Ontwerp-bestemmingsplan

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt de volgende bepaling: a. De bouwhoogte mag maximaal 10 m ten opzichte van de Bovenkant Spoorstaaf zijn.

12

Bestemmingsplan "Oppe Stein te Offenbeek" (ontwerp)

Artikel 5 5.1

Woongebied

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g.

wonen al dan niet in combinatie met aan-huis-gebonden beroepen en bedrijvigheid; webwinkels; ontsluitingswegen; tuinen, erven en verhardingen; groenvoorzieningen; parkeervoorzieningen ten dienste van de woningen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

5.2

Bouwregels

5.2.1

Algemeen

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende bepalingen: a. Bouwwerken moeten worden gebouwd binnen het bouwvlak.

5.2.2

Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen: a. b. c. d. e. f.

Er mogen maximaal 33 woningen in aaneengebouwde vorm worden gebouwd. Hoofdgebouwen dienen minimaal 1,5 meter van de bouwgrens worden gerealiseerd. De bouwhoogte van een woning mag maximaal 10 m zijn. De breedte van een woning moet minimaal 5,4 m zijn. De diepte van een woning mag maximaal 14 m zijn. De inhoud van een woning mag maximaal 1.000 m3 zijn.

5.2.3

Bijbehorende bouwwerken

Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken, carports en overkappingen, gelden de volgende bepalingen: a. Bijbehorende bouwwerken dienen binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. b. De voorgevel wordt minimaal 1 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw gebouwd. c. Vóór de naar de weg gekeerde bouwgrens mag een hoofdgebouw worden uitgebreid dan wel mag per woning één bijbehorend bouwwerk aangebouwd worden, met dien verstande dat: 1. de naar de weg gekeerde bouwgrens met maximaal 1,5 m wordt overschreden; 2. over maximaal 60% van de breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw mag worden aangebouwd; 3. de goothoogte maximaal 3,5 m mag zijn; 4. de oppervlakte maximaal 6 m2 mag zijn; d. Carports en overkappingen mogen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat: 1. carports en overkappingen maximaal 1,5 m voor de voorgevelrooilijn mogen worden gebouwd; 2. carports en overkappingen voor de voorgevelrooilijn geen wanden mogen bevatten. e. De gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken, carports en overkappingen mag maximaal zijn: 1. 55 m2 op bouwpercelen met een oppervlakte tot 200 m2;

Bestemmingsplan "Oppe Stein te Offenbeek" (ontwerp)

13

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

60 m2 op bouwpercelen met een oppervlakte tot 300 m2; 65 m2 op bouwpercelen met een oppervlakte tot 400 m2; 70 m2 op bouwpercelen met een oppervlakte tot 500 m2; 75 m2 op bouwpercelen met een oppervlakte tot 600 m2; 80 m2 op bouwpercelen met een oppervlakte tot 700 m2; 85 m2 op bouwpercelen met een oppervlakte tot 800 m2; 90 m2 op bouwpercelen met een oppervlakte tot 900 m2; 95 m2 op bouwpercelen met een oppervlakte tot 1.000 m2;

met dien verstande dat de oppervlakte in totaal niet meer mag bedragen dan 50% van het bouwperceel. f. De goothoogte mag maximaal 3,5 m zijn. g. De bouwhoogte mag maximaal 6 m zijn.

5.2.4

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. Erfafscheidingen en vlaggenmasten mogen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd. b. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 3 m zijn, met dien verstande dat: 1. de bouwhoogte van erfafscheidingen achter de voorgevelrooilijn maximaal 2 m mag zijn; 2. de bouwhoogte van erfafscheidingen vóór de voorgevelrooilijn maximaal 1 m mag zijn, met dien verstande dat de bouwhoogte maximaal 1,8 m mag zijn indien: de erfafscheiding boven de 0,75 m voor minimaal 80% een open constructie heeft; de erfafscheiding op een afstand van minimaal 1 m van de openbare weg, niet zijnde een trottoir, wordt gebouwd; 3. de bouwhoogte van vlaggenmasten maximaal 6 m mag zijn.

5.3

Specifieke gebruiksregels

5.3.1

Voorwaardelijke verplichting

Het gebruik voor wonen is uitsluitend toegestaan als ter plaatse van de aanduiding 'geluidscherm' een geluidsafschermende voorziening wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden.

5.3.2

Aan-huis-gebonden beroepen en bedrijvigheid

Voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en van aan-huis-gebonden bedrijvigheid in of bij de woning, gelden de volgende bepalingen: a. De maximale oppervlakte voor beroeps-/bedrijfsmatig gebruik van gebouwen mag: 1. voor aan-huis-gebonden beroepen 60 m2 per woning zijn; 2. voor aan-huis-gebonden bedrijvigheid 25 m2 per woning zijn. b. Aan-huis-gebonden bedrijvigheid is toegestaan wanneer het bedrijven betreft die voorkomen in de categorieën 1 en 2, zoals genoemd in de Staat van bedrijfsactiviteiten aan-huis-gebonden-bedrijvigheid (bijlage 1). c. Bij aan-huis-gebonden bedrijvigheid zijn erotisch getinte bedrijvigheid, een horecabedrijf of detailhandel niet toegestaan. Beperkte verkoop die verband houdt met, en ondergeschikt is aan de uitgeoefende bedrijfsactiviteit, is wel toegestaan. d. Wonen dient ter plaatse de hoofdfunctie te blijven. e. Degene die de bedoelde activiteit uitoefent, moet op het zelfde perceel wonen. f. Het beroeps-/bedrijfsmatig gebruik mag niet zoveel verkeer aantrekken dat: 1. de woonomgeving onevenredig wordt belast:

14

Bestemmingsplan "Oppe Stein te Offenbeek" (ontwerp)

2. extra verkeersmaatregelen, waaronder parkeervoorzieningen, noodzakelijk zijn, tenzij deze op eigen terrein worden aangelegd. g. Reclame-uitingen ten behoeve van de aan-huis-gebonden beroeps- of bedrijfsuitoefening zijn niet toegestaan. 5.3.3

Webwinkel

Bij de woning is een webwinkel toegestaan, met dien verstande dat: a. de maximale oppervlakte voor het gebruik als webwinkel (inclusief opslag van goederen) maximaal 25 m² mag zijn; b. uitstalling, bezichtiging, verkoop en afhalen van goederen niet is toegestaan; c. wonen ter plaatse de hoofdfunctie moet te blijven; d. degene die de bedoelde activiteit uitoefent, op het zelfde perceel woont; e. reclame-uitingen ten behoeve van de webwinkel niet zijn toegestaan. 5.3.4

Strijdig gebruik

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in ieder geval gerekend het gebruik voor: a. geluidzoneringsplichtige inrichtingen; b. risicovolle inrichtingen; c. erotisch getinte bedrijven.

Bestemmingsplan "Oppe Stein te Offenbeek" (ontwerp)

15

Artikel 6 6.1

Waarde - Archeologie 1

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. 6.2

Bouwregels

a. Voor het bouwen overeenkomstig de regels voor de andere op deze gronden voorkomende bestemmingen dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen van bouwwerken, waarbij een verstoring van de bodem plaatsvindt met een oppervlakte groter dan 500 m² en dieper dan 0,40 m een archeologisch onderzoek te overleggen waarin de archeologische waarden voor het gehele perceel naar oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. b. Indien uit het in sub a genoemde onderzoek blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen of kunnen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen; 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties. c. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in sub a indien de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld.

6.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 6.3.1

Algemeen

Voor het bepalen van de verstoringsoppervlakte onder 6.3.2 dient de oppervlakte aan gronden die bebouwd worden meegenomen te worden.

6.3.2

Werken en werkzaamheden

Het is binnen deze bestemming verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken en werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren, indien de oppervlakte van deze werken en werkzaamheden meer dan 500 m² bedraagt: a. het uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 0,40 m onder het maaiveld, zoals afgraven, diepploegen, egaliseren, frezen, scheuren van grasland, aanleg of rooien van bos, boomgaard of diepwortelende beplanting, aanbrengen van oppervlakte- verhardingen, aanleggen van drainage, verwijderen van funderingen, graven van tuinvijvers; b. het graven, dempen, dan wel verdiepen, vergroten of anderszins herprofileren van waterlopen, sloten en greppels; c. het aanleggen van kabels en leidingen dieper dan 0,40 m onder het maaiveld. 6.3.3

Uitzonderingen

Het in 6.3.2 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden, die

16

Bestemmingsplan "Oppe Stein te Offenbeek" (ontwerp)

a. b. c. d. e.

het normale onderhoud betreffen; van ondergeschikte betekenis zijn; voortvloeien uit het normale gebruik overeenkomstig de bestemming; in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit bestemmingsplan; op grond van een voor dat tijdstip aangevraagde omgevingsvergunning kunnen worden uitgevoerd.

6.3.4

Toelaatbaarheid

De in 6.3.2 genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend, indien: a. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden; b. de aanvrager een archeologisch onderzoek voor het gehele perceel overlegt waarin de archeologische waarde, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld; c. het bevoegd gezag op basis van het archeologisch onderzoek voor het gehele perceel een selectiebesluit heeft genomen om het terrein vrij te geven voor de aangevraagde omgevingsvergunning. Indien uit het in sub b genoemde archeologisch onderzoek blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen of kunnen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen; 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, voor rekening van de verstoorder te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.

Een archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld. Deze informatie wordt dan als een rapport beschouwd.

6.3.5

Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan zodanig te wijzigen dat een bestemmingsvlak: a. b. c. d.

naar ligging wordt verschoven; naar omvang wordt vergroot of verkleind; wordt verwijderd; van bestemming wijzigt door de oppervlaktes en de dieptes, vanaf wanneer de bepalingen van toepassing zijn, aan te passen;

voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, of indien archeologisch onderzoek daartoe aanleiding geeft.

Bestemmingsplan "Oppe Stein te Offenbeek" (ontwerp)

17

Hoofdstuk 3 Artikel 7

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

18

Bestemmingsplan "Oppe Stein te Offenbeek" (ontwerp)

Artikel 8 8.1

Algemene bouwregels

Ondergronds bouwen

a. Op plaatsen waar hoofd- en bijgebouwen zijn of gelijktijdig worden gebouwd mag eveneens ondergronds gebouwd worden. Direct aansluitend mogen in- dan wel uitritten ten behoeve van de ondergrondse bouwwerken worden gebouwd; b. De verticale diepte bij ondergronds bouwen mag maximaal 3,5 m onder peil zijn. c. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde onder a voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken op andere locaties dan onder het hoofdgebouw of bijgebouw. De in het gebied aanwezig waarden mogen niet onevenredig worden aangetast. 8.2

Bestaande afwijkende maatvoering

Met betrekking tot de op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan bestaande maten gelden de volgende regels: a. De bestaande maten die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, zijn de maximaal toegestane maten. b. Bestaande maten die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, zijn de minimaal toegestane maten. c. Bij herbouw is het bepaalde onder a en b van toepassing, wanneer de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.

Bestemmingsplan "Oppe Stein te Offenbeek" (ontwerp)

19

Artikel 9 9.1

Algemene gebruiksregels

Strijdig gebruik

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan: a. gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting en/of prostitutie; b. het gebruik van bijgebouwen bij een (bedrijfs)woning als zelfstandige woningen; c. het gebruik van bijgebouwen bij een (bedrijfs)woning als afhankelijke woonruimte; d. het gebruik van gebouwen ten behoeve van een bed & breakfast. 9.2

Parkeren

a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen, het uitbreiden en het wijzigen van de functie van gebouwen en/of van gronden wordt slechts verleend, indien bij de aanvraag wordt aangetoond dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. b. Er is sprake van voldoende parkeergelegenheid indien wordt voldaan aan het gemeentelijk parkeerbeleid zoals opgenomen in het 'Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan 2012-2015', vastgesteld door de gemeenteraad in december 2011, en de 'Parkeerbijdrageregeling Beesel 2013', vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 18 maart 2013. c. Indien de gemeentelijke beleidsregels ten aanzien van parkeren gedurende de planperiode worden gewijzigd, dient rekening te worden gehouden met dit gewijzigde beleid.

20

Bestemmingsplan "Oppe Stein te Offenbeek" (ontwerp)

Artikel 10

Algemene afwijkingsregels

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor: a. het afwijken van de voorgeschreven maten met ten hoogste 10% voor: 1. goot- en bouwhoogten; 2. dakhellingen; 3. afstanden tot de bouwperceelgrens; 4. bebouwde oppervlakten; b. het bouwen van kleine bouwwerken van openbaar nut en voor religieuze doeleinden zoals wachthuisjes, transformatorhuisjes, schakelhuisjes, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, (glas)containers, monumenten, kapellen, wegkruisen en naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, alsmede voor het bouwen van bouwwerken ten behoeve van de inrichting van jongerenontmoetingsplaatsen (JOP) mits: 1. de oppervlakte maximaal 25 m2 bedraagt; 2. de goothoogte maximaal 3 m bedraagt; 3. de bouwhoogte maximaal 5 m bedraagt; 4. de bouwwerken naar aard en afmetingen passen in het plan, met dien verstande dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde niet meer dan 5 m mag bedragen; 5. de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik. c. geringe afwijkingen, welke in het belang zijn van of noodzakelijk zijn voor: 1. een ruimtelijk beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken; 2. de situering van ontsluitingen; 3. de werkelijke toestand van het terrein; d.

het in geringe mate afwijken van een bestemmingsgrens, alsmede de vorm van bouwvlakken, als dat noodzakelijk en/of wenselijk is om het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein aan te passen; e. het oprichten van voorzieningen voor telecommunicatiedoeleinden, met dien verstande dat: 1. deze voorzieningen van geringe horizontale afmetingen zijn; 2. de bouwhoogte van antennes voor privé-gebruik maximaal 15 m mag zijn; 3. de bouwhoogte van antennes voor gemeenschappelijk gebruik maximaal 30 m mag zijn; 4. het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast.

Bestemmingsplan "Oppe Stein te Offenbeek" (ontwerp)

21

Artikel 11

Algemene wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen: a. ten behoeve voor overschrijding van bestemmingsgrenzen, als dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot. b. ten behoeve van het verschuiven van bouwvlakken, als dit van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De verschuivingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

22

Bestemmingsplan "Oppe Stein te Offenbeek" (ontwerp)

Artikel 12 12.1

Overige regels

Verwijzing naar andere wettelijke regelingen

Waar in dit plan wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, duidt dit op de regelingen zoals die luidden op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het bestemmingsplan.

Bestemmingsplan "Oppe Stein te Offenbeek" (ontwerp)

23

Hoofdstuk 4 Artikel 13 13.1

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

13.2

Overgangsrecht gebruik

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

24

Bestemmingsplan "Oppe Stein te Offenbeek" (ontwerp)

Artikel 14

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Oppe Stein te Offenbeek'.

Bestemmingsplan "Oppe Stein te Offenbeek" (ontwerp)

25

Bijlagen bij regels

Bestemmingsplan "Oppe Stein te Offenbeek" (ontwerp)

27

Bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten aan-huis-gebonden-bedrijvigheid

28

Bestemmingsplan "Oppe Stein te Offenbeek" (ontwerp)

Bijlage 6 Lijst van toegelaten bedrijfsactiviteiten aan huis SBI-CODE 221 2223 223 361 511 527 61, 62 6322, 6323 634 633 642 65, 66, 67 70 72 732 74 9302 9302 9305

OMSCHRIJVING Uitgeverijen (kantoren) Grafische afwerking Reproduktiebedrijven opgenomen media Meubelstoffeerderijen Handelsbemiddeling (kantoren) Reparatie t.b.v. particulieren (excl. auto's en motorfietsen) Vervoersbedrijven (uitsluitend kantoren) Overige dienstverlening t.b.v. vervoer (kantoren) Expediteurs, cargadoors (kantoren) Reisorganisaties Telecommunicatiebedrijven Banken, verzekeringsbedrijf/kantoor Verhuur van en handel in onroerend goed Computerservice- en informatietechnologie-bureaus e.d. Maatschappij- en geesteswetenschappelijk onderzoek Overige zakelijke dienstverlening: kantoren Schoonheidsspecialist op afspraak Kapper op afspraak Persoonlijke dienstverlening niet elders genoemd

CATEGORIE 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Venlo www.BRO.nl

Advies

advies

Ladder voor Duurzame Verstedelijking ‘Oppe Stein’ te Reuver

project Ladder voor Duurzame Verstedelijking ‘Oppe Stein’ te Reuver datum 8 juli 2021 opdrachtgever Gemeente Beesel projectnummer P04267 opgesteld door DB, SKa i.a.a. SD

Ladder voor Duurzame Verstedelijking ‘Oppe Stein’ te Reuver Aanleiding Voor nieuwbouwlocatie ‘Oppe Stein’, gelegen in Reuver (gemeente Beesel), bestaat het voornemen om 30 woningen te realiseren. Mogelijk stijgt het aantal beoogde woningen nog iets, met maximaal 3 extra woningen. Binnen het huidige bestemmingsplan is de beoogde ontwikkeling ‘Oppe Stein’ niet toegestaan. Om de ontwikkeling formeel mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. In art 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat de toelichting bij een bestemmingsplan of projectafwijking moet voldoen aan de systematiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘ladder’). De ladder is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument waaraan iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’(art 1.1.1 Bro) moet worden getoetst.

Bij het opstellen van de bestemmingsregeling is het uitgangspunt dat niet méér dan 33 woningen mogelijk gemaakt zullen worden. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.

Planinitiatief 



Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

 BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl

In de nieuwe bestemmingsregeling wordt de bestemming ‘Gemengd’ gewijzigd naar ‘Wonen’. Door de omvang van de uitbreiding en wijziging van de bestemming moet het initiatief beschouwd worden als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’.

Het initiatief betreft een herbestemming van het terrein van de voormalige Greswarenfabriek. ‘Oppe Stein’ is de laatste grote woningbouwlocatie in de gemeente waar in totaal 120 woningen worden gerealiseerd. Het betreft een gebied waar wordt ingezet op een mix van huur- en koopwoningen in diverse prijsklassen. De nieuwbouwlocatie Oppe Stein ligt op de grens tussen Offenbeek en Reuver, ten noordwesten van station Reuver en ten zuiden van bedrijventerrein Molenveld (figuur 1 en 2). Het plan bestaat uit een mix van ruime grondgebonden huurwoningen (rijwoningen: hoek- en tussenwoningen) in diverse prijsklassen. 24 van de beoogde woningen worden levensloopbestendig uitgevoerd met de badkamer en één van de twee slaapkamers op de begane grond. De overige 6 woningen betreffen traditionele eengezinswoningen met drie slaapkamers en de badkamer op verdieping. Mogelijk stijgt het aantal woningen nog iets, met maximaal 3 eenheden. In deze onderbouwing wordt daarom rekening gehouden met de realisatie van maximaal 33 woningen.

1

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking ‘Oppe Stein’ te Reuver

 Tabel 1

Woningbouwprogramma Oppe Stein

Type Grondgebonden huur, levensloopbestendig

Aantal 24

Grondgebonden huur, ‘traditionele’ eengezinswoning

6

Totaal

30

Opzet onderzoek

      

Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (geconsolideerd 2019); Ontwerp-Omgevingsvisie Limburg (2020); Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 (2020); Woonmonitor Limburg 2020 (2020); Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 (2020); Structuurvisie Beesel (2011); Woonvisie gemeente Beesel 2016-2022 (herijking 2019); Compacte Woningmarktanalyse Beesel (2019).

De beoogde ontwikkeling is hierna getoetst aan de ladder.

Voor het initiatief wordt onderzocht of en op welke manier de toevoeging van maximaal 33 woningen te Oppe Stein te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt:

Figuur 1: Ligging initiatief

Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied? Het antwoord op de hoofdvraag uit dit onderzoek wordt verkregen door middel van ruimtelijk-functioneel onderzoek, waarbij zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling wordt onderzocht binnen het verzorgingsgebied. Ook wordt gekeken naar de locatieafweging binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Bovendien worden door middel van het onderzoek de te verwachten effecten van de beoogde ontwikkeling in beeld gebracht. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen.

Figuur 2: Afbakening plangebied

Figuur 3: Impressie initiatief Oppe Stein

Figuur 4: Impressie initiatief Oppe Stein

Figuur 5: Impressie initiatief Oppe Stein

Voor het bepalen van de behoefte en het duurzaam ruimtegebruik is onder andere gekeken naar:  Etil/Progneff, Bevolkings- en huishoudensprognose (2019);

donderdag 8 juli 2021

2

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking ‘Oppe Stein’ te Reuver

Ladder voor Duurzame Verstedelijking Sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling De beoogde ontwikkeling Oppe Stein betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit blijkt uit de volgende gegevens: 1. Het plangebied heeft in dit bestemmingsplan (Oppe Brik, vastgesteld 06-10-2014) de enkelbestemming Gemengd. Er mogen op de locatie maximaal 12 werkwooneenheden worden gebouwd en uitsluitend ter plaatse van de bedrijfswoning (die deel uitmaakt van de werk-wooneenheid). Op basis van dit bestemmingsplan is wonen op de locatie wel toegestaan, maar niet in de vorm zoals beoogd door het initiatief. Een wijziging van de bestemming is noodzakelijk. 2. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Het initiatief om maximaal 33 woningen te bouwen kan onder deze definitie worden geschaard, gezien het hier gaat om de ontwikkeling van een werk-woonlocatie naar een woningbouwlocatie. 3. Vanaf 12 nieuwe woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Aangezien het om de toevoeging gaat van maximaal 33 woningen, kan het initiatief gekwalificeerd worden als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’.





Passend binnen beleidskaders Het planinitiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente:  Ondanks de stagnatie van het aantal huishoudens in provincie, regio en gemeente, blijft er behoefte aan realisatie van kwalitatief passende woningen. Nieuwbouwwoningen zijn immers veel energiezuiniger en voldoen over

donderdag 8 juli 2021



het algemeen beter aan de behoefte van de toekomst (o.a. aanpasbare en levensloopbestendige woningen). Op zowel provinciaal, regionaal als gemeentelijk niveau dient de woningmarkt in kwantitatieve zin aan te sluiten bij de demografische ontwikkeling. Daarbij dient de programmering ‘over de top heen te kijken’ ten aanzien van de verwachte woonbehoefte. Dat vergt andere benaderingen, zoals inbreiding in plaats van uitbreiding, planmatig verdichten en verdunnen. Het planinitiatief realiseert nieuwe woningbouw binnen het bestaand stedelijk gebied, wat aansluit bij het principe van ‘inbreiding voor uitbreiding’. Bovendien is er sprake van herbestemming van de voormalige Greswarenfabriek. Hiermee speelt het initiatief in op het zo goed mogelijk gebruiken van de ruimte binnen stedelijk gebied en voldoet het aan deze ruimtelijk kwalitatieve voorwaarden. Op zowel provinciaal, regionaal als gemeentelijk niveau dient nieuwbouw te voorzien in de vraag op de langere termijn: meer vraag naar woningen voor eenpersoonshuishoudens, meer vraag naar aanpasbare en levensloopbestendige woningen en naar energiezuinige woningen. Er is een grote behoefte aan zelfstandige woningen en nieuwe woonconcepten voor ouderen. Realisatie in dit segment bevordert de doorstroming. Het merendeel van de beoogde woningen in het initiatief bestaat uit levensloopbestendige woningen in diverse huursegmenten.

Deze type woningen passen binnen het beleid om meer levensloopbestendige woningen voor ouderen te realiseren. Op gemeentelijk niveau is Oppe Brik de laatste grote inbreidingslocatie volgens de structuurvisie uit 2011. Met de ontwikkeling van de wijk streeft de gemeente een voorbeeld te zijn op het gebied van duurzaamheid en toekomstbestendig wonen. Van het totaal aantal woningen is een groot deel als (sociale) huurwoning gepland, die geschikt zijn voor verschillende doelgroepen. Het

planinitiatief sluit met de realisatie van grondgebonden huurwoningen (levensloopbestendig en traditioneel, in verschillende prijsklassen) aan op de gemeentelijke ambities. Passend binnen behoefte van het ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de onderbouwing van de woonbehoefte is gekeken naar de afbakening van de relevante regio, om zo de behoefte in beeld te brengen. Hiervoor is gekeken naar de regionale woningmarkt, die gedefinieerd wordt op basis van verhuisbewegingen. In dit behoefteonderzoek gaat het om het primaire verzorgingsgebied gemeente Beesel en het secundaire verzorgingsgebied Noord-Limburg. Het initiatief wordt passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Hieronder volgt een beknopte toelichting. De volledige onderbouwing van de woningbehoefte is opgenomen in bijlage 1 van deze notitie. Kwantitatieve behoefte Het initiatief Oppe Stein, waarbij maximaal 33 woningen worden gerealiseerd, voorziet in een kwantitatieve behoefte:  De komende jaren neemt het aantal inwoners in de gemeente Beesel eerst toe en vervolgens af terwijl het aantal inwoners in de regio Noord-Limburg nog toeneemt. Het aantal huishoudens in de gemeente én regio neemt de komende jaren sterker toe dan het aantal inwoners (huishoudensverdunning, groei eenpersoonshuishoudens, vergrijzing).

 Op basis van de huishoudensprognose zal er in de gemeente Beesel op korte termijn een licht groeiende woningbehoefte zijn van circa 230 woningen tot 2030.  In 2020 zijn er 75 woningen gerealiseerd in de gemeente Beesel. Dit betekent dat er nog een resterende behoefte

3

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking ‘Oppe Stein’ te Reuver



is van 150 woningen. Het initiatief Oppe Stein kan in deze kwantitatieve woningbehoefte voorzien. Woningen kunnen alleen worden toegevoegd wanneer ze een toevoeging van kwaliteit meebrengen. De woningen dienen hiermee aan te sluiten op de knelpunten van de woningmarkt (zie hierna onder Kwalitatieve behoefte).

Kwalitatieve behoefte Het initiatief Oppe Stein, waarbij levensloopbestendige en traditionele eengezinswoningen worden gerealiseerd, voorziet in een kwalitatief woningbehoefte:  Op regionaal en lokaal niveau bestaat een groeiende behoefte aan nultredenwoningen en appartementen. Het merendeel van de woningen in het initiatief bestaat uit levensloopbestendige woningen (met badkamer en slaapkamer op de begane grond), waarmee het initiatief inspeelt op deze kwalitatieve behoefte. Bovendien draagt het realiseren van levensloopbestendige woningen voor ouderen bij aan de doorstroming op de woningmarkt.  Traditionele eengezinswoningen maken slechts een klein onderdeel uit van het initiatief. Primair wordt ingezet op levensloopbestendige grondgebonden woningen voor ouderen, maar om een mix aan inwoners en woningtypen te realiseren, zijn ook traditionele eengezinswoningen onderdeel van het plan. Deze woningen zijn geschikt voor jonge stellen die behoefte hebben aan een ruimere gezinswoning.  Naast een verschuiving in de opgave van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen en appartementen zien we op termijn ook een verschuiving in de opgave van koop naar vrijesector huur. Om kwaliteit toe te voegen aan de woningvoorraad wordt daarom gedacht aan het creëren van een mix van sociale- en

donderdag 8 juli 2021

middenhuur, levensloopbestendige woningen en andersoortige toekomstbestendige woonconcepten. Het initiatief realiseert grondgebonden huurwoningen in diverse prijsklassen, en speelt daarmee in op de kwalitatieve behoefte in regio en gemeente. Geen onaanvaardbare effecten Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van woningen in Oppe Stein te Reuver onaanvaardbare effecten zullen optreden. De woningbehoefte is immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van het planinitiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen. Daarnaast draagt het realiseren van woningen bij aan het creëren van een levendig woon- en leefklimaat in dit deel van Reuver/Offenbeek, waarbij een binnenstedelijke locatie wordt ingezet voor woningbouw. Gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied Voor de onderbouwing via de Ladder is relevant of de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied.  Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de volgende bestemming: Gemengd. Dit betekent dat het plangebied een stedelijke functie heeft. Bovendien wordt het plangebied omringd door stedelijke functies (Woongebied / Wonen, Maatschappelijk, Bedrijventerrein, Detailhandel). Gezien het voorgaande is dus sprake van een ligging ‘binnen bestaand stedelijk gebied’ en is een verder motivering op dit punt niet nodig.

4

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking ‘Oppe Stein’ te Reuver

Bijlage 1: Onderbouwing woningbouwbehoefte B1.1 Afbakening verzorgingsgebied Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van woonruimte plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. De woningmarktafbakening verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestromen binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats. 52% van de verhuisbewegingen in de gemeente Beesel komt voort uit bewegingen binnen de eigen gemeente. In totaal komt 17% van de verhuizingen uit de regio Noord-Limburg en 16% uit Midden-Limburg. De gemeente Beesel heeft de sterkste verhuisrelatie met de gemeenten Venlo (13%) en Roermond (11%). In totaal komt 69% van de verhuizingen uit de gemeente en de regio Noord-Limburg (incl. Venlo) samen. De gemeente Beesel maakt ook onderdeel uit van de regio Noord-Limburg bij het maken van woningmarktafspraken.

Kijkend naar de aard en omvang van het initiatief en de verhuisrelaties met de omliggende gemeente wordt het primaire verzorgingsgebied afgebakend als de gemeente Beesel en het secundaire verzorgingsgebied als regio Noord-Limburg.

B1.2 Kaderstellend beleid 

Rijk De woningmarktregio is ontstaan in de Woningwet 2015. De negentien woningmarktregio’s (Woningwet) vormen de kernwerkgebieden van woningcorporaties. Elke corporatie heeft één woningmarktregio als kernwerkgebied. De woningmarktregio’s zijn tot stand gekomen aan de hand van door gemeenten gezamenlijk ingediende voorstellen. De gemeente Beesel is onderdeel van de woningmarktregio Limburg. Provincie Limburg Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (geconsolideerde versie september 2019) De provincie ambieert een woningmarkt met voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek. De woningvoorraad dient toekomstbestendig te zijn, biedt mogelijkheden voor doorstroming en houdt rekening met (veranderende) woonwensen. Daaruit vloeien onder meer de volgende opgaven:

Tabel 2 Verhuisbewegingen gemeente Beesel (CBS 2019) Verhuisstromen

Gemeenten

Binnen de gemeente Beesel

Beesel

52%

Vanuit regio Noord-Limburg

Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en Middelaar, Peel en Maas, Venlo, Venray

17%

Vanuit regio Midden-Limburg

Echt-Susteren, Leudal, Maasgouw, Nederweert, Roermond, Roerdalen, Weert

16%

donderdag 8 juli 2021



Aandeel



In kwantitatieve zin dient de woningmarkt aan te sluiten bij de demografische ontwikkeling. Daarbij dient de programmering ‘over de top heen te kijken’ ten aanzien van de verwachte woonbehoefte. Dat vergt andere benaderingen, als inbreiding in plaats van uitleglocaties, planmatig verdichten en verdunnen. In kwalitatieve zin dient de bestaande woningvoorraad toekomstbestendig gehouden of gemaakt te worden. Nieuwbouw dient te voorzien in de vraag op de langere termijn: meer vraag naar woningen voor eenpersoonshuishoudens, meer vraag naar aanpasbare en levensloopbestendige woningen en naar energiezuinige woningen. Aandachtspunt is de verhouding van huur- en koopwoningen. Aan de toenemende vraag naar huurwoningen kan op veel plaatsen onvoldoende worden voldaan vanuit bestaand vastgoed. Recent onderzoek wijst op een verhouding huur/koop voor nieuwbouw die volledig omgedraaid is ten opzichte van wat decennia gebruikelijk was: veel huur, weinig koop.

Ontwerp-Omgevingsvisie Limburg (augustus 2020) De ontwerp-Omgevingsvisie lag ter inzage van 7 september t/m 18 oktober 2020. Volgens de huidige planning vindt besluitvorming over de Omgevingsvisie plaats in juni 2021 (Provinciale Staten). Om een doorkijk te bieden zijn hierna de hoofdlijnen in het thema ‘wonen en leefomgeving’ geformuleerd, onder voorbehoud van mogelijke aanpassingen.  Een woningaanbod/planvoorraad waarbij vraag en aanbod in evenwicht zijn, zowel in kwalitatief als kwantitatief opzicht. Daarbij wordt gestreefd naar voldoende (betaalbare) woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek en conform de principes van de Ladder voor duurzame verstedelijking.  Het op orde brengen van de kwaliteit van bebouwd gebied heeft voorrang. Dat betekent dat eerst leegstaand

5

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking ‘Oppe Stein’ te Reuver



vastgoed hergebruikt en herbestemd wordt en dat wonen in principe alleen toegestaan is in daarvoor bestemde woongebieden. Artikel 2.4.2. lid 6 van de Omgevingsverordening is bij besluit van PS d.d. 5 oktober 2020 komen te vervallen. Het betreft het volgende: “De toelichting bij het ruimtelijk plan bevat tevens een verantwoording van de bijdrage die met de vaststelling van dat ruimtelijk plan wordt geleverd aan de regionale opgave gericht op het terugdringen van de planvoorraad van nog onbenutte bouwmogelijkheden voor woningen en als het vierde lid van toepassing is, van het versterken van de kwalitatieve woningvoorraad.”

Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 (2020) De Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 bouwt voort op de Limburgse ambitie en geeft richting aan activiteiten. Doorstroming op de woningmarkt staat daarbij centraal en om dit voor elkaar te krijgen is actie nodig: versnellen, versterken en doorzetten. Het doel van de agenda is om een bijdrage te leveren aan een gezonde woningmarkt. Daarbij is het van belang dat mensen kunnen wonen in een woning en woonomgeving waar ze zich thuis voelen. Een gezonde woningmarkt heeft aanbod dat goed inspeelt op de volgende aspecten:  De huidige en toekomstige woningbehoeften;  Mogelijkheid tot doorstroming en wooncarrière maken;  Voor iedereen toegankelijke en betaalbare woningen;  Er zijn geen overschotten die leiden tot leegstand (met uitzondering van 2% frictieleegstand);  Flexibiliteit is noodzakelijk voor mensen die snel huisvesting nodig hebben;  Eigen keuze is van belang. Een woning past bij de leefstijl van een bewoner die tot op zekere hoogte ook kan bepalen hoe, in welke samenstelling en waar hij of zij wil wonen;

donderdag 8 juli 2021



De woonomgeving is minstens zo belangrijk, net als de mogelijkheden die bewoners hebben om hier invloed op uit te oefenen.



 Urgent te realiseren woningen betreffen segmenten als seniorenwoningen, woningen voor bijzondere doelgroepen en woningen in de (sociale en middeldure) huursector. Er is een grote behoefte aan zelfstandige woningen en nieuwe woonconcepten voor ouderen. Realisatie in dit segment bevordert de doorstroming. Op dit moment geldt, dat ouderen in hun (vaak te grote) woning noodgedwongen blijven wonen, vanwege het ontbreken van een alternatief. Als dat alternatief er wél is, komen meer woningen van ouderen vrij voor een doorstromer. Deze maakt op zijn beurt een woning vrij voor een starter. Regio Noord-Limburg Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 (2020) In de Regionale woonvisie geven de gemeenten Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en Middelaar, Venlo, Venray en Peel en Maas richting aan de regionale woningmarkt. Een van de centrale opgaven is de kwalitatieve mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad. Bij nieuwbouw dient bij voorkeur ingezet te worden op de realisatie van toekomstbestendige en flexibele woonsegmenten. De huishoudprognose van Etil (Progneff) dient als referentieprognose ten aanzien van het aantal nog toe te voegen nieuwbouwwoningen. Echter is de kwalitatieve toets leidend. Progneff wordt daardoor als basis gehanteerd, maar er is (indien kwalitatief wenselijk) ruimte om ‘goede dingen’ te blijven realiseren.

Daarvoor gelden de volgende regionale uitgangspunten:  Toevoegen van woningen in principe alleen in kern. Gelet op de toekomstige samenstelling van de bevolking wordt er gestreefd naar het realiseren van woningen dichtbij voorzieningen.





Kijken naar koppelkansen. Er wordt beoogd ook andere opgaven aan te pakken, zoals leegstand en herstructurering van ‘rotte plekken’. Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte. Toevoegen van woningen leidt niet tot het vergroten van het kwetsbare woningoverschot. Alleen woningen toevoegen waaraan behoefte is, nu en in de toekomst. Hierbij wordt gedacht aan een mix van sociale- en middenhuur, levensloopbestendige woningen en andersoortige toekomstbestendige woonconcepten. Er wordt gestreefd naar sociaal duurzame woonconcepten. Woonconcepten die een bijdrage leveren aan ‘het zorgen voor elkaar’ hebben een pré. Hierbij is er ook oog voor de spreiding van doelgroepen dat gemengde wijken bevordert. Er wordt gezocht naar aansluiting op de duurzaamheidsdoelen die landelijk, regionaal en lokaal zijn gesteld. Denk hierbij onder andere aan doelstellingen op het gebied van klimaatadaptatie, energetische kwaliteit, mobiliteit, circulair bouwen, gezonde leefomgeving en gebruik duurzame bouwmaterialen.

Aanvullend wordt benoemd:  Naast nieuwbouw dient er ook gekeken te worden naar de potentie van de bestaande voorraad en hoe deze zich verhoudt tot de veranderende (kwalitatieve) behoefte.  Ook dient er aandacht te zijn voor de huisvesting van specifieke doelgroepen, zoals starters en ouderen. Ten aanzien van deze doelgroepen wordt vooral ingezet op het realiseren van geschikte woningen voor ouderen, daar op deze manier de doorstroming wordt bevorderd. Zo ontstaat er tevens ruimte voor de starter op de woningmarkt.

6

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking ‘Oppe Stein’ te Reuver





Vraag en aanbod dienen in de regio beter met elkaar in evenwicht te zijn. De oplossing hiervoor ligt grotendeels binnen de bestaande woningvoorraad. Leefbaarheid in kleine kernen staat onder druk. Toevoegen van woningen (in kleine mate) kan helpen om de leefbaarheid te verbeteren, maar vooral om de doorstroming te bevorderen.

Gemeente Beesel Structuurvisie Beesel (2011) In de structuurvisie geeft de gemeente Beesel verschillende aspecten over het beleid in thema wonen aan:  Inbreiding heeft voorkeur op uitbreiding.  In Reuver richt de woningbouw zich vooral op de realisatie van seniorenwoningen, maar ook op andere doelgroepen.  De kern Offenbeek richt zich vooral op starters, doorstromers en instromers.  Er moet divers gebouwd worden, zodat alle doelgroepen (starters, gezinnen met jonge kinderen en senioren) een plaats kunnen krijgen.  Ontwikkelen van woningen op herstructurerings- en inbreidingslocaties voor alle doelgroepen maar vooral voor senioren en zorgvragers.  Woningbouw en wijkontwikkelingen die voldoen aan de eisen van de toekomst op het gebied van duurzaamheid, klimaatrobuustheid, energiezuinigheid, veiligheid en 100% levensloopbestendigheid. NB: In de gemeente Beesel wordt nog niet gewerkt aan een omgevingsvisie (ter vervanging van de structuurvisie). Woonvisie gemeente Beesel 2016-2022 (herijking 2019) In de Woonvisie gemeente Beesel 2016-2022 wordt beoogd de Beeselse bevolking naar wens en tevredenheid te laten

donderdag 8 juli 2021

wonen en zoveel mogelijk de woonwensen en woningbehoefte binnen de gemeente te realiseren. Hierbij richt de gemeente zich met de toekomstvisie op de volgende punten: 1. Bestaande woningvoorraad. Hierbij is het verduurzamen van de bestaande voorraad noodzakelijk. 2. Robuuste kernen. Hierbij staat inbreiding voor uitbreiding. Oppe Brik is de laatste grote inbreidingslocatie. Met de ontwikkeling van Oppe Stein en het woningbouw programma wordt er voldaan aan de woningbehoefte in de kern Reuver/Offenbeek, die naar verwachting toe neemt met circa 125 in de periode 2015-2030. 3. Voldoende geschikte woningen voor jongeren/starters, ouderen/zorgbehoevenden en statushouders. Er is enige druk op het goedkopere deel van huursegment van de woningmarkt. De betaalbaarheid voor met name ouderen is een onderwerp. 4. Gebruik van regionale afwegingskader voor nieuwe woningplannen. Allereerst gaan inbreidingsplannen voor uitbreidingsplannen. Vervolgens moet de ruimtelijke kwaliteit worden aangetoond en dient de ontwikkeling passend ontsloten te zijn. Het plan moet tevens voldoen aan duurzaamheid(smaatregelen) en levensloopbestendigheid. 5. Vraaggestuurd bouwen. Er is behoefte aan 100 extra vrijesectorhuurwoningen ten opzichte van 2015. De gemeente gaat vrijesectorhuur stimuleren. 6. Prestatieafspraken met WoonGoed 2-Duizend.

Hierin wordt onder andere het volgende afgesproken:  WoonGoed 2-Duizend zet zich in voor de huisvesting van starters en ouderen, om te werken aan de gesignaleerde tekorten.  Woongoed 2-Duizend zet zich in voor de huisvesting van zorgbehoevenden.  10% van alle aangeboden woningen wordt toegewezen aan statushouders. De verwachting is dat er



behoefte is aan circa 10 tot 15 woningen voor deze groep. Extra woningen in Offenbeek (Oppe Stein) en de kern Beesel. Met de nieuw te bouwen energie neutrale wijk wil Beesel een voorbeeldgemeente zijn op het gebied van duurzaamheid en toekomstbestendig wonen en bouwen. Van het totaal aantal woningen is een groot deel als sociale huurwoningen (110 stuks) gepland in Oppe Stein. Deze zijn geschikt voor verschillende doelgroepen; van jongeren tot senioren.

Conclusie Het planinitiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente:  Ondanks de stagnatie van het aantal huishoudens in provincie, regio en gemeente, blijft er behoefte aan realisatie van kwalitatief passende woningen. Nieuwbouwwoningen zijn immers veel energiezuiniger en voldoen over het algemeen beter aan de behoefte van de toekomst (o.a. aanpasbare en levensloopbestendige woningen).  Op zowel provinciaal, regionaal als gemeentelijk niveau dient de woningmarkt in kwantitatieve zin aan te sluiten bij de demografische ontwikkeling. Daarbij dient de programmering ‘over de top heen te kijken’ ten aanzien van de verwachte woonbehoefte. Dat vergt andere benaderingen, zoals inbreiding in plaats van uitbreiding, planmatig verdichten en verdunnen. Het planinitiatief realiseert nieuwe woningbouw binnen het bestaand stedelijk gebied, wat aansluit bij het principe van ‘inbreiding voor uitbreiding’. Bovendien is er sprake van herbestemming van de voormalige Greswarenfabriek. Hiermee speelt het initiatief in op het zo goed mogelijk gebruiken van de ruimte binnen stedelijk gebied en voldoet het aan deze ruimtelijk kwalitatieve voorwaarden.

7

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking ‘Oppe Stein’ te Reuver





Op zowel provinciaal, regionaal als gemeentelijk niveau dient nieuwbouw te voorzien in de vraag op de langere termijn: meer vraag naar woningen voor eenpersoonshuishoudens, meer vraag naar aanpasbare en levensloopbestendige woningen en naar energiezuinige woningen. Er is een grote behoefte aan zelfstandige woningen en nieuwe woonconcepten voor ouderen. Realisatie in dit segment bevordert de doorstroming. Het merendeel van de beoogde woningen in het initiatief bestaat uit levensloopbestendige woningen in diverse huursegmenten. Deze type woningen passen binnen het beleid om meer levensloopbestendige woningen voor ouderen te realiseren. Op gemeentelijk niveau is Oppe Brik de laatste grote inbreidingslocatie volgens de structuurvisie uit 2011. Met de ontwikkeling van de wijk streeft de gemeente een voorbeeld te zijn op het gebied van duurzaamheid en toekomstbestendig wonen. Van het totaal aantal woningen is een groot deel als (sociale) huurwoning gepland, die geschikt zijn voor verschillende doelgroepen. Het planinitiatief sluit met de realisatie van grondgebonden huurwoningen (levensloopbestendig en traditioneel, in verschillende prijsklassen) aan op de gemeentelijke ambities.

B1.3 Kwantitatieve behoefte

Bevolkings- en huishoudensprognose Uit de prognose (Etil 2019) blijkt dat de bevolking in de gemeente Beesel de komende jaren (na eerst een lichte toename) afneemt tot 13.349 inwoners in 2030, oftewel een afname van 1,5% (tabel 3). De bevolking in de gehele regio stijgt daarentegen tot 288.237 inwoners in 2030. Daarmee bestaat er een significant verschil in groei tussen de gemeente Beesel en de regio Noord-Limburg. Na 2030 zal de totale bevolking van regio Noord-Limburg daarentegen naar verwachting ook dalen.

Woningbehoefte

1

3

CBS (2020). Bevolkingsprognose 2020-2070. Rabobank (2020). Kwartaalbericht Woningmarkt (10-12-2020).

donderdag 8 juli 2021

Effect corona op de bevolkingsgroei Tijdelijke stagnatie, herstel op de middellange termijn De Nederlandse bevolking is in 2020 met 63.000 personen toegenomen. Een halvering ten opzichte van de groei van een jaar eerder. De uitbraak van het coronavirus heeft daarmee geleid tot een abrupt einde van de steeds groter wordende groei van de Nederlandse bevolking. Door beperkende maatregelen, zoals reisrestricties, bleef migratie namelijk grotendeels uit, terwijl dit de belangrijkste drijver van de bevolkingsgroei is. Met de verdere uitrol van vaccinaties is de verwachting dat deze beperkende maatregelen zullen worden versoepeld en op termijn komen te vervallen. Migratie zal daardoor aantrekken, waardoor ook de bevolkingsgroei de komende jaren weer gaat toenemen. In 2022 wordt daardoor weer een bevolkingsgroei verwacht van boven de 100.000 personen. Daarbij dient de kanttekening te worden geplaatst dat de toename van arbeidsmigratie in 2021 nog beperkt zal zijn door de (verdere) stijging van de werkloosheid.1

Het aantal huishoudens neemt daarentegen wel toe tot 2030 in zowel gemeente als regio. De gemeente Beesel kent een groei van 3,8% en de regio Noord-Limburg van 5,6% in het aantal huishoudens tot 2030. De toename van het aantal huishoudens is groter dan het aantal inwoners, wat duidt op een verkleining van de huishoudens (groei aantal eenpersoonshuishoudens, vergrijzing). Na 2030 neemt het aantal huishoudens in de gemeente en regio af. Ook de huishoudenssamenstelling verandert in de gemeente Beesel. Uit de prognose (Etil 2019) blijkt dat alleen het aantal huishoudens van 75 en ouder tot 2040 groeit. In deze periode wordt een verdubbeling van het aantal inwoners in deze leeftijdsklasse verwacht, terwijl het aantal huishoudens van alle andere leeftijdsklasse afneemt.

In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan aan de hand van de cijfers van de bevolkings- en huishoudensprognose van Etil/Progneff (2019). De vraagbehoefte is afgezet tegen het huidige aanbod, de ontwikkelde woningaantallen van de afgelopen jaren en de resterende behoefte. Op basis daarvan wordt duidelijk of er nog ruimte is voor de ontwikkeling van extra woningen.

2

Dat er nog woningbehoefte is binnen de gemeente Beesel blijkt ook uit de woningmarktanalyse ‘Woningmarkt Beesel onder de loep (2018)’, onderdeel van de herijking van de woonvisie die in 2019 plaatsvond4. De analyse is gebaseerd op de Etil-prognose 2018. Deze prognose gaat ervan uit dat het aantal huishoudens doorgroeit tot 2031, 3 jaar langer dan in 2015 werd verwacht.

Beperkt effect op de woningmarkt De stagnerende bevolkingsgroei betekent enige verlichting van de druk op de Nederlandse woningmarkt, maar niet significant minder behoefte aan woningen. Door de verwachting dat de bevolkingsgroei op termijn weer gaat toenemen, zal de verlichting bovendien tijdelijk zijn. Ondanks de stagnerende groei blijft de vraag naar woningen namelijk nog altijd groter dan het aanbod. Deze woningschaarste blijkt ook uit het feit dat de prijsstijging (in absolute zin) in 2020 de grootste was van de afgelopen twintig jaar.2 Van een coronadip op de woningmarkt lijkt dus absoluut geen sprake. De pandemie heeft mogelijk zelfs voor een extra stijging van de huizenprijzen gezorgd. Doordat mensen in 2020 bijvoorbeeld niet op vakantie konden, hebben zij meer geld gespaard.3

Op basis van de huishoudensprognose zal er in de gemeente Beesel op korte termijn een licht groeiende woningbehoefte zijn van circa 230 woningen tot 2030. Na 2030 kent de gemeente echter een dalende huishoudensprognose, waarmee de woningbehoefte ook weer zal afnemen. De gemeente kent dus vooral op korte termijn een woningbehoefte NOS (2021). Vorige maand hoogste prijsstijging koophuizen in bijna 20 jaar (22-03-2021).

4

Stec (2018) aan Gemeente Beesel. Woningmarktanalyse gem. Beesel.

8

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking ‘Oppe Stein’ te Reuver

Naast deze behoefte aan nieuwe woningen is er ook behoefte aan nieuwbouw ter vervanging van een deel van de bestaande woningvoorraad. Nieuwbouwwoningen zijn immers veel energiezuiniger en voldoen over het algemeen beter aan de behoefte van de toekomst. Bovendien geeft het bouwen van nieuwbouwwoningen mogelijkheden om te sturen op het gewenste type en kwaliteit van de woning en kan het zorgen voor het vergroten van de aantrekkelijkheid om in

Tabel 3

Bevolkingsprognose (Etil 2019) 2020

2025

2030

Verschil

Verschil (%)

Gemeente Beesel

13.552

13.537

13.349

-203

-1,5%

Regio Noord-Limburg

283.003

287.024

288.237

+5.234

+1,8%

Tabel 4

Huishoudensprognose (Etil 2019) 2020

2025

2030

Verschil

Verschil (%)

Gemeente Beesel

5.916

6.082

6.143

+227

+3,8%

Regio Noord-Limburg

125.957

130.516

132.980

+7.023

+5,6%

Tabel 5

5

een bepaalde kern te gaan wonen. Ook al is de woningbehoefte beperkt vanwege de stagnerende huishoudensaantal, blijft er binnen de gemeente en regio behoefte aan kwalitatieve nieuwbouw.5

Aanbod Ontwikkeling woningvoorraad De gemeente Beesel telt circa 6.040 woningen.6 In tabel 5 is de ontwikkeling van de woningvoorraad in de gemeente Beesel opgenomen. In 2017 en 2020 zijn er relatief veel nieuwbouwwoningen gerealiseerd, waardoor het saldo toegevoegde woningen in deze jaren aanmerkelijk hoger was dan in de overige jaren. Vanaf 2019 zijn er per saldo 81 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad, in 2020 betreft het 75 woningen. Op basis van de huishoudensprognose bestaat in de periode 2020-2030 een groei van ca. 230 huishoudens. In 2020 zijn er 75 woningen gerealiseerd, waardoor een behoefte resteert van 155 woningen (230 minus 75 gerealiseerde woningen). Leegstand Wat betreft leegstand stonden er in 2016 70 woningen leeg. In 2020 stonden er circa 60 woningen leeg. Het aandeel leegstaande woningen in de gemeente Beesel is daarmee ongeveer constant, circa 1% van het totaal.7 Dit is vergelijkbaar met het gemiddelde in de regio Noord-Limburg. In de regio’s Midden-Limburg en Zuid-Limburg ligt het gemiddelde op circa 2%. Ongeveer 1% van de woningen in de gemeente Beesel staat langdurig leeg.

Ontwikkeling van de woningvoorraad gemeente Beesel (CBS 2015-2020) Beginstand voorraad

Nieuwbouw

Overige toevoeging

Sloop

Overige onttrekking

Correctie

Saldo voorraad

Eindstand voorraad

2015

5.911

6

6

38

3

0

-29

5.882

2016

5.882

7

10

2

9

0

6

5.888

2017

5.888

58

2

1

2

1

58

5.946

2018

5.946

14

5

1

5

0

13

5.959

2019

5.959

4

8

0

6

0

6

5.965

2020

5.965

78

4

4

5

2

75

6.040

Regionale Woonvisie Noord-Limburg (2020).

donderdag 8 juli 2021

6

CBS (2020). Regionale kerncijfers Nederland.

Conclusie Het initiatief Oppe Stein, waarbij maximaal 33 woningen worden gerealiseerd, voorziet in een kwantitatieve behoefte:  De komende jaren neemt het aantal inwoners in de gemeente Beesel eerst toe en vervolgens af terwijl het aantal inwoners in de regio Noord-Limburg nog toeneemt. Het aantal huishoudens in de gemeente én regio

7

CBS (2020). In veel gemeenten nauwelijks langdurige woningleegstand.

9

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking ‘Oppe Stein’ te Reuver







neemt de komende jaren sterker toe dan het aantal inwoners (huishoudensverdunning, groei eenpersoonshuishoudens, vergrijzing). Op basis van de huishoudensprognose zal er in de gemeente Beesel op korte termijn een licht groeiende woningbehoefte zijn van circa 230 woningen tot 2030. In 2020 zijn er 75 woningen gerealiseerd in de gemeente Beesel. Dit betekent dat er nog een resterende behoefte is van 150 woningen. Het initiatief Oppe Stein kan in deze kwantitatieve woningbehoefte voorzien. Woningen kunnen alleen worden toegevoegd wanneer ze een toevoeging van kwaliteit meebrengen. De woningen dienen hiermee aan te sluiten op de knelpunten van de woningmarkt (zie hierna onder Kwalitatieve behoefte).

B1.4 Kwalitatieve behoefte

huishoudens en krimp van overige doelgroepen. Door krimp van doelgroepen tot 65 jaar komen grondgebonden woningen vrij, terwijl de vraag naar woningbouw vooral komt vanuit de groeiende groep 65-plussers die een voorkeur heeft voor een nultredenwoning/appartement. Hierdoor ontstaat een ‘overschot’ aan reguliere grondgebonden woningen. Hierbij moet benadrukt worden dat nultredenwoningen ook grondgebonden woningen kunnen zijn, waarbij de badkamer en slaapkamer(s) zich bevinden op de begane grond. Daarnaast is er op termijn een verschuiving in de opgave van koop naar vrijesectorhuur.8 De aankomende jaren is hier nog een relatief grote opgave in. Rond 2023 is echter een omslag te zien, doordat er koopwoningen vrijkomen en er vooral behoefte is aan (onderhoudsvrije) huurproducten. Naarmate de tijd vordert en de huishoudengroei afvlakt stabiliseert de jaarlijkse opgave.

Kwalitatieve behoefte In de ‘Regionale woonvisie Noord-Limburg (2020)’ wordt een mismatch tussen woningvoorraad en toekomstige bevolkingssamenstelling aangegeven. Door de veranderende samenstelling van huishoudens ontstaat een groeiende behoefte aan nultredenwoningen en appartementen. Er is een afnemende woonbehoefte aan reguliere grondgebonden woningen, zowel in de huur- als de koopsector. Het is hierom niet verstandig om bij nieuwbouw fors in te zetten op de realisering van reguliere, niet levensloopbestendige grondgebonden woningen.

De gemeente Beesel blijft zich inzetten voor een toekomstbestendige woningvoorraad. De Woningmarktanalyse (2019)9 bevestigt het belang van een duurzame, levensloopbestendige en toekomstbestendige woningvoorraad. In de gemeente Beesel zijn meer huishoudens die in potentie willen kopen en dure koop kunnen betalen, dan dat er woningen in deze prijsklasse beschikbaar zijn. Hetzelfde geldt voor dure huur, alleen is er daarnaast ook meer vraag dan aanbod naar goedkope huur. Kwalitatief aanbod

In de Woningmarktanalyse ‘Woningmarkt Beesel onder de loep (2019)’ komt naar voren dat de woningbehoefte in de gemeente verschuift richting nultredenwoningen en appartementen, als gevolg van het sterk groeiend aantal 65-plus