B65 Bijlagenboek bestemmingsplan ‘Winkel- en woonontwikkeling Spoorlaan fase 2, Groesbeek’

:LQNHOHQZRRQRQWZLNNHOLQJ 6SRRUODDQFHQWUXP *URHVEHHN %HVWHPPLQJVSODQ:LQNHOHQ ZRRQRQWZLNNHOLQJ6SRRUODDQFHQWUXP *URHVEHHN Gemeente Berg en Dal Projectnummer BRO:

211x07628

Identificatienummer:

NL.IMRO.1945.BPSPOORLAANFASE2-VSG1

,QKRXGVRSJDYH

2QGHU]RHNVUDSSRUWHQ















%LMODJH

5XLPWHOLMNIXQFWLRQHOHHIIHFWHQDQDO\VHGHWDLOKDQGHOVRQWZLNNHOLQJHQ



%LMODJH

9HUNHHUVNXQGLJHDVSHFWHQ





%LMODJH

1RWLWLH)ORUDHQ)DXQDZHWTXLFNVFDQEHVFKHUPGHVRRUWHQ 



%LMODJH

9OHHUPXLVRQGHU]RHN 













%LMODJH

+LVWRULVFKYRRURQGHU]RHN













%LMODJH

:DWHUWRHWV













%LMODJH

$FWXDOLVHUHQGERGHPRQGHU]RHN











%LMODJH

6DQHULQJVQRWLWLH











%LMODJH

$NRHVWLVFKRQGHU]RHNYHUNHHUVODZDDL









%LMODJH

$NRHVWLVFKRQGHU]RHNLQGXVWULHODZDDL









%LMODJH

%HUHNHQLQJYDQGHJHOXLGZHULQJYDQGHJHYHOVUDSSRUW





%LMODJH

$HULXVEHUHNHQLQJ















%LMODJH

2QWZHUSEHVOXLW















2

















Bestemmingsplan "Winkel- en woonontwikkeling Spoorlaan, centrum Groesbeek" (vastgesteld)

2QGHU]RHNVUDSSRUWHQ

Bestemmingsplan "Winkel- en woonontwikkeling Spoorlaan, centrum Groesbeek" (vastgesteld)

3

%LMODJH 5XLPWHOLMNIXQFWLRQHOHHIIHFWHQDQDO\VH GHWDLOKDQGHOVRQWZLNNHOLQJHQ

4

Bestemmingsplan "Winkel- en woonontwikkeling Spoorlaan, centrum Groesbeek" (vastgesteld)

Groesbeek, Ruimtelijk-functionele effectenanalyse detailhandels-ontwikkelingen Spoorlaan Concept-nl projectontwikkeling b.v.

Groesbeek, Ruimtelijk-functionele effectenanalyse detailhandels-ontwikkelingen Spoorlaan Concept-nl projectontwikkeling b.v.

Rapportnummer:

211X07628.083118_9

Datum:

24 februari 2016

Opdrachtgever:

Concept.nl Projectontwikkeling

Projectteam BRO:

AM

Trefwoorden:

Groesbeek, supermarkten, dagelijkse artikelen, centrumplan

Bron foto kaft:

Hollandse Hoogte 13

Beknopte inhoud:

De gemeente Groesbeek streeft naar een meer bruisend dorpshart in de kern Groesbeek, onder meer door een sterkere concentratie van de winkels en andere publieksgerichte voorzieningen. In dit kader is een plan ontwikkeld voor de verplaatsing en vergroting van twee nu buiten het beleidsmatig aangewezen kernwinkelgebied gelegen relatief kleine supermarkten. In onderhavige rapportage worden de distributieve haalbaarheid en effecten van dit initiatief aangegeven. Geconcludeerd wordt dat de plannen per saldo een positieve bijdrage leveren aan consumentenverzorging en de beoogde detailhandelsstructuur in Groesbeek en voorzien in een actuele regionale beBRO hoefte. Hoofdvestiging Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401 E info@bro.nl

Inhoudsopgave

1.

2.

pagina

INLEIDING 1.1 Achtergrond en vraagstelling

3

UITGANGSSITUATIE 2.2 Aanbodanalyse

9

3

9

2.2.1 Gemeente Groesbeek 2.2.2 Centrum Groesbeek 2.2.3 Leegstand 2.2.4 Aanbod buiten de voormalige gemeente Groesbeek 2.3 Draagvlak

3.

9 11 12 12 15

ONTWIKKELINGEN EN BELEID 3.1 Algemene trends en ontwikkelingen

17 17

3.1.1 Aanbod 3.1.2 Vraag 3.2 Beleidskaders

17 19 20

3.2.3 Provinciaal 3.2.4 Regionaal beleid 3.2.5 Lokaal 3.3 Plannen en initiatieven 3.4 Conclusies en observaties

4.

20 21 22 24 25

ECONOMISCHE FUNCTIONEREN 4.1 Huidig functioneren

27 27

4.1.1 De koopstromen 4.2 Toekomstige uitbreidingsruimte 4.3 Effecten

28 30

27

5.

SAMENVATTING EN CONCLUSIES ANALYSES 5.1 Inleiding 5.2 Conclusies onderzoek

33 33 33

6.

JURIDISCH-PLANOLOGISCHE OVERWEGINGEN 6.1 Duurzame ontwrichting 6.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 6.3 Tot slot

35 35 35 40

Inhoudsopgave

1

Inhoudsopgave (vervolg)

pagina

BIJLAGEN Bijlage 1: Begrippenlijst Bijlage 2: Ladder voor Duurzame Verstedelijking Bijlage 3: Overzicht leegstaande panden Groesbeek Bijlage 4: Bestedingen vanuit verblijfsrecreatie in Groesbeek

1 3 7 9

2

Inhoudsopgave

1.

INLEIDING 1.1 Achtergrond en vraagstelling Het centrum van Groesbeek vernieuwt Groesbeek is de grootste kern in de nieuwe gemeente Groesbeek (vanaf 1 januari 2016 wordt de naam gemeente Berg en Dal) waarin de voormalige gemeenten Groesbeek, Ubbergen en Millingen aan den Rijn per 1 januari 2015 zijn opgegaan. De nieuwe gemeente streeft, evenals de oude gemeente Groesbeek, er naar een bruisend centrum in de kern Groesbeek te creëren, een echt dorpshart (Structuurvisie Groesbeek 2025). Daartoe wordt ingezet op het ruimtelijk meer concentreren van de winkels en andere publieksgerichte voorzieningen, zodat een compacter en aantrekkelijker centrum ontstaat. Dit beleid is reeds in 2001 ingezet (Centrumplan Groesbeek 2001) en sinds die tijd wordt ook al ingezet op het meer concentreren van de (winkel)voorzieningen. Op dit moment wordt gewerkt aan de uitvoering van het centrumplan en wordt onder meer een groot woon- en winkelproject direct ten noorden van de voormalige spoorlijn gerealiseerd (Mariëndaal). Hier komt ca. 4.000 m² bvo nieuwe winkelruimte waar recent de voorheen solitair gelegen Albert-Heijn-supermarkt1 naartoe is verhuisd. Ook hebben inmiddels een Etos, De Kaasspecialist, Eye Wish opticiens, Zeeman, Primera en een kapper (Brainwash) zich hier gevestigd er wordt nog gezocht naar kleine, specialistische branches als een slager, bakker en groenteman.

Tevens is er een grote parkeergarage met een tapis roulant naar de supermarkt. Plan Spoorlaan Buiten het beleidsmatig aangewezen kernwinkelgebied zijn drie supermarkten min of meer solitair in centraal Groesbeek gevestigd, Coop, Jan Linders en Aldi. De beide laatstgenoemde supermarkten zijn momenteel naar de huidige maatstaven beperkt van omvang en minder gunstig qua locatietypering gehuisvest (voormalige bedrijfspanden). Er is een plan gemaakt om deze beide supermarkten te verplaatsen naar een locatie direct ten zuiden van de voormalige spoorlijn in het beleidsmatig aangewezen kernwinkelgebied. Het betreft een oud fabrieksterrein. De supermarkten worden dan aansluitend gebouwd aan een hier al aanwezig winkelpand waar eerder een supermarkt (Edah) in heeft gezeten, maar waar nu enkele andere winkels in zijn gevestigd (Hema, Scapino). Het huidige huurcontract voor dit pand is in het bezit van supermarktorganisatie Jan Linders, en deze winkel zou hier in principe al naar toe kunnen verplaatsen.

1

De Albert Heijn-supermarkt en andere zaken zijn tijdens de looptijd van dit onderzoek verhuisd en uitgebreid. In de aanbodtabellen en de marktberekeningen is uitgegaan van de toenmalige situatie. De realisatie van het project heeft per saldo geleid tot een toename van het dagelijkse artikelenaanbod in Groesbeek met ca. 900 m² wvo.

Hoofdstuk 1

3

In de huidige situatie is grootste deel van het plangebied ingericht als parkeerterrein. De aanwezige winkels grenzen aan het plein aan de oostzijde en aan de westzijde bevindt zich een oud fabrieksgebouwtje (Zoma). Er tussenin ligt half verdiepte parkeerruimte (de op de luchtfoto zichtbare bebouwing is gesloopt). De ontwikkeling bestaat uit een nieuw bouwvolume: 2 supermarkten in fase 1 en een bouwvlak voor detailhandel in fase 2 (herontwikkeling bestaande winkelbebouwing). Ten noorden (richting de voormalige spoorlijn die nu toeristisch gebruikt wordt) komt een overkapping in stationstijl. Het westen van het plangebied wordt ingevuld met de benodigde parkeerfaciliteiten op maaiveld. De bestaande bebouwing (fabriekspand) zal worden gesloopt. In onderstaande afbeelding is het plan met de voorgestelde plangrens (rood) voor het bestemmingsplan weergegeven.

4

Hoofdstuk 1

In de nieuwe situatie zal de Jan Linders-supermarkt 1.703 m² bvo omvatten en de Aldi 1.342 m² bvo. Dit komt overeen met respectievelijk ca. 1.275 en ca. 1.000 m² wvo 2. De verplaatsing van de beide supermarkten gaat gepaard met een uitbreiding van de verkoopruimte met ca. 810 m² wvo, want nu hebben ze samen 1.465 m² wvo. De herontwikkeling van de huidige winkelpanden (fase 2) zal met een zeer beperkte uitbreiding van de winkelruimte gepaard gaan. Bestemmingsplanmatig is er nu 1.150 m² bvo mogelijk (buitenwerks gemeten)3. De beide aanwezige winkels (Scapino, Hema) beslaan volgens Locatus momenteel 928 m² wvo. Afgaande op de laatst bekende bouwtekening bedraagt de winkelruimte in Fase 2 1.330 m² bvo. Dit komt overeen met ca. 1.060 m² wvo (uitgaande van een verhouding bvo:wvo van 100: 80). Vraagstelling Het initiatief om op de locatie aan de Spoorlaan in Groesbeek twee supermarkten te realiseren, is (deels) strijdig met het vigerende bestemmingsplan ‘Centrum Groesbeek Dorp’. De gemeente had in het kader van het bestemmingsplan bij de vaststelling in 2008 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Die wijzigingsbevoegdheid hield in dat een grootschalige herontwikkeling op deze plaats kon worden doorgevoerd. Deze herontwikkeling had z’n grondslag in het Centrumplan Groesbeek 2001.

Het bestemmingsplan voorziet in een tweetal pijlers voor de herontwikkeling: de locatie Dorpsstraat en de locatie Spoorlaan. De locatie Dorpsstraat is, zoals hiervoor is aangegeven, bijna klaar en nu is de locatie Spoorlaan aan de orde. De genoemde wijzigingsbevoegdheid is door afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State om formele redenen geschrapt. De reden was namelijk dat in de publicatie van het bestemmingsplan een verkeerd beeld was ontstaan. Inhoudelijk is door de afdeling Bestuursrechtspraak niet ingegaan op de wijzigingsbevoegdheid. De gemeente staat nog steeds positief tegenover de plannen voor de Spoorlaan omdat het initiatief aansluit bij het al lang geleden ingezette beleid én omdat momenteel geen enkele supermarkt in het aangewezen kernwinkelgebied aanwezig is. Met de realisatie van het project Dorpsstraat-Mariëndaal zal er nog steeds maar één moderne supermarkt in het kernwinkelgebied aanwezig zijn. De gemeente heeft daarom aangegeven bereid te zijn de noodzakelijke ruimtelijke procedure te voeren. In verband met die procedure is een nadere onderbouwing van de ruimtelijk-functionele effecten van het initiatief noodzakelijk. Binnen de ruimtelijke ordening komt namelijk steeds meer de nadruk te liggen op zorgvuldig ruimtegebruik en daarom is in oktober 2012 de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ geïntroduceerd (art 3.1.6 Bro).

Hierbij dient bij het bestemmingsplanmatig mogelijk maken van nieuwe stedelijke ontwikkelingen (van enige omvang), waaronder detailhandel, een aantal stappen doorlopen te worden. Om die stappen te kunnen doorlopen, is het van belang dat huidige uitgangssituatie en de distributieve mogelijkheden voor een uitbreiding van het dagelijkse artikelenaanbod in Groesbeek zowel kwantitatief als kwalitatief in beeld 2

Uitgaande van een verhouding bvo-wvo van 100-75 voor supermarkten. Het huidige bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om het gehele pand te onderkelderen, maar hier mag geen voor het publiek toegankelijke (winkel)ruimte gerealiseerd worden.

Hoofdstuk 1

5

worden gebracht. Vervolgens kunnen dan de effecten van de beoogde verplaatsing en uitbreiding van het supermarktaanbod op de consumentenverzorging, de detailhandelsstructuur, de leegstand en in het verlengde daarvan het woon-, leef- en ondernemersklimaat, benoemd worden. De centrale vragen voor het onderzoek zijn daarom als volgt geformuleerd:  Hoe is de vraag-aanbodstructuur op het gebied van dagelijkse artikelen in Groesbeek en de relevante regio momenteel opgebouwd?  Wat zijn de distributieve mogelijkheden voor uitbreiding van het winkelaanbod in de dagelijkse artikelensector en specifiek het supermarktaanbod in Groesbeek?  Wat zijn de effecten van een uitbreiding van het supermarktaanbod op de consumentenverzorging, de detailhandelsstructuur en de leegstand?  In hoeverre draagt de verplaatsing van de beide supermarkten naar de nieuwe locatie bij aan de versterking van de consumentenverzorging, de detailhandelsstructuur en het functioneren van het centrumgebied als koopcentrum? Gehanteerde uitgangspunten Omdat de beoogde uitbreiding van de winkelruimte betrekking heeft op het supermarktareaal, staat in deze rapportage de sector dagelijkse artikelen centraal. Deze sector omvat de supermarkten, levensmiddelenspeciaalzaken en winkels op het gebied van de persoonlijke verzorging (drogisterijen, parfumerieën en apotheken).

Verder wordt de voormalige gemeente Groesbeek als primair verzorgingsgebied voor de dagelijkse artikelensector in Groesbeek-kern gehanteerd. Dit houdt in dat het overgrote deel van de gerealiseerde omzet afkomstig is van de inwoners van deze voormalige gemeente.

6

Hoofdstuk 1

Figuur 1.1: Centrum Groesbeek, het kernwinkelgebied (stippellijn) en de ontwikkelingslocatie

Kernwinkelgebied

Planlocatie

Hoofdstuk 1

7

8

Hoofdstuk 1

2.

UITGANGSSITUATIE

In dit hoofdstuk wordt allereerst wordt er een analyse gemaakt van het gevestigde aanbod in de sector dagelijkse artikelen in de gemeente Groesbeek en omgeving. Vervolgens wordt er stilgestaan bij de vraagaspecten.

2.2 Aanbodanalyse Voor de aanbodanalyse is gebruik gemaakt van cijfers uit de Locatus Retail Verkenner 4. 2.2.1 Gemeente Groesbeek Omvang en samenstelling dagelijkse sector gemeente Groesbeek Het aanbod in de dagelijkse sector in de gemeente Groesbeek beslaat een winkelvloeroppervlak (wvo) van circa 6.681 m² wvo, verdeeld over 23 verkooppunten. In onderstaande tabel wordt de verdeling van het aanbod in gemeente Groesbeek weergegeven. Tabel 2.1 Aanbod dagelijkse sector gemeente Groesbeek Aantal verkooppunten

Levensmiddelen

Winkelvloeroppervlak

m² wvo per win-

(m² wvo)

kel

20

5.881

294

w.v. Supermarkt

6

5.077

846

Persoonlijke verzorging

3

800

267

Dagelijkse artikelen totaal

23

6.681

290

Circa 76% van de omvang in de dagelijkse sector wordt ingevuld door de supermarkten. Landelijk is dat circa 70%. Buiten de supermarkten bestaat de levensmiddelenbranche in Groesbeek uit 3 bakkers, een groente- en fruitzaak, een kaashandel, een slagerij, een slijter, een tabak en lectuurzaak en een vishandel. Verder zijn er 3 minisupers en 2 zaken in levensmiddelen overig. Aanbod in perspectief Landelijk gezien omvat het aanbod in de dagelijkse sector 350 m² wvo per 1.000 inwoners. In de gemeente Groesbeek5 ligt dit met 352 m² wvo nagenoeg gelijk aan het landelijk gemiddelde. Bekijken we het supermarktaanbod, dan is dit landelijk 244 m² wvo ten opzichte van 267 m² per 1.000 inwoners in de gemeente Groesbeek. De omvang van het supermarktaanbod in Groesbeek ligt hiermee 10% boven het landelijk gemiddelde.

4 5

Peildatum inventarisatie is voor het merendeel van de data december 2014 Inwonertal gemeente Groesbeek 2014: 18.977 (Bron: Gelderland databank (Statistisch zakboek) 2014)

Hoofdstuk 2

9

Supermarktaanbod De gemeente Groesbeek beschikt over 6 supermarkten met een totale omvang van bijna 5.077 m² wvo. Tabel 2.2 Supermarktaanbod gemeente Groesbeek Supermarkt

Adres

Woonkern

Omvang in m² wvo

Kernwinkelgebied?

Supercoop

Pannenstraat 19

Groesbeek

1.164

Nee

Jumbo

De Meent 1

Groesbeek

1.100

Nee

Jan Linders

Burgemeester Otten-

Groesbeek

862

Nee

hofstraat 1 Lidl

Herwendaalseweg 38

Groesbeek

800

Nee

Aldi-Markt

Hoflaan 3

Groesbeek

601

Nee

Albert Heijn

De Bats 2

Groesbeek

550

Nee

Bekijken we de gemiddelde winkelvloeroppervlak van supermarkten, dan is dit landelijk 913 m² wvo ten opzichte van 846 m² wvo in de gemeente Groesbeek. Het gemiddelde winkelvloeroppervlak van de supermarkten in de gemeente Groesbeek ligt hiermee 7% onder het landelijk gemiddelde. De grootste supermarkten in de gemeente Groesbeek zijn Supercoop van 1.164 m² wvo aan de zuidrand van het centrum van Groesbeek en Jumbo direct ten zuiden van het centrum met 1.100 m² wvo. De overige supermarkten zijn naar de huidigemaatstaven tamelijk klein. Figuur 2.1: Supermarktaanbod Groesbeek

10

Hoofdstuk 2

Segmentatie De consument heeft in Groesbeek de beschikking over 2 discountsupermarkten, één Lidl en één Aldi, en 2 supermarkten in midden/service-segment, te weten één Jan Linders en één Supercoop, Verder zijn er 2 supermarkten in full/service-segment, één Albert Heijn en één Jumbo. Hiermee heeft de consument in Groesbeek relatief ruime keuzemogelijkheden in de verschillende segmenten. Navolgend is een figuur weergegeven met daarin de supermarktpositionering van de diverse formules naar service en prijs, zoals ervaren door de consument. Figuur 2.2: Supermarktpositionering naar service en prijs

(Bron: Gfk Zomerrapport 2014)

2.2.2 Centrum Groesbeek Het centrum van Groesbeek is een kernverzorgend centrum klein volgens de winkelgebiedstypering van Locatus. Ruim de helft van zowel het aantal winkels als de winkelruimte in de dagelijkse artikelensector in Groesbeek, bevindt zich in het centrumgebied. Dit illustreert de belangrijke boodschappenfunctie die het centrum heeft, maar tegelijkertijd moet geconstateerd worden dat er ook veel boodschappenaanbod is buiten het centrum en dat er heel weinig in het kernwinkelgebied aanwezig is. Tabel 2.3 Aanbod dagelijkse sector centrumgebied Groesbeek Aantal verkooppunten

Levensmiddelen

Winkelvloeroppervlak

m² wvo per win-

(m² wvo)

kel

11

3.040

276

w.v. Supermarkt

3

2.627

876

Persoonlijke verzorging

2

725

363

Dagelijkse artikelen totaal

13

3.765

290

Hoofdstuk 2

11

Circa 86% van de omvang in de dagelijkse sector wordt ingevuld door de supermarkten. Buiten de 3 supermarkten bestaat de levensmiddelenbranche uit speciaalzaken. In het centrum van Groesbeek zijn bijvoorbeeld 2 bakkers en wordt de levensmiddelenbranche opgevuld met een groente en fruitzaak, een kaashandel, een slijter, een slagerij en een viszaak. Alle supermarkten liggen buiten het aangewezen kernwinkelgebied. Met de realisatie van het nieuwe winkelproject aan de Dorpsstraat zal de omvang van het dagelijkse artikelenaanbod wel toenemen. In het volgende hoofdstuk wordt hier nader op ingegaan. 2.2.3 Leegstand In Groesbeek stonden volgens de laatste peiling van Locatus in totaal 9 verkooppunten leeg, met een totale omvang van circa 3.379 m² wvo. Dit komt neer op circa 5,3% van het aantal verkooppunten en 8,5% van het totale winkelvloeroppervlak6. Groesbeek heeft daarmee in vergelijking tot plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal relatief iets minder leegstand. Uit informatie van de gemeente blijkt dat inmiddels drie van de panden niet meer leeg staan maar een andere invulling hebben gekregen. Hieronder bevindt zich het grootste pand (Bredeweg 112, 1.714 m² wvo). De overige lege panden zijn kleinschalig, met uitzondering van het ver buiten het centrum gelegen pand aan de Nijverheidsweg (800 m², voormalige Lidl).

Geen van de huidige leegstaande panden is qua omvang, vorm, locatie, bereikbaarheid en/of beschikbaarheid van voldoende parkeergelegenheid geschikt voor de huisvesting van een supermarkt van moderne opzet en maatvoering. Dus ook in het kernwinkelgebied zijn geen voor supermarkten geschikte lege winkelpanden aanwezig. 2.2.4 Aanbod buiten de voormalige gemeente Groesbeek Malden (ca. 13.190 inwoners) Malden telt in totaal 17 winkels in de dagelijkse artikelensector met een totale omvang van circa 5.557 m² wvo. Het dagelijkse aanbod is voornamelijk geconcentreerd in het centrum. De belangrijkste trekkers in het dagelijks aanbod zijn een Albert Heijn van grote omvang (2.700 m² wvo) en een Plus (1.200 m² wvo). Het dagelijks aanbod wordt aangevuld met twee bakkers, twee slijters, een groente en fruithandel, een koffie/thee zaak, een delicatessenzaak, een kaashandel, een reform, een vishandel en een zoetwarenzaak. Daarnaast zijn er twee drogisten en één apotheek gevestigd.

6

Berekend volgens Locatus-methode: binnen de leegstand is de verhouding tussen detailhandel en niet-detailhandel ongeveer fiftyfifty (aantal panden). De panden in de detailhandel zijn echter groter dan panden in de niet-detailhandel. Om de leegstandsoppervlakte te berekenen wordt de gemiddelde grootte van de leegstaande panden berekend en als rekenfactor gebruikt. Oppervlakte leegstaande panden: verhouding detailhandel - niet-detailhandel is 2:1.

12

Hoofdstuk 2

Tabel 2.4: Aanbod dagelijkse artikelensector Malden Aantal verkooppunten

Levensmiddelen

Winkelvloeroppervlak

m² wvo per win-

(m² wvo)

kel

14

4.838

346

w.v. Supermarkt

2

3.900

1.950

Persoonlijke verzorging

3

719

240

Dagelijkse artikelen totaal

17

5.557

327

Beek (ca. 3.625 inwoners) In Beek zijn 8 winkels gevestigd in de dagelijkse sector met een totale omvang van circa 1.729 m² wvo. Het dagelijkse aanbod is volledig geconcentreerd in het centrum. Het grootste gedeelte van de omvang wordt opgevuld door een Plus van 1.335 m² wvo. Het dagelijks aanbod wordt aangevuld met twee bakkers, een slagerij, een wijnwinkel, een tabak en lectuurzaak en twee drogisterijen. Tabel 2.5: Aanbod dagelijkse artikelensector Beek Aantal verkooppunten

Winkelvloeroppervlak

m² wvo per win-

(m² wvo)

kel

6

1.405

234

w.v. Supermarkt

1

1.335

1.335

Persoonlijke verzorging

2

324

162

Dagelijkse artikelen totaal

8

1.894

237

Levensmiddelen

Molenhoek (ca. 3.645 inwoners) In Molenhoek zijn 5 winkels gevestigd in de dagelijkse sector met een totale omvang van circa 728 m² wvo. Het dagelijkse aanbod is voornamelijk geconcentreerd in het centrum. Het grootste gedeelte van de omvang wordt opgevuld door een Spar van 470 m² wvo. Het dagelijks aanbod wordt aangevuld met een bakker, een groent en fruitzaak, een tabak en lectuurzaak en een apotheek. Tabel 2.6: Aanbod dagelijkse artikelensector Molenhoek Aantal verkooppunten

Levensmiddelen

Winkelvloeroppervlak

m² wvo per win-

(m² wvo)

kel

4

698

175

w.v. Supermarkt

1

470

470

Persoonlijke verzorging

1

30

30

Dagelijkse artikelen totaal

5

728

146

Mook (ca. 2.775 inwoners) In Mook zijn 3 winkels gevestigd in de dagelijkse sector met een totale omvang van circa 1.021 m² wvo. Het dagelijkse aanbod is volledig geconcentreerd in het centrum. Het grootste gedeelte van de omvang wordt opgevuld door een Plus van 766 m² wvo. Het dagelijks aanbod wordt aangevuld met een slijter en een drogist.

Hoofdstuk 2

13

Tabel 2.7: Aanbod dagelijkse artikelensector Mook Aantal verkooppunten

Levensmiddelen

Winkelvloeroppervlak

m² wvo per win-

(m² wvo)

kel

2

866

433

w.v. Supermarkt

1

766

766

Persoonlijke verzorging

1

155

155

Dagelijkse artikelen totaal

3

1.021

340

Milsbeek (ca. 2.775 inwoners) De dagelijkse sector in Milsbeek telt 2 winkels met een totale omvang van circa 340 m² wvo. Het dagelijkse aanbod is verspreid over de bebouwde kom. Het dagelijkse aanbod in Milsbeek bestaat uit een slagerij en een supermarkt. Het grootste gedeelte van de dagelijkse sector in Milsbeek wordt opgevuld door de Spar van 300 m² wvo. Tabel 2.8: Aanbod dagelijkse artikelensector Milsbeek Aantal verkooppunten

Levensmiddelen

Winkelvloeroppervlak

m² wvo per win-

(m² wvo)

kel

2

340

170

w.v. Supermarkt

1

300

300

Persoonlijke verzorging

0

0

0

Dagelijkse artikelen totaal

2

340

170

Conclusies en observaties De in de omgeving van Groesbeek gelegen plaatsen kennen ieder een qua omvang normaal tot zelfs uitgebreid aanbod op het gebied van dagelijkse artikelen. Alleen in Molenhoek en Milsbeek is relatief weinig aanbod aanwezig. In geen van de betreffende plaatsen is discount supermarktaanbod (Aldi, Lidl) aanwezig, en ook geen soft-discountsupermarkt (Dirk, Nettorama). Verwacht mag daarom worden dat Groesbeek vanwege de aanwezigheid van 2 discounters, momenteel al koopkracht uit de genoemde plaatsen zal trekken. Door het moderniseren van de Aldi in Groesbeek kan die koopstroom nog iets toenemen, maar daarbij zal het vooral om een ombuiging van de huidige koopkrachtafvloeiing naar andere plaatsen gaan. Het effect van de modernisering en verplaatsing van de beide supermarkten in Groesbeek op de beschreven omringende kernen zal daarom zeer beperkt zijn. Hierbij speelt mee dat het in die kernen aanwezige supermarktaanbod vaak een sterke positie heeft (enige aanwezige supermarkt).

14

Hoofdstuk 2

2.3 Draagvlak Bevolkingsomvang en –ontwikkeling De voormalige gemeente Groesbeek telde anno 2014 circa 18.977 inwoners7. Op basis van de provinciale bevolkingsprognose 2014 is te bepalen in hoeverre het toekomstig draagvlak zich ontwikkelt in het primaire verzorgingsgebied. Onderstaande tabel geeft de bevolkingsprognose van Groesbeek. Tabel 2.9 Bevolkingsprognose Groesbeek Jaar Inwonertal

2014

2015

2020

2025

2030

2035

18.977

19.186

19.064

18.746

18.505

18.368

Volgens de bevolkingsprognose voor de toenmalige gemeente Groesbeek8 zal het inwonertal van Groesbeek in 2020 toenemen tot circa 19.064 inwoners. Hierna zal vervolgens een lichte daling plaats vinden in het inwonertal. Navolgend wordt uitgegaan van de prognose voor 2025 (planhorizon), dus een hele lichte daling ten opzichte van 2014. Bestedingen Het inkomensniveau in de gemeente Groesbeek bedraagt circa € 14.900,- per hoofd van de bevolking per jaar en ligt daarmee 1,3% lager dan het landelijk gemiddelde 9. Bij een afwijking groter dan 5% is het bij distributie planologisch onderzoek gebruikelijk een correctie op het bestedingscijfer toe te passen. In dit geval is een correctie dus niet noodzakelijk en zal het landelijk gemiddelde bestedingscijfer worden gehanteerd bij het berekenen van het functioneren. In Nederland wordt in de dagelijkse artikelensector gemiddeld circa € 2.462,- per hoofd van de bevolking besteed. Effect internet De fysieke winkel blijft weliswaar veruit de populairste aankoopplaats maar verliest wel terrein ten opzichte van het internet. Levensmiddelen worden echter overwegend aangeschaft via de fysieke winkel in plaats van via het internet. De impact van internetaankopen op de winkelbestedingen in supermarkten is tot op heden lang niet zo groot als bij nietdagelijkse artikelen, maar de opkomst van afhaalpunten zou dit kunnen veranderen.

De afgelopen jaren zijn de bestedingen in de dagelijkse sector jaarlijks meestal met ca. 2% gestegen, de verwachting is dat de groei ook de komende jaren gestaag door zal zetten. BRO heeft in de berekeningen de toekomstige bestedingen in de dagelijkse sector echter gelijk gehouden aan de huidige bestedingen om de eventuele toename van de online aankopen in deze sector (met name via afhaalpunten) te verdisconteren.

7 8 9

Bevolkingsprognose gemeente Groesbeek, Provincie Gelderland databank (Statistisch zakboek) 2014 Bevolkingsprognose gemeente Groesbeek Provincie Gelderland databank (Statistisch zakboek) 2014 Bron: CBS, Regionale Inkomensverdeling, 2012.

Hoofdstuk 2

15

Conclusies en observaties Het inwonertal van Groesbeek zal op de kortere termijn min of meer stabiel blijven en op langer termijn licht gaan dalen. De winkelbestedingen aan dagelijkse artikelen zullen de komende jaren waarschijnlijk niet gaan dalen als gevolg van het toenemend belang van internetaankopen.

16

Hoofdstuk 2

3.

ONTWIKKELINGEN EN BELEID 3.1 Algemene trends en ontwikkelingen 3.1.1 Aanbod De dagelijkse artikelensector in het algemeen en de supermarktenbranche in het bijzonder is de laatste jaren sterk in beweging: de belangrijkste trends en ontwikkelingen zijn:  De trend tot schaalvergroting zet verder door. Voor een rendabel functioneren is een steeds groter verkoopvloeroppervlak nodig. Nieuwe, moderne service supermarkten hebben een omvang van circa 1.250 - 1.500 m² wvo (of meer)terwijl ook moderne discountsupermarkten al circa 1.000 - 1.300 m² wvo omvatten. In grote steden maken sommige supermarkten een schaalsprong tot grootschalige supermarkten (3.000 4.000 m² wvo) maar ook in kleinere plaatsen is duidelijk een schaalsprong zichtbaar.  Het benodigd draagvlak voor voorzieningen wordt als gevolg van de schaalvergroting steeds groter. De extra winkelmeters worden deels door een groter draagvlak terugverdiend. Aspecten als autobereikbaarheid en parkeermogelijkheden hangen samen met deze ontwikkeling en worden daarom steeds belangrijker. Om het draagvlak toch te kunnen realiseren, opteren supermarkten steeds vaker voor locaties buiten reguliere winkelgebieden (meer ruimte).  Tegelijkertijd is er een opleving van dorps-, wijk-, en stadsdeelcentra zichtbaar.

Er is in de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in het verbeteren van het verblijfsklimaat in dergelijke centra en het uitbreiden van de winkelruimte. Het aanbod concentreert zich steeds meer in de grotere winkelcentra. Vooral de supermarkten maken waar mogelijk een schaalsprong in deze sterk op boodschappen doen gerichte centra. Op wijk-, buurt- en dorpsniveau zijn supermarkten de belangrijkste publiekstrekkers.  Supermarkten hebben steeds minder ieder hun eigen afgebakende verzorgingsgebied en de grootste supermarkten hebben vaak een aanvullende functie (een soort paraplufunctie) ten opzichte van kleinere supers in de omgeving. Het gaat bij deze grootste supermarkten vaak om centrumsupermarkten, maar dit kan ook opgaan voor min of meer solitaire grootschalige supermarkten (veelal gelegen tussen grotere woongebieden).  Factoren als een ruime overzichtelijke indeling, een breed assortiment, hygiëne en behulpzaam, vriendelijk personeel spelen een belangrijke rol in de super-marktkeuze van de consument.  De marktsegmentatie bij supermarkten vervaagt; behalve in discountsupermarkten is er vrijwel overal sprake van een grote variatie in prijsstelling van de aangeboden producten. Bovendien ligt tegenwoordig het prijsniveau ook in diverse servicesupermarkten op een laag niveau door onder meer de toename van huismerken.

Binnen het discountsegment krijgt Lidl langzamerhand meer een service-karakter.

Hoofdstuk 3

17

















Branche- en sectorvervaging doen zich voor in diverse branches, waaronder de supermarktenbranche. In supermarkten wordt in toenemende mate non-food artikelen aangeboden, vaak op actiematige wijze. Vooral discountsupermarkten bieden deze nonfood artikelen aan. Maar ook het vaste non-food assortiment in grotere winkels wordt breder. In navolging van de prijzenoorlog in de supermarktbranche hebben verschillende overnames en fusies plaatsgevonden. Albert Heijn, Jumbo en Lidl zijn sterk uit de strijd gekomen, de formules Edah, Super de Boer en C1000 zijn het slachtoffer geworden. Kleinschalige supermarkten, versspeciaalzaken op minder goede locaties en winkelstrips zonder eigentijdse supermarkt hebben het moeilijker gekregen. De filialisering in de detailhandel zet gestaag voort. Er zijn verschillende nieuwe ketens die zich willen vestigen in Nederland (waarbij in het verleden het succes nogal wisselend is geweest) en daarnaast breiden gevestigde ketens het aantal filialen uit. De consument rekent deze formules tot het basisaanbod. Het aandeel filiaalbedrijven nam de afgelopen 10 jaar toe van 28% naar 35%, ten koste van het aantal zelfstandige bedrijven. Het toekomstperspectief van kleine zelfstandigen wordt bemoeilijkt door filialisering en vergrijzing van het ondernemersbestand.

De verwachting is dat het aandeel filiaalbedrijven ook in de toekomst verder gaat stijgen en dat het aandeel zelfstandige ondernemers verder gaat afnemen. Daarnaast staat de positie van de kleine zelfstandige winkelier onder druk door vergrijzing van het onder-nemersbestand. De leeftijdsopbouw van het ondernemersbestand is nog sneller aan het vergrijzen vergeleken met onze bevolking. Ruim 35% van de ondernemers is ouder dan 50 jaar. Uit eerder onderzoek van Inretail (CBW-MITEX) blijkt dat circa 30% van de MKB-leden tussen 2010 en 2015 wil stoppen. In veel gevallen is er geen opvolging, waardoor veel winkels (gedwongen) zullen sluiten. Tegenover de schaalvergroting is tegelijk een trend van schaalverkleining en (super)specialisatie waar te nemen. Er duiken winkels op met een zeer specialistisch of bijzonder assortiment. Het aantal auto’s neemt nog steeds toe. Datzelfde geldt voor het autogebruik. Het belang van een goede autobereikbaarheid en parkeergelegenheid neemt daardoor voor winkelvoorzieningen toe. ‘No parking, no business’. Trafficlocaties worden steeds belangrijker. Niet alleen op vliegvelden, maar ook op trein- en busstations is steeds meer detailhandel te vinden, zowel op het gebied van dagelijkse als niet-dagelijkse artikelen. Internet is een belangrijk communicatiemiddel voor de consument.

Voor de retailer vormt de opkomst van internetwinkelen enerzijds een bedreiging, anderzijds een kans. Steeds meer winkelketens openen een webshop. Daarnaast creëren webwinkels in toenemende mate fysieke afhaalpunten in bestaande winkelgebieden. In de toekomst functioneren fysiek winkelen en virtueel winkelen naast elkaar (cross channel).

18

Hoofdstuk 3

De fysieke winkel blijft weliswaar veruit de populairste aankoopplaats maar verliest wel terrein ten opzichte van het internet. Levensmiddelen worden echter overwegend aangeschaft via de fysieke winkel in plaats van via het internet. De impact van internetaankopen op de winkelbestedingen in supermarkten is tot op heden lang niet zo groot als bij nietdagelijkse artikelen. De komst van af-haalpunten verandert dit mogelijk. Binnen de internethandel gaan gespecialiseerde afhaalpunten een belangrijke rol spelen bij de verspreiding van de bestellingen. De verwachting voor de dagelijkse artikelensector is dat het aandeel van de internetbestedingen ondanks de komst van de afhaalpunten, tamelijk gering zal blijven, enerzijds omdat dit slechts een beperkte consumentengroep zal aanspreken, anderzijds omdat er in Nederland sprake is van een dicht netwerk aan buurt- en wijkcentra met goede, relatief goedkope supermarkten en andere aanbieders. Specifiek voor de supermarktbestedingen werd in het voorjaar van 2014 2,1% online gedaan. Een jaar eerder ging het nog om niet meer dan 0.7%. Ruim 5% van de consument heeft in onderzoek van Deloitte laten weten wel eens online boodschappen te kopen. Het gemiddelde bonbedrag daarbij is € 76,-.

3.1.2 Vraag Ontwikkelingen aan de aanbodzijde hebben invloed op het koopgedrag van de consumenten, evenzo heeft het veranderende koopgedrag gevolgen voor de aanbodstructuur. Door ervaring en de overvloed aan informatie is de hedendaagse consument kritisch. In het koopgedrag wordt, naast de prijs, rekening gehouden met factoren als tijd, inspanning, gemak en plezier. Economisch herstel We kijken terug op jaren van economische tegenspoed waarvan de gevolgen zichtbaar zijn in de samenleving. Het consumentenvertrouwen (en daarmee de koopbereidheid) is in 2013 beland op een historisch dieptepunt. Het jaar 2014 en de eerste helft van 2015 laten een herstel van de economie zien en de eerste positieve signalen over het consumentenvertrouwen en de consumentenbestedingen hebben ons inmiddels bereikt. De woningmarkt heeft zich hersteld en voorzichtig stijgt het uitgavenpatroon. Het herstel is echter broos en de vooruitzichten zijn nog wel onzeker. Veranderd consumentengedrag  Gemiddeld wordt minder tijd besteed aan winkelen en boodschappen doen, ook bij de supermarkt, wel is het bestede bedrag per bezoek toegenomen.  De consument bezoekt steeds vaker grotere winkels en winkelcentra (het gemak van ruime keuze).  Door een grotere mobiliteit is het referentiekader van consumenten in de afgelopen jaren ruimer geworden.

Aanbodkwaliteit, keuzemogelijkheid, prijsstelling en interne (winkelinrichting, uitstraling) en externe (omgevingskwaliteit) verschijningsvorm worden als gevolg hiervan belangrijker.

Hoofdstuk 3

19



De consument stelt steeds hogere eisen aan de (volledige assortimenten), maar de prijs heeft wel aan belang gewonnen. Deze prijsbewuste consument is sterk op discounters georiënteerd. We zien dit terug in het straatbeeld met formules als Action en Big Bazar.

Demografische transitie Een structurele factor in de ontwikkeling van winkelgebieden vormen de demografische transities die in verschillende delen van Nederland plaatsvinden. Het gaat met name om vergrijzing, ontgroening en de toe- en afname van huishoudens- en bewonersaantallen. Deze demografische veranderingen hebben onder meer gevolgen voor de lokale werkgelegenheid en het draagvlak voor en betaalbaarheid van maatschappelijke voorzieningen, maar ook voor de detailhandel. Ouderen besteden minder in winkels dan de andere leeftijdsgroepen, maar daar staat tegenover dat zij gewoonlijk meer dicht bij huis de inkopen doen. Met name voor de dagelijkse artikelensector heeft de ook in Groesbeek te verwachten toename van het aantal oudere inwoners daarom per saldo geen negatieve effecten. Conclusies en observaties Om aan de consumentenwensen te blijven voldoen, moeten supermarkten een goede uitstraling hebben, een ruime opzet kennen, goed bereikbaar zijn, met name per auto, en over zijn en goede parkeerfaciliteiten beschikken. Voldoen supermarkten hier niet aan, dan zoekt de consument elders z’n heil en dan kunnen supermarkten ook hun trekkersfunctie voor een winkelgebied verliezen. Dat is nadelig voor het functioneren en het toekomstperspectief van dat winkelgebied, en uiteindelijk ook voor de consumentenverzorging.

3.2 Beleidskaders 3.2.3 Provinciaal Omgevingsvisie provincie Gelderland De provincie Gelderland heeft recent haar beleid neergelegd in een nieuwe Omgevingsvisie. Hierin wordt aangegeven dat de provincie streeft naar het stimuleren van economische ontwikkelingen en dynamiek. Om zorg te dragen voor een duurzame stedelijke ontwikkeling, worden in de Omgevingsvisie verschillende handvatten geboden. Er wordt ingezet op versterking van de stedelijke netwerken, gecombineerd met een impuls voor de vitaliteit van kleine kernen en dorpen. De Omgevingsvisie biedt daarnaast een basis voor het terugdringen van leegstand en overcapaciteit in plannen en zorgvuldige locatieafwegingen. Deze bouwen voort op de kwaliteit en de kracht van het bestaande, zonder het uitgaan van het bestaande tot dogma te verheffen. De rol van de provincie is onder andere het concentreren van stedelijke functies met een boven regionale functie op goed bereikbare locaties en multimodale knooppunten. Om de vitaliteit van de kleinere kernen en dorpen te behouden en versterken, is de ambitie om te

20

Hoofdstuk 3

zorgen voor een optimale kwaliteit en bereikbaarheid van de voorzieningen. Behoud van alle voorzieningen is geen doel op zich. Daartoe is de rol van de provincie het onder meer het ondersteunen van de transformatie van winkelgebieden in dorpen en kernen en het ondersteunen bij de aanpak van leegstand. Specifiek voor de detailhandel wordt aangegeven dat de provincie streeft naar een evenwichtige en toekomstbestendige detailhandel die bijdraagt aan vitale, aantrekkelijke steden en dorpen. De bestaande detailhandelsstructuur staat centraal. De provincie zet daarbij in op transformatie en vernieuwing van bestaande winkelgebieden. Expliciet wordt aangegeven dat veel winkelcentra in dorpen en steden moeten worden vernieuwd en worden verkleind tot compacte winkelgebieden. Dit is precies wat met het Masterplan Centrum Groesbeek en het daarin passende plan Spoorlaan wordt beoogd. Omgevingsverordening Provincie Gelderland In de Omgevingsverordening van de provincie Gelderland is het volgende opgenomen onder artikel 2.3.3.1 detailhandel: 1. In een bestemmingsplan worden geen nieuwe locaties voor detailhandel mogelijk gemaakt die leiden tot een duurzame ontwrichting van de bestaande detailhandelsstructuur. 2.

Voor zover er voor het betreffende gebied een regionale afspraak is gemaakt over de programmering van detailhandel, is de bestemming detailhandel in een bestemmingsplan alleen mogelijk als deze ontwikkeling niet in strijd is met de door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale afspraak. 3. In de toelichting bij het bestemmingsplan wordt aangegeven hoe een nieuwe detailhandelsontwikkeling zich verhoudt tot het bepaalde in het eerste lid en een eventuele intergemeentelijke samenwerking op het gebied van detailhandel. Voor nieuwe detailhandelsontwikkelingen geldt de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik waarbij inzicht moet worden gegeven in de regionale behoefte zowel kwantitatief als kwalitatief (zie bijlage 3). Ook dient in het bestemmingsplan de omvang, fasering van de ontwikkeling en branchering concreet aangegeven te worden. 3.2.4 Regionaal beleid Regionaal Programma Detailhandel 2013 Het samenwerkingsverband Stadsregio Arnhem Nijmegen, waar de gemeente Groesbeek onderdeel van is, heeft per oktober 2013 de regionale kaders omtrent detailhandel vastgelegd in het Regionaal Programma Detailhandel 2013. Het regionaal beleid zet in op de bestaande winkelgebieden die zijn benoemd in de hoofdstructuur.

Het beleid van de Stadsregio is er op gericht de voorzieningenstructuur en het winkelaanbod zo in te richten dat het zo optimaal mogelijk voldoet aan de consumentenvraag in het verzorgingsgebied. Daar komt bij dat er gestreefd wordt naar een evenwichtige voorzieningenstructuur met een hoge mate van complementariteit tussen winkelgebieden. Voor perifere detailhandel geldt

Hoofdstuk 3

21

dat deze vooral gericht is op doelgerichte en laagfrequente aankopen, voor kleinere hoofdwinkelcentra ligt de nadruk op boodschappen doen en ‘efficiënt’ recreatief winkelen. De verplaatsing/uitbreiding van de supermarkten in het kernwinkelgebied van Groesbeek past binnen het regionale detailhandelsbeleid en hoeft formeel niet aan het intraregionale overleg detailhandel (I.O.D.) voorgelegd te worden voor regionale toetsing. Dit geldt namelijk alleen voor initiatieven van verkoop van dagelijkse goederen buiten de stads-, dorps-, wijk-, en buurtcentra, groter dan 1.500 m² bvo. 3.2.5 Lokaal Structuurvisie Groesbeek 2025 De structuurvisie van Groesbeek 2025 geeft de door de gemeente ingezette koers aan. Die koers die gericht is op uitstekend wonen, werken en recreëren. Groesbeek wil zich onderscheiden op 3 ontwikkelingsgebieden, te weten samen werken aan zorg, spannend landschap en jong, gezond en actief. De drie ontwikkelingslijnen steunen op vijf pijlers:  leefomgeving;  bereikbaarheid;  woonkwaliteit;  werkklimaat;  voorzieningenaanbod. Met het oog op het planinitiatief van het onderzoek wordt ingezoomd op de pijlers werkklimaat en voorzieningenaanbod. In de structuurvisie worden verschillende ambities met betrekking tot het werkklimaat aangegeven.

Ten behoeve van de verplaatsing van de in de kern Groesbeek gevestigde supermarkten Jan Linders en Aldi naar de nieuwe locatie Spoorlaan, is het voor de nadere onderbouwing relevant om in te zoomen op de ambitie van een aantrekkelijk centrum van Groesbeek. Sinds 2011 werkt de gemeente Groesbeek aan een herindeling van het centrum met als doel meer samenhang en kwaliteit in het centrum te brengen. Daarnaast werkt de gemeente Groesbeek aan een betere integratie van woon- en winkelvoorzieningen met als doel het creëren van een echt dorpshart waar wonen en winkelen hoog in het vaandel staan. Het opheffen van de noord-zuidscheiding vanwege de voormalige spoorlijn en het concentreren van de winkels is hiervan een belangrijk onderdeel. Om een sterk functionerend dorpshart te creëren, is uitbreiding van detailhandel buiten het kerngebied niet mogelijk.

Een ambitie van de gemeente Groesbeek, die behoort bij de pijler voorzieningenaanbod, is het creëren van een bruisend centrum in Groesbeek. Het centrum van Groesbeek vervult namelijk een belangrijke rol voor de gemeente. Hierbij is het realiseren van een bruisend centrum met detailhandel en horecagelegenheden van belang voor een echt dorpshart. Er is de voorkeur aan gegeven om nieuwe voorzieningen in het kernwinkelgebied te realiseren

22

Hoofdstuk 3

en zo het bestaande centrum te versterken. Op deze manier wordt het winkelgebied van Groesbeek compacter, waardoor het verblijfsklimaat wordt verbeterd en de aantrekkelijkheid toe neemt. Om een geconcentreerd voorzieningenaanbod in het centrum van Groesbeek te ontwikkelen, zullen uitbreidingen van winkelvoorzieningen plaats moeten vinden in het kernwinkelgebied. Daarnaast is een streven van de gemeente Groesbeek om het aanbod in detailhandel te behouden en uit te breiden waar mogelijk is. Om te voorkomen dat het winkelbestand in Groesbeek onder druk komt te staan, kiest de gemeente Groesbeek er voor om zich te focussen op de kern Groesbeek. Een belangrijk besluit hierbij is dat zij niet actief inzet op nieuwe locaties van winkels in de kernen buiten de kern Groesbeek. In de figuur op de volgende pagina is het kernwinkelgebied van Groesbeek weergegeven. Figuur 3.1 Kernwinkelgebied Groesbeek

(Bron: Structuurvisie Groesbeek 2025, 27 juni 2013)

Hoofdstuk 3

23

De locaties van de supermarkten Jan Linders en Aldi vallen buiten het kernwinkelgebied van Groesbeek. Het gebied waar momenteel de Jan Linders gelegen is, is aangemerkt als te (her)ontwikkelen, evenals het planinitiatiefgebied Spoorlaan. Het initiatief voor het verplaatsen van de supermarkten Jan Linders en Aldi naar de nieuwe locatie Spoorlaan, past daarmee binnen de ambities uit de structuurvisie (en eerdere beleidsuitgangspunten).

3.3 Plannen en initiatieven Los van het in de inleiding van dit rapport beschreven planinitiatief voor de verplaatsing van de Jan Linders en de Aldi naar de Spoorlaan, spelen er de volgende relevante andere planinitiatieven in Groesbeek en omgeving.  Het centrum van Groesbeek ondergaat door het centrumplan een metamorfose. Hierbij wordt in het nieuwe woon-winkelproject Mariëndaal aan de Dorpsstraat zo’n 4.000 m² bvo extra commerciële ruimte gebouwd met ca. 200 ondergrondse parkeerplaatsen en woningen op verdieping. Een Het plan omvat drie ruimtelijk gescheiden en door passages verbonden clusters van commerciële units (Beekzicht, Markzicht en Dorpszicht). De beide laatstgenoemde clusters omvatten meerdere kleinere units, de eerste twee grotere waaronder een supermarktpand van 1.500 m² wvo die via tapis roulant verbonden is met de parkeerkelder. De winkelunits zijn momenteel vrijwel allemaal verhuurd, deels aan verplaatsers vanuit Groesbeek, deels aan nieuwvestigers. Een van de verplaatsers is Albert Heijn. Met de verplaatsing is de supermarkt ten opzichte van de huidige winkel ca. 950 m² wvo groter geworden. Op basis van de beschikbare informatie schatte BRO in dat de dagelijkse artikelensector in Groesbeek door het winkelproject Mariëndaal in totaal met ca. 800-1.000 m² wvo zou toenemen, en inmiddels is duidelijk geworden dat het om 900 m² wvo gaat.

De beschikbare commerciële ruimte is/wordt alleen in gebruik genomen door dagelijkse artikelenwinkels, maar ook door niet-dagelijkse artikelenwinkels (o.a. Zeeman, opticien), horeca of dienstverlening (bijvoorbeeld een kapper).  Buiten Kranenburg (D) is ‘Die Frische Arena’ gelegen, een winkelcluster dat steeds meer Nederlandse klanten trekt. Er zijn plannen om hier meer winkels toe te voegen. Voor het eerstgenoemde plan geldt dat de meeste units al verhuurd zijn en dat de overgebleven units te klein zijn om een supermarkt in te vestigen (90 tot 300 m² bvo). Door de spreiding van de resterende niet-verhuurde units en de vormgeving van de betreffende units is ook door de koppeling van units geen geschikt supermarktpand te creëren. Bovendien is de parkeercapaciteit niet berekend op de toevoeging van (een) extra supermarkt(en). Eerder is al aangegeven dat geen van de lege winkelpanden elders in het dorp qua omvang en/of locatie geschikt zijn voor de vestiging van een moderne supermarkt. Er is in Groesbeek dus wel sprake van enige onbenutte plancapaciteit, maar die capaciteit is niet geschikt voor de modernisering van het supermarktaanbod, zoals beoogd wordt met het plan Spoorlaan.

24

Hoofdstuk 3

3.4 Conclusies en observaties De met het plan Spoorlaan beoogde modernisering van het supermarktaanbod speelt in op de algemene trends en ontwikkelingen met betrekking tot supermarkten, zoals de trend naar schaalvergroting en de wens van de consument om comfortabel en efficiënt boodschappen te kunnen doen. Daarnaast past het plan naadloos in het provinciale, regionale en lokale beleid, waarin onder meer het streven naar concentratie in compactere hoofdwinkelcentra is opgenomen, mede om de verzorgingsfunctie en vitaliteit van de dorpscentra te waarborgen. Aan dit streven is in Groesbeek al gestalte gegeven door de realisatie van een nieuw woon-winkelproject aan de Dorpsstraat (Mariëndaal). Dit project voorziet in een uitbreiding van de dagelijkse artikelensector en, vooral indirect, ook in een toename van de onbenutte plancapaciteit (lege winkelruimte). Die ruimte kan echter niet voorzien in de modernisering en concentratie van het supermarktaanbod in het kernwinkelgebied (o.a. te kleine units). De kans op een invulling van de aanwezige lege winkelpanden in centraal Groesbeek met dagelijkse artikelenwinkels is door de realisatie van Mariëndaal ook klein geworden.

Hoofdstuk 3

25

4.

ECONOMISCHE FUNCTIONEREN 4.1 Huidig functioneren Door confrontatie van gegevens uit de aanbod- en vraaganalyse is, voor de bestaande situatie van het aanbod in de dagelijkse artikelensector in de gemeente Groesbeek, de totale gerealiseerde omzet van de sector benadert. Het economisch functioneren wordt uitgedrukt in gemiddelde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit). 4.1.1 De koopstromen Geconstateerd is dat Groesbeek een relatief ruim en gevarieerd supermarktaanbod heeft. Alternatieve aankoopplaatsen voor de inwoners van de voormalige gemeente bovendien op grotere afstand. In dergelijke omstandigheden worden voor de dagelijkse artikelensector relatief hoge gewoonlijk koopkrachtbindingscijfers gehaald (meestal 85 a 95%): er vloeit weinig koopkracht af omdat men vrijwel alle dagelijkse boodschappen in de eigen gemeente kan doen. Uit het Euregionaal koopstromenonderzoek Stadsregio Arnhem Nijmegen 2009 blijkt bijvoorbeeld dat in gemeenten met een veel beperkter aanbod dan in Groesbeek dergelijke, normale bindingen gehaald worden: in Duiven 91%, in Beuningen 89%, in Renkum 87%, in Westervoort 87% en in Doesburg zelfs 98%. Uit dit onderzoek komt voor de gemeente Groesbeek echter een koopkrachtbinding van 74% naar voren.

Dit percentage is onrealistisch laag gezien de aanwezigheid van zes supermarkten en diverse speciaalzaken, de afstand tot alternatieve (grotere) aankoopplaatsen en het eigen karakter van Groesbeek. Een koopkrachtbinding van 90% is naar de mening BRO veel waarschijnlijker en dat wordt hier ook gehanteerd. Wel wordt de aangegeven koopkrachttoevloeiing van 20% aangehouden, met name omdat er in de omringende plaatsen geen discountsupermarktaanbod aanwezig is. Daarnaast zijn er de toeristisch-recreatieve bestedingen (zie bijlage 4) In navolgende tabel is op basis van de hiervoor aangegeven gegevens een berekening gemaakt van het economisch functioneren van het dagelijks artikelenaanbod in de gemeente Groesbeek. Hiervoor wordt de omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) als indicator gebruikt.

Hoofdstuk 4

27

Tabel 4.1 Benadering functioneren dagelijkse artikelensector Groesbeek 2014 Aantal inwoners

18.977

Bestedingen per hoofd (€)

2.462

Totale bestedingspotentieel (€ mln.)

46,7

Koopkrachtbinding

90%

Gebonden bestedingen (€ mln.)

42,0

Koopkrachttoevloeiing als aandeel van de omzet

20%

Koopkrachttoevloeiing absoluut (€ mln.)

10,5

Subtotale besteding (€ mln.)

52,5

Toeristisch-recreatieve bestedingen absoluut (€ mln.)

1,0

Totale besteding (€ mln.)

53,5

Huidig wvo (m²)

6.681

Omzet per m² wvo (€)

8.010

Vergelijkbaar gemiddelde (€ per m² wvo)

7.467

Uitbreidingsruimte (m² wvo afgerond)

Ca. 500

Bovenstaande cijfers geven aan dat de detailhandel op het gebied van dagelijkse artikelen in Groesbeek iets boven gemiddeld functioneert. Groesbeek realiseert een omzet per m² wvo van ruim € 8.000,- terwijl het landelijk gemiddelde op € 7.467,- ligt. Bovenstaande cijfers laten tevens zien dat er een theoretische uitbreidingsruimte is van circa 500 m² wvo.

4.2 Toekomstige uitbreidingsruimte De verplaatsing van de supermarkten Jan Linders en Aldi en de recente verplaatsing van Albert Heijn en andere dagelijkse artikelenwinkels naar het centrum betekenen een aanzienlijke versterking van het winkelaanbod. Dat heeft effecten op de koopstromen en de theoretische distributieve ruimte. Voor de berekening hanteren we de volgende uitgangspunten:  Een lichte daling van het inwonertal tot 18.746 in 2025.  Een grotere oriëntatie op het eigen winkelaanbod. Er wordt uitgegaan van een bindingspercentage van 95%.  Een koopkrachttoevloeiing van 22% (de koopkrachttoevloeiing neemt dan in absolute zin toe) en een lichte toename van de toeristisch-recreatieve bestedingen.  De landelijk gemiddelde omzet per m² wvo. In navolgende tabel is een benadering gemaakt voor het toekomst functioneren van de dagelijkse artikelen sector in de gemeente Groesbeek.

28

Hoofdstuk 4

Tabel 4.2 Benadering toekomstig functioneren dagelijkse artikelensector Groesbeek 2025 Aantal inwoners

18.746

Bestedingen per hoofd (€)

2.462

Totale bestedingspotentieel (€ mln.)

46,2

Koopkrachtbinding

95%

Gebonden bestedingen (€ mln.)

43,9

Koopkrachttoevloeiing als aandeel van de omzet

22%

Koopkrachttoevloeiing absoluut (€ mln.)

12,4

Subtotale besteding (€ mln.)

56,3

Toeristisch-recreatieve bestedingen absoluut (€ mln.)

1,1

Totale besteding (€ mln.)

57,4

Vergelijkbaar gemiddelde (€ per m² wvo)

7.467

Haalbaar wvo (m²)

7.690

Huidig wvo (m²)

6.681

Uitbreidingsruimte (m² wvo, afgerond)

Ca. 1.000

Bij versterking van het aanbod door realisatie van het centrumplan ontstaat tot 2025 een uitbreidingsruimte van circa 1.000 m² wvo voor de dagelijkse artikelensector in de gemeente Groesbeek. Kwaliteit boven kwantiteit De hiervoor aangegeven distributieve ruimte is het resultaat van berekeningen die gebaseerd zijn op meerdere aannames. Het gaat immers om toekomstige ontwikkelingen en op voorhand kunnen die nooit exact voorspeld worden. De woningbouw kan bijvoorbeeld vertraging oplopen, de gemiddelde woningbezetting kan hoger of lager uitvallen, de bestedingen kunnen sterk gaan stijgen of juist gaan dalen en koopstromen kunnen toch iets anders lopen dan verwacht. De uitkomsten van de berekeningen mogen daarom nooit als normatief gezien worden, maar als indicatief. In dit verband is het van belang aan te geven dat aan de kwalitatieve aspecten bij winkelontwikkelingen meer waarde gehecht dient te worden dan aan de kwantitatieve distributieve mogelijkheden. In de ruimtelijke ordening dient op basis van ruimtelijk relevante argumenten beoordeeld te worden of het consumentenbelang op langere termijn wordt gediend (geen duurzame ontwrichting); het gaat niet om een verslechterde concurrentiepositie voor individuele bedrijven.

Als bijvoorbeeld nieuwe winkelontwikkelingen, op een vanuit de structuur bezien goede plek, als resultaat hebben dat verouderd aanbod op een slechte plek verdwijnt, dan is de detailhandelsstructuur er per saldo op vooruitgegaan. Er is immers modern aanbod en/of een aantrekkelijk verblijfsklimaat bij gekomen en daar heeft de consument uiteindelijk de

Hoofdstuk 4

29

meeste baat bij. Het, in het kader van structuurverbeteringen, meer realiseren dan de berekende distributieve uitbreidingsruimte hoeft dus helemaal niet erg te zijn, vooropgesteld dat de effecten per saldo positief zijn.

4.3 Effecten Consumentenverzorging De verplaatsing van de beide supermarkten gaat gepaard met een modernisering en een opschaling naar een moderne maatvoering, De consument krijgt de beschikking over modernere winkels met betere parkeervoorzieningen. De consumentenverzorging is dus met het initiatief gediend. Effect op het functioneren van de dagelijkse artikelensector Met de realisatie van de centrumplanprojecten Mariëndaal en Spoorlaan zal de omvang van het dagelijkse artikelenaanbod in Groesbeek met ca. 1.600 tot 1.800 m² wvo toenemen10. Daarmee wordt de berekende distributieve ruimte van ca. 1.000 m² wvo overschreden. Het gevolg is dat de gemiddeld behaalde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) daalt naar ca. € 6.770,- a € 6.930,-. Dat is ca. 7 tot 9% onder het landelijke gemiddelde. Maar in kleinere kernen ligt de vloerproductiviteit over het algemeen lager dan in grotere steden. Omdat de drie te verplaatsen supermarkten ieder aanzienlijk groter worden dan op de huidige locatie, is het bovendien te verwachten dat specifiek hun vloerproductiviteit in de nieuwe situatie lager zal uitvallen dan in de huidige situatie. Er wordt immers bijvoorbeeld door bredere gangpaden meer comfort aan de klant geboden. Desalniettemin is het niet uit te sluiten dat er effecten zijn op het overige aanbod.

Met de versterking van het supermarktaanbod neemt namelijk ook de concurrentiekracht van het centrum aanzienlijk toe en gezien de distributieve uitbreidingsruimte ruimte die aanwezig is, is het te verwachten dat de ontwikkelingen in het centrum van invloed zullen zijn op het functioneren van de overige drie supermarkten. Naar verwachting zullen met name de service-supermarkten Coop en de Jumbo negatieve omzeteffecten kunnen ondervinden. Of zij daardoor in hun bestaan bedreigd worden, is op voorhand moeilijk te zeggen. Maar mocht onverhoopt een van deze beide supermarkten verdwijnen, dan resteert er wel extra marktruimte voor de overige aanbieders. Omdat de Jumbo en de Coop op korte afstand van elkaar en van het kernwinkelgebied gelegen zijn, zijn de effecten voor de consumentenverzorging en de detailhandelsstructuur niet van onaanvaardbare aard: de consument in Groesbeek blijft op korte afstand de beschikking houden over modern supermarktaanbod.

Het gaat hierbij om de toevoeging van ca. 800 m² wvo in het plan Spoorlaan en ca. 800 a 1.000 m² wvo in het project Mariëndaal.

30

Hoofdstuk 4

Gezien de omvang en aard van het supermarktaanbod in Groesbeek en de relatief beperkte omvang van het marktgebied, acht BRO het verder onwaarschijnlijk dat de achterblijvende panden van Jan Linders en Aldi opnieuw door een supermarkt ingevuld worden. Omdat het verder in meer of mindere mate om solitair gelegen panden gaat, heeft de leegstand ook geen effect op de detailhandelsstructuur. Effect op overige speciaalzaken Omdat er behalve de Aldi en Jan Linders ook recent een Albert Heijn van een moderne omvang in het kernwinkelgebied bij komt, neemt de aantrekkingskracht van het centrum aanzienlijk toe. Daar zullen ook de andere hier aanwezige winkels van kunnen profiteren, met name de levensmiddelenspeciaalzaken, zoals navolgende tekstblok aangeeft. De rol van supermarkten in boodschappencentra Binnen de in eerste instantie op boodschappen doen gerichte kernverzorgende centra nemen de supermarkten een centrale rol in. Supermarkten zijn door hun omvang en breedte van het assortiment veruit de belangrijkste publiekstrekkers voor deze winkelcentra. Een doorsnee-supermarkt van 1.000 à 1.200 m² wvo trekt ca. 10.000 bezoekers per week. De andere dagelijkse artikelenwinkels, maar zeker ook de andere aanwezige winkels en voorzieningen, profiteren van de trekkracht van de supermarkten omdat de consument het bezoek aan een supermarkt vaak combineert met het bezoek aan ander aanbod.

Recent onderzoek geeft aan dat in wijkwinkelcentra ca. 70% van de bezoekers in eerste instantie voor supermarktbezoek komt en hiervan combineert bijna de helft (45%) het bezoek ook met andere winkels11. Een ander onderzoek12 komt tot de conclusie dat in dorps- en wijkcentra het combinatiebezoek tussen supermarkten en dagelijkse speciaalzaken op een zeer hoog niveau ligt. Hierbij wordt het combinatiebezoek positief beïnvloed als de supermarkt zeer dicht bij de andere winkels is gelegen. Uit dit onderzoek onder 4.750 bezoekers van supermarkten in 30 centra komt het volgende verder naar voren: 

Gemiddeld loopt 65% van de supermarktklanten één of meer andere winkels binnen tijdens hetzelfde bezoek aan het winkelgebied.



In centra waar de supermarkt een directe ruimtelijke relatie heeft met het overige winkelaanbod (op zeer korte afstand, tot 50 meter en entree in het zicht) ligt het combinatiebezoek door supermarktklanten (73%) beduidend hoger dan in centra waar de supermarkt op afstand en/of buiten het zicht ligt (49%).



Gemiddeld ligt het combinatiebezoek door klanten van servicesupermarkten (75%) beduidend hoger dan bij klanten van discountsupermarkten (40%).



De omvang van de supermarkt heeft geen invloed op het aandeel (%) supermarktklanten dat één of meer andere winkels binnen loopt tijdens hetzelfde bezoek.

De onderzoekers komen tot de slotconclusie dat supermarkten een zeer belangrijke bijdrage leveren aan het voortbestaan van een gevarieerd aanbod dagelijkse speciaalzaken in dorps- en wijkcentra. 11 12

Strabo 2010: De veranderende rol van de supermarkt in winkelcentra DTnP 2010: Onderzoek naar combinatiebezoek tussen supermarkt en speciaalzaak

Hoofdstuk 4

31

Door de versterking van het supermarktaanbod in het kernwinkelgebied, wordt de basis gelegd voor een compacter en meer aantrekkelijk dorpscentrum in Groesbeek met een gevarieerd aanbod aan winkels en andere publieksgerichte voorzieningen. Daardoor zal voorkomen worden dat er geleidelijk aan meer koopkracht afvloeit naar alternatieve aankoopplaatsen, zoals Kranenburg, Nijmegen of Malden. Waarschijnlijk vloeit er zelfs iets meer koopkracht uit omringende plaatsen naar Groesbeek, maar het effect daarvan op die plaatsen zal heel beperkt zijn. De supermarkten in de omringende gemeenten beschikken over het algemeen over een helder ‘eigen’ marktgebied (de eigen kern) en het is niet te verwachten dat de modernisatie van het supermarktaanbod in Groesbeek hier merkbare negatieve effecten heeft. Er zal vooral sprake zijn van een bescheiden ombuiging richting Groesbeek van de koopkrachtafvloeiing die nu al naar plaatsen als Nijmegen, Gennep en Kranenburg gaat. Voor de supermarkten in de kleinste omringende kernen geldt dat zij nu al vaak vooral op de ‘vergeten boodschappen’ gericht zijn en bestaan onder de paraplu van het aanbod in grotere kernen als Groesbeek, Malden of Gennep.