bijlage 2a verdiepende haalbaarheidsstudie(brondocument)

Financiële haalbaarheid

bestemming van de gronden binnen het complex geëgaliseerd. Alle gronden binnen hebben binnen het complex in deze systematiek dezelfde waarde. De verschillende benaderingswijzen geven een (zeer) grote bandbreedte weer in de inbrengwaardebepaling.

48

4.4 Resultaten Gebaseerd op de uitgangspunten zoals in de vertrouwelijke bijlage omschreven, heeft de grondexploitatie een positief saldo wanneer de grond en de opstallen ‘om niet’ worden ingebracht. Beredeneerd zou kunnen worden dat de erfpachtrechten vanwege de huidige bestemming en met strijdig gebruik niets waard zijn (zie hiervoor). Grote kans bestaat echter dat de huidige eigenaren/erfpachters de waardesprong van de nieuwe bestemming niet voldoende achten. Dit geldt zeker voor erfpachters die nu een businesscase hebben op basis van (gedoogd) gebruik die lucratief is. Het is een bestuurlijke keuze om te bepalen hoeveel geld er extra wordt gereserveerd om de erfpachtcontracten ‘af te kopen’. Voorstel is om uit te gaan van de complexwaardebenadering welke t.b.v. de onderhandelingen met rechthebbenden mogelijk opgerekt zou kunnen worden met aanvullende middelen uit een transformatiefonds (zie verder 6.1).

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

49

5.

KA

NS

EN

EN

RI

SI

CO

’S

5. Kansen en risico’s Naast de planeconomische haalbaarheid is het relevant om ook de beoogde maatschappelijke meerwaarde te benoemen en risico’s in kaart te brengen. Onderstaand is een opsomming gemaakt, gecategoriseerd naar omgeving, organisatie en projectkansen en -risico’s.

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

5.1 Omgeving • Het is van belang om in principe geen medewerking verlenen of verklaringen van geen bezwaar afgeven op (mogelijk) ongewenste ontwikkelingen die negatieve invloed hebben op het beoogde toekomstbeeld; • Starten met bijhouden van een ‘initiatievenlijst’; • Consequent (blijven) communiceren waar mogelijk, zodat mensen niet verrast worden over stappen in de transformatie; • Chaleteigenaren worden niet gezien als partij in de herontwikkeling en zijn niet benaderd in de haalbaarheidsstudie, maar zijn wel onderdeel van de opgave. Nader onderzocht moet worden of en hoe ruimhartig de gemeente zich opstelt naar huurders en/of chaleteigenaren i.r.t. (financiële) compensatie van vertrek, sloop opstallen, herhuisvesting binnen de gemeente, etc.; • Afstemming zoeken met de juridische procedures.

Kansen en risico’s

51

5.2 Organisatie • De continuïteit van het proces staat onder druk door beperkte capaciteit van de ambtelijke organisatie; • De ambtelijke organisatie is aan het kantelen richting opgavegericht werken en transformatie van de Wildhorst past daar niet vanzelfsprekend in; • Van belang om de raadsbehandeling te combineren met inzicht in de gevolgen voor de organisatie. 5.3 Project Tijdens het tot stand komen van de haalbaarheidsstudie zijn diverse (sectorale) thema’s aan de orde geweest in bijeenkomsten van de brede projectgroep en bilaterale gesprekken. 5.3.1 Reactie Provincie Noord-Brabant Provincie Noord-Brabant stelt dat voor een transformatie naar wonen, recreatie en natuur maatwerk nodig is gezien de huidige verordening. De Provincie zal af moeten wijken van de reguliere regelgeving. Hiervoor zullen voldoende motieven nodig zijn. Het moet een integraal plan in evenwicht met groen en natuur worden, waarbij aansluiting wordt gevonden op de middenschaal. Bij nadere uitwerking gelden de volgende aandachtspunten:

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

•

•

•

De transformatie van de Wildhorst moet in verhouding staan tot de stedelijke ontwikkellocaties en de kern van Heeswijk-Dinther, zowel stedenbouwkundig als programmatisch. In aansluiting op de Brabantse Omgevingsvisie en de bijbehorende meerwaardecreatie moet de transformatie rond, breed en diep worden belicht; De transformatie moet leiden tot een duurzaam eindbeeld om te voorkomen dat de huidige problematiek zich niet verplaatst elders in de regio; Op basis de Omgevingsverordening zijn er beperkingen voor de ontwikkeling van ‘stedelijke functies’ binnen Natuurnetwerk Brabant. Mogelijk dat een aanpassing van de begrenzing van het Natuurnetwerk nodig is. Daarvoor dient sprake te zijn van maatschappelijke belangen en dienen compensatiemaatregelen te worden getroffen.

Kansen en risico’s

52

5.3.2 Bestaand beleid De Woonvisie In het komende programma ligt een opgave voor circa 250 woningen. Uiteindelijk moet de afweging worden gemaakt of een (aanzienlijk) deel hiervan wordt gesitueerd op de Wildhorst en moet voor elk onderdeel regionale afstemming worden gezocht. • In aansluiting op provinciaal beleid kan worden ingezet op specifieke woonvormen om hiermee een bovenlokale markt aan te spreken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan vormen van eco-wonen. • Het onderdeel regulier wonen in de vorm van grondgebonden woningen bevat meer haken en ogen. Bernheze heeft de afgelopen jaren veel vrije kavels gerealiseerd en de lokale ruimte hiervoor is nog gering. In aansluiting op de woonvisie wordt geadviseerd om een ander segment aan te spreken, zoals starters en senioren (eventueel in combinatie met grotere kavels). • Hoe het zorgwonen zich verhoudt ten opzichte van woningbouwprogramma hangt af van nadere invulling van dit onderdeel en dient verder geconcretiseerd te worden.

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Huisvesting internationale werknemers In december 2020 is nieuw beleid Huisvesting internationale werknemers vastgesteld door de raad. Hierin is opgenomen dat alle gedoogsituaties één voor één worden onderzocht (niet allemaal tegelijk) en per gedoogsituatie een overgangstermijn van één jaar gehanteerd wordt. Daarnaast wordt voor de Wildhorst expliciet vermeld dat inhoudelijke keuzes binnen het project worden gemaakt en niet in het beleidsplan Huisvesting internationale werknemers. In relatie tot het basisscenario gelden de volgende aandachtspunten: • Voor het aantal arbeidsmigranten binnen het plangebied van de Wildhorst zal een afweging worden gemaakt aan de hand van de volgende vragen: ° Welke voorzieningen zijn al aanwezig in de omgeving? ° Welke verkeersstromen kan het gebied aan? ° Zijn er al andere huisvestingslocaties in de directe omgeving? Daarnaast zijn de locatie zelf en het beoogde kwaliteitsniveau op die locatie factoren die het totaalaantal bepalen. Rondom de kern van Heeswijk-

Kansen en risico’s

•

•

Dinther bevinden zich meerdere huisvestinglocaties voor internationale medewerkers. Dit wordt meegenomen bij de afweging of het bieden van ruimte voor internationale werknemers binnen het plangebied verantwoord is. En zo ja, in welke omvang deze woonvorm in te passen is. Het nieuwe beleid geeft geen randvoorwaarden voor de opzet van deze vorm van huisvesting (als in: clusteren, losse woonunits, enz.), maar wel randvoorwaarden aan locatie, beheer, woonkwaliteitseisen, etc. Een geclusterde vorm zoals wordt beoogd in het basisscenario is dan ook passend binnen het beleid. Het koppelen aan van de huisvesting een grote werkgever is mogelijk binnen het reeds vastgestelde beleid. Voorop staat de kwaliteit van de huisvesting en de inpassing daarvan in de bredere omgeving.

53

Recreatievisie In relatie tot de recreatievisie van Bernheze zijn er vooral kansen in relatie tot vernieuwende en/of onderscheidende vormen van verblijfsrecreatie. De locatie is niet dusdanig uniek dat het op zichzelf al een bepaalde aantrekkingskracht heeft. Een aantrekkelijk verblijfsconcept zal het verschil moeten maken. In de recreatievisie is de gewenste ontwikkeling vooral gericht op verbetering van de kwaliteit van het aanbod. Doelstellingen Natuur & Ecologie • Voor de gemeente Bernheze worden de doelstellingen op het gebied van biodiversiteit beschreven in het Landschapsontwikkelingsplan. In het plan wordt ingezet op het behoud en de ontwikkeling van de verschillende landschappen binnen Bernheze. Maatregelen als het aanleggen van landschapselementen en erfbeplanting draagt namelijk tevens bij aan de vergroting van de biodiversiteit. • Op provinciaal niveau is er een Natuurbeheerplan waarin ambities voor de gronden van het Natuurnetwerk Brabant zijn geformuleerd. Bij de Wildhorst gaat het om voornamelijk Droog

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

•

bos met productie (vrij lage natuurdoelstelling), Zandverstuiving en Zuur ven en hoogveenven. De Leijgraaf betreft een (natte) ecologische verbindingszone. Deze wetering, en de zone erlangs waarvoor de doelstelling geldt om tot een goed functionerende ecologische verbindingszone te komen, zijn niet gelegen binnen het plangebied van de Wildhorst. Er is dus géén sprake van natuuropgaven gerelateerd aan de natte ecologische verbindingszone binnen het plangebied. Wél kan worden bezien in hoeverre met inrichting van de Wildhorst rekening gehouden kan worden met deze natuuropgave als onderdeel van de groenblauwe mantel.

Kansen en risico’s

54

5.3.3 Omgevingsfactoren (Milieu)planologie: Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat voldaan moet worden aan de eisen van goede ruimtelijke ordening. Dit houdt in dat onderbouwd moet worden dat de beoogde ontwikkeling voor de Wildhorst niet bijt met sectorale wet- en regelgeving op het vlak van (milieu)planologie. De volgende aspecten komen expliciet aan de orde met betrekking de Wildhorst:

•

• •

Er ligt een (geur-)hindercirkel vanuit een geitenhouderij over het plangebied van de Wildhorst. Vanwege deze hindercirkel moet een toets plaatvinden aan de hand van het stappenplan in de handreiking veehouderij en gezondheid. De beleidsregels van de gemeente Bernheze van januari 2017, versie 973603 moeten worden gevolgd. Uiteindelijk moet een belangenafweging plaatsvinden. Er zijn gezondheidsrisico’s binnen 2 km van een geitenhouderij, maar deze risico’s zijn veelal aanvaardbaar bij vergelijkbare situaties. Dit kan worden vastgesteld door bijvoorbeeld de GGD om een

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

•

advies te vragen. Als de ontwikkeling doorgang vindt, moeten de (nieuwe) bewoners worden geïnformeerd over de gezondheidsrisico’s. Bedrijfs- en milieuzonering: Er bevinden zich diverse functies in de directe omgeving van de Wildhorst waarvoor milieuafstanden gelden. Uitgangspunt is dat deze functies niet worden belemmerd door de ontwikkelingen op de Wildhorst. Visa versa geldt voor beoogde (verblijfs)functies op de Wildhorst dat sprake dient te zien van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Ecologie: Op basis van onderzoek dient inzichtelijk te worden gemaakt óf er sprake is van beschermde flora- en faunasoorten. Afhankelijk daarvan (op basis van Natuurbeschermingswet) dienen maatregelen te worden getroffen of aanpassingen in de plannen te worden doorgevoerd. Bodem en grondwater: Zoals voor elke ontwikkelingen ten behoeve milieugevoelige/ verblijfsfuncties dient sprake te zijn van schone omstandigheden. Zowel bodem als grondwater dient voldoende schoon te zijn. Wanneer vervuilingen aan de orde zijn (via onderzoek in beeld te brengen) dienen hier oplossingen voor te worden geformuleerd.

Kansen en risico’s

•

•

•

Archeologie: Het plangebied kent hoge tot middelhoge indicatieve archeologische waarden. Onderzoek moet uitwijzen of er feitelijk sprake is van aanwezige waarden en hoe deze gedocumenteerd en/ of veiliggesteld kunnen/moeten worden. Externe veiligheid: Afhankelijk van de beoogde functie op de Wildhorst dienen eventuele veiligheidsrisico’s te worden afgewogen. Stikstof: Bepaald moet worden welk potentieel effect de beoogde ontwikkeling voor de Wildhorst heeft qua stikstofdepositie. Zo nodig zijn maatregelen noodzakelijk.

55

Verkeer Bij transformatie is het van belang om de nieuwe intensiteit/capaciteitsverhoudingen van alle soorten verkeer op het bestaande omliggende wegennetwerk inzichtelijk te maken aan de hand van de beoogde ruimtelijk-sociaaleconomische ontwikkeling op de Wildhorst. Dit geheel moet daarnaast worden beschouwd binnen de effecten van andere ontwikkelingen in de wijde omgeving. In gesprek met de provincie Noord-Brabant kwam naar voren dat de verkeerstromen bij een transformatie zich voornamelijk moeten afwikkelen via de zuidzijde van het plangebied, gezien de bestaande uitvalswegen. Denk hierbij aan de connectie met Heeswijk-Dinther en nabijheid van de snelweg. Daarnaast zijn verkeerstromen vanuit de andere richtingen kortgeleden afgezwakt om zo de verkeerintensiteit hier te doen afnemen.

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Riolering Het gemaal bevindt zich in het beheer van de gemeente, maar het systeem is in handen van een externe partij. Welke gevolgen dit heeft voor de ontwikkeling moet nog nader onderzocht worden. In ieder geval is er een kwaliteitsslag te behalen op het gebied van riolering. Haperingen in het systeem, in de vorm van kleppen die open blijven staan, vragen extra benodigde energie van het gemaal. In een later stadium kunnen vormen van zuivering ter plaatse worden onderzocht. Water Van origine bevindt zich op de overgang van de heideontginning naar het beekdal van de Leijgraaf een natter, lagergelegen zone. De eerste inschatting is dat het water in het ven mogelijk blijft staan vanwege het bladerdek en de huidige onderhoudssituatie. In samenspraak met het waterschap moet nader onderzocht worden wat de gevolgen zijn van grondig beheer en beoogde uitbreiding van de waterstructuur.

56

6.

CO

NC

S LU

IE

S

EN

VE

G OL RV

6. Conclusies en vervolg 6.1 Conclusies • Er is sprake van meerwaardecreatie van de gebiedsontwikkeling, indien de transformatie wordt uitgevoerd conform de uitgangspunten zoals beschreven in het brondocument; • Vanuit de uitgangspunten uit de verkenningsfase en overige (beleidsmatige) randvoorwaarden die de gemeente zichzelf heeft gesteld, alsmede gebaseerd op de onderzochte proefverkaveling inclusief grondexploitatie, komt er door de gebiedsontwikkeling een bedrag beschikbaar om de inbrengwaarde van rechten en opstallen van rechthebbenden mee te verdisconteren; • Dit saldo gaat ervan uit dat de gemeentelijke inbrengwaarde van het bloot eigendom wordt teruggebracht. Indien deze inbrengwaarde hoger wordt gesteld, bijvoorbeeld conform restant boekwaarde of op basis van geschatte marktwaarde vanuit eerdere taxaties, is er sprake van een negatief saldo van de grondexploitatie; • De grootste onzekerheid binnen de grondexploitatie zit in de hoogte van de inbrengwaarde van rechthebbenden.

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Daarin zijn verschillende benaderingswijzen: ° De verwachting is dat de hoogte van de meerwaardecreatie voor rechthebbenden pas realistisch wordt, indien deze minimaal gelijk is aan (vergoeding van) de waarde van de opstallen. In dat geval wordt het saldo van de grondexploitatie negatief; ° Het vermoeden is dat rechthebbenden een (veel) hoger saldo van de meerwaarde veronderstellen, bijvoorbeeld gebaseerd op de gezamenlijke waarde van gevestigde hypotheken of gebaseerd op de grondslag van de erfpacht. In dat geval wordt het saldo van de grondexploitatie zwaarder negatief. Vooralsnog is daarom de conclusie, dat de onzekerheden thans (nog) te groot zijn om een haalbare gebiedsontwikkeling te bereiken binnen de (zelfopgelegde) kaders zoals momenteel gehanteerd zijn in het verdiepende haalbaarheidsonderzoek. De gebiedsontwikkeling levert een tekort op en is te omvangrijk en te risicovol voor de gemeente om (zelf) ter hand te nemen.

Conclusies en vervolg

58

6.2 Advies Naast geschetste onzekerheden en risico’s zijn er ook mogelijkheden om het plan te optimaliseren. Aanbeveling is, om deze planoptimalisatie in een verdere uitwerking van de haalbaarheidsfase samen met partijen nader te onderzoeken. Denklijnen daarbij zijn om: • op basis van de structuurschets met zittende rechthebbenden proberen de uitgangspunten SMART te maken en te komen tot een haalbare ontwikkeling vanuit een kader van afspraken met deze rechthebbenden; • een marktpartij (gebiedsontwikkelaar) te betrekken via partnerselectie t.b.v. verdieping van de haalbaarheidsfase (m.b.t. opnamecapaciteit van de markt, financieringsconstructies, gebiedsentiteit, afsprakenkader voor integrale gebiedsontwikkeling, etc.); • verhogen van de baten van de gebiedsontwikkeling door middel van planoptimalisaties en/of een transformatiefonds, waarin verschillende belanghebbende partijen investeren:

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

°

•

met gemeentelijke investering door het reserveren en inbrengen van de jaarlijkse erfpachtcanon inkomsten; ° met investeringen door zittende partijen, bijvoorbeeld door het inbrengen van huuropbrengsten vanuit tijdelijk ‘doorgedogen’ van de huidige situatie; ° met investeringen door derden (provincie, marktpartijen). verlagen van de kosten van de gebiedsontwikkeling door uitonderhandeling van de inbrengwaarde van rechten.

Conclusies en vervolg

59

6.3 Vervolgstappen

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

de definitieve financiële afspraken worden pas na deze ‘haalbaarheidsfase’ gemaakt.

Complexiteit (afstemming publiek & privaat/

Partnerselectie ligt in dit geval voor de hand, omdat de transformatie van de Wildhorst met de bestaande eigendoms- en erfpachtstructuren zeer complex is, een fors financieel risico kent en veel afstemming vraagt tussen de betrokkenen. In afbeelding 20 is e.e.a. vereenvoudigd weergegeven.

Planselectie

se er

dialoog*

le c

Planselectie met

tn

Het gemeentelijk beleid is erop gericht om niet zelf gronden te exploiteren, maar dat over te laten aan private partijen. Daartoe wenst zij een gebiedsontwikkelaar te selecteren die voorafgaand aan het -go/no go- moment van de daadwerkelijke transformatie met de gemeente en de deelnemende rechthebbenden de haalbaarheid en planvorming verder uitwerkt. Bij deze partnerselectie ligt de focus niet zozeer op het uitvragen van een plan met een daarbij horende bieding, maar richt de procedure zich op het selecteren van een partij die gezamenlijk met de gemeente en derden de planontwikkeling verder ter hand kan en wil nemen.

tie

publieke beelangen/opgave/ambities)

Pa r

6.3.1 Partnerselectie Er wordt voorgesteld om een partnerselectie te organiseren om een gebiedsontwikkelaar te betrekken. Een partnerselectie is een tenderprocedure waarbij een samenwerkingspartner wordt geselecteerd in plaats van de hoogste financiële bieding met een uitgewerkt plan. De uitvraag richt zich op het uitvragen van een partner(profiel) voor een planvormingsproces in plaats van een uitgewerkt plan. • De partnerselectie gaat over de selectie van een gebiedsontwikkelaar of een groep/combinatie van partijen. • Met de partnerselectie selecteert de uitvrager een gecommitteerde (combinatie van) marktpartij(en) die beschikt over de visie, houding en competenties. • Daarnaast toont deze partij commitment passend bij de specifieke ontwikkelopgave. • Samenwerken staat centraal. • Met de gekozen partner wordt de haalbaarheid van de opgave nader gedefinieerd en onderzocht. Een samenwerking wordt vormgegeven waarin de opdrachtgever en de opdrachtnemer samen bepalen welke oplossing(en) haalbaar, passend en wenselijk zijn voor de gebiedsontwikkeling. Het planontwerp en

Planselectie met

dialoog**

Risico (doorlooptijd/afzet/#belanghebbenden) * Nadruk op bespreken ontwerpoplossingen ** Nadruk op bespreken risicoprofiel en beheersing (bespreken procesoplossingen)

Afb. 20 Afwegingskader partnerselectie

Conclusies en vervolg

60

De selectieprocedure richt zich op het sluiten van een samenwerking met een integrale gebiedsontwikkelaar met wie de gemeente de transformatie van de Wildhorst verder uitwerkt. Deze partner brengt kennis en kunde in gedurende het haalbaarheidsonderzoek en doet dat met het vooruitzicht dat hij (een deel van) de herontwikkeling ter hand mag gaan nemen nadat er een concreet en haalbaar plan is uitgewerkt.

Voorbereiding partnerselectie en haalbaarheidsonderzoek

Partnerselectie procedure

Samenwerkingsovereenkomst Haalbaarheidsonderzoek

Samenwerkingsovereenkomst Langjarig partnership gemeente en partner(s) Planontwikkeling en uitwerking Masterplan

Het partnerselectieproces is schematisch verbeeld in afbeelding 21.

Ontwikkeling tweede deelfase

Afb.21

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Ontwikkeling eerste deelfase

Conclusies en vervolg

Ontwikkeling derde deelfase

Partnerselectieproces op hoofdlijnen

61

PARTNERPROFIEL DE WILDHORST

Deze marktpartij moet een aantal eigenschappen hebben; het dient een marktpartij te zijn die ervaren is in integrale gebiedsontwikkeling van een gemengd programma, een partij die bewezen heeft samen te kunnen werken met meerdere stakeholders en die over zijn eigen belang heen kan kijken naar de gezamenlijke toekomstige waarde creatie.

Ervaring met informatie van ‘mono’terrein

Kortom de partner moet de opgave kunnen, deze zien, het durven en deze uiteindelijk ook doen.

Innovatief

Kunnen

Creatief investeringsbereid

Zien

Doen Verbinder

Transparant

Durven

....

Afb. 22 Partnerprofiel de Wildhorst

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Conclusies en vervolg

62

6.3.2 Tussentijds beheer en omgaan met initiatieven • Tot slot blijft er behoefte aan een actueel overzicht van initiatieven en het kanaliseren van communicatie. Hierbij kan gedacht worden aan: ° De strijdigheid met het bestemmingsplan niet verder laten toenemen; ° Géén medewerking aan (tijdelijke) initiatieven die niet bijdragen aan de doelstellingen voor De Wildhorst; ° Medewerking overwegen op moment dat initiatieven duidelijk positief bijdragen aan de doelstellingen voor De Wildhorst én deze de strategie van evenredig verdelen niet verstoren. Aan initiatieven die niet bijdragen aan de doelstellingen, maar wel passen binnen het nu geldende bestemmingsplan, dient in beginsel medewerking te worden verleend; ° Voor initiatieven in de omgeving van De Wildhorst bepalen hoe deze zich verhouden tot de doelstellingen voor De Wildhorst en dit meenemen in de afweging tot al dan niet verlenen van medewerking; ° Het feitelijke gebruik, dat in strijd is met het

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

geldende bestemmingsplan dient, conform het beleid internationale werknemers te worden afgebouwd. Hiervoor zal een plan van aanpak moeten worden opgesteld waarbij rekening wordt gehouden met de doelstellingen voor de Wildhorst.

Conclusies en vervolg

63

Bronvermelding Arcadis. (2012). Bestemmingsplan buitengebied Bernheze [E-book]. https://bernhezepub.gemeentedocumenten.nl/ ruimtelijkeplannen/NL.IMRO.1721.BPBuitengebiedoh01/t_NL.IMRO.1721.BPBuitengebied-oh01_index.pdf

Colofon Nieuwland Advies. (2012). Landschapsontwikkelingsplan Bernheze [E-book]. https://docplayer.nl/27945525Landschapsontwikkelingsplan-bernheze-beleidsplanvoor-natuur-en-landschap-gemeente-bernheze.html

concept d.d. 9 maart 2021 De ‘Verdiepende planeconomische haalbaarheidsstudie’ is opgesteld door:

Croonen Adviseurs & Gerrichhauzenenpartners. (2010). Structuurvisie Bernheze. https://www.bernheze.org/data/downloadables/5/ structuurvisie-bernheze.pdf

Spacevalue B.V. Haagdijk 39 4811 TN Breda info@spacevalue.nl

Provincie Noord-Brabant. (2007). Natuurgebiedsplan Oost-Brabant. https://www.brabant.nl/applicaties/sis/download. ashx?qvi=25106

PAS bv Planeconomie & Gebiedsontwikkeling Papiermolen 10 3994 DK Houten info@pasbv.nl

Terra Incognita, Bureau Nieuwe Gracht en APPM. (2016). De kracht van het Aa-dal [E-book]. https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s& source=web&cd=&ved=2ahUKEwi7qKvb-N7tAhUS3KQ KHcBFDtUQFjABegQIBBAC&url=https%3A%2F%2Fw ww.aaenmaas.nl%2Fpublish%2Fpages%2F1440%2Fdekracht-van-het-aa-dal-nov-2016. pdf&usg=AOvVaw2hqlBemjX3Q442QK_wMKzx

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Akro Consult Benoordenhoutseweg 43 2596 BC Den Haag info@akroconsult.nl

In samenwerking met:

Conclusies en vervolg

64