bij 4 15-06-2021 nota van zienswijzen.pdf

In alle gevallen dient voldaan te worden aan de vastgestelde structuurvisie, stedenbouwkundige contourenkaart en het beeldkwaliteitskader. Achter het pandje Strijklicht met een bouwhoogte van 14m, is nog een bestemmingsvlak met een toegestane bouwhoogte van 11,5m. Dat blokkeert goeddeels het vrije uitzicht naar het noordoosten van de eigenaren van de appartementen Plein 6, Plein 26 en Plein 34. Dit bouwvlak betreft een trappenhuis dat de appartementen in Pandje Strijklicht ontsluit. Dit trappenhuis zal een transparante verschijning krijgen. Achter Villa In het Bos en Twee Zusters met Chaperon zijn ook nog drie bestemmingsvlakken gesitueerd met een toegestane bouwhoogte van 7,6m. Deze bestemmingsvlakken liggen dicht tegen de zuidelijke grens van het plangebied en daarmee vlak achter de erfgrenzen van de woningen aan de Karel de Grotelaan. Een dergelijke bouwhoogte is daar totaal niet passend en neemt het uitzicht en licht weg voor eerder genoemde woningen. Deze vlakken zijn bedoeld voor bergingen van de appartementen. Aan de zuidzijde zijn deze bergingen geheel gesloten en worden voorzien van begroeiing. Deze bergingsblokken zijn juist zo neergezet dat ze het zicht van de nieuwe appartementen in de bestaande tuinen afschermen. Uit de gemaakte bezonningsdiagrammen blijkt dat deze bergingen geen licht wegnemen uit de bestaande tuinen.

Achter de woningen aan de Karel de Grotelaan is aan de erfgrenzen een bouwhoogte toegestaan van 4,3m over de hele breedte van het zuidelijk plangebied. Dit betekent dat deze woningen gaan grenzen aan een blinde muur van 4,3m hoog. Ook dit is ca. 80 cm. hoger dan de op 30 september 2016 de aan de gemeenteraad -en vóór het raadsbesluit- gepresenteerde plannen. Dit is dus onacceptabel. 15

Het bouwplan is een uitwerking van de vastgestelde structuurvisie, contourenkaart en het beeldkwaliteitskader. In dit bestemmingsplan worden de toegestane maten en massa’s op basis van deze structuurvisie, contourenkaart en het beeldkwaliteitskader toegepast. Op basis van de ontwerpen worden nu de exacte maten in het bestemmingsplan opgenomen. Dit in het kader van de rechtszekerheid. Initiatiefnemer is voornemens om in overleg met de eigenaren van de betreffende panden een uitwerking van deze muur te maken. Denkbaar is dat er een muur in de vorm van een verticale tuin wordt gerealiseerd. Overigens wordt met de nieuwbouw het peil van het toekomstige aangrenzende afgewerkte maaiveld aangehouden. De woningen aan de Karel de Grotelaan liggen circa 60 cm hoger ten opzichte van dat peil. Vanuit de woning wordt derhalve een bouwhoogte van circa 3,70 meter ervaren. In Paragraaf 6.1 van de Toelichting wordt gesteld dat de gronden in het plangebied op dit moment nog in eigendom zijn van enerzijds de aanvrager en anderzijds de gemeente Bergen. Dit is onjuist. Het eigendom van Plein 36 ligt bij derden. Dit perceel maakt deel uit van het plangebied. Realisatie van de parkeergarage onder dit gedeelte van het plangebied is dus onmogelijk, omdat hiervoor de medewerking van de eigenaar nodig is. En die medewerking is er niet.

Er is dus sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering; het bestemmingsplan mag zo NIET worden vastgesteld. Naar aanleiding van de zienswijzen wordt het perceel Plein 36 uit het plan ‘De 7 Dorpelingen’ gehaald. De uitvoerbaarheid van het plan staat niet ter discussie, nu de onder Plein 36 gelegen grond niet wordt opgenomen in de te bouwen parkeergarage. Ook in deze situatie wordt voldaan aan de parkeernorm. Indien de bestemmingsmogelijkheden allemaal worden benut, wordt het huidige pand Plein 36 volledig ingesloten. Er is dus geen mogelijkheid meer om het pand te betreden. Tevens ontbreekt de aansluiting op de openbare weg. Hiermee wordt de waarde van dat pand nihil. Dat is volledig onacceptabel en in flagrante strijd met een goede ruimtelijke ordening. Indien de gemeenteraad dit Bestemmingsplan in meerderheid ongewijzigd vaststelt, levert dat naar onze mening een onrechtmatige daad op, waarvoor de raadsleden zelfs persoonlijk aansprakelijk kunnen worden gesteld. De eigenaar van Plein 36 heeft de ontoegankelijkheid van het perceel Plein 36 geheel aan eigen handelen of verzuim te wijten. Zij wist dan wel kon weten dat de huur van het voorgelegen terrein was of zou worden opgezegd en heeft de bekendheid daarmee alsmede de ontruiming bevestigd.

Zij heeft bij haar verkoper niet bedongen dat er een toegang van en naar de Karel de Grotelaan gehandhaafd blijft en wist dan wel kon weten dat het Alexanderlaantje in de planontwikkeling zou worden betrokken en dat aan het Alexanderlaantje de openbaarheid zou moeten worden onttrokken om het zo te kunnen beleggen met de voorgenomen bestemmingen GD-1 en de subbestemming (m). 2. REGELS De regels zijn te ruim geformuleerd. Er zijn voor de "Dorpelingen" aan de Dreefzijde geen goothoogtes opgenomen. In het bestemmingsplan wordt verwezen naar het beeldkwaliteitskader (BKK), dat daardoor onderdeel van het bestemmingsplan is. Om een vergunning te krijgen dient het plan te voldoen aan de regels van het bestemmingsplan èn aan de uitgangspunten van het BKK. Er moeten dus kappen gemaakt worden, zoals omschreven in het BKK. Hier komt nog bij dat tevens voldaan dient te worden aan het (nog vast te stellen) Beeldkwaliteitsplan, dat onderdeel wordt van de Welstandsnota. Maar ook de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid en de algemene wijzigingsregels bieden nog zoveel extra mogelijkheden -bovenop een bestemmingsplan dat al te veel toestaat- dat dit als ongewenst moet worden gezien. Er kan enkel gebruik worden gemaakt van de in artikel 11.1.1 genoemde afwijkingsregels, indien voldaan is aan de voorwaarden zoals genoemd in artikel 11.1.2.

Hierbij gaat het om een discretionaire bevoegdheid van het college, een zogenaamde ‘kan’-bepaling: het college kan besluiten medewerking te verlenen, maar hoeft dit niet. Met name de technische motivatie is hierbij leidend. Naar aanleiding van de binnengekomen zienswijzen is besloten een extra regel toe te voegen aan artikel 11.1.1, te weten artikel 11.1.1 onder b. In deze nieuwe regel wordt opgenomen dat de afwijkingsmogelijkheid van 10% voor wat betreft de bouwhoogte beperkt wordt tot een maximum van 0,75 meter. Daarnaast wordt de genoemde afwijkingsmogelijkheid in artikel 11.1.1 onder c naar aanleiding van de binnengekomen zienswijzen gewijzigd. Aangezien er een redelijk concreet bouwplan ligt in de vorm van een voorlopig ontwerp, is deze bevoegdheid van het college ingeperkt en wordt de mogelijkheid om de bouwgrenzen te overschrijden met een gebruikelijke maat van 2,5 meter teruggebracht naar 0,5 meter. 16

In de Regels wordt ook een aantal zaken gemist. Het bestemmingsplan sluit niet aan op het recent vastgestelde beleid van de gemeente Bergen, waaronder het beleid op het gebied van Duurzaamheid en de Woonvisie Zo ontbreekt: - de borging in dit bestemmingsplan van de op 29 september 2016 door de gemeenteraad unaniem aangenomen motie, waarin het college wordt opgedragen om bij een ontwikkeling op gemeentegrond uit te gaan van Nul-op-de-Meter woningen/gebouwen. Het moment waarop de intentieovereenkomst tussen de gemeente Bergen en Schrama BV is aangegaan is bepalend. Dit was voordat bovenstaande motie is aangenomen. Borging hiervan is derhalve niet noodzakelijk. Dit laat onverlet dat initiatiefnemer de inspanningsverplichting is aangegaan om de nieuwbouw zo duurzaam mogelijk uit te voeren - de borging van de op 15 december 2016 aangenomen moties, die specifiek betrekking hebben op de ontwikkeling in dit Bestemmingsplan "De 7 Dorpelingen". Dit is uitgewerkt in het bestemmingsplan of in de Anterieure Overeenkomst tussen de gemeente Bergen en Schrama BV. Als bijlage bij het raadsvoorstel is een notitie bijgevoegd waarin is aangegeven hoe is omgegaan met de diverse moties. - de borging van het in de Lokale Woonvisie opgenomen beleid.

In de bestemmingsomschrijving Gemengd-1 in artikel 3.1 is geen voorschrift opgenomen welk percentage van de te realiseren woningen in de sociale huur-of koopsector dient te vallen, laat staan hoe de verdeling van de woningen in de verschillende categorieën is. Bij Wonen-1 in artikel 6.1 is er voor de sociale huurwoningen geen onderverdeling gemaakt naar categorie 1 en 2. Evenmin is geborgd hoelang de woningen tot de sociale sector moeten blijven behoren. In artikel 13 is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om te waarborgen dat er in het gehele plangebied minimaal 40% van het totaal aantal te realiseren woningen in de sociale huursector wordt gerealiseerd. Dit is aangepast in de regels en begripsbepalingen van het ontwerpbestemmingsplan. De onderverdeling naar categorie 1 en 2 en de duur daarvan is uitgewerkt in de Anterieure Overeenkomst tussen de gemeente Bergen en Schrama BV. In Artikel 1 Begrippen worden de definities gemist van Peil, Overkraging, Luifel, Duurzaamheid, 'Groen', Sociale huurwoning en Vrije sector (huur)woningen. De definitie van peil is opgenomen in artikel 2.13 van de regels van het ontwerpbestemmingsplan. De definities van overkraging, luifel, sociale huurwoning zullen naar aanleiding van deze zienswijze worden opgenomen in het bestemmingsplan.

De overige begrippen (duurzaamheid, groen en vrije sector (huur)woning) behoeven niet gedefinieerd te worden in het bestemmingsplan. In Artikel 3.1 Bestemmingsomschrijving (Gemengd-1) wordt bij b. aangegeven dat het winkelvloeroppervlak van een te realiseren supermarkt maximaal 850m groot mag zijn. Het bestemmingsvlak GD-1 is echter veel groter; er zijn kunnen dus meerdere supermarkten van < 850m worden gevestigd en het maakt bedrijfsmatige activiteiten (detailhandel en dienstverlening) mogelijk op de verdiepingen. In de regels van het bestemmingsplan wordt opgenomen dat maximaal één supermarkt mogelijk is met een maximaal winkelvloeroppervlak van 850 m2. Het is niet de bedoeling dat bedrijfsmatige activiteiten op de verdiepingen plaats vinden. Om dit te waarborgen wordt een toevoeging opgenomen dat de bedrijfsmatige activiteiten uitsluitend in de eerste bouwlaag plaats mogen vinden. Dit is aangepast in het bestemmingsplan. 2

2

In Artikel 3.1 onder e. zijn de bestemmingsmogelijkheden voor de nieuwe Harmonie veel te ruim en dat is ongewenst. Het Harmoniegebouw krijgt de bestemming GD-1 en M. Aan dit gebouw is dus niet uitsluitend, maar tevens, de functieaanduiding M gegeven. Dit betekent dat in het Harmoniegebouw op de begane grond een bedrijfsmatige en/of een maatschappelijke activiteit mag worden uitgeoefend en waar op de verdieping mag worden gewoond. Volgens de gegeven definities onder Artikel 1.26; 1.27; 1.36 en 1.36, is er maar weinig dat hier niet mag worden gevestigd. Dit betekent bijvoorbeeld dat het pand ook beschikbaar kan worden gesteld voor recepties, (school)feesten, kinderdagverblijven, brandweerkazernes, e.d. en zelfs sport- en recreatieve 17

voorzieningen zijn mogelijk, die toch nauwelijks als 'maatschappelijke voorziening' gezien kunnen worden. Naar aanleiding van deze zienswijze wordt voor de functieaanduiding, in tegenstelling tot het ontwerpbestemmingsplan, nu wel de term ‘uitsluitend’ gebruikt. Het is de bedoeling van de gemeente en wens van de Harmonie om de activiteiten die nu plaatsvinden in het huidige gebouw, ook terug te laten komen in het nieuwe gebouw. Hiervoor is nog een kritisch naar de begripsomschrijving ‘maatschappelijk’ gekeken en is besloten hier maatwerk voor op te nemen. De definitie van ‘maatschappelijk’ zal op een dusdanige wijze worden aangepast zodat het huidige gebruik van het Harmoniegebouw geborgd wordt. Onder maatschappelijke voorzieningen ten behoeve van cultuur en ontspanning wordt verstaan: voorzieningen ten behoeve van maatschappelijke en culturele activiteiten waaronder oefenruimtes voor muziek, dans en sport ten behoeve van het verenigingsleven en openbare dienstverlening, expositieruimten/galerieën en naar de aard daarmee gelijk te stellen voorzieningen, met daarbij behorende ondersteunende horeca. Dit is aangepast in het bestemmingsplan.

In Artikel 3.4 Voorwaardelijke verplichting beeldkwaliteit staat dat in aanvulling op het gestelde in artikel 3.2 de op te richten bouwwerken dienen te voldoen aan de ruimtelijke kwaliteitseisen zoals opgesteld in het Beeldkwaliteitskader Mooi Bergen 2.0 zoals in bijlage 1 van deze regels is opgenomen. In dat Beeldkwaliteitskader komt het hele begrip ruimtelijke kwaliteitseis niet voor, zodat dit een loze regel is. Mogelijk worden hier de 'uitgangspunten' bedoeld. Deze zijn evenwel niet objectief begrensd en kunnen daardoor volgens vaste jurisprudentie niet als voorwaardelijke verplichting c.q. regel worden opgenomen. Daarbij dienen de 'uitgangspunten' in het beeldkwaliteitskader een zelfde mate van objectieve begrenzing dienen te hebben als de planregels van het bestemmingsplan zelf. Dit blijkt uit diverse jurisprudentie en het is ook logisch, daar alleen op die manier de rechtszekerheid geborgd wordt en plantoetsers in staat zijn om zorgvuldig een omgevingsvergunning voor de bouw kunnen beoordelen. Bij nadere bestudering is de voorwaardelijke verplichting niet het juiste instrument om de uitgangspunten en criteria uit het beeldkwaliteitskader te waarborgen.

Om die reden is de voorwaardelijke verplichting verwijderd en in de bouwregels behorende bij de artikelen ‘Gemengd’ en ‘Wonen’ is direct verwezen naar de uitgangspunten en criteria in het beeldkwaliteitskader, voor wat betreft de architectonische vormgeving. In Artikel 5.2.2 Overkragingen staat dat ter plaatse van de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding overkraging' in afwijking van artikel 5.2.1 een overkraging is toegestaan, behorende bij de aangrenzende bestemming Gemengd-1, vanaf een hoogte van 3 meter met uitzondering van plaatselijke verlagingen door constructieve elementen. Het begrip overkraging is niet opgenomen in Artikel 1 Begrippen, zodat onduidelijk is wat hiermee bedoeld wordt. In elk geval zijn de bouwmogelijkheden die er aan gekoppeld zijn, vergelijkbaar met wat er op het aangrenzend bouwvlak/bestemming mogelijk is. Daarmee behoort het feitelijk gewoon tot het bouwvlak gerekend te worden. Er is hier sprake van misleiding. Bovendien behoort de bestemming niet Verkeer te zijn, maar net als in het voorontwerp Gemengd-1. Het overwegende gebruik van de overkraging is immers -naar wij aannemen- detailhandel/wonen. Naar aanleiding van de zienswijzen wordt de definitie van een overkraging opgenomen. Er is juist voor gekozen om de hoofdfunctie van de begane grond/maaiveld op te nemen.

Dit betreft namelijk openbaar gebied, waar voetgangers lopen en bijvoorbeeld fietsen geplaatst kunnen worden. Door hier de bestemming Gemengd-1 op te nemen (zoals in het voorontwerp) is het juist mogelijk om de gebouwen ook verder door te trekken op het deel wat juist openbaar dient te zijn. De gebouwen zijn dusdanig ontworpen dat zij over deze openbare ruimte hangen en daarmee dus als overkraging zijn aan te merken. In Artikel 6.1 Wonen staat dat de voor 'Wonen-1 aangewezen gronden bestemd zijn voor: wonen, met dien verstande dat minimaal 40% van de te realiseren woningen in de sociale huursector... De zin is niet af en regelt daarom niets; het is ook niet duidelijk om hoeveel woningen het gaat. Bovendien is het begrip sociale huurwoning niet opgenomen in Artikel 1 Begrippen, zodat hier niet op gehandhaafd kan worden; er is immers geen objectief begrensd kader. Een verwijzing naar de woonvisie ontbreekt ook in de regels, zodat ook hier geen juridische houvast is. Hier komt bij, dat weliswaar in de bestemming Wonen-1 een (nietszeggende) regel over de plicht tot het realiseren van sociale huurwoningen is opgenomen, maar niet in de bestemming Gemengd-1. Dit terwijl het leeuwendeel van de woningen in Gemengd-1 wordt gerealiseerd! Binnen deze bestemming kunnen dus vrijelijk woningen worden gerealiseerd in alle categorieën en naar wij aannemen zal dit in de dure sector zijn.

Anders dan dat de gemeente beweert, bijvoorbeeld in haar brief van 3 juli 2017 (kenmerk 520160685), wordt in het bestemmingsplan dus helemaal 18

niet geregeld dat er 40% sociale woningbouw moet komen. De gemeente vertelt hier niet de waarheid en daarom is sprake van strijdigheid met het vertrouwensbeginsel (en het zorgvuldigheidbeginsel). De gemeente zou sommige benoemde onderdelen eventueel nog kunnen herstellen vóór vaststelling van het bestemmingsplan, maar het geeft aan hoe slordig en onzorgvuldig dit bestemmingsplan -alsook het hele planproces- is gemaakt. Je kunt je daarom afvragen of het bestemmingsplan wel voldoet aan de landelijk verplichte standaarden. Artikel 6.1 van de regels van het ontwerpbestemmingsplan wordt aangepast. In artikel 13 is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om te waarborgen dat er in het gehele plangebied minimaal 40% van het totaal aantal te realiseren woningen in de sociale huursector wordt gerealiseerd. Dit is aangepast in de regels van het ontwerpbestemmingsplan. De onderverdeling naar categorie 1 en 2 en de duur daarvan is uitgewerkt in de Anterieure Overeenkomst tussen de gemeente Bergen en Schrama BV. In Artikel 11.1.1 Afwijken van de regels wordt aan Burgemeester en wethouders de mogelijkheid geboden om tot 10% af te wijken van de hoogten, maten, percentages en afstandseisen. Dit is onacceptabel. Dit (postzegel)bestemmingsplan is het maatpak voor de beoogde ontwikkeling "De 7 Dorpelingen".

In een klein Plan met een nog te realiseren ontwikkeling past geen afwijkingsmogelijkheid van 10%. Hierdoor zou o.a. de maximale bouwhoogte aan de noordzijde van het plangebied met 1,5m opgerekt kunnen worden tot 16,5m. Er is een beeldkwaliteitskader, er is een Structuurvisie er is een Stedenbouwkundige Contourenkaart en er is een raadsbesluit op basis van het op 30 september 2016 gepresenteerde bidbook. Genoemde afwijkingsmogelijkheid is hiermee in flagrante strijd. Evenzeer onacceptabel is de in Artikel 11.1.1 onder b en Artikel 12.1 geboden mogelijkheid om met max. 2,5m af te kunnen wijken van bestemmings- en/of bouwgrenzen. Dit wordt een geringe afwijking genoemd en dat is het geenszins. Er kan enkel gebruik worden gemaakt van de in artikel 11.1.1 genoemde afwijkingsregels, indien voldaan is aan de voorwaarden zoals genoemd in artikel 11.1.2. Hierbij gaat het om een discretionaire bevoegdheid van het college, een zogenaamde ‘kan’-bepaling: het college kan besluiten medewerking te verlenen, maar hoeft dit niet. Met name de technische motivatie is hierbij leidend. Naar aanleiding van de binnengekomen zienswijzen is besloten een extra regel toe te voegen aan artikel 11.1.1, te weten artikel 11.1.1 onder b. In deze nieuwe regel wordt opgenomen dat de afwijkingsmogelijkheid van 10% voor wat betreft de bouwhoogte beperkt wordt tot een maximum van 0,75 meter.

Daarnaast wordt de genoemde afwijkingsmogelijkheid in artikel 11.1.1 onder c naar aanleiding van de binnengekomen zienswijzen gewijzigd. Aangezien er een redelijk concreet bouwplan ligt in de vorm van een voorlopig ontwerp, is deze bevoegdheid van het college ingeperkt en wordt de mogelijkheid om de bouwgrenzen te overschrijden met een gebruikelijke maat van 2,5 meter teruggebracht naar 0,5 meter. 3. TOELICHTING Projectplan Een groot aantal passages in het bestemmingsplan zijn niet correct of onnavolgbaar, waarvan er hierna slechts enkele volgen (steeds in cursief). De gehele onderbouwing van het plan is daardoor rommelig, wankel en onvoldoende. Op blz. 10 van de Toelichting valt bijvoorbeeld het volgende te lezen: ...De rooilijn zorgt voor een maximale en veilige openbare ruimte ... Dit is baarlijke nonsens. Rooilijnen zorgen niet voor een maximale en veilige openbare ruimte. De krappe ruimte maakt juist dat de verschillende verkeersfuncties alleen met veel moeite via een zgn. "Shared Space" kunnen worden ingepast. Hiermee wordt gedoeld op het profiel van het straatje zonder naam. Het profiel van dit straatje wordt 5m breder gemaakt dan het momenteel is. Het grootste gedeelte hiervan komt ten goede aan een brede stoep aan de kant van de nieuwe bebouwing, doordat de rijbaan min of meer op de huidige plek blijft liggen.

Maar ook de rijbaan wordt verbreed naar een maat die past bij de verwachte verkeersintensiteit van fietsers en auto’s. Voordat een uitrijdende auto de rijbaan opdraait kan deze halt houden in de stoep-zone. Vanaf deze positie heeft de bestuurder goed overzicht over de mede weggebruikers, zonder de fietsers te hinderen. (zie profieltekening waar oude en nieuwe situatie getoond worden). ... biedt dorpse en gevarieerde bouw met brede doorzichten... Er is geen dorpse bouw; er is alleen massale bouw, zowel in hoogte (15m), breedte (70m) als diepte (35 - 65m) en er zijn geen doorzichten. De zichtlijnen op het zuidelijk deel van het dorp verdwijnen juist. De morfologie van het dorp Bergen is opgebouwd in verschillende schaalniveaus. De maatvoering van de percelen, zoals is vastgesteld in de structuurvisie is gebaseerd op de directe omgeving van het centrum en vormt daarmee een samenhang. In het plan is op zorgvuldige wijze een overgang gemaakt naar de kleinere 19

schaal van de Karel de Grotelaan. Kenmerkend voor Bergen is het overwegend geparcelleerde dorpsweefsel van autonome panden en percelen. Dit krijgt met name uitdrukking in de diversiteit van de architectuur. Panden staan vaak vrij in de ruimte. In het centrum staan panden tegen elkaar aan, maar zijn overwegend autonoom qua verschijningsvorm. Door de dakafwerking in de vorm van (expressieve) kappen ontstaat doorzicht boven de goothoogte. Doorzicht naar de achterliggende bebouwing, bomen en lucht. Deze kenmerkende kwaliteiten zijn geborgd in het planvoorstel van de 7 Dorpelingen en worden voorgeschreven in de regels. ... Hier komt nog bij dat het plan meer parkeergelegenheid realiseert en tevens de verkeersdruk verlaagt in het centrum van Bergen ... Het plan voorziet niet eens in de eigen parkeeropgave en de verkeersdruk wordt juist verhoogd (zie blz.30 Toelichting). Verder is niet geborgd dat er op de huidige locatie van de Aldi geen supermarkt terugkomt, dan wel een functie met een vergelijkbare verkeer aantrekkende werking. Uitgangspunt van de parkeerbalans is het parkeeronderzoek dat in juni 2015 is gehouden. De zogenaamde nulmeting. Conclusie van het onderzoek is dat er voldoende parkeercapaciteit is in het centrumgebied. Het advies is om bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen er voor te zorgen dat er naar rato aan parkeergelegenheid wordt gerealiseerd.

Bij het plan “de 7 Dorpelingen” is het de bedoeling dat er huidige parkeerplaatsen komen te vervallen, welke moeten worden gecompenseerd Het gaat daarbij om 7 parkeerplaatsen die thans langs de ventweg zijn gelegen. De parkeerplaatsen bij de voormalige brandweerkazerne, de parkeerplaatsen op het tijdelijke parkeerterrein van Schrama aan het Plein en de parkeerplaatsen ter hoogte van het Alexanderlaantje bestonden ten tijde van de nulmeting niet. Deze zijn na die tijd gerealiseerd en waren niet ingegeven door ruimtelijke ontwikkelingen. Feitelijk zijn de parkeerders op één van deze parkeerplaatsen niet zozeer nieuwe parkeerders, maar is er sprake van een verschuiving t.o.v. de situatie ten tijde van het genoemde parkeeronderzoek. Qua parkeerbalans hoeven deze parkeerplaatsen daarom niet te worden gecompenseerd. Voor de bepaling van het aantal parkeerders dat de Aldi genereert, is inderdaad uitgegaan van een parkeernorm van 3,3 parkeerplaatsen per 100 m. Deze norm is gebaseerd op de parkeerkencijfers die CROW voor deze functie hanteert. De Aldi valt daarbij onder de categorie ‘discountsupermarkt’. Daarbij is uitgegaan van het gemiddelde van de parkeerkencijfers en er mag dus worden verondersteld dat deze niet uiterst laag is. Het pand waarin de Aldi op dit moment zit, behoudt zijn huidige bestemming (detailhandel).

Omdat bij de planvorming voor de nieuwe Aldi de benodigde parkeerplaatsen worden gerealiseerd en er geen parkeerplaatsen op de oude locatie komen te vervallen, heeft dit geen negatieve gevolgen op gebied van parkeren op het moment dat er in de oude pand weer detailhandel terugkomt. Het bestemmingsplan maakt ook realisatie van een fullservice supermarkt in het middelhoog en hoog prijsniveau mogelijk. Hiervoor geldt een hogere parkeernorm van 3,6 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo. Bij de planvorming moet aan deze eis worden voldaan. Om dit te borgen is in het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting ten aanzien van parkeren opgenomen. ... Het plan past binnen de Contouren kaart van de Structuurvisie Mooi Bergen 2.0 ... Nee, daar past het niet in: zie hiervoor Bijlage 9 - Nota inspraakreacties D7D - Contourenkaart, waar de contouren van het plan "De 7 Dorpelingen" worden vergeleken met de contouren uit de Contourenkaart van de Structuurvisie. Daarbij komt dat men met het begrip "overkraging" de footprint binnen de perken probeert te houden, terwijl dit aan de massaliteit van het gebouw niets afdoet en waarvan de constructiedelen ruim buiten de footprint vallen. Het ontwerp bestemmingsplan is een directe vertaling van het v.o. (voorlopig ontwerp) van architectenbureau Attika B.V.

Het door de gemeente Bergen ingestelde kwaliteitsteam (Q-team) voor het project Mooi Bergen heeft het v.o. getoetst aan het Beeldkwaliteitskader (raadsbesluit 29 januari 2015) en de stedenbouwkundige contourenkaart (raadsbesluit 1 oktober 2015) en komt tot de volgende conclusie: Het bouwvlak van het actuele plan past binnen de contourlijnen van de structuurvisie. De overbouwing aan de zijde van de Verlengde Dreef, die op de parterre de gestalte krijgt van een arcade als droogloop, bevindt zich binnen de uitgangspunten zoals opgenomen in de vastgestelde contourenkaart. Dit gaat niet ten koste van de ruimtelijke kwaliteit, omdat doorzicht en ruimtelijkheid van het openbaar gebied is gewaarborgd. De overbouwing biedt daarnaast comfort aan de toegankelijkheid van de winkels op de parterre en het slentergebied voor de betreffende gevellijn. 20

Op aansporing van het Q-team is het perceel “Chaperonne” door de contourlijn geschoven, zodat een fraaiere ruimtelijke sequentie wordt gerealiseerd in de opeenvolging van het hoekpand “De Twee Gezusters” tot aan het pand “Villa in het bos”, welke als vooruitgeschoven perceel in het structuurplan als een “poortaccent” fungeert naar het centrum op het Dorpsplein. De verschuiving ten opzichte van de contourlijn is slechts marginaal en beperkt zich tot ongeveer 2 meter. Ter plaatse van de aansluiting van het pand “Chaperonne” op het pand “Villa in het bos” is sprake van een kleine overschrijding van het bouwvlak. Om een slecht sociaal controleerbare hoek onder de overbouwing te voorkomen, is deze hoek toegevoegd aan de bloemenwinkel, zodat een goede ruimtelijke kwaliteit van het openbaar gebied kan worden gewaarborgd. De overschrijding betreft circa 9 m2. Het pand ‘de schuur bij nacht’ aan het straatje tussen Plein en Karel de Grotelaan, is door de contourlijn geschoven, om zo bezoekers van de garage ruimtelijk meer richting de Dreef te geleiden en sluipverkeer richting de Karel de Grotelaan te verminderen. Tenslotte wordt de contourlijn bij de laad/losruimte ter plaatse van de overgang op de Rustende Jager overschreden.

Het Q-team adviseert om deze overschrijding toe te staan en de bestaande gevellijn van de parterre van de Rustende Jager als rooilijn te hanteren, zoals staat weergegeven in de contourenkaart. Derhalve is geen sprake van een ruimschootse overschrijding van de Stedenbouwkundige Contourenkaart. ... Het plan biedt ruimte voor een tweede supermarkt, waarmee een krachtige voorziening in de plint kan worden opgenomen, die bijdraagt aan een levendig en samenhangende centrumontwikkeling en een loopstroom van winkelend publiek genereert... Een discount supermarkt met een grotere afstand tot overige winkels creëert nauwelijks loopstroom van winkelend publiek. De parkeergarage onder de supermarkt beperkt de loopstromen op straat nog meer. In de ontwikkelingsvisie wordt aangegeven dat er teveel ruimte is tussen centrumfuncties en dat door gebrek aan samenhang de passantenstromen dun zijn. Dit zou aangepakt moeten worden. Dit plan is juist in tegenspraak daarmee, omdat de relocatie van de supermarkt (Aldi) uit het echte winkelgebied wordt geplukt (huidige locatie) en op een meer perifere plek terugkomt. De afstanden tussen voorzieningen worden dus groter, niet kleiner! De huidige vestiging van de Aldi in Bergen is de kleinste Aldi in Nederland met een omvang van 395 m 2 WVO.

In het supermarktenonderzoek van Bureau RMC is toegelicht dat de kans groot is dat Aldi gaat verdwijnen uit Bergen als een uitbreiding niet mogelijk is. De huidige diversiteit aan supermarkten, inclusief Aldi, geeft het centrum qua dagelijks aanbod een sterke positie en biedt de consument een compleet aanbod. Een centrum zonder Aldi maakt het dan ook minder toekomstbestendig en maakt de afvloeiing naar andere winkelgebieden groter. Aldi is op de nieuwe locatie naast supermarkt Deen geprojecteerd, waarbij de combinatie van een full service supermarkt met een discounter ontstaat. Een combinatie die in veel winkelgebieden goed functioneert. Deze combinatie kan tevens de basis vormen voor een sterk ‘dagelijks’ deel in het centrum van Bergen, waarbij mensen beide supermarkten combineren en er een loopstroom en bewegingen op het Plein ontstaan. Supermarkten zorgen de hele week voor passantenstromen en dragen zo bij aan het behoud van een gevarieerd dagelijks én niet-dagelijks winkelaanbod. Er ontbreekt bovendien een alternatievenonderzoek. Blijkens jurisprudentie is dit verplicht indien dit leidt tot aantoonbaar minder maatschappelijke weerstand. De rechtspraak verplicht niet tot een alternatieven onderzoek.

Ingevolge de vaste lijn van de Afdeling rechtspraak van de Raad van State geldt: indien een project op zichzelf aanvaardbaar is, kan het bestaat van alternatieven slechts dan tot het onthouden van medewerking nopen, indien op voorhand duidelijk is dat door verwezenlijking van de alternatieven een gelijkwaardig resultaat kan worden bereikt met aanmerkelijk minder bezwaren. Hier is zeker niet op voorhand duidelijk dat er een alternatief is dat leidt tot een gelijkwaardig resultaat. Daarnaast wordt in de door de raad vastgestelde Ontwikkelingsvisie Mooi Bergen 2.0 uitgebreid gemotiveerd dat een supermarkt op deze locatie kansen biedt voor het versterken van het winkelaanbod. Als al is aangetoond dat een grotere discount supermarkt nodig is voor het functioneren van het centrum (wat niet zo is), waarom kan dat dan niet op een andere plek. Er zijn andere -meer perifere- locaties denkbaar dan de entree van het centrum waar deze functie gerealiseerd kan worden. Er is dan meer ruimte voor 21

parkeergelegenheid en de bereikbaarheid per auto is doorgaans beter. Bovendien wordt dan het centrum autoluwer. Dit is ten onrechte niet onderzocht. Een discounter als Aldi is meestal de tweede of derde supermarkt voor consumenten. In praktijk betekent dit dat het verzorgingsgebied groter is dan een full-service supermarkt, waardoor de klanten van verder weg komen en daarom vaker de auto gebruiken. Daarbij komen de bezoekers minder frequent naar een discounter, waardoor ze grotere inkopen doen en daarom ook vaker de auto kiezen. Daarom stelt Aldi voor nieuwe vestigingen hoge eisen aan de bereikbaarheid. In het plan in Bergen worden voldoende parkeerplaatsen in de parkeergarage gerealiseerd en wordt het verkeer passend ontsloten. Daarnaast blijkt uit het supermarktenonderzoek van bureau RMC d.d. 13 oktober 2016 dat de vestiging van een discountsupermarkt in het centrum van Bergen passend is en voorziet in een behoefte. De nieuwe Aldi wordt van een betere kwaliteit en vergroot de kans op het behouden en vergroten van de bestedingen in het centrum van Bergen. Wanneer consumenten vaker het centrum van Bergen bezoeken, neemt de bekendheid met het centrum toe en neemt de kans op combinatiebezoeken met andere winkels toe. Direct dan wel indirect. Dit wordt niet gerealiseerd op een perifere locatie. ...

Met betrekking tot de goothoogte wordt op enkele locaties afgeweken van de in het Beeldkwaliteitskader gestelde maximale goothoogte tot 2 bouwlagen, waarmee beoogd wordt een voor Bergen kenmerkende royale kap uit te lokken ... Men wijkt dus nu al af van het Beeldkwaliteitskader dat als bijlage 1 deel uitmaakt van de Regels van dit Bestemmingsplan. Die royale kap staat ten dienste aan een groter volume van de bovenste bouwlaag en is voor Bergen juist niet kenmerkend. In het bestemmingsplan wordt verwezen naar het beeldkwaliteitskader (BKK), dat daardoor onderdeel van het bestemmingsplan is. Om een vergunning te krijgen dient het plan te voldoen aan de regels van het bestemmingsplan èn aan de uitgangspunten van het BKK, welke onderdeel uitmaken van de regels van het bestemmingsplan. Zo moeten er moeten kappen gemaakt worden, zoals omschreven in het BKK. Naast het BKK dat onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan, is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, ter ondersteuning van de beoogde ruimtelijke en functionele kwaliteit. Dit BKP wordt ter vaststelling aangeboden aan de raad en zal na vaststelling onderdeel worden van de Welstandsnota.

Te massaal en stedenbouwkundig ongepast Het ontwerpbestemmingsplan "De 7 Dorpelingen" biedt een zeer ongewenst kader voor de ontwikkeling van de gronden van de Harmonielocatie, omdat het de ontwikkeling mogelijk maakt van een veel te massaal gebouw, dat niet past in het dorpse karakter van Bergen. De panden bestaan uit 3 of 4 bouwlagen. Omdat het Bestemmingsplan aan de gehele noordzijde geen goothoogte eist, maar alleen de maximale nokhoogte, is er geen sprake van een kap. Dit terwijl het uitgangspunt in het Beeldkwaliteitskader is dat de hoofdvorm uit hoofdzakelijk twee bouwlagen met kap zal bestaan. Ook staat in de Structuurvisie dat de gebouwen naar de dorpse maat moeten verwijzen en een duidelijke kap moeten krijgen. Het plan "De 7 Dorpelingen" is wat kappen betreft een 'bijeengeraapt diffuus geheel'. De - nagenoeg blinde- winkelplint van Aldi krijgt over de gehele lengte een bouwhoogte van 4,9m. Dat is ongekend hoog en in combinatie met die blinde plint ontstaat een niet representatief beeld, uitgerekend daar waar men Bergen binnenrijdt. Het dorp zou hier een representatieve, herkenbare en markante entree moeten krijgen en geen discount supermarkt! Het plan "de 7 Dorpelingen" wordt in de toelichting dorps en Bergens genoemd. Verder: Het ontwerp is een typisch "dorpse" verdichting.

Naast een bescheiden ruimtelijke verdichting wordt het dorpscentrum vooral functioneel bepaald. In dit geval met winkels en een parkeergarage. De samenstellende panden zijn duidelijk afleesbaar als zelfstandige volumen. In plaats van gesloten, stedelijke wanden, geeft het idee van zelfstandig afleesbare panden een typisch dorps beeld: gevarieerd en kleinschalig. De architectonische uitwerking versterkt dit dorpse karakter, en maakt het bovendien typisch Bergens. Het plan is NIET dorps NOCH Bergens. Er komt een 4,9m hoge doorlopende winkelplint van Bibliotheek tot aan Restaurant Loetje. De appartementenblokken daarboven geven geen typisch dorps beeld en zijn evenmin kleinschalig; laat staan typisch Bergens. Je kunt iets honderd keer dorps noemen, maar daarmee wordt het niet vanzelf dorps.

22

Het bouwplan is een uitwerking van de vastgestelde structuurvisie, stedenbouwkundige contourenkaart en het beeldkwaliteitskader. In dit bestemmingsplan worden de toegestane maten en massa’s op basis van deze structuurvisie, contourenkaart en het beeldkwaliteitskader toegepast. De zijgevel van de Aldi supermarkt wordt niet als nagenoeg blinde winkelplint uitgevoerd. Afgezien van de entree naar de winkel, is er aan de zijgevel van deze winkel een bloemenverkooppunt met ruimte voor buitenstalling geprojecteerd en worden er 4 vitrines op parterreniveau gerealiseerd. Uit de ruimtelijke analyse van het Q-team van 29 mei 2017 is op te maken dat de levendigheid van de parterregevel naar het openbaar gebied wordt gewaarborgd met autonome winkelruimten, de buitenstalling van de bloemenkiosk en expovitrines. Dat geldt zowel overdag als na sluitingstijd van de winkels. De kenmerken “dorps” en Bergens” zijn afgeleid uit een architectonische en ruimtelijke analyse van het dorp. Het dorp kenmerkt zich door een bandbreedte van schaalniveau’s, die met elkaar het dorpsweefsel vormen. Dit geldt ook voor de morfologische en architectonische kenmerken van het dorp Bergen.

Vanuit deze analyse is een structuurvisie gemaakt met bijhorend Beeldkwaliteitskader, waarin wordt gesteld aan welke voorwaarden een planvoorstel moet voldoen, om als passend in het dorpsweefsel van het centrum van Bergen te worden herkend. Deze kaders zijn door de raad vastgesteld. Het plan “de 7 Dorpelingen” voldoet hier aan. Met het bestemmingsplan "Bergen Beschermd Dorpsgezicht" uit 2011 heeft de gemeente tot doel het "unieke dorps-DNA van Bergen te conserveren en er een beschermend karakter aan te geven, zodat dit ook voor de toekomst gewaarborgd blijft". Eén van de ruimtelijke uitgangspunten daarbij is het behoud van de aanwezige zichtlijnen naar het Plein en Ruïnekerk. Die uitgangspunten worden met het plan "De 7 Dorpelingen" nu al weer verlaten en dat is zeer ongewenst. Het zicht vanaf het Plein op de Stolp aan de Karel de Grotelaan (vice versa) verdwijnt en de bebouwing isoleert visueel en fysiek de zuidzijde van dorp. Ook het zicht vanaf het Plein op bijvoorbeeld het monument aan de Karei de Grotelaan 11 t/m 17, delen van de Ruïnekerk en de Petrus en Pauluskerk verdwijnt. Het zicht op markante gebouwen is van groot belang voor de belevingswaarde van het dorp; het draagt bij aan de identiteit en de mate van en mogelijkheden voor oriëntatie. Dit is een bekend verschijnsel en onder meer door Kevin Lynch uitvoerig onderbouwd.

Bovendien zijn zichtlijnen naar het Plein ook van belang volgens de uitgangspunten van het beschermd dorpsgezicht (dit staat letterlijk benoemd in het aanwijzingsbesluit van het beschermd dorpsgezicht alsook en het bestemmingsplan Beschermd Dorpsgezicht) en die worden met het plan "de 7 Dorpelingen" geweld aangedaan, want ze worden deels doorbroken. Uit de Erfgoedwet volgt voorts dat de gemeenteraad ten aanzien van een dorpsgezicht een op bescherming gericht bestemmingsplan dient vast te stellen. Dit heeft de gemeente gedaan met het Bestemmingsplan Beschermd Dorpsgezicht, onder meer door een op bescherming gerichte dubbelbestemming Waarde - Beschermd dorpsgezicht op te nemen en door bepaalde zaken, die normaal vergunningsvrij zijn, vergunning plichtig te maken. Voor het plandeel dat daar nu uitgehaald wordt en in dit bestemmingsplan "de 7 Dorpelingen" wordt ingevoegd, geldt dat dus niet meer. Daarmee handelt de gemeente in strijd met de Erfgoedwet. Het ontwerpbestemmingsplan ‘De 7 Dorpelingen’ overschrijdt in zeer beperkte mate de grenzen van het bestemmingsplan “Beschermd Dorpsgezicht”. De overschrijding vindt plaats op de gronden die zijn bestemd tot ‘Verkeer’ in het bestemmingsplan “Beschermd Dorpsgezicht”.

De gronden met de bestemming ‘Verkeer’ vallen niet onder het aanwijzingsbesluit tot beschermd dorpsgezicht van de Minister van oktober 1990 en hebben derhalve geen beschermde status. Dit kan worden afgeleid uit de bij het aanwijzingsbesluit behorende kaart waarop de begrenzingen van de aanwijzing staan aangegeven. Om die reden hebben deze gronden ook niet de subbestemming ‘waarde – cultuurhistorie’ gekregen in het bestemmingsplan “Beschermd Dorpsgezicht”. Uit de bijbehorende cultuurhistorische waardenkaart kan worden afgeleid dat bij het vastleggen van deze subbestemming de contourenkaart van het aanwijzingsbesluit van de Minister één op één is overgenomen. In de toelichting op het bestemmingsplan “Beschermd dorpsgezicht” (paragraaf 2.5) worden de zogenoemde cultuurhistorische kwaliteiten inzichtelijk gemaakt aan de hand van ordekaarten. Uit figuur 5 in deze toelichting kan worden afgeleid dat de aan het plangebied van De 7 Dorpelingen grenzende bebouwing niet/nauwelijks te beschermen waarden bezit. Dit is logisch verklaarbaar. Het betreft immers recent gerealiseerde nieuwbouw. De ter plaatse te verrichten welstandstoets beperkt zich om die reden tot nadere regels ter zake van bouwhoogte, positionering en ontsluiting. Het uiteindelijk te ontwikkelen bouwplan zal aan die criteria moeten voldoen. 23

Voor wat betreft de zichtlijnen kan gesteld worden dat deze niet verstoord worden. De aanwezige zichtlijnen naar het Plein en de Ruïnekerk blijven behouden. Keuze voor het Plan "De 7 Dorpelingen" of "In Harmonie" Op blz. 11 en 12 van de Toelichting valt het volgende te lezen: "... Het plan de 7 Dorpelingen gaat in de basis uit van twee naast elkaar gelegen supermarkten die qua assortiment complementair zijn en qua omvang ook toekomstbestendig zijn Het valt nog te bezien of de assortimenten complementair zijn. Door de 'upgrade' van de Aldi formule, met name de vergroting margerijk assortiment versproducten, kan dit in de toekomst zeer bedreigend zijn voor Deen, omdat de assortimenten van Deen en Aldi niet langer complementair, maar in toenemende mate overlappend, zijn. ... In de Ontwikkelingsvisie van het bureau Droogh Trommelen en Partners is aangegeven dat uit onderzoek is gebleken dat overige winkels profiteren van de aanwezigheid van goed functionerende supermarkten. Daarnaast stelt Droogh Trommelen en Partners het volgende over de aanwezigheid van een supermarkt: "De supermarkten zijn belangrijke ankers in de winkelrouting en structuur van het centrum... . en ...De vestiging van de supermarkt hier kan benut worden om ruimtelijke knelpunten elders in het centrum op te lossen.

Het heeft dan ook de voorkeur uit te gaan van de verplaatsing van een (of meer) bestaande supermarkten)".... Daar waar de Aldi op de huidige plek een bepaalde spinoff heeft richting de omliggende winkels bezoek valt hier te combineren met bezoek aan winkels daaromheen, zal dat in de nieuwe situatie niet meer zo zijn. Hier wordt immers een volwaardige discount supermarkt gerealiseerd. Het essentiële kenmerk van zo een supermarkt is bezoek met de auto, grootschalig inkopen voor langere termijn en met een winkeldoel dat daar uitsluitend op is gericht. Bezoekers van een discount supermarkt zullen niet of nauwelijks ook recreatief gaan winkelen. Zeker niet als de winkels daar op relatief grote afstand van verwijderd zijn, zoals in het centrum van Bergen het geval is. Dit is een bekend gegeven en simpelweg de manier waarop mensen boodschappen doen bij discounters. Het gehanteerde argument van het creëren van een loopstroom van winkelend publiek, kan daarmee de prullenbak in. Verplaatsing is daarmee slecht voor het functioneren van het winkelcentrum van Bergen de in de nabijheid van de Aldi gelegen winkels profiteren minder van bezoekers van de Aldi met een lagere omzet tot gevolg. Bureau RMC weet dat veel bezoekers van Aldi nog een andere supermarkt of speciaalzaken bezoeken omdat een discounter meestal de tweede of derde supermarkt is.

Uit onderzoek blijkt daarnaast dat Aldi met zijn beperkte assortiment, nauwelijks concurrerend is voor onderscheidende specialistisch aanbod: slechts 15% van de supermarktklanten bezoekt hiervoor een harddiscounter. Voor dagelijkse aankopen kunnen consumenten die inkopen bij Aldi doen ook een bezoek brengen aan de naastgelegen Deen. Deze combinatie van een discounter met een full-service supermarkt spreekt een grote doelgroep aan. Maar ook een van de andere supermarkten in het centrum en de speciaalzaken met dagelijks aanbod zullen nog steeds worden bezocht door Aldi klanten. Een bezoek aan Aldi kan ook gemakkelijk worden gecombineerd met aankopen van frequent benodigde non-food producten bij bijvoorbeeld bloemenzaken, textielsupers, stomerij, apotheek en winkels als Marskramer en Hema. Maar combinatiebezoeken kunnen ook indirect plaatsvinden. Wanneer bezoekers door het sterkere supermarktaanbod vaker naar het centrum van Bergen komen, raken ze tevens bekender met het (recreatieve) aanbod. Ze weten welke winkels er te vinden zijn en kunnen dit in de toekomst combineren met een bezoek aan Aldi. Hier ligt ook een kans voor het centrum van Bergen om hier optimaal op in te spelen. Zeker gezien de regionale trekkracht van een nieuwe Aldi is het belangrijk om deze bezoekers langer aan je te binden en vaker te laten terugkomen. ... "Schrama B. V.

voldoet aan alle randvoorwaarden en uitgangspunten uit de structuurvisie, contourennota en het Beeldkwaliteitskader. Het plan voldoet aan de planologische overwegingen, is financieel en privaatrechtelijk uitvoerbaar en met de inschakeling van het architectenbureau Attika is een enorme kwaliteitssprong gemaakt. Wij hebben er vertrouwen in dat het plan de 7 dorpelingen de juiste invulling voor deze locatie is"... Grote onzin, zo is gebleken. Schrama B.V. voldoet NIET aan alle randvoorwaarden en uitgangspunten uit de structuurvisie, contourennota en het Beeldkwaliteitskader. Of het plan financieel haalbaar is, is nog helemaal 24

niet aangetoond en daarmee onzeker en het plan, zoals dat nu voor ligt is privaatrechtelijk NIET uitvoerbaar (geen eigendom van Plein 36). Er wordt een Anterieure Overeenkomst gesloten tussen de gemeente Bergen en Schrama BV, waarmee is geborgd dat dat het plan financieel haalbaar is. Daarnaast wordt het perceel behorende bij Plein 36 uit het bestemmingsplan gehaald waardoor van privaatrechtelijke onuitvoerbaarheid geen sprake is. Verder is een alternatief plan ontwikkeld door de Stichting Mooier Bergen dat op meer steun kan rekenen en dat door de gemeente op onjuiste gronden is afgewezen, waarbij de gemeente tevens de Stichting en haar inwoners onheus heeft bejegend. Dit is ook al aangegeven in de inspraakreactie, waar de gemeente overigens niet of onvolledig op in gaat. De gemeente heeft de toezegging gedaan dat de stichting Mooier Bergen de mogelijkheid geboden wordt een alternatief plan te ontwikkelen. Vlak daarna heeft het college echter een Intentieovereenkomst gesloten met Schrama b.v. Een intentieovereenkomst is verre van vrijblijvend en indien Schrama b.v. zich aan zijn verplichtingen zou houden, kon het college en Raad niet anders dan het plan van Schrama positief behandelen. De gemeente zou anders immers schadeplichtig zijn geweest. Het plan van Mooier Bergen is dus nooit objectief behandeld terwijl dit wel is toegezegd.

Alle zogenaamde "deskundigenadviezen", waar het raadvoorstellen besluit op leunt (o.a. Moers, Qteam plus, A. Trompert, M.Vos, E.Mattie) en die een groot deel van de aanleiding vormen om te "kiezen" voor het plan Schrama b.v. moeten noodzakelijkerwijs in dat licht worden bezien. Het zijn subjectieve adviezen. Daarnaast: wie betaalt, bepaalt. De gemeente heeft haar inwoners echter voorgelogen. Zo heeft wethouder Rasch onder meer geuit dat er tijdens de periode van planuitwerking 'geen voorkeur was voor één der partijen' (Gemeentekrant 21 september 2016), en dit is in strijd met het vertrouwensbeginsel, omdat er wel degelijk een voorkeur was. Dat blijkt uit de Intentieovereenkomst, maar ook uit het feit dat wethouder Rasch tijdens de raadscommissie, waarin toegezegd werd het initiatief Mooier Bergen te 'faciliteren', tegelijk ook aangaf: Schrama is de enige partij met we de ultieme uitwerking van de structuurvisie kunnen maken, die voorziet in laden en lossen en aansluiting op de bestaande parkeergarage, alleen maar mogelijk de ultieme manier om de structuurvisie recht te doen, alle andere plannen zullen toch concessies doen aan de structuurvisie. Een conclusie die getuigt van voorkeur, zeker nu er op dat moment nog geen alternatief lag. De enkele omstandigheid dat Schrama eigenaar is van gronden die nodig zijn om een ondergrondse parkeergarage te realiseren c.q.

een verbinding met een bestaande garage te maken, gaat er aan voorbij dat ook een programma zou kunnen worden gerealiseerd waar géén verbinding wordt gemaakt. Voor wat betreft het proces om te komen tot het Raadsbesluit van 15 december 2016 wordt verwezen naar het daaraan ten grondslag liggende Raadsvoorstel en besluit. Openbare Aanbesteding Het plan had zeer waarschijnlijk aanbesteed moeten worden, omdat: 1e. het een openbare parkeergarage betreft. In de richtlijnen van het Rijk ("Reiswijzer Gebiedsontwikkeling" Neprom, 2011 paragraaf 7.9 op pagina 78) staat letterlijk dat een openbare parkeergarage, ook als die door private partijen worden ontwikkeld, aanbesteed moet worden. 2e. Nu de parkeergarage aanbestedingsplichtig is en onderdeel uitmaakt van een groter bouwplan, is het geheel aanbestedingsplichtig. Zie hiervoor opnieuw de richtlijnen van het rijk ("Reiswijzer Gebiedsontwikkeling" Neprom, 2011 paragraaf 7.10 op pagina 79). Voorts nemen wij aan dat een bouwplicht opgelegd wordt, omdat dit volgt uit de structuurvisie: "ter plaatse is een supermarkt op een parkeergarage mogelijk". Bovendien moeten ingevolge de gemeentelijke parkeernorm -welke opgenomen is in het bestemmingsplan- alle parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd, hetgeen alleen kan met een ondergrondse parkeergarage. Opnieuw is dan volgens het Rijk een aanbesteding noodzakelijk. 3e.

Er mogelijk via de nog te sluiten anterieure overeenkomst privaatrechtelijke bedingen worden opgenomen waaruit volgt dat er een aanbestedingsplicht ontstaat. Hierbij valt te denken aan het hanteren van een te lage grondprijs. (Ter voorkoming van een rechtstreeks economisch belang van de overheid is van wezenlijk belang dat door de marktpartij een marktconforme grondprijs wordt betaald en dat de ontwikkeling van het vastgoed werkelijk voor rekening en risico van de marktpartij plaatsvindt). Maar er kan ook gedacht worden aan voorschriften ten aanzien van parkeertarieven, en of de op 15 december 2016 aangenomen moties in de gemeenteraad worden doorvertaald en opgenomen in de anterieure overeenkomst. Als zo is, dan zijn ook dat privaatrechtelijke voorwaarden. Het gaat bijvoorbeeld om de volgende moties: 25

 Bij het uitwerken van het bestemmingsplan de winkelruimte(n) zich bevindend in het pand 'Twee Zusters'de bestemming 'detailhandel met representatie functie'te geven. Dit te bestendigen middels de met Schrama BV te sluiten; privaatrechtelijke overeenkomst met ketting- en boetebeding.  In dezelfde overeenkomst te borgen dat de supermarktfunctie niet uit kan breiden richting het pand 'Twee Zusters';  Voor de behandeling van het bestemmingsplan de raad te informeren over op welke wijze hier invulling aan gegeven kan worden. In het bestemmingsplan is er in ieder geval niets over terug te vinden. Er geldt geen aanbestedingsplicht. De herontwikkeling van de Harmonielocatie is niet aan te merken als een overheidsopdracht voor werken. Er is geen sprake van een aanbestedingsplicht omdat:  de afspraken tussen de gemeente en Schrama in hoofdzaak zien op grondtransacties die nodig zijn om het plan van Schrama te realiseren en het kostenverhaal in het kader van de Wro te verzekeren;  Schrama het project volledig voor eigen rekening en risico ontwikkelt en realiseert en de gemeente niet op enigerlei wijze een op geld waardeerbare tegenprestatie verricht voor de ontwikkeling en realisatie van het vastgoed;  Schrama niet gehouden is het project binnen een vaste termijn te realiseren. Er geldt geen bouwplicht en er geldt geen vaste planning.

Er is verder uitsluitend sprake van door de gemeente gestelde voorwaarden die alle zijn te zien als publiekrechtelijke regulerende bevoegdheden van de gemeente, terwijl er verder geen sprake is van een afdwingbare bouwplicht. Stedenbouwkundige onderbouwing plan De gemeente lijkt te beargumenteren dat om de enkele reden dat het bouwplan binnen de contourlijnen van de structuurvisie past, het stedenbouwkundig gewenst is. Vervolgens wordt de overschrijding van de contourlijnen onderbouwd. Maar dat is hier het punt niet. Het plan is in zijn geheel, dus inclusief overschrijding contourlijn -maar daar niet toe beperkt- te massaal. Deze constatering kan niet adequaat beantwoord worden door te verwijzen naar contourlijnen. Contourlijnen zijn niet exclusief bepalend voor de massa. Het gaat hier om meer: het gaat om de footprint van het gebouw, overkragingen, het volume en de hoogtes, in relatie tot de omgeving. Dit zijn onderdelen die tezamen de stedenbouwkundig massa bepalen. De gemeente behoort dit te onderbouwen en doet dit niet en gaat NIET in op alle voornoemde en reeds in de inspraakreactie genoemde punten. Dit is in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel. Een verwijzing naar het raadsvoorstel/besluit is evenmin afdoende. Ook hierin wordt namelijk niet onderbouwd waarom het plan stedenbouwkundig inpasbaar is.

Evenmin komt dit terug in de Toelichting van het bestemmingsplan, noch in de Ontwikkelingsvisie of de Structuurvisie Mooier Bergen 2.0. Hierin staat slechts: "De Harmonielocatie wordt ontwikkeld op een parkeergarage. Hier wordt de begane vloer benut voor centrumvoorzieningen (met name winkels en ook een supermarkt) en bestaat de mogelijkheid voor het inpassen van een gebouw voor muziekvereniging Harmonie". Alsof dat een feit is. Opnieuw ontbreekt de onderbouwing. Waarom deze functies? Over massa wordt überhaupt niet gerept; er kan dus niet worden verwezen naar de Structuurvisie, alsof daarmee het plan stedenbouwkundig onderbouwd is. In de beantwoording van de Inspraakreacties (Bijlage 9 Toelichting) geeft de gemeente aan dat in de Ontwikkelingsvisie staat dat op de Harmonielocatie 'een supermarkt kan worden gevestigd'. Er is wel meer denkbaar, maar wordt dit dan ook meteen de ruimtelijk gewenste functie? Dat wordt nergens onderbouwd. Een supermarkt is niet nodig voor de loopstromen of het functioneren van het centrum. Het centrum van Bergen functioneert al goed. Het kenmerk van het centrum van Bergen is het recreatieftoeristisch winkelen, hetgeen een compleet andere doelgroep trekt. Bezoekers met dit motief komen voor kleine, specialistische winkels in een historische setting en met de mogelijkheid een terrasje te pakken na afloop, of tussendoor.

In de regionale detailhandel visie wordt gesteld, dat centra zoals die van Bergen, zich nog meer moeten richten op het vergroten van de diversiteit van het aanbod en niet op het vergroten van het aanbod. Dus het vergroten van een discount supermarkt is voor het functioneren van Bergen totaal niet van belang. Om de doelstellingen van de Structuurvisie te verwezenlijken, is een supermarkt NIET nodig, deze draagt er niet aan bij en doet er zelfs afbreuk aan. Het bestemmingsplan is op dit punt dus in strijd met de structuurvisie. 26

De doelstellingen luiden immers: - het creëren van een levendiger en meer samenhangend centrum; het centrum wordt niet levendiger; bezoekers van de supermarkt parkeren de auto ondergronds, laden hun auto vol en vertrekken weer. De gebouwen vertonen geen enkele stedenbouwkundige of architectonische samenhang met de rest van het centrum. Ook draagt het niet bij aan meer functionele samenhang, gezien het winkelgedrag van bezoekers van een discount supermarkt. - verbetering van de entree naar het centrum; de entree wordt niet verbeterd, maar verslechtert door de aanwezigheid van een discount supermarkt, waardoor een dichte plint ontstaat; alsmede door een te massaal en diffuus complex, bestaande uit meerdere hoofdgebouwen zonder kappen die geen onderlinge samenhang hebben en ook geen overeenkomsten vertonen met de omgeving en het dorpse beeld van Bergen. Het plan leidt bovendien tot meer autoverkeer, waardoor de vraag naar extra parkeerplaatsen, groter is dan het netto toegevoegde aantal parkeerplaatsen. - verbetering van het winkelcircuit; deze verslechtert juist; zoals elders aangegeven in deze zienswijze.

Op de huidige locatie profiteren de omliggende winkels nog enigszins van de nabije aanwezigheid van Aldi; daar zal in de nieuwe situatie geen sprake meer van zijn; - combineren van centrumvoorzieningen met wonen; deze doelstelling op zich leidt niet oorzakelijk tot de idee dat er daarom een plan met een discount supermarkt of een massaal complex als De 7 Dorpelingen zou moeten komen. - verbetering verkeerssituatie/parkeren; als aangegeven, de verkeersituatie en de parkeersituatie verslechteren. In elk geval verbetert deze niet als gevolg van het plan. Het is bekend dat automobilisten altijd eerst zullen proberen bovengronds -op het maaiveld- een parkeerplek te vinden. Nu er meer autoverkeer komt, komen er dus ook meer zoekbewegingen en rondrijdend verkeer van bezoekers van de supermarkt om bovengronds een plek te vinden. - verbetering kwaliteit openbaar gebied. Hier draagt het plan sowieso niet aan bij. Concluderend kan niet worden beweerd dat het plan een gevolg is van de doelstellingen van de Structuurvisie. Anders geformuleerd leiden de doelstellingen van de Structuurvisie niet tot het plan zoals dat nu voorligt. De structuurvisie Mooi Bergen 2.0 is een planologische vertaling van de op 1 oktober 2015 door de raad vastgestelde Ontwikkelingsvisie Mooi Bergen 2.0.

In de Ontwikkelingsvisie is uitgebreid gemotiveerd dat de voorgestane invulling strookt met de genoemde doelstellingen. Het bestemmingsplan is daar weer een vertaling van. Ook het Beeldkwaliteitskader is geen stedenbouwkundige onderbouwing. Voor een stedenbouwkundige onderbouwing zijn inpassingstudies, schaduwstudies, e.d. nodig. In het beeldkwaliteitskader gaat het met name over detaillering, kleurgebruik en materiaalgebruik. Dit zijn helemaal geen stedenbouwkundige aspecten, maar welstandelijke. Dat er wordt verwezen naar het beeldkwaliteitskader als stedenbouwkundige onderbouwing van het plan, is dus kolder. Voornoemde gebreken in de onderbouwing van het bestemmingsplan gaan ook op voor de functie supermarkt/detailhandel. Waarom zijn dit gewenste functies en waarom op deze plek? Als eerder aangegeven en ook verder in deze zienswijze is onderbouwd, is dit juist NIET de gewenste plek voor een discount supermarkt. Er komt dus een lange plint van ca. 70 m met nagenoeg dichtgeplakte gevelruiten op de begane grond. Er wordt aangegeven dat er een bloemenwinkel voor komt, maar dit is niet afdwingbaar en allerminst zeker. Het kan dus ook niet gebruikt worden als argument om het negatieve effect van de dichte plint te verzachten. Als eerder aangegeven; het plan is te massaal.

Een hoofdvorm bestaande uit 3 bouwlagen plus een kap die op onderdelen uit 2 verdiepingen bestaat, kan in de praktijk een gebouw inhouden bestaande uit - visueel gezien4 tot 5 bouwlagen en dat is exact waar het plan "De 7 Dorpelingen" op neerkomt. Dit is niet dorps te noemen. Dorpse bebouwing bestaat uit 1 á 2 bouwlagen plus een kap met dakvlakken die samenkomen in een nok en bestaande uit één verdieping, waarbij het *dus* essentieel is dat zowel de maximale goothoogte als dakhelling worden vastgelegd. Dit is in het bestemmingsplan "De 7 Dorpelingen" niet gedaan, met als gevolg dat de 'kap' 27

inderdaad grotendeels uit twee verdiepingen bestaat, maar eigenlijk de naam kap niet kan dragen. Het kent namelijk een zeer steile hellingsgraad en wordt vervolgens plat afgedekt, zodat het optisch als 2 bouwlagen ervaren wordt. Het is in feite een 'schijnkap'. Het niet vastleggen van de maximale goothoogte in het bestemmingsplan kan er overigens toe leiden dat zelfs een gebouw van 5 bouwlagen zonder kap (plat afgedekt) kan worden gerealiseerd. Het niet vastleggen van goothoogtes en dakhelling leidt er dus toe dat in strijd wordt gehandeld met het beleidsuitgangspunt dat dorps moet worden gebouwd, alsook dat er een 'kap' moet komen en daarmee is het plan onzorgvuldig voorbereid. Het niet regelen van de goothoogte en de dakhelling staat ook in schril contrast met andere bestemmingsplannen in Bergen. Vergelijk het bijvoorbeeld eens met het Bestemmingsplan Bergen Beschermd Dorpsgezicht, waar een verplichte maximale goothoogte is opgenomen, alsook de verplichting een kap te realiseren met een hellinggraad tussen de 30 en 65 graden. De bestemmingsplannen voor Bergen-Zuid en Bergen-Noord kennen soortgelijke, op een zorgvuldige inpassing gebaseerde, regelingen. Dat dit nu niet gedaan wordt, heeft te maken met het feit dat de gemeente de ontwikkelaar maximale mogelijkheden wil geven.

Hierdoor ligt er nu een kader op basis waarvan een stedenbouwkundig ongewenst en te massaal complex gebouwd kan worden, niet passend bij het dorp Bergen en zeker niet bij de entree. De structuurvisie is opgesteld om de functies, schaalniveaus en samenhang van een bebouwing op de locatie met haar omgeving in te kaderen. De structuurvisie is opgesteld voor een samenhangende ontwikkeling van het centrum van Bergen, waar de betreffende locatie een onderdeel van uit maakt. De structuurvisie is niet bedoeld, om dit te definiëren in absolute ruimtelijke grenzen, maar dient in dit geval als een kader, om bij planvorming te toetsen aan de doelstellingen, alvorens deze vast te stellen in een bestemmingsplan. In het bijhorende Beeldkwaliteitskader is de gewenste ruimtelijke kwaliteit als een richtlijn vastgesteld. Deze richtlijn beschrijft niet uitputtend, welke architectuur op welke plek gestalte dient te krijgen, maar biedt een (toetsings)kader, waarmee de gemeente Bergen een planinitiatief kan toetsen aan ruimtelijke kwaliteit, die als goed ingepast in de omgeving en Bergen in het algemeen kan worden beschouwd. In Nederland is met dit instrumentarium de kwaliteit van de ruimtelijke ordening geregeld. Dit instrumentarium wordt vastgesteld door de gemeenteraad en vervolgens gedelegeerd aan een geïnstalleerde adviseurs op het gebied van stedenbouw en ruimtelijke kwaliteit (welstand).