Document · PDF

bijl. 2 - bijlage-rekenvoorbeelden

commissie Ruimte 9 januari 2024, gemeente BarendrechtBij agendapunt: Omgevingsprogramma Wonen (oriënterend)16.369 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

31 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

De blauwdruk van de beoogde toekomstige situatie ziet er daarmee als volgt uit. Figuur B.2.2 Blauwdruk beoogde situatie De Munterij

3.1.2

Overige uitgangspunten De onderliggende casus voor het presenteren van de rekenvoorbeelden in het model met tijdvak is dus gelijk aan die in het model zonder tijdvak. In de vorige paragraaf is aangegeven waarom de gemeente nu kiest voor het model met tijdvak. Om onnodige complexiteit in de rekenvoorbeelden te voorkomen en om in hoofdstuk 4 eenduidige vergelijkingen te kunnen presenteren, gelden verder onderstaande uitgangspunten: • Het programmascenario dat in het model zonder tijdvak is gehanteerd in paragraaf 2.1.2 geldt nu als blauwdruk voor de ontwikkeling van het gebied. • De geraamde kosten als opgenomen in paragraaf 2.1.3, die bedoeld waren om het kostenplafond te bepalen en gebaseerd waren op normen en kengetallen, gelden nu als gedetailleerde kostenraming. Getalsmatig wordt daarbij dus uitgegaan van dezelfde cijfers, alleen liggen er nu meer gedetailleerde kostenramingen aan ten grondslag. • Passend bij de nieuwe situatie heeft de gemeente actief geprobeerd anterieure overeenkomsten met eigenaren te sluiten. Dit is alleen gelukt met eigenaar C voor een kostenverhaalsbijdrage van EUR 1.500.000 inclusief indexeringsregeling. • Voor het overige gelden dezelfde aangehouden uitgangspunten voor de opbrengsten, parameters en fasering.

De jaarschijvenoverzichten die zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van deze bijlage presenteren de aangehouden fasering van de kosten en opbrengsten voor dit model. • Waar rekenkundig interessante inzichten al zijn toegelicht in het vorige hoofdstuk wordt daar hier niet opnieuw bij stilgestaan.

3.1.3

Kosten Ook in het model met tijdvak is de eerste stap het inrichten van een kostenraming nu uitgaande van deel A én B bij bijlage IV bij het Omgevingsbesluit. Dit betekent dat, in tegenstelling tot het bepalen van het kostenplafond in hoofdstuk 2, nu álle kosten in het gebied worden opgenomen; zowel de kosten die betrekking hebben op het openbaar gebied als de kosten die betrekking hebben op het uitgeefbaar gebied. Dit leidt tot onderstaande opstelling.

32 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Tabel B.2.1 Raming kosten

Hierbij gelden onderstaande opmerkingen: • Waarde grond en opstallen: Waar eerder in het model zonder tijdvak bij de eigenaren A, B en de gemeente nog een splitsing nodig was welk deel daarvan openbaar en uitgeefbaar was, is dat nu niet meer nodig. Per eigenaar betekent dit nu het volgende aan waarde voor de gronden en opstallen: - Voor eigenaar A geldt de meest recente WOZ waarde als inbrengwaarde. Dit is een bedrag van EUR 1.750.000. - Voor de eigenaren B, C en de gemeente geldt de getaxeerde complexwaarde van EUR 100/m² als inbrengwaarde. Aan de hand van de oppervlakten per eigenaar, rekening houdend met het niet ontwikkelen van 5.000 m² te behouden gebied (het archeologisch waardevolle gebied), ontstaan dan waarden van EUR 1.000.000 (B), EUR 1.000.000 (C) en EUR 3.500.000 (gemeente). - Voor eigenaar D geldt de meest recente WOZ waarde als inbrengwaarde. Dit betekent een bedrag van EUR 3.000.000. • Sloop, saneren en grondwerkzaamheden: Het bovenstaande geldt ook voor de eerder doorgevoerde splitsing in het model zonder tijdvak voor de sloopkosten, saneringskosten en kosten voor grondwerk. Die splitsing is niet meer nodig. Hierbij geldt het volgende: - Bij eigenaar A wordt het kantoorpand gesloopt voor EUR 250.000. De school bij eigenaar D wordt niet gesloopt. Deze kan worden getransformeerd naar woningen. - De kavels van de eigenaren A en C zijn vervuild.

Hiervoor gelden, op basis van een kostenraming, saneringskosten van EUR 750.000 per kavel. - Voor de grondwerkzaamheden geldt de eenheidsprijs van EUR 7,50/m² over het te ontwikkelen gebied. Voor het te behouden gebied zijn geen grondwerkzaamheden nodig en ook op de kavel van eigenaar D zijn geen grondwerkzaamheden nodig. De school blijft immers behouden. • Plankosten en kosten voor voorbereiding en toezicht op de uitvoering: Voor het opnemen van plankosten is ook nu uitgegaan van het Excelmodel behorende bij hoofdstuk 13 van de Omgevingsregeling nu uiteraard uitgaande van de regels voor het model met tijdvak. • Voor het overige zijn de kosten gelijk aan de berekening bij het model zonder tijdvak.

3.1.4

Grondopbrengsten In het model met tijdvak moeten grondopbrengsten geraamd worden. Uitgaande van het programma als aangenomen in tabel B.1.2 en de grondprijzen per segment als aangenomen in tabel B.1.9 presenteert onderstaande tabel de totaal geraamde grondopbrengsten. De herbouwkosten voor

33 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

de school bij eigenaar D zijn daarbij gelijk aan de stichtingskosten indien sprake zou zijn van een volledig nieuw gebouw. Dit betekent dat daar met dezelfde grondopbrengsten is gerekend als voor bouw- en woonrijpe grond. Tabel B.2.2 Raming grondopbrengsten De Munterij

Ook hier geldt de Rijksbijdrage van EUR 1.000.000 voor het verbreden van de weg.

3.1.5

Fasering, parameters en contante kosten en opbrengsten De geraamde kosten en opbrengsten zijn gefaseerd in de tijd. Er geldt dezelfde fasering en dezelfde parameters zoals die ook zijn aangehouden bij het model zonder tijdvak. De jaarschijvenoverzichten in hoofdstuk 5 van deze bijlage presenteren deze fasering. Hieruit volgen onderstaande contante kosten en opbrengsten. Tabel B.2.3 Raming kosten contant

34 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Tabel B.2.4 Raming opbrengsten contant

3.1.6

Macro-aftopping Naar aanleiding van de berekende contante opbrengsten en kosten presenteert onderstaande tabel de berekening met betrekking tot de zogeheten macro-aftopping en de hieruit volgende maximaal te verhalen kosten. Tabel B.2.5 Macro-aftopping

Dit betekent dat het maximum aan te verhalen kosten een bedrag van EUR 17.704.690 is. Dit is het totaal aan contante kosten minus de Rijksbijdrage van EUR 1.000.000.

3.1.7

Kostenbijdrage per activiteit en per eigenaar In tabel B.2.4 is te zien hoe de totale contante opbrengsten over de verschillende bouwactiviteiten zijn verdeeld. Doordat het aantal woningen en m² bruto vloeroppervlakte (BVO) per activiteit bekend is, kan ook de contante opbrengst per eenheid worden bepaald. Vervolgens kan worden bepaald hoe groot het aandeel van die eenheid is in de totale contante opbrengsten. Die verhouding bepaalt het gedeelte dat die bouwactiviteit aan het totaal van te verhalen kosten moet bijdragen. Dit leidt tot onderstaande tabel. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar dezelfde berekening in het model zonder tijdvak.

35 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Tabel B.2.6 Kostenbijdragen per activiteit

Door nu bovenstaande bedragen te vermenigvuldigen met het beoogde programma per eigenaar kan de bruto kostenbijdrage per eigenaar worden bepaald. Dit leidt tot onderstaande tabel. Tabel B.2.7 Bruto kostenbijdragen per eigenaar

Hoewel er op het moment van vaststellen van het omgevingsplan nog geen beschikkingen worden aangevraagd (dat gebeurt in de casus pas in jaar 2), kan nu toch ook de netto bijdrage worden berekend zoals die in theorie op de beschikking zou worden vermeld indien op het moment van opname van de regels in het omgevingsplan direct beschikkingen worden afgegeven voor het totale programma. Het is interessant en relevant om de resultaten van die berekening te laten zien. Dit leidt tot onderstaande tabel. Tabel B.2.8 Voorlopige netto kostenbijdragen per eigenaar

De volgende aandachtspunten zijn van belang: • De bruto bijdragen volgen uit de berekening zoals in het voorgaande benoemd. • Dit zijn niet de bijdragen die in de beschikking worden opgenomen. Die volgen door van de bruto bijdragen nog de inbrengwaarden die samenhangen met het uitgeefbaar gebied in aftrek te nemen. Waar bij het bepalen van de totale kosten de onderverdeling in gedeelten daarvan voor het openbaar en uitgeefbaar gebied dus juist, in tegenstelling tot het model zonder tijdvak, niet van belang is, is die verdeling alsnog van belang bij het bepalen van de aftrek voor de inbrengwaarde samenhangend met het uitgeefbaar gebied. Eerder is in hoofdstuk 2 en in paragraaf 3.1.3 al uitgebreid op die verdeling ingegaan. Voor de berekening in bovenstaande

36 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

•

3.1.8

tabel is daarbij aangesloten. Ook hier geldt weer dat lichte afwijkingen ontstaan ten opzichte van de nominale bedragen als gevolg van de aangehouden fasering. Te zien is dat voor eigenaar D een negatieve bijdrage ontstaat. De inbrengwaarde van eigenaar D samenhangend met het uitgeefbaar gebied is dusdanig hoog dat de bruto bijdrage na aftrek van die inbrengwaarde omslaat in een negatieve bijdrage. Die wordt afgedragen door de gemeente en dit wordt gecompenseerd door de bijdragen van de overige eigenaren (waaronder de gemeente als een van de eigenaren met bouwmogelijkheden zelf). Als vermeld in de casus heeft eigenaar C met de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten. De verzekerde bijdrage die eigenaar C betaalt bedraagt, conform de overeenkomst, EUR 1.500.000. Geconcludeerd kan worden dat de berekende bijdrage (EUR 1.729.648) hoger is dan de overeengekomen bijdrage volgend uit de anterieure overeenkomst. Het verschil tussen de bedragen komt in die situatie voor rekening van de gemeente.

Kostenverhaalregels De Munterij met tijdvak Aan de hand van voorgaande paragrafen en de daarin toegelichte berekeningen kunnen nu de noodzakelijke cijfermatige kostenverhaalregels voor kostenverhaalsgebied De Munterij worden ingericht. Er kan: • Een gemotiveerde kostenbegroting worden opgenomen. • Een gemotiveerde opbrengstenbegroting worden opgenomen. • Een verhouding in grondopbrengsten worden opgenomen. • Een macro-aftoppingsberekening worden opgenomen.

3.1.9

Financieel resultaat per eigenaar Ten behoeve van het bieden van extra inzicht is ook nu, net als in de paragrafen 1.1.8 en 1.2.5, het voorlopige resultaat per eigenaar berekend. Onderstaande tabel presenteert de berekening. Tabel B.2.9 Voorlopige financiële resultaten per eigenaar

Hierbij gelden onderstaande opmerkingen: • De opbrengsten per eigenaar bestaan uit de te realiseren grondopbrengsten op basis van het te realiseren programma en de bijbehorende grondopbrengsten per bouwactiviteit én uit de verkoop van het openbaar gebied conform de daaraan gerelateerde inbrengwaarde voor de component grond en opstal. • De kosten bestaan per eigenaar uit verschillende componenten. - Allereerst geldt bij iedere eigenaar de inbrengwaarde als kostenpost, zowel voor het uitgeefbare als openbare deel. De werkelijke boekwaarde bij een eigenaar van die componenten kan overigens anders zijn, maar die doen voor deze vergelijking niet ter zake. - Vervolgens realiseert iedere eigenaar de kosten die samenhangen met de ontwikkeling van het eigen eigendom. Dit betreft de kosten voor sloop, saneren en grondwerkzaamheden voor zover

37 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

dit het uitgeefbaar gebied op dit eigendom betreft. Ook hier is weer de eerder gepresenteerde verdeling in openbaar en uitgeefbaar gebied van toepassing. Nogmaals wordt hier benoemd dat werkzaamheden voor sloop, saneren en grondwerk op één kavel in de praktijk niet gesplitst zullen worden over de gemeente en de betreffende eigenaar. Dit betekent een latere verrekening. Voor de werking van de rekensystematiek is de theoretische verdeling hier wel doorgevoerd. - Tot slot geldt uiteraard nog de bijdrage die aan de gemeente moet worden gedaan als kostenpost. De vergelijking van het resultaat per eigenaar in het model met en zonder tijdvak vindt plaats in hoofdstuk 4. Als eerder benoemd heeft eigenaar C met de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten. De verzekerde bijdrage die eigenaar C betaalt, bedraagt conform de overeenkomst EUR 1.500.000. In de voorgaande paragrafen is in de tabellen telkens de berekende kostenbijdrage weergegeven voor eigenaar C. Door de anterieure overeenkomst heeft eigenaar C al overeenstemming met de gemeente over de hoogte van de bijdrage. Voor het daadwerkelijke financiële resultaat van eigenaar C moet dan ook de in de anterieure overeenkomst overeengekomen kostenbijdrage worden verwerkt. Dit is in onderstaande tabel gedaan. Tabel B.2.10 Voorlopige financiële resultaten per eigenaar inclusief anterieure overeenkomst met eigenaar C

Te zien is dat het financieel resultaat voor eigenaar C aan de hand van de anterieure overeenkomst beter is dan op basis van de berekende bijdrage uitgaande van de kostenverhaalregels. Het verschil komt in die situatie voor rekening van de gemeente.

3.1.10

Financiële bijdragen De financiële bijdragen zijn gelijk aan de bijdragen in het model zonder tijdvak. Dit betekent onderstaande bijdragen. Tabel B.2.11 Financiële bijdrage recreatievoorziening

38 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Tabel B.2.12 Financiële bijdrage compensatie sociale huurwoningen

3.1.11

Berekening financiële bijdragen In de gepresenteerde berekeningen voor het model met tijdvak is tot nu geen rekening gehouden met het in rekening brengen van financiële bijdragen voor de recreatievoorziening en voor het tekort aan gerealiseerde sociale huurwoningen; er is alleen ingegaan op het kostenverhaal. De totaal berekende financiële bijdrage is: Tabel B.2.13 Financiële bijdrage totaal

Op dezelfde wijze als waarop de kosten over de verschillende activiteiten zijn verdeeld, kan ook de financiële bijdrage over de verschillende activiteiten worden verdeeld. Dit leidt tot onderstaande tabel. Tabel B.2.14 Financiële bijdrage per activiteit

De vraag is vervolgens of deze bijdragen ook in rekening kunnen worden gebracht bij de verschillende eigenaren. Dit wordt in het model met tijdvak bepaald door de werking van artikel 13.23, derde lid, onder a Omgevingswet. Dit artikel maximeert het bedrag dat aan financiële bijdrage kan worden gevraagd.

39 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Om de werking van artikel 13.23, derde lid, onder a Omgevingswet te illustreren is onderstaande tabel ingericht. Ook hier is weer uitgegaan van de situatie dat alle eigenaren op het moment van vaststellen van het omgevingsplan de beschikking zouden aanvragen en die zou worden verleend op basis van de dan geldende cijfers. De werking van de berekening wordt hiermee goed geïllustreerd. Tabel B.2.15 Gevraagde versus maximale financiële bijdrage

Hierbij gelden onderstaande opmerkingen: • De gewenste financiële bijdrage is berekend door de bijdrage per activiteit uit tabel B.2.14 te vermenigvuldigen met het programma per eigenaar. • De grondopbrengsten per eigenaar (c.q. van de gronden waar de activiteiten worden verricht) zijn berekend door de grondopbrengst per activiteit te vermenigvuldigen met het programma per eigenaar. • Daar moet vanaf getrokken worden de inbrengwaarde van diezelfde gronden waar de activiteiten worden verricht. In dit geval dus de inbrengwaarde samenhangend met het uitgeefbaar gebied per eigenaar. De berekening daarvan is al aan de orde gekomen in tabel B.2.8. • Tot slot moet nog rekening worden gehouden met de kostenverhaalsbijdrage die een eigenaar moet doen. Ook die zijn berekend in tabel B.2.8. • Voor alle eigenaren geldt dat er ruimte is voor het volledig in rekening brengen van de gewenste financiële bijdrage.

3.2

Moment beschikking in jaar 2

3.2.1

De Munterij met tijdvak in jaar 2 Met betrekking tot de situatie in jaar 2 in vergelijking met de situatie in jaar 7 hebben zich dezelfde ontwikkelingen voorgedaan als gepresenteerd in paragraaf 2.2.1. Dit betekent dat het te realiseren openbaar gebied op de kavel van eigenaar A groter moet zijn dan waarmee rekening was gehouden (van 2.000 m² naar 3.000 m²) en dat als gevolg daarvan eigenaar A minder woningen op de kavel kan realiseren. Bovendien geldt dat een gedeelte van het gebied bouw- en woonrijp gemaakt is tegen een lager bedrag dan waarmee was gerekend bij het inrichten van het omgevingsplan. Voor het overige gelden geen andere inzichten dan in het jaar bij opname van de regels in het omgevingsplan. Onderstaande figuur geeft een weergave van de situatie in jaar 2.

40 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Figuur B.2.3 Plangebied De Munterij in jaar 2

3.2.2

Kosten Aan de hand van de genoemde ontwikkelingen presenteert onderstaande tabel de geactualiseerde kostenraming. Tabel B.2.16 Raming kosten jaar 2

Hierbij gelden onderstaande opmerkingen: • Alle nog niet gerealiseerde kosten zijn uiteraard geïndexeerd. Hierbij is gerekend met werkelijke indexcijfers over de periode van twee jaar. In dit geval zijn daarvoor de oorspronkelijk gehanteerde percentages gebruikt.

41 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

•

• •

•

3.2.3

Uiteraard gelden inmiddels ook rentelasten over gerealiseerde kosten. Van belang is te onderkennen dat dit specifiek ook geldt voor de plankosten die conform hoofdstuk 13 van de Omgevingsregeling gelijk als boekwaarden te gelden hebben. De plankostenscan is opnieuw ingevuld aan de hand van de meest recente gegevens van plan De Munterij. Hieruit zijn nieuwe bedragen gevolgd. Zoals in de casus opgenomen zijn de kosten voor het bouwrijp maken, voor zover gerealiseerd, lager dan oorspronkelijk begroot. Dit is een afname van EUR 45,00/m² naar EUR 40,00/m² (EUR 41,51/m² geïndexeerd). Dit leidt tot lagere kosten. Een tegengesteld effect doet zich voor doordat er meer openbaar gebied ingericht moet worden. Dit heeft betrekking op de toename van het openbaar gebied bij eigenaar A van 2.000 m² naar 3.000 m². Voor de posten bouw- en woonrijp maken betekent dit extra kosten.

Opbrengsten Eigenaar A kan minder woningen op zijn eigendom realiseren dan waar bij opname van de regels in het omgevingsplan rekening mee was gehouden. Onderstaande tabel presenteert het actuele programma in jaar 2. Tabel B.2.17 Programma De Munterij jaar 2

De opbrengstpotentie per bouwactiviteit is, op indexering na, ongewijzigd gebleven. Dit betekent onderstaande opbrengsten per bouwactiviteit. Tabel B.2.18 Grondopbrengsten per activiteit jaar 2

Naar aanleiding van het voorgaande presenteert onderstaande tabel de geraamde opbrengsten per eigenaar.

42 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Tabel B.2.19 Grondopbrengsten per eigenaar jaar 2

3.2.4

Fasering, parameters en contante kosten en opbrengsten De fasering van de kosten en opbrengsten en de gehanteerde parameters zijn niet aangepast. Dit betekent in gebied De Munterij in jaar 2 onderstaande contante kosten en opbrengsten. Tabel B.2.20 Raming kosten contant jaar 2

Tabel B.2.21 Raming opbrengsten contant jaar 2

43 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

3.2.5

Macro-aftopping Naar aanleiding van voorgaande gegevens presenteert onderstaande tabel het resultaat van de zogeheten macro-aftopping. Net als in het model zonder tijdvak is rente toegevoegd aan de Rijksbijdrage sinds het moment van ontvangst bij opstellen van het omgevingsplan. Tabel B.2.22 Macro-aftopping jaar 2

Net als bij opname van de regels in het omgevingsplan is de conclusie nog steeds dat alle kosten verhaald kunnen worden.

3.2.6

Kostenbijdrage per activiteit en per eigenaar Alhoewel alleen eigenaar A in jaar 2 een beschikking zal aanvragen, kan ook nu weer voor iedere eigenaar de bruto bijdrage worden berekend als alle eigenaren in jaar 2 een beschikking zouden aanvragen. Dit gebeurt in het onderstaande. Via dezelfde route als eerder toegelicht presenteert onderstaande tabel de contante opbrengsten per activiteit en contante bijdrage per activiteit. Tabel B.2.23 Kostenbijdragen per activiteit jaar 2

Aan de hand van het nieuwe programma presenteert onderstaande tabel de berekende bruto bijdrage per eigenaar.

44 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Tabel B.2.24 Bruto kostenbijdragen per eigenaar jaar 2

Onderstaande tabel zet de verschillen met de bijdragen zoals berekend bij opname van de regels in het omgevingsplan naast elkaar. Tabel B.2.25 Vergelijking bruto kostenbijdragen in jaar 2 en in jaar bij vaststellen regels in omgevingsplan

Te zien is dat voor eigenaar A, ten opzichte van de berekening bij opname van de regels in het omgevingsplan, een lagere bruto bijdrage geldt. Dit is het gevolg van de lagere opbrengsten die eigenaar A op zijn kavel kan realiseren door het lagere aantal te realiseren woningen dan waarmee eerder was gerekend. Voor de andere eigenaren wordt hierdoor juist een hogere bijdrage berekend. Hierbij wordt opgemerkt dat nu een vergelijking is gegeven van verschillende prijspeilen, namelijk 1-1-2022 (omgevingsplan) en 1-1-2024 (Beschikking). Voor een zuivere vergelijking moet de kostenverhaalsbijdrage bij beschikking contant worden gemaakt naar prijspeil 1-1-2022. Onderstaande tabel geeft dit weer. Tabel B.2.26 Vergelijking contante bruto kostenbijdragen in jaar 2 en in jaar bij vaststellen regels in omgevingsplan

Bovenstaande bruto bijdragen vormen nog niet de bijdragen zoals die in de beschikkingen moeten worden opgenomen. Daartoe moeten nog de inbrengwaarden die samenhangen met het uitgeefbaar gebied in aftrek worden genomen. Eerder is al geconstateerd dat de verhouding uitgeefbaar/openbaar op de kavel van eigenaar A anders is dan dat die was bij vaststellen van het omgevingsplan. Dit heeft uiteraard, naast faseringseffecten, effect op de aftrek van inbrengwaarde van het uitgeefbaar gebied. Die aftrekpost is kleiner geworden als gevolg van het kleinere aandeel uitgeefbaar gebied. Onderstaande tabel presenteert de bijdragen als op te nemen bij het verlenen van de beschikkingen.

45 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Tabel B.2.27 Theoretische netto kostenbijdragen per eigenaar jaar 2

Voor eigenaar A geldt dat dit het bedrag is dat in de beschikking moet worden opgenomen in jaar 2. Eigenaar C heeft met de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten. De verzekerde bijdrage die eigenaar C betaalt bedraagt, conform de overeenkomst, EUR 1.500.000. In de overeenkomst is ook een indexering van de kostenverhaalsbijdrage overeengekomen van 2% per jaar. Geconcludeerd kan worden dat de berekende bijdrage bij beschikking (EUR 1.893.502) hoger is dan de overeengekomen bijdrage (inclusief indexering) volgend uit de anterieure overeenkomst. Het verschil tussen de bijdragen zal in deze situatie voor rekening van de gemeente komen.

3.2.7

Financieel resultaat per eigenaar Op basis van het voorgaande kan, net als bij behandeling van de berekeningen in het omgevingsplan, het theoretische resultaat per eigenaar worden bepaald. De opzet van de berekening is daarbij gelijk als in die eerdere berekening. Daarbij gelden ook dezelfde van belang zijnde punten zoals die daar zijn toegelicht. Onderstaande tabel presenteert het resultaat van die berekening uitgaande van de actuele gegevens in jaar 2. Tabel B.2.28 Theoretische financiële resultaten per eigenaar

Onderstaande tabel presenteert de vergelijking van de resultaten zoals berekend bij het omgevingsplan en in jaar 2.

46 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Tabel B.2.29 Vergelijking theoretische financiële resultaten per eigenaar jaar 2 en in jaar bij vaststellen regels in omgevingsplan

Onderstaande tabel presenteert de vergelijking van de contant gemaakte resultaten zoals berekend bij het omgevingsplan en in jaar 2. Tabel B.2.30 Vergelijking contante theoretische financiële resultaten per eigenaar jaar 2 en in jaar bij vaststellen regels in omgevingsplan (per 1-1-2022)

•

Als gevolg van de toegenomen kosten gaan bijna alle eigenaren er in resultaat op achteruit. Eigenaar A gaat er relatief het meest op achteruit. Het verlies aan grondopbrengsten als gevolg van het extra openbaar gebied op de kavel leidt wel tot een lagere kostenbijdrage, maar die lagere bijdrage heft het verlies aan grondopbrengsten slechts deels op. Voor eigenaar C geldt ook nu nog steeds dat die al een anterieure overeenkomst heeft gesloten waarin de hoogte van de kostenbijdrage is vastgesteld.

3.3

Moment tussentijdse afrekening in jaar 7

3.3.1

De Munterij met tijdvak in jaar 7 Met betrekking tot de situatie in jaar 7 ten opzichte van de situatie in jaar 2 hebben zich dezelfde ontwikkelingen voorgedaan als toegelicht in paragraaf 2.3.1. Dit betekent dat de ontwikkeling van eigenaar A inmiddels heeft plaatsgevonden en ook eigenaar B tot ontwikkeling is overgegaan en meer detailhandelsvoorzieningen heeft kunnen realiseren dan oorspronkelijk voorzien. Het bouw- en woonrijp maken is verder gevorderd en opnieuw zijn de kosten lager dan oorspronkelijk begroot. Voor het overige gelden geen nieuwe inzichten ten opzichte van de situatie in jaar 2.

47 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

3.3.2

Kosten Onderstaande tabel presenteert de kosten in jaar 7 in vergelijking met de kosten in jaar 2. Tabel B.2.31 Raming kosten jaar 7 in vergelijking met jaar 2

Hierbij gelden onderstaande opmerkingen: • Voor het bepalen van de plankosten en kosten voor voorbereiding en toezicht is de plankostenscan ingevuld aan de hand van de actuele gegevens van De Munterij in jaar 7. • In absolute zin zijn de kosten toegenomen. • Dit wordt alleen veroorzaakt door de toegevoegde rentelasten van EUR 438.764 en indexering. Wordt van deze effecten geabstraheerd dan gelden lagere kosten door de in de casus opgenomen verder afgenomen kosten voor het bouw- en woonrijp maken.

3.3.3

Opbrengsten Ten opzichte van de situatie in jaar 2 geldt dat eigenaar B inmiddels ook bouwactiviteiten heeft verricht. Hij heeft meer m² detailhandel kunnen realiseren dan waarmee oorspronkelijk rekening was gehouden. Dit leidt tot onderstaande tabel met berekende grondopbrengsten per eigenaar (de grondopbrengsten per activiteit zijn, afgezien van indexering, ongewijzigd gebleven). Tabel B.2.32 Programma en grondopbrengsten per eigenaar jaar 2

48 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Tabel B.2.33 Grondopbrengsten per eigenaar jaar 7

3.3.4

Fasering, parameters en contante kosten en opbrengsten De fasering van de kosten en opbrengsten en de gehanteerde parameters zijn niet aangepast. Dit betekent in gebied De Munterij in jaar 7 onderstaande contante kosten en opbrengsten. Tabel B.2.34 Contante kosten jaar 7

Tabel B.2.35 Contante opbrengsten jaar 7

49 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

3.3.5

Macro-aftopping Naar aanleiding van voorgaande gegevens presenteert onderstaande tabel het resultaat van de macro-aftopping. Tabel B.2.36 Macro-aftopping jaar 7

Net als bij het omgevingsplan als in jaar 2 is de conclusie nog steeds dat alle kosten verhaald kunnen worden.

3.3.6

Kostenbijdrage per activiteit en per eigenaar en tussentijdse afrekening Via dezelfde route als bij het omgevingsplan en in jaar 2 presenteert onderstaande tabel de contante opbrengsten per activiteit en contante bijdrage per activiteit. Tabel B.2.37 Kostenbijdragen per activiteit jaar 7

Aan de hand van het nieuwe programma waarbij eigenaar B extra m² detailhandel heeft gerealiseerd, presenteert onderstaande tabel de berekende bruto bijdrage per eigenaar en de bijdrage zoals die in theorie bij het verlenen van de beschikking zou gelden (in theorie, omdat voor de eigenaren A en B de beschikking inmiddels verleend is).

50 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Tabel B.2.38 Bruto kostenbijdragen per eigenaar jaar 7

Tabel B.2.39 (Theoretische) netto kostenbijdragen per eigenaar jaar 7

Hierbij gelden onderstaande opmerkingen: • Als gevolg van de afgenomen kosten en de extra toerekening die aan eigenaar B (zie hierna) heeft plaatsgevonden geldt voor eigenaar A een lagere bijdrage dan opgenomen in de beschikking. Dit betekent dat indien eigenaar A in jaar 7 om een tussentijdse afrekening vraagt, een gemeentelijke betaling moet worden gedaan van EUR 134.477. Dit is het verschil tussen de bijdrage uit jaar 2 en jaar 7, inclusief 5 jaar rentetoevoeging en minus 5%. Onderstaande tabel presenteert de bijbehorende berekening. Tabel B.2.40 Terugbetaling eigenaar A

•

Als ook eigenaar B in jaar 7 om een tussentijdse afrekening zou kunnen vragen, is het effect juist andersom. Doordat eigenaar B extra programma heeft kunnen realiseren, zou juist, ondanks de lagere kosten, een hogere bijdrage voor deze eigenaar gelden dan berekend in jaar 2. Een extra bijdrage kan bij een tussentijdse afrekening om wettelijke redenen echter niet in rekening worden gebracht. Dit risico berust bij de gemeente. Uiteraard zou die hogere bijdrage wel geïnd kunnen worden indien, voordat eigenaar B een beschikking verleend krijgt, een actualisatie zou zijn uitgevoerd waarin het extra te realiseren programma zou zijn opgenomen.

51 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Vergelijkingen

4.1

Inleiding Ter afronding van de gepresenteerde rekenvoorbeelden presenteert dit hoofdstuk nog een drietal rekenkundig interessante vergelijkingen. Zoals in de introductie van deze bijlage al toegelicht, zijn dit “slechts” rekenkundige vergelijkingen die volgen uit de casus en de toepassing van de wetsartikelen. Conclusies om te kiezen voor het model met of zonder tijdvak zijn hier niet aan te verbinden. De vergelijkingen zijn alleen uitgevoerd voor enkele interessante onderwerpen. Bovendien zijn de vergelijkingen alleen uitgevoerd uitgaande van de cijfers als gepresenteerd bij vaststelling van het omgevingsplan. Er is geabstraheerd van de financiële bijdragen.

4.2

Kosten Onderstaande tabel vergelijkt de aangehouden kosten in beide modellen. Tabel B.3.1 Vergelijking kosten model met en zonder tijdvak

In het model zonder tijdvak is hiermee het kostenplafond onderbouwd en in het model met tijdvak is dit dé kostenraming. Wat direct opvalt is het verschil in totaal opgenomen kosten in beide modellen. Dit wordt veroorzaakt door het onderscheid in tabel A en B van bijlage IV Omgevingsbesluit. In het ene geval worden voor wat betreft de waarde van grond en opstal (B1) en voor de kosten voor grondwerk (B2), sloop (B3) en saneren (B4) alle kosten meegenomen, in het andere geval (zonder tijdvak) betreft het bij deze kostensoorten alleen de elementen voor zover die samenhangen met het openbaar gebied. Daarnaast geldt een verschil in opgenomen plankosten als gevolg van de toepassing van hoofdstuk 13 van de Omgevingsregeling met bijbehorende verschillende Excelmodellen voor het model met of zonder tijdvak.

52 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

4.3

Financiële resultaten per eigenaar en voor gemeente als publiekrechtelijke instantie Onderstaande tabel zet de resultaten als gepresenteerd in de tabellen B.1.16 en B.2.9 (de voorlopige resultaten per eigenaar op het moment van opname van de regels in het omgevingsplan) naast elkaar. Er is hier, ten behoeve van een zuivere vergelijking, geen rekening gehouden met de anterieure overeenkomst van eigenaar C. Tabel B.3.2 Vergelijking financiële resultaten per eigenaar model met en zonder tijdvak

Hierbij zijn onderstaande opmerkingen van belang: • Te zien is dat het resultaat per eigenaar verschilt in het model met en zonder tijdvak. De keuze daartussen heeft dus effect op het resultaat per eigenaar. Waar in het model met tijdvak ook alle kosten van het uitgeefbaar gebied per eigenaar worden opgenomen aan de kostenkant gebeurt dit in het model zonder tijdvak niet. Vervolgens worden in het model met tijdvak al die kosten verdeeld over de verschillende eigenaren, waar deze kosten in het model zonder tijdvak voor de individuele eigenaar blijven. Zo komt het dat onder andere eigenaar A in het model met tijdvak een positief resultaat heeft van EUR 854.001 terwijl in het model zonder tijdvak een resultaat van EUR 0 ontstaat. Dit komt doordat in het model met tijdvak de kosten voor de relatief hoge waarde van grond en opstal op die kavel en bijvoorbeeld ook de kosten voor het saneren van die kavel over alle eigenaren worden verdeeld terwijl die in het model zonder tijdvak voor rekening van eigenaar A zelf blijven. Een negatief resultaat ontstaat daarbij echter niet voor eigenaar A. Dit is het gevolg van de waardevermeerderingstoets die dat in dit geval belet. • Te zien is dat het resultaat voor de gezamenlijke eigenaren (inclusief de gemeente zelf als private eigenaar) in het model met tijdvak EUR 1.487.059 slechter is dan in het model zonder tijdvak.

De tegenhanger hiervan zou moeten zijn dat de gemeente als publiekrechtelijke instantie dit verschil in tegenovergestelde zin ervaart. Het betreft communicerende vaten. Om die reden presenteren onderstaande tabellen het resultaat voor de gemeente als publiekrechtelijke instantie.

53 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Tabel B.3.3 Resultaat gemeente als publiekrechtelijke instantie

Hierbij zijn onderstaande opmerkingen van belang: • Als opbrengst in bovenstaande opstelling gelden uiteraard de bijdragen van de verschillende eigenaren. Daarmee moet de gemeente haar kosten dekken. Als gevolg van de waardevermeerderingstoetsen kan de gemeente in het model zonder tijdvak “maar” EUR 6.975.035 aan kosten verhalen waar dat in het model met tijdvak een bedrag van EUR 8.462.094 is. • Te zien is dat de gemeente in het model met tijdvak precies alle kosten verhaalt bij de verschillende eigenaren (waaronder bij de gemeente als private eigenaar zelf). Daarmee sluit het gemeentelijk resultaat in dat model precies op EUR 0. • Doordat de gemeente minder kosten kan verhalen in het model zonder tijdvak ontstaat in dat model een onrendabel deel dat voor rekening van de gemeente komt. Dit is een bedrag van EUR 1.169.309 • In het voorgaande is als totaal verschil in resultaat voor alle eigenaren gezamenlijk een bedrag van EUR 1.487.059 benoemd. De reden dat dit niet exact gelijk is aan het hiervoor genoemde bedrag van EUR 1.169.309 wordt veroorzaakt door de afwijking in hoogte van de plankosten en kosten voor voorbereiding en toezicht die in beide modellen als resultaat van de plankostenscan is opgevoerd. Het verschil daarin is precies gelijk aan het verschil tussen de bedragen van EUR 1.487.059 en EUR 1.169.309

4.4

Resultaat voor gemeente als publiekrechtelijke instantie uitgaande van 75/90-scenario In paragraaf 2.1.5 is ten behoeve van het bepalen van het maximum bedrag per activiteit in het model zonder tijdvak een scenario ingericht waarbij dit maximum is berekend op basis van een scenario waarbij “slechts” 75% van de geboden bouwmogelijkheden wordt benut. De kosten zijn daarbij met 10% naar beneden bijgesteld. Dit leidt tot een hoger berekend maximum bedrag per activiteit dan in het 100/100-scenario. Stel nu dat deze hogere bedragen in rekening worden gebracht in het model zonder tijdvak bij de eigenaren A (die al direct initiatieven had) en C (waarvan bekend was dat die op termijn ook wilde ontwikkelen) en stel bovendien dat de ontwikkeling daarna stopt

54 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

zowel in het model met als zonder tijdvak. Het is dan interessant om te zien wat dit betekent voor het gemeentelijk resultaat als publiekrechtelijke instantie. Ten behoeve van een zuivere vergelijking gelden enkele versimpelingen en uitgangspunten. Deze zijn: • De berekeningen zijn ook nu weer uitgevoerd op basis van de situatie dat de financiële resultaten worden berekend uitgaande van de situatie bij opname van de regels in het omgevingsplan. • Alleen de eigenaren A en C zijn dus overgegaan tot ontwikkeling van hun eigendommen. • Dit betekent dat de programma’s op die eigendommen (A en C) worden gerealiseerd uitgaande van onderstaande, eerder gepresenteerde, tabel: Tabel B.3.4 Programma De Munterij

•

Voor het model met tijdvak gelden de oorspronkelijk berekende bijdragen per eigenaar als berekend bij opname van de regels in het omgevingsplan. In het model zonder tijdvak wordt uitgegaan van de berekende maximale bijdragen per activiteit op basis van het 75/90-scenario. De aanname is dus dat de bouwactiviteiten op de kavels van eigenaren A en C worden gerealiseerd. Hiermee is 35% van de totale grondopbrengsten gerealiseerd. De gemeente heeft tot dan 60% van de kosten gerealiseerd (aanname).

Onderstaande tabel presenteert het resultaat van de gemeente als publiekrechtelijke instantie uitgaande van voorgaande situatie. Dit is gepresenteerd zowel in het model met als zonder tijdvak. Tabel B.3.5 Resultaat gemeente als publiekrechtelijke instantie

De volgende opmerkingen zijn van belang: • Nu de ontwikkeling van het project na realisatie van de bouwactiviteiten op de kavels van eigenaren A en C stopt terwijl al wel kosten zijn gemaakt waaraan ook de eigenaren B, D en de gemeente zouden moeten hebben bijdragen, mist de gemeente in het model met tijdvak nu een gedeelte kostenverhaal ten opzichte van het model zonder tijdvak, waar, ter bepaling van het maximum bedrag per activiteit, al was ingecalculeerd dat een gedeelte van de bouwmogelijkheden wellicht niet benut zou worden. De gemeentelijke financiële risico’s zijn daarmee meer beperkt en dit is terug te zien in het resultaat van de gemeente als

55 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

•

publiekrechtelijke instantie dat nu, in tegenstelling tot de conclusie in paragraaf 4.2, juist in het model zonder tijdvak in financiële zin beter is. Let op: Bij de vergelijking tussen het resultaat voor de gemeente als publiekrechtelijke instantie tussen de tabellen B.3.5 en B.3.3 moet telkens worden bedacht dat er in tabel B.3.3 vanuit is gegaan dat het volledig programma in beide modellen (met en zonder tijdvak) gerealiseerd wordt terwijl er in tabel B.3.5 vanuit is gegaan dat “slechts” 35% van de opbrengsten/het programma is gerealiseerd en 60% van de kosten. In beide gevallen is er een uitkomst voor de gemeente als publiekrechtelijke instantie, maar op basis van geheel verschillende uitgangspunten voor wat betreft de stand van zaken van de ontwikkeling. In het model zonder tijdvak ontstaat er dus voor de gemeente een positief resultaat van EUR 8.841. De gemeente hoeft dit bedrag niet terug te betalen bij een tussentijdse afrekening omdat dit bedrag nog binnen de 5% norm valt. Tot slot, bij het berekenen van de gemeentelijke kosten (60%) gaat het alleen om de échte kosten van de gemeente. Daarbij is dus geen rekening gehouden met de post “verwerving openbaar gebied grond en opstal waarde”. De kosten daarvan zijn in tabel B.3.5 apart inzichtelijk gemaakt.

56 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

57 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Jaarschijvenoverzichten

Projectnaam Projectomschrijving

Handreiking Kostenverhaal - Integraal omgevingsplan Casus handreiking Kostenverhaal

Jaarschijven Kasstroom grondexploitatie Totaal

Nog te realiseren

Boekwaarde

01-01-2022

01-01-2023

01-01-2024

01-01-2025

01-01-2026

01-01-2027

01-01-2028

01-01-2029

01-01-2030

01-01-2031

€ 10.250.000

€0

€ 2.166.667

€ 416.667

€ 1.416.667

€ 3.416.667

€0

Onderzoek en milieukosten

€ 150.000

€0

€ 37.500

€0

Sloopkosten

€ 250.000

€0

€ 125.000

€0

€ 1.500.000

€0

€ 375.000

€ 750.000

€0

€ 487.500

€0

€ 131.250

€ 112.500

€0

Bouwrijpmaken

€ 1.305.000

€0

€ 427.500

€ 112.500

€0

Woonrijpmaken

€ 1.595.000

€0

€ 199.375

Plankosten

€ 936.034

€0

€ 936.034

€0

Voorbereiding en toezicht

€ 448.718

€0

€ 448.718

€0

Kosten Verwerving

Saneringskosten Grondwerk

Planschade

€ 100.000

€0

€ 20.000

€0

Bovenwijkse voorzieningen

€ 600.000

€0

€ 200.000

€0

Overige kosten

€ 697.500

€0

€ 120.000

€ 152.500

€0

Totale Kosten

€ 18.319.752

€ 16.935.000

€ 1.384.752

€ 1.236.250

€ 3.551.042

€ 1.051.042

€ 2.101.042

€ 1.928.542

€ 1.816.042

€ 3.616.042

€ 199.375

Totaal

Nog te realiseren

Boekwaarde

01-01-2022

01-01-2023

01-01-2024

01-01-2025

01-01-2026

01-01-2027

01-01-2028

01-01-2029

01-01-2030

01-01-2031

Woningbouw

€ 11.518.000

€0

€ 1.694.000

€0

€ 1.560.000

€ 3.285.000

€0

Kantoren

€ 5.000.000

€0

€ 2.500.000

€0

Kosten

Commercieel

€ 8.000.000

€0

€ 4.000.000

€0

Bijdragen

€ 1.000.000

€0

€ 1.000.000

€0

Totale Opbrengsten

€ 25.518.000

€ 24.518.000

€ 1.000.000

€0

€ 1.694.000

€ 5.694.000

€ 4.000.000

€ 2.500.000

€ 4.060.000

€ 3.285.000

€0

58 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Projectnaam Projectomschrijving

Handreiking Kostenverhaal - Organisch omgevingsplan Casus handreiking Kostenverhaal

Jaarschijven Kasstroom grondexploitatie Totaal

Nog te realiseren

Boekwaarde

01-01-2022

01-01-2023

01-01-2024

01-01-2025

01-01-2026

01-01-2027

01-01-2028

01-01-2029

01-01-2030

01-01-2031

€ 3.050.000

€0

€ 766.667

€ 416.667

€ 616.667

€ 416.667

€0

Onderzoek en milieukosten

€ 150.000

€0

€ 37.500

€0

Sloopkosten

€ 50.000

€0

€ 25.000

€0

Saneringskosten

€ 150.000

€0

€ 75.000

€0

Grondwerk

€ 217.500

€0

€ 71.250

€ 37.500

€0

Bouwrijpmaken

€ 1.305.000

€0

€ 427.500

€ 112.500

€0

Woonrijpmaken

€ 1.595.000

€0

€ 199.375

Plankosten

€ 844.698

€0

€ 844.698

€0

Voorbereiding en toezicht

€ 222.304

€0

€ 222.304

€0

Kosten Verwerving

Planschade

€ 100.000

€0

€ 20.000

€0

Bovenwijkse voorzieningen

€ 600.000

€0

€ 200.000

€0

Overige kosten

€ 697.500

€0

€ 120.000

€ 152.500

€0

Totale Kosten

€ 8.982.002

€ 7.915.000

€ 1.067.002

€ 776.250

€ 1.326.042

€ 976.042

€ 1.301.042

€ 928.542

€ 816.042

€ 616.042

€ 199.375

Totaal

Nog te realiseren

Boekwaarde

01-01-2022

01-01-2023

01-01-2024

01-01-2025

01-01-2026

01-01-2027

01-01-2028

01-01-2029

01-01-2030

01-01-2031

Woningbouw

€ 11.518.000

€0

€ 1.694.000

€0

€ 1.560.000

€ 3.285.000

€0

Kantoren

€ 5.000.000

€0

€ 2.500.000

€0

Kosten

Commercieel

€ 8.000.000

€0

€ 4.000.000

€0

Bijdragen

€ 1.000.000

€0

€ 1.000.000

€0

Totale Opbrengsten

€ 25.518.000

€ 24.518.000

€ 1.000.000

€0

€ 1.694.000

€ 5.694.000

€ 4.000.000

€ 2.500.000

€ 4.060.000

€ 3.285.000

€0

59 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Colofon De Bijlage Rekenvoorbeelden bij de Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet is ontwikkeld door Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Auteur Michiel de Haan, Evert Jan van Baardewijk, Remco den Boeft, Erik Linssen Vormgeving Xerox/Osage mei 2022 Aan deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend.

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13672876/1