Exploitatieplan met bijlagen

€ € €

6.807.618 € € 543.000 €

-

Totaal opbrengsten

€

7.350.618 €

-

85% 78% 13% 100%

23% 97% 95% 66%

Tabel 9: gerealiseerde kosten en opbrengsten Exploitatieplan

1016.1079-EP3d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

4.

Herziening en afrekening exploitatieplan

4.1.

Herziening van het Exploitatieplan (artikel 6.15 Wro)

Blad 27

Een exploitatieplan wordt na inwerkingtreding ten minste eenmaal per jaar herzien, totdat de in dat exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. Indien tegen het exploitatieplan beroep is ingesteld, vangt deze termijn aan op de dag nadat een beslissing omtrent het exploitatieplan onherroepelijk is geworden. Bij een herziening van een exploitatieplan is artikel 6.15, eerste lid Wro, niet van toepassing en kan de mededeling, bedoeld in artikel 6.15, tweede lid Wro, achterwege blijven voor zover de herziening uitsluitend betrekking heeft op: • een uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten; • een aanpassing van deze ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering; • een vervanging van de ramingen van de kosten door gerealiseerde kosten, of • andere niet-structurele onderdelen. Deze herziening kan ertoe leiden dat eigenaren die nog geen omgevingsvergunning hebben aangevraagd, een hogere of een lagere exploitatiebijdrage moeten betalen dan in het geval de eigenaren voor de herziening hun omgevingsvergunningaanvraag hadden ingediend. De daadwerkelijk te betalen exploitatiebijdrage bij de verlening van de omgevingsvergunning is af te leiden uit de laatst vastgestelde herziening van het exploitatieplan. 4.2.

Afrekening van het Exploitatieplan (artikel 6.20 Wro) Binnen drie maanden na uitvoering van de in een exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het Exploitatieplan vast. Bij de afrekening worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend op grond van de totale kosten en het totale aantal gewogen eenheden in het Exploitatiegebied. De basiseenheden en gewichtsfactoren die zijn toegepast bij de berekening van een betaalde exploitatiebijdrage, worden ook toegepast bij de herberekening. Indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, betaalt de gemeente binnen een maand na vaststelling van de afrekening het verschil, voor zover het groter is dan vijf procent, naar evenredigheid terug met rente aan degene die ten tijde van de betaling van de bijdrage, of een gedeelte daarvan, houder was van de desbetreffende omgevingsvergunning, of diens rechtsopvolger. Indien ten minste negentig procent van de in het Exploitatieplan begrote kosten is gerealiseerd, wordt op verzoek met betrekking tot de desbetreffende exploitatiebijdrage een afrekening opgesteld. Tegen een besluit omtrent de afrekening en de herberekende exploitatiebijdrage kan beroep worden ingesteld.

1016.1079-EP3d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 28

DEEL C: REGELS 1.

Begrippen

Bestemmingsplan

: Het bestemmingsplan “Heeswijkse Akkers”.

Bouwplan

: Een aangewezen bouwplan als gedefinieerd in artikel 6.2.1 Bro

Bouwrijp maken

: In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken voorzien: • het ontdoen van bebouwing, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels; • het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein; • het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken; • het dempen van sloten en watergangen; • het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; • het afvoeren van grondwater; • het aanleggen van duikers, rioleringen en gemalen, persleidingen; • het aanleggen van bouwwegen; • overige voorkomende werkzaamheden.

Exploitatiebijdrage

: De door een aanvrager van de omgevingsvergunning aan de gemeente verschuldigde betaling in de kosten van de grondexploitatie op grond van artikel 6.18 Wro en artikel 6.19 Wro. De exploitatiebijdrage wordt berekend op de contantewaardedatum, zijnde 1 januari 2021. De exploitatiebijdrage wordt vanaf de contantewaardedatum tot aan het moment verlening omgevingsvergunning, activiteit bouwen, geïndexeerd met de in paragraaf 1.2 van deel B van dit Exploitatieplan opgenomen parameter.

Exploitatieplan

: Het exploitatieplan Heeswijkse Akkers als bedoeld in artikel 6.12 Wro en artikel 6.13 Wro.

Exploitatiegebied

: Het exploitatiegebied Heeswijkse Akkers waarop dit Exploitatieplan van toepassing is, zoals weergegeven in bijlage 1 van deel C van dit Exploitatieplan.

Exploitatieopzet

: De exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13 lid 1 onder c Wro en als bedoeld in hoofdstuk 1 van deel B van dit Exploitatieplan.

1016.1079-EP3d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 29

Nutsvoorzieningen

: In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen, inclusief bijbehorende bovengrondse voorzieningen, voorzien conform het Programma van Eisen inrichting openbaar gebied, bijlage 2 van deel C: • aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van nutsvoorzieningen waaronder in ieder geval wordt verstaan verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, glasvezel of kopernetwerk, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten en installaties/gebouwen voor duurzame energievoorzieningen.

Openbare ruimte

: De gronden in en ten behoeve van het Exploitatiegebied waarop de openbare voorzieningen worden gereconstrueerd of gerealiseerd, waaronder openbare wegen, waterwegen en groenvoorzieningen.

Uitgeefbare gronden

: De gronden waarop één of meer Bouwplannen mogelijk zijn.

Woonrijp maken

: In en ten behoeve van het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het (her)inrichten van de openbare ruimte voorzien: • Het aanleggen en aanpassen van wegen en pleinen, zowel met een open verharding als asfalt, met bijbehorende (verkeers- en verkeersregulerende) voorzieningen; • Het aanleggen van openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; • Het plaatsen van straatmeubilair, speelvoorzieningen, hondentoiletten, sierende elementen en afrastering in de openbare ruimte; • Het aanleggen van groenvoorzieningen; • Het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen; • Overige voorkomende werkzaamheden.

1016.1079-EP3d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 30

2.

Werken en werkzaamheden

2.1.

De bestekken en tekeningen voor de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte, dienen te voldoen aan (I) de technische eisen zoals opgenomen in het Programma van Eisen, dat als bijlage 2 van deel C van dit Exploitatieplan is gevoegd.

2.2.

Als onderdeel van het Bouwrijp maken, dient het terrein te worden geëgaliseerd c.q. aangevuld met schoon zand c.q. grond (van milieuklasse Altijd toepasbaar (AW2000) Wonen en Industrie) tot maaiveldhoogte, een en ander zoals opgenomen in het Programma van Eisen, dat als bijlage 2 van deel C van dit Exploitatieplan is gevoegd.

2.3.

Het is verboden te starten met de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken van het Exploitatiegebied, de aanleg van Nutsvoorzieningen en de inrichting van de Openbare ruimte, voordat het bestek ter goedkeuring is voorgelegd aan en is goedgekeurd door burgemeester en wethouders.

2.4.

De bestekken en tekeningen zullen worden getoetst aan de gestelde eisen in de in lid 2.1 genoemde stukken en aan het stedenbouwkundig plan. Burgemeester en wethouders beslissen binnen zes weken na ontvangst van de bestekken en tekeningen omtrent de goedkeuring van deze stukken.

2.5.

De werken en werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd in overeenstemming met de door de gemeente goedgekeurde bestekken en tekeningen voor het Bouw- en Woonrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte en overeenkomstig de eisen zoals opgenomen in de in lid 2.1 genoemde stukken. De partij die uitvoert, is aansprakelijk voor schade die zijn bouwactiviteiten veroorzaken.

2.6.

De uitvoering van werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte vinden plaats onder toezicht van een door burgemeester en wethouders aangewezen toezichthouder. De toezichthouder geeft aanwijzingen over de route van het bouwverkeer. Na de start van de uitvoering van de werkzaamheden heeft de toezichthouder te allen tijde toegang tot de gronden van het Exploitatiegebied, waarop de uitvoering plaatsvindt. De aanwijzingen van de toezichthouder dienen te worden opgevolgd.

2.7.

Partijen die de werken en werkzaamheden uitvoeren, zijn verplicht tot het onderhouden van de bouwwegen, totdat deze wegen als onderdeel van de Openbare ruimte Woonrijp zijn gemaakt.

2.8.

Zodra de werken en werkzaamheden zijn voltooid, wordt hiervan door partijen schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. Bij die melding wordt een voltooiingverslag gevoegd, dat een aanduiding van de werken en werkzaamheden inhoudt, waarop de melding betrekking heeft.

2.9.

Een voltooiingverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming besloten.

1016.1079-EP3d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 31

2.10.

Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een voltooiingverslag, indien daarin naar hun oordeel niet aannemelijk is gemaakt, dat de daarin begrepen werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met de goedgekeurde bestekken en tekeningen voor het Bouw- en Woonrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte en overeenkomstig de eisen, zoals opgenomen in de in lid 2.1 en lid 2.2 genoemde stukken.

2.11.

Voor exploitant geldt na overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente een garantieperiode van 12 maanden, waarin hij eventuele gebreken voor zijn rekening herstelt.

2.12.

Het is verplicht de diensten, werken en werkzaamheden namens de gemeente openbaar aan te besteden volgens de richtlijnen 2014/24/EU van het Europees Parlement en de raad van 26 februari 2014 betreffende het plaatsen van overheidsopdrachten en tot intrekking van Richtlijn 2004/18/EG, zoals gepubliceerd in PbEU 2014, L 94/65 d.d. 28 maart 2014. Wat betreft opdrachten met een opdrachtsom onder het betreffende drempelbedrag uit de voornoemde richtlijnen, dient het gemeentelijk aanbestedingsbeleid te worden gevolgd waarvan de relevante delen zijn weergegeven op de website van de gemeente Bernheze onder https://www.bernheze.org/inwoners-en-ondernemers/ondernemen/inkopen-enurl: aanbesteden/.

2.13.

Om te garanderen dat aan het in lid 2.12 bepaalde wordt voldaan, dient exploitant de raming van de door deze exploitant aan te leggen openbare voorzieningen 13 weken voorafgaand aan de geplande aanleg ter controle aan de gemeente voor te leggen. Daarbij dient de exploitant tevens een aanbestedingsprotocol op te stellen in overleg met het cluster centrale inkoop van de gemeente Bernheze, waarin is aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt gegund. Dit aanbestedingsprotocol dient aan burgemeester en wethouders te worden voorgelegd. Burgemeester en wethouders beslissen uiterlijk 8 weken na ontvangst van de raming en het protocol omtrent de instemming met het protocol.

2.14.

De gunning van opdrachten voor de uitvoering van werken en werkzaamheden vindt plaats in overeenstemming met het aanbestedingsprotocol waarmee door burgemeester en wethouders is ingestemd.

2.15.

Het is verboden werken, werkzaamheden en bouwwerken, zoals omschreven in hoofdstuk 4 van deel A van dit Exploitatieplan, uit te voeren in strijd met de eisen zoals opgenomen in de regels 2.1 tot en met 2.14 van hoofdstuk 2 van deel C van dit Exploitatieplan.

1016.1079-EP3d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 32

3.

Locatie-eisen

3.1.

Koppelingen

3.1.1.

Met de uitvoering van een bouwplan, zoals opgenomen in de omgevingsvergunning, activiteit bouwen, mag pas worden begonnen, nadat dit bouwplan rechtstreeks ontsloten is via een bouwweg of bouwwegen, die voldoet aan de in hoofdstuk 2 van deel C van dit Exploitatieplan.

3.1.2.

De omgevingsvergunning, activiteit bouwen, wordt pas verleend, nadat dit bouwplan door twee wegen wordt ontsloten vanuit het Exploitatieplangebied, dit kan via een bouwweg of bouwwegen, die voldoen aan de in hoofdstuk 2 van deel C van dit Exploitatieplan.

3.1.3.

Zijn de onder artikel 3.1.2. ontsluitingswegen niet ontsloten via de Hoofdstraat, dan mogen binnen het Exploitatiegebied maximaal 21 omgevingsvergunningen, activiteit bouwen, ten behoeve van maximaal 21 woningen worden verleend, doordat de verkeersintensiteit op de Veldstraat daarna voorbij het maximaal aantal verkeersbewegingen is. Deze 21 omgevingsvergunningen, ten behoeve van maximaal 21 woningen, kunnen in dat geval enkel verleend worden binnen het blauw omlijnde gebied op de stedenbouwkundige tekening van bijlage 5 van deel C van dit Exploitatieplan. Dit gebied is bepaald vanuit financieeleconomische overwegingen. Voor de ontsluiting van de aangegeven bebouwingsmogelijkheden volstaat de aanleg van een beperkt deel van de totaal aan te leggen infrastructuur.

3.1.4.

Met de uitvoering van een bouwplan, zoals opgenomen in de omgevingsvergunning, activiteit bouwen, mag pas worden begonnen op het moment dat het volledige, bij het bouwplan behorende deelgebied, bouwrijp is gemaakt.

3.1.5.

Het is verboden werk, werkzaamheden en activiteiten uit te voeren die in strijd zijn met de voornoemde fasering in artikel 3.1.1 tot en met artikel 3.1.4, als opgenomen in deel C van dit Exploitatieplan.

3.1.6.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 3.1, als opgenomen in deel C van dit Exploitatieplan, maar alleen indien de ontheffing past binnen een ter inzage gelegde herziening van dit Exploitatieplan.

3.2.

Sociale woningbouw

3.2.1.

In het Exploitatiegebied dient, conform de in december 2021 door de raad vastgestelde Woonvisie 2022-2026, een gedeelte van de woningen als sociale sector te worden gerealiseerd. In het Exploitatieplan worden minimaal 12 sociale huurwoningen voorzien.

3.2.2.

Voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen zijn aangewezen de gronden binnen het met geel omrande vlak op bijlage 6 van deel C.

3.2.3.

Een sociale huurwoning is een woning, zoals bepaald in artikel 1.1.1 lid 1 onder d Bro. Dit is een woning met huur onder de huurgrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid onder a, van de Wet op de huurtoeslag, deze huurgrens bedraagt € 763,47 per maand (prijspeil 2022).

1016.1079-EP3d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

Blad 33

3.2.4.

Sociale huurwoningen, als in voorgaande artikel 3.2.3. benoemd, dienen voor een periode van 15 jaar als zodanig in stand te worden gehouden, nadat de woning voor het eerst in gebruik is genomen, en gedurende die periode onder de huurprijs uit de Wet op de huurtoeslag te blijven. De aanvrager van de omgevingsvergunning dient beide onderdelen bij de aanvraag van de omgevingsvergunning aan te tonen. Indien de aanvrager van de omgevingsvergunning dit niet kan aantonen, eist de gemeente dat hiertoe een overeenkomst wordt gesloten, waarin deze vereisten worden gewaarborgd.

3.2.5.

Voor sociale huurwoningen geldt een minimale handhavingstermijn van minimaal 15 jaar, zoals opgenomen in artikel 3.2.4., conform hetgeen is bepaald in artikel 1.1.1., eerste lid, onder d Bro. Bij niet- of niet tijdige nakoming van deze termijn verbeurt de wederpartij, na ingebrekestelling en na verloop van de in deze ingebrekestelling genoemde termijn, ten behoeve van de gemeente, een onmiddellijk opeisbare boete van € 25.000,00 voor het eerste en tweede bewoningsjaar, € 18.000,00 voor het derde en vierde bewoningsjaar, € 12.000,00 voor het vijfde, zesde en zevende bewoningsjaar, € 8.000,00 voor het zevende, achtste, negende en tiende bewoningsjaar en € 5.000,00 voor het elfde, twaalfde, dertiende, veertiende en vijftiende bewoningsjaar.

3.2.6.

Het is verboden in strijd met de regels te handelen, zoals omschreven in de paragrafen 3.2.1 tot en met 3.2.5.

3.2.7.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 3.1, als opgenomen in deel C van dit Exploitatieplan, maar alleen indien de ontheffing past binnen een ter inzage gelegde herziening van dit Exploitatieplan.

1016.1079-EP3d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Bernheze | Heeswijkse Akkers

4.

Blad 34

Slotregel Dit Exploitatieplan wordt geciteerd als: “Exploitatieplan Heeswijkse Akkers”.

1016.1079-EP3d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

BIJLAGEN DEEL A

BIJLAGE 1

BIJLAGE 2

28

236 239

26

2529

946

41

1236

1478

2495 244

36a

1088

3054

1

39

35

37

23

31

33

29

27

1229 24 19

21

1228

17

25 13 15

237 2477

1241

1242

240

2066

Verklaring

1477

784

1240

1237

1238

1239

2004 2005 2006 2056 2057 2008

1547 Grens exploitatiegebied

5 7 3

Kadastrale grens Bebouwingscontour

1350

1548

1

955 Kadastrale sectiegrens

2494 1476

3070

34a

3071

921 34

923

32

31

922

949

924

30

28

24

22

20

953

958 14

954

12

1874

Eigenaar 116 18

135

12

2009 8 2589

10

23

3209 1134

2010 2013

21b

25

2011 4

Eigenaar 4

21a

3231

6

8

Eigenaar 3

27

4735

21

4892

19

17

2

Eigenaar 5

15 13b

1131 4874

3256 3208

3266

4734

4594

4836

4595

32

2012

13a Eigenaar 6

4224

2767 13

4157

Eigenaar 7

30

3232

4868

4696 4698

4697

4869

1133

28

4

4a

4154

9

4155

Eigenaar 9 4225

3515

7

9

4922

5 20

1132

26

4921

4699 18

4226

Kadastrale gemeente Heeswijk-Dinther, sectie E

11

3898

Eigenaar 8

9

2753 2765

10

2588 14

Eigenaar 2

29

18 16

3000

952

951

950

26

123

1130

20

1231

38

1128

3017

22 9 11

36

819

2493

2067

2 3

2058

235

4

2059

3255

4743

2617

3516

16

3947

24

4227

4701

4653

4736

1135

3

4700

7

14

5 22

4712

4786

4504

4703

18

4229

2661

1

4838

1142

2a

10

20

7

1140

2

1143

4839

4806

4713

3

4742 2660

4181

12

4228

8

4704

5 6

4689

4805

7b

120

2871

0 5 10 Meters

4230

4891

3514

4705

16

4

118

1526

116

114c

4832

4491

3

1

4020 1502

114

1501

4492

4186 110a 4506

112

4272

4222

95 99

4606

95b

4714 100b

4687

97 95c

4568

Kadastrale gemeente Heeswijk-Dinther, sectie B

108

89

106 104

95a

4715

2841

102

1314

10

4021

3521

87

1315

100d 100c

4050

3253

3519

4598 110

4051

876 103

12

4223

4686

85

4904 1189

2842

100a

2288

83b

4905

83

4600 2685

1190

4801

4833

101

1

4800

4707

14

114a

4802

2

7a

4841

1524 1525

1

4706

4160

4597

4840

4804 114b

3254

2872

4842

4803

4585

4566 6

98

4601

81a

300

96

4088

4584

81

3110

94

77

4

4442

3500

81c

2046

4693

4912 4914 4870 4052

4911

4274

3499

4416

73

4674

90

4890

4517 1a

86

82b

Gemeente Bernheze 4612 Exploitatieplan Heeswijkse Akkers 4311 4276

63a

82a

4602 4232 4889 73a

4275

4611

88

69 81b

4569

4285

4608

4871 4916

2

88a

92

83a

4446

4516

4286 4610

4400

4913 4915

Heeswijk-Dinther

4444

4638

63

4609

82

84

2047

80

4183 61

4418

4417

Eigendommenkaart

4277

3915

71 67

Raadhuisstraat 1-3 5473 GJ Heeswijk-Dinther M: 06 108 58799

59

4447 4749 4750

4527

302

65a 65

4130

2790

57

E info@renswoudegis.nl W www.renswoudegis.nl 4681

2287 4899

4234

Schaal:

1: 1 500

Formaat:

A3

idn-nummer 3114

3920

4019

RENSWOUDE GIS - 2021

2

4519

69a

Datum:

4665

1

27 augustus 2021

4520 3115

Projectnr. 373.20.4699 4527

Tek/versie nr.

4677

20.4699.02+

4755

BIJLAGEN DEEL B

BIJLAGE 1

Hertaxatie: Inbrengwaarde exploitatieplan “Heeswijkse Akkers”

Versie: Definitief Datum: 10 juli 2022

Inhoudsopgave 1. Opdracht ....................................................................................................................................... 4 1.1. Opdrachtgever .............................................................................................................................. 4 1.2. Opdrachtnemer en taxateur ......................................................................................................... 4 1.3. Opdrachtverstrekking.................................................................................................................... 4 1.4. Onafhankelijkheid ......................................................................................................................... 4 1.5. Hertaxatie ...................................................................................................................................... 5 1.6. Doel van de raming ....................................................................................................................... 5 1.7. Belang ............................................................................................................................................ 5 1.8. Taxatiebasis/ waarderingsgrondslag ............................................................................................. 5 1.9.

Taxatiemethode ............................................................................................................................ 5 1.10. Taxatiestandaarden en toepassingsbereik Reglementen NRVT ................................................... 5 1.11. Stukken .......................................................................................................................................... 6 1.12. Opnamedatum en wijze van opname ........................................................................................... 6 1.13. Waardepeildatum ......................................................................................................................... 6 1.14. Reactie opdrachtgever .................................................................................................................. 6 1.15. Publicatie ....................................................................................................................................... 6 1.16. Aansprakelijkheid .......................................................................................................................... 7 1.17. Algemene voorwaarden ................................................................................................................ 7 2.

Uitgangspunten ............................................................................................................................. 8 2.1. Titelonderzoek .............................................................................................................................. 8 2.2. Toestand van bodem en grondwater ............................................................................................ 8 2.3. Bestemmingsplaninformatie ......................................................................................................... 8 2.4. Publiekrechtelijke beperkingen..................................................................................................... 8 2.5. Valuta en omzetbelasting.............................................................................................................. 8 2.6. Bijzondere uitgangspunten ........................................................................................................... 8 3. Beschrijving ................................................................................................................................... 9 3.1. Algemeen ...................................................................................................................................... 9 3.2.

Ligging Exploitatiegebied .............................................................................................................. 9 3.3. Omschrijving van het plan/ toebedachte bestemming................................................................. 9 3.4. Bestemming ................................................................................................................................ 10 3.4.1. Vigerend bestemmingsplan ................................................................................................ 10 3.4.2. Nieuw bestemmingsplan .................................................................................................... 11 4. Taxatietechnische uitgangspunten ............................................................................................. 12 4.1. Wettelijk kader ............................................................................................................................ 12 4.2. Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde ......................................................................... 12 4.3. Werkelijke waarde: gebruikswaarde of complexwaarde............................................................ 13 4.3.1. Werkelijke waarde .............................................................................................................. 13 4.3.2.

Gebruikswaarde .................................................................................................................. 14 4.3.3. Complexwaarde .................................................................................................................. 15 4.3.4. Voorstroken/ bijzondere geschiktheid ............................................................................... 15 4.4. Waarderingsmethodieken .......................................................................................................... 15 4.5. Conclusie ten aanzien van de waarderingsmethodieken door verzoening ................................ 15 4.6. Schattingsonzekerheid ................................................................................................................ 16 5. Marktontwikkelingen .................................................................................................................. 17 5.1. Macro-economische ontwikkelingen .......................................................................................... 17 5.2. Markt voor bestaande woningen ................................................................................................ 18 5.2.1. Landelijke woningmarkt ..................................................................................................... 18 5.2.2.

Verwachtingen op de waardepeildatum (algemeen) ......................................................... 18 Hertaxatie 2022 Inbrengwaarde Heeswijkse Akkers Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen BV

Pagina 2/32 juni 2022

5.2.3. Regionale woningmarkt ...................................................................................................... 18 5.3. Markt voor nieuwbouwwoningen............................................................................................... 19 5.4. Ontwikkeling woningbouwkosten............................................................................................... 20 5.5. SWOT-analyse ............................................................................................................................. 21 6. Waardering en onderbouwing .................................................................................................... 22 6.1. Gebruikswaarde .......................................................................................................................... 22 6.2. Complexwaarde .......................................................................................................................... 25 6.2.1. Residuele grondwaardewaarde-methode .......................................................................... 25 6.2.2. Vergelijkende methode ...................................................................................................... 26 6.2.3. Toetsing aan de exploitatiebegroting ................................................................................. 29 6.2.4.

Waardebepaling vanuit analyse van verzoening ................................................................ 30 6.3. Backtesting .................................................................................................................................. 30 6.4. Resumerend ................................................................................................................................ 31 6.5. Finale waardering ........................................................................................................................ 32

Hertaxatie 2022 Inbrengwaarde Heeswijkse Akkers Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen BV

Pagina 3/32 juni 2022

1. Opdracht 1.1. Opdrachtgever De opdracht tot het uitvoeren van deze waardering is schriftelijk verstrekt door: Gemeente Bernheze Contactpersoon: Postbus 19 5384 ZG Heesch 1.2. Opdrachtnemer en taxateur Opdrachtnemer: Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen BV Tielerweg 45 4191 NE Geldermalsen Taxateur: De heer ing. R.A. van Driesten Beëdigd rentmeester en lid van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters, lidnummer 350. Gecertificeerd taxateur bij de NRVT, kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed onder nummer RT 178204422 en ingeschreven bij Stichting Landelijk Register Gerechtelijk Deskundigen (LRGD) als onteigeningsdeskundige-taxateur; 1.3. Opdrachtverstrekking Op 11 april 2022 is door opdrachtgever opdracht verstrekt tot het uitvoeren van onderhavige opdracht. 1.4. Onafhankelijkheid -

Taxateur verklaart geheel onafhankelijk te zijn van opdrachtgever en verklaart tevens dat er geen banden bestaan tussen opdrachtgever en taxateur die de schijn opwekken dat de onafhankelijkheid van taxateur in twijfel getrokken moet worden. Voorts verklaart taxateur dat hij het object wel eerder heeft getaxeerd of daarvoor een waardebepaling heeft afgegeven cq. een advies uitgebracht, e.e.a. zoals nader toegelicht onder hoofdstuk 1.5 van dit rapport.

-

Taxateur verklaart niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop, verhuur of uitgifte in pacht van de onroerende zaak of delen daarvan en is op geen enkele wijze betrokken bij de planvorming, grondverwerving en/ of adviesdiensten betreffende deel ontwikkeling van de Heeswijkse Akkers

-

Taxateur verklaart dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de taxatie van onderhavige onroerende zaak.

Hertaxatie 2022 Inbrengwaarde Heeswijkse Akkers Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen BV

Pagina 4/32 juni 2022

1.5. Hertaxatie -

-

De opdracht betreft een hertaxatie aangezien taxateur ten aanzien van het object eerder, te weten 17 december 2020 en een daaropvolgende hertaxatie d.d. 8 november 2021, een taxatierapport heeft uitgebracht. Een kan worden uitgevoerd indien taxateur binnen een periode van 36 maanden een volledige taxatie van het betreffende object heeft uitgevoerd; Taxateur betrekt in deze hertaxatie zijn eerdere taxatierapport, Taxatierapport Inbrengwaarde Heeswijkse Akkers d.d. 8 november 2020 en de Hertaxatie Inbrengwaarde Heeswijkse Akkers d.d. 14 december 2021, alsmede de onderliggende dossiers;

Ten aanzien van de hertaxatie verklaart taxateur nog het volgende: - Ten aanzien van de hertaxatie Inbrengwaarde Heeswijkse Akkers d.d. 14 december 2021, geldt dat de waardepeildatum is gewijzigd; - Mede omwille van de duidelijkheid heeft taxateur ervoor gekozen voor deze hertaxatie een volledig onderzoek uit te voeren waarbij wel alle voor de waardering van belang zijn de factoren en omstandigheden door taxateur zijn beoordeeld en waarbij de eerdere taxatierapporten en de onderliggende dossiers zijn betrokken; 1.6. Doel van de raming Aan taxateur is verzocht om een raming van de inbrengwaarde van de percelen gelegen in het exploitatieplangebied Heeswijkse Akkers. 1.7. Belang Het te taxeren belang omvat de volle eigendom. 1.8. Taxatiebasis/ waarderingsgrondslag Voor de taxatiebasis/ waarderingsgrondslag voor het bepalen van de in 1.5 genoemde inbrengwaarde, wordt aansluiting gezocht bij artikel 6.13 lid 5 Wro en dat luidt als volgt: Indien geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van de gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. 1.9.

Taxatiemethode De taxatie is verricht met behulp van diverse waarderingsmethoden waaronder de vergelijkingsmethode en de residuele grondwaardemethode. 1.10. Taxatiestandaarden en toepassingsbereik Reglementen NRVT Onderhavige opdracht kwalificeert als een professionele taxatiedienst (PTD) voor Landelijk en agrarisch vastgoed in de zin van de reglementen van het NRVT. De taxatie is voorts verricht in overeenstemming met de internationale waarderingsstandaard IVS. In dit taxatierapport is sprake van een taxatie op wettelijke grondslag. Een wettelijke taxatie betreft een PTD, waarbij wet- en regelgeving en jurisprudentie de registertaxateur dwingen af te wijken Hertaxatie 2022 Inbrengwaarde Heeswijkse Akkers Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen BV

Pagina 5/32 juni 2022

van één of meer bepalingen uit de NRVT reglementen of de internationale standaarden. Afwijkingen kunnen bijvoorbeeld bestaan uit de wijze van opdrachtverstrekking, het waardebegrip, de omvang van de onderzoeksplicht en de rapportagevereisten. Een registertaxateur kan alleen afwijken indien en voor zover de wet, vaste jurisprudentie en de best practice voor het vakgebied in casu het taxeren van inbrengwaarden - hem daartoe dwingt, zo menen de taxateurs. Waar dat niet zo is, moeten de regels voor een PTD onverkort worden gevolgd. De registertaxateur die een wettelijke taxatie uitvoert is onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen zoals die zijn verwoord in het Reglement Gedrags- en beroepsregels van het NRVT. Voorstaande heeft tot gevolg dat op onderdelen is afgeweken van de regels die van toepassing zijn op reguliere taxaties. Zo is geen contact gezocht met eigenaren en/of gebruikers van de vastgoedobjecten en is geen inpandige opname verricht. Deze werkwijze sluit aan bij de best practice van de inbrengwaardetaxaties. Voor het verdere en overige is zoveel mogelijk aangesloten bij de reglementen van het NRVT. 1.11. Stukken Taxateur heeft onder andere kennis genomen en is uitgegaan van de volgende stukken: - kadastrale uittreksels toestandsdatum d.d.

9 mei 2022; - planologische informatie; - basisadministratie gebouwen; - taxatierapporten van derden; - ontwerpexploitatieplan “Heeswijkse Akkers”. 1.12. Opnamedatum en wijze van opname De objecten en de directe omgeving daarvan zijn op o.a. 1 juni 2022 door taxateur geïnspecteerd. De inspectie heeft uitsluitend extern en vanaf de openbare weg plaatsgevonden. Taxateur wijst erop dat deze werkwijze als best practice geldt voor de raming van inbrengwaarden. 1.13. Waardepeildatum De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de getaxeerde waarde. Indien de peildatum voor taxatie later in de tijd ligt dan de datum van opname, dan wordt ervan uitgegaan dat er tussen deze data geen veranderingen optreden die de waarde kunnen beïnvloeden. De taxatie is verricht per peildatum 1 juni 2022. 1.14. Reactie opdrachtgever Op 29 juni 2022 is een concepttaxatie verstrekt aan opdrachtgever. Op 29 juni 2022 heeft opdrachtgever per email en per telefoon zijn reactie gegeven op het concept-taxatierapport. Deze reactie gaf, behoudens het feit dat er enkele tekstuele wijzigingen zijn aangebracht en enkele verduidelijkende toevoegingen zijn gedaan, geen aanleiding om het rapport inhoudelijk aan te passen. 1.15.

Publicatie Publicatie van (gedeelten van) dit taxatierapport is toegestaan doch slechts in het kader van het doel van de opdracht waarvoor deze is opgemaakt. Hertaxatie 2022 Inbrengwaarde Heeswijkse Akkers Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen BV

Pagina 6/32 juni 2022

1.16. Aansprakelijkheid Door Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen BV wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht. 1.17. Algemene voorwaarden Op alle dienstverlening van Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen BV is de Regeling van Rentmeesters 2020 van de Koninklijke Nederlandse Vereniging van Rentmeesters van toepassing. Deze regeling bevat een beperking van de aansprakelijkheid.

Hertaxatie 2022 Inbrengwaarde Heeswijkse Akkers Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen BV

Pagina 7/32 juni 2022

2. Uitgangspunten 2.1. Titelonderzoek In het kader van deze taxatie is uitsluitend kennis genomen van kadastrale uittreksels (toestandsdatum d.d. 9 mei 2022) en indien daartoe aanleiding bestaat de titel van aankomst. Naar inschrijvingen en beslagen is geen onderzoek verricht. Uitgangspunt is dat er geen sprake is van erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, vorderingen en aanspraken van derden (waaronder verjaring), enzovoorts, die van invloed zijn op de waarde van de onroerende zaak. 2.2. Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze taxatie is geen onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of gezondheid. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik in de weg staat, dan wel leidt tot het treffen van maatregelen. 2.3. Bestemmingsplaninformatie In het kader van deze taxatie is bestemmingsplaninformatie opgevraagd op www.ruimtelijkeplannen.nl. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat deze informatie actueel en volledig is.

Tevens is van opdrachtgever nadere informatie ontvangen die betrekking heeft op een relatief geringe wijziging van het concept-bestemmingsplan Heeswijkse Akkers en deze informatie is in dit rapport betrokken. 2.4. Publiekrechtelijke beperkingen De taxateur heeft in het kader van deze taxatie kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels actueel en volledig zijn. 2.5. Valuta en omzetbelasting Alle in het rapport genoemde bedragen zijn vermeld in euro’s en exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting. 2.6. Bijzondere uitgangspunten Als bijzonder uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat het bestemmingsplan “Heeswijkse Akkers” na het doorlopen van de toepasselijke voorbereidingsprocedure onherroepelijk rechtskracht verkrijgt. De taxateur beoordeelt dit bijzondere uitgangspunt als realistisch, relevant en geldig in verband met de specifieke omstandigheden van de opdracht.

Hertaxatie 2022 Inbrengwaarde Heeswijkse Akkers Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen BV

Pagina 8/32 juni 2022

3. Beschrijving 3.1. Algemeen De in dit taxatierapport betrokken onroerende zaken liggen in het uitleggebied voor wonen “Heeswijkse Akkers”. 3.2. Ligging Exploitatiegebied Het plangebied ligt ten westen van de dorpskern van Heeswijk-Dinther en wordt globaal begrensd door de Veldstraat aan de noordzijde en de Gouverneursweg aan de zuidzijde. Ten oosten grenst het plangebied aan de bestaande bebouwing van Heeswijk-Dinther. De ligging is aangegeven op onderstaande kadastrale weergave.

3.3. Omschrijving van het plan/ toebedachte bestemming Als gevolg van de aanhoudende en toenemende vraag naar woningen in de gemeente Bernheze , wordt gestart met de ontwikkeling van het woningbouwplan “Heeswijkse Akkers” te Heeswijk Dinther. Het plan voorziet in de ontwikkeling van 72 woningen e.e.a. met bijbehorende voorzieningen, parkeerplaatsen en groen. Het plangebied is in totaal 28.441 m² groot en hiervan is 58% uitgeefbaar, 15% groen en 27% verkeer/verblijf.

Hertaxatie 2022 Inbrengwaarde Heeswijkse Akkers Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen BV

Pagina 9/32 juni 2022

3.4. Bestemming 3.4.1. Vigerend bestemmingsplan Op de waardepeildatum gelden de bestemmingsplannen ‘Buitengebied Bernheze’ en ‘De Kommen van Bernheze’. Voornoemde bestemmingsplannen zijn vastgesteld door de Gemeenteraad van de gemeente Bernheze op respectievelijk 26 juni 2012/ 28 mei 2015 (op basis van beslissing ABRvS 10 september 2014) en 1 juni 2011. Laatstgenoemd plan heeft de onherroepelijk status verkregen bij uitspraak van de ABRvS d.d. 21 november 2012. Onderstaand zijn de uitsneden van de plankaarten toegevoegd en voor de vigerende bestemming per eigenaar/ locatie wordt verwezen naar de bijlage.

Uitsnede bestemmingsplan ‘De kommen van Bernheze’ Hertaxatie 2022 Inbrengwaarde Heeswijkse Akkers Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen BV

Pagina 10/32 juni 2022

Uitsnede bestemmingsplan ‘Buitengebied Bernheze’

3.4.2. Nieuw bestemmingsplan Het bestemmingsplan Heeswijkse Akkers voorziet in de bouw van 72 woningen en naast de bestemming ‘Wonen’ zal het plangebied worden bestemd voor ‘Verkeer’, ‘Groen’ en binnen deze bestemmingen worden alle woonstraten, voetpaden, parkeer- en groenvoorzieningen meegenomen.

Hertaxatie 2022 Inbrengwaarde Heeswijkse Akkers Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen BV

Pagina 11/32 juni 2022

4. Taxatietechnische uitgangspunten 4.1. Wettelijk kader Opdracht is het vaststellen van de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 1, onder c van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) juncto artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Voornoemde inbrengwaarden zijn in het kader van hetgeen voornoemd, te duiden als kosten welke verband houden met de exploitatie. Volgens het Bro wordt tot deze kosten gerekend, voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: - de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; - de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden niet gehandhaafd kunnen worden; - de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; - de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied; 4.2. Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde In artikel 6.13 lid 5 van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald, dat indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet.

Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. Van de in dit taxatierapport begrepen percelen is (een gedeelte van) het object Veldstraat 27 tegen een volledige schadeloosstelling verworven. Uit bestudering van het verwervingsdossier is gebleken dat het object is verworven met het oog op spoedige ontwikkeling van het gebied tot woningbouwlocatie door de gemeente. Niet aannemelijk is dat de gemeente erin zou zijn geslaagd om voornoemde onroerende zaken op basis van een andere waarderingsgrondslag dan onteigeningswaarde te verwerven. Taxateur neemt hierbij in aanmerking dat een eigenaar van een onroerende zaak die bestemd is voor bewoning en/of uitoefening van een bedrijf gewoonlijk niet bereid is om in het belang van een ruimtelijke ontwikkeling te verkopen aan een overheid tegen een andere waarde dan de onteigeningswaarde. Een dergelijke eigenaar wacht gewoonlijk onteigening tegen volledige schadeloosstelling, dan wel een minnelijk verwervingstraject ter voorkoming daarvan, af.

Met inachtneming van het vorenstaande is de verwerving van voornoemde onroerende zaken door ondergetekende in verband met de onderhavige ontwikkeling als noodzakelijk en urgent beoordeeld waardoor de inbrengwaarde van voornoemd perceel is begroot op basis van de onteigeningswaarde.

Hertaxatie 2022 Inbrengwaarde Heeswijkse Akkers Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen BV

Pagina 12/32 juni 2022

Uitgaande van een gemeentelijke grondexploitatie ligt het voor de hand dat nog niet verworven objecten in verband met de realisatie van het uitleggebied woningbouw door de gemeente worden verworven. Vaststaat dat de objecten, behoudens het hiervoor genoemde object Veldstraat 27, thans nog niet op basis van een volledige schadeloosstelling door de gemeente zijn verworven en niet ter onteigening zijn aangewezen. Of, en zo ja op welke termijn en in welke omvang, de objecten worden verworven, ter onteigening worden aangewezen en in het uiterste geval worden onteigend is op dit moment onduidelijk. Voorzichtigheidshalve gaat ondergetekende voor de waardering van de inbrengwaarde van deze objecten derhalve thans uit van de werkelijke waarde. Ondergetekende neemt hierbij in aanmerking dat de gemeente kan besluiten het exploitatieplan te herzien nadat de onroerende zaak ter onteigening is aangewezen, is onteigend dan wel tegen onteigeningswaarde is verworven. 4.3.

Werkelijke waarde: gebruikswaarde of complexwaarde

4.3.1. Werkelijke waarde Het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet geeft regels voor de waardering van de onteigende zaak. De hoofdregel voor de waardering is opgenomen in artikel 40b, lid 1 van de Onteigeningswet, waarin is bepaald dat vergoed dient te worden de werkelijke waarde, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft. Met deze hoofdregel heeft de wetgever de affectieve waarde willen uitsluiten zodat moet worden uitgegaan van een geobjectiveerde waarde. In artikel 40b, lid 2 van de Onteigeningswet wordt vervolgens invulling gegeven aan de wijze waarop - niet te verwarren met de methode waarmee - de werkelijke waarde wordt bepaald. In dit artikel is bepaald dat moet worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In het derde lid van artikel is tot slot bepaald dat de werkelijke waarde in bijzondere gevallen naar andere maatstaf wordt bepaald. In de artikelen 40c tot en met 40e van de Onteigeningswet zijn correcties op de hoofdregel van artikel 40b lid 2 van de Onteigeningswet opgenomen. Artikel 40c van de Onteigeningswet bevat de zogenaamde eliminatieregel.

De eliminatieregel houdt in dat bij het bepalen van de werkelijke waarde geen rekening wordt gehouden met het werk waarvoor onteigend wordt. Sinds het arrest van de Hoge Raad van 9 juli 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL1634) dient de vraag beantwoord te worden in hoeverre de waardevermeerderende of waardeverminderende invloed van een bestemmingsplan bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende buiten beschouwing moet blijven, voor zover de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming door niets anders is bepaald dan een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand concreet plan voor een werk ter plaatse van onder meer het onteigende (als bedoeld in art. 40c onder 3° Ow) en het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridischplanologische onderbouwing en regeling te geven om de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt, mogelijk te maken. Of een samenstel van plannen dat is voorafgegaan aan het bestemmingsplan waarvoor onteigend wordt, is te duiden als een “… concreet plan …”, in de zin van voornoemde uitspraak, kan worden Hertaxatie 2022 Inbrengwaarde Heeswijkse Akkers Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen BV

Pagina 13/32 juni 2022

beantwoord op basis van de vijf arresten van de Hoge Raad van 15 januari 2016 (o.a. ECLI:NL:HR:2016:25). In laatstgenoemd arrest zijn de juridische kaders voor eliminatie van de invloed van bestemmingsplannen door de Hoge Raad als volgt uiteengezet: a. artikel 40c Ow dient terughoudend te worden toegepast; b. de vraag of eliminatie van een door het geldende bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming moet plaatsvinden, dient te worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Eliminatie kan niet in abstracto worden voorgeschreven of uitgesloten in bepaalde categorieën van gevallen; c. voor eliminatie is alleen plaats indien het werk waarvoor wordt onteigend tot stand wordt gebracht voor rekening en risico van rechtspersonen als bedoeld in art. 2:1 lid 1 en 2 BW (‘overheidswerken’); d. de omstandigheid dat de overheid voorbereidingswerkzaamheden uitvoert ten behoeve van een werk waarvoor wordt onteigend, brengt nog niet mee dat dit werk als een overheidswerk dient te worden aangemerkt. Artikel 40d van de Onteigeningswet bevat de egalisatieregel welke kort samengevat inhoudt, dat de verschillende bestemmingen binnen één complex worden uitgesmeerd over alle gronden binnen dat complex.

Uit de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie volgt dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd. Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere bestemmingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een bestemmingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere bestemmingen kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele bestemmingen kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. Artikel 40e van de Onteigeningswet schept mogelijkheden om in de eerste plaats te komen tot baatafroming indien de onteigening naast schade ook voordelen oplevert en voorziet in de tweede plaats in mogelijkheden voor vergoeding van planschade binnen het kader van de onteigeningsprocedure. Artikel 40f van de Onteigeningswet omvat een correctie op artikel 40e van de Onteigeningswet, in die zin dat al uitgekeerde planschade op de vergoeding ingevolge artikel 40e van de Onteigeningswet in mindering wordt gebracht. 4.3.2.

Gebruikswaarde Toepassing van het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet brengt met zich mee dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke en op basis van de geldende overgangsrechtelijke bepalingen toegestane gebruik (de zogenaamde gebruikswaarde) dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (de zogenaamde complexwaarde). Het stelsel van artikel 40b tot en met 40f voorziet derhalve in de beoordeling van de optimale aanwending (highest and best use of HABU).

Hertaxatie 2022 Inbrengwaarde Heeswijkse Akkers Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen BV

Pagina 14/32 juni 2022

4.3.3. Complexwaarde Zoals hiervoor is aangegeven volgt de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd. Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere bestemmingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een bestemmingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere bestemmingen kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele bestemmingen kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. Toepassing van deze criteria resulteert erin dat de begrenzing van het complex gelijkgesteld kan worden aan de begrenzing van het exploitatieplangebied “Heeswijkse Akkers”. 4.3.4. Voorstroken/ bijzondere geschiktheid Een gedeelte van de getaxeerde gronden is gelegen aan een bestaande openbare weg. Deze openbare weg brengt echter niet met zich mee, in hoofdzaak als gevolg van de aanwezigheid van een vrij brede watergang en het ontbreken van direct bruikbare voorzieningen, en daarbij mede in relatie tot het plangebied en de omvang van de kavels alsmede de nog aan te leggen infrastructuur en mogelijk opstelling van de kavels, dat hier sprake is van een hogere mate van bouwrijpheid.

Aan deze percelen kan derhalve geen dermate hogere bouwrijpheid worden toegekend zodat geen sprake is van een voorstrook in onteigeningsrechtelijke zin. 4.4.

Waarderingsmethodieken

De meest geëigende waarderingsmethode voor de waardering van bouwgrond is veelal de comparatieve methode waarbij de residuele methode als toetsend kader kan functioneren. Bij de comparatieve methode wordt een parallel getrokken met de (ver)koopprijzen die gerealiseerd zijn in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. Bij de waardering wordt vervolgens rekening gehouden met , de voor het object, specifieke (plaatselijke) omstandigheden waaronder de ligging, perceelsoppervlakte, inhoud, bouw- en gebruiksmogelijkheden, planologie, aanbod etc. De residuele waardebepaling is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij de waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot ontwikkeling en/ of bebouwing. In de economische theorie wordt de methode ook wel aangeduid als ‘backward pricing’ . Door de stichtingskosten, exclusief de prijs van de grond, in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van de grond, althans de prijs die men maximaal mag besteden bij verwerving van de grond. 4.5. Conclusie ten aanzien van de waarderingsmethodieken door verzoening In de conclusiefase komt ondergetekende aan de hand van de hem beschikbare gegevens en uitkomsten van de verschillende analyses tot de finale waardering.

Dit is de zogeheten verzoening in het waarderingsproces, waarbij de uitkomst van iedere waarde- en (referentie)objectanalyse haar specifieke invloed heeft en waarbij de balans gezocht moet worden tussen de voor het eindoordeel van belang zijnde objectieve en subjectieve gegevens en elementen.

Hertaxatie 2022 Inbrengwaarde Heeswijkse Akkers Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen BV

Pagina 15/32 juni 2022

4.6. Schattingsonzekerheid De mate van subjectiviteit in de waardebepaling kan van invloed zijn op de mate van schattingsonzekerheid. Hierdoor is deze van invloed op inschatting van de risico’s alsmede van invloed op een eventuele afwijking van (materieel) belang die invloed heeft op de totstandkoming van een bepaalde schatting. De schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: - de informatievoorziening; - een gebrek aan marktinformatie; - marktomstandigheden; - algemene taxatie-onnauwkeurigheid. Opdrachtgever wordt erop gewezen dat, ondanks de nagestreefde zorgvuldigheid door taxateur, een bepaalde schattingsonzekerheid onvermijdelijk is.

Hertaxatie 2022 Inbrengwaarde Heeswijkse Akkers Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen BV

Pagina 16/32 juni 2022

5. Marktontwikkelingen 5.1. Macro-economische ontwikkelingen Bron: Raming maart 2022 (CEP 2022) Centraal Planbureau: De Russische inval in Oekraïne brengt naast veel leed, ook onzekerheid met zich mee. Het belangrijkste economische gevolg voor Nederland is op dit moment een nog hogere energieprijs. Andere mogelijke effecten – op handel, financiële markten en (via vertrouwenseffecten) op investeringen en consumptie – zijn op dit moment nog beperkt. De extra stijging van de energieprijzen komt bovenop een toch al forse inflatie, mede als gevolg van de economische schokken van de coronapandemie. Het Centraal Planbureau (CPB) raamt in het vandaag gepubliceerde Centraal Economisch Plan (CEP) de inflatie in 2022 op 5,2%. Om de gevoeligheid te illustreren is ook berekend wat het gevolg is als de energieprijzen langere tijd hoog blijven, en ook als ze deze zomer terugkeren naar het niveau van 2019. De inflatie in 2022 bedraagt in die varianten respectievelijk 6,0% en 3,0%. De stijgende energieprijzen hebben hun weerslag op de statische koopkracht. In de basisraming daalt de koopkracht in 2022 in doorsnee met 2,7%, in de hoge variant met 3,4%, in de lage met 0,6%. Daarbij dient wel bedacht te worden dat de mate waarin de energieprijzen per huishouden worden ervaren, sterk zal verschillen.

CPB-Directeur Pieter Hasekamp: “We gaan er vanuit dat iedereen de hogere energierekening vroeger of later in zijn of haar portemonnee zal voelen. Maar of het een tik of een dreun is, hangt af van het aandeel van de energiekosten in het besteedbaar inkomen. Ik maak me wel echt zorgen over mensen met lagere inkomens, zeker als die in een slecht geïsoleerd huis wonen. Dat soort effecten zijn niet zichtbaar in de standaard koopkrachtplaatjes.” Het CPB raamt verder dat de binnenlandse productie blijft toenemen. De economie groeit in 2022 met 3,6% en in 2023 met 1,7%, de consumptie en de uitvoer leveren de grootste bijdrage. De groei wordt de komende jaren ook aangejaagd door de extra bestedingen uit het coalitieakkoord. De arbeidsmarkt blijft krap, de werkloosheid loopt slechts licht op tot 4,3% in 2023. Raming maart 2022 (CEP 2022) Productie neemt toe (bbp, groei %) Arbeidsmarkt blijft krap (werkloosheid, % beroepsbevolking) Hoge energieprijzen geven fors hogere inflatie (cpi, %) Statische koopkracht dit jaar onderuit, daarna herstel (%) Overheidstekort daalt op korte termijn (% bbp)

2020 -3,8

2021 4,8

2022 3,6

2023 1,7

4,9

4,2

4,0

4,3

1,3 2,5 -4,2

2,7 0,1 -4,4

5,2 -2,7 -2,5

2,4 1,9 -2,3

Het CEP bevat ook een verkenning van de budgettaire en economische ontwikkeling tot 2030. Die laat onder meer zien dat de koopkrachtontwikkeling over de gehele kabinetsperiode (2022-2025) licht positief is, doordat de loongroei in de jaren na 2022 de inflatie overtreft. De verkenning laat ook zien dat de extra uitgaven uit het coalitieakkoord vooral na 2025 in de overheidsfinanciën zichtbaar worden, bovenop het effect van de vergrijzing. Het overheidstekort loopt op tot 3,5% bbp in 2030, de staatschuld stijgt tussen 2025 en 2030 met zo’n 8%-punt tot 61% bbp.

Hertaxatie 2022 Inbrengwaarde Heeswijkse Akkers Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen BV

Pagina 17/32 juni 2022

5.2. Markt voor bestaande woningen 5.2.1. Landelijke woningmarkt Per waardepeildatum 7 april 2022 was de publicatie “Analyse woningmarkt, 1e kwartaal 2022” van beroepsorganisatie NVM beschikbaar. In deze publicatie is de landelijke woningmark als volgt samengevat: - Er werden bijna 29.000 woningen verkocht door NVM-makelaars, bijna 19% minder dan vorig jaar. Het zijn er 18% minder dan in het laatste kwartaal van 2021. De transactieprijs bedraagt 428 duizend euro, een prijsstijging in een jaar tijd van 13,7%. Wel is er een daling van 2,1% met een kwartaal eerder. - De verkooptijd van verkochte woningen bedraagt nu 24 dagen. Voor het vierde achtereenvolgende kwartaal ligt de verkooptijd tussen 22 en 24 dagen. - 79% van alle woningen werd verkocht voor een prijs hoger dan de vraagprijs. - Het koopwoningaanbod in Nederland ligt in vergelijking met een jaar geleden ruim 4% lager, maar in vergelijking met een kwartaal eerder juist 10% hoger. In totaal staan er aan het eind van het 1 e kwartaal 2022 ruim 17.100 woningen te koop. Er werden zo'n 32.300 woningen in het 1e kwartaal 2022 op de markt gebracht, vergelijkbaar met een jaar geleden. Op jaarbasis gaat het om ruim 141 duizend woningen, flink lager dan de aantallen die jarenlang rond de 170 duizend op jaarbasis lagen.