Besluit B&W over Meerjaren Prognose Grondexploitaties d.d. 28-5-24
Tekst van het document
Organisatieonderdeel: Leefomgeving Behandelaar: G. Bakker Telefoonnummer: 0342495340 Ter kennisname naar de raad Nummer beleidsproduct:
Onderwerp:
Voorstelnr. 3510 Barneveld, 21 mei 2024 Portefeuillehouder: B. Wijnne Op overzicht Bestaand beleid (website)
Meerjarenprognose grondexploitaties 31 december 2023
Gevraagde beslissing: 1. In te stemmen met de Meerjarenprognose grondexploitaties (MPG) 31 december 2023 2. Dit besluit en de MPG ter kennisname bij de jaarverslaggeving aan te bieden aan de raad
1. Inleiding Bijgaand treft u de Meerjarenprognose grondexploitaties (MPG) 31 december 2023 aan. De MPG wordt, conform het collegebesluit 664604 (d.d. 11-4-2016), jaarlijks geactualiseerd. Het is een samenvattend document van alle lopende gemeentelijke grondexploitatieprojecten, wordt verwerkt in de Jaarverslaggeving en komt ter kennisname naar de raad.
2. Beoogd effect a) Meetbaar effect 1. Een MPG levert inzicht en overzicht. Zowel op hoofdlijnen als het gaat om onder andere de actualiteit, effecten van marktontwikkelingen, afgesloten projecten, tussentijdse winstnemingen en benodigde verliesvoorziening. Als per project waarbij de relevante aspecten (projectbeschrijving, verschillenanalyse, projectrisico’s, ontwikkelprogramma, doorlooptijd en financiële stand van zaken per einde boekjaar) worden toegelicht en op eenduidige wijze hierover wordt gerapporteerd. 2. Door middel van een MPG wordt inzicht gegeven in het risicomanagement binnen de projecten.
b) Maatschappelijk effect N.v.t. 3. Argumenten De MPG is een samenvattend document van alle ruimtelijke ontwikkelingsprojecten binnen de gemeente waar sprake is van het exploiteren van grond (produceren van bouwrijpe grond) . De MPG wordt gebruikt als onderbouwing van de cijfers in de jaarrekening. Bij de beoordeling van de jaarrekening door de accountant wordt onder meer gebruik gemaakt van de MPG. De MPG beoogt meer duidelijkheid te verschaffen in de grondexploitaties door de hierboven bij punt 2 genoemde relevante aspecten toe te lichten en op eenduidige wijze hierover te rapporteren, per project en in samenhang. Op hoofdlijnen rapporteert de MPG over de volgende punten: • De actualiteiten die van invloed zijn op de grondexploitaties (o.a. krapte woningmarkt, aanwezigheid geitenhouderijen en netcongestie). • De resultaten van de actualisatie van de grondexploitaties, waaronder de afgesloten projecten, tussentijdse winstnemingen en actualisatie van de verliesvoorziening. • De aanpak en werkwijze van de actualisatie van de grondexploitaties en de gehanteerde rekenparameters.
-2-
4. Kanttekeningen In de loop der jaren heeft de gemeente door het ingezette grondbeleid een grondportefeuille van substantiële omvang verkregen. De risico’s die gepaard gaan met het bezit van gronden en de ontwikkeling daarvan worden door de gemeente onderkend. Er zijn algemene risico’s (o.a. renteschommelingen, afname marktbehoefte, belemmerende milieucirkels, netcongestie). Ook kennen we diverse project specifieke risico’s (o.a. overschrijding stikstof uitstoot bij Harselaar-Zuid Fase 1B en 2, fors hogere kosten bouwrijpmaken bij Tolnegenweg-West en een bezwaarprocedure bestemmingsplan bij de Raad van State bij project De Eendracht). Voor al deze risico’s worden beheersmaatregelen getroffen om deze risico’s te beperken en/of te voorkomen. Om de financiële gevolgen af te kunnen dekken als dit niet (volledig) voorkomen kan worden heeft de gemeente o.a. verliesvoorzieningen getroffen.
5. Financiën De financiële effecten die voortvloeien uit de actualisatie van de grondexploitaties en dus opgenomen zijn in de MPG, worden verwerkt en toegelicht in de jaarstukken. In de onderstaande tabel is een totaalsaldo van de resultaten van de grondexploitaties opgenomen. Het resultaat van de grondexploitaties in de jaarrekening 2023 bedraagt afgerond €6,0 miljoen positief. Resultaat grondexploitaties in de Jaarrekening 2023 A. Resultaat afgesloten projecten B. Tijdelijk afgesloten projecten C. Tussentijdse winstneming D. Mutatie verliesvoorziening Totaal
-16.207.000 n.v.t. 2.878.000 19.317.000 5.988.000
6. Participatie en communicatie a) Participatie Allerlei interne disciplines (o.a. projectleiding, stedenbouw, grondzaken, civiel) zijn door planeconomie betrokken bij het opstellen van de MPG.
b) Communicatie De MPG wordt breed verspreid binnen de gemeentelijke organisatie en gaat (binnenkort) als bijlage bij de jaarverslaggeving, ter kennisname, naar de raad en is dan ook openbaar toegankelijk.
7. Uitvoering a) Planning De MPG wordt eenmaal per jaar opgesteld/geactualiseerd en gelijktijdig met de jaarverslaggeving (als bijlage) ter kennisname aangeboden aan de raad (zie raadsvergadering van 10 juli 2024).
b) Evaluatie/controle Jaarlijkse evaluatie en actualisatie (bij de jaarverslaggeving).
8. Bijlagen 1. ‘Meerjarenprognose grondexploitaties 31 december 2023’.
Foto omslag : Bloemendal, gerealiseerde woningen (fase 1) en bruggen per begin mei 2024, Foto Jan van Uffelen
Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
2
De Eendracht ............................................................................................. 42
Inhoudsopgave 1. Inleiding ...................................................................................................... 5 1.1 Aanleiding en doelstelling ................................................................... 5 1.2 Stand van zaken................................................................................... 5 1.3 Aanpak actualisatie ............................................................................ 10 1.4 Leeswijzer ........................................................................................... 11
4. Ontwikkeling boekwaarde .................................................................... 45 4.1 Ontwikkeling boekwaarden ............................................................... 45 5. Risicomanagement................................................................................. 47 5.1 Risico’s en beheersmaatregelen ...................................................... 47 5.2 Voorzienbare risico’s .......................................................................... 47 5.3 Onvoorziene risico’s ........................................................................... 48 Bijlage 1 Begrippenlijst.............................................................................. 49
2. Programma 2 Bedrijvigheid & Bereikbaarheid ............................... 13 Toelichting projectbladen......................................................................... 13 Thorbeckelaan-Zuid.................................................................................. 14 Harselaar Centraal (voorheen Columbiz park)..................................... 16 Harselaar-Zuid Fase 1A........................................................................... 18 Thorbeckelaan Noord............................................................................... 20 Tolnegenweg Oost (voorheen Herontwikkeling Tolnegenweg .......... 22 Harselaar-Zuid Fase 1B en Fase 2 ........................................................ 24 Tolnegenweg - West ................................................................................ 26 3. Programma 3 Woon- & Leefomgeving ............................................. 28 Toelichting projectbladen......................................................................... 28 Schoolterrein Hessenweg........................................................................ 30 Holzenbosch I ............................................................................................ 31 Holzenbosch II...........................................................................................
34 Bloemendal (voorheen Barneveld Noord)............................................. 36 Verbindingsweg......................................................................................... 38 Oostbroek Fase 1 en 2 (voorheen Kootwijkerbroek Oost Fase 2) .... 40 Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
3
Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
4
1. Inleiding 1. Inleiding
1.1 Aanleiding en doelstelling Een grondexploitatie is een financiële vertaling van een ruimtelijk project waarbij de gemeente grond in bezit heeft en deze grond (deels) uitgeeft. Het resultaat van een grondexploitatie is een prognose en geeft een verwachting voor het financiële eindresultaat van het project. Bij de ruimtelijke plannen bedragen de begrote kosten en opbrengsten miljoenen euro’s. Bij vaststelling van een plan en bijbehorende grondexploitatie stelt de gemeenteraad de kaders vast waarbinnen de uitvoering van het project door het college dient plaats te vinden. De Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) is een samenvattend document van alle lopende gemeentelijke grondexploitatieprojecten. Dat zijn de grondexploitaties waar de gemeente eigenaar is van de betrokken gronden en deze ontwikkelt. Er is sprake van gronduitgifte en/of een bouwclaim. Binnen de projectgebieden kan het voorkomen dat ook derden gronden in eigendom hebben. Deze gronden worden voor eigen rekening en risico door derden ontwikkeld. Er is in dat geval sprake van een concessie of zelfrealisatie. Veel van de zelfrealisatieprojecten hebben financieel voor de gemeente een beperkte betekenis. Private partijen betalen de gemeentelijke plankosten en een exploitatiebijdrage voor de door de gemeente uitgevoerde of uit te voeren werken, werkzaamheden en (bovenwijkse) voorzieningen (investeringen).
Wanneer is sprake van grondexploitatie? Allereerst moet hiervoor grond in bezit zijn of worden aangekocht. Vervolgens wordt deze grond geschikt gemaakt voor nieuwe functies en de realisatie van bebouwing. Dit geschikt maken kan betekenen dat oude bebouwing wordt gesloopt en dat eventueel vervuilde grond wordt gesaneerd. Daarna worden de riolering, nutsvoorzieningen en bouwwegen aangelegd. Hierna is de grond geschikt (bouwrijp) om uit te geven aan een ontwikkelaar, die kan starten met de bouw. Als laatste wordt de openbare ruimte ingericht (woonrijp maken). Het definitieve straatwerk en groen worden aangelegd en verlichting, bebording en straatmeubilair worden aangebracht.
Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
Investeringsprojecten, zoals de aanleg van een spoortunnel, sportvoorziening of de bouw van maatschappelijk vastgoed (school, zwembad), maken géén deel uit van de grondexploitatie. De MPG wordt gebruikt als onderbouwing van de cijfers in de jaarrekening. Bij de beoordeling van de jaarrekening door de accountant wordt onder meer gebruik gemaakt van de MPG. De MPG beoogt meer duidelijkheid te verschaffen in de grondexploitaties door de relevante aspecten (saldo, doorlooptijd, rentelast, ontwikkelprogramma, risicoprofiel, etc.) hiervan toe te lichten en op eenduidige wijze hierover te rapporteren, per project en in samenhang. Doelen onderhavig MPG 1. Een MPG levert inzicht en overzicht. Per project worden de financiële, programmatische en planningsuitgangspunten geactualiseerd en geüniformeerd weergegeven. 2. Door middel van een MPG wordt inzicht gegeven in de risico’s binnen de projecten en voor alle projecten bij elkaar. Begrippenlijst Bij de uitwerking van de MPG is aansluiting gezocht bij de VNG-publicatie ‘Handreiking grondbeleid voor raadsleden’ teneinde de leesbaarheid en toegankelijkheid te vergroten. Mede hierom is een begrippenlijst als bijlage aan de MPG toegevoegd (bijlage 1).
1.2 Stand van zaken Actualiteit Na de bijzondere ontwikkelingen in 2022 (onder andere energiecrisis, oorlog in Oekraïne, forse prijsstijgingen, omslag woningmarkt) was er in 2023 nog steeds onzekerheid hoe één en ander zich blijft ontwikkelen en hoe zich dit vertaalt in prijsstijgingen (of prijsdalingen) in de woningmarkt en in de grond- weg- en waterbouw. Ook de rente is de afgelopen jaren in stappen verhoogd, met als gevolg dat zowel de financiering voor de realisatie van woningen
5
1. Inleiding (kapitaalmarktrente) als de betaalbaarheid van koopwoningen (hypotheekrente) onder druk zijn komen te staan. De Europese Centrale Bank verwacht echter dat de inflatie, gekeken naar de Eurozone, de komende tijd weer zal gaan dalen. De inflatie is echter nog niet op het ECB-streefpercentage van 2%. Daartegenover staat dat de krapte op de woningmarkt onverminderd groot is. Dit, in combinatie met een aanzienlijke stijging van de lonen en een stabiliserende hypotheekrente, heeft ertoe geleid dat na een korte periode van daling, de transactieprijzen op de woningmarkt weer (voorzichtig) zijn gaan stijgen. Dit wordt versterkt door het tekort aan (betaalbare) woningen, waardoor concurrentie tussen kopers optreedt. De wereld van gebiedsontwikkeling is al jaren flink in beweging: het stikstofdossier blijft een onzekere factor in combinatie met het ontwikkelen van projecten. Afgelopen jaren is wel duidelijk geworden dat ook de aanlegfase stikstofruimte vereist. De ontwikkelingen op het stikstofdossier worden nauwgezet gevolgd. Ook de aanwezigheid van geitenhouderij(en) in de nabijheid van te ontwikkelen woningbouwlocaties zorgt voor onzekerheid in projecten. En daarbij is het probleem van netcongestie gekomen, waardoor de realisatie van toekomstige projecten flinke vertraging kan gaan oplopen.
Middels de taskforce netcongestie wordt de impact zo veel als mogelijk in beeld gebracht en gaan we ook capaciteit inzetten om dit risico daar waar het mogelijk is te beheersen. De invloed hiervan op de resultaten is op dit moment nog niet in cijfers uit te drukken. Resultaten actualisatie Jaarlijks worden bij het opmaken van de jaarrekening en de MPG de definitieve resultaten vanuit de grondexploitatie opgemaakt, verwerkt en vastgesteld. In de hiernavolgende tabel zijn de resultaten van de geactualiseerde grondexploitaties op eindwaarden weergegeven. In de tabel zijn ook de bij de jaarrekening 2023 af te sluiten projecten opgenomen. Strikt formeel is het niet juist om de resultaten op de verschillende eindjaren te salderen. Echter geeft dit globaal inzicht in de ontwikkeling van de grondexploitaties op hoofdlijnen. Het
Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
geprognosticeerd resultaat van alle projecten gesaldeerd bedraagt € 4,8 miljoen negatief.
Project
Progr amma
Resultaat op eindwaarde
Richting
Eindwaarde datum
Thorbeckelaan Zuid
2
-1.324.000
Negatief
31-12-2026
Harselaar - Centraal
2
-15.572.000
Negatief
31-12-2023
Harselaar-Zuid Fase 1A Thorbeckelaan Noord
2 2
709.000 -964.000
Positief Negatief
31-12-2024 31-12-2027
Tolnegenweg Oost
2
-683.000
Negatief
31-12-2023
Harselaar-Zuid Fase 1B en 2 Schoolterrein Hessenweg
2 3
7.831.000 48.000
Positief Positief
31-12-2031 31-12-2023
Holzenbosch I
3
1.286.000
Positief
31-12-2025
Holzenbosch II
3 3
1.412.000
Positief
31-12-2028
5.937.000 -5.468.000
Positief Negatief
31-12-2032 31-12-2027
Bloemendal Verbindingsweg
3
Oostbroek
3
1.136.000
Positief
31-12-2028
De Eendracht Tolnegenweg West
3 2
-1.183.000 2.072.000
Negatief Positief
31-12-2029 31-12-2028
Totaal
-4.763.000
Resultaten jaarrekening 2023 in vergelijking met jaarrekening 2022 In de onderstaande tabel zijn de resultaten van deze jaarrekening (2023) vergeleken met de resultaten uit vorige jaarrekening (2022). De eindwaarden van de projecten (op verschillende eindwaardedata) zijn bij elkaar opgeteld. Het geprognosticeerd resultaat van alle projecten gesaldeerd bedraagt circa €4,8 miljoen negatief. Om de resultaten vergelijkbaar te maken met de vorige jaarrekening is de in 2023 genomen (tussentijdse) winst bij het resultaat op eindwaarde opgeteld. Ten opzichte van het geprognosticeerd resultaat van alle projecten bij de vorige jaarrekening (2022) is het geprognosticeerd resultaat toegenomen met €16,2 miljoen (inclusief de winstneming in 2023).
6
1. Inleiding Resultaat op Resultaat op Verschil eindwaarde eindwaarde (nieuw jaarrekening jaarrekening minus oud) 31-12-2022 31-12-2023
Projecten
Winstneming of correctie winstneming 2023 -
Verschil gecorrigeerd met winstneming 2023
Progr amma
Boekwaarde Boekwaarde stand per jaarschijf 31-12-2022 2023
Boekwaarde stand per 31-12-2023
Thorbeckelaan Zuid
2
-7.100.000
2.839.000
-4.261.000
Harselaar - Centraal
2
-14.727.000
-845.000
-15.572.000
Harselaar-Zuid Fase 1A Thorbeckelaan Noord
2 2
980.000 -1.326.000
-1.897.000 -32.000
-917.000 -1.358.000
Thorbeckelaan Zuid Harselaar - Centraal
2 2
-1.120.000 -15.546.000
-1.324.000 -15.572.000
-204.000 -26.000
Harselaar-Zuid Fase 1A Thorbeckelaan Noord
2 2
2.181.000 -811.000
709.000 -964.000
-1.472.000 -153.000
Tolnegenweg Oost
2
-521.000
-162.000
-683.000
Tolnegenweg Oost Harselaar-Zuid Fase 1B en 2
2 2
-704.000 5.791.000
-683.000 7.831.000
21.000 2.040.000
-
21.000 2.040.000
Harselaar-Zuid Fase 1B en 2 Schoolterrein Hessenweg
2 3
-6.226.000 -447.000
-366.000 495.000
-6.592.000 48.000
Schoolterrein Hessenweg Holzenbosch I
3 3
79.000 1.822.000
48.000 1.286.000
-31.000 -536.000
381.000
-31.000 -155.000
Holzenbosch I
3
-591.000
-387.000
-978.000
Holzenbosch II
-2.525.000
-83.000
-2.608.000
Holzenbosch II Bloemendal
3 3
179.000 -5.509.000
1.412.000 5.937.000
1.233.000 11.446.000
822.000
1.233.000 12.268.000
3
Verbindingsweg
3
-4.566.000
-5.468.000
-902.000
-
-902.000
Bloemendal Verbindingsweg
3 3
-25.668.000 -5.805.000
129.000 -230.000
-25.539.000 -6.035.000
Oostbroek De Eendracht
3 3
137.000 -
1.136.000 -1.183.000
999.000 -1.183.000
426.000 -
1.425.000 -1.183.000
Oostbroek
3
-5.592.000
Tolnegenweg West Totaal
2
-18.067.000
2.072.000 -4.763.000
2.072.000 13.304.000
2.878.000
2.072.000 16.182.000
De Eendracht Tolnegenweg West
3 2
1.249.000 -
-204.000 -26.000
Project
-223.000 -153.000
Een toelichting op de verschillen treft u (op hoofdlijnen) per project aan onder de verschillenanalyse en tevens in paragraaf 5 grondbeleid die onderdeel is van de (gemeentelijke) jaarverslaggeving 2023 (onder “5.3 Financiële aspecten”). Per saldo neemt het totaal resultaat op eindwaarde (op verschillende eindwaarde data) af van €18,1 miljoen negatief naar €4,8 miljoen negatief. Per saldo een positief verschil van €13,3 miljoen. Daar komt bij dat er voor €2,9 miljoen tussentijdse winsten worden genomen, wat een ‘negatief’ effect heeft voor de grondexploitaties (winstneming is een last voor de grondexploitatie). Dit is al verwerkt in de €13,3 miljoen. Vandaar dat het totale positieve verschil (gecorrigeerd met winstneming) €16,2 miljoen bedraagt. Boekwaarde ontwikkeling In 2023 is geïnvesteerd in verschillende projecten. Veelal lopen de lasten vooruit op de baten, waarmee de stand van de boekwaarde naar verloop van tijd zou moeten verbeteren. Richting het einde van het project wordt vaak nog geïnvesteerd in het woonrijp maken en de afronding van het project waardoor tegen het einde van looptijd van een project in sommige gevallen de boekwaarde wat negatiever kan worden.
Totaal
Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
-69.548.000
4.331.000
-1.261.000
-7.626.000 -1.555.000
-7.626.000 -1.555.000
-5.389.000
-74.937.000
Te zien is dat het totaal geïnvesteerd vermogen toeneemt met bijna €5,4 miljoen naar een totaal geïnvesteerd vermogen van afgerond €74,9 miljoen. Dit komt met name doordat er twee nieuwe projecten zijn bijgekomen in 2023 (De Eendracht en Tolnegenweg-West) met een boekwaarde (per saldo meer lasten dan baten) van €9,2 miljoen. Daarnaast is er sprake van een stijging van de boekwaarde bij Harselaar-Zuid Fase 1A (€1,9 miljoen). Bij met name de projecten Thorbeckelaan-Zuid en Oostbroek zijn er per saldo meer baten gerealiseerd dan lasten (nl. €7,2 miljoen) wat juist een verlagend effect heeft op de totale boekwaarde. Af te sluiten grondexploitaties In 2023 zijn drie projecten (vrijwel) afgerond: de werken en werkzaamheden hebben plaatsgevonden of zijn opgenomen als een nog te betalen verplichting en alle gronden zijn verkocht. In de onderstaande tabel zijn de betreffende projecten opgenomen.
Harselaar - Centraal
Progra mma 2
Tolnegenweg Oost
2
Schoolterrein Hessenweg
3
Project
Totaal
In onderstaande tabel zijn per project de boekwaarden per 31-12-2022 opgenomen en de boekwaardemutatie die plaats heeft gevonden in 2023. Ook is per project de huidige stand van de boekwaarde op 31-12-2023 opgenomen.
-
Resultaat op eindwaarde -15.572.000
Richting
Actie
Negatief
Inzetten verliesvoorziening
-683.000
Negatief
Inzetten verliesvoorziening
48.000
Positief
Vrijvallen resultaat
-16.207.000
Het resultaat is, afgerond, €16.207.000 negatief. De raad wordt met de jaarverslaggeving gevraagd deze drie projecten af te sluiten. In de toelichtende
7
1. Inleiding MPG 31 december 2023 wordt nog eenmaal beknopt verslag gedaan over deze projecten. Voor de projecten Harselaar-Centraal en Tolnegenweg Oost was bij de jaarrekening 2022 een verliesvoorziening getroffen van €16.250.578. Het gezamenlijke negatieve resultaat op eindwaarde van deze twee projecten is €16.254.947. Na het inzetten van de bestaande verliesvoorziening voor deze twee projecten resteert per saldo €4.369 dat meegenomen wordt bij de mutatie van de verliesvoorziening. Het (resterende) positieve eindresultaat van Schoolterrein Hessenweg van €48.319 valt ten gunste van het jaarrekeningresultaat (in eerdere jaren is er al €658.647 tussentijdse winst genomen). Tussentijdse winstneming grondexploitaties Voor projecten met een positief saldo op eindwaarde geldt dat er mogelijk sprake is van een tussentijdse winstneming. De tussentijdse winstneming vindt jaarlijks plaats en de hoogte ervan wordt berekend na de actualisatie van de grondexploitatie. De tussentijdse winstneming is al in de boekwaarde ontwikkeling meegenomen. De berekeningsmethode voor de tussentijdse winst is door de Commissie BBV omschreven. De methode staat bekend als de ‘percentage of completion’ (POC)-methode. Het voortgangspercentage is derhalve maatgevend voor de hoogte van de tussentijdse winst.
De tussentijdse winst wordt berekend door: gerealiseerde kosten/totale kosten te vermenigvuldigen met gerealiseerde opbrengsten/totale opbrengsten en deze fractie (%) te vermenigvuldigen met de geprognosticeerde eindwaarde (resultaat). De methodiek is enkel van toepassing op winstgevende projecten. Volgens de BBV voldoet deze methode aan het ‘voorzichtigheidsprincipe’. Een belangrijke kanttekening hierbij is dat als de prognose van het eindresultaat van het project alsnog weer verslechtert er mogelijk winst teruggeboekt dient te worden. Gezien de winst vrijvalt aan het jaarrekeningresultaat kan dit betekenen dat er in plaats van een winstneming ook sprake kan zijn van het terugdraaien van een winstneming ten laste van het jaarrekeningresultaat.
Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
Dit jaar bedraagt het saldo van de tussentijdse winstneming op projecten €2,9 miljoen. In de onderstaande tabel is de winstneming per project opgenomen. De winstneming wordt als een boekwaarde kosten in de grondexploitaties verwerkt waardoor het resultaat op eindwaarde afneemt met het bedrag aan winstneming en de geprognosticeerde rente over de winstneming tot en met het eindjaar. Bij terugdraaien van de winstneming daalt de boekwaarde en het totale kostenniveau. Tot en met 1 januari 2023 is op de openstaande grondexploitaties totaal €19,4 miljoen aan winst genomen. Met de tussentijdse winstneming van 2023 (€2,9 miljoen) bedraagt de totaal genomen winst per 1 januari 2024 €22,3 miljoen.
* in de bovenstaande tabel staat de ontwikkeling van de tussentijdse winstnemingen. Dit is exclusief de winsten die ontstaan bij het afsluiten van het complex, deze winsten worden separaat verantwoord.
Actualisatie verliesvoorziening Bij de jaarrekening 2022 is een verliesvoorziening vastgesteld van afgerond €28,3 miljoen. De verliesvoorziening dient ter afdekking van de grondexploitaties met een negatief resultaat. De verliesvoorziening is opgenomen op eindwaarde. In de onderstaande tabel zijn de verlieslatende grondexploitaties opgenomen.
8
1. Inleiding Verlieslatende projecten Thorbeckelaan Zuid Harselaar - Centraal Thorbeckelaan Noord Tolnegenweg Oost Bloemendal Verbindingsweg De Eendracht Totaal
Ontwikkeling verliesvoorziening
Progr amma
Resultaat op eindwaarde
2
-1.324.000 -15.572.000
31-12-2026 31-12-2023
-964.000 -683.000 -5.468.000 -1.183.000 -25.194.000
31-12-2027 31-12-2023 31-12-2032 31-12-2027 31-12-2029
2 2 2 3 3 3
Eindwaarde datum
De grondexploitaties zijn geactualiseerd waardoor de resultaten gewijzigd zijn. De resultaten op eindwaarde zijn verderop opgenomen onder “Toekomstresultaat”. Op basis van de bijgestelde resultaten dient de verliesvoorziening bijgesteld te worden, waardoor deze verlaagd kan worden met in totaal €3,1 miljoen. Dit is voor de afsluiting van de grondexploitaties Harselaar-Centraal en Tolnegenweg Oost, maar inclusief de wijzigingen die ontstaan door het geactualiseerd resultaat van beide grondexploitaties. Aan de gemeenteraad wordt, zoals eerder benoemd, gevraagd om bij de jaarrekening de grondexploitaties Harselaar-Centraal en Tolnegenweg Oost af te sluiten, waarbij de, voor die twee projecten, gevormde verliesvoorziening zal worden ingezet om het resterend negatief resultaat af te dekken. Hiermee wordt de verliesvoorziening verlaagd met €16,3 miljoen. Dit resulteert per saldo in een verlaging van de totale verliesvoorziening met €19,3 miljoen in 2023. In volgende tabel zijn de benodigde verliesvoorzieningen bij de jaarrekening 2023 per project opgenomen.
Verliesvoorziening jaarrekening 31-12-2022
28.256.000
Mutatie verliesvoorziening o.b.v. resultaat grondexploitaties 1-1-2024 op eindwaarde project 31-12-2022 31-12-2023 mutatie Thorbeckelaan Zuid
2
1.120.000
1.324.000
Harselaar - Centraal
2
15.546.000
15.546.000
-
Thorbeckelaan Noord
2
811.000
964.000
153.000
Tolnegenw eg Oost
2
704.000
704.000
Bloemendal
3
5.509.000
-
Verbindingsw eg
3
4.566.000
De Eendracht
3
-
204.000
-5.509.000
5.468.000
902.000
1.183.000
1.183.000
Totale mutatie verliesvoorziening o.b.v. resultaat grondexploitaties 1-1-2024
-3.067.000
Subtotaal verliesvoorziening o.b.v. mutatie resultaat grondexploitaties 1-1-2024
25.189.000
Harselaar -Centraal
2
Tolnegenw eg Oost
2
Verliesvoorziening jaarrekening 31-12-2023
-15.546.000 -704.000 8.939.000
De benodigde verliesvoorziening per 31-12-2023 bedraagt €8,9 miljoen. De afname van de verliesvoorziening wordt vooral veroorzaakt door de vrijval van de verliesvoorziening in verband met het afsluiten van de twee verlieslatende grondexploitaties Harselaar-Centraal en Tolnegenweg Oost per 31-12-2023. Daarnaast was het geprognosticeerde resultaat van het project Bloemendal bij de jaarrekening 2022 nog negatief. Bij de actualisatie 2023 is het resultaat op eindwaarde van Bloemendal aanzienlijk verbeterd (€5,9 miljoen positief), waardoor de eerder gevormde verliesvoorziening voor dit project vervalt. Resultaat grondexploitaties In de onderstaande tabel is een totaalsaldo van de resultaten van de grondexploitaties opgenomen op basis van de hierboven gepresenteerde deelresultaten. Het resultaat van de grondexploitaties in de jaarrekening 2023 bedraagt afgerond €6,0 miljoen positief. Resultaat grondexploitaties in de Jaarrekening 2023 A. Resultaat afgesloten projecten B. Tijdelijk afgesloten projecten
Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
-16.207.000 n.v.t.
C. Tussentijdse winstneming
2.878.000
D. Mutatie verliesvoorziening
19.317.000
Totaal
5.988.000
9
1. Inleiding Vennootschapsbelasting Per 1 januari 2016 zijn lagere overheden verplicht vennootschapsbelasting (Vpb) te betalen over haar winst verkregen uit ondernemingsactiviteiten. Grondexploitaties vallen onder deze wet. Bij het afsluiten van grondexploitaties zal de raad daarom gevraagd worden een deel van het positieve resultaat (winst) voor deze vennootschapsbelasting te reserveren. De in de MPG gepresenteerde eindwaarden en (tussentijdse) winsten zijn dus vóór belasting. In de cijfers is dus nog geen rekening gehouden met deze belasting. Borging integrale ontwikkeling en kostenverhaal Een ander aspect is dat de financiële rapportage, zoals opgenomen in deze MPG, louter en alleen ziet op de grondexploitaties (de gronden die de gemeente op dit moment ontwikkelt en in eigendom heeft of overeenstemming heeft bereikt om deze te verwerven). Ontwikkellocaties waar de gemeente niet alle gronden in eigendom heeft zijn Harselaar-Zuid, Thorbeckelaan-Noord, Bloemendal, Holzenbosch II, Verbindingsweg en Oostbroek. Per ontwikkelingslocatie is een masterplan opgesteld waarin de functies, het voorgenomen programma en hoofdstructuur van wegen, groen en water zijn vastgelegd. Deze hoofdstructuur wordt door de gemeente voorgefinancierd.
Deze kosten zullen worden verhaald op de betrokken ontwikkelaars van de deellocaties (en dus ook deels ten laste van de gemeente voor haar aandeel van de gronden). In de onlangs geactualiseerde Nota Bovenwijkse Investeringen (NBI) 2024 wordt hier uitgebreid op ingegaan. Plankosten Middels ‘Capaciteitsmanagement Informatie Systeem’ (CIS, voorheen Projecten In Beeld (PIB)) worden besteedde uren geregistreerd en benodigde uren periodiek geactualiseerd. Inmiddels is deze werkwijze geïmplementeerd. Dit heeft ertoe geleid dat de omvang van de plankosten beter is te ramen en de inzet van medewerkers beter is te koppelen aan specifieke projecten. De trend is dat de plankosten per project omhoog gaan (loonkostenstijging, langere doorlooptijden, arbeidsintensievere afweging omgevingsaspecten en omgevingsdialoog, afname aantal projecten). Het is tevens noodzakelijk gebleken om extra capaciteit en specialistische kennis aan sommige dossiers toe te voegen (communicatie, planologie, stedenbouw, luchtkwaliteit).
Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
1.3 Aanpak actualisatie Aanpak en werkwijze De stappen die gezet zijn om te komen tot de actualisatie van de grondexploitaties zijn: • actualiseren rekenparameters (zie toelichting hieronder); • verwerken van de gerealiseerde kosten en opbrengsten (boekwaarden) in de grondexploitaties; • controleren van de gerealiseerde kosten en opbrengsten in relatie tot budget en voortgang; • doorlopen traject (proces) om alle projectkenmerken te beoordelen op houdbaarheid. Dit proces omvat overleg met projectleider en specialisten (financiën-treasury, uitvoering en verkoop). Het doel van deze exercitie is om alle tot nu toe gehanteerde uitgangspunten nog eens tegen het licht te houden, te zoeken naar optimalisaties en het onderscheiden van specifieke projectrisico’s voor de resterende looptijd; • actualiseren van planning en, indien nodig, aanpassen ramingen van kosten en opbrengsten. Per project is uiteindelijk alle input financieel vertaald en zijn de kasstromen van de projecten opgesteld. Rekenparameters Bij de actualisatie van de grondexploitaties zijn de gehanteerde parameters op basis van marktontwikkelingen herzien waarbij als belangrijke bron de ‘Outlook grondexploitaties 2024’ van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling is gebruikt. In deze jaarlijkse publicatie worden op basis van onderzoek en diverse bronnen gefundeerde inschattingen gemaakt van de parameters voor grondexploitaties.
De aanpassingen zijn nader toegelicht in de ‘Memo Parameters Grondexploitaties MPG 31-12-2023’ zoals vastgesteld door het College van B&W op 27 februari 2024. De belangrijkste wijzigingen zijn een verlaging van de langjarige indexering van kosten en het doorvoeren van een opbrengstenstijging voor de korte termijn (in plaats van geen opbrengstenstijging).
10
1. Inleiding Het uitgangspunt blijft te allen tijde dat de gronden marktconform worden verkocht. Als gevolg van de marktontwikkelingen en de daarmee aangepaste parameters verbeteren de resultaten van de meeste grondexploitaties. Zoals in de inleiding benoemd is de onzekerheid op de woningmarkt en van de economie nog steeds groot. In de risicoparagraaf is derhalve rekening gehouden met een risico op onder andere de indexatie van de grondopbrengsten. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de gehanteerde (en vastgestelde) rekenparameters:
einddatum is bereikt, wordt het resultaat op eindwaarde genoemd. In dit resultaat zijn de invloeden van rente en inflatie verwerkt. De hoogte van een eventueel te treffen verliesvoorziening wordt aan de hand van de eindwaarde bepaald. Om de projectresultaten onderling vergelijkbaar te maken (deze hebben immers een verschillende einddatum) wordt de eindwaarde teruggerekend naar de waarde op het huidige prijspeil (1 januari 2024). Dit heet contant maken. Het aldus berekende resultaat, waarbij gebruik wordt gemaakt van het dan geldende rentepercentage (rekenrente), wordt de contante waarde genoemd.
Doorlopende verbetercyclus De MPG wordt jaarlijks geactualiseerd en, aan de hand van de resultaten van een doorlopende evaluatie, inhoudelijk verbeterd. Naast bovenbeschreven aanpassingen, toetsingen en overwegingen zijn enkele verbeeldingen geactualiseerd.
1.4 Leeswijzer Kasstromen – een toelichting Een kasstroomoverzicht is een weergave van kosten en opbrengsten per jaar. Door de kosten en opbrengsten ‘in de tijd’ te zetten kan de eindwaarde van het project worden bepaald. In de eindwaardeberekening wordt rekening gehouden met rente, prijs- en opbrengststijgingen gedurende de looptijd van het project. Bij de berekening komt een aantal begrippen voor, te weten de nominale waarde, de eindwaarde en de contante waarde. Hieronder volgt een toelichting op de begrippen: Onder nominale waarde wordt verstaan: het saldo van kosten en opbrengsten zoals deze bekend zijn op het moment dat het kasstroomoverzicht wordt opgesteld, zonder rekening te houden met rente of inflatie. De invloed van rente, inflatie en fasering speelt een rol op het moment dat de eindwaarde van een project wordt bepaald. Dan wordt rekening gehouden met de veronderstelde einddatum waarop het betreffende project gereed is. Het saldo dat ontstaat op het einde van de looptijd, dus wanneer de vermoedelijke Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
Bij de behandeling van de individuele projecten, in de hoofdstukken 2 en 3, wordt aangegeven welke type(n) ontwikkeling van toepassing is. Een toelichting van het begrip ‘type ontwikkeling’ is opgenomen in de Begrippenlijst van de MPG. De volgorde waarin de projecten zijn behandeld is bepaald aan de hand van het projectnummer. In hoofdstuk 2 worden de projecten behandeld die invulling geven aan ‘Programma 2 Bedrijvigheid & Bereikbaarheid’. Het betreft gronden die worden ontwikkeld voor de uitbreiding van bedrijventerreinen. In hoofdstuk 3 worden projecten behandeld die invulling geven aan ‘Programma 3 Woon- & Leefomgeving’. Het betreft gronden die worden ontwikkeld voor woningbouw. In hoofdstuk 4 is een overzicht opgenomen waarbij de boekwaardenontwikkeling van de separate projecten is weergegeven en opgeteld. Hiermee
11
1. Inleiding wordt inzicht verkregen in het financieel resultaat (op eindwaarde), de ontwikkeling van de boekwaarden en de liquiditeitsontwikkeling (jaartotalen) van de grondexploitaties. In het laatste hoofdstuk, hoofdstuk 5, wordt een nadere toelichting gegeven met betrekking tot het gevoerde (integrale) risicomanagement. De getroffen verliesvoorzieningen, betrekking hebbend op de separate projecten en aan te houden weerstandvermogen (gebaseerd op scenario’s), betrekking hebbend op de gehele grondportefeuille, worden hier behandeld.
Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
12
2. Programma 2 Bedrijvigheid & Bereikbaarheid 2. Programma 2 Bedrijvigheid & Bereikbaarheid
Toelichting projectbladen Iedere grondexploitatie wordt op twee pagina’s behandeld. Voor een goed begrip zijn hieronder enkele onderdelen nader toegelicht. Fase-aanduidingen Conform de door de raad vastgestelde ‘Kaders procesgang grondexploitaties 2016’ (d.d. 9 november 2016) is bij de projectbeschrijving van de lopende grondexploitaties aangegeven in welke fase deze zich bevindt. Fase 1 projecten, ‘ met een reëel en stellig voornemen om te ontwikkelen’ zijn komen te vervallen. Door het ontbreken van een (uitgewerkt) plan mogen volgens de BBV geen kosten hieraan ten laste worden gebracht. In dit MPG wordt daar niet meer over gerapporteerd. Zodra een plan is uitgewerkt zal deze samen met een actuele grondexploitatie aan de raad worden aangeboden, ter vaststelling. Vanaf dat moment is sprake van Fase 2, ‘projectplan gereed (evt. bestemmingsplan vastgesteld)’. Daarna volgt Fase 3, ‘planologisch besluit (bijv. bestemmingsplan) onherroepelijk’ en Fase 4, ‘afsluiting’, alle kosten en opbrengsten zijn dan gerealiseerd. Verschillenanalyse Onder de ‘verschillenanalyse’ worden de eindwaarden tussen opeenvolgende rapportages met elkaar vergeleken. In dit geval de cijfers uit de jaarrekening 2022 versus die van jaarrekening 2023. Gekozen is voor de eindwaarde omdat de hoogte van een ‘verliesvoorziening’, indien van toepassing, gebaseerd is op deze eindwaarde.
De getroffen verliesvoorziening dekt het ‘voorzienbare tekort’ af, als de grondexploitatie aan het eind van de looptijd wordt afgesloten. Pas bij het afsluiten van een grondexploitatie is de exacte hoogte duidelijk. Het treffen van een verliesvoorziening op het niveau van de separate grondexploitaties is conform het beleid van de BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). Er zijn veel oorzaken aan te wijzen waarom een eindwaarde verandert. Deze kunnen bijdragen aan een beter resultaat maar ook aan een slechter resultaat. De oorzaken kunnen gelijktijdig optreden. De veranderingen zijn daarom als ‘mutaties’ kwalitatief omschreven. Het totaal van deze mutaties is debet aan de verandering op eindwaarde. Kleine mutaties (tot €50.000 euro) zijn niet omschreven. Projectrisico In zijn algemeenheid geldt dat indien de kans van optreden van een projectrisico groter of gelijk is aan 50%, deze in zijn geheel meegenomen is in de grondexploitatie (bijv. een kostenpost is verhoogd of toegevoegd of de einddatum is opgeschoven). Onder ‘projectrisico’ is een kwalitatieve opsomming gegeven van bekende risico’s die een rol spelen bij de verdere voortgang van de desbetreffende grondexploitatie. De hier genoemde risico’s zijn nog niet verdisconteerd in de grondexploitatie. Naast het beschreven risico is beknopt de toegepaste beheersmaatregel beschreven.
Zodra meer duidelijkheid bestaat over de waarschijnlijkheid en de omvang van het risico wordt deze middels een mutatie meegenomen in de grondexploitatie. Dit wordt bij de volgende rapportage vermeld onder ‘verschillenanalyse’. Kasstromen De doorlooptijd van een grondexploitatie geeft een goede indicatie van de voortgang. Doordat onderscheid is gemaakt tussen kosten en opbrengsten, de boekwaarden (gerealiseerde kosten resp. opbrengsten) en de te-realiseren-bedragen zijn weergegeven, is aan de hand van de kasstromen te volgen wat de stand van zaken is met de werken en werkzaamheden respectievelijk de verkopen. Onder de post ‘overige kosten’ vallen: ‘bijdrage aan derden’, ‘planschade’, ‘storting bovenwijkse investeringen’, en ‘winstneming’. De post ‘overige opbrengsten’ heeft betrekking op ‘subsidies’, ‘exploitatiebijdrage’, ‘verliesneming’ (=afwaardering), ‘huur- & pachtinkomsten’. Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
13
2.1 Bouwgrond in exploitatie (BIE) – Bedrijvigheid & Bereikbaarheid Thorbeckelaan-Zuid Projectbeschrijving Voormalig gebruik Ontwikkelprogramma
Eigendom Type ontwikkeling Fase (zie blz. 13) Kaderstelling
: agrarisch, nabij afrit A30 BarneveldNoord : maatschappelijke doeleinden (evenemententerrein en bijbehorende functies) : 100% eigendom gemeente : gronduitgifte : 3, bestemmingsplan onherroepelijk : klik hier: 2011-2013, 2014-2016 en 2020
Verschillenanalyse Eindwaarde jaarrekening 2022 Eindwaarde jaarrekening 2023
: -€1.119.535 : -€1.324.467
Mutaties • Actualisatie parameters conform memo ‘Parameters grondexploitaties MPG 31-12-2023’ (effect: per saldo negatief effect op resultaat) • Verlenging looptijd met 1 jaar (t/m 2026) (effect: hogere plan/rentekosten) i.v.m. vertraging grondverkopen zuidelijk deel • Toevoeging kosten bodemsanering Getroffen verliesvoorziening Nieuwe verliesvoorziening
: €1.119.535 : €1.324.467
Projectrisico
Maatregel
Mogelijk lager uitgiftepercentage resterende gronden (en dus lagere grondopbrengsten)
Dit heeft de volledige aandacht van de projectorganisatie en er wordt gezocht naar en gewerkt aan optimalisatie van het uitgiftepercentage
Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
14
2.1 Bouwgrond in exploitatie (BIE) – Bedrijvigheid & Bereikbaarheid Project Projectnummer Omschrijving
Thorbeckelaan-Zuid 800003 Evenemententerrein - Barneveld
MPG Rapportage Programma en Ruimtegebruik Programma woningbouw niet Bestaand bepaald sociaal middelduur duur
Aantal Programma bedrijven 2 bedrijven 0 0 0
(m²) Programma maatschappelijk 59.206 maatschappelijke voorzieningen
(m²) Ruimtegebruik 21.840 Openbaar Groen, water en wadi's Verharding Uitgeefbaar Netto plangebied Hoofdplanstructuur te handhaven
Totaal aantal woningen Totaal opgeleverd t/m 31-12-2023
2 Totaal m2 bedrijven 2 Totaal opgeleverd t/m 31-12-2023
59.206 Totaal m2 maatschappelijke voorz. 59.206 Totaal opgeleverd t/m 31-12-2023
21.840 0 Bruto plangebied
indicatief (m²) 20.523 48% 52% 84.120 104.643 34.550 4.128 143.321
Kasstroom Kosten Verwervingen Plankosten Bouw- en woonrijp Overige kosten Totale kosten
€ € € € €
Totaal -7.320.607 € -2.383.616 € -3.150.984 € -182.925 € -13.038.132 €
Boekwaarde Te realiseren -7.320.607 € - € -2.076.348 € -307.268 € -2.592.342 € -558.642 € -153.724 € -29.201 € -12.143.021 € -895.110 €
2024 - € -107.908 € -187.724 € -9.734 € -305.365 €
2025 - € -107.908 € -185.459 € -9.734 € -303.100 €
2026 -91.453 -185.459 -9.734 -286.645
Opbrengsten Verkopen Overige opbrengsten Totale opbrengsten
€ € €
12.458.835 € 2.702.732 € 15.161.567 €
8.418.435 € 2.702.732 € 11.121.167 €
4.040.400 € - € 4.040.400 €
1.346.800 € - € 1.346.800 €
1.346.800 € - € 1.346.800 €
1.346.800 1.346.800
€ € €
-47.846 -3.400.056 € € €
€ € -3.239.050 € -4.260.905 -4.260.905
-47.846 € - € -161.006 € € €
-6.047 € - € -69.453 € 965.934 € -3.294.970 €
-16.817 € - € -53.708 € 973.175 € -2.321.796 €
-24.981 -37.845 997.329 -1.324.467
Saldo (- = last, + = baat) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente Kasstroom per jaar Kasstroom cumulatief
Eindwaarde
Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
15
2.1 Bouwgrond in exploitatie (BIE) – Bedrijvigheid & Bereikbaarheid
Harselaar Centraal (voorheen Columbiz park) Projectbeschrijving Voormalig gebruik Ontwikkelprogramma
Eigendom Type ontwikkeling Fase (zie blz. 13) Kaderstelling
: bedrijventerrein, gedateerd, ten noorden station Barneveld-Noord : oorspronkelijk kantorenlocatie, echter vanwege crisis nieuw plan met andere bedrijfsbestemming : 100% eigendom gemeente : gronduitgifte : 4, afsluiting – project gereed : klik hier: 2011-2017 en 2016
Verschillenanalyse Eindwaarde jaarrekening 2022 : -€15.546.404 Eindwaarde jaarrekening 2023 : -€15.572.231 (incl. €4,85 miljoen afwaarderen van grondpositie) Mutaties • Project afgesloten per 31-12-2023 • Nakomend budget voor woonrijpmaken opgenomen (€201.000) • Eindresultaat -€15.572.231 (dit kan voor €15.546.404 vrijvallen vanuit de getroffen verliesvoorziening. Restant (€25.827) komt ten laste van het jaarrekeningresultaat.
Getroffen verliesvoorziening Nieuwe verliesvoorziening
: €15.546.404 : €0 (i.v.m. afsluiten project)
Projectrisico
Maatregel
Geen – project afgesloten Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
16
2.1 Bouwgrond in exploitatie (BIE) – Bedrijvigheid & Bereikbaarheid Project Projectnummer Omschrijving
Harselaar-Centraal (Columbizpark) 800020 BT VDS
MPG Rapportage Programma en Ruimtegebruik Programma woningbouw niet bepaald sociaal middelduur duur
Aantal Programma bedrijven 0 bedrijven 0 0 0
(m²) Programma maatschappelijk 42.638 maatschappelijke voorzieningen
(m²) Ruimtegebruik 0 Openbaar Groen, water en wadi's Verharding Uitgeefbaar Netto plangebied Hoofdplanstructuur te handhaven
Totaal aantal woningen Totaal opgeleverd t/m 31-12-2023
0 Totaal m2 bedrijven 0 Totaal opgeleverd t/m 31-12-2023
42.638 Totaal m2 maatschappelijke voorz. 42.638 Totaal opgeleverd t/m 31-12-2023
0 0 Bruto plangebied
indicatief (m²) 22.454 28% 72% 42.638 65.092 5.709 121 70.922
Kasstroom Kosten Verwervingen Plankosten Bouw- en woonrijp Overige kosten Totale kosten
€ € € € €
Totaal -19.303.055 € -3.318.096 € -3.891.676 € -74.608 € -26.587.435 €
Boekwaarde Te realiseren -19.303.055 € - € -3.318.096 € - € -3.891.676 € - € -74.608 € - € -26.587.435 € - €
Opbrengsten Verkopen Overige opbrengsten Totale opbrengsten
€ € €
11.653.136 € 10.316.628 € 21.969.764 €
11.653.136 € 10.316.628 € 21.969.764 €
- € - € - €
-
€ € €
-10.954.560 € € €
€ € -10.954.560 € -15.572.231 -15.572.231
- € - € - € € €
-15.572.231
Saldo (- = last, + = baat) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente Kasstroom per jaar Kasstroom cumulatief
2023 -
Eindwaarde
Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
17
2.1 Bouwgrond in exploitatie (BIE) – Bedrijvigheid & Bereikbaarheid Harselaar-Zuid Fase 1A Projectbeschrijving Voormalig gebruik Ontwikkelprogramma Eigendom Type ontwikkeling Fase (zie blz. 13) Kaderstelling
: agrarisch, ten zuiden spoorbaan en ten noorden Esvelderbeek : 34 ha netto bedrijventerrein (t/m cat.5.1) : 80% eigendom gemeente : gronduitgifte en zelfrealisatie (met exploitatiebijdrage o.b.v. EP-plan) : 3, bestemmingsplan onherroepelijk : klik hier.
Verschillenanalyse Eindwaarde jaarrekening 2022 Eindwaarde jaarrekening 2023
: €2.180.930 : € 708.758
Mutaties • Actualisatie parameters conform memo ‘Parameters grondexploitaties MPG 31-12-2023’ (effect: per saldo negatief effect op resultaat) • Verlenging looptijd met 1 jaar (t/m 2024) door vertraging exploitatiebijdrage (effect: hogere plan-/rentekosten) • • •
Hogere te betalen bijdragen bovenwijks conform NBI 2024 Extra renteopbrengst (€141.516) n.a.v. uitgestelde grondverkoop Tussentijdse winstneming €1.249.195 (onder post ‘overige kosten’, totale tussentijdse winst €13.364.729)
Getroffen verliesvoorziening Nieuwe verliesvoorziening
: €0 : €0 (positief saldo)
Projectrisico
Maatregel
Niets specifieks
Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
18
2.1 Bouwgrond in exploitatie (BIE) – Bedrijvigheid & Bereikbaarheid Project Projectnummer Omschrijving
Harselaar Zuid fase 1A 800029 Bedrijven - Barneveld
MPG Rapportage Programma en Ruimtegebruik Programma woningbouw niet bepaald sociaal middelduur duur
Aantal Programma bedrijven 0 bedrijven 0 0 0
(m²) Programma maatschappelijk 265.263 maatschappelijke voorzieningen
(m²) Ruimtegebruik 0 Openbaar Groen, water en wadi's Verharding Uitgeefbaar Netto plangebied Hoofdplanstructuur te handhaven
Totaal aantal woningen Totaal opgeleverd t/m 31-12-2023
0 Totaal m2 bedrijven 0 Totaal opgeleverd t/m 31-12-2023
265.263 Totaal m2 maatschappelijke voorz. 265.263 Totaal opgeleverd t/m 31-12-2023
0 0 Bruto plangebied
indicatief (m²) 160.688 28% 72% 265.263 425.951 0 0 425.951
Kasstroom Kosten Verwervingen Plankosten Bouw- en woonrijp Overige kosten Totale kosten
€ € € € €
Totaal -4.874.917 € -8.353.668 € -6.054.405 € -26.948.720 € -46.231.711 €
Boekwaarde Te realiseren -4.874.917 € - € -8.187.982 € -165.686 € -5.663.846 € -390.560 € -26.882.510 € -66.210 € -45.609.255 € -622.455 €
2024 -165.686 -390.560 -66.210 -622.455
Opbrengsten Verkopen Overige opbrengsten Totale opbrengsten
€ € €
42.414.566 € 17.081.798 € 59.496.364 €
42.414.566 € 14.807.365 € 57.221.931 €
- € 2.274.433 € 2.274.433 €
2.274.433 2.274.433
€ € €
-11.085 -12.544.811 € € €
€ € -12.529.861 € -917.185 -917.185
-11.085 € - € -14.950 € € €
-11.085 -14.950 1.625.943 708.758
Saldo (- = last, + = baat) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente Kasstroom per jaar Kasstroom cumulatief
Eindwaarde
Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
19
2.1 Bouwgrond in exploitatie (BIE) – Bedrijvigheid & Bereikbaarheid Thorbeckelaan Noord Verbeelding – ligging, begrenzing en grondgebruik (schets)
Projectbeschrijving Huidig gebruik Ontwikkelprogramma Grond Type ontwikkeling Fase (zie blz. 13) Kaderstelling
: agrarisch, ten noorden van hulpverleningscentrum te Barneveld : ca. 10 ha netto bedrijventerrein : 10% eigendom gemeente . : gronduitgifte en zelfrealisatie : 2, projectplan gereed : zie structuurvisie kernen 2022
Verschillenanalyse Eindwaarde jaarrekening 2022 Eindwaarde jaarrekening 2023
: - €810.729 : - €963.810
Mutaties: • Actualisatie parameters conform memo ‘Parameters grondexploitaties MPG 31-12-2023’ (effect: per saldo negatief effect op resultaat) • Hogere te betalen bijdragen bovenwijks conform NBI 2024
Getroffen verliesvoorziening Nieuwe verliesvoorziening
: €810.729 : €963.810
Projectrisico
Maatregel
Niets specifieks
Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
20
2.1 Bouwgrond in exploitatie (BIE) – Bedrijvigheid & Bereikbaarheid Project Projectnummer Omschrijving
Thorbeckelaan Noord 800044 Barneveld - Bedrijventerrein
MPG Rapportage Programma en Ruimtegebruik Programma woningbouw niet bepaald sociaal middelduur duur
Aantal Programma bedrijven 0 bedrijven 0 0 0
(m²) Programma maatschappelijk 8.079 maatschappelijke voorzieningen
(m²) Ruimtegebruik 0 Openbaar Groen, water en wadi's Verharding Uitgeefbaar Netto plangebied Hoofdplanstructuur te handhaven
Totaal aantal woningen Totaal opgeleverd t/m 31-12-2023
0 Totaal m2 bedrijven 0 Totaal opgeleverd t/m 31-12-2023
8.079 Totaal m2 maatschappelijke voorz. 0 Totaal opgeleverd t/m 31-12-2023
0 0 Bruto plangebied
indicatief (m²) 0 0% 0% 8.079 8.079 4.665 0 12.744
Kasstroom Kosten Verwervingen Plankosten Bouw- en woonrijp Overige kosten Totale kosten
€ € € € €
Totaal -526.630 € -1.071.921 € -151.920 € -833.798 € -2.584.268 €
Opbrengsten Verkopen Overige opbrengsten Totale opbrengsten
€ € €
2.243.942 € 212.149 € 2.456.091 €
- € 199.395 € 199.395 €
€ € €
-58.133 16.851 -794.351 € € €
€ € -701.399 € -1.358.630 -1.358.630
Saldo (- = last, + = baat) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente Kasstroom per jaar Kasstroom cumulatief
Boekwaarde Te realiseren -526.630 € - € -329.996 € -741.925 € - € -151.920 € - € -833.798 € -856.626 € -1.727.643 €
2024 - € -185.481 € -75.960 € - € -261.441 €
2025 - € -185.481 € -75.960 € -19.489 € -280.930 €
2026 - € -185.481 € - € -814.309 € -999.790 €
2027 -185.481 -185.481
2.243.942 € 12.754 € 2.256.696 €
- € 6.377 € 6.377 €
- € 6.377 € 6.377 €
2.243.942 € - € 2.243.942 €
-
-58.133 € 16.851 € -92.951 € € €
-5.178 € - € -22.146 € -282.387 € -1.641.017 €
-15.587 € - € -26.749 € -316.889 € -1.957.907 €
-16.165 € 16.851 € -31.914 € 1.212.925 € -744.982 €
-21.203 -12.143 -218.828 -963.810 Eindwaarde
Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
21
2.1 Bouwgrond in exploitatie (BIE) – Bedrijvigheid & Bereikbaarheid Tolnegenweg Oost (voorheen Herontwikkeling Tolnegenweg Projectbeschrijving Huidig gebruik Ontwikkelprogramma Grond Type ontwikkeling Fase (zie blz. 13) Kaderstelling
: agrarisch : bedrijventerrein - gemengd : 100% eigendom gemeente : gronduitgifte : 4, afsluiting – project gereed : klik hier, hier (zie B-3.15) en hier.
Verschillenanalyse Eindwaarde jaarrekening 2022 Eindwaarde jaarrekening 2023
: -€704.175 : -€682.716
Mutaties: • Project afgesloten per 31-12-2023 • Subsidie Provincie verlichting spoorwegovergang (€100.000) • Extra kosten bouw- en woonrijpmaken (per saldo €75.000) • Eindresultaat -€682.716 (dit kan vrijvallen vanuit de getroffen verliesvoorziening van €704.175; restant van €21.459 kan vrijvallen ten gunste van het jaarrekeningresultaat) Getroffen verliesvoorziening Nieuwe verliesvoorziening
: €704.175 : €0 (i.v.m. afsluiten project)
Projectrisico
Maatregel
Geen – project afgesloten
Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
22
2.1 Bouwgrond in exploitatie (BIE) – Bedrijvigheid & Bereikbaarheid Project Projectnummer Omschrijving
Herontwikkeling Tolnegenweg 800047 Bedrijventerrein - Stroe
MPG Rapportage Programma en Ruimtegebruik Programma woningbouw niet tuingrond bepaald (opgeleverd) sociaal middelduur duur
Aantal Programma bedrijven 1.189 m2 bedrijven 0 0 1
(m²) Programma maatschappelijk 6.221 maatschappelijke voorzieningen
(m²) Ruimtegebruik 0 Openbaar Groen, water en wadi's Verharding Uitgeefbaar Netto plangebied Hoofdplanstructuur te handhaven
Totaal aantal woningen Totaal opgeleverd t/m 31-12-2023
1 Totaal m2 bedrijven 1 Totaal opgeleverd t/m 31-12-2023
6.221 Totaal m2 maatschappelijke voorz. 6.221 Totaal opgeleverd t/m 31-12-2023
0 0 Bruto plangebied
indicatief (m²) 4.640 41% 59% 8.498 13.138 0 0 13.138
Kasstroom Kosten Verwervingen Plankosten Bouw- en woonrijp Overige kosten Totale kosten
€ € € € €
Totaal -985.417 € -600.895 € -435.275 € -21.810 € -2.043.397 €
Opbrengsten Verkopen Overige opbrengsten Totale opbrengsten
€ € €
1.927.830 € 203.560 € 2.131.390 €
1.927.830 € 203.560 € 2.131.390 €
- € - € - €
-
€ € €
-770.709 € € €
€ € -770.709 € -682.716 -682.716
- € - € - € € €
-682.716
Saldo (- = last, + = baat) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente Kasstroom per jaar Kasstroom cumulatief
Boekwaarde Te realiseren -985.417 € - € -600.895 € - € -435.275 € - € -21.810 € - € -2.043.397 € - €
2023 -
Eindwaarde
Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
23
2.1 Bouwgrond in exploitatie (BIE) – Bedrijvigheid & Bereikbaarheid Harselaar-Zuid Fase 1B en Fase 2 Verbeelding – ligging, begrenzing en grondgebruik
Projectbeschrijving Huidig gebruik Ontwikkelprogramma Grond Type ontwikkeling Fase (zie blz. 13) Kaderstelling
: agrarisch, ten zuiden spoorbaan en ten noorden Esvelderbeek : bedrijventerrein : ca. 20% eigendom gemeente . : gronduitgifte en zelfrealisatie : 2, projectplan gereed : klik hier.
Verschillenanalyse Eindwaarde jaarrekening 2022 Eindwaarde jaarrekening 2023
: €5.790.672 : €7.831.314
Mutaties: •
• • •
Actualisatie parameters conform memo ‘Parameters grondexploitaties MPG 31-12-2023’ (effect: per saldo negatief effect op resultaat) Hogere te betalen bijdragen bovenwijks conform NBI 2024 (€7,1 miljoen) Hogere verkoopopbrengst gronden (€8,6 miljoen) i.v.m. stijging m2-prijs Winstneming - tussentijds €0 (onder post ‘overige kosten’, totale tussentijdse winst €9.733)
Getroffen verliesvoorziening Nieuwe verliesvoorziening
: €0 : €0 (positief saldo)
Projectrisico
Maatregel
Mogelijke overschrijding stikstof-uitstoot
Afstemming en oplossing met bevoegd gezag (ODDV & Provincie) en betrokkenen Aanvullend: onderzoek naar kopen stikstofrechten Afstemming en oplossing met Provincie om af te wijken van beleid
Groene Ontwikkelingszone (te weinig GO-punten) Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
24
2.1 Bouwgrond in exploitatie (BIE) – Bedrijvigheid & Bereikbaarheid Project Projectnummer Omschrijving
Harselaar Zuid fase 1B en fase 2 800069 Bedrijven - Barneveld
MPG Rapportage Programma en Ruimtegebruik Programma woningbouw niet bepaald sociaal middelduur duur
Aantal Programma bedrijven 0 bedrijven 0 0 0
(m²) Programma maatschappelijk 88.067 maatschappelijke voorzieningen
(m²) Ruimtegebruik 0 Openbaar Groen, water en wadi's Verharding Uitgeefbaar Netto plangebied
indicatief (m²) 29.712 58% 42% 88.067 117.779
Hoofdplanstructuur te handhaven Totaal aantal woningen Totaal opgeleverd t/m 31-12-2023
0 Totaal m2 bedrijven 0 Totaal opgeleverd t/m 31-12-2023
88.067 Totaal m2 maatschappelijke voorz. 0 Totaal opgeleverd t/m 31-12-2023
3.370 3.131
0 0 Bruto plangebied
124.280
Kasstroom Kosten Verwervingen Plankosten Bouw- en woonrijp Overige kosten Totale kosten
€ € € € €
Totaal -3.137.403 € -5.629.246 € -2.960.713 € -9.418.969 € -21.146.332 €
Opbrengsten Verkopen Overige opbrengsten Totale opbrengsten
€ € €
30.825.250 € 156.579 € 30.981.829 €
1.800 € 156.579 € 158.379 €
€ € €
-888.238 1.046.192 -2.162.138 € € €
€ € -2.035.142 € -6.592.031 -6.592.031
Saldo (- = last, + = baat) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente Kasstroom per jaar Kasstroom cumulatief
Boekwaarde Te realiseren -3.165.446 € 28.043 € -1.504.353 € -4.124.893 € -29.500 € -2.931.213 € -15.969 € -9.403.000 € -4.715.268 € -16.431.064 €
2024 14.021 € -537.814 € -330.109 € 0 € -853.901 €
2025 14.021 € -537.814 € -330.109 € -1.392.886 € -2.246.788 €
2026 - € -576.842 € -613.554 € -1.392.886 € -2.583.283 €
2027 - € -576.842 € -505.998 € -2.342.221 € -3.425.061 €
2028 - € -576.842 € -464.155 € -2.342.221 € -3.383.218 €
2029 - € -576.842 € -312.623 € -960.707 € -1.850.171 €
2030 - € -370.949 € -187.332 € -960.707 € -1.518.988 €
2031 -370.949 -187.332 -11.372 -569.653
30.823.450 € - € 30.823.450 €
- € - € - €
3.950.188 € - € 3.950.188 €
3.950.188 € - € 3.950.188 €
7.705.863 € - € 7.705.863 €
7.705.863 € - € 7.705.863 €
3.755.675 € - € 3.755.675 €
3.755.675 € - € 3.755.675 €
-
-888.238 € 1.046.192 € -126.996 € € €
-30.784 € - € -107.450 € -992.136 € -7.584.166 €
-88.732 € 9.863 € -123.622 € 1.500.909 € -6.083.257 €
-107.643 € 29.663 € -99.157 € 1.189.768 € -4.893.489 €
-132.548 € 154.697 € -79.764 € 4.223.186 € -670.303 €
-152.674 € 311.908 € -10.926 € 4.470.953 € 3.800.650 €
-148.616 € 230.171 € 61.951 € 2.049.010 € 5.849.660 €
-109.795 € 309.888 € 95.349 € 2.532.129 € 8.381.789 €
-117.445 136.623 -550.476 7.831.314 Eindwaarde
Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
25
2.1 Bouwgrond in exploitatie (BIE) – Bedrijvigheid & Bereikbaarheid Tolnegenweg - West Projectbeschrijving Huidig gebruik
Ontwikkelprogramma Grond Type ontwikkeling Fase (zie blz. 13) Kaderstelling
: agrarisch, ten noorden van de nieuwe woonwijk Wulperveld, tussen de spoorlijn Amersfoort-Apeldoorn en de snelweg A1. : bedrijventerrein : 100% eigendom gemeente : gronduitgifte : 2, projectplan gereed : klik hier
Verschillenanalyse Eindwaarde jaarrekening 2022 Eindwaarde jaarrekening 2023
: €0 (nieuw in 2023) : €2.071.842
Mutaties: •
Nieuwe grondexploitatie m.i.v. december 2023
Getroffen verliesvoorziening Nieuwe verliesvoorziening
: €0 : €0 (positief saldo)
Projectrisico
Maatregel
Hogere kosten bouwrijpmaken bij toepassing betonnen dekken als inritten
Projectorganisatie stuurt op uitvoering inritten conform grondexploitatie (m.b.v. duikers)
Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
26
2.1 Bouwgrond in exploitatie (BIE) – Bedrijvigheid & Bereikbaarheid Project Projectnummer Omschrijving
Tolnegenweg-West 800086 Bedrijventerrein - Stroe
MPG Rapportage Programma en Ruimtegebruik Programma woningbouw niet bepaald sociaal middelduur duur
Aantal Programma bedrijven 0 bedrijven 0 0 0
(m²) Programma maatschappelijk 23.261 maatschappelijke voorzieningen
(m²) Ruimtegebruik 0 Openbaar Groen, water en wadi's Verharding Uitgeefbaar Netto plangebied Hoofdplanstructuur te handhaven
Totaal aantal woningen Totaal opgeleverd t/m 31-12-2023
0 Totaal m2 bedrijven 0 Totaal opgeleverd t/m 31-12-2023
23.261 Totaal m2 maatschappelijke voorz. 0 Totaal opgeleverd t/m 31-12-2023
0 0 Bruto plangebied
indicatief (m²) 11.538 28% 72% 23.261 34.799 0 5.465 40.264
Kasstroom Kosten Verwervingen Plankosten Bouw- en woonrijp Overige kosten Totale kosten
€ € € € €
Totaal -1.759.103 € -730.155 € -2.742.259 € - € -5.231.516 €
Opbrengsten Verkopen Overige opbrengsten Totale opbrengsten
€ € €
7.561.625 € 6.480 € 7.568.105 €
- € 6.480 € 6.480 €
€ € €
-277.833 104.272 -91.187 € € €
€ € - € -1.554.591 -1.554.591
Saldo (- = last, + = baat) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente Kasstroom per jaar Kasstroom cumulatief
Boekwaarde Te realiseren -1.408.723 € -350.380 € -152.348 € -577.806 € - € -2.742.259 € - € - € -1.561.071 € -3.670.445 €
2024 -350.380 € -206.971 € -36.225 € - € -593.576 €
2025 - € -123.554 € -690.085 € - € -813.638 €
2026 - € -98.878 € -1.353.017 € - € -1.451.895 €
2027 - € -74.202 € -662.932 € - € -737.134 €
2028 -74.202 -74.202
7.561.625 € - € 7.561.625 €
- € - € - €
1.800 € - € 1.800 €
3.779.913 € - € 3.779.913 €
3.779.913 € - € 3.779.913 €
-
-277.833 € 104.272 € -91.187 € € €
-11.755 € - € -25.340 € -630.671 € -2.185.262 €
-45.144 € 4 € -35.620 € -892.598 € -3.077.860 €
-126.532 € 28.385 € -50.169 € 2.179.702 € -898.158 €
-84.265 € 75.883 € -14.640 € 3.019.756 € 2.121.598 €
-10.136 34.582 -49.756 2.071.842 Eindwaarde
Meerjarenprognose Grondexploitaties – 31 december 2023
27
3. Programma 3 Woon- & Leefomgeving 3. Programma 3 Woon- & Leefomgeving
Toelichting projectbladen Iedere grondexploitatie wordt op twee pagina’s behandeld. Voor een goed begrip zijn hieronder enkele onderdelen nader toegelicht. Fase-aanduidingen Conform de door de raad vastgestelde ‘Kaders procesgang grondexploitaties 2016’ (d.d. 9 november 2016) is bij de projectbeschrijving van de lopende grondexploitaties aangegeven in welke fase deze zich bevindt. Fase 1 projecten, ‘ met een reëel en stellig voornemen om te ontwikkelen’ zijn komen te vervallen. Door het ontbreken van een (uitgewerkt) plan mogen volgens de BBV geen kosten hieraan ten laste worden gebracht. In dit MPG wordt daar niet meer over gerapporteerd. Zodra een plan is uitgewerkt zal deze samen met een actuele grondexploitatie aan de raad worden aangeboden, ter vaststelling. Vanaf dat moment is sprake van Fase 2, ‘projectplan gereed (evt. bestemmingsplan vastgesteld)’. Daarna volgt Fase 3, ‘planologisch besluit (bijv. bestemmingsplan) onherroepelijk’ en Fase 4, ‘afsluiting’, alle kosten en opbrengsten zijn dan gerealiseerd. Verschillenanalyse Onder de ‘verschillenanalyse’ worden de eindwaarden tussen opeenvolgende rapportages met elkaar vergeleken. In dit geval de cijfers uit de jaarrekening 2021 versus die van jaarrekening 2022. Gekozen is voor de eindwaarde omdat de hoogte van een ‘verliesvoorziening’, indien van toepassing, gebaseerd is op deze eindwaarde.