TAM Omgevingsplan Hfst. 22x De Pelmolen 7_Motivering
Tekst van het document
Algemeen Aan legaal tot stand gekomen bedrijven wordt een functie voor een landelijke niet-agrarische bedrijven toegekend. Voor bedrijven die verwant zijn aan het landelijk gebied is de functie 'landelijke bedrijven' opgenomen. Een specifieke vorm van niet-agrarische bedrijven zijn de winkels en horecabedrijven. Locaties met deze functies hebben de functie 'detailhandelsbedrijven' of 'horecabedrijven' gekregen.
Toegestane soorten bedrijvigheid Op alle percelen met de functie 'landelijke niet-agrarische bedrijven' zijn bedrijven uit de milieucategorieën 1 en 2 of hieraan gelijk te stellen toegestaan, deze zijn opgenomen in de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten'. Het gaat dan om bedrijven die weinig tot geen milieuhinder veroorzaken. In een bijlage bij de planregels is een compleet overzicht van toegestane bedrijven opgenomen.
Toegestane omvang van het bedrijf Per functielocatie is één bedrijfswoning toegestaan. Bij een eventuele vervangende nieuwbouw van de bedrijfswoning moet de woning op dezelfde plek terug worden gebouwd. Dit heeft te maken met de afstandsbepalingen uit de Wet geurhinder en veehouderij. Via een afwijking van de planregels is het mogelijk de bedrijfswoning op een andere plek in het functievlak te herbouwen. De maximale goot- en nokhoogte van de bedrijfswoning bedraagt 3,5 respectievelijk 10 meter, tenzij op de verbeelding een andere goot- en/of nokhoogte is aangeduid. De maximale inhoud van de bedrijfswoning bedraagt 750 m3 (tenzij anders aangeduid), inclusief de onderbouw voor zover gelegen boven het maaiveld. Onder een bedrijfswoning is een onderbouw toegestaan, waarbij geldt dat bij vergunningsvrije aanbouwen en bijbehorende bouwwerken van woningen niet vergunningsvrij mogen worden voorzien van een onderbouw. Bij de bedrijfswoning is maximaal 80 m2 aan bijgebouwen toegestaan. De maximale goot- en nokhoogte van de bijgebouwen bedraagt 3 respectievelijk 6 meter.
Bedrijfswoning Per functielocatie is één bedrijfswoning toegestaan. Op specifieke locaties is in de regels aangegeven dat er geen bedrijfswoning is toegestaan. Bij een eventuele vervangende nieuwbouw van de bedrijfswoning moet de woning op dezelfde plek terug worden gebouwd. Dit heeft te maken met de afstandsbepalingen uit de Wet geurhinder en veehouderij. Via een afwijking van de planregels is het mogelijk de bedrijfswoning op een andere plek in het functievlak te herbouwen. De maximale goot- en nokhoogte van de bedrijfswoning bedraagt 3,5 respectievelijk 10 meter, tenzij op de verbeelding een andere goot- en/of nokhoogte is aangeduid. De maximale inhoud van de bedrijfswoning bedraagt 750 m3, inclusief de onderbouw voor zover gelegen boven het maaiveld. Onder een bedrijfswoning is een onderbouw toegestaan, waarbij geldt dat bij vergunningsvrije aanbouwen en bijbehorende bouwwerken van woningen niet vergunningsvrij mogen worden voorzien van een onderbouw. Bij de bedrijfswoning is maximaal 80 m2 aan bijgebouwen toegestaan. De maximale goot- en nokhoogte van de bijgebouwen bedraagt 3 respectievelijk 6 meter.
6.2.3
Functie wonen in het buitengebied
Algemeen De functie 'wonen in het buitengebied' is toegekend aan de bestaande, legale woningen. Binnen een functiegebied is maximaal één woning toegestaan. Een woning is bedoeld voor de huisvesting van één huishouden. Dit betekent dat kamerverhuur niet zondermeer is toegestaan behalve als dit specifiek is aangeduid.
44
"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22x De Pelmolen 7" (vastgesteld)
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22x De Pelmolen 7
Binnen de functie 'wonen in het buitengebied' is het mogelijk om kamerverhuur toe te staan, daar waar de functieregels aangeven dat dit passend is. Volgens de Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur Gemeente Barneveld is de minimale maatvoering hiervoor 18 m2. Binnen de functie zijn het hoofdgebouw en eventueel aangebouwde en/of vrijstaande bijgebouwen opgenomen. De inhoud van een woning bedraagt maximaal 660 m3, inclusief de onderbouw voor zover deze boven het maaiveld uitkomt. Onder een woning is een onderbouw toegestaan, waarbij geldt dat bij vergunningsvrije aanbouwen en bijbehorende bouwwerken van woningen niet vergunningsvrij mogen worden voorzien van een onderbouw. De maximale goot- en nokhoogte bedragen respectievelijk 3,5 en 10 meter. Op sommige plekken komen andere maten of afmetingen voor, deze zijn op de verbeelding weergegeven. Via een afwijking van de bouwregels kan de toegestane goothoogte worden verhoogd naar 6 meter.
Bijgebouwen bij woningen De maximale oppervlakte aan bijgebouwen bij een woning bedraagt maximaal 80 m2. De maximale gooten nokhoogte bedragen respectievelijk 3 en 6 meter. Via het functieveranderingsbeleid is het mogelijk om bijgebouwen te vergroten op basis van een sloopeis tot maximaal 250 m2. Dit is in de regels opgenomen en vertaald.
Welke oppervlakte aan bijgebouwen is volgens het omgevingsplan bij recht bij een woning toegestaan? Bij een reguliere woning mag een bijgebouw van 80 m2 aanwezig zijn c.q. vergund worden. Echter, als de bestaande oppervlakte groter is dan 80 m2 en die oppervlakte is bovendien gerealiseerd voor de functie wonen, geldt die bestaande oppervlakte als de maximummaat voor dat perceel. Van belang is daarbij de begripsomschrijving van 'bestaande'. Die luidt: bestaand en legaal aanwezig of legaal realiseerbare bebouwing of gebruik op de dag van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (5 oktober 2012). Illegaal tot stand gekomen bebouwing levert hier dus geen rechten op. Met de zinsnede dat het moet gaan om bebouwing die is gerealiseerd voor de functie wonen wordt bedoeld, dat bebouwing die bijvoorbeeld ooit is gerealiseerd als bedrijfsbebouwing bij een agrarisch bedrijf, maar die nu valt binnen de functie 'Wonen' en daarmee de status heeft van bijgebouw bij de woning, niet meetelt voor de volgens het plan hier toegestane oppervlakte aan bijgebouwen. Het gaat daar dus om bijgebouwen die onder het bouwovergangsrecht vallen. Voor de duidelijkheid: gebouwen binnen de functie 'wonen in het buitengebied' die ooit voor een andere functie zijn gebouwd (veelal als agrarisch bijgebouw) gelden dus voor wat betreft het toegestane gebruik als bijgebouw.
Hoe kan met gebruikmaking van een regel de oppervlakte aan bijgebouwen worden vergroot? In het plan is een regel opgenomen die een grotere oppervlakte aan bijgebouwen mogelijk maakt dan het plan bij recht toestaat. Allereerst de situatie dat er op een perceel geen andere bijgebouwen aanwezig zijn dan de oppervlakte die bij recht is toegestaan. In dat geval kan iemand onder voorwaarden een vergunning krijgen om de oppervlakte aan bijgebouwen te vergroten tot maximaal 250 m2, mits hij voor elke vierkante meter boven de rechtens toegestane oppervlakte twee sloopmeters – in dit geval van elders, want hij heeft zelf niets – inzet. Dan de situatie dat iemand naast de rechtens toegestane oppervlakte aan bijgebouwen ook nog bijgebouwen heeft die onder het bouwovergangsrecht vallen. In dat geval mag hij de eerste 250 m2 aan bijgebouwen – allereerst de oppervlakte die volgens het omgevingsplan bij recht aanwezig mag zijn, aanvullend ook onder het bouwovergangsrecht vallende bijgebouwen – een-op-een vervangen door iets nieuws.
"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22x De Pelmolen 7" (vastgesteld)
45
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22x De Pelmolen 7
Vervangende nieuwbouw van de woning Bij een eventuele vervangende nieuwbouw dient de woning op dezelfde plek terug te worden gebouwd. Soms is dezelfde plek niet de beste. De afstand tot een naastgelegen (agrarisch) bedrijf kan zo bijvoorbeeld worden vergroot. In het plan is hiervoor een mogelijkheid opgenomen om af te wijken van de bouwregels. Voorwaarde is dat de belangen van gebruikers/eigenaars van aanliggende gronden niet onevenredig worden geschaad en dat er geen onevenredige aantasting van de milieusituatie plaatsvindt. Hieronder wordt in ieder geval verstaan dat het woon- en leefklimaat (geur, geluid, stof en dergelijke) niet verslechtert en dat wordt voldaan aan de geldende milieuregels.
Vergroten van de woning De woning kan via het afwijken van de bouwregels worden vergroot. In ruil daarvoor wordt bebouwing (bijgebouwen) gesloopt. Het kan hierbij gaan om bijgebouwen bij de woning zelf, maar ook om sloop elders. Hoe meer vierkante meters worden gesloopt, hoe meer er terug mag worden gebouwd. Ook is in de regels omschreven welke voorwaarden er gelden voor sloop elders. Het herbouwplan mag geen onevenredige afbreuk doen aan de belangen van landschap en beeldkwaliteit.
Hobbymatig houden van vee In de gebruiksregels is bepaald dat het hobbymatig houden van vee is toegestaan, zowel binnen de functie wonen als binnen de functie agrarische bedrijven. Steeds meer burgers in het buitengebied houden op hobbymatige wijze dieren. Het gaat vaak om schapen, geiten, kippen en paarden. Bij het houden van paarden speelt daarnaast mee dat een paardrijbak gewenst is om te kunnen paardrijden. Het beweiden van vee en het aanleggen van een paardrijbak zijn mogelijk op gronden met de functie agrarische bedrijven, waarbij geldt dat een paardrijbak direct moet grenzen aan het betreffende functievlak met de functie wonen of een andere functie waarin een woning of een bedrijfswoning is toegestaan.
6.2.4 6.2.4.1
Dubbelfuncties en dubbelfunctie gebiedswaarden Functie archeologische monumenten in het buitegenbied
In alle gebieden die (nog) niet zijn vrijgegeven na archeologisch onderzoek of waar is besloten tot behoud in situ is een functieaanduiding voor archeologie toegepast. Specifieke regels hiervoor zijn toegepast op specifieke locaties. Hieronder vallen 6 soorten regels; regels behorende bij een ondergrondse bouwdiepte van 0,3 m, in gebieden met een lage verwachtingswaarde (bij een oppervlakte van meer dan 10.000 m2). regels behorende bij een ondergrondse bouwdiepte van 0,3 m, in gebieden met een middelhoge verwachtingswaarde (bij een oppervlakte van meer dan 2.000 m2). regels behorende bij een ondergrondse bouwdiepte van 0,3 m, in gebieden met een hoge verwachtingswaarde (bij een oppervlakte van meer dan 250 m2). regels behorende bij een ondergrondse bouwdiepte van 0,3 m, in historische kernen en historische boerenerven (bij een oppervlakte van meer dan 100 m2). regels behorende bij een ondergrondse bouwdiepte van 0,3 m, voor niet zichtbare terreinen met archeologische waarde. regels voor zichtbare terreinen met archeologische waarde bij elke bouwdiepte.
46
"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22x De Pelmolen 7" (vastgesteld)
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22x De Pelmolen 7
Hoofdstuk 7
Financiële uitvoerbaarheid
Onder de Omgevingswet zijn er voor het publiekrechtelijke kostenverhaal twee systemen: het kostenverhaal met en het kostenverhaal zonder tijdsvak. De plannen hebben een duidelijk eindbeeld, een fasering en een einddatum. Daardoor is goed mogelijk om de kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling vooraf te berekenen. Het systeem van het kostenverhaal zonder tijdsvak is bestemd voor organische gebiedsontwikkeling. Dus voor plannen zonder een duidelijk eindbeeld, zonder fasering en zonder einddatum. Het gaat om plannen met globale functieaanduidingen die op verschillende manieren worden uitgewerkt. Dat maakt het moeilijk om de kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling vooraf te berekenen. Bij het vaststellen van het omgevingsplan is dan geen gedetailleerde raming van de kosten en opbrengsten vereist, maar een kostenplafond. Bij dit kostenverhaal worden de kosten en bijdragen pas bij de aanvraag geconcretiseerd. De gemeente mag een kostenverhaal met tijdvak toepassen. Dit kan bij het vaststellen van een projectbesluit, een omgevingsplan of de afgifte van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevinpsplanactiviteit. Het toepassen van het kostenverhaal zonder tijdvak kan alleen in het gemeentelijke omgevingsplan. Bij het voorliggende plan is sprake van kostenverhaal met tijdvak.
De initiatiefnemer zal voor eigen rekening en risico de activiteit ten uitvoer brengen. Het gaat in dit geval om een concreet plan met tijdvak. Binnen een redelijke termijn van 2 na het onherroepelijk worden van de wijziging van het omgevingsplan zal worden gestart met de werken en werkzaamheden.
7.1
Kostenverhaal
Onder de Omgevingswet (Ow) is kostenverhaal in beginsel verplicht bij (bouw)activiteiten die mogelijk worden op grond van een nieuw toegedeelde functie (artikel 13.11 Ow). Het is verboden een kostenverhaalsplichtige activiteit te verrichten voordat de te verhalen kosten zijn betaald (artikel 13.12 Ow), op straffe van bestuursrechtelijke handhaving. Er geldt tot die tijd dus een bouwverbod. Onder de Ow geldt kostenverhaal langs privaatrechtelijke weg, door een anterieure overeenkomst te sluiten met de initiatiefnemer, als uitgangspunt. Daarin kunnen ook afspraken worden opgenomen die zien op een betaalregeling. Als partijen er niet in slagen om afspraken te maken in een anterieure overeenkomst over het gemeentelijk kostenverhaal, zal de gemeente het kostenverhaal publiekrechtelijk moeten regelen. Dat doet zij door kostenverhaalregels toe te voegen aan een omgevingsplan of kostenverhaalvoorschriften op te nemen in een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Het verhalen van de kosten loopt dan via een kostenverhaalbeschikking. Zodra een initiatiefnemer aan de slag wil, vraagt deze bij de gemeente om die beschikking. Zolang de kostenverhaalbijdrage niet is betaald, is het verboden om de bouwactiviteiten uit te voeren. Dit geldt voor zowel het privaat- als publiekrechtelijke kostenverhaal.
Voor dit initiatief worden de kosten voor het opstellen van het plan gedekt door het heffen van leges. Voor de mogelijke kosten van een tegemoetkoming in schade, zoals bedoeld in artikel 15.1, lid 1 Ow (nadeelcompensatie), is een afzonderlijke overeenkomst gesloten. De inhoud voldoet aan die van een overeenkomst in de zin van artikel 13.13, lid 3 Ow. Er zijn bij dit plan geen andere kosten die in een exploitatieplan of exploitatieovereenkomst opgenomen moeten worden. Het opnemen van kostenverhaalregels wijziging omgevingsplan is daarom niet nodig.
"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22x De Pelmolen 7" (vastgesteld)
47
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22x De Pelmolen 7
Hoofdstuk 8
Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid
De procedures voor vaststelling van een wijziging van het omgevingsplan zijn door de wetgever geregeld. Conform artikel 10.2 Omgevingsbesluit en artikel 16.29 Omgevingswet heeft het college op 20 maart 2025 en 19 juni 2025 in de Barneveldse Krant en Barneveld Huis-aan-Huis en langs elektronische weg kennisgegeven van de manier waarop burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiden worden betrokken en is het voornemen om het voorliggende TAM-omgevingsplan voor te bereiden aangekondigd. Aangegeven is verder dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Daarnaast is er de gelegenheid om in het voortraject belanghebbenden te laten inspreken conform de gemeentelijke verordening. Pas daarna wordt de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het omgevingsplan opgestart (artikel 16.30 Ow).
8.1
Participatie
Bij het opstellen van een (wijziging)omgevingsplan moet onder de Omgevingswet aangetoond worden hoe burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij het plan zijn betrokken (artikel 10.2 Omgevingsbesluit). Het is de bedoeling om elkaar zo vroeg mogelijk te betrekken in het proces ter voorbereiding van een besluit, zodat vroegtijdig de knelpunten, belangen en verbeterpunten worden gesignaleerd. Participatie met bestuursorganen en ketenpartners Bij de voorbereiding van het plan is het in het kader van participatie voorgelegd aan: Waterschap Vallei en Veluwe Omgevingsdienst De Vallei (OddV) Provincie Gelderland Veiligheids- en gezondheidsregio Gelderland-Midden (bijvoorbeeld onderdeel Brandweer Gelderland-Midden) Betrokken gemeente Diensten van het Rijk, zoals Inspectie Leemomgeving en Transport (ILT) Het Waterschap Vallei & Veluwe heeft aangegeven dat geen vooroverleg nodig is indien de toename van de verharding kleiner is dan 1.500 m2 en de waterhuishoudkundige doelen van het waterschap niet in het geding komen. Hier is sprake van zo een geval. Om die reden heeft er geen participatie met het waterschap plaatsgevonden. Er kan worden afgezien van overleg in door de provincie en het Rijk aangegeven gevallen. Ook belangen van omliggende gemeenten zijn bij dit plan niet in het geding.
Gelet op de brief van het ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft geen vooroverleg plaatsgevonden, aangezien de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) geen adviserende en coördinerende rol meer heeft met betrekking tot de advisering over de voorbereiding van een gemeentelijke ruimtelijke plannen. Nu er sprake is van een gemeentelijk ruimtelijk plan, waarbij er geen nationale rijksbelangen aan de orde zijn en de betrokken rijksdiensten niet als direct belanghebbende zijn aan te merken, behoeft het plan niet voor vooroverleg naar de ILT opgestuurd te worden. Aangezien er geen sprake is van een provinciaal belang, heeft er geen participatie plaatsgevonden met de provincie. Participatie met burgers, bedrijven en maatschappelijke organisaties De participatie met burgers, bedrijven en maatschappelijke organisaties voor plannen binnen de gemeente Barneveld is verankerd in beleid dat moet leiden tot plannen met een hogere kwaliteit en een breder draagvlak. Op 20 april 2022 heeft de raad het "Participatiebeleid Gemeente Barneveld" vastgesteld en is in werking getreden.
48
"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22x De Pelmolen 7" (vastgesteld)
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22x De Pelmolen 7
Het beleid onderscheidt drie sporen: Participatie bij ruimtelijke initiatieven; Participatie bij initiatieven van de overheid; Participatie bij initiatieven vanuit de gemeenschap. In het beleid is de participatieladder opgenomen. Die ladder gaat over verschillende gradaties van meedoen en is er om de rol van de deelnemers duidelijk te communiceren. Er zijn vier treden op de ladder: 1. 2. 3. 4.
Meeweten | informeren Meedenken | raadplegen Meewerken | adviseren Meebepalen | co-creatie
In dit geval is spoor 1 Participatie bij ruimtelijk initiatieven van het beleid relevant en trede 1. van de participatieladder. De initiatiefnemer heeft aangegeven dat er overleg is geweest met omwonende. Er is wel participatieverslag toegevoegd.
8.2
Zienswijzen
Het TAM-omgevingsplan heeft – tezamen met de overige ontwerpstukken – van 31 oktober tot en met 11 december 2025 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode heeft een ieder de mogelijkheid gehad om een zienswijze naar voren te brengen. Tijdens deze zes weken zijn geen reacties ingediend.
"TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22x De Pelmolen 7" (vastgesteld)
49