OGV Kasteellaan Well 28okt2025 Ruimtelijke onderbouwing (3)

OGV Kasteellaan Well

Pagina | 2

Verantwoording en Status

Titel:

Ruimtelijke onderbouwing OGV Kasteellaan Well

Rapportnummer:

NL.IMRO.0893.20250828-0001

Ontwerp:

28 oktober 2025

Definitief:

© 2025 Beusmans & Jansen, Onderzoek & Advies in Ruimtelijke Ordening Dit document is eigendom van de opdrachtgever en mag door hem gebruikt worden voor het doel waarvoor het is vervaardigd en met inachtneming van de rechten die voortvloeien uit de wetgeving op het gebied van het intellectuele eigendom. De auteursrechten van dit document blijven berusten bij Beusmans & Jansen, Onderzoek & Advies in Ruimtelijke Ordening. Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Beusmans & Jansen, Onderzoek & Advies in Ruimtelijke Ordening. Beusmans & Jansen, Onderzoek & Advies in Ruimtelijke Ordening geeft in ieder geval geen toestemming aan de opdrachtgever om dit document te gebruiken of te laten gebruiken indien facturen niet of niet volledig voldaan zijn. Alle rechten voorbehouden.

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 3

Inhoudsopgave Ruimtelijke onderbouwing

6

Hoofdstuk 1 Inleiding

6

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding Ligging van het projectgebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Beschrijving huidige situatie 2.1

6 6 7 9

10

Ruimtelijk-functionele structuren

10

Hoofdstuk 3 Voorgenomen ontwikkeling

13

3.1 3.2 3.3 3.4

Projectbeschrijving Landschappelijk Duurzaamheid en klimaatadaptatie Privacy en bezonning

Hoofdstuk 4 Beleid en regelgeving 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.3 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4 4.4.5

Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie Instructieregels Rijk (AMvB's) Conclusie Provinciaal beleid Provinciale Omgevingsvisie Limburg Instructieregels provincie (omgevingsverordening) Limburgse Agenda Wonen 2020 – 2023 Regionale Woonvisie 2020-2024 Gemeentelijk beleid Omgevingsvisie Bergen 2030 Woonvisie Bergen Landschapsvisie Maasdal Bergen Beeldkwaliteitsvisie N271 Conclusie

Hoofdstuk 5 Fysieke leefomgeving 5.1 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4 5.1.5 5.1.6 5.2 5.2.1 5.3

Beschermen van de gezondheid Wettelijk kader Geiten Endotoxinen Spuitzones Gezondheidseffect project Conclusie Geluid door activiteiten Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen Kwaliteit van de buitenlucht

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

13 15 16 16

17 17 17 18 18 19 19 20 22 23 25 25 27 28 30 31

32 32 32 32 33 34 35 35 35 35 39

Pagina | 4

5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.4 5.4.1 5.4.2 5.4.3 5.5 5.5.1 5.5.2 5.5.3 5.6 5.6.1 5.6.2 5.6.3 5.7 5.7.1 5.7.2 5.7.3 5.8 5.8.1 5.8.2 5.9 5.9.1 5.9.2 5.9.3 5.9.4 5.10 5.10.1 5.10.2 5.10.3 5.11 5.11.1 5.11.2 5.11.3 5.12 5.12.1 5.12.2 5.12.3 5.12.4 5.12.5

Wettelijk kader Onderzoek Conclusie Geur Wettelijk kader Onderzoek Conclusie Bodem- en grondwaterkwaliteit Wettelijk kader Onderzoek Conclusie Verkeer en parkeren (Wettelijk) kader Onderzoek Conclusie Omgevingsveiligheid Wettelijk kader Onderzoek Conclusie Natuur Wettelijk kader Conclusie Waterparagraaf Waterschap beleid: Waterschap Limburg Gemeentelijk beleid: gemeente Bergen Onderzoek Conclusie Cultureel erfgoed en archeologie Wettelijk kader Onderzoek Conclusie Bedrijfsmatige activiteiten Zonering Onderzoek Conclusie Milieu effect beoordeling Wettelijk kader Project-mer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig Project-mer-beoordeling Onderzoek Conclusie

39 40 41 41 41 42 43 43 43 44 45 45 46 46 48 48 49 49 52 52 53 58 58 58 59 63 67 67 67 68 71 71 71 72 74 74 74 74 74 75 75

Hoofdstuk 6 Beperkingengebied

76

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

77

7.1 7.1.1 7.1.2

Economische uitvoerbaarheid Financieel economische haalbaarheid Kostenverhaal

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

77 77 77

Pagina | 5

7.1.3 7.2 7.2.1 7.2.2 7.2.3

Nadeelcompensatie Maatschappelijke uitvoerbaarheid Participatie Vaststellingsprocedure Bezwaar/Beroep

Hoofdstuk 8 Belangenafweging 8.1 8.2

Is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties? Conclusie

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

77 77 77 78 78

79 79 79

Pagina | 6

Ruimtelijke onderbouwing Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1

Aanleiding

De initiatiefnemer is voornemens om, na sloop van nagenoeg alle bestaande (bedrijfs-) opstanden, te komen tot een nieuwe invulling van de percelen aan de Kasteellaan 11a tot en met 15a te Well. Hier zullen 42 appartementen in de huursector worden gerealiseerd. De bebouwing aan de Kasteellaan 11a zal behouden blijven, maar de bedrijfswoning zal in gebruik worden genomen als burgerwoning en de aangebouwde bouwmassa zal van gebruik wijzigen van detailhandel naar bijbehorende bebouwing bij de woning. Vanuit de Kasteellaan zal een ontsluitingsweg worden gemaakt voor de nieuwe woningen, welke de parkeergelegenheid verbindt met de openbare weg. In het plan is ook een substantiële hoeveelheid groen voorzien. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bergen heeft op 19 april 2023 besloten om in principe mee te werken aan deze ruimtelijke ontwikkeling. Hierbij zijn geen bijzondere voorwaarden gesteld, maar wordt gerefereerd aan de algemene eisen die aan nieuwe woningbouwplannen worden gesteld en die volgen uit het provinciale en gemeentelijke beleid en wet- en regelgeving.

Voorliggende ruimtelijke onderbouwing 'OGV Kasteellaan Well' voorziet in een adequate planologisch-juridische motivering voor het project, waarin bovenstaande voorwaarden worden beschouwd.

1.2

Ligging van het projectgebied

Het projectgebied is gelegen aan de Kasteellaan 11a tot en met 15a te Well, kadastraal bekend als gemeente Bergen, sectie S nummers 2178, 2179, 1648, 2240, 2241, 1490, 1993, 2627, 2628, 2629 en 2630 (ged.), ten zuiden van de kruising Kasteellaan-Moleneind (N271). Het projectgebied ligt in de kern Well en betreft een inbreidingslocatie. De omvang van het projectgebied bedraagt circa 8000 m2. Op onderstaande luchtfoto en uitsnede uit de kadastrale kaart is de ligging van de locatie weergegeven:

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 7

Afbeelding: Ligging projectgebied

De topografische perceelsgrenzen zijn op onderstaande afbeelding weergegeven, waarbij de globale omvang van het projectgebied is aangeduid.

Afbeelding: perceelsgrens projectgebied in omgeving

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Voor het te ontwikkelen projectgebied vigeert het volgende bestemmingsplan (tijdelijke deel van omgevingsplan): Naam bestemmingsplan

Bestemming/functieaanduiding

Vaststelling Raad

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 8

Omgevingsplan gemeente Bergen (tijdelijke deel) Bestemmingsplan Well

Per 1 januari 2024 van rechtswege in werking getreden - Bedrijf - Detailhandel - Groen - Sport - Verkeer - Wonen - dubbelbestemmingen Waarde Archeologie 3 en 5

18 juni 2013 (onherroepelijk op 4 november 2013)

Afbeelding: Uitsnede verbeelding

Binnen de vigerende bestemmingen is de herinrichting van de locatie met gestapelde woningen niet toegestaan. Het bestemmingsplan kent ook geen binnenplanse wijzigingsmogelijkheden om hieraan medewerking te verlenen.

De regels van voornoemd bestemmingsplan maakt het niet mogelijk dat hier woningen gerealiseerd kunnen worden. Daarom zal de procedure worden doorlopen voor een 'buitenplanse omgevingsplanactiviteit'.

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 9

1.4

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk vormen de daaropvolgende hoofdstukken de verantwoording van de activiteit die mogelijk wordt gemaakt. Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving en analyse van de huidige ruimtelijk- functionele situatie. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de gewenste situatie, de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt het Rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 5 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die relevant zijn voor de fysieke leefomgeving. Hoofdstuk 6 gaat in op de vraag of er sprake is van een beperkingengebied. In hoofdstuk 7 komt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde, waarna de conclusie in hoofdstuk 8 volgt.

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 1 0

Hoofdstuk 2 Beschrijving huidige situatie In dit hoofdstuk wordt de feitelijke situatie van het projectgebied en omgeving beschreven. Er wordt ingegaan op de aanwezige ruimtelijk-functionele structuur van het projectgebied en omgeving.

2.1

Ruimtelijk-functionele structuren

Het projectgebied is bebouwd met een bedrijfswoning bij een detailhandelsbedrijf (Kasteellaan 11a), een burgerwoning (Kasteellaan 13), een voormalige SPAR-supermarkt (Kasteellaan 13a-15) en een aannemersbedrijf (Kasteellaan 15a). De totale bebouwde oppervlakte bedraagt circa 2440 m2. Hiervan zal de bebouwing aan de Kasteellaan 11a behouden blijven (circa 395 m2) en de overige bouwmassa's zullen worden gesloopt. Tegen de zuidwestelijke hoek van het projectgebied (perceel S2627) staan kledingcontainers en een ondergrondse glascontainer.

De huidige bebouwingssituatie laat zich als volgt visualiseren:

Figuur: Kasteellaan 11a en 13 (met aan de linkerzijde de slagerij)

Figuur: Kasteellaan 13a-15

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 1 1

Figuur: Kasteellaan 15a met op de voorgrond de kledingcontainers en ondergrondse glascontainer

Figuur: bebouwing aan overzijde van projectgebied

Aan de overzijde van het projectgebied bevindt zich een bakkerij met terras en verder wordt het projectgebied omringd door burgerwoningen en een huisartsenpraktijk. Verder ten zuiden ligt MFC de Buun en basisschool Sint Vitus. De oostelijke zijde van het projectgebied grenst aan de sportvelden van Well waar momenteel 3 tennisbanen zijn en 3 voetbalvelden met een oefenveld. Op onderstaande luchtfoto zijn deze functies aangeduid:

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 1 2

Figuur: luchtfotomet functies in omgeving

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 1 3

Hoofdstuk 3 Voorgenomen ontwikkeling 3.1

Projectbeschrijving

Na sloop van de bestaande bedrijfsopstanden Aan de Kasteellaan 13-15a, zal gekomen worden tot een nieuwe invulling van de percelen aan de Kasteellaan te Well. Hier zullen 36 gestapelde huurappartementen en 12 gestapelde huurstudio's worden gerealiseerd welke variëren in omvang en zeer geschikt zijn voor starters op de woningmarkt en kleine één- of tweepersoons huishoudens en senioren. Onder 'huishouden' wordt verstaan: 'er is sprake van continuïteit in de samenstelling van de bewoners en van onderlinge verbondenheid. Bij mantelzorg is sprake van maximaal één gezamenlijk huishouden.' Nadrukkelijk wordt vermeld dat de wooneenheden niet gebruikt zullen mogen worden voor de huisvesting van short-stay internationale werknemers. De gebouwen zullen drie bouwlagen omvatten zodat een derde van de woningen op de begane grond is gelegen. Ter hoogte van de kledingcontainers zal een nieuwe perceelontsluitingsstructuur worden aangelegd. In het plan is, naast parkeervoorzieningen en hemelwaterinfiltratie ook een substantiële hoeveelheid groen voorzien. Op onderstaande afbeeldingen is de voorgenomen inrichting van het projectgebied te zien.

Figuur: Herontwikkeling projectgebied

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 1 4

Figuur: Op Kasteellaan georiënteerde appartementen

Figuur: Op nieuwe ontsluitingsweggeoriënteerde appartementen

Figuur: Op nieuwe binnentuingeoriënteerde appartementen

De bedrijfswoning aan de Kasteellaan 11a zal behouden blijven en de functie burgerwoning krijgen; dit betreft kadastraal perceel S2179.

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 1 5

3.2

Landschappelijk

Het inrichtingsplan is de leidraad om de landschappelijke inpassing van het projectgebied verder ter hand te nemen. Hierin zullen de bestaande bomen aan de oostzijde van het projectgebied worden opgenomen als zijnde 'te behouden'. Voor het projectgebied is op 11 maart 2025 een landschappelijk inpassingsplan opgesteld dat als Bijlage 3 bij deze ruimtelijke onderbouwing is gevoegd. Hierin is het volgende streefbeeld weergegeven:

Figuur: landschappelijke inpassing

Om te waarborgen dat dit op kwalitatief goede wijze zijn beslag gaat krijgen, zal een voorwaardelijke verplichting in de omgevingsvergunning opgenomen waarin wordt vermeld dat het gebruik van de gronden met de bestemming 'Wonen' en daarbij behorende gebouw(en) uitsluitend is toegestaan onder de voorwaarde dat binnen 24 maanden na het onherroepelijk worden van het omgevingsvergunning, het projectgebied landschappelijk ingepast moet zijn, conform de door het bevoegd gezag geaccordeerde landschappelijke inrichtingsschets (danwel gelijkwaardig), en deze inpassing duurzaam in stand wordt gehouden.

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 1 6

3.3

Duurzaamheid en klimaatadaptatie

De gemeente Bergen streeft naar het zo klimaatvriendelijk en zo veel als mogelijk energie-neutraal bouwen. Een en ander volgens het "cradle to cradle" principe. Het toepassen van bouwmaterialen en bouwtechnieken die hier invulling aan geven heeft de voorkeur. De binnen het projectgebied te realiseren woningen zullen in ieder geval 'bijna energieneutraal' zijn. In het bestemmingsplan kunnen alleen regels worden opgenomen die bijdragen aan 'een goede ruimtelijke ordening'. Voor de uitleg van dit begrip is in de rechtspraak het criterium ‘ruimtelijk relevant’ ontwikkeld. Alleen regels die ruimtelijk relevant zijn, kunnen in het bestemmingsplan opgenomen worden. Algemeen erkend wordt dat energietransitie een ruimtelijke impact heeft, maar de visie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State is dat hiertoe geen regels in het bestemmingsplan kunnen worden opgenomen.

In onderhavig plan zijn de volgende duurzaamheidsmaatregelen voorzien cq daar waar een afweging mogelijk is, worden overwogen: de woningen worden niet aangesloten op gas (elektrisch koken); de woningen zullen worden aangesloten op een warmtepomp ter verwarming en koeling van de woningen; de woongebouwen zullen een substantiële hoeveelheid energie opwekken middels zonnepanelen; de woningen worden zeer goed geïsoleerd en hebben een zeer lage warmtevraag; hemelwater wordt opgevangen in wadi's en binnen het projectgebied geïnfiltreerd (zie ook paragraaf 5.9 van deze ruimtelijke onderbouwing); de wadi's zullen aangeplant worden met gras-bloemenmengsel waardoor de biodiversiteit wordt bevorderd; door het behoud en toevoeging van (hoogstam)bomen wordt gezorgd voor een groene omgeving met voldoende schaduw in de zomer waardoor hittestress wordt verminderd.

3.4

Privacy en bezonning

Voor een onaanvaardbare aantasting van privacy bij belendende percelen hoeft niet gevreesd te worden. De afstand tussen het meest nabijgelegen nieuw te bouwen woongebouw en de bestaande woning aan de overzijde van de Kasteellaan bedraagt circa 15 meter. De nieuwe woningen op de verdieping aan de achterzijde van de Kasteellaan 11a zouden zicht kunnen hebben op de achtertuin van de Kasteellaan 11. Door aan deze zijde te voorzien in beplanting in de vorm van een hoogstamboom wordt zoveel mogelijk inkijk in de tuin voorkomen. De galerij (verkeersruimte) van dit appartementengebouw bevindt zich aan de oostzijde waardoor vanuit die zijde niet in de tuin van nummer 11 gekeken kan worden. De afstanden tot omliggende bestaande woonpercelen zijn verder zodanig ruim dat niet gesteld kan worden dat de nieuwe woningen tot gevolg hebben dat de lichtinval/bezonning onaanvaardbaar zal worden aangetast.

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 1 7

Hoofdstuk 4 Beleid en regelgeving In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor de activiteit toegelicht en wordt de activiteit hieraan getoetst. Er wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds beleid van hogere overheden waar lagere overheden rekening mee moeten houden, doch gemotiveerd van kunnen afwijken en anderzijds instructieregels van hogere overheden in omgevingsverordeningen en het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). De regels uit het Bkl worden in hoofdstuk 3 van dit concept gemotiveerd getoetst aan de activiteit.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie

Met de Nationale omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de inrichting van de fysieke leefomgeving meer over aan de decentrale overheden en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem de fysieke leefomgeving. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien: een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor militaire activiteiten en het stellen van opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainports, greenports en valleys; over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, bijvoorbeeld het stimuleren van biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of het beschermen van werelderfgoed; een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is een ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bij dit laatste gaat het bijvoorbeeld om de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners is op rijksniveau relevant.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio's toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. In hoofdstuk 4, 5 en 6 van onderhavige ruimtelijke onderbouwing worden deze aspecten, voorzover in casu relevant, uitgebreid aan de orde gesteld. Er kan worden gesteld dat bij onderhavig project voldoende aandacht is voor de afwegingen die op basis van de nationale omgevingsvisie dienen te worden gemaakt.

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 1 8

4.1.2

Instructieregels Rijk (AMvB's)

Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geweigerd wordt als: de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert. 4.1.2.1 Ladder duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt beoordeeld of er echt behoefte aan is en of de ontwikkeling binnen het stedelijk gebied kan. Bij een planologisch besluit dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient toetsing aan de ladder plaats te vinden (regionale behoefte, mogelijkheid realisatie in bestaand stedelijk gebied, multimodale ontsluitingsmogelijkheden).

Er is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak dat: 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden.

In casu is er sprake van sloop van 1 woning, omzetting van een bedrijfswoning in een burgerwoning en toevoeging van 42 woningen, hetgeen een stedelijke ontwikkeling betreft waarop de ladder voor duurzame verstedelijking van toepassing is. Om de woningbehoefte te bepalen, is op 16 september 2025 een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd door SAB. Hierin is (voor het project in de grotere omvang zoals oorspronkelijk de bedoeling was) geconcludeerd dat de ontwikkeling voorziet in een behoefte en plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied. Daarmee wordt de ontwikkeling als haalbaar geacht voor wat betreft de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het onderzoek is als Bijlage 2 toegevoegd aan deze ruimtelijke onderbouwing. Door voor de woningtoevoegingen een locatie te kiezen die geheel in de woonkern van Well is gelegen en waarvoor twee bedrijfsbestemmingen en een maatschappelijke bestemming worden opgeheven, wordt dus voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.1.3

Conclusie

In casu is er weliswaar sprake van een stedelijke ontwikkeling, waarbij een locatie is gekozen in de woonkern van Well en waarvoor twee bedrijfsbestemmingen en een maatschappelijke bestemming worden opgeheven, echter wordt voorzien in een aantoonbare behoefte, waardoor wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 1 9

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1

Provinciale Omgevingsvisie Limburg

De Omgevingsvisie is een strategische en lange termijn (2030-2050) visie op de fysieke leefomgeving en beschrijft onderwerpen zoals wonen, infrastructuur, milieu, water, natuur, landschap, bodem, ruimtelijke economie, luchtkwaliteit en cultureel erfgoed. Daarnaast worden ook de aspecten gezondheid en een gezonde leefomgeving in de Omgevingsvisie meegenomen. In de Omgevingsverordening legt de Provincie regels vast voor onder meer natuur, milieu, (grond-) water, ontgronding, wegen, ruimte (verstedelijking, woon- en werklocaties, agrarische bedrijven). Binnen deze visie worden de volgende twee dingen gezegd over wat het provinciaal belang is op het gebied van wonen: 1. "Een woningaanbod/planvoorraad waarbij vraag en aanbod in evenwicht zijn, in kwalitatief en kwantitatief opzicht. Derhalve voldoende (betaalbare) woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek op het juiste moment beschikbaar." 2. "Alle woningbouwontwikkelingen beschouwen wij als een provinciaal belang." Hieruit kan worden afgeleid dat het realiseren van woningen een van de topprioriteiten van de provincie is.

Met betrekking tot het aspect Wonen is de volgende ambitie in de Omgevingsvisie neergelegd: Omdat de woonbehoeften veranderen, maar ook omdat er lokale en regionale verschillen zijn in de opgaven ten aanzien van wonen en leefomgeving, zijn deze meer gerichte uitwerkingen in provinciale, regionale en/of gemeentelijke programma’s, agenda’s en instrumenten noodzakelijk. Vanuit de wetgever is de provinciale rol wat betreft dit thema beperkt. Vanwege het brede maatschappelijke belang van de opgave kiest de provincie voor een agenderende, stimulerende, meesturende en verbindende rol. De provincie bekijkt woningbouwontwikkelingen vanuit een brede maatschappelijke context. Dit vraagt een integrale aanpak van locaties en gebieden in de vorm van herstructurering en transformatie/herbestemming in centra, buurten, wijken, dorpen en het buitengebied. Bij de keuzes houden we rekening met samenhangende belangen zoals leegstand bij detailhandel, kantoren, maatschappelijk vastgoed, monumenten, etc. Daarnaast beziet de provincie de woningopgave altijd in samenhang met veiligheid en leefbaarheid. Met het stimuleren van de verduurzamingsopgave en het levensloopbestendig maken van bestaande en nieuwe woningen ziet de provincie meekoppelkansen voor een klimaatbestendige en klimaatadaptieve woonomgeving.

De provincie vindt het belangrijk dat eerst de kwaliteit van het feitelijk bestaand bebouwd gebied op orde wordt gemaakt. Via het principe van de Ladder voor duurzame verstedelijking dient de ruimte in bestaand bebouwd gebied optimaal te worden benut, zowel kwantitatief als kwalitatief. Dat betekent dat eerst leegstaand vastgoed hergebruikt en herbestemd wordt in lijn met de Limburgse principes. Wonen is in beginsel alleen maar toegestaan in bestaand bebouwd gebied. Hierop kunnen – tijdelijke – uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van flexibele woonvormen. Tijdelijk permanente bewoning toestaan in recreatieparken voor de huisvesting van internationale

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 2 0

werknemers en/of woonurgenten voor de duur van maximaal tien jaar en onder (nader te bepalen) voorwaarden als verdienmodel voor toekomstige herontwikkeling of sanering van het park, of het herbestemmen van monumentale bebouwing in het buitengebied zijn hiervan voorbeelden (zie hiervoor ook het hoofdstuk economie). Projectspecifiek: Bij planvorming voor uitbreiding van de woningvoorraad wordt de ladder voor duurzame verstedelijking en de voorkeur voor gebruik van leegstaand vastgoed consequent gehanteerd. Toevoegingen aan de Limburgse woningmarkt moeten niet alleen van de juiste soort zijn (voldoen aan de specifieke lokale woningbehoefte) en op de juiste locatie zijn, maar moeten in veel gevallen ook gepaard gaan met sloop, zodat de kwantitatieve verhouding in balans blijft. Onder verwijzing naar de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking kan gesteld worden dat het initiatief, dat aan 3 zijden wordt omsloten door de woonbebouwing in de kern en waarbinnen appartementen van diverse grootte in de huursfeer realiseren (lage en midden huur) zijn voorzien om zoveel mogelijk woningzoekenden te kunnen bedienen, past binnen het provinciale beleid en de provinciale ambities.

4.2.2

Instructieregels provincie (omgevingsverordening)

Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.' Provinciale Staten kunnen bij omgevingsverordening regels stellen over de uitoefening van taken of bevoegdheden aan de gemeente (instructieregels). Met de komst van de Omgevingswet is een nieuwe omgevingsverordening nodig die past binnen de kaders en het instrumentarium van de Omgevingswet. Hoewel de op 17 december 2021 vastgestelde Omgevingsverordening Limburg hoofdzakelijk een beleidsneutrale omzetting van het POL2014 betreft, staan er enkele nieuwe of inhoudelijk aanmerkelijk gewijzigde onderwerpen in. Het gaat hier om instructieregels aan gemeenten op het gebied van wonen, zonne-energie, na-ijlende effecten van de steenkoolwinning en huisvestingsnormen voor internationale werknemers. Artikel 12.1 van de omgevingsverordening heeft betrekking op de planvoorraad 'wonen'. Hierin is bepaald dat de motivering bij een omgevingsplan dat betrekking heeft op de realisatie van een of meerdere woningen beschrijft dat: a. rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; b.

sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek; c. over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuid-Limburg. De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; d. het omgevingsplan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring, bedoeld in

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 2 1

afdeling 14.5; e. realisatie van de woningen beoogd is binnen 5 jaar na vaststelling van het omgevingsplan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen.

Toets aan artikel 12.1 van de omgevingsverordening: Ad a: De ontwikkeling ligt op de kaart bij de Verordening geheel binnen de zonering 'landelijke kern'. Het toevoegen van een stedelijke functie heeft geen wezenlijk effect en de intensivering van de woonfunctie is niet strijdig met de algemene zonering die de provincie Limburg hanteert.

Ad b en c: De omgevingsvisie bepaalt dat bij planvorming voor uitbreiding van de woningvoorraad de ladder voor duurzame verstedelijking en de voorkeur voor gebruik van leegstaand vastgoed consequent wordt gehanteerd. Toevoegingen aan de Limburgse woningmarkt moeten niet alleen van de juiste soort zijn (voldoen aan de specifieke lokale woningbehoefte) en op de juiste locatie zijn, maar moeten in veel gevallen ook gepaard gaan met sloop, zodat de kwantitatieve verhouding in balans blijft. In casu is de locatie geheel in de kern van Well gelegen, worden incourante bedrijfsmatige bestemmingen wegbestemd en bijbehorende bebouwing gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw van appartementen waaraan blijkens het woningbehoefteonderzoek ook daadwerkelijk behoefte is. Zoals in paragraaf 4.3 (Regionale Woonvisie) van onderhavige onderbouwing zal worden vermeld, is er in casu sprake van bouwen naar reële behoefte en worden woningen toegevoegd waaraan blijkens de meest recente prognoses zoals vermeld in de paragraaf Limburgse Agenda Wonen 2020 – 2023 (paragraaf 4.2.3) ook daadwerkelijk behoefte is.

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 2 2

Ad d: Onderhavig project is (nog) niet opgenomen in de Plancapaciteitsmonitor Limburg. Ad e: In de anterieure overeenkomst welke tussen het bevoegd gezag en initiatiefnemers zal worden afgesloten, zal een bepaling worden opgenomen dat realisatie in ieder geval binnen 5 jaar zijn beslag dient te krijgen; indien realisatie dan niet heeft plaatsgevonden kan het bevoegd gezag de omgevingsvergunning voor de bouw van de niet gerealiseerde woningen intrekken.

Voor het projectgebied zijn er verder geen beperking opgenomen. Het project is dan ook niet strijdig met de Omgevingsverordening Limburg.

4.2.3

Limburgse Agenda Wonen 2020 – 2023

In juni 2020 is de Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 vastgesteld. Hierin geeft de provincie Limburg aan hoe zij een bijdrage wil leveren aan een gezonde woningmarkt die met haar aanbod voldoende inspeelt op onderstaande aspecten: De huidige en toekomstige woonbehoeften. Er wordt gebouwd dan wel ver- of herbouwd al naar gelang de behoefte, daar waar tekorten zich - al dan niet tijdelijk - voordoen. In een gezonde woningmarkt vindt doorstroming plaats en kunnen mensen een wooncarrière maken. In een gezonde woningmarkt vallen geen mensen tussen wal en schip, woningen zijn toegankelijk en betaalbaar. Een gezonde woningmarkt heeft “geen” overschotten die leiden tot leegstand (behoudens de benodigde frictieleegstand van 2%). Flexibiliteit is noodzakelijk om zo het verschil te kunnen maken voor mensen die snel huisvesting nodig hebben, maar daar niet jaren op kunnen wachten. Eigen keuze (en initiatief) is belangrijk. Een woning past bij de leefstijl van de bewoner, die zelf tot op zekere hoogte bepaalt hoe, in welke samenstelling en waar hij of zij wil leven. De woonomgeving is minstens zo belangrijk, evenals de mogelijkheden die de bewoner heeft en krijgt om niet alleen invloed uit te oefenen op zijn woning, maar ook op de woonomgeving.

Op basis van de demografische ontwikkelingen wordt geconstateerd dat (voor Limburg als geheel) voor de korte termijn nog behoefte aan extra woningen is, maar rond 2030 kunnen overschotten worden verwacht. Getalsmatig liggen hiervoor meer dan genoeg plannen klaar, maar kwalitatief liggen niet overal de juiste plannen (kijkend naar de behoefte) op de plank. Zo is er een grote behoefte aan woonconcepten voor ouderen en speciale doelgroepen, met name in de middenhuur en sociale huur. De behoefte aan woonruimte is bovendien gedifferentieerder. Er is behoefte aan meer verschillende soorten van huisvesting, op daarbij passende locaties, ook voor tijdelijke bewoning. Lokaal zijn er grote verschillen waar te nemen, dus dat vergt maatwerk per gemeente en daarbinnen per wijk, buurt of locatie. Binnen de bestaande bouw is er een grote opgave om woningen duurzamer en levensloopbestendiger te maken. Betaalbaarheid van woningen staat onder druk. De woon- en leefomgeving is medebepalend voor het woongeluk. In de wijk komen vele effecten van beleid en ambities samen. Het is van belang om dat steeds in samenhang te bezien, samen met de vele partijen en partners die bij het wonen betrokken zijn.

Conform de gepubliceerde huishoudensprognose van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) / Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) (Pearl, 2019) groeit het aantal Limburgse | omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 2 3

huishoudens tot 2031 (met circa. 15.000 huishoudens), daarna volgt een afname van het aantal huishoudens tot het aantal dat we ongeveer nu kennen in 2050. Dit beeld van eerst een (lichte) toename en daarna een (lichte) afname geldt voor Noord-, Midden- en Zuid-Limburg. De prognose van Etil (Progneff 2019 update 2) valt lager uit; het aantal Limburgse huishoudens groeit tot 2027 (met bijna 13.000 huishoudens), waarna een daling van de huishoudens ingezet wordt. Opvallend is dat (al circa 10 jaar) de nieuwe prognoses van de verschillende prognosemakers steeds naar boven worden bijgesteld. Dit komt met name door de stijgende migratiestromen. Deze migratiestromen zijn zeer lastig te voorspellen omdat ze sterk afhankelijk zijn van ontwikkelingen op mondiaal niveau.

Projectspecifiek: Onderhavig initiatief zet in op de bouw van (sociale) huurappartementen en zorgt ervoor dat zowel starters op de woningmarkt binnen de gemeente Bergen, alsook één- en tweepersoonshuishoudens die geen kans maken op een koopwoning of duurdere huurwoningen, kans maken op een zelfstandige woonruimte. Hierdoor kan tegemoet worden gekomen aan de extra vraag naar woningen welke, blijkens voornoemde prognoses, toch steeds hoger ligt dan verwacht.

4.3

Regionale Woonvisie 2020-2024

Op 21 september 2020 heeft de gemeente Bergen de nieuwe Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 vastgesteld. Deze woonvisie geeft richting aan het woonbeleid voor de komende 4 jaar. Het is de 2e visie die door de 8 Noord-Limburgse gemeenten in gezamenlijkheid is opgesteld. In deze visie wordt teruggekeken naar de vorige visie: waar komen we vandaan en wat willen we meenemen naar de nieuwe visie? En zijn er ook zaken die veranderd zijn? Het 'wonen’ is steeds meer verweven met andere beleidsvelden in het economische én het sociaal domein. In het hoofdstuk 'analyse: trends en ontwikkelingen' wordt aangegeven wat de huishoudensontwikkeling is. Demografie blijft immers een belangrijke onderlegger voor het woonbeleid. Prognoses geven een handvat om in te spelen op de toekomstige ontwikkeling van onze bevolking. Hierbij gaat het zeker niet alleen om aantallen, maar ook om de samenstelling van onze bevolking. Uit de analyse die inzicht geeft in de sterke en zwakke segmenten van de woningvoorraad, blijkt dat de aandacht met name moet uitgaan naar de bestaande voorraad. Ook zijn allerlei trends en ontwikkelingen die de context waarbinnen wordt gewerkt, beïnvloeden en de druk op de leefbaarheid vergroten. Denk hierbij aan grote ontwikkelingen zoals de energietransitie en de vergaande extramuralisering van de zorg.

Vanuit deze analyse is er dan ook een aantal opgaven dat kan worden samengevat in: Mismatch woningbehoefte en woningvoorraad: Het gaat hierbij om zowel de bestaande woningvoorraad, als nieuwbouw. Er wordt geconstateerd dat de samenstelling van onze bevolking verandert. Men wordt ouder en er is een grote toename van het aantal 1persoonshuishoudens. Dit brengt een andere woonvraag met zich mee. Deze vraag sluit maar deels aan op wat we in de bestaande voorraad hebben. De opgave ligt dan ook bij het aanpassen van de bestaande voorraad. De nieuwbouw die wordt toegevoegd dient

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 2 4

toegespitst te worden op de toekomstige woningbehoefte. Hierbij wordt nog meer dan voorheen gekeken naar de kwalitatieve vraag en het bevorderen van de doorstroming op de regionale woningmarkt. Bij nieuwbouw is de kwalitatieve toets daarom leidend en in mindere mate de kwantitatieve toets. Zoektocht om alle doelgroepen een plek te geven binnen onze woningmarkt: In onze regio komen verschillende doelgroepen nadrukkelijker naar voren. Die moeten allemaal een plek krijgen binnen onze woningmarkt en maatschappij. Denk hierbij aan zorgdoelgroepen (vanuit beschermd wonen naar de reguliere woningmarkt) en internationale werknemers die zich hier voor langere tijd willen vestigen. Voor een deel zijn bijzondere doelgroepen afhankelijk van de sociale huursector. De druk op dit segment lijkt dan ook toe te nemen. Niet alleen qua aantallen, maar juist door een concentratie van mensen die door allerlei oorzaken hun weg maar moeilijk kunnen vinden in onze maatschappij. Dit brengt druk op de leefbaarheid met zich mee.

Toets aan regionale Woonvisie: De uitgangspunten van deze woonvisie betreffen: Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen Koppelkansen Toevoegen van woningen leidt niet tot het vergroten van het kwetsbare woningoverschot Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte We streven sociaal duurzame woonconcepten na en zoeken aansluiting op de duurzaamheidsdoelen die landelijk, regionaal en lokaal gesteld zijn om de acute vraag van vandaag te faciliteren is het mogelijk om ook starterswoningen toe te voegen. Projectspecifiek: De woningen worden toegevoegd in de woonkern Well; het projectgebied wordt aan drie zijden omsloten door burgerwoningen en andere centrumbestemmingen en aan de achterzijde door de sportvelden van Well. Met de realisatie van de nieuwbouwappartementen zullen de bedrijfsmatige bestemmingen wegbestemd en bijbehorende bebouwing gesloopt worden om plaats te maken voor de nieuwbouw van appartementen waaraan blijkens het woningbehoefteonderzoek ook daadwerkelijk behoefte is. Door het wegbestemmen van de bedrijfsmatige bestemmingen (waaronder een aannemersbedrijf en de voormalige SPAR) zal ter plaatse en voor de bestaande omliggende woonfuncties een beter woon- en leefklimaat worden bewerkstelligd (koppelkans).

De geplande woningen worden gerealiseerd voor bewoning door woningzoekenden op de Wellse/Bergense woningmarkt; de ligging op korte afstand van de noord-zuid-west-verbinding met de kernen Nieuw-Bergen, Venlo en Venray is daarbij een pre. Ook binnen de gemeente Bergen overstijgt de vraag naar woningen nog altijd het aanbod en zal dit naar verwachting nog zeker 10 jaar duren. De vraag naar starters- en levensloopgeschikte woningen is het grootst. Hierdoor ontstaat ook doorstroom op de woningmarkt; ouderen of gescheiden mensen die kleiner willen gaan wonen, laten een grotere gezinswoning achter. Dit is de reden waarom ruim de te realiseren appartementen in onderhavig project zien op deze doelgroepen. Zoals in paragraaf 3.3 al is verwoord, zullen de woningen voldoen aan de actuele duurzaamheidseisen; de nieuw-bebouwde omgeving zal worden ingericht met het oog op klimaatadaptatie en het tegengaan van hittestress. Het project is derhalve passend in de gedachtengang zoals verwoord in de regionale Woonvisie

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 2 5

Noord-Limburg.

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1

Omgevingsvisie Bergen 2030

Op 23 april 2019 heeft de gemeenteraad van Bergen de Omgevingsvisie Bergen 2030 vastgesteld. Door nadrukkelijk de koppeling te leggen tussen de aanwezige groene kwaliteiten en de kansen op het gebied van duurzaamheid wil Bergen zich nog meer dan voorheen profileren als ‘toekomstbestendige gemeente’. De ‘meest toekomstbestendige gemeente van Nederland’ vormt het hart van Nationaal Park De Maasduinen, biedt een aantrekkelijke omgevingskwaliteit voor wonen, werken en recreëren en voorziet in de eigen energiebehoefte. Daar horen dorpen bij die alle ruimte krijgen om hun eigen identiteit te behouden en te versterken. (Nieuwe) ontwikkelingen dienen bij te dragen aan het realiseren van een aantrekkelijke omgevingskwaliteit via ruimtelijke kwaliteitsverbetering en landschappelijke inpassing.

Figuur: uitsnede kaart Omgevingsvisie Bergen 2030

Binnen deze visie is het projectgebied getypeerd als ‘lokaal centrum voor voorzieningen en zorg in Well’. De gemeente Bergen had op 1 januari 2018 13.110 inwoners, bij zo’n 5.600 huishoudens. Hoewel Bergen in een krimpregio ligt, is de voorspelde krimp tot nu toe uitgebleven. Wel is duidelijk sprake van vergrijzing. Tegelijkertijd treedt ontgroening op doordat jongeren wegtrekken, bijvoorbeeld om elders te gaan studeren. Hierdoor neemt het aandeel ouderen nog sterker toe dan op basis van normale bevolkingsontwikkeling verwacht zou mogen worden. Wat betreft het

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 2 6

aantal huishoudens is in de periode tot 2028 nog sprake van groei. Daarna zal naar verwachting een daling inzetten (hoewel op basis van de prognoses anno 2023 de vraag naar woningen onverkort groot blijft en gezien het aantal mensen van buiten de regio/buiten Nederland die zich hier vaker permanent gaan vestigen kan de vraag gesteld worden of er ooit nog sprake zal zijn van een substantiële daling in de vraag). Op basis van deze cijfers heeft de gemeente Bergen tot 2028 nog ruimte voor de bouw van 200 woningen. De woningopgave voor Bergen - en daarmee het beleid op het gebied van woningbouw - verschuift als gevolg van deze ontwikkelingen meer en meer naar een kwalitatieve en zal dus steeds meer gericht zijn op het zo goed mogelijk laten aansluiten van de bestaande woningvoorraad op een veranderende vraag. In 2040 zal naar verwachting 40% van de huishoudens uit één persoon bestaan. De woningvoorraad in Bergen bestaat echter voor zo’n 80% uit eengezinswoningen. De voor Bergen voorspelde krimp vormde tijdens het participatietraject bij het opstellen van de Omgevingsvisie een belangrijk onderwerp. Vrijwel alle betrokkenen zijn het er over eens dat Bergen krimp niet als een vaststaand gegeven moet zien. Het gaat dan nog niet eens om de exacte cijfers, maar vooral om het beantwoorden van de vraag wat je moet doen om aantrekkelijk te blijven als woongemeente.

Concreet worden de volgende stappen gezet: Bergen wil ook andere woonmilieus aanbieden dan alleen ruime woningen binnen de kernen. Mensen geven aan op zoek te zijn naar moderne, luxe woningen, bij voorkeur aan de randen of net buiten de dorpen voor jongeren en ouderen. Hiervoor wil Bergen kleinschalige mogelijkheden bieden in het mozaïeklandschap tussen Nationaal Park De Maasduinen en de N271, echter altijd op voorwaarde dat rode ontwikkelingen leiden tot aanvullende landschappelijke kwaliteiten. Kwaliteit gaat in alle gevallen boven kwantiteit. Hiermee wordt aangesloten op het Limburgs Kwaliteitsmenu (LKM). Er zijn tijdens de participatie verschillende suggesties gedaan om meer jongeren aan de gemeente te binden. Uiteraard moeten geschikte woningen aanwezig zijn. Daarnaast wordt de oplossing ook gezocht in ruimere mogelijkheden (voor jongeren) om een eigen bedrijf te beginnen, bijvoorbeeld door waar mogelijk soepel met regels om te gaan. De aanwezigheid van snel internet is in alle gevallen cruciaal. Op onderstaande afbeelding uit de Omgevingsvisieis te zien dat voor nieuwe woonfuncties ook gekeken wordt naar locaties nabij de kernen en de N271:

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 2 7

Figuur: kaart 'Wonen' uit Omgevingsvisie

Onderhavige locatie ligt geheel in de kern van Well en ten westen van de N271. Hiermee is voor nieuw te realiseren woningen dus een locatie gevonden die passend is binnen de Omgevingsvisie. Het project ziet op in maatvoering variërende maar kleinere en betaalbare huurappartementen; deze woningen zijn zeer geschikt voor starters op de woningmarkt of alleenstaande (ouderen) maar ook voor kleine twee persoonshuishoudens. Hiermee wordt voldaan aan de vraag uit de markt.

4.4.2

Woonvisie Bergen

Op 20 december 2017 heeft de gemeenteraad het 'Perspectief op goed wonen in Bergen, Woonvisie gemeente Bergen 2017-2021' vastgesteld. Centraal staat de doelstelling: aantrekkelijk woon- en leefklimaat passend bij (veranderende)

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 2 8

vraag van de consument, nu en straks. Om die doelstelling en de hierboven geformuleerde visie te bereiken, formuleert de gemeente Bergen 3 pijlers waarin het woonbeleid verder is uitgewerkt. De pijlers maken helder waar een aantrekkelijk woon- en leefklimaat uit bestaat: 1. De juiste woning op de juiste plek. 2. Kwaliteit woon- en leefomgeving in de dorpen: wonen-welzijn-zorg en duurzaamheid. 3. Samen werken aan een aantrekkelijke gemeente.

Projectspecifiek: Uit de vorige paragraaf waarin is gekeken naar de juiste plek voor toevoeging van woningen, is geconstateerd dat, gelegen in de kern Well, de juiste plek is om het woongebied in te breiden. Door het op deze locatie slopen van bedrijfsgebouwen en andere incourante gebouwen (voormalige SPAR) en het hiervoor in de plaats realiseren van betaalbare huurappartementen die worden ingepast in nieuw aan te brengen groen, wordt er een positieve impuls gegeven aan de woon- en leefomgeving: de hinder als gevolg van het aannemersbedrijf nabij burgerwoningen gaat tot het verleden behoren en hier komt een met veel groen ingepast appartementencomplex voor in de plaats, dat vanuit stedenbouwkundig en esthetisch oogpunt passend is tussen de bestaande bebouwing. Binnen het projectgebied is voldoende ruimte voor groen; door dit groen mede te situeren langs de Kasteellaan en de nieuw te realiseren ontsluitingsweg, kan dit ook een ontmoetingsplek voor de bewoners worden, waar mensen (de bewoners van de appartementen én de bewoners van de bestaande woningen aan de Kasteellaan) samenkomen en een praatje maken. Hierdoor ontstaat een dorps karakter dat de sociale cohesie in een woonbuurt positief beïnvloed.

Hiermee wordt voldaan aan de Woonvisie Bergen.

4.4.3

Landschapsvisie Maasdal Bergen

Op 10 december 2020 is de 'Landschapsvisie Maasdal Bergen - Unieke twee-eenheid van Maas en Duinen' vastgesteld. Doel van de landschapsvisie is het behouden en versterken van de landschappelijke kwaliteiten in het Maasdal door richting te geven aan ontwikkelingen en deze op elkaar af te stemmen. De gemeente Bergen wil het Maasdal ontwikkelen tot een aantrekkelijk en vitaal landschap. De Landschapsvisie begint met de constatering dat het Maasdal niet los gezien kan worden van de Maasduinen. Ruimtelijk en functioneel vullen beide gebieden elkaar aan en samen vormen ze een twee-eenheid. Voor de toeristische profilering van de gemeente is dit een sterke troef. Door landschappelijke contrasten te versterken en recreatieve verbindingen te leggen, kan de twee-eenheid beter beleefbaar worden. De Landschapsvisie formuleert vijf centrale ambities die verbonden zijn aan vijf landschappelijke lagen: 1. Behoud en versterk de landschappelijk basisstructuur van terrassen en geulen, die kenmerkend is voor dit deel van het Maasdal en de ruimtelijke ontwikkeling heeft bepaald. Diepe ontgrondingen zijn in principe ongewenst, maar ondiepe, reliëfvolgende afgravingen ten behoeve van rivierverruiming kunnen deze structuur juist versterken. Dit kan

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 2 9

2.

3.

4. 5.

gecombineerd worden met natuurontwikkeling en kleiwinning voor de dijken. De laaggelegen geulen lenen zich bij uitstek voor groene rivieren en bijzondere kwelnatuur en zouden een open karakter moeten houden. Bouw voort op de rijke cultuurhistorie van het gebied en geef vorm aan een gevarieerd, kleinschalig cultuurlandschap, met bijzondere aandacht voor herstel van het Maasheggenlandschap, dat beschermd is als Unesco Biosfeergebied. Mede op basis van onderzoek door de Vereniging Nederlands Cultuurlandschap wordt voorgesteld om aaneengesloten heggenlandschappen te realiseren bij Afferden en rond Bergen en Aijen, met passende beheervergoedingen. Maak een aantrekkelijk en samenhangend netwerk van recreatieve routes en poorten, tussen Maasdal en Maasduinen: Maasdalroute, Maasduinroute en dwarsverbindingen voor fietsers, steilrandroute en kleine dorpsommetjes voor wandelaars. Stimuleer de ontwikkeling van natuurinclusieve landbouw. Voorwaarden hiervoor zijn dat de boer gemotiveerd is en dat er een goed verdienmodel is. Zorg voor vitale dorpen en maak hier parels in het landschap van, met passende toeristisch-recreatieve voorzieningen, fraaie dorpsranden, een goede toegankelijkheid en voldoende privacy voor de bewoners.

De dorpen Bergen en Nieuw Bergen staan voor de twee-eenheid van Maas en Duinen en zijn iconisch voor het hele gebied. Het versterken van contrasten én het leggen van verbindingen staat centraal in de gebiedsuitwerking. De verbindende weg (Kerkstraat) heeft nu 1 bomenrij, maar zal op termijn een statige laan worden. Verder van de dorpen af worden de kavels groter en is ruimte voor natuurinclusieve landbouw. Gestreefd wordt naar een samenhangend beheer van de lage en de hoge gronden.

Op onderstaande uitsnede uit de landschapsvisie is aangegeven hoe het gebied ten zuiden van De Paad ingericht zal gaan worden:

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 3 0

Figuur: uitsnede uit landschapsvisie

In de lijn van deze visie zal de landschappelijke inpassing van het projectgebied ingevuld gaan worden; parallel aan de Kasteellaan zullen laanbomen de straat begeleiden, zoals de inzet is van de Landschapsvisie.

4.4.4

Beeldkwaliteitsvisie N271

Op 16 september 2021 is het 'Beeldkwaliteitsvisie N271' vastgesteld door de gemeenteraad van Bergen. Aanleiding hiervoor was de vraag van de gemeenteraad om een integrale visie te maken voor de ‘Poort van Nieuw Bergen’. Het college heeft daarop besloten een visie voor de gehele N271, het gedeelte dat in de gemeente Bergen ligt, te ontwikkelen. In deze visie zijn de dijkversterking, de nieuwe rotonde bij Well en woningbouwontwikkelingen meegenomen. De visie helpt om de N271 en omgeving door te ontwikkelen naar een aantrekkelijk en vitaal landschap en zorgt voor samenhang en structuur. De N271 heeft grote cultuurhistorische betekenis als oude Rijksweg en historische ontwikkelas van het gebied en loopt als een autonome lijn door het reliëfrijke landschap van Noord-Limburg, op de overgang van hoog naar laag. De N271 is de belangrijkste verkeersader van de regio, en verbindt verschillende woonkernen met elkaar. De N271 loopt langs en door talrijke natuurgebieden en ontsluit het Nationaal Park De Maasduinen voor recreanten. De weg is een belevingsroute met panoramische zichten op het Maasdal, door bossen en open gebieden en langs bezienswaardigheden zoals kastelen, historische dorpjes en boerderijen. De aanleg van een nieuwe rotonde bij de aantakking van de Wezerweg en Kasteellaan is | omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 3 1

aanleiding geweest om na te denken over de entree van Well. Er speelt ook de herontwikkeling van het horecabedrijf aan Sterrenbos 1 naar een woonbestemming. Verder ligt hier nu een redelijk onaantrekkelijke parkeerplaats. Dit is de plek waar het dorp zich presenteert aan de Rijksweg en waar de Wezerweg (route richting het Nationaal Park De Maasduinen) en de Kasteellaan (richting Well) op een aantrekkelijke manier met elkaar verknoopt moeten worden.

Op onderstaande afbeelding uit het Beeldkwaliteitsvisie is de omgeving van de Rijksweg 10 opgenomen:

Figuur: uitsnede kaart Beeldkwaliteitsvisie

Onderhavig initiatief heeft geen impact op de inrichting zoals geschetst in de Beeldkwaliteitsvisie N271, maar door het aanplanten van laanbomen op het voorerf zal wel al een deel van de beoogde groene laan richting het kasteel van Well worden gerealiseerd, zoals bedoeld in deze visie.

4.4.5

Conclusie

Gezien de voorgaande subparagrafen kan worden geconcludeerd dat het initiatief voldoet aan het gemeentelijk planologisch beleid.

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 3 2

Hoofdstuk 5 Fysieke leefomgeving In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze bij de activiteit rekening is gehouden met diverse aspecten van de fysieke leefomgeving en de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De aspecten sluiten aan op en dekken de onderdelen zoals genoemd in artikel 1.2 Omgevingswet.

5.1

Beschermen van de gezondheid

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect gezondheid. Het gaat om: het beschermen van gezondheid (is er sprake van bijzondere omstandigheden waardoor het verlenen van de vergunning leidt tot ernstige nadelige of mogelijk ernstige nadelige gevolgen voor de gezondheid?) het bevorderen van de gezondheid, zoals bevorderen sport en ontspanning (positieve gezondheid).

5.1.1

Wettelijk kader

Conform artikel 1.3 sub a Omgevingswet is het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit een belangrijk maatschappelijk doel van de Omgevingswet. De aspecten veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit hangen nauw met elkaar samen. Omdat het bereiken en in stand houden van een gezonde fysieke leefomgeving een belangrijk doel is van de Omgevingswet bevat het Bkl een aantal instructieregels die specifiek de bescherming van de gezondheid en het milieu tot doel hebben. De instructieregels hebben onder andere betrekking tot de aspecten geluid, geur, trillingen, luchtkwaliteit en bodem. Deze aspecten worden in de hiernavolgende paragrafen gemotiveerd, echter ook de aanwezigheid van geitenhouderijen, endotoxinen en spuitzones hebben effect op de gezonde fysieke leefomgeving. Deze aspecten zullen in onderhavige paragraaf aan de orde komen. Tevens zal hierin worden vermeld welke gezondheidseffecten vanuit het project zelf te verwachten zijn.

5.1.2

Geiten

Het aantal geiten is in Limburg is toegenomen van ca. 46.000 in 2016 naar 61.000 dieren in 2018. In 2018 gaat het daarbij om 44.000 melkgeiten (72%). Het aantal gespecialiseerde melkgeitenhouderijen nam toe van 22 in 2016 naar 25 in 2018. Ook Bergen en omgeving herbergt gespecialiseerde geitenhouderijen.

Uit de studies Veehouderij en Gezondheid van Omwonenden blijkt dat mensen die binnen 2 km rondom geitenhouderijen wonen een grotere kans hebben op een longontsteking. Wat deze toename veroorzaakt is nog onduidelijk. Er loopt onderzoek naar de oorzaken van de longontstekingen.

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 3 3

De provincie Limburg heeft gelet op die gezondheidseffecten in mei 2019 een voorbereidingsbesluit genomen op basis waarvan het verboden is om het direct aan de inwerkingtreding van dat voorbereidingsbesluit voorafgaande bestaande gebruik van bouwwerken of gronden binnen het gehele grondgebied van de provincie Limburg te wijzigen in gebruik ten behoeve van het houden van geiten. Onder wijzigen wordt ook verstaan een uitbreiding van het direct aan de inwerkingtreding van dit voorbereidingsbesluit voorafgaande aanwezige aantal geiten binnen een inrichting. Dit verbod is niet van toepassing op inrichtingen waar minder dan tien geiten zullen worden gehouden.

In een straal van 9 km rondom onderhavig projectgebied bevinden zich geen geitenhouderijen, dus is er geen belemmering voor het realiseren van de woningen.

5.1.3

Endotoxinen

De effecten die veehouderijen op de volksgezondheid kunnen hebben, moeten worden betrokken bij besluiten in het kader van ruimtelijke ordening en milieu. Een van de effecten op de volksgezondheid ziet op endotoxinen. De Gezondheidsraad hanteert in het rapport ‘Gezondheidsrisico’s rond veehouderijen’ (2012) een advieswaarde van 30 EU/m3 voor de maximale blootstelling aan endotoxinen in de buitenlucht. De Gezondheidsraad gaat ervan uit dat met deze advieswaarde de gezondheid van omwonenden van veehouderijen tegen te veel aan endotoxinen kan worden beschermd.

De rijksoverheid ontwikkelt een landelijk toetsingskader voor endotoxinen. Dit toetsingskader is momenteel nog niet beschikbaar. Daarom heeft het Ondersteuningsteam Veehouderij en Volksgezondheid (team van provincie Noord-Brabant, de GGD en verschillende Brabantse omgevingsdiensten en gemeenten) vooruitlopend op de ontwikkeling van een landelijk toetsingskader de ‘Notitie Handelingsperspectieven Veehouderij en Volksgezondheid: Endotoxine toetsingskader 1.0’ opgesteld.

Uit bijlage N: 'figuren overschrijdingsafstanden uit modelberekeningen' behorende bij het rapport ‘Emissies van endotoxinen uit de veehouderij: emissiemetingen en verspreidingsmodellering’ van WUR (2016) (endotoxinerapport) valt af te lezen dat in de regio Noord-Limburg op een afstand van meer dan 550 meter gemeten vanuit welke intensieve veehouderijtak dan ook, geen overschrijding van de norm voor endotoxinen plaatsvindt.

Gelet op het feit dat binnen deze afstand van 550 m géén actieve intensieve veehouderij is gelegen en er binnen een afstand van 550 meter vanuit milieuoogpunt geen nieuwe intensieve veehouderijactiviteiten mogen worden ontplooid, is er geen belemmering te verwachten voor de realisatie van de woningen.

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 3 4

5.1.4

Spuitzones

Ten zuiden van de kern Well zijn agrarische percelen gesitueerd, die agrarisch (mogen) worden gebruikt voor het telen van gewassen. Akkerbouwgewassen en ook containerteelten worden beschermd door middel van gewasbeschermingsmiddelen. Bij het toebrengen van deze middelen kan de spuitvloeistof ten gevolge van luchtstroming verplaatst worden naar omliggende percelen. Dit wordt 'drift' genoemd. Voor wat betreft het spuiten van gewassen zijn geen wettelijke voorschriften over de minimaal aan te houden afstanden tussen gronden waarop bomen en andere gewassen in de open lucht worden gekweekt, en nabijgelegen gevoelige objecten. Het ontbreken van dergelijke voorschriften laat echter onverlet dat in het kader van een evenwichtige functietoedeling aan locaties een afweging van alle bij het gebruik van de gronden betrokken belangen dient plaats te vinden, waarbij de aan te houden afstand tussen akkerbouwgronden en gevoelige objecten zodanig gekozen dient te worden dat een aanvaardbaar leefklimaat kan worden gegarandeerd. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft eerder overwogen dat toepassing van de vuistregel om een afstand aan te houden van 50 m tussen gevoelige functies en agrarische bedrijvigheid waarbij gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt, in het algemeen niet onredelijk is (uitspraak van 27 mei 2015 in zaak nr. 201410309/1/R6).

Dit brengt echter niet reeds met zich dat een kortere afstand in dit geval niet redelijk zou kunnen zijn. Dit hangt mede samen met de hoogte van de gewassen (hoe hoger, des te meer sprake er kan zijn van drift), windrichting, soort bestrijdingsmiddelen en frequentie van spuiten.

De heersende windrichting in de regio is zuid-west, zoals uit onderstaande gegevens van het KNMI blijkt:

Afbeelding: bron Klimaatviewer KNMI

| omgevingsvergunning OGV Kasteellaan Well | status: concept |

Pagina | 3 5

Het projectgebied ligt niet binnen 50 meter van agrarisch gronden waarop gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt.

5.1.5

Gezondheidseffect project

Het onderhavige project gaat over de ontwikkeling van 42 appartementen. De bebouwing aan de Kasteellaan 11a zal behouden blijven, maar de bedrijfswoning zal in gebruik worden genomen als burgerwoning en de aangebouwde bouwmassa zal van gebruik wijzigen van detailhandel naar bijbehorende bebouwing bij de woning. De gezondheidseffecten hiervan zijn te verwaarlozen. Echter, door het staken van de bedrijfsmatige activiteiten op deze locatie (waaronder ook de voormalige SPAR-supermarkt en een aannemersbedrijf) is er voor de omgeving wel sprake van een positief effect op de gezondheid nu alle hinder als gevolg van de bedrijfsmatige activiteiten komt te vervallen.