Bijlage 1 Plan Dura Vermeer.pdf

HET GROTE GROENE HART van Vrouwenpolder

Barendrecht Vrouwenpolder 1

VOGELVLUCHT

INHOUD

1.

Inleiding

4

2.

Kernbeloftes

6

3. Ruimtelijke visie • Stedenbouw en architectuur Het één-buurt principe Het leven-aan-het-park principe Het mens- en natuurprincipe

16 20 22

• Ecologie en klimaat Het natuurhart principe Het cascadeprincipe Het volle grond principe

29 30 34

Programma­tische visie • Het 5-generatie- & gelijkwaardigheidsprincipe • Het bouwen-voor-Barendrecht principe • Het betaalbaar­heidsprincipe

42 46 48

Visie op samenwerking • Dreamteam • Een goed georganiseerd proces • Op weg naar net zero • Future proof

52 54 57 60

4.

5.

6.

2 Barendrecht Vrouwenpolder

Bijlage: Schetsontwerp

Barendrecht Vrouwenpolder 3

INLEIDING

1

4 Barendrecht Vrouwenpolder

Een goed ontwikkelplan omvat daarnaast Onze belofte is om een wijk te ook een duidelijke en realistische aanpak, waarbij heldere principes en methodes worden creëren die past bij die van de geformuleerd en waargemaakt. Echter, de menselijke factor is de laatste maar gemeente Barendrecht, met een zeker niet de minst belangrijke factor. We willen zorgen dat alle bewoners en stakeholders heldere en realistische aanpak. We ervoor hun zegje kunnen doen en zich aan het einde van de rit gehoord, begrepen en gewaardeerd gaan een buurt creëren met een voelen. Dit gaat over team-building, openheid, transparantie en ‘familiegevoel’ in de teams. eigen identiteit, door herkenning Het vermogen om niet alleen bouw- en ontwerpoplossingen, maar vooral ook mensen in architectuur, pergola’s als en ideeën met elkaar te verbinden is van groot voor een centrumbuurt die ook sociaal ontwerptaal, houten binnenwerelden belang en mentaal gezien mensen en buren verbindt en en aandacht voor klimaat en natuur. waar voor iedere generatie een plek te vinden is.

Onze focus ligt op het realiseren van een centrumbuurt met een groot hart voor een mix aan Barendrechtse bewoners, waarin iedere generatie een plek kan vinden en startende Barendrechters ruimte vinden om te settelen in de wijk en hun wooncarrière te starten. We zijn ons bewust van de noodzaak om verantwoord om te gaan met ons klimaat en de natuur en hebben daarom besloten deze op de eerste plaats te zetten in onze keuzes. We geloven dat we de juiste partij zijn en het beste team hebben om dit project tot een succes te maken. Maar wat maakt een gebiedsontwikkeling van het formaat Hart van Vrouwenpolder tot een succes? Het begint natuurlijk bij een inspirerende visie op het eindresultaat, die gedragen wordt door alle betrokken partijen.

In onze eerste indiening hebben we al een scherp beeld geformuleerd van waar we naartoe willen, samen met Wooncompas, de Gemeente Barendrecht en de huidige en toekomstige bewoners van Vrouwenpolder. In het voorliggende boekwerk komen alle geformuleerde uitgangspunten terug en gaan we dieper in op de materie om te laten zien hoe we daar komen, welke principes we hanteren, met wie we wat gaan doen en welke beproefde modellen daaraan ten grondslag liggen. We hebben een prachtig team met alle benodigde competenties, het SO – zie schetsboek – en het plan van aanpak ligt er. We hebben dit prachtige team samengesteld om samen met de gemeente Barendrecht en Wooncompas dit plan tot een succes te maken. Samen willen we een buurt creëren waar Barendrecht en de Vrouwenpolder straks hartstikke trots op zijn, waar mensen graag wonen en verblijven, met vijf generaties door elkaar. Barendrecht Vrouwenpolder 5

DE DRIE KERNBELOFTES Van ons Grote Groene Hart

2

6 Barendrecht Vrouwenpolder

Barendrecht Vrouwenpolder 7

KERNBELOFTES

Hierbij ons voorstel voor het Grote Groene Hart van Vrouwenpolder in drie kernbeloftes. Waarbij het mooi is om te zien, hoe zeer ze in elkaar grijpen en samen optellen tot een heel helder beeld van wat we graag willen realiseren, in het Hart van Vrouwenpolder.

1. Natuur en klimaat op één 2. De vijf-generatie buurt 3. Betaalbaar en bereikbaar

tuinen, merels, heggen en mussen, rivierenlandschap

Ontspannen

tuindorpleven: op de fiets naar school, voetballen op straat

Voor een groene, gezonde buurt

Inspelend op één van de grootste maatschappelijke thema’s van vandaag én de ambities van de Gemeente Barendrecht, hebben we klimaat en natuur heel bewust op één gezet, in ons plan. We doen dat door uit te gaan van drie zeer heldere principes – en die door te voeren tot in de haarvaten van onze ontwerpen en de hele planaanpak. Dit zorgt ervoor dat we geen ecologische en klimatologische waarden verliezen, maar juist toevoegen en versterken. Met andere woorden: we zetten de realisatie van een nieuwe buurt in om meteen óók de natuur, de biodiversiteit en het klimaat-adaptieve vermogen van de omgeving te vergroten. We gaan niet voor of-of, maar juist voor en-en.

Het DNA (de identiteit) van Vrouwenpolder

Groen en rust

NATUUR EN 1 KLIMAAT OP ÉÉN

Dorps en kleinschalig

menselijk en dichtbij

Uit onze analyses is gebleken dat Vrouwenpolder op dit moment relatief veel last heeft van hittestress en een behoorlijk hoog grondwaterpeil (lastig bij piekbuien). Het plangebied heeft op dit moment nog geen logische plek in de omringende, ecologische structuur. Juist op die punten kunnen we, op

deze centrale plek tussen de stad en de Oude Maas, veel waarde toevoegen. We grondvesten het hele plan op stevige ecologische en klimatologische principes. Anders gezegd: we zetten de woonopgave in om meteen de beste condities te creëren voor bodem, water en biodiversiteit: veel bomen, groen, gezonde waterlopen. In ons ontwerp hebben we rekening gehouden met maatregelen die op een positieve manier een bijdrage leveren aan de klimaatproblemen in Vrouwenpolder fase 4. Daarnaast zorgen deze principes ook voor een herkenbare identiteit van de wijk. Groene daken, waar water op wordt vastgehouden, pergola’s als ontwerptaal, de veelvuldige inzet van hout, groene bioswales aan de randen van de velden en bomen in de volle grond.

‘We zetten de woning­bouw­opgave in Hart van Vrouwenpolder in om óók de ecologie, de natuur en de klimaatrobuustheid van de omgeving te versterken. We kiezen niet voor de mens óf de natuur, maar voor alletwee, in één adem.’ Fieke Damen, landschapsarchitect en researcher bij Felixx

8 Barendrecht Vrouwenpolder

Barendrecht Vrouwenpolder 9

DE VIJF2 GENERATIE BUURT

BETAALBAAR EN 3 BEREIKBAAR

Met kwaliteit en ontmoetingsruimte voor iedereen

ar

Gene rat i

eX

41

Babyboomer s 5 6-7 5

5-22 jaar

Mi lle ni a

ls

0 ja -4 6 2

r jaa

ar

De

e still

generatie 76 +

j aa r

G

10 Barendrecht Vrouwenpolder

De grote variatie in woontypologieën die nodig is voor een duurzaam gezonde bewonersmix draagt óók bij aan de betaalbaarheid van de koop- en huurwoningen voor allerlei Barendrechtse huishoudens. Gezinnen die geen grote gezins(koop)woning nodig hebben, hoeven daar dus ook niet voor te betalen – er is keus genoeg. Ook voor ouderen, singles en starters. En dat blijft ook zo.

‘Het constructief samenbrengen en verbinden van mensen zien we in Hart van Vrouwenpolder als net zo belangrijk als het voortvarend ontwikkelen en realiseren van de woningen. Mensen maken een buurt, niet de stenen.’ Nicolle Terlouw, Directeur Vastgoedontwikkeling Dura Vermeer

We maken woningen voor Barendrechters Bij de toewijzing van de woningen zorgen wij er als ontwikkelaar voor dat inwoners van Barendrecht voorrang krijgen. Inwoners die een (huur)woning in Barendrecht achterlaten, krijgen nog meer voorrang. De betaalbare koopwoningen wijzen we toe aan inwoners met een maximum bruto inkomen. Hiermee zorgen we dat de juiste woningen bij de juiste doelgroep terecht komt. Deze toewijzingscriteria stimuleren, tezamen met het gevarieerde woningaanbod, de doorstroming op de Barendrechtse woningmarkt. Betaalbaarheid voor de Barendrechters Maar liefst 37% van de koopwoningen in Vrouwenpolder fase 4 is betaalbaar. En maar liefst 35% is sociaal. Zo bieden we kansen voor mensen die een moeilijke positie hebben in de woningmarkt. Door de inzet van verschillende

instrumenten, zoals een anti speculatiebeding, zelfbewoningsplicht en meerwaardebeding kunnen we ook de betaalbaarheid van de woningen op lange termijn borgen. Daarnaast zorgen we voor lagere woonlasten door de woningen energiezuinig te maken. We creëren daarnaast door slim ontwerpen en bouwen (tekenen en rekenen vanuit hanteerbare standaards en zo veel mogelijk prefabricage maar met behoud van eigen identiteit). Ook de bewuste keuze voor koele, groene parkeerpergola’s in plaats van (half)verdiept parkeren draagt bij aan de betaalbaarheid. Het parkeercomfort van de pergola’s is groter, de groene parkeerhoven nodigen meer uit tot ontmoeten en interactie dan een donkere parkeergarage. Wie (op den duur) géén auto wil of heeft kan de extra meters prima inzetten als (moes) tuin of speelplek voor de kinderen (dit in overleg met de VVE). Een vaste garage is in dat opzicht veel minder flexibel. En niet in de laatste plaats: de kosten van deze groene, natuurlijk parkeeroplossing voor de bewoner vallen een stúk lager uit, waardoor we meer kunnen investeren in gezamenlijke leef- en woonkwaliteit voor iedereen.

‘Door in het woonprogramma te zorgen dat we alle leeftijden en levensfasen goed bedienen, ontstaat in de basis vanzelf al een levendige buurt, waarin iedereen zich welkom voelt.’ Bart de Wilde, projectmanager Dura Vermeer

ja

e en

Het Grote Groene Hart van Vrouwenpolder is niet alleen bedoeld als woonbuurt, maar vooral ook de centrum- en ontmoetingsbuurt voor àlle Vrouwenpolderbewoners. Met het mooie park als gezond, groen epicentrum: levendig, veilig

De community zelf helpen we goed op weg, tijdens ons verblijf in de buurt; vanaf de allereerste informatie- en participatieronde staat dat hóóg op de agenda. Samen met Hof van Maxima, Wooncompas, de huidige bewoners van Vrouwenpolder én de nieuwe buurtbewoners zorgen we ervoor, dat de community krijgt en ontwikkelt wat ze nodig heeft om haar rol in het sociale leven van Vrouwenpolder te vervullen.

5 -5

Door een zo gevarieerd mogelijk palet aan woningen voor allerlei verschillende levensfasen en huishoudens, zorgen we voor meer doorstromingsmogelijkheden in Barendrecht en meer interactie in de buurt en geven we ook starters een kans. Een buurt waar de oppasopa’s en -oma’s om de hoek wonen, waar de hele buurt samen Koningsdag kan vieren in het park, waar de groep-achters van de basisschool in Hof van Maxima natúúrlijk hun afscheidsmusical organiseren in Het Buurtpaviljoen. Voor iedereen.

en sociaal, omdat er altijd mensen op straat en in het park zijn – en ogen op straat (woonkamers richting straat en park). Om de centrumfunctie te optimaliseren, is alle levendigheid in ons plan zo veel mogelijk aan en in het park ‘geadresseerd:’ daar komt alles en iedereen samen. Met Het Buurtpaviljoen en een gezamenlijke Buurthuiskamer (zie pagina 20) geven we het park- en het buurtleven een (extra) impuls.

ie Z rat

Een sterke en inclusieve woonbuurt heeft een goede mix aan bewoners (doelgroepen en leeftijden), ontmoetingsplekken en een diversiteit aan woonproducten, waarin je niet duidelijk ziet of merkt wie een grotere of kleinere portemonnee heeft. Kwaliteit voor iedereen: dat is het principe. Zo ontstaat een buurt waarin mensen met elkaar gaan delen, vieren, samenleven. Bij Dura Vermeer noemen we dat de gezonde 5-generatiebuurt.

Voor de Barendrechters

Barendrecht Vrouwenpolder 11

RUIMTELIJKE VISIE • Stedenbouw en architectuur • Ecologie en klimaat

3

12 Barendrecht Vrouwenpolder

Barendrecht Vrouwenpolder 13

STEDENBOUW & ARCHITECTUUR

1. Het één-buurt principe 2. Het leven-aan-het-park principe 3. Het mens-en-natuur principe

14 Barendrecht Vrouwenpolder

De opgave voor het Hart van Vrouwenpolder is tweeledig. We creëren een aantrekkelijke en comfortabele woonomgeving voor Barendrechters en Zuid-Hollandse natuur. Tegelijkertijd brengen we de omliggende straten en Vrouwenpolder-buurtjes samen en verbinden ze met elkaar in één aantrekkelijk centrum. Het stedenbouwkundig concept is gestoeld op het versterken van het groene hart. In onze ontwerpstrategie hebben we gekeken hoe we de stedenbouwkundige massa, de architectuur, programmering maar ook de parkeeroplossing kunnen laten bijdragen aan een levendig hart met een krachtige omkadering.

Barendrecht Vrouwenpolder 15

HET ÉÉN1 BUURT PRINCIPE

Verbinden en samenbrengen Het Hart van Vrouwenpolder staat niet op zichzelf. Het is juist de bedoeling om te verbinden, om te laten samenkomen wat er allemaal al is. In stedenbouw en architectuur zoeken we rondom het park daarom vooral verbinding met de lichte, moderne baksteenarchitectuur en platte daken van Hof van Maxima en De Hofdame. We maken het centrum rondom het park als het ware af met vergelijkbare ‘centrumgebouwen’ en creëren daarmee een aanwijsbaar centrumgevoel rondom park en singel: hier is het. De verbinding met de woonstraten rondom maken we door de bebouwing rondom het parkhart zo veel mogelijk te laten aansluiten op de stratenpatronen en kapvormen die er al zijn. De aansluiting op de omliggende buurten en straten bewaken we door in materialen en volumes (dakvormen) duidelijk aan te takken op de omliggende buurten, en in het centrum rondom het park juist meer een ‘ensemble’ te vormen met Hof van Maxima en de Hofdame. Stedenbouw Zo hebben we een ruimtelijk concept ontwikkeld waarbij we de parkzone hebben voorzien van ‘pleinwanden’. Door de royale

16 Barendrecht Vrouwenpolder

Platte daken rondom het park en woningen met kap langs de ­randen als verbinding met de omliggende bebouwing. appartementen met de platte daken te verbinden met de grondgebonden woningen aan het park ontstaat er een krachtig en samenhangend geheel. Hier vindt op de hoeken bovendien een vertrapping plaats waarbij in het kruispunt tussen water, fiets en voetgangers een climax ontstaat in de stedenbouw waarbij de appartementenblokken zich tot krachtige hoekaccenten formeren. De dubbelhoge hoofdentrees van de appartementengebouwen zijn royale accenten in het plan die tevens een goede verbinding leggen tussen de hoven en de straat. Ook zijn deze op een vanzelfsprekende wijze geschakeld met de huiskamer en de inpandige fietsenstallingen. In de overige delen van het plan hebben we, in contrast met de platte daken rondom het park, zoveel mogelijk de stedenbouwkundige aansluiting gezocht met de omliggende buurten die worden gekarakteriseerd door stroken van rijwoningen met kapvorm in de noord-zuid richting. Hiermee hechten we het plan aan de bestaande structuur en krijgt het plan ook zijn eigenheid rondom het park.

Stedenbouwkundige aansluiting op de lineaire noord-zuid structuur. Een verbijzondering vindt plaats langs de oost-west as door fase 4 heen.

De stedenbouwkundige omkadering van het park en hoogte accenten versterkt de route naar het hart van de wijk.

Een verbonden en geactiveerd hart in het park.

Barendrecht Vrouwenpolder 17

Architectuur Vanuit de stedenbouwkundige analyse hebben we geconstateerd dat het gebied wordt gekenmerkt door éénduidige architectonische principes (materialen, kleuren, hoofdvorm) per buurt/fase. Hof van Maxima en de Hofdame vormen een prettige uitzondering op de omliggende wijken waarbij er gebruik is gemaakt van natuurlijke materialen en zandkleurige baksteen. Door hier verbinding mee te leggen ontstaat er een krachtig geheel rondom het park en past het binnen het totaalbeeld van eenduidig herkenbare buurten met hun eigenheid en verscheidenheid. Het door ons toegepaste materialenpalet wordt naast de zandkleurige baksteen verrijkt met houten accenten en veel ruimte voor groen. Per woonblok verschillen de verhoudingen tussen de materialen en de composities waardoor er een gemêleerd geheel ontstaat met warme en natuurlijke materialen. Het zal op deze wijze zowel samenhangend voelen, maar ieder blok zal ook zo z’n eigenheid krijgen. In de binnenhoven van de woningvelden zetten we volledig in op hout en vergroening. Dankzij de pergola’s en de met hout beklede gevels zal er een fijne sfeer ontstaan die in het teken staat van verkoeling en vergroening.

VELD 1. VOORGEVEL

VELD 2. ACHTERGEVEL

Materialenpalet met baksteen, hout en groen.

Architectonisch aangesloten bij de uitstraling van de school en Hofdame.

VELD 3. ACHTERGEVEL 18 Barendrecht Vrouwenpolder

Barendrecht Vrouwenpolder 19

HET LEVEN-AAN2 HET-PARK PRINCIPE Accentueren van de centrumfunctie

Sociaal, veilig en gezellig: dat zijn de plekken Het toevoegen van laagdrempelige buurt­ plekken en -functies waar veel mensen bij elkaar komen. Waar mensen wonen aan de straat en kunnen zien - het in co-creatie realiseren van Het Buurtpaviljoen in het openbare park, als wat daar gebeurt. Hoe meer we het park en ontmoetingsplek en ‘podium’ voor evenementen de bebouwing rondom kunnen ‘activeren’ en activiteiten van de community, van de school, voor àlle bewoners van Vrouwenpolder, van bewoners die iets te vieren hebben. We schoolkinderen, jongeren, ouderen én bouwen Het Buurtpaviljoen met Urban Miner bezoekers, hoe beter het hart gaat werken volgens het SROI principe (zie pagina 58) als ontmoetingsplek en sociale verbinder. Samen met Wooncompas, Hof van Maxima en de (toekomstige) bewoners van Vrouwenpolder zetten we graag in op het een zo levendig en bruisend buurtprogramma. We doen dat door:

- in het appartementenblok van Wooncompas hebben we een Buurthuiskamer voorzien. Die dient in basis de bewoners van Wooncompas zelf en is dus ook eigendom van Wooncompas. We zien wel dat deze bij gebouwoverstijgende bijeenkomsten (zoals de o zo belangrijke wijk bbq) op dat moment collectievere functie kan krijgen - het in overleg met de gemeente zo veel mogelijk activeren van de brug over de singel als ontmoetingsplaats met bijvoorbeeld sport-, speel- of picknickplekken

Het Buurtpaviljoen

20 Barendrecht Vrouwenpolder

Het zo veel mogelijk richten van ogen en ­gezelligheid op de straten en het park: - we situeren de woon- en leefruimtes van de woningen zo veel mogelijk aan de straat, zodat daar altijd ‘toezicht’ is en mensen elkaar kunnen ‘spotten’ voor een praatje - we activeren de stoepen door daar stoeptuintjes toe te voegen: het kopje koffie op of aan de straat wordt daardoor minstens zo gezellig als in de eigen achtertuin en we creëren een plek van waaruit ouders hun op straat spelende kroost in de gaten kunnen houden - de parkeeroplossing met parkeerpergola’s op maaiveld, stimuleren het gebruik van het centrale park (in tegenstelling tot een collectief binnenhof) Doordat Fase 4 volledig omkaderd is door de hoofdontsluiting ontstaat er een autovrij binnengebied die het voor diverse bewoners (gezinnen, starters, ouderen) laagdrempelig en veilig maakt om van de openbare ruimte gebruik te maken en elkaar te ontmoeten in het park. Wij geloven in de levendigheid van het park en dat we dankzij diverse ingrepen hieraan bij kunnen dragen. Zo realiseren we geen opgetilde collectieve tuinen in de hoven, maar zetten we in op sterk vergroend maaiveldparkeren in de binnengebieden.

Dankzij deze ingreep wordt de vergroening en de klimaatadaptatie versterkt over het gehele plan maar activeren we ook indirect het park door daar het hoofdaccent van ontmoeting te leggen en dit niet te versnipperen over private collectieve buitenruimtes in de velden. Door de huiskamer aan de straat, en in het hart van het plan te positioneren zijn de beste uitgangspunten voor sociale ontmoeting gerealiseerd.

Diversiteit in de programmering met een mix van doelgroepen en woningtypes.

 aximale vergroening door maaiveld parkeren in de binnengebieden M en groene voorruimtes.

Buurthuiskamer

Het Buurtpaviljoen

Barendrecht Vrouwenpolder 21

HET MENSEN 3 NATUURPRINCIPE De natuur meenemen in de ontwerptaal Eigen identiteit krijgt Hart van Vrouwenpolder in onze ontwerpstrategie vooral door het volgen van gezonde basis voor het héle plan: de natuur op één. Van extra bomen in de straat tot en met groene daken, groene gevels, groene parkeerstraten, groene (verhoogde) voortuinen en begroeide pergola’s en bioswales. Ook de houten gevels en pergola’s als eigen ontwerptaal dragen hieraan bij. De natuur weerspiegelen in de materiaalkeuze In de materiaalkeuze speelt de natuur een rol: we laten de bebouwing vanuit het centrum naar de randen toe ‘verkleuren’ van voornamelijk baksteen aan de voorkant naar volledig hout aan de achterkant. Daarmee geven we het ecologische en circulair-duurzame karakter van de buurt een extra boost – en een eigen identiteit, binnen de bestaande stedenbouwkundige kaders. Groene pergola’s als identiteitsdragers én betaalbare parkeeroplossing Eén van onze principes is dat we de grond zo min mogelijk willen bebouwen en zo véél mogelijk bomen en struiken in de volle grond willen plaatsen (zie pagina 34). We kiezen daarom voor een kwalitatieve parkeeroplossing bovengronds: parkeerpergola’s in groene parkeerstraten achter de woningen. Door de grond niet te bebouwen maar gebruik te maken van waterdoorlatende tegels, dragen we bij aan de infiltratie van water.

Daarbij kunnen we bomen in de volle grond planten én hoeft te toekomstige bewoner 22 Barendrecht Vrouwenpolder

niet te betalen voor een dure ondergrondse parkeerplaats. We kunnen daarmee de gevraagde hoeveelheid parkeerplaatsen conform de gemeentelijke parkeernorm realiseren, beschut en veilig (zie pagina 26). En mooi ingepast, onder weelderig begroeide overkappingen. Om de ongeveer 10 meter kunnen we een verkoelende boom planten, in de volle grond (dat is op een parkeerdek niet of slecht uitvoerbaar). Temidden van het karrenspoor bevindt zich een molgoot zodat bij extreme piekbuien het water ook opgevangen kan worden. Achter in de tuin voorzien we de daken van de schuurtjes van een ‘groen’ dak. De begroeide pergola’s doen tegelijk ook dienst als erfafscheiding en zorgen voor blijvende esthetische waarde en een herkenbare ontwerptaal die ook aan de voorzijde van de woningen terug te zien is. Aan de voorzijde van de woningen zetten we (hier en daar) pergola’s in voor meer vergroening en verkoeling. De pergola’s zorgen voor een fijne, koele en beschutte verblijfsplek op straat en zorgen zo ook voor meer interactie, sociale veiligheid en buurtleven. De randen van de woonvelden worden voorzien van een bioswale. De bioswale is een infiltratievoorziening voorzien van rijke beplanting. Zo zijn er groene overgangszones tussen publiek en privaat. Het groen in de wijk heeft ook gebruikswaarde (sociale ader), het zorgt voor interactie met de natuur en elkaar. Barendrecht Vrouwenpolder 23

Circulaire en groene parkeerpergola’s zorgen voor koele, natuurrijke ‘achterommetjes’ - auto’s kunnen uit het zicht worden geparkeerd.

GROENE PARKEERSTRATEN

De begroeiing van de pergola’s draagt bij aan habitat voor vogels, vlinders, insecten, etc.

Door géén halfverdiepte parkeergarages te maken, kunnen we in de parkeerstraten bomen planten voor extra verkoeling en waterretentie in de bodem.

Groene daken en gevels zorgen voor waterretentie en een accentuering van Hart van Vrouwenpolder als ‘groot groen hart’ van de wijk.

Parkeren natuurlijk ingepast Groene natuurlijke parkeerstraten Per veld is er een collectief binnenterrein ontworpen voor de autoparkeerplaatsen. De parkeerpergola’s in de groene parkeerstraten zorgen voor een weelderig groen binnengebied waarbij de geparkeerde auto’s uit het zicht worden onttrokken. Ieder binnenterrein is doodlopend en heeft één gecombineerde in- en uitrit, waarmee eventueel sluipverkeer uitgesloten wordt. Groene gezamenlijkheid Daar waar voor- en achtertuinen privé bezit zijn, zal het groene binnenterrein collectief bezit worden, voor de huurders van Wooncompas of voor de kopers van de (betaalbare) koopwoningen, waarvoor een VVE opgericht zal worden. De omliggende zones van bijvoorbeeld de bioswale maken ook onderdeel uit van het collectief en daarmee de VVE. Door dit collectieve karakter worden de gekozen ontwerpprincipes van de parkeerpergola en bioswale duurzaam en langjarig geborgd, en is onderhoud en instandhouding geregeld.

De dimensionering van de groene binnenterreinen, zoals de afmetingen van parkeervakken, breedte van de rijbanen, bochtstralen en positionering van de staanders van de parkeerpergola’s, is gebaseerd op de voorschriften vanuit de NEN 2443 parkeren en stallen van personenauto’s op terreinen en in garages. Fietsparkeren wordt voor de grondbonden woningen opgelost in de individuele berging in de achtertuin. Voor de appartementen wordt gebruik gemaakt van ofwel de collectieve fietsenstalling conform de Amsterdamse Bouwbrief of wel van de individuele berging in het collectieve bergingscluster.

Minder materiaalgebruik betekent ook significant minder CO2 uitstoot. Tuinen, planten en bomen kunnen in de volle grond geplant worden. De woonverdieping en tuin liggen op hetzelfde niveau als het maaiveld in de omgeving.

Auto- en fietsparkeren Voor het autoparkeren is de woning­ programmering doorgerekend op basis van de gemeentelijke parkeernormering. Rekening houdend met de 52 auto parkeerplaatsen die nog in het openbaar gebied aangelegd zullen worden is er een sluitende parkeerberekening. We hebben rekenkundig zelfs nog 1 parkeerplaats te veel in de

De begane grond krijgt vanuit beide zijdes direct daglicht binnen. De lagere kosten/woonlasten maken het mogelijk om te investeren in kwaliteit en betaalbaarheid.

Pergola-parkeren voor meer volle grond en meer betaabaarheid

24 Barendrecht Vrouwenpolder

De houten galerijen en achtergevels zorgen voor een vriendelijke houten binnenwereld en dragen bij aan CO2 opname.

binnenterreinen. Deze zou in de nadere uitwerking nog ingezet kunnen worden om nog meer groen toe te voegen.

De parkeerplaats is VVE eigendom. Bij afnemende parkeerbehoefte kan er een picnickplek of speelplek van gemaakt worden.

Door de parkeerstraten te voorzien van halfverharding met verharde ‘karresporen’ dragen de parkeerstraten enorm bij aan een goede hemelwater-afvoer en een groen, weelderig straat/buurtbeeld.

Bij piekbuien zorgt de molgoot voor opvang van water en afvoer richting de bioswale.

Barendrecht Vrouwenpolder 25

Totaal 153 autoparkeerplaatsen op binnenterrein

BLOK TYPE AANTAL

SEGMENT

M2 GO

PARKEERPLAATSEN PARKEERNORM INCL. BEZOEKERS INCL. BEZOEKERS

1,2,4

ggb

16

Sociale huur

100

1,5

24

3

app

32

Sociale huur

65

1,3

36

3

app

4

Midden huur

79

1,3

5

Totaal 48

66

BLOK TYPE AANTAL

SEGMENT

M2 GO

PARKEERPLAATSEN PARKEERNORM INCL. BEZOEKERS INCL. BEZOEKERS

5,7

ggb

15

Betaalbare koop

92-99

1,8

27

6

app

18

Dure koop

100-150

1,9

34

8

ggb

5

Dure koop

123

1,8

9

Totaal 38

Zones prive - collectief - publiek

26 Barendrecht Vrouwenpolder

70

BLOK TYPE AANTAL

SEGMENT

M2 GO

PARKEERPLAATSEN PARKEERNORM INCL. BEZOEKERS INCL. BEZOEKERS

9

ggb

6

Dure koop

123

1,8

11

10

ggb

6

Betaalbare koop

92

1,8

11

11

ggb

7

Dure koop

142

1,8

13

12

app

19

Betaalbare koop

60

1,5

29

12

app

3

Betaalbare koop

75

1,7

5

Totaal 41

68

Totaal 127

204

Aantal parkeerplaatsen randen

52

Aantal benodigde parkeerplaatsen binnenterrein

152

Barendrecht Vrouwenpolder 27

ECOLOGIE & KLIMAAT 1. Het natuurhart principe 2. Het cascadeprincipe 3. Het volle grond principe

De ambities van deLANDSCHAPPELIJK gemeente Barendrecht CONCEPT om klimaatverandering tegen te gaan sluiten perfect aan bij de ambities van Dura Vermeer en daarmee ook die voor Vrouwenpolder. Uit de klimaatanalyse is gebleken dat Vrouwenpolder een hoge grondwaterstand heeft wat problemen Cascade principekan veroorzaken bij piekbuien. HetBufferen gebrekenaan bomen vertraagd afvoeren van water zorgt voor hittestress. Alle keuzes die we in het ontwerp maken, moeten een positieve bijdrage leveren aan het oplossen van de klimaatproblemen. We hebben daarom drie principes.

HET NATUURHART 1 PRINCIPE

LANDSCHAPSTYPEN IN DE OMGEVING MET VERSCHILLENDE SOORTEN

Een logische ecologische schakel tussen stad en rivier Hart van Vrouwenpolder bevindt zich op een interessant en belangrijk kruispunt tussen verschillende ecosystemen: het ecosysteem en de habitat van de stad – en dat van de Oude Maas, de uiterwaarden en Landschapspark IJsselmonde. Juist hier kunnen we connectie maken en de twee ecologische typologieën op een goede manier verbinden, waardoor de ecosystemen elkaar gaan versterken en aanvullen. Dat vraagt wel om een ‘uitvergrote’ aandacht voor groen en water in het Hart van Vrouwenpolder. Het groene ontmoetingspark is een uitstekende start. Daaromheen zetten we in op zo veel mogelijk bomen, struiken, onbetegelde tuinen en voortuinen, half verharde wegen en paden, groene erfafscheidingen, groene gevels en bioswales. Een ‘natuurhart’ als verbindende schakel tussen stad en rivier.

LANDSCHAPSTYPEN IN DE OMGEVING MET VERSCHILLENDE SOORTEN

Landschapstypen in de omgeving met verschillende soorten

LANDSCHAPSTYPEN IN DE OMGEVING MET VERSCHILLENDE SOORTEN

Huizen zijn hier bekleed met warme bakstenen, groen en hout en straten omgeven door groen. Voortuinen zijn waterrijke, groene eilandjes. Gevels gaan schuil achter verticale tuinen waar huismussen, roodborsten en spinnetjes zich welkom voelen. Onder groene parkeerpergola’s staan auto’s beschut tegen de felle zon en zorgt de blauweregen voor een feestmaal voor bijen en vlinders, waar de merels op hun beurt ook weer heel blij mee zijn. Bomen doen het príma in de volle grond en bieden op hun beurt graag verkoeling aan bewoners en nestruimte aan mezen en merels, terwijl

ze CO2 uit de lucht halen en opslaan in hun takken en stammen. De klimaatdoelstellingen van de Gemeente Barendrecht, “Strategie Klimaatadaptatie 2022 - 2026” (net zoals Dura Vermeer op weg is naar haar eigen NetZero ambities) kunnen we uitstekend waarmaken, door samen te werken met de natuur, op basis van drie principes.

de Stad

Natuurhart principe

de Polder

Een ecologische schakel tussen stad en rivier

28 Barendrecht Vrouwenpolder

de Uiterwaarden

de Rivier

Barendrecht Vrouwenpolder 29

Klimaatadaptatie - Voorstel watersysteem

2 HET

CASCADEPRINCIPE

Als gevolg van een bebouwd en verhard oppervlak van 9915 m2 (inclusief 50% van de oppervlakte achtertuinen), bedraagt de benodigde hoeveelheid op te slaan water 595 m3, waarbij we uitgaan van minimaal 60mm/m2 hemelwater opvangen en vertraagd afvoeren.

In onderstaand watersysteem is per maatregel de waterberginscapaciteit berekend. Hieruit blijkt dat met een totale waterbergingscapaciteit van 658m3 dit ruim voldoende bijdraagt aan de opvang van water bij heftige buien.

Bufferen en vertraagd afvoeren van water Vrouwenpolder heeft een hoge grond­waterstand, die varieert van 0,2 tot 1,0 meter onder maaiveld. De bodem is van klei. Dat zorgt samen voor een beperkte infiltratiecapaciteit. Het goed bufferen van hemelwater op zo veel mogelijk niveaus is van groot belang om ‘natte voeten’ te voorkomen bij hevige regenval en voldoende water ‘in huis’ te hebben voor verkoelend groen in de zomer. In onze stedenbouw en architectuur vormt de cascade-strategie - het zoveel mogelijk vertragen, infiltreren en bufferen van hemelwater op weg naar de Singel - daarom een belangrijk uitgangspunt. We houden water overal vast: op daken, langs gevels, in verhoogde voor- en geveltuinen, in half verhard binnenterrein met molgoten en in bioswales aan de randen van de woonvelden. En creëren daarmee meteen een betere voedingsbodem voor weelderig, verkoelend groen. Het groen versterkt het blauw – en andersom. Op alle niveaus.

30 Barendrecht Vrouwenpolder

Barendrecht Vrouwenpolder 31

CASCADE PRINCIPES

Groenblauwe daken

CASCADE PRINCIPE - GROENBLAUWE DAKEN

Op de groene platte daken wordt hemelwater opgevangen, vastgehouden en vertraagd weer afgegeven aan het naastgelegen open water. Het dak bedekken we ook met de gemakkelijke vetplant sedum, die koelt het gebouw en zorgt voor biodiversiteit. bijkomend voordeel is dat de pv panelen met een groenblauw dak beter renderen. Dus win win.

Bioswale

CASCADE PRINCIPE - BIOSWALE

De bioswale is een verdiepte, beplante infiltratiestrook begrensd door betonnen opsluitbanden. De speciale grondopbouw zorgt voor goede infiltratiemogelijkheden en buffering van het hemelwater. Een deel van het hemelwater wat op de schuine daken valt stroomt hier op uit. Ook het overschot hemelwater vanuit de verhoogde plantenbakken wordt via de bioswale naar het open water van de Singel afgekoppeld. Door de toepassing van gevarieerde (onderhoudsvriendelijke) beplanting vormen de bioswales een essentieel onderdeel van de groenblauwe hoofdstructuur. De bioswales worden onderdeel van het collectieve binnenterrein en daarmee bezit van de op te richten VVE’s. Hiermee wordt de instandhouding en periodiek onderhoud geborgd en verzorgd.

32 Barendrecht Vrouwenpolder

Verhoogde tuin

CASCADE PRINCIPE - VERHOOGDE TUINEN + SINGEL

In de verhoogde plantenbakken in de voortuinen wordt het hemelwater verzameld wat van de schuine daken komt. In eerste instantie infiltreert het hemelwater hier, het overschot zal met een zichtbare uitloop richting het open water afstromen. Daar waar de verhoogde tuinen niet direct grenzen aan de singel, wordt het overschot van hemelwater met een IT-riool naar de bioswales afgevoerd.

Grastegels met brede molgoot in parkeerhof

CASCADE PRINCIPE - MOLGOOT EN GRASTEGELS PARKEERHOF

Het parkeerhof stimuleert recreatie en ontmoeting in het park, in tegenstelling tot collectieve tuinen in binnenhoven.

De platte daken vangen hemelwater op en voeren het vertraagd af naar het open water aan de singel.

Groene daken en gevels zorgen voor waterretentie en een accentuering van Hart van Vrouwenpolder als ‘groot groen hart’ van de wijk.

Het hemelwater zal zoveel mogelijk infiltreren tussen de grastegels. Gedurende piekbuien zorgt een brede molgoot in de rijweg voor afvoer richting de bioswale.

Terrassen aan het park

CASCADE PRINCIPE - TERRASSEN AAN HET PARK

De terrassen aan het park vormen met de pergola’s prettige verblijfsruimtes aan het park. Het hemelwater wat hier ter plaatse valt stroomt direct naar het park waar voldoende ruimte is voor infiltratie.

De onder groen beschutte terrassen aan de woning en het park stimuleren interactie

De bioswales en pergola’s zorgen voor een eenzijdige kwalitatieve groene rand rondom de woonvelden en een herkenbare identiteit van het gebied De bioswale infiltreert en buffert het hemelwater en voert het af naar het open water van de singel

Barendrecht Vrouwenpolder 33

principe

Keuze beplanting op basis van koelte en doelsoorten

he schakel tussen stad en rivier

HET VOLLE 3 GROND PRINCIPE Meer ruimte voor bomen voor het tegengaan van hittestress

principe

Ondanks haar groene tuindorp DNA en reputatie heeft Vrouwenpolder een gebrek aan koelteplekken. Om dit ‘goed te maken’ in het Hart van Vrouwenpolder, zetten we in op het planten van zo veel mogelijk bomen en struiken in het groene hart. Daar is volle grond voor nodig. We volgen in ons ontwerp daarom overal de ‘vollegrond-strategie’; we maken zo veel mogelijk ruimte voor verkoelende bomen die wortelen in de volle grond en passen zo min mogelijk verharding toe.

n koelteplekken en tegengaan

Hoe maken we het waar? • Aanleg van groen- en blauwstructuren in samenwerking en goede afstemming met de gemeente! Waar kunnen we samen optrekken in de uitwerking en aanleg van openbaar gebied (bijvoorbeeld keuze beplanting), (privé)tuinen, mandelig gebied en klimaatmaatregelen? Samen zorgen we voor een 1 + 1 = 3 effect en maken we optimaal gebruik van elkaars kennis en kunde. • Rekening houden met bestaande, waardevolle bomen en struiken (eventueel tijdelijk verhuizen en terugplanten) en goede mitigerende maatregelen voor de bescherming van groen/natuur tijdens de bouw/realisatie. • Robuuste natuur zoals we die beogen te realiseren, met sterke inheemse soorten, vergt weinig onderhoud – het systeem versterkt zichzelf voortdurend. We zetten vanuit Dura Vermeer onze eigen bioloog in, om de buurt nog een paar jaar na oplevering te monitoren en de community te begeleiden in het onderhouden-versterken van de natuurwaarden. 34 Barendrecht Vrouwenpolder

• De community helpen we goed op weg in de waardering en de zorg voor deze unieke, groene buurt – met informatie/communicatie en de inzet van Buurtklimaatje. Buurtklimaatje gaat samen met jou aan de slag om je buurt te koelen tijdens hitte, water op te vangen tijdens hoosbuien en later het water weer te gebruiken als het heel droog is. Samen met bewoners -jong en oud- bedenken we creatieve oplossingen tijdens workshops en buurtactiviteiten voor klimaatvriendelijke straten en pleinen. • Waarde en onderhoud van privé groen (gevels, daken, tuinen, pergola-parkeerplaatsen) verankeren en borgen we goed in VVE-structuren. • We gaan samen met de nieuwe én bestaande bewoners leren hoe de tuin zo natuurinclusief en klimaatvriendelijk kan worden ingericht. Op die manier dragen de tuinen ook bij aan onze klimaatdoelstellingen. Barendrecht Vrouwenpolder 35

KEUZE BEPLANTING OP BASIS VAN KOELTE EN DOELSOORTEN

OP BASIS VAN KOELTE EN DOELSOORTEN

KEUZE BEPLANTING OP BASIS VAN KOELTE EN DOELSOORTEN

KEUZE BEPLANTING OP BASIS VAN KOELTE EN DOELSOORTEN Lijsterbes | Sorbus aucuparia

Selectie van doelsoorten en beplanting

Grote bladsnijder

Citroen vlinder

Huis zwaluw

De bioloog van Dura Vermeer heeft een aantal doelsoorten geselecteerd. Dit zijn lokaal voorkomende vogels, bijen en vlinders die wel wat hulp kunnen gebruiken om daarmee hun leefgebied te vergroten. Er is rekening gehouden met de 3V’s (voedsel, veiligheid en voortplanting). Zo zorgt het weelderige, inheemse groen in de bioswales, de begroeide pergola’s en de groene daken voor genoeg insecten die weer vele vogels aantrekken. De groene gevels, struiken, vogelhuisjes en Lijsterbes | Sorbus aucuparia heggen zorgen voor beschutte plekjes om te verblijven met daarbij speciale aandacht voor de huismus, huiszwaluw, zwarte roodstaart, vleermuis en andere vogels. Er is rekening gehouden met de oriëntatie, vliegroutes, afstand tot water en afstand tot andere diersoorten zodat een evenwichtige en diverse natuur ontstaat. Doordat we voorzien in behoeftes van specifieke doelsoorten is de meerwaarde voor het gehele ecosysteem nog veel groter doordat andere faunasoorten ook meeliften door de toepassing van veel groen. Er liggen ook kansen om de inrichting van het park aan te laten sluiten op de behoeftes van de beoogde doelsoorten, zoals toepassing van een bijenburcht of wilgen langs de oevers Sierpeer | Pyrus calleryana ‘Chanticleer’ wat bijdraagt aan het grotere ecosysteem. In het schema op pagina 35 is te zien welke ontwerpmaatregelen opgenomen zijn in het plan voor de doelsoorten.

Lijsterbes | Sorbus aucuparia

KEUZE BEPLANTING OP BASIS VAN

Sierpeer | Pyrus calleryana ‘Chanticleer’

Bruinblauwtje

Sierpeer | Pyrus calleryana ‘Chanticleer’

Roodmus

Er is speciale aandacht voor de huismus, huiszwaluw, zwarte roodstaart en andere vogels

Lijsterbes | Sorbus aucuparia

Lijsterbes | Sorbus aucuparia

Sierpeer | Pyrus calleryana ‘Chanticleer’

Roodbuikje

36 Barendrecht Vrouwenpolder

Gehoornde metselbij

Gewone dwegvleermuis

Barendrecht Vrouwenpolder 37

PROGRAMMA­ TISCHE VISIE

4

38 Barendrecht Vrouwenpolder

Barendrecht Vrouwenpolder 39

PROGRAM­ MATISCHE VISIE

Barendrecht is een geliefde woongemeente in de regio. Ondanks de geweldige groei van de afgelopen jaren, zoals de sprong die gemaakt werd met Carnisselande, heeft Barendrecht haar kleinschalige DNA en dorpse woonkwaliteiten goed weten te bewaken. Maar we moeten de doorstroming op gang houden: steeds meer mensen willen graag in Barendrecht (blijven) wonen en de druk op de woningmarkt neemt onverminderd toe – in de héle regio. Er moet ook in Barendrecht méér gebouwd worden, in alle woonsegmenten, om de doorstroming op gang te houden en te zorgen dat starters een betaalbare en eerlijke kans krijgen op de woningmarkt. Daarnaast zijn er de meer sociale aspecten van de woningbouwopgave in Barendrecht, zoals het creëren van meer gelijkwaardige woonkwaliteit voor iedereen, om het zo geliefde dorpse karakter van Barendrecht te behouden. Juist op deze sociale kanten van de woningbouwopgave, spelen we nadrukkelijk in, met onze programmatische invulling en de uitwerking daarvan.

1. Het 5-generatie- & gelijkswaardigheidsprincipe 2. Het bouwen-voor-Barendrecht principe 3. Het betaalbaarheidsprincipe 40 Barendrecht Vrouwenpolder

Het behoud van het gemoedelijke, sociale karakter van Barendrecht is een punt van aandacht, zeker ook in het Hart van Vrouwenpolder, met zijn wijk-centrumfunctie. Barendrecht zoekt samen met de corporaties in de nieuwbouw daarom vooral naar evenwichtige, sociale woonbuurten, waarin mensen zich allemaal evenzeer verbonden voelen met de gemeenschap, ongeacht leeftijd, gezind of inkomen. Dat vraagt om extra aandacht voor de bewonersmix: het zorgvuldig bij elkaar brengen van verschillende doelgroepen. En natuurlijk: het creëren van gelegenheid voor ontmoeting en interactie. In het woonprogramma dat we op basis van de dialoogsessies met de gemeente en Wooncompas hebben verfijnd, heeft de sociale kant van de Barendrechtse woonvraag een royale plek gekregen. Deze zijn uitgewerkt in de drie principes van dit hoofdstuk.

Barendrecht Vrouwenpolder 41

eX

41

r jaa

Mi lle ni a

ls

Gene rat i

5 -5

HET 5-GENERATIE& 1 GELIJKWAARDIGHEIDSPRINCIPE

jaar 0 -4 26

5-22 jaar Z e ati r e en generatie 76 + j aa

r

Binnen het sociale veld bieden we 16 eengezinswoningen aan van 100 m2 met tuin, conform PMC 4. Er zijn 28 sociale huurappartementen van 65 m2 conform PMC 7 en 4 middenhuurappartementen van 79 vierkante meter conform PMC 10. Zo biedt ook

e still

42 Barendrecht Vrouwenpolder

Aandacht voor bijzondere doelgroepen en ‘buurtzorg’, in samenwerking met Wooncompas Het 5-generatieprincipe organiseert een vorm van sociale cohesie - de zorg voor elkaar - die het zorgstelstel ontlast en vereenzaming tegengaat De combinatie van sociale huurappartementen, -woningen én een gezamenlijke Buurthuiskamer

De koopwoningen van 123 m2 zijn zeer geschikt voor Barendrechtse doorstroomgezinnen. Een koper van een betaalbare (92 m2) woning zou na een paar jaar, door stijging van salaris en opbouw van eigen vermogen, al kunnen doorstromen naar deze wat ruimere woning – in eigen buurt. Ook voor grote gezinnen (bijv. samengestelde gezinnen) is er voldoende ruimte in de woningen aan het park, met drie volwaardige woonlagen en maar liefst 142 m2.

De

Sociaal en inclusief De 5-generatiewijk is daarmee bij uitstek een inclusieve wijk. Zo is het vanuit het 5-generatiedenken gelukt om maar liefst 10 verschillende woontypen in Hart van Vrouwenpolder te programmeren – voor een breed scala aan Barendrechtse doelgroepen

Doorstroming door differentiatie In ons programma hebben we er bewust voor gekozen om woningen die kwalificeren als betaalbaar (koopprijzen tot € 355.000,= VON) een maat te geven die past bij die prijs. Voor jonge gezinnen is er een 2-laagse woning met kap van in totaal circa 92 m2 GO met 2 of 3 slaapkamers, de woningen met 3 volledige bouwlagen hebben een oppervlakte van circa 99 m2. We realiseren compact appartementen van circa 60 m2 GO voor singles en starters, maar ook hoekappartementen die een maatje groter zijn: circa 75 m2 GO. Zo creëren we net iets meer diversiteit in omvang én in prijsklasse. De betaalbare appartementen starten vanaf € 250.000,= VON: ideaal voor één- en tweeverdienende starters of sociale huurders, die door de ontwikkeling in hun inkomen de stap van sociale huur naar betaalbare koop willen maken.

het sociale domein voldoende mogelijkheden om door te stromen in Vrouwenpolder. In het schetsboek is een conceptplattegrond te vinden. Uiteraard kan de plattegrond indien nodig nog aangepast worden naar de (aanvullende) wensen van Wooncompas.

G

Gelijkwaardige kwaliteit voor iedereen Reuring en sociale cohesie door een mix van De sport is, voor ons ontwerp- en ontwikkelteam, generaties om binnen het vijf-generatieprincipe weliswaar Door de verschillende generaties zo veel mogelijk verschillende woontypologieën te creëren voor met eigen, specifieke woontypologieën te zo veel mogelijk verschillende portemonnees, bedienen en te mixen, ontstaat woonruimte voor maar dit níet te laten doorklinken in de iedereen. Maar ook reuring, ontmoeting, interactie uitstraling en woonkwaliteit van de gebouwen en sociale cohesie. De ene doelgroep fungeert als en de woningen. We volgen daarin wederom inspiratiebron of juist steun-en-toeverlaat voor het stedenbouwkundige één-buurt-principe: de ander. Ouderen en jongeren kunnen van elkaar in uitstraling en materialisering doen alle leren, inspireren elkaar. Grote en kleine gezinnen woningen mee in dezelfde beeldkwaliteit, dezelfde wisselen elkaar af – oudere kinderen kunnen ‘de ontwerpprincipes. Zo is ervoor bewoners en kleintjes’ meenemen naar school. En er zijn altijd bezoekers optisch geen verschil tussen sociale oppas-oma’s en -oma’s te vinden, of opgroeiende huur of duurdere marktsegmenten. Elk gebouw tieners, die er voor kunnen zorgen dat papa en en elke woning telt en doet mee in de totale mama ’s avonds tijd hebben voor een studie, of beleving van de buurt.

De kwaliteit die we voor een lekker avondje uit. realiseren, realiseren we voor iedereen.

maakt het mogelijk om in samenwerking met Wooncompas, de buurt-gemeenschap en Hof van Maxima deze buurtcohesie ook concrete handen en voeten te geven met activiteiten en laagdrempelige functies, die generaties bij elkaar brengen. Denk bijvoorbeeld aan een ruil-bibliotheek, kaartmiddagjes voor ouderen, koffie-uurtjes en voorleesmiddagen voor ouderen en kinderen.

ar

en prijsklassen. In de collectie bevinden zich ook 4 appartementen die geschikt zijn voor de middenhuur. En dat is fijn, want juist de betaalbare appartementen in de middenhuur bieden kansen aan jonge singles en stellen of oudere Barendrechters die hun (inmiddels te groot geworden) koopwoning willen verruilen voor een fijne plek aan het levendige park van Vrouwenpolder.

ja

Het 5-generatieprincipe van Dura Vermeer heeft zijn sporen inmiddels verdiend, onder andere in gewonnen tenders voor Sportcampus (Rotterdam) en Suikerzijde (Groningen). Ook in andere wijken buurtontwikkelingen vervult het inmiddels een glansrol, omdat het een uitstekende kapstok biedt voor het samenstellen van evenwichtige woon- en voorzieningenprogramma’s.

Babyboomer s5 6 -75

Betaalbare kwaliteit voor iedereen

Wooncarriere en veranderende behoeftes Instroom starters uit Barendrecht

Prijsklasse

Barendrechters die na het uitvliegen van de ­kinderen toe zijn aan een appartement, kunnen die vinden aan het park. De appartementen hebben een oppervlakte van 100 tot 125 m2, met op de ­bovenste lagen grotere appartementen tot 152 m2. Scherp 5-generatiedenken - woningen maken voor álle stappen die mensen maken in hun woon­ carrière - borgt dus in hoge mate ook de door­ stroming (en de prijsklasse) van de toekomst. Barendrechtse ouderen kunnen hun (te) groot geworden gezinswoning in Barendrecht inruilen voor een comfortabel seniorenappartement in het Hart van Vrouwenpolder, waardoor er nieuwe woonruimte beschikbaar komt voor gezinnen. Het succes van De Hofdame heeft laten zien hoe graag senioren verhuizen als er een goed ­alternatief wordt geboden!

Ruimte in de woonvoorraad van Barendrecht

Instroom empty nesters

Nieuwe vormen van samenleven Doorverhuizers uit de buurt

Single

Appartement

Jong volwassen kinderen uit de buurt

Stel

Gezin Aantal kamers

Empty nester

Single

Eénouder gezinnen

Grond gebonden woning

Appartement

Barendrecht Vrouwenpolder 43

BARENDRECHTERS UIT VROUWENPOLDER AAN HET WOORD

‘Kelly, een 26-jarige inwoner van Barendrecht, wil graag op zichzelf wonen, maar vindt geen betaalbare woningen in haar stad. Ze zoekt iets in de prijsklasse tot 280.000 euro en wil graag in Barendrecht blijven vanwege het dorpskarakter. Ze heeft vriendinnen die in Vrouwenpolder wonen, maar vraagt zich af of ze daar als alleenstaande tussen past. Als er appartementen voor starters beschikbaar zouden zijn, zou ze graag in de wijk wonen en eventueel doorstromen naar een grotere woning.’

44 Barendrecht Vrouwenpolder

In Vrouwenpolder

‘Shannon woont met haar gezin sinds de oplevering van 2016 in Vrouwenpolder en waardeert vooral de kindvriendelijkheid en de dorpsgevoel van de buurt. Hoewel ze graag willen doorgroeien, is dit binnen de wijk niet goed mogelijk en zijn ze zelf aan het verbouwen geslagen om de buurt niet te hoeven verlaten. Meer speeltoestellen en een natuurspeeltuin in een nieuwe ontwikkeling zouden wenselijk zijn. Betaalbare woningen zijn ook nodig in de buurt, aangezien Shannon’s zusje als starter nergens anders in Barendrecht terecht kan. Bij hevige regenval is er overlast door water, dus als een nieuwe ontwikkeling grotere woningen en opvang van water omvat, overweegt ze een woning te kopen.’

‘Vrouwenpolder is een veilige en kindvriendelijke wijk met veel groen. De kinderen spelen veilig op straat en zelfs kinderen uit andere buurten komen spelen op het schoolplein bij Hof van Maxima. Hoewel er niet veel samenwerking is tussen de buurt en de BSO, zijn ouders wel erg betrokken en wordt er soms iets georganiseerd met de Sportvereniging Barendrecht. Ik zou graag in Vrouwenpolder willen wonen met mijn vriendin en 2-jarige dochtertje, maar het is moeilijk om een eengezinswoning te vinden in de buurt.’

‘Silvia is 59 jaar en woont momenteel in een eengezinswoning. Ze vindt de kindvriendelijke wijk Vrouwenpolder fijn vanwege haar kinderen en kleinkinderen die er wonen. Ze zou graag willen verhuizen naar een appartement met veel oppervlakte en een ruim balkon of terras, het liefst op het zuiden. Omdat dit in Barendrecht en met name in Vrouwenpolder lastig te vinden is, zit ze nu nog goed. Als er in de nieuwe ontwikkeling wel appartementen komen met deze eigenschappen, zou ze hier heel graag willen wonen en dicht bij haar familie blijven.’

‘Wim woont met zijn vrouw en drie kinderen in de kindvriendelijke, autoluwe wijk Vrouwenpolder. Ondanks de scheiding wil hij graag in de buurt blijven wonen. De buurt heeft een actief buurtleven en organiseert regelmatig activiteiten zoals eieren zoeken met Pasen en een scherm buiten zetten voor het EK of WK. Een paviljoen met speelplekken zou welkom zijn in de buurt. Wim denkt dat er veel vraag is naar dezelfde soort woningen in de geliefde wijk. Duurzaamheid en groen zijn belangrijke overwegingen bij een nieuwe woning.’

Barendrecht Vrouwenpolder 45

41

Babyboomer s

ggb

16

Sociale huur

100

nvt

(Jonge) singles en en stellen

app

32

Sociale huur

65

nvt

(Jonge) singles, stellen en ouderen

app

4

Midden huur

79

nvt

(Jonge) singles, stellen en ouderen

TYPE AANTAL

SEGMENT

M2 GO

INDICATIEVE VERKOOPPRIJS

DOELGROEP

ggb

15

Betaalbare koop

92-99

€ 345.000 € 355.000

Jonge gezinnen

app

18

Dure koop

100-150

€ 540.000 € 650.000

Empty nesters

ggb

5

Dure koop

123

€ 495.000 € 540.000

Doorstroomgezinnen

TYPE AANTAL

SEGMENT

M2 GO

INDICATIEVE VERKOOPPRIJS

DOELGROEP

ggb

6

Dure koop

123

€ 495.000 € 540.000

Doorstroomgezinnen

ggb

6

Betaalbare koop

92

€ 345.000 € 355.000

Jonge gezinnen

ggb

7

Dure koop

142

€ 565.000 € 595.000

Doorstroomgezinnen

app

22

Betaalbare koop

59 - 75

€ 250.000 € 340.000

Jonge singles en stellen

generatie 76 +

DOELGROEP

e still

INDICATIEVE VERKOOPPRIJS

G

M2 GO

jaa r

SEGMENT

De

TYPE AANTAL

ar

Het totale programma ziet er dan binnen de velden als volgt uit:

ja

e en

56 -75

ie Z rat

5-22 jaar

Mi lle ni a

Gene rat ie X

r jaa

Aansluiten op de Barendrechtse woonbehoefte en faciliteren van de doorstroming

ar

5 -5

HET BOUWEN2 VOOR-BARENDRECHT PRINCIPE

Woonprogrammatabel

ls

ja 40 26

Totaal 48

Barendrecht groeit hard en bedient een groot deel van de regionale woningzoekers. Barendrechters willen graag in eigen dorp en in Vrouwenpolder (blijven) wonen. Het is daarom voor de lokaal gewortelde Barendrechter soms lastig het juiste product in een goede prijsklasse te vinden waardoor de lokale doorstroming stokt. Het succes van de Hofdame toont aan dat de Barendrechtse emptynesters de stap naar Vrouwenpolder graag willen maken – en daarmee een keten van lokale verhuizingen op gang brengen. Dat smaakt natuurlijk naar meer. De vijf-generatiegedachte biedt houvast. We creëren in het rijke woningpalet van Hart van Vrouwenpolder niet alleen nieuwe doorstroomruimte de jonge en oudere generaties, maar ook voor de levensfasen daar tussenin: - Betaalbare (middenhuur- en koop) appartementen voor singles en jonge stellen – zodat ze niet hoeven te wachten op een in feite ‘te grote’ gezinswoning en rustig kunnen gaan bouwen aan hun wooncarrière. - De betaalbare middenhuur-appartementen zijn

óók geschikt voor Barendrechtse emptynesters, die een huidige (te groot geworden) koopwoning willen verruilen voor het comfort van huur en wonen aan het gezellige park van Vrouwenpolder wat weer ruimte biedt voor startende jonge gezinnen. Middenhuur is ook voor de doelgroep waarvoor kopen nog nét niet lukt, maar die niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. - Betaalbare, compacte appartementen voor urgente, sociale doelgroepen zoals single parents, alleenstaande ouderen en/of starters. - Betaalbare gezinswoningen voor kleine/jonge gezinnen – zowel sociale huur als koop. - Grotere herenhuizen voor ‘doorgroeigezinnen’ die een kleine gezinswoning ontgroeid zijn en door inkomensgroei ook financiële ruimte hebben voor extra slaap- en werkkamers. - Luxe, grotere appartementen voor Barendrechtse emptynesters, die best willen verhuizen binnen Barendrecht, maar dan wel met voldoende ruimte en comfort.

Totaal 38

Totaal 41 Totaal 127

SOCIAAL

MIDDEN

DUUR

HUUR (WOONCOMPAS)

KOOP

Totaal per klasse

44

47

36

48

79

% per klasse

35%

37%

28%

38%

62%

% minimale eis per klasse

32%

34%

% maximale eis per klasse

46 Barendrecht Vrouwenpolder

34%

Barendrecht Vrouwenpolder 47

HET BETAALBAAR­ 3 HEIDSPRINCIPE Voorrang voor Barendrechtse starters en doorstromers De druk op de woningmarkt gaat, ook in Barendrecht, gepaard met een onevenredig hoge druk op de prijzen van woningen. Om de woningen in Hart van Vrouwenpolder op lange termijn betaalbaar te houden én de doorstroming op de Barendrechtse woningmarkt op gang te houden zullen we, afhankelijk van de marktsituatie en de wensen van de gemeente een aantal beproefde instrumenten inzetten. Conform het gemeentelijke beleid zetten we een zelfbewoningsplicht in voor alle koopwoningen en een anti-speculatiebeding voor de betaalbare koopwoningen van 5 jaar. Om ervoor te zorgen dat de woningen bij de juiste Barendrechtse doelgroep terecht komen en betaalbaar blijven voor de langere termijn, zien wij mogelijkheden in het inzetten van de aanvullende instrumenten. Bij Dura Vermeer worden dergelijke instrumenten in verschillende gemeenten ingezet. Onder meer in Zwolle, Rijswijk buiten en Pijnacker. Samen met de gemeente Barendrecht en Wooncompas bepalen we graag welke prijsinstrumenten het meest geschikt zijn en hoe we die voor Barendrecht het beste op maat kunnen maken, zolang de krapte op de woningmarkt daar om vraagt. Tot slot zorgen we voor lagere woonlasten door slimme ontwerpkeuzes, installaties en hypotheken.

48 Barendrecht Vrouwenpolder

Toewijzingscriteria - Voorrang voor Barendrechters Als ontwikkelaar pakken wij de rol op om ervoor te zorgen dat de koopwoningen bij de juiste doelgroep terecht komen aan de hand van toewijzingscriteria. Met name voor de betaalbare koopwoningen maken we instappen in de woningmarkt mogelijk voor Barendrechters die niet ‘mee hadden kunnen doen’ in een vrije markt. We schetsen een doelgroepkader aan de hand van een vooraf bepaald maximaal gezamenlijk bruto inkomen. Indien voldaan wordt aan de inkomenseis, dan vindt de verdere toewijzing plaats aan de hand van een puntenstelsel: 1 . Indien één van de inschrijvers woonachtig is in de gemeente Barendrecht, ontvangt de inschrijver 1 punt. 2. Indien één van de inschrijvers Woonachtig is in de gemeente Barendrecht én een sociale huurwoning achterlaat ontvangt de inschrijver 1,5 punt. Indien een tweede sociale huurwoning wordt achtergelaten, wordt nog eens een halve punt toegekend. 3. Indien één van de inschrijvers een maatschappelijk relevante functie heeft (bijvoorbeeld politie, brandweer en onderwijzend personeel) wordt een halve punt toegekend. De woningen worden allereerst toegewezen aan de kandidaten met de meeste punten, zo zorgen we ervoor dat Vrouwenpolder voor de Barendrechter wordt en er lokale doorstroming ontstaat, zowel in huur als in koop.

Indien niet alle woningen kunnen worden toegewezen aan kandidaten die binnen het doelgroepenkader vallen, worden de woningen toegewezen aan overige ingeschreven kandidaten.

Meerwaardebeding: Het meerwaardebeding is een methode die bijdraagt aan het betaalbaar houden van woningen op langere termijn , waarbij zo min mogelijk afbreuk wordt gedaan aan het woonproduct. Bij verkoop van de woning binnen 10 jaar wordt speculatie tegengegaan doordat de verkoper een percentage van de winst moet afdragen aan de gemeente. Hierin zijn twee smaken mogelijk: Optie A: Is toepasbaar op woningen die tegen marktwaarde worden verkocht. Dat zijn bijvoorbeeld de betaalbare koop appartementen van 60 m2. - Vanaf 5 jaar na notariële levering, nadat het antispeculatiebeding niet meer van toepassing is, wordt 70% van de winst afgedragen. - Vanaf 6 tot 8 jaar na notariële levering dient 50% van de winst te worden afgedragen. - Van 8 tot 10 jaar na notariële levering dient 30% van de winst te worden afgedragen. De winst is het verschil tussen de waarde van de woning bij verkoop en het totaalbedrag van de koopsom en noodzakelijk gemaakte investeringen met betrekking tot de woning zoals sanitair en keuken. Voorbeeld: - De woning wordt in 2025 afgenomen voor € 355.000. - In 2030 wordt de woning verkocht voor € 400.000. - De winst is € 45.000. Hiervan moet de verkoper 70% afdragen aan de gemeente, te weten € 31.500. De winst voor de koper is € 13.500. Ook de gemeente kan in de toekomst dus nog inkomsten genereren uit deze verkopen.

Maar de gemeente kan er ook voor kiezen de ontvangen winst aan de opvolgende koper als korting te geven. En hiervoor opnieuw dezelfde spelregels van kracht te laten zijn. Hiermee ontstaat een soort revolverende korting die de betaalbaarheid van de woningen langjarig ten goede kan komen. Optie B: Is toepasbaar op koopwoningen die onder de marktwaarde worden verkocht, zoals bijvoorbeeld de grondgebonden betaalbare koopwoningen. Naar huidige inzichten zouden die per heden een marktwaarde kunnen hebben van circa € 395.000 terwijl ze maar verkocht mogen worden voor maximaal € 355.000. Dit zou neerkomen op een meerwaarde van circa € 40.000 wat eigenlijk neerkomt op een “korting” voor de eerste koper. En deze korting is door de gemeente verstrekt door middel van de maximale verkoopprijs en het zou de langere termijn betaalbaarheid niet ten goede komen als de meerwaarde enkel ten goede komt aan de eerste koper. Daarom

stellen we voor deze meerwaarde op voorhand vast te leggen in de koopovereenkomsten en/of akten met als voorwaarde dat deze meerwaarde eerst terugbetaald moet worden aan de gemeente. Wanneer de eigenaar de woning verkoopt aan een volgende eigenaar dan moet de korting die de eerste koper heeft gehad worden terugbetaald aan de gemeente Barendrecht. De meerwaarde wordt jaarlijks geïndexeerd middels de CPI index. De overige waardestijging is voor de eerste koper zelf. Bij een waardedaling van de woning daalt de meerwaarde/korting verhoudingsgewijs mee. Voorbeeld: • Indien de marktwaarde van de woning € 395.000 bedraagt dan is de korting € 395.000 - € 355.000 = € 40.000 (10,12%). • De meerwaarde/korting van € 40.000 (10,12%) moet bij verkoop van de woning door de eerste koper worden terugbetaald aan de gemeente Barendrecht. • Wordt de woning na 7 jaar verkocht door de eerste koper en de waarde van de woning ligt boven de marktwaarde, opgenomen in de koopakte + CPI over de afgelopen 7 jaar, dan moet het volgende bedrag worden terugbetaald aan de gemeente Barendrecht: Verkoopprijs € 425.000. Korting/Meerwaarde € 40.000 + CPI over de afgelopen 7 jaar. Te ontvangen door 1e koper: € 380.000 (circa afhankelijk van de CPI).

• Wordt de woning na 7 jaar verkocht door de eerste koper en de waarde van de woning ligt onder de marktwaarde, opgenomen in de koopakte en CPI over de afgelopen 7 jaar, dan moet het dient de marktwaarde opnieuw te worden aangetoond door de verkoper middels een erkend taxatierapport. In het taxatierapport wordt naar de waarde van de kale woning gekeken zoals deze ook aan de eerste koper is opgeleverd. De terug te betalen meerwaarde/korting is op dat moment 10,12% van de getaxeerde waarde. Wanneer de getaxeerde waarde € 330.000,- dan is de terug te betalen meerwaarde/korting € 33.396,-. En ook hier kan de gemeente er voor kiezen de ontvangen meerwaarde/ korting revolverend in te zetten voor opvolgende koper(s).

 lijvend lage energielasten – een stimulans B voor Barendrecht Een betaalbare nieuwbouw woning is ook een woning met lage energie-, woon- en onderhoudslasten, een langere levensduur en hogere restwaarde door het toepassen en gebruik van circulaire materialen. Juist daar zijn we goed in, als ontwikkelende bouwer. We maken gebruik van slimme, conceptuele bouwsystemen. De woningen worden voorzien van slimme en duurzame installaties op minstens BENG niveau. Een deel van de woningen wordt energieneutraal uitgevoerd en we steven er zelfs naar om de woningen nul-op-de meter uit te voeren. Hiermee zorgen we dat de energierekeningen – en dus de maandlasten – laag blijven. Voor bewoners die naar Hart van Vrouwenpolder verhuizen vanuit andere, minder energiezuinige buurten en woningen, is dit een blijvend voordeel. Het bevordert de doorstroming en biedt de kopers van de achtergelaten woning de kans om de (verdere) verduurzaming mee te financieren met de aankoopsom van het huis, gebruik makend van eventuele toeslagen en subsidieregelingen. Zo helpen we ook hopelijk de verduurzaming van bestaande woningen verder, in Barendrecht. Slimme hypotheken We zorgen dat onze kopers van de meest gunstige hypotheekvoorwaarden gebruik kunnen maken. Dat doen we samen met onze hypotheekpartner NextHome. De Hypotheekspecialisten van NextHome weten hypotheekvoordelen slim te combineren.