Toelichting en Regels BP Stationstuinen 2e fase
Tekst van het document
De Stationstuinen 2e fase Gemeente Barendrecht Vastgesteld
colofon
projectnaam De Stationstuinen 2e fase datum 17 april 2026 projectnummer P06342 IMRO-identificatienummer NL.IMRO.0489.BPBTO20230003-VG01 opdrachtgever Fruitpacking District Ontwikkeling B.V. Concept 6 september 2023 Ontwerp 11 december 2023 Vaststelling 14 april 2026 Movares | BRO Adviseurs B.V. projectleider TAu, TSc projectteam TAu, TSc bron kaft Movares | BRO Adviseurs B.V. review TSc
Willemsplein 2 5211 AK ‘s-Hertogenbosch +31 (0)73 208 91 55 info.bro@movares.nl www.movares.com
Inhoudsopgave 1
2
3
Inleiding
5
1.1 1.2 1.3 1.4
5 5 8 9
Planbeschrijving
10
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
De Stationstuinen Ontwikkelkader De Stationstuinen Structuurplan Fruitpacking District De Stationstuinen Beeldkwaliteitsplan Bestemmingsplan De Stationstuinen 2e fase
10 12 14 16 16
2.5.1 2.5.2 2.5.3
16 18 18
19
3.1
Rijksbeleid
19
3.1.1 3.1.2 3.1.3
19 19 19
3.3
5
Het Ontwikkelkader Het Structuurplan Het Beeldkwaliteitsplan
Beleidskader
3.2
4
Aanleiding Plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer
Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Crisis- en herstelwet Ladder voor duurzame verstedelijking
Provinciaal beleid
23
3.2.1 3.2.2
23 24
Omgevingsvisie Zuid-Holland Omgevingsverordening Zuid-Holland
Gemeentelijk beleid
29
3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4
29 31 33 34
Gebiedsvisie De Stationstuinen Beleidsregel ‘Duurzaamheid De Stationstuinen’ Woonvisie 2023 - 2027 Goed wonen in Barendrecht Parkeerbeleid De Stationstuinen
Milieueffectrapportage
35
4.1 4.2
Inleiding Aanvulling MER
35 35
Omgevingsaspecten
37
5.1 5.2
Verkeer en parkeren Geluid
37 39
5.2.1 5.2.2 5.2.3
39 40 42
5.3
5.4
5.5 5.6
Toetsingskader Onderzoek Conclusie
Luchtkwaliteit
42
5.3.1 5.3.2 5.3.3
Toetsingskader Onderzoek Conclusie
42 43 43
Bedrijven en milieuzonering
43
5.4.1 5.4.2 5.4.3
Toetsingskader Onderzoek Conclusie
43 45 46
Kabels en leidingen Externe veiligheid
46 47
5.6.1 5.6.2
47 47
Toetsingskader Onderzoek
De Stationstuinen 2e fase
3
5.6.3
5.7
5.8
Conclusie
49
5.7.1 5.7.2 5.7.3 5.7.4 5.7.5
49 50 50 51 52
Toetsingskader Quickscan flora en fauna Vervolgonderzoeken soorten Stikstofonderzoek Conclusie
Bodem
52
5.8.1 5.8.2 5.8.3
52 52 52
Toetsingskader Onderzoek Conclusie
5.9 Water 5.10 Archeologie
53 55
5.10.1 5.10.2 5.10.3
55 56 57
Toetsingskader Onderzoek Conclusie
5.11 Cultuurhistorie 5.11.1 5.11.2 5.11.3
6
7
48
Ecologie
57
Toetsingskader Onderzoek Conclusie
57 57 57
Juridische planopzet
58
6.1 6.2 6.3
58 58 60
Inleiding Plansystematiek Bestemmingen
Uitvoerbaarheid
62
7.1 7.2
Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid
62 62
7.2.1 7.2.2
63 63
Vooroverleg Vaststellingsprocedure
SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Ontwikkelkader De Stationstuinen Bijlage 2: Structuurplan Bijlage 3: Beeldkwaliteitsplan De Stationstuinen Bijlage 4: Ambitiedocument klimaatadaptatie De Stationstuinen Bijlage 5: Quickscan Ontplofbare oorlogsresten De Stationstuinen Bijlage 6: Quickscan Flora en Fauna De Stationstuinen 2e fase Bijlage 7: Vervolgonderzoek huismus De Stationstuinen 2e fase Bijlage 8: Vooronderzoek bodem Bijlage 9: Archeologisch bureauonderzoek De Stationstuinen Bijlage 10: Akoestisch onderzoek De Stationstuinen 2e fase Bijlage 11: Externe veiligheid De Stationstuinen 2e fase Bijlage 12: Watertoets De Stationstuinen 2e fase Bijlage 13: Stikstofonderzoek De Stationstuinen 2e fase Bijlage 14: Ladder wonen De Stationstuinen 2 e fase Bijlage 15: Ladder voorzieningen De Stationstuinen 2 e fase Bijlage 16: Aanvulling MER De Stationstuinen 2e fase Bijlage 17: Onderzoeken verkeer Bijlage 18: Beoordeling bedrijven en milieuzonering De Stationstuinen 2 e fase Bijlage 19: Compensatieplan van bedrijventerrein naar woon-werkgebied Bijlage 20: Nota van zienswijzen Bijlage 22: Parkeerbeleid De Stationstuinen Bijlage 23: Verkennend en aanvullend bodemonderzoek
De Stationstuinen 2e fase
4
Toelichting
1
Inleiding
1.1
Aanleiding
De gemeente Barendrecht heeft op 15 december 2020 de gebiedsvisie voor De Stationstuinen vastgesteld. Deze visie gaat over de gebiedsontwikkeling die direct grenst aan de oostzijde van het treinstation Barendrecht. De Stationstuinen slaat een brug tussen het dorp Barendrecht, het agrofood-bedrijventerrein Dutch Fresh Port, het stadse leven in Rotterdam en het recreatielandschap van de Zuidpolder en rondom de Waal. Het heeft alle potentie om te transformeren naar een bruisende plek waar wonen, werken, leren en recreëren samenkomen. Met ruimte voor nieuwe woningen en een succesvol bedrijfsleven. Emborion Vastgoed BV is eigenaar van een groot deel van de gronden binnen De Stationstuinen. Voor De Stationstuinen 1e fase is een bestemmingsplan vastgesteld op 19 december 2023 door de gemeenteraad van Barendrecht. Fase 2 is gelegen aan de oostzijde van het plangebied van fase 1. Op dit moment is hier nog bedrijvigheid aanwezig. Onderhavig bestemmingsplan is bedoeld om het structuurplan voor De Stationstuinen, voor zover gelegen binnen het plangebied van fase 2, mogelijk te maken. Alle gronden krijgen gebruiks- en bouwmogelijkheden conform het structuurplan ‘Fruitpacking District’. Het bestemmingsplan is opgesteld, gebruik makend van de Crisis- en Herstelwet.
Het is een zogenaamd bestemmingsplan met verbrede reikwijdte en sorteert zo voor op de nieuwe Omgevingswet (die op 1 januari 2024 in werking is getreden).
1.2
Plangebied
De Stationstuinen zijn gelegen ten oosten van het spoor dat door Barendrecht loopt. De ligging en globale begrenzing van het plangebied is weergegeven in figuren 1.1 en 1.2. Aan de noordzijde wordt de plangrens globaal gevormd door de Spoorlaan. In het westen vindt de ontwikkeling plaats van De Stationstuinen fase 1. Op dit moment is hier braakliggende grond aanwezig. In het zuiden van het plangebied loopt de Gebroken Meeldijk en aan de oostzijde van het plangebied is nog bestaande bedrijvigheid aanwezig. Kadastraal staat de locatie bekend als de gemeente Barendrecht, sectie D en perceelnummers 10417, 11837, 10953, 11838, 7880, 10418, 8738, 7047, 7046, 3418, 4883, 4882 en 7045 (allen al dan niet gedeeltelijk). De oppervlakte van het terrein bedraagt circa 7 hectare. Voor de exacte begrenzing van dit bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding.
De Stationstuinen 2e fase
5
Figuur 1.1: Ligging plangebied
De Stationstuinen 2e fase
6
Figuur 1.2: Begrenzing plangebied (met aan de westzijde fase 1). Voor de daadwerkelijke begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding.
De Stationstuinen 2e fase
7
1.3
Vigerend bestemmingsplan
Voor het plangebied is het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Barendrecht Noordoost’ (vastgesteld op 11 juni 2013) het geldende juridisch-planologische kader. Op de locatie geldt daarnaast het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Staandplaatsen en evenementen’ en de voorbereidingsbesluiten ‘De Stationstuinen 2023’ en ‘Supermarkten Barendrecht’. Een uitsnede van de verbeelding van bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Barendrecht Noordoost’ is opgenomen in figuur 1.3. In figuur 1.3 is de begrenzing van het plangebied aangegeven met de rode omranding. Daarnaast is hierop ook het bestemmingsplan van ‘De Stationstuinen 1ste fase’ opgenomen. Hierop is te zien dat in het noordwesten een deel van dit plangebied het plangebied van fase 2 doorkruist. Dit heeft te maken met de verplaatsing van een mobility hub. In hoofdstuk 2 wordt hier veder op ingegaan. In het geldende bestemmingsplan zijn binnen het plangebied de bestemmingen ‘Bedrijventerrein’ en ‘Verkeer’ opgenomen. Om het stedenbouwkundig plan mogelijk te maken is een partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Barendrecht Noordoost’ noodzakelijk. Ook wordt in het noordwesten van onderhavig plan een klein gedeelte van het bestemmingsplan ‘De Stationstuinen 1ste fase’ partieel herzien. Onderhavig bestemmingsplan geeft hier invulling aan.
Figuur 1.3: Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan met globale begrenzing plangebied (rood omrand).
Voorbereidingsbesluit Op 26 september 2023 is een voorbereidingsbesluit voor De Stationstuinen (zie ook ruimtelijkeplannen.nl: NL.IMRO.0489.BPBTO20230002-VB01) vastgesteld, welke op 12 oktober 2023 in werking is getreden. Met het nemen van dit voorbereidingsbesluit wordt aangegeven, dat er nieuw(e) bestemmingsplan(nen) in procedure zal/zullen worden gebracht (zoals onderhavig bestemmingsplan). Er is een aanhoudingsplicht voor bouw- en aanlegactiviteiten. Het is in beginsel niet toegestaan om het gebruik van gronden of bouwwerken
De Stationstuinen 2e fase
8
in dit gebied te wijzigen en/of te intensiveren ten opzichte van de vigerende bestemming. Gedurende de ontwikkeltijd kunnen gebouwen en gebieden tijdelijk leeg (komen te) staan. En liggen of komen te) gebieden braak. De gemeente vindt het belangrijk dat het gebied altijd aantrekkelijk is. Daarom denkt de gemeente graag gedurende de ontwikkeltijd samen met initiatiefnemers en ontwikkelaars in het gebied na over wat er in de tussentijd gebeurt met gronden en gebouwen die tijdelijk geen functie hebben. Het doel is om deze te benutten voor tijdelijke (gebruiks)functies.
1.4
Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving van het plan is opgenomen. In hoofdstuk 3 wordt het Rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die van belang zijn voor het voorliggende bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de juridische toelichting op de planopzet gegeven. In het laatste hoofdstuk komt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.
De Stationstuinen 2e fase
9
2
Planbeschrijving
2.1
De Stationstuinen
De Stationstuinen wordt een nieuw gemengd gebied met ruimte voor een grote hoeveelheid woningen, maatschappelijke voorzieningen, onderwijs (al dan niet in de vorm van een campus), de mogelijkheid voor startups en ruimte voor research en development en experience. De Stationstuinen versterkt het dorp Barendrecht en de relatie met haar omgeving en de stad. Met deze ontwikkeling wordt bovendien bijgedragen aan het vitaal en krachtig houden van het bedrijvencluster op de grens van Barendrecht, Ridderkerk en Rotterdam. Dit cluster van agrofood gerelateerde bedrijven heeft zich verenigd tot Dutch Fresh Port, onderdeel van de Greenport West-Holland, waar ook het Westland onder valt. In het Koersdocument De Stationstuinen is in 2019 de ambitie voor het gebied vastgelegd. Tevens is De Stationstuinen door het Rijk aangewezen als een ‘versnellingslocatie’ binnen de Woondeals, de meerjarige integrale samenwerking tussen overheden en maatschappelijke partners. Het is daarmee een kerngebied voor de grote woningbouwopgave van Zuid-Holland. Dit geeft de visieontwikkeling een stevige impuls. De ligging van De Stationstuinen, binnenstedelijk en dichtbij het treinstation, maakt het tot een ideale ontwikkellocatie. De nabijheid van Barendrecht Centrum en haar voorzieningen versterkt de aantrekkingskracht.
Wat deze plek echt onderscheidt van andere locaties in de regio, is het aanwezige bedrijvencluster Dutch Fresh Port. Dit cluster van agrofood-bedrijven is een koploper op de wereldmarkt en is constant bezig met verbetering en vernieuwing van producten en diensten. Deze karakteristieken van het gebied zorgt ook voor de behoefte aan woonruimte voor werknemers, ruimte voor onderwijs, research- en development en ruimte voor ontmoeting en kennisuitwisseling. Kortom, een gebied met gevarieerd wonen en ontwikkelingen die zich richten op voedsel en gezondheid; de grote thema’s van deze wereld. Dit trekt studenten en docenten aan, onderzoekers, startups en ondersteunende partijen. Er is al serieuze interesse vanuit mbo-scholen en universiteiten voor vestiging of participatie in De Stationstuinen. Onderwijs als een unieke schakel tussen wonen en werken en tussen deze plek en de regio. Vers Proeftuin De Stationstuinen kunnen gezien worden als “Vers Proeftuin”. Proeftuin staat voor innovatie in een broedplaats zoals een campus en in nieuwe woonconcepten. Vers staat voor de ontwikkelingen en trends in gezonde leefstijlen en nieuwe voedselproducten. Van oudsher de kern van Barendrecht en ook nu de dagelijkse drive van aanwezige bedrijven. Het doel is om deze zaken te combineren in een gebied waarin mensen ook het bijzondere bedrijvencluster in hun achtertuin waarderen en hier trots op zijn.
Een gebied waar mensen de verse producten van de bedrijven kunnen beleven, maar mogelijk ook zelf kunnen verbouwen en plukken. De aanwezigheid van de bedrijven en een vorm van een campus biedt ook mogelijkheden en draagvlak voor horecafuncties en detailhandel waarin je de verse producten kunt kopen, proeven en beleven. Een mooie toevoeging voor iedereen die in De Stationstuinen komt wonen.
De Stationstuinen 2e fase
10
Integratie van maatschappelijke vraagstukken De vraagstukken rond wonen en Dutch Fresh Port zijn door de gemeente aangewend om ook andere belangrijke thema’s op te pakken. Zaken die ook voor de Dutch Fresh Port bedrijven belangrijk zijn energie neutrale ontwikkelingen, duurzame mobiliteit, ruimte voor groen en water en goed onderwijs. Door deze maatschappelijke vraagstukken gezamenlijk op te pakken, wordt een duurzame leefomgeving gecreëerd, met oog voor mens en milieu. In deze gebiedsvisie wordt uitgegaan van de volgende 3 kernwaarden: •
‘Groen en bewust’: een goede opwekking en verdeling van energie;
•
‘Gezond bereikbaar’: een duurzame mobiliteitsoplossing voor iedereen in het gebied;
•
‘Plek voor iedereen’: het verzorgen van een aantrekkelijk woon-, werk- en opleidingsmilieu.
Groen en Bewust staat voor een leefomgeving waarin de verharding tot een minimum wordt beperkt. Groen en water voeren de boventoon. De verblijfs- en recreatieruimte ligt voor de deur en dat heeft een positieve invloed op ieders gezondheid. Daarbij staan we voor duurzaam en verantwoord bouwen en zorgvuldig omgaan met energie en warmte. Gezond Bereikbaar gaat over mobiliteit. Het openbaar vervoer, met name de treinverbinding richting Rotterdam en Dordrecht, is de basis. Daarnaast wordt in het gebied voorrang gegeven aan fietsers en voetgangers. Voor deze doelgroepen zijn er ook goede verbindingen naar omliggende gebieden. De Stationstuinen wordt autoluw; er is maar beperkt ruimte voor de auto. We werken aan goede (parkeer)voorzieningen met deelmobiliteitsconcepten, zoals deelauto’s en deel(bak)fietsen. Ook komt er een goede busverbinding naar Rotterdam Zuidplein. De bereikbaarheid van het gebied is voor alle vervoerswijzen geborgd, maar de auto staat niet voor het huis op de oprit. Zo ontlasten we het omliggend wegennet en het milieu en is er in de openbare ruimte meer ruimte voor groen, lopen, fietsen en verblijven. Tot slot Plek voor Iedereen, want in De Stationstuinen komt een grote variatie aan maatschappelijke en commerciële functies en woningtypen die dit met recht een gemengd gebied maken. Alle thema’s worden in samenhang bekeken.
Ze zijn gevat in een stevig ruimtelijk raamwerk waarin de doelen en uitgangspunten van de thema’s zijn verankerd. We houden voldoende flexibiliteit in de planvorming om markt gestuurd te ontwikkelen. Nieuw aanbod voor de woningvraag Barendrecht wil de komende jaren structureel betaalbare woningen toevoegen. Woonruimte waar jongeren in Barendrecht hun wooncarrière kunnen starten, spoedzoekers en statushouders een plek vinden en studenten een dynamische tijd kunnen hebben. De gemeente wil ruimte bieden voor gezinnen en voor ouderen om door te kunnen stromen naar een variatie aan woonvormen, van luxe tot mogelijk zorg(ondersteund) wonen. De Stationstuinen geeft daarmee een duidelijk antwoord op de actuele woningvraag. Uiteraard wordt ook ruimte geboden aan de behoefte aan gezinswoningen binnen de regio. De ruimte is echter beperkt en de behoefte aan aantallen woningen groot. De Stationstuinen kiest daarom niet voor de standaard grondgebonden woning met voortuin en oprit, maar voor stedelijke grondgebonden woningen en een variatie aan woningtypen zoals appartementen, ook over meerdere lagen, lofts, portiekwoningen, stadshuizen en ruime dakappartementen. Hiermee geven we invulling aan de diverse woonwensen in een compact woonmilieu. De Stationstuinen onderscheidt zich door deze variatie aan woningtypen van ontwikkelingen in de regio.
De Stationstuinen 2e fase
11
Volgens o.a. de woningcorporaties is op de woonmarkt overal behoefte aan en is vooral snel bouwen belangrijk. Hiermee komt een verhuisketen op gang die elders in de Barendrechtse woonmarkt weer mogelijkheden biedt. Dit wordt uitgewerkt samen met o.a. de woningcorporaties Havensteder, Wooncompas en Patrimonium. Stedelijk wonen Veel mensen streven naar een grondgebonden woning met ruime tuin en auto voor de deur. Toch openen de huidige woontrends de deur naar nieuwe woonvormen. Stedelijke ontwikkelingen waarbij creatieve oplossingen zoals moderne appartementencomplexen met gezamenlijke tuinen, groene openbare ruimten en locaties in nabijheid van het openbaar vervoer, zijn daarin leidend. Deze verandering biedt kansen voor een duurzamere en efficiëntere van wonen. Voor mensen op latere leeftijd is een gezinswoning vaak te groot. Een levensloopbestendige woning met goede buitenruimte kan een veel betere oplossing zijn. Voor de starter is een gezinswoning veelal financieel niet haalbaar. Die heeft behoefte aan een goed alternatief: een dynamische omgeving en buitenruimte die ook gemeenschappelijk mag zijn. Tegelijkertijd zien we, zeker bij gezinnen met kinderen, veranderende woonwensen die voortkomen uit bijvoorbeeld de coronacrisis. Behoefte aan goede werkruimten thuis en ruimte om buiten te zijn en te wandelen.
Inleveren op privé buitenruimte kan gecompenseerd worden door kwalitatieve buitenruimte. Zo ontstaat een duurzame woonomgeving met passend aanbod voor woningzoekenden. Vraag gestuurd De ontwikkeling van De Stationstuinen zal zich richten op vraag. Om dit te kunnen bereiken zal de gemeente heel goed naar de markt luisteren om de juiste, verrassende oplossing te bieden. De lange ontwikkelperiode van De Stationstuinen heeft voldoende flexibiliteit om de veranderende woonvraag te kunnen accommoderen. Gefaseerd De gemeente verwacht dat de ontwikkeling van De Stationstuinen circa 10 jaar duurt. Het plan zal daarom in fasen tot stand komen, te beginnen bij het gebied rondom de hoofdentree van het treinstation. Vanuit daar kan het groeien langs de Spoorlaan en tot aan de Gebroken Meeldijk en langzaam naar de uitlopers van de afwijkingslocatie. Onderhavig bestemmingsplan betreft de eerste fase. Welke procedures gebruikt zullen worden voor de volgende fases is nu nog niet bekend. Dit hangt mede af van het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet. Tot slot De Stationstuinen is een prachtige ontwikkellocatie tegen het treinstation aan met de potentie om grote aantallen woningen te realiseren en een bijdrage te leveren aan de kracht van het aanwezige bedrijvencluster.
De gemeente, woningcorporaties en partijen in het gebied zijn volop in gesprek en er is vertrouwen dat dit gebied binnenkort ook daadwerkelijk zijn eerste start kan maken. De eerste succesvolle tekenen zijn al zichtbaar in de vorm van initiatieven zoals Spring! Housing en Loods38 / Verse Grond als placemaking project.
2.2
Ontwikkelkader De Stationstuinen
De gebiedsvisie De Stationstuinen is nader uitgewerkt in een gemeentelijk ontwikkelkader voor de gehele Stationstuinen. Dit ontwikkelkader (d.d. 14 februari 2022) is opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting.
De Stationstuinen 2e fase
12
Eerder is de Gebiedsvisie De Stationstuinen vastgesteld (zie paragraaf 3.3.1). Na de vaststelling van de gebiedsvisie heeft de gemeente de planvorming van De Stationstuinen in overleg met de verschillende marktpartijen verder opgepakt. Een van de resultaten is het Ontwikkelkader. In dit Ontwikkelkader komen de kernwaarden bij diverse thema’s terug. Ook staan in het Ontwikkelkader uitgangspunten ten aanzien van het programma. Verder worden adviezen en randvoorwaarden gegeven aan de ruimtelijke kwaliteit van de buitenruimte, mobiliteit, duurzaamheid, klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit en circulariteit. Er is in De Stationstuinen gekozen om niet met aantallen woningen of specifieke meters per functie te werken, maar met beschikbaar bouwoppervlak, in vierkante meters bebouwde ruimte (hierna: m2 BVO). Dit heet het maximale laadvermogen van het gebied. Dit is tot stand gekomen door te kijken naar de stedenbouwkundige opzet van het gebied en de mogelijke bouwhoogte. Het totaal m 2 BVO wordt benut voor een divers programma aan wonen, werken, voorzieningen en gebouwd (privé) parkeren. En anderzijds door te kijken naar de marktvraag voor wonen, werken, voorzieningen en het daarbij horende (gebouwd) parkeren. Marktvraag, ruimtelijke kwaliteit en laadvermogen zijn in dit programma op elkaar afgestemd.
Figuur 2.1: Ruimtelijk casco uit het Ontwikkelkader met ontwikkelvelden (roodbruine gebieden (met en zonder arcering)
Voor het plangebied wordt uitgegaan van maximaal 517.000 m² bruto vloeroppervlak voor wonen, werken, voorzieningen en gebouwd parkeren (ook privé). De gemeente vindt het erg belangrijk dat De Stationstuinen een multifunctionele wijk wordt, met een goede woon-werkbalans. Daarom wordt als randvoorwaarde meegegeven, dat er in het totale Exploitatiegebied (alle gronden waar concreet een ontwikkeling wordt voorzien binnen plangebied in figuur 2.1) ten minste 67.500 m2 BVO gereserveerd moet zijn voor voorzieningen en
De Stationstuinen 2e fase
13
werken (waarvan minimaal 8.500 m2 voorzieningen). De resterende 449.500 m2 BVO worden benut voor woningen (ca. 3.500), uitbreiding van werken en/of voorzieningen en de parkeeroplossing voor het totale programma (wonen, werken, voorzieningen). Deze programmatische verdeling is gebaseerd op wat nodig is voor de realisatie van een goed functionerende wijk met voldoende voorzieningen, bestaande bedrijvigheid en de relatie met Dutch Fresh Port in het kader van breed ondernemerschap. De woonoppervlakte binnen het exploitatiegebied biedt ruimte voor ca. 3.500 woningen. Dit sluit aan bij de uitkomsten van het onderzoek naar de marktvraag in de regio groot Rotterdam. Het woonprogramma is onderverdeeld in drie segmenten (sociaal, middelduur, hoger segment): •
Minimaal 60% van het totale woonaanbod bestaat uit betaalbare woningen waarvan minimaal 30% sociale huurwoningen;
•
Maximaal 40% van het totale woonaanbod bestaat uit woningen in het hogere segment. Uitgaande van het minimale aandeel hoger segment van 25% van het totaal mag de resterende 15% worden benut om het aandeel sociale huurwoningen of middeldure woningen uit te breiden.
Bij deze verdeling horen de volgende prijscategorieën (prijsgrenzen 2026): Segment Sociaal Middelduur Hogere segment
Huurprijs 2026 < € 932,93 € 932,93 – € 1.228,07 > € 1.228,07
Segment Betaalbare koop Middeldure koop Dure koop < €1 mln Dure koop > € 1 mln
Koopprijs 2026 < € 420.000 € 420.000 - € 470.000 € 470.000 - € 1.000.000 ➢ € 1.000.000
Voor de onderdelen ‘voorzieningen’ en ‘werken’ gelden de volgende randvoorwaarden/adviezen: •
Voor De Stationstuinen geldt een minimum van 8.500 m² voor voorzieningen met een verdeling zoals opgenomen in het ontwikkelkader;
•
Advies: Het aanbod voorzieningen bestaat uit zorg, onderwijs (campus en primair), cultuur, horeca, sport en (niet-) dagelijkse detailhandel;
•
Voorzieningen en werken moeten het autoluwe karakter van de wijk waarborgen;
•
Het aanbod van voorzieningen dient organisch mee te groeien met de ontwikkeling van de wijk;
•
De m2’s BVO voor werken en voorzieningen tellen samen op tot ten minste 67.500 m2 BVO;
•
Advies: Nevenfuncties vanuit de AGF-sector genieten de voorkeur vanwege de relatie met Dutch Fresh Port.
2.3
Structuurplan Fruitpacking District De Stationstuinen
Er is voor De Stationstuinen een structuurplan opgesteld, dat een nadere uitwerking is van het Ontwikkelkader. Dit structuurplan is ook opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting. Hierna worden enkele belangrijke kernwaarden beschreven: Stedelijk en dorps karakter De dichtheid in het gebied is verdeeld om een aantal intieme buurten te creëren met een dorpsgevoel en overlast van de randen te weren. Rondom het station is een hoog stedelijk milieu en stijgt de dichtheid, de hoogte en de hoeveelheid voorzieningen. De Stationstuinen worden ‘Stedelijk met een dorpskarakter’.
De Stationstuinen 2e fase
14
Plek voor iedereen In De Stationstuinen is plek voor iedereen In het kerngebied wordt per blok een diversiteit aan vrije markt, midden en sociale huurwoningen gerealiseerd. In De Stationstuinen woont men samen bij elkaar in de buurt ongeacht je inkomen, maar met aandacht voor overeenkomsten in levensstijl. Groen en bewust Recreatie, ecologie en klimaatadaptatie vormen de ruggengraat van De Stationstuinen. De parkstructuur vormt een groene verbinding van sportcomplex de Bongerd naar het Waalbos. In de wijk vormt een (doorlopend) park de groene drager van het gebied en het middelpunt van het publieke leven. In de buurten heb je kleinere ‘pocketparks’ en autovrije straten met een hoge verblijfskwaliteit. Gezond bereikbaar De Stationstuinen werkt volgens het STOMP-principe waar de hiërarchie als volgt is: voetgangers, fietsers, openbaar vervoer, deelmobiliteit, privébezit auto’s. De parkeerbehoefte wordt gecentraliseerd in een aantal mobility-hubs waardoor de buurten autovrij kunnen zijn. In de kaart in figuur 2.2 is de plankaart van het voorlopig ontwerp van De Stationstuinen opgenomen, zoals weergegeven in het structuurplan.
Figuur 2.2: Proefverkaveling Structuurplan
In het structuurplan zijn twee scenario’s opgenomen als het gaat een Mobilityhub (HUB) in het noorden van het plangebied (zie ook hoofdstuk 5 van het Structuurplan). Inmiddels is gekozen voor een HUB in de noordoosthoek van het plangebied (zie figuur 2.2). Dit is mogelijk omdat de desbetreffende gronden inmiddels in eigendom zijn van Emborion. In het bestemmingsplan De Stationstuinen eerste fase ligt de HUB nog zuidoostelijker. Die (oude) locatie van de HUB is meegenomen in dit bestemmingsplan. Hier zijn nu woningen en (op de begane grond) andere functies geprojecteerd.
De Stationstuinen 2e fase
15
2.4
Beeldkwaliteitsplan
Voor De Stationstuinen als geheel is ook een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze is als een bijlage bij deze toelichting gevoegd. Deze wordt in een aparte procedure als aanvulling op de Welstandsnota door de gemeenteraad vastgesteld. De nog aan te vragen omgevingsvergunning zal worden getoetst aan redelijke eisen van welstand zoals opgenomen in het beeldkwaliteitsplan. Alle ruimtelijk relevante aspecten uit het beeldkwaliteitsplan zijn in dit bestemmingsplan geborgd in de bouwregels (waar mag gebouwd worden, hoe hoog mag er gebouwd worden, etc.).
2.5
Bestemmingsplan De Stationstuinen 2e fase
Het Ontwikkelkader en het Beeldkwaliteitsplan zijn opgesteld voor De Stationstuinen als geheel. De wens is om zo snel mogelijk een begin te maken met de bouw van woningen met daarnaast ruimte voor ‘werken’ en ‘voorzieningen’. De bestemmingsplannen van De Stationstuinen voor fase 1 en 2 zijn hiervoor opgesteld. Daarbij is het uitgangspunt is dat het gebiedsdeel dat via dit bestemmingsplan gerealiseerd wordt, voldoet aan alle adviezen, randvoorwaarden en uitgangspunten uit het Ontwikkelkader, het Beeldkwaliteitsplan en ook het Structuurplan. Hieronder wordt dit nader uitgewerkt. 2.5.1
Het Ontwikkelkader
Wonen In het Ontwikkelkader zijn verschillende randvoorwaarden gegeven voor de woonfunctie. Deze randvoorwaarden hebben onder andere betrekking op de verdeling tussen woningtypen (betaalbare woningen en woningen in het hogere segment, huur- versus koopwoningen) qua grootte, typologie en prijs en passend bij de doelgroepen. Met dit bestemmingsplan worden in totaal maximaal 850 woningen mogelijk gemaakt. In de eerste fase komen er verschillende soorten appartementen met verschillende oppervlaktes en prijzen. De verdeling van de woningen per woontype is vastgelegd in het ontwikkelkader. In het ontwikkelkader is beschreven dat het maximaal aantal woningen binnen De Stationstuinen neerkomt op circa 3.500. Er bestaat een mogelijkheid om dit uit te breiden tot maximaal 4.500 woningen. In de aanvullende milieueffectrapportage behorende bij dit bestemmingsplan is daarom getoetst aan dit nieuwe maximale woningaantal van 4.500. In de onderzoeken en beschouwingen is rekening gehouden met de realisatie van maximaal 1.200 woningen. In de regels van dit bestemmingsplan is vastgelegd dat maximaal 850 woningen zijn toegestaan. Bij de beoordeling van het plan ten aanzien van beleid en milieu is dus met meer woningen rekening gehouden. Aangezien feitelijk minder woningen gerealiseerd mogen worden in het plan is met worst-case getallen rekening gehouden.
Voorzieningen en werken Voor voorzieningen wordt een verdeling tussen verschillende functies aangegeven voor het gehele gebied. Het richtprogramma laat zien dat hier aan voldaan wordt. Verder is in de regels een artikel 3 opgenomen over de doelen van het bestemmingsplan. Eén van de doelen is om de economische positie van Dutch Fresh Port te versterken met niet-woonfuncties.
De Stationstuinen 2e fase
16
Figuur 2.3: Richtprogramma Niet-woonfunctie
Ruimtelijke kwaliteit Voor de ruimtelijke kwaliteit zijn in het Ontwikkelkader adviezen en randvoorwaarden gegeven, waaronder voor de openbare ruimte en de verblijfskwaliteit. Daarnaast is een advies gegeven over de stedenbouwkundige volumes. Een en ander is weer nader uitgewerkt in het Structuurplan en het Beeldkwaliteitsplan, die als bijlagen bij de toelichting zijn gevoegd. Daarnaast werkt de gemeente momenteel aan een voorlopig ontwerp inrichtingsplan, waarbij rekening wordt gehouden met voldoende speel- en verblijfsruimte. Ditzelfde geldt voor fietsenstallingen, ondergrondse containers en calamiteitenverkeer. Mobiliteit In het Ontwikkelkader is een aantal randvoorwaarden en adviezen geformuleerd met betrekking tot mobiliteit. Deze zijn veelal gericht op de totale gebiedsontwikkeling, zoals de locatie van mobiliteitshubs, loopafstand tot (collectieve) parkeervoorzieningen en deelmobiliteit. Er is onderzoek gedaan naar de effecten op verkeer en parkeren. In paragraaf 5.1 wordt hier verder op ingegaan. Energie Rand voorwaardelijk wordt in het Ontwikkelkader gesteld dat voldaan moet worden aan vigerende wet- en regelgeving. Ook is de robuustheid en leveringszekerheid van het energiesysteem een randvoorwaarde, alsmede de toepassing van transformatoren in relatie tot gezondheid en vastgoed en openbare ruimte. Toepassing van WKO-systemen is een advies.
De transformatoren en WKO-systemen worden geclusterd in de hubs.
De Stationstuinen 2e fase
17
In het ontwikkelkader zijn randvoorwaarden opgenomen ten aanzien van duurzaamheid. Deze zijn vertaald in een beleidsregel Duurzaamheid. Dit betekent dat bij omgevingsvergunningaanvragen getoetst wordt aan deze regels. Hierin zijn ook eisen opgenomen over energie. Zie ook paragraaf 3.3.3. Klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit Er worden in het Ontwikkelkader verschillende randvoorwaarden gesteld met betrekking tot dit onderwerp, alsmede een advies over het percentage schaduw. Bij de uitwerking van de plannen is hier zoveel mogelijk rekening mee gehouden. Verder wordt verwezen naar de beleidsregel Duurzaamheid, waarin ook eisen zijn opgenomen over klimaatadaptatie, biodiversiteit en circulariteit. Als het gaat om windklimaat, bezonning zijn in de regels voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Ook bevatten de regels een toetsingsregel voor waterhuishouding. Zie ook paragraaf 3.3.3. 2.5.2
Het Structuurplan
Dit bestemmingsplan is gericht op de eerste en tweede fase van de ontwikkeling van De Stationstuinen. Het is de plek bij de hoofdentree van het station en gelegen aan de Spoorlaan. Een deel vormt de eerste rand van het te ontwikkelen park. Uitgangspunten daarbij zijn een sterke begeleiding van het stationsplein en de Spoorlaan en een meer open structuur richting het park. De uitgangspunten voor de tweede fase van de Stationstuinen uit het Structuurplan zijn vertaald in de regels en verbeelding van dit bestemmingsplan. De bouwvlakken zijn vastgelegd, evenals de maximale bouwhoogtes (en de hoogteaccenten). Ook zijn er regels gesteld over de niet-woonfuncties. Bepaald is waar in ieder geval geen woningen zijn toegestaan in de plint. Deze plinten zijn bedoeld voor de niet-woonfuncties. 2.5.3
Het Beeldkwaliteitsplan
Het beeldkwaliteitsplan is als bijlage bij de toelichting gevoegd en zal via een wijziging van de Welstandsnota onderdeel uit gaan maken van die nota. Dit beeldkwaliteitsplan is op 19 december 2023 vastgesteld. De omgevingsvergunningen zullen vervolgens o.a. aan zowel het bestemmingsplan als het beeldkwaliteitsplan worden getoetst. Het bestemmingsplan geeft bewust nog de nodige flexibiliteit als het gaat om bouwen. Alleen de randvoorwaarden zijn vastgelegd (uit het Structuurplan en Beeldkwaliteitsplan). Gelet hierop heeft het bevoegd gezag de vrijheid om nadere regels uit het beeldkwaliteitsplan mee te nemen bij de welstandstoets. Deze behoeven daarom niet ook nogmaals in de regels van het bestemmingsplan te worden opgenomen. Dit mag vaak ook niet omdat veel van die regels niet ruimtelijk relevant zijn. Bij het gebruik van de afwijkingsbevoegdheid als het gaat om opbouwen wordt in de regels wel een directe link gelegd met het beeldkwaliteitsplan.
De Stationstuinen 2e fase
18
3
Beleidskader
In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het plan toegelicht en wordt het plan hieraan getoetst. Er is sprake van een doorwerking van beleid dat is vastgesteld op verschillende niveaus van bestuur.
3.1
Rijksbeleid
3.1.1
Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)
Met dit initiatief zijn geen nationale belangen gemoeid. Het Barro bevat geen kader stellende uitspraken voor het plangebied. Ook de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) heeft geen specifieke betekenis voor onderhavige ontwikkeling. Het gebied De Stationstuinen (waarbinnen dit in initiatief valt) is door het Rijk aangewezen als een versnellingslocatie binnen de Woondeal ‘Zuidelijke Randstad’. Met deze woondeal wordt gestreefd naar het versnellen van de woningbouwproductie, bijvoorbeeld doordat projecten onder voorwaarden onder de Crisis- en Herstelwet tijdelijk af kunnen wijken van bepaalde normen zodat tijdwinst kan worden geboekt. Met dit initiatief wordt invulling gegeven aan de versnelling van de woningbouwproductie. 3.1.2
Crisis- en herstelwet
Het plangebied van dit bestemmingsplan is aangewezen als experimenteergebied in het kader van de Crisisen herstelwet. Dat geeft de mogelijkheid een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte op te stellen voor het gebied en milieunormen in het bestemmingsplan op te nemen ter bevordering van een duurzame ontwikkeling. De aanwijzing biedt kansen om bijvoorbeeld ruimtelijke regels en milieuregels samen te brengen. 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn. 1 Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden.
Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (Artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Ladder woonfuncties In de bijlagen van deze toelichting is een ladderonderbouwing opgenomen ten aanzien van de woningen. Hier wordt dan ook naar verwezen. Hierna zijn de belangrijkste conclusies beschreven. In de ladder in de
1
O.a. ABRS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319).
De Stationstuinen 2e fase
19
bijlagen wordt nog gesproken over maximaal 1.200 woningen. Het uitgangspunt is 850 woningen, zoals ook besproken in paragraaf 2.5.1. Het initiatief past binnen de beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente: •
Er is een fors woningtekort en daarom zet het rijk, de provincie en de regio in op versnelde woningbouw. Dit initiatief is één van de sleutelprojecten, genoemd in de Realisatieagenda regio Rotterdam.
•
De provincie, regio en gemeente streven naar een gevarieerd woningaanbod met een geschikte woning voor iedereen. Het initiatief betreft huur- en koopwoningen in verschillende prijsklassen. Hierdoor is het programma geschikt voor diverse doelgroepen. Daarnaast worden er vooral levensloopbestendige appartementen gerealiseerd (gelijkvloers, lift aanwezig).
•
De gemeente Barendrecht heeft voorkeur voor woningtoevoegingen door verdichting en gestapelde woningbouw. Ook de provincie en regio streven naar verdichting. De ontwikkeling ligt binnen bestaand stedelijk gebied ligt en betreft verdichting. Daarnaast worden er vooral appartementen gerealiseerd. Hierdoor is er ook sprake van de gewenste gestapelde bouw.
•
Het beleid legt nadruk op voldoende woningen in het sociale segment en voldoende betaalbare woningen. Het initiatief sluit aan bij de doelstelling van 60% betaalbaar, waarvan 30% sociaal. Hierdoor sluit dit initiatief ook op dit punt aan op het beleid.
De beoogde ontwikkeling van maximaal 850 woningen voorziet in een kwantitatieve behoefte. In zowel gemeente Barendrecht als het secundair verzorgingsgebied gemeente Rotterdam is sprake van een groei van de benodigde woningvoorraad. In gemeente Barendrecht zijn 1.650 extra woningen nodig tot 2032 en voor de gemeente Rotterdam 19.640 woningen nodig. Daartegenover staat een totale plancapaciteit van 4.057 woningen in gemeente Barendrecht en 50.279 woningen in de gemeente Rotterdam. De harde plancapaciteit in Rotterdam bedraagt 15.780 woningen. Dit betekent dat de harde plancapaciteit in gemeente Rotterdam niet voorziet in de benodigde woningbehoefte. In Barendrecht is eveneens ruimte om woningen toe te voegen. De meest recente harde plancapaciteit is uit 2021 en bedraagt 105 woningen (actuele cijfers zijn niet bekend). Dit betekent dat het initiatief Stationstuinen om maximaal 850 woningen te realiseren redelijkerwijs voorziet in een kwantitatieve behoefte. Het initiatief om 850 woningen te realiseren in zowel het koop- als (sociale)huur segment voor diverse doelgroepen voorziet in een kwalitatieve behoefte. Uit het Woonbeleid van gemeente Barendrecht blijkt dat er in de gemeente vooral een tekort is aan woningen in het goedkope(re) segment. Ook in Rotterdam is vraag en het aanbod van goedkope(re) woningen sterk uit balans, en is er een groot te kort.
Het initiatief voorziet in minimaal 60% (circa 720 woningen) betaalbare woningen. Het initiatief sluit daarmee aan op de behoefte aan goedkope(re) woningen. Uit de strategische visie ‘Samen bouwen aan Barendrecht (2018)’ blijkt ook een grote behoefte aan levensloopbestendige woningen (vergrijzing bevolking). Het initiatief realiseert voornamelijk appartementen, inclusief lift. Dit is een levensloopbestendige woonvorm en sluit aan bij de behoefte van ouderen. In Rotterdam ervaren huishoudens met een middeninkomen grote concurrentie op de woningmarkt, waardoor zij moeilijk een woning vinden. Dit initiatief realiseert tevens middeldure woningen en geeft invulling aan de vraag door middeninkomens. Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van de woningbouw in de wijk Stationstuinen onaanvaardbare leeg-standseffecten zullen optreden. De woningbehoefte is immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van het planinitiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen. Een gezonde woningmarkt heeft bovendien 2 procent leegstand (frictieleegstand). De gemeente Barendrecht heeft in 2022 een woningleegstand van 2%.
De Stationstuinen 2e fase
20
De ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. •
Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.
•
De locatie valt binnen de bestemmingen ‘Gemengd’ en ‘Bedrijventerrein’ en is daarmee onderdeel van het stedelijk gebied.
•
Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het initiatief onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. De woningbehoefte is dusdanig hoog, dat er ook na de realisatie ruimte behoefte blijft bestaan aan woningen.
Figuur 3.1: De Stationstuinen in beeld met fase 1 en 2
Ladder niet-woonfuncties In de bijlagen van deze toelichting is een ladderonderbouwing opgenomen ten aanzien van de niet-woonfuncties. Hier wordt dan ook naar verwezen. De focus ligt hierbij op detailhandel, aangezien dit ook wordt voorgelegd aan de provinciale adviescommissie. De overige functies zijn eveneens geanalyseerd. Dit is opgenomen in de bijlage als context. De conclusies ten aanzien van detailhandel worden hierna beschreven. Ten aanzien van detailhandel heeft er overleg plaatsgevonden met de provinciale adviescommissie. Nieuwe inwoners hebben behoefte aan lokale voorzieningen In totaal worden er in De Stationstuinen 3.500 woningen beoogd (met ophoging tot maximaal 4.500 woningen). Momenteel is fase 1 en 2 concreet met circa 2.000 woningen. Hierdoor stijgt het aantal inwoners in de gemeente Barendrecht als gevolg van de planontwikkeling fors. Op dit moment telt de gemeente Barendrecht circa 48.810 inwoners. De Primos prognose van 2035 op gemeenteniveau laat een sterke groei van het aantal inwoners zien, maar hierin is zelfs nog geen rekening gehouden met de woningbouw in De Stationstuinen. Op dit moment bedraagt de gemiddelde huishoudensgrootte in de gemeente Barendrecht 2,5. In
De Stationstuinen 2e fase
21
de toekomst neemt deze huishoudensgrootte naar verwachting af als gevolg van vergrijzing en meer eenpersoonshuishoudens. In het plangebied worden diverse soorten woningen gerealiseerd, zowel grondgebonden als appartementen. We gaan voor de bevolkingsgroei in het plangebied zekerheidshalve uit van een relatief lage huishoudensgrootte van 1,6. Bij een gemiddelde huishoudensgrootte van 1,6 personen is de verwachting dat in de Stationstuinen bij circa 4.500 woningen circa 7.200 mensen komen te wonen. In fase 1 en 2 bij circa 2.000 woningen betekent dit 3.200 mensen. Dit is een substantieel draagvlak voor eigen voorzieningen. Beleid zet in op meer woningen en leefbare wijken Het Rijk, de provincie en de gemeente zetten allen in op meer passende woonruimte voor bestaande en nieuwe inwoners. Nieuwe gebiedsontwikkelingen moeten leefbaar zijn. Specifiek ten aanzien van de detailhandel geldt dat beleidskaders niet in de weg staan om nieuwe detailhandel toe te voegen. •
De provinciale Omgevingsverordening biedt ruimte voor nieuwe detailhandelsontwikkelingen buiten bestaande centra in het geval er sprake is van een wijk-gebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk of een nieuwe goed bereikbare en centraal gelegen winkelconcentratie als gevolg van herallocatie. Er is in dit geval sprake van een nieuwe winkellocatie binnen een nieuwe woonwijk.
•
De gemeente heeft de ambitie om in 2040 een regionale functie te hebben betreft woningen, werkgelegenheid, voorzieningen en recreatie. Hierbij heeft de gemeente een hoog kwaliteitsniveau voor ogen voor alles wat bijdraagt aan de samenleving in Barendrecht. Het initiatief speelt hier duidelijk op in. Ook vanuit de volgende punten bezien is de ontwikkeling wenselijk en te verantwoorden.
•
-
Het initiatief verbetert de woon- en leefomgeving.
-
Het initiatief belemmert geen recreatieve kansen.
-
Het initiatief heeft een positieve invloed op cultuurhistorische elementen.
-
Het initiatief verbetert het voorzieningenniveau en de bereikbaarheid.
Op dit moment geldt een voorbereidingsbesluit voor supermarkten. Het voorbereidingsbesluit geldt voor één jaar, met een verlenging van anderhalf jaar bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet.
Kwantitatieve behoefte Op gemeenteniveau is momenteel, los van bevolkingsgroei in de toekomst, sprake van een duidelijke kwantitatieve behoefte aan nieuw dagelijks aanbod. Deze behoefte zal in kwalitatieve zin vooral in het westelijk deel van Barendrecht moeten worden ingevuld, omdat daar sprake is van de meeste kwalitatieve behoefte aan toevoeging van nieuw aanbod, met name in de dagelijkse sector. Bestaande plannen voorzien hier in, maar zelfs na realisatie van deze plannen, blijft marktruimte bestaan. Mede naar aanleiding hiervan is een voorbereidingsbesluit genomen om aan te geven dat de gemeente bezig gaat met een afwegingskader voor supermarktinitiatieven. De Stationstuinen ligt ten oosten van het spoor en heeft een min of meer geïsoleerde ligging. Er is geen goede (auto)verbinding met het westelijke deel van Barendrecht. Dit maakt dat inwoners in het gebied voor de boodschappen vooral zijn aangewezen op voorzieningen in de eigen omgeving. Op basis van de verwachte bevolkingsgroei in het gebied en de (naar inkomen gewogen) gemiddelde bestedingen in de dagelijkse en niet-dagelijkse sector, betekent dit substantieel autonoom economische draagvlagvlak in De Stationstuinen. •
Met de bevolkingsgroei in fase 1 en 2 (circa 3.200 inwoners) moet in de dagelijkse sector rekening worden gehouden met een kwantitatieve behoefte aan 1.200 m² wvo. In De Stationstuinen als geheel gaat het al snel om een behoefte aan circa 2.600 m² wvo. Indien we rekening houden met koopstromen is de behoefte zelfs nog iets groter. De conclusie is dat er ruimvoldoende economisch draagvlak is om substantieel dagelijks winkelaanbod toe te voegen.
De Stationstuinen 2e fase
22
•
Indien we dezelfde redenatie toepassen voor niet-dagelijkse detailhandel betekent dit een behoefte aan circa 3.600 m² wvo in fase 1 en 2 en 8.100 m² wvo in De Stationstuinen als geheel. Ook dit is een substantiële behoefte.
Kwalitatieve behoefte Het feit dat er binnen de gemeente Barendrecht, in De Stationstuinen én in het plangebied van fase 1 en 2 duidelijk sprake is van een kwantitatieve behoefte aan detailhandel, is de kwalitatieve behoefte leidend voor het haalbare en wenselijke programma. Het gaat immers om het bedienen van de inwoners in het kader van leefbaarheid. Wij hebben hierbij enkele overwegingen. •
Boodschappen doet men idealiter dicht bij huis op loop- en fietsafstand. Dit onderstreept de noodzaak voor modern en compleet boodschappenaanbod in het plangebied. Te meer er in dit gebied momenteel geen aanbod aanwezig is dat in die behoefte kan voorzien. De bestaande detailhandelsstructuur of bestaande harde plancapaciteit kan niet voorzien in de nieuwe behoefte, aangezien deze niet goed bereikbaar is voor de inwoners in De Stationstuinen.
•
Er zullen altijd bewoners in De Stationstuinen zijn die elders hun boodschappen zullen doen. Enige afvloeiing is er altijd. Tegelijkertijd zal er sprake zijn van enige toevloeiing. Dit zal vooral aan de orde zijn voor de voorzieningen in en rond het station. Dit gebied richt zich immers meer op passanten. In de praktijk zullen dit veel mensen zijn die in het gebied werken. Ook de relatie met de mobiliteitshubs biedt kansen voor extra toevloeiing van buiten het gebied.
Effecten zijn aanvaardbaar Aangezien de ontwikkeling vooral voorziet in de behoefte van de ‘eigen’ inwoners en hiervoor voldoende draagvlak is, zullen de omzeteffecten op andere centra in Barendrecht en omgeving beperkt zijn. Onaanvaardbare leegstandseffecten worden niet verwacht. In overleg met de provincie is ervoor gekozen om de detailhandel te centreren binnen De Stationstuinen. Hiervoor is een regeling opgenomen, waardoor leegstandseffecten worden beperkt. Dienstenrichtlijn De vestigingsbeperkingen moeten voldoen aan de criteria van de Europese Dienstenrichtlijn. Eenvoudig uitgelegd stelt deze richtlijn dat commerciële diensten (zoals de genoemde functies in de Stationstuinen) in beginsel een vrij recht hebben om zich ergens te vestigen, zonder ruimtelijke beperkingen. Overheden mogen nog steeds vestigingsbeperkingen opleggen, mits de ruimtelijke noodzakelijkheid en de evenredigheid hiervan voor elke specifieke situatie is onderbouwd en aangetoond. Bij een Dienstenrichtlijn-onderbouwing gaat het erom dat de maatregel effectief is i.r.t. het doel én dat er geen andere minder beperkende maatregelen geschikter zijn. In de memo in bijlage 15 is onderbouwd dat de vestigingsbeperkingen in lijn zijn met de Dienstenrichtlijn. Hier wordt dan ook naar verwezen.
3.2
Provinciaal beleid
3.2.1
Omgevingsvisie Zuid-Holland
Het provinciaal beleid is neergelegd in de Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening ZuidHolland. De visie is op 20 februari 2019 door de Provinciale Staten vastgesteld en op 1 april 2019 in werking getreden en volgt daarmee de Visie Ruimte en Mobiliteit uit 2014 op. De Omgevingsvisie Zuid-Holland is het provinciaal beleidsplan van de fysieke leefomgeving. Hoofddoel van de Omgevingsvisie Zuid-Holland is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio.
De Stationstuinen 2e fase
23
Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De sturingsfilosofie van de omgevingsvisie betreft: • ruimte bieden aan ontwikkelingen; • aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit; • allianties aangaan met maatschappelijke partners; • minder toetsen op regels en meer sturen op doelen. Doorwerking plangebied Met dit plan worden woningen mogelijk gemaakt binnen het bestaand stedelijk gebied. Er is geen sprake van uitbreiding van een kern. Het plan is lokaal van aard en is niet in strijd met de uitgangspunten van de Omgevingsvisie. Op de kwaliteitskaart van de Omgevingsvisie is aan de hand van kaartlagen gebied specifiek beleid weergegeven. De kwaliteitskaart is opgebouwd uit vier lagen: de laag van de ondergrond, de laag van de cultuur- en natuurlandschappen, de laag van de stedelijke occupatie en de laag van de beleving. Voor alle vier de lagen zijn kenmerken benoemd en uitgewerkt in richtpunten. Voor het plangebied is vanwege het stedelijke karakter alleen de laag van de stedelijke occupatie relevant. Het plangebied ligt in 'steden en dorpen'. Ontwikkelingen in 'steden en dorpen' moeten bijdragen aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.
De beoogde ontwikkeling past binnen de bepalingen van de kwaliteitskaart en de Omgevingsvisie. De beoogde ontwikkeling is in overeenstemming met de Omgevingsvisie. 3.2.2
Omgevingsverordening Zuid-Holland
De Omgevingsverordening Zuid-Holland bevat concrete regels die bij de ruimtelijke ontwikkelingen in acht moeten worden genomen. In de Omgevingsverordening zijn de provinciale belangen uit de omgevingsvisie verder uitgewerkt in regels. Per 1 april 2019 is de verordening in werking getreden. Ladder voor duurzame verstedelijking Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Zie verder ook het Rijksbeleid onder het kopje ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Ruimtelijke kwaliteit In de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening is een van de speerpunten het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Doorwerking plangebied In artikel 6.2.2 van de Omgevingsverordening zijn voorwaarden opgenomen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Binnen dit kwaliteitsbeleid onderscheidt de provincie in de Omgevingsverordening twee beschermingscategorieën. Hier zijn onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk. Op grond van de ‘provinciale kwaliteitskaart’ (kaart 14 bijlage II, OVZH) is, naast de laag van de stedelijke occupatie, alleen ‘de laag van de ondergrond’, op het plangebied van toepassing. Het plangebied ligt ook niet binnen een gebiedsprofiel.
Deze ‘laag van de ondergrond’ wordt in de verordening als volgt beschreven: “De gronden in het deltacomplex bestaan overwegend uit kleigronden. Dit zijn voedselrijke, draagkrachtige gronden. De deltawateren zijn onderdeel van het deltacomplex. De estuariene dynamiek is een belangrijk
De Stationstuinen 2e fase
24
natuurlijk gegeven. Nauw verbonden met de deltawateren zijn de niet ingepolderde, buitendijkse kleigronden. Dit betreft de slikken, (bekade) gorzen, grienden, wilgenbossen en de uiterwaarden langs de rivieren. Het zijn natuurlijke landschappen waar ruimte is voor dynamische processen. Richtpunt: Ontwikkelingen dragen bij aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden.” Aangezien het plangebied niet valt binnen de ‘natuurlijke buitendijkse gebieden’, is de laag van de ondergrond hier niet op van toepassing. De gronden waren in het voorgaande bestemmingsplan bovendien al bestemd als bedrijventerrein zodat het terrein grotendeels is verhard en bebouwd. Daarnaast wordt voldaan aan de richtpunten voor de ‘laag van stedelijke occupatie’ zoals beschreven in de verordening. Voor de Stationstuinen is o.a. een beeldkwaliteitsplan vastgesteld dat is opgenomen als bijlage bij de plantoelichting. In dit beeldkwaliteitsplan worden, om de dorpse identiteit van het gebied te waarborgen, eisen gesteld aan de stedenbouwkundige opbouw van de bouwvolumes. Het gaat hier allereerst om de juiste maat en schaal, met voldoende variatie en een menselijke maat. Bouwhoogtes en straatprofielen waartussen mensen zich thuis kunnen voelen. Zo ontstaat een vriendelijke straatbeleving vanaf ooghoogte.
Het beeldkwaliteitsplan geeft richtlijnen voor de basishoogten, gaat uit van afwisselende bouwhoogten en geeft mogelijkheden voor optoppingen waarbij de bovenste bouwlaag/bouwlagen terugliggend worden gebouwd. Ook levert de ontwikkeling een bijdrage aan de versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. Eén van de kernwaarden van de Stationstuinen is ‘Groen en bewust’. Recreatie, ecologie en klimaatadaptatie vormen de ruggengraat van De Stationstuinen. Het raamwerk van het kerngebied, het Fruit Packing District (FPD), is sterk verbonden met de omgeving. Ecologische verbindingen naar het dakpark en via de Gebroken Meeldijk naar het buitengebied zijn belangrijke aders naar buiten. De parkstructuur vormt verder een groene verbinding van sportcomplex de Bongerd naar het Waalbos, de Waal en de natuurgebieden langs de Oude Maas. In de wijk vormt het centrale park het middelpunt van het publieke leven. Daarnaast worden in de buurten kleinere ‘pocketparks’ en autovrije straten met een hoge verblijfskwaliteit gerealiseerd. Het park doorkruist het plan en vormt een belangrijke ecologische route. Het water dat hier doorheen loopt vangt regenwater op en zorgt samen met het groen voor verkoeling. In de groene, autovrije ruimte tussen de bouwblokken kan water infiltreren en kunnen mensen en dieren zich comfortabel voortbewegen.
Daarnaast wordt aandacht besteed aan de ‘overgangskwaliteit van de stadsrand’ op de bestaande Oranjewijk. In het Structuurplan Fruit Packing District (oktober 2023) is tevens aangegeven op welke wijze de nieuwe bebouwing moet worden ingepast binnen de bestaande structuur. Verder is een zorgvuldige afweging gemaakt ten aanzien van de locatiekeuze (zoals bedoeld in artikel 6.9 lid 4 OVZH) waarbij tevens aandacht is besteed aan de kenmerken en waarden van het gebied en de effecten van de ontwikkeling daarop. Ten behoeve van de ontwikkeling is immers een (plan)MER opgesteld waarin inzichtelijk is gemaakt wat de verwachte effecten van de ontwikkeling op de leefomgeving zijn, wat de milieukwaliteit binnen De Stationstuinen is en welke nadere keuzes en afwegingen te maken zijn om negatieve effecten op de omgeving te voorkomen of beperken of een betere milieukwaliteit te bereiken. Er is sprake van een transformatie van een bestaand bedrijventerrein naar een gemengd woon-werk gebied. De toelichting op artikel 6.9 van de verordening beschrijft wanneer sprake is van transformatie:
De Stationstuinen 2e fase
25
“Transformatie. Gelet op de wezenlijke verandering van het gebied is het reëel om aan te nemen dat niet aan alle richtpunten van de kwaliteitskaart kan worden voldaan, maar dat door middel van een nieuw integraal ontwerp er een nieuwe ruimtelijke kwaliteit ontstaat die nog niet is ondervangen in de richtpunten. In de meest verregaande vorm van transformatie is van de huidige identiteit niets meer zichtbaar. “ Gelet op deze beschrijving is sprake van een transformatie, en dus een wezenlijk verandering van het gebied, waarbij waar mogelijk wordt aangesloten bij de huidige kwaliteiten, maar er ook een nieuwe ruimtelijke kwaliteit aan het gebied wordt toegevoegd. Omdat sprake is van transformatie wordt de nieuwe gebiedsidentiteit in de vastgestelde gebiedsvisie gewaarborgd door een integraal ontwerp waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit ook aandacht wordt besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd. Voorts wordt voldaan aan artikel 6.9 lid 7 OVZH omdat er (aanvullende) maatregelen worden getroffen om de ruimtelijke kwaliteit, bijvoorbeeld ten aanzien van water en groen, gelijk te houden of te waarborgen. In de woondeal Zuidelijke Randstad (mei 2019) is tussen de gemeente en het rijk overeengekomen dat er tot 2040 voldoende bouwcapaciteit moet worden gecreëerd voor de bouwproductie van 230.000 woningen.
Een en ander is gebaseerd op een onderzoek naar de marktvraag in de regio Groot-Rotterdam. De ontwikkeling van de Stationstuinen maakt onderdeel uit van deze woondeal. Deze bestemmingsplanherziening zal betrekking hebben op maximaal 850 woningen Gelet op de grote regionale woningbouwbehoefte en de (regionale) afspraken in de woondeal is in voldoende mate de behoefte voor de woningen aangetoond. Hiervoor kan ook verwezen worden naar paragraaf 3.1.3 ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. De woningen zullen in bestaand stedelijk gebied worden gebouwd, zodat ook sprake is van een duurzame ontwikkeling. Detailhandel Vanuit de Stationstuinen is het de wens om het gebied te transformeren een nieuw gemengd gebied met ruimte voor een grote hoeveelheid woningen en voorzieningen. Detailhandel is een onderdeel van de voorzieningen die een onderdeel vormen van de Stationstuinen. In overleg met de provincie is besproken om de locaties waar detailhandel is toegestaan te centreren rondom de locatie van de beoogde supermarkt. Dit heeft geleid tot wijzigingen in de regels en verbeelding van het bestemmingsplan. Bedrijventerrein Nieuw-Reijerwaard (compensatielocatie bedrijven) Binnen de provincie Zuid-Holland geldt een kwantitatieve en kwalitatieve compensatieverplichting voor bedrijventerreinen die aan een transformatieopgave worden onderworpen.
Bedrijven die in de bestaande situatie in het plangebied aanwezig zijn en worden onttrokken als gevolg van de ontwikkeling, moeten een plek krijgen elders in de relevante marktregio.
De Stationstuinen 2e fase
26
Figuur 3.2: Ligging van de bedrijfsbestemmingen en windmolens binnen Nieuw Reijerwaard t.o.v. plangebied
Met de ontwikkeling van De Stationstuinen (als geheel) wordt 14 hectare bedrijventerrein aan de bestaande voorraad onttrokken. Met bestemmingsplan Nieuw-Reijerwaard (vastgesteld op 12 november 2014) is planologische ruimte geboden voor deze bedrijven uit de agrofood sector. Bovendien blijft er voldoende aanbod over voor de vraag vanuit de agrologistiek in de regio. Het bestemmingsplan Nieuw-Reijerwaard is reeds vastgesteld en een verdere vulling van dit bedrijventerrein met nieuwe bedrijven maakt onderdeel uit van de referentiesituatie in dit MER. De locatie van Nieuw-Reijerwaard is te zien in figuur 3.2. Binnen Nieuw Reijerwaard worden drie windturbines mogelijk gemaakt. Deze zijn in figuur 3.2 weergegeven. De dichtstbijzijnde windturbine komt op 0,95 km van de meest noordelijke hoek van het plangebied. Deze zorgt vanwege de afstand niet voor belemmeringen. In de bijlagen bij deze toelichting is het compensatieplan opgenomen voor de Stationstuinen (als geheel). Hierna worden de conclusies beschreven. Compensatie deelgebied 1, bedrijventerrein Barendrecht Oost en Spoorzone •