Ruimtelijke onderbouwing 22 november 2023
Tekst van het document
Crijns Rentmeesters BV
Koningsplein 20 5721 GJ Asten
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING KAMEREN 4 HEESWIJK-DINTHER GEMEENTE BERNHEZE
Crijns Rentmeesters bv 22 november 2023
T: 0493 – 47 17 77 E: info@crijns-rentmeesters.nl I: www.crijns-rentmeesters.nl
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
INHOUDSOPGAVE
1.
INLEIDING __________________________________________________________5 1.1
Aanleiding _____________________________________________________________ 5
1.2
Ligging van het besluitgebied _____________________________________________ 5
1.3
Begrenzing van het besluitgebied __________________________________________ 6
1.4
Vigerende bestemmingsplannen ___________________________________________ 7 1.4.1 Bestemmingsplan ‘Buitengebied Bernheze’ ________________________________ 7 1.4.2 Bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan teeltondersteunende voorzieningen Bernheze’ __________________________________________________________________ 7 1.4.3 Bestemmingsplan ‘Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018’ __________ 8 1.4.4 Bestemmingsplan ‘Herziening Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018’ 8
1.5
Doel ___________________________________________________________________ 8
2.
PLANBESCHRIJVING ________________________________________________10 2.1
Huidige situatie besluitgebied ____________________________________________ 10
2.2
Beoogde situatie besluitgebied ___________________________________________ 11 2.2.1 Inleiding ___________________________________________________________ 11 2.2.2 Beoogde invulling besluitgebied ________________________________________ 11 2.2.3 Maatschappelijke functies _____________________________________________ 13 2.2.4 Cultuurhistorie ______________________________________________________ 13 2.2.5 Landschappelijke inpassing ____________________________________________ 14 2.2.6 Parkeren en ontsluiting _______________________________________________ 16
3.
4.
BELEIDSKADER ____________________________________________________19 3.1
Rijksbeleid ____________________________________________________________ 19 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie _____________________________________________ 19 3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking____________________________________ 19
3.2
Provinciaal beleid ______________________________________________________ 20 3.2.1 Brabantse Omgevingsvisie ____________________________________________ 20 3.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant _____________________________ 20
3.3
Gemeentelijk beleid _____________________________________________________ 27 3.3.1 Visie bebouwingsconcentraties Bernheze _________________________________ 27 3.3.2 Erfgoedvisie Bernheze 2020-2030 ______________________________________ 28 3.3.3 Duurzaam mobiliteitsplan 2016-2022 ____________________________________ 30 3.3.4 Parkeernormennota __________________________________________________ 30 3.3.5 Beleidsnotitie aanpak VAB Bernheze, Toe te passen beleidsregels ____________ 31
NATUUR, CULTUURHISTORIE EN ARCHEOLOGIE ________________________32
Crijns Rentmeesters bv
2
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
4.1
Natuur en ecologie _____________________________________________________ 32 4.1.1 Inleiding ___________________________________________________________ 32 4.1.2 4.1.3
4.2
Cultuurhistorie _________________________________________________________ 33 4.2.1 Beleidskader _______________________________________________________ 33 4.2.2 4.2.3
4.3
6.
Cultuurhistorie in omgeving besluitgebied _________________________________ 34 Cultuurhistorie binnen besluitgebied _____________________________________ 35
Archeologie ___________________________________________________________ 37 4.3.1 Inleiding ___________________________________________________________ 37 4.3.2 4.3.3
5.
Gebiedsbescherming _________________________________________________ 32 Soortenbescherming _________________________________________________ 33
Gemeentelijk archeologiebeleid ________________________________________ 37 Toetsing besluitgebied ________________________________________________ 38
MILIEUASPECTEN___________________________________________________40 5.1
Bodemkwaliteit ________________________________________________________ 40
5.2
Water _________________________________________________________________ 41 5.2.1 Inleiding ___________________________________________________________ 41 5.2.2 Beleidskader _______________________________________________________ 41 5.2.3 Gemeentelijk beleid __________________________________________________ 42 5.2.4 Waterparagraaf _____________________________________________________ 43
5.3
Geluid ________________________________________________________________ 45 5.3.1 Wegverkeerslawaai __________________________________________________ 45 5.3.2 Industrielawaai ______________________________________________________ 45
5.4
Geur__________________________________________________________________ 45
5.5
Gezondheid ___________________________________________________________ 46 5.5.1 Endotoxinen ________________________________________________________ 46 5.5.2 Geitenhouderijen ____________________________________________________ 47 5.5.3 Gewasbeschermingsmiddelen _________________________________________ 47
5.6
Bedrijven en milieuzonering______________________________________________ 47 5.6.1 Inleiding ___________________________________________________________ 47 5.6.2 Bedrijven in de omgeving van het besluitgebied ____________________________ 48 5.6.3 Beoogde bedrijfsvoering binnen besluitgebied _____________________________ 48 5.6.4 Conclusie __________________________________________________________ 48
5.7
Externe veiligheid ______________________________________________________ 49
5.8
Luchtkwaliteit __________________________________________________________ 49 5.8.1 Inleiding ___________________________________________________________ 49 5.8.2 Uitstoot van schadelijke stoffen _________________________________________ 49 5.8.3 Blootstelling aan verontreiniging ________________________________________ 50
5.9
M.e.r-beoordeling_______________________________________________________ 52
UITVOERBAARHEID _________________________________________________54
Crijns Rentmeesters bv
3
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
6.1 6.2
Economische uitvoerbaarheid ____________________________________________ 54 Maatschappelijke uitvoerbaarheid _________________________________________ 54 6.2.1 6.2.2
Overleg ___________________________________________________________ 54 Omgevingsdialoog ___________________________________________________ 55
6.2.3
Ontwerpbesluit ______________________________________________________ 55
BIJLAGEN 1. Bouwhistorische verkenning met waardenstelling 2. Bomen Effect Analyse 3. Landschappelijk inpassingsplan 4. AERIUS-berekeningen 5. Verkennend bodemonderzoek
Crijns Rentmeesters bv
4
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
1.
INLEIDING
1.1 Aanleiding Deze ruimtelijke onderbouwing is opgesteld ten behoeve van herontwikkeling van de locatie Kameren 4 te Heeswijk-Dinther, hierna ‘besluitgebied’ genoemd. Het besluitgebied is in het vigerende bestemmingsplan bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Leefgebied dassen’ met grotendeels een ‘bouwvlak’ en de functieaanduiding ‘agrarisch bedrijf’ en maatvoeringsaanduiding ‘aantal bedrijfswoningen: 1’. Ter plaatse wordt thans geen agrarisch bedrijf meer gevoerd. Alle voormalige agrarische bedrijfsgebouwen zijn reeds gesloopt. Ter plaatse is wel nog sprake van een cultuurhistorisch waardevolle boerderij uit omstreeks 1880. Dit betreft één van de boerderijen die behoren tot de landerijen van Kasteel Heeswijk en betreft een gemeentelijk monument. Beoogd wordt het besluitgebied te herontwikkelen naar een zogenoemde ‘ontmoetingslocatie’, gericht op rouw en nabestaanden met uiteindelijk veelal afscheidsdiensten. Beoogd wordt daartoe de boerderij te renoveren met behoud van en respect voor de cultuurhistorische waarden. Daarnaast wordt beoogd een tweetal nieuwe bijgebouwen te realiseren en de boerderij uit te bouwen. Het tweede bijgebouw wordt pas in de tweede fase gerealiseerd en zal worden gebruikt als resomeerruimte en rouwkamers. De beoogde bijgebouwen en de uitbouw tezamen zullen uiteindelijk een oppervlakte kennen van circa 500 m².
Alle bebouwing zal ten dienste staan van de beoogde functies ter plaatse. De beoogde herontwikkeling past niet binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Bernheze’. Beoogd wordt om met een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan voor de herontwikkeling van het besluitgebied. Deze ruimtelijke onderbouwing dient als motivering bij de te volgen procedure ten behoeve van verkrijging van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12 eerste lid onder a sub 3° van de Wabo. Voor de beoogde herontwikkeling is conform artikel 3.10 Wabo de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing.
1.2 Ligging van het besluitgebied Het besluitgebied is gelegen aan Kameren 4 te Heeswijk-Dinther, in het buitengebied van de gemeente Bernheze. Het besluitgebied bevindt zich daarmee in het cultuurhistorisch waardevolle gebied in de directe nabijheid van Kasteel Heeswijk. Op navolgende figuur is de ligging van het besluitgebied weergegeven. Het besluitgebied is rood omkaderd.
Crijns Rentmeesters bv
5
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
Figuur 1: Ligging besluitgebied
1.3 Begrenzing van het besluitgebied Het besluitgebied omvat het perceel kadastraal bekend als gemeente Heeswijk-Dinther, sectie E, nummer 3304. Het besluitgebied kent daarmee een oppervlakte van 8.570 m². Op navolgende figuur is de kadastrale situatie weergegeven van het besluitgebied, geprojecteerd op luchtfoto. Het besluitgebied is weergegeven met blauwe bolletjeslijn.
Figuur 2: Kadastrale situatie besluitgebied
Crijns Rentmeesters bv
6
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
1.4 Vigerende bestemmingsplannen 1.4.1
Bestemmingsplan ‘Buitengebied Bernheze’
Voor het besluitgebied aan Kameren 4 te Heeswijk-Dinther is het bestemmingsplan ‘Buitengebied Bernheze’ het vigerende bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 26 juni 2012 en thans onherroepelijk. Navolgend is een uitsnede weergegeven van het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Bernheze’, waarop het besluitgebied is weergegeven met blauwe bolletjeslijn.
Figuur 3: Uitsnede bestemmingsplan ‘Buitengebied Bernheze’
Het besluitgebied is in het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Bernheze’ bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Leefgebied dassen’ en kent tevens de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 2’ (zuidelijk gedeelte), ‘Waarde – Archeologie 3’ (noordelijk gedeelte) en ‘Waarde – Natte natuurparel’ en de gebiedsaanduidingen ‘groenblauwe mantel’, ‘reconstructiewetzone – extensiveringsgebied’ en ‘wro-zone – woonwerkontwikkelingsgebied’. Het grootste gedeelte van het besluitgebied kent tevens een ‘bouwvlak’ met de functieaanduiding ‘agrarisch bedrijf’ en de maatvoeringsaanduiding ‘aantal bedrijfswoningen: 1’. Ter plaatse wordt dan ook thans een agrarisch bedrijf toegestaan met bijbehorende bedrijfsgebouwen en een bedrijfswoning met daar bij behorende bijgebouwen. Het meest zuidoosten en het noordelijk deel van het besluitgebied kent geen ‘bouwvlak’, alwaar dan ook in de vigerende situatie geen bouwmogelijkheden bestaan.
1.4.2
Bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan voorzieningen Bernheze’
teeltondersteunende
Ter plaatse van het besluitgebied is tevens het bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan teeltondersteunende voorzieningen Bernheze’ van de gemeente Bernheze vigerend. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 13 december 2018 en is onherroepelijk. Het paraplubestemmingsplan ziet alleen toe op regels ten aanzien van permanente teeltondersteunende voorzieningen en geldt als aanvulling op het bestaande en vigerende (geldende) bestemmingsplan ‘Buitengebied Bernheze’.
Crijns Rentmeesters bv
7
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
Binnen het besluitgebied worden geen teeltondersteunende voorzieningen beoogd. De regels uit het bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan teeltondersteunende voorzieningen’ zijn niet van toepassing op onderhavige ontwikkeling.
1.4.3
Bestemmingsplan ‘Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018’
Ter plaatse van het besluitgebied is tevens het bestemmingsplan ‘Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018’ vigerend. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 18 april 2019 en is onherroepelijk. Dit bestemmingsplan is opgesteld voor verankering van de op 14 december 2017 vastgestelde ‘Beleidsnotitie aanpak VAB Bernheze, Toe te passen beleidsregels’. Het hoofduitgangspunt voor de beleidsnotitie is het tegengaan van verrommeling in het buitengebied door het herbestemmen of slopen van leegstaande stallen, zo nodig na een tijdelijk toegelaten afwijkend gebruik. Middels een gedegen aanpak wil de gemeente Bernheze tevens de transformatie naar een duurzame en maatschappelijk geaccepteerde veehouderij ondersteunen. Het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Bernheze’ is hiermee op onderdelen herzien, waarmee het gemeentelijke VAB-beleid is opgenomen in de regels waar deze van toepassing zijn. De regels worden daarmee op onderdelen verruimd ten aanzien van planologische mogelijkheden bij herbestemming van voormalige agrarische bedrijfslocaties. Het besluitgebied betreft een voormalige agrarische bedrijfslocatie.
De voormalige agrarische bedrijfsgebouwen zijn weliswaar inmiddels gesaneerd, maar gesteld kan worden dat sprake is van herontwikkeling van een VAB-locatie, waarbij de uitgangspunten uit het bestemmingsplan ‘Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018’ kunnen worden gehanteerd.
1.4.4
Bestemmingsplan ‘Herziening Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018’
Het vastgestelde VAB-beleid van de gemeente Bernheze is vertaald in het bestemmingsplan 'Vrijkomende Agrarische Bedrijven Bernheze 2018'. Dit bestemmingsplan is echter niet geheel in overeenstemming met het VAB-beleid. Een wijzigingsbevoegdheid voor het toepassen van Stalderingsregels ontbreekt hierin. Met vaststelling van het bestemmingsplan ‘Herziening Agrarische bebouwing Bernheze 2018’ van het bestemmingsplan ‘Vrijkomende Agrarische bebouwing Bernheze 2018’ wordt deze omissie hersteld.
1.5 Doel Beoogd wordt om de voormalige agrarische bedrijfslocatie aan Kameren 4 te Heeswijk-Dinther te herontwikkelen naar een zogenoemde ‘ontmoetingslocatie’ gericht op rouw en nabestaanden, met uiteindelijk veelal afscheidsdiensten. De hoofdfunctie zal daarmee uiteindelijk ‘Maatschappelijk’ zijn. Beoogd wordt daartoe de boerderij te renoveren, met behoud van en respect voor de cultuurhistorische waarden. Daarnaast wordt beoogd een tweetal nieuwe bijgebouwen te realiseren en de boerderij enigszins uit te breiden. Deze bijgebouwen en de uitbouw tezamen zullen uiteindelijk een oppervlakte kennen van circa 500 m² zullen ten dienste staan van de beoogde functies ter plaatse. Het tweede bijgebouw wordt pas in de tweede fase gerealiseerd en in gebruik genomen voor resomeerruimte en rouwkamers. Het totaalplan wordt in deze afwijking mogelijk gemaakt.
Crijns Rentmeesters bv
8
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
Voor het afwijken van deze regels conform artikel 2.12 eerste lid onder a sub 3° van de Wabo is deze ruimtelijke onderbouwing opgesteld.
Crijns Rentmeesters bv
9
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
2.
PLANBESCHRIJVING
2.1 Huidige situatie besluitgebied In het verleden was ter plaatse van het besluitgebied Kameren 4 te Heeswijk-Dinther sprake van een agrarisch bedrijf. De vergunning voor het houden van melkrundvee is nog overeind, hoewel de agrarische bedrijfsgebouwen reeds zijn gesloopt. Ter plaatse is ook de agrarische bedrijfsbestemming nog overeind. Ter plaatse is enkel nog sprake van de waardevolle boerderij Kameren 4, zijnde een gemeentelijk monument. Dit betreft één van de boerderijen die behoren tot de landerijen van Kasteel Heeswijk. Deze boerderijen zijn herkenbaar aan het zandlopermotief in de kleuren blauw/geel op de deuren en luiken. Navolgend is een tweetal foto’s weergegeven van het besluitgebied in de huidige situatie.
Figuur 4: Buitenzijde boerderij ter plaatse van besluitgebied
Figuur 5: Impressie binnenzijde boerderij (Bron: Bouwhistorische verkenning met waardestelling en aanbeveling, Schamp Bouwkundig Advies)
Crijns Rentmeesters bv
10
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
2.2 Beoogde situatie besluitgebied 2.2.1
Inleiding
Beoogd wordt het besluitgebied te herontwikkelen naar een zogenoemde ‘ontmoetingslocatie’ gericht op rouw en nabestaanden, met uiteindelijk veelal afscheidsdiensten. Beoogd wordt daartoe de boerderij te renoveren, met behoud van en respect voor de cultuurhistorische waarden. Daarnaast wordt beoogd een tweetal nieuwe bijgebouwen te realiseren. Deze bijgebouwen en een uitbouw aan de boerderij met een oppervlakte van in totaal circa 500 m² zullen ten dienste staan van de beoogde functies ter plaatse. In het tweede bijgebouw zal uiteindelijk ruimte worden geboden voor resomeerfaciliteiten en rouwkamers. De nieuwbouw zal geheel in stijl zijn met de historische context. Sprake zal daarmee zijn van een aanzienlijke kwaliteitswinst in het buitengebied. De mogelijkheid van het gebruik van de boerderij als bedrijfswoning wordt open gehouden. Planologisch betreft dit reeds een bedrijfswoning en blijft deze mogelijkheid dan ook behouden.
2.2.2
Beoogde invulling besluitgebied
De cultuurhistorisch waardevolle boerderij wordt gerenoveerd en deels uitgebouwd. Deze aanbouw wordt beoogd op nagenoeg de zelfde locatie als waar vroeger sprake was van een karschop. Deze situering verdedigt dan ook de situering van de beoogde aanbouw. Daarbij wordt een kapschuur beoogd voor onder anderen de grondwaterpomp en beregeningsinstallatie en voor opslag van onder anderen tuinmachines en – materialen en materialen ten behoeve van buitenevenementen. In de tweede fase wordt tevens een bijgebouw gerealiseerd met daarin twee resomeerruimten en twee rouwkamers. Dit bijgebouw zal eveneens worden gerealiseerd passend bij het cultuurhistorisch waardevolle ensemble. De realisatie van dit bijgebouw in de tweede fase wordt thans meegenomen in deze ruimtelijke procedure. Navolgend is een eerste impressie weergegeven van de beoogde situatie na herontwikkeling. Op deze schets is de situering van de beoogde parkeerplaats nog niet juist weergegeven. De situering hiervan is bij de landschappelijke inpassing (paragraaf 2.2.5) juist weergegeven.
Figuur 6: Impressie beoogde situatie na herontwikkeling
Crijns Rentmeesters bv
11
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
Op navolgende figuur is de uiteindelijk beoogde invulling van het besluitgebied schematisch weergegeven.
Figuur 7: Beoogde invulling besluitgebied na herontwikkeling
Het vigerende agrarische bouwvlak volstaat niet volledig voor wat betreft de situering van de beoogde bebouwing. Derhalve wordt een gedeelte van het bouwvlak ‘uitgeruild’. In het oosten van het besluitgebied blijft een gedeelte onbenut. Ten noorden van het besluitgebied wordt daarentegen een deel toegevoegd om de volledige bebouwing en beoogde faciliteiten als parkeren binnen het besluitgebied te kunnen situeren. Op navolgende figuur is het besluitgebied weergegeven ten opzichte van het vigerende agrarisch bouwvlak. Het agrarisch bouwvlak is hierop weergegeven met de zwarte doorgetrokken lijn. Het besluitgebied is weergegeven met de zwarte bolletjeslijn.
Figuur 8: Vigerend agrarisch bouwvlak ten opzichte van beoogde situatie besluitgebied
Crijns Rentmeesters bv
12
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
Bij een herziening van de planologische situatie kan het restant agrarisch bouwvlak in het oosten ook juridisch komen te vervallen.
2.2.3
Maatschappelijke functies
Doel is om het besluitgebied te herontwikkelen naar een ontmoetingscentrum, met een veelal maatschappelijke invulling. Uiteindelijk zal de invulling gericht zijn op rouw en nabestaanden, hoewel de locatie in de aanlooptijd ook ruimte biedt voor ontmoetingen anderszins. Initiatiefnemers zijn gastheer op de locatie, alwaar bedrijven of gezelschappen anderszins de locatie kunnen huren voor bijvoorbeeld presentaties, vergaderingen, seminars en teambuildingsdagen. Voornamelijk de maatschappelijke kant van ontmoeten staat hierbij centraal, waarbij gedacht kan worden aan een klassiek concert op de zondagochtend of een toneelvoorstelling of boekpresentatie. Uiteindelijk wordt voornamelijk ingezet op afscheidsdiensten, waarbij alle mogelijkheden behorende bij de dienst binnen het besluitgebied worden gehouden. Ingezet wordt op de intieme sfeer, waarbij de locatie per dag in principe enkel door één gezelschap kan worden gehuurd. De locatie zal plaats bieden aan maximaal 150 gasten en wordt dan ook nooit verhuurd aan twee gezelschappen gelijktijdig. Horeca vindt plaats in de vorm van hapjes en drankjes voor de gasten waardoor of waarvoor de locatie wordt gehuurd. Voor deze gasten zal ook alcohol worden geschonken. Er zal geen sprake zijn van routegebonden horeca of openbare horeca anderzins. Er wordt dan ook geen terras beoogd ten behoeve van de horeca.
Beoogd wordt om op termijn tevens de mogelijkheid te bieden voor het laten resomeren van overledenen. Resomeren is in feite het oplossen van het menselijk lichaam in een vloeistof. Thans ligt een wetsvoorstel voor om resomeren op te nemen in de Wet op de lijkbezorging. Naar waarschijnlijkheid wordt deze vorm per begin 2024 mogelijk in Nederland.
2.2.4
Cultuurhistorie
De historie van de locatie zal centraal staan. Beoogd wordt dit tot uiting te laten komen door bijvoorbeeld het plaatsen van tekstbordjes met naam en informatie over de betreffende plek binnen de boerderij. Ook wordt een vitrine geplaatst in de ontvangstruimte waarin historische attributen worden tentoongesteld. De geschiedenis van de boerderij komt hiermee goed tot uiting. Door Schamp Bouwkundig Advies is, tezamen met Jos Bertens, een bouwhistorische verkenning uitgevoerd en daarmee een waardestelling opgesteld voor de bestaande boerderij. Alle cultuurhistorisch waardevolle elementen blijven behouden en worden daar waar noodzakelijk hersteld. De beoogde aanbouw aan de boerderij zal geen afbreuk doen aan de cultuurhistorische waarden. Voor de situering van deze aanbouw is gekozen voor de nagenoeg de zelfde plek als waar vroeger de karschop was gelegen. Navolgend is een historische foto weergegeven van de boerderij met naastgelegen karschop.
Crijns Rentmeesters bv
13
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
Figuur 9: Luchtfoto uit de vroege jaren ’50 (Bron: Bouwhistorische verkenning en waardestelling, Schamp bouwkundig Advies)
Ook voor de nieuwbouw is aansluiting gezocht bij de cultuurhistorische waarden van het besluitgebied. Tot voor kort was ter plaatse van het besluitgebied sprake van een veehouderij met circa 1.300 m² aan agrarische bedrijfsgebouwen. In de beoogde situatie zal hiervoor in de plaats maximaal 500 m² worden terug gebracht, inclusief aanbouw, waarbij dan ook slechts 40% wordt terug gebouwd van de oppervlakte bebouwing in de recente geschiedenis.
2.2.5
Landschappelijke inpassing
Het besluitgebied is gelegen in het ‘Hart van Kameren’, temidden van historische groene lijnen. Door Pius Florus is in het kader van wegverbetering, landschapsontwikkeling en de beoogde nieuwbouw een Boom Effect Analyse uitgevoerd. Daarin is inzichtelijk gemaakt wat de huidige conditie en kwaliteit is van het aanwezige bomenbestand en zijn aanbevelingen gedaan ten behoeve van het duurzaam behoud van de bomen. Deze analyse is gebruikt als basis bij de uiteindelijke inrichting van het besluitgebied. Enkele aannames in de analyse zijn later gewijzigd. Dit doet echter niets af aan de uitgevoerde analyse van de bestaande bomen, waarmee deze analyse op zichzelf dan ook ongewijzigd overeind blijft. Door MTD Landschapsarchitecten is ook een landschapsanalyse uitgevoerd, op basis waarvan een landschapsplan is opgesteld. Daarbij is rekening gehouden met de Boom Effect Analyse en de daaruit voortvloeiende conclusies en aanbevelingen voor wat betreft de bestaande bomen. De historische paden en wegenstructuur is nog duidelijk zichtbaar in het landschap. Dit komt ook terug in de beide analyses. De beide analyses (Bomen Effect Analyse, Pius Floris, d.d. 19 mei 2022 en Hart van Kameren, Landschappelijke inpassing, MTD Landschapsarchitecten, d.d. 5 oktober 2023) zijn als bijlagen bij deze ruimtelijke onderbouwing gevoegd.
Navolgende figuur betreft de door MTD Landschapsarchitecten opgestelde themakaart waarbij de beoogde bomen schematisch zijn weergegeven op de beoogde situatie na herontwikkeling.
Crijns Rentmeesters bv
14
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
Figuur 10: Themakaart bomen (Bron: MTD Landschapsarchitecten)
Bij de uitgevoerde Bomen Effect Analyse werd nog uitgegaan van een verlenging van de sloot. Dit wordt naar aanleiding van de adviezen alsnog niet beoogd. De sloot wordt niet verlengd. Navolgend is de beoogde landschappelijke inpassing van het besluitgebied na herontwikkeling weergegeven. Zowel de oude, te behouden elementen zijn hierop weergegeven, als de nieuwe, toe te voegen elementen. Hiermee wordt een totaalbeeld gegeven van het besluitgebied in de beoogde situatie.
Crijns Rentmeesters bv
15
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
Figuur 11: Beoogd landschappelijke inpassing na herontwikkeling (Bron: Hart van Kameren, Landschappelijke inpassing, MTD Landschapsarchitecten, d.d. 5 oktober 2023)
In het in de bijlage bijgevoegde landschapsplan is tevens een aantal referentiebeelden weergegeven van te hanteren materialen en beplanting. Het besluitgebied wordt landschappelijk goed ingepast in de omgeving, waarbij dan ook wordt ingespeeld op de historie van het besluitgebied en de ligging in de omgeving.
2.2.6 2.2.6.1
Parkeren en ontsluiting Parkeren
Parkeren dient plaats te vinden op eigen terrein. In principe dient te worden gekeken naar de gemeentelijke parkeernormennota d.d. 12 juni 2018. De beoogde functie ter plaatse van het besluitgebied komt niet specifiek voor in de nota. Een crematorium geeft een parkeernorm van 30 plaatsen per uitvaart. Een cultureel centrum of een wijkgebouw 3 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. Deze beide functies zullen niet volledig overeen komen met de beoogde situatie. Derhalve wordt hier gebruik gemaakt van de zogenoemde ‘hardheidsclausule’ in artikel 3.4 van de gemeentelijke parkeernormennota. Navolgend is dan ook een realistische aanname gedaan van het benodigd aantal parkeerplaatsen voor het besluitgebied. Beoogd wordt om maximaal 150 gasten tegelijk te kunnen ontvangen. Gemiddeld wordt gerekend met 2,5 personen per auto, waarmee rekening gehouden dient te worden met 60 parkeerplaatsen op
Crijns Rentmeesters bv
16
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
eigen terrein. Met de inrichting van het besluitgebied is rekening gehouden met de inpassing van 60 parkeerplaatsen in het noorden van het besluitgebied. Deze parkeerplaatsen zijn bereikbaar middels een nieuwe ontsluiting op de laan, waarbij rekening is gehouden met de bomenrij ter plaatse. Bestaande bomen hoeven hiervoor niet te wijken. In figuur 11 is tevens de beoogde parkeerplaats in het noorden van het besluitgebied inzichtelijk. De parkeerplaatsen zullen worden uitgevoerd in halfverharding. Aan de achterzijde van de boerderij, ten oosten hiervan aan de kopse gevel, wordt voorzien in 5 parkeerplaatsen voor eventuele werknemers, waaronder initiatiefnemer zelf. Ter plaatse van het besluitgebied is tevens voldoende ruimte indien in de toekomst de boerderij tevens dienst zal doen als bedrijfswoning. Voorzien dient alsdan te worden in 2 parkeerplaatsen extra. 2.2.6.2
Ontsluiting
Het besluitgebied is met een historische laan in het noorden ontsloten op de straat Kameren en in het zuiden op de Gouverneuresweg. De inrit richting de Gouverneursweg is circa 160 meter lang en heeft de opbouw van een karrenspoor. In de rijsporen is puin aanwezig en er is een middenstrook met gras. De inrit gaat vanuit de boerderij over in een circa 190 meter lang zandpad met los zand dat aan het noordelijke uiteinde weer uitkomt op een verhard gedeelte van Kameren. Het pad wordt over de gehele 350 meter begeleid door een dubbele eikenlaan. Halverwege komt aan de westelijke zijde een oud, in onbruik geraakt pad uit op Kameren, welke ook wordt begeleid door een dubbele eikenlaan. Door Pius Florus is een Bomen Effect Analyse uitgevoerd en daaruit conclusies en aanbevelingen gedaan voor wat betreft zowel de bomen als de laan. In een eerdere fase werd beoogd het noordelijk deel van de laan te gebruiken voor het wegrijden van gasten vanuit het besluitgebied. Daartoe zijn dan ook aanbevelingen gedaan voor het optimaal kunnen gebruiken van het pad, zonder dat dit ten koste zou gaan van de aanwezige bomen met haar wortels. Voornamelijk naar aanleiding van de gevoerde omgevingsdialoog is alsnog gekozen voor ontsluiting enkel via de Gouverneursweg, dus enkel gebruik te maken van het zuidelijke deel van de oprijlaan.
Het naar het noorden wegrijden zou kunnen leiden tot overlast van vervoersbewegingen over Kameren. Deze straat is smaller dan de Gouverneursweg, waarbij ook de bomen dichter op de weg staan. De Gouverneursweg leent zich beter voor het aantal voertuigbewegingen dan Kameren. Bovendien zouden de voertuigen uiteindelijk ook weer uit komen op de Gouverneursweg, waarmee met het naar het noorden wegrijden enkel sprake zou zijn van een omleiding. Gekozen is dan ook voor het aan- en wegrijden over het zuidelijke deel van de laan, rechtstreeks op de Gouverneursweg. Dit gedeelte van de laan is geschikt voor de beoogde vervoersbewegingen. Doordat de locatie enkel door één gezelschap gelijktijdig kan worden gebruikt, zullen gasten met de auto elkaar nooit kruisen over de laan. Slechts zeer sporadisch zal sprake zijn van vervoersbewegingen van niet-gasten. Bevoorrading bijvoorbeeld zal ook plaatsvinden over de laan. Met leveranciers worden afspraken gemaakt wanneer geleverd wordt, waarmee wordt voorkomen dat zij gelijktijdig met gasten het zandpad moeten gebruiken. Gasten komen slechts één keer aan en rijden ook maar één keer weg.
Crijns Rentmeesters bv
17
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
Ten behoeve van het in- en uitrijden van en naar de Gouverneursweg zullen maatregelen worden getroffen welke de verkeersveiligheid ter plaatse zullen bevorderen, zoals waarschuwingsbordjes van de in- en uitrit. Ook hierbij geldt dat gasten slecht één keer aan komen en wegrijden, waarbij men wordt geattendeerd op de doorgaande Gouverneursweg en tevens het aanwezige fietspad.
Crijns Rentmeesters bv
18
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
3.
BELEIDSKADER
3.1 Rijksbeleid 3.1.1
Nationale Omgevingsvisie
Het Rijk heeft de Nationale Omgevingsvisie opgesteld voor de fysieke leefomgeving. De fysieke leefomgeving is een gedeelde verantwoordelijkheid van gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale politiek-bestuurlijke aandacht. De nationale belangen zijn in veel gevallen sectoraal. De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten. Deze vier integrale prioriteiten betreffen: Klimaat & Energie; ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzame economie; duurzaam economisch groeipotentieel; Stad & Regio; sterke en gezonde steden en regio’s; Landelijk gebied; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. In deze vier prioriteiten komen complexe, omvangrijke en dringende opgaven samen, die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Politieke en maatschappelijke keuzes zijn vooral daar nodig, om op deze prioriteiten voortgang te boeken op een manier die draagvlak heeft en bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving. Centraal in te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen.
Om aan dit afwegingsproces richting te geven worden drie afwegingsprincipes gehanteerd. Deze zijn: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Ondanks de kleinschalige ontwikkeling, wordt met de beoogde herontwikkeling met de uiteindelijke bebouwing en landschappelijke inpassing ingespeeld op de kenmerken en identiteit van het cultuurhistorisch waardevolle gebied.
3.1.2
Ladder voor duurzame verstedelijking
De Ladder voor duurzame verstedelijking beoogt stedelijke functies zoveel mogelijk te concentreren in het bestaand stedelijk gebied, en om extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in het buitengebied in beginsel te voorkomen. De doelstelling van de ladder beoogt dus een ruimtelijke scheiding tussen stedelijke functies en buitengebied-gebonden functies. Op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro is het verplicht om in het geval dat een ruimtelijk plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, in de toelichting de zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking op te nemen. Een stedelijke ontwikkeling betreft een ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’.
Crijns Rentmeesters bv
19
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
Onderhavige ontwikkeling heeft geen stedelijke ontwikkeling tot gevolg. Toetsing aan de ladder is dan ook niet noodzakelijk.
3.2 Provinciaal beleid 3.2.1
Brabantse Omgevingsvisie
Op 14 december 2018 is de Brabantse Omgevingsvisie in werking getreden. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is: ‘Werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit’. Voor 2030 is het doel om voor alle aspecten te voldoen aan de wettelijke normen. Brabant heeft dan een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit. Voor 2050 is het doel om een goed leefomgevingskwaliteit te hebben door op alle aspecten beter te presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. De visie noemt een vijftal hoofdopgaven: 1. De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om 2. 3. 4. 5.
goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant. Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moet minder energie worden gebruikt en meer duurzame energie worden opgewekt. Slimme netwerkstad: de manier mensen zicht verplaatsen verandert en stelt andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor het netwerk van steden en dorpen. Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering is er sprake van meer extremen in temperatuur en neerslag. Concurrerende, duurzame economie: Brabant wil top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij de omslag naar een circulaire economie nodig is en digitalisering steeds belangrijker wordt.
De Brabantse Omgevingsvisie wordt uitgewerkt in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. In deze Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vindt een vertaalslag van de hoofdopgaven in concreet bindende regels plaats.
3.2.2
Interim omgevingsverordening Noord-Brabant
3.2.2.1 Inleiding De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een planologische verordening waarin eisen gesteld worden aan op te stellen ruimtelijke plannen en vormt een direct toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. In deze Interim omgevingsverordening zijn de bestaande regels over de fysieke leefomgeving waar mogelijk in één verordening ondergebracht. In navolgende subparagrafen wordt ingegaan op de aanduidingen van het besluitgebied in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant en wordt de herontwikkeling getoetst aan de regels van deze Interim omgevingsverordening. 3.2.2.2 Aanduiding besluitgebied in Interim omgevingsverordening Navolgende figuren geven een beeld van de ligging van het besluitgebied in de Interim omgevingsverordening. Het besluitgebied is hierbij weergegeven met de zwarte bolletjeslijn.
Crijns Rentmeesters bv
20
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
Figuur 12: Aanduiding besluitgebied op kaart 4: natuur en stiltegebieden
Het besluitgebied kent in de Interim omgevingsverordening de aanduiding ‘Attentiezone waterhuishouding’. Doel van de attentiezone is om ontwikkelingen die een negatieve invloed hebben op de binnen de attentiezone gelegen natte natuurparels tegen te gaan.
Figuur 13: Aanduiding besluitgebied op themakaart 6: basiskaart Landelijk gebied
Het besluitgebied is in de Interim omgevingsverordening aangewezen als gelegen binnen het ‘Landelijk gebied’, en specifiek binnen de ‘Groenblauwe mantel’. De groenblauwe mantel vormt het gebied tussen de ecologische hoofdstructuur en het landelijke en stedelijke gebied. De mantel beschermt het kerngebied en zorgt voor verbinding met het omliggende gebied. De groenblauwe mantel bestaat overwegend uit multifunctioneel landelijk gebied met grondgebonden landbouw.
Crijns Rentmeesters bv
21
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
Figuur 14: Aanduiding besluitgebied op themakaart 7: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkelingen
Het besluitgebied kent in de Interim omgevingsverordening tevens de aanduidingen ‘Beperkingen veehouderij’ en ‘Stalderingsgebied’ (niet zichtbaar op bovenstaande figuur vanwege de ligging van de aanduiding ‘Beperkingen veehouderij’. Verderop worden de regels die gelden binnen deze aanduidingen nader toegelicht. 3.2.2.3 Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik Het doel van de provincie is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Het optimaal benutten van de bestaande bebouwde omgeving draagt bij aan het behoud van de openheid en kwaliteit van het buitengebied en aan hergebruik van leegkomende- of bebouwingslocaties in zowel stedelijk als landelijk gebied. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag in het landelijk gebied door nieuwvestiging is hierbij een belangrijk uitgangspunt. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag krijgt ook vorm door eerst de mogelijkheden binnen bestaande bebouwde omgeving optimaal te benutten. Dat betekent niet dat alle fysieke ruimte benut moet worden voordat nieuw ruimtebeslag mogelijk is. Binnen stedelijk gebied is vanuit kwaliteitsoverwegingen bijvoorbeeld ook ruimte nodig voor groenvoorzieningen en voldoende opvang van water. Een ander aspect van zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt dat gebouwen, bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen het bouwperceel.
Binnen het besluitgebied is recentelijk voormalige agrarische bedrijfsbebouwing met een oppervlakte van circa 1.300 m² gesloopt. Daarvoor in de plaats zal de bestaande boerderij worden uitgebouwd, in de zelfde stijl als de boerderij en wordt een tweetal bijgebouwen gerealiseerd, eveneens passend binnen het bestaande cultuurhistorisch waardevolle ensemble. Sprake zal zijn van 500 m² aan bijgebouwen. De oppervlakte is daarmee aanzienlijk kleiner dan in de recente geschiedenis. Grotendeels wordt gebruik gemaakt van het bestaande bouwperceel. Het bouwperceel wordt in het noorden vergroot, om ook de parkeervoorzieningen binnen het perceel te behouden. In het oosten van het besluitgebied kan daarentegen een gedeelte van het voormalig agrarisch bouwvlak komen te vervallen. Sprake zal zijn van zorgvuldig ruimtegebruik. 3.2.2.4 Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap In artikel 3.9 zijn regels voor kwaliteitverbetering van het landschap opgenomen. Niet alle ontwikkelingen hebben een even grote impact op de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied.
Crijns Rentmeesters bv
22
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
Bovendien is er een onderscheid te maken tussen ontwikkelingen die echt thuishoren in het buitengebied en ontwikkelingen die minder ‘buitengebied gebonden’ zijn, zoals wonen of niet agrarische bedrijven. De impact op de fysieke leefomgeving wordt onder meer bepaald door: de omvang van de ontwikkeling (is er vergroting bestemmingsvlak of bouwvlak nodig?);
is er sprake van nieuw ruimtebeslag of wordt er gebruik gemaakt van bestaande bebouwing? de aard van de locatie en de omgeving.
de aard van de ontwikkeling en mogelijke hinder voor de leefomgeving (verkeersaantrekkende werking, geluid, milieucategorie, et cetera).
betreft het een (traditioneel) gebiedseigen of gebiedsvreemde ontwikkeling? de ‘wenselijkheid’ van een ontwikkeling vanuit een (sectorale) ambitie.
Er worden drie categorieën van ruimtelijke ontwikkelingen onderscheiden:
Categorie 1: Ruimtelijke ontwikkelingen waarvoor geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap is vereist (geen landschappelijke inpassing en evenmin ruimtelijke kwaliteitsverbetering vereist). Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen waarop de regels inzake kwaliteitsverbetering van toepassing zijn, maar waarbij het gaat om ontwikkelingen die een (zeer) beperkte invloed op het landschap hebben (alleen landschappelijke inpassing vereist). Categorie 3: Ruimtelijke ontwikkelingen waarop de regels inzake kwaliteitsverbetering van toepassing zijn en waarbij sprake is van een (substantiële) invloed op het landschap (zowel landschappelijke inpassing als ruimtelijke kwaliteitsverbetering vereist).
De beoogde herontwikkeling is niet rechtstreeks mogelijk binnen de regels dan wel de afwijkingsbevoegdheden, maar is voornamelijk gericht op cultuurhistorisch herstel en daarmee duurzaam onderhoud en genereert daarmee een ruimtelijke kwaliteitswinst. Niettemin kan de ontwikkeling niet per definitie worden geschaard onder categorie 1 of 2 door de herbestemming naar een maatschappelijke bestemming. Navolgend is een berekening gemaakt van de bestemmingswinst als gevolg van de beoogde herontwikkeling. Hierbij is gebruik gemaakt van de Beleidsregel landschappelijke kwaliteitsverbetering zoals door de gemeenteraad van Bernheze vastgesteld op 22 januari 2013. Het besluitgebied omvat het volledig kadastraal perceel en kent daarmee een oppervlakte van in totaal 8.570 m². Het vigerende agrarisch bouwvlak daarbinnen kent een oppervlakte van 4.535 m² en 4.035 m² betreft daarmee agrarisch onbebouwde grond. Volgens de gemeentelijke beleidsregel kent een agrarisch bouwvlak een waarde van € 20,-/m², met een bedrijfswoning à € 100,-/m² tot 1.000 m². Agrarisch onbebouwde grond kent een waarde van € 6,-/m². Het besluitgebied kent daarmee een huidige waarde van ((1.000 * 100) + (3.535 * 20) + (4.035 * 6)) € 194.910,-. Het besluitgebied kent na herontwikkeling een maatschappelijke functie, wat volgens de gemeentelijke beleidsregel een waarde van de ondergrond zal kennen van € 120,-/m² bouwvlak.
Het besluitgebied zal daarmee een waarde kennen van € 1.028.400,-. Daarmee ontstaat een waardevermeerdering van € 833.490,-. Een basisinspanning van 20% wordt reëel geacht. Daarmee dient dan ook een investering plaats te vinden van minimaal € 166.698,-.
Crijns Rentmeesters bv
23
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
Recentelijk is circa 1.300 m² aan stallen gesloopt. Dit brengt een investering met zich mee van € 25,/m² en daarmee in totaal € 32.500,-. Met de beoogde herontwikkeling wordt ook fors geïnvesteerd in het landschap en aanzienlijk in de renovatie van het cultuurhistorisch waardevolle pand. Voor wat betref de renovatie van het pand is een kostenraming gemaakt, waaruit wordt geconcludeerd dat de uiteindelijke verbouwing ruim € 1.000.000,- zal kosten. Een tweetal belangrijke posten hieruit zijn de renovatie van het dak à grofweg € 75.000,- en nieuwe kozijnen à grofweg € 30.000,-. De aanleg van groenvoorzieningen binnen het besluitgebied wordt door de landschapsarchitect geraamd op circa € 38.825,-. Zeker is gesteld dat de beoogde herontwikkeling de benodigde tegenprestatie van € 166.698,- fors zal overstijgen door de kosten van het reeds gesloopte, aanplant en onderhoud van landschapselementen en behoud, herstel en duurzame onderhoud van de cultuurhistorische waarden. Sprake zal zijn van een aanzienlijke kwaliteitsverbetering van het landschap. 3.2.2.5 Artikel 3.26 Attentiezone waterhuishouding Doel van de attentiezone is om ontwikkelingen die een negatieve invloed hebben op de binnen de attentiezone gelegen natte natuurparels tegen te gaan.
Stromingen in het grondwatersysteem kunnen veranderen door veranderingen van bodemopbouw of het doorboren van lagen (bij grondverzet of diepploegen). Voor activiteiten die een negatief effect op de (grond)waterstand in een natte natuurparel kunnen hebben, is een vergunning nodig. Bij het toelaten van functies die een negatief effect kunnen hebben op de waterhuishouding, geldt dat overleg met het waterschap nodig is. Als gevolg van de beoogde herontwikkeling zullen ter plaatse geen werkzaamheden plaatsvinden in de bodem welke zullen leiden tot negatieve wijzigingen in de waterhuishouding. Dit aspect wordt tevens nader toegelicht in de waterparagraaf van deze ruimtelijke onderbouwing. Gesteld kan worden dat de beoogde herontwikkeling geen effect heeft op de waterhuishouding en dan ook niet in strijd is met de regels die gelden binnen de attentiezone. 3.2.2.6 Artikel 3.51 Beperkingen veehouderij Binnen de aanduiding ‘Beperkingen veehouderij’ wordt de uitbreiding van, de nieuwvestiging van en de omschakeling naar een veehouderij niet toegestaan. Met de beoogde herontwikkeling wordt een voormalige agrarische bedrijfslocatie omgezet naar een maatschappelijke functie, waarbij geen veehouderij meer mogelijk wordt gemaakt. De beoogde herontwikkeling is niet in strijd met de regels van artikel 3.51, ‘Beperkingen veehouderij’.
3.2.2.7 Artikel 3.52 Staldering Binnen het ‘Stalderingsgebied’ gelden extra voorwaarden voor de ontwikkeling van veehouderijen gericht op het voorkomen van een verdere regionale concentratie van vee en het tegengaan van (verdere) leegstand. De toename van de oppervlakte dierenverblijf binnen een bouwperceel is alleen mogelijk als er elders dierenverblijven verdwijnen; het zogenaamde stalderen. De beoogde herontwikkeling heeft geen toename van dierenverblijven tot gevolg. De beoogde herontwikkeling is niet in strijd met de regels die gelden binnen het ‘Stalderingsgebied’.
Crijns Rentmeesters bv
24
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
3.2.2.8 Artikel 3.73 Vestiging niet-agrarische functie in Landelijk gebied Artikel 3.73 van de Interim omgevingsverordening stelt dat binnen het Landelijk gebied onder voorwaarden kan worden voorzien in de vestiging van een niet-agrarische functie op een bestaand bouwperceel. Ter plaatse van het besluitgebied wordt de voormalige agrarische bedrijfslocatie omgezet naar maatschappelijke functie in de vorm van een ‘ontmoetingslocatie’ gericht op rouw en nabestaanden, met uiteindelijk veelal afscheidsdiensten. Beoogd wordt daartoe de boerderij te renoveren, met behoud van en respect voor de cultuurhistorische waarden. Daarnaast wordt beoogd een uitbouw aan de boerderij en een tweetal nieuwe bijgebouwen te realiseren. Deze aanbouw en bijgebouwen met een oppervlakte van in totaal circa 500 m² zullen ten dienste staan van de beoogde functies ter plaatse. Navolgend wordt de beoogde ontwikkeling ter plaatse van het besluitgebied aan Kameren 4 te Heeswijk-Dinther getoetst aan artikel 3.73. Lid 1 Op grond van artikel 3.73, eerste lid van de Interim omgevingsverordening kan een bestemmingsplan voorzien in de vestiging van een niet-agrarische functie op een bestaand bouwperceel als aan de volgende voorwaarden is voldaan: a. De vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken: 1.
Een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; 2. Welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; 3. Hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het landelijk gebied; b. Er vindt geen splitsing plaats van het bouwperceel; c. Overtollige bebouwing wordt gesloopt; d. De vestiging heeft geen betrekking op: 1. Een kantoor met baliefunctie; 2. Lawaaisport; 3. Mestbewerking De beoogde herontwikkeling bevindt zich grotendeels binnen het huidige bouwperceel, en deels direct daarop aansluitend. Een gedeelte van het vigerende ‘bouwvlak’ kan tevens komen te vervallen, waarmee dan ook deels wordt gesaldeerd voor wat betreft het bouwperceel. Sprake is van een passende herbestemming met aandacht en respect voor de cultuurhistorische waarden binnen het besluitgebied en de omgeving hiervan. De beoogde herontwikkeling heeft een toegevoegde waarde voor de leefbaarheid in de omgeving en voorkomt leegstand van de voormalige agrarische bedrijfslocatie. Ingespeeld wordt hier op de cultuurhistorische waarden in de omgeving, met het kasteel in de directe nabijheid.
Met het ontwerp van de boerderij ontstaat fictief een cultuurhistorisch ensemble met dit kasteel door een doorkijk te geven in zuidelijke richting. In de bebouwing wordt een directe link gelegd met de geschiedenis van de boerderij en de ligging hiervan in de omgeving. Met het verhaal van de boerderij en de invulling hiervan wordt een duidelijke link gelegd met het verleden en het heden.
Crijns Rentmeesters bv
25
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
Sprake zal wel zijn van een toevoeging van vervoersbewegingen van personenvervoer. Gekeken is naar de geschiktheid van het zandpad, waarbij kan worden geconcludeerd dat de beoogde vervoersbewegingen geen belemmering vormt voor de mobiliteit. Een aanzienlijke kwaliteitsverbetering wordt geleverd in de vorm van cultuurhistorie. Een passende herbestemming wordt gegeven aan de voormalige agrarische bedrijfslocatie. Geen sprake is van splitsing van een bouwperceel. Sprake zal zijn van nieuwbouw met een oppervlakte van in totaal 500 m², inclusief de aanbouw aan de boerderij. Daar tegenover staat de recente sloop van circa 1.300 m² aan ontsierende bebouwing ter plaatse. Geen sprake zal zijn van een kantoor, lawaaisport of mestbewerking. Lid 2 Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels: a. over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking; b. welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan; c. dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen; d. dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de maximaal toegestane omvang. De omgeving van het besluitgebied leent zich voor maatschappelijke mogelijkheden. Sprake is van een veelal voormalige agrarische omgeving met een omslag naar niet-agrarisch.
In de omgeving uit zich dit in een variatie aan functies: woonfuncties maar ook kleinschalige bedrijvigheid aan huis, verblijfsrecreatie of maatschappelijke functies met vergaderlocaties of zelfs theater. De beoogde invulling van het besluitgebied past binnen deze variatie aan functies in de omgeving. De omgeving kenmerkt zich bovendien als cultuurhistorisch waardevol gebied, waarbij de beoogde herontwikkeling met renovatie en duurzame behoud en onderhoud van de cultuurhistorisch waardevolle boerderij een passende ontwikkeling betreft in de omgeving. Het aantal vervoersbewegingen van personenvervoer in de omgeving zal toenemen, hoewel dit niet zal leiden tot problemen over de bestaande wegen in de omgeving en de verkeersafwikkeling ter plaatse. Dit is nader toegelicht in paragraaf 2.2.6 van deze ruimtelijke onderbouwing. Er zal geen sprake zijn van een publieksaantrekkende werking in commerciële zin. Geen sprake is van recreatie, routegebonden horeca of openbare horecavoorziening anderszins. Geen sprake zal zijn van buitenopslag of –stalling. Voor wat betreft omvang is reeds rekening gehouden met de toekomst. Lid 3 Als een binnen de omgeving passend omvang geldt: a. Bedrijvigheid, dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein; b.
Een detailhandelsvoorziening, een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m²; c. Een voorziening ten dienste van vrije-tijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare. Sprake zal zijn van een kleinschalig maatschappelijk bedrijf, gericht op de cultuurhistorische omgeving. De beoogde activiteiten op een voormalige agrarische bedrijfslocatie zijn passend binnen het Landelijk gebied en passen niet op een bedrijventerrein. Het betreft een kleinschalige ontwikkeling met een omvang van de bebouwing van minder dan 1 hectare. Na realisatie van de
Crijns Rentmeesters bv
26
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
beoogde plannen zoals omschreven in deze ruimtelijke onderbouwing, bestaan geen verdere uitbreidingswensen. Conclusie artikel 3.73 Voldaan wordt aan de voorwaarden zoals gesteld in artikel 3.73 van de Interim omgevingsverordening. Sprake zal zijn van een passende ontwikkeling in het landelijk gebied, waarbij geen nadelige gevolgen ontstaan voor omliggende al dan niet agrarische locaties. Een passende herbestemming wordt gegeven aan de voormalige agrarische bedrijfslocatie Kameren 4 te Heeswijk-Dinther, waarmee leegstand en verloedering in het landelijk gebied wordt voorkomen en tevens wordt geïnvesteerd in de omgevingskwaliteit in de vorm van cultuurhistorie en landschappelijke inpassing ter plaatse. Het betreft een passende ontwikkeling binnen het Landelijk gebied met een kwaliteitsverbetering van het landschap als gevolg.
3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1
Visie bebouwingsconcentraties Bernheze
Op 13 september 2021 heeft de gemeenteraad van Bernheze de ‘Gebiedsvisie bebouwingsconcentraties Bernheze’ vastgesteld. Agrarische schaalvergroting, ruilverkaveling en grootschalige naoorlogse woningbouw hebben zichtbaar invloed gehad op de ruimtelijke kwaliteit van kernen en buitengebied, en ook in de bebouwingsconcentraties. De solitaire clusters en linten zijn vaak plekken waar het oorspronkelijke cultuurlandschap nog het best beleefbaar is. Door de toegenomen druk op het landschap en op de kernen komen ook deze bebouwingsconcentraties onder druk te staan. De kernrandzones worden tegelijkertijd steeds belangrijker voor de leefbaarheid: ze vormen belangrijke recreatieve uitlopers vanuit de kern, spelen een rol in het samenkomen van burgers en brengen voedselproductie dichtbij de mens. Maar de kernrandzones herbergen nog meer kansen en mogelijkheden. Meervoudig ruimtegebruik, flexibiliteit in snel veranderende omstandigheden, klimaatadaptatie, energietransitie en het behoud van het waardevolle cultuurlandschap zijn centrale maatschappelijke thema’s die van toepassing zijn op de zones direct rondom de woonkernen. De visie voor de bebouwingsconcentraties beschrijft het ideale wensbeeld en vormt een toetsingskader voor initiatieven en ontwikkelingen. De visie is in die zin geen sturings- of dwanginstrument.
Het besluitgebied is gelegen ten westen van de kern Heeswijk-Dinther, binnen het cultuurhistorisch landschap in de directe nabijheid van Kasteel Heeswijk. Het besluitgebied is daarmee conform de gemeentelijke visie aangewezen als gelegen binnen de bebouwingsconcentratie ‘Entree West’. Het historische lint van Heeswijk (Gouverneursweg) volgt westwaarts richting Middelrode de dekzandrug langs de Aa. Ook de agrarische linten Veldstraat en Fokkershoek-Kameren volgen de glooiingen parallel aan de dekzandrug. Deze landschappelijke eenheid ligt ingeklemd tussen de beekdalen van de Aa in het zuiden en de Leijgraaf in het noorden. Dit gebied is een waardevol en kleinschalig cultuurhistorisch landschap met nog zichtbare authentieke (agrarische) elementen zoals akkers, reliëf en verkavelingsstructuren. Navolgende uitgangspunten hanteert de gemeente Bernheze voor de bebouwingsconcentratie ‘Entree West’ op hoofdlijnen:
Crijns Rentmeesters bv
27
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
-
Het beleefbaar houden van de oude akker in relatie tot de (agrarische) linten door waardevolle doorzichten vanaf de weg te behouden en hier geen nieuwe bebouwing toe te staan. Eventuele toevoegingen van kleinschalige bebouwing vindt alleen plaats in de oostwest gerichte hoofdlinten en niet aan de secundaire noordzuid gerichte wegen.
-
Het behouden en waar mogelijk versterken van de relatie tussen dorp en landschap aan de Herpersteeg en Muggenhoek die de afronding van het dorp markeren. Aan de west- en
-
noodzijde van deze wegen is het uitgangspunt geen nieuwe bebouwing toe te staan. Het met respect voor de oude akker inpassen van dorpsafrondingen ten westen van
-
Heeswijk. Het respecteren van het zicht op de kerk van Heeswijk vanaf de Herpersteeg en Veldstraat
-
bij het ontwerpen van een nieuwe dorpsrand ten westen van Heeswijk. Het landschappelijk inpassen van storende bebouwing (stalcomplexen).
-
Het behouden en beschermen van historische zandpaden en dreven. Het doorzetten van de laanbeplanting langs de Gouverneursweg en Fokkershoek tot in de kern Heeswijk.
Met de beoogde herontwikkeling wordt geen nieuwbouw beoogd op waardevolle doorzichten. Wel wordt nieuwbouw beoogd, daar waar tot voor kort sprake was van ontsierende agrarische bedrijfsgebouwen, passend binnen het cultuurhistorisch ensemble. Met de beoogde herontwikkeling is rekening gehouden met het historische zandpad, waarbij aandacht is besteed aan de laanbeplanting. Dit aspect is nader uitgewerkt in de in de bijlage opgenomen Bomen Effect Analyse en het landschapsplan.
3.3.2
Erfgoedvisie Bernheze 2020-2030
De gemeente Bernheze heeft in 2020 de Erfgoedvisie Bernheze 2020 – 2030 vastgesteld, “Bernheze: een ode aan het boerenleven”. Deze erfgoedvisie is op interactieve wijze samengesteld, met belanghebbenden en betrokkenen uit Bernheze. De erfgoedvisie heeft betrekking op de fysieke leefomgeving en concentreert zich daarom op het onroerend materieel erfgoed en immaterieel erfgoed voor zover dat gelinkt is aan het onroerende materiele erfgoed. Onder het onroerend materieel erfgoed wordt verstaan het gebouwd erfgoed, historische landschapselementen en archeologische vindplaatsen. De kansen voor erfgoed wil de gemeente Bernheze onder anderen benutten door: - Erfgoed als waardevolle blauwdruk te zien van het Bernhezer karakter; - Een integrale benadering – door aansluiting en inbedding te zoeken van erfgoed bij andere beleidsterreinen als vrijetijdseconomie, ruimtelijke ontwikkeling en het sociale domein; - Aansluiting en inbedding te zoeken van erfgoed bij de actuele onderwerpen als energietransitie, klimaatadaptatie, transitie landbouw – waarbij de gemeente ook ruimte wil laten voor innovatie en experiment; - Het erfgoed in te zetten als verbindende en dragende kracht voor stedelijke- en landschappelijke ontwikkeling; - In te zetten op de vergroting van de toegankelijkheid en de beleefbaarheid van erfgoed onder een breed publiek.
Door het Bernhezer karakter te versterken en uit te dragen. De laatste jaren is de focus binnen de erfgoedwereld verschoven van een objectgerichte benadering naar een gebiedsgerichte aanpak. Dat houdt in dat de relatie met de omgeving van belang is voor de
Crijns Rentmeesters bv
28
Ruimtelijke onderbouwing ‘Kameren 4 Heeswijk-Dinther’
totaalbeleving van het monument. Niet alleen aandacht en instandhouding van individuele monumenten, maar ook de verhouding tot de omgeving van het monument is van belang. Het gaat om de ruimtelijke kwaliteit van de fysieke leefomgeving, waarbij erfgoed als vertrekpunt en dragende kracht kan worden ingezet. In de herbestemming van erfgoed en het vernieuwen van nietfunctionerende locaties ligt een opgave om de leefomgeving vitaal en leefbaar te houden. Voor de duurzame instandhouding van gebouwd erfgoed is passende herbestemming van belang. Het verder verruimen van de herbestemmingsmogelijkheden moet bijdragen aan het duurzaam behouden van de historische bebouwing. Bij het vrijkomen van monumentaal erfgoed spant de gemeente zich in om te helpen bij het zoeken naar het planologisch mogelijk maken van een passende herbestemming. De opgaven voor de gemeente Bernheze betreffen met name religieus erfgoed, agrarisch erfgoed en landgoederen. In de erfgoedvisie is in zes hoofdstukken de “ode aan het boerenleven” opgebouwd waarin de sterk agrarisch georiënteerde ontstaans- en ontwikkelingsgeschiedenis van Bernheze op verschillende manieren tot uiting komt. Van de allereerste boeren die zich in het gebied vestigden, het traditionele leven op de Brabantse boerderij, tot de uitdagingen van de boeren van nu, Bernheze werd en wordt gevormd door de agrarische sector.