Bijlage rekenkamerrapport bouwen in balans.pdf

99 Gemeente Rotterdam, wethouder Wonen en Ruimtelijke Ordening en Vastgoed, raadsbrief ‘Regionale woningmarktafspraken 2010-2015’, 10 juni 2011. 100 Centrum voor Onderzoek en Statistiek, ‘Monitor sociale woningvoorraad stadsregio Rotterdam’, april 2012. 101 Hierin werden zowel koopwoningen als particuliere huurwoningen meegenomen. Aangezien de huren van particuliere huurwoningen niet centraal worden geregistreerd, gold als richtlijn dat de maximale huurprijs in de particuliere sector 5,6% bedraagt van de vrije verkoopwaarde van een woning. 102 SvWrR, ‘Regioakkoord nieuwe woningmarktafspraken regio Rotterdam’, 28 januari 2019, p. 10-11. 103 Stadsregio Rotterdam, ‘Op weg naar een gezonde woningmarkt Verstedelijkingsscenario 2020 Regio Rotterdam’, augustus 2010, p. 23-24; Centrum voor Onderzoek en Statistiek, ‘Monitor sociale woningvoorraad stadsregio Rotterdam’, april 2012, p. 7; april 2012; SvWrR, ‘Dat spreken we af! Actualisatie’, 28 juni 2017, p. 55; SvWrR, ‘Regioakkoord nieuwe woningmarktafspraken regio Rotterdam’, 28 januari 2019, p. 21. 104 Vergelijk met: Stec Groep, ‘Monitor Regioakkoord Regio Rotterdam’, versie november 2020.

57

bouwen in balans

omvang sociale voorraad (regio Rotterdam)

% van totale woningvoorraad

2010

233.069 woningen

42%

2012

317.069 woningen

57%

2017

320.823 woningen

55%

2019

341.412 woningen

58%

Het lijkt wellicht eenvoudig om de woningvoorraad in een gemeente in kaart te brengen. Toch is dit gecompliceerd door wisselende definities en verschillende databestanden. Onderzoekers die de woningvoorraad inzichtelijk willen maken zijn meestal aangewezen op de BAG, de Basisregistratie Adressen en Gebouwen. Dit bestand is sinds 2011 het landelijke systeem voor registratie van adressen en gebouwen. Gemeenten houden de gegevens in de BAG bij. Om inzicht te krijgen in de prijssamenstelling van de particuliere huursector, zijn onderzoekers aangewezen op modellen, ofwel schattingen. Er bestaat namelijk geen dataset die de huurprijs van elke Nederlandse particulier verhuurde woning vermeldt. Het inzicht in de particuliere voorraad is gebaseerd op de Landelijke Monitor Wonen, een dataset met huurprijzen die onderzoeksbureau ABF opstelde in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De belangrijkste input voor deze dataset is de jaarlijkse huurenquête van de rijksoverheid. Dit is een steekproef waar 14.000 verhuurders naar onder meer de huurprijs van hun woningen worden gevraagd. Voor de Lokale Monitor Wonen combineert ABF deze enquêtedata met gegevens over woningen die wel bekend zijn, zoals de WOZ-waarde en het woningoppervlak. Door deze bronnen te combineren, maakt ABF een schatting van de huurprijs van alle particuliere huurwoningen.

Deze methode heeft enkele beperkingen. Zo vermeldt informatie over woningkenmerken meestal niet of een woning in zijn geheel of in delen wordt verhuurd. Ook is er het risico dat verhuurders, die de enquête vrijwillig invullen, wenselijke antwoorden geven over bijvoorbeeld de hoogte van de huurprijzen. In interviews erkennen onderzoekers van Stec en ABF dit risico. Niettemin is de Landelijke Monitor Wonen volgens Stec de enige openbare bron die inzicht geeft in huurprijzen in de particuliere sector en waarvan goed beschreven is hoe het model tot stand is gekomen. De woningvraag die ten grondslag ligt aan het regioakkoord, is ook berekend door ABF. Dat maakt gebruik van een eigen woningmarktmodel, genaamd Socrates, dat prognoses geeft van vraag, aanbod en dynamiek op de woningmarkt. Dit model maakt op basis van verschillende informatiebronnen een schatting van zowel de huidige als de toekomstige woonvraag. De huidige situatie baseert ABF op CBS-data en (tot voor kort) enquêtes, prognoses en gegevens die gemeenten invoeren in de BAG. De toekomstige woningbehoefte berekent ABF aan de hand van woonwensen en verhuisdynamiek. Bronnen hiervoor zijn de landelijke ‘WoOn’-enquête die het CBS afneemt en huishoudensprognoses op basis van het model Primos dat ABF zelf ontwikkelde.

ABF is een commercieel bureau en daarom terughoudend in inzicht geven in de precieze werking van de modellen die ten grondslag liggen aan deze prognoses. De 58

bouwen in balans

rekenkamer wijst op het risico dat overheden hun woningbeleid baseren op berekeningen en prognoses van een privaat bureau, dat beperkte transparantie biedt over de modellen waarop zij zich baseert. Het gevolg daarvan is dat anderen, inclusief overheden, de kwaliteit van deze informatie niet kunnen beoordelen. verhouding vraag en woningaanbod Op basis van de verdeling van inkomensgroepen en de daarvan afgeleide woonvraag, presenteert de gemeente in haar woonvisie een analyse van de verhouding tussen vraag en aanbod (figuur 3-1). Op basis van de analyse stelt de gemeente dat 12% van de huishoudens behoort tot de lage inkomensgroep en in een koopwoning woont. Volgens de gemeente beschikken zij daarom over ‘koopwoningvermogen’. De gemeente heeft daarbij een schatting gemaakt van het aantal van deze huishoudens dat in een middeldure of een dure koopwoning woont, aangezien deze gegevens niet bekend zijn. De gemeente heeft de helft van de groep lage inkomens met koopwoningvermogen ingedeeld in het middeldure segment en de andere helft in het dure segment. De gemeente stelt dat dit een voorzichtige aanname is. Op het moment dat de woonvisie verscheen, had 90% van de Barendrechtse koopwoningen namelijk een WOZ-waarde van minimaal € 180.000. Dit is volgens de gemeenten reden om aan te nemen dat ook de meeste lage inkomens met koopwoningvermogen in een dure woning wonen.

105 Op basis van de bovenstaande berekening stelt de gemeente dat Barendrecht een woningoverschot van 3% in het sociale segment zou hebben. De gemeente redeneert dat het sociale aanbod daarom slechts afgestemd hoeft te zijn op de 19% van de huishoudens die tot de lage inkomensgroep behoort en in een (sociale) huurwoning woont. 106 Hierbij gaat de gemeente echter voorbij aan het feit dat vermogen wettelijk niet wordt meegeteld bij de beoordeling of iemand in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. 107 Zoals verderop zal blijken uit tabel 3-9, lag de doelgroep voor de sociale huursector volgens OBI in Barendrecht de voorbije jaren rond de 32%.

105 De toelichting op deze berekening staat in voetnoot 27 van de woonvisie en is door een medewerker van de gemeente in een e-mail nader toegelicht. 106 Gemeente Barendrecht, ‘Woonvisie 2016-2025’, 26 april 2016, p. 27. 107 Zie bijvoorbeeld Ministerie van BZK, ‘Veelgestelde vragen over het (passend) toewijzen van woningen’, verkregen via: https://www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/dossier-woningtoewijzing/alle-illustratieve-artikelen/veelgestelde-vragen-over-passend-toewijzen.

59

bouwen in balans

figuur 3-1: balans vraag en aanbod naar prijs op basis van inkomen en vermogen, woonvisie 2016

bron: Gemeente Barendrecht, ‘Woonvisie 2016-2025’, 26 april 2016, p. 28.

Verder stelt de gemeente dat er veel minder middeldure woningen (10%) zijn dan huishoudens die tot de middeninkomensgroep en de lage inkomensgroep met koopwoningvermogen (17%) behoren. 108 Er zouden meer middeldure woningen nodig zijn zodat ‘goedkope scheefwoners’ (mensen met een te hoog inkomen voor hun sociale huurwoning) kunnen doorverhuizen naar de vrije sector en om te voorkomen dat lage inkomens met koopwoningvermogen bij de verkoop van hun woning in een sociale huurwoning gaan wonen. 109 Tot slot zijn er iets meer dure woningen (68%) dan huishoudens die tot de hoge inkomensgroep en de lage inkomensgroep met koopwoningvermogen (64%) behoren. 110 wijzigingen doelgroepen na vaststelling woonvisie Tijdens de uitvoering van de woonvisie heeft de gemeente de definities van middenen hoge inkomensgroepen twee keer gewijzigd: eerst bij de invoering van de Verordening middeldure huur, daarna in het kader van regionale afspraken. In tabel 33 zijn de verschillende doelgroependefinities naast elkaar geplaatst. Opvallend is het grote verschil in grensbedragen van de middeninkomens. Drie jaar na de verschijning van de woonvisie verhoogde de gemeente de bovengrens met ruim dertigduizend euro, om die twee jaar later weer met tienduizend euro te verlagen.

108 Hierbij heeft de gemeente de helft van de huishoudens met zowel een laag inkomen als een eigen woning heringedeeld bij de middeninkomensgroep: 11%+6% = 17%. 109 Gemeente Barendrecht, ‘Woonvisie 2016-2025’, 26 april 2016, p. 30. 110 Hierbij heeft de gemeente de helft van de huishoudens met zowel een laag inkomen als een eigen woning heringedeeld bij de hoge inkomensgroep: 58%+6% = 64%.

60

bouwen in balans

tabel 3-3: definities inkomenscategorieën 2016, 2019 en 2021

categorie

woonvisie (2016)

verordening middeldure huur (2019)

huidige definities (2021)

lage inkomens

tot €35.739

tot € 38.035

tot € 40.024

middeninkomens

€ 35.739 tot € 45.000

laag middelduur:

midden 1: € 40.024 tot € 44.655

€ 38.035 tot € 57.053

midden 2: € 44.655 tot € 55.000

hoog middelduur:

midden 3: € 55.000 tot € 65.000

€ 57.053 tot € 76.070 hoge inkomens

hoog 1: € 45.000 tot € 50.000

vanaf € 76.070

hoog 2: € 50.000 tot € 60.000

hoog 1: € 65.000 tot € 75.000 hoog 2: vanaf € 75.000

hoog 3: vanaf € 60.000

bron: Gegevens gemeente Barendrecht, bewerking door de rekenkamer.

Met de recentste definitiewijziging sloot de gemeente aan bij regionaal gemaakte afspraken. Daarin zijn voor het eerst ook gedeelde definities gesteld voor middeninkomens en de woningen waarop zij een beroep doen. De prijsgrens voor betaalbare koopwoningen werd medio 2021 gelijkgesteld aan de maximale prijs waarbij kopers Nationale Hypotheek Garantie kunnen aanvragen (€ 325.000 in 2021). De rijksoverheid verruimde deze prijscategorie voor gemeenten waarmee zij een woondeal had gesloten (zie paragraaf 2-3-3), waaronder de gemeenten in de Zuidelijke Randstad. 111 De huidige inkomens- en prijsgrenzen zijn opgenomen in tabel 3-4. tabel 3-4: inkomensgrenzen en prijsgrenzen (2021) inkomensgroep

inkomen

koopcategorie

koopprijs

huurcategorie

huurprijs

Laag

< € 40.024*

Sociale koop

< € 180.000*

Sociale huur

< € 752,33*

Midden 1

€ 40.024 - € 44.655

Betaalbare koop 1

€ 180.000* - € 200.000

Betaalbare huur 1

€ 752,33* - € 850

Midden 2

€ 44.655 - € 55.000

Betaalbare koop 2

€ 200.000 - € 250.000

Betaalbare huur 2

€ 850 - € 1.060*

Midden 3

€ 55.000 - € 65.000

Betaalbare koop 3

€ 250.000 - € 325.000*

Betaalbare huur 3

€ 1.060* - € 1.250

Hoog 1

€ 65.000 - € 75.000

Dure koop 1

€ 325.000* - € 400.000

Dure huur 1

€ 1.250 - € 1.450

Hoog 2

> € 75.000

Dure koop 2

> € 400.000

Dure huur 2

> € 1.450

* vastgestelde prijsgrens door rijk of regio

bron: Ontvangen e-mail bericht van 21 juli 2021 van medewerker gemeente Barendrecht.

monitoring vraag en woonaanbod inleiding Deze paragraaf beschrijft hoe de gemeente door middel van monitoring inzicht heeft op de ontwikkeling van vraag en aanbod. Adequate monitoring tijdens de uitvoering is

111 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, ‘Besluit van 8 april 2021 tot wijziging en aanvulling van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (eenentwintigste tranche))’, 8 april 2021.

61

bouwen in balans

immers essentieel om de effectiviteit van beleid te kunnen inschatten en indien nodig het beleid te kunnen (bij)sturen. Voor monitoringsinformatie heeft de gemeente toegang tot diverse bronnen. In deze paragraaf beoordeelt de rekenkamer aan de hand van de meest relevante monitors of de gemeente een volledig beeld van ontwikkelingen in woningvraag en -aanbod heeft. monitoring lage inkomensgroep en sociale voorraad De gemeente beschikt over meerdere monitors over de corporatiesector en de sociale voorraad. Deze zijn veelal (deels) gebaseerd op gegevens die de corporatiesector levert. Zo publiceert de onderzoeksafdeling van de gemeente Rotterdam OBI (‘Onderzoek en Business Intelligence’) twee keer per jaar een monitor over aangeboden en verhuurde corporatiewoningen in de regio. In het kader van het regioakkoord uit 2019 is daarnaast een nieuwe monitor geïntroduceerd die de ontwikkeling van de sociale voorraad (inclusief particulier bezit) volgt. corporatieaanbod In de monitoring van vraag en aanbod binnen het sociale segment spelen woningcorporaties een belangrijke rol. De Maaskoepel, de regionale koepelorganisatie voor woningcorporaties, verzamelt onder meer financiële verantwoordingsgegevens en informatie over verhuur bij woningcorporaties.

De Maaskoepel deelt deze gegevens met gemeenten en onderzoeksinstellingen, en publiceert daarnaast eens per kwartaal een monitor over verhuringen binnen de regio. Op basis van deze gegevens worden daarnaast incidentele onderzoeken uitgevoerd. Zo onderzocht RIGO rond de invoering van de huisvestingsverordening in 2015 (zie paragraaf 4-3) in hoeverre er sprake is van schaarste in de regio Rotterdam. Daaruit bleek dat er in de gehele regio in alle categorieën sociale huurwoningen sprake was van schaarste. 112 Op basis van het aantal reacties per vrijgekomen woning en de benodigde wachttijd die daarvoor nodig was, omschreven de onderzoekers de schaarste in Barendrecht zelfs als de grootste binnen de regio. 113 In een update van het onderzoek uit 2020, bleek de schaarste verder te zijn toegenomen. 114 Daarnaast voorzien individuele corporaties gemeenten van prognoses en studies. Zo ontving de rekenkamer een analyse die Patrimonium Barendrecht in 2020 uitvoerde ter voorbereiding op een nieuw koersplan. Het document duidt lokale trends en ontwikkelingen op de thema’s demografisch, economisch, sociaal-cultureel, technologisch, ecologisch en politiek-juridisch (samengevat onder de noemer ‘DESTEP’). Ook hebben de gemeente en corporaties gedurende het jaar contact over de totstandkoming en monitoring van de prestatieafspraken (zie hoofdstuk 5).

Ook dat geeft inzicht in de ontwikkeling van het corporatieaanbod. OBI-monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam Tweemaal per jaar publiceert OBI de Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam. De monitor geeft een gedetailleerd inzicht in aangeboden en verhuurde

112 RIGO Research en Advies, ‘Schaarste in de regio Rotterdam. Bouwstenen bij de nieuwe huisvestingsverordening’, 14 januari 2015. 113 RIGO Research en Advies, ‘Schaarste in de regio Rotterdam. Bouwstenen bij de nieuwe huisvestingsverordening’, 14 januari 2015, p. 8. 114 RIGO Research en Advies, hoofdlijnennotitie, ‘Actualisatie Verordening woonruimtebemiddeling’, 21 november 2019, bijlage 2: onderbouwing schaarste.

62

bouwen in balans

corporatiewoningen tot de liberalisatiegrens. Daarbij wordt ingegaan op het beeld per gemeente en de totale regio, en van verschillende doelgroepen; waaronder de primaire en secundaire doelgroepen, maar bijvoorbeeld ook jongeren, ouderen of mensen met een urgentieverklaring. De onderstaande tabellen zijn een illustratie van de gegevens uit de monitor. De Monitor woonruimtebemiddeling geeft onder meer inzicht in de vraag naar sociale huurwoningen. De vraag is hier ruimer gedefinieerd dan enkel het aantal Barendrechtse huishoudens uit de EC-doelgroep (zie tabel 3-9). In plaats daarvan baseert OBI zich op het aantal woningzoekenden dat is ingeschreven bij Woonnet Rijnmond en dat in het betreffende jaar actief zocht naar een woning in Barendrecht. 115 Daarbij is dus niet meegenomen of de woningzoekende in de gemeente woonde of niet. Uit tabel 3-5 blijkt dat met deze insteek de vraag naar sociale huurwoningen in de gemeente Barendrecht de voorbije jaren toenam. tabel 3-5: aantal actief woningzoekenden behorende tot de EC-doelgroep in Barendrecht jaar

2015

2016

2017

2018

2019

2020

primaire doelgroep

4.426

4.541

8.316

9.819

9.923

11.022

secundaire doelgroep

1.230

1.259

2.067

2.993

4.047

4.606

totaal EC-doelgroep

5.656

5.800

10.383

12.812

13.970

15.628

bron: Gemeente Rotterdam, ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020’, 2e druk 22 juni 2021, tabel 1, p.39.

Gegevens uit de OBI-monitor tonen een afname van de aansluiting tussen vraag en aanbod in het sociale segment. In de periode 2015-2020 vond ruim een verdubbeling plaats van het aantal mensen in de primaire doelgroep dat actief naar een Barendrechtse corporatiewoning zocht. Het aantal woningzoekenden in de secundaire doelgroep verviervoudigde bijna. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat deze cijfers niet verwijzen naar het aantal Barendrechtse huishoudens met een inkomen in de ECdoelgroep, zoals de woonvisie-definitie van de lage inkomens luidt. Het gaat hier namelijk om het aantal bij Woonnet Rijnmond ingeschreven woningzoekenden, afkomstig van binnen en buiten de gemeente, dat in het betreffende jaar actief heeft gezocht naar een woning in Barendrecht (dat wil zeggen door via internet te reageren op een op Woonnet Rijnmond aangeboden woning in Barendrecht). Zoals te zien in tabel 3-6 namen de slaagkansen voor een sociale huurwoning in de onderzochte periode sterk af. De slaagkans wordt bepaald door het aantal geslaagde woningzoekenden te delen door het aantal actief woningzoekenden.

115 Dit wil zeggen door via internet actief te reageren op een op Woonnet Rijnmond aangeboden woning in Barendrecht.

63

bouwen in balans

tabel 3-6: ontwikkeling slaagkansen (in %) in Barendrecht jaar

2016

2017

2018

2019

2020

primaire doelgroep

2,3

1,1

1,1

1

0,6

secundaire doelgroep

2,1

1,5

1,5

1,9

1

niet EC-doelgroep

1,4

1,1

0,9

0,9

0,6

totaal

2,1

1,2

1,2

1,2

0,7

bron: Gemeente Rotterdam, ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020’, 2e druk 22 juni 2021, tabel 4, p.39.

OBI berekent de slaagkansen ook voor specifieke doelgroepen. Tabel 3-7 toont de ontwikkeling van slagingskansen die aansluiten op enkele aandachtsgroepen binnen het woningbeleid zoals starters en ouderen (hoofdstuk 4 en 5 gaan hierop in het kader van woonruimtebemiddeling nader op in). Uit dit overzicht blijkt dat de slaagkansen in het algemeen voor alle categorieën laag zijn en afnemen. Opvallend zijn de hoge slaagkansen voor ouderen, in het bijzonder de categorie vanaf 75 jaar. Desgevraagd had de gemeente geen verklaring voor dit hoge percentage en de snelle afname daarna. tabel 3-7: slaagkansen van enkele aandachtsgroepen binnen het woonbeleid categorie

2018

2019

2020

starter

0,8%

1,1%

0,5%

doorstromer

1,4%

1,4%

0,9%

tot en met 22 jaar

0,5%

0,9%

0,6%

23 t/m 34 jaar

0,6%

0,9%

0,7%

55 t/m 64 jaar

3,1%

3,2%

0,6%

65 t/m 74 jaar

6,4%

6,1%

1,7%

75 jaar en ouder

25%

4,0%

3,3%

gezin met kinderen

0,9%

1,0%

1,3%

primaire doelgroep

1,1%

1,0%

0,6%

bron: Gemeente Rotterdam, OBI, ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2018, 2019 en 2020’. De slaagkans wordt berekend door het aantal woningzoekenden (per subgroep) dat een woning vond te delen door het totaal aantal actief woningzoekenden (per subgroep) dat op een dergelijke woning reageerde, plus het aantal mensen dat een woning vond als gevolg van directe bemiddeling. Leesvoorbeeld: een starter die in 2020 actief op zoek was naar een woning had 0,5% kans had om die in dat jaar te vinden.

In dezelfde periode is volgens de regiomonitor de mediane inschrijfduur in Barendrecht van alle geslaagde woningzoekenden afgenomen van 57 maanden in 2016 naar 52 maanden in 2020, met een tussentijdse stijging tot 78 maanden in 2018. Sinds 2020 hanteert OBI de mediane inschrijfduur van geslaagde woningzoekenden in plaats van de tot dan gebruikte gemiddelde inschrijfduur. De mediaan is de middelste waarneming in een reeks en wordt minder beïnvloed door uitschieters, legt OBI uit in

64

bouwen in balans

de rapportage. In Barendrecht is de inschrijftijd van geslaagde woningzoekenden door gebruik van de mediaan toegenomen. Zo betrof in 2019 de gemiddelde inschrijfduur 69 maanden en de mediane inschrijfduur 58 maanden. 116 Tabel 3-8 toont een overzicht van de mediane inschrijfduur. tabel 3-8: overzicht mediane inschrijfduur in Barendrecht jaar

2016

2017

2018

2019

2020

mediane inschrijfduur (in maanden)

57

64

78

58

52

mediane inschrijfduur (in jaren)

4,8

5,3

6,5

4,8

4,3

gemiddelde inschrijfduur (in maanden)

60

65

82

69

onbekend

bron: Gemeente Rotterdam, ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020’, 2e druk 22 juni 2021, tabel 5, p.39 en gemeente Rotterdam, ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2019’, ongedateerd, p. 28.

Daarnaast brengt OBI met enige regelmaat de ‘Feitenkaart aandachtsgroepen volkshuisvestingsbeleid Rotterdam en regio uit’. In deze monitor staat de ontwikkeling van de doelgroep van het sociale woonbeleid centraal. De gegevens zijn afkomstig uit de ‘Integrale Inkomens- en Vermogensstatistiek’ van het CBS. Tabel 3-9 toont een overzicht van de ontwikkeling van de EC-doelgroep in Barendrecht, gebaseerd op feitenkaarten over de periode 2015-2018. Daarbij valt op dat het afgeronde aantal huishoudens in de EC-doelgroep gelijk bleef, maar hun aandeel ten opzichte van de rest van de bevolking licht afnam. Zoals eerder aangegeven is deze woonvraag nauwer gedefinieerd dan de woonvraag in tabel 3-5. Een recentere versie van deze OBIrapportage is op het moment van schrijven niet beschikbaar. Uit een berekening van ABF blijkt dat de doelgroep mogelijk is toegenomen, tot 6.400 huishoudens in 2020. 117 tabel 3-9: ontwikkeling EC-doelgroep in Barendrecht, 2015-2018 2015

2016

2017

2018

aantal huishoudens 6.000

6.000

6.000

6.000

% van het totaal

32,5%

31,8%

31,8%

32,6%

bron: Gemeente Rotterdam, ‘Feitenkaart aandachtsgroepen volkshuisvestingsgebied Rotterdam en regio’ 2017 en 2018, p.10.

monitoring regioakkoord 2019 In het kader van de afspraken uit het regioakkoord over de verdeling van de sociale voorraad, is een regionale monitor ontwikkeld die de gehele sociale voorraad in kaart brengt: zowel corporatie- als particulier bezit. Het is dan de eerste keer dat de ontwikkeling van de sociale voorraad op regionaal niveau wordt gemonitord.

116 Gemeente Rotterdam, ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020’, 2e druk 22 juni 2021, p. 12 en 39. De gegevens over 2019 zijn afkomstig uit: Gemeente Rotterdam, ‘Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2019’, ongedateerd, p. 28. 117 ABF Resesarch, ‘Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam. Actualisatie studie’, 17 november 2021, p. 8.

65

bouwen in balans

De monitor is ontwikkeld door het adviesbureau Stec Groep. Het onderstaande is gebaseerd op de monitor van december 2020. Hierin geeft Stec per regiogemeente inzicht in de samenstelling van zowel de corporatievoorraad (op basis van corporatiegegevens) als de particuliere huurvoorraad (op basis van de Lokale Monitor Wonen, zie paragraaf 3-2-4), met een onderscheid tussen woningen in verschillende prijssegmenten. Tabel 3-10 toont de ontwikkeling van de sociale voorraad in Barendrecht. Daaruit blijkt dat de omvang van de sociale voorraad tussen 2017 en 2019 iets schommelt. Dit is onder meer toe te schrijven aan de ruimere definitie van sociale huur- en koopwoningen. Voor de jaren 2017 en 2018 zijn dit koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 140.000, terwijl in 2019 een WOZ-waarde van € 174.000 gold als bovengrens – met als gevolg dat meer woningen meetellen voor het sociale segment. tabel 3-10: omvang sociale voorraad Barendrecht (regiomonitor) 2017

2018

2019

2020

sociale corporatiewoningen (< liberalisatiegrens)

3.904

3.885

3.968

3.948

particuliere sociale huurwoningen (< liberalisatiegrens)

355

290

254

250

sociale koop (zie toelichting in bovenstaande tekst)

90

50

180

50

totaal sociale voorraad

4.349

4.225

4.393

4.248

aandeel sociale voorraad t.o.v. totale woningvoorraad

22,7%

22%

22,8%

21,9%

bron: Stec Groep, ‘Monitor Regioakkoord Regio Rotterdam’, versie juli 2021.

De monitor biedt daarnaast een vooruitblik op de ontwikkeling van de totale woningvoorraad, gebaseerd op de nieuwbouwplannen die gemeenten invoeren in de planmonitor van de provincie Zuid-Holland. monitoring middeninkomens, hogere inkomens en nieuwbouw De rekenkamer is geen monitor tegengekomen op basis waarvan de doelstellingen ten aanzien van de middeldure en dure woningvoorraad centraal worden gemonitord en beoordeeld. De rekenkamer heeft wel een overzicht van de gemeente ontvangen voor de woningbouwprognoses voor de jaren tot 2026 en ‘2027 en verder’. Deze vermelden echter geen kenmerken van de woningen, zoals de prijs. De gemeente houdt daarnaast de nieuwbouwrealisatie bij. Deze taak is niet geformaliseerd en wordt in de praktijk (op vrijwillige basis) vervuld door een ambtenaar van bouw- en woningtoezicht. De afgelopen jaren hield hij handmatig nieuwbouwstatistieken bij zodra hij een signaal kreeg dat nieuwbouwwoningen waren opgeleverd. 118 Hij registreert “het moment van vergunningverlening, de start van de bouw en het moment van oplevering” door “fysiek langs te gaan bij de woningen die zijn opgeleverd”. Het is op basis van deze overzichten niet mogelijk om de prijssegmentering van de woningen te bepalen, hooguit of deze koop- of huurwoningen zijn.

Dit betekent dat de gemeente geen structureel inzicht heeft in de prijsklassen van de opgeleverde woningen en daarmee ook geen inzicht heeft in de ontwikkeling van het woonaanbod voor de midden- en hogere inkomens.

118 Interview medewerkers gemeente.

66

bouwen in balans

Zodra een woning is opgeleverd registreert de gemeente deze in de BAG. Op basis van deze gegevens houdt het CBS de landelijke nieuwbouwproductie bij. In tabel 3-11 heeft de rekenkamer de gegevens die de ambtenaar van bouw en woningtoezicht heeft verzameld naast die van het CBS gezet. Hoewel de aantallen per jaar verschillen vertonen, hetgeen te maken kan hebben met wanneer bepaalde productie wordt meegeteld, komen de totalen nagenoeg overeen. tabel 3-11: aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen, 2015-2020 jaar

CBS

gegevens gemeente

2015

112

89

2016

192

185

2017

60

37

2018

54

117

2019

119

90

2020

45

55

totaal

582

573

bron: CBS, Regionale kerncijfers 2015-2020 en Gemeente Barendrecht, Woningbouwstatistieken 2015-2020.

Zoals vermeld in hoofdstuk 2 streefde de gemeente in de woonvisie naar zo’n 900 nieuwbouwwoningen in de periode 2015-2020. Dat aantal is niet gehaald. De rekenkamer heeft op basis van jaarverslagen van woningcorporaties die in Barendrecht actief zijn de nieuwbouwproductie binnen de sociale corporatievoorraad geïnventariseerd. In de periode 2015-2020 leverden de Patrimonium Barendrecht en Wooncompas in totaal 95 sociale huurwoningen op, of 17% van de totale nieuwbouwvoorraad. 119 In 2021 betrof het in totaal 57 woningen. De gemeente kon niet bevestigen of dit overzicht volledig was. 120 monitoring via (behoefte)onderzoeken Naast inkomens kunnen ook woonvoorkeuren inzicht geven in de ontwikkeling van vraag. De woonvisie verwijst onder meer naar een “woningmarktonderzoek gemeente Barendrecht 2009”. Ook is een enquête onder Barendrechtse jongeren uitgezet. Uit navraag bij de gemeente blijkt dat de regio na de vaststelling van de woonvisie behoefteonderzoeken heeft uitgevoerd. 121 Het recentste onderzoek is volgens de gemeente ten behoeve van het regioakkoord 2019 uitgevoerd. Daarnaast laat de gemeente ook marktonderzoeken uitvoeren ter voorbereiding op nieuwbouwontwikkelingen. Zo onderzocht Stec in een marktonderzoek de “marktopnamecapaciteit” en te verwachten doelgroepen en bedrijvigheid van het project de Stationstuinen. 122

119 Jaarverslagen Patrimonium 2015 (p. 27), 2016 (p. 16-17), 2017 (p. 19-20), 2018 (p. 18), 2019 (p. 4), 2020 (p. 4) en Wooncompas 2019 (p. 26). 120 https://www.bamwonen.nl/nieuws/2021/4/bam-wonen-levert-82-appartementen-stationstuin-in-barendrecht-op en https://www.patrimoniumbarendrecht.nl/ik-zoek/nieuwbouw/project/item/25. 121 E-mail medewerker gemeente. 122 Stec Groep, ‘Marktonderzoek gemixt woon-werkmilieu Stationstuinen Barendrecht’, 20 augustus 2020.

67

bouwen in balans

informatievoorziening aan gemeenteraad De raad ontvangt geen periodieke voortgangsrapportages over het woonbeleid, wel wordt de raad op de hoogte gehouden via de reguliere kanalen zoals de jaarstukken, begrotingen en raadsbrieven. 123 Deze bieden op projectniveau inzicht in de segmentering van nieuwbouw. 124 Een systematisch inzicht in segmentering van nieuwbouw in de hele gemeente ontbreekt echter.

ontwikkeling vraag en aanbod Voor inzicht in de ontwikkeling van vraag en aanbod binnen de gemeente, heeft de rekenkamer gebruik gemaakt van zogeheten microdata-bestanden van het CBS. Deze paragraaf gaat op basis van die gegevens na hoe de inkomensverdeling en woningwaarde zich in Barendrecht in de periode 2015 tot en met 2020 ontwikkelden. De keuze voor CBS-microdata is ingegeven door het geobjectiveerde karakter van deze gegevens. Omdat deze gegevens zijn samengesteld op basis van de gehele bevolking, kunnen zij bovendien als benchmark dienen om de lokale situatie te spiegelen aan de rest van Nederland en om gemeenten onderling te vergelijken. 125 Om de ontwikkeling in huishoudinkomens goed te kunnen analyseren verdeelt het CBS alle huishoudens in Nederland in tien even grote groepen, zogeheten decielen. Ook de WOZ-waardeverdeling van Nederlandse woningen verdeelt het CBS jaarlijks over tien groepen van 10%. 126 In de toegepaste verdeling bestaat elk van deze ‘decielen’ dus uit 10% van de Nederlandse huishoudens. Het eerste inkomensdeciel bestaat uit de 10% huishoudens met de laagste inkomens. In 2015 had deze inkomensgroep een bruto huishoudinkomen van maximaal € 19.492. Voor bijvoorbeeld de 10% huishoudens in de vijfde inkomensgroep lag het bruto huishoudinkomen dat jaar tussen € 41.155 en € 51.022.

Deze grensbedragen worden jaarlijks bijgewerkt om de actuele inkomens te verdelen over de tien inkomensgroepen. 127 Door per deciel de omvang van deze groep in Barendrecht te berekenen, kan de rekenkamer inzicht geven in de inkomenssamenstelling van de gemeente en de ontwikkeling daarvan in de onderzochte periode. De vraag die centraal staat in dit onderzoek is hoe de ontwikkeling van woningwaarden in Barendrecht (aanbod) zich verhoudt tot ontwikkelingen van de inkomens (vraag). categorieën De rekenkamer heeft ervoor gekozen de hierboven genoemde data over inkomens en woningwaarden te vertalen naar drie categorieën. net als gemeentes veelal doen.

123 Interview medewerker gemeente. 124 Zie bijvoorbeeld College van B&W, raadsbrief ‘Contracteren van een ontwikkelaar t.b.v. grondverkoop Botter-locatie’, 18 juli 2019. 125 De onderzoeksverantwoording in bijlage 1 biedt nadere methodologische toelichting bij de gebruikte microdata. 126 Gewerkt is met de CBS categorieën ‘woning’ en ‘woning met praktijkruimte’. De rekenkamer heeft de verdeling van het CBS niet exact aangehouden, maar zelf de verdeling toegepast op de data. Meer toelichting hierover is te vinden in de onderzoeksverantwoording (zie bijlage 1). 127 Er is gekozen voor bruto inkomen omdat dit volgens het Planbureau voor de Leefomgeving de meest geëigende inkomensmaat is om de toegang tot de koopwoningmarkt in te schatten. Planbureau voor de Leefomgeving, ‘Middeninkomens op de woningmarkt’, november 2017, p.9.

68

bouwen in balans

Bij de inkomens hanteert de rekenkamer de categorieën lage, midden- en hoge inkomens en bij de WOZ-waarden zijn dit de categorieën goedkoop, midden en duur. De rekenkamer hanteert hierbij de volgende verdeling: • 30% lage inkomens / goedkope woningvoorraad • 30% middeninkomens / middeldure vooraad • 40% hoge inkomens / dure voorraad Er zijn twee argumenten voor een categorisering naast een analyse op basis van decielen. Ten eerste werkt de gemeente Barendrecht in het woonbeleid niet met decielen, maar met categorieën als ‘lage inkomens’, ‘sociale voorraad’ en ‘middeldure huur’. De hierboven vermelde categorisering sluit dus beter aan bij de beleidslogica van de gemeente. Ook bijvoorbeeld het Planbureau voor de Leefomgeving hanteert een indeling in drie inkomenscategorieën. 128 Ten tweede kunnen kleine wijzigingen tussen decielen het beeld vertroebelen. Als de WOZ-waarde van een specifieke woning het ene jaar bijvoorbeeld minder snel stijgt en het jaar erna een inhaalslag maakt, kan dezelfde woning in opeenvolgende jaren in verschillende decielen opduiken. Zo stijgt het negende WOZ-deciel in Barendrecht bijvoorbeeld eerst licht (+0,2%), daalt het daarna (-0,2%), stijgt het twee jaar (+1% en + 0,2%), om ten slotte weer te zakken (-0,4%). Decielen samen nemen verkleint het effect van zulke kleine fluctuaties op de overkoepelende analyse.

Dat neemt niet weg dat de categorieën van de rekenkamer niet altijd overeenkomen met de grensbedragen die de gemeente hanteert. Dit komt ten eerste omdat de gemeente verschillende en verschuivende definities van doelgroepen hanteert. Ten tweede is het doel van deze analyse om ontwikkelingen van vraag en aanbod met elkaar te vergelijken. Om dat goed te kunnen doen dienen de te vergelijken categorieën even groot te zijn. Tot slot maakt dit onderzoek deel uit van een breder onderzoeksprogramma naar het woonbeleid in de regio Rotterdam. Eenduidige categorisering voor alle deelnemende gemeenten maakt het mogelijk om gemeenten onderling te vergelijken. 129 Overigens staat de lage inkomensgroep in de tabellen niet gelijk aan de doelgroep voor sociale huurwoningen. De inkomensgrenzen die daarvoor gelden hebben geen betrekking op de inkomensdecielen van het CBS. ontwikkeling vraag: inkomens Tabel 3-12 toont de drie inkomenscategorieën die de rekenkamer hanteert ( ‘lage inkomens’, ‘middeninkomens’ en ‘hoge inkomens’) met de daarbij behorende grensbedragen per CBS-deciel. De twee rechterkolommen vermelden ter vergelijking de inkomensgrenzen die de gemeente per categorie hanteert.

128 Van Middelkoop, M. & Schilder F., ‘Middeninkomens op de woningmarkt, Ruimte op een krap speelveld’, Planbureau voor de Leefomgeving: Den Haag, 2017. 129 Na afronding van dit onderzoeksprogramma verschijnt hierover een afzonderlijke rapportage (zie paragraaf 1-5).

69

bouwen in balans

tabel 3-12: inkomenscategorieën (rekenkamer, woonvisie, CBS) inkomenscategorie lage inkomens

middeninkomens

hoge inkomens

CBS-deciel

grensbedragen (CBS, 2015)

1e deciel

tot € 19.492

2e deciel

tot € 25.853

3e deciel

tot € 32.677

4e deciel

tot € 41.155

5e deciel

tot € 51.022

6e deciel

tot € 62.542

7e deciel

tot € 76.151

8e deciel

tot € 93.889

9e deciel

tot € 122.477

10e deciel

vanaf € 122.477

gemeente (2016)

gemeente (2021)

tot € 35.739

tot € 40.024

€ 35.739 tot € 45.000

€ 40.024 tot € 65.000

vanaf € 45.000

vanaf € 65.000

Uit gegevens van het CBS blijkt dat het aantal huishoudens in Barendrecht in de periode 2015-2020 steeg van 18.614 naar 19.273, een toename van 3,5%. Zoals te zien in tabel 3-13 daalde het aandeel huishoudens in de hoogste inkomenscategorie. Daar staat een lichte groei van de lage en de middeninkomens tegenover.

tabel 3-13: inkomensverdeling Nederland en Barendrecht (2015-2020) Nederlan

2015

2016

2017

2018

2019

2020

mutatie 2015-2020

laag

30%

18,8%

19,0%

18,9%

19,4%

19,6%

19,8%

+ 0,9

midden

30%

24,3%

24,3%

24,6%

24,3%

24,5%

24,9%

+ 0,6

hoog

40%

56,8%

56,7%

56,5%

56,3%

56,0%

55,3%

- 1,6

Tabel 3-14 biedt een gedetailleerder beeld van de inkomensverdeling binnen deze categorieën en de verandering die in de onderzochte periode is opgetreden. Het valt op dat inkomens in alle hogere decielen zich op of boven het landelijke gemiddelde van 10% bevinden (zie ook figuur 3-2). Ruim een derde van de Barendrechtse huishoudens valt zelfs in de twee hoogste inkomenscategorieën. Niettemin vertoont het aandeel van de vier hoogste inkomensdecielen ten opzichte van de gehele Barendrechtse bevolking een lichte daling. Hierdoor is het zevende inkomensdeciel nu iets kleiner dan het landelijke gemiddelde. De laagste inkomensdecielen groeiden het meest, al blijft het aandeel van deze huishoudens ten opzichte van de hele bevolking ruim onder het landelijke gemiddelde van 10%. Ook het aandeel van de middeninkomens ten opzichte van de hele bevolking blijft onder het landelijk gemiddelde. Er is sprake van een lichte groei in de vierde en zesde inkomensdeciel en een lichte daling in de vijfde inkomensdeciel.

70

bouwen in balans

tabel 3-14: percentage huishoudens per inkomensdeciel (2015 en 2020) 2015

2020

mutatie

1e deciel

4,7%

4,9%

+ 0,2

2e deciel

6,3%

6,9%

+ 0,7

3e deciel

7,9%

8,0%

+ 0,1

4e deciel

7,7%

8,0%

+ 0,3

5e deciel

8,3%

8,0%

- 0,3

6e deciel

8,3%

8,9%

+ 0,6

7e deciel

10,0%

9,8%

- 0,2

8e deciel

12,5%

11,9%

- 0,6

9e deciel

16,0%

15,6%

- 0,4

10e deciel

18,4%

18,0%

- 0,4

lage inkomens

middeninkomens

hoge inkomens

De onderstaande grafiek 3-2 biedt een visuele weergave van de Barendrechtse inkomensverdeling in vergelijking met het landelijke beeld. figuur 3-2 inkomensverdeling Barendrecht ten opzichte van Nederland (2020)

ontwikkeling aanbod: woningwaarden De rekenkamer heeft ook de Barendrechtse woningvoorraad verdeeld in de WOZcategorieën ‘goedkoop’, ‘middelduur’ en ‘duur’. Tabel 3-15 toont de daarbij behorende grensbedragen per CBS-deciel. De twee rechter kolommen vermelden ter vergelijking de grensbedragen die de gemeente per categorie hanteert. De categorie ‘goedkoop’ staat in dit overzicht overigens niet gelijk aan sociale corporatiewoningen. Deze 71

bouwen in balans

huurwoningen kunnen een hogere WOZ-waarde hebben, terwijl ze tegen een sociale huurprijs worden verhuurd.

tabel 3-15: WOZ-categorieën (rekenkamer, woonvisie, CBS) WOZ-categorie goedkoop

middelduur

duur

CBS-deciel

grensbedragen (CBS, 2015)

1e deciel

tot € 100.000

2e deciel

tot € 122.000

3e deciel

tot € 140.000

4e deciel

tot € 157.000

5e deciel

tot € 175.000

6e deciel

tot € 196.000

7e deciel

tot € 222.000

8e deciel

tot € 263.500

9e deciel

tot € 343.000

10e deciel

vanaf € 343.000

gemeente (2016)

gemeente (2021)

tot € 140.000

tot € 180.000

€ 140.000 tot € 180.000

€ 180.000 tot € 325.000

vanaf € 180.000

vanaf € 325.000

Uit de gegevens van het CBS blijkt dat het aantal woningen in Barendrecht met 2,7% van 18.918 naar 19.433 is gestegen in de periode 2015-2019. De gemiddelde woningwaarde steeg harder dan het landelijk gemiddelde. Uit cijfers van het CBS blijkt dat in 2020 de gemiddelde woningwaarde 31% hoger (of € 64.000) hoger was dan in 2015. In Barendrecht stegen de woningwaardes in diezelfde periode harder, namelijk met 34% (of € 81.000). 130 Tabel 3-16 toont de ontwikkeling in het aandeel van de drie WOZ-categorieën ten opzichte van de gehele Barendrechtse woningvoorraad. De kolom ‘Nederland’ toont het landelijk gemiddelde per categorie. Een categorie kan groeien door nieuwbouw of doordat bestaande woningen als gevolg van waardedaling- of stijging in een andere WOZ-categorie terecht komen. tabel 3-16: verdeling woningwaarden Barendrecht (2015-2020) Nederland

2015

2016

2017

2018

2019

2020

mutatie 2015-2020

goedkoop

30%

6,6%

6,8%

7,2%

7,3%

6,7%

6,3%

- 0,3

middelduur

30%

35,1%

34,8%

35,2%

33,9%

32,9%

31,4%

- 3,8

duur

40%

58,2%

58,4%

57,6%

58,8%

60,4%

62,3%

+ 4,1

De bovenstaande tabel toont dat de middeldure en vooral de dure categorie groter zijn dan in de landelijke verdeling. Daarentegen is het aandeel goedkope woningen aanzienlijk lager dan het landelijke gemiddelde. Bovendien steeg ook het aandeel dure woningen in de onderzochte periode met 4,1 procentpunt terwijl het aandeel woningen in de middencategorie met 3,8 procentpunt daalde. Ook het aandeel

130 CBS Statline, regionale kerncijfers, Waarde onroerende zaken.

72

bouwen in balans

goedkope woningen daalde licht in de onderzochte periode – waarbij moet worden opgemerkt dat de corporatievoorraad gelijk bleef (zie tabel 3-10). Een verklaring voor de stijging van het percentage dure woningen is dat de woningwaardes in Barendrecht harder stegen dan het Nederlandse gemiddelde. Ook leiden bouwprojecten in het dure segmen t tot stijging in de hoogste WOZ-categorie. Omdat de gemeente de segmentering van nieuwbouw niet centraal bijhoudt, is niet te zeggen in hoeverre nieuwbouw hieraan heeft bijgedragen. Tabel 3-17 biedt een gedetailleerder beeld van de verandering op het niveau van WOZwaarden in de onderzochte periode. Daaruit blijkt dat vooral het aandeel van woningen in het vijfde en zesde WOZ-deciel (€ 204.000 - € 260.000 in 2015), dus in de middeldure categorie, afnam. De grootste stijging vond plaats in het zevende deciel, met daarin woningen met een WOZ-waarde tussen de € 260.000 en € 298.000. tabel 3-17: wijzigingen binnen WOZ-prijsklassen WOZ-waarde (prijspeil 2020)

aandeel 2015

aandeel 2020

mutatie 2015-2020

1,1%

1,3%

+ 0,2

goedkoop tot € 125.000 € 125.000 - € 155.000

2,7%

2,7%

0,0

€ 155.000 - € 179.000

2,8%

2,3%

- 0,5

€ 179.000 - € 204.000

5,3%

5,3%

0,0

€ 204.000 - € 230.000

12,1%

10,5%

- 1,7

€ 230.000 - € 260.000

17,7%

15,6%

- 2,1 + 2,5

middelduur

duur € 260.000 - € 298.000

19,7%

22,1%

€ 298.000 - € 352.000

14,4%

14,1%

- 0,3

€ 352.000 - € 450.000

10,9%

11,7%

+ 0,8

vanaf € 450.000

13,2%

14,3%

+ 1,0

De onderstaande figuur 3-3 toont de Barendrechtse verdeling naar woningwaarden (de oranje staven) in 2020 in vergelijking met het landelijke beeld (de blauwe staven). Deze vertoont een opwaartse lijn: de goedkopere woningen zijn ondervertegenwoordigd ten opzichte van het landelijke beeld, de duurdere woningen (vanaf een WOZ-waarde van € 230.000) oververtegenwoordigd.

73

bouwen in balans

figuur 3-3 verdeling woningwaarden Barendrecht ten opzichte van Nederland (2020)

aansluiting op doelstellingen gemeente Zoals beschreven in paragraaf 2-5-3 stelt de gemeente in de woonvisie enkele doelstellingen ten aanzien van de ontwikkeling van de voorraad. In het onderstaande beschouwt de rekenkamer hoe de in dit hoofdstuk waargenomen voorraadontwikkeling zich verhoudt tot deze doelstellingen. Hierin zijn ook de streefpercentages meegenomen ten aanzien van segmentering bij nieuwbouw. Desgevraagd laat een medewerker van de gemeente echter weten dat deze percentages als algemeen uitgangspunt gelden maar niet bij elk project worden nagestreefd. aansluiting doelstellingen sociale voorraad In de woonvisie stelde de gemeente de toenmalige omvang van de sociale voorraad te willen behouden en bij nieuwbouwprojecten 25% aan de voorraad te willen toevoegen. De sociale voorraad bestond ten tijde van de woonvisie voor veruit het grootste deel uit 4.100 corporatiewoningen of 22% van de totale woningvoorraad. In absolute aantallen daalde de corporatievoorraad sinds de verschijning van de woonvisie tot 3.948 in 2020 (zie tabel 3-10). De gemeente heeft de doelstellingen ten aanzien van het sociale segment dus niet gerealiseerd. Zoals te zien in tabel 3-10 bestond de totale sociale voorraad in de jaren 2017 tot en met 2020 uit zo’n 4.300 woningen of ongeveer 22% van de totale voorraad.

In deze telling zijn ook sociale huur en koopwoningen in particuliere handen meegenomen. De rekenkamer merkt echter op dat deze laatste woningen niet per definitie beschikbaar zijn voor de doelgroep. Zo telden 180 koopwoningen met een WOZwaarde tot € 174.000 in 2019 mee voor de sociale voorraad, terwijl deze bij verkoop

74

bouwen in balans

voor een hogere prijs kunnen worden verkocht. In 2020 vermeldt de regiomonitor nog 50 sociale koopwoningen. aansluiting doelstellingen middensegment In de woonvisie stelde de gemeente de bestaande voorraad van 1.900 middeldure woningen (of 10% van de totale woningvoorraad) te willen behouden en bij nieuwbouwprojecten 25% woningen in dit segment te willen toevoegen. Zoals beschreven, is de gemeente gedurende de looptijd van de woonvisie een andere definitie gaan hanteren van vraag en aanbod vanuit middeninkomensgroep. Dit maakt het lastig om te beoordelen in hoeverre deze woningen al dan niet ‘behouden’ zijn. De rekenkamer hanteerde in paragraaf 3-4-2 een eigen definitie van middeldure woningen, waarbij de WOZ-waarden van 30% ‘middelste’ woningen van Nederland het uitgangspunt zijn. Hieruit is af te leiden dat het percentage middeldure woningen in de onderzochte periode in Barendrecht afnam van 35,1% naar 31,4%. aansluiting doelstellingen dure segment Met betrekking tot de dure woningvoorraad streeft de gemeente naar het behoud van de bestaande 12.700 dure woningen (of 68% van de totale woningvoorraad) en de realisatie van 50% dure woningen bij nieuwbouwwoningen. Net als voor het middeldure segment, geldt voor de dure woningvoorraad dat als gevolg van gewijzigde definities moeilijk is vast te stellen of deze doelstellingen zijn behaald.

Uit de analyse van de rekenkamer is af te leiden dat vooral de duurdere voorraad als aandeel van de totale voorraad toenam. De categorie woningen met een WOZ-waarde die landelijk tot de duurste 40% horen, groeide in Barendrecht in de onderzochte periode van 58,2% naar 62,3%. In de woonvisie legde de gemeente de nadruk op nieuwbouw in het dure segment. Afgaande op de algemene prijsontwikkeling op de Barendrechtse woningmarkt is dit streven gerealiseerd.

samenvatting In de woonvisie 2016-2025 bepaalde de gemeente de doelgroepen en hun vraag- en woonbehoefte aan de hand van inkomensgroepen. De definities die de gemeente hanteerde, wijzigde in de onderzochte periode enkele keren. Tabel 3-3 biedt een overzicht van de in deze periode gehanteerde inkomensgroepen op basis van landelijke, regionale en gemeentelijke definities. Dergelijke wijzigingen in definities zijn niet slechts semantisch, aangezien ze gevolgen hebben voor het inzicht in vraagen aanbod en de probleemanalyse die ten grondslag ligt aan het beleid. Zoals is te zien in tabel 3-3 hadden verschuivingen in definities vooral effect op de grootte van de groep middeninkomens: met de verruiming van de definitie van deze groep, nam de omvang van ervan toe. De inkomensgrenzen voor huishoudens die aanspraak maken op een sociale huurwoning worden landelijk bepaald. Definities van midden- en (zeer) hoge inkomens stelt de gemeente daarentegen zelf vast. In sommige gevallen doet zij dit in samenspraak met gemeenten binnen de regio. Zo hanteren regiogemeenten één grens voor de particuliere sociale voorraad (in 2020 woningen met een WOZ-waarde tot € 174.000). Sinds 2021 hanteren gemeenten ook een gezamenlijke definitie van het middeldure segment.

75

bouwen in balans

Op basis van de definities van vraag en aanbod, komt de gemeente in de woonvisie tot een analyse van de verhouding tussen beide. Daarbij valt het de rekenkamer op dat de lage inkomensgroep kleiner wordt voorgesteld dan deze op basis van de landelijke definitieregels en beschikbare monitors is. De gemeente stelt dat een deel van de lage inkomens een koopwoning bezit en daarom eigenlijk tot de midden- of hoge inkomens behoort. De gemeente redeneert dat er in feite geen sprake is van een tekort aan sociale huurwoningen, maar een overschot van 3%. Op basis van landelijke regels telt vermogen echter niet mee bij de verdeling van sociale huurwoningen. Uit gegevens van OBI blijkt dat de omvang van deze groep constant rond de 32% ligt en niet, zoals de gemeente stelt, op 19%. Berekeningen van slaagkansen door OBI tonen bovendien dat de schaarste aan sociale huurwoningen in de onderzochte periode sterk toenam. inzicht in woonaanbod De gemeente beschikt over diverse monitors voor de ontwikkelingen binnen de sociale voorraad. Corporaties zijn verplicht om gedetailleerde verantwoordingsgegevens te delen. Op basis daarvan publiceert OBI twee keer per jaar een regionale monitor over aangeboden en verhuurde corporatiewoningen onder de liberalisatiegrens, naast incidentele monitors over andere onderwerpen.

Ook de koepelorganisatie Maaskoepel publiceert eens per kwartaal een monitor over verhuringen binnen de regio. Daarnaast initiëren corporaties soms eigen onderzoek dat zij delen met de gemeente. Tot slot is er sinds 2019, en als onderdeel van de regioafspraken over de sociale voorraad, een jaarlijkse monitor met daarin ook de particuliere sociale voorraad. De beschikbare monitors en onderzoeken wijzen veelal op (toenemende) schaarste aan sociale woonruimte. Minder volledig is de informatie over doelstellingen ten aanzien van de middeldure en dure voorraad. De rekenkamer heeft een overzicht ontvangen voor de nieuwbouwprognoses voor de komende jaren. Daarnaast houdt een medewerker van Bouw en woontoezicht handmatig het aantal opgeleverde woningen bij. Deze bevatten echter geen informatie over de prijzen van opgeleverde woningen. De rekenkamer constateert daarom dat de gemeente geen structureel inzicht heeft in de prijsklassen van de opgeleverde woningen en daarmee ook geen inzicht heeft in de ontwikkeling van het aanbod binnen het midden- en hogere segment. De gemeenteraad ontvangt geen periodieke voortgangsrapportages over het gemeentelijk woonbeleid. Gegevens van het CBS en de gemeente tonen dat in de periode 2015-2020 zo’n 600 nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd. Dat is minder dan de ongeveer 900 woningen die worden vermeld in de woonvisie.

Op basis van jaarverslagen van woningcorporaties heeft de rekenkamer vastgesteld dat er in die periode 95 sociale corporatiewoningen werden opgeleverd, ofwel 17% van de totale nieuwbouwproductie. Het streefpercentage van 25% uit de woonvisie is daarmee niet gehaald. ontwikkeling vraag en aanbod De rekenkamer analyseerde op basis van CBS-microdatabestanden over inkomensverdeling en woningwaarden de ontwikkeling van vraag en aanbod op de Barendrechtse woningmarkt. De rekenkamer hanteerde hiervoor de indeling ‘lage inkomens / goedkope woningvoorraad’, ‘middeninkomens / middeldure vooraad’ en

76

bouwen in balans

‘hoge inkomens / dure voorraad’. Deze indeling wijkt af van die uit de woonvisie, omdat de rekenkamer uitgaat van grensbedragen die het CBS hanteert. Uit deze analyse blijkt dat het aandeel hoge inkomens ruim boven het landelijk gemiddelde ligt. Waar in 2015 landelijk 40% van de huishoudens een ‘hoog’ inkomen verdiende, gold dit in Barendrecht voor 56,8% van de huishoudens. In de onderzochte periode daalde het aandeel van deze categorie met 1,6 procentpunt. Het aandeel van de lage en middeninkomens nam iets toe. Toch blijft hun percentage ruim onder het landelijke gemiddelde: waar de lage en midden inkomensgroepen in 2020 beide 30% van de Nederlandse bevolking uitmaakten, was dit in Barendrecht respectievelijk 19,8% en 24,9%. Terwijl de hoogste inkomenscategorie licht daalde, vond in de hoogste WOZwaardecategorie juist de sterkste stijging plaats. Het aandeel dure woningen steeg in de onderzochte periode met 4,1 procentpunt. Daarentegen daalden het lage (van 6,6% naar 6,3%) en vooral het middensegment (van 35,1% naar 31,4%). In totaal is het aandeel middeldure en vooral dure woningen in Barendrecht groter dan het landelijke gemiddelde: in 2020 was 31,4% van de Barendrechtse woningvoorraad middelduur (landelijk 30%) en 62,3% duur (landelijk 40%). Het aandeel goedkope woningen is met 6,3% daarentegen aanzienlijk lager dan het landelijke gemiddelde (30%).

In de woonvisie streefde de gemeente bovenal een toename van het dure segment na. Dit is in overeenstemming met de waargenomen ontwikkelingen van de Barendrechtse woningmarkt.

77

bouwen in balans

Rekenkamer

Barendrecht

78

bouwen in balans

4

gemeentelijke instrumenten

inleiding In dit hoofdstuk onderzoekt de rekenkamer in hoeverre het gemeentelijk instrumentarium past bij de opgave om de aansluiting tussen aanbod en vraag te verbeteren. Dit gebeurt aan de hand van de volgende deelvragen: • Welke instrumenten heeft de gemeente ingezet met het oog op een betere aansluiting van vraag en aanbod? • In hoeverre zijn deze instrumenten ingezet zoals in het beleid is beoogd? De rekenkamer richt zich in dit hoofdstuk op publieksrechtelijke instrumenten waarmee de gemeente kan sturen op de verhouding tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Samenwerkingsafspraken die de gemeente maakt met partners in het woonveld, zoals woningcorporaties en ontwikkelaars, komen in hoofdstuk 5 aan bod. In dit hoofdstuk behandelt paragraaf 4-2 de instrumenten gericht op toegang tot de sociale voorraad en de regulering van de woningvoorraad. In paragraaf 4-3 staat het ruimtelijk instrumentarium waarover de gemeente beschikt centraal. In 4-4 komen de gemeentelijke instrumenten gericht op starters en ouderen aan de orde. Een samenvattende paragraaf sluit het hoofdstuk af.

juridisch instrumentarium inleiding Deze paragraaf behandelt de instrumenten waarmee de gemeente kan sturen op de toegang tot de sociale huursector en de regulering van de woningvoorraad. Dit gaat ten eerste over streefpercentage ten aanzien van verhuurde woningen aan de doelgroep. Ten tweede zijn dit instrumenten die voortkomen uit de Huisvestingswet. Gemeenten hebben in de regio Rotterdam een gezamenlijke Verordening woonruimtebemiddeling aangenomen, op basis waarvan zij woningen kunnen labelen en met voorrang kunnen toewijzen aan specifieke categorieën woningzoekenden als ouderen boven de 55 jaar of jongeren tot 27 jaar. Woningwet: passend toewijzen Corporaties dienen aan ten minste 95% van de huurtoeslaggerechtigde huishoudens (ofwel de primaire doelgroep) een passende woning toe te wijzen. Een passende woning heeft een huur onder de aftoppingsgrens (d.w.z. de maximale huur tot waar huurders huurtoeslag ontvangen). Dit moet voorkomen dat mensen uit de primaire doelgroep een te dure huurwoning voor hun inkomen krijgen toegewezen en ‘dure scheefwoners’ worden. 131 De gemeente heeft passend toewijzen opgenomen in de woonvisie en maakt hierover afspraken met corporaties, waarover meer in hoofdstuk 5.

131 Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, kamerbrief ‘Huurbeleid’, 8 juni 2017.

79

bouwen in balans

Ter aanvulling op deze regel spraken gemeenten in de regio Rotterdam in 2019 met corporaties af dat zij tenminste 75% van hun vrijgekomen huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (d.w.z. een maandhuur van € 737,14 in 2020) toewijzen aan de primaire doelgroep. 132 Het verschil met de landelijke 80-10-10 toewijzingsregel (zie paragraaf 2-3-2) ligt in de nadruk op de primaire doelgroep. De landelijke regels schrijven corporaties voor dat zij 80% van hun vrijgekomen huurwoningen tot de liberalisatiegrens toewijzen aan het totaal van de primaire en secundaire doelgroepen (ofwel EC-doelgroep: alle huishoudens die in 2021 een verzamelinkomen tot € 40.024 hadden). De regionale richtlijn is daarentegen enkel gericht op huurders in de primaire doelgroep (ofwel huishoudens die in 2021 een verzamelinkomen tot € 32.200 hadden). Corporaties in de regio Rotterdam dienen dus 75% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen toe te wijzen aan de primaire doelgroep. Huisvestingswet: huisvestingsverordening De Huisvestingswet 2014 geeft de gemeenten instrumenten om hun huisvestingsbeleid vorm te geven. In een huisvestingsverordening kunnen zij regels stellen aan het in gebruik nemen of geven van woonruimte.

In de regio Rotterdam hebben gemeenten hiervoor een gezamenlijke Verordening woonruimtebemiddeling aangenomen, die het bijvoorbeeld mogelijk maakt om woningen te labelen en met voorrang kunnen toewijzen aan specifieke categorieën woningzoekenden als ouderen boven de 55 of jongeren tot 27. In hun huisvestingsverordening kunnen gemeenten ook regels stellen aan het wijzigingen van de samenstelling van de woningvoorraad, bijvoorbeeld door woningen te splitsen of te verhuren aan toeristen. Barendrecht maakt hiervan geen gebruik. De sinds 2015 geldende gezamenlijke Verordening woonruimtebemiddeling is gericht op sociale huurwoningen. 133 De wet schrijft voor dat de verordening maximaal vier jaar geldig is en dat gemeenten moeten kunnen aantonen dat er sprake is van schaarste. RIGO heeft dit onderzoek in 2015 en, in aanloop naar de verlenging van de verordening, uitgevoerd. Uit het onderzoek bleek dat er sprake was van schaarste in alle categorieën sociale huurwoningen (zie ook paragaaf 3-3-2). Regiogemeenten hebben de huisverordening daarop verlengd. Om een woning te kunnen huren, heeft een woningzoekende een huisvestingsvergunning nodig die wordt afgegeven als hij of zij voldoet aan de voorwaarden (zoals een inkomenseis). Het college mandateert de betreffende corporatie om de vergunning te verstrekken.

134 In de prestatieafspraken kunnen gemeenten en corporaties vastleggen of zij voorrang willen geven aan specifieke doelgroepen. Corporaties selecteren de woningen die zij hiervoor aanwijzen en voeren de toewijzing uit. Zelf pleiten corporaties overigens voor terughoudendheid bij het toepassen van deze labels. 135

132 SvWrR, ‘Regioakkoord nieuwe woningmarktafspraken regio Rotterdam’, vastgesteld op 23 januari 2019, p. 14. 133 De Verordening woonruimtebemiddeling komt overeen met de huisvestingsverordening zoals vermeld in artikel 5 van de Huisvestingswet 2014. 134 E-mail medewerker gemeente. 135 Maaskoepel, ‘Spelregels woonruimtebemiddeling Maaskoepel’, december 2014, p. 6 en 12.

80

bouwen in balans

Naast inkomenseisen bevat de verordening acht categorieën woningzoekenden aan wie corporaties voorrang kunnen verlenen bij voor hen gelabelde woningen. Hoofdstuk 5 gaat nader in op de vraag of en, zo ja, in welke mate corporaties dit instrument inzetten. De verordening bevat de volgende voorrangcategorieën:

tabel 4-1: gelabelde woonruimte en voorrangscategorieën categorie woonruimte (gelabelde woonruimte) 1 2

woonruimte geschikt voor de huisvesting van senioren

huishoudens waarvan tenminste één lid de leeftijd van 55 jaar, of een

woonruimte in het bijzonder geschikt voor de huisvesting van

huishoudens waarvan alle leden niet ouder zijn dan 27 jaar, of een

jongeren 3

woonruimte in het bijzonder geschikt voor de huisvesting van starters

4

woonruimte in het bijzonder geschikt voor de huisvesting van doorstromers

5

categorie woningzoekenden (voorrangscategorie)

woonruimte in het bijzonder geschikt en nodig voor bewoners met een beperking

hogere, nader te bepalen leeftijd, heeft bereikt lagere, nader te bepalen, leeftijd hebben huishoudens die geen zelfstandige woonruimte achterlaten huishoudens die een zelfstandige woonruimte achterlaten huishoudens in het bezit van een indicatie

woonruimte in het bijzonder geschikt voor gezinnen

huishoudens bestaande uit tenminste één volwassene en één kind

7

woonruimte in het bijzonder geschikt voor grote huishoudens

huishoudens bestaande uit tenminste vijf personen

8

woonruimte in het bijzonder geschikt voor huishoudens met

6

een laag inkomen

jonger dan 18 jaar huishoudens met een bij de woonruimte passend, nader te bepalen, inkomen

Zoals gezegd is de regionale verordening van toepassing op huurwoningen tot de liberalisatiegrens. Dit betekent niet dat andere huurprijscategorieën uitgesloten zijn van dit instrument. Gemeenten kunnen de grens lager of juist hoger leggen. Hoewel de Huisvestingswet geen maximale huurprijs noemt, omschreef deze als doel aanvankelijk het tegengaan van “schaarste aan goedkope huurwoningen” (dit was niet nader gespecificeerd). Sinds 1 juli 2019 is dit aangepast in “schaarste aan woonruimte” om duidelijker te maken dat gemeenten ook de toegang tot middeldure huurwoningen kunnen reguleren. 136 Zo bevat de huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam de categorie ‘gereguleerde middeldure huurwoningen’ met een huur tot € 1.040,73 (prijspeil 2021) waarvoor huurders een huisvestingsvergunning moeten aanvragen. 137 lokale en regionale binding De verordening bevat daarnaast de mogelijkheid om bij maximaal de helft van de vrijkomende sociale huurwoningen voorrang te geven aan woningzoekenden die wonen of werken in de regio Rotterdam, ook wel lokale of regionale binding genoemd. Bij maximaal de helft van deze woningen mag vervolgens voorrang worden verleend aan woningzoekenden die een directe band hebben met de betreffende gemeente. 138

136 RIGO Research en Advies, ‘Evaluatie Huisvestingswet 2014. Instrumenten voor het lokale huisvestingsbeleid’, 17 mei 2020, p. 6-7. 137 Gemeente Amsterdam, ‘Huisvestingsverordening Amsterdam 2020’, 15 oktober 2019. 138 Dit is gebaseerd op artikel 14 van de Huisvestingswet 2014.

81

bouwen in balans

Hoofdstuk 5 gaat nader in op de uitwerking van dit instrument omdat dit gebeurt in samenwerking met corporaties. urgentieverklaringen De vraag naar woningen in het sociale segment wordt mede bepaald door mensen die voorrang krijgen op vrijgekomen sociale huurwoningen op basis van een urgentieverklaring. 139 Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de huisvesting van deze doelgroep, al ligt de uitvoering ervan bij corporaties. In de regio gaat het grootste deel van de urgentieverklaringen naar mensen die doorstromen uit opvanginstellingen (zoals de gevangenis of een kliniek) of een medische noodzaak hebben. Ook bewoners die als gevolg van sloop- of grondige renovatie hun woning moeten verlaten krijgen voorrang. De gemeente Barendrecht geeft deze urgentieverklaringen zelf af. 140 In de regio Rotterdam krijgen vergunninghouders (ofwel asielzoekers met een verblijfstatus) automatisch een urgentiestatus. Zij hoeven hiervoor dus geen aanvraag in te dienen. In 2019 nam de gemeenteraad van Barendrecht een motie aan die het college verzocht de urgentiestatus van vergunninghouders te schrappen en in plaats daarvan plannen voor alternatieve huisvesting voor deze doelgroep uit te werken. 141 Dit was mogelijk nadat de wettelijke verplichting om vergunninghouders een urgentiestatus te geven in 2017 was vervallen. Voorwaarde is wel dat er alternatieve huisvesting beschikbaar is.