Motivering 'Evenwichtige toedeling van functies aan locaties'
Tekst van het document
RUIMTELIJKE MOTIVERING BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver
(gemeente Beesel)
BEUSMANS @ Onderzoek & Advies in
JANSEN Ruimtelijke Ordening
Pagina |
VERANTWOORDING
Titel: Aantal
EN STATUS
Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw pagina’s:
Julianastraat 4a Reuver
(gemeente Beesel)
67
1° concept:
04-12-2025
2° concept: 3° concept:
12-12-2025
Ontwerp:
13-03-2026
Definitief
2
17-12-2025
06-05-2026/13-05-2026
:
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
COLOFON
BEUSMANS Onderzoek Post- en
& Advies
& JANSEN in
Ruimtelijke Ordening
kantooradres:
Steeg 12 5975 CE Sevenum E:
info@beusmans-jansen.nl
L: www.beusmans-jansen.nl © 2026 Beusmans & Jansen,
Onderzoek & Advies in Ruimtelijke Ordening
document is eigendom van de opdrachtgever en mag door hem gebruikt worden voor het doel waarvoor het is vervaardigd en met inachtneming van de rechten die voortvloeien uit de wetgeving op het gebied van het intellectuele eigendom. De auteursrechten van dit document blijven berusten bij Beusmans & Jansen, Onderzoek & Advies in Ruimtelijke Ordening. Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Beusmans & Jansen, Onderzoek & Advies in Ruimtelijke Ordening. Dit
& Jansen, Onderzoek & Advies in Ruimtelijke Ordening geeft in ieder geval geen document te gebruiken of te laten gebruiken indien facturen niet of niet volledig voldaan zijn. Beusmans
Alle rechten
toestemming
aan
de opdrachtgever
voorbehouden.
| Ruimtelijke motivering
BOPA
woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel) | status: definitief |
om
dit
Pagina | 3
INHOUDSOPGAVE 1 1.
INLEIDING 1. 1 1. 2 1. 3
2. 2. 2 2. 3 3. 3. 1 3. 2
Historische schets Bestaande situatie Ruimtelijke inventarisatie en analyse projectgebied e. o.
6. 6. 1 6. 2 6. 3 6. 4 7. 7. 1 7. 2 7. 3 7. 4 7. 5 7. 6 7. 7 7. 8 7. 9
7 7 7 8 10
Woongebied ‘Julianahof’ Stedenbouwkundige context en landschappelijke inpassing
10 13
Strijdigheden met het tijdelijke deel van het Omgevingsplan gemeente Beesel
VOORBEREIDING EN PARTICIPATIE 5. 1 5. 2
5 6
TOEKOMSTIGE SITUATIE
TOETSING AAN OMGEVINGSPLAN 4. 1 Tijdelijke deel omgevingsplan gemeente Beesel 4. 2
5.
Leeswijzer HUIDIGE SITUATIE
2. 1
4.
Aanleiding Projectgebied
5 5
Voorbereiding
14 14 15 16
Participatie
16 16
VISIE EN BELEID OP DE LOCATIE
17
Rijksbeleid en Rijksregels Provinciaal beleid en provinciale regels Regionaal beleid Gemeentelijk beleid
17 18
FYSIEKE LEEFOMGEVING EN MILIEU
34
Ladder voor duurzame verstedelijking M. e. r. -beoordeling Gezondheid Duurzaamheid Geluid Luchtkwaliteit Bodem Omgevingsveiligheid Verkeer en parkeren
34 35
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel) | status: definitief |
25 26
37 38 39 42 43 45 50
Pagina | 4
8.
7. 10
Natuur
51
7. 11 7. 12
Water
Cultureel erfgoed
54 58
7. 13 7. 14
Niet gesprongen explosieven (NGE) Bedrijfsmatige activiteiten
60 60
FINANCIELE HAALBAARHEID 8. 1 Financieel-economische uitvoerbaarheid 8. 2 Kostenverhaal
63 63 63
8. 3
Nadeelcompensatie
63
PROCEDURE BOPA
64
Algemeen Advies en instemming GS Advies gemeenteraad
64 64
BELANGENAFWEGING EN CONCLUSIE
66
9. 9. 1 9. 2 9. 3 10.
65
10. 1 Is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties? 10. 2 Conclusie BIJLAGEN Bijlage 1: Participatieverslag Bijlage 2: Akoestisch onderzoek weg- en spoorweglawaai Bijlage 3: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 4: Aanvullend bodemonderzoek Bijlage 5: Besluit instemming deelsanering Bijlage 6: Advies omgevingsveiligheid VRLN Bijlage 7: Stikstofonderzoek Bijlage 8: Quickscan flora en fauna Bijlage 9: Bodemdoorlatendheidsonderzoek Bijlage 10: Hemelwaterbergingscapaciteit leegloopberekening en locatie infiltratieputten Bijlage 11: Archeologisch onderzoek (BO) ,
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel)| status: definitief |
66 66 67
Pagina | 5
1.
INLEIDING
1. 1
Aanleiding
GCA Vastgoed te Venlo (hierna ook te noemen: de initiatiefnemer) heeft het voornemen om de voormalige bedrijfslocatie aan de Julianastraat 4a te Reuver (hierna ook te noemen: het projectgebied) te herontwikkelen tot een stedelijk woongebied met 10 grondgebonden woningen 16 parkeerplaatsen (waarvan 2 openbare parkeerplaatsen voor bezoekers) groen- en watervoorzieningen. Het aanwezige bedrijfsgebouw zal geheel worden gesloopt. ,
,
,
Het projectgebied valt in het bestemmingsplan “Bebouwde gebieden Beesel” - dat sinds 1 januari 2024 deel uitmaakt van het tijdelijke deel van het Omgevingsplan gemeente Beesel - en is hierin geheel bestemd tot ‘Bedrijf’ waarmee bedrijven in de milieucategorie 1 en 2 zijn toegestaan. Tevens geldt voor het projectgebied de functieaanduiding ‘specifieke vorm van sport - gezondheidstrainingscentrum’. Binnen de functie ‘bedrijf’ is het niet toegestaan om burgerwoningen te realiseren. Een opgenomen wijzigingsbevoegdheid is niet bruikbaar voor nieuwe woningbouw. De planregels in artikel 24 staan namelijk geen nieuwe woningen toe (artikel 24. 2. 2 onder a) uitgezonderd gronden met de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’. Het projectgebied heeft deze aanduiding niet. ,
Wanneer een activiteit op grond van de binnenplanse beoordelingsregels uit het Omgevingsplan niet is toegelaten moet deze activiteit als strijdig met het Omgevingsplan worden aangemerkt. In dat geval is sprake van een zogenaamde ‘buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)’. Volgens het nieuwe stelsel van de Omgevingswet mag het bevoegd gezag een aangevraagde omgevingsvergunning in dat geval niet enkel vanwege deze strijdigheid weigeren.1 Het bevoegd gezag dient ook na te gaan of de omgevingsvergunning toch kan worden verleend omdat er wellicht sprake is van een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL)’. Een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit mag alleen worden verleend met het oog op een dergelijke toedeling van functies aan locaties (artikel 8. 0a lid 2 Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)). ,
1. 2
Projectgebied
Het projectgebied is gelegen in het centrumgebied van de kern Reuver ; binnen de verkeerskundige en stedenbouwkundige bebouwde kom van Reuver en derhalve ook binnen bestaand stedelijk gebied. Het projectgebied is kadastraal bekend als gemeente Beesel sectie B nr. 2167 en is plaatselijk bekend als Julianastraat 4a 5953 HS Reuver. Het projectgebied heeft een oppervlakte van ca. 2120 m.2 ,
,
,
Op onderstaande afbeeldingen is de locatie van het projectgebied op gemeentelijk niveau alsmede de exacte kadastrale situatie weergegeven:
1 Zie MvT IwOw , blz. 60. Een
conversieregeling (artikelen 2. 10 lid 2 en 2. 11 lid 2 Wabo (oud)) is daarvoor niet meer nodig.
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel) | status: definitief |
Pagina | 6
Afbeelding 1: ligging projectgebied op gemeentelijk niveau (bron: www. topokaartnederland. nl)
Afbeelding 2: ligging projectgebied kadastraal
1. 3
Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk vormen de daaropvolgende hoofdstukken de verantwoording van de activiteit die deze motivering mogelijk maakt. Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving en analyse van de huidige ruimtelijkfunctionele situatie. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt het project getoetst aan het Omgevingsplan. Hoofdstuk 5 bevat de toelichting op de voorbereiding en gevoerde participatie. In hoofdstuk 6 wordt het project getoetst aan gemeentelijk beleid. Alle aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving en milieu worden behandeld in hoofdstuk 7. Hoofdstuk 8 behandelt de financiële haalbaarheid en kostenverhaal en hoofdstuk 9 behandelt de wettelijke procedure. Deze ruimtelijke motivering eindigt in hoofdstuk 10 met een belangenafweging en conclusie. ,
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel)| status: definitief |
Pagina | 7
2.
HUIDIGE SITUATIE
In dit hoofdstuk wordt een korte beschrijving gegeven van de huidige situatie van het projectgebied en de omgeving ervan. Dit dient als basis voor de voorgenomen ontwikkeling.
2. 1
Historische schets
Op de historische kaarten is te zien dat de locatie tot de jaren zestig in gebruik was voor agrarische doeleinden. Vanaf 1962 zijn de contouren van het (huidige) bedrijfspand zichtbaar. Tevens is op het oostelijke deel van de locatie een benzinepompinstallatie met vier ondergrondse tanks gerealiseerd. In het bedrijfspand hebben werkzaamheden plaatsgevonden voor het herstellen van motorvoertuigen en het opslaan van brandstoffen. De werkzaamheden van zowel het tankstation als de herstelinrichting zijn vervolgens in de jaren negentig beëindigd. Op basis van de bekende bodeminformatie blijkt dat de tanks van het voormalige tankstation in 1994 zijn verwijderd. De tank ter plaatse van de voormalige herstelinrichting is in 1995 gevuld met zand. Na de beëindiging van deze activiteiten was vanaf 2000 een hoveniersbedrijf op de locatie gevestigd. Het is onbekend wanneer deze activiteiten exact zijn gestopt. Voor zover bekend ligt het buitenterrein sinds 2009 braak. Op de Streetviews is te zien dat het pand in 2012 en 2018 is verbouwd. Voor zover bekend hebben er na 2018 geen noemenswaardige veranderingen meer plaatsgevonden.
2. 2
Bestaande situatie
De locatie betreft momenteel een braakliggend terrein met op het westelijke deel een bedrijfspand. Het pand is momenteel in gebruik voor opslag van bouwmaterialen en is geheel voorzien van een betonvloer. Het buitenterrein is gedeeltelijk voorzien van halfverharding. Op het buitenterrein worden enkele caravans en campers gestald.
Afbeelding 3: luchtfoto projectgebied
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel) | status: definitief |
Pagina | 8
Afbeelding 4: bestaande situatie
2. 3
Ruimtelijke inventarisatie en analyse projectgebied e. o.
2. 3. 1
Ruimtelijk-functionele structuur
De gemeente Beesel ligt aan de oostzijde van de rivier de Maas en vormt de groene buffer tussen de stedelijke gebieden Venlo en Roermond. Door de enge begrenzing tussen de Maas en de Rijksgrens (ongeveer 5 km) is de gemeente Beesel sterk noord-zuid georiënteerd. De langgerekte ligging tussen het spoor en het Maasdal bepaalt vooral de structuur van Reuver. De Rijksweg Pastoor Vranckenlaan de Beeselseweg en de spoorlijn vormen belangrijke ruimtelijke dragers voor de kern Reuver. De oudste bebouwing in Reuver concentreert zich rondom de Rijksweg welke licht meanderend verloopt met relatief gesloten straatwanden met straatprofielen die sterk variëren ten gevolge van wisselende straatbreedte en bebouwingshoogte. ,
,
,
Historisch gezien is dit gebied onderdeel van de ruimtelijke kernzone van Reuver waarin zich een lintbebouwing langs de Rijksweg ontwikkelde. De Julianastraat behoort tot deze kernzone en fungeert als een onderdeel van de interne structuur van de bebouwde kern ; het vormt een straat binnen de bebouwde kernzone die zijn oorsprong heeft in de historische ontwikkeling. ,
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel)| status: definitief |
Pagina | 9
De bebouwing is gemengd qua ouderdom en schaal: oudere bebouwing naast decennialange inbreidingen en nieuwere bouw. Hierdoor ontstaan contrasten in maat vorm kleur en materiaalgebruik. ,
,
De functionele dynamiek van een centrumgebied is duidelijk zichtbaar in de omgeving van het projectgebied. De omgeving van het projectgebied kent een menging van functies: wonen winkels langs de rijksweg (als lint) maatschappelijk openbare ruimte parkeren. Het projectgebied zelf heeft een bedrijfsfunctie binnen een nagenoeg volledig woongebied. ,
,
2. 3. 2
,
,
Verkeerstructuur
De Rijksweg (N271) ontsluit de kernen Reuver en Offenbeek voor gemotoriseerd verkeer. De Rijksweg vormt in noordelijke richting de belangrijkste verbinding richting Belfeld. In zuidelijke richting sluit de weg aan op de A73 en is in die richting voor Reuver de belangrijkste verbinding richting Swalmen. De Keulseweg verbindt Offenbeek met Reuver en in oostelijke richting met Duitsland. De Julianastraat is een woonstraat die de verbinding vormt tussen de Rijksweg en de Keulseweg. Verkeerskundig heeft de Julianastraat de functie van erfontsluitingsweg. Er geldt ter plaatse een 30 km/uur-snelheidsregime. In Reuver ligt het treinstation dat onderdeel uitmaakt van het traject Venlo – Roermond. Alle kernen zijn verder per bus bereikbaar.
2. 3. 3
Groen- en waterstructuur
In het centrum van Reuver bevinden zich weinig groenvoorzieningen. Alleen de omgeving van de kerk en het klooster met bijbehorende begraafplaats en kloostertuinen worden gekenmerkt door hun groene setting. Voor het overige bestaat het openbaar groen uit enkele kleine plantsoenen en bermbeplanting. Het overige groen maakt onderdeel uit van de in het plangebied gelegen woningen. Oppervlaktewater en andere specifieke watervoorzieningen zijn niet aanwezig binnen het projectgebied e. o.
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel) | status: definitief |
Pagina | 10
3.
TOEKOMSTIGE SITUATIE
3. 1
Woongebied ‘Julianahof’
3. 1. 1
Woongebied ‘Julianahof’
De initiatiefnemer beoogt het projectgebied te (her)ontwikkelen waarbij het bedrijfsperceel wordt omgezet in een woongebied met een bouwprogramma van 10 woningen voor de doelgroepen starters/jonge doorstromers en senioren. De sociale hoofddoelstelling is een homogene woongemeenschap waarbij zorg voor elkaar een belangrijk uitgangspunt is. ,
Het projectgebied is momenteel nog bebouwd met een bedrijfsloods. Deze wordt gesloopt. Het terrein wordt verder ingericht met 16 parkeerplaatsen op eigen terrein (waarvan 2 openbare parkeerplaatsen voor bezoekers) aan de voorzijde zodat er een autovrij binnenhofje bij de woningen ontstaat. Tevens wordt voorzien in diverse groenvoorzieningen en watervoorzieningen in de vorm van diverse zogenaamde infiltratieputten. Het nieuwe woongebied zal de naam ‘Julianahof’ krijgen. 3. 1. 2
Planeconomie , verkaveling , woningbouwprogramma
en bouwkundige
maatvoering
Het projectgebied kent een oppervlakte van circa 2120 m.2 Daarvan is circa 1297 m 2 (circa 61 %) uitgeefbaar terrein. Er wordt circa 855 m 2 gereserveerd als openbaar gebied waarvan circa 561 m 2 voor verhardingen (voorerf en parkeerplaatsen) en circa 294 m 2 voor groenvoorzieningen. Dat laatste is circa 14 % van het totale projectgebied. ,
Het beoogde bouwprogramma bestaat uit 10 grondgebonden
en aaneengebouwde
woningen
,
waarvan:
50% betaalbare woningen in de vorm van middenhuur (kale huurprijs tussen € 90007 en € 1.18482 per maand (2026)) en/of betaalbare koop (maximaal €420. 000 v. o. n. (2026)) ; 50% duurkoop (vanaf €420. 000 v. o. n. (2026)) ; 100% levensloopbestendig en nultreden d. w. z. dat alle woningen zonder trappen van buiten af bereikbaar rolstoeltoe- en doorgankelijk en drempelvrij zijn en de zgn. 'primaire ruimtes' (keuken badkamer (incl. douche op afschot) en toilet woonkamer en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevinden. Tot slot zijn ook de aansluitingen en een opstelruimte voor een wasmachine op dezelfde bouwlaag. ,
,
,
,
,
Op onderstaande afbeeldingen zijn het ontwerp en de situering van de beoogde woningen te zien.
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel)| status: definitief |
Pagina | 11
Afbeelding 5: nieuwe situatie ; stedenbouwkundig ontwerp en verkaveling
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel) | status: definitief |
Pagina | 12
Afbeelding 6: gevels en doorsneden
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel)| status: definitief |
Pagina | 13
Stedenbouwkundige context
3. 2
en
landschappelijke inpassing
Het hofje wordt autovrij zodat een rustig en veilig woonmilieu ontstaat. Parkeren vindt plaats achter groene hagen waardoor de parkeerplaatsen uit het zicht blijven. Uiteraard is het hofje bereikbaar voor hulpdiensten zodat de veiligheid te allen tijde is gewaarborgd. De parkeerplaatsen en alle overige gemeenschappelijke buitenruimten zijn eigendom van een op te richten Vereniging van Eigenaren (VvE) en zullen door deze VvE worden onderhouden. ,
,
,
De ontsluiting van het plan vindt plaats aan de Julianastraat. Tussen de straat en het hofje wordt een groene overgang gemaakt in de vorm van een groenzone met twee markante bomen. Hierdoor wordt het hofje als het ware omkaderd door groen. Tussen deze bomen ontstaat vanaf de Julianastraat een mooi inzicht het hofje in waardoor het geheel een uitnodigende uitstraling krijgt. ,
Het binnenhofje wordt een groene geschikte plek voor ontmoetingen. Centraal in het hof komt een boom die zorgt voor een prettig en hittebestendig plekje waar bewoners kunnen verblijven. De groene setting van het hofje maakt het een prettige plek om te vertoeven en elkaar te ontmoeten. ,
,
Aan de achterzijde van de woningen wordt de privacy gerealiseerd door middel van privé-patio’s die tegelijk passen binnen het rustige karakter van het hof. Eigendom en onderhoud van de binnentuin ligt bij en geschiedt door de VvE. ,
Samenvattend zal het wonen in dit binnenhofje zorgen voor een zeer grote onderlinge samenhang waarbij het voor bewoners heerlijk thuis zijn is. De combinatie van levensloopbestendige woningen een groen ingericht binnenhof parkeren uit het zicht en een sterke focus op sociale cohesie maakt dit plan tot een waardevolle toevoeging voor de doelgroepen en de omgeving. ,
,
,
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel) | status: definitief |
Pagina | 14
4.
TOETSING AAN OMGEVINGSPLAN
4. 1
Tijdelijke deel omgevingsplan gemeente Beesel
Het projectgebied valt binnen de volgende bestemmingsplannen: bestemmingsplan Bebouwde gebieden veegplan 2019 ,
Bebouwde gebieden Beesel
bestemmingen/aanduidingen -
-
-
-
aanpassing regels en plankaart
enkelbestemming ‘Bedrijf’ dubbelbestemming ‘WaardeArcheologie 1’ bouwvlak specifieke vorm van sportgezondheidstrainingscentrum wetgevingszonewijzigingsgebied-2
vaststelling raad 16 december 2019
20 juni 2016
Afbeelding 7: uitsnede vigerende bestemmingsplan ‘Bebouwde gebieden Beesel’
Dit bestemmingsplan maakt sinds 1 januari 2024 van rechtswege deel uit van het tijdelijke deel van het 2 omgevingsplan gemeente Beesel(IDN: /akn/nl/act/gm0889/2020/omgevingsplan/nld @2024-0424229d89b5b9274782b240a0d35285cc2a). ;
2
Artikel 22. 1 onder a Ow jo. artikel 4. 6 lid 1 IOw.
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel)| status: definitief |
Pagina | 15
Strijdigheden met het tijdelijke deel van het Omgevingsplan gemeente
4. 2
Beesel Het projectgebied is bestemd als ‘Bedrijf’ binnen het bestemmingsplan ‘bebouwde gebieden Beesel’ als onderdeel van het Omgevingsplan van rechtswege. De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn volgens de planregels (artikel 6. 1) – onder meer - bestemd voor: ,
bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 zoals genoemd in de Staat van bedrijfsactiviteiten ; een gezondheidstrainingscentrum ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van sport gezondheidstrainingscentrum' ; bedrijfswoningen.
-
,
-
-
Burgerwoningen zijn echter niet toegestaan binnen deze bestemming. De planregels binnen de bestemming ‘Bedrijf’ kennen een wijzigingsbevoegdheid om de bestemming 'Bedrijf' te wijzigen in de bestemming 'Wonen' met dien verstande dat: ,
a.
de regels in Artikel 24 [planregels bij de bestemming ‘Wonen’]
van toepassing
zijn ;
b.
het stedenbouwkundige inpasbaar is ;
c.
er geen
d.
aangetoond is dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ;
e.
de wijziging past binnen het Regionaal Volkshuisvestingsplan (RVP) of de regionale structuurvisie wonen en het gemeentelijk woningbouwprogramma.
onevenredige aantasting plaatsvindt van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden ;
Deze wijzigingsbevoegdheid is niet bruikbaar voor nieuwe woningbouw. De planregels in artikel 24 staan namelijk geen nieuwe woningen toe (artikel 24. 2. 2 onder a) uitgezonderd gronden met de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’. Het projectgebied heeft deze aanduiding niet. ,
De planregels bevatten verder nog een extra algemene wijzigingsbevoegdheid (artikel 40. 2) inhoudende dat de gronden binnen de ‘wetgevingszone-wijzigingsgebied-2’gewijzigd kunnen worden naar ‘Wonen’ doch dat dat uitsluitend kan ten behoeve van maximaal 3 grondgebonden woningen. Het beoogde woningbouwprogramma bestaat uit 10 woningen. ,
Binnen het omgevingsplan zelf zijn er verder geen mogelijkheden om medewerking te verlenen aan de beoogde woningbouw. Via een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) (artikel 5. 1 lid 1 onder a Ow) kan afgeweken worden van het omgevingsplan en kan medewerking verleend worden aan het project. Voor zover een aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt de omgevingsvergunning alleen verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL artikel 8.0a lid 2 Bkl). ,
,
Om dit te kunnen beoordelen zijn alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten (voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit) nader onderzocht en afgewogen (zie hoofdstukken 6 en 7). Uit deze ruimtelijke motivering blijkt dat het project niet strijdig is met rijks- provinciaal- regionaal- en gemeentelijk ruimtelijk beleid. Door het project en gelet op de aard en waarden binnen het projectgebied worden er geen natuur- landschaps- en cultuurhistorische waarden en beschermde flora en fauna aangetast. Ook zijn er geen milieu-planologische en/of veiligheidsbeperkingen met betrekking tot de realisatie van het project. ,
,
,
Omgevingsvergunningverlening voor dit project is mogelijk evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
,
nu
is vastgesteld dat er sprake blijft van een
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel) | status: definitief |
Pagina | 16
5.
VOORBEREIDING EN PARTICIPATIE
5. 1
Voorbereiding
Participatie bij omgevingsvergunningen wordt door de aanvrager gedaan voorafgaand aan de aanvraag. Artikel 7. 4 Or stelt dat bij de omgevingsvergunningaanvraag wordt aangegeven of burgers bedrijven maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding van de aanvraag betrokken zijn. Als burgers bedrijven maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding van de aanvraag zijn betrokken dient de aanvrager vervolgens bij de aanvraag gegevens te verstrekken hoe zij zijn betrokken en wat de resultaten daarvan zijn. ,
,
,
,
,
Het Participatiebeleid Omgevingswet gemeente Beesel stelt dat participatie cruciaal is voor het vergroten van maatschappelijk draagvlak en het verbeteren van de kwaliteit van ruimtelijke plannen. Sinds de invoering van de Omgevingswet ligt binnen de gemeente Beesel de verantwoordelijkheid voor participatie bij de initiatiefnemer. Kernpunten van het beleid: Vroegtijdige betrokkenheid: Belanghebbenden moeten in een zo vroeg mogelijk stadium worden betrokken om invloed te kunnen uitoefenen op het initiatief. Maatwerk via categorieën: Tijdens vooroverleg met de gemeente wordt de impact van een project bepaald. Op basis daarvan wordt de benodigde intensiteit van de participatie vastgesteld via verschillende participatiecategorieën. Indieningsvereiste: Bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning is de initiatiefnemer verplicht om aan te geven óf er aan participatie is gedaan en wat de resultaten daarvan zijn. Geen harde verplichting: De gemeente heeft er bewust voor gekozen om vooraf geen specifieke lijst met gevallen aan te wijzen waarvoor participatie wettelijk verplicht is maar stimuleert dit wel bij alle initiatieven met impact op de omgeving. Rol van de gemeente: De gemeente treedt op als adviseur en toetst of het participatieproces zorgvuldig is doorlopen. Bij projecten met een zeer grote impact kan de gemeente zelf een actievere rol in het proces op zich nemen. ,
5. 2
Participatie
Het project valt onder de participatiecategorie ‘Aanvragen met middel impact op de omgeving’. De gemeente heeft de initiatiefnemer verzocht om participatie uit te voeren in de directe omgeving. De gemeente heeft het verzoek tot participatie ook opgenomen in het principebesluit. De gemeente heeft de wijze van participatie aan de initiatiefnemer gelaten. De uitkomst van de participatie geldt als aanvraagvereiste voor de omgevingsvergunning. De initiatiefnemer heeft een omgevingsdialoog gevoerd met direct omwonenden. De uitkomsten uit deze gesprekken zijn in een bijgevoegd participatieverslag vastgelegd. Op basis van voorgaande buurtconsultatie kan worden geconcludeerd dat er bij direct omwonenden geen bezwaar bestaat tegen het realiseren van woningen binnen het projectgebied. Het participatieverslag van de gehouden omgevingsdialoog is als bijlage 1 bij deze ruimtelijke motivering gevoegd.
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel)| status: definitief |
Pagina | 17
6.
VISIE EN BELEID OP DE LOCATIE
In dit hoofdstuk wordt het rijks- provinciaal- regionaal- en gemeentelijk beleidskader dat relevant is voor het project toegelicht en wordt de activiteit hieraan getoetst. In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor de activiteit toegelicht en wordt de activiteit hieraan getoetst. Er wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds beleid van hogere overheden waar lagere overheden rekening mee moeten houden en anderzijds instructieregels van hogere overheden in omgevingsverordeningen en het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). De beoogde ruimtelijke ontwikkeling wordt in hoofdstuk 7 van deze ruimtelijke motivering getoetst aan de van toepassing zijnde instructieregels uit het hoofdstuk 5 Bkl. ,
6. 1
Rijksbeleid
6. 1. 1
Nationale omgevingsvisie
,
Rijksregels
en
Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. ,
,
Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld: In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050? Als we alle wensen naast elkaar leggen ontstaat het volgende beeld. We willen een land: • dat gezond en klimaatbestendig is met schone lucht schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water ; • met een uitstekend functionerende economie die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld als onderdeel van de internationale gemeenschap ; • waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen en een productief en aantrekkelijk platteland ; • met uitstekende bereikbaarheid waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast ; • waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen ontspannen en tot onszelf te komen zowel in de stad als daarbuiten ; • dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren ; • waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap tussen natuur en cultuur tussen land en water ; • dat openstaat voor verandering en waar de kracht van zijn traditie cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. ,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
Nationale belangen Gemeenten waterschappen provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. ,
,
,
De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.
,
en keuzes
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel) | status: definitief |
in
Pagina | 18
Voor dit project relevante nationale belangen zijn: a.
b. c.
6. 1. 2
Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat ; Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.
Instructieregels Rijk
Artikel 8.0b eerste lid van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Uit het tweede lid van artikel 8. 0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geweigerd wordt als: ,
,
,
a.
b. c.
de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s ; de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit) ; de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk belemmert. ,
6. 1. 3
Conclusie
De onderhavige planontwikkeling is niet strijdig met nationaal ruimtelijk beleid. Er is slechts sprake van een kleinschalig lokaal initiatief door de huidige eigenaar van het projectgebied (de initiatiefnemer). Het voornemen is om het huidige bedrijfsperceel te transformeren in een stedelijk woongebied met 10 levensloopbestendige (nultreden) woningen waarvan 50% betaalbare woningen (middenhuur en betaalbare koop) en 50% duurkoop. Hierdoor ontstaat een woongebied dat zich qua prijsstelling woningtype maatvoering en indeling zowel richt op de starter/jonge doorstromers als op senioren. Daarmee levert dit project een bijdrage aan het beleid van het Rijk om meer woningen te bouwen voor specifieke doelgroepen (zoals senioren) en om (daardoor) meer doorstroming op de woningmarkt te realiseren zodat ook voor andere doelgroepen (zoals gezinnen) voldoende passende woningen (zoals grotere eengezinswoningen) beschikbaar komen binnen dorpen en steden. ,
,
Uit de toetsing van het project aan alle relevante milieu-planologische- en ruimtelijke aspecten die in het kader van de ETFAL-toetsing aan de orde zijn blijkt dat dat er geen instructieregels uit hoofdstuk 5 Bkl overtreden worden. Verwezen kan hier worden naar hoofdstuk 7 van deze ruimtelijke onderbouwing. Ook geldt er geen voorbeschermingsregel of projectbesluit voor het projectgebied. ,
6. 2
Provinciaal beleid
6. 2. 1
Omgevingsvisie Limburg
en
provinciale regels
Met de komst en invoering van de Omgevingswet dient elke provincie haar eigen provinciale omgevingsvisie op te stellen. Na een uitgebreid participatief proces hebben Provinciale Staten op 1 oktober 2021 de Provinciale Omgevingsvisie (hierna ook: POVI) vastgesteld. De Omgevingsvisie Limburg is op 25 oktober 2021 in werking getreden.
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel)| status: definitief |
Pagina | 19
Hoofdopgaven In de POVI zijn een aantal hoofdopgaven te onderscheiden namelijk: ,
1. Een aantrekkelijke , sociale , gezonde en veilige leefomgeving Zowel in de stedelijke centra als in de landelijke kernen liggen er diverse uitdagingen. In stedelijke centra heeft dit met name te maken met de versterking van de stedelijkheid in de landelijke kernen met het behoud van de leefbaarheid. Limburg is rijk aan volkscultuur en tradities en heeft een rijk verenigingsleven. Hoewel sociale verbanden zoals verenigingen vroeger vanzelfsprekend waren staan deze nu steeds meer onder druk. ,
,
Er zijn daarnaast uitdagingen op het gebied van de verbetering en verduurzaming van de woningvoorraad de toegankelijkheid beschikbaarheid en bereikbaarheid van voorzieningen en het klimaatbestendig maken van de bebouwde omgeving. Ook kent het bebouwd gebied opgaven met betrekking tot de arbeidsmarkt en ruimte voor bedrijvigheid. ,
,
2. Een toekomstbestendige , innovatieve en duurzame economie ; inclusief landbouwtransitie. Tot 2020 groeit het aantal banen in Limburg. De welvaart en het gemiddelde opleidingsniveau nemen toe maar niet voor iedereen. Hoewel de werkloosheid gelijk is aan het landelijk gemiddelde (peildatum 2019 3e kwartaal) is de bruto participatiegraad in Limburg relatief laag. In sectoren als de bouw horeca en toerisme zorg en ICT wordt een krapte op de arbeidsmarkt ervaren. Demografische ontwikkelingen maken dat de beroepsbevolking slinkt en het aantal ouderen toeneemt. ,
,
,
,
,
Een bijzonder punt van zorg is de groeiende maatschappelijke tweedeling die zich ook fysiek uit in de vorm van de ruimtelijke concentratie van kwetsbare groepen. Samen met het verhogen van de arbeidsparticipatiegraad en het aantrekken van internationale werknemers kunnen ontwikkelingen als digitalisering robotisering en automatisering het tekort aan arbeidskrachten – onder meer als gevolg van demografische ontwikkelingen – ,
tegengaan.
3. Klimaatadaptie en energietransitie. Klimaatverandering vergroot de kans op overstromingen en wateroverlast hittegolven en hittestress en langdurige perioden van droogte. Dit brengt uitdagingen en veiligheidsoverwegingen maar ook kansen met zich mee. Bijvoorbeeld het koppelen van thema's. Deze klimaatontwikkelingen hebben invloed op onze voedselvoorziening de leefbaarheid gezondheid en de natuur. Ook verandert de komende jaren de energievoorziening in Nederland fors. Deze energietransitie zal ook een grote impact hebben op de woon- en leefomgeving in Limburg. Energiebesparing in industrie landbouw woningen en mobiliteit én het accommoderen van de ruimtevraag voor de opwekking van duurzame energie zoals zonne- en windenergie zijn hierbij uitdagingen met impact op de omgeving. ,
,
,
,
,
,
,
,
De Limburgse principes De provincie zoekt naar de balans tussen het beschermen én benutten van de fysieke leefomgeving waarin we leven wonen werken leren en onze vrije tijd besteden. Als de provincie hierin afwegingen maakt doet ze dat op basis van de onderstaande Limburgse principes: ,
,
,
,
Er wordt gestreefd naar een inclusieve gezonde en veilige samenleving. De inrichting en ontsluiting van gebieden nodigt uit tot ontmoeten recreëren en maatschappelijke betrokkenheid. De kenmerken en identiteit van gebieden staan centraal. Een gebiedsgerichte aanpak is de basis voor samenwerking met andere partijen en initiatiefnemers. Er is dus ruimte voor maatwerk. Meer stad meer land. Variatie in gebieden wordt gekoesterd. Stedelijke functies worden geconcentreerd in compacte steden en dorpen. Landelijke gebieden worden als tegenhanger van de drukkere stedelijke gebieden ontwikkeld. Zorgvuldig omgaan met de ruimte en voorraden zowel onder- als bovengronds. Er wordt ingezet op een sociaaleconomische ontwikkeling zonder vraagstukken af te wentelen naar de volgende generaties. In lijn met de Omgevingswet wordt in de Omgevingsvisie uitgegaan van het voorzorgsbeginsel ; preventief handelen milieuaantastingen bij voorrang aan de bron bestrijden en de ,
,
,
,
,
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel) | status: definitief |
Pagina | 20
vervuiler betaalt. De provincie betrekt in haar afwegingen naast de impact op mens economie en welvaart ook de impact op de omgeving en het milieu. Er wordt gestreefd naar functiecombinaties en het optimaal benutten van bestaande functies. De provincie richt zich op het voorkomen van afval en het bewust gebruik maken van natuurlijke voorraden grondstoffen fossiele brandstoffen en water. Er wordt ingezet op hernieuwbare grondstoffen en er wordt gestreefd naar een circulaire economie. De provincie gaat zorgvuldig om met archeologie en geologie. ,
,
De POVI bestaat verder uit twee delen: A. B.
Een thematisch deel waarin gedetailleerd wordt ingegaan op de provinciale ambities en opgaven voor de diverse thema’s ; Een gebiedsgericht deel waarin de thema’s op hoofdlijnen verbonden worden op regionale schaal voor de drie regio’s Noord- Midden- en Zuid-Limburg. ,
Thema Wonen
A.
leefomgeving
en
De Omgevingsvisie Limburg houdt vast aan een dynamisch en flexibel woonbeleid de woonbehoeften van de Limburger zijn daarbij leidend. Verder liggen hierin ook mogelijkheden bij te dragen aan klimaat- energie- en duurzaamheidsdoelstellingen. Vanuit de wetgeving is de rol van de provincie op dit terrein beperkt. Daarom opereert de provincie met betrekking tot dit thema vanuit een agenderende stimulerende meesturende en verbindende rol. De POVI is hierbij een op hoofdlijnen richtinggevend kader. Aangezien de toekomst onderhevig zal zijn aan veranderingen en elke specifieke regio voor een andere aanpak vraagt zijn meer gerichte uitwerkingen in provinciale regionale en/of gemeentelijke programma’s agenda’s en instrumenten noodzakelijk. ,
,
,
,
,
,
,
,
,
,
Op het gebied van wonen wordt er specifiek gekeken naar welke behoeften er zijn. De grootste opgave op korte- en middellange termijn zit in het toekomstgeschikt maken van de verouderde en niet-courante bestaande woningvoorraad. Uitgangspunten zijn dat deze woningen in eerste instantie levensloopbestendig dienen te worden gemaakt en daarna ook verduurzaamd. Getalsmatig zijn er voldoende woningen kwalitatief gezien zijn dit echter niet overal de juiste woningen en de juiste plannen. Met name in de middenhuur en sociale huur is er een steeds diverser wordende groep mensen aangewezen op nieuwe woon(zorg)concepten. ,
,
Verder is er ook speciale aandacht voor de betaalbaarheid van woningen aangezien kansen voor sommige doelgroepen afnemen door de stijgende prijzen. Een belangrijk instrument om de kwaliteit van het bebouwde gebied op orde te maken is de ladder voor duurzame verstedelijking. Hierdoor wordt de ruimte in bebouwd gebied optimaal benut. Uitgangspunt hierbij is dat leegstaand vastgoed wordt hergebruikt en herbestemd wordt. Wonen is in principe alleen toegestaan in daarvoor bestemde woongebieden hierop kunnen – tijdelijke – uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van een flexibele schil. ,
,
Woonkwaliteit is niet alleen afhankelijk van de woning zelf. Omstandigheden die hier ook op van toepassing zijn zijn bijvoorbeeld sociaaleconomische omstandigheden gezondheid leefbaarheid het voorzieningenniveau de bereikbaarheid en een veilige omgeving. De aandacht ligt bij het ontwikkelen van gemengde wijken die bij kunnen dragen aan een sterk sociaal weefsel en verkleinen op die manier kloven in de samenleving. Ook belangrijk zijn natuur- en klimatologische eigenschappen van een woongebied. Groen schone lucht het tegengaan van hittestress en voorzieningen om wateroverlast (zowel overstromingen als droogte) tegen te gaan dragen daarmee bij aan de omgevingskwaliteit. ,
,
,
,
,
,
,
,
B.
Zonering
Het toekomstbeeld voor Limburg kan worden gevangen in een indicatieve zonering. Die zonering bouwt voort op de ‘tijdloze’ karakteristiek van de ondergrond ; de geomorfologie en het watersysteem en de typering en ontwikkeling van het ruimtegebruik in deelgebieden binnen Limburg in de afgelopen decennia. Het geformuleerde beleid in de Omgevingsvisie leidt niet tot aanpassingen van de begrenzing in de bestaande indicatieve kaartbeelden. De POVI is een visie in tekst en bevat geen specifiek kaartmateriaal.
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel)| status: definitief |
Pagina | 21
De begrenzingen van de zoneringen en andere werkingsgebieden die voortkomen uit de Limburgse principes en de uitwerkingen in de thema’s in deze Omgevingsvisie zijn verankerd in het kaartmateriaal behorende bij de Omgevingsverordening Limburg. Daarna dienen deze tevens ter ondersteuning van deze visie. Volgens de kaart ‘Wonen werken en recreëren’ ligt het projectgebied binnen het gebied ‘landelijke kern’ (zie verder onder paragraaf 6. 2. 2). ,
,
6. 2. 2
Instructieregels provincie (Omgevingsverordening Limburg 2021)
Artikel 8.0b eerste lid van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Provinciale Staten kunnen bij omgevingsverordening regels stellen over de uitoefening van taken of bevoegdheden aan de gemeente (instructieregels). ,
,
,
Met de komst van de Omgevingswet was een nieuwe omgevingsverordening nodig die past binnen de kaders en het instrumentarium van de nieuwe Omgevingswet. Op 17 december 2021 heeft Provinciale Staten de nieuwe Omgevingsverordening Limburg (2021) (hierna ook: OL) vastgesteld. De inwerkingtreding was gelijk aan het in werking treden van de Omgevingswet namelijk op 1 januari 2024. ,
Hoewel de nieuwe Omgevingsverordening Limburg hoofdzakelijk een beleidsneutrale omzetting van de ‘oude’ Omgevingsverordening Limburg 2014 is staan er enkele nieuwe of inhoudelijk aanmerkelijk gewijzigde onderwerpen in. Het gaat hier om instructieregels aan gemeenten op het gebied van wonen zonne-energie na-ijlende effecten van de steenkoolwinning en huisvestingsnormen voor internationale werknemers. ,
,
,
De kaarten bij de Omgevingsverordening zijn zoneringskaarten. Dit betekent dat zones over bouwblokken gebouwen wegen paden en ander grondgebruik anders dan beoogd in de betreffende zonering geprojecteerd zijn. Ook komt het voor dat de begrenzing van zones bijvoorbeeld bufferzones rondom beken dwars over percelen geprojecteerd zijn. Het precieze begrenzen van alle gebruiksfuncties hoort thuis op het niveau van de gemeentelijke omgevingsplannen. Voor de functies in de vigerende omgevingsplannen heeft de Omgevingsvisie geen directe gevolgen. De daarin vastgelegde functies blijven staan zolang er zich geen nieuwe ontwikkelingen voordoen. ,
,
,
,
,
,
Zoals op onderstaande afbeelding te zien is is het projectgebied is gelegen in de zone ‘landelijke kernen’. ,
Afbeelding 8: uitsnede kaart Omgevingsverordening Limburg
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel) | status: definitief |
,
Pagina | 22
Zowel in het stedelijk gebied als in de landelijke kernen van Limburg wordt er gestreefd naar een sociaal gezond en veilig bebouwd gebied. Zowel in de stedelijke centra als in de landelijke kernen liggen er diverse uitdagingen. In stedelijke centra heeft dit met name te maken met de versterking van de stedelijkheid in de landelijke kernen met het behoud van de leefbaarheid. Hoewel sociale verbanden zoals verenigingen vroeger vanzelfsprekend waren staan deze nu steeds meer onder druk. Er zijn daarnaast uitdagingen op het gebied van de verbetering en verduurzaming van de woningvoorraad de toegankelijkheid beschikbaarheid en bereikbaarheid van voorzieningen en het klimaatbestendig maken van de bebouwde omgeving. ,
,
,
,
,
Conform artikel 12. 1 OL dient de motivering bij een omgevingsplan dat betrekking heeft op de realisatie van één of meerdere woningen te voldoen aan een aantal instructieregels: 1. Afstemming met de Provinciale Omgevingsvisie Het omgevingsplan is opgesteld met inachtneming van de uitgangspunten en beleidskaders zoals opgenomen in de provinciale omgevingsvisie. Hierbij is specifiek rekening gehouden met: • •
Hoofdstuk 3: Limburgse principes en algemene zonering waarin de ruimtelijke ontwikkelingsprincipes en de verdeling van functies binnen de provincie worden beschreven. Hoofdstuk 5: Wonen en leefomgeving waarin het provinciaal beleid ten aanzien van woningbouw leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit is vastgelegd. Deze afstemming waarborgt dat de beoogde woningbouwontwikkeling aansluit bij de provinciale ruimtelijke en strategische doelen. ,
,
,
2. Onderbouwing van de Woningbehoefte De behoefte aan de voorgenomen woningbouw wordt onderbouwd op basis van een actueel en onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek. Dit onderzoek geeft inzicht in zowel de kwantitatieve vraag (aantal benodigde woningen) als de kwalitatieve vraag (soorten woningen die nodig zijn zoals starterswoningen seniorenwoningen of duurzame woonconcepten). Dit garandeert dat de voorgestelde woningbouw aansluit bij de werkelijke woonvraag binnen de regio. ,
,
3. Regionale Overeenstemming over de Woningbouwopgave De realisatie van de woningen vindt plaats binnen een breder regionaal kader waarbij er overeenstemming bestaat over de noodzaak van de woningbouw binnen de desbetreffende regio zijnde Noord-Limburg Midden-Limburg of Zuid-Limburg. De regio’s hebben hierin een autonome rol en zijn verantwoordelijk voor: ,
,
• • •
,
Het organiseren van regionale overleggen waarin de woningbouwopgave wordt afgestemd. Het vaststellen van actuele regionale woonvisies en het uitvoeren van regionale onderzoeken. Het borgen van een evenwichtige woningbouwontwikkeling die aansluit bij de regionale behoeften en beleidsdoelstellingen.
4. Opname in de Limburgse Systematiek van Monitoring Het omgevingsplan wordt opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring zoals vastgelegd in afdeling 14. 5. Dit systeem biedt inzicht in de voortgang van de woningbouw de effectiviteit van het woningbouwbeleid en eventuele aanpassingen die nodig zijn op basis van veranderende omstandigheden. ,
,
5. Tijdskader en Voorwaarden voor Realisatie De woningen dienen gerealiseerd te worden binnen vijf jaar na vaststelling van het omgevingsplan. Indien deze termijn niet wordt gehaald dient duidelijk te worden aangegeven: ,
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel)| status: definitief |
Pagina | 23 • •
Op welke wijze en onder welke voorwaarden de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen vervalt. Welke stappen worden ondernomen indien vertraging optreedt en hoe dit wordt geëvalueerd binnen het regionale woningbouwbeleid.
Door bovenstaande uitgangspunten in acht te nemen wordt geborgd dat woningbouwontwikkelingen binnen de provincie Limburg niet alleen aansluiten bij de actuele woonbehoefte maar ook bijdragen aan een duurzame toekomstbestendige leefomgeving. ,
,
,
Klimaatadaptie Naast de instructieregels inzake woningbouw zijn hier de instructieregels inzake klimaatadaptie van belang. ,
Artikel 3. 5 OL (Klimaatadaptatie) 1.
De motivering bij een omgevingsplan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt bevat een beschrijving van: de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de risico’s en gevolgen van klimaatverandering ; en b. de maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om de risico’s en gevolgen van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. In de beschrijving worden in ieder geval de volgende risico’s betrokken: a.
2.
wateroverlast ; overstroming ; c. droogte. Bij de beschrijving wordt gebruik gemaakt van de informatie van gemeentelijke regionale en landelijke stresstest- en overstromingskaarten. a.
b.
3.
,
Het projectgebied maakt deel uit van het zogenaamd overstromingskansgebied E. Het betreft hier gebieden met een kleine kans op overstromingen onder het huidig klimaat. Met andere woorden een zone waar het risico op overstromingen laag is onder de huidige weersomstandigheden. Dit betekent dat overstromingen in deze gebieden niet vaak voorkomen en voornamelijk bij zeer extreme weersomstandigheden of dijkbreuken. Vanwege dit zeer lage risicoprofiel is woningbouw binnen het projectgebied verantwoord.
Afbeelding 9: uitsnede kaart Atlas Limburg
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel) | status: definitief |
Pagina | 24
6. 2. 3
Conclusie
Dit plan voldoet aan de POVI met de daarin opgenomen Limburgse principes en zonering. Het projectgebied is gelegen in de zonering ‘Landelijke kernen’. Hier speelt met name het Limburgse principe van ‘Meer stad meer land’. We koesteren de variatie in gebieden. Stedelijke functies worden geconcentreerd in compacte steden en dorpen. Het nieuwe woongebied zal worden gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied (centrum Reuver). ,
Met betrekking tot het thema ‘Wonen en leefomgeving’ in de POVI kan het volgende worden vastgesteld. De gemeente Beesel kenmerkt zich door een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. Er dient een transformatie van de bestaande woningvoorraad plaats te vinden onder meer vanwege demografische ontwikkelingen. Daarbij zal primair worden gekozen voor inbreiding aanpassing en functieverandering. ,
,
Dit project biedt koppelkansen. Een bedrijfsfunctie hoort volgens het POVI thuis op bedrijventerreinen. Het verwijderen van de bestaande bedrijfsfunctie op deze locatie (solitair gelegen in een woonwijk) past in dit beleid. De aanwezigheid van leegstaande en verouderde bedrijfsbebouwing op de verkeerde plek wordt met dir project opgeheven en vervangen door een kwalitatief hoogwaardig stedelijk woongebied. Ook maakt de herontwikkeling van de bedrijfslocatie naar woongebied het financieel mogelijk dat een aangetoonde lichte tot sterke cyanide verontreiniging in de bodem en in het grondwater gesaneerd kan (en moet) worden. Het voornemen is om het huidige bedrijfsperceel met een leegstaande bedrijfshal te transformeren in een stedelijk woongebied met 10 levensloopbestendige (nultreden) woningen waarvan 50% betaalbare woningen (middenhuur en betaalbare koop) en 50% duurkoop. De verouderde en leegstaande bedrijfshal wordt gesloopt. Hierdoor ontstaat een woongebied dat zich qua prijsstelling woningtype maatvoering en indeling zowel richt op de starter/jonge doorstromers als op senioren. De sociale hoofddoelstelling is een homogene woongemeenschap waarbij zorg voor elkaar een belangrijk uitgangspunt is. ,
,
,
De kwantitatieve en kwalitatieve behoefte – d. w. z. het aantal de woningtypen en de prijsgrenzen – aan de te realiseren woningbouw ten behoeve van de specifiek te bedienen doelgroepen wordt onderbouwd door de meest recente uitkomsten uit het ‘Woningbehoefte-onderzoek van de provincie Limburg (2025)’ waarbij er ook gekeken is naar de actuele regionale woonbehoefte in Noord-Limburg. Dit woningbehoefte-onderzoek dient als basis voor de ‘Woondeal Limburg’ waarin voor Noord-Limburg een specifieke bouwopgave van ruim 10. 600 woningen tot 2030 is vastgelegd. Dit woningbouwproject levert een bijdrage aan het beleid van de provincie om meer woningen te bouwen voor specifieke doelgroepen (zoals senioren) en om (daardoor) meer doorstroming op de woningmarkt te realiseren zodat ook voor andere doelgroepen (zoals gezinnen) voldoende passende woningen (zoals grotere eengezinswoningen) beschikbaar komen binnen dorpen en steden. ,
,
,
De paragrafen 6. 3. 1 en 6. 4. 3 van deze motivering bevatten de resultaten van de toetsing van het project aan de Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 en het gemeentelijke woonbeleid. Hieruit blijkt dat het project in overeenstemming is met het regionale en het gemeentelijke woonbeleid. Verwezen wordt hier naar deze paragrafen. Ook is dit woningbouwprogramma expliciet regionaal afgestemd tijdens het ambtelijk overleg Wonen NoordLimburg en is tijdens dat overleg ook geaccordeerd. De monitoring van de uitvoering van de woningbouw in dit ruimtelijke plan vindt plaats via de plancapaciteitsmonitor Limburg (www. pcmlimburg. nl). Deze ontwikkeling wordt niet primair via het omgevingsplan of een wijziging daarvan geregeld. Realisatie van de beoogde nieuwbouw wordt wel beoogd zo spoedig mogelijk plaats te laten vinden doch in ieder geval ruim binnen de in de OL gestelde termijn van 5 jaar. Volgens de gemeentelijke afweging dient binnen 26 weken na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning een start gemaakt te worden met de realisatie van de woningbouw. Dit is juridisch afgedekt in de vergunningvoorschriften. ,
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel)| status: definitief |
Pagina | 25
Uit de stresstest-en overstromingskaarten uit de Klimaatatlas Limburg (wpn. klimaatmonitor. net) blijkt dat er binnen het projectgebied geen risico’s bestaan op onaanvaardbare hitte (hittestress) of excessieve droogteproblematiek. Qua water zal al het hemelwater op eigen terrein verwerkt c. q. geborgd worden op basis van een extreme neerslaggebeurtenis T=100 (verwezen wordt hier verder naar paragraaf 7. 11 van deze motivering waarin het waterbelang wordt afgewogen). ,
6. 3
Regionaal beleid
6. 3. 1
Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024
In de Regionale woonvisie geven de gemeenten Beesel Bergen Gennep Horst aan de Maas Mook en Middelaar Venlo Beesel en Peel en Maas richting aan de regionale woningmarkt. Een van de centrale opgaven is de kwalitatieve mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad. Bij nieuwbouw dient bij voorkeur ingezet te worden op de realisatie van toekomstbestendige en flexibele woonsegmenten. De huishoudprognose van E’til (Progneff) dient als referentieprognose ten aanzien van het aantal nog toe te voegen nieuwbouwwoningen. Echter is de kwalitatieve toets leidend. Progneff wordt daardoor als basis gehanteerd maar er is (indien kwalitatief wenselijk) ruimte om ‘goede dingen’ te blijven realiseren. Er wordt dus ruimte geboden voor plannen die aansluiten bij de (toekomstige) vraag naar woningen. ,
,
,
,
,
,
,
In de regio zijn uitgangspunten geformuleerd waaraan alle bouwplannen moeten voldoen die binnen de kwalitatieve richtlijn vallen. Deze regionale uitgangspunten omvatten de navolgende punten: ,
▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen ; Gekeken dient te worden naar koppelkansen ; Toevoegen van woningen leidt niet tot het vergroten van het kwetsbare woningoverschot ; Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte ; De regio streeft sociale en duurzame woonconcepten na ; Zoeken naar aansluiting op de landelijke regionale en lokale duurzaamheid doelen. ,
Aanvullend wordt tevens het volgende benoemd: ▪ ▪
Naast nieuwbouw dient er ook gekeken te worden naar de potentie van de bestaande voorraad en hoe deze zich verhoudt tot de veranderende (kwalitatieve) behoefte. Ook dient er aandacht te zijn voor de huisvesting van specifieke doelgroepen zoals starters en ouderen. Ten aanzien van deze doelgroepen wordt vooral ingezet op het realiseren van geschikte woningen voor ouderen daar op deze manier de doorstroming wordt bevorderd. Zo ontstaat er tevens ruimte voor de starter op de woningmarkt. Vraag en aanbod dienen in de regio beter met elkaar in evenwicht te zijn. De oplossing hiervoor ligt grotendeels binnen de bestaande woningvoorraad. Leefbaarheid in kleine kernen staat onder druk. Toevoegen van woningen (in kleine mate) kan helpen om de leefbaarheid te verbeteren maar vooral om de doorstroming te bevorderen. ,
,
▪ ▪
,
Analyse bestaande woningvoorraad Het grootste deel van de woningvoorraad voor de toekomst staat er al. Dat maakt dat nieuwbouw slechts een klein deel vormt van de totale woningvoorraad. Inzicht in de kwaliteit van deze woningvoorraad is essentieel om een match met de toekomstige woningvraag te bewerkstelligen. Analyses van de regionale woningvoorraad geven inzicht in de potentiële kwetsbaarheid van de bestaande woningvoorraad. In de ‘Regionale Structuurvisie Noord-Limburg (2016)’ ging het vooral om de kwantiteit terwijl in de nieuwe Regionale Woonvisie de nadruk meer ligt op de kwaliteit. Er wordt vaak gesproken over een woningtekort en vooral landelijk gaat het hierbij om de aantallen. ,
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel) | status: definitief |
Pagina | 26
Uiteraard is dat van belang maar de te verwachten ontwikkeling van huishoudens (in aantal én in type) geeft aan dat wel degelijk rekening gehouden dient te worden met de kwaliteit van de woningvoorraad. In de Regionale Woonvisie wordt een verbinding gemaakt met de demografische ontwikkeling van de regio NoordLimburg. De woningvoorraad is op basis van verschillende indicatoren (voor zowel de woning als de woonomgeving) beoordeeld. ,
Dit alles vormt een bouwsteen voor het beleid rondom de aanpak van de huidige woningvoorraad. Belangrijkste conclusies uit de analyses zijn: ▪
▪
De komende 10-20 jaar groeit het aantal huishoudens netto met bijna 5.000 deze groei zit op regioniveau in de 65+ doelgroep. Hierdoor ontstaat een groeiende behoefte aan levensloopbestendige woningen ; Er ontstaan overschotten in de niet-levensloopbestendige grondgebonden huur- goedkope koopen ruime dure koopsegment. ,
,
,
Op het niveau van individuele gemeenten kunnen er afwijkingen ten opzichte van deze regionale conclusies bestaan.
6. 3. 2
Conclusie
De beoogde woningen zullen worden gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied (centrum Reuver) hetgeen in overeenstemming is met de regionale uitgangspunten. ,
Het voornemen is om het huidige bedrijfsperceel te transformeren in een stedelijk woongebied met 10 levensloopbestendige (nultreden) woningen waarvan 50% betaalbare woningen (middenhuur en betaalbare koop) en 50% duurkoop. Hierdoor ontstaat een woongebied dat zich qua prijsstelling woningtype maatvoering en indeling zowel richt op de starter/jonge doorstromers als op senioren. Daarmee levert dit project een bijdrage aan het beleid van de regio om meer woningen te bouwen voor specifieke doelgroepen (zoals starters en senioren) en om (daardoor) meer doorstroming op de woningmarkt te realiseren zodat ook voor andere doelgroepen (zoals gezinnen) voldoende passende woningen (zoals grotere eengezinswoningen) beschikbaar komen binnen dorpen en steden. ,
,
Regionaal is geconstateerd dat er een sterke behoefte is aan meer levensloopbestendige woningen (in alle segmenten en oppervlakteklassen). Het toevoegen van het beoogde woningtype binnen het onderhavig project zorgt verder niet voor het onaanvaardbaar vergroten van het kwetsbare woningoverschot. Onderhavig project is dan ook passend binnen de regionale kwalitatieve behoefte. De realisatie van de nieuwbouw is hiermee niet strijdig met de woonvisie van de gemeenten binnen de regio Noord-Limburg.
6. 4
Gemeentelijk beleid
6. 4. 1
Structuurvisie Beesel
Op 12 september 2011 heeft de gemeenteraad van Beesel de ‘Structuurvisie Beesel’ vastgesteld. In de structuurvisie staat de strategische en duurzame ruimtelijke visie op de ontwikkeling van het hele grondgebied van de gemeente voor een horizon van 20 jaar. De geeft niet alleen aan wat maar ook hoe het ontwikkeld moet worden. Deze visie vormt het toetsingskader voor de beoordeling van nieuwe ruimtelijke initiatieven. ,
In de structuurvisie worden de volgende trends onderscheiden: Huishoudens worden kleiner qua omvang. Seniorenmarkt groeit door vergrijzing. Duurzaamheid en differentiatie. Levensloopbestendig bouwen. Toenemende wens om in het buitengebied te wonen. Hittebestendig bouwen.
| Ruimtelijke motivering BOPA woningbouw Julianastraat 4a Reuver (gemeente Beesel)| status: definitief |
Pagina | 27
Meer in stad. Ontwikkelen van beweegvriendelijke omgeving autogebruik ontmoedigen. Zoveel mogelijk zelfvoorzienend op energie en water. Aansluiten op technische en biologische kringlopen in zowel de bouw- als gebruiksfase. groen
,
Op het gebied van wonen stelt de structuurvisie als ambitie voor de dubbelkern Reuver-Offenbeek onder meer dat: het ontwikkelen van woningen vooral op herstructurerings- en inbreidingslocaties binnen de rode contour moet plaatsvinden alsmede voor alle doelgroepen maar vooral voor senioren en zorgvragers ; Woningbouw en wijkontwikkeling moet voldoen aan de eisen van de toekomst op het gebied van duurzaamheid klimaatrobuustheid energiezuinigheid veiligheid en 100% levensloopbestendigheid. ,
,
,
Afbeelding 10: uitsnede structuurvisiekaart Reuver (projectgebied zwart omcirkeld)
De beoogde woningbouwontwikkeling met 10 woningen die 100% levensloopbestendig gerealiseerd worden vindt plaats binnen de bestaande rode contour van Reuver op een inbreidingslocatie. Hierdoor is ook het gemeentelijk kwaliteitsmenu niet van toepassing op de onderhavige ontwikkeling.
6. 4. 2
Atlas Beesel 2050
De Atlas geeft een breed overzicht van de relevante opgaven voor Beesel. De thema’s die in deze Atlas sectoraal staan uitgesplitst zijn nauw verbonden en beïnvloeden elkaar. Om hier meer scherpte in aan te brengen zijn vier integrale kernopgaven geformuleerd. Deze geven bondig weer wat de belangrijkste opgaven zijn waarvoor de omgevingsvisie een antwoord moet formuleren om te werken aan een toekomstbestendige gemeente Beesel in 2050 en welke koppelkansen er liggen om deze opgaven integraal op te pakken. ,