bijlage 2a verdiepende haalbaarheidsstudie(brondocument)

N KE E ZA CH T N IS RS VA M O D NO DH AN CO IL ST -E E W AN D PL IE E, U D ND ST PE DS IE EI RD RH VE AA B AL

HA

Samenvatting De Wildhorst functioneert niet goed meer als recreatieterrein. Verschillende vormen van gebruik passen strikt genomen niet binnen het bestemmingsplan, maar worden gedoogd. De gemeente Bernheze wil de Wildhorst samen met belanghebbenden weer toekomstbestendig maken door transformatie naar een combinatie van wonen, recreatie en natuur. In dat kader wordt er een plan-economische haalbaarheidsstudie uitgevoerd naar de transformatie. De studie bevat een globaal toekomstbeeld, met een structuurschets, een basisprogramma en een proefverkaveling. Het toekomstbeeld bouwt voort op de ligging in de context en de karakteristieke driedeling van het heideontginningsgebied, het beekdal van de Leijgraaf en het cultuurlandschap. Elk van de deelgebieden heeft eigen condities voor mogelijk toekomstig gebruik. Er is een basisprogramma bepaald met een bandbreedte in aantallen. Vertrekpunt is 50 tot 70 reguliere woningen, 20 tot 30 eco-woningen, 60 tot 80 zorgeenheden, 80 tot 120 zelfstandige wooneenheden voor arbeidsmigranten, 30 tot 50 verblijfsrecreatie woningen en diverse ingrepen ter versterking van de natuur.

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

De plan-economische haalbaarheidsstudie bevat een beschrijving van mogelijke ontwikkelstrategieën, met een model voor verevening en voorgestelde spelregels voor deelname van rechthebbenden. Er wordt geen definitieve keuze voor een ontwikkelstrategie voorgesteld, maar geadviseerd om de keuze via partnerselectie te gaan organiseren. Uitgangspunt blijft een integrale benadering, om te voorkomen dat alleen lucratieve onderdelen van de transformatie worden uitgevoerd. Via verevening worden kosten en opbrengsten uit de ontwikkeling gelijkmatig en evenredig verdeeld. In de spelregels voor deelname aan de ontwikkeling kunnen rechthebbenden kiezen uit drie opties: verkoop van het erfpachtcontract aan de gebiedsontwikkelaar (1), inbreng van het erfpachtcontract en naar rato deelname aan de ontwikkeling als aandeelhouder van de ontwikkeling (2) en voortzetting van het erfpachtcontract met de kanttekening, dat streng gaat worden gehandhaafd op strijdig gebruik (3). In een (vertrouwelijke) grondexploitatieopzet zijn de kosten en baten van de transformatie berekend. Met name de verkrijgingsprijs van erfpachtrechten is hierin moeilijk in te schatten. Er zijn vijf benaderingswijzen vergeleken

die leiden tot een bandbreedte van inbrengwaardes. De grondexploitatie heeft een positief saldo, indien grond en opstallen om niet worden ingebracht. Indien de inbrengwaardes (veel) hoger uitkomen, wordt de grondexploitatie (sterker) negatief.

Er is een inventarisatie gemaakt van kansen en risico’s vanuit de omgeving, de organisatie en het project. Belangrijkste aandachtspunten zijn: een afgewogen communicatie met de omgeving met oog voor lopende juridische procedures, de beperkte capaciteit van de ambtelijke organisatie en sectorale thema’s die nadere afstemming vergen met (provinciaal) beleid, zoals met name voor wonen, huisvesting internationale werknemers, milieuplanologie en verkeer. De voorlopige conclusie van de plan-economische haalbaarheidsstudie is dat er sprake is van meerwaardecreatie, waarmee de inbrengwaardes van rechten en opstallen van rechthebbenden kunnen worden verdisconteerd. Het gaat er van uit dat de inbrengwaarde van het blooteigendom van de gemeente nihil is. Grootste

2

onzekerheid binnen de grondexploitatie zit in de hoogte van de inbrengwaardes van rechthebbenden. Deze onzekerheden zijn thans (nog) te groot om een haalbare gebiedsontwikkeling te bereiken binnen de (zelfopgelegde) kaders van de transformatie. Advies is om samen met rechthebbenden verder te werken aan de haalbaarheidsfase en daarbij een gebiedsontwikkelaar te betrekken via partnerselectie. De kansen liggen in het verhogen van de baten door planoptimalisaties en/of een transformatiefonds en het verlagen van de lasten door verdere onderhandeling over de inbrengwaardes van de rechten.

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

3

Inhoud 1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Terugblik Toekomstverkenning de Wildhorst 1.3 Doel en opzet van de haalbaarheidsstudie 1.4 Organisatie van het proces 1.5 Leeswijzer

6 7 9 11 12

2. Het globale toekomstbeeld 2.1 Positie in de regio 2.2 Het ruimtelijk casco 2.3 Structuurschets 2.4 Ruimtelijke uitgangspunten 2.5 Basisscenario programma 2.6 Stedenbouwkundige verkenning

14 17 27 30 36 37

3. Principe van gedeelde waardecreatie 3.1 Ontwikkelstrategie 3.2 Model van verevening 3.2 Intenties van betrokken partijen 3.3 Spelregels voor deelname

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

4. Financiële haalbaarheid 4.1 Uitgangspunten basisscenario 4.2 Opzet grondexploitatie 4.3 Inbrengwaardebepaling 4.4 Resultaten

47 47 48 49

5. Kansen en risico’s 5.1 Omgeving 5.2 Organisatie 5.3 Project

51 52 52

6. Conclusies en vervolg 6.1 Conclusies en advies 6.2 Vervolgstappen

58 60

Bijlage 1. (vertrouwelijk, separaat) Uitgangspuntennotitie planeconomische, financiële haalbaarheid

41 42 43 44

4

1.

IN

LE

ID

IN

G

1. Inleiding 1.1 Aanleiding De vitaliteit van ‘Landgoed de Wildhorst’ staat onder druk. Het relatief grote recreatieoord in de gemeente Bernheze is halverwege vorige eeuw opgezet met ongeveer 400 kavels voor verblijfsrecreatie en ondersteunende voorzieningen in een groene, natuurlijke omgeving. Na een levendige bloeiperiode is de situatie op de Wildhorst sinds enkele decennia geleidelijk veranderd en zorgwekkend geworden. Het recreatieaanbod is niet mee veranderd met de vraag en het park raakte minder in trek bij recreanten. De bezettingsgraad nam daardoor geleidelijk af. Bungalows, chalets en stacaravans raakten verouderd en er ontstond leegstand. Beheer en onderhoud kwam onder druk te staan en diverse ondersteunende voorzieningen verloren hun oorspronkelijke functie. Kwaliteit en aanbod nam daardoor nog verder af, waardoor ook de vraag verder terugliep. Het park kwam in een neerwaartse spiraal.

werden in gebruik genomen als een grootschalige evenementenlocatie en het buitenzwembad ging failliet. Kortom, de Wildhorst is geen vakantiepark meer, maar een gebied met allerlei functies waar het niet (goed) op ingericht is. Veel van de functies passen strikt genomen niet binnen het bestemmingsplan maar worden vooralsnog in bepaalde mate gedoogd. Gebruikers en omwonenden maken zich zorgen over de toekomst van de Wildhorst en de effecten daarvan op de omgeving. De gemeente Bernheze voelt de verantwoordelijkheid om de ontstane situatie structureel te veranderen en de Wildhorst weer toekomstbestendig maken.

Door het steeds minder goed functioneren als (verblijfs-) recreatieterrein gingen verschillende erfpachters op zoek naar alternatieve verdienmodellen, zoals de huisvesting van arbeidsmigranten en andere illegale vormen van permanente bewoning. Het binnenzwembad en restaurant

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Inleiding

6

1.2 Terugblik Toekomstverkenning de Wildhorst1 Als belangrijke stap in het in gang zetten van beoogde veranderingen, heeft de gemeenteraad op 12 maart 2020 de ‘Toekomstverkenning de Wildhorst’ vastgesteld. In deze verkenning is onderzocht of en zo ja, hoe door een kwaliteitsimpuls knelpunten kunnen worden opgelost en hoe de Wildhorst weer toekomstbestendig kan worden gemaakt. In navolging van het ‘Vitaliteitsonderzoek Verblijfsrecreatie Noord-Brabant’ zijn drie hoofdkeuzes benoemd voor aanpak van de ontstane situatie: handhaven (1), revitaliseren (2) of transformeren (3).

Wat wel kansen biedt is herontwikkeling. Gebaseerd op de verkenning naar ontwikkelingsrichtingen lijken er goede kansen te zijn om de Wildhorst weer toekomstbestendig te maken middels transformatie naar een combinatie van wonen, recreatie en natuur.

In de verkenning is beargumenteerd dat handhaven of revitaliseren van de Wildhorst geen geschikte opties zijn. De Wildhorst is in de bestaande situatie onaantrekkelijk voor recreanten en er zijn (te) forse investeringen nodig zijn om van het totale gebied een hedendaags vakantiepark te maken. Professionele exploitanten zien geen markt voor zo’n grootschalig park op de Wildhorst, gelet op de ligging en afstand tot toeristische trekpleisters en taxeren de risico’s ervan als te hoog. 1

Het adviesrapport: ‘Toekomstverkenning de Wildhorst’ is in zijn

geheel terug te lezen op www.bernheze.org/wildhorst

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Inleiding

7

1. Kenschets van gebied

4. Verkenning (on-)mogelijke ontwikkelrichtingen

Wat zijn de kenmerken van de Wildhorst?

Verkenning

2. Aanleiding

De actuele situatie op de Wildhorst is problematisch, zonder vooruitzicht op verbetering: 1. de Wildhorst heeft aantrekkelijkheid als vakantiepark grotendeels verloren 2. er is een beeld van onveiligheid op en rond de Wildhorst 3. het vertrouwen tussen stakeholders is beperkt 4. er is een gemis aan toekomstperspectief

Aanleiding

Kan de Wildhorst worden gehandhaafd met verblijfsreceatie als dominante functie? Nee, want: • de toeristisch-recreatieve context van de Wildhorst is kleinschalig, natuurlijk en cultuurhistorisch en het park heeft in de huidige opzet te weinig aantrekkingskracht om voldoende vraag te genereren naar verblijfsaccommodaties in de omvang van de Wildhorst • eventuele optie is behoud van een gering deel van het gebied t.b.v. kleinschalige verblijfsrecreatie Kan de Wildhorst worden gerevitaliseerd tot aantrekkelijk leisure-park? Nee, tenzij: • er een grootschalig professioneel geëxploiteerd park ontstaat, met aantrekkelijke, nieuwe leisurevoorzieningen en/of alternatieve concepten • hiervoor voldoende marktpotentie en -ruimte is en in welke mate zittende partijen daarin een rol (kunnen) spelen, danwel nieuwe partij(-en) middels verwerving positie verkrijgen

5. de Wildhorst is aangemerkt in de provinciale pilot Vitale Vakantieparken 6. als er niets wordt gedaan, gaat het park verder achteruit

studie: Wildhorst Belevenissen (hoofdthema leisure) In dit model wordt ingezet op het vergroten van de contrasten van de landschapstypen. In combinatie met het stuifduin vormt een centrale recreatieplas in het hart de identiteitsdrager van het gebied. Passend

3. Analyse huidige situatie Hoe functioneert vraag en aanbod op de Wildhorst? • in huidige opzet voldoet de Wildhorst niet (meer) aan de actuele vraag naar recreatiewoningen of chalets. Er is onvoldoende ingespeeld op de veranderende behoefte vanuit de hedendaagse recreant • uitgifte in erfpacht zonder gezamenlijke beheerder/exploitant heeft tot versnippering en verschillen in gebruik geleid. Een professioneel, toekomstgericht exploitatiemodel ontbreekt • er is steeds meer oneigenlijk gebruik van (permanente) bewoning van chalets en stacaravans en er zijn

Hoe liggen rechten en plichten en welke middelen zet de gemeente in? • er zijn twee verschillende bestemmingsplannen. Feitelijk gebruik strookt niet met bestemde functie • afwijkingen op het bestemmingsplan in gebruik - met name (semi-)permanent wonen - worden gedoogd

Hoe kan Landgoed de Wildhorst toekomstbestendig worden?

Kan de Wildhorst getransformeerd / (her-)ontwikkeld worden? Ja, mits: • kwaliteit en omvang van divers (toekomstig) programma voorziet in een (markt-)behoefte, aansluit op gemeentelijk en provinciaal beleid en geen wederzijdse belemmeringen opwerpt of negatieve effecten heeft op de omgeving • de gebiedsexploitatie haalbaar is en een gefaseerde aanpak gehanteerd wordt, die het geleidelijk en volgtijdelijk vrijspelen van ruimte op de Wildhorst in dialoog met belanghebbenden volgt studie: Natuurlijk Wildhorst (hoofdthema natuur) Natuurlijk Wildhorst zet in op diversiteit in gradiënten (hoog-laag, droog-nat). Er wordt een waterrijke centrale zone gemaakt en het bos wordt verduurzaamt met meer diversiteit. Programma zoals een eco-dorp,

• het park is in erfpacht uitgegeven tot 2070, in 2023 is herziening van de erfpachtcanon aan de orde kers van het park zijn in juridisch zwakke posities op zich laten wachten. Dit geschil kent hoge kosten voor juridische bijstand voor de gemeente

zonnepark, hersteloord, natuurbegraafplaats of paviljoenhotel kan hierin een plaats krijgen. MIDDELEN

• er zijn verschillende (juridische) structuren van erfpacht, eigendom, huur en verhuur en onderverhuur. Gebrui-

• handhaving op veiligheidskwesties (bouwbesluit, brandveiligheid, overlast en ondermijning) heeft altijd prio-

Analyse huidige situatie

riteit gehad. In de praktijk valt de overlast nu mee, maar (groter) veiligheids- en handhavingsprobleem dreigt • de erfpachtcanon kan beperkend zijn voor de investeringsbereidheid binnen het plangebied, dat kan verster-

• er zijn verkennende interviews gehouden met een selectie van actoren

Gebaseerd op de verkenning naar (on-)mogelijke ontwikkelingsrichtingen lijken er goede kansen te zijn om de Wildhorst weer toekomstbestendig te maken middels transformatie in een combinatie van leisure, natuur en wonen

COMMUNICATIE

kend werken op de achteruitgang van park en omgeving Wie heeft er allemaal te maken met de Wildhorst? • er zijn veel mensen en organisaties betrokken met variërende belangen, rechten en plichten • actoren zijn gecategoriseerd naar type belanghebbenden (erfpachters, gebruikers, omwonenden, etc)

studie: Buurtschap met allure (hoofdthema wonen) Dit model onderzoekt (her-)ontwikkeling met de nadruk op (regulier) wonen. Bestaande structuren worden versterkt en bieden ruimte voor programma zoals landschappelijk wonen, tiny houses, professionele huisvestingsconcepten voor arbeidsmigranten en wonen voor speciale doelgroepen zoals zorginitiatieven.

5. Handelingsperspectief op korte, middellange en lange termijn

Wat zijn waardevolle karakteristieken van het gebied? • het ruimtelijk casco wordt gekenmerkt door drie verschillende (landschaps)typen, met eigen condities:

Wat zijn bepalende conclusies uit de multi-sectorale analyse van de huidige situatie? • de erfpachtovereenkomsten zijn langlopend en bindend. Het vraagt om een serieuze poging om met de zittende partijen tot een toekomstperspectief te komen • van de gemeente wordt duidelijkheid verwacht voor de korte, middellange en lange termijn • bestaande karakteristieken en structuur hebben waarde en kunnen kaders bieden voor divers nieuw programma (ruimtelijk casco) • het is urgent om iets aan de ontstane problematiek te veranderen, maar de situatie is niet acuut. Het huidige verdienmodel voor huisvesten van oneigenlijke doelgroepen is op termijn onhoudbaar

Afb. 1

De Toekomstverkenning in het kort

Hoe kan een toekomstbeeld vanuit de huidige situatie concreet verwezenlijkt worden?

RUIMTE

1. heideontginning: besloten boslandschap met een rationele paden- en wegenstructuur 2. beekdal van de Leijgraaf: gegraven beekloop met ingeplante perceelsgrenzen en kamers 3. cultuurlandschap: half-open landbouwgebied met verspreid gelegen kleinschalige boscomplexen • de aanwezige stuifzandcomplexen zorgen voor een hoogteverschil binnen het gebied van circa 8 meter

1.

Handelingsperspectief

2. 3. 4. 5.

Schets het globale toekomstbeeld van gedeeld gebruik voor wonen, recreatie en natuur als stip op de horizon. Maak helder welke initiatieven wel en niet buiten het globale toekomstbeeld vallen Stel het gebiedscasco vast als kwalitatief toets- en inspiratiekader. Werk samen met belanghebbenden aan een stapsgewijs proces van uitvoering. Bepaal de spelregels van de actieve samenwerking en leg deze vast in overeenkomsten.

6. 7. 8. 9. 10.

Spreek een vereveningsmodel af om tot een integrale transformatie te komen. Maak gebruik van een gefaseerde aanpak die kansen volgt. Organiseer de tussentijd. Houd het publieke huis op orde en formeer een transitieteam. Streef naar een vliegende start om vertrouwen te krijgen voor de aanpak.

TRANSFORMEREN

MARKT

programma: vakantiepark, camping, wellness-complex, outdoor leisure, evenemententerrein / attracties.

geen daarbij passende voorzieningen • het (oneigenlijke) verdienmodel om in te spelen op acute woonbehoefte van onder andere arbeidsmigranten is veel gunstiger dan de lagere prijzen en beperkte bezetting van verblijfsrecreatie

• daarnaast loopt nog één privaatrechtelijk geschil. De einduitkomst van deze procedure kan nog enkele jaren

REVITALISEREN

• gebied van circa 25 hectare ten noorden van de kern Heeswijk-Dinther • globaal ingeklemd door de Meerstraat, Heibloemsedijk en de Zandkant • ongeveer 368 kavels, gevuld met 192, hoofdzakelijk chalets en stacaravans, 164 lege kavels en 12 stenen huisjes

BEHOUDEN

• de gemeenteraad heeft een aantal (on-)wenselijke functies en ontwikkelrichtingen aangegeven • deze functies zijn in kaart gebracht en vormen bouwstenen voor verkennende ontwikkelrichtingen • daarbij zijn de functies gecategoriseerd rondom drie thema’s leisure, wonen en natuur en is er een inschatting gemaakt van de slagingskans van deze programma’s • de (landschaps-)structuurkaart stelt daarbij (ruimtelijke) randvoorwaarden voor inrichting van het gebied

Kenschets van gebied

• diverse ondersteunende faciliteiten, infrastructuur en groen

KADERS

Waar liggen kansen voor de Wildhorst?

Hoe zag de Wildhorst er vroeger uit? • ontwikkeld in de jaren ’50 als recreatieoord in het groen • verblijfsrecreatieterrein met eenheden bedoeld voor tijdelijk, recreatief gebruik • menging van bungalows, chalets, stacaravans en kampeerplaatsen

1.3 Doel en opzet van deze haalbaarheidsstudie In de verkening is reeds geschetst hoe er verder wordt gewerkt aan de opgave. “Eerste stap na instemming met het handelingsperspectief is het uitvoeren een planeconomische haalbaarheidsstudie naar de transformatie. Het is de bedoeling dat de raad uiteindelijk op basis van nadere informatie een besluit neemt om daadwerkelijk tot gebiedstransformatie over te gaan”. Doel van deze verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie is: 1. Het bepalen van een globaal (ruimtelijk-functioneel) toekomstbeeld voor de transformatie; 2. Het inventariseren van daadwerkelijke intenties van betrokken partijen om mee te doen met de transformatie; 3. Het opbouwen van (een eerste proeve van) een exploitatieopzet voor de gebiedstransformatie; 4. Het bepalen van een methodiek van verevening tussen belanghebbenden die deelnemen in de gebiedsontwikkeling; 5. Het geven van een indicatie over de verwachte financieringsinzet die ten laste van de gemeente blijft of komt.

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Voorliggend brondocument bevat de tussentijdse resultaten van de verdiepende haalbaarheidsstudie en beoogt eerste antwoorden te geven op bovengenoemde vragen zoals die door de gemeenteraad zijn gesteld. Het is opgesteld om uiteindelijk tot een beleidsmatig, maatschappelijk en economisch afgewogen transformatie van de Wildhorst te komen. Inhoudelijk zijn de eerdere resultaten van de verkenning op vier sporen verdiept: • Het ruimtelijk spoor is een nadere uitwerking van de verkenning en gaat in op de ligging van de Wildhorst in de context en geeft de ruimtelijke hoofdopzet weer in een structuurschets. Er is een bandbreedte voor een programma in beeld gebracht, dat is vertaald in een proefverkaveling. • In het financiële spoor is een vertrouwelijke, globale grondexploitatie opgesteld met diverse varianten voor de inbrengwaarde van rechten. • Beleidsmatig zijn de kansen en de knelpunten van de uitkomsten van het ruimtelijke en het financiële spoor in kaart gebracht. • Wat betreft de ontwikkelstrategie zijn verschillende modellen naast elkaar gezet en voorzien van een advies voor het vervolg en is het principe van gedeelde waardecreatie nader uitgewerkt.

Inleiding

Het totaalbeeld van de verkenning over de vier sporen geeft een onderbouwing voor het advies over de te nemen vervolgstappen binnen de haalbaarheidsfase.

9

heideontginning

cultuurlandschap

beekdal van de Leijgraaf

Lonkend perspectief voor de Wildhorst: een afgewogen combinatie van functies en doelgroepen, passend in bestaande kwaliteiten van het gebied. Afb. 2

Lonkend perspectief voor de Wildhorst

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Inleiding

10

1.4 Organisatie van het proces De haalbaarheidsstudie is gemaakt door een kernteam (met ambtenaren en gespecialiseerde adviseurs) die periodiek door twee portefeuillehouders en managementteam zijn aangestuurd. Het kernteam heeft de inhoud tot stand gebracht in afstemming met een brede, interdisciplinaire projectgroep. Er zijn een aantal uitgangspunten uit het handelingsperspectief in gang gezet, verbanden gelegd met (interne) beleidsvelden en er is onder meer afstemming gezocht met de provincie Noord-Brabant.

het najaar van 2020 opiniërend zou worden voorgelegd door het college aan de raad(scommissie) zodat de besluitvorming in februari 2021 door de gemeenteraad zou plaatsvinden. Door de complexiteit van de opgave, de aard van de risico’s en versterkt door Covid-maatregelen, is er afgeweken van het idee om participatietafels voor diverse stakeholders te organiseren in deze fase. Het voornemen is om de bredere communicatie over het project weer op te starten na behandeling in de raad.

Daarnaast zijn er vanuit het kernteam gesprekken gevoerd met gebiedspartners om verder inzicht te krijgen in de intenties van betrokken partijen om te participeren in de transformatie. Eveneens zijn tussentijdse resultaten gepresenteerd tijdens de algemene ledenvergadering van de beheercoöperatie. De doorlooptijd en opzet van het verdiepende haalbaarheidsonderzoek heeft – onder meer door de Corona-maatregelen – vertraging opgelopen. Oorspronkelijk was de bedoeling dat het onderzoek in

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Inleiding

11

1.5 Leeswijzer Om zo transparant mogelijk te communiceren, bevat het voorliggend beslisdocument twee delen. In het brondocument (dat uiteindelijk publiek toegankelijk wordt) staan de hoofdlijnen omschreven. De nadere getalsmatige inkleuring is opgenomen in de vertrouwelijke bijlage. De conclusies en adviezen zijn ook begrijpelijk zonder inzicht in de vertrouwelijke bijlage.

partijen. In hoofdstuk 4 wordt de financiële haalbaarheid beschreven en aangegeven op welke onderdelen hierop gestuurd kan worden. Hoofdstuk 5 gaat in op de kansen, risico’s en maatschappelijke haalbaarheid. Tenslotte, worden in hoofdstuk 6 de conclusies en de vervolgstappen voor het afronden van de haalbaarheidsstudie beschreven.

In het brondocument wordt eerst dieper ingegaan op een globaal toekomstbeeld (hoofdstuk 2). De ruimtelijke kansen om de Wildhorst te transformeren in een combinatie van wonen, natuur en recreatie wordt verbeeld in een structuurschets. Deze ruimtelijke hoofdopzet is ingevuld met een mogelijk programma. Aan de hand van een transformatie naar wonen, recreatie en natuur wordt beoogd om waardecreatie tot stand te brengen. In hoofdstuk 3 worden verschillende ontwikkelingsstrategieën besproken en een voorkeur benoemd. De principes van een vereveningsmodel worden uiteengezet en er wordt inzichtelijk gemaakt wat op hoofdlijnen de implicaties zijn voor de betrokken

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Inleiding

12

2.

HE

T

OB GL

AL

OE ET

M KO

B ST

EE

LD

2. Het globale toekomstbeeld 2.1 Positie in de regio De Wildhorst is gelegen in een overwegend landelijke, groene omgeving met een specifiek DNA van een verspreid liggende dorpenstructuur. De Wildhorst ligt (circa 1 kilometer) ten noorden van het dorp HeeswijkDinther, nabij (dragende) kernen als Veghel, Oss, Uden en Schijndel. De regio ligt in het invloedsgebied van ’s-Hertogenbosch en is vrijwel direct ontsloten via de N279 en op grotere schaal via de rijkswegen A50, A59 en A2. Zo is vanaf de Wildhorst binnen 5 autominuten zowel de N279 als de kern van Heeswijk-Dinther te bereiken. De Wildhorst heeft een goed bereikbare positie in een netwerk van verbindingen met de stadsregio ’s-Hertogenbosch en Brainport Eindhoven. Hoewel er sprake is van strijdigheid met de ruimte dat het geldende bestemmingsplan biedt voor de Wildhorst, is er vanwege het huidige gebruik sprake van een ‘nieuwe’ sociaal-economische relatie van de Wildhorst met de regio. De circa 250 thans op de Wildhorst gehuisveste internationale werknemers zijn werkzaam voor werkgevers in de directe regio.

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Afb. 3

Positie in de regio

LEGENDA Rijksweg Provinciale weg Spoorlijn De Wildhorst

Het globale toekomstbeeld

14

De Wildhorst, als onderdeel van de Heeswijkse Bossen, vormt daarnaast een schakel in het Natuurnetwerk Brabant. Het streven is om de natuurgebieden van de Maashorst en het Wijboschbroek fysiek en functioneel optimaal aan elkaar te verbinden. Op het gebied van de natte ecologische verbinding, is het beekdal van de Leijgraaf als zodanig aangewezen.

Afb. 4

Natuurnetwerk Brabant

LEGENDA Mogelik aansluiting Beken Natuurgebied Stedelijk gebied

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Het globale toekomstbeeld

15

Gerelateerd aan de aanwezigheid van de Heeswijkse Bossen en de nabijheid van het beekdal van de Leijgraaf, beschikt de omgeving van de Wildhorst over een uitgebreid netwerk aan fiets- en wandelroutes. Via deze routes zijn goede verbindingen gelegd met bezienswaardigheden als Kasteel Heeswijk, natuurtheater De Kersouwe, de Meierijsche Museumboerderij en de dorpskern van Heeswijk-Dinther. Waar de routes zich nu nog om het plangebied heen buigen, zijn er kansen om met een programma van wonen, recreatie en natuur de routes te laten continueren door het plangebied heen en de toegankelijkheid van de Wildhorst te verbeteren.

Afb. 5

Aansluitingen op de omgeving

LEGENDA Autoweg Beken Fietsroutes Wandelroutes Natuur Netwerk Brabant De Wildhorst Attractie

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Het globale toekomstbeeld

16

2.2 Het ruimtelijk casco Het landschap van de Peelhorst en het beekdallandschap van de Aa en de Leijgraaf in Bernheze zijn karakteristiek. Op de Wildhorst komen een aantal landschapstypen samen: de heideontginning, het beekdal van de Leijgraaf en het cultuurlandschap. De verscheidenheid van drie landschapstypologieën die binnen de Wildhorst bij elkaar komen, maakt dit tot een uniek stukje Brabant met landschappelijke, abiotische en cultuurhistorische waarden. Op verschillende manieren kan worden ingespeeld op de diversiteit aan landschappelijke eenheden. Elk landschapstype biedt haar eigen kansen en verschillen in het laadvermogen voor wonen, recreatie en natuur en vraagt om een passende verschijningsvorm.

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Het globale toekomstbeeld

17

Afb. 6

Ruimtelijk Casco

LEGENDA heideontginning (open, besloten,stuifwallen, vennen) beekdal (coulisselandschap, ingeplante percelen, kleinschalig) cultuurlandschap (coulisselandschap, wegen met bomenrijen) stuifzandcomplex

Leijgraaf als entree

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Het globale toekomstbeeld

18

2.2.1 De heideontginning Op de rand van de beekdalen en de hoge gelegen zandgronden is de eerste bebouwing van Bernheze ontstaan. Vanaf de 13e eeuw is veen gestoken om turf te verkrijgen. Tussen de 15e en de 18e eeuw werden aangrenzend aan de beekdalen niet-gecultiveerde gronden ontgonnen, zodat hier plaatst kon worden gemaakt voor landbouw en de aanleg van grienden (vochtige akkers waar wilgenhout op werd verbouwd). Vanaf het midden van de 19e eeuw hebben er op de hoogvenen grootschalige heideontginningen plaatsgevonden waardoor de gronden eerst veranderde in heide (Heeswijksche Heide) en later in naaldbos (Heeswijkse Bosschen) en grote landbouwarealen. rationele percelen met gevarieerde, besloten bosbeplanting Bij de ontginning van de heide ging men rationeel te werk. Dit is te zien aan de rechte lijnen, wegen en percelen. Deze structuur is nog duidelijk te herkennen in het naastgelegen deel van de Heeswijkse bossen, waar de Wildhorst onderdeel van uitmaakt. Er zijn in het heideontginningslandschap vaak nog onverharde wegen

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

met onregelmatige gevarieerde beplanting (eik, berk) te vinden. Het landschap was in het verleden besloten door houtwallen en houtsingels op de hogere delen en knotbomen in de lagere gebieden. Kenmerkend voor de latere ontginningen (1850-1940) zijn de grootschalig rationele blokverkaveling en openheid, in tegenstelling tot de relatieve kleinschaligheid van de bouwlanden rond de historische nederzettingen. Dit onderscheid tussen de oude bouwlanden en de jonge ontginningen is in de huidige situatie nog herkenbaar. De natuurwaarden van de besloten (bos)landschappen worden vooral ingegeven door de aanwezigheid van heidevelden, vennen, stuifzandwallen, naald- en loofhout en de diverse diersoorten. Naast natuurwaarden en ecologische waarden vertegenwoordigt een groot gedeelte van dit besloten landschap eveneens een belangrijke functie als infiltratiegebied.

Het globale toekomstbeeld

19

beeldbepalend stuifzandcomplex De jonge zandverstuivingen zijn vanaf de middeleeuwen veelal ontstaan door een te intensief gebruik en overbegrazing. Hierdoor is zand bloot komen te liggen en is het zand gaan stuiven. Doordat er grootschalige verstuivingen konden plaatsvinden breiden de zandvlaktes steeds verder uit. Om de onderstuiving van de akkers ten noordwesten van Heeswijk te voorkomen werden er in de 17de eeuw oostwest georiënteerde stuifzandwallen aangelegd. De stuifzandvlakte in het plangebied is door het veelvuldig plaggen (afsteken van zode van gras- of heideveld) van de Heeswijksche Heide ontstaan. Op de Wildhorst zorgt het stuifzandcomplex voor een beeldbepalend hoogteverschil van maar liefst acht meter. Het complex is interessant en waardevol, omdat het een beeld geeft van de ontginningsgeschiedenis van het gebied.

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

ecologische waarden Het bosrijke gebied (Heeswijkse Bossen) aan de noorden westzijde van de Wildhorst zijn onderdeel van het Natuurnetwerk Brabant, waar wordt gestreefd naar het behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken. Het streven is om de bosgebieden van de Maashorst en de Heeswijkse Bossen fysiek en functioneel optimaal aan elkaar te verbinden.

Het globale toekomstbeeld

20

DE HE

Afb. 7

IDEO

NTGI

NNIN

G

De karakteristieken van de heideontginning

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Het globale toekomstbeeld

21

2.2.2 Het beekdal van de Leijgraaf De beken Aa en Leijgraaf hebben een duidelijk beekdal gevormd. Hoger gelegen dekzandruggen met bossen en bebouwing begrenzen de dalen. De beekdalen zijn halfopen en kleinschalig en hebben kenmerkende elementen zoals de (deels) meanderende beken Aa en Leijgraaf, oude meanders en enkele sloten in de laagste delen (dal Leijgraaf). De Leijgraaf is tussen de Heeswijkse Bossen en Heeswijk grotendeels gegraven dan wel vergraven om de ontwatering van het nature lagergelegen gebied te verbeteren. onregelmatige verkaveling, slingerende wegen met houtsingels Karakteristieken van het beekdal zijn de onregelmatige blokverkavelingen en slingerende wegen, die het natuurlijke patroon van de beek volgen met af en toe wegen die de beek doorkruisen. De landschappelijke beplanting van het beekdal bestaat uit vochtige graslanden, essen, verspreide boscomplexen, wegbeplanting en knotbomen (wilg en es). De perceelgrenzen waren van oudsher ingeplant met houtsingels. Deze zijn deels nog aanwezig en ook op het

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

terrein van de Wildhorst nog te herkennen als lijnvormige landschapselementen. natte ecologische verbindingszone Voor zowel de Aa als de Leijgraaf wordt beekherstel (het terugbrengen van meanders) toegepast om onder andere de natuurwaarden te vergroten. De Leijgraaf is aangewezen als een natte ecologische verbindingszone tussen verschillende natuureenheden binnen de gemeente Bernheze. Over het plangebied ligt een groenblauwe mantel. Hierin wordt gestreefd naar het behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de ecologische en landschappelijke waarden.

Het globale toekomstbeeld

22

HET B

Afb. 8

EEKD

AL

De karakteristieken van het beekdal

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Het globale toekomstbeeld

23

2.2.3 Het cultuurlandschap Het cultuurlandschap is een halfopen landbouwgebied met verspreid gelegen kleinschalige boscomplexen. Het is een zogenaamd coulisselandschap waar wegen geflankeerd worden door enkele of dubbele bomenrijen, waardoor landschappelijke kamers ontstaan met weidse zichten op het omliggende landschap. De erven zijn binnen dit landschapstype wat grootschaliger van aard.

Het oorspronkelijke cultuurlandschap aan de zuidoostzijde van de Wildhorst is nog deels intact.

halfopen landschap met samenhangend ingeplante erven Het landschap bestaat uit een besloten beplantingsstructuur en een kleinschalige verkavelingsstructuur. De structuren worden gekenmerkt door houtwallen, heggen en bosjes en dienden als veekering, beschutting of geriefhout (hout voor eigen gebruik). De landschapselementen zorgen voor broeden schuilgelegenheid en dienen als foerageergebied voor vleermuizen. Door de komst van prikkeldraad en de schaalvergroting in de landbouw staan deze landschapselementen onder druk. Als gevolg van de optimalisatie van de ontwatering voor de landbouw zijn verschillende, kronkelende watergangen recht getrokken.

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Het globale toekomstbeeld

24

HET C

Afb. 9

ULTU

URLA

NDSC

HAP

De karakteristieken van het cultuurlandschap

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Het globale toekomstbeeld

25

2.2.4 Condities per landschapstype

De heideontginning • de heideontginning bestaat uit een besloten boslandschap gekenmerkt door naald- en loofbos, heidevelden, vennen en stuifzandwallen; • het kent een afwisseling tussen open en besloten gebieden; • de naastgelegen Heeswijkse bossen zijn onderdeel van dit landschapstype; • de Heeswijkse bossen kennen een rationele padenstructuur; • de heideontginning vormt een natuurlijk infiltratiegebied.

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Het beekdal van de Leijgraaf: • de heideontginning bestaat uit een besloten boslandschap gekenmerkt door naald- en loofbos, heidevelden, vennen en stuifzandwallen; • van oorsprong is dit beekdallandschap vrij kleinschalig; • perceelgrenzen zijn vaak ingeplant met houtsingels; • lijnvormige landschapselementen zijn hier en daar nog herkenbaar aanwezig op de Wildhorst; • de beekloop van de Leijgraaf is van oorsprong niet natuurlijk, maar een gegraven geu

Het globale toekomstbeeld

Het cultuurlandschap: • het cultuurlandschap bestaat uit een halfopen landbouwgebied; • de wegen binnen dit landschap worden begeleid met enkele of dubbele bomenrijen; • daarnaast liggen er verspreid kleine boscomplexen; • samen delen deze het landschap op in landschappelijke ‘kamers’ (coulisselandschap).

26

nin

in tg on ide he g uu

Bij het opstellen van de structuurschets zijn drie uitgangspunten gehanteerd: • Behoud van de karakterverschillen uit de ruimtelijk landschappelijke driedeling en versterking ervan door de (her-)ontwikkeling; • Verbeteren van de toegankelijkheid van de Wildhorst door voor auto, fiets en voetganger aansluiting te zoeken op de directe context; • Gebruik maken van bestaande structuren ten gunste van de efficiëntie en faseerbaarheid van het plan.

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

De ontmoetingszone Landschappelijk gezien leveren de zones waar de verschillende landschapstypes elkaar ontmoeten karakteristieke plekken op in de vorm van het stuifzandcomplex en een natter, lagergelegen zone. Daarnaast is dit ook de zone waar verschillende programmaonderlenen aan elkaar grenzen en verschillende doelgroepen elkaar kunnen ontmoeten. Door de aanwezige wandel- en fietsverbindingen met elkaar te verbinden in ‘de ontmoetingszone’ ontstaat er een laag van bestemmingspunten en markante plekken (zoals het stuifduin, collectieve plekken, oevers van het verbrede water). Versterking en beleving landschappelijke kwaliteiten De laatste decennia zijn talrijke aanwezige landschapselementen in het cultuurlandschap verdwenen, staat het kleinschalige karakter van het beekdallandschap onder druk en dreigt de fragmentering van de heideontginning. Om de aanwezigheid van de karakterverschillen te behouden en waar mogelijk te versterken, zijn een aantal aanvullingen opgenomen in de structuurschets:

Het globale toekomstbeeld

bee

2.3 Structuurschets Het ruimtelijk casco is verdiept en vertaald naar een structuurschets. Hierin wordt de hoofdopzet van de Wildhorst verbeeld als een gebied waar zowel wonen, recreatie en natuur zijn plek krijgt. Het uiteindelijke programma kan als het ware binnen de contouren van de hoofdopzet worden gepositioneerd. De structuurschets is flexibel en biedt ruimte aan verschillende programmamogelijkheden.

kda l

cult

p

cha

ds rlan

ontmoetingszone

Afb. 10 De principes van de structuurkaart

27

•

• •

Intensivering van de gevarieerde bosbeplanting, herwaardering van het ven en het beleefbaar houden en maken van het stuifzandcomplex; Aanvullen van aanwezige bomenrijen, ruimte geven aan de lagergelegen, natte zone in het beekdalgebied; Aanvullen bestaande bomenrijen en zichtlijnen bewaken t.b.v. de beleving van coulissen (grootschalige open ruimtes).

Ontsluiting De belangrijkste auto-entree blijft aan de Meerstraat aan de westzijde om het aantal aansluitingen op de omgeving te beperken. De hoofdstructuur volgt zoveel mogelijk bestaande wegen in het plan en legt een koppeling op de Heibloemsedijk en Zandkant. Nieuwe fiets- en wandelpaden in het plan verbinden bestaande routes buiten het plan en zorgen voor interne ontsluiting. Daarnaast blijven er onverharde struinpaden door het gebied lopen.

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Het globale toekomstbeeld

28

Afb. 11

Structuurkaart

LEGENDA bestaande infrastructuur bestaand wandelpad hoofdinfrastructuur erfwegen fiets- en wandelpad pad bouwvelden representatieve zijde recreatie functies

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Het globale toekomstbeeld

29

2.4 Ruimtelijke uitgangspunten Als randvoorwaarde aan nieuwe initiatieven voor het gebied stellen we dat deze nieuwe initiatieven passen binnen de structuurkaart en dat deze het casco versterken en verder invulling geven. Daarnaast dienen nieuwe initiatieven bij te dragen aan de openbare toegankelijkheid van het gebied om te voorkomen dat de Wildhorst verder wordt geïsoleerd. Onderstaand volgt een reeks met uitgangspunten voor het nader vormgeven van de structuurkaart van de Wildhorst.

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

De heideontginning De heideontginning maakt onderdeel van het Natuurnetwerk Brabant, waarin wordt gestreefd naar herstel of de duurzame ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken. In relatie tot deze doelstelling zijn de volgende ruimtelijke uitgangspunten opgenomen: • Het bos wordt ononderbroken voortgezet binnen de grenzen van het plangebied, zodat deze sfeer naadloos aansluit op zijn omgeving; • Binnen het plangebied wordt aansluiting gezocht op de padenstructuur van de Heeswijkse Bossen; • De hoge bomen worden op verschillende plaatsen aangevuld met een struiklaag, waardoor een gevarieerde ruimtelijke opbouw ontstaat; • De aanwezige waterpartij is een verborgen kwaliteit en wordt herwaardeerd; • Op plekken waar de beplanting vrij eenzijdig is, wordt deze aangevuld met gebiedseigen vegetatie die bijdraagt aan een hogere biodiversiteit.

Het globale toekomstbeeld

30

Op basis de Omgevingsverordening zijn er beperkingen voor de ontwikkeling van ‘stedelijke functies’ binnen Natuurnetwerk Brabant. De volgende ruimtelijke uitgangspunten zijn opgenomen om het bos zoveel mogelijk ononderbroken voort te zetten: • Het aantal verkeersbewegingen in de heideontginning zijn beperkt; • Parkeervoorzieningen worden geclusterd of waar mogelijk in de andere landschapstypes gesitueerd; • Eventuele bebouwing wordt geclusterd en totaal volume kent een beperkte omvang;

•

•

De bebouwing wordt binnen dit landschapstype georganiseerd volgens het ordenend principe van een knooperf (zie afbeelding 12). De bebouwing met een fijnmazige korrel wordt met elkaar verbonden door middel een gemeenschappelijk erf, inclusief paden, bosschages en algemene tuinen; Een andere mogelijkheid om ‘losse elementen’ te ordenen is het clusteren van bebouwing langs de padenstructuur (zie afbeelding 12). De ‘losse elementen’ worden op geruime afstand van het pad gepositioneerd en het bos loopt onderbroken door binnen de kavel.

Afb. 12 Ordenende principes heideontginning

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Het globale toekomstbeeld

31

Het stuifzandcomplex neemt een bijzondere positie in binnen de heideontginning. Het beeldbepalende complex zorgt voor hoogteverschillen van maar liefst acht meter binnen het plangebied en vertelt het verhaal van de ontginningsgeschiedenis van het gebied. • Een visuele relatie (zonder barrières in de vorm van hagen/muren) tussen bos en open veld is gewenst; • Het hoogteverschil van de restanten van het aanwezige stuifzandcomplex wordt kracht bijgezet door het deels wegnemen van de onderbeplanting: door grote delen van deze ‘duinen’ open te houden wordt het hoogteverschil benadrukt; • Het stuifzandcomplex is een verbindend element. Vanuit meerdere hoeken is er toegang tot de stuifzandrug; • Het aanwezige open middengebied heeft een aanzienlijke maat ten behoeve van de beleefbaarheid van het stuifzandcomplex.

Het open veld grenst aan de ‘ontmoetingszone’ en is een ruimte waar verschillende programmaonderdelen zich presenteren: • Er is een zichtrelatie tussen het ‘beekdal van de Leijgraaf’ en het stuifzandcomplex. en visuele relatie (zonder barrières in de vorm van hagen/muren) tussen bos en open veld is gewenst; • Eventuele bebouwing wordt alleen aan de rand van het open veld gesitueerd. Dit kan in de vorm van ‘losse elementen’ of in één volume (zie afbeelding 13); • Binnen het open veld is alleen ruimte voor bijzonder programma. De verkeerstromen wikkelen zich bij een transformatie voornamelijk af via de zuidzijde van het plangebied, gezien de bestaande uitvalswegen: • De heideontginning kent geen primaire ontsluiting aan de Heibloemsedijk.

Afb. 13

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Het globale toekomstbeeld

Ordenende principes open veld

32

Het beekdal van de Leijgraaf Het beekdal van de Leijgraaf maakt deel uit van de groenblauwe mantel. Hierin wordt gestreefd naar het behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de ecologische en landschappelijke waarden. • De beleefbaarheid van het aanwezige water en de beekloop is van belang; • Een klimaatbestendige inrichting door regenwater lokaal te bufferen en infiltreren, verminderd de druk op de afvoercapaciteit van de beekloop in tijden van extreme neerslag.

•

•

•

vormt de contouren van de bouwvelden; De verkavelingsstructuur biedt ruimte om de bouwvelden op verschillende wijzen in te vullen met (grondgebonden) programma (zie afbeelding 14); Verspringende bebouwing en variatie in korrel aangepast aan het onderliggende landschap vormen de basis bij plaatsing van nieuwe bebouwing. Daarbij wordt gewaakt voor voldoende samenhang (ruimtelijk als programmatisch) binnen het beekdallandschap; Door incidenteel kavels ‘leeg’ te laten, behoud het beekdallandschap haar landschappelijke karakter.

Het beekdal van de Leijgraaf kent een kleinschalige verkavelingsstructuur, die op verschillende manieren wordt aangezet: • Bestaande waterstructuren versterken de kavelgrenzen; • Bestaande bomenrijen versterken de kavelgrenzen; • Overige vegetatie, om bijvoorbeeld verschillende kavels van elkaar te onderscheiden, is van een lagere orde dan de aanwezige bomenrijen; • De bestaande kleinschalige verkavelingsstructuur

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Afb. 14 Verschillende invulling bouwvelden

Het globale toekomstbeeld

33

Het beekdal van de Leijgraaf in relatie tot de Zandkant en de Meerstraat: • Het beekdal van de Leijgraaf vormt de entree van het gebied; • De huidige interne ontsluiting biedt kansen om aan te sluiten op de Meerstraat en de Zandkant en het verkeer af te wikkelen via de zuidkant van het plangebied; • Nabij de entree aan de Meerstraat kan een groter volume worden gepositioneerd om zo de entree te markeren en aan te sluiten op de korrelgrootte aan de Meerstraat.

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Het globale toekomstbeeld

34

Het cultuurlandschap In tegenstelling tot het beekdallandschap wordt het cultuurlandschap gekenmerkt door grootschalige open ruimtes, de zogenaamde ‘coulissen’ Daarnaast zijn er vrije zichten op het aangrenzende, open landschap. • De sfeer van het ‘coulisselandschap’ wordt versterkt door bestaande bomenrijen en houtwallen verder aan te vullen; • De tussenliggende open velden blijven open en behouden hun grootschaligheid; • Binnen de open velden zorgen paden en (lage) hagen voor een zonering, waardoor de schaal van het open veld als geheel leesbaar blijft (zie afbeelding 15); • Nieuwe bebouwing kent een schaal en maat die passend bij en ondergeschikt is aan het landschap en laten voldoende ruimte over om de open velden te beleven. Bebouwing wordt daarom op geruime afstand van het stuifzandcomplex en de Zandkant gesitueerd; • Nieuwe initiatieven kunnen geënt zijn op bebouwingstypologie die passend is bij het cultuurlandschap: ‘nieuwe boerenerven’ gericht en ontsloten op de ontginningsassen (zie afbeelding 15);

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

•

Door maximaal drie ‘nieuwe boerenerven’ te situeren aan de noordzijde van de Zandkant blijven met vrije zichten op het omliggende open landschap en het stuifzandcomplex behouden.

Afb. 15

Het globale toekomstbeeld

‘Nieuwe boerenerven’

35

eco

dorp

ur

ltu

cu

ap

sch

d lan

rec

rea tie

ing

inn

tg

on

ide

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

he l

rg zo

wonen

huisvesting arbeidmigranten

kd a

Gesprekken met partijen van buiten de Wildhorst hebben daarbij het karakter gehad van een marktverkenning. Deze partijen is aan de hand van een gestructureerde vragenlijst gevraagd naar hun ideeën voor de ontwikkeling van het park, hun inschatting van bijvoorbeeld afzetbaarheid van producten en haalbaarheid. Deze resultaten zijn gedeeld met de gemeenteraad bij de presentatie van de Toekomstverkenning en vormen de basis voor de programmatische invulling. • Binnen de structuur is er ruimte voor een combinatie van drie hoofdfuncties: wonen (inclusief speciale woonvormen), recreatie en natuur; • Vanuit de ruimtelijk-programmatische studie is er op basis van de marktverkenning een inschatting gemaakt van soort en omvang van

programmaonderdelen. Er is een programmatische mix uitgewerkt, met daarbij oog voor een passende verhouding tot de bestaande situatie, de relatie met de kern Heeswijk-Dinther en de verwachte eindafzet. Een verantwoord basisscenario ligt binnen een bandbreedte in programma voor wonen (inclusief bijzondere woonvormen), recreatie en natuur als onderstaand: ° Regulier wonen: 50-70 woningen; ° Eco-dorpen: 20-30 woningen; ° Zorgcluster: 60-80 zit/slaapkamers met collectieve voorzieningen; ° Professionele huisvesting arbeidsmigranten: 80-120 zelfstandige eenheden met collectieve voorzieningen; ° Kwalitatieve verblijfsrecreatie: 30-50 recreatiewoningen; ° Versterking natuur.

be e

2.5 Basisscenario programma In het voorjaar en zomer van 2019 en in de zomer van 2020 hebben verkennende gesprekken plaatsgevonden over het perspectief van transformatie en meerwaardecreatie voor de Wildhorst. Zowel op de Wildhorst (huidige erfpachters) als daarbuiten zijn partijen benaderd om mee te denken over de toekomstige ontwikkeling van het park.

Afb. 16 Het bassisscenario in de hoofdopzet

Het globale toekomstbeeld

36

2.6 Stedenbouwkundige verkenning Gebaseerd op de structuurschets, het programma en het beleid van de gemeente Bernheze is een basisscenario opgezet, dat moet worden beschouwd als een voorbeelduitwerking. Per programmaonderdeel is onderzocht welke eisen het meest overeenkomen met de gevraagde verschijningsvorm in elk landschapstype. Beekdal van de Leijgraaf Het grondgebonden woonprogramma en het woonzorgcluster kan gesitueerd worden in het beekdal van de Leijgraaf. De kleinschalige verkavelingsstructuur biedt ruimte om de percelen op verschillende wijzen in te vullen met bebouwing en te werken met verschillende bebouwingstypen. Door incidenteel kavels ‘leeg te laten’ behoudt het beekdallandschap haar landschappelijke karakter en worden aantrekkelijke ruimtes gevormd om aan te wonen. Het woonzorglandschap neemt in het beekdal haar ‘eigen kamer’ nabij de entree in en krijgt daardoor twee gezichten. Het speelt in op de kwaliteiten van het besloten ven, maar krijgt ook een gezicht aan de Meerstraat.

Recreatie

Ecodorpen

Arbeidsmigranten

Zorg

Regulier wonen

Afb. 17

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Basisscenario

Het globale toekomstbeeld

37

De heideontginning In de heideontginning worden bijzondere, ecologische woningen aan knooperven gesitueerd en een recreatief programma dat zich concentreert rondom het open veld en het stuifzandcomplex. Gezien de heideontginning een onderdeel vormt van het Natuurnetwerk Brabant, is van belang dat het bos ‘ononderbroken’ wordt voortgezet. Met het oog op de natuurwaarden is in het basiscenario uitgegaan van een volume neutrale ontwikkeling. Het programma in het basisscenario bestaat uit kleinschalige elementen, die relatief op een afstand van de padenstructuur gepositioneerd kunnen worden. Het bos wordt zo min mogelijk onderbroken, doordat de elementen als het ware ‘los’ of aan kleine erven in de heideontginning worden opgenomen.

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Het cultuurlandschap Professionele huisvesting van arbeidsmigranten kan in enkele ‘boerenerven’ in het cultuurlandschap worden gesitueerd. De huisvesting kent een schaal en maat die passend bij en ondergeschikt is aan het landschap en laat voldoende ruimte over om de open velden te beleven. Daarnaast kennen de boerenerven een directe aansluiting op de Zandkant om zo het aantal verkeersbewegingen binnen het plangebied te beperken.

Het globale toekomstbeeld

38

3.

PR

IN

CI

DE EL TIE DE EA GE R N EC VA RD PE AA W

3. Principe van gedeelde waardecreatie Principe van de gebiedstransformatie is om meerwaarde te creëren. Het gaat dan om waarde voor zowel het gebied dat wordt aangepakt, als waarde voor de verschillende partijen die bij de ontwikkeling betrokken zijn, als om maatschappelijke waarde. Met dit in gedachte is in deze haalbaarheidsstudie verkend óf er waarde te creëren is met de transformatie en gebiedsontwikkeling en zo ja, hoe groot die waarde dan is.

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Voordat deze vragen beantwoord kunnen worden is het van belang de context van de gebiedsontwikkeling te kennen: • De Wildhorst bevindt zich in een neerwaartse spiraal en het gebruik komt grotendeels niet overeen met de vigerende bestemming; • Gemeente Bernheze is eigenaar van het blooteigendom en heeft publiekrechtelijke bevoegdheid tot wijzigen van het bestemmingsplan; • Er zijn langjarige erfpachtovereenkomsten die sterk lijken op eigendomsrecht. De langstlopende contracten lopen tot eind 2070; • Vooralsnog is er geen handhaving op functionele afwijkingen van het bestemmingsplan (gedoogsituatie); • De transformatie gaat uit van het creëren van een overgangsfase en zittende partijen te verleiden naar de toekomst. Deze aanpak is gebaseerd op het naar rato delen in de meerwaarde die ontstaat door de transformatie.

Principe van gedeelde waardecreatie

40

Publieke grondexploitatie: gemeente voert regie en is trekker 3.1 Ontwikkelstrategie Er zijn globaal vier modellen denkbaar om de gebiedsontwikkeling te organiseren: 1. Publieke grondexploitatie: gemeente voert regie en is trekker; 2. Samenwerken: met erfpachters in samenwerkingsverband (overeenkomst of GEM); 3. Samenwerken: met erfpachters én een marktpartij; 4. Private grondexploitatie: integrale ontwikkeling of zelfrealisatie. Bij het afwegen welke ontwikkelstrategie het best past, is de rolopvatting van de gemeente van belang. Het dominante idee daarbij is dat de gemeente voldoende sturing heeft, maar beperkt risico loopt. Daarnaast is de complexiteit van de opgave en de beperkte ambtelijke capaciteit reden om af te zien van een publieke grondexploitatie (model 1).

Samenwerken: met erfpachters in samenwerkingsverband (overeenkomst of GEM)

Samenwerken: met erfpachters én marktpartij

Private grondexploitatie: integrale ontwikkeling of zelfrealisatie.

Afb. 18 Diagram ontwikkelstrategie

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Principe van gedeelde waardecreatie

41

Op basis van de huidige inzichten kan (nog) geen solide advies worden gegeven of een keuze worden gemaakt welk van de resterende modellen (2, 3 of 4) best passend is. Het voorstel is om de geschikte ontwikkelstrategie samen met partijen nader te onderzoeken. Daarbij is het naast het samenwerken met zittende rechthebbenden van belang om een partij te betrekken, die als gebiedsontwikkelaar kan handelen en zowel organiserend vermogen als kennis en kunde inbrengt. In deze haalbaarheidsfase is (nog) geen investeerder nodig. Het advies voor het betrekken van een gebiedsontwikkelaar via partnerselectie wordt later toegelicht (zie pagina 58).

3.2 Model van verevening Om waarde te creëren voor het hele gebied en te voorkomen dat alleen de meest lucratieve onderdelen worden uitgevoerd, wordt van een integrale benadering van de ontwikkeling uitgegaan. Dat wil zeggen dat het park als geheel en in één basisexploitatie wordt getransformeerd en dat het gebied niet wordt opgeknipt in verschillende deelgebieden. Het voordeel van de integrale benadering is dat kosten en opbrengsten uit de ontwikkeling gelijkmatig en evenredig over het gebied worden verdeeld. De ontwikkeling als geheel heeft een bepaalde waarde, die naar rato wordt verdeeld over degenen die mee ontwikkelen. Zo dragen functies die meer opbrengen (bijvoorbeeld woningbouw) mee aan functies die weinig tot niets opbrengen (zoals de kwalitatieve verbetering van de natuur).

basis van overeenkomst, met daarbij wel het inrichten van een gezamenlijk projectbureau dat verantwoordelijk is voor de ontwikkeling en uitvoering, maar geen aandeelhouderschap in een gezamenlijke entiteit.

Verevening van kosten en opbrengsten naar rato van de deelname aan de ontwikkeling kan op verschillende manieren worden vormgegeven. Voorbeelden van ontwikkelstrategieën zijn samenwerken in een Gemeenschappelijke Exploitatie Maatschappij (GEM) waarbij de deelnemers aandeelhouder/eigenaar zijn van de ontwikkeling. Een lichtere vorm is samenwerken op

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Principe van gedeelde waardecreatie

42

3.3 Intenties van betrokken partijen • Op de Wildhorst is er een grote variatie aan eigendoms-, erfpacht- en (onder-) huurrelaties tussen belanghebbenden; • De grotere erfpachters (met een commercieel belang) staan over het algemeen welwillend tegenover het principe van deelname aan transformatie met gedeelde waardecreatie via verevening, maar ieder wel onder bepaalde voorwaarden; • Bij de kleinere erfpachters (en daarmee soms ook individuele erfpachters die zelf verblijven op de Wildhorst) lopen intenties meer uiteen van uitkoop tot inbreng van de rechten; • In het model van verevening worden derden (huurders, chaleteigenaren) niet als deelnemende partij beschouwd.

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Principe van gedeelde waardecreatie

43

3.4 Spelregels voor deelname • Idee is om de principes voor gedeelde waardecreatie via verevening vast te leggen in een akkoord op hoofdlijnen met de (grotere) erfpachters; • Deze principes daarna uit te werken in een samenwerkingsovereenkomst en eventueel in een gezamenlijke entiteit; • Principe van de spelregels in dat akkoord op hoofdlijnen zijn uitgewerkt in drie smaken voor deelname: 1. op korte termijn verkoop van het erfpachtcontract aan de gebiedsontwikkelaar tegen een bepaald bedrag; 2. op lange termijn inbreng van het erfpachtcontract en naar rato deelname aan de ontwikkeling (als aandeelhouder in de ontwikkelingsmaatschappij); 3. op middellange termijn (circa tien jaar) voortzetten van het huidige erfpachtcontract met het besef dat streng gehandhaafd gaat worden op strijdig gebruik.

Verkoop van het erfpachtcontract aan de gemeente tegen een bepaald bedrag.

Inbreng van het erfpachtcontract en naar rato deelname aan de ontwikkeling.

Voortzetten van het huidige erfpachtcontract streng gehandhaafd op strijdig gebruik.

Afb. 19 Diagram spelregels voor deelname

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Principe van gedeelde waardecreatie

44

•

Per deelnamemogelijkheid varieert ook de (financiële) incentive: ° ad 1: geeft nu een beperkte opbrengst; ° ad 2: deelname in ontwikkeling levert op termijn een grotere opbrengst op dan 1; ° ad 3: verandert niets;

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

Principe van gedeelde waardecreatie

45

4.

FI

NA

NC

IË

LE

HA

AL

BA

AR

HE

ID

4. Financiële haalbaarheid 4.1 Uitgangspunten basisscenario • Het plangebied is circa 27 hectare groot en krijgt in het globale toekomstbeeld een mix van passende functies; • Het basisscenario heeft een verantwoord programma, met daarin: regulier wonen, eco-wonen, recreatie, een zorgcluster en professionele huisvesting voor arbeidsmigranten.

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

4.2 Opzet grondexploitatie • Gebaseerd op een proefverkaveling van het basisscenario is een globale grondexploitatie opgesteld, die als vertrouwelijke bijlage bij dit brondocument is gevoegd; • Enerzijds zijn daarin de opbrengsten van de transformatie geraamd volgens een residuele grondwaardebenadering; • Anderzijds zijn de kosten uiteengezet, gebaseerd op een raming van de civiele- en plankosten en een bepaling (van de bandbreedte van) de inbrengwaarde.

Financiële haalbaarheid

47

4.3 Inbrengwaardebepaling Cruciaal aan de kostenkant van de grondexploitatie is de bepaling van de inbrengwaardes of simpel gezegd: de waarde die de huidige erfpachters voor erfpachtrechten willen ontvangen. De verkrijgingsprijs is moeilijk in te schatten. We stellen dat de vigerende bestemming nauwelijks meer wordt toegepast. Veel activiteiten in het gebied zijn strijdig met de besteming. Daarom kan worden gezegd dat de waarde vrijwel nihil is. Toch zullen de huidige erfpachters van het gebied om verschillende redenen suggereren dat de erfpachtrechten wel een waarde hebben. De vraag is alleen: Welke waarde? Er zijn vijf benaderingswijzen voor het bepalen van de inbrengwaarde van het recht van erfpacht uiteengezet: 1. Optelling van de hypotheken. Het gaat hier om hypotheken die gevestigd zijn op de percelen. Uiteraard zullen hier ook hypotheken tussen zitten die louter een boekhoudkundige verrekening zijn. Er zijn echter ook nog (redelijk recente) hypotheken afgesloten met banken als de Rabobank. De werkelijke waarde van de hypotheeksaldi is niet te achterhalen, omdat in het Kadaster enkel de hoofdsom bij aanvang is opgenomen.

Verdiepende plan-economische haalbaarheidsstudie: de Wildhorst

2. Getaxeerde waarde van het bloot eigendom. Dit is de waarde voor de bloot eigenaar (gemeente). Deze waarde zou ook mee kunnen spelen in bij de inbreng van de percelen. 3. Geschatte waarde van de opstallen. Hier is een grove schatting gemaakt van de waarde van de opstallen die er nog staan. Met name de nieuwere opstallen en/of opgeknapte opstallen zullen nog een waarde vertegenwoordigen. Deze systematiek hebben we volledigheidshalve meegenomen. Tegelijkertijd moet worden gezegd dat deze waarde in veel gevallen niet relevant is, omdat we derden (huurders en chaleteigenaren) niet als deelnemende partijen beschouwen. 4. Waarde gebaseerd op de erfpachtgrondslag. De erfpachtgrondslag vormt de basis om de canon te bepalen. Het is daarom vooral een methodische waardebenadering, alleen bedoeld om de hoogte van de afdracht te bepalen. Deze waarde kan in zekere zin arbitrair zijn, voor discussie vatbaar en afwijken van de ‘marktwaarde’. 5. Complexwaardebenadering. Dit is een gebruikelijke waarderingsmethodiek in het kader van (ook minnelijke) onteigeningen. In dit geval worden alle lasten en baten van de toekomstige