Catharina Wellerl. appt.4nov2025 Ruimtelijke onderbouwing
Tekst van het document
CatharinastraatWellerlooi appartementen
Pagina | 2
Verantwoording en Status
Titel:
Ruimtelijke onderbouwing Catharinastraat Wellerlooi appartementen
Rapportnummer:
NL.IMRO.0893.20251007-0001
Ontwerp:
4 november 2025
Definitief:
© 2025 Beusmans & Jansen, Onderzoek & Advies in Ruimtelijke Ordening Dit document is eigendom van de opdrachtgever en mag door hem gebruikt worden voor het doel waarvoor het is vervaardigd en met inachtneming van de rechten die voortvloeien uit de wetgeving op het gebied van het intellectuele eigendom. De auteursrechten van dit document blijven berusten bij Beusmans & Jansen, Onderzoek & Advies in Ruimtelijke Ordening. Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Beusmans & Jansen, Onderzoek & Advies in Ruimtelijke Ordening. Beusmans & Jansen, Onderzoek & Advies in Ruimtelijke Ordening geeft in ieder geval geen toestemming aan de opdrachtgever om dit document te gebruiken of te laten gebruiken indien facturen niet of niet volledig voldaan zijn. Alle rechten voorbehouden.
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 3
Inhoudsopgave Ruimtelijke onderbouwing
6
Hoofdstuk 1 Inleiding
6
1.1 1.2 1.3 1.4
Aanleiding Ligging van het projectgebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer
Hoofdstuk 2 Beschrijving huidige situatie 2.1
6 6 8 9
10
Ruimtelijk-functionele structuren
10
Hoofdstuk 3 Voorgenomen ontwikkeling
12
3.1 3.2 3.3
Projectbeschrijving Landschappelijk Duurzaamheid en klimaatadaptatie
Hoofdstuk 4 Beleid en regelgeving 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.3 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4 4.4.5
Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie Instructieregels Rijk (AMvB's) Conclusie Provinciaal beleid Provinciale Omgevingsvisie Limburg Instructieregels provincie (omgevingsverordening) Limburgse Agenda Wonen 2020 – 2023 Regionale Woonvisie 2020-2024 Gemeentelijk beleid Omgevingsvisie Bergen 2030 Woonvisie Bergen Landschapsvisie Maasdal Bergen Beeldkwaliteitsvisie N271 Conclusie
Hoofdstuk 5 Fysieke leefomgeving 5.1 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4 5.1.5 5.1.6 5.2 5.2.1 5.3 5.3.1
Beschermen van de gezondheid Wettelijk kader Geiten Endotoxinen Spuitzones Gezondheidseffect project Conclusie Geluid door activiteiten Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen Kwaliteit van de buitenlucht Wettelijk kader
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
12 13 15
16 16 16 17 23 23 23 24 26 28 29 29 32 32 34 35
36 36 36 36 37 38 39 39 39 39 42 42
Pagina | 4
5.3.2 5.3.3 5.4 5.4.1 5.4.2 5.4.3 5.5 5.5.1 5.5.2 5.5.3 5.6 5.6.1 5.6.2 5.6.3 5.7 5.7.1 5.7.2 5.7.3 5.8 5.8.1 5.8.2 5.9 5.9.1 5.9.2 5.9.3 5.9.4 5.10 5.10.1 5.10.2 5.10.3 5.11 5.11.1 5.11.2 5.11.3 5.12 5.12.1 5.12.2 5.12.3 5.13 5.13.1 5.13.2 5.13.3 5.13.4 5.13.5
Onderzoek Conclusie Geur Wettelijk kader Onderzoek Conclusie Bodem- en grondwaterkwaliteit Wettelijk kader Onderzoek Conclusie Verkeer en parkeren (Wettelijk) kader Onderzoek Conclusie Omgevingsveiligheid Wettelijk kader Onderzoek Conclusie Natuur Wettelijk kader Conclusie Waterparagraaf Waterschap beleid: Waterschap Limburg Gemeentelijk beleid: gemeente Bergen Onderzoek Conclusie Cultureel erfgoed en archeologie Wettelijk kader Onderzoek Conclusie Onontplofte oorlogsresten Algemeen Onderzoek Conclusie Bedrijfsmatige activiteiten Zonering Onderzoek Conclusie Milieu effect beoordeling Wettelijk kader Project-mer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig Project-mer-beoordeling Onderzoek Conclusie
44 44 44 44 45 46 47 47 47 49 49 49 49 51 51 52 52 53 54 54 58 59 59 60 63 68 68 68 68 72 73 73 73 73 73 73 74 74 74 74 74 75 75 75
Hoofdstuk 6 Beperkingengebied
76
Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid
78
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 5
7.1 7.1.1 7.1.2 7.1.3 7.2 7.2.1 7.2.2 7.2.3
Economische uitvoerbaarheid Financieel economische haalbaarheid Kostenverhaal Nadeelcompensatie Maatschappelijke uitvoerbaarheid Participatie Vaststellingsprocedure Bezwaar/Beroep
Hoofdstuk 8 Belangenafweging 8.1 8.2
Is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties? Conclusie
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
78 78 78 78 78 78 79 79
80 80 80
Pagina | 6
Ruimtelijke onderbouwing Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1
Aanleiding
De initiatiefnemer is voornemens om, na sloop van de bestaande bebouwing op de hoek van de Catharinastraat en de Rijksweg-Zuid te Wellerlooi (Taste & Go), te komen tot een nieuwe invulling van deze hoek. Hier zullen 24 gestapelde woningen (nultreden-appartementen en startersappartementen) worden gerealiseerd. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bergen heeft op 15 november 2022 besloten om in principe mee te werken aan de ontwikkeling. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing 'Catharinastraat Wellerlooi appartementen' voorziet in een adequate planologische motivering van het project dat via een omgevingsvergunning (buitenplanse omgevingsplanactviteit) mogelijk zal worden gemaakt.
1.2
Ligging van het projectgebied
Het projectgebied is gelegen aan de hoek Rijksweg-Zuid 25 en Catharinastraat te Wellerlooi, kadastraal bekend als gemeente Bergen, sectie S nummers 1358, 1359 en 2373 (ged.), ten oosten van de Rijksweg (N271), die in noord-zuidrichting door de gemeente Bergen loopt. Het projectgebied ligt in het bebouwingscluster dat aan de zuidwestzijde tegen de kern van Wellerlooi ligt. De omvang van het projectgebied bedraagt circa 3040 m2 voor het appartementengebouw en circa 1375 m2 waar parkeergelegenheid zal worden gerealiseerd. Op onderstaande luchtfoto en uitsnede uit de kadastrale kaart is de ligging van de locatie weergegeven:
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 7
Afbeelding:Ligging projectgebied
De kadastrale situatie is op onderstaande afbeelding weergegeven.
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 8
Afbeelding: omgevingskaart
1.3
Vigerend bestemmingsplan
Voor het te ontwikkelen projectgebied vigeert het volgende bestemmingsplan (tijdelijke deel van omgevingsplan): Naam bestemmingsplan
Bestemming/functieaanduiding
Omgevingsplan gemeente Bergen (tijdelijke deel) bestemmingsplan Buitengebied, 1e herziening
Vaststelling Raad Per 1 januari 2024 van rechtswege in werking getreden
- bestemming Agrarisch met waarden - bestemming Gemengd - bouwvlak - parkeerterrein, pension, serre - dubbelbestemmingen Waarde Archeologie 3 en 4
13 december 2022
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 9
Afbeelding: uitsnede verbeelding bestemmingsplan Buitengebied, 1e herziening
De regels van voornoemd bestemmingsplan maken het niet mogelijk dat hier woningen gerealiseerd kunnen worden. Daarom zal de procedure worden doorlopen voor een 'buitenplanse omgevingsplanactiviteit'.
1.4
Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk vormen de daaropvolgende hoofdstukken de verantwoording van de activiteit die mogelijk wordt gemaakt. Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving en analyse van de huidige ruimtelijk- functionele situatie. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de gewenste situatie, de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt het Rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 5 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die relevant zijn voor de fysieke leefomgeving. Hoofdstuk 6 gaat in op de vraag of er sprake is van een beperkingengebied. In hoofdstuk 7 komt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde, waarna de conclusie in hoofdstuk 8 volgt.
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 1 0
Hoofdstuk 2 Beschrijving huidige situatie In dit hoofdstuk wordt de feitelijke situatie van het projectgebied en omgeving beschreven. Er wordt ingegaan op de aanwezige ruimtelijk-functionele structuur van het projectgebied en omgeving.
2.1
Ruimtelijk-functionele structuren
De omgevings van het projectgebied is ter plaatse van de kruising van de Catharinastraat met de Rijksweg-Zuid bebouwd ten behoeve van een (voormalig) horecabedrijf (Taste & Go), waarvan het achterste deel van de bebouwing dateert van 1970 en het voorste deel van 1978. De bedrijfsgebouwen hebben een gezamenlijke oppervlakte van bijna 1800 m2. De Catharinastraat ter hoogte van Taste & Go is ingericht met fietsenrekken ten behoeve van mensen die gebruik maken van de bushaltes aan de Rijksweg-Zuid ter hoogte van het projectgebied; de doorgang naar de Rijksweg-Zuid is slechts een langzaamverkeersverbinding. Het projectgebied zelf is ingericht met parkeerplaatsen en verder betreft het onbebouwde agrarische gronden. Verder betreft het een pure woonomgeving met burgerwoningen, waarbij mogelijk sprake is van een huis verbonden beroepen of aan huis verbonden bedrijvigheid, passend binnen een woongebied. De huidige bebouwingssituatie laat zich als volgt visualiseren:
Figuur: Tast & Go met fietsenrekken
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 1 1
Figuur: achterbouw Taste & Go
Figuur: parkeerplaats behorende bij Taste & Go
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 1 2
Hoofdstuk 3 Voorgenomen ontwikkeling 3.1
Projectbeschrijving
Na sloop van de bestaande bebouwing zal gekomen worden tot een nieuwe invulling van de percelen aan de hoek van de Rijksweg-Zuid en de Catharinastraat te Wellerlooi. Hier zullen 24 gestapelde woningen welke bedoeld zijn voor starters en als nul-treden-woning voor met name senioren en mensen waarbij traplopen niet meer mogelijk is. De gestapelde woningen zullen uit 2 of 3 bouwlagen bestaan en het geheel zal een speelse opbouw krijgen zodat het geheel geen massief en monotoon beeld tot gevolg heeft. Het betreft appartementen in de koopsector (middensegment). In het plan is ook een substantiële hoeveelheid groen voorzien, mat name tussen de Rijksweg-Zuid en de naar deze weg gerichte gevels van de gestapelde woningen. Op onderstaande afbeelding is de voorgenomen inrichting van het projectgebied te zien. De gestapelde woningen op de hoek met de Rijksweg-Zuid zullen richting de hoek hoger zijn dat richting noordzijde; door een afnemende goothoogte en het verwerken van een kopgevel in de bouwmassa, ontstaat een speels geheel waardoor het appartementengebouw een vriendelijke, open uitstalling krijgt, als zijnde aaneengesloten woningen. Hierdoor wordt naar het buitengebied toe een structuur gerealiseerd die vloeiend over gaat in de richting van de omliggende functies.
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 1 3
Voor de tekeningen van de uitgewerkte bouwtekening wordt verwezen naar Bijlage 1.
3.2
Landschappelijk
Voor het projectgebied is een eenvoudig landschappelijk inpassingsplannetje gemaakt, zoals onderstaand weergegeven: Hierin is het volgende streefbeeld weergegeven:
Figuur: indicatieve landschappelijke inpassing
Onderstaand is per landschappelijk element opgenomen wat dit inhoudt: AA) Aanvullen rode Beukenhaag
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 1 4
Aan de westzijde van het pad dient de Rode Beukenhaag doorgezet te worden. Met 4 stuks Fagus sylvatica "Purpurea" per meter ontstaat er met aanplantmateriaal 60-80 een mooie aanvulling voor een geheel. Deze zal 1 x per jaar gesnoeid worden. A) Aanplant Haagbeukenhaag Het kader aan de straatzijde wordt gevormd door de Haagbeuk. Met 4 stuks Carpinus betulus, aanplantmaat 60-80, ontstaat er een mooie groene haag. Gesnoeid tot op 1,20 meter hoogte vormt het een rustiek kader aan de straatzijde. C) Aan te planten gemengde haag als kader De gemengde hagen zoals aangegeven worden met 4 stuks per meter en aanplantmaat van 80-100 aangelegd en er zal een haag ontstaan met een hoogte van 1,30 meter (advieshoogte), zodat er een mooi doorzicht is. Deze haag hoeft maar 1 x per jaar gesnoeid te worden, waarmee ruimte komt voor meer biodiversiteit. Wanneer de haag gecombineerd wordt met een hek, heeft de grote voorkeur te werken met Ursusgaas en Robiniapalen.
De haag bestaat gemengd uit de volgende soorten: 30 % Carpinus betulus Haagbeuk 10 % Fagus sylvatica Gewone beuk 30 % Acer campestre Veldesdoorn 10 % Ligustrum vulgare Wilde liguster 10 % Cornus mas Gele kornoelje 10% Cornus sanguinea Gewone kornoelje E) Aan te planten bomen langs pad Hier wordt een laan aangelegd met 5 Lindes Tilia cordata Aanplantmaat 16-18 en verder enige opkroning en weghalen dode takken; verder een minimale snoei en ze geheel uit laten groeien. FF) Aanplant 3 bomen grens met buurperceel Dit is een markante plek en vraagt om een boom. Vandaar een kleinere smalle boom zijnde Tetradium daniellii. Met een aanplantmaat van 16-18 en enige opkroning en verder geen snoei is het een mooi markante plek met behoud mooi zicht op de akker. G) Aanplant bomenrij Rijkswegzijde De voorzijde vormt ook de laan van de Rijksweg. Door hier 4 gedrongenere bomen te zetten, zijnde Tilia cordata "Greenspire" aanplantmaat 16-18 ontstaat er een zeer open rij, met mooi zicht op gebouw. Vandaar de cultuurvariëteit. De bomen enige opkroning en verder weinig snoeien mooi laten uitgroeien. Exacte plantlocatie is afhankelijk van tracé kabels en leidingen. H) Aanplant 3 bomen op binnenterrein De 3 bomen zijn: 1 Alnus cordata Hartbladige els 1 Ostria carpinifolia Hopbeuk | omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 1 5
1 Fraxinus ornus Pluimes Aanplantmaat bomen is 16-18 en behoeven enige opkroning, maar kunnen verder volledig uitgroeien en verder weinig snoei-inzet.
Om te waarborgen dat dit op kwalitatief goede wijze zijn beslag gaat krijgen, zal een voorwaarde hierover worden opgenomen in de omgevingsvergunning.
3.3
Duurzaamheid en klimaatadaptatie
De gemeente Bergen streeft naar het zo klimaatvriendelijk en zo veel als mogelijk energie-neutraal bouwen. Een en ander volgens het "cradle to cradle" principe. Het toepassen van bouwmaterialen en bouwtechnieken die hier invulling aan geven heeft de voorkeur. De binnen het projectgebied te realiseren appartementen zal 'bijna energieneutraal' zijn. In onderhavig project zijn de volgende duurzaamheidsmaatregelen voorzien cq daar waar een afweging mogelijk is, worden overwogen: de appartementen worden niet aangesloten op gas (elektrisch koken); de appartementen zullen worden aangesloten op een warmtepomp ter verwarming en koeling van de appartementen; het appartementengebouw zal een substantiële hoeveelheid energie opwekken middels zonnepanelen; de appartementen worden zeer goed geïsoleerd en hebben een zeer lage warmtevraag; hemelwater wordt opgevangen in wadi's en binnen het projectgebied geïnfiltreerd (zie ook paragraaf 5.9 van deze onderbouwing); door veel onbebouwde en onverharde buitenruimte ontstaat een groene omgeving waardoor hittestress wordt verminderd.
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 1 6
Hoofdstuk 4 Beleid en regelgeving In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor de activiteit toegelicht en wordt de activiteit hieraan getoetst. Er wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds beleid van hogere overheden waar lagere overheden rekening mee moeten houden, doch gemotiveerd van kunnen afwijken en anderzijds instructieregels van hogere overheden in omgevingsverordeningen en het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). De regels uit het Bkl worden in hoofdstuk 3 van dit concept gemotiveerd getoetst aan de activiteit.
4.1
Rijksbeleid
4.1.1
Nationale Omgevingsvisie
Met de Nationale omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de inrichting van de fysieke leefomgeving meer over aan de decentrale overheden en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem de fysieke leefomgeving. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien: een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor militaire activiteiten en het stellen van opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainports, greenports en valleys; over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, bijvoorbeeld het stimuleren van biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of het beschermen van werelderfgoed; een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is een ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bij dit laatste gaat het bijvoorbeeld om de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners is op rijksniveau relevant.
Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie duurzaam economisch groeipotentieel sterke en gezonde steden en regio's toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. In hoofdstuk 4, 5 en 6 van onderhavige ruimtelijke onderbouwing worden deze aspecten, voorzover in casu relevant, uitgebreid aan de orde gesteld. Er kan worden gesteld dat bij onderhavig project voldoende aandacht is voor de afwegingen die op basis van de nationale omgevingsvisie dienen te worden gemaakt.
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 1 7
4.1.2
Instructieregels Rijk (AMvB's)
Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geweigerd wordt als: de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert. 4.1.2.1 Ladder duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt beoordeeld of er echt behoefte aan is en of de ontwikkeling binnen het stedelijk gebied kan. Bij een planologisch besluit dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient toetsing aan de ladder plaats te vinden (regionale behoefte, mogelijkheid realisatie in bestaand stedelijk gebied, multimodale ontsluitingsmogelijkheden).
Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak dat: 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden.
In casu is er sprake van een stedelijke ontwikkeling, omdat er 24 appartementen worden gerealiseerd. Omdat er wel behoefte is aan nieuwe woningen in Wellerlooi, maar er binnenstedelijk geen ruimte meer is, kiest de gemeente ervoor om de kern in zuidwestelijke richting uit te breiden. Dat er binnenstedelijk geen ruimte meer is, wordt ondersteund door kaart 14 'Duurzame verstedelijking en bestuursafspraken' uit de Omgevingsverordening Limburg 2014 (geconsolideerde versie, d.d. 22 november 2019) en de ontwerp 'Omgevingsverordening Limburg (d.d. 25 mei 2021)', zoals opgenomen in paragraaf 3.2.2 van deze plantoelichting. Deze nieuwe Omgevingsverordening is inmiddels gelijktijdig met de Omgevingswet in werking. Tevens valt uit deze provinciale kaarten op te maken dat deze gronden geen bijzondere landschaps- en/of natuurwaarden hebben. De voorkeur van de gemeente gaat om deze reden sterk uit naar uitbreiding in zuidwestelijke richting, tevens omdat hiermee een horecabedrijf langs de Rijksweg-Zuid wordt opgeheven.
In het ‘Woningbehoefteonderzoek Bergen’, daterend van 6 november 2018 is op basis van de demografische trends, de verhuisbewegingen uit het recente verleden en de woonwensen voor de toekomst de kwalitatieve woningbouwopgave voor de gemeente Bergen in beeld gebracht. Daarmee wordt duidelijk welke marktsegmenten aan de woningvoorraad moeten worden toegevoegd om vraag en aanbod in balans te krijgen. Er is hierbij aangegeven wat de kwalitatieve behoefte is uitgaande van een totale woningbehoefte van 90 woningen en wat de extra opgave is, uitgaande van de woningbehoefte bij voorzetting van de huidige migratietrend | omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 1 8
(90+120=210 woningen). Daarnaast is een indicatie van de kwalitatieve woningbehoefte per kern opgenomen. Voor de kern Wellerlooi is het beeld als volgt:
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 1 9
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 2 0
Geconcludeerd wordt dat er een beperkte uitbreidingsvraag is, met de nadruk op koop (levensloopgeschikt en ruim grondgebonden). Wellerlooi kent een bescheiden aantrekkingskracht op vestigers van buiten de gemeente en mensen die binnen de gemeente verhuizen. Daarom dient de woningbouwopgave van beperkte omvang te zijn; ongeveer 5 tot 15 woningen voor de komende tien jaar. Die woningbehoefte richt zich nagenoeg volledig op de koopsector. De druk in de sociale huursector is namelijk kleiner dan gemiddeld. De huishoudensgroei zit met name bij de oudere huishoudens (65+), maar deels ook bij de jongere huishoudens. De woningbouwopgave zit daardoor deels in het toevoegen van kleine, levensloopgeschikte koopwoningen en deels in vrijstaande koopwoningen: het dominante marktsegment in deze kern.
Tegen het licht van dit woningbehoefteonderzoek kan geconcludeerd worden dat als gevolg van de realisatie van onderhavig woningbouwproject voor 31 woningen er geen leegstand zal ontstaan, nu de vraag naar woningen in de kern Wellerlooi weliswaar circa 15 woningen betreft, maar bij het opstellen van het Woningbehoefteonderzoek in 2015-2018 nog geen rekening werd gehouden met de enorme toenemende druk op de woningmarkt welke zich rond 2022 in heel Nederland heeft gemanifesteerd. Daarbij in aanmerking nemend dat het de verwachting is dat in 2024 minder gebouwd zal gaan worden als gevolg van nieuwe wetgeving (Omgevingswet) waardoor procedures minder soepel zullen verlopen en de belemmeringen waarmee menig project te maken krijgt als gevolg van bijvoorbeeld de stikstofregels en spuitzoneproblematiek, ligt het in de rede om die projecten door te laten gaan waar deze problematieken niet spelen danwel het hoofd geboden kunnen worden. Alleen op deze wijze kan tegemoet worden gekomen aan de marktvraag tot meer woningbouw. De ontwikkeling van de locatie Rijksweg-Zuid - Catharinastraat Wellerlooi past binnen de huidige beleidskaders. Woningbouw is noodzakelijk om de druk op de markt te verlichten. Daarnaast levert het project een belangrijke bijdrage aan realisatie van levensloopbestendige woningbouw voor de toenemende groep ouderen in de gemeente Bergen.
Hiermee levert de ontwikkeling een belangrijke bijdrage aan het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt en biedt het de mogelijkheid voor ouderen om te blijven wonen in de kern Wellerlooi. Daarnaast is binnen het planvoornemen aandacht voor realisatie van aanbod voor zowel jongeren als gezinnen. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat er op gemeenteniveau ruimte is voor toevoeging van 24 appartementen in de programmering. In het programma zijn 24 gestapelde levensloopbestendige appartementen welke zeer geschikt zijn voor senioren en starters. Binnen de kern Wellerlooi zijn momenteel geen alternatieve binnenstedelijke locaties beschikbaar om te kunnen voorzien in de woningbehoefte; onderhavige locatie bevindt zich in de lintbebouwing/cluster naar de kern Wellerlooi. Als gevolg van onderhavig woningbouwplan zal een bestaande horecagelegenheid/pension worden wegbestemd; dit zal plaats maken voor woningbouw.
Door voor de woningtoevoegingen een locatie te kiezen die in een bebouwingscluster, grenzend aan de woonkern is gelegen en waarvoor een pension annex gemengde bestemming wordt gesaneerd, wordt dus voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 2 1
Op 1 september 2023 is door SAB een woningbehoefteonderzoek voor onder andere dit project opgesteld. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling voorziet in een behoefte en plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied. Daarmee wordt de ontwikkeling als haalbaar geacht voor wat betreft de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het woningbehoefteonderzoek is als bijlage 2 toegevoegd aan de ruimtelijke onderbouwing.
4.1.2.2 Beleidslijn Grote Rivieren In de Beleidsregels grote rivieren (Bgr) geeft het Rijk aan wat met de gebieden langs de grote rivieren mag gebeuren, welke activiteiten er zijn toegestaan en hoe het rivierwater veilig kan worden afgevoerd en geborgen. In het Besluit kwaliteit leefomgeving zijn deze regels overgenomen in paragraaf 5.1.3.4. Het projectgebied ligt alleen voorzover het de parkeerkoffer betreft, binnen het bergend regime, zoals uit onderstaande afbeelding blijkt.
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 2 2
Artikel 5.45 (activiteiten bergend deel rivierbed) van het Bkl bepaalt dat, voor zover een omgevingsplan van toepassing is op het bergend deel van het rivierbed van de grote rivieren, het omgevingsplan, naast de activiteiten, bedoeld in artikel 5.44 (kleine, tijdelijke en noodzakelijke activiteiten), ook andere activiteiten kan toelaten, mits een afname van het bergend vermogen van de rivier als gevolg van die activiteiten wordt gecompenseerd.
Als gevolg van het aanleggen van parkeergelegenheid, is er geen sprake van enige afname van het bergend vermogen en behoeft er dus niet te worden gecompenseerd.
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 2 3
4.1.3
Conclusie
Er is door SAB een woningbehoefteonderzoek voor onder andere dit project opgesteld. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling voorziet in een behoefte en plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied. Daarmee wordt de ontwikkeling als haalbaar geacht voor wat betreft de Ladder voor duurzame verstedelijking. Ook zal de toevoeging van deze appartementen de uitvoering van projecten waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk niet belemmeren.
4.2
Provinciaal beleid
4.2.1
Provinciale Omgevingsvisie Limburg
De Omgevingsvisie is een strategische en lange termijn (2030-2050) visie op de fysieke leefomgeving en beschrijft onderwerpen zoals wonen, infrastructuur, milieu, water, natuur, landschap, bodem, ruimtelijke economie, luchtkwaliteit en cultureel erfgoed. Daarnaast worden ook de aspecten gezondheid en een gezonde leefomgeving in de Omgevingsvisie meegenomen. In de Omgevingsverordening legt de Provincie regels vast voor onder meer natuur, milieu, (grond-) water, ontgronding, wegen, ruimte (verstedelijking, woon- en werklocaties, agrarische bedrijven). Binnen deze visie worden de volgende twee dingen gezegd over wat het provinciaal belang is op het gebied van wonen: 1. "Een woningaanbod/planvoorraad waarbij vraag en aanbod in evenwicht zijn, in kwalitatief en kwantitatief opzicht. Derhalve voldoende (betaalbare) woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek op het juiste moment beschikbaar." 2. "Alle woningbouwontwikkelingen beschouwen wij als een provinciaal belang." Hieruit kan worden afgeleid dat het realiseren van woningen een van de topprioriteiten van de provincie is.
Met betrekking tot het aspect Wonen is de volgende ambitie in de Omgevingsvisie neergelegd: Omdat de woonbehoeften veranderen, maar ook omdat er lokale en regionale verschillen zijn in de opgaven ten aanzien van wonen en leefomgeving, zijn deze meer gerichte uitwerkingen in provinciale, regionale en/of gemeentelijke programma’s, agenda’s en instrumenten noodzakelijk. Vanuit de wetgever is de provinciale rol wat betreft dit thema beperkt. Vanwege het brede maatschappelijke belang van de opgave kiest de provincie voor een agenderende, stimulerende, meesturende en verbindende rol. De provincie bekijkt woningbouwontwikkelingen vanuit een brede maatschappelijke context. Dit vraagt een integrale aanpak van locaties en gebieden in de vorm van herstructurering en transformatie/herbestemming in centra, buurten, wijken, dorpen en het buitengebied. Bij de keuzes houden we rekening met samenhangende belangen zoals leegstand bij detailhandel, kantoren, maatschappelijk vastgoed, monumenten, etc. Daarnaast beziet de provincie de woningopgave altijd in samenhang met veiligheid en leefbaarheid. Met het stimuleren van de verduurzamingsopgave en het levensloopbestendig maken van bestaande en nieuwe woningen ziet de provincie meekoppelkansen voor een klimaatbestendige en klimaatadaptieve woonomgeving. De provincie vindt het belangrijk dat eerst de kwaliteit van het feitelijk bestaand bebouwd
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 2 4
gebied op orde wordt gemaakt. Via het principe van de Ladder voor duurzame verstedelijking dient de ruimte in bestaand bebouwd gebied optimaal te worden benut, zowel kwantitatief als kwalitatief. Dat betekent dat eerst leegstaand vastgoed hergebruikt en herbestemd wordt in lijn met de Limburgse principes. Wonen is in beginsel alleen maar toegestaan in bestaand bebouwd gebied. Hierop kunnen – tijdelijke – uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van flexibele woonvormen. Tijdelijk permanente bewoning toestaan in recreatieparken voor de huisvesting van internationale werknemers en/of woonurgenten voor de duur van maximaal tien jaar en onder (nader te bepalen) voorwaarden als verdienmodel voor toekomstige herontwikkeling of sanering van het park, of het herbestemmen van monumentale bebouwing in het buitengebied zijn hiervan voorbeelden (zie hiervoor ook het hoofdstuk economie). Projectspecifiek: De provincie geeft aan dat ze woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek op het juiste moment willen hebben.
Onder verwijzing naar de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking kan gesteld worden dat het initiatief, dat is gelegen binnen een bebouwingscluster dat aansluit op de kern Wellerlooi, en waar een appartementengebouw met levensloopbestendige appartementen voor senioren, maar welke ook geschikt zijn voor starters, is voorzien, past binnen het provinciale beleid en de provinciale ambities.
4.2.2
Instructieregels provincie (omgevingsverordening)
Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.' Provinciale Staten kunnen bij omgevingsverordening regels stellen over de uitoefening van taken of bevoegdheden aan de gemeente (instructieregels). Met de komst van de Omgevingswet is een nieuwe omgevingsverordening nodig die past binnen de kaders en het instrumentarium van de Omgevingswet. Hoewel de op 17 december 2021 vastgestelde Omgevingsverordening Limburg hoofdzakelijk een beleidsneutrale omzetting van het POL2014 betreft, staan er enkele nieuwe of inhoudelijk aanmerkelijk gewijzigde onderwerpen in. Het gaat hier om instructieregels aan gemeenten op het gebied van wonen, zonne-energie, na-ijlende effecten van de steenkoolwinning en huisvestingsnormen voor internationale werknemers. Artikel 12.1 van de omgevingsverordening heeft betrekking op de planvoorraad 'wonen'. Hierin is bepaald dat de motivering bij een omgevingsplan dat betrekking heeft op de realisatie van een of meerdere woningen beschrijft dat: a. rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; b.
sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek; c. over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuid-Limburg. De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor | omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 2 5
actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; d. het omgevingsplan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring, bedoeld in afdeling 14.5; e. realisatie van de woningen beoogd is binnen 5 jaar na vaststelling van het omgevingsplan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen.
Toets aan artikel 12.1 van de omgevingsverordening: Ad a: De ontwikkeling ligt op de kaart bij de Verordening geheel binnen de zonering 'buitengebied' doch grenzend aan de landelijke kern.
Ad b en c: De omgevingsvisie bepaalt dat bij planvorming voor uitbreiding van de | omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 2 6
woningvoorraad de ladder voor duurzame verstedelijking en de voorkeur voor gebruik van leegstaand vastgoed consequent wordt gehanteerd. Toevoegingen aan de Limburgse woningmarkt moeten niet alleen van de juiste soort zijn (voldoen aan de specifieke lokale woningbehoefte) en op de juiste locatie zijn, maar moeten in veel gevallen ook gepaard gaan met sloop, zodat de kwantitatieve verhouding in balans blijft. In de kern van Wellerlooi is geen fysieke ruimte om appartementen te kunnen realiseren, waardoor aansluitend aan de kern onderhavige locatie is gevonden, zijnde de herstructureringslocatie op de hoek met de Rijksweg-Zuid, waar de bestemming 'Gemengd', met mogelijkheden voor een pension, horecagelegenheid, maatschappelijke en medische functies en bedrijven tot en met de milieucategorie 2, van functie zal wijzigen en feitelijk ook wordt gesloopt om plaats te maken voor het nieuwe appartementengebouw, en de bestaande woningen aan weerszijden van de Catharinastraat. Zoals in paragraaf 4.3 ( Structuurvisie Wonen Midden-Limburg) van onderhavige onderbouwing is vermeld, is er in casu sprake van bouwen naar reële behoefte en worden appartementen toegevoegd waaraan blijkens de meest recente prognoses zoals vermeld in de paragraaf Limburgse Agenda Wonen 2020 – 2023 ook daadwerkelijk behoefte is. Ad d: Onderhavig project is opgenomen in de Plancapaciteitsmonitor Limburg.
Ad e: De realisatie van de appartementen is direct na verlening van de omgevingsvergunning gepland, zodat dit ruimschoots binnen de termijn van 5 jaar zal zijn. In de anterieure overeenkomst welke tussen het bevoegd gezag en initiatiefnemers zal worden afgesloten, zal een bepaling worden opgenomen dat realisatie in ieder geval binnen 5 jaar zijn beslag dient te krijgen; indien realisatie dan niet heeft plaatsgevonden kan het bevoegd gezag de omgevingsvergunning voor de bouw van de niet gerealiseerde woningen intrekken.
Voor het projectgebied zijn er verder geen beperking in de provinciale omgevingsverordening opgenomen. Het project is dan ook niet strijdig met de Omgevingsverordening Limburg.
4.2.3
Limburgse Agenda Wonen 2020 – 2023
In juni 2020 is de Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 vastgesteld. Hierin geeft de provincie Limburg aan hoe zij een bijdrage wil leveren aan een gezonde woningmarkt die met haar aanbod voldoende inspeelt op onderstaande aspecten: De huidige en toekomstige woonbehoeften. Er wordt gebouwd dan wel ver- of herbouwd al naar gelang de behoefte, daar waar tekorten zich - al dan niet tijdelijk - voordoen. In een gezonde woningmarkt vindt doorstroming plaats en kunnen mensen een wooncarrière maken. In een gezonde woningmarkt vallen geen mensen tussen wal en schip, woningen zijn toegankelijk en betaalbaar. Een gezonde woningmarkt heeft “geen” overschotten die leiden tot leegstand (behoudens de benodigde frictieleegstand van 2%). Flexibiliteit is noodzakelijk om zo het verschil te kunnen maken voor mensen die snel huisvesting nodig hebben, maar daar niet jaren op kunnen wachten. Eigen keuze (en initiatief) is belangrijk. Een woning past bij de leefstijl van de bewoner, die zelf tot op zekere hoogte bepaalt hoe, in welke samenstelling en waar hij of zij wil leven. De woonomgeving is minstens zo belangrijk, evenals de mogelijkheden die de bewoner heeft en krijgt om niet alleen invloed uit te oefenen op zijn woning, maar ook op de
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 2 7
woonomgeving. Op basis van de demografische ontwikkelingen wordt geconstateerd dat (voor Limburg als geheel) voor de korte termijn nog behoefte aan extra woningen is, maar rond 2030 kunnen overschotten worden verwacht. Getalsmatig liggen hiervoor meer dan genoeg plannen klaar, maar kwalitatief liggen niet overal de juiste plannen (kijkend naar de behoefte) op de plank. Zo is er een grote behoefte aan woonconcepten voor ouderen en speciale doelgroepen, met name in de middenhuur en sociale huur. De behoefte aan woonruimte is bovendien gedifferentieerder. Er is behoefte aan meer verschillende soorten van huisvesting, op daarbij passende locaties, ook voor tijdelijke bewoning. Lokaal zijn er grote verschillen waar te nemen, dus dat vergt maatwerk per gemeente en daarbinnen per wijk, buurt of locatie. Binnen de bestaande bouw is er een grote opgave om woningen duurzamer en levensloopbestendiger te maken. Betaalbaarheid van woningen staat onder druk. De woon- en leefomgeving is medebepalend voor het woongeluk. In de wijk komen vele effecten van beleid en ambities samen. Het is van belang om dat steeds in samenhang te bezien, samen met de vele partijen en partners die bij het wonen betrokken zijn.
Conform de gepubliceerde huishoudensprognose van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) / Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) (Pearl, 2019) groeit het aantal Limburgse huishoudens tot 2031 (met circa. 15.000 huishoudens), daarna volgt een afname van het aantal huishoudens tot het aantal dat we ongeveer nu kennen in 2050. Dit beeld van eerst een (lichte) toename en daarna een (lichte) afname geldt voor Noord-, Midden- en Zuid-Limburg. De prognose van Etil (Progneff 2019 update 2) valt lager uit; het aantal Limburgse huishoudens groeit tot 2027 (met bijna 13.000 huishoudens), waarna een daling van de huishoudens ingezet wordt. Opvallend is dat (al circa 10 jaar) de nieuwe prognoses van de verschillende prognosemakers steeds naar boven worden bijgesteld. Dit komt met name door de stijgende migratiestromen. Deze migratiestromen zijn zeer lastig te voorspellen omdat ze sterk afhankelijk zijn van ontwikkelingen op mondiaal niveau.
Projectspecifiek: Onderhavig initiatief zorgt met de 24 levensloopbestendige appartementen voor doorstroom op de lokale woningmarkt, waardoor tegemoet kan worden gekomen aan de extra vraag naar woningen welke, blijkens voornoemde prognoses, toch steeds hoger ligt dan verwacht.
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 2 8
4.3
Regionale Woonvisie 2020-2024
Op 21 september 2020 heeft de gemeente Bergen de nieuwe Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 vastgesteld. Deze woonvisie geeft richting aan het woonbeleid voor de komende 4 jaar. Het is de 2e visie die door de 8 Noord-Limburgse gemeenten in gezamenlijkheid is opgesteld. In deze visie wordt teruggekeken naar de vorige visie: waar komen we vandaan en wat willen we meenemen naar de nieuwe visie? En zijn er ook zaken die veranderd zijn? Het 'wonen’ is steeds meer verweven met andere beleidsvelden in het economische én het sociaal domein. In het hoofdstuk 'analyse: trends en ontwikkelingen' wordt aangegeven wat de huishoudensontwikkeling is. Demografie blijft immers een belangrijke onderlegger voor het woonbeleid. Prognoses geven een handvat om in te spelen op de toekomstige ontwikkeling van onze bevolking. Hierbij gaat het zeker niet alleen om aantallen, maar ook om de samenstelling van onze bevolking. Uit de analyse die inzicht geeft in de sterke en zwakke segmenten van de woningvoorraad, blijkt dat de aandacht met name moet uitgaan naar de bestaande voorraad. Ook zijn allerlei trends en ontwikkelingen die de context waarbinnen wordt gewerkt, beïnvloeden en de druk op de leefbaarheid vergroten. Denk hierbij aan grote ontwikkelingen zoals de energietransitie en de vergaande extramuralisering van de zorg.
Vanuit deze analyse is er dan ook een aantal opgaven dat kan worden samengevat in: Mismatch woningbehoefte en woningvoorraad: Het gaat hierbij om zowel de bestaande woningvoorraad, als nieuwbouw. Er wordt geconstateerd dat de samenstelling van onze bevolking verandert. Men wordt ouder en er is een grote toename van het aantal 1persoonshuishoudens. Dit brengt een andere woonvraag met zich mee. Deze vraag sluit maar deels aan op wat we in de bestaande voorraad hebben. De opgave ligt dan ook bij het aanpassen van de bestaande voorraad. De nieuwbouw die wordt toegevoegd dient toegespitst te worden op de toekomstige woningbehoefte. Hierbij wordt nog meer dan voorheen gekeken naar de kwalitatieve vraag en het bevorderen van de doorstroming op de regionale woningmarkt. Bij nieuwbouw is de kwalitatieve toets daarom leidend en in mindere mate de kwantitatieve toets. Zoektocht om alle doelgroepen een plek te geven binnen onze woningmarkt: In onze regio komen verschillende doelgroepen nadrukkelijker naar voren. Die moeten allemaal een plek krijgen binnen onze woningmarkt en maatschappij. Denk hierbij aan zorgdoelgroepen (vanuit beschermd wonen naar de reguliere woningmarkt) en internationale werknemers die zich hier voor langere tijd willen vestigen. Voor een deel zijn bijzondere doelgroepen afhankelijk van de sociale huursector. De druk op dit segment lijkt dan ook toe te nemen.
Niet alleen qua aantallen, maar juist door een concentratie van mensen die door allerlei oorzaken hun weg maar moeilijk kunnen vinden in onze maatschappij. Dit brengt druk op de leefbaarheid met zich mee. Toets aan regionale Woonvisie: De uitgangspunten van deze woonvisie betreffen: Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen Koppelkansen Toevoegen van woningen leidt niet tot het vergroten van het kwetsbare woningoverschot Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte We streven sociaal duurzame woonconcepten na en zoeken aansluiting op de | omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 2 9
duurzaamheidsdoelen die landelijk, regionaal en lokaal gesteld zijn om de acute vraag van vandaag te faciliteren is het mogelijk om ook starterswoningen toe te voegen. Projectspecifiek: De appartementen worden toegevoegd op een herstructureringslocatie in een bebouwingscluster, grenzend aan de woonkern Wellerlooi, aansluitend aan de bestaande woningen en nieuw te realiseren grondgebonden woningen. De geplande appartementen worden gerealiseerd voor bewoning door kopers die zich inmiddels bij initiatiefnemer hebben gemeld; de ligging op korte afstand van een hoofdontsluitingsweg (N271) met openbaar vervoersvoorzieningen is daarbij een pre. Ook binnen de gemeente Bergen overstijgt de vraag naar woningen nog altijd het aanbod en zal dit naar verwachting nog zeker 10 jaar duren. De vraag naar starters- en levensloopgeschikte woningen is het grootst. Hierdoor ontstaat ook doorstroom op de woningmarkt. Zoals in paragraaf 3.3 al is verwoord, zullen alle appartementen voldoen aan de actuele duurzaamheidseisen; de nieuw-bebouwde omgeving zal worden ingericht met het oog op klimaatadaptatie en het tegengaan van hittestress. Het project is derhalve passend in de gedachtengang zoals verwoord in de regionale Woonvisie Noord-Limburg.
4.4
Gemeentelijk beleid
4.4.1
Omgevingsvisie Bergen 2030
Op 23 april 2019 heeft de gemeenteraad van Bergen de Omgevingsvisie Bergen 2030 vastgesteld. Door nadrukkelijk de koppeling te leggen tussen de aanwezige groene kwaliteiten en de kansen op het gebied van duurzaamheid wil Bergen zich nog meer dan voorheen profileren als ‘toekomstbestendige gemeente’. De ‘meest toekomstbestendige gemeente van Nederland’ vormt het hart van Nationaal Park De Maasduinen, biedt een aantrekkelijke omgevingskwaliteit voor wonen, werken en recreëren en voorziet in de eigen energiebehoefte. Daar horen dorpen bij die alle ruimte krijgen om hun eigen identiteit te behouden en te versterken. (Nieuwe) ontwikkelingen dienen bij te dragen aan het realiseren van een aantrekkelijke omgevingskwaliteit via ruimtelijke kwaliteitsverbetering en landschappelijke inpassing.
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 3 0
Figuur: uitsnede kaart Omgevingsvisie Bergen 2030
Binnen deze visie is het projectgebied getypeerd als lokale centra voor voorzieningen en zorg in Wellerlooi’ en 'mozaïekzone met kleinschalig landschap op overgang van laag- naar middenterras'.
De gemeente Bergen had op 1 januari 2018 13.110 inwoners, bij zo’n 5.600 huishoudens. Hoewel Bergen in een krimpregio ligt, is de voorspelde krimp tot nu toe uitgebleven. Wel is duidelijk sprake van vergrijzing. Tegelijkertijd treedt ontgroening op doordat jongeren wegtrekken, bijvoorbeeld om elders te gaan studeren. Hierdoor neemt het aandeel ouderen nog sterker toe dan op basis van normale bevolkingsontwikkeling verwacht zou mogen worden. Wat betreft het aantal huishoudens is in de periode tot 2028 nog sprake van groei. Daarna zal naar verwachting een daling inzetten (hoewel op basis van de prognoses anno 2023 de vraag naar woningen onverkort groot blijft en gezien het aantal mensen van buiten de regio/buiten Nederland die zich hier vaker permanent gaan vestigen kan de vraag gesteld worden of er ooit nog sprake zal zijn van een substantiële daling in de vraag). Op basis van deze cijfers heeft de gemeente Bergen tot 2028 nog ruimte voor de bouw van 200 woningen. De woningopgave voor Bergen - en daarmee het beleid op het gebied van woningbouw - verschuift als gevolg van deze ontwikkelingen meer en meer naar een kwalitatieve en zal dus steeds meer gericht zijn op het zo goed mogelijk laten aansluiten van de bestaande woningvoorraad op een veranderende vraag.
De voor Bergen voorspelde krimp vormde tijdens het participatietraject bij het opstellen van de Omgevingsvisie een belangrijk onderwerp. Vrijwel alle betrokkenen zijn het er over eens dat Bergen krimp niet als een vaststaand gegeven moet zien. Het gaat dan nog niet eens om de exacte cijfers, maar vooral om het beantwoorden van de vraag wat je moet doen om aantrekkelijk te blijven als woongemeente.
Concreet worden de volgende stappen gezet: Bergen wil ook andere woonmilieus aanbieden dan alleen ruime woningen binnen de kernen. Mensen geven aan op zoek te zijn naar moderne, luxe woningen, bij voorkeur aan de randen of net buiten de dorpen. Hiervoor wil Bergen kleinschalige mogelijkheden bieden in het mozaïeklandschap tussen Nationaal Park De Maasduinen en de N271, echter altijd op
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 3 1
voorwaarde dat rode ontwikkelingen leiden tot aanvullende landschappelijke kwaliteiten. Kwaliteit gaat in alle gevallen boven kwantiteit. Hiermee wordt aangesloten op het Limburgs Kwaliteitsmenu (LKM). Er zijn tijdens de participatie verschillende suggesties gedaan om meer jongeren aan de gemeente te binden. Uiteraard moeten geschikte woningen aanwezig zijn. Daarnaast wordt de oplossing ook gezocht in ruimere mogelijkheden (voor jongeren) om een eigen bedrijf te beginnen, bijvoorbeeld door waar mogelijk soepel met regels om te gaan. De aanwezigheid van snel internet is in alle gevallen cruciaal. Op onderstaande afbeelding uit de Omgevingsvisie is te zien dat voor nieuwe woonfuncties ook gekeken wordt naar locaties nabij de kernen en de N271 in het mozaïeklandschap:
Figuur: kaart 'Wonen' uit Omgevingsvisie
Projectspecifiek: Onderhavige locatie ligt net buiten de bebouwde kom van Wellerlooi, in het mozaïeklandschap ten oosten van de N271. Het projectgebied bestaat wel al uit een bebouwingscluster en wordt daarmee gezien als een locatie met vooral ruimte voor wonen, werken en zorg. Hiermee is voor nieuw te realiseren appartementen op de herstructureringslocatie dus een locatie gevonden die passend is binnen de Omgevingsvisie. Het project ziet op het realiseren van 24 appartementen welke in het gemiddelde koopsegment zullen worden gerealiseerd; deze appartementen zijn zeer geschikt voor senioren, maar ook
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 3 2
voor starters op de woningmarkt. Hiermee wordt voldaan aan de vraag uit de markt.
4.4.2
Woonvisie Bergen
Op 20 december 2017 heeft de gemeenteraad het 'Perspectief op goed wonen in Bergen, Woonvisie gemeente Bergen 2017-2021' vastgesteld. Centraal staat de doelstelling: aantrekkelijk woon- en leefklimaat passend bij (veranderende) vraag van de consument, nu en straks. Om die doelstelling en de hierboven geformuleerde visie te bereiken, formuleert de gemeente Bergen 3 pijlers waarin het woonbeleid verder is uitgewerkt. De pijlers maken helder waar een aantrekkelijk woon- en leefklimaat uit bestaat: 1. De juiste woning op de juiste plek. 2. Kwaliteit woon- en leefomgeving in de dorpen: wonen-welzijn-zorg en duurzaamheid. 3. Samen werken aan een aantrekkelijke gemeente.
Projectspecifiek: In de vorige paragraaf waarin is gekeken naar de juiste plek voor toevoeging van woningen, is geconstateerd dat deze herstructureringlocatie, gelegen in het bebouwingscluster tegen de kern Wellerlooi, de juiste plek is om het woongebied uit te breiden. Het appartementengebouw is qua functie en verschijningsvorm passend is tussen de bebouwing in de directe omgeving. Hierdoor wordt het wooncluster in de overgang naar de kern Wellerlooi versterkt en wordt voldaan aan de Woonvisie Bergen.
4.4.3
Landschapsvisie Maasdal Bergen
Op 10 december 2020 is de 'Landschapsvisie Maasdal Bergen - Unieke twee-eenheid van Maas en Duinen' vastgesteld. Doel van de landschapsvisie is het behouden en versterken van de landschappelijke kwaliteiten in het Maasdal door richting te geven aan ontwikkelingen en deze op elkaar af te stemmen. De gemeente Bergen wil het Maasdal ontwikkelen tot een aantrekkelijk en vitaal landschap. De Landschapsvisie begint met de constatering dat het Maasdal niet los gezien kan worden van de Maasduinen. Ruimtelijk en functioneel vullen beide gebieden elkaar aan en samen vormen ze een twee-eenheid. Voor de toeristische profilering van de gemeente is dit een sterke troef. Door landschappelijke contrasten te versterken en recreatieve verbindingen te leggen, kan de twee-eenheid beter beleefbaar worden. De Landschapsvisie formuleert vijf centrale ambities die verbonden zijn aan vijf landschappelijke lagen: 1. Behoud en versterk de landschappelijk basisstructuur van terrassen en geulen, die kenmerkend is voor dit deel van het Maasdal en de ruimtelijke ontwikkeling heeft bepaald. Diepe ontgrondingen zijn in principe ongewenst, maar ondiepe, reliëfvolgende afgravingen ten behoeve van rivierverruiming kunnen deze structuur juist versterken. Dit kan gecombineerd worden met natuurontwikkeling en kleiwinning voor de dijken.
De laaggelegen geulen lenen zich bij uitstek voor groene rivieren en bijzondere kwelnatuur en zouden een open karakter moeten houden.
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 3 3
2. Bouw voort op de rijke cultuurhistorie van het gebied en geef vorm aan een gevarieerd, kleinschalig cultuurlandschap, met bijzondere aandacht voor herstel van het Maasheggenlandschap, dat beschermd is als Unesco Biosfeergebied. Mede op basis van onderzoek door de Vereniging Nederlands Cultuurlandschap wordt voorgesteld om aaneengesloten heggenlandschappen te realiseren bij Afferden en rond Bergen en Aijen, met passende beheervergoedingen. 3. Maak een aantrekkelijk en samenhangend netwerk van recreatieve routes en poorten, tussen Maasdal en Maasduinen: Maasdalroute, Maasduinroute en dwarsverbindingen voor fietsers, steilrandroute en kleine dorpsommetjes voor wandelaars. 4. Stimuleer de ontwikkeling van natuurinclusieve landbouw. Voorwaarden hiervoor zijn dat de boer gemotiveerd is en dat er een goed verdienmodel is. 5. Zorg voor vitale dorpen en maak hier parels in het landschap van, met passende toeristisch-recreatieve voorzieningen, fraaie dorpsranden, een goede toegankelijkheid en voldoende privacy voor de bewoners. De dorpen Bergen en Nieuw Bergen staan voor de twee-eenheid van Maas en Duinen en zijn iconisch voor het hele gebied. Het versterken van contrasten én het leggen van verbindingen staat centraal in de gebiedsuitwerking. De verbindende weg (Kerkstraat) heeft nu 1 bomenrij, maar zal op termijn een statige laan worden.
Verder van de dorpen af worden de kavels groter en is ruimte voor natuurinclusieve landbouw. Gestreefd wordt naar een samenhangend beheer van de lage en de hoge gronden.
Op onderstaande uitsnede uit de landschapsvisie is aangegeven hoe het gebied rondom Wellerlooi ingericht zal gaan worden:
Figuur: uitsnede uit landschapsvisie
In de lijn van deze visie wordt de landschappelijke inpassing van het projectgebied ingevuld; er wordt aangesloten op bovenstaand inrichtingsplan.
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 3 4
4.4.4
Beeldkwaliteitsvisie N271
Op 16 september 2021 is het 'Beeldkwaliteitsvisie N271' vastgesteld door de gemeenteraad van Bergen. Aanleiding hiervoor was de vraag van de gemeenteraad om een integrale visie te maken voor de ‘Poort van Nieuw Bergen’. Het college heeft daarop besloten een visie voor de gehele N271, het gedeelte dat in de gemeente Bergen ligt, te ontwikkelen. In deze visie zijn de dijkversterking, de nieuwe rotonde bij Well en woningbouwontwikkelingen meegenomen. De visie helpt om de N271 en omgeving door te ontwikkelen naar een aantrekkelijk en vitaal landschap en zorgt voor samenhang en structuur. De N271 heeft grote cultuurhistorische betekenis als oude Rijksweg en historische ontwikkelas van het gebied en loopt als een autonome lijn door het reliëfrijke landschap van Noord-Limburg, op de overgang van hoog naar laag. De N271 is de belangrijkste verkeersader van de regio, en verbindt verschillende woonkernen met elkaar. De N271 loopt langs en door talrijke natuurgebieden en ontsluit het Nationaal Park De Maasduinen voor recreanten. De weg is een belevingsroute met panoramische zichten op het Maasdal, door bossen en open gebieden en langs bezienswaardigheden zoals kastelen, historische dorpjes en boerderijen. De aanleg van een nieuwe rotonde bij de aantakking van de Wezerweg en Kasteellaan is aanleiding geweest om na te denken over de entree van Well.
Op onderstaande afbeelding uit het Beeldkwaliteitsvisie is de omgeving van de Catharinastraat opgenomen:
Figuur: uitsnede kaart Beeldkwaliteitsvisie
Het punt waar het doodlopende deel van de Catharinastraat op de Rijksweg-Zuid uitkomt, wordt gezien als de dorpsentree. Onderhavig initiatief vormt een versterking van de dorpsentree zoals geschetst in de Beeldkwaliteitsvisie N271 waarbij de dorpsentree tot verwezenlijking komt.
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 3 5
4.4.5
Conclusie
Gezien de voorgaande subparagrafen kan worden geconcludeerd dat het initiatief voldoet aan het gemeentelijk planologisch beleid.
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 3 6
Hoofdstuk 5 Fysieke leefomgeving In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze bij de activiteit rekening is gehouden met diverse aspecten van de fysieke leefomgeving en de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De aspecten sluiten aan op en dekken de onderdelen zoals genoemd in artikel 1.2 Omgevingswet.
5.1
Beschermen van de gezondheid
In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect gezondheid. Het gaat om: het beschermen van gezondheid (is er sprake van bijzondere omstandigheden waardoor het verlenen van de vergunning leidt tot ernstige nadelige of mogelijk ernstige nadelige gevolgen voor de gezondheid?) het bevorderen van de gezondheid, zoals bevorderen sport en ontspanning (positieve gezondheid).
5.1.1
Wettelijk kader
Conform artikel 1.3 sub a Omgevingswet is het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit een belangrijk maatschappelijk doel van de Omgevingswet. De aspecten veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit hangen nauw met elkaar samen. Omdat het bereiken en in stand houden van een gezonde fysieke leefomgeving een belangrijk doel is van de Omgevingswet bevat het Bkl een aantal instructieregels die specifiek de bescherming van de gezondheid en het milieu tot doel hebben. De instructieregels hebben onder andere betrekking tot de aspecten geluid, geur, trillingen, luchtkwaliteit en bodem. Deze aspecten worden in de hiernavolgende paragrafen gemotiveerd, echter ook de aanwezigheid van geitenhouderijen, endotoxinen en spuitzones hebben effect op de gezonde fysieke leefomgeving. Deze aspecten zullen in onderhavige paragraaf aan de orde komen. Tevens zal hierin worden vermeld welke gezondheidseffecten vanuit het project zelf te verwachten zijn.
5.1.2
Geiten
Het aantal geiten is in Limburg is toegenomen van ca. 46.000 in 2016 naar 61.000 dieren in 2018. In 2018 gaat het daarbij om 44.000 melkgeiten (72%). Het aantal gespecialiseerde melkgeitenhouderijen nam toe van 22 in 2016 naar 25 in 2018. Ook Bergen en omgeving herbergt gespecialiseerde geitenhouderijen.
Uit de studies Veehouderij en Gezondheid van Omwonenden blijkt dat mensen die binnen 2 km rondom geitenhouderijen wonen een grotere kans hebben op een longontsteking. Wat deze toename veroorzaakt is nog onduidelijk. Er loopt onderzoek naar de oorzaken van de longontstekingen.
| omgevingsvergunning Catharinastraat Wellerlooi appartementen | status: ontwerp |
Pagina | 3 7
De provincie Limburg heeft gelet op die gezondheidseffecten in mei 2019 een voorbereidingsbesluit genomen op basis waarvan het verboden is om het direct aan de inwerkingtreding van dat voorbereidingsbesluit voorafgaande bestaande gebruik van bouwwerken of gronden binnen het gehele grondgebied van de provincie Limburg te wijzigen in gebruik ten behoeve van het houden van geiten. Onder wijzigen wordt ook verstaan een uitbreiding van het direct aan de inwerkingtreding van dit voorbereidingsbesluit voorafgaande aanwezige aantal geiten binnen een inrichting. Dit verbod is niet van toepassing op inrichtingen waar minder dan tien geiten zullen worden gehouden.
In een straal van 6 km rondom onderhavig projectgebied bevinden zich geen geitenhouderijen, dus is er geen belemmering voor het realiseren van de appartementen.
5.1.3
Endotoxinen
De effecten die veehouderijen op de volksgezondheid kunnen hebben, moeten worden betrokken bij besluiten in het kader van ruimtelijke ordening en milieu. Een van de effecten op de volksgezondheid ziet op endotoxinen. De Gezondheidsraad hanteert in het rapport ‘Gezondheidsrisico’s rond veehouderijen’ (2012) een advieswaarde van 30 EU/m3 voor de maximale blootstelling aan endotoxinen in de buitenlucht. De Gezondheidsraad gaat ervan uit dat met deze advieswaarde de gezondheid van omwonenden van veehouderijen tegen te veel aan endotoxinen kan worden beschermd.