Voorstel
Tekst van het document
Raadsvoorstel Onderwerp: Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg en omgeving
College van burgemeester en wethouders 25 januari 2022
Zaaknummer 180252
Portefeuillehouder Peter Luijendijk
Commissie Ruimte 8 februari 2022
Openbaar
Gemeenteraad 22 februari 2022
Geadviseerd besluit 1. De Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg en omgeving vast te stellen.
1/41
Raadsvoorstel Inleiding In juli 2020 is de gemeente samen met de initiatiefnemers van Wingerden en Leeuwenburg gekomen tot een intentieovereenkomst om Bureau Wissing een gebiedsvisie te laten opstellen voor de omgeving van de 3e Barendrechtseweg. De initiatiefnemers wensen de bestaande kassen te verwijderen en daarvoor in de plaats woningen te bouwen. Wij hebben als gemeente aangegeven dat een goede integrale ruimtelijke afweging van de gehele omgeving noodzakelijk is om de bestaande landschappelijke, recreatieve potenties en kwaliteiten van het gebied te benutten. Later in het proces is ook de heer Booij, tevens kaseigenaar in het gebied, aangehaakt bij de opstelling van de gebiedsvisie. Naast de wensen van de initiatiefnemers, hebben ook de bestaande functies in de directe omgeving wensen voor de uitbreiding van activiteiten. De Kleine Duiker wil bijvoorbeeld uitbreiding van haar activiteiten door onder andere het aanbieden van paardrijlessen. Verder zijn ook de ontwikkeling van de Zuidpolder ten oosten van het gebied en kas Ammerlaan aan de Ziedewijdsekade relevante projecten in de omgeving. De gebiedsvisie is behandeld in de commissie ruimte van 7 september 2021. Het voorstel is aangehouden met de opdracht aan de wethouder om de belangen van alle belanghebbenden te wegen en te verwerken in de visie.
Na afstemming met de bovengenoemde initiatiefnemers en de heer Booij zijn de verschillende belangen meegewogen en verwerkt in de visie. De visie is daarmee een gedragen visie door alle initiatiefnemers. De visie is op een aantal onderdelen gewijzigd ten opzichte van de versie van september 2021. De wijzigingen zitten in een correctie van de berekening van de bouwmogelijkheden en de mogelijkheid tot het bouwen van 1 extra woning op de kavel van de familie Booij bij verwerving van aanvullende bouwrechten. Deze wijzingen hebben geleid tot aangepaste ruimtelijke modellen (voorkeursmodel en 2 alternatieven). Beoogd effect Vaststellen van een visie die als leidraad dient voor integrale herontwikkeling van het gehele gebied en beoordeling van toekomstige initiatieven in het gebied. Relatie met beleidskaders Barendrechts buitenboek Het kwaliteitshandboek buitengebied biedt ruimtelijke en landschappelijke richtlijnen voor versterking van het karakter van het landelijke gebied. De herontwikkeling van de 3e Barendrechtseweg en omgeving zal hieraan bijdragen. Structuurplan Zuidpolder Het plangebied is onderdeel van het landschapspark Zuidpolder dat ontwikkeld wordt als recreatie en natuurgebied. De ontwikkeling van de 3e Barendrechtseweg en omgeving zal hier een bijdrage aan leveren.
Argumenten 1.1 De gebiedsvisie is een gedragen visie door de kaseigenaren Na de behandeling in de commissie ruimte op 7 september 2021 zijn alle belanghebbenden aangehaakt bij de inhoud van de gebiedsvisie. Dit heeft geleid tot een gedragen visie door alle kaseigenaren in het gebied. 1.2 De gebiedsvisie geeft richting aan behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit De omgeving van de 3e Barendrechtseweg is onderdeel van de Zuidpolder en de entree van het gebied als oprijlaan naar het buitengebied. Er zijn verschillende ruimtelijke structuren en functies aanwezig. Daarentegen zorgen de vele kassen met bijbehorende bouwwerken voor een ontoegankelijk gebied. In de visie worden voorstellen gedaan om de kassen te verwijderen voor een open landschap, een goede landschappelijke inrichting en de realisatie van recreatieve routes (wandel en fiets) in het gebied. Voor de sanering van de kassen is ruimte-voor-ruimte regeling als uitgangspunt genomen. In de regeling wordt 1 bouwrecht verleend per elke 5000m² aan kassen en 1000m² aan (gezamenlijke) bijgebouwen. Conform deze regeling is binnen het gebied ruimte voor de ontwikkeling van 5 tot 6 woningen (afhankelijk van de verwerving van extra bouwrechten). De ontwikkeling van een zorgcluster is ook onderzocht in de modellenstudie.
2/41
1.3 De gebiedsvisie geeft richting aan initiatief kassen De volgende voorwaarden zijn leidend voor de ontwikkeling van de kavels: • Toevoegen van structureel (openbaar toegankelijk) landschap; • Brede open doorzichten noordzuid- en oostwestrichting; • Nieuwe recreatieve routes, aansluitend op de bestaande; • Ontsluiting van woningen middels een informele (eigen)weg/pad. Deze ontsluiting kan een recreatief medegebruik krijgen; • Indien sprake is van erfscheidingen zijn deze altijd groen en bij voorkeur laag. 1.4 De gebiedsvisie doet voorstellen voor de versterking van het recreatief profiel van het gebied Verbindingen Een belangrijk onderdeel van de gebiedsvisie is de realisatie van nieuwe recreatieve verbindingen zoals wandel- en fietspaden. Uitgangspunt is dat de verbindingen zullen aansluiten op de bestaande verbindingen in de Zuidpolder zodat een integraal recreatief netwerk ontstaat. De oostwest en noordzuid verbindingen zijn geborgd in de gebiedsvisie en huurovereenkomst van naastgelegen kavel. De exacte ligging en uitvoering van de verbindingen zijn echter onderdeel van de uitwerking en afhankelijk van de toekomstige ruimtelijke indeling en overleg met initiatiefnemers/ eigenaren. Evenementen De visie doet ook uitspraken over het evenemententerrein naast de Kleine Duiker.
De aanvragen zullen per geval bekeken worden waarbij het principe van extensieve recreatie in het gebied leidend is. De activiteiten dienen het recreatief profiel te versterken en geen afbreuk te doen aan de rust en ruimte in het gebied. Om die reden zijn kleinschalige, incidentele, lokale activiteiten zoals kleinschalige evenementen en markten toegestaan. Deze activiteiten vinden in lage frequentie plaats waarbij maximaal een paar honderd bezoekers zijn toegestaan. Een voorbeeld van een gewenste activiteit is de streekmarkt die op 11 augustus 2021 heeft plaatsgevonden bij de Kleine Duiker. Overleg gevoerd met • Wethouder Ruimtelijke Ordening • Afdelingen stedenbouw, groen en recreatie, verkeer, openbare ruimte & duurzaamheid • Projectleider Zuidpolder • Juridisch adviseur • Initiatiefnemers Kanttekeningen 1.1 De gebiedsvisie geeft enkel een richting De gebiedsvisie vormt enkel een richting en geen verplichting tot nadere uitwerking van de visie door de partijen. De visie biedt wel richting voor toekomstige ruimtelijke procedures en vestiging van eventueel nieuwe functies in het gebied. De gebiedsvisie voorziet daarnaast in een modellenstudie waarbij reguliere woningen en zorgwoningen zijn onderzocht. Deze opties zijn onderzocht om richting te geven aan de mogelijke ruimtelijke invulling van de kavels bij beide opties.
Het is echter aan de initiatiefnemers om invulling te geven aan de type woningen ook ten aanzien van vergelijkbare ruimte voor ruimte regelingen in Barendrecht. Uit de gevoerde gesprekken met de initiatiefnemers blijkt dat reguliere woningen, passend in de randvoorwaarden van de visie, het meest gewenst zijn. Verder wordt in de Zuidpolder fase 2, nabij de omgeving van de 3e Barendrechtseweg, invulling gegeven aan de woonzorgopgave door het initiatief van de GKB-groep. Uitvoering/vervolgstappen De gebiedsvisie vormt de leidraad voor de toetsing van ruimtelijke initiatieven en vestiging van nieuwe functies in het gebied. Evaluatie/monitoring De visie dient als basis voor de uitwerking van ruimtelijke plannen en initiatieven in het gebied. Principeverzoeken en nieuwe initiatieven zullen worden getoetst aan de randvoorwaarden van de gebiedsvisie. Financiën De gemeente heeft grondpositie in het studiegebied en beoogd de versterking van de ruimtelijke, maatschappelijke en recreatieve kwaliteiten van het gebied. Om die reden heeft de gemeente €7.670
3/41
geïnvesteerd in het opstellen van de gebiedsvisie. De kosten zijn middels het budget bestemmingsplannen gedekt. Voor het behandelen van principeverzoeken en het starten van ruimtelijke procedures zullen de kosten verhaald worden bij de initiatiefnemers. Juridische zaken Door in te stemmen met de gebiedsvisie zal deze leidraad vormen voor toetsing van ruimtelijke initiatieven en vestiging van nieuwe functies in het gebied. Duurzaamheid Bij uitwerking van de visie zal worden gekeken naar een duurzame invulling van het gebied. Ten aanzien van de buitenruimte wordt hier invulling aan gegeven door het reduceren van bebouwing, het vergroten van de waterbergingscapaciteit door verbreding van watergangen, het toevoegen van natuurvriendelijke oevers en het creëren en vergroten van de beleefbaarheid van het landschap. De nieuw aan te leggen bebouwing zal moeten voldoen aan de huidige regelgeving ten aanzien van duurzaamheid. Communicatie/participatie na besluitvorming Na besluitvorming zal een artikel over de visie gepubliceerd worden in de gemeentekrant Blik op Barendrecht.
Bijlagen 1. Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht.pdf 2. Advies commissie Ruimte 7 september 2021.pdf 3. Advies commissie Ruimte van 8 februari 2022.pdf
4/41
CONCEPT RAADSBESLUIT Onderwerp: Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg en omgeving
Gemeenteraad: 22 februari 2022
Zaaknummer: 180252
Commissie ruimte 8 februari 2022
De raad van de gemeente Barendrecht, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders op 25 januari 2022, gezien het advies van Commissie Ruimte op 8 februari 2022,
BESLUIT: 1. De Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg en omgeving vast te stellen.
5/41
19 januari 2022
Gebiedsvisie e 3 Barendrechtseweg Barendrecht
6/41
Colofon Opdrachtgever: Gemeente Barendecht
Documentnaam: 1157-3e Barendrechtseweg Barendrecht-gebiedsvisie definitief
Wijzigingsdatum: 19 januari 2022
Niets uit dit document mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Wissing B.V. en naamsvermelding. Aan de inhoud van dit document kunnen geen rechten worden ontleend.
Wissing B.V. Middenbaan 108, 2991 CT, Barendrecht Postbus 37, 2990 AA, Barendrecht
7/41 T + 31 (0)180 61 31 44 www.wissing.nl
Inhoud Colofon
2
Inhoud
3
1. Inleiding
4
Historie
5
Karakter
7
2. Beleid
9
Gebiedsvisie Deltapoort groene stads- randen
10
Structuurvisie
11
Beleid gemeente Barendrecht
12
Erf Ziedewijdsekade
13
Bestemmingsplan
13
Conclusie
14
3. Uitbreiding functies
16
4. Ruimtelijke analyse
18
Ontwikkelprincipes
22
Conclusie
23
5. Modellen woningbouw
24
6. Gebiedsvisie
28
Uitwerking van het voorkeursmodel
30
Variant 1
31
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
8/41
3
1. Inleiding Rondom de 3e Barendrechtseweg in Barendrecht zijn er diverse ontwikkelinitiatieven vanuit de markt. Naast de wens om agrarische opstallen op te heffen en te vervangen door nieuwe woningen, zijn er functies in de directe omgeving die vragen om uitbreiding van hun activiteiten. Zo wil de kleine Duiker haar activiteiten bijvoorbeeld uitbreiden door aanbieden van paardrijlessen en recent is er ook een aanvraag voor een (incidenteel) festival in het gebied. Om de initiatieven te kunnen beoordelen heeft de gemeente deze ontwikkelingsvisie opgesteld.
De gebiedsvisie dient als het kader voor alle ontwikkelingen. Er wordt gekeken naar het gebied van de Kilweg/ Ledeweg tot aan de Achterzeedijk, aan weerzijden van de 3e Barendrechtseweg. Het betreft dus een ruim gebied waarbinnen de initiatiefaanvragen liggen en tevens kan worden nagedacht over de aansluiting op de omgeving. In deze gebiedsvisie worden de volgende vragen behandeld: • Welke initiatieven kansrijk zijn in het gebied? Hoe dragen initiatieven bij aan het recreatieve karak• ter van het gebied? • In welke omvang en onder welke voorwaarden zijn infinitieven inpasbaar? • Wat is de relatie met andere functies in het gebied? • Is de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie c.q. -afwikkeling oplosbaar? Deze visie wordt opgesteld in nauwe samenwerking met de initiatiefnemers in het gebied. Aanvragen met de grootste impact op het gebied betreft de transformatie van de kavels 11844, 5408 en 11842 van in totaal 42.553m² (zie afbeelding hieronder). De deelname van perceel 5408, grootte 15.950m², is onzeker, maar wordt wel in de visie meegenomen. Het betreft in alle gevallen percelen met een agrarische bestemming. De wens van de aanvragers is deze te transformeren tot woongebied.
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
9/41
4
Historie
wordt bij alle uitgangspunten voor het gebied benoemd waaronder het Werkboek ruimtelijke kwaliteit van de provincie Zuid-Holland, d.d. 2013. Hierin de volgende punten:
Het plangebied kenmerkt zich door een uitermate lage dynamiek. Je zou dit ‘slow area’ kunnen noemen omdat deze lage dynamiek tevens de kracht en het karakter is van het gebied. De volgende kenmerkende stappen zijn te benoemen: • rond 1800/1850 was dit een open gebied dat al de naam Zuidpolder had. Een grote open polder op ruime afstand van het dorpje barendrecht; Vanaf 1950 ontwikkelt Barendrecht zich in grote • stappen en rukt op richting de Zuidpolder. Rond de jaren ‘80 loopt Barendrecht al tot de • Middeldijk; Belangrijke stap voor het gebied wordt gemaakt in de • periode 2000-2007 waarin de ringweg aan de zuidzijde van Barendrecht wordt gerealiseerd. Hiermee is definitef de noordgrens voor de Zuidpolder bepaald. • Rond 2010 begint men met de transformatie van de Zuidpolder van agrarisch gebied tot recreatiegebied. Dan verschijnt ook de kleine Duiker
• • • • • •
• •
Het patroon van opwas- en aanwaspolders blijft herkenbaar. De kreek versterken, als herkenbare landschappelijke structuurdrager van het zeekleiklimaat. Het contrast tussen binnendijkse akkerbouwpolders en buitendijkse natuur behouden. Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap). In de groene bufferzone is geen plaats voor grootschalige nieuwe ontwikkelingen. Nieuwe ontwikkelingen versterken de gebruiks- enbelevingswaarde en vormen een kwalitatief sterkcontrast met het stedelijk gebied.
Opvallend element in de hele historische lijn van het gebied is de Kromme Duiker. Deze meanderende lijn door het strakke polderlandschap kenmerkt het gebied en Ontwerpkeuzes (Bron: Werkboek ruimtelijke kwaliteit provincie Zuid-Holland)
Luchtfoto 2019 (Bron: StreetSmart) _ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
10/41
5
1850
1982
2007
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
11/41
6
Luchtfoto’s (Bron: www.topotijdreis.nl)
Karakter Het gebied kent een overkoepelend agrarisch en recreatief karakter, maar ‘verkleurt’ wel door het plangebied heen. De Leedeweg is de ringweg om Barendrecht en wordt • gedomineerd door infrastructuur. Al snel krijgt het landelijk karakter de overhand; • De Kleine Duiker staat prominent aan de Leedeweg en vormt de entree. Daartegenover de natuurlijke speelplaats, Barendbos, met de zwemvijver en stormbaan. Daaromheen het recreatiegebied Zuidpolder. Richting de Oude Maas. Dit eerste gebied is dus heel sterk recreatief. Hierbinnen overigens wel diverse parkeerplaatsen; Meer naar het zuiden krijgt het oude agrarische, land• bouwkarakter de overhand door de aanwezige kas-
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
•
•
sen. Dit is een informeel gebied met een variatie aan bebouwing en open gebieden. Dit loopt over in de aanwezige woonwagenbuurt aan de Achterzeedijk. Aan de andere kant van de weg ligt de begraafplaats. Deze ligt vrij bescheiden in het gebied en heeft nauwelijks invloed op de beleving van het gebied. Eenmaal op de Achterzeedijk verandert het karakter van het gebied naar een meer bosachtig gebied langs de Oude maas.
Er is dus sprake van diverse karakters in het gebied. Met de transformatie van de genoemde percelen is het wenselijk dat hier meer eenheid in ontstaat.
12/41
7
Luchtfoto Zuidpolder (Bron: Google Earth)
Arcadis landschapsarchitectuur & Stedenbouw-fotograaf Ferry Streng
Arcadis landschapsarchitectuur & Stedenbouw-fotograaf Ferry Streng
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
13/41
8
2. Beleid In dit hoofdstuk wordt gekeken naar regionaal en gemeentelijk beleid (waaronder de site www.mooiijsselmonde.nl). De belangrijkste ruimtelijke kaders uit dit beleid zijn samengevat in de conclusie.
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
14/41
9
Gebiedsvisie Deltapoort groene stadsranden De stadsranden kenmerken zich door een parkachtige inrichting, waarin diverse cultuurhistorische en landschappelijke elementen als dijkjes maar ook recreatieve functies als sport- en volkstuincomplexen zijn opgenomen in een nieuw jasje. Deze landschappelijke transformatie onderscheidt de randen van m.n. de landschapskamers van de open polders, waar het karakteristieke polderlandschap wordt gekoesterd. Zo fungeert de groene kraag van Barendrecht niet alleen als direct uitloopgebied maar ook als groene loper richting bijvoorbeeld het Buijtenland van Rhoon, richting de rivierzone van de ‘Oude Maas’, naar ‘de Tuin van Deltapoort’ en de Waal of juist via het Zuidelijk Randpark verder naar het Zuiderpark. Speciale aandacht gaat uit naar de landschappelijke inpassing en de impact van de ‘verpaarding’. In de groene stadsranden zijn intensieve functies zoals maneges en verlichte buitenbakken niet op voorhand uitgesloten. Dergelijke zaken en andere paardenvoorzieningen als hekken e.d. dienen landschappelijk goed ingepast te zijn, zodat geen sprake is van negatieve impact op de landschapsbeleving en eventuele ecologische kwaliteiten. Plaatsing van onder meer standaard zeecontainers en witte hekken is niet toegestaan. De uitbreiding van de Kleine Duiker door het aanbieden van paardrijlessen moet hieraan blijven voldoen.
Groenblauwe kraag Barendrecht Met de ontwikkeling van de zuidflank van Barendrecht volgens het plan Zuidpolder wordt een groene stadsrand ontwikkeld met een divers groen programma. Van cruciaal belang bij de gefaseerde ontwikkeling is de realisering van doorgaande oost-westroutes (bijvoorbeeld langs de oevers van de Oude Maas en het Kilpad) en noord-zuidroutes tussen stedelijk gebied en de Oude Maaszone. Door het koppelen van de in het plan voorziene waterpartijen krijgt de Blauwe Verbinding ook in deze groenzone een prominente plek. RvR-woningen. Hieronder wordt een situatie geschetst aan de Ziedewijdsekade 70 a/b. Hier stonden voorheen kassen. Door het verwijderen van die kassen wordt het achterliggende gebied ‘blootgelegd’. Hiervan wordt gezegd dat dit geringe ruimtelijke kwaliteit oplevert.
Sanering door middel van ruimte-voor-ruimte woningen maakt het mogelijk al het verspreide glas te saneren en de openheid maximaal te herstellen in de Zuidpolder, en kan bijdragen aan het vergroenen van de Achterzeedijk. Dit wordt later nader uitgewerkt.
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
15/41
10
Structuurvisie Barendrechtse hoofdstructuur De structuurvisie behandelt niet uitsluitend bebouwd gebied, omdat ook voor delen van het buitengebied een nieuwe toekomst gerealiseerd moet worden. Daarnaast wijzigt de recreatieve vraag in omvang en aard, waardoor ook bestaande recreatiegebieden aanpassing vergen. Hier ligt een belangrijke meerwaarde voor de regio. A29/Kilweg De poort A29/Kilweg heeft een bijzondere dubbele context. Enerzijds wordt hier bebouwd Barendrecht ontsloten, anderzijds is dit ook de poort naar grote (regionale) groen- en recreatiegebieden. Vooral die laatste functie wordt in de structuurvisie nader uitgewerkt. Door herinrichting van grote delen van het (agrarische) buitengebied kan de toenemende vraag naar groen, water en recreatiemogelijkheden worden opgevangen. Bij de herinrichtingsopgave worden ook mogelijkheden onderzocht om bestaande (agrarische) functies een rol te laten spelen in de recreatieve ontwikkeling.
Recreatie Na de aandacht voor woningbouw in de afgelopen jaren kiest Barendrecht ervoor te investeren in versterking van groen, natuur en water in zowel het stedelijke gebied als daarbuiten. Kwaliteitsverbetering, uitbreiding en het verbinden van groen-, natuur- en waterstructuren zijn daarbij de uitgangspunten. De structuurvisie zet in op herinrichting van de Zuidpolder, Polder Ziedewij en Koedoodzone om zo een gevarieerd aanbod aan extensieve recreatie en natuur te kunnen bieden. Het gebied vervult – ook in de toekomst – een belangrijke ecologische functie met de Kleine en Groote Duiker als dragend ecologisch verbindend element. Uitgangspunt is een geleidelijke transformatie van het agrarisch landschap en nog aanwezige kassen en bedrijven naar in het gebied passende recreatieve functies, die landschappelijk goed zijn ingepast. Daarbij zal, inspelend op de verschillende (landschappelijke) kenmerken van de polders en de buitendijkse gebieden, een samenstel van herkenbare deelgebieden met een eigen, gevarieerd aanbod aan recreatieve voorzieningen ontstaan De toegevoegde waarde van de nieuwe functie voor de recreatieve beleving van het gebied kan worden afgewogen tegen de impact van bebouwing in het gebied.
In elk geval zal nadrukkelijk moeten worden beoordeeld op: •• landschappelijke inpassing en betekenis (niet alleen afplanten maar juist versterking van het karakteristieke landschapspatroon); •• verkeerskundige aspecten (mobiliteit, parkeren, hinder, veiligheid); •• tijdelijkheid of flexibiliteit van de invulling
Recreatieve routes en bestaande wegen. Bij de realisering van het Zuidpark is een zorgvuldige afweging noodzakelijk tussen het optimaal benutten van bestaande wegen voor recreatief verkeer, o.a. fietsers, en de noodzaak om bestaande (doorgaande) reguliere autoroutes in stand te houden. Een voorbeeld hiervan zijn de diverse routes tussen Barendrecht en Heerjansdam. Deze verbindingen voeren deels over smalle dijken, zoals de Ziedewijdse Dijk en de Noldijk, die juist ook fietsroutes zijn. De meer gewenste autoverbinding via de Achterzeedijk en de 3e Barendrechtseweg, vormt echter ook een barrière in het recreatief gebied. Bij de uitwerking van de plannen voor het “Zuidpark” dient hier nadrukkelijk aandacht voor te zijn. Heldere handhaafbare keuzes of alternatieven moeten daarvan het resultaat zijn.
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
16/41
11
ulissen
n hoogte,
gelaagd
de hele
Polder met Coulisse
Beleid gemeente Barendrecht
De open ruimtes van de polders worden begrensd door dijken. Op en aan deze lijnen staan van oudsher boerderijen en woningen. Deze worden tegen de wind beschermd met windsingels en bosjes die logischerwijs op of parallel aan de erf- of kavelgrens zijn geplant, min of meer haaks op de dijken. Hierdoor bestaat het landschap direct langs de dijklinten uit langere en kortere strookjes van beplanting, zogenaamde coulissen, die op onregelmatige afstand van elkaar het landschap inprikken. Hoe meer kavels, des te meer coulissen en hoe dieper deze coulissen de polder inprikken, des te meer er een landschap ontstaat dat heel anders is dan de grote open polder: een coulisselandschap met deels besloten, langwerpige ruimtes tussen stroken beplanting. Door variatie in afemeting (hoogte, breedte, lengte) en soort van de coulisse ontstaat er een gelaagd en rijk beeld. In de coulissen kunnen paden worden opgenomen die het landschap toegankelijk(er) kunnen maken. Ook de inrichting van de ruimten tussen de coulissen kan verschillen.
De gemeente heeft voor ruimte-voor-ruimte ontwikkelingen een handreiking. Deze handreiking is opgesteld voor Oost-IJsselmonde en gaat over ruimtelijke kwaliteit. De handreiking bestaat uit algemene informatie (achtergrond) over de handreiking zelf, de kassen in het plangebied, de ruimte voor ruimteregeling en zoomen we in op OostIJsselmonde als geheel. Daarnaast bevat het een meer concreet en toepasbaar deel. Dit deel bevat •locatiespecifieke Door te schuiven met de coulissen kan je ruimtes bebouwingsvormen met bijbehomaken waardooren despelregels coulissewoning staat rende bouwstenen voorbeschut de inpassing van maar ruimte voor ruimtewoningen. toch zicht heeft, bijvoorbeeld over de open Het polder plangebied van de visie 3e Barendrechtseweg ligtCoulissenwoning in het deelgebied Polder met Coulisse. Daarvoor is het volgende opgenomen in het beleid:
er smalle lijn
Bouwstenen
Aanvullende spelregels
bomenrijen,
Bebouwing: coulissewoning
•
Beplanting: landschappelijke beplanting
d, riet, of
6.4 Polders met coulissen
verbreed
uwe sloten
Kleinschalige, individuele bebouwing in het
landschap die altijd onderdeel is van een (zelf aan te
g de open
Principetekening spelregels coulissenwoning
stroken
van de weg. De coulisse bepaalt grotendeels het beeld
kunnen
nsd door
De coulissestructuur leent zich erg goed voor het (her en der) opnemen van bebouwing, in en tussen de stroplanten) coulisse, waardoor de woning in het groen ken bomen en bos. Van oudsher zijn dat bijgebouwen: verscholen ligt • De coulissewoning bestaat uit een langgerekt, relatief lage en langgerekte schuren van lichte materialen, die de smal en laag bouwvolume en heeft bij voorkeur geen aan-verkavelingstructuur of uitbouwen van de polder nog eens benadruk• Bijbehorende gebouwen zijn bij voorkeur onderdeel ken. De coulissewoning is een vertaling van dergelijke van het volume van het hoofdgebouw, waardoor het aantal bouwvolumes zoveel mogelijk wordt beperkt bijgebouwen. De coulissewoning is laag, langgerekt en • De architectuur, kleur- en materiaalgebruik zijn afgestemd op het type coulisse (riet, wilgen, bij voorkeur van hout. Daarmee doet dit type mee in de elzenbosjes) hiërarchie van dit landschap: het hoofdgebouw (woning Positie en oriëntatie of boerderij) staat aan de dijk of polderweg, bijgebouwen • De richting van de bijgebouwen volgt de richting van de polder/coulisse en staat haaks op de dijk/weg (schuren) staan verder het landschap in. • De coulissewoning staat in het landschap, op afstand Karakteristiek
•
Dit coulisselandschap vind je (in aanzet) niet alleen direct achter de dijklinten. We stellen dit landschap ook voor achterkantsituaties aan het open landschap daar waar de grote open polders sterk verknipt zijn en steeds verder verrommelen. Het toevoegen van coulissen resulteert in een nieuwe, gevarieerde en rijke groenstuctuur waarin relatief eenvoudig bebouwing kan worden opgenomen. De ruimte voor ruimteregeling is zeker een mooie aanleiding om in deze polders gestalte te geven aan deze nieuwe groenstructuur. De coulissewoning is georiënteerd op het landschap (en niet of minder op de weg), er grenzen geen
74 Handreiking Ruimte voor ruimtelijke kwaliteit
eldere en
vel en open
evuld
met
iend, bos of
Handreiking Ruimte voor ruimtelijke kwaliteit 75
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
17/41
12
Schema Coulissenlandschap (Bron: www.moiijsselmonde.nl)
Erf Ziedewijdsekade
Bestemmingsplan
Op dit moment is er voor kavel naast Ziedewijdsekade 72, binnen het plangebied, al een nieuwe ontwikkeling mogelijk gemaakt. De voormalige kassen zijn hier gesloopt en er zijn planologisch twee woningen mogelijk gemaakt (zie onderstaande inrichtingstekening). Opvallend is dat de rest van het perceel de agrarische bestemming heeft gehouden in plaats van de bestemming Recreatie - Natuur, gelijk aan de rest van de Zuidpolder. Hiermee wordt mogelijk niet de gewenste verbetering van de ruimtelijke kaliteit bereikt. Deze ontwikkeling wordt gezien als een vast gegeven en hiermee wordt rekening gehouden bij het inpassen van andere plannen.
Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan Zuidpolder, vastgesteld op 15-02-2010. Belangrijkste bestemming is Recreatie - Natuur. Daarnaast de bestemming Agrarisch op de 3 ontwikkellocaties. De begraafplaats heeft de bestemming Maatschappelijk. Op de 3e Barendrechtseweg 541 is al sprake van een woonbestemming. Aan de overzijde van de 3e Barendrechtseweg geldt tevens de bestemming ‘Maatschappelijk’. Deze valt over de begraafplaats en nr. 454. Doel is behoud van de maatschappelijke functie met openbaar karakter.
Luchtfoto (boven) en nieuwe indeling woningen (onder) Erf Ziedewijdsekade
Uitsnede bestemmingsplan Zuidpolder (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
18/41
13
Conclusie Uit het beleid komen de volgende randvoorwaarden naar voren voor nieuwe ontwikkelingen: •• door herinrichting van grote delen van het (agrarische) buitengebied kan de toenemende vraag naar groen, water en recreatiemogelijkheden worden ingevuld; •• een gevarieerd aanbod aan extensieve recreatie en natuur; •• een belangrijke ecologische functie; •• een geleidelijke transformatie van het agrarisch landschap en nog aanwezige kassen en bedrijven naar in het gebied passende recreatieve functies, die landschappelijk goed zijn ingepast; •• de stadsranden kenmerken zich door een parkachtige inrichting, waarin diverse cultuurhistorische en landschappelijke elementen als dijkjes maar ook recreatieve functies als sport- en volkstuincomplexen zijn opgenomen; •• speciale aandacht gaat uit naar de landschappelijke inpassing en de impact van de ‘verpaarding’. Dergelijke zaken en andere paardenvoorzieningen als hekken e.d. dienen landschappelijk goed ingepast te zijn; •• bij het weghalen van kassen moet rekening gehouden worden met kwalitatieve verbetering van het achterliggend gebied. Een oplossing hiervoor zijn de RvR-woningen; •• verkeerskundige aspecten; •• tijdelijkheid of flexibiliteit van de invulling; •• aanpassing van het bestemmingsplan.
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
19/41
14
Foto getransformeerde deel van de Zuidpolder (Bron: Arcadis landschapsarchitectuur & Stedenbouw-fotograaf Ferry Streng)
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
20/41
15
3. Uitbreiding functies Uit de structuurvisie komen enkele randvoorwaarden naar voren waar nieuwe ontwikkelingen aan moeten voldoen in de Zuidpolder. In elk geval zal nadrukkelijk moeten worden beoordeeld op: •• landschappelijke inpassing en betekenis (versterking van het karakteristieke landschapspatroon); •• verkeerskundige aspecten (mobiliteit, parkeren, hinder, veiligheid); •• tijdelijkheid of flexibiliteit van de invulling Daarnaast wordt in de structuurvisie gesteld dat er een gevarieerd aanbod aan extensieve recreatie en natuur moet komen. Het betreft dus recreatie die weinig druk uitoefent op de omgeving, waar weinig of geen bebouwing voor nodig is en het aantal recreanten is beperkt. Vanuit het landelijke karakter zijn de volgende randvoorwaarden van toepassing die bepalend zijn voor de ontwikkelingen: •• kleinschalige, individuele bebouwing in het landschap; •• toepassen van de coulissewoning. Dit is een langgerekt, relatief smal en laag bouwvolume; •• beperken van het aantal bouwvolumes. Bijbehorende gebouwen zijn bij voorkeur onderdeel van het volume van het hoofdgebouw.
1.
Woningen
In het gebied kunnen woningen komen mits deze ruimtelijke verbetering opleveren en op zorgvuldige wijze zijn ingepast. Uitgangspunt is de Ruimte-voor-Ruimte regeling. Er wordt onderzocht of hierbuiten nog mogelijkheden zijn. Toegankelijkheid, parkeren en overgang privé-openbaar zijn hierbij belangrijke aandachtspunten. Ter plaatse van de 3e Barendrechtseweg 454 blijft de huidige maatschappelijke functie, met openbaar karakter, behouden.
2. Paardrijlessen De Kleine Duiker wil haar activiteiten uitbreiden door het aanbieden van paardrijlessen in de aanwezige rijbak. Het is de wens om in de Zuidpolder geen verregaande ‘verpaarding’ te krijgen. Naast de Kleine Duiker zijn er ook aan de Ziedewijdsekade ongeveer 4 paard-gerelateerde terreinen, van losse rijbak tot gehele manege. De Kleine Duiker is echter geen toevoeging, maar enkel een functionele uitbreiding, waarbij de rijbak al aanwezig is. Onduidelijk is nog of er ook extra paarden en voorzieningen moeten komen. Vraag is ook of de extra rijlessen invloed hebben op de horecagelegenheid die hier aanwezig is. Grootste aandachtspunt is verkeersgeneratie en parkeren. Er vanuit gaande dat de activiteiten kleinschalig blijven wordt geen grote aantrekkende kracht verwacht. Dit zal wel nader onderzocht moeten worden. Uitgangspunt moet zijn dat zaken als paardentrailers altijd op eigen terrein blijven en er geen verdere verrommeling ontstaat.
3. Evenementen In deze visie wordt voorzien in een reservering voor een evenemententerrein op het gebied ten zuiden van de Kleine Duiker. De aanvragen voor activiteiten zullen per geval bekeken worden waarbij het principe van extensieve recreatie in het gebied leidend is. De activiteiten dienen het recreatief profiel te versterken en geen afbreuk te doen aan de rust en ruimte in het gebied. Om die reden zijn kleinschalige, incidentele, lokale activiteiten zoals festivals en markten toegestaan. Deze activiteiten vinden in lage frequentie plaats waarbij maximaal een paar honderd bezoekers zijn toegestaan. Een voorbeeld van een gewenste activiteit is de streekmarkt die eerder heeft plaatsgevonden bij de Kleine Duiker, of bijvoorbeeld een ijsbaan.
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
21/41
16
Mogelijke ontwikkelingen: Er zijn diverse ontwikkelingen genoemd die mogelijk kansrijk zijn in het gebied en ondersteunend zijn aan het recreatieve karakter van de omgeving:
1.
Zorgconcept
Een zorgconcept zou maatschappelijk meerwaarde kunnen hebben. Dit betekent mogelijk wel een hogere dichtheid dan de ruimte-voor-ruimte regeling. Deze onderdelen moeten tegen elkaar afgewogen worden. Het zorgconcept lijkt mogelijk wel te verenigen met een goede landschappelijke inpassing en behoefte aan groene verbindingen in het recreatiegebied.
2. B&B In het gebied zit een recreatiepark als overnachtingsgelegenheid. Het toevoegen van een B&B zou niet concurreren met dit park. Een B&B is een kleinschalige voorziening en biedt meer keuze voor gebruikers. Het gebouw moet wel voldoen aan het versterken van de polderstructuur.
3. Binnenspeelplaats In het gebied is geen binnenspeelplaats aanwezig, wel een buitenspeeltuin. De twee speelplaatsen zouden functioneel dus goed samen kunnen gaan. Extra bebouwing in het gebied staat echter op spanning met de gewenste openheid in het gebied. De omvang van het gebouw en de inpassing moeten aansluiten op een landelijke inpassing. Een binnenspeelplaats kan alleen wanneer de bebouwing en het terrein niet in strijd komen met de ruimtelijke structuur. Daarbij is de parkeerdruk een groot aandachtspunt. Deze functie lijkt niet voor de hand liggend in het gebied.
4. Pluktuin Een pluktuin of moestuin zou binnen het plangebied gerealiseerd kunnen worden in combinatie met het zorgconcept. Door het toegankelijk maken van de moestuin voor gebruikers van het gebied kan er ook meer ontmoeting ontstaan met de bewoners van het zorgconcept. Deze spontane ontmoeting is een kwaliteit van het zorgconcept. Hierbij wel aandacht voor de mogelijke concurrentie met het in ontwikkeling zijnde Natuurgoed Ziedewij die deze functies ook aanbiedt.
5. Meesterbakker Een bakker van kleine omvang en informele uitstraling zou passen in het gebied gecombineerd met aanwezige functies zoals de Kleine Duiker en het Theehuys. Een zelfstandige ontwikkeling is niet wenselijk om verdere toevoeging van bebouwing te voorkomen.
6. Stadslandbouw Stadslandbouw in het buitengebied is eigenlijk een contradictie in terminus. Er zijn in en om de Zuidpolder volkstuinen aanwezig. Toevoeging van landbouw voor particulieren zou wel een specifieke plek kunnen krijgen als verwijzing naar de historie van het gebied. Eventueel gekoppeld aan aanwezige functies.
7. Paintbalveld Een paintballveld in de natuur lijkt een slechte match. Er wordt geen meerwaarde voor het gebied gezien door het toevoegen van een paintballveld.
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
22/41
17
4. Ruimtelijke analyse In het hoofdstuk Beleid zijn de karakteristieken van het coulissenlandschap benoemd. Door Arcadis is het landschapspark Zuidpolder ontworpen waarin deze eigenschappen terug te zien zijn, maar vermengd met meer natuurlijke, gekromde lijnen. Een logische keuze die verblijf in het gebied aantrekkelijk maakt. Het plan komt voort uit de Blauwe Verbinding, die zijn oorsprong vindt in de Kromme Duiker. Dit is een bijzondere waterverbinding tussen het Zuiderpark in Rotterdam, het toekomstige landschapspark het Buijtenland van Rhoon en de Zuidpolder in Barendrecht (gemeente Rotterdam, z.d.). De verbinding is een route van vijftien kilometer lang. Deze is onderverdeeld in een aantal deeltracé’s. De Blauwe Verbinding is geschikt voor kano’s, kleine roei- en fluisterbootjes. Het deeltrace Zuidpolder loopt door het plangebied. De structuur van het tracé komt voort uit de Kromme Duiker. Het is wenselijk dat de toekomstige plannen aansluiten op het gerealiseerde polderlandschap met de uitgangspunten van het coulissenlandschap in het achterhoofd. Het plangebied vormt het missende puzzelstukje van het landschapspark. Daarom wordt hierna eerst ruimtelijk gekeken naar de locatie waarna er een modellenstudie gedaan kan worden.
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
23/41
18
Positie in de omgeving
Analyse Plangebied
Het gebied is een bijzonder schakelgebied tussen het dorp en de Oude Maas (met Zuidrand) en tussen twee delen van de Zuidpolder. De 3e Barendrechtseweg is daarbij onderdeel van één van de belangrijkste ruimtelijke hoofdstructuren van het dorp die van de rivier tot onder de Rijksweg A15 doorloopt. Een ‘as’ van betekenis zou je zeggen, maar in het dorp wordt deze weg gedomineerd door woonbebouwing. Juist ter plaatse van het plangebied verkleurt deze tot meer intensief recreatiegebied dat eindigt bij het pannenkoekenhuis.
In het plangebied zijn zeer verschillende ruimtelijke structuren en functies aanwezig. Hier is sprake van een zeer divers gebied zonder dat dit uiteen valt en leidt tot storende verrommeling. Alle elementen samen maken het informele, landelijke karakter. De vele kassen met bijbehorende loodsen, schuren en waterbassin, maken dit gebied echter ontoegankelijk. De ambitie om dit gebied te transformeren tot open landschap voor de recreant is dus sterk gebaat bij het verwijderen van de kassen en gebieden open te breken en toegankelijk te maken.
De weg is onderdeel van de Zuidpolder, maar is tegelijkertijd ook de entree van het gebied, de oprijlaan naar het buitengebied. Van belang is het vergroten van de herkenning van deze bijzondere route, de toegankelijkheid verbeteren en het versterken van het landelijke/natuurlijke karakter van het gebied. Toevoegen van functies juist langs deze as zou kunnen bijdragen aan de realisatie van deze ambities.
Groen, landschap en klimaat Op het vlak van Landschap en klimaat zijn een aantal aandachtspunten voor de uitwerking: Zorg dragen aan robuuste landschappelijke inpas• sing van woningen en/of andere functies. Het landschap van de Zuidpolder loopt in de toekomst • door aan de westzijde van de 3e Barendrechtseweg. Voor een compleet beeld wordt bij de uitwerking gekeken naar het compleet verbindingen-netwerk van de Zuidpolder (wandel en fiets). . Gezien de klimaatopgave (droogte, hevigere regen• buien) en toename van verharding ten aanzien van de bestaande situatie is het onderzoeken van mogelijkheden van een wisselend waterpeil wenselijk. Denk aan mogelijkheden voor waterberging/ opvang.
een ‘as’ van betekenis zou je zeggen
Restaurant Wevershoeve
Natuurgoed Ziedewij met horeca
Kleine Duiker met horeca
Restaurant De Waal Nieuwe haven met horeca
Barend Bos Theehuys Polderzicht
Sauna Camping en haven De Oude Maas
Pannenkoekenhuis De Oude Maas _ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
24/41
19
recreatieve functies in het gebied en de omgeving
Leedeweg Kleine Duiker, met schuren in de polderrichting Barend Bos Blauwe verbinding; Kromme Duiker
Parkeervelden Stormbaan en parkeren 3e Barendrechtseweg
Nieuwe structuren coulissenlandschap
Begraafplaats blijft behouden in deze vorm. Mogelijk nieuwe routes over dit terrein
Theehuys Polderzicht te slopen kassen
Bestaande woningen moeten behouden kunnen worden Erf Ziedewijdsedijk
Woonwagenbuurt, inclusief uitbreiding
Achterzeedijk
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
25/41
20
Autotoegankelijk Door het plangebied loopt de 3 e Barendrechtseweg die alle functies langs deze weg ontsluit. Parkeren gebeurt bij de begraafplaats en de woningen/bedrijven op eigen terrein. Voor de recreant (waaronder de bezoeker van de Kleine Duiker en Barend Bos) zijn parkeervelden aanwezig. Deze parkeerplaatsen zijn netjes omzoomd, maar zorgen voor een fysieke scheiding tussen de 3e Barendrechtseweg en het landschap. een horizontale (zuid-oostelijke) inpassing van de parkeerplaats zou het achterliggende gebied beter zichtbaar maken.
parkeerplaatsen belemmeren fysieke en visuele verbinding
Langzaam verkeer In het plangebied zijn veel fiets- en voetpaden aanwezig. Uitgangspunt is op dit moment dat er geen autoroutes (calamiteitenverkeer uitgezonderd) de Zuidpolder in lopen. Het Theehuys is daarmee ook alleen bereikbaar via de langzaamverkeersroute. De fietsroutes volgen de Blauwe Verbinding tussen Rotterdam en Barendrecht. De fietspaden zijn verhard en lopen via houten bruggetjes over het water. De voetpaden zijn veelal onverhard.
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
26/41
21
Ontwikkelprincipes Zoals gezegd is de 3e Barendrechtseweg een bijzondere as in het gebied die mogelijk intensivering aan kan, in vervolg op bestaande functies aan deze as. Vraag is echter of dit wenselijk is. Doelstelling vanuit het beleid en het ontwerp voor het landschapspark is 1 doorgaand gebied. Ontwikkelingen en transformaties zouden hier dus op gericht moeten zijn. Toevoeging van andere functies en bebouwing is in eerste instantie dus niet wenselijk. Ontwikkelingen komen echter niet tot zomaar tot stand en gekeken wordt in hoeverre het systeem van ‘rood voor groen’ kan zorgen voor het gewenste doel; een robuust recreatief landschap. Zo is bij Natuurgoed Ziedewij een beperkt aantal woningen toegestaan omdat daarmee een groot gebied beschikbaar komt voor recreatie. Ook op andere plekken wordt met die blik gekeken hoe een goede balans bereikt kan worden.
Barendrecht
Leedeweg
Achterzeedijk
Om dit ruimtelijk in banen te leiden kan gedacht worden aan een aantal principes:
Bouwen aan de randen
Leedeweg
Om de Zuidpolder maximaal open te houden kan gekozen worden om enkel aan de randen nieuwe bebouwing toe te staan. Dit kan door een enkellijns bebouwing of het realiseren van erven zodat er een dubbellijns bebouwing mogelijk is. Voor de vraag die nu voorligt betekent dat echter dat op een deel van de gronden geen bebouwing kan terugkomen en dat verdichting op andermans grond komt. Hierdoor is er sprake van verkoop van bouwclaims.
Achterzeedijk
De 3e Barendrechtseweg als extra rand Omdat de 3e Barendrechtseweg een bijzondere status heeft in het gebied is het goed te verantwoorden dat hier ook bebouwing wordt gerealiseerd. Er staan tenslotte al woningen en gebouwen langs deze weg. Intensivering van deze bebouwing leidt wel tot een verdere verdichting en daarmee een beperkte verbinding tussen het oostelijk en westelijk deel van de Zuidpolder. Daarentegen is de verbinding door de aanwezigheid van de begraafplaats toch al geblokkeerd.
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
Leedeweg
Achterzeedijk
27/41
22
Corridor Binnen de huidige situatie doorbreken de begraafplaats en de kassen aan de 3e Barendrechtse weg het landschap. Daarbij staat het Theehuys Polderzicht al in het gebied in plaats van aan de rand. Zoals hiervoor al aangegeven vormt de begraafplaats al een breuk in het gebied. Deze wordt niet opengewerkt en is het daarmee voorstelbaar om dit gebied te intensiveren met enkel openheid in noordzuidrichting. In de oostwestrichting blijft dan sprake van een corridor voor het landschap, zoals dat in de huidige situatie ook is. De ontwikkeling kan zodoende mogelijk worden vormgeven als een aparte kamer. De verbinding over de 3e Barendrechtseweg is in dit geval, eigenlijk in elk geval, wel bij voorkeur open en parkeren zou een andere plek moeten krijgen. Dit mogelijk in het gebied.
De aanwezigheid van de begraafplaats zorgt voor een fysieke breuk in het gebied. Hoewel het een groene uitstraling heeft, zorgt dit voor een belemmering van routes door het gebied. Daarbij is de 3e Barendrechtseweg een as waarlangs al diverse meer intensieve functies aanwezig zijn. Deze beide aspecten verantwoorden een andere blik op het plangebied dan enkel natuur. Voorstelbaar is dat hier een nieuwe structuur ontstaat met een menging van functies. Hierbij is transparantie in de noordzuidrichting van belang. Nieuwe routes in de oostwestrichting verbinden functies met bestaande structuren.
Conclusie
Ruimte-voor ruimte
Doel is een extensief recreatief landschap van spoor tot A29 dat verder uitloopt onder deze beide structuren. Om dit te bereiken moeten particulieren verleid worden om hun gronden in te brengen ter vergroting van het recreatief gebied. Sloop van de bestaande grootschalige bebouwing in ruil voor kleinschalige woningbouw en transformatie van agrarisch gebied naar natuur is daarbij een goede oplossing. Hierbij zijn er 2 scenario’s: • de woningen in het gebied realiseren de woningen elders realiseren en het gebied volledig • vrijmaken.
Met dit in gedachten zijn enkele modellen gemaakt ter verkenning van de mogelijkheden.
Basis bij ontwikkeling is dat het aantal bouwrechten is gerelateerd aan het te slopen oppervlak. De gemeente hanteert 1 bouwrecht voor elke 5.000 m² aan aanwezige kassen en voor 1.000 m² aan (gezamenlijke) bijgebouwen. Bouwrechten mogen hierbij gecombineerd worden en worden, op basis van 1 cijfer achter de komma, afgerond (bijvoorbeeld: 1,5= 2 en 1,4=1). De nieuwe woningen moet voldoen aan: Hoofdgebouw (woning): oppervlak maximaal 125 m², • inhoud maximaal 650 m³; • Bijgebouw (schuur/garage): maximaal 75 m²; Daarnaast mag er nog maximaal 30 m² bouwver• gunningvrij worden bijgebouwd
3e Barendrechtseweg
Leedeweg
Achterzeedijk
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
28/41
23
5. Studiemodellen In dit hoofdstuk wordt middels studiemodellen onderzocht op welke wijze woningen in het gebied kunnen worden toegevoegd zodat er sprake is van ruimtelijke meerwaarde voor het gebied, de toekomstige bewoners, en initiatiefnemers. Dit op een duurzame wijze die bijdraagt aan aanwezige natuuren recreatiewaarden.
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
29/41
24
Bouwmogelijkheden In het schema hiernaast zijn de kavels weergeven die deel uitmaken van de ontwikkeling. Daarbij een overzicht van aanwezige bebouwing en op basis van de Ruimte-voor-Ruimteregeling de bouwrechten. Het gedeeltelijk bouwrecht van kavel C en het gedeeltelijk bouwrecht van kavel A op de gronden van kavel A worden hierbij ingezet ten behoeve van de realisatie van een derde woning. Hieruit volgt dat Kavel A een bouwrecht heeft van 3 woningen bij sloop van de genoemde bouwwerken. Kavel B heeft op dit moment een bouwrecht van 1 woning en C een bouwrecht van 1 woning. De oppervlakten van kavel B zijn bepaald op basis van meting vanaf de luchtfoto. Hier kan in de uitwerking nog een verschil zijn. In dat geval zal de berekening en bouwrechten hierop aangepast worden. Voor de overige kavels wordt geen rekening gehouden met extra bouwmogelijkheden.
A. Kavel 11844 Kavel 6424 Oppervlakte Bouwrecht 2 Kas 11.244m Kas-oppervlakte: 111212,25 m2 Schuur 297m2 0,30 Totaal 2,55 = 3
A
B
E A
Kavel 5408
B. Kavel 5408 Kas-oppervlakte: 4790 m2 Oppervlakte Bouwrecht Kas 4.791m2 0,96 Schuur 1 147m2 0,15 Schuur 2 132m2 0,13 Kavel 11.121 Schuur 3 164m2 Kas-oppervlakte: 5549 0,16 m2 Totaal 1,40 = 1
C
C. Kavel 11842 Kavel 8400 Oppervlakte Bouwrecht Goedgekeurde2 ontwikkeling Kas 5.120m 1,05 Schuur 250m2 0,24 Totaal 1,29 = 1
B
C
D
D E
Theehuis Polderzicht
F
Woonwagens
D. 2 woningen in ontwikkeling E. Theehuis Polderzicht F. Woonwagens
Op kavel 5408 is ruimte voor een extra woning. Uitgaande van de bouwrechten van de regeling is dat echter niet mogelijk. De gemeente wil hier echter wel de mogelijkheid geven, mits hiervoor bouwrechten worden gekocht elders in Barendrecht.
F
abstracte weergave percelen aan oostzijde van de 3e Barendrechtseweg Bestaande en behouden woningen Uitgeefbaargebied nieuwe ontwikkeling
Behouden De kassen worden gesloopt ten behoeve van nieuwe ontwikkelingen en versterking van het landschap. De woningen aan de 3e Barendrechtse weg en de Ziedewijdsekade blijven behouden, mogelijk met enkele bijbehorende bouwwerken. De geplande woningen op het Erf Ziedewijdsekade zijn ook uitgangspunt.
Coulissenlandschap Uitgangspunt is dat de ontwikkeling gaat aansluiten op het coulissenlandschap van de Zuidpolder. Dit bestaat uit een variatie van groen- en waterpartijen. De groen- en waterstructuur volgen de historische polderstructuur. De coulissen variëren in breedte en hoogte (grasland, half opgaand groen, opgaand groen). Hierdoor is het hele landschap gevarieerd. Bij het omzetten van de kassen en bijgebouwen naar woningen moet het onderliggende landschap weer zichtbaar worden. Dit door het realiseren van nieuwe landschappelijke structuurlijnen en groene coulissen waartussen de woningen verscholen liggen.
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
Bestaande en behouden woningen Uitgeefbaargebied nieuwe ontwikkeling
aanwezige woonbebouwing en te ontwikkelen woningen (paars)
Bestaande en behouden woningen Uitgeefbaargebied nieuwe ontwikkeling Blauwstructuur Groenstructuur Bestaande en behouden woningen Uitgeefbaargebied nieuwe ontwikkeling Blauwstructuur Groenstructuur
30/41
25
bestaande en mogelijke nieuwe groenblauwe structuurelementen
Ruimte-voor-ruimte Uitgangspunt in dit model is sec de Ruimte-voor-ruimteregeling. Per kavel worden de woningen toegevoegd waarop men recht heeft. In dit geval mogen dus 5-6 woningen worden gerealiseerd. De woningen zijn niet aan de wegen geplaatst om daar voldoende transparantie te houden. Op deze wijze wordt de landschapsbeleving gemaximaliseerd. Het coulissenlandschap wordt aangevuld met groenopstanden en water.
Scenario 0
Maximaal uitgeefbaar In dit schema wordt er niet vastgehouden aan het aantal bouwrechten dat verstrekt mag worden, maar wordt er gekeken naar het maximaal haalbare, in het kader van de financiële haalbaarheid. Hier hebben de woningen een kavel van ongeveer 1.000m2. De maatschappelijke waarde is hier minimaal en daarmee vervalt dit model.
Scenario maximaal uitgeefbaar
Landschap op 1 De landschapsbeleving wordt verstoord door de privé-erven rondom de woningen. Hiermee wordt zicht en kwaliteit beperkt. Dit model gaat daarom uit van natuurwoningen zonder privé-erf. Hierdoor zijn meer woningen mogelijk dan in model 0, terwijl meer landschap ontstaat. Doordat de woningen verscholen liggen achter het groen ontstaan er interessante ruimten en doorzichten. Dit scenario heeft de potentie om financiële haalbaarheid en maatschappelijke waarde in balans te brengen.
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
Scenario terug naar ambitie
31/41
26
Zorgconcept De vorige modellen gingen uit van enkel vrijstaande woningen. Deze hebben mogelijk de minste impact op het landschap. Gevraagd is om ook een zorgconcept te onderzoeken. In dat geval zou een boeren hoeve mogelijk een goede referentie kunnen zijn. Een compact cluster met voldoende landschapswaarde er omheen. Hierbij komen zorg, wonen en landschap bij elkaar. Bij dit scenario ligt de maatschappelijke waarde hoog, door ruimte te bieden aan zorgbehoevenden. Dit concept vraagt wel meer van de ruimte ten koste van het landschap doordat er meer woningen gerealiseerd worden, maar ook door het parkeren.
P
P
Scenario zorghof groot
Een grote hoeve is alleen mogelijk als kavel A en B meedoen met de ontwikkeling. Het hof ligt als een losse kamer, omringd met groen in het landschap, en kan binnenin afwijken van de coulissenstructuur. Het parkeren moet wel zo gesitueerd worden, zodat dit niet storend is vanuit het landschap. Mogelijk is ook een fasering mogelijk door het realiseren van 2 hoeves die samen 1 geheel kunnen vormen. Dit vraagt wel meer ruimte, maar door de kleine schaal is dit wel voorstelbaar.
P
P
Ruimtelijk zijn de volumes van de zorgconcepten groot, maar in de juiste vorm mogelijk passend te maken binnen het karakter en landschappelijke kwaliteiten van de Zuidpolder. Aandacht hierbij voor programmering en parkeerbehoefte. Nadere studie is bij eventueel realiseren van een zorgconcept van belang.
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
Scenario zorghof klein
32/41
27
6. Gebiedsvisie De modellen dienen als ontwerponderzoek om haalbaarheid, maatschappelijke waarde en landschap tegen elkaar af te kunnen wegen. Model ‘Ruimte-voor Ruimte’ is passend in het vigerende beleid. Vraag is of met dit beperkt aantal woningen ook een kwalitatief landschap ingericht kan worden; • Model ‘Maximaal uitgeefbaar’ zal positief scoren op haalbaarheid, maar geeft geen maatschappelijke meerwaarde. Dit model is niet wenselijk voor de nieuwe ontwikkeling en hoeft niet verder meegenomen te worden. • Model ‘Landschap op 1’ is mogelijk een goede combinatie doordat het een behoorlijk aantal woningen toestaat en een sterke impuls geeft aan het landschap. Dit scenario zou daarmee mogelijk een goede basis zijn voor een integrale ontwikkeling. Het toevoegen van deze hoeveelheid woningen in het buitengebied is bestuurlijk niet wenselijk. •
Extra woningen stuit op bestuurlijke bezwaren in verband met de verwachte discussie hierover met de provincie. Voorkeur heeft het om uit te gaan van de Ruimte-voor ruimte regels. Daarmee dus maximaal 6 woningen voor alle percelen bij elkaar. Onderstaand dit model in de complete gebiedsvisie waarin de woningen worden verankert in het landschap.
Versterken verbinding en vergroten verkeersveiligheid. Hier aandacht voor prettig en veilig oversteken.
Ruimte open houden voor incidentele festivals/markten.
Nieuwe routes mogelijk en eventueel ruimte voor parkeren aan de flank van de groene verbinding. Te behouden bebouwing met maatschappelijke functie met openbaar karakter, waaronder initiatieven i.r.t. duurzaamheid en woonzorgconcepten
Nieuw landschap maken waarin woningen te gast zijn. Perceel voorlopig agrarisch. Route enkel in overleg te realiseren. Nieuwe routes eventueel mogelijk langs bestaande percelen en mogelijk over de begraafplaats.
Ontwikkeling gefaseerd uit te voeren per eigendom. _ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
33/41
28
Principeschema met inrichtingsvoorstellen.
agrarische volumes
Theehuys Polderzicht
erfscheidingen zijn groen en passend bij agrarische bebouwing en het landschap VDP Architecten
Arcadis landschapsarchitectuur & Stedenbouw
schuurwoningen als uitgangspunt
boomsingels als structuurelementen bij de bebouwing Cor Kalfsbeek Architectuur - Fotografie: Sibylle Kalfsbeek
eenvoudige maaipaden mogelijk Cor Kalfsbeek Architectuur - Fotografie: Sibylle Kalfsbeek
nieuwe houtwallen of bomensingels www.dekleineduiker.nl
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
34/41
29
Uitwerking model Ruimte-voor Ruimte Met de initiatiefnemers is gesproken over de haalbaarheid en de mogelijkheden van het voorkeursmodel. Initiatiefnemers geven aan dat er weinig financiële ruimte is om het landschap in te richten. Daarbij staat de financiële haalbaarheid ook onder druk indien teveel verharding en ondergrondse infrastructuur moet worden aangelegd. Tevens is er aangegeven dat door het oppervlak te combineren van de te slopen schuren op verschillende percelen het mogelijk is, conform de ruimte-voor-ruimte regeling, een extra woning te realiseren. Hierdoor zijn er in het plangebied in totaal 5-6 woningen (afhankelijk verwerving aanvullende bouwrechten) toegestaan.
•
••
••
••
Het voorkeursmodel is een principe en het is niet de intentie om strak vast te leggen waar de woningen moeten komen. Er is dus nog volop flexibiliteit voor initiatiefnemers om zelf invulling te geven waarbij de volgende kwaliteitsdoelstellingen leidend zijn:
De woningen worden ontsloten middels een informele (eigen)weg/pad. Deze ontsluiting kan, onder voorwaarden, een recreatief medegebruik krijgen; De kavels worden zoveel mogelijk begrensd door water, ook aan de achterzijde, om een heldere en natuurlijke overgang te krijgen tussen kavel en open landschap; Indien sprake is van erfscheidingen zijn deze altijd groen en bij voorkeur laag.
Bebouwing •
••
Algemeen/landschap •
Uitgangspunt is de Ruimte-voor-ruimte regeling, waarbij het open maken van het landschap voorop staat. • Er komen maximaal 6 woningen, elk op een perceel van maximaal 2.000m2; • De woningen worden ingebed in een landschap aansluitend op het bestaande coulisselandschap van de Zuidpolder; • Zichtvensters op het landschap worden zo ruim en open mogelijk gehouden. Vanwege het particuliere eigendom van de kavels • moet er rekening mee worden gehouden dat deze kavels gefaseerd vrijkomen voor ontwikkeling. Het is mogelijk dat het zuidwestelijke kavel niet zal worden ontwikkeld, of pas in later stadium. • Door de ontwikkeling ontstaat ook ruimtelijke verbetering die wordt gevormd door: • Toevoegen van structureel (openbaar toegankelijk landschap bestaande uit een variatie aan kavels met elementen zoals singels, bomenrijen, stroken bos, rietzomen, sloten et cetera; Streven naar brede open doorzichten in • noordzuid- en oostwestrichting; Er worden nieuwe routes in het gebied geam• bieerd, aansluitend op de bestaande; De ontwikkeling wordt klimaatbestendig • en biodivers en sluit aan op de bestaande natuurwaarden in het gebied;
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
Naast de lange sloten komen er in dit gebied geen grote open waterpartijen. Het waterschap geeft aan dat dit niet wenselijk is. Wel kunnen delen van het landschap verlaagd worden waardoor ook een variatie in vegetatie ontstaat.
•• ••
••
••
••
Woningen in het landschap worden uitgevoerd als langgerekte schuurwoningen van 1 bouwlaag met dominante kap; De bebouwing heeft bij voorkeur geen of zorgvuldig geïntegreerde dakkapellen. De kap dient dominant te blijven en de nok en randen van het dak zijn altijd zichtbaar; Er is sprake van een zadeldak; Bijbehorende gebouwen zijn bij voorkeur onderdeel van het volume van het hoofdgebouw, waardoor het aantal bouwvolumes zoveel mogelijk wordt beperkt; Indien er sprake is van bijgebouwen dan hebben deze een kap en sluiten qua karakter aan op het hoofdgebouw; De bebouwing bestaat uit natuurlijke, lichte materialen zoals hout en glas. De toepassing van groene gevels en daken is denkbaar; Aandacht voor duurzaamheid en natuurinclusief en circulair bouwen.
Mogelijkheden Om nog wat extra mogelijkheden inzichtelijk te maken zijn hierna verschillende variaties gemaakt op basis van de Ruimte-voor Ruimte regeling. Deze variaties enkel ter inspiratie waarbij het aan de initiatiefnemers is om met een door hen gewenst verkavelingsvoorstel te komen.
De varianten zijn zoveel mogelijk per perceel te ontwikkelen en in ieder geval zonder perceel 5408 omdat deelname hiervan onzeker is. Uiteraard heeft dit ook consequenties voor de inrichting van het landschap omdat paden, watergangen en bomenrijen mogelijk (tijdelijk) niet kunnen worden doorgezet. Ook dan moet er echter voldoende kwaliteit ontstaan en een openbaar toegankelijk gebied rondom de woningen.
35/41
30
Voorkeursmodel, gevarieerde open ruimte
open zichtlijn
mogelijk te behouden kas als er geen ontwikkeling plaatsvindt op dit perceel
Deze voorkeursvariant gaat uit van clusters met woningen verspreid in het landschap. Door de clustering blijft zoveel mogelijk onafgebroken open landschap over.. Nieuwe routes kunnen ontstaan in noordzuid en oostwestrichting. In deze variant worden de nieuwe woningen verdeeld conform de bouwrechten. In het noordwesten het perceel met 3 bouwrechten geclusterd rond een landelijk erf. Ook aan de zuidwestzijde worden 3 kavels geclusterd, inclusief de bestaande woning. Uitgangspunt in deze nieuw ruimtelijke opzet is het realiseren van doorgaande, open zichtlijnen in vanaf de 3e Barendrechtseweg richting het landschap ten oosten hiervan. Zo ontstaat de verbinding met het landschap dat uiteindelijk in aansluiting op de aanwezige recreatiepolder wordt ingericht.
_ Gebiedsvisie 3e Barendrechtseweg, Barendrecht
36/41
31
Alternatief 1
open zichtlijn
mogelijk te behouden kas als er geen ontwikkeling plaatsvindt op dit perceel
Naast, of binnen de voorkeursvariant zijn diverse alternatieven mogelijk. Uitgangspunt is dat de open zichtlijnen behouden blijven en dat er routes in noordzuidrichting te realiseren zijn. Binnen de ruimte die dan beschikbaar blijft kan worden geschoven met de woningen. Zo het noordelijke cluster anders geordend worden zodat een nog bredere zichtlijn ontstaat. Bij de zuidoostelijke woningen kan gekozen worden één van de woningen ter plaatse van de kas te leggen in plaats van bij het woonwagenterrein. Beide varianten kunnen los van elkaar gecombineerd worden met elementen uit de voorkeursvariant.