Bijlage 2 Zienswijzennota inclusief bijlagen (geanonimiseerd)
Tekst van het document
gemeente
BERGEN Limburg
ZIENSWIJZENNOTA
Ontwerpbestemmingsplan Buitengebied 2018, 1° Herziening
993
gemeente
BERGEN Limburg
Zienswijzennota ontwerpbestemmingsplan Herziening’ gemeente Bergen (L.)
‘Buitengebied
2018,
1°
Procedure
Het ontwerpbestemmingsplan
‘Buitengebied
2018,
1° Herziening’
augustus 2022 ter inzage gelegen. Hierbij is de mogelijkheid schriftelijk of mondeling zienswijzen in te dienen
heeft van 30 juni tot en met
geboden
binnen
10
deze termijn
Zienswijzen
Er zijn drie zienswijzen
In deze
nota worden
gemeente.
de ontvangen
De zienswijzen
De zienswijzen
993
ontvangen.
geven
Deze
zijn allen tijdig ontvangen
zienswijzen
zijn toegevoegd
aanleiding
samengevat
als bijlage aan
tot aanpassing
en ontvankelijk.
en voorzien
van het standpunt van de
de zienswijzennota.
van het bestemmingsplan.
Zienswijze Datum:
Geysselberg
Brief ontvangen
op 20 juli 2022
Inhoud zienswijze: Appellant constateert dat de aangepaste regels in het bestemmingsplan Buitengebied 1° Herziening met betrekking tot de Geijsselberg de lading nog niet dekken. In de zienswijze een
aantal 1
zaken
worden
aangehaald.
Gevraagd wordt om de vastgelegde rooilijnen nog eens tegen het licht te houden eventueel in samenspraak met de bewoners van de Geijsselberg. Volgens appellant zijn de nu aangegeven rooilijnen arbitrair vanwege het ontbreken van openbare wegen op de Geijsselberg en hebben rooilijnen de nodige impact op de bouwmogelijkheden ook doordat het terrein grote hoogteverschillen kent);
daar
(mede
Aansluitend op voorgaande punt wordt gevraagd om voor carports een aparte regeling op te nemen met de mogelijkheid om deze voor de voorgevelrooilijn te kunnen bouwen, doordat deze meestal niet handig te plaatsen zijn op het terrein. De woningen dienen te worden afgedekt met een kap met een hoek
van
30 tot 45
graden
waarbij de nokrichting oost-west moet zijn. Door de jaren heen zijn er al uitzonderingen geweest qua vergunningen waarmee diverse precedenten zijn geschapen. Verzocht wordt om deze bepaling te schrappen De maximale bouwhoogte, de maximale
bebouwingsoppervlakte
en de splitlevelgedachte
zijn van belang voor de stedenbouwkundige kwaliteit van het gebied. Echter, de maximale bouwhoogte van 3 meter voor de aan- en uitbouwen die ook voorzien zijn van kap, is niet realistisch vanwege de minimale bouwhoogte aan te passen
Tot slot wordt verzocht om
constructie-
eenvoudige
en isolatiepakketten.
Verzocht
wordt'om
de
regels die maar voor één uitleg vatbaar zijn.
Reactie:
Hieronder wordt 1
puntsgewijs
De Geysselberg
ingegaan
op voornoemde
is een bijzondere
onderwerpen.
locatie in de gemeente
Bergen.
In de jaren '70
ontwikkeld met 40 vrijstaande recreatiewoningen volgens een stedenbouwkundig plan en circa 10 jaar geleden gelegaliseerd tot een reguliere woonbestemming. Bij deze legalisatie
zijn regels opgesteld opmerkingen
die tot doel hadden
over deze
regels is in 2021
het bouwvolume
te beperken.
het traject opgestart
om
N.a.v.
vragen
en
hiernaar te kijken
De recreatiewoningen zijn destijds volgens een bepaald systematiek gebouwd. Bijna alle woningen hebben dezelfde nokrichting en de noklijnen liggen bijna allemaal op dezelfde afstand
van elkaar.
Vermoedelijk
hadden
alle recreatiewoningen
de entree
aan
de
oostelijke kopgevel; de entrees van de woningen waren daarmee lang niet altijd georiënteerd op de interne ontsluiting (op het terrein zelf is geen openbare weg aanwezig).
Daarnaast
waren
een duidelijke voorkant.
de gevels van
alle zijden overwegend
Er zijn nog een aantal
woningen
gesloten
en ontbrak
over die in een relatief
oorspronkelijk staat verkeren, maar in de meeste gevallen hebben aanpassingen plaatsgevonden en zijn er diverse soorten aanbouwen en bijgebouwen geplaatst waardoor
een
rommelig
Er is ten
beeld
behoeve
advies ingewonnen
is ontstaan.
van
het herzien
bij Dorp
van de
Stad en Land.
planregels
in 2021,
extern
In de bijlage is de stedenbouwkundige
analyse
en advies toegevoegd. Uit het advies komt 0.a. bescheiden bouwvolume (en het ontbreken van
hedendaagse
woningen,
houden
het oorspronkelijk
zodat
In het bestemmingsplan
van
naar voren dat het oorspronkelijke bijgebouwen) niet realistisch is voor
maar dat het belangrijk is om karakter wel
Buitengebied
de Geysselberg,
wordt
aan een aantal principes vast te
behouden.
zijn bij uitzondering
rooilijnen opgenomen
voor de
Geysselberg. Normaal gesproken volstaat de in artikel 1.165 en 1.166 vastgelegde begrippen voor voorgevel en voorgevelrooilijn om te kunnen bepalen wat de voorgevel
rooilijn zijn van woningen.
Voor de Geysselberg
is dat echter niet mogelijk.
en
Er zijn geen
duidelijke voorgevels en er ontbreekt een openbare weg. Diverse vergunningstelsels voor aanbouwen en bijgebouwen zijn gekoppeld aan de voorgevelrooilijn. Ook bij het bepalen
994
van de vergunningsvrije
mogelijkheden
is een duidelijke voorgevel
noodzakelijk.
Door de
jaren heen is gebleken dat hier de nodige discussies over kunnen worden gevoerd. Om het voor iedereen duidelijk te maken is er dan ook voor gekozen om rooilijnen vast te leggen
voor de Geysselberg.
De rooilijnen zijn door een stedenbouwkundig
adviseur van
Dorp
Stad en Land onderzocht en gemotiveerd bepaald, waarbij de oorspronkelijke situatie bepalend was. Voor een paar locaties is vanwege de hoogteverschillen van een perceel
andere wel
rooilijn gekozen
mogelijkheden
Ten aanzien
van
om
de bewoners
te bieden
binnen
voor wat extra
het onderwerp
de kaders van
het bestemmingsplan
bebouwing.
hoogteverschillen
het volgende.
Hoewel
hoogteverschillen
behoudenswaardig zijn, zijn de hoogteverschillen op de Geysselberg niet beschermd tegenstelling tot andere gebieden binnen de gemeente Bergen). Er geldt geen
aanlegvergunningstel.
De planregels
binnen
een
nog
de bestemming
Wonen
verzetten
(in
zich dan ook
niet tegen het eventueel egaliseren van de bodem voor het kunnen uitbreiden van de woning of het realiseren van een bijgebouw. Wel zal rekening moeten worden gehouden
met de aanlegvergunningstelsel
binnen
de bestemming
47 over cultuurhistorische en landschappelijke aanpassing van het bestemmingsplan.
Waarde
waarden.
- Archeologie
Het verzoek
4 en artikel
leidt niet tot
Het is niet wenselijk dat de overkappingen voor de voorgevelrooilijn komen. Dit is een algemeen uitgangspunt in het bestemmingsplan Buitengebied. Het bestemmingsplan
voorziet echter in artikel 27.4.5
een afwijkingsbevoegdheid
voor het kunnen
bouwen
voor
de voorgevelrooilijn. Mocht het nodig zijn om voor de voorgevelrooilijn te bouwen, dan kan onder voorwaarden, van het bestemmingsplan worden afgeweken. Het verzoek leidt
niet tot aanpassing
van
het bestemmingsplan.
In de stedenbouwkundige
kenmerken
analyse
en karakteristieken
is onderbouwd
en gemotiveerd
zijn van de bebouwing
wat nu de wezenlijke
op de Geysselberg.
Dat is hetgeen
wat beschermenswaardig en behoudenswaardig is. Het is juist dat in het verleden, mede ook door de vergunningsvrije regelgeving en onduidelijke regels, een aantal bouwwerken
en uitbreidingen zijn gerealiseerd die niet passen
binnen
de regels zoals nu opgenomen
in
het bestemmingsplan. Er is echter geen sprake van een precedentwerking, waar nieuwe verzoeken rechten aan ontlenen. Er wordt dan ook vastgehouden aan het advies en wijze
waarop
dit nu is geland
in de planregels.
Het verzoek leidt niet tot aanpassing van
het
bestemmingsplan.
Van belang is dat de aanbouwen en bijgebouwen ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw. Dit komt over het algemeen tot uiting in een hoogteverschil t.0.v. elkaar. Appellant heeft gelijk dat de bouwhoogte
gezocht
te laag
naar een tussenweg
naar 3,75
m.
Het verzoek
is, om
te kunnen
wat wel wat ruimte
leidt tot aanpassing
Dit verzoek wordt ter kennisgeving
voldoen
van
aangenomen.
aan
redelijke eisen.
biedt. De bouwhoogte
Er is
wordt aangepast
het bestemmingsplan
Het streven
is altijd om
te gaan
voor
regels die eenduidig uitlegbaar zijn. Op dit moment kan hier verder niets aan worden gedaan. Wellicht biedt de Omgevingswet en het Omgevingsplan de kans om alle regels
tegen
het licht te houden
en eventuele aanpassingen
door te voeren.
Conclusie:
De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing Herziening’.
994
van het bestemmingsplan
‘Buitengebied,
1°
Zienswijze Parallelweg Datum:
Brief ontvangen
7 op 9 augustus 2022
Inhoud zienswijze: Appellant constateert dat de aanduiding maximum aantal wooneenheden vervallen. Het verzoek is om deze wijziging ongedaan te maken.
2 onterecht
is komen
te
De gemeenteraad heeft op 21 december 2010 het bestemmingsplan Parallelweg 7 vastgesteld. dit bestemmingsplan werd een paardenfokkerij mogelijk gemaakt (zie onderstaande afbeeldingen). Links is de oude bestemming weergeven en rechtsonder de thans geldende
In
Reactie:
bestemming. inpandige
Uit de planregels blijkt dat er één bedrijfswoning
mantelzorgvoorziening.
is toegestaan, inclusief een
Destijds was mantelzorg vergunningsplichtig. «
«’ Plangrens
[aoe [agransen-paroenetserg RA woarde - archeciegie
Met
het bestemmingsplan
Buitengebied
2013
en de
daaropvolgende 15 herziening is deze locatie niet meegenomen in deze bestemmingsplanprocedures doordat
er sprake
was
van
het houden
van
dieren
op de
Parallelweg 7 (locatie is er ‘uitgeknipt’) en het bestemmingsplan uit 2010 bleef gelden voor deze locatie. Ondertussen was de locatie verkocht en kon het bijbehorend bouwwerk vergunningsvrij in gebruik worden genomen voor mantelzorg. De locatie is echter wel doorvertaald in het bestemmingsplan Buitengebied 2018 (vastgesteld 6 februari 2018) en daarbij is een fout gemaakt die pas na vaststelling aan het licht is gekomen. Er zijn op die locatie namelijk 4 bedrijfswoningen mogelijk gemaakt in tegenstelling tot 1 bedrijfswoning met inpandige mantelzorgvoorziening. In de afbeelding hierboven is dat te zien. Elk bouwvlak heeft de aanduiding 2 wooneenheden gekregen. Feitelijk dienen hier 3 wooneenheden te worden verwijderd, want een mantelzorgwoning is niet bedoeld als permanente woning. Bij het herstellen van de fout is gebleken dat het stedenbouwkundig bureau helaas de aanduiding 2 wooneenheden heeft verwijderd van het onderste bouwvlak en niet van de bovenste bouwvlak waar geen bebouwing staat. Dit werd geconstateerd toen het plan ter inzage lag en is ook door de appellant opgemerkt. Lopende de
994
5/
procedure wordt het hersteld, naar hoe het destijds is aangevraagd bedrijfswoning toegestaan met een mantelzorgvoorziening. De aanduiding
voor 2 wooneenheden
en ook bedoeld
is. Er is 1
wordt verwijderd.
Conclusie:
De zienswijze geeft deels aanleiding Herziening’.
904
tot aanpassing
van het bestemmingsplan
69
‘Buitengebied,
1°
Zienswijze Bosserheide 53, Brunet advocaten Datum:
Mail ontvangen
op 10 augustus 2022
evenals een aangetekende
Inhoud zienswijze: Begin oktober 2021 heeft appellant een verzoek
bestemmingsplan
ingediend
om
brief
partiële herziening
Buitengebied 2018 ingediend. Tot op heden
van het
is hierop nog géén besluit genomen
en ook is er nog geen ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Dit bestemmingsplan betreft het verzoek om de grens van de bestemming Bedrijf op het perceel Bosserheide 53 zodanig te wijzigen dat een deels buiten het bestemmingsvlak Bedrijf gerealiseerd bijgebouw kan worden gelegaliseerd evenals een scheidingsmuur. Tevens is het de bedoeling dat een deel van de erfverharding en ontsluiting van het perceel, dat nu binnen de bestemming Agrarisch met waarden
ligt, ook wordt
bestemmingsvlak
meegenomen
in de bestemming
Bedrijfop een ander deel van
Bedrijf.
Ter compensatie
het perceel gewijzigd
wordt
naar Agrarisch
het
met
waarden.
Appellant
verzoekt
om
het hiertoe
opgestelde
concept
bestemmingsplan
positief te bestemmen Herziening’
bij vaststelling van het bestemmingsplan
M.b.t.
de scheidingsmuur
het legaliseren
wordt
nog
over te nemen
'Buitengebied
in het bijzonder
benoemd
2018,
en
het
1°
dat appellant
bereid
is de oppervlakteverharding binnen de bestemming ‘Agrarisch met waarden te verwijderen en de bedrijfsbestemming te verkleinen voor een andere deel van het perceel waarbij de betreffende gronden de bestemming Agrarisch met waarden of Natuur kan worden toegekend, indien dat ertoe leidt dat de scheidingsmuur positief wordt bestemd Tot slot geeft appellant in de zienswijze het volgende aan. Uit vaste rechtspraak volgt dat de gemeenteraad bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening dient te houden met een particulier initiatief, voor zover dat initiatief voldoende concreet is, tijdig kenbaar is gemaakt en bij de vaststelling
van
aanvaardbaarheid
daarvan
hieraan
wordt
het bestemmingsplan
kan worden
op
basis van de dan
beoordeeld.
bekende
In de zienswijze
gegevens
de ruimtelijke
wordt gemotiveerd
dat
voldaan.
Reacti
In de zienswijze wordt verwezen naar vaste rechtspraak. Appellant heeft daarin gelijk. Er is door appellant geciteerd uit een uitspraak van 5 februari 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:374) waarin staat: 6.1. In het stelsel van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) is een bestemmingsplan het ruimtelijke instrument waarin de wenselijke toekomstige ontwikkeling van een gebied wordt
neergelegd. De raad dient bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening te houden met een particulier initiatief betreffende ruimtelijke ontwikkelingen, voor zover dat initiatief voldoende concreet is, tijdig kenbaer is gemaakt en ten tijde van de vaststelling van het plan op basis van de op dat moment bekende gegevens de ruimtelijke aanvaardbaarheid daarvan kan worden beoordeeld.
Aan de 3 voorwaarden
zoals benoemd
in de uitspraak wordt voldaan. Het initiatief is voldoende
concreet, het is tijdig kenbaar gemaakt en de ruimtelijke aanvaardbaarheid kan worden beoordeeld doordat er een toelichting met onderbouwing, planregels en verbeelding is aangeleverd.
In de ontvangen buiten
onderbouwing
het bestemmingsvlak
compensatie
voorgesteld
onderbouwing)
waarmee
wordt afdoende gemotiveerd
gelegen
bijgebouw
dat het legaliseren van de deels
ruimtelijk aanvaardbaar
van 40 m? minder bedrijfsbestemming per saldo
minder
bedrijfsbestemming
wordt
zo.z.
99-4
is en wordt
(zie pagina
7/9
ook een
14 van de
toegestaan.
De afbeeldingen hieronder tonen links de door appellant voorgestelde compensatie en rechts de bestaande situatie c.q. bestemming.
nieuwe situatie met
Scheidingsmuur en andere zaken Uit gemeentelijke analyse maar ook door analyse van appellant (zie ontvangen ruimtelijke onderbouwing) blijkt dat er nog wat andere zaken spelen op het perceel (erfenissen uit het verleden toen appellant nog geen eigenaar was) waarbij een deel van de bedrijfsbestemming op andermans perceel ligt en een deel met bestemming Agrarisch met waarde in gebruik is als tuin t.b.v. het bedrijf en bedrijfswoning. Ook zijn er wat kadastrale aanpassingen geweest, in overleg met de buren. Verder verzoekt appellant om de scheidingsmuur ook positief te bestemmen en binnen het bestemmingsvlak Bedrijf te plaatsen. Dit betekent dat er planologisch meer geregeld moet worden, dan alleen het binnen het bestemmingsvlak Bedrijf brengen van het bijgebouw. Kijkend naar het perceel en het gebruik is het voorstel van de gemeente deze |ocatie als volgt aan te passen. Zie onderstaande afbeelding. Er
komt
een
kleinere
bedrijfsbestemming (paarse lijn) waarmee het feitelijk gebruik, de bebouwing en scheidingsmuur wordt gelegaliseerd. Het vlak dat thans in gebruik is als tuin met toegangsweg tot bedrijfsgebouw krijgt de bestemming tuin. Binnen het groene vlak is bebouwing niet toegestaan. Bovenstaand
voorstel
is
besproken met appellant. Deze heeft hiermee ingestemd. Conclusie:
De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2018, 1° Herziening’,
994
8/
om
de bestemming
voor
Bijlagen
zienswijzennota
1. Stedenbouwkundige
E
analyse en advies Geysselberg
2. Zienswijze
Geysselberg
(geanonimiseerd)
3. Zienswijze
Parallelweg
7 (geanonimiseerd)
4. Zienswijze
Bosserheide
53
(geanonimiseerd)
98,
DO RP
ADVISEURS OMGEVINGSKWALITEIT
STAD®@ LAND
3001
Groothandelsgebouw Stationsplein 45
T 010- 280 94 45
:
ons kenmerk
: BRG21-0001-1
betreft
omschrijving adres
Rotterdom
E info@dorpstadenland.nl
datum
STEDENBOUWKUNDIG plan:
GC
13 oktober
2021
ADVIES op verzoek van de gemeente Bergen over ondervermeld
: Stedenbouwkundig advies
: bestemmingsplan Geysselberg Buitengebied — Geysselberg, Wellerlooi
Op uw verzoek hierbij het stedenbouwkundig advies voor het plangebied Geysselberg te Wellerlooi. Het betreft een gebied ten noorden van Wellerlooi, naast de Maas, dat in de jaren °70 ontwikkeld is met 40 vrijstaande recreatiewoningen. 10 jaar geleden heeft een legalisatie van recreatiewoningen naar reguliere woningen plaatsgevonden. De regels die daarvoor zijn opgesteld, wijken af van de regels voor de rest van het buitengebied. Ten tijde van de legalisatie was het uitgangspunt het regelen van de situatie zoals die op dat moment bestond. Dit betekende dat de woningen niet 2o groot mochten zijn als de 'reguliere woning’ in het buitengebied en dat het oppervlak aan bijgebouwen beperkt moest zijn. Doordat de regels niet zo goed onderling zijn afgestemd. en lang niet altijd goed zijn overgenomen in het opvolgende bestemmingsplan (specifiek de bouwhoogte en de dakhelling) zijn er een paar vreemde situaties ontstaan en theoretisch mogelijk gemaakt. Daarbij bestaat er onduidelijkheid over de voorgevelrooilijn en daarmee de ruimte waar vergunningvrij aan- en bijgebouwen gebouwd mogen worden. De gemeente Bergen is voomemens het bestemmingsplan aan te passen, opdat de omgevingskwaliteit geborgd wordt.
De adviseurs van Dorp, Stad en Land is gevraagd om vanuit stedenbouwkundige kwaliteit te adviseren over wat er geregeld zou moeten worden in het bestemmingsplan ten einde te voorzien in een goede omgevingskwaliteit. In dit advies wordt achtereenvolgens een beschrijving gegeven van het oorspronkelijk stedenbouwkundig plan, van de huidige situatie en wordt advies gegeven over wat wenselijk is te regelen in het bestemmingsplan. Afsluitend wordt een aanbeveling meegegeven. Conclusie
Van de oorspronkelijke stedenbouwkundige kwaliteiten van de planlocatie is niet veel meer te herkennen. Het is echter niet realistisch het bestemmingsplan zo in te richten dat deze kwaliteit wordt teruggebracht. Wel zijn een aantal ruimtelijke kenmerken consistent
aanwezig, welke goed als eidraad kunnen dienen dit woongebied. Hierover wordt geadviseerd.
bij het behoud van de omgevingskwalit:
Oorspronkelijk stedenbouwkundig plan Op basis van een analyse van de Jocatie en de huidige plattegrond van het plangebied is een indruk verkregen van de oorspronkelijke stedenbouwkundige opzet. De oorspronkelijke plattegrond van het plangebied en de bouwtekeningen van de oorspronkelijke bebouwing zijn niet bekend bij de adviseurs.
Afbeelding … toont een analyse van de huidige nokrichting van de woningen. Hierin valt op dat bijna alle woningen dezelfde nokrichting hebben. Daarnaast valt het op dat deze noklijnen bijna allemaal op dezelfde afstand van elkaar liggen. Hieruit valt te concluderen dat het oorspronkelijke uitgangspunt voor het realiseren van de 40 recreatiewoningen in de jaren °70, vermoedelijk was om alle identieke woningen op een grid te plaatsen, met de noklijn in dezelfde oostwestrichting. Enkele woningen wijken af van dit grid
DORP STAD@ LAND De interne ontsluitingsstructuur ‘kronkelt’ tussen de bebouwing door, welke de perceelgrenzen dicteert. Hierdoor ontstaat een spanning, waarbij de bebouwing het ene moment dicht op de ontsluiting staat en het volgende moment weer verder weg, waarbij je het ene moment de bebouwing op de lange kant benaderd en het volgende moment op de kopse kant.
V
ANALYSE NOKLIJN
N
J
HUIDIGE SITUATIE
legenda
4A
=postieenrichtingnokijn
\ Analyse van de oorspronkelijke nokrichting
Kenmerkend is dat de recreatiewoningen op vrije afstand van elkaar staan. Vanwege het ontbreken van bijgebouwen, wordt bebouwing niet aan elkaar *gesmeerd’.
DORP STAD@ LAND De recreatiewoningen zelf hebben een beperkt volume. Deze zijn herkenbaar door een langwerpige massa met kap en eenduidige dakhelling (ongeveer 45 graden), een eenduidige nokhoogte (ongeveer
4,5 meter) en goothoogte (ongeveer 3 meter). Opvallend aan de massa’s is dat over de noklijn een verschuiving plaatsvindt van een paar meter. Dit levert een spannend beeld op. Het gebruik van een lichtbruine baksteen en dakpan en de ranke detaillering maakt dat de recreatiewoningen te gast zijn in de groene omgeving. Vermoedelijk hadden alle reereatiewoningen de entree aan de oostelijke kopgevel: de entrees van de woningen waren daarmee lang niet altijd georiënteerd op de interne ontsluiting. Daarnaast waren de gevels van alle zijden overwegend gesloten. De woningen hadden hiermee geen duidelijke voorkant. Hiermee kan geconcludeerd worden dat het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan voorzag in een subtiele inpassing van de recreatiewoningen in het groen. Dankzij het strakke grid waarin de woningen geplaatst waren en de eenduidige en terughoudende vormgeving ontstond een rustig beeld; het verloop van de interne ontsluiting en de hoofdvorm van de woningen gaven spanning aan de locatie. Door het ontbreken van individuele ruimtelijke ontwikkelingen, ontstonden geen rommelige situaties gezien vanaf de interne ontsluiting en aan de randen van het recreatiepark. Dat de woningen
geen duidelijke ‘voorkant’ naar de interne structuur hadden, deed door dit consistent doorgevoerde plan geen afbreuk aan de stedenbouwkundige kwaliteit.
Ó
:
UoÀ
van de laatste woningen waarvan de oorspronkeljke (spannende) hoofdvorm en oriënatie nog herkenbaaris. 2021}
Het ontbreken van bijgebouwen op het perceel draagt hier aan bij.(foto:
Dorp, Stad en Land,
DORP STAD@ LAND Huidige situatie Er zijn nog een aantal woningen over die in een relatief oorspronkelijke staat verkeren, maar in de meeste gevallen hebben aanpassingen plaatsgevonden. Een aantal van de oorspronkelijke woningen zijn identiek vergroot middels een aanbouw en zijn voorzien van ander gevel- en dakmateriaal (circa jaren °90). Hoewel de karakteristieke massa, met een verschuiving over de noklijn, niet meer als dusdanig herkenbaar is, hebben deze woningen wel een eenduidig karakter van een eenvoudig en beperkt volume met een kap.
Nunmer 3, é n van de identiek verbouwde oorspronkelijke woningen (foto: Dorp, Stad en Land, 2021} In tegenstelling tot de identiek vergrote woningen, zijn ook een hoop van de oorspronkelijke woningen vergroot middels individuele ingrepen. Hierbij zijn aanbouwen geplaatst tegen het oorspronkelijke volume, vaak met een afwijkende kapvorm ten opzichte van het hoofdgebouw. Dit gaat ten koste van de leesbaarheid van de hoofdvorm en oriëntatie van de woningen.
Nummer 34, het toevoegen van een serre aan de kopse kant van de oorspronkelijke bouwmassa, zichtbaar vanaf de ontsluitingsweg, doet afbreuk aan de hoofdvorm en de oriëntatie van de bebouwing
(foto: Dorp, Stad en Land, 2021}
Op sommige percelen is nieuwbouw gerealiseerd, waarbij vaak ook de positie ten opzichte van het grid, de dakhelling en de nokrichting i gewijzigd. In een aantal uitzonderlijke gevallen zijn zelfs zeer grote (samengestelde) volumes gebouwd met een plat dak. Er zijn veel bijgebouwen gebouwd op verschillende plekken op de percelen. Daarbij zijn ook veel carports toegevoegd gelegen aan de interne ontsluiting. Deze ontwikkelingen verstoren sterk de relatie tussen de inteme ontsluiting en de bebouwing. Met name op hoeksituaties waar een perceel met (minimaal) twee zijden aan de interne ontsluiting grenst, is hierdoor een rommelig beeld ontstaan. Ook waar percelen aan de randen van het plangebied grenzen (Rijksweg en de Geysselberg) is een rommelig beeld ontstaan.
8À
Het toevoegen van carports aan de interne ontsluiting domineert het beeld van het plangebied en doet afbreuk aan het beeld van vrijstaande woningen in het groen (foto: Dorp, Stad en Land, 2021}
Nunmer 25,
nieuwbous waarbij de omvang, de positie en
tet sterk afwijken van het oorspronkelijk plan
Dit doet grote afbreuk aan het plangebied zelfn de relatie met het buiten gebied (foto:
Dorp, Stad en Land, 2021}
DORP STAD@ LAND Advies
Van het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan, met herkenbare bouwmassa’s en een beperkt volume, die vrij op de kavels liggen, strak in het grid, is niet veel meer te herkennen. In veel gevallen is dit beeld slechts beperkt nadelig beïnvloed; in een aantal uitzonderlijke gevallen doet het grote afbreuk aan de kwaliteit van het plangebied en de omgeving. Het terugbrengen naar het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan is niet realistisch, vanwege de hoeveelheid wijzigingen die hebben plaatsgevonden in de kavel inrichting en aan de bouwmassa’s. Daarbij is het oorspronkelijke bescheiden bouwvolume (en het ontbreken van bouwgebouwen) niet ealistisch voor een hedendaagse woning. In de huidige situatie zijn een aantal consistente ruimtelijke kenmerken te herkennen. die leidraad zijn voor het behoud van de bestaande omgevingskwaliteit van het plangebied.
Daarbij gaat het om: - _ Eén representatieve zijde naar de inteme ontsluiting; - _ Een kleine volume vrij op het perceel: - _ Een eenduidige oriëntatie in de oostwestrichtin - _ Een eenduidige langwerpige hoofdvorm van é&n laag met een kap Om deze kwaliteiten te borgen is in bijlage 1 een voorstel gedaan voor de bestemmingsregels, is in bijlage 2 aangegeven wat voor een goede omgevingskwaliteit de beste positie en richting van de voorgevelrooilijnen is en is in bijlage 3 een realistisch voorstel gedaan voor de positie en richting van de voorgevelrooilijn. Hieronder wordt over een aantal aspecten een toelichting gegeven. Dakhelling en noken goothoogte Het hanteren van een maximale nokhoogte van 4,5 meter en een dakhelling tussen de 30 en 45 graden is noodzakelijk teneinde een kleine bouwmassa, met eenduidige hoofdvorm van één laag met een in het plangebied passende kap, te bouwen. Het regelen van een maximum goothoogte van de hoofdmassa is niet noodzakelijk, omdat bij goothoogten hoger dan de gangbare 3 meter zeer smalle woningen zullen ontstaan. Wel is het wenselijk dat voor een perceel een eenduidige dakhelling wordt gehanteerd. Aanen bijgebouwe Teneinde de kwaliteiten te borgen, is het belangrijk aan- en bijgebouwen ondergeschikt te maken aan de hoofdmassa en deze daarom minimaal 1 meter achter de voorgevelrooilijn en 1 meter uit zijgrens te bouwen.
Het bouwen op de kavel/perceelgrens is niet wenselijk. De maximum nokhoogte is 3 meter en de kaphelling en nokrichting zijn identiek aan de hoofdmassa om deze als dusdanig Ieesbaar te houden.
Om een eenduidige stedenbouwkundige kwaliteit te genereren, is het belangrijk de voorgevelrooilijnen dusdanig te plaatsen dat een conseguent verhaal ontstaat. De voorgestelde voorgevelrooilijnen, zoals verbeeld in bijlage 2, zorgen voor een eenduidige benadering van de bouwmassa’s n relatie tot de nokrichting (namelijk haaks op de nokrichting). Daarbij ontstaan zichtassen door het plan heen, naar het buitengebied. Ook voorkomt het dat bewoners tegen de erfscheiding van hun buren aankijken. Een zorgvuldig gekozen positie van de voorgevelrooilijn is hierin essentieel voor de kwaliteit. Echter is het realistischer om de percelen van nummer 16 en 17 aan de andere zijde te leggen, vanwege de hoogteverschillen. In bijlage 3 is hiervoor een voorstel gedaan.
DORP STAD@ LAND Overkapping
/ carport
Een overkapping van 4 meter gaat teveel de concurrentie aan met de hoofdmassa en is bovendien niet noodzakelijk voor gebruik. Met 3 meter is voldoende hoogte en blijft het bijgebouw ondergeschikt aan de hoofdmassa. Wel is het belangrijk dat overkappingen, net als bijgebouwen, minimaal I meter achter de voorgevelrooilijn komen en 1 meter uit de zijdelings perceelgrens blijven. Zoals deze nu vaak aan de interne ontsluiting staan, domineren zij het beeld van het plangebied en doen daarmee afbreuk aan het beeld van vrijstaande woningen in het groen. Aa
htspunt
Met deze regels ontstaan er een aantal gevallen waarbij de situatie afwijkt van het advies. Het gaat hierbij om: - _ de positie van aan- en bijgebouwen en carports ten opzichte van de voorgevelrooilijn: - _ de dakhelling van aan- en bijgebouwen. Dit advies dient als basis voor het opstellen van het bestemmingsplan: dit is nadrukkelijk niet het bestemmingsplan. De adviseurs zien graag het definitieve bestemmingsplan, inclusief voorgevel rooilijnen, tegemoet. Aanbeveling Het advies gaat in op het zo goed als mogelijk conserveren van de (oorspronkelijke) kwaliteiten in de huidige situatie. Dit levert echter een beperkte omgevingskwaliteit op, terwijl het plangebied wel veel potentie heeft voor een goede omgevingskwaliteit. Het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan kan als uitgangspunt genomen worden voor een kwalitatieve inpassing op deze locatie. Het vaststellen van de Beeldkwaliteitvisie N271, dat een kwaliteitsimpuls beoogt langs de Rijksweg, kan een goede aanleiding zijn om de ambitie voor het plangebied te verhogen. Daarnaast bevinden zich in de gemeente Bergen allicht meerdere recreatieparken als de Geysselberg, waarvan de
bestemming gewijzigd wordt in de bestemming ‘wonen’. De adviseurs kunnen zich voorstellen dat het behoud van de kwaliteit daarvan en daarmee de omgevingskwaliteit van de gemeente Bergen wenselijk is. Bij het verbeteren van de omgevingskwaliteit van de Geysselberg en het tegengaan van verrommeling verdienen de volgende punten aandacht: - _ de kwaliteit van de randen van het plangebied; - _ de openbare toegankelijkheid van het gebied; - _ de kwaliteit gezien vanaf de interne ontsluiting, met de nadruk op: o erfscheidingen o percelen die met (minimaal) twee zijden grenzen aan de interne ontsluiting o _ de inpassing van de privé parkeerplaats(en) - _ regels voor het ruimtelijke kwaliteitsbeleid, ten aanzien van de positie op de kavel, de oriëntatie, gevelindeling, materiaal- en kleurgebruik en detaillering. Met vriendelijke groeten, Stichting Dorp, Stad en Land
S. van Venetie MSc
Adviseur omgevingskwaliteit
DORP STAD@ LAND BIJLAGE
1: GEYSSELBERG
BESTEMMINGREGELS
27.2.4 Geysselberg In afwijking van het hiervoor bepaalde gelden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen Geysselberg' voor het bouwen van gebouwen en overige bouwwerken de volgende regels: a
b.
29
het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 40; de oppervlakte van woningen, inclusief de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken, mag niet meer bedragen dan 125 m2 per woning: de afstand van de woning tot de zijdelingse perceelsgrens dient ten minste 5 m te bedragen: de nokhoogte van een woning mag niet meer bedragen dan 4,5 m: de woning wordt voorzien van een kap met een dakhelling van ten minste 300 en ten hoogste 450°; de nokrichting is oostwest: herbouw van een bestaande woning als bedoeld onder a i toegestaan, mits: 1. het aantal woningen gelijk blijft: 2. herbouw plaatsvindt ter plaatse van de bestaande woning: 3. voor het overige de bepalingen uit dit artikel gelden. bijbehorende bouwwerken moeten ten minste I m achter de voorgevel worden gebouwd, met dien verstande
1. 2. 3. 4.
dat:
de bijbehorende bouwwerken minimaal I m afstand van de zijdelingse perceelsgrens worden opgericht; de nokhoogte van bijbehorende bouwwerken mag niet meer bedragen dan 3m; de bijbehorende bouwwerken moeten worden afgedekt met een kap met een dakhelling identiek aan de woning, zoals bepaald onder e; de nokrichting is identiek aan die van de woning, zoals bepaald onder f.
voor overkappingen gelden de volgende regels: 1. de gezamenlijke oppervlakte van overkappingen mag, aanvullend op de oppervlakte zoals bepaald onder b, niet meer bedragen dan 30 m2; 2. moeten ten minste 1 m achter de voorgevel worden gebouwd: 3. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3 m. de bouwhoogte van andere overige bouwwerken mag niet meer dan 3 m bedragen, met uitzondering van erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn waarvan de bouwhoogte niet meer dan | m mag bedragen en erfafscheidingen achter de voorgevelrooilijn waarvan de bouwhoogte niet meer dan 2 m mag bedragen
Zienswijze tegen herziening bestemmingsplan Buitengebied 2018
Aan de gemeenteraad van de gemeente Bergen, Postbus 140,
5854 ZJ Bergen. Wellerlooi 19 juli 2022
Betreft: zienswijze tegen herziening bestemmingsplan Buitengebied 2018
Geachte leden van de raad,
Naar aanleiding van de publicatie van de voorgenomen herziening van het Bestemmingsplan Buitengebied 2018 op 30 juni 2022 geef ik u hierbij mijn zienswijze.
De herziening heeft betrekking op de bestemming Wonen op de Geijsselberg. Het betreft een specifiek woongebied met 40 voormalige recreatiewoningen u bekend neem ik aan.
Het gebied is niet openbaar en daarom niet toegankelijk voor derden. De randen (2 stuks) van het gebied grenzen wel aan openbaar gebied. Enerzijds is dat de Geijsselberg en anderzijds is dat de Rijksweg Zuid.
Vanwege enkele omissies in de bestemmingsplanregels was het noodzakelijk de regels aan te passen c.a. te moderniseren. Tot nu toe levert vooral het ontbreken van voorgevelrooilijnen problemen op met het bepalen van achter- en zij erf en daarmee ook de bebouwingsmogelijkheden.
(geanonimiseerd) osen overieggen over de wijziging van de regels. Ik heb diverse keren met n In grote lijnen zijn wij het eens over de voorgenomen aanpassingen behalve op het punt van de rooilijnen en enkele bebouwingsmogelijkheden.
Zoals u allen weet is de ligging van de voorgevelrooilijn bepalend voor de bebouwingsmogelijkheden van het perceel. Zowel met vergunning als vergunningsvrij. Omdat het gebied geen openbare wegen kent is de rooilijnbepaling vanuit het bestemmingplan niet mogelijk. Om die reden dient de stedenbouwkundige te bepalen waar die rooilijnen liggen. De voorgenomen vastlegging van die
rooilijnen is uitermate arbitrair. Ik ben dan ook van mening dat, vanwege de impact, nog eens goed gekeken moet worden naar de definitieve bepaling van die rooilijnen in samenspraak met de eigenaren
of een delegatie daarvan. Nogmaals het is geen openbaar toegankelijk gebied dus derden hebben absoluut geen belang bij (te) beperkende maatregelen.
Het terrein is behoorlijk geaccidenteerd met (grote) hoogteverschillen. De percelen zijn om die reden ook niet overal makkelijk toegankelijk. Bijvoorbeeld carports achter de voorgevelrooilijn zijn gewoonweg niet handig te plaatsen vanwege de ongewenste en onnodige doorsnijding van de percelen. Hier dient mijns inziens ook een regeling te worden opgenomen.
De woningen dienen te worden afgedekt met een kap met een hoek van 30 tot 45 graden waarbij de nokrichting oost-west moet zijn. Vanwege de vele uitzonderingen die al gemaakt zijn door afgegeven bouwvergunningen voor woningen met een plat dak en andere nokrichtingen zijn mijns inziens zoveel precedenten geschapen dat vasthouden aan die uitgangspunten de gemeente alleen maar veel werk bezorgen met vrijstellingsprocedures. Bovendien nogmaals het is een besloten gebied. De stedenbouwkundige van de Stichting Dorp, Stad en Land verwoord het in zijn rapportage als volgt:
“Conclusie Van de oorspronkelijke stedenbouwkundige kwaliteiten van de planlocatie is niet veel meer
te herkennen. Het is echter niet realistisch het bestemmingsplan zo in te richten dat deze
kwaliteit wordt teruggebracht.”
Ik kan mij echter wel heel goed voorstellen dat de gemeente een conserverend plan wil om de
resterende stedenbouwkundige kwaliteit van het gebied te borgen. Wat rest is volgens mij de maximale bouwhoogte, de maximale bebouwingsoppervlakte en de splitlevelgedachte. De maximale bouwhoogte van 3m. voor de aan- en uitbouwen voorzien van kap lijkt mij niet realistisch vanwege het minimale constructie- en isolatiepakket zodat er geen bruikbare ruimte kan ontstaan. Dit kan makkelijk aangepast worden.
Verder pleit ik voor eenvoudige regels die maar voor één uitleg vatbaar zijn. Naar aanleiding van het voorgaande verzoek ik u met inachtneming van mijn zienswijze de herziening van het bestemmingsplan voorlopig niet vast te stellen en mij de gelegenheid te bieden met de (geanonimiseerd) )dresimnoaeg( plano!oo e v zedachten te wisselen over genoemde onderwerpen. Indien het op prijs wordt gesteld wil ik mijn zienswijze mondeling toelichten.
Ik ga ervan uit dat u mij van de verdere procedure op de hoogte houdt.
Hoogachtend, met vriendelijke g (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) 5856
BA Wellerlooi
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) (geanoimserd)
Zienswijze tegen ontwerp (of herziening) bestemmingsplan Buitengebied 2018, 1e Herziening (1) vebieg oy
Aan de gemeenteraad van de gemeente Bergen (Limburg) Raadhuisstraat 2
NEZ
BAK:
5854 AX Bergen L
Geachte raad, N
In gemeenteberichten van 30 juni 2022 is het ontwerp bestemmingsplan Buitenge
1eHerziening
bekendgemaakt.
Hierbij maak ik mijn zienswijze kenbaar over dit ontwerp bestemmingsplan. (geanonimiseerd) Bergen wordt in genoemd bestemmingsplan Het bouwvlak met 0.a. de woning aan de e gewijzigd.
Volgens de plekinfo van het bouwvlak betreft de wijziging het laten vervallen van component “Maatvoering:
maximum
aantal wooneenheden:
2"
Er is voor ons geen enkele reden om deze component te laten vervallen/verwijderen. In de bijbehorende gepubliceerde documentatie is niets terug te vinden dat deze wijziging onderbouwt.
Op basis van de bovenstaande argumenten heb ik bezwaar tegen het ontwerp bestemmingsplan Buitengebied 2018, 1e Herziening. Naar aanleiding van het voorgaande verzoek ik u met inachtneming van mijn zienswijze het ontwerp bestemmingsplan voor dit bouwvlak niet gewijzigd vast te stellen, namelijk door deze wijziging te aten vervallen.
Ik ga ervan uit dat u mij van de verdere procedure op de hoogte houdt.
Hoogachtend,
(/ G/ â- 8- 2ò20 )
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) e (geanonimiseerd) e
5854RA Bergen
Bijlage: plekinfo gewijzigd bouwvlak bestemmingsplannen 2018 en 2018, 1e herziening
Bijlagen: plekinfo gewijzigd bouwvlak bestemmingsplannen 2018 en 2018, 1° herziening Bestemmingsplan Buitengebied 2018
sss o
eniebesenning
e
O
e}
°
T oo
oubebeserig
o Gemcneije ispaneengeee zie
sss n
e
sucruuestes
d
Bestemmingsplan Buitengebied 2018, 1° herherziening
eesTENMINGsounnEn
e
e
e G pm n
eresoigseseeringoin
STmueruuRnsies
taanoeg
Brunet
advocaten
AANGETEKEND
Gemeenteraad Bergen (L) Postbus
140
5854 ZJ BERGEN
Tevens per e-mail: info@bergen.nl Datum
:9 augustus 2022
Doorkiesnr.
:+31 (0)24 381 09 95
Inzake Kenmerk
: Lucassen / advies Bosserheide 53 Well : D210390
: poels@brunet.nl
Betreft
: zienswijze
Onderwerp
: ontwerpbestemmingsplan Buitengebied 2018, 1e Herziening
Geachte raadsleden,
Tot mij wendden zich de heer (geanonimiseerd) S W el, en Lucassen Ontwikkeling & Projecten BV, hierna te noemen: cliënten, met het verzoek u als volgt te berichten.
Met ingang van 30 juni 2022 ligt gedurende zes weken ter inzage het ontwerpbestemmingsplan ‘Buitengebied 2018, 1e Herziening’ met de mogelijkheid om over het ontwerp een zienswijze kenbaar te maken. Namens cliënten wordt hierbij van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Het perceel Bosserheide 53 te Well maakt onderdeel uit van het gebied van het ontwerpbestemmingsplan ‘Buitengebied 2018, le Herziening’.
Met betrekking tot dit perceel hebben cliënten op of omstreeks 1 oktober 2021 bij de gemeenteraad een verzoek om partiële herziening van het bestemmingsplan Buitengebied 2018 ingediend. Op 4 oktober 2021 is de ontvangst daarvan bevestigd. Tot op heden is hierop nog géén besluit genomen en ook nog geen ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Het op of omstreeks 1 oktober 2021 ingediende verzoek om partiële herziening van het bestemmingsplan Bosserheide 53 Well betreft m.n. het verzoek om de grens van de bestemming Bedrijf op het perceel Bosserheide 53 Well zodanig te wijzigen, dat een deels buiten het bestemmingsvlak Bedrijf gerealiseerd bijgebouw kan worden gelegaliseerd.
Bezoekadres
Postadres
T:(024) 381 0990
Oranjesingel 53 -55
Postbus 1106
F:(024) 323 22 66
|_ KvK-nummer: 09191908 BTW-nummer: 0051.94.957.B.01
6511 NP Nijmegen
6501 BC Nijmegen
E: info@brunet.nl
www.brunet.nl Pogina 1 van 3
TBAN: NL2BABNAOG4461064BIC:ABNANLZA £
Stichting Beheer Dedengelden Bruetodvcaten
‚Opaionze werkzaamheden z onze lgemene voorwaarden van toepassing waaicen beperingvan de sonsprkelihel i opgenomen
Brunet
advocaten
Het ingediende verzoek om partiële herziening van het bestemmingsplan Bosserheide 53 Well
voorziet er tevens in dat een deel van de erfverharding dat toegang biedt tot de zuidoostelijke
gevelopening van het bijgebouw en de gedeeltelijk buiten de bestemming ‘Bedrijf gesitueerde ontsluiting van het perceel worden meegenomen in de bestemming ‘Bedrijf’.
Ter compensatie van het verloren gaan van gronden ten behoeve van het uitbreiden van de
bestemming ‘Bedrijf’ voorziet het verzoek om partiële voorziening van het bestemmingsplan
Bosserheide 53 Well er in dat aan een gedeelte van het perceel Bosserheide 53 Well in plaats van de bestemming ‘Bedrijf de bestemming ‘Agrarisch met waarden’ wordt toegekend.
Per saldo zal de voorgestane herziening van het bestemmingsplan niet leiden tot een toename maar van een verkleining van het areaal bedrijfsbestemming. JI
Meer concreet vragen cliënten de aandacht voor bijgaande planregels (productie Ien plantoelichting (productie 2) en verbeelding met legenda (productie 3) behorende bij het op of omstreeks 1 oktober 2021 ingediende verzoek om partiële herziening van het bestemmingsplan Bosserheide 53 Well en de bijbehorende ontvangstbevestiging d.d. 4 oktober 2021 van de raadsgriffier (productie 4).
Uit vaste rechtspraak volgt dat de gemeenteraad bij de vaststelling van een bestemmingsplan
rekening dient te houden met een particulier initiatief, voor zover dat initiatief voldoende
concreet is, tijdig kenbaar is gemaakt en bij de vaststelling van het bestemmingsplan op basis van de dan bekende gegevens de ruimtelijke aanvaardbaarheid daarvan kan worden beoordeeld.
Welnu, het initiatief zoals omschreven in bijgaande planregels en plantoelichting en verbeelding met legenda behorende bij het verzoek om partiele herziening van het
bestemmingsplan Bosserheide 53 Well is (meer dan) voldoende concreet om de ruimtelijke aanvaardbaarheid daarvan bij de besluitvorming over de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2018, 1e Herziening’ te kunnen beoordelen. Sterker nog, eerder heeft de vakafdeling reeds aangegeven dat uit ruimtelijk oogpunt géén redenen bestaan om aan dit initiatief géén medewerking te verlenen. Dat het college om
personele redenen nog niet in de gelegenheid is geweest hieromtrent een ontwerp-
bestemmingsplan in procedure te brengen, laat onverlet dat dit initiatief thans kan worden
meegenomen in het voorliggende bestemmingsplan ‘Buitengebied 2018, Ie Herziening’.
Overigens wordt de gemeenteraad in deze zienswijze verzocht om ook de scheidingsmuur als genoemd (onder 3) in bijgaande last onder dwangsom d.d. 29 juni 2021 (productie 5) positief te bestemmen, met dien verstande dat ook deze scheidingsmuur binnen het bestemmingsvlak van de bestemming ‘’Bedrijf’ komt te liggen, althans daarvoor een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden verleend.
Pagina 2 van 3
Brunet
advocaten
Cliënten zijn bereid daarvoor in de plaats de op het perceel Bosserheide 53 Well binnen de
bestemming ‘Agrarisch met waarden’ aanwezige oppervlakteverharding te verwijderen, terwijl zij daartoe rechtens niet gehouden is. Zie hierover rechtsoverwegingen 18.5, 18.6 en 21.8 in bijgaande uitspraak d.d. 3 mei 2022 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg (productie 6).
Meer concreet vragen cliënten de aandacht voor de volgende overwegingen van de
voorzieningenrechter in de uitspraak d.d. 3 mei 2022:
“Dat de last in zoverre naar voorlopig oordeel niet in stand kan blijven, laat uiteraard onverlet dat partijen in het door verzoeker in gang gezette traject richting gemeenteraad
afspraken kunnen maken over verwijdering van deze verharding om zo ruimtelijke kwaliteitswinst te boeken”. en
“Terzijde merkt de voorzieningenrechter, in het verlengde van hetgeen onder 18.6 is overwogen, op dat voorstelbaar is dat er ruimtelijke winst te behalen is in verkleining van de bedrijfsbestemming ter plaatse en het verwijderen van de verharding in het kader van verzoekers legalisatieverzoek, maar dat het aan verweerder en de gemeenteraad is om
daarover een gemotiveerd standpunt in te nemen.
Overigens hebben cliënten eerder richting college aangegeven (en herhalen zij hier nog eens)
dat zij er mee zouden kunnen instemmen indien van een ander deel van het perceel
Bosserheide 53 Well de bedrijfsbestemming wordt verkleind en in plaats daarvan aan de
betreffende gronden de bestemming ‘Agrarisch met waarden’ of ‘Natuur’ wordt toegekend, indien dat ertoe zou leiden dat ook de scheidingsmuur positief wordt bestemd.
Cliënten komen hierover - het onder voorwaarden in het kader van het bestemmingsplan Buitengebied 2018, 1e Herziening’ óók positief bestemmen van de scheidingsmuur - graag nader met het college van burgemeester en wethouders te spreken, alvorens hierover een besluit wordt genomen door de gemeenteraad en daaraan voorafgaand een voorstel aan de raad wordt geformuleerd.
In ieder geval wordt de gemeenteraad verzocht bij de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2018, 1 e Herziening’ het initiatief van cliënten zoals omschreven in bijgaande
planregels, plantoelichting en de verbeelding en legenda behorende bij het eerder ingediende
verzoek om partiële herziening van het bestemmingsplan Bosserheide 53 Well over te nemen en positief te bestemmen.
Hoogachtend,
(geanonimiseerd) Poels
Pagina 3 van 3
PRODUCTIE
1 Brunet advocaten
Bosserheide 53 Well
Pagina |2
Inhoudsopgave
Regels Hoofdstuk1
3 Inleidende regels
4
Artikell
_ Begrippen
4
Artikel2
_ Wijzevan meten
22
Hoofdstuk2
Bestemmingsregels
24
Artikel3
_ Agrarisch met waarden
24
Artikel4
_ Bedrijf
26
Hoofdstuk3
Algemene regels
30
ArtikelS Artikel6
_ Anti-dubbeltelregel _ Algemene bouwregels
30 31
Artikel7
_ Algemene gebruiksregels
32
Artikel8
_ Algemene afwijkingsregels
3
Artikel9 _ Algemene wijzigingsregels
34
Artikel 10
Algemene procedureregels
35
Artikel 11
Overigeregels
36
Overgangs- en slotregels
37
Hoofdstuk4 Artikel 12
Overgangsrecht
37
Artikel13
Slotregel
38
Bijlagen Bijlage 1
Staat van bedrijfsactiviteiten
Bijlage 2
Landschappelijke waarden Bergen
l bestemmingsplan Bosserheide 53 Well | status: voorontwerp |
Pagina 13
Regels
| bestemmingsplan Bosserheide 53 Well | status: voorontwerp |
Pagina
Hoofdstuk1 Artikell 11
|4
Inleidende regels
Begrippen
plan
het bestemmingsplan met identificatienummer NL.IMRO.0893.8P17048-0001 van de gemeente Bergen.
12
_ bestemmingsplan
de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen. 13
aanduiding
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels gronden. 14
worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze
_ aanduidingsgrens
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 15
_ aangebouwd bijbehorend bouwwerk
een bijbehorend bouwwerk in de vorm van een gebouw, dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden
kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.
16
_ aan-huis-verbonden-bedrijf
het door de bewoner
van de (bedrijfs)woning bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q.
het
uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door handwerk, dat door zijn beperkte omvangin een (bedrijfs)woning en daarbij behorende bijbehorende bouwwerken met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend, niet zijnde detailhandel, behoudens de beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de activiteiten.
17
_ aan-huis-verbonden-beroep
een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch,
therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een (bedrijfs)woningen daarbij behorende bijbehorende bouwwerken, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend. 18
afhankelijke woonruimte
een (aangebouwd) bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding gehuisvestis. 19
agrarisch bedrijf
een bedrijf, gerichtop het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren.
I bestemmingsplan Bosserheide 53 Well | status: voorontwerp
|
Pagina
110
_ agrarisch hulpbedrijf
een niet-industrieel bedrijf voor productie of levering van goederen of diensten ten behoeve
van agrarische bedrijven, respectievelijk voor ver- of bewerking, op- of overslag, vervoer of verhandeling van agrarische producten.
111
_ ambachtelijk bedrijf
het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen, alsook het verkopen en/of leveren, als ondergeschikte activiteit, van goederen die verband houden met het ambacht. 112
_ archeologische waarden
de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende archeologische relicten (resten uit het verleden). 113
_ archeologische verwachting
de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kans op het voorkomen van archeologische relicten (resten uit het verleden). 114
_ archeologisch onderzoek
een onderzoek verricht door of namens de gemeente of door een dienst, bedrijfof instelling, beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 45 van de Monumentenwet (of voor de desbetreffende opgravingen een vergunning heeft van de Minister van OCW) en werkend volgensde Kwaliteitsnorm van de Nederlandse Archeologie (KNA). Een archeologisch onderzoek is slechts afgrond zodra een archeologisch rapport ter goedkeuring aan de gemeente kan worden overlegd.
115
bebouwing
één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 116
_ bebouwingspercentage
een op de kaart aangeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak, aanduidingsvlak of bestemmingsvlak aangeeft, dat maximaal mag worden bebouwd door gebouwen en overkappingen. 117
bed&
breakfast
het bieden van recreatief nachtverblijf, kortdurend, in de vorm van logies met ontbijt, in het hoofdgebouw of in één van de bestaande bijbehorende bouwwerken. 118
bedrijf
elke onderneming of gedeelte van een onderneming, welke een organisatorisch zelfstandige eenheid vormt en als zodanig gericht is op de productie of de afzet van goederen of de verlening van diensten; organisatorisch zelfstandige eenheden als hier bedoeld, welke door of vanwege de overheid worden geleid, worden voor de toepassing van deze regels eveneens als bedrijf aangemerkt.
119
bedrijfsgebouw
een gebouw dat dient voor de uitoefening van een of meer bedrijfsactiviteiten.
l bestemmingsplan Bosserheide 53 Well | status: voorontwerp |
|S
Pagina
120
bedrijfsplan
een weergave van de huidige en toekomstige situatie van een bedrijfen haar omgeving waarin
de doelstellingen op korte en lange termijn zijn weergegeven alsmede richtlijnen in zijn opgenomen om de doelstellingen te realiseren. 121
bedrijfsvloeroppervlakte
de totale vloeroppervlakte van een bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.
122
bedrijfswoning
een woningin of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door
(het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar, geletop de bedrijfsvoering, in overeenstemming met de bestemming, noodzakelijk is. 123
_ beeldbepalende (monumentale) bomen:
een uit stedenbouwkundig, landschappelijk, cultuurhistorisch, natuurlijk of ecologisch oogpunt belangrijke boom. Meestal solitaire, goed geproportioneerde boom (soms in semi-bosverband
of op een erf) met een leeftijd van vaak meer dan 100 jaar en een grote omvang; daardoor visueel zeer opvallend. 124
_ begraafplaats
terrein waar stoffelijke resten van overledenen begraven, bijgezet of verstrooid worden, niet gelegen rond een kerk. In die zin te onderscheiden van kerkhof.
125
_ (beperkt) kwetsbaar object:
Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)
objecten als zodanig bedoeld in artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen, waaronder woningen, gebouwen die bestemd zijn voor het verblijf, a! dan niet gedurende een
gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten, hotels, winkels, restaurants en cafés, kantoren, sport- en recreatieterreinen en vergelijkbare functies. Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb}
objecten als zodanig bedoeld in artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen, waaronder woningen, gebouwen
die bestemd zijn voor het verblijf, al dan niet gedurende een
gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten, hotels, winkels, restaurants en cafés, kantoren, sport- en recreatieterreinen en vergelijkbare functies, en lintbebouwing voor zover deze loodrecht of nagenoeg loodrecht is gelegen op de contouren van het plaatsgebonden risico van een buisleiding. 126
3.
bestaand
t.a.v. bebouwing: bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het
plan of mag worden gebouwd op grond van een bouwvergunning of omgevingsvergunning; b. t.a.v. gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig en toegestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan. 1.27
bestemmingsgrens
de grens van een bestemmingsvlak.
[bestemmingsplan Bosserheide 53 Well | status: voorontwerp |
|6
Pagina
128
bestemmingsvlak
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 129
bijbehorend bouwwerk
uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.
130
bijbehorende voorziening
zaken ter ondersteuning van een adequate bedrijfsvoering, zoals wasplaatsen, weg- en waterbouwkundige voorzieningen danwel energievoorzieningen. 131
boerderijwinkel
een winkel bij een agrarisch bedrijf, waar eigen geproduceerde agrarische producten worden verkocht.
132
boogkas
een constructie van metaal of een ander materiaal met een hoogte van maximaal 4 m, dat met
plasticof in gebruik daarmee overeenkomend materiaal is afgedekt ter vervroeging of verlenging van het teeltseizoen van tuinbouw- of fruitteeltproducten. Onder een boogkas wordt tevens een draagluchthal verstaan. 133
bos
een grondoppervlakte waarvan bomen en houtachtige struiken de belangrijkste structuur uitmaken, waartoe een eigen flora en fauna behoort, en die verder als levensgemeenschap gekarakteriseerd wordt door bestendigheid, wederzijdse beïnvloeding en inwerking op de omgeving. 1.34
bouwen
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het gehee! of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.35
_ bouwgrens
de grens van een bouwvlak. 136
bouwlaag
een doorlopend gedeelte van een gebouw dat doorop gelijke hoogte of bij benadering gelijke
hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd en dat een oppervlakte beslaat van meer dan
50% van het grondvlak van het hoofdgebouw, met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder. 137
_ bouwperceel
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de planregels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 138
_ bouwperceelsgrens
een grens van een bouwperceel.
l bestemmingsplan Bosserheide 53 Well | status: voorontwerp |
|7
Pagina
139
|8
bouwvlak
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 140
bouwwerk
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct
hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 141
chalet
een onderkomen met een lichte constructie welke niet vast op/in de grond gefundeerd i in zijn geheel of enkele delen kan worden verplaatst en niet als stacaravan aangemerkt kan worden. 142
containervelden
werk niet zijnde bouwwerk bestaande uit grond afgedekt met plastic, antiworteldoek en/of
beton, eventueel in combinatie met andere materialen, ten behoeve van de teelt van gewassen. De gewassen worden op deze afdeklaag los van de ondergrond geteeld in potten. 143
_ cultuurhistorische waarde
de aan een bouwwerk en/of gebied of beplanting toegekende waarde, gekenmerkt door het
beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft
gemaakt van gronden en gebouwen, zoals dat onder meer tot uitdrukking komt in de beplanting, het wegenpatronen of de architectuur; onder cultuurhistorische waarden worden mede verstaan:
3.
de stedenbouwkundige waarden of waarden van de gebouwde (of: bebouwde) omgeving;
b.
de landschapswaarden, natuurlijke waarden, aardkundige waarden of historisch-geografische waarden.
144
_ dagrecreatieve voorzieningen
voorzieningen ten behoeve van ontspanning in de vorm van sport, spel en verblijf, zonder dat daarbij sprake is van overnachting. 145
dagvoorziening
een voorziening gericht op het bieden van dagbestedingsactiviteiten voor mensen die door een
beperking begeleiding nodig hebben om te kunnen functioneren in de maatschappij, waarbij het gaat om actieve, belevingsgerichte buitenactiviteiten, zoals het verzorgen van paarden en
honden en het onderhouden van groenten-, fruit- en bloementuintjes. 146
_ detailhandel
het bedrijfsmatigte koop aanbieden, waaronderde uitstalling ter verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor eigen gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsacti 147
dienstverlening
het bedrijfsmatig verlenen van diensten aan het publiek, zoals een kapsalon, reisbureau, uitzendbureau, bankfiliaal, wasserette of apotheek, eventueel met bijbehorend kantoor, magazijn of ambacht, met uitzondering van garagebedrijf, horeca en seksinrichtingen.
l bestemmingsplan Bosserheide 53 Well | status: voorontwerp |
Pagina |9
renpension
148
een inrichting waar (kleine) huisdieren bij afwezigheid van hun eigenaar tijdelijk kunnen verblijven. 149
dierenverblijf
gebouw of overkapping waarbinnen of waaronder landbouwhuisdieren worden gehouden, inclusief daartoe behorende voorzieningen.
150
_ dierenverzorgingscentrum
inrichting waarde tijdelijke verzorging van dieren voorop staat, zoals een dierenpension, trimsalon, trainingsschool en dierenfysiotherapiepraktijk. 151
district Maasduinen
het grondgebied van de gemeenten Mook en Middelaar, Gennep, Bergen en de voormalige gemeente Arcen en Velden.
152
_ dove gevel
een bouwkundige constructie die een ruimte in een gebouw scheidt van de buitenlucht, waarin
geen te openen delen aanwezig zijn en met een karakteristieke geluidswering - conform NEN 5077 - die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en
33 d8 (in geval van weg- en railverkeerslawaai), alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij wijze van uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits die delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte, zoals omschreven in artikel 1 van de Wet geluidhinder. 153
erf
al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan deze die inrichting niet verbiedt. 154
_ extensief recreatief medegebruik
recreatie met weinig dynamiek die nauwelijks druk uitoefentop de omgeving, zoals wandelen,
vissen en fietsen, met de daarbij behorende voorzieningen, zoals parkeervoorzieningen, bankjes, of een loopbrug. 155
gebouw
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden
156
omsloten ruimte vormt.
_ gebruiksgerichte paardenhouderij
het houden van paarden en pony's ten behoeve van het gebruiken van deze dieren, zoals ten
behoeve van pensionstallen, verhuurbedrijven, rijscholen en maneges. 157
_ geluidsgevoelig object
gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidsgevoelige gebouwen of terreinen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder.
I bestemmingsplan
Bosserheide 53 Well
| status:
voorontwerp |
Pagina
158
|10
_ geluidwerende voorziening
geluidsreducerende constructie of bouwwerk in de vorm van voorzieningen zoals geluidsschermen, geluidswallen of aan deze constructies gelijk te stellen bouwwerken of constructies.
159
_ gemengd agrarisch bedrijf
een agrarisch bedrijf met activiteiten die door de aard functioneel aan het buitengebied
gebonden zijn, of waarvan de activiteiten zijn gerichtop het buitengebied, zoals een agrarisch technisch hulpbedrijf, gebruiksgerichte paardenhouderij en recreatieve activiteit. 160
_ geomorfologische
waarden
landschappelijke waarden, die samenhangen met de ontstaansgeschiedenis van de grond en die herkenbaar zijn in het bodemrei 161
glastuinbouw
de teelt van tuinbouwgewassen geheel of nagenoeg geheel met behulp van kassen. 162
_ groepsaccommodatie
recreatief verblijf voor overnachting door personen die elders hun hoofdverblijf hebben, in een