Toelichting en regels bestemmingsplan Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther

Wonen Een groot deel van het plangebied krijgt de bestemming ‘Wonen. Voor de zorgwoningen is tevens de functieaanduiding ‘zorgwonen’ opgenomen. Qua bouwmogelijkheden is aangesloten bij het bestemmingsplan ‘De kommen van Bernheze’. Gebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. Voor de grondgebonden woningen is aangesloten op de maatvoering van het moederplan. Voor de bestaande woning Brouwersstraat 2a is een uitzondering opgenomen dat wanneer de bestaande maatvoeringen groter zijn, de bestaande maat als maximum geldt. Per vlak is aangegeven hoeveel woningen zijn toegestaan. Voor zorgwonen is een aparte bouwregeling opgenomen. Qua maatvoering zal worden aangesloten op het moederplan, namelijk 4 en 9 meter. In de regels is geborgd dat het hoofdgebouw niet groter mag zijn dan de voorgestelde maatvoering van 32x24m. Ook voor (aangebouwde) bijgebouwen is een aparte oppervlakte opgenomen om daarmee de omvang te beperken. Verkeer Om de stedenbouwkundige structuur te borgen is ervoor gekozen om de oriëntatie van de voorgevels te situeren op het 'hofje', welke de bestemming ‘Verkeer’ heeft gekregen. In de regels willen we vastleggen dat de voorgevels van de hoofdgebouwen (m.u.v. de woning Brouwersstraat 2a) georiënteerd moet zijn op de bestemming ‘Verkeer’. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan.

Hoofdstuk 5

51

Hoofdstuk 3. Algemene regels Anti-dubbeltelregel Deze regel is verplicht overgenomen uit het Bro (art. 3.2.4.) en is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Algemene bouwregels In dit artikel zijn regels opgenomen ten behoeve van ondergrondse bouwwerken. Algemene gebruiskregels In dit artikel zijn regels gegeven ten aanzien van strijdig gebruik. Algemene afwijkingsregels In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan een omgevingsvergunning tot afwijken kan worden verleend. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om af te wijken van de regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Ook is een regeling opgenomen voor zend- en ontvangen/of sirenemasten. Algemene wijzigingsregels In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarbij een wijzigingsbevoegdheid kan worden toegepast. Overige regels Bij de overige regels wordt aangegeven dat de wettelijke regelingen waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van de inwerkingtreding van het plan. Hoofdstuk 4. Overgangs- en slotregels Overgangsrecht De overgangsregeling is overgenomen uit het Bro (art.

3.2.1 en 3.2.2). Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet. Slotregel Deze bepaling geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 5

52

6.

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

6.1 Kostenverhaal Uitgangspunt voor de beoogde ontwikkeling is dat deze voor de gemeente budgetneutraal worden ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) in samenhang met artikel 6.12 lid 4 Wro is de gemeenteraad van Bernheze verplicht om de kosten te verhalen en een exploitatieplan vast te stellen gelijktijdig met het besluit (het bestemmingsplan) waarop het exploitatieplan betrekking heeft. Niet in alle gevallen is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Op grond van artikel 6.12 lid 2 kan de gemeenteraad van de gemeente Bernheze besluiten geen exploitatieplan vast te stellen als aan de cumulatieve bepalingen van artikel 6.12, lid 2 sub a, b en c is voldaan. Met onderhavig bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. Voor het plan is een anterieure overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en gemeente, zodat het kostenverhaal anderszins verzekerd is en er geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld. Onderdeel van de anterieure overeenkomst betreft ook het onderdeel planschade. In de overeenkomst is vastgesteld dat initiatiefnemer eventuele planschade op zich neemt.

6.2 Financiële haalbaarheid De ontwikkelaar beschikt over voldoende middelen om de voorgestane ontwikkeling te kunnen realiseren. De planologische ontwikkeling leidt tot een waardevermeerdering van de grond. De kosten die initiatiefnemer maakt zijn een investering ten einde de waardevermeerdering te kunnen realiseren. Wanneer de kosten en opbrengsten naast elkaar worden gelegd is er sprake van een positief saldo. Er zijn geen onvoorziene hoge kosten te verwachten. Ook is er geen sprake van onzekere financiële bijdragen van anderen. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

Hoofdstuk 6

53

7.

MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Pas daarna wordt de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan opgestart.

7.1 Vooroverleg Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd. De reacties van deze instanties zijn in dit plan verwerkt. 7.1.1 Omgevingsdialoog Op woensdag 1 november 2023 is onderhavig plan gepresenteerd aan belangstellenden. De presentielijst hiervan is samen met de powerpoint presentatie opgenomen in de bijlage. Tijdens deze inloopavond zijn alle aanwezige geïnformeerd over het ontstaan en de stand van zaken aangaande het project. Aan de hand van een presentatie is het complete proces van begin tot huidige status doorlopen. Daarnaast is er nog een doorkijk gegeven naar de toekomst waarbij er ingegaan is op de invulling stedenbouwkundige opgave met bijbehorende architectonische visie. Hierbij zijn enkele voorbeelden van woningen en de inrichting van een wadi getoond. Na afloop is er voor alle 24 bezoekers ruimte geboden voor vragen en opmerkingen waarop de reacties veelal positief waren.

Enkele vragen met betrekking tot parkeren, aansluiting op de traverse en het woningbouwprogramma zijn beantwoord. Het gepresenteerde plan zal aan de hand van dit omgevingsdialoog gezien de positieve reacties niet op punten worden aangepast.

7.2 Procedure De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan zal plaatsvinden volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan is in dit kader ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode kon een ieder zijn zienswijzen kenbaar maken tegen het plan. In deze periode is één zienswijzen ingediend door de provincie. De zienswijze heeft betrekking op de borging van de kwaliteitsverbetering conform de provinciale omgevingsverordening. Naar aanleiding van de zienswijze zijn hierover nadere afspraken gemaakt tussen gemeente en initiatiefnemer en ook anterieur vastgelegd. Voor de samenvatting, beantwoording en ambtshalve wijzigingen wordt verwezen naar de bijlagen.

Hoofdstuk 7

54

7.3 Beroep Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

Hoofdstuk 7

55

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Stedenbouwkundige schets Bijlage 2: Aanmeldingsnotitie Bijlage 3: Quickscan flora en fauna Bijlage 4: Onderzoek geur veehouderijen Bijlage 5: Stikstofonderzoek Bijlage 6: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 7: Archeologisch onderzoek Bijlage 8: Programma van eisen leefomgeving Bijlage 9: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 10: Watertoets Bijlage 11: Omgevingsdialoog Bijlage 12: Asbestinventarisatie Bijlage 13: Nota van zienswijzen

Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther

Inhoudsopgave

Regels

3

Hoofdstuk 1

Inleidende regels

4

Artikel 1 Artikel 2

Begrippen Wijze van meten

4 10

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

12

Artikel 3 waarden Artikel 4 Artikel 5

Agrarisch met waarden - Landschappelijke, cultuurhistorische en/ of abiotische Verkeer Wonen

12 15 16

Hoofdstuk 3

Algemene regels

21

Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11

Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Overige regels

21 22 23 24 25 26

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

27

Artikel 12 Artikel 13

Overgangsrecht Slotregel

27 28

Bijlagen bij regels

29

Bijlage 1

Stedenbouwkundige schets

30

2

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

Regels

Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1

Inleidende regels

Begrippen

plan:

het bestemmingsplan Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther met identificatienummer NL.IMRO.1721.BPBrouwersstr2aHD-VG01 van de gemeente Bernheze. 1.2

bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de daarbij behorende regels en de daarbij behorende bijlagen. 1.3

de verbeelding

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen ruimtelijke informatie. 1.4

aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.5

aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.6

aanduidingsvlak

een geometrisch bepaald vlak waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.7

aan huis verbonden beroep:

een dienstverlenend beroep op zakelijk, maatschappelijk, juridisch, medisch, ontwerptechnisch of kunstzinnig gebied, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend door de gebruik(st)er, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is, met dien verstande dat er geen detailhandel is toegestaan met uitzondering van detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit bij de uitoefening van een aan huis verbonden beroep. 1.8

aan huis verbonden bedrijf

een bedrijf dat in een (gedeelte van) of bij een woning wordt uitgeoefend en dat is gericht op het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten, door de gebruik(st)er van de woning, en dat niet krachtens een milieuwet vergunning- of meldingplichtig is. 1.9

bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

4

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

1.10

bebouwingspercentage

een in dit plan aangegeven percentage, dat de grootte van het bouwvlak aangeeft, dat maximaal mag worden bebouwd. 1.11

bestaand:

a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp wijzigingsplan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van inwerkingtreding is ingediend, tenzij in de regels anders is bepaald; b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp wijzigingsplan bestaat, tenzij in de regels anders is bepaald; 1.12

bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak. 1.13

bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.14

bijgebouw:

een gebouw, dat in bouwkundig en visueel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw; 1.15

bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.16

bouwgrens:

grens van een bouwvlak. 1.17

bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.18

bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.19

burgerwoning:

een woning, niet zijnde een bedrijfswoning.

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

5

1.20

caravan:

een al dan niet uitklapbare wagen of voertuig, onder welke benaming ook aangeduid, die uitsluitend of in hoofdzaak dient of kan dienen tot woon-, dag-, of nachtverblijf van een of meer personen en die bestemd is om regelmatig en op normale wijze op de verkeerswegen, ook over grote afstanden, als een aanhangsel van een personenauto te worden voortbewogen. Ook indien deze wagen of dit voertuig wegens daaraan of daarbij aangebrachte wijzigingen of voorzieningen niet of niet meer geschikt is om te worden verreden, wordt hij voor de toepassing van dit plan aangemerkt als caravan. 1.21

carport

een overdekte stallingsgelegenheid voor auto’s, met niet meer dan twee gesloten wanden. 1.22

detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan degene die deze goederen kopen voor eigen gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. 1.23

dienstverlening

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij afnemers rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord worden gestaan en geholpen. 1.24

eerste bouwlaag

de bouwlaag op de begane grond. 1.25

erf:

het perceel of een gedeelte daarvan dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw en blijkens de bestemming die aan de gronden is gegeven voor deze inrichting in aanmerking komt. 1.26

extensieve dagrecreatie

recreatief medegebruik van gronden zoals wandelen, fietsen, varen, paardrijden, zwemmen en vissen; onder extensieve (dag)recreatie vallen geen gemotoriseerde sporten. 1.27

gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.28

gebruiken

gebruiken, het doen gebruiken, het laten gebruiken en het in gebruik geven.

6

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

1.29

hoofdgebouw:

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken. 1.30

hoofdverblijf:

de plaats die fungeert als het centrum van de sociale en maatschappelijke activiteiten van een persoon en welke een voor permanente bewoning geschikte verblijfplaats is, die tenminste bestaat uit een keuken, woon-, was- en slaapgelegenheid. 1.31

huishouden:

één persoon of een aantal, aan elkaar door familieband of anderszins gerelateerde, personen, die alleen of gezamenlijk een eenheid vormt en als zodanig ook gebruik maakt van één woning. 1.32

levensloopbestendige woning:

een woning welke geschikt is voor bewoning in alle levensfasen, dus welke ook rolstoeltoegankelijk is voor mensen met een lichamelijke beperking, waarbij alle primaire leefruimten (woonkamer, keuken, slaapkamer en badkamer met toilet) zich minimaal op de begane grond moeten bevinden en waarbij deze leefruimten zowel inpandig als vanuit het aansluitende terrein drempelvrij toegankelijk zijn. 1.33

milieuhygiënische uitvoerbaarheid:

overkoepelend begrip voor milieuaspecten zoals geluid, bodem, geurhinder, luchtkwaliteit, externe veiligheid et cetera aan welke bijbehorende wettelijke kaders getoetst dient te worden, onder andere zodat omliggende bedrijven niet onnodig in hun bedrijfsvoering worden belemmerd. 1.34

milieucategorie:

milieucategorie zoals omschreven in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering Den Haag, 2009; 1.35

normale onderhoudswerkzaamheden:

werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te komen. Hieronder vallen niet de incidentele ingrepen in bijvoorbeeld de cultuurtechnische situatie of werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde. 1.36

opslag (statisch):

binnenopslag van goederen die geen regelmatige verplaatsing behoeven, niet bestemd zijnde voor handel en niet worden opgeslagen voor een niet-agrarisch bedrijf elders, zoals (seizoen)stalling van (antieke) auto's, boten, caravans, campers en dergelijke. 1.37

peil:

a. voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang vermeerderd met maximaal 20 cm; b. in andere gevallen: de hoogte van de weg ter plaatse van de toegang tot het gebouw vermeerderd met 2 cm per meter afstand van het gebouw tot die weg (hemelsbreed gemeten);

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

7

c. deze bepaling geldt niet voor bouwwerken geen gebouw zijnde; hiervoor wordt de hoogte gemeten vanaf het aansluitende maaiveld; 1.38

perceelsgrens:

de kadastrale grens van een perceel. 1.39

permanente bewoning:

het feitelijk bewonen van een verblijf als hoofdverblijf. 1.40

recreatie:

vrijetijdsbesteding zoals verblijfsrecreatie, dagrecreatie, agrotoerisme en extensief recreatief medegebruik zoals wandelen, fietsen, paardrijden, vissen, zwemmen, roeien, kanoën etc.; 1.41

recreatief medegebruik

vorm van recreatie waarvoor geen specifieke inrichting van het gebied noodzakelijk is, doch kan worden volstaan met de voorzieningen die reeds ten behoeve van de hoofdfunctie aanwezig zijn en ondergeschikte voorzieningen zoals wegbewijzeringsbordjes, picknickbanken en draaihekjes. 1.42

verhard:

een verharding bestaande uit baksteen, tegels, beton en/of asfalt, alsmede daarmede vergelijkbare vaste/gesloten materialen. 1.43

voorgevel:

de naar de weg en/of fiets- en voetpad gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig dient te worden aangemerkt. 1.44

voorgevelrooilijn:

de virtuele lijn die samenvalt met de bestaande voorgevel van een woning of hoofdgebouw en het bouwvlak waarop de woning of het hoofdgebouw zich bevindt. 1.45

waterhuishoudkundige voorzieningen:

voorzieningen die het waterhuishoudingsbelang dienen, zoals watergangen, waterstaatkundige kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang e.d., voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waterafvoer, waterinfiltratie en waterberging, vijvers en poelen; bijbehorende voorzieningen zoals bermen, paden, beschoeiingen. 1.46

woning:

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één huishouden;

8

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

1.47

woonunit:

een gebouw bestaande uit één bouwlaag, geschikt en ingericht ten dienste van het tijdelijke woon-, dagof nachtverblijf van één of meer personen. 1.48

zorgwoning:

een gebouw in gebruik als zelfstandige woning gericht op het verlenen van zorg.

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

9

Artikel 2 2.1

Wijze van meten

algemeen

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1.1 de afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens tussen de zijdelingse grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is; 2.1.2 de bouwhoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; 2.1.3 de dakhelling langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak; 2.1.4 de goothoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q.

de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; 2.1.5 de horizontale diepte van een gebouw de diepte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd; 2.1.6 de inhoud van een bouwwerk tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.1.7 de oppervlakte van een bouwwerk tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk; 2.1.8 de oppervlakte van een overkapping tussen de buitenzijde van de afdekking van de overkapping, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van de overkapping. 2.2

ondergeschikte bouwonderdelen

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, gevelen kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt. 2.3

meten

Bij toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van een lijn op de kaart en op de schaal waarin het plan is vastgesteld.

10

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

2.4

afstemming peil

Bij de afstemming met het peil, zoals omschreven in artikel 1.37, wordt bij nieuwe gebouwen de bovenkant van de afgewerkte begane grondvloer aangehouden.

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

11

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch met waarden - Landschappelijke, cultuurhistorische en/ of abiotische waarden 3.1

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Agrarisch met waarden - Landschappelijke, cultuurhistorische en/ of abiotische waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het behoud, bescherming en/of herstel van de aanwezige landschappelijke en ecologische waarden; b. behoud, herstel en ontwikkeling van de aanwezige droge en natte natuurwaarden, waaronder beekherstel; c. behoud, herstel en ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden; d. instandhouding van de typerende geologie/ geomorfologie; e. het behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de ecologische en landschappelijke waarden en kenmerken ter plaatse van de aanduiding 'groenblauwe mantel'; f. water en waterhuishoudkundige doeleinden; g. groenvoorzieningen; h. extensieve dagrecreatie; i. doeleinden van openbaar nut. 3.2

Bouwregels

Op de voor 'Agrarisch met waarden - Landschappelijke, cultuurhistorische en/ of abiotische waarden' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, die ten dienste staan van de bestemming, met dien verstande dat: a. erfafscheidingen zijn toegestaan tot een maximale bouwhoogte van 2 meter; b. nieuwe teeltondersteunende voorzieningen zijn niet toegestaan. 3.3

Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van: a. het straat- en bebouwingsbeeld; b. de verkeersveiligheid; c. het woonmilieu van de omgeving; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de omliggende gronden niet onevenredig worden beperkt. 3.4

Specifieke gebruiksregels

3.4.1

Strijdig gebruik

Tot een met de bestemming strijdig gebruik, wordt gerekend het gebruik van de gronden en opstallen anders dan het toegestane gebruik op grond van het bepaalde in 3.1 waaronder in ieder geval wordt verstaan: a. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen, waaronder tevens (sta)caravans of woonunits ten behoeve van de bewoning door seizoensarbeiders of permanente bewoning; b. het gebruik van de gronden als stort- of opslagplaats van al dan niet aan het gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen en materialen, behoudens opslag die geschiedt in het kader van de normale bedrijfsvoering; c. het gebruik van de gronden voor de beoefening van lawaaisporten; d. inrichtingen ex onderdeel D van bijlage 1 van het Bor (betreffende de zogenaamde 'grote 12

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

lawaaimakers') zijn niet toegestaan; e. de aanleg van blijvende ondersteunende voorzieningen voor teelt van gewassen vrij van de grond; f. het gebruik van de gronden en opstellen ten behoeve van detailhandel.

3.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 3.5.1

Verbod

Het is verboden zonder een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. het afgraven; b. het ophogen; c. het vergraven; d. het diepploegen en -woelen; e. het egaliseren; f. het indrijven van voorwerpen in de grond; g. het aanleggen van drainage; h. het aanleggen van onderbemaling; i. het aanleggen, verbreden of verbeteren van sloten en greppels; j. het dempen van sloten of greppels; k. het dempen van kleine geisoleerde wateren; l. het aanbrengen van oeverbeschoeiingen; m. het rooien van houtgewas; n. het aanplanten van houtgewas (anders dan ten behoeve van een boomkwekerij); o. het omzetten van grasland in bouwland; p. het omzetten van grasland in boomkwekerij of sierteeltgrond; q. het aanbrengen van verhardingen groter dan 200 m2; r. het aanbrengen van verhardingen op wegen en (fiets)paden; s. het aanbrengen van ondergrondse leidingen; t. het gebruik van afdekmaterialen en lage tunnels; 3.5.2

Uitzonderingen op verbod

Het in 3.5.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden die: a. uitgevoerd worden binnen een op de verbeelding opgenomen bouwvlak; b. het normale onderhoud en/of de normale exploitatie betreffen; c. noodzakelijk zijn voor de realisatie van de landschappelijke inpassing zoals bedoeld in lid 5.3.2 en zoals opgenomen in Bijlage 1 bij deze regels; d. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan. 3.5.3

Afwegingskader

Uitvoering van de in 3.5.1 genoemde werken of werkzaamheden is in strijd met de bestemming, indien daardoor dan wel door de daarvan (direct of indirect) te verwachten gevolgen een onevenredige aantasting van de waarden van deze gronden kan plaatsvinden. 3.5.4

Waarden

Onder de in 3.1 genoemde waarden worden verstaan: a. ten aanzien van de in 3.5.1 onder a, b, c, d, e, f, g, h, i, j, l, q, r en s genoemde werken of werkzaamheden: de waarden van de typerende geologie/ geomorfologie zoals tot uitdrukking komend in de aardkundige vorm van het object of gebied (oude stroomgeulen, steilranden etc.),

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

13

bodemopbouw en instandhouding van de grondwaterstand in klei-of veengebieden; b. ten aanzien van de in 3.5.1 onder k, l en m genoemde werken of werkzaamheden: de natuurwaarden van levensgemeenschappen van plassen en poelen, bepaald door: 1. matig voedselrijk, 2. gevoed door grondwater, 3. ondiep, 4. omgeven door ruigtekruiden en struweel, hydrologisch geisoleerd in cultuurlandschap; c. ten aanzien van de in 3.5.1 onder a, b, c, d, e, f, m, p, q en t genoemde werken of werkzaamheden: de natuurwaarden van levensgemeenschappen van slootkanten, bepaald door: 1. gemiddeld hoge grondwaterstand, 2. microreliëf, 3. geleidelijke gradiënt in nat-droog, 4. soms ondoorlatende laag in ondergrond, 5. extensief maaibeheer, 6. flauw talud sloot; d. ten aanzien van de in 3.5.1 onder m genoemde werken of werkzaamheden: de natuurwaarden van levensgemeenschappen van struwelen en houtwallen, bepaald door: 1. aanwezigheid van een gevarieerde boom-, struik en kruidlaag, 2. microreliëf, 3. (gedeeltelijk) aaneengesloten linten; e. ten aanzien van de in 3.5.1 onder i, j en k genoemde werken of werkzaamheden: het besloten coulissenlandschap, bepaald door landschappelijke elementen afgewisseld met landbouwgronden in kleine eenheden; f. ten aanzien van de in 3.5.1 onder o, p en q, genoemde werken of werkzaamheden: het open landschap, bepaald door het ontbreken van opgaande begroeiing en bebouwing; g.

ten aanzien van de in 3.5.1 onder a, b, c, d, e, n, q, r en t genoemde werken of werkzaamheden: het open akkercomplex, bepaald door reliëf, vorm en functie van de akkers;

14

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

Artikel 4 4.1

Verkeer

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d.

wegen en straten, wandel- en fietspaden; parkeer-, groen- en speelvoorzieningen; nutsvoorzieningen; waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen.

4.2

Bouwregels

4.2.1

Gebouwen

Gebouwen mogen niet worden gebouwd.

4.2.2

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan voor de wegaanduiding, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer maximaal 3 m.

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

15

Artikel 5

Wonen

5.1

Bestemmingsomschrijving

5.1.1

Algemeen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. levensloopbestendige woningen, met inachneming dat ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' het aantal woningen niet meer mag bedragen dan is aangegeven; b. ter plaatse van de aanduiding 'zorgwonen' uitsluitend voor zorgwoningen, met inachneming dat ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' het aantal zorgwoningen niet meer mag bedragen dan is aangegeven; c. aan huis verbonden beroepen, met dien verstande dat per woning maximaal 40% van de vloeroppervlakte mag worden gebruikt voor het aan huis verbonden beroep tot een maximum van 50 m2; met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen en erven. 5.2

Bouwregels

5.2.1

Hoofdgebouwen (woningen)

Voor bouwwerken ten dienste van de woonfunctie zoals bedoeld in 5.1 sub a gelden de volgende eisen: a. hoofdgebouwen voldoen aan de volgende kenmerken: 1. gebouwd binnen het bouwvlak; 2. uitsluitend de volgende woningtypologien zijn toegestaan: ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' aaneengebouwde woningen; ter plaatse van de aanduiding 'twee-aan' twee-aaneen gebouwde woningen; 3. voor woningen, inclusief aangebouwde bijgebouwen geldt het onderstaand:

maximum goothoogte en bouwhoogte

maximum inhoud afstand voorgevel tot de bestemming 'Verkeer', met dien verstande dat deze bepaling niet geldt voor de bestaande woning Brouwersstraat 2a afstand tot zijdelingse perceelsgrens voor zover het niet aangebouwde deel van het hoofdgebouw betreft afstand hoofdgebouw tot de achterste perceelsgrens hoofdgebouw dient te worden afgewerkt met een kap ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2' dient de onderlinge afstand tussen hoofdgebouwen minimaal 10 m te bedragen

16

maximaal ter plaatse van de aanduiding ‘maximale goot- en bouwhoogte’ aangegeven goothoogte respectievelijk bouwhoogte max. 750 m3 min. 1 m; max. 5 m; min. 3 m. min. 5 m. min. dakhelling 450 -

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

5.2.2

Bijgebouwen bij woningen

Vrijstaande en niet-vrijstaande bijgebouwen mogen binnen en buiten het bouwvlak worden gebouwd en voldoen aan de volgende kenmerken: a. de gezamenlijke oppervlakte per bouwperceel van vrijstaande en niet-vrijstaande bijgebouwen voor zover gebouwd buiten het bouwvlak per hoofdgebouw bedraagt maximaal: 1. 60 m2 voor bouwpercelen met een oppervlakte tot 500 m2, mits het bebouwingspercentage van het bouwperceel maximaal 70% is; 2. 70 m2 voor bouwpercelen met een oppervlakte tot 600 m2, mits het bebouwingspercentage van het bouwperceel maximaal 50% is; 3. 80 m2 voor bouwpercelen met een oppervlakte tot 700 m2, mits het bebouwingspercentage van het bouwperceel maximaal 50% is; 4. 90 m2 voor bouwpercelen met een oppervlakte tot 800 m2, mits het bebouwingspercentage van het bouwperceel maximaal 50% is; 5. 100 m2 voor bouwpercelen met een oppervlakte groter dan 800 m2, mits het bebouwingspercentage van het bouwperceel maximaal 50% is; b. onverminderd het bepaalde onder a bedraagt de oppervlakte van een bijgebouw maximaal 50 m2; dit is niet van toepassing op vrijstaande bijgebouwen op bouwpercelen met een oppervlakte groter dan 1.000 m2; c. per hoofdgebouw zijn maximaal drie vrijstaande bijgebouwen toegestaan; d. bijgebouwen worden gesitueerd minimaal 3 m achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw; e.

de goothoogte van niet-vrijstaande bijgebouwen mag maximaal 3,25 m bedragen; f. de dakhelling van niet-vrijstaande bijgebouwen mag niet steiler zijn dan de kap van het hoofdgebouw; g. de goothoogte en bouwhoogte van vrijstaande bijgebouwen mag maximaal 3,25 m respectievelijk 5,5 m bedragen. h. in afwijking van het bepaalde in sub a is ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding 1' tevens een vrijstaande bijgebouw toegestaan van maximaal 150 m2, aanvullend op de toegestane maximum zoals bepaald in sub a. 5.2.3

Hoofdgebouwen bij zorgwoningen

Voor bouwwerken, inclusief aangebouwde bijgebouwen ten dienste van de zorgwonenfunctie gelden de volgende eisen: a. hoofdgebouwen voldoen aan de volgende kenmerken: 1. gebouwd binnen het bouwvlak; 2. zorgwoningen, inclusief aangebouwde bijgebouwen geldt het onderstaand: Hoofdgebouw goothoogte bouwhoogte oppervlakte afstand voorgevel tot de bestemming 'Verkeer', met dien verstande dat deze bepaling niet geldt voor de bestaande woning Brouwersstraat 2a afstand tot zijdelingse perceelsgrens voor zover het niet aangebouwde deel van het hoofdgebouw betreft hoofdgebouw dient te worden afgewerkt met een kap

max. 4 m; max. 9 m; max. 775 m2 min. 1 m; max. 5 m; min. 1 m. -

Bijgebouw goothoogte bouwhoogte

max. 3 m; max. 6 m;

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

17

afstand tot zijdelingse perceelsgrens gezamenlijke oppervlakte bijgebouwen afstand tot voorgevelrooilijn 5.2.4

max. 1 m; max. 120 m2; min. 5 m.

Carports

Carports mogen binnen en buiten het bouwvlak worden gebouwd en voldoen aan de volgende kenmerken: a. b. c. d.

per hoofdgebouw is maximaal 1 carport toegestaan; gesitueerd maximaal 1 m voor de (het verlengde van de) voorgevel van het hoofdgebouw; oppervlakte maximaal 20 m2; hoogte maximaal 3,25 m.

5.2.5

Ondergeschikte onderdelen van woningen

De voorgevelrooilijn mag naar de wegzijde toe uitsluitend worden overschreden door ondergeschikte onderdelen van woningen (erkers) die voldoen aan de volgende kenmerken: a. horizontale diepte maximaal 1,5 m; b. breedte maximaal 60% van de breedte van de totale voorgevel (exclusief overkapping boven de voordeur); c. afstand tot de voorste perceelsgrens minimaal 1,5 m; d. goothoogte maximaal 0,25 m boven de bovenzijde van de verdiepingsvloer van het hoofdgebouw, met dien verstande dat het doortrekken van een erker aan de voorgevel tot voorbij en aan één zijgevel is toegestaan mits: 1. de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens minimaal 2 m bedraagt; 2. de breedte aan de zijgevel niet meer dan 1,5 m uit de zijgevel van het hoofdgebouw bedraagt; 3. de diepte aan de zijgevel maximaal gelijk is aan de diepte van het hoofdgebouw. 5.2.6

Overkappingen boven de voordeur

Overkappingen boven de voordeur zijn toegestaan en voldoen aan de volgende kenmerken: a. breedte maximaal 120% van de breedte van de entreepartij, tenzij de overkapping één constructie vormt met een erker; b. horizontale diepte maximaal 1,5 m; c. open constructie zonder tot de constructie behorende wanden. 5.2.7

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde maximaal: a. erf- en terreinafscheidingen vóór (het verlengde van) de voorgevel van de op het bouwperceel gelegen woningen: 1 m; b. erf- en terreinafscheidingen achter (het verlengde van) de voorgevel van de op het bouwperceel gelegen woningen: 2 m, met dien verstande dat in hoeksituaties (de zijgevel van de woning grenst aan een straat, openbaar groen of water) de hoogte van erf- en terreinafscheidingen vanaf (het verlengde van) de voorgevel tot 4 m. daarachter maximaal 1 m. bedraagt; c. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 3 m. 5.3

Specifieke gebruiksregels

5.3.1

Strijdig gebruik

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a. het gebruik van gebouwen en gronden voor bedrijfsmatige activiteiten, met uitzondering van

18

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

zorgwonen ter plaatse van de aanduiding 'zorgwonen'; b. het gebruik van bijgebouwen ten behoeve van bewoning. 5.3.2

Voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing

Het gebruiken en het (doen) laten gebruiken van de gronden en gebouwen zoals bedoeld in lid 5.1 is alleen toegestaan indien: a. de landschappelijke inpassing inclusief de sloop van bebouwing maximaal 24 maanden na het onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan een landschappelijke inpassing is aangelegd en gesloopt conform het inrichtingsplan en aldus in stand wordt gehouden. Onder inrichtingsplan wordt in deze planregels verstaan het stedenbouwkundig en landschappelijk inpassingsplan, zoals opgenomen in Bijlage 1 bij deze regels. b. de landschappelijke inpassing als bedoeld onder a, na realisatie in stand wordt gehouden. 5.3.3

Voorwaardelijke verplichting waterberging

Het gebruiken en het (doen) laten gebruiken van de gronden en gebouwen zoals bedoeld in lid 5.1 is alleen toegestaan indien a. uiterlijk binnen twee jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan een waterberging is aangelegd overeenkomstig het in Bijlage 1 opgenomen inrichtingsplan; b. de waterberging als bedoeld onder a, na realisatie in stand wordt gehouden. 5.3.4

Voorwaardelijke verplichting - parkeren

Het gebruiken en het (doen) laten gebruiken van de gronden en gebouwen zoals bedoeld in lid 5.1 is alleen toegestaan indien a. voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd, conform het gemeentelijke parkeerbeleid en de daarbij behorende Parkeernormennota gemeente Bernheze; b. de afmeting van een parkeerplaats ten minste 2,5 meter breed en 5 meter lang is; c. een garage niet wordt meegeteld bij de bepaling van het aantal parkeerplaatsen; d. indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel. e. gerealiseerde voorzieningen als bedoeld in sub a en b, dienen na de realisering in stand te worden gehouden. f. burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in sub a, b en d: 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit;of 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeerruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien. 5.4

Afwijken van de gebruiksregels

5.4.1

Aan huis verbonden bedrijf

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 5.1 en artikel 5.3 onder a voor het toestaan van een aan huis verbonden bedrijf, mits: a. het een bedrijf betreft genoemd in de categorieën 1 of 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten of voor wat betreft de aard en de omvang van de milieuhinder die het veroorzaakt gelijk kan worden gesteld met een bedrijf genoemd in de categorieën 1 of 2; b. de oppervlakte maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de bebouwing bedraagt tot een maximum van 50 m2; c. er geen sprake is van een onevenredige verkeersaantrekkende werking;

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

19

d. de activiteiten alleen in gebouwen plaatsvinden; e. er geen detailhandel plaatsvindt behalve als ondergeschikte nevenactiviteit bij de uitoefening van een aan huis gebonden bedrijf; f. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad; g. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad.

20

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

Hoofdstuk 3 Artikel 6

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

21

Artikel 7 7.1

Algemene bouwregels

Ondergrondse bouwwerken

Ten aanzien van het oprichten van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende bouwregels: a. ondergrondse bouwwerken mogen uitsluitend binnen de contouren van de bovengrondse bebouwing worden opgericht; b. de maximale bouwdiepte, inclusief de fundering, bedraagt 3 m onder peil.

22

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

Artikel 8

Algemene gebruiksregels

Tot een gebruik in strijd met de bestemmingen wordt in ieder geval begrepen: a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud; b. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud; c. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie.

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

23

Artikel 9 9.1

Algemene afwijkingsregels

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

a. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlaktematen, percentages en afstandseisen, mits dit noodzakelijk is vanuit constructieve vereisten, architectonisch belang of oogpunt van duurzaamheid, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen; b. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een geringe mate van afwijking is toegestaan, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing; c. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van kunstwerken, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m, mits er geen belemmering plaatsvindt van het radarverstoringsgebied in verband met de vliegbasis Volkel; d. de regels en toestaan dat bouwwerken voor het verkrijgen van duurzame energie zoals zonnecollectoren en windturbines worden gebouwd, met een maximale bouwhoogte van 10 m; e. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde wordt vergroot tot maximaal 10 m. 9.2

Afwijking als bedoeld in artikel 9.1 is slechts mogelijk indien:

a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad; b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

24

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

Artikel 10 10.1

Algemene wijzigingsregels

Wijzigingsbevoegdheid

10.1.1 Algemeen Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en: a. nadere aanduidingen met betrekking tot de functie van de verbeelding verwijderen of wijzigen in een andere nader te bepalen aanduiding; b. bestemmingsgrenzen met max. 5 m. verschuiven. 10.1.2 Afwegingskader Ter beoordeling van de toelaatbaarheid van de in 10.1.1 genoemde wijzigingsregels vindt een evenredige belangenafweging plaats, waarbij betrokken worden: a. de mate waarin waarden, die het plan beoogt te beschermen, kunnen worden geschaad; b. de mate waarin de belangen van gebruikers en/of eigenaren van de aanliggende gronden worden geschaad; c. de mate waarin de uitvoerbaarheid, waaronder begrepen de milieutechnische-, de waterhuishoudkundige-, de archeologische-, de ecologische-, de verkeerstechnische toelaatbaarheid en de stedenbouwkundige inpasbaarheid is aangetoond.

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

25

Artikel 11 11.1

Overige regels

Werking wettelijke regelingen

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van de inwerkingtreding van het plan. 11.2

overige zone - in Interim omgevingsverordening toe te voegen Stedelijk Gebied

Ter plaatse van de aanduiding `overige zone - in Interim omgevingsverordening toe te voegen Stedelijk Gebied' worden de gronden aangewezen als 'Stedelijk gebied', zoals bedoeld in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

26

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

Hoofdstuk 4 Artikel 12 12.1

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 12.2

Overgangsrecht gebruik

a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Sub a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

27

Artikel 13

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther'.

28

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

Bijlagen bij regels

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

29

Bijlage 1 Stedenbouwkundige schets

30

Bestemmingsplan "Brouwersstraat 2a, Heeswijk-Dinther" (vastgesteld)

advies

projectnaam Landschappelijke inpassing B 2A, Heeswijk - Dinther datum 28 november 2023 projectnummer P05562 opdrachtgever JW

BRO projectleider TAu

projectteam

Inleiding Aanleiding en initiatief Momenteel is op de locatie Brouwersstraat 2a te Heeswijk- Dinther een veehouderij inclusief bedrijfswoning aanwezig. Dit deel van het dorp Heeswijk-Dinther is echter aan het transformeren en in het kader van de regeling Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) zijn meerdere agrarische bedrijven in de omgeving reeds omgezet ten behoeve van andere functies. De eigenaar van het perceel Brouwersstraat 2a is in het kader van deze regeling en de transformatie van het bebouwingslint Brouwersstraat voornemens eigen perceel te herontwikkelen ten behoeve van (senioren)woningen en zorgwoningen voor dementerende ouderen. De bedrijfswoning zal hierdoor ook niet meer als bedrijfswoning fungeren en om worden gezet tot burgerwoning.

IBl

Kaders en uitgangspunten Het plan voldoet in beginsel aan de kaders vanuit het vigerende beleid dat relevant is voor de landschappelijke inpassing en aan de eisen/wensen vanuit het planvoornemen. Projectgebied Aan de zuidoostzijde van de kern Heeswijk-Dinther is het dorpse bebouwingslint de Brouwersstraat aanwezig. De Brouwersstraat vormt de afronding van de kern richting het buitengebied en vormt van origine een gemengd bebouwingslint. Naast woningen is er agrarische en niet-agrarische bedrijvigheid aanwezig. Onderdeel van dit bebouwingslint is de intensieve veehouderij Brouwersstraat 2a. De locatie Brouwersstraat 2a bestaat uit de kadastrale percelen gemeente Heeswijk-Dinther, sectie C, nummers 3317, 5309, 5310, 6513, 4796 en 2746 (deels). Het plangebied beslaat een totale oppervlakte van circa 1,3 hectare.

Het college van Burgemeester en wethouders van de gemeente Bernheze heeft op 21 maart 2022 besloten om onder voorwaarden medewerking te verlenen aan de herontwikkeling van de Brouwersstraat 2a.

Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl

Er dient te worden aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke inpassing die aansluit op het behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Bij het toestaan van een ruimtelijke ontwikkeling is het van belang dat alle ruimtelijke waarden worden meegewogen. Een plan kan immers afbreuk doen aan bestaande landschappelijke of cultuurhistorische waarden. De landschappelijke inpassing bestudeert de omgeving en aan de hand daarvan worden ruimtelijke randvoorwaarden opgesteld. Als aan deze voorwaarden worden voldaan kan de bebouwing op een natuurlijke en verzorgde wijze worden ingepast en aansluiten op de aanwezige landschapsstructuren. Onderhavig advies geeft inzicht in welke inrichtingsmaatregelen er genomen moeten worden opdat de beoogde ontwikkeling kan worden gerealiseerd.

Figuur 1: Luchtfoto plangebied, bron: PDOK

1/8

Planvoornemen Initiatienemer is voornemens de voormalige agrarische bedrijfslocatie te transformeren ten behoeve van (senioren)woningen en zorgappartementen voor dementerende ouderen. In totaal worden 11 (senioren)woningen gerealiseerd en 22 zorgappartementen. Deze woningen worden gesitueerd op het achterperceel van de bestaande woning aan de Brouwersstraat 2a. De (senioren)woningen en zorgwoningen zullen in een hofje worden gerealiseerd, waarbij de gebouwen richting het hof staan georiënteerd. De (senioren)woningen bestaan uit twee- en driekappers en zullen over één bouwlaag met kap beschikken. Het zorgcomplex zal over maximaal 1,5 bouwlaag met kap beschikken. Dit zorgcomplex ligt als kop achter in het hof. Bestemmingsplan Voor het plangebied is bestemmingsplan ‘Buitengebied Bernheze’ het geldende juridische kader. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Bernheze op 8 oktober 2014. Het plangebied heeft hierin de bestemming ‘Agrarisch met waarden – Landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden’ met de functieaanduiding ‘agrarisch bedrijf’ en de maatvoering ‘aantal bedrijfswoningen: 1’. Over het gehele perceel is een bouwvlak opgenomen. Tevens is de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’ opgenomen en geldt de gebiedsaanduiding ‘reconstructiewetzone – extensiveringsgebied’ en deels de gebiedsaanduiding ‘groenblauwe mantel’.

Op basis van de bestemming ‘Agrarisch met waarden – Landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden’ is wonen niet toegestaan (in zoverre er geen aanduiding over de gronden is gelegen waaruit blijkt dat dit wel is toegestaan). Het bestemmingsplan dient dan ook te worden herzien om voorgenomen ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken. Zie figuur 2 voor het vigerend bestemmingsplan.

Figuur 2: Vigerend bestemmingsplan, bron: Ruimtelijke plannen

Structuurvisie Bernheze 2010 Binnen de structuurvisie Bernheze wordt er gesproken over een ruimtelijk casco. Het ruimtelijk casco is weergegeven op een kaart met een toelichting. In figuur 3 is een uitsnede van het kaartbeeld gemaakt. Het plangebied behoort tot het ‘halfopen landschap’. In de beekdalen en op de dekzandruggen rond de historische bebouwingsconcentraties heeft het agrarische gebruik van het open landschap geleid tot een halfopen landschap met oude bouwlanden, boscomplexen en kronkelende wegen. Het halfopen landschap wordt voor het grootste deel gebruikt als landbouwgrond. Door de variatie in dit halfopen landschap is er een coulisselandschap gevormd.

Landschappelijke inpassing Brouwersstraat 2A, Heeswijk - Dinther

Figuur 3: Ruimtelijk casco, bron: structuurvisie Bernheze 2010

Het voegt een kwaliteit toe aan het beeld van de gemeente Bernheze en dient geconserveerd te worden. Verandering aan dit landschap moet hier ook zoveel mogelijk worden voorkomen. Door met het inpassingsplan aan te sluiten op de identiteit van het voorkomende landschap, kan de beoogde ontwikkeling op zorgvuldige wijze worden ingepast. Hiermee wordt tevens de groene zoom langs het bebouwingslint versterkt, waardoor er een verbeterde afronding ontstaat. Dit wordt gedaan door de planlocatie te transformeren naar een erf/hof, waaraan senioren woningen worden gepositioneerd.

2/8

Kenschets landschap De projectlocatie behoort tot het coulisselandschap. Het is een halfopen landschap dat wordt gekenmerkt door kleine onregelmatige percelen die worden afgeschermd door heggen, houtwallen en of muurtjes. Het landschap is ontstaan doordat men de hoge gronden ontgonnen voor akkerbouw. De lagere gronden waren hiervoor niet geschikt en werden veelal gebruikt voor gras- en hooilanden. De kavels werden in het verleden veelal omgeven door houtwallen om het vee buiten de akkers te houden. Veel van deze karakteristieke patronen zijn door de jaren heen verdwenen. Echter zijn er nog locatie binnen de gemeente aanwezig waar dit principe bewaard is gebleven.

Doel Binnen dit landschap gaat de aandacht uit naar het verstreken van de kleinschaligheid door de aanplant van houtwallen. De houtwallen worden hierbij ingezet als raamwerk, hierbinnen is veel mogelijk als het past binnen de maat en schaal van het gebied. Doorkijkjes vanaf de openbare weg op de open kampen blijven behouden en worden waar nodig versterkt. Bovendien blijven de oude gras- en hooilanden intact als grazige vlaktes.

Figuur 5: Historische kaart 1980, bron: topotijdreis

Ten zuiden van Heeswijk-Dinther, komen authentieke (agrarische) elementen (akkers, reliëf, verkavelings-, begroeiings- en wegenpatronen) voor die op zichzelf en in hun onderlinge samenhang een bijzonder betekenis hebben. Zie in de komende figuren, op de volgende pagina, enkele historische kaarten die de ontwikkeling van het landschap duiden. Landschapskenmerken • Op de hoger gelegen gronden de bouwlanden met aangrenzend op de lagergelegen vlakken gronden oude graslanden; • Lage grondwaterstanden; • Eerdgronden; • Een kronkelig wegenpatroon; • Een onregelmatige blokverkaveling; • Veelal houtwallen rondom percelen, soms bomenrijen langs boerderijen en wegen; • Lintachtige bebouwing met open tussenruimten.

Figuur 4: Historische kaart 1950, bron: topotijdreis

Landschappelijke inpassing Brouwersstraat 2A, Heeswijk - Dinther

Figuur 6: Historische kaart 2022, bron: topotijdreis

3/8

Inpassingsplan Bij het toestaan van een ruimtelijke ontwikkeling is het van belang dat alle ruimtelijke waarden worden meegewogen. Om de planontwikkeling mogelijk te maken zijn een aantal inrichtingsmaatregelen voorgesteld die op basis van het planvoornemen, de beleidskaders en kennis van het landschap en locatie zijn vormgegeven. Nevenstaande schets illustreert de voorgestelde maatregelen, gevolgd door een argumentatie. De bebouwing is ingepast in het landschap, waarbij met name wordt gezocht naar een goede overgang van de bebouwing naar het achtergelegen Aa-dal. Deze overgang wordt onder andere bewerkstelligd door een hogere bebouwingsdichtheid aan de westzijde tegen het buurperceel aan, en een lagere dichtheid aan de oostzijde bij de tweekappers om doorzichten (circa 11 meter breed) op het achterliggende landschap te realiseren. Daarbij draait het zorgcomplex-gebouw zich open richting het landschap waardoor er ook hier een doorzicht ontstaan. Het hofje zelf dient ook als volwaardige groenruimte. Het hof is namelijk circa 26 meter breed (gevel tot gevel). Tot slot zijn de woonpercelen en parkeerhavens omkaderd door lage hagen. Concreet zijn de volgende inrichtingsmaatregelen voorgesteld: 1. Aanleg knip- en scheerhagen; 2. Behoud bestaande hagen; 3. Aanplanten leibomen; 4. Aanplanten solitaire bomen; 5. Aanleg wadi. i.c.m. bloem- en kruidenrijk grasland; 6. Aanleg houtsingel.

Figuur 7: Landschappelijke inpassing

4/8

Inrichtingsmaatregelen Aanleg knip- en scheerhagen Ter inpassing van de nieuwe woningen worden er knip- en scheerhagen aangeplant. Door de aanplant van knip- en scheerhagen wordt de erfafscheiding bepaald. Door het toepassen van een haag ontstaat er een eenduidig beeld. De hagen aan de voorzijde langs het erf hebben maximaal een hoogte van ca. 1.20 meter. Door deze hagen laag te houden blijft de beeldkwaliteit hoog en is de voorgevel van de woning nog altijd zichtbaar, ook vanuit de Brouwersstraat. De hagen achter de achtergevelrooilijn mogen oplopen tot een hoogte van maximaal 2.00 meter. Hiermee blijft de privacy van de bewoners gewaarborgd. Soorten: Fagus sylvatica (Beuk), Acer campestre (Veldesdoorn) Behoud bestaande hagen De bestaande bedrijfswoning, welke zal worden omgezet naar een burger woning, is in de huidige situatie ingekaderd door een lage haag. Met oog op de ontwikkeling, dienen zoveel mogelijk groene structuren gewaarborgd te blijven. Aanplanten leibomen Ter versterking van de entree van het erf worden er langs de insteek leibomen aangeplant. Deze leibomen bieden tevens een uitstekende schuil- en nestelplaats voor kleine vogelsoorten. Soorten: Tilia europaea 'Pallida' (Leilinde) Aanplanten solitaire bomen Op het terrein worden verschillende solitaire bomen toegepast. Deze bomen definiëren het terrein en zorgt bij warme dagen voor beschutting en verkoeling.

Daarnaast vormen bomen een goede broed- en nestelplek

voor vogels. Door verschillende soorten toe te passen kan de biodiversiteit ter plaatse worden versterkt. Soorten bij wadi: Alnus glutinosa (Els), Salix alba (Schietwilg), Fraxinus excelsior (Es), Quercus robur (zomereik). Soorten nabij burgerwoning en zorgcomplex: Tilia cordata (Winterlinde), Juglans regia (Noot), Quercus robur (Zomereik), Fagus sylvatica ‘atropunicea’ (Rode beuk).

Parkeren Het woonhof wordt vanaf de Brouwersstraat ontsloten door een insteek, welke verbonden is met het erf/hof. Vanaf deze straat is direct zicht op het hof. De ontsluiting begint bij de entree als dubbelrichtingsweg en bij het hof begint de eenrichtingsweg. Het parkeren wordt voorzien in een parkeerkoffers aan de westzijde van het hof (24pp), welke uit het zicht zijn gepositioneerd. Op eigen terrein (inritten) is eveneens ruimte om te parkeren (10pp), en op grasstenen in het hof langs de eenrichtingsweg (2pp).

Aanleg wadi. i.c.m. bloem- en kruidenrijk grasland Ten midden het erf staat het groene karakter voorop. Daarom wordt er in deze zone ingezet op het bufferen van water door middel van de aanleg van natte laagtes/ wadi’s. Hiermee wordt er een nieuw milieu gecreeerd. Dit zorgt voor nieuwe vegetatietypen en een versterking van de biodiversiteit ter plaatse. Op deze manier ontstaat er een ecologische impuls. Ook worden er verschillende boomgroepen aangeplant die de gevels vergroenen en een direct zicht op de woningen beperkt. De onderste plint van de woning blijft daarentegen wel zichtbaar door de toevoeging van een lage haag.

Op het gebied van water wordt geen overlast verwacht. De wadi Ten midden het hof, zal naar verwachting voldoende capaciteit hebben, dit zal in de watertoets verder uit moeten worden gewerkt.