B23 Toelichting Bestemmingsplan Kalorama locatie Nieuwe Holleweg

Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ Vastgesteld Toelichting

Planstatus: vastgesteld Datum: 1 april 2021 IMRO code: NL.IMRO.1945.BPKALORAMA-VSG1

Buro Stedenbouw bv Kerkplein 5 8121 BM Olst T 0570 563083 www.burostedenbouw.nl

TOELICHTING

Inhoudsopgave 1 Inleiding ............................................................................................................................ 7 1.1 Aanleiding en doel ......................................................................................................................... 7 1.2 Ligging, beschrijving en begrenzing plangebied .......................................................................... 7 1.3 Geldend bestemmingsplan ........................................................................................................... 8 1.4 Opzet van de toelichting................................................................................................................ 9

2 Beschrijving van de huidige situatie ............................................................................. 10 2.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 10 2.2 Historische ontwikkeling .............................................................................................................. 10 2.3 Stedenbouwkundige structuur .................................................................................................... 10 2.4 Omliggende bebouwing .............................................................................................................. 11

3 Planbeschrijving............................................................................................................. 12 3.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 12 3.2 Ontwikkelingen ............................................................................................................................ 12 3.3 Bouwplan ..................................................................................................................................... 14 3.4 Strijdigheid geldend bestemmingsplan ...................................................................................... 17

4 Relevant ruimtelijk beleid .............................................................................................. 19 4.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 19 4.2 Europees beleid .......................................................................................................................... 19 4.3 Rijksbeleid ................................................................................................................................... 20 4.4 Provinciaal beleid ........................................................................................................................ 22 4.5 Gemeentelijk beleid ..................................................................................................................... 23 4.6 Conclusie relevant ruimtelijk beleid ............................................................................................. 26

5 Milieu- en omgevingsaspecten ..................................................................................... 27 5.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 27 5.2 Bodem en asbest ........................................................................................................................ 27 5.3 Verkeer en parkeren .................................................................................................................... 28 5.4 Bedrijven en milieuzonering ........................................................................................................ 32 5.5 Geluid .......................................................................................................................................... 33 5.6 Luchtkwaliteit ............................................................................................................................... 35 5.7 Watertoets ................................................................................................................................... 36 5.8 Flora en fauna ..............................................................................................................................

39 5.9 Archeologie en cultuurhistorie .................................................................................................... 43 5.10 Natuur en landschap ................................................................................................................. 46 5.11 Externe veiligheid ...................................................................................................................... 50 5.12 Niet-Gesprongen Explosieven ................................................................................................... 51 5.13 Milieueffectrapportage ............................................................................................................... 54 5.14 Conclusie milieu- en omgevingsaspecten ................................................................................ 55

6 Toelichting op de regels ................................................................................................ 56 6.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 56 6.2 Opzet regels ................................................................................................................................ 56 6.3 Nadere toelichting op de regels .................................................................................................. 57

7 Uitvoerbaarheid .............................................................................................................. 59 7.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 59 7.2 Financiële haalbaarheid .............................................................................................................. 59 7.3 Kostenverhaal .............................................................................................................................. 59

8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ................................................................................ 60 8.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 60 8.2 Vooroverleg ................................................................................................................................. 60 8.3 Zienswijzenprocedure ................................................................................................................. 61 1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

5

Bijlagen

Bijlage 1: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 2: Parkeernotitie Bijlage 3: Onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 4: Onderzoek industrielawaai Bijlage 5: Onderzoek geluid ten gevolge van installaties fase 0 Bijlage 6: Memo geluidbelasting ten gevolge van installaties fase 0 t/m 3 Bijlage 7: Actualisatie quickscan flora en fauna Bijlage 8: Onderzoek alpenwatersalamander en vleermuizen Bijlage 9: Vleermuizenonderzoek Bijlage 10: Projectplan ontheffingsaanvraag Wnb Bijlage 11: Notitie aanvulling ontheffingsaanvraag Wnb Bijlage 12: Definitief besluit ontheffing Wnb Bijlage 13: AERIUS-berekening Bijlage 14: Archeologisch bureauonderzoek Bijlage 15: Archeologisch proefsleuvenonderzoek fase 0 Bijlage 16: Advies cultuurhistorie en landschap Bijlage 17: Verplaatsingsplan toegangspoort Bijlage 18: Advies Gelders Genootschap toegangspoort Bijlage 19: Compensatieplan GNN Bijlage 20: Beplantingsplan GNN Bijlage 21: Explosieven onderzoek Bijlage 22: Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling incl. bijlagen Bijlage 23: m.e.r.-beoordelingsbesluit (DUMMY BESTAND) Bijlage 24: Overlegreactie Provincie Gelderland Bijlage 25: Overlegreactie Waterschap Rivierenland Bijlage 26: Zienswijzennota

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

6

1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel Kalorama (initiatiefnemer) is een zelfstandige zorgorganisatie in de regio Nijmegen. De organisatie biedt zorg en dienstverlening aan mensen met doofblindheid, mensen die revalideren, mensen met beademing dan wel comazorg en mensen met een psychogeriatrische en somatische zorgvraag. Daarnaast levert Kalorama high care hospicezorg. Deze specifieke doelgroepen vragen om veel maatwerk. Kalorama beheert vijf zorginstellingen waaronder de locatie ‘Kalorama’ aan de Nieuwe Holleweg 12 te Beek. Deze locatie beschikt over accommodaties voor verschillende woongroepen waar 24 uur per dag en zeven dagen per week woonzorg op en rondom het terrein wordt geboden. In elke woongroep krijgt iedere bewoner de zorg die is afgestemd op zijn of haar zorgvraag welke bestaat uit een combinatie van gehandicaptenzorg, specifiek gericht op doofblinden, en complexe en algemene ouderenzorg. De huidige gebouwen van de locatie aan de Nieuwe Holleweg 12 zijn verouderd en voldoen bouwen woon technisch niet meer aan de huidige vraag vanuit de zorg. Hiertoe is Kalorama voornemens om gefaseerd vervangende nieuwbouw te realiseren. Fase 0 van deze totale herontwikkeling betreft de realisatie van vervangende nieuwbouw voor het Centrum voor Doofblinden en de herinrichting van de bijbehorende infrastructuur en buitenruimte.

Het Centrum voor Doofblinden richt zich op mensen van 18 jaar en ouder met doofblindheid: een dubbele beperking in horen en zien. Om deze fase mogelijk te maken, is op basis van een omgevingsvergunning (buitenplanse afwijking conform artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 2 Wabo) afgeweken van het vigerende bestemmingsplan. De omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen voor fase 0 is op 1 maart 2019 aan Kalorama verstrekt en de nieuwbouw is reeds gestart. Fase 1 t/m 3 betreft vervangende nieuwbouw voor met name dementerende ouderen (PsychoGeriatrie) en ouderen met lichamelijke problematiek (Somatiek). Hierbij wordt ook de bijbehorende infrastructuur en buitenruimte heringericht. De voorgenomen herontwikkeling is op enkele onderdelen in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, dient het geldende bestemmingsplan ter hoogte van het plangebied te worden herzien. Het besluitgebied van de verleende omgevingsvergunning voor fase 0 wordt binnen de plangrenzen van onderhavig bestemmingsplan opgenomen.

1.2 Ligging, beschrijving en begrenzing plangebied Het plangebied betreft de locatie van Kalorama aan de Nieuwe Holleweg 12 te Beek, gemeente Berg en Dal en heeft een totale oppervlakte van 39.623 m². De locatie Kalorama ligt op de stuwwal aan de rand van de bebouwde kom aan de westzijde van de kern Beek. Aan de oostzijde wordt de locatie van Kalorama begrensd door de Nieuwe Holleweg. De zuidgrens van Kalorama wordt bepaald door de Oude Holleweg en de bossen van natuurgebied ‘Heerlijkheid Beek’ vormen de westelijke begrenzing. Woonwijk ‘De Geest’ begrensd de noordzijde van het Kalorama terrein. De Nieuwe Holleweg en Oude Holleweg zijn de verbindingswegen tussen het centrum van Beek en de Oude Kleefsebaan in Berg en Dal.

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

7

Globale ligging locatie Kalorama. Locatie Kalorama rood omlijnd.

Gedetailleerde ligging locatie Kalorama. Locatie Kalorama rood omlijnd.

1.3 Geldend bestemmingsplan Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Stuwwal en beschermd dorpsgezicht Ubbergen’, zoals vastgesteld op 27 juni 2013. Voor het overgrote deel van het plangebied (33.364 m²) geldt de bestemming ‘Maatschappelijk’ met functieaanduiding ‘zorginstelling’. Binnen deze aanduiding is uitsluitend een zorginstelling toegestaan. Bebouwing is slechts toegestaan binnen de aangegeven bouwvlakken. Voor de bouwvlakken gelden maximum bouwhoogten variërend van 7 tot 1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

8

22 meter boven peil. Binnen het overige deel van het plangebied (6.259 m²) geldt de bestemming ‘Natuur’ met functieaanduiding ‘Bos’. Binnen deze bestemming zijn alleen bestaande gebouwen toegestaan.

Uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan ‘Stuwwal en beschermd dorpsgezicht Ubbergen’. Plangebied rood omlijnd. (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Opzet van de toelichting Het tweede en derde hoofdstuk van deze toelichting geven achtereenvolgens een beschrijving van de bestaande- en beoogde situatie. In het vierde en vijfde hoofdstuk wordt het bestemmingsplan getoetst aan respectievelijk het relevante ruimtelijke beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk zes bevat een toelichting op de regels. In hoofdstuk zeven en acht komen de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

9

2 Beschrijving van de huidige situatie 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt aan de hand van de historische ontwikkeling, de stedenbouwkundige structuur en de omliggende bebouwing in de huidige situatie beschreven.

2.2 Historische ontwikkeling Het dorp Beek is ontstaan omstreeks het jaar 1000 aan de, in de middeleeuwen belangrijke en altijd droge, landweg van Nijmegen naar Kleef: ‘de Rijksstraatweg’. Beek dankt haar naam aan de talrijke bronnen en beken, die op de stuwwal ontsprongen. Het water stroomde in beken langs de hellingen naar beneden. Door de aanwezigheid van deze beken ontstond er in het verleden een wasindustrie in het dorp. Rond 1900 telde het dorp meer dan 80 wasserijen. Voor 1820 was de bebouwing in het gebied beperkt tot verspreide agrarische bebouwing langs de weg die aan de voet van de stuwwal liep. Langs een aantal landelijke weggetjes in de richting van de Ooijpolder ontwikkelde zich een bescheiden landelijke bebouwing in de omgeving van de Waterstraat en aan de Verbindingsweg. In de jaren daarna heeft Beek zich tot een herkenbare dorpskom ontwikkeld. Vanaf 1889 waren Beek en Ubbergen met Nijmegen verbonden via een stoomtram, welke in 1912 werd vervangen door een elektrische tram. Deze verbinding met een nabijgelegen stad en de rijkdom aan natuurschoon waren van cruciaal belang voor de verdere ontwikkeling van het dorp. In de 19e en 20e eeuw vestigden veel bewoners van Nijmegen zich in Beek, vanwege de aanwezigheid van de tram, en bouwden hun kapitale villa’s en landhuizen op de stuwwal. Ook werden eenvoudige woonhuizen en boerenhuizen verfraaid.

De Rijksstraatweg kreeg hierdoor een bijna voornaam karakter. Beek werd na de WOII aanzienlijk uitgebreid tot aan de nieuwe Provinciale weg N325. Door de aanleg van de nieuwe provinciale weg werd de Verbindingsweg een belangrijke toegangsweg tot het dorp. In de nabijheid van deze weg bevindt zich het centrum van Beek.

2.3 Stedenbouwkundige structuur Kalorama ligt op de noordelijke steile stuwwalhelling tegen het stroomdal van de Waal. Het plangebied bezit een voor Nederlandse begrippen groot hoogteverschil van bijna 25 meter. In de huidige situatie zijn de landschappelijke kwaliteiten, met uitzondering die van het voorterrein, grotendeels onbenut. In de bestaande situatie heeft het plangebied een institutioneel karakter en is deze niet optimaal ingericht als prettige woonomgeving. Het plangebied is te onderscheiden in drie deelgebieden: de voorzijde, het tussendeel en de achterzijde. De voorzijde betreft een parkachtig deel met solitaire bomen van verschillende soorten en met een groot hoogteverschil. Het tussendeel betreft het meest bebouwde en verharde gedeelte van de locatie. De achterzijde fungeert voornamelijk als parkeerplaats. Dit deel bevat in de helling geterrasseerde parkeerplaatsen en is aan de zuid- en westzijde omzoomd door hellingbossen. De omgeving heeft een groene opzet en de hoogteverschillen, vanwege de ligging op de stuwwal, zijn duidelijk zichtbaar.

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

10

Ruimtelijke analyse bestaande situatie locatie Kalorama

2.4 Omliggende bebouwing Het zuidelijk deel van Beek, het deel waarbinnen het plangebied ligt, bestaat voornamelijk uit lintbebouwing, bestaande uit vrijstaande woningen, dubbele woningen en enkele rijwoningen. De enige uitzondering hierop is de locatie van Kalorama.

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

11

3 Planbeschrijving 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de voorgenomen ontwikkeling beschreven en wordt invulling gegeven aan een goede landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing. Daarnaast wordt beschreven op welke punten de ontwikkelingen afwijken van het geldende bestemmingsplan

3.2 Ontwikkelingen De huidige gebouwen van de locatie aan de Nieuwe Holleweg 12 zijn verouderd en voldoen bouwen woon technisch niet meer aan de huidige vraag vanuit de zorg. Hiertoe is Kalorama voornemens om gefaseerd vervangende nieuwbouw te realiseren en de bijbehorende infrastructuur en buitenruimte te herinrichten. De entree zone aan de noordoostzijde van het plangebied blijft ongewijzigd. Navolgende afbeeldingen verbeelden de beoogde inrichting van het plangebied en de zonering waarop de onderlinge bouwfasen betrekking hebben. Zoals eerder aangegeven is fase 0 reeds in uitvoering. Omdat de gronden ter plaatse van de entree zone ongewijzigd blijven, zijn deze op onderstaande afbeelding niet ingekleurd.

Bovenaanzicht beoogde inrichting (Civil Management, 23 juni 2020)

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

12

Zonering per bouwfase (Civil Management, 23 juni 2020) Planning nieuwbouw Uitgangspunt bij de vervangende nieuwbouw is, dat geen tijdelijke woonvoorzieningen worden gerealiseerd. Extra verhuisbewegingen zijn, gelet op de status van de bewoners, niet acceptabel. Om deze reden is de nieuwbouw opgesplitst in 4 bouwfasen. De afbeelding op de volgende pagina verbeeldt de sloopfasering van de bestaande gebouwen binnen het plangebied. De blauwe vlakken betreffen de bestaande (te slopen) gebouwen, de rode vlakken geven een globale situering van de beoogde nieuwbouw. Toelichting sloopfasering • •

•

•

• •

Fase 1 (opslaggebouw): de sloop van dit gebouw heeft in 2019 plaatsgevonden om plaats te maken voor de nieuwbouw van het Centrum voor Doofblinden. Fase 2 (De Oorsprong en Centrum voor Doofblinden-west): deze gebouwen worden gesloopt nadat de nieuwbouw van het Centrum voor Doofblinden gereed is (mei-juni 2021). Op de plek van het bestaande Centrum voor Doofblinden-west wordt bouwfase 1 gerealiseerd. Fase 2 (Centrum voor Doofblinden-oost): dit gebouw wordt gesloopt nadat de nieuwbouw van bouwfase 1 gereed is (omstreeks medio 2022). Op de plek van het Centrum voor Doofblinden-west wordt bouwfase 2 gerealiseerd. Mogelijk dat in verband met de benodigde ruimte voor de realisatie van bouwfase 2 ook de Pluryn vleugel (fase 3) moet worden gesloopt. Getracht wordt dit gebouw zo lang mogelijk te behouden. Fase 3 (Pluryn vleugel) en fase 4 (hoofdgebouw): deze gebouwen worden gesloopt nadat de nieuwbouw van bouwfase 2 gereed is. Kalorama is voornemens een bouwpauze in te lassen tussen bouwfase 2 en 3 waardoor de te slopen gebouwen van fase 3 (Pluryn vleugel) en fase 4 (hoofdgebouw) blijven staan tot ca. september 2024. Daarna worden ze gesloopt. Fase 4 (hoofdgebouw): op deze plek wordt bouwfase 3 gerealiseerd. Deze nieuwbouw is omstreeks november 2025 gereed. Fase 5 (interimvoorziening): als laatste wordt de interimvoorziening gesloopt.

De sloop zal eind 2025/begin 2026 plaatsvinden, als de nieuwbouw van fase 3 in gebruik is genomen.

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

13

Sloopfasering bestaande gebouwen

3.3 Bouwplan Onderstaand is per bouwfase een toelichting gegeven op de ligging van de beoogde bebouwing, het aantal cliënten en de maatvoering. Daarnaast zijn enkele sfeerimpressies van de beoogde vervangende nieuwbouw opgenomen. Voor alle nieuwe gebouwen geldt dat deze worden voorzien van technische installaties en zonnepanelen. Fase 0 (reeds in uitvoering) De vervangende nieuwbouw van fase 0 wordt gerealiseerd aan de westzijde van het Kalorama terrein. De nieuwbouw van deze fase biedt huisvesting voor 56 doofblinde cliënten in de vorm van 7 kleinschalige groepswoningen, voor ieder 8 cliënten per groepswoning. Dit in 2 bouwlagen met een totale bouwhoogte van circa 6,5 meter boven peil.

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

14

3D-impressie vervangende nieuwbouw fase 0 Fase 1 Realisatie van de vervangende nieuwbouw van fase 1 is voorzien aan de zuidzijde van het Kalorama terrein. De nieuwbouw van deze fase biedt huisvesting voor 48 cliënten met dementie in de vorm van 6 groepswoningen voor ieder 8 cliënten. Het gebouw bestaat uit 3 bouwlagen met een totale bouwhoogte van circa 9,5 meter boven peil. Fase 2 De vervangende nieuwbouw van fase 2 wordt gerealiseerd aan de zuidoostzijde van het Kalorama terrein. De nieuwbouw van deze fase biedt huisvesting voor 24 cliënten in de vorm van 3 groepswoningen voor ieder 8 cliënten en 16 doofblinde cliënten in de vorm van 2 groepswoningen voor 8 cliënten. Dit in 2 bouwlagen met een totale bouwhoogte van circa 6,5 meter boven peil. Fase 3 Realisatie van de vervangende nieuwbouw van fase 3 is voorzien aan de noordoostzijde van het Kalorama terrein. De nieuwbouw van deze fase biedt huisvesting voor 42 cliënten met complexe somatiek in de vorm van studio’s. Het gebouw bestaat uit 2 bouwlagen met een totale bouwhoogte van circa 6,5 meter boven peil.

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

15

3D-impressie vervangende nieuwbouw fase 1 t/m 3 (v.l.n.r.: fase 1, 2 en 3) (2.0 Architecten, 2019)

3D-impressie vervangende nieuwbouw fase 1 t/m 3 (v.l.n.r.: fase 3, 2 en 1) (2.0 Architecten, 2019)

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

16

3D-impressie vervangende nieuwbouw fase 1 t/m 3 (v.l.n.r.: fase 2, 1 en 3) (2.0 Architecten, 2019)

3D-impressie vervangende nieuwbouw fase 1 t/m 3 (v.l.n.r.: fase 2, 1 en 3) (2.0 Architecten, 2019)

3.4 Strijdigheid geldend bestemmingsplan De voorgenomen ontwikkeling is op een aantal punten strijdig met het geldende bestemmingsplan ‘Stuwwal en beschermd dorpsgezicht Ubbergen’:

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

17

• • •

door de bouw van de vervangende nieuwbouw worden de bestemmings- en bouwgrenzen overschreden; de realisatie van de vervangende nieuwbouw van fase 0 vindt gedeeltelijk (165 m²) plaats buiten de bestemming ‘Maatschappelijk’ in de bestemming ‘Natuur’; Binnen de bestemming ‘Maatschappelijk’ zijn uitsluitend paden e.d. mogelijk. Realisatie van de beoogde infrastructuur kan hier, afhankelijk van interpretatie, mee in strijd zijn.

Beoogde ontwikkeling geprojecteerd op de verbeelding van het geldende bestemmingsplan ‘Stuwwal en beschermd dorpsgezicht Ubbergen’. (Civil Management, juli 2020)

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

18

4 Relevant ruimtelijk beleid 4.1 Inleiding Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het relevante ruimtelijke beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor dit ruimtelijke plan geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in deze toelichting afgewogen.

4.2 Europees beleid 4.2.1 Kaderrichtlijn Luchtkwaliteit In de Europese Kaderrichtlijn Luchtkwaliteit worden de grondbeginselen van het Europese luchtkwaliteitsbeleid gegeven. De doelstellingen van dit beleid zijn het omschrijven en vastleggen van de luchtkwaliteit om de schade voor mens en milieu te voorkomen, verhinderen of te verminderen, de luchtkwaliteit te kunnen beoordelen, de bevolking te kunnen informeren over de kwaliteit van de lucht en het in stand houden van of verbeteren van de kwaliteit. In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) van 15 november 2007 is de Europese kaderrichtlijn opgenomen in Nederlandse wetgeving. In paragraaf 5.6 worden de gevolgen voor de luchtkwaliteit beschreven als gevolg van het realiseren van het plan. 4.2.2 Kaderrichtlijn Water De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om een gecoördineerd beheer in alle Europese stroomgebieden te realiseren, de waterkwaliteit verder te verbeteren en het publiek sterker bij het waterbeheer te betrekken. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. De gevolgen voor de realisatie van het plan worden beschreven in paragraaf 5.7.

4.2.3 Natura 2000 Om de natuur in Europa te beschermen en te ontwikkelen, werken de lidstaten van de Europese Unie (EU) samen aan Natura 2000: een samenhangend netwerk van beschermde natuurgebieden in alle lidstaten. Dit netwerk vormt de hoeksteen van het EU-beleid voor behoud en herstel van biodiversiteit. De Nederlandse bijdrage hieraan bestaat uit 162 gebieden. Natura-2000 omvat alle gebieden die zijn beschermd op grond van de Vogelrichtlijn (1979) en Habitatrichtlijn (1992), die zijn opgenomen in de Wet natuurbescherming (2017). In beide richtlijnen staan ook maatregelen voor soortenbescherming. In en rond Natura 2000-gebieden geldt voor activiteiten of projecten die schadelijk zijn voor de natuur een vergunningplicht. Activiteiten uitvoeren zonder vergunning is strafbaar. In paragraaf 5.8 wordt besproken in hoeverre het bouwplan de aanwezige natuurwaarden raakt. 4.2.4 Verdrag van Malta Het Europese Verdrag van Malta uit 1992 regelt de bescherming van archeologisch erfgoed, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Nederland heeft dit verdrag ondertekend en goedgekeurd. Invoering ervan gebeurt onder meer door de Wet op de archeologische monumentenzorg. In paragraaf 5.9 wordt beschreven op welke manier wordt omgegaan met archeologische en cultuurhistorische waarden.

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

19

4.3 Rijksbeleid 4.3.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. In de SVIR geeft de rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 en op de manier waarop zij hiermee om zal gaan. Eén van de kernbegrippen in de SVIR is decentralisatie. Het kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen en provincies en gemeenten meer ruimte geven om maatwerk te leveren voor regionale opgaven. Het motto van deze structuurvisie is 'Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig'. Dit is vertaald naar drie concrete doelstellingen: • • •

concurrentiekracht verbeteren; bereikbaarheid verbeteren; leefbare en veilige leefomgeving met unieke en cultuurhistorische waarden.

De drie doelstellingen die het motto van de SVIR vertegenwoordigen, zijn terug te vinden in dertien nationale (gelijkwaardige) belangen. Voor de realisatie van de nationale belangen zijn vier instrumenten voorhanden: • • • •

kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving); bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld met provincies en gemeenten); financieel (bijvoorbeeld infrastructuurfonds); kennis (bijvoorbeeld inzetten College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen).

In de realisatieparagraaf van het SVIR is per nationaal belang aan de hand van de hierboven genoemde instrumenten aangegeven hoe het belang gerealiseerd zal worden. 4.3.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Barro geeft juridische kaders voor borging van het ruimtelijke rijksbeleid. Het Barro is in werking getreden op 30 december 2011. In het Barro wordt een aantal onderwerpen dat van rijksbelang is concreet benoemd. 4.3.3 Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) verlangt niet alleen dat verantwoordelijkheden en belangen worden benoemd, maar ook dat inzichtelijk is hoe deze belangen zullen worden verwezenlijkt. Het Rijk heeft de nationale ruimtelijke belangen opgenomen in de zogenaamde 'Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid'. Nationale ruimtelijke belangen zijn zaken waarvoor de rijksoverheid een specifieke verantwoordelijkheid neemt, hetgeen blijkt uit de inzet van diverse bevoegdheden en instrumenten om deze belangen te behartigen en te realiseren. Het overzicht van nationale belangen in de Realisatieparagraaf is gebaseerd op een zorgvuldige analyse van de Planologische Kernbeslissingen (PKB's) van het Rijk.

De uitspraken in deze PKB's zijn op een beleidsneutrale wijze, dat wil zeggen inhoudelijk ongewijzigd, verwerkt in het overzicht van nationale ruimtelijke belangen, aangevuld en waar aan de orde geactualiseerd. Een beperkt aantal belangen is geborgd met het Barro. Het Rijk geeft met deze werkwijze een transparante en scherp geselecteerde invulling aan de sturingsfilosofie 'decentraal wat kan, centraal wat moet'. Het resultaat hiervan is een heldere en scherpe markering van datgene wat centraal moet. Hierdoor wordt niet alleen voor medeoverheden duidelijk wanneer afstemming moet worden gezocht met het Rijk, maar wordt ook voor burgers,

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

20

maatschappelijke en andere private organisaties duidelijk waar het Rijk voor staat. De Realisatieparagraaf heeft de status van structuurvisie. 4.3.4 Ladder voor duurzame verstedelijking Met ingang van 1 oktober 2012, is in artikel 3.1.6, tweede en derde lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: de Ladder) opgenomen. In de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet vanaf genoemde datum beschreven worden dat de ontwikkeling voorziet in een behoefte. Naast bestemmingsplannen is deze onderbouwingsplicht van overeenkomstige toepassing voor andere planologische besluiten, zoals de omgevingsvergunning voor het buitenplans afwijken, het uitwerkings- en wijzigingsplan en de provinciale ruimtelijke verordening. Per 1 juli 2017 is artikel 3.1.6, tweede en derde lid Bro (de Ladder) gewijzigd. Per genoemde datum is het de bedoeling dat bij het toepassen van de Ladder wordt beschreven welke behoefte aan de ontwikkeling bestaat, en als de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, een motivering waarom niet binnen het bestaande stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

4.3.4.1 Wettelijk kader De twee treden van de Ladder schrijven vooraf geen bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling. De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is verankerd in artikel 3.1.6 van het Bro. In artikel 1.1.1 Bro worden de relevante begrippen 'stedelijke ontwikkelingen' en 'bestaand stedelijk gebied' gedefinieerd: • •

Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen; Bestaand stedelijk gebied (BSG): bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.

4.3.4.2 Uitwerking Nieuwe stedelijke ontwikkeling Alvorens de twee treden van de Ladder voor duurzame verstedelijking uit te werken, dient allereerst de vraag beantwoord te worden of het voorgenomen bouwplan te beschouwen is als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Het bouwplan voorziet in vervangende nieuwbouw van het bestaande Kalorama terrein. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de maatvoeringen in de bestaande en nieuwe situatie.

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

21

Maatvoering huidige en nieuwe situatie Geconcludeerd wordt dat het bruto vloeroppervlak (bvo) en het bouwvolume in de toekomstige situatie fors afneemt ten opzichte van het huidige bestemmingsplan. De totale oppervlakte aan bouwvlak wordt in de toekomstige situatie welliswaar iets verruimd, maar deze toename is marginaal ten opzichte van de totale bebouwde oppervlakte. Bovendien neemt het totale bouwvolume fors af. Er is dan ook eerder sprake van een afname van de bebouwingsmogelijkheden ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan zodat geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Desalniettemin wordt navolgend alsnog getoetst aan de treden van de ladder. Behoefte Verpleeghuis kalorama biedt meervoudige, intensieve verpleging aan verschillende doelgroepen met een specifieke zorgvraag. Op locatie wordt eveneens zorg verleend aan bewoners met een auditiefvisuele beperking. De huidige gebouwen zijn inmiddels sterk verouderd en voldoen bouw- en woontechnisch niet meer aan de huidige vraag vanuit de zorg. Om ook in de toekomst in de zorg- en woonbehoefte te kunnen blijven voorzien, is het noodzakelijk de bestaande bebouwing te slopen en vervangende nieuwbouw te realiseren welke aansluit bij de huidige vraag vanuit de zorgbehoevenden en zorgveleners.

Geen sprake van nieuw ruimtebeslag Omdat het in onderhavige situatie om vervangende nieuwbouw binnen een bestaande zorglocatie gaat, kan een motivering, waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien, achterwege blijven. 4.3.4.3 Conclusie De Ladder voor duurzame verstedelijking vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Provinciaal beleid 4.4.1 Algemeen In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijk beleid. Op 24 september 2014 is door Provinciale Staten van Gelderland de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. Deze is op 19 december 2018 geactualiseerd op basis van de nieuwe omgevingsvisie. De Omgevingsverordening is een uitwerking van de Omgevingsvisie en stelt regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen.

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

22

4.4.2 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland De provincie wil de focus leggen op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Door daarin te investeren wil de provincie werken aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Om dat te bereiken wordt de focus gelegd op zeven ambities op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en woon- en leefomgeving. Deze ambities worden hieronder kort samengevat: • • • • • • •

Een versnelde energietransitie, gericht op forse vergroting van het aandeel duurzame energie en passend bij de Gelderse kwaliteiten; Een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid; Een voortvarend en innovatief circulair beleid; Een stimulerend en beschermend beleid voor biodiversiteit; Efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag; Een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat; Een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen.

4.4.3 Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik Ten aanzien van duurzame verstedelijking dient het accent te verschuiven van nieuwbouw naar het vitaliseren van bestaande gebieden en gebouwen. De provincie en partners gaan nieuwe ontwikkelingen bezien in samenhang met de bestaande voorraad. Als leidend principe wordt de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik gehanteerd. De juridische basis hiervoor is de ladder voor duurzame verstedelijking die het Rijk heeft vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). 4.4.4 Omgevingsverordening Gelderland De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. 4.4.5 Conclusie Met onderhavige ontwikkeling wordt de bestaande verouderde locatie vervangen door nieuwbouw en een nieuwe terreininrichting welke aansluit op de huidige vraag. Omdat de eindgebruikers en haar wensen bekend zijn, is er sprake van een vraaggestuurde ontwikkeling.

De voorgenomen ontwikkelingen zijn op dit onderdeel niet in strijd met provinciaal ruimtelijke belangen en passen binnen het relevante ruimtelijke beleid van de provincie. Wel is de nieuwbouw van het centrum voor doofblinden (fase 0) gedeeltelijk gerealiseerd binnen het Gelders Natuurnetwerk (GNN). Het vervallen gedeelte van de GNN dient hiertoe te worden gecompenseerd. In paragraaf 5.10 wordt nader onderbouwd hoe hier invulling aan wordt gegeven.

4.5 Gemeentelijk beleid 4.5.1 Structuurvisie Buitengewoon Ubbergen 2020 De gemeenteraad van de (voormalige) gemeente Ubbergen heeft op 6 oktober 2011 de Structuurvisie Buitengewoon Ubbergen vastgesteld. Met de structuurvisie Buitengewoon Ubbergen geeft de (voormalige) gemeente Ubbergen haar visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor het gehele gemeentelijk grondgebied voor de periode tot 2020, met een doorkijk naar 2025. De ambities van de (voormalige) gemeente Ubbergen rondom functies als wonen, welzijn, zorg, mobiliteit, natuur en water, landschap, cultuurhistorie en ruimtelijke

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

23

kwaliteit zijn hierin in samenhang gebracht voor zover deze betrekking hebben op de ruimtelijke structuur van de dorpen, buurtschappen en het buitengebied. De visie biedt hiermee een ruimtelijk kader voor de verschillende beleidsterreinen. Het doel van deze structuurvisie is enerzijds het aangeven van de kaders waarbinnen ontwikkelingen en projecten kunnen plaatsvinden en anderzijds het communiceren van de ambities van de (voormalige) gemeente Ubbergen aan derden. De woningbouwopgave wordt gerealiseerd door het zoveel mogelijk benutten van inbreidingslocaties binnen de bestaande kernen. De visie ten aanzien van wonen is gericht op: • •

Een leefbare aantrekkelijke woongemeente in een aantrekkelijke omgeving; Betaalbaar wonen voor jong en oud.

De visie ten aanzien van welzijn en zorg is gericht op: • • • •

Ondersteunen van de aanwezige sociale structuren; De gezondheidssituatie en het welbevinden van inwoners preventief verbeteren; De betrokkenheid van bewoners en organisaties monitoren en stimuleren; Kwetsbare gezinnen en inwoners begeleiden.

Aangaande de kern Beek wordt in de structuurvisie aangehaald dat het als centrumdorp een belangrijke voorzieningenfunctie heeft. Een bijzonder element bij deze voorzieningen is een samenhangend aanbod van wonen, welzijn en zorg in de zogenaamde voorzieningendriehoek. De woningbehoefte in Beek zal de komende jaren mede bepaald worden door mensen met een zorgbehoefte. Kalorama vervult een belangrijke functie in de zorgsector van Beek. Bij besloten woonmilieus die grenzen aan het (nieuwe) centrumgebied richt de gemeente zich op verdichting van het woonmilieu door stapeling van (een beperkt aantal) woningen. Verder van het centrumgebied zet de gemeente in op verdunning en herstructurering door middel van sloop en nieuwbouw. Hier biedt Beek meer ruimte aan de ontwikkeling van groener en ruimer woonmilieu. 4.5.1.1 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling wordt verwezenlijkt op een bestaande locatie gelegen binnen de bebouwde kom. Met onderhavig initiatief, waarbij vervangende nieuwbouw en zorg voor verschillende complexe zorgbehoevende doelgroepen wordt gerealiseerd, wordt bijgedragen aan de visie voor welzijn en zorg. Concreet de visie ten aanzien van het begeleiden van kwetsbare inwoners.

Door sloop van de bestaande bebouwing en realisatie van vervangende nieuwbouw wordt tevens bijgedragen aan de visie om de gebieden welke buiten het centrumgebied liggen te verdunnen en herstructureren door middel van sloop en nieuwbouw. 4.5.2 Sociaal maatschappelijke visie 2014-2018 In juli 2014 hebben de gemeenteraden van de gemeenten Millingen aan de Rijn, Ubbergen en Groesbeek de Sociaal maatschappelijke visie vastgesteld. Deze visie zet de koers uit voor de sociaal maatschappelijke ontwikkeling van de gemeenten Millingen aan de Rijn, Ubbergen en Groesbeek voor de toekomst. De visie bevat alle elementen om de hoe vraag de komende periode samen met de inwoners uit te werken. De gemeente neemt hierin niet langer de rol in van zorgende overheid, maar gaat uit van de zelfredzaamheid van haar inwoners. Om de visie vorm te geven, staan vier kernwaarden centraal: kennen, ontmoeten, zien en samen doen. In onderhavige situatie zijn de thema’s ‘zorg en ondersteuning’ en ‘wonen’ relevant. Ten aanzien van het thema ‘zorg en ondersteuning’ zijn de volgende speerpunten geformuleerd: • •

zorgzaam, insteken op vroeg-signalering en preventie; betrokken, zelfredzaam, langer thuis wonen;

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

24

•

ondersteuning en zorg normaliseren en ontmedicaliseren (door sociale teams en keukentafelgesprekken).

Ten aanzien van het thema ‘wonen’ zijn de volgende speerpunten geformuleerd: • • •

passende woningen; groene en veilige leefomgeving; optimalisatie van voorzieningen.

4.5.2.1 Conclusie De speerpunten ten aanzien van het thema ‘zorg en ondersteuning’ hebben hoofdzakelijk betrekking op algemene zorgverlening. In de visie wordt niet specifiek ingegaan op onderhavige doelgroep: doofblinden, dementerende ouderen (Psycho-Geriatrie) en ouderen met lichamelijke problematiek (Somatiek). Ten aanzien van het thema ‘wonen’ wordt geconcludeerd dat met onderhavige ontwikkeling een bijdrage wordt geleverd aan de realisatie van passende woningen voor een specifieke doelgroep. Daarnaast is er sprake van herontwikkeling van een bestaande locatie binnen de bebouwde kom waarbij flexibele en toekomstbestendige nieuwbouw wordt gerealiseerd welke aansluit op de vraag van de eindgebruiker. 4.5.3 Woonagenda Berg en Dal 2017-2025 In de woonagenda Berg en Dal 2017-2025 heeft de gemeente haar visie op het gebied van wonen vastgelegd en op welke manier zij richting geeft aan de verschillende opgaven. Het is daarnaast ook een uitnodiging aan inwoners, zorgpartijen, projectontwikkelaars en corporaties om een bijdrage te leveren aan het prettig wonen in de gemeente Berg en Dal. De gemeenteraad heeft de woonagenda op 28 september 2017 vastgesteld. In de visie is wonen een breed begrip. Het gaat dus niet alleen om de vraag hoeveel woningen de gemeente wil gaan bouwen, maar ook om de vraag wat voor woningen, en voor wie.

Ook is er aandacht voor de betaalbaarheid van het wonen, duurzaamheid en leefbaarheid in de woonwijken. Daarnaast raken wonen en zorg de laatste jaren steeds meer met elkaar verbonden. Daarom wordt in de woonagenda ook stilgestaan bij de opgave voor wonen met zorg. Wonen met zorg wordt in de visie uitgesplitst in intramuraal wonen, verzorgd wonen en zorg aan huis. Onderhavige ontwikkeling valt onder intramuraal wonen. Hieronder wordt verstaan: • • • • • •

verzorgings- of verpleeghuis of; kleinschalige groepswoning of cluster van groepswoningen; onzelfstandig wonen; 24-uurszorg en toezicht; rolstoel toe- en doorgankelijk; eigen appartement of woon / slaapkamer.

Ten aanzien van intramuraal wonen verwacht de gemeente tot 2025 een overschot van minimaal 20 tot maximaal 30 plaatsen. De gemeente staat daarom geen nieuwe toevoegingen toe, maar vanwege de regionale opvangfunctie biedt zij wel ruimte ter vervanging van bestaande plaatsen. 4.5.3.1 Conclusie Bij onderhavige ontwikkeling is sprake van vervangende nieuwbouw waarbij het aantal plaatsen gelijk blijft aan de bestaande situatie. Daarnaast zijn de eindgebruikers reeds bekend waardoor sprake is van vraaggestuurd bouwen en bouwen voor leegstand wordt voorkomen.

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

25

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkelingen niet in strijd zijn met de gemeentelijke ruimtelijke belangen en passen binnen het relevante ruimtelijke beleid van de gemeente.

4.6 Conclusie relevant ruimtelijk beleid De voorgenomen ontwikkelingen zijn niet in strijd met ruimtelijke belangen van de verschillende overheden en passen binnen het relevante ruimtelijke beleid.

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

26

5 Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de relevante milieu- en omgevingsaspecten beschreven. De aspecten ‘bodem’, ‘parkeren’, ‘geluid’, ‘flora en fauna’, ‘archeologie’, ‘cultuurhistorie’ en ‘Conventionele Explosieven’ zijn afzonderlijk onderzocht. De resultaten van deze onderzoeken zijn opgenomen in dit hoofdstuk. De rapportages zijn als bijlage aan deze toelichting toegevoegd.

5.2 Bodem en asbest 5.2.1 Verkennend bodemonderzoek Greenhouse Advies heeft een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 en een doorlatendheidsmeting uitgevoerd ter plaatse van de Nieuwe Holleweg 12 in Beek. Het doel van het verkennend bodemonderzoek is om vast te stellen en te bepalen of de bodem in milieuhygiënisch opzicht geschikt is voor de voorgenomen ontwikkeling. De resultaten zijn opgenomen in de volgende paragrafen. Het hele verkennende bodemonderzoek is als bijlage 1 bij de bijlagen bij de toelichting opgenomen. 5.2.2 Vooronderzoek Op basis van het historisch onderzoek wordt voor de onderzoekslocatie de hypothese ‘onverdacht’ gehanteerd, conform de NEN 5740 (Bodem – Landbodem – Strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek – Onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en grond, uitgave januari 2009 en de aanvulling NEN 5740:2009/A1:2016). 5.2.3 Veldonderzoek Het veldwerk is op 25 en 26 oktober 2017 uitgevoerd. Het veldwerk ten behoeve van de afperking is op 30 november 2017 uitgevoerd. De veldwerkzaamheden zijn uitgevoerd conform de Beoordelingsrichtlijnen "Veldwerk bij milieuhygiënisch bodemonderzoek" (BRL-SIKB 2000) en de daarbij behorende protocollen 2001 en 2002.

Tijdens de boringen is de grond zintuiglijk beoordeeld op de aanwezigheid van verontreinigingen en is het opgeboorde materiaal gekarakteriseerd en vastgelegd in boorbeschrijvingen. Bij het zintuiglijk beoordelen wordt door middel van geur en aanblik van de opgeboorde grond een eerste indruk verkregen. Verder is door middel van de ‘olie-op-water’-proef een indicatie verkregen omtrent de aanwezigheid van olieachtige verontreinigingen. 5.2.4 Onderzoeksresultaten Bodemopbouw Uit de profielbeschrijvingen blijkt dat de bodem tot 0,5 m-mv bestaat uit matig grof-, zwak humeus-, grindhoudend zand. Vanaf circa 0,5 m-mv tot circa 2,0 m-mv wordt matig grof-, zwak grindhoudend zand aangetroffen. Tijdens de monsterneming is vastgesteld dat de grondwaterstand zich dieper dan 5,5 m-mv bevindt. Zintuiglijke waarnemingen bodem en water In het veld is de opgeboorde grond zintuiglijk beoordeeld, waarbij géén actieve geurwaarnemingen zijn waargenomen. Aansluitend is de grond beschreven en bemonsterd, en zijn de te analyseren (meng)monsters geselecteerd. Bij boring 9, 26 en 32 zijn zintuiglijke waarnemingen van sporen en resten van baksteen gedaan en in boring 28 zijn resten sintels (kolenresten) aangetroffen.

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

27

Analyseresultaten bodem en grondwater In de bovengrondmengmonsters BG1 en BG2 is een lichte verontreiniging met lood waargenomen. In BG2 is tevens een lichte verontreiniging met minerale olie waargenomen. Mengmonster BG3 is licht verontreinigd met kobalt en minerale olie. In de beide ondergrondmengmonsters (OG1 en OG2) zijn geen van de gemeten waarden boven de achtergrondwaarde waargenomen. Uit de analyseresultaten is gebleken dat in het mengmonster BG4 (boring 28) een sterke verontreiniging met minerale olie en PAK is gemeten en een lichte verontreiniging met PCB. Uit de afperkende boringen kan geconcludeerd worden dat de sterke verontreiniging in verticale richting is afgeperkt. In horizontale richting is nog niet duidelijk tot hoever de verontreiniging zich verspreid heeft. Wel is duidelijk dat het criterium voor een ernstig geval > 25 m³ wordt overschreden. Doorlatendheidsmeting Ter plaatse van boring 15, 21 en 33 zijn infiltratiemetingen uitgevoerd. De grondwaterstand bevindt zich dieper dan 5,5 m-mv. Door de diepe grondwaterstand zijn de infiltratiemetingen onder het grondwaterniveau komen te vervallen. Tevens is vastgesteld dat de grond dusdanig droog en grof is dat een infiltratiemeting boven grondwaterniveau (0 – 2,5 m-mv) geen baat heeft. Op basis van de uitgevoerde fallinghead methode blijkt dat de K-waarde niet meetbaar is.

De fallinghead methode is een betrekkelijk eenvoudige meting die goed uitvoerbaar is bij K-waardes < 5 m/dag. 5.2.5 Conclusie en advies Centraal binnen de locatie van Kalorama bevindt zich ter hoogte van boring 28 (monster BG4) een sterke verontreiniging met minerale olie en PAK. De aangetroffen verontreiniging is mogelijk te relateren aan de voormalige weg, welke tot circa 1930 op de locatie aanwezig was. Ook kan de verontreiniging veroorzaakt worden door fundatie materiaal wat onder de huidige wegen structuur is toegepast. Op basis van het aantreffen van verontreinigingen in de grond dient de hypothese “locatie is onverdacht” formeel verworpen te worden. Geadviseerd wordt om nader onderzoek naar de aangetroffen PAK en minerale olieverontreiniging uit te voeren, waarbij de aandacht met name gericht wordt op de voormalige weg en de huidige wegenstructuur. Aangezien het niet bekend is waarmee de ondergrondse tanks in 1987 zijn volgeschuimd, wordt geadviseerd om aanvullend bodemonderzoek uit te voeren naar het opvulmateriaal van de ondergrondse tanks. Voorgesteld wordt om het aanvullende bodemonderzoek uit te voeren op het moment dat de op de gronden ter plaatse van het nader onderzoek aanwezige gebouwen zijn gesloopt en de erfverharding is verwijderd. Eerdere uitvoering is gezien de gefaseerde realisatie en het tussentijdse gebruik van de locatie niet mogelijk.

5.3 Verkeer en parkeren 5.3.1 Verkeer Verkeersaantrekkende werking Gezien het feit dat onderhavige ontwikkeling vervangende nieuwbouw betreft waarbij het aantal cliënten gelijk blijft aan de bestaande situatie en waarbij circa 1.200 m² aan kantoor, opleidingsruimte en overige ruimten komt te vervallen, wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling een afname van het aantal verkeersbewegingen tot gevolg heeft. Ontsluiting De locatie Kalorama wordt in de huidige situatie ontsloten door één aansluiting op de Nieuwe Holleweg. Deze aan de oostzijde van het gebied gelegen weg ontsluit alle functies van Kalorama en het aanwezige parkeerterrein. Zowel het komende als het gaande verkeer maakt gebruik van deze weg.

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

28

In de toekomstige situatie wordt het komende en gaande verkeer evenals in de bestaande situatie via de bestaande aansluiting op de Nieuwe Holleweg afgewenteld. Bouwverkeer Voorgesteld wordt om het bouwverkeer via de Oude Holleweg richting het noorden te laten geschieden. Ter hoogte van de bestaande ingang aan de Oude Holleweg, zal het vrachtverkeer achteruit het terrein oprijden zodat er veilig gelost kan worden en de vrachtwagens zonder veel hinder weer op de hoofdweg kunnen komen. Om toegang tot de bouwplaats te verschaffen, zal de monumentale poort tijdelijk worden verwijderd en opgeslagen. Voorgaande in overleg met het bevoegd gezag. Openbaar vervoer De bereikbaarheid van de locatie Kalorama is mogelijk via bushalte De Ravenberg waar de buslijn 80 (Millingen via Ooij) stopt. 5.3.1.1 Conclusie verkeer Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling zal de verkeersaantrekkende werking, na realisatie van de totale ontwikkeling van Kalorama, gelijk blijven aan de bestaande situatie. Het aspect ‘verkeer’ vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. 5.3.2 Parkeren Onderdeel van de ontwikkeling van het Kalorama terrein is de realisatie van nieuw parkeerterrein aan de noordzijde van de locatie. Dit parkeerterrein is ter vervanging van het voormalige parkeerterrein ter hoogte van fase 0 en staat ten dienste van alle aanwezige functies van het terrein.

Onderstaande afbeelding verbeeldt de globale invulling van de totale locatie van Kalorama uitgesplitst in beoogde bebouwing, ontsluiting en parkeren.

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

29

Globale invulling beoogde bebouwing, ontsluiting en parkeerterrein (Civil Management, juli 2020) 5.3.2.1 Parkeernotitie In de huidige situatie en gedurende de gefaseerde realisatie van de nieuwbouw dient er voldoende parkeercapaciteit op het terrein aanwezig te zijn. Om te bepalen hoeveel parkeerplaatsen er benodigd zijn, heeft Civil Management een parkeernotitie opgesteld waarbij voor iedere fase de bezettingsgraad van de parkeerplaatsen is getoetst aan de hand van de parkeerkencijfers. De parkeernotitie is als bijlage 2 bij de bijlagen bij de toelichting opgenomen. Uitgangspunten Voor de bepaling van de parkeercapaciteit is het gehele terrein van Kalorama beschouwd. Het terrein kent een verpleeg-/verzorgingsfunctie. Deze functiebeschrijving is met behulp van de publicatie “CROW 317 - Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie” vertaald naar een parkeerkencijfer. De parkeerkencijfers zijn onder andere gebaseerd op de ligging van de locatie in het stedelijke gebied. Kalorama is gelegen in een “Weinig stedelijk” gebied en ligt binnen de bebouwde kom, tegen de komgrens. Vanwege het beperkt aanwezige voorzieningsniveau voor bereikbaarheid kan de locatie worden gezien als “Buitengebied”. Voor de functie verpleeg-/verzorgingstehuis in dit gebied zijn de parkeerkencijfers minimaal 0,5 en maximaal 0,7 per wooneenheid.

In het parkeerkencijfer is rekening gehouden met bewoners, bezoekers en personeel. Voor de functie verpleeg-/verzorgingstehuis dat gepland staat te worden gesloopt in de aankomende situatie is een parkeerkencijfer van 0,5 aangehouden vanwege onvolledige bezetting en afgeschaalde functies ter voorbereiding op de aanstaande verhuizing. Het totaal aantal wooneenheden dat per fase in gebruik zal zijn, betreft in elke situatie circa 190 stuks. Er ontstaan situaties waarin meer wooneenheden beschikbaar zijn, deze zijn in de berekeningen meegenomen. Het aantal wooneenheden is vermenigvuldigd met het minimale en maximale parkeerkencijfer om het minimaal en maximaal aantal benodigde parkeerplaatsen te bepalen. Hierdoor kan met de beschikbare parkeerplaatsen de minimale en maximale

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

30

bezettingsgraad vastgesteld worden. De bezettingsgraad is per situatie weergegeven in onderstaande tabel.

Maximale bezettingsgraad per situatie Uitgaande van het maximale parkeerkencijfer van 0,7 dienen er in de eindsituatie 131 parkeerplaatsen op het eigen terrein aanwezig te zijn. De afbeelding op de volgende pagina geeft een overzicht van de parkeerterreinen in de eindsituatie. Voor een overzicht van de parkeerterreinen per situatie wordt verwezen naar de als bijlage 2 bij de bijlagen bij de toelichting opgenomen parkeernotitie.

Overzicht parkeerplaatsen eindsituatie Conclusie parkeernotitie Op basis van de resultaten van de parkeernotitie wordt geconcludeerd dat in alle situaties wordt voldaan aan het maximale parkeerkencijfer van 0,7 parkeerplaatsen per wooneenheid, met uitzondering van situatie 5. In deze situatie is de nieuwbouw van fase 2 opgeleverd en is de sloop van het huidige hoofdgebouw aanstaande. De benodigde parkeercapaciteit zal daardoor in werkelijkheid lager liggen. In de eindsituatie is voldoende ruimte beschikbaar om aan het maximale parkeerkencijfer van 0,7 te voldoen.

1 april 2021 | Bestemmingsplan ‘Kalorama locatie Nieuwe Holleweg’ | Buro Stedenbouw

31

5.3.2.2 Conclusie parkeren Het aspect ‘parkeren’ vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. 5.3.3 Conclusie Het aspect ‘verkeer en parkeren’ vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.4 Bedrijven en milieuzonering 5.4.1 Beoordelingskader Het is gebruikelijk om voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid gebruik te maken van de afstanden uit de publicatie Bedrijven en milieuzonering (VNG-uitgeverij, 2009). Andersom is deze publicatie te gebruiken voor het verantwoord inpassen van bedrijvigheid in een woon- of werkomgeving. De publicatie geeft informatie over de milieukenmerken van vrijwel alle voorkomende bedrijfstypen. Het biedt daarmee een hulpmiddel om ruimtelijke ordening en milieu op elkaar af te stemmen. Uitgangspunt is dat de in de bedrijvenlijst genoemde afstanden gelden tussen enerzijds de perceelsgrens van het bedrijf en anderzijds de gevel van de woning. De richtafstanden gelden ten opzichte van rustige woongebieden. Dit kan zowel een rustige woonwijk als een rustig buitengebied zijn. Indien een activiteit plaatsvindt in een gebied waar meerdere functies naast elkaar voorkomen is er sprake van een gemengd gebied. Voor deze gebieden kunnen kleinere richtafstanden worden gehanteerd, de richtafstand voor een rustig woongebied kan met één stap kan worden verlaagd. De genoemde richtafstanden zijn indicatief. Afwijken van deze indicatieve richtafstanden is mogelijk indien de afwijking wordt gemotiveerd. Het kan zo zijn dat specifieke wet- en regelgeving andere afstanden voorschrijft.

Deze gaan dan voor de afstanden uit de VNG-publicatie. Te denken valt aan de Wet geurhinder en veehouderij, het Activiteitenbesluit of het Besluit externe veiligheid inrichtingen. 5.4.2 Voorgenomen ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van vervangende nieuwbouw. De beoogde nieuwbouw betreft een gevoelige functie in het kader van bedrijven en milieuzonering. Hiertoe dient rekening te worden gehouden met de afstand tot bestaande bedrijven. Ten zuidoosten van het plangebied is aan de Nieuwe Holleweg 75 groothandel Veha Plastics B.V. gevestigd. Het betreft een groothandel in tuinbouwgespecialiseerde systemen (SBI-2008 466). Voor dergelijke bedrijven geldt een grootste richtafstand van 50 meter voor geluid. Ten noordoosten van het plangebied is aan de Nieuwe Holleweg 4 Eetcafé De Witte aanwezig. Deze functie valt onder de noemer restaurant (SBI-2008 561). De grootste richtafstand voor deze functie betreft 10 meter voor geur, geluid en gevaar. De kortste afstand tussen de meest nabij gelegen beoogde bebouwing binnen het plangebied en de bestemmingsgrens van het bedrijf aan de Nieuwe Holleweg 75 en het eetcafé aan de Nieuwe Holleweg bedraagt respectievelijk circa 120 en 125 meter.

Hiertoe wordt geconcludeerd dat ruimschoots wordt voldaan aan de grootste richtafstanden van genoemde locaties en dat met de realisatie van onderhavige ontwikkeling geen bestaande bedrijven worden belemmerd in hun bedrijfsvoering of een eventuele toekomstige uitbreiding. Tevens liggen de burgerwoningen aan de Nieuwe Holleweg dichter bij de percelen aan de Nieuwe Holleweg 5 en 75 dan de beoogde vervangende nieuwbouw. Mochten deze bedrijven dan al worden belemmerd in hun bedrijfsvoering of een eventuele toekomstige uitbreiding dan zal dit komen door de bestaande burgerwoningen.