Nota grondbeleid Bernheze 2024-2027

Hierdoor is er slechts één of een beperkt aantal geschikte partijen zijn. Uitvoering eerder aangegane overeenkomsten Dit kunnen bestaande rechten, waaronder verlenging of in de plaats stelling van een overeenkomst, een eerste recht van koop, (herhuisvesting van) zittende huurders/gebruikers en gesloten bouwclaimovereenkomsten met marktpartijen zijn.

32

HET VOEREN VAN EEN GRONDEXPLOITATIE Als de gemeente de grondexploitatie voert dan heeft zij de volledige regie en sturing op het planproces. Hierdoor kan de gemeente haar ambities en kwalitatieve beleidskaders optimaal in de visievorming en de uitwerking tot een concreet plan meenemen. Ze heeft hiermee de meeste grip op het stedenbouwkundige ontwerp, het inrichtingsplan, het (woningbouw)programma en daarnaast de gronduitgifte. GRONDUITGIFTE Uitgangspunt: openbare selectieprocedure Bernheze volgt de criteria van het Didam-arrest. De gemeente stelt als uitgangspunt dat onroerende zaken worden uitgegeven met een openbare selectieprocedure, ook wel tenderprocedure genoemd. Hierdoor is de uitgifte van bouwgrond en in de vorm van verhuur, verkoop of vestiging van een zakelijk recht van gemeentelijke gronden (en vastgoed) transparant en kunnen (markt)partijen -onder de gestelde objectief toetsbare, transparante en redelijk selectiecriteria vrij mededingen bij de gemeentelijke uitgifte van onroerende zaken. Uitzondering: een-op-een uitgifte Het college kan afzien van een openbare selectieprocedure door de gemeentelijke onroerende zaak een-op-een aan een gegadigde uit te geven.

Dit kan alleen indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de uitgifte. Het college maakt haar voornemen van een-op-een uitgifte in alle gevallen bekend door dit tijdig te publiceren. Hierdoor kan iedereen daar kennis van kan nemen. Het college motiveert beargumenteerd op basis van objectief toetsbare, transparante en redelijk selectiecriteria waarom zij concludeert dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de uitgifte. Vestigen van zakelijk rechten Uitgifte in volle eigendom is het uitgangspunt van de gemeente. Het college kan bij wijze van uitzondering hiervan afwijken door een zakelijk recht te vestigen. Denk hierbij aan erfpacht of recht van opstal. Bijvoorbeeld als de gemeente regie wil houden op de grond en het gebruik hiervan. Uitgifte in erfpacht en het vestigen van recht van opstal is maatwerk. De condities en vestigingsvoorwaarden zijn afgestemd op marktconforme en redelijke uitgangspunten. De canon of retributie bepaalt het college aan de hand van de marktconforme grondprijs en rentepercentage (canon/retributie).

Huur en bruikleen De gemeente kan gronden die zij in eigendom heeft verhuren of in bruikleen geven. Vooral bruikleen is een passend instrument als de gemeente bijvoorbeeld relatief snel weer over de grond wil kunnen beschikken of als ze de grond tijdelijk in gebruik geeft vooruitlopend op een definitieve bestemming of ontwikkeling. Indien de gemeente een huurovereenkomst sluit, zorgt zij ervoor dat de huurder geen huurrechten krijgt die een snelle opzegging belemmeren. Huurrechten zorgen er namelijk voor dat het instrument zijn doel voorbij schiet. Pacht Agrarische gronden kan de gemeente verpachten. Een pachtovereenkomst lijkt op een huurovereenkomst, maar kent specifieke regels10. De gemeente geeft de pachter het gebruik van de agrarische grond voor de uitoefening van bedrijfsmatige landbouw en de pachter betaalt hiervoor een tegenprestatie, de pachtvergoeding. Twee veelvoorkomende pachtovereenkomsten zijn: 1 Reguliere pachtovereenkomst De gemeente kan een reguliere pachtovereenkomst aangaan voor land, hoeves, agrarische woningen en losse agrarische bedrijfsgebouwen. De duur van een reguliere pachtovereenkomst voor land en losse gebouwen is zes jaar. Voor hoeves is dat twaalf jaar. Hierna wordt de overeenkomst automatisch met dezelfde termijn verlengd, behalve als de overeenkomst op tijd en volgens de regels wordt opgezegd.

De gemeente mag onder voorwaarden van deze termijnen afwijken, maar een overeenkomst voor onbepaalde tijd is niet mogelijk. De prijzen binnen een reguliere pachtovereenkomst moeten voldoen aan het Pachtprijzenbesluit.

Duurzaam pachtbeleid Het uitgangspunt van de gemeente is om landbouwgronden duurzaam te verpachten. In het gemeentelijke pachtbeleid staan de onderstaande duurzaamheidsmaatregelen: Eco-regeling De gemeente sluit bij het verpachten van landbouwgrond aan de bij de eco-regeling van het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Met de eco-regeling wordt toekomstbestendig boeren beloond. De eco-regeling zet in op het verbeteren van de biodiversiteit, de bodem en de lucht, het klimaat, het landschap en water. Een boer die eco-activiteiten uitvoert, kan daarvoor subsidie van de rijksoverheid krijgen. Bloemrijke randen Het wordt de norm om de randen van de verpachte percelen bloemrijk in te zaaien. Een onafhankelijke partij controleert dit ieder jaar met een steekproef. Verboden en voorschriften Het gebruik van chemische insecticiden, chemische fungiciden en kunstmest is verboden het is verplicht om het gewas mechanisch onder te werken zonder het vooraf dood te spuiten met glyfosaat.

2 Geliberaliseerde pachtovereenkomst Geliberaliseerde pacht is alleen mogelijk bij de verpachting van land. Bij geliberaliseerde pacht moet de gemeente de overeenkomst laten toetsen door de Grondkamer. Bij geliberaliseerde pacht zijn de regels flexibeler dan bij reguliere pacht. Zo kan de gemeente als verpachter zelf de looptijd bepalen en wordt er niet automatisch verlengd. Als de looptijd korter dan zes jaar is dan kan de gemeente zelfstandig de pachtprijs bepalen. Bij een langere looptijd toetst de Grondkamer de pachtprijs. Naast deze twee veelvoorkomende pachtovereenkomsten bestaat er ook teeltpacht. Daarbij kunnen partijen een pachtovereenkomst aangaan voor één- of tweejarige teelten.

10 Artikel 7:311 ev BW

33

GROND- EN UITGIFTEPRIJZEN De gemeente hanteert marktconforme grond- en uitgifteprijzen om te borgen dat er geen sprake is van staatssteun. De marktconforme prijs kan tot stand komen door een openbare selectie- of tenderprocedure, onderbouwd worden met een grondprijsadvies (grondprijzenbrief) of met een separate taxatie. De marktconforme grond- en uitgifteprijs is afgestemd op het (toekomstig) gebruik en het verdienmodel dat daarbij hoort. Marktconforme grond- en uitgifteprijs gelden voor de volgende categorieën (niet limitatief): • woningbouw: geliberaliseerde huurwoningen; • koopwoningen: projectmatige bouw en particulier opdrachtgeverschap; • commerciële functies; • bedrijven; • overige commerciële voorzieningen: kantoren, winkels, horeca en overige voorzieningen; • maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk; • groen- en reststroken11; • nutsvoorzieningen; • huur; • opstalrecht; • erfpacht; • pacht.

Een openbare selectie- of tenderprocedure

Bij een openbare selectie- of tenderprocedure brengen partijen in concurrentie een bieding uit. Een onderdeel van de bieding is het grondbod. Hierdoor komt de grondprijs tot stand door marktwerking. Wanneer het grondbod niet leidend is voor de selectie, kan de gemeente Bernheze op voorhand een (minimale) grondprijs vaststellen, eventueel onderbouwd met een taxatie.

Grondprijzenbrief Het college stelt jaarlijks een grondprijzenbrief vast. De grondprijzenbrief voldoet aan de kaders die vastliggen in deze nota grondbeleid. Het college zorgt voor een solide onderbouwing van de grondprijzen en raadpleegt vooraf aan de besluitvorming een taxateur. De grondprijzenbrief bevat de basisprijzen voor de kernen van Bernheze en de diverse categorieën. Binnen de categorieën kan het college differentiëren op projectniveau en naar typologie of prijssegment. In de grondprijzenbrief legt het college de mogelijkheden vast om op kavelniveau af te wijken. Denk hierbij aan het verhogen van de grondprijs indien een bouwkavel een gunstige ligging heeft, of juist het verlagen van de grondprijs bij incourante kavels. Het college is bevoegd om beargumenteerd en onderbouwd de grondprijs met maximaal 10% van de basisprijs te verlagen. Een eventuele verdere verlaging onderbouwt het college met een taxatie of een marktconformiteitstoets van een taxateur. Voor de vastgoedfuncties waarvoor geen basisprijs is opgenomen, vindt een onafhankelijke taxatie plaats. STURING MET PLANOLOGISCHE INSTRUMENTEN

Uitzonderingen: • sociale huurwoningen De grondprijs voor sociale huurwoningen die worden gerealiseerd door de toegelaten instellingen volgens de Woningwet zijn een onderdeel van de prestatieafspraken tussen de gemeente en de woningbouwcorporaties. De onderbouwing van de grondprijzen vindt plaats aan de hand van de comparatieve methode. Het betreft een vaste grondprijs, eventueel gedifferentieerd naar woninggrootte en woningtypologie. Voor niet reguliere grondverkoop wordt de grondprijs of opstalwaarde bepaald op basis van taxatie of residuele waardering. Onder niet reguliere grondverkoop valt bijvoorbeeld herontwikkeling van gemeentelijk vastgoed. • maatschappelijke functies zonder winstoogmerk Voor maatschappelijke functies zonder winstoogmerk hanteert de gemeente een prijs per m² die de kostprijs benadert. De kostprijs wordt bepaald aan de hand van de kosten die gemaakt zijn voor het leveren van (bouwrijpe) grond.

11 Conform Regeling voor de verkoop en ingebruikgeving van overhoeken in de gemeente Bernheze 2012

34

Bestemming van grond De kern van het faciliterende grondbeleid is dat vanuit de publiekrechtelijke rol van de gemeente wordt gestuurd op de ruimtelijke ordening van grond: Bernheze stuurt met de bestemming. De gemeente heeft de bevoegdheid om de bestemming van grond te veranderen en vast te leggen. Als Bernheze planologische medewerking verleent, kan zij kwalitatieve (bijvoorbeeld programmering en duurzaamheid van een plan) en financiële (kostenverhaal) voorwaarden verbinden aan deze medewerking. Als het ruimtelijk initiatief past binnen haar ambities en beleidskaders en daarbij het kostenverhaal vooraf verzekerd is, dan staat niets in de weg om medewerking te verlenen aan de planologische wijziging. Dit instrument gebruikt de gemeente niet alleen om grip op de ontwikkeling te houden, maar ook om actief aan een ruimtelijk initiatief mee te werken. De gemeente kan bijvoorbeeld bereid zijn om te investeren in het planologisch proces. Zij kan zo een helder kader schetsen van de ontwikkelmogelijkheden dat de ambities van de gemeente waarmaakt en hiermee een private partij uitnodigen en stimuleren om het ruimtelijk initiatief te realiseren.

35

Voorbereidingsbesluit Het voorbereidingsbesluit12 kan een strategisch instrument zijn. Het voorbereidingsbesluit geeft voorbeschermingsregels die de activiteiten moeten voorkomen die in het omgevingsplan of de omgevingsverordening nog zijn toegestaan, maar in het nieuwe omgevingsplan of omgevingsverordening niet meer mogen of alleen onder voorwaarden. De voorbeschermingsregels leggen dus een verbod op bouw- en aanlegactiviteiten die binnen het vigerende omgevingsplan mogelijk zijn. De bescherming van het voorbereidingsbesluit geldt voor één jaar en zes maanden tenzij de wijziging van het omgevingsplan bekend is gemaakt of in werking treedt. Het voorbereidingsbesluit is onder de Omgevingswet geen zelfstandig besluit meer. Het voorbereidingsbesluit voegt de voorbeschermingsregels toe aan het omgevingsplan of omgevingsverordening. Het voorbeschermingsbesluit is dus een besluit dat het omgevingsplan of de omgevingsverordening daadwerkelijk wijzigt. Dit instrument helpt Bernheze met het bereiken van haar toekomstige ruimtelijke doelstellingen en voorkomt hogere kosten van bijvoorbeeld verwerving, schadeloosstelling en inbrengwaarde. De gemeente kan het voorbereidingsbesluit inzetten bij actief en actief faciliterend grondbeleid. Toetsing op basis van beleidskaders en planologie Naast een sturende rol heeft Bernheze ook een toetsende rol.

De gemeente toetst bij de afhandeling van een omgevingsvergunning of de aanvraag voldoet aan de publiekrechtelijke kaders en regelgeving. KOSTENVERHAAL EN KWALITATIEVE KADERS De gemeente is verplicht om de kosten die zij voor een aangewezen (bouw)activiteit13 maakt, te verhalen op de initiatiefnemer. Het kostenverhaal omvat de grondexploitatiekosten14 en daarnaast eventueel de financiële bijdragen15. Het uitgangspunt is dat de gemeente met een privaatrechtelijke overeenkomst haar kosten verhaalt. Als dit niet mogelijk is, dan kan de gemeente het kostenverhaal publiekrechtelijk verankeren. Het beleidsmatige kader ligt vast het omgevingsprogramma kostenverhaal en financiële bijdrage. Intentieovereenkomst Als het college medewerking verleent aan een initiatief dan wordt bij de start van de haalbaarheidsfase een intentieovereenkomst met de initiatiefnemer gesloten. In de intentieovereenkomst staan de afspraken over de planning en het kostenverhaal van de ambtelijke inzet tijdens de haalbaarheidsfase. In de haalbaarheidsfase onderzoeken partijen de haalbaarheid en de kaders waarbinnen de ontwikkeling moet plaatsvinden. Daarnaast wordt in deze overeenkomst opgenomen onder welke voorwaarden de gemeente meewerkt aan het ruimtelijk initiatief en wanneer partijen besluiten de overeenkomst te beëindigen.

De intentieovereenkomst wordt, als het plan haalbaar is gebleken, opgevolgd door de anterieure overeenkomst.

12 Artikel 4.14 Ow 13 Artikel 8.13 Ob 14 Artikel 13.11 Ow en artikel 8.15 (tabel A en B van bijlage IV) Ob 15 Artikel 13.22 en 13.23 Ow

36

Anterieure overeenkomst Een anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst, waarin het college en een initiatiefnemer afspraken over het ruimtelijk initiatief vastleggen. In de anterieure overeenkomst leggen de gemeente en de initiatiefnemer de verdeling van taken, verantwoordelijkheden en risico’s vast. Bovendien biedt de anterieure overeenkomst de mogelijkheid om voorwaarden te stellen waaraan de ontwikkeling moet voldoen. Een gemeente stuurt hiermee privaatrechtelijk op locatie-eisen, programmering en planning, kostenverhaal en financiële bijdragen. De overeenkomst bepaalt welke risico’s elk van de partijen op zich neemt en welke inspanning van elkaar wordt verwacht, gekoppeld aan een planning. Hoewel de anterieure overeenkomst wordt beheerst door het privaatrecht met veel contractsvrijheid, zitten er voor de gemeente wel grenzen aan hetgeen zij van een initiatiefnemer mag verlangen. De anterieure overeenkomst mag niet strijdig zijn met geldende wet- en regelgeving, de redelijkheid en de billijkheid moeten worden gerespecteerd en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur moeten worden nageleefd. De gemeente mag van deze overeenkomst geen misbruik maken door een initiatiefnemer te dwingen onredelijk hoge bijdragen te betalen en/of andere buitensporige verplichtingen aan te gaan.

Zo mag de gemeente de medewerking aan een ontwikkeling, die past in een goede ruimtelijke ordening niet weigeren, omdat de initiatiefnemer niet bereid is een overeenkomst te sluiten over het kostenverhaal. De gemeente kan dan altijd terugvallen op de verhaalsmogelijkheden via het publiekrechtelijk spoor. Vooral in de situatie dat het ruimtelijk initiatief ook bijdraagt aan gemeentelijke ambities, is het noodzakelijk om haalbare afspraken te maken vanuit een gelijkwaardige positie van partijen. De betaling van het kostenverhaal kan in termijnen geschieden. Dit is afhankelijk van de complexiteit en omvang van het ruimtelijk initiatief. Het bepalen van de hoogte van de exploitatiebijdrage en het aantal betaaltermijnen is dus maatwerk. De initiatiefnemer overlegt na het ondertekenen van de anterieure overeenkomst een bankgarantie, zodat de gemeente verzekerd is van betaling.

Uitblijven van overeenstemming Indien Bernheze en de initiatiefnemer anterieur geen overeenstemming bereiken, heeft de gemeente de keuze om de voorwaarden en het kostenverhaal publiekrechtelijk te verankeren in het omgevingsplan of de BOPA. De gemeente kan ook besluiten om niet mee te werken aan het initiatief. Als de gemeente besluit haar medewerking aan het ruimtelijk initiatief op te schorten omdat de initiatiefnemer niet wil voldoen aan het kostenverhaal, dient de gemeente te motiveren en te onderbouwen dat zij niet aan betaalplanologie doet. Publiekrechtelijke verankering van het kostenverhaal en financiële bijdragen De Omgevingswet biedt de gemeente een publiekrechtelijke grondslag om de kosten van de grondexploitatie16 en financiële bijdragen17 op de initiatiefnemer te verhalen. Dit instrument is voor de gemeente een middel om het ruimtelijk initiatief mogelijk te maken als er met een grondeigenaar geen overeenstemming kan worden bereikt over het sluiten van een anterieure overeenkomst. Bernheze kan hiertoe beslissen als er een urgentie is om het ruimtelijk initiatief te realiseren. Daarnaast kan de schaduwberekening van het publiekrechtelijk kostenverhaal helpen om het kostenverhaal via het anterieure spoor vorm te geven. Hiermee toetst de gemeente of de exploitatiebijdrage c.q. financiële bijdrage redelijk en billijk is.

STEDELIJKE KAVELRUIL De Omgevingswet heeft een nieuw privaatrechtelijk instrument voor stedelijke kavelruil. Stedelijke kavelruil is een privaatrechtelijk instrument en niet publiekrechtelijk afdwingbaar. De eigenaren nemen vrijwillig deel aan de kavelruil en sluiten gezamenlijk een kavelruilovereenkomst. De gemeente kan bij dit proces faciliteren. Dit instrument is vooral toepasbaar bij stedelijke locaties waar het eigendom versnipperd is en de huidige kavelstructuur een belemmering vormt om de gebiedsontwikkeling uit te voeren. Daarnaast biedt stedelijke kavelruil ook een uitkomst bij de herstructurering van oudere gebieden, waarbij de ruil van gebouwen een nieuwe kans voor het gebied kan betekenen. Ook op het snijvlak van het stedelijk en landelijk gebied is stedelijke kavelruil denkbaar. Dit instrument kan worden ingezet om leegstand van agrarische bedrijfsbebouwing te voorkomen. De stedelijke kavelruil is een dan ook sprekend voorbeeld van een manier waarop de gemeente haar actieve faciliterende rol kan pakken.

16 Artikel 13.11 Ow en artikel 8.15 (tabel A en B van bijlage IV) Ob 17 Artikel 13.22 en 13.23 Ow

37

8 SAMENWERKEN Bij een actieve houding van de gemeente past samenwerking met marktpartijen. Het college kiest voor een samenwerkingsvorm dat voor het ruimtelijk initiatief het meest geschikt is. De vormgeving van de samenwerking hangt onder meer af van de rol die de gemeente voor haarzelf voorziet en welke risico’s zij in de samenwerking wil lopen. Zie onderstaand schema voor de glijdende schaal van samenwerkingsverbanden.

• •

Samenwerkingsvormen bij gebiedsontwikkeling

•

Bron: Deloitte, bewerking Grondgidsen Pu

bli

(T e On rad t itio wik ne keli el) ng

Fase Initiatief Haalbaarheid

ek

B (P ouw PS cl Co aim ali tie )

PP

SC

in PS t ven All tur ian e tie )

(P

on

ce

ss

ie

Jo

Pr

iva te Ze On lfr tw ea ikk lis ati eling e

2. Visie en programma 3. Planuitwerking

5. Projectontwikkeling 6. Bouw opstal 7. Woonrijp maken

Beheer

8. Beheer openbaar gebied Actief

Gemeente

Gemeente of private partij

Private partij

Gezamenlijk of private partij

Gezamenlijk

38

• •

zowel de private partij als de gemeente in het plangebied grondeigendom hebben; de (beschikbaarheid van) specifieke deskundigheid van een van beide of beide partijen nodig is om het ruimtelijk initiatief tot stand te brengen; partijen noodzaak zien om de risico’s te verdelen, waarbij afspraken worden gemaakt over de verdeling van risico’s en het maximale risico dat partijen willen en kunnen dragen; de gemeente van het begin tot het eind van het project de regie over de kwaliteit van de ontwikkeling wenst te voeren; het ruimtelijk initiatief groot van omvang is en een lange ontwikkeltijd kent.

In voorkomende gevallen kan ook de situatie optreden dat een private partij beschikt over grondposities en zich beroept op zelfrealisatie van deze gronden. De gemeente werkt hieraan mee indien de private partij kan aantonen dat hij met zijn gronden wil aansluiten op de ambities en het kwaliteitsniveau van het totale plangebied en dat hij op zijn gronden het programma wil realiseren dat hiervoor door de gemeente is bedacht. Vanzelfsprekend zal de private partij voor zijn gronden moeten voldoen aan het kostenverhaal. De private partij zal daarom bereid moeten zijn om een anterieure overeenkomst te sluiten met de gemeente. Ook kan de gemeente terugvallen op de publiekrechtelijke verankering van het kostenverhaal, mocht zij geen overeenstemming bereiken met de marktpartij in een anterieure overeenkomst.

1. Initiatief

4. Bouwrijp maken

Realisatie

Het belangrijkste onderscheidende kenmerk van de samenwerking in de verschillende vormen van grondpolitiek is de mate waarin de gemeente risicodragend is en in samenwerking met private partijen overgaat tot het voeren van de grondexploitatie. Het college kan een vorm van publiek-private samenwerking (PPS) aangaan, als:

Faciliterend

39

SAMENWERKINGSVORMEN Bouwclaim De bouwclaim is een bijzondere vorm van actief grondbeleid en wordt veelal gekozen als private partijen grondeigendommen hebben in het plangebied. Het is een samenwerkingsvorm in het spoor van actief grondbeleid. In het bouwclaimmodel verkopen private partijen hun grond aan de gemeente onder de voorwaarde dat zij bij de gronduitgifte bouwrijpe grond mogen terugkopen met een vooraf overeengekomen programmering waarmee zij hun bouwrechten veilig stellen. De gemeente voert de grondexploitatie en draagt zorg voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied. Private partijen nemen, net als bij actief grondbeleid, de realisatie van het vastgoed voor hun rekening. De samenwerking op basis van een bouwclaim is vooral goed inzetbaar als in een gebied sprake is van versnipperd eigendom in handen van private partijen en de gemeente een actieve rol wenst in te nemen. De gemeente kan dan haar regierol beter invullen en zo de gewenste ontwikkelingen op de locatie beter sturen. Deze variant is veelal te prefereren boven de zelfrealisatie door alle afzonderlijke private grondeigenaren. Concessie Bij een concessie heeft de gemeente (geheel dan wel gedeeltelijk) het grondeigendom. De gemeente draagt haar grond over aan een private partij (bijvoorbeeld via aanbesteding of een prijsvraag) die de (privaatrechtelijke) grondexploitatie voert.

In een samenwerkingsovereenkomst worden vervolgens de afspraken vastgelegd. Na realisatie komt de openbare ruimte weer in handen van de gemeente. De gemeente beperkt zich bij het concessiemodel tot het stellen van randvoorwaarden, bijvoorbeeld met een stedenbouwkundig programma van eisen, een masterplan of kwaliteitsnormen. Dit model kenmerkt zich door een strikte publiek-private rolverdeling, waarbij een private partij een groot deel van de traditionele overheidstaken (bijvoorbeeld de aanleg van openbare voorzieningen en infrastructuur) uitvoert en de risico’s draagt. Zowel de grond- als de opstalexploitatie zijn voor rekening en risico van de private partij. Bij een dergelijke overdracht van overheidstaken moet zeker gesteld worden dat de private partij deze werken conform de regels van het (Europees) aanbestedingsrecht en het gemeentelijk aanbestedingsbeleid zal aanbesteden.

40

De gemeente kiest bij het concessiemodel nadrukkelijk voor samenwerking om zo ook de kennis, kunde en capaciteit van marktpartijen bij de gewenste gebiedsontwikkeling optimaal te kunnen benutten en/of omdat zij het risico voor de ontwikkeling niet wil dragen. De belangrijkste voorwaarde voor het bereiken van positieve effecten bij de toepassing van het concessiemodel ligt vooral in de rolvastheid en professionaliteit van partijen. Bij een concessie moet voldoende ruimte gegeven worden aan de marktpartij. Afspraken over het kwaliteitsniveau en programma dienen vooraf op hoofdlijnen te worden vastgelegd. Joint-venture Wanneer in een gebied diverse partijen (waaronder de gemeente) grondeigendom hebben, kunnen deze partijen besluiten samen te gaan werken door het sluiten van samenwerkingsovereenkomsten dan wel door voor de samenwerking een aparte rechtspersoon op te richten, bijvoorbeeld een Grond Exploitatie Maatschappij (GEM). De GEM kan dan de gezamenlijke grondexploitatie voeren en gronden uitgeven, vaak op basis van een gezamenlijk opgesteld en vastgesteld masterplan voor het gebied. De risico’s van de grondexploitatie worden gedragen door alle deelnemende partijen. De gemeente behoudt haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheden.

41

9 FINANCIEEL KADER Bij zowel actief als (actief) faciliterend grondbeleid gaat de gemeente financiële verplichtingen en risico’s aan. De beheersing hiervan vindt plaats binnen de planning & control cyclus van de gemeente en binnen de kaders die de commissie BBV voorschrijft18. Als de commissie BBV aanvullende richtlijnen voorschrijft of richtlijnen wijzigt dan past de gemeente deze toe. Hiervoor is geen aanpassing van de nota grondbeleid nodig.

Voorbeeld verloop cashflow grondexploitatie

Grondverkoop

Actief grondbeleid Bij actief grondbeleid voert de gemeente een grondexploitatie voor eigen rekening en risico. Vaak vraagt dit om investeringen ten behoeve van grondaankoop en planontwikkeling, die de gemeente pas na enkele jaren geheel of gedeeltelijk kan terugverdienen; de zogenaamde badkuip aan voorinvesteringen. Het college actualiseert de grondexploitaties en de risicoanalyse twee keer per jaar. Risicomanagement Twee keer per jaar voert de gemeente een risicoanalyse uit. De gemeente doet dit voor alle activiteiten en hanteert een systematiek, waarbij ze de afzonderlijke risico’s in kaart brengt. Ze beoordeelt hierbij: • de maximale omvang van het risico; • de kans dat een risico zich voordoet (risicofactor); • de termijn waarbinnen dit risico verwacht kan worden (tijdsfactor). Zij maakt hierbij een onderscheid tussen incidentele en structurele risico’s en dekt deze af met het algemene weerstandsvermogen. Ook wanneer een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling faciliteert loopt zij risico’s. De risico’s zitten dan voornamelijk in de overschrijding van de kosten voor inzet van capaciteit. De risicoanalyse omvat dan ook de grote(re) ruimtelijke ontwikkelingen die de gemeente faciliteert.

Badkuip voorinvesteringen

Kosten Opbrengsten Boekwaarde

BBV richtlijnen De commissie BBV geeft de richtlijnen bij grondexploitaties onder andere voor: • de gemeente Bernheze neemt een verlies direct als het zich voordoet met een verliesneming; • de (tussentijdse) winstneming (tussentijdse) winstnemingen komen ten gunste van het jaarrekeningresultaat; • de kostensoorten; • de rentetoerekening; • de disconteringsvoet; • de looptijd. Bij haalbaarheidsonderzoeken voor: • activeren plankosten (IMVA) • activeren van grondaankopen (MVA)

18 De meest actuele notities betreffen ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ (2019) en ‘Voorwaarden warme gronden in Notitie grondbeleid aangepast’ (2022).

42

O.a. grondaankoop, onderzoeken, bestemmingsplanprocedure, plankosten, bouwrijp maken en na gronduitgifte woonrijp maken

43

44

10 VERANTWOORDING EN GOVERNANCE De raad heeft een kaderstellende en controlerende rol. Het college zorgt voor de uitvoering en doet dit binnen de kaders die de raad stelt. Het college legt verantwoording af over de uitvoering van het grondbeleid. De verantwoording is een onderdeel van de jaarlijkse planning & control cyclus. Het college informeert de raad op twee momenten per jaar over de uitvoering van het grondbeleid, namelijk bij de begroting en bij de jaarrekening (onderdeel paragraaf grondbeleid). Dit is conform de BBV-regels.

Grondbeleid

Financieel

Bij privaatrechtelijke rechtshandelingen die ingrijpende gevolgen kunnen hebben voor de gemeente, geeft het college de raad vooraf de mogelijkheid om wensen en bedenkingen in te brengen19.

Raad

College

Vaststellen nota grondbeleid Controleren uitvoering door college (paragraaf grondbeleid bij begroting en jaarrekening) Vaststellen (tussentijdse) winst- en verliesneming, vaststellen van reservevorming en dotaties aan voorzieningen

Uitvoeren grondbeleid Verantwoording afleggen uitvoering (paragraaf grondbeleid bij begroting en jaarrekening)

Voorbereidingskosten Grondexploitaties

Openen en vaststellen nieuwe grondexploitaties (verwacht verlies) 21

Voorkeursrecht Onteigening Gronduitgifte

Herzien en afsluiten van grondexploitaties. Bestendigen van een voorkeursrecht Nemen van een onteigeningsbeschikking Vaststellen kaders gronduitgifte als onderdeel nota grondbeleid

(Grond)prijzen

Vaststellen kaders (grond)prijzen als onderdeel nota grondbeleid

Kostenverhaal

Vaststellen omgevingsprogramma kostenverhaal en financiële bijdragen

Samenwerking

Beschikbaar stellen budget voorbereidingskosten20. Uitvoeren voorbereidingskosten Openen en vaststellen nieuwe grondexploitaties (verwacht positief resultaat)22 Uitvoeren grondexploitaties en afronden afgesloten grondexploitaties Voorvestigen van een voorkeursrecht Vaststellen van uitvoeringskaders gronduitgifte, gronduitgifte (inclusief selectieprocedures, tenders), vaststellen algemene verkoopvoorwaarden Vaststellen grondprijzenbrief, grondprijzen en prijzen voor pacht, erfpacht, andere zakelijke rechten en huur Sluiten intentie-, anterieure en posterieure overeenkomsten en in rekening brengen exploitatiebijdragen binnen kaders omgevingsprogramma kostenverhaal en financiële bijdragen en nota grondbeleid Aangaan van samenwerkingsovereenkomsten, oprichten van een of deelnemen in een privaatrechtelijke rechtspersoon

19 Gemeentewet artikel 169 lid 4 20 Financiële verordening 2021 21 Financiële verordening 2021 22 Financiële verordening 2021

45