1 Onderzoeksrapport MFC Beesel ICSadviseurs

www.icsadviseurs.nl

28/57

6.2 Algemeen Voor een aantal beoordelingscriteria geldt dat deze voor alle locaties en scenario’s gelijk zijn. Deze worden hieronder beschreven. Exploitatiekosten Zoals eerder omschreven is het uitgangspunt voor de school vervangende nieuwbouw. Dit betekent dat in alle scenario’s wordt uitgegaan van nieuwbouw. Zoals eerder omschreven wordt nieuwbouw volgens ENG en gasloos gerealiseerd. Dit betekent dat de exploitatiekosten aanzienlijk verbeteren voor de gebruikers, waaronder de school. Daarnaast is een uitgangpunt voor de exploitatiekosten eerder benoemd (zie paragraaf 5.2) waardoor het gebouw te exploiteren moet zijn. Voor alle partijen geldt dat vergeleken met de huidige situatie dit een verbetering is. Zonering Uit de risicokaart voor de kern Beesel blijkt dat er geen gevaren zijn die een belemmering vormen om de nieuwbouw te realiseren. Alle scenario’s worden op dit onderdeel gelijk beoordeeld. Flora en fauna Voor alle locatie geldt dat deze redelijk landelijk liggen. Hierdoor is het aannemelijk dat een diversiteit aan flora en fauna kan worden aangetroffen. Ons advies is zodra zicht is op een locatie tijdig te beginnen met een vooronderzoek/quick scan flora en fauna om inzicht te krijgen of verdere maatregelen noodzakelijk zijn. Dit geldt ook voor scenario’s waarin amoveren van gebouwen aan de orde is.

6.3 Reflectie bestaande schoollocatie ‘t Spick 6.3.1 Reflectie bestaande locatie Deze locatie ligt centraal in de kern Beesel op zeer korte afstand (175 meter) van het dorpshart. Het gebouwdeel van de voormalige meisjesschool is niet structureel geschikt als vastgoed met maatschappelijke doeleinden (wellicht wel voor een ouderenvoorziening). Dit gebouwdeel leent zich wel voor transformatie tot woonfunctie, waarbij doelgroepwoningen het meest voor de hand ligt. Het andere deel van de school vergt een dermate investering dat continuering als onderwijslocatie niet aan de orde is. Hier bestaat de mogelijkheid om een nieuwbouw van het MFC te plegen omdat dan ook de voormalige meisjesschool kan worden geïntegreerd. Echter, dit zal altijd een suboptimaal samenspel zijn tussen een bestaand gebouw en nieuwbouw. Voor een maatschappelijke functie, zoals een MFC, zijn de beschikbare ruimte in de voormalige meisjesschool te inflexibel. Een structureel gebruik van deze locatie als woningbouwlocatie ligt meer voor de hand. De beoordeling is: gemiddeld.

6.3.2 Financiën De huidige locatie is in gebruik door de school en de ouderen. Voor elk scenario op deze locatie betekent dit dat tijdelijke huisvesting noodzakelijk is voor beide functies. Dit maakt inzet van deze locatie kostenverhogend. Voor inzicht in de investeringskosten verwijzen we naar hoofdstuk 7. De beoordeling is: slecht.

6.3.3 Locatie De locatie wordt op dit moment gebruikt door de school en de ouderen. Beide functies staan een ander gebruik niet in de weg. Mits voorzien wordt in tijdelijke huisvesting kan hier een nieuwe voorziening worden gerealiseerd.

www.icsadviseurs.nl

29/57

De locatie heeft een omvang van 4.915 vierkante meter. Indien het MFC op deze locatie wordt gevestigd vraagt dit een ruimtebehoefte op maaiveldniveau van circa 4.000 vierkante meter (ruimtebehoefte zoals eerder beschreven met daarnaast negen parkeerplaatsen op eigen terrein). De omvang van het perceel is voldoende. Indien een sport, onderwijs en ouderenvoorziening wordt gerealiseerd heeft dit een ruimtebehoefte van circa 3.200 vierkante meter (ruimtebehoefte zoals eerder omschreven met daarnaast vier parkeerplaatsen op eigen terrein). De omvang van het perceel is voldoende. De locatie is eigendom van de gemeente Beesel waardoor realisatie mogelijk is. De beoordeling is: gemiddeld. De hoofdredenen om niet voor ‘goed’ te kiezen is dat rekening moet worden gehouden met de bestaande meisjesschool. Dit zal beperkingen opleveren in de verdere ontwikkeling.

6.3.4 Omgeving De zonering is eerder beschreven en is neutraal beoordeeld. Rondom deze locatie vormt de verkeerssituatie een aandachtspunt. De Kerkstraat is onderdeel van de hoofdstructuur van de kern Beesel en daarmee een relatief drukke weg in het dorp. Aan deze weg ligt een beperkt aantal parkeerplaatsen. Met de huidige functionaliteiten op de locatie is de verkeerssituatie bij halen en brengen van tijd tot tijd onveilig. Als hier een MFC wordt gerealiseerd, zal dit alleen maar toenemen wat extra druk geeft op de omgeving. Aan drie zijden van de locatie bevindt zich woningbouw. Aan één zijde ligt een agrarisch bedrijf. Het continueren van het bestaande gebruik (onderwijs met ouderen) is passend. Wanneer meer functionaliteiten worden toegevoegd zal het grote bouwvolume tot gevolg hebben dat de bebouwing dichterbij de woningen komt te staan (geldt voor woningen naast het perceel, niet voor die aan de overkant van de weg). Een MFC zal ook langere openingstijden kennen wat voor meer overlast voor direct omwonenden zal zorgen. De beoordeling is: slecht. Het toevoegen van meer bebouwing op deze locatie past niet bij de verkeerssituatie en de omliggende bebouwing.

6.3.5 Ligging De locatie ligt dichtbij de kern van het dorp Beesel (175 meter). Hierdoor is de locatie vanuit het hart van het dorp eenvoudig te voet te bereiken. De verbinding met de reuring (horeca) in het dorp is goed. Voor een MFC- of cultuur-invulling is dit een pre. Voor het onderwijs is de centrale ligging handig vanwege bereikbaarheid (lees: afstand). De daadwerkelijke bereikbaarheid is minder (zie beschrijving omgeving en verkeerssituatie). De beoordeling is: zeer goed. Het is een centrale locatie in het dorp.

6.3.6 Beleid De locatie kent de bestemming ‘maatschappelijk’. Dit is geschikt voor de gewenste bebouwing. Vanuit het bestemmingsplan is het huidige bouwvlak leidend. Naar het zich laat aanzien is het mogelijk hier de gewenste bebouwing te realiseren. Voor de locatie geldt wel een maximale goothoogte van 6 meter. Hiervoor zal een procedure moeten worden doorlopen omdat vermoedelijk in meerdere bouwlagen moet worden gebouwd en dan is de goothoogte te beperkend. Vanwege de doorlooptijd zal deze procedure vallen onder de nieuwe omgevingswet. Vermoedelijk kan vanuit het omgevingsplan volstaan worden met een binnenplanse procedure. Vanuit de eerdere plannen is de locatie in beeld gekomen als mogelijke woningbouwlocatie. Vanwege de ligging is dit een geschikte locatie voor woningbouw. Vermoedelijk zijn ontwikkelaars ook wel geïnteresseerd in dit perceel voor woningbouw. De locatie is vanuit het oogpunt van het bestemmingsplan geschikt om er een maatschappelijke voorziening te realiseren. Vanuit geluid is de verwachting dat er geen beletsel is.

www.icsadviseurs.nl

30/57

De beoordeling is: goed. Het is mogelijk om de gewenste voorziening te realiseren.

6.3.7 Planning Voor deze locatie is een beperkte bestemmingsplanprocedure noodzakelijk. De grootste factoren voor de planning zijn het realiseren van een tijdelijke voorziening voor onderwijs en de ouderen. Een eventuele tijdelijke voorziening zou op een andere locatie moeten plaatsvinden. De locatie kent nu al een maatschappelijke bebouwing. Met een goed participatietraject met de direct omwonenden kunnen procedures worden voorkomen. De beoordeling is: gemiddeld. De locatie is niet direct beschikbaar om te bouwen.

6.3.8 Relatie bestaande accommodaties Voor de bestaande accommodaties kan het zijn dat het gebouw of delen daarvan behouden blijven. De gebouwdelen hebben geen beschermde status. Verder is het denkbaar dat de verkeersintensiteit zal toenemen. De beoordeling is: gemiddeld.

6.3.9 Overig In het bestemmingsplan is de locatie aangemerkt als ‘waarde – archeologie 1’. Omdat een deel van het gebouw wordt gesloopt waarbij meer dan 500 vierkante meter van de grond wordt verstoord, is een archeologisch onderzoek noodzakelijk. Dit onderzoek kan pas plaatsvinden nadat de sloopwerkzaamheden hebben plaatsgevonden en leidt tot vertraging. De beoordeling is: slecht. Vermoedelijke vertraging door archeologische waarde.

6.3.10 Beschouwing scenario’s Vanuit bovenstaande blijkt dat de locatie niet direct het realiseren van een MFC (basisscenario) of deelscenario (sport, onderwijs en ouderen) uitsluit. Het behouden en renoveren van de voormalige meisjesschool vormt wel een beperking voor de realisatie. Dit gedeelte meisjesschool kan beter worden geïntegreerd in een scenario waarbij een MFC wordt gerealiseerd. Het gedeelte meisjesschool kan opgaan in het maatschappelijk deel van het MFC niet zijnde de onderwijsruimten. Echter, een MFC kent een grote toeloop en de locatie is daarvoor niet geheel geschikt, onder andere vanwege de verkeerssituatie en bereikbaarheid met gemotoriseerd verkeer. Het realiseren van een MFC kan, maar wij adviseren dit niet te doen omdat dit een te grote druk geeft op deze locatie en de infrastructuur van het dorp. Voor het realiseren van het deelscenario kan naar twee zaken worden gekeken: (1) realisatie van onderwijs, sport en ouderenvoorziening of (2) cultuurvoorziening. Voor de eerste optie vormt het behouden van de meisjesschool een belemmering. Dit kan gedeeltelijk geschikt worden gemaakt voor de ouderenvoorziening maar het restant is niet nodig. Dit deel is niet geschikt te maken voor onderwijs of sport. Ook is het positioneren van een sportvoorziening op deze plek in het dorp niet voor de hand liggend.

Een sportvoorziening is logisch nabij het sportpark als onderdeel van sporten in Beesel of bij het onderwijs vanwege functioneel gebruik door de school. De andere optie is een cultuurvoorziening hier te realiseren. De voormalige meisjesschool kan dan worden getransformeerd tot kleine expositieruimten of ondersteunende functies. In de vorm van nieuwbouw kunnen dan een expositieruimte en grote zaal worden gerealiseerd. Het meest waarschijnlijke scenario voor deze locatie is het eventueel realiseren van een cultuurvoorziening (deelscenario 2A).

6.4 Reflectie locatie kerk en omgeving 6.4.1 Reflectie bestaande locatie Deze locatie ligt zeer centraal in de kern Beesel. Eigenlijk vormt ze mede het hart van de kern met het prominente aangezicht van de kerk. De kerk heeft een monumentale status en binnen het dorp wordt veel

www.icsadviseurs.nl

31/57

waarde gehecht aan het behoud van het kerkgebouw, ondanks dat de kerkelijke activiteiten de laatste jaren zijn afgenomen en de verwachting is dat dit doorzet. De beoordeling is: goed. Door hier een voorziening te realiseren is een structureel lange-termijngebruik van het kerkgebouw geborgd.

6.4.2 Financiën De kerk is eigendom van het bisdom. Er is weinig zicht op de exploitatielasten van het kerkgebouw. Vanuit ervaring weet ICSadviseurs dat deze aanzienlijk zijn en dat wordt versterkt door de monumentale status wat een hogere graad van onderhoud vergt. Daarnaast is een kerkgebouw energetisch niet duurzaam wat ook haar weerslag heeft op de exploitatie. Bij het realiseren van nieuwbouw aan/nabij de kerk dient altijd rekening te worden gehouden met aansluiting op de bestaande gebouwde omgeving. Dit werkt ook kostenverhogend. In paragraaf 7.2 is inzet van de kerk als culturele voorziening verder beschreven en opgenomen. De beoordeling is: zeer slecht. Vermoedelijk hoge exploitatielasten en investeringskosten.

6.4.3 Locatie De kerk wordt nu nog een aantal malen in de week ingezet voor kerkelijke activiteiten. Daarnaast ligt op de locatie de voormalige Pastorie die nu wordt gebruikt door de kinderopvang. Daarnaast wordt een deel van de locatie nu ingezet als wandel-/pleinomgeving en parkeervoorziening. De locatie heeft een omvang van circa 3.330 vierkante meter. Zoals uit eerdere studie vanuit DMV Architecten is gebleken, is het mogelijk hier het MFC te realiseren met deels inzet/gebruik van het kerkgebouw. In dit onderzoek gaan we uit van een lagere programmering/ruimtebehoefte dus de locatie is passend op basis van de studie van DMV Architecten. Voor de sportzaal wordt dan de kerk ingezet en een nabijgelegen pand (nu fysiotherapie Beesel) kan eventueel toekomstig worden ingezet voor het gezondheidscentrum (zoals ook in de studie van DMV Architecten is gedaan). Het kerkgebouw is geen eigendom van de gemeente Beesel. Dat betekent dat overleg noodzakelijk is met het kerkbestuur en het bisdom. Het is onduidelijk of het kerkbestuur/bisdom de noodzaak ziet voor transformatie van de functie van het kerkgebouw en derhalve medewerking willen verlenen. Dit moet nader worden uitgezocht. De ontwikkeling van het MFC past niet in het vigerende bestemmingsplan – zie verdere beschrijving bij paragraaf 6.4.6. Hiervoor zal een procedure moeten worden doorlopen die valt binnen de omgevingswet.

Vanwege de niet passende bestemming en de verandering van functie gaat dit om een volledige procedure inclusief participatie en inzet van omgevingstafels. De beoordeling is: slecht. Geen eigendom van de gemeente, derhalve locatie niet zomaar voorhanden.

6.4.4 Omgeving Deze locatie bevindt zich in het hart van het dorp en bevat tevens een aantal parkeervoorzieningen. Door deze ontwikkeling, conform schetsplan van DMV Architecten, verdwijnt een aantal parkeerplaatsen nabij de kruising Kerkstraat/Markt en komt een aantal terug tegenover de fysiotherapiepraktijk. Deze parkeerplaatsen liggen allemaal op relatieve loopafstand van elkaar. De verkeerssituatie vormt een aandachtspunt. Rondom de locatie liggen secundaire straten die niet zijn toegerust op grote verkeersstromen. Door hier meer volume (lees: functie in accommodaties) te realiseren neemt de verkeersdrukte enorm toe. Dit zorgt voor een grote toeloop gedurende de dag op de locatie waarop de infrastructuur niet is berekend. Tijdens het halen en brengen van kinderen leidt dit tot onveilige situaties of situaties waarbij kinderen niet of lastig in staat zijn eigenstandig naar school te komen. Voor ouders die kinderen met de auto brengen zijn onvoldoende parkeerplaatsen en goede ontsluitingsroutes aanwezig.

www.icsadviseurs.nl

32/57

Rondom de locatie liggen woningen. Deze liggen zeer dicht op de locatie. Op dit moment hebben deze woningen te maken met geen directe aangrenzende bebouwing maar een pleintje achter hun woning. Met de realisatie van het MFC of een deelscenario wordt dit direct anders. Deze verdichting van bebouwing heeft direct gevolg voor hun woongenot en leidt zeer waarschijnlijk ook tot procedures vanuit deze omwonenden. Er zijn al belanghebbenden die zich hebben gemeld bij de gemeente. Ook deze locatie kent in het bestemmingsplan ‘waarde – archeologie 1’. Ook hier zal meer dan 500 vierkante meter grond worden aangeroerd waardoor ook een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. De beoordeling is: zeer slecht. De omgeving is niet geschikt om een dergelijke voorziening te vestigen. Daarnaast betekent dit ook een aantasting/verandering van dit dorpsgezicht.

6.4.5 Ligging Deze locatie ligt zeer centraal is het dorp. Vanuit deze locatie is een directe verbinding met het hart van het dorp en de aanwezige horecavoorzieningen. Het MFC kan op deze plek integraal onderdeel worden van het dorp. De beoordeling is: zeer goed. De meest centrale ligging van de potentiële locaties.

6.4.6 Beleid In het bestemmingsplan hebben de verschillende locaties die kadastraal bekend zijn als 2820, 2820 en 3464 de bestemming ‘maatschappelijk’. Het perceel met nummer 3618 heeft de bestemming ‘verkeer’. Voor de kerk en de pastoriewoning geldt dat het bouwvlak direct om de bebouwing ligt. Om hier nieuwbouw te realiseren zal een uitgebreide bestemmingsplanprocedure moeten worden doorlopen. Vanwege de doorlooptijd zal dit een procedure worden die binnen de nieuwe omgevingswet gaat vallen. De locatie is bij de gemeente niet in beeld als woningbouwlocatie. Daarnaast zijn er vanuit geluid geen beletsel om hier te kunnen bouwen. Wel vormt geluid een aandachtspunt vanwege de omliggende woningen in combinatie met het geluid van spelende kinderen. Het belangrijkste obstakel vormt de dichtheid qua bebouwing die gaat ontstaan in relatie tot de omliggende woningen. Beoordeling: zeer slecht. Vanwege de te doorlopen procedure en de dichtheid van bebouwing die gaat ontstaan.

6.4.7 Planning Om tot realisatie over te kunnen gaan is de eerdergenoemde bestemmingsplanprocedure noodzakelijk. Daarnaast is ook overleg met het kerkbestuur/bisdom noodzakelijk. Beide maken dat het realiseren van een voorziening op deze locatie tijd in beslag gaat nemen. Beoordeling: zeer slecht. Vanwege bestemmingsplanprocedure en afhankelijkheid kerkbestuur/bisdom.

6.4.8 Relatie bestaande accommodaties Met het kunnen realiseren van een scenario wordt de kerk behouden doordat zij een andere functionele invulling krijgt. In de voormalige pastoriewoning zitten nu gebruikers. Zij zullen ook moeten worden uitgeplaatst/herplaatst. Daarnaast zal de voormalige pastoriewoning gaan worden gesloopt wat een heel ander aangezicht geeft van dit deel van het dorp. Beoordeling: gemiddeld. Goed voor behoud van de kerk maar negatief voor het aangezicht.

6.4.9 Overig Het gesprek met het kerkbestuur/bisdom is op voorhand lastig te taxeren. Afhankelijk van of vanuit de huidige eigenaar enige urgentie wordt gevoeld kan dit mogelijk iets sneller verlopen. Er is een grote afhankelijkheid van deze organisaties waarop lastig kan worden gestuurd met beheersmaatregelen. De beoordeling is: zeer slecht. Grote mate van afhankelijkheid.

www.icsadviseurs.nl

33/57

6.4.10 Beschouwing scenario’s Het realiseren van een MFC op deze locatie lijkt in eerste instantie een logische gedachte vanwege de centrale ligging in het dorp. Echter, vanwege de verzwaring van de logistieke stromen die dit geeft in het dorp alsmede het aantasten van het aangezicht ligt dit niet voor de hand en is niet raadzaam. De locatie (lees: kerkgebouw) leent zich meer voor deelscenario 2A waarbij enkel cultuur op deze locatie wordt gevestigd. Dit kan door in het kerkgebouw een grote zaal te realiseren waarbij in de beuken en ruimte aan de zijkant plek vrijkomt als permanente expositieruimte voor het museum. Het altaar-gedeelte blijft overeind waardoor de ruimte ook functioneel blijft voor kerkelijke activiteiten. Een impressie hiervan is terug te vinden in de schetsen van DMV Architecten. Wellicht is het zelfs denkbaar dat gemeente met het kerkbestuur/bisdom een afspraak kan maken over gebruik van het kerkgebouw zonder aankoop maar in een huursituatie. Daarnaast is het ook goed denkbaar dat een aantal ruimten die verbonden zijn met het cultuurscenario in de voormalige pastoriewoning onderdak kunnen krijgen. Op deze wijze kan een cultuurplek worden gemaakt midden in het dorp zonder dat het aangezicht wordt aangetast. Daarnaast ontstaat zo een structurele situatie waarin de kerk kan worden behouden en geëxploiteerd.

Ook ligt het dan dichtbij lokale voorzieningen voor bijvoorbeeld een nazit na een repetitie of bespreking.

6.5 Reflectie locatie bestaande gymzaal 6.5.1 Reflectie bestaande locatie Deze locatie bevindt zich iets ten zuidoosten van het hart van het dorp, op circa 300 meter van de kern. Op de locatie staat de gymzaal van het dorp. Deze gymzaal is gedateerd en in de planvorming wordt uitgegaan van nieuwbouw. De locatie gymzaal (het kadastrale perceel) heeft een afwijkende vorm van een ‘soort omgekeerde J’. De locatie grenst aan de Kerstenbergweg en daarnaast wordt deze aan de andere kant ingesloten door de tennisvereniging en een grasveld. Het grasveld wordt gebruikt door Jong Nederland. Op dit grasveld ligt een erfpachtafspraak die in ieder geval doorloopt tot 2035. Vanuit Jong Nederland is aan Huis voor de Sport Limburg te kennen gegeven dat zij dit grasveld voor haar activiteiten wil blijven gebruiken. De punt van de omgekeerde ‘J’ naast de tennisvereniging is niet geschikt om een gebouw te realiseren vanwege de beperkte breedte. Dit deel is hooguit geschikt als verblijfsruimte, bijvoorbeeld voor ouderen of speelterrein voor de school. Zonder inzet van het grasveld heeft de locatie een beperkte omvang. Bij de verdere beschrijving gaan we uit van toch een inzet van het grasveld. Als dit niet mogelijk blijkt te zijn in overleg met Jong Nederland, dan komt deze locatie als potentiële plek te vervallen.

De bestaande gymzaal is gedateerd en het continueren van het gebruik als gymzaal is niet wenselijk, vandaar dat ook in dit onderzoek wordt uitgegaan van realisatie van een nieuwe gymzaal. Als deze locatie niet voor het MFC of een deelscenario wordt gebruikt, dan ligt hier wel een kans om de gymzaal (tijdelijk) te gebruiken als werk-/bergruimte voor de carnavalsvereniging en het Draaksteken. Deze verenigingen zouden dan met inzet van vrijwilligers de locatie nog enige tijd overeind kunnen houden. Dit voorkomt dat zeecontainers moeten worden geplaatst. De beoordeling is: zeer slecht. De locatie is beperkt qua omvang en inzetbaarheid. Daarnaast speelt het vraagstuk rond de erfpacht.

6.5.2 Financiën De huidige locatie is in gebruik als gymaccommodatie voor het onderwijs en als beweeglocatie voor verenigingen. Wanneer hier een bouwactiviteit gaat plaatsvinden, dan betekent dit dat deze functies tijdelijk elders moeten worden ondergebracht. Nader onderzoek moet uitwijzen of er locaties in de omgeving zijn (buiten de kern Beesel) waar de activiteiten tijdelijk kunnen worden ondergebracht. Met de tijdelijke

www.icsadviseurs.nl

34/57

voorziening zullen extra kosten zijn gemoeid (vervoer of iets anders) waardoor deze locatie kostenverhogend is. Voor inzicht in de investeringskosten verwijzen we naar hoofdstuk 7. De beoordeling is: slecht.

6.5.3 Locatie Op de locatie staat de gymzaal van het dorp. Mits wordt gezorgd voor tijdelijke huisvesting vormt dit geen beletsel. De locatie bestaande gymzaal is kadastraal bekend als F1635. Deze locatie heeft een omvang van 4.235 vierkante meter. Echter, deze zijn door de vorm niet allemaal inzetbaar voor een eventuele nieuwbouw. Het grasveld daarnaast is kadastraal bekend als F1636 en heeft een omvang van 3.055 vierkante meter. Beide locaties zijn eigendom van de gemeente. Wanneer het grasveld wordt gecombineerd met een deel van de locatie waarop de gymzaal staat dan ontstaat een locatie met een globale omvang van 4.100 vierkante meter. Aandachtspunt is wel de huidige bestemming die aangepast moet worden om het gewenste gebruik mogelijk te maken. De ontwikkeling van het MFC past niet in het vigerende bestemmingsplan. Hiervoor zal een procedure moeten worden doorlopen die valt binnen de omgevingswet. Vanwege de niet passende bestemming en de verandering van functie gaat dit om een volledige procedure inclusief participatie en inzet van omgevingstafels. Indien het MFC op deze locatie wordt gevestigd vraagt dit een ruimtebehoefte op maaiveldniveau van circa 4.050 vierkante meter (ruimtebehoefte zoals eerder beschreven met daarnaast tien parkeerplaatsen op eigen terrein).

De omvang van het perceel is voldoende, zeker als een aantal verblijfsruimten zoals speelplein op de smalle delen van de locatie bestaande gymzaal worden ondergebracht. Indien een sport, onderwijs en ouderenvoorziening wordt gerealiseerd heeft dit een ruimtebehoefte van circa 3.200 vierkante meter (ruimtebehoefte zoals eerder omschreven met daarnaast vijf parkeerplaatsen op eigen terrein). De omvang van het perceel is voldoende. De locatie is eigendom van de gemeente Beesel. Echter, de erfpacht op de locatie kan een beletsel vormen. De beoordeling is: slecht. Potentieel is het een locatie met voldoende omvang. Echter, de beschikbaarheid is niet voldoende vanwege de erfpacht.

6.5.4 Omgeving De locatie bestaande gymzaal ligt aan de Kerstenbergweg. Dit is een ‘hoofdweg’ in het dorp. De bereikbaarheid van de locatie via deze weg is goed. Uitgaande van het kunnen betrekken van het nabijgelegen grasveld ligt de potentiële locatie ook aan de weg Hoornpost. Hiermee kan samen met de weg Bakheide een soort rondje om de locatie worden gereden. Dit kan het halen en brengen van kinderen vereenvoudigen en dat komt de verkeersveiligheid ten goede. Tevens is het goed denkbaar (indien het grasveld kan worden ingezet) om een goede Kiss & Ride voorziening te maken voor ouders die kinderen naar het MFC brengen of voor bezoekers van het MFC. Dit kan de (parkeer)druk in de straten rondom de locatie aanzienlijk verlagen. De locatie ligt ingesloten tussen woningen. Daarnaast vormt het grasveld een groene zone in de kern Beesel waar bewoners vermoedelijk aan hechten. Vanwege de potentiële functieverandering van enkel een gymzaal naar een MFC of een deelscenario is de verwachting dat dit ook op weerstand bij bewoners stuit. Via de gemeente hebben we begrepen dat voor deze locatie inmiddels al veel zorgen door bewoners zijn geuit. Ook deze locatie kent in het bestemmingsplan ‘waarde – archeologie 1’. Ook hier zal meer dan 500 vierkante meter grond worden aangeroerd waardoor een archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

www.icsadviseurs.nl

35/57

De beoordeling is: zeer slecht. Vanuit de omgeving zal inzet van deze locatie op weerstand stuiten. Daarnaast is enkel een goede ontsluiting mogelijk als het grasveld onderdeel kan worden van de planontwikkeling, wat onzeker is.

6.5.5 Ligging Deze locatie ligt enigszins centraal in het dorp. Er is geen directe verbinding met het dorp maar met 300 meter afstand tot de kern is sprake van nabijheid. Ook de nabijheid van de tennisvereniging, Jong Nederland en nu de bestaande gymzaal maakt dit een gekende locatie in het dorp. Het realiseren van een MFC op deze locatie kan zorgen voor een as in het dorp tussen de kern en via de weg Bakheide naar deze locatie waarop meerdere maatschappelijke voorzieningen te vinden zijn. De beoordeling is: goed. Deze locatie biedt kansen om onderdeel te worden van een maatschappelijke as in het dorp.

6.5.6 Beleid In het bestemmingsplan heeft de locatie van de gymzaal de bestemming ‘sport’. Het nabijgelegen grasveld heeft deze bestemming ook. Voor het realiseren van een MFC of een deelscenario betekent dit dat de bestemming moet worden gewijzigd. Om hier nieuwbouw te realiseren zal een uitgebreide bestemmingsplanprocedure moeten worden doorlopen. Vanwege de doorlooptijd zal dit een procedure worden die binnen de nieuwe omgevingswet gaat vallen. De zorgen vanuit de bewoners maken dat dit vermoedelijk een lange procedure kan worden. De locatie is bij de gemeente niet in beeld als woningbouwlocatie. Wel leent de locatie gymzaal zich bij het verdwijnen van de gymzaal om als woningbouwlocatie te worden aangeboden in de markt, bijvoorbeeld voor doelgroep woningen. Een aandachtspunt voor deze locatie vormt geluid. In het MFC zitten onderwijs en opvang met spelende kinderen. Deze maken tijdens het spelen geluid en dat is gedurende de school- en opvangdag. Rondom de locatie staan woningen aan meerdere kanten. Het is derhalve niet mogelijk om het nieuwe gebouw als buffer voor het geluid te gebruiken naar alle woningen toe. Daarom vormt geluid een aandachtspunt voor deze locatie. De beoordeling is: zeer slecht. Door de vele omwonenden zal dit veel aandacht en tijd vragen bij de ontwikkeling. Geluid vormt daarbij een nadrukkelijk aandachtspunt.

6.5.7 Planning Om tot realisatie over te kunnen gaan is een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk. De inschatting is dat deze procedure tijd zal vragen vanwege de nabijheid van woningen. Dit maakt dat de proceduretijd meer zal zijn dan een gebruikelijke wijzigingsprocedure. De beoordeling is: zeer slecht. Vanwege de bestemmingsplanprocedure en de vermoedelijke inbreng van omwonenden.

6.5.8 Relatie bestaande accommodaties Op de locatie staat nu een gymzaal. Wanneer een nieuwe gymzaal wordt gerealiseerd, kan deze komen te vervallen. Planontwikkeling op deze locatie vraagt om inzet van het grasveld dat nu in erfpacht is door Jong Nederland. Wanneer hier een MFC of deelscenario wordt gerealiseerd, zal dat gevolgen hebben voor de activiteiten die Jong Nederland kan ontplooien. De beoordeling is: slecht. Ontwikkeling op deze locatie heeft gevolgen voor bestaande accommodaties/activiteiten.

6.5.9 Overig Het proces om de erfpachtafspraak eerder te ontbinden zal tijd kosten. Daarnaast vormt de locatie een groene zone in het dorp. Het is waarschijnlijk dat hier ook sprake kan zijn van specifieke flora en fauna waar

www.icsadviseurs.nl

36/57

rekening mee gehouden moet worden tijdens de ontwikkeling. Dit kan tot vertraging leiden in de planontwikkeling. De beoordeling is: slecht. Vermoedelijk extra aandachtspunten voordat tot ontwikkeling kan worden overgegaan. Er is een grote mate van afhankelijkheid.

6.5.10 Beschouwing scenario’s Het realiseren van welk scenario dan ook op deze locatie vergt inzet van het grasveld dat nu door Jong Nederland in gebruik is. Het realiseren van een MFC op deze locatie kan leiden tot een locatie, samen met tennisvereniging en Jong Nederland, die een prominente plek krijgt in het dorp. Wanneer de gehele locatie kan worden gebruikt, dan is het mogelijk om een goede voorziening te realiseren die ook bereikbaar is. Echter, dit is één van de locaties waar vanuit direct omwonenden veel bezwaren te verwachten zijn, zeker bij realisatie van een MFC. Wanneer wordt gekeken naar een deelscenario dan ligt dit anders. Uitgaande van het deelscenario cultuur is dit geen voor de hand liggende locatie. Afgezet tegen de locatie ‘kerk en omgeving’ verdient die de voorkeur (mits het kerkbestuur en bisdom willen meewerken) omdat cultuur op die locatie meer verbinding heeft met de kern van het dorp. Het andere alternatief is hier sport, onderwijs en de ouderenvoorziening te realiseren. Om de ouderenvoorziening hier te realiseren moet echt sprake zijn van verbinding met het onderwijs. Als deze er niet is, dan biedt de locatie voor ouderen niet direct een meerwaarde. Ook moet worden gekeken naar de ontwikkeling De Bongerd. Uitgaande van sport en onderwijs is dit een denkbare locatie.

Het is goed mogelijk, met inzet van het grasveld, om hier een goede voorziening te realiseren. Al biedt de locatie voor onderwijs en sport minder meerwaarde dan bijvoorbeeld de locatie sportpark De Solberg omdat daar meer verbinding mogelijk is met het sportpark. Sport en onderwijs zullen weinig verbinding hebben met de tennisvereniging en Jong Nederland.

6.6 Reflectie locatie sportpark De Solberg 6.6.1 Reflectie bestaande locatie Deze locatie is aan de rand van Beesel op circa 500 meter van de dorpskern. Op deze locatie bevinden zich de accommodatie en velden van voetbalvereniging Beesel (VV Bieslo) en korfbalvereniging ROKA. Daarnaast is het sportpark verbreed opdat ook andere sportactiviteiten kunnen plaatsvinden. Op de locatie is ruimte voor de ontwikkeling van een MFC of deelscenario mits rekening wordt gehouden met de bestaande sportactiviteiten. Daarnaast ligt boven het sportpark een grasveld en grasveld met bosschages dat wellicht extra kansen biedt. Deze locaties zijn wel particulier eigendom. De beoordeling is: goed. De locatie is beschikbaar (met uitzondering van de grasvelden) en eigendom van de gemeente.

6.6.2 Financiën Bij een eventuele realisatie van een MFC of deelscenario dient rekening te worden gehouden met de continuïteit van de activiteiten van VV Bieslo en korfbalvereniging ROKA. Met een slim plan inclusief faserings-/ uitvoeringsplan moet dat kunnen en heeft dit geen specifieke consequenties. Wel dient rekening te worden gehouden met eventuele aanvullende plankosten doordat sportvoorzieningen moeten worden aangepast. Voor inzicht in de investeringskosten verwijzen we naar hoofdstuk 7. De beoordeling is: goed.

6.6.3 Locatie De locatie is op dit moment in gebruik voor sportactiviteiten. Zoals eerder beschreven staat dit de realisatie van nieuwbouw niet in weg.

www.icsadviseurs.nl

37/57

In onderstaande afbeelding is de locatie weergegeven. Het sportpark De Solberg bestaat uit de kadastrale percelen die bekend zijn onder de nummers G3567, G2762 en G3574. Deze hebben respectievelijk een omvang van 10.199, 8.570 en 28.708 vierkante meter.

Figuur 6: Kadastrale percelen Daarnaast liggen er nog twee locaties ten noordoosten van het sportpark die kadastraal bekend zijn onder de nummers G3356 en G3355. Deze locaties hebben samen een omvang van circa 13.500 vierkante meter. Beide percelen zijn privaat eigendom. Wellicht biedt dit nog kansen om deze locaties te verwerven om zo extra mogelijkheden te hebben om de nieuwbouw te realiseren. Het verwerven kan wellicht plaatsvinden door een bestaande locatie uit te ruilen met deze locatie waardoor dit kostenneutraal kan gebeuren. Indien het MFC op deze locatie wordt gevestigd vraagt dit een ruimtebehoefte op maaiveldniveau van bijna 4.000 vierkante meter (ruimtebehoefte zoals eerder beschreven met daarnaast vijf parkeerplaatsen op eigen terrein). Indien een sport, onderwijs en ouderenvoorziening wordt gerealiseerd heeft dit een ruimtebehoefte van circa 3.200 vierkante meter (ruimtebehoefte zoals eerder omschreven zonder toevoeging van extra parkeerplaatsen op eigen terrein). De locatie (het geheel van de afzonderlijke locaties) heeft voldoende omvang om een MFC of deelscenario te realiseren. De ontwikkeling van het MFC past niet in het vigerende bestemmingsplan. Hiervoor zal een procedure moeten worden doorlopen die valt binnen de omgevingswet.

Vanwege de niet passende bestemming en de verandering van functie gaat dit om een volledige procedure inclusief participatie en inzet van omgevingstafels. De locatie is eigendom van de gemeente Beesel en kan mogelijk worden uitgebreid door particuliere locaties te verwerven. De beoordeling is: zeer goed. Er is meer dan voldoende ruimte beschikbaar.

6.6.4 Omgeving De zonering is eerder beschreven en beoordeeld als neutraal. Nabij de locatie is nu een parkeervoorziening aanwezig voor bezoekers van de sportverenigingen. Wanneer het MFC of een deelscenario hier wordt gevestigd, dan betekent dit dat de parkeervoorziening via

www.icsadviseurs.nl

38/57

dubbelgebruik kan worden ingezet maar daarnaast ook eventuele aanvullende plaatsen kunnen worden gerealiseerd. De bereikbaarheid van de locatie is goed. Eventueel zouden nog snelheidverlagende maatregelen kunnen worden genomen in de Sint Antoniusstraat als blijkt dat dit noodzakelijk is om langzame verkeersdeelnemers (bijvoorbeeld fietsers) meer comfort te geven bij het gebruik van deze aanrijroute. Het merendeel van de locatie is groen of agrarisch gebied. Tegenover de locatie, aan de andere kant van de Sint Antoniusstraat, liggen woningen. Deze bewoners zijn al gewoon met een sportvereniging. Wanneer bij de positionering van de nieuwbouw in combinatie met voldoende parkeervoorzieningen goed rekening wordt gehouden met de omgeving, dan is de verwachting dat bewoners hierin geen beletsel ervaren. Deze locatie kent in het bestemmingsplan ‘waarde – archeologie 1’. Hier zal meer dan 500 vierkante meter grond worden aangeroerd waardoor een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. De beoordeling is: goed. De bereikbaarheid en ontsluiting zijn goed en de verwachting is dat het voor direct omwonenden geen beletsel vormt mits goed wordt gecommuniceerd.

6.6.5 Ligging De locatie ligt aan de rand van het dorp maar is goed bereikbaar via een hoofdweg. Daarnaast is deze ook bereikbaar vanuit de Zandkuilweg en is het denkbaar om via de Bovenste Solbergweg nog een extra toegangsweg te realiseren. De afstand tot de kern van het dorp is circa 500 meter. Deze ‘decentrale’ ligging is relatief. Voor het MFC kan dit minder wenselijk zijn. Voor een deelscenario met sport en onderwijs is dit geen belemmering. De beoordeling is: gemiddeld. Dit is sterk afhankelijk van het scenario. Bij sport en onderwijs is de beoordeling eerder goed.

6.6.6 Beleid In het bestemmingsplan hebben de locaties die in eigendom zijn van de gemeente de bestemming ‘sport’. De andere locaties die in particulier bezit zijn hebben de bestemmingen ‘natuur’ en ‘wonen’. Voor alle locaties geldt dat een bestemmingsplanprocedure noodzakelijk is om de ontwikkeling mogelijk te maken. Vanwege de vermoedelijke doorlooptijd wordt dit een procedure die valt onder de nieuwe omgevingswet. Voor alle locaties geldt ook dat in het bestemmingsplan ze de typering ‘waarde – archeologie 1’ hebben. Dat betekent dat voor het deel van het perceel dat gaat worden ingezet voor de nieuwbouw een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. De locatie is bij de gemeente niet in beeld als woningbouwlocatie. Nabij de locatie staat een zendmast. Voor een zendmast of antenne gelden geen restricties in relatie tot bebouwing. Voor de zendmast gelden blootstellingslimieten. Er mag nergens een overschrijding van de blootstellingslimieten plaatsvinden ongeacht of de bebouwing dichtbij of zelfs recht onder de antenneinstallatie is. De locatie is verder van voldoende omvang om een positionering van de nieuwe bebouwing zodanig te maken dat omwonenden geen last hebben van geluid, bijvoorbeeld door spelende kinderen. Bij een slimme positionering van het gebouw kan dit een bufferwerking hebben. De beoordeling is: goed.

Ondanks de bestemmingsplanprocedure biedt dit kansen voor realisatie van een nieuwe voorziening door de flexibiliteit van de locatie.

6.6.7 Planning Om tot realisatie over te gaan is een bestemmingsplanprocedure noodzakelijk. Afhankelijk van de behoefte om de locatie te vergroten zullen afspraken moeten worden gemaakt met de particuliere eigenaren van de locaties ten noordoosten van de locatie. Dit zal meer tijd vragen. Echter, de taxatie nu is dat dit niet nodig is om tot realisatie over te gaan. De beoordeling is: goed.

www.icsadviseurs.nl

39/57

6.6.8 Relatie bestaande accommodaties Het realiseren van nieuwbouw heeft geen gevolgen voor de bestaande gebouwde accommodaties. Deze blijven bestaan. Wel heeft het gevolgen voor de velden. Echter, wanneer hier rekening mee wordt gehouden, dan is deze impact zeer beperkt. De beoordeling is: goed. Geen directe lange-termijngevolgen voor de bestaande accommodaties.

6.6.9 Overig Elk scenario vraagt afstemming met beide verenigingen en gebruikers van het sportpark. Daarnaast is ook overleg met omwonenden noodzakelijk. Taxatie is wel dat dit geen structureel beletsel gaat vormen mits dit procesmatig vroegtijdig wordt opgepakt. De beoordeling is: goed.

6.6.10 Beschouwing scenario’s Het realiseren van een MFC op deze locatie ligt niet voor de hand. Voor een aantal ontmoetingsfuncties binnen cultuur is het wenselijker om deze meer centraal in het dorp een plek te geven. Het realiseren van een deelscenario waarbij sport, onderwijs en eventueel ouderen worden gehuisvest op deze locatie ligt voor de hand. De nieuwe gymzaal kan dan integraal onderdeel worden van het sportpark De Solberg. Daarnaast biedt het sportpark ook kansen voor het onderwijs om de sportfaciliteiten te gebruiken voor bewegen en gymmen buiten. Voor het onderwijs vormt de afstand tot de kern van het dorp ook geen beletsel. Deze locatie is derhalve zeer geschikt om een nieuwe school met gymzaal te realiseren. Voor de ouderen is dat nog te bezien. Dit is mede ook afhankelijk van de ontwikkeling bij De Bongerd. Vestiging van de ouderen bij onderwijs en sport biedt ook kansen om meer aandacht te hebben voor meer beweegactiviteiten van ouderen.

6.7 Overzicht reflectie locaties In onderstaande tabel is een samenvatting van de reflectie van de locaties weergegeven. Crit erium/locat ie Reflectie huidige locatie Financiën Locatie Omgeving Ligging Beleid Planning Relatie bestaande accommodaties Overig Totaalscore

't Spick 3 2 3 2 5 4 3 3 2 27

Kerk en omgeving 4 1 2 1 5 1 1 3 1 19

Best aande gymzaal 1 2 2 1 3 1 1 2 2 15

Sport park Solberg 4 4 5 4 3 4 4 4 4 36

Uit de tabel blijkt dat locatie sportpark De Solberg het beste scoort, daarna is de volgorde: locatie ’t Spick, locatie Kerk en omgeving en locatie bestaande gymzaal. In hoofdstuk 8 staat een verdere reflectie op de locaties en scenario’s opgenomen.

www.icsadviseurs.nl

40/57

7. Financiën In dit hoofdstuk worden de investeringskosten bekeken. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de verschillende nieuwbouwscenario’s en daarnaast in inzet van de bestaande kerk. De eerdere afweging tussen levensduurverlengde renovatie en nieuwbouw van ’t Spick is eerder beschreven en hier niet meer opgenomen. Voor nieuwbouw gaan we uit van de eerder beschreven parameters. In hoofdlijnen betekent dit dat nieuwbouw voldoet aan: Bouwbesluit, aardgasloos, ENG en Frisse Scholen klasse B.

7.1 Nieuwbouw In onderstaande tabel zijn de stichtingskosten voor de verschillende nieuwbouwscenario’s weergegeven. Deze stichtingskosten zijn voor het gebouw exclusief terrein/buitenruimte.

Nieuwbouw MFC omvang (in m² bvo) stichtingskosten (per m²) subtotaal 10% marge totaal stichtingskosten

MFC 3.215 € 3.050 € 9.805.140 € 980.514 € 10.785.654

Deelscenario cultuur 1.082 € 3.350 € 3.625.370 € 362.537 € 3.987.907

Deelscenario sport en onderwijs 2.210 € 3.300 € 7.292.670 € 729.267 € 8.021.937

7.2 Inzet bestaande kerk Het idee is het kerkgebouw in te zetten als culturele ruimte waarbij aan de zijkanten expositieruimte is voor het museum en in het midden een grote multifunctionele zaal wordt gerealiseerd. Het altaar met podiumfunctie kan zodanig worden vormgegeven dat dit ook kan worden gebruikt als podium voor diverse activiteiten, waaronder kerkelijke activiteiten. Dit idee is verder omschreven in de eerdere studie uitgevoerd door DMV Architecten. Van de bestaande kerk zijn weinig gegevens beschikbaar over de staat van het gebouw en het onderhoud dat de komende jaren noodzakelijk is. Er zijn meerdere opties denkbaar, namelijk: ▪

▪

Het kerkgebouw blijft eigendom van het kerkbestuur/bisdom en de gemeente huurt het gebouw waardoor het kan worden ingezet voor maatschappelijke activiteiten, waaronder cultuur. Gemeente en kerkbestuur/bisdom maken gezamenlijk afspraken over de investeringskosten voor de aanpassing van het kerkgebouw intern. Het onderhoud en dergelijke blijft een verantwoordelijkheid van kerkbestuur/bisdom en is verdisconteerd in de huurvergoeding; De gemeente verwerft het eigendom van het kerkgebouw en pleegt de investering om het gebouw aan te passen. Tevens is zij verantwoordelijk voor het onderhoud van het kerkgebouw. De kerk gaat in dit geval het gebouw huren voor haar activiteiten.

Vanuit het beleid rond maatschappelijk vastgoed van de gemeente is voor de kern Beesel maatwerk benoemd als uitgangspunt. Een gemeente (en dus ook de gemeente Beesel) heeft primair niet de taak om maatschappelijk vastgoed te bezitten, zeker geen kerkgebouw, maar te ondersteunen in maatschappelijk vastgoed om zinvolle maatschappelijke activiteiten mogelijk te maken. Vanuit het kerkbestuur/bisdom is het wenselijk om kerkelijke activiteiten zolang mogelijk te continueren, ook in de kern Beesel. Vanuit deze beide grondgedachten is het huren van het kerkgebouw de meest voor de hand liggende optie. Gemeente en kerkbestuur/bisdom kunnen met elkaar in overleg gaan over een realistische huurvergoeding. Vanwege het ontbreken van gedegen gegevens van de staat van het kerkgebouw is het lastig inschatten wat een realistisch huurvergoeding is.

www.icsadviseurs.nl

41/57

Daarnaast dient rekening te worden gehouden met een investering om de gewenste grote ruimte en expositieruimte te realiseren. Dat gaat over het intern aanpassen van het kerkgebouw en het aanbrengen van de volgende wijzigingen: ▪

▪ ▪ ▪ ▪

Realiseren van de transparante en dimbare glaswanden tussen grote zaal en zijbeuken kerkgebouw. Uitgangspunt hierbij is brandwerende beglazing, doorvalveilig glas en te dimmen via Wifi of schakelaar. De hoogte is circa 5 meter; Het behouden van het altaar met tevens inzet als multifunctioneel podium: vast houten podium (hoogte 1.500 mm) met luiken om stoelen onder het podium op te bergen; Aanbrengen multifunctionele vloer met mogelijkheid om led-patronen aan te lichten; Aanpassen/aanbrengen van de verlichting; Aanpassen/aanbrengen van de geluidsinstallatie.

Daarnaast wordt in de kostenindicatie uitgegaan van een ‘interne renovatie’ (de exacte invulling van deze post dient in een vervolgstap nader te worden uitgezocht.

7.3 Tijdelijke huisvesting In een aantal scenario’s is tijdelijke huisvesting noodzakelijk. Hiervoor hanteren we een kengetal als stelpost van € 300,- per bruto vierkante meter per jaar.

7.4 Buitenruimte en parkeren Voor het realiseren van buitenruimte is een apart investeringsbudget noodzakelijk. Hiervoor rekenen we met een kengetal van € 150,- bouwkosten per vierkante meter. Voor het realiseren van parkeerplaatsen hanteren we een kengetal van € 2.500,- bouwkosten per parkeerplaats. Voor beide kengetallen geldt dat dit bouwkosten zijn. Om te komen tot stichtingskosten komt daar 10% onvoorzien bij, 25% begeleidingskosten en 21% btw.

7.5 Uitgangspunten kengetallen/disclaimer De gehanteerde uitgangspunten bij de kostenraming zijn: ▪ Het prijspeil is 1 september 2021. ▪ Eventuele aankoop van grond/ kerk, woonrijp en eventuele aanpassingen aan de infrastructuur of openbare ruimte zijn niet opgenomen in de kostenramingen. ▪ Eventuele asbestinventarisatie en grondsanering zijn niet opgenomen in de kostenramingen. In een vervolgfase kan een asbestonderzoek en/of grondonderzoek worden uitgevoerd. ▪ Eventueel aanpassingen van het terrein (anders dan genoemd) zijn niet meegenomen in de kostenramingen. ▪ Eventuele kosten voor het verleggen van kabels en leidingen zijn niet opgenomen in de kostenramingen. ▪ Eventuele losse inventaris (bureaus, stoelen, meubilair, speeltoestellen) zijn niet opgenomen in de kostenramingen. ▪ ICT (losse componenten) is niet opgenomen in de kostenramingen. ▪ Gemeentelijke plan- en apparaatskosten zijn niet opgenomen in de kostenramingen. ▪ Gelet op de fase waarin het project zich bevindt (haalbaarheid) en de beschikbare informatie, is in de investeringskosten een post onvoorzien opgenomen van 10%. ▪ Eventuele consequenties uit eventuele flora- en fauna-activiteiten (bescherming van soorten) zijn vooralsnog niet meegenomen in de kostenramingen. ▪ Consequenties uit eventuele Waterschapverordening zijn vooralsnog niet meegenomen in de kostenramingen.

www.icsadviseurs.nl

42/57

▪ ▪ ▪

▪

Consequenties voor de exploitatiekosten zijn buiten beschouwing gelaten. Dit kan in een ontwerpfase nadere worden gespecificeerd. Verhuiskosten zijn niet opgenomen in de kostenramingen. T.b.v. de inpassing van de kerk zijn weinig gegevens beschikbaar van het bestaande gebouw. De m² bvo zijn ingeschat op 774 m² bvo (bron: BAGviewer), uitgaande van één brandcompartiment. In een vervolgfase kan de brandcompartimentering worden uitgezocht. Eventuele verduurzaming, achterstallig en/of planmatig onderhoud van de kerk zijn niet opgenomen in de kostenramingen. Deze onderdelen kunnen worden verwerkt in de huurvergoeding.

7.6 Investeringen scenario’s naar locatie In onderstaande tabel is een overzicht van de geschatte investeringskosten per scenario weergegeven.

Overzicht indicatie investering scenario's locat ie/sceanrio

MFC

Cult uur

Sport en onderwijs

n.v.t.

€ 8.021.937 € 435.736 € 16.638 € 346.440 € 8.820.751

't Spick

stichtingskosten nieuwbouw € 10.785.656 stichtingskosten terreininrichting € 464.935 stichtingskosten parkeren € 37.434 tijdelijke huisvesting € 346.440 totaal investeringsindicsatie € 11.634.465

Kerk en omgeving

stichtingskosten nieuwbouw € 10.785.656 PM: in kerk stichtingskosten terreininrichting € 464.935 € 115.298 stichtingskosten parkeren € 87.347 tijdelijke huisvesting PM PM totaal investeringsindicsatie € 11.337.938 € 115.298

n.v.t.

Bestaande gymzaal stichtingskosten nieuwbouw € 10.785.656 stichtingskosten terreininrichting € 464.935 stichtingskosten parkeren € 41.594 tijdelijke huisvesting PM: vervoer totaal investeringsindicsatie € 11.292.185

n.v.t.

€ 8.021.937 € 435.736 € 20.797 PM: vervoer € 8.478.470

Sportpark Solberg

n.v.t.

€ 8.021.937 € 435.736 €0 n.v.t. € 8.457.673

stichtingskosten nieuwbouw € 10.785.656 stichtingskosten terreininrichting € 464.935 stichtingskosten parkeren € 20.797 tijdelijke huisvesting n.v.t. totaal investeringsindicsatie € 11.271.388

Toelichting: ▪

▪ ▪

Voor de locatie ‘Kerk en omgeving’ is geen tijdelijke huisvesting gerekend. De kerk kan tijdelijk buiten gebruik worden gesteld en de kerkelijke activiteiten kunnen in overleg in het schoolgebouw plaatsvinden. Voor de kinderopvang kan worden gekeken naar een gefaseerde realisatie waardoor ze langer kunnen blijven zitten en/of gebruik kunnen maken van een deel van het schoolgebouw als tijdelijke situatie. Voor de locatie ‘bestaande gymzaal’ wordt voor bewegen uitgeweken naar andere sportvoorzieningen. Hiermee zijn mogelijk vervoerkosten gemoeid. Deze zijn nu niet goed in te schatten. Voor de locatie ‘sportpark De Solberg’ is geen tijdelijke huisvesting noodzakelijk. Wel zal enige tijd minder veldcapaciteit beschikbaar zijn voor sportactiviteiten van VV Bieslo en ROKA.

www.icsadviseurs.nl

43/57

NB: Indien de ouderenvoorziening van De Bongerd doorgaat, dan betekent dit een indicatieve vermindering van de investering van circa € 1.000.000,- tot € 1.250.000,-. Kostenraming inhuizen kerk Voor het inhuizing/aanpassen van de kerk is een aparte kostenraming gemaakt. Deze gaat uit van huur van de kerk en daarna aanpassing. De kosten voor aanpassing worden geraamd op € 2.300.000,- stichtingskosten (dit is zonder aanpassing van de aanwezige kelder). In bijlage 4 is een specificatie van deze investering opgenomen.

www.icsadviseurs.nl

44/57

8. Advies Het onderzoek naar MFC Beesel en de uitkomst inclusief besluit dat wordt genomen zijn beeldbepalend voor de kern Beesel. Met de keuze voor het huisvesten van de verschillende maatschappelijke functies wordt eigenlijk de spreekwoordelijke kaart van Beesel ‘opnieuw’ vormgegeven. Deze keuze is bepalend voor een langere en structurele periode. Dit vraagt om een nauwgezette afweging hoe deze nieuwe kaart van Beesel er op de meest optimale manier uitziet. Alles in ogenschouw nemend gaat dit onderzoek om het adequaat huisvesten van de volgende maatschappelijke functies: ▪ ▪ ▪

Onderwijs en sport (als gezamenlijk cluster) Cultuur en ontmoeten (inclusief expositieruimte museum) Ouderen en voorzieningen voor ouderen.

Daarnaast speelt nog de nadrukkelijke wens om in de kern Beesel woningbouw te realiseren, en dan vooral ook gericht op de oudere bewoners van de kern. Vanuit dit onderzoek komen we tot het volgende advies rondom de verschillende functies: Onderwijs en sport Voor het onderwijs is komen vast te staan dat de huidige huisvesting niet voldoet zowel functioneel als bouwkundig. Voor basisschool ’t Spick is vervangende nieuwbouw de keuze. Vanuit het onderwijs vormt het bewegingsonderwijs integraal onderdeel van haar programma en daarnaast is de vorming van een kindcentrum gewenst. Het is logisch dat bij de nieuwbouw van het onderwijs ook kinderopvang en sport worden meegenomen. Onderwijs, sport en opvang vormen daarmee een logische cluster van voorzieningen. De locatie die voor het onderwijs in combinatie met sport (lees: de nieuwe gymzaal) de beste optie vormt, is de locatie van sportpark De Solberg. Hiermee ontstaat een logische clustering van voorzieningen rondom het jonge kind (onderwijs en opvang) en bewegen (gymzaal, VV Bieslo en ROKA). Deze locatie scoort ook goed als potentiële locatie en daarnaast zijn de verwachte investeringskosten voor de locatie ook het meest gunstig. Cultuur en ontmoeten Met het wegvallen van de zaal bij De Bongerd is dringend behoefte aan een nieuwe ontmoetingsfunctie in het dorp voor verenigingen.

Daarnaast is behoefte om ook voor cultuur (lees: het museum) een voorziening te realiseren. In de kern Beesel staat het behouden of een structureel zinvolle invulling vinden voor het kerkgebouw ook hoog op de agenda. De kerklocatie is logisch als nieuwe plek voor ontmoeten en cultuur vanwege de centrale ligging. Met de nabijheid van de horeca is ook voor toeristische bezoekers de horeca in combinatie met een museumbezoek in het hart van de dorp een logische combinatie. Daarnaast heeft eerdere studie van DMV Architecten laten zien dat in het kerkgebouw de mogelijkheid is om een ontmoetingsfunctie, cultuurfunctie en expositieruimte te combineren. Indien in overleg met kerkbestuur/bisdom tot overeenstemming kan worden gekomen, dan is dit een goede locatie voor die voorzieningen. De locatie ’t Spick zou ook kunnen, maar door voor de kerklocatie te kiezen is ook meteen het gebruik van het kerkgebouw geborgd. Ouderen en voorzieningen voor ouderen De voorziening die nu voor ouderen in de voormalige meisjesschool zit voldoet maar er is behoefte aan uitbreiding van deze voorziening. De meisjesschool kan daarvoor worden aangewend. Deze locatie ligt centraal in het dorp en kent goede bereikbaarheid en loopafstanden naar de kern. De koppeling met het onderwijs prevaleert wat ons betreft niet boven een goede ligging. Voor het onderwijs is het advies naar de

www.icsadviseurs.nl

45/57

locatie sportpark De Solberg te kijken. Dit betekent automatisch dat de koppeling tussen ouderen en onderwijs wordt losgelaten. Het verdient aanbeveling om met de initiatiefnemer van de ontwikkeling De Bongerd in gesprek te gaan. Voorkomen moet worden dat twee voorzieningen voor (dagbesteding) ouderen worden gerealiseerd. Als de ouderenvoorziening bij De Bongerd kan worden ondergebracht verdient dat de voorkeur omdat dit kansen biedt voor de locatie ’t Spick voor woningbouw (zie hieronder). Gezondheidszorg Op dit moment is verhuizing van de functies voor gezondheidszorg niet aan de orde vanwege de lopende contracten. In het proces van nieuwbouw van het MFC of deelscenario’s kan in de nadere uitwerking rekening worden gehouden met een toekomstige uitbreiding voor deze functies. Op de locatie ’t Spick is dit niet mogelijk vanwege de beperkte omvang in combinatie met een MFC. Als eigenstandige gezondheidslocatie past het wel. Op de locatie De Solberg is het wel passend, maar de vraag is of dit de meest geëigende plek is voor gezondheidszorg. Op de locatie gymzaal kan het wel mits nieuwe afspraken over de erfpacht mogelijk zijn. Op de locatie kerk kan het door inzet van het huidige gebouw van de fysiotherapie. Woningbouw Op de locatie ’t Spick bestaat vanuit het dorp de wens om de voormalige meisjesschool te behouden.

Dit is goed mogelijk door een combinatie te maken met transformatie van dit gebouw met woningen. Dit plan is uitgewerkt in de eerdere studie door DMV Architecten. Ons advies is deze studie ter hand te nemen als vertrekpunt en op de locatie ’t Spick doelgroepwoningen te realiseren met een accent op de oudere inwoner van het dorp Beesel. Carnaval en Draaksteken Voor deze verenigingen adviseren we serieus te kijken naar het (tijdelijk) inzetten van de bestaande gymzaal als berging en werkruimte. Deze ruimte kan goed voldoen voor de verenigingen. Zodra dit gebouw niet meer redelijkerwijs overeind te houden is, kunnen in het dorp op een nader te bepalen locatie zeecontainers voor opslag worden geplaatst. Voor het bouwen van praalwagens kan in overleg met particulieren in het dorp een invulling worden gevonden. Voor de vele overleggen die vanuit Draaksteken eens in de zoveel tijd plaatsvinden kan gebruikgemaakt worden van nieuwe ruimten in het MFC /de basisschool om zo de piekmomenten voor overleggen te faciliteren. Voor de napraat kan bij de lokale horeca een drankje en hapje worden genuttigd. Groeiscenario Voor alle locaties geldt dat wanneer een keuze is gemaakt, dan kan worden bekeken op basis van het Programma van Eisen of de locatie zich leent voor een groeiscenario waarbij meerdere functies op termijn kunnen aanhaken (lees: gebouw vergroten).

Voor de locatie ’t Spick en bestaande kerk is dat het meest lastig omdat de omvang meer wordt beperkt. Voor de locatie bestaande gymzaal en sportpark De Solberg is dit beter mogelijk omdat daar minder beperkingen zijn. Voor de locatie bestaande gymzaal zijn dan wel afspraken over de erfpacht noodzakelijk. Vervolgproces Dit onderzoek is een haalbaarheidsonderzoek op basis waarvan het dorp en de gemeente een keuze moeten maken voor huisvesting van de maatschappelijke functies. Zodra een principekeuze is gemaakt, is ons advies een vervolgproces in gang te zetten waarbij wordt toegewerkt naar een realistisch Programma van Eisen. Onderdeel van dit proces is van betrokken partijen/toekomstige gebruikers een uitspraak te vragen over hun participatie/deelname. Dit adviseren wij te doen op basis van realistische uitgangspunten qua ruimtegebruik en de daaraan verbonden kosten (huur, exploitatie en beheer). Op deze manier ontstaat een goed beeld van de toekomstige omvang van de locatie(s) voor maatschappelijke functies. Daarna kan een proces in gang worden gezet waarbij het doel is te komen tot een gedragen ontwerp en realisatie van dat ontwerp.

www.icsadviseurs.nl

46/57

Vanwege de urgentie voor de ontmoetingsfunctie maar ook vanuit het onderwijs om te beschikken over een functioneel en te exploiteren gebouw, adviseren wij om voortgang in het proces te houden. Als de gemeenteraad in 2021 een richting kan vaststellen is het mogelijk om in 2022 de beschreven stappen te zetten om de planontwikkeling concreet te krijgen en over te gaan tot realisatie.

www.icsadviseurs.nl

47/57

Bijlagen: 1. Werkdocument Hoeve De Bongerd 2. Schouwrapportage MFC Beesel 3. Ruimteprogramma 4. Bouwkostenraming d.d. 31-08-2021

www.icsadviseurs.nl

48/57

De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteur(s):

9 september 2021 Onno Damen en Joëlle Wijntjens

info@icsadviseurs.nl 088 - 235 04 27 49/57

www.icsadviseurs.nl

Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV

HOEVE DE BONGERD ontmoeten – dagbesteding – overnachten voor 65-plussers

50/57

Onze ambitie. Een centrum voor ouderen (in- of extern) uit de gemeente Beesel, waar een zinvolle dagbesteding en zorg op maat geboden worden in een huiselijk, uitdagende en veilige omgeving met als doel de ouderen te betrekken bij de maatschappij en de gevoelens van eenzaamheid te voorkomen.

Ons motto. Kwaliteit van leven in de eigen omgeving.

Waarom willen we dat? Het is een bekend gegeven dat de vergrijzing het meest is toegenomen in Limburg. Meer dan 22% van de bevolking is 65 jaar of ouder in Midden-en Noord Limburg. Een van de redenen is dat jongeren wegtrekken uit de regio om te gaan studeren of werken. Daardoor daalt uiteraard ook het geboortecijfer. Een goede gezondheidszorg en een goede voeding hebben ertoe bijgedragen dat de mensen steeds ouder worden. In 2020 telt het dorp Beesel 2140 inwoners, waarvan 535 65 jaar en ouder zijn. Dat is 25%, waarvan meer dan de helft in goede gezondheid verkeerd. Recentelijk onderzoek geeft aan dat veel ouderen vrijwilligerswerk doen bij sport- en culturele verenigingen en in de zorg. In 2019 was de resterende levensverwachting op 65-jarige leeftijd 19,2 jaar voor mannen en voor vrouwen 21,7. De Beeselse ouderen hebben aangegeven zolang mogelijk in Beesel te willen blijven wonen, maar dat het moeilijk is in Beesel een geschikte, kleinere woning te vinden. De gemeente Beesel heeft toegezegd hiermee aan de slag te willen gaan. In Beesel is geen verpleeghuisvoorziening, zodat ouderen met een verpleeghuisindicatie sowieso Beesel moeten verlaten. Los van de woonomstandigheden is het een gegeven dat veel ouderen gevoelens van eenzaamheid hebben. Deze kunnen invloed hebben op de gezondheid, het welzijn en de kwaliteit van leven.

Vooral boven de 75 jaar is er een toename van eenzaamheid. Als oorzaken worden aangegeven: overlijden van partner, vrienden en familieleden en het verlies aan mobiliteit en zelfstandigheid. Mensen staan er alleen voor, voelen zich opgesloten in hun huis en missen de nauwere contacten (geen partner, fysieke afstand van de kinderen). Ze hebben vaak zelf de energie niet meer om (nieuwe) dingen op te pakken of zaken die hun in het verleden energie gaven. Ze missen een uitdaging. Die uitdaging willen wij bieden in een omgeving die vele mogelijkheden biedt, waardoor zij op een aangename manier hun tijd kunnen doorbrengen met anderen.

51/57

Hoe gaan we dat doen? Door aan te sluiten bij de individuele belevingswereld van de oudere. In gesprekken wordt duidelijk wat de oudere aantrekt en boeit. Wat ze in het verleden allemaal ondernomen hebben of niet, maar wat ze wel nog zouden willen. Door het bieden van continuïteit. De meeste ouderen zijn gebaat bij regelmaat en vaste patronen. Door vaste contacten. Professionals en vrijwilligers zullen bekende gezichten voor hun zijn en niet steeds wisselen. Dat ervaren ouderen als niet prettig en brengt hen vaak in verwarring. Door een omgeving te creëren waar alles kan en niets moet. Waar tal van activiteiten worden aangeboden en waar men samen kan eten en kan rusten gedurende de dag. Door onze positie midden in de kern van Beesel, waardoor directe contacten met de omgeving en de activiteiten in Beesel vanzelfsprekend geborgd zijn. Wat gaan we doen? De ambitie om aan te sluiten bij de belevingswereld van ieder individu maakt dat wij een breed aanbod van activiteiten willen realiseren voor iedereen die deze thuis niet of niet meer kunnen realiseren. Het gebouw aan de Markt in Beesel (met lift van kelder tot bovenverdieping) biedt de volgende mogelijkheden. Het voormalige pand van Herberg de Bongerd, gelegen aan de Markt in Beesel, wordt geschikt gemaakt om onze doelstellingen te realiseren.