bijl. 2 - bijlage-rekenvoorbeelden

Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet Bijlage Rekenvoorbeelden

Mei 2022

1 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Inhoudsopgave 1

Introductie

4

1.1

Inleiding

4

1.2

Uitgangspunten

4

1.3

Leeswijzer

4

2

Rekenvoorbeelden De Munterij zonder tijdvak

5

2.1

Moment omgevingsplan 2.1.1 De Munterij zonder tijdvak bij omgevingsplan 2.1.2 Programmascenario De Munterij 2.1.3 Maximumbedrag kostenverhaal (kostenplafond) 2.1.4 Grondopbrengsten 2.1.5 Maximum te verhalen kosten per activiteit 2.1.6 Kostenverhaalregels De Munterij zonder tijdvak 2.1.7 Waardevermeerderingstoets en kostenbijdragen 2.1.8 Financieel resultaat per eigenaar 2.1.9 Financiële bijdragen 2.1.10 Berekening financiële bijdragen

5 5 7 8 11 12 15 15 17 18 19

2.2

Moment beschikking in jaar 2 2.2.1 De Munterij zonder tijdvak in jaar 2 2.2.2 Maximumbedrag kostenverhaal 2.2.3 Maximum te verhalen kosten per activiteit 2.2.4 Waardevermeerderingstoets en kostenbijdragen 2.2.5 Financieel resultaat per eigenaar

20 20 21 23 24 25

2.3

Moment tussentijdse afrekening in jaar 7 2.3.1 De Munterij zonder tijdvak in jaar 7 2.3.2 Uitwerkingen rekenvoorbeelden jaar 7 2.3.3 Maximumbedrag kostenverhaal 2.3.4 Tussentijdse afrekening eigenaar A

26 26 27 27 28

3

Rekenvoorbeelden De Munterij met tijdvak

31

3.1

Moment omgevingsplan 3.1.1 De Munterij met tijdvak bij omgevingsplan 3.1.2 Overige uitgangspunten 3.1.3 Kosten 3.1.4 Grondopbrengsten 3.1.5 Fasering, parameters en contante kosten en opbrengsten 3.1.6 Macro-aftopping 3.1.7 Kostenbijdrage per activiteit en per eigenaar 3.1.8 Kostenverhaalregels De Munterij met tijdvak 3.1.9 Financieel resultaat per eigenaar 3.1.10 Financiële bijdragen 3.1.11 Berekening financiële bijdragen

31 31 32 32 33 34 35 35 37 37 38 39

2 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

3.2

Moment beschikking in jaar 2 3.2.1 De Munterij met tijdvak in jaar 2 3.2.2 Kosten 3.2.3 Opbrengsten 3.2.4 Fasering, parameters en contante kosten en opbrengsten 3.2.5 Macro-aftopping 3.2.6 Kostenbijdrage per activiteit en per eigenaar 3.2.7 Financieel resultaat per eigenaar

40 40 41 42 43 44 44 46

3.3

Moment tussentijdse afrekening in jaar 7 3.3.1 De Munterij met tijdvak in jaar 7 3.3.2 Kosten 3.3.3 Opbrengsten 3.3.4 Fasering, parameters en contante kosten en opbrengsten 3.3.5 Macro-aftopping 3.3.6 Kostenbijdrage per activiteit en per eigenaar en tussentijdse afrekening

47 47 48 48 49 50 50

4

Vergelijkingen

52

4.1

Inleiding

52

4.2

Kosten

52

4.3

Financiële resultaten per eigenaar en voor gemeente als publiekrechtelijke instantie

53

4.4

Resultaat voor gemeente als publiekrechtelijke instantie uitgaande van 75/90-scenario

54

5

Jaarschijvenoverzichten

58

Colofon

60

3 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

1

Introductie

1.1

Inleiding De in de handreiking behandelde onderwerpen over het kostenverhaal en bijkomende onderwerpen zijn in deze bijlage voorzien van rekenvoorbeelden. Dit is gedaan aan de hand van een daartoe ingerichte, uitgebreide casus. De casus is zodanig ingericht dat alle van belang zijnde onderwerpen aan de orde komen. Voor wat betreft het kostenverhaal zijn daarbij zowel rekenvoorbeelden ingericht voor het model met als zonder tijdvak. De casus heeft als projectnaam “De Munterij” meegekregen en is bewust fictief en schematisch gehouden.

1.2

Uitgangspunten Bij het doornemen van de casus is een aantal uitgangspunten van belang: • De casus probeert een reële situatie te schetsen. De praktijk van gebiedsontwikkeling is weerbarstig en kent vele smaken en varianten. De casus kan dit niet allemaal omvatten, maar geeft inzicht in allerlei aspecten die voor het kostenverhaal relevant zijn. • Omwille van eenvoud zijn her en der in de tekst specifieke uitgangspunten geformuleerd die soms niet direct matchen met de praktijk, maar op die manier wel beter inzicht bieden. Waar van toepassing is dit vermeld of blijkt dit uit de context. • De casus wordt gaandeweg de bijlage geïntroduceerd en her en der licht aangepast om bepaalde onderwerpen waar aan de orde van een voorbeeld te kunnen voorzien. Voor een goed beeld en inzicht is het raadzaam de bijlage integraal door te nemen. • De gepresenteerde rekenvoorbeelden betreffen “slechts” rekenkundige uitwerkingen van toe te passen wetsartikelen. Deze bijlage gaat niet in op de strategische overwegingen om bij het toepassen van verplicht kostenverhaal te kiezen voor het model met of zonder tijdvak. Die overwegingen zijn vastgelegd in hoofdstuk 9 van de handreiking. Deze bijlage toont de rekenkundige uitwerkingen die horen bij de ene of andere keuze en de aandachtspunten die daarbij gelden.

1.3

Leeswijzer Zoals gemeld, presenteert deze bijlage zowel rekenvoorbeelden uitgaande van de route met als zonder tijdvak. In hoofdstuk 2 wordt gestart met de route zonder tijdvak; een organische ontwikkeling. Project De Munterij wordt geïntroduceerd waarna rekenvoorbeelden volgen zoals die gelden bij eerste opname van de kostenverhaalregels in het omgevingsplan voor dit gebied. Vervolgens volgen rekenvoorbeelden uitgaande van de situatie van het project in jaar 2; het jaar waarin de eerste beschikking wordt aangevraagd en verleend. Tot slot volgen nog rekenvoorbeelden uitgaande van de situatie in jaar 7, waarin de eerste tussentijdse afrekening wordt aangevraagd. In hoofdstuk 3 volgen rekenvoorbeelden zoals die gelden in het model met tijdvak. Ook hier wordt dit gedaan uitgaande van de drie zelfde momenten in de ontwikkeling: • De eerste vaststelling van de regels • De situatie in jaar 2 • De situatie in jaar 7 Hoofdstuk 4 van deze bijlage bevat enkele cijfermatige vergelijkingen van de beide modellen. In hoofdstuk 5 zijn twee jaarschijvenoverzichten opgenomen. Hier wordt een aantal keer naar verwezen in de rest van de tekst.

4 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

2

Rekenvoorbeelden De Munterij zonder tijdvak

2.1

Moment omgevingsplan

2.1.1

De Munterij zonder tijdvak bij omgevingsplan Plangebied De Munterij is in de huidige situatie een duidelijk afgebakend en wat verrommeld gebied. In het gebied bevinden zich verschillende niet samenhangende functies op percelen van verschillende eigenaren. Er bevindt zich een verouderd kantoorpand van de vroegere “Munterij” dat niet meer in gebruik is en een school die door centralisatie van verschillende scholen niet meer in gebruik is als school, maar waar af en toe muziek- en sportlessen worden gegeven. Verder bestaat het gebied nog uit een tweetal agrarische percelen waarvan een van de eigenaren heeft aangegeven op termijn de agrarische activiteiten te willen beëindigen; wanneer precies is onduidelijk. Het openbaar gebied is in eigendom bij de gemeente. Schematisch ziet het gebied er daarmee als volgt uit inclusief een weergave van de eigenaren. Figuur B.1.1 Plangebied De Munterij

Onderstaande tabel presenteert het ruimtegebruik in de huidige situatie ook hier inclusief de eigenaren. Tabel B.1.1 Ruimtegebruik en eigendommen De Munterij

De eigenaar van het kantoorgebouw heeft aangegeven het verouderde gebouw graag te slopen en te vervangen door woningbouw. De gemeente is in principe bereid hieraan mee te werken en ziet een kans om ook de andere eigenaren in het gebied te bewegen tot het ondernemen van bouwactiviteiten. De gemeente heeft daarbij een meer samenhangend gemengd woon-/werkgebied voor ogen in aansluiting op het ten zuiden van De Munterij gelegen plangebied waar eenzelfde ontwikkeling heeft plaatsgevonden.

5 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Alles afgewogen en getriggerd door het initiatief van eigenaar A wenst de gemeente bouwactiviteiten voor het geheel van De Munterij mogelijk te maken. Het doel van de gemeente is dat een nieuw gemengd gebied ontstaat en de huidig verrommelde situatie plaatsmaakt voor een mooie, nieuwe leefomgeving. Het is niet vastomlijnd waar welke functies gerealiseerd worden. De gemeente wil dit aan de markt overlaten en aan de initiatieven die wel of niet gaan ontstaan. Planologisch gezien wil de gemeente drie onderdelen borgen: • In de toekomstige situatie zou een samenhangende mix moeten ontstaan van wonen en werken, waarbij de nadruk ligt op wonen. Ondersteunende detailhandel- en kantoorvoorzieningen zijn echter onderdeel van de toekomstig beoogde gemengde situatie. • Het openbaar gebied gelegen tussen de eigendommen van eigenaar A en B is een doorgaande route die een knelpunt in de doorstroom zal vormen bij realisatie van de beoogde nieuwe situatie. De gemeente wil vastleggen dat deze route verbreed wordt ten behoeve van een betere doorstroom. Een exact nieuw wegprofiel is echter nog niet ontworpen. Verbreding zal er naar alle waarschijnlijkheid hoe dan ook toe leiden dat een gedeelte van het bestaand privaat gebied van eigenaren A en B openbaar zal moeten worden. • De ondergrond van een gedeelte van het openbaar gebied bevat archeologisch waardevolle elementen.

Deze hoeven niet opgegraven te worden, maar dit gedeelte van het openbaar gebied moet behouden blijven en kent een oppervlak van 5.000 m². Naast deze eisen voorziet de gemeente, bij realisatie van woningbouw in De Munterij, een lager percentage sociale huurwoningen dan in het gemeentelijk beleid vastligt. Reden hiervoor is dat in de direct omringende wijken al een substantieel aandeel sociale huurwoningen aanwezig is. Dit betekent wel dat elders in de gemeente relatief meer sociale huurwoningen nodig zijn om op gemeenteniveau de beoogde norm van 30% te halen. De locatie daarvoor heeft de gemeente al op het oog en kent, mede door het relatief hoge aandeel sociale huurwoningen, een negatieve grondexploitatie. De gemeente wenst een en ander te verevenen. Tot slot geldt bij ontwikkeling van gebied De Munterij een relatie met een verderop gelegen recreatiegebied. Realisatie van het recreatiegebied is geen direct gevolg van ontwikkeling van De Munterij, maar er is wel sprake van een functionele samenhang en profijt. Onderstaande figuur toont de verschillende onderdelen. Figuur B.1.2 Onderdelen toekomstig gewenste situatie plangebied De Munterij

6 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

De gemeente heeft, naast de eerder genoemde signalen (bouwinitiatief van eigenaar A en op termijn beëindiging van de agrarische activiteiten van eigenaar C), van de andere eigenaren geen signalen ontvangen te willen overgaan tot transformatie van hun eigendommen en ziet ook geen reden hier een actieve rol in te spelen. Alles afwegende kiest de gemeente voor het vastleggen van de verschillende bouwmogelijkheden in het omgevingsplan en het vastleggen van de drie eerder genoemde randvoorwaarden. Met betrekking tot de regels over het kostenverhaal wordt in deze situatie door de gemeente uitgegaan van het model zonder tijdvak.

2.1.2

Programmascenario De Munterij De eerste stap bij het opstellen van de kostenverhaalregels zonder tijdvak is het vastleggen van het maximum aan te verhalen kosten: het kostenplafond. Voor een eerste inschatting daarvan gaat de gemeente ervan uit dat alle eigenaren tot ontwikkeling van hun eigendommen overgaan. Daarbij gaat de gemeente ook een gedeelte van haar eigen gronden ontwikkelen. Ook die bouwmogelijkheden zijn meegenomen. Het betreft een oppervlakte van ongeveer 10.000 m². Hoewel het omgevingsplan niet vastlegt waar welke activiteiten precies moeten plaatsvinden, stelt de gemeente op basis van een eerste volumestudie een mogelijk scenario op. Dit scenario ziet er als volgt uit, waarbij voor kantoor en detailhandel geldt dat de weergegeven metrages oppervlakten grond betreffen. Tabel B.1.2 Scenario programma De Munterij

Op de kaart zou dit er als volgt uitzien, waarbij het uitgangspunt is dat de school behouden blijft, maar getransformeerd wordt naar woningen.

7 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Figuur B.1.3 Scenario programma De Munterij

Dit ingerichte scenario biedt de gemeente, tezamen met de verschillende oppervlaktes uit de ruimtegebruikstabel, een eerste houvast om tot een onderbouwd maximumbedrag aan te verhalen kosten te komen.

2.1.3

Maximumbedrag kostenverhaal (kostenplafond) De kostensoorten uit deel A van bijlage IV bij het Omgevingsbesluit worden vervolgens langsgelopen en van een eerste grove raming op basis van kengetallen voorzien om zo tot een onderbouwd en gemotiveerd maximum te komen. Hierbij gelden onderstaande overwegingen en aandachtspunten. Tabel A bijlage IV bij Omgevingsbesluit Bij het bepalen van het maximumbedrag in de kostenverhaalregels van het omgevingsplan dient rekening te worden gehouden met de kostensoorten als opgenomen in tabel A van bijlage IV bij het Omgevingsbesluit. Alleen de daarin opgenomen kostensoorten kunnen worden verhaald. Kort door de bocht gaat het daarbij om alle kosten die te relateren zijn aan het toekomstig openbaar gebied. Waarde grond en opstallen De waarde van de grond en opstallen van het, kort gezegd, toekomstig openbaar gebied mag/moet worden opgenomen. Een aandachtspunt daarbij bij De Munterij is dat dit toekomstig openbaar gebied niet alleen gelegen is op de huidige locatie van het openbaar gebied. Op de eigendommen van eigenaren A en B is ook toekomstig openbaar gebied voorzien. Hoewel er nog geen nieuw profiel is van de beoogde wegverbreding is de inschatting van de gemeente dat van beide eigenaren 20% van het huidig eigendom nodig is. Voor het bepalen van het totaal aan waarde voor de gronden en opstallen gelden verder onderstaande uitgangspunten.

• Voor eigenaar A geldt dat de huidige waarde op basis van het aanwezige kantoor hoger is dan de toekomstige complexwaarde. De meest recente WOZ-waarde wordt daarom gehanteerd als waarde voor de gronden en opstallen op dit eigendom. Hiervan wordt 20% (het toekomstig openbaar gebied) opgenomen als input ter bepaling van het kostenplafond. De totale WOZ-waarde bedraagt EUR 1.750.000. Er wordt dus een bedrag van EUR 350.000 opgenomen (20%*1.750.000). • Het eigendom van eigenaar B omvat een agrarisch perceel, hiervoor is geen WOZ-waarde beschikbaar. Voor eigenaar B geldt dat de toekomstige complexwaarde de hoogste waarde vertegenwoordigt. Hiervoor is, ook in het model zonder tijdvak, een taxatie noodzakelijk en

8 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

• •

•

•

beschikbaar. Deze resulteert in een waarde van EUR 100/m². Voor deze gronden wordt daarom een waarde van EUR 200.000 aangehouden (20%*10.000*100). Op de eigendommen van eigenaren C en D is geen toekomstig openbaar gebied voorzien. Hiervoor geldt dus geen opgenomen waarde voor de gronden en opstallen. Voor het gemeentelijk eigendom geldt dat een oppervlakte van 5.000 m² behouden blijft in verband met de archeologische waardevolle ondergrond waardoor hier geen werkzaamheden mogen plaatsvinden (zie paragraaf 2.1.1). Hieraan is geen waarde toegekend. Een gedeelte van ongeveer 10.000 m² van het huidig openbaar gebied kan ook omgevormd worden (het door de gemeente uit te geven gebied). Ook hiervoor wordt dus, ten behoeve van het bepalen van het kostenplafond, geen waarde opgenomen. Voor het resterende openbaar gebied geldt de eerder reeds genoemde complexwaarde van EUR 100/m².

Naar aanleiding van voorgaande uitgangspunten resulteert onderstaande tabel. Tabel B.1.3 Waarden grond en opstallen openbaar gebied

Saneren De kavel van eigenaar A is naar verwachting ernstig vervuild. De gemeente heeft slechts beperkt gegevens beschikbaar, maar omdat een gedeelte van het eigendom in de beoogde situatie openbaar wordt, wil de gemeente toch rekening houden met deze kosten bij het bepalen van het kostenplafond. Op basis van enkele referenties wordt een bedrag van EUR 75/m² aangehouden. Dit betekent dat een bedrag van EUR 150.000 voor het saneren wordt aangehouden (20%*10.000*75). In de praktijk zal een dergelijke sanering uiteraard niet gesplitst worden in twee delen (openbaar/uitgeefbaar). Dit zal door één eigenaar voor 100% gedaan worden. Dit betekent op dat moment een verrekening van bedragen over en weer. Sloopkosten Het verouderde kantoor zal als gevolg van de toekomstig beoogde verbreding van de weg, gesloopt moeten worden. Op basis van referentiegetallen is een totaalbedrag van EUR 250.000 bepaald. Ook hiervan is weer 20% aangehouden ter bepaling van het kostenplafond (EUR 50.000). Ook hier geldt weer dat deze werkzaamheden in de praktijk uiteraard niet gesplitst worden in twee delen. Dan geldt op dat moment een verrekening van bedragen.

9 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Grondwerk Voor het bepalen van kosten voor grondwerkzaamheden is een eenheidsprijs van EUR 7,50/m² aangenomen. Net als bij het bepalen van de waarden voor gronden en opstallen samenhangend met het openbaar gebied worden hier voor de oppervlakten dezelfde uitgangspunten gehanteerd. Dit leidt tot onderstaande tabel. Tabel B.1.4 Raming grondwerk

Bouw- en woonrijp maken Voor het bouw- en woonrijp maken van het openbaar gebied is gerekend met kengetallen van respectievelijk EUR 45/m² en EUR 55/m². Dit leidt tot onderstaande tabel. Tabel B.1.5 Raming bouw- en woonrijp maken

Plankosten en kosten voor voorbereiding en toezicht op de uitvoering Voor het ramen van deze kosten is uitgegaan van het Excelmodel behorende bij hoofdstuk 13 van de Omgevingsregeling, specifiek de regels voor kostenverhaal zonder tijdvak. Hieruit volgt onderstaand bedrag. Tabel B.1.6 Plankosten en kosten voor voorbereiding en toezicht op de uitvoering

Bovenwijkse kosten De gemeente houdt er rekening mee dat bij realisatie van ongeveer de helft van het ingerichte scenario een extra rotonde nodig zal zijn, waarvan ook het ten zuiden van De Munterij gelegen gebied dan zal profiteren. Dit betreft naar verwachting 40% zodat rekening is gehouden met 60% toerekening aan De Munterij. Er is een stelpost van EUR 1.000.000 aangenomen voor de realisatie van de rotonde. Dit leidt tot onderstaande tabel.

10 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Tabel B.1.7 Raming bovenwijkse kosten

Nadeelcompensatie en onderzoeks- en milieukosten Voor deze beide posten doet de gemeente de aanname dat hier kosten mee gemoeid zijn van respectievelijk EUR 100.000 en EUR 150.000. Warmtenet Tot slot wenst de gemeente bij transformatie van De Munterij gelijk over te gaan tot realisatie van een warmtenet met duurzame bronopwekking. De kosten hiervan lijken niet gedekt te kunnen worden uit de gebruikstarieven. De gemeente wil rekening houden met een eventuele onrendabele top hiervan bij het bepalen van het kostenplafond. Er is een raming aangehouden van EUR 697.500. Naar aanleiding van voorgaande grove ramingen komt de gemeente tot onderstaande eerste opstelling ter bepaling van het kostenplafond. Tabel B.1.8 Raming kosten

De gemeente heeft echter al een Rijksbijdrage ontvangen voor de verbreding van de weg tussen de kavels van eigenaren A en B. Die bijdrage behelst EUR 1.000.000. De gemeente houdt hier rekening mee bij het bepalen van het kostenplafond. Dit betekent dat niet wordt uitgegaan van het bedrag van EUR 8.982.002, maar van EUR 7.982.002. Uiteraard kan ervoor gekozen worden om in het omgevingsplan een meer afgerond bedrag op te nemen. In het omgevingsplan zelf hoeft alleen het maximum te worden opgenomen. Het is wel nodig te motiveren hoe tot dit maximum is gekomen. Dit kan in de toelichting op de regels.

2.1.4

Grondopbrengsten In het kostenverhaalsmodel zonder tijdvak hoeven geen grondopbrengsten geraamd te worden. Artikel 13.16 Omgevingswet vereist wel dat ook in het model zonder tijdvak de kosten naar rato van grondopbrengsten over de activiteiten verdeeld worden. En indien op een later moment

11 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

beschikkingen worden verleend, zijn de grondopbrengsten van belang in het kader van de uit te voeren waardevermeerderingstoets. De gemeente heeft grondprijsbeleid beschikbaar en kiest ervoor in de toelichting op het omgevingsplan de grondopbrengsten per activiteit op te nemen zodat helder is op basis van welke verhoudingen de kosten verdeeld zullen worden. Hierbij gelden onderstaande prijsniveaus. Tabel B.1.9 Verhouding grondopbrengsten

In het model zonder tijdvak kan hiermee worden volstaan. Naast de grondopbrengsten heeft de gemeente voor de noodzakelijke verbreding van de weg een Rijksbijdrage van EUR 1.000.000 beschikbaar. Die is reeds verwerkt in het kostenplafond.

2.1.5

Maximum te verhalen kosten per activiteit Naast het bepalen van het kostenplafond is het in het model zonder tijdvak ook nodig een te verhalen maximumbedrag per type activiteit op te nemen. De gemeente is vrij in het bepalen van dat maximum. Ter inspiratie zijn twee mogelijke gedachtegangen uitgewerkt. 100/100-scenario Er zou aangenomen kunnen worden dat 100% van de bouwmogelijkheden uit het ingerichte scenario ook wordt gerealiseerd en dat de totaal in beeld gebrachte kosten ter bepaling van het kostenplafond dan ook worden gerealiseerd. Dat kostenplafond kan dan verdeeld worden over het aangenomen programma. Rekening houdend met het verschil in grondwaarden als opgenomen in tabel B.1.9 kan dan een maximumbedrag per bouwactiviteit worden bepaald. Er kan daarbij een fasering worden aangenomen, maar een en ander kan ook nominaal.1 De gemeente wenst rekening te houden met eventuele rentelasten en heeft om die reden een globale fasering van de aangehouden kosten en opbrengsten ingericht (ook om in hoofdstuk 4 van deze bijlage eenduidige vergelijkingen te kunnen maken tussen de uitkomsten van het model met en zonder tijdvak). Daarbij is gerekend met onderstaande parameters, parameters waarmee de gemeente ook in haar eigen grondexploitaties rekent. De aangehouden fasering wordt gepresenteerd in de jaarschijvenoverzichten in hoofdstuk 5 van deze bijlage.

1

Bij het faseren van de kosten en opbrengsten wordt rekening gehouden met invloeden van kosten- en opbrengstenstijgingen en resulteren daar netto contante kosten en opbrengsten uit. Indien geen fasering wordt gehanteerd resteren de zogeheten nominale bedragen waarin geen rekening is gehouden met de hiervoor genoemde invloeden.

12 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Tabel B.1.10 Parameters

Belangrijk is dat aan de hand van die globale fasering en de eerder toegelichte uitgangspunten onderstaande contante kosten en opbrengsten ontstaan. 2 De financiële bijdrage is hiervan geen onderdeel omdat het hier gaat over het maximum te verhalen bedrag aan kosten en niet de financiële bijdragen. Tabel B.1.11 Contante kosten en opbrengsten 100/100 scenario

Aan de hand van deze opzet kan de maximale bijdrage per activiteit worden berekend. Hierbij wordt de totale contante opbrengst van een activiteit gedeeld door het aantal (programma)eenheden van die activiteit. Hiermee wordt gekomen tot de contante opbrengst per eenheid van die activiteit. Om vervolgens tot de kostenbijdrage per activiteit te komen, wordt de contante opbrengst per eenheid van die activiteit gedeeld door de totale contante opbrengsten binnen het kostenverhaalsgebied, waarna deze wordt vermenigvuldigd met de totale contante kosten binnen het kostenverhaalsgebied. De berekening van de kostenbijdrage per eenheid voor de activiteit ‘Appartement sociale huur’ is dan als volgt. De totale contante opbrengst van de activiteit ‘Appartement sociale huur’ bedraagt EUR 1.006.669. Van die activiteit gaat het om 72 woningen. Door de totale contante opbrengst van de activiteit te delen door het programma van de activiteit wordt gekomen tot de contante opbrengst per eenheid; EUR 13.982. De contante opbrengst per eenheid gedeeld door de totale contante opbrengsten in het kostenverhaalsgebied, EUR 23.228.721, en vervolgens vermenigvuldigd met de totale contante kosten binnen het kostenverhaalsgebied, EUR 8.144.343, resulteert in de kostenbijdrage per eenheid voor de activiteit appartement sociale huur van EUR 4.902. Door voor 2

Het berekenen van de nominale waarde naar de netto contante waarde voor kosten en opbrengsten vindt op de volgende wijze plaats, waarbij de totale kosten van het model zonder tijdvak – omgevingsplan als voorbeeld wordt gegeven. De totale nominale kosten bedragen EUR 8.982.002. Op eindwaarde (31-12-2031) bedraagt dit EUR 11.146.904 als gevolg van fasering, indexering en rente. Om tot de netto contante waarde te komen wordt de eindwaarde gedeeld door de disconteringsvoet (2%) voor de looptijd van 10 jaar. Daaruit resulteert de contante waarde van EUR 9.144.343. Om tot de totale contante kosten te komen als weergegeven in tabel B.1.13 wordt de ontvangen rijksbijdrage (EUR 1.000.000) in mindering gebracht, waarmee de totale contante kosten resteren van EUR 8.144.343. Deze werkwijze om te komen tot de contante waarde geldt voor alle kosten- en opbrengstenposten in het vervolg van deze bijlage.

13 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

iedere activiteit de bovenstaande berekening uit te voeren ontstaan dan onderstaande berekende maximale bijdragen per activiteit. Tabel B.1.12 Maximale bijdragen per activiteit 100/100 scenario

Deze bedragen kunnen als maximumbedrag per activiteit in het omgevingsplan worden opgenomen of bijvoorbeeld afrondingen hiervan. 75/90-scenario Het verhalen van kosten aan de hand van bovenstaande berekende maximale bijdragen per activiteit kan als risicovol worden gezien in de route zonder tijdvak. De gemeente weet immers niet of de geboden bouwmogelijkheden ook allemaal benut gaan worden. De gemeente zal dan uiteraard proberen ook niet de daaraan toegerekende kosten te maken, maar in de praktijk zal dit niet altijd precies één op één kunnen lopen. Vaak dienen al voorinvesteringen gedaan te worden die pas later op nog te realiseren bouwactiviteiten worden verhaald. Als die er vervolgens niet komen, mist de gemeente een gedeelte kostenverhaal. Om hiermee rekening te houden heeft de gemeente doorgerekend wat er gebeurt indien 25% van de geboden bouwmogelijkheden niet wordt benut. De gemeente gaat ervan uit dat dan de te realiseren kosten ook kunnen dalen, maar niet ook met 25%. Uitgangspunt in het scenario is dat de kosten dan met 10% kunnen dalen. Uit dit scenario volgen dan onderstaande maximale bijdragen per activiteit. Tabel B.1.13 Maximale bijdragen per activiteit 75/90 scenario

Uiteraard is nu de maximum kostenbijdrage per activiteit hoger dan in het eerste scenario. De vraag daarbij is telkens of initiatiefnemers daarmee niet bij voorbaat ongemotiveerd raken om bouwactiviteiten te ontplooien. Dat hangt af van hoe het scenario precies wordt ingericht en hangt bovendien van vele andere factoren af. Dit moet per project beoordeeld worden. Indien alsnog het hele bouwprogramma wordt gerealiseerd zou de gemeente, aan de hand van bovenstaande hogere maximum bedragen, teveel kosten verhalen. Dit hangt echter af van de vraag in hoeverre de gemeente ook het kostenplafond bijstelt bij actualisaties. Indien dat plafond niet

14 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

wordt bijgesteld leidt dit plafond op een gegeven moment tot een aftopping, tenzij het kostenplafond in lijn met de maximumbedragen per activiteit wordt bijgesteld. Indien dan in de toekomst mocht blijken dat de gemeente op deze manier meer kosten heeft verhaald dan de werkelijk gerealiseerde kosten, dan wordt dit terugbetaald bij de tussentijdse of eindafrekening. Tussentijds kan de gemeente de maximumbedragen uiteraard ook naar beneden bijstellen bij herzieningen van de kostenverhaalregels indien daar op dat moment aanleiding toe is. Overigens zal helder zijn dat de omgekeerde situatie zich ook kan voordoen; de gemeente komt er gedurende het proces achter de maximum verhaalde bijdragen bij nader inzien toch te laag zijn (bijvoorbeeld doordat de rijkssubsidie naar beneden wordt bijgesteld of omdat een bepaalde kostenpost onverwacht substantieel hoger uit pakt). De gemeente kan dan bij de initiatiefnemers die op dat moment al betaald hebben niet om een extra bijdrage vragen, maar kan bij actualisaties van het omgevingsplan de maximum bijdragen wel naar boven bijstellen en in rekening brengen bij de initiatiefnemers die nog tot ontwikkeling over zullen gaan.

2.1.6

Kostenverhaalregels De Munterij zonder tijdvak Aan de hand van voorgaande paragrafen en de daarin toegelichte berekeningen kunnen nu de noodzakelijke cijfermatige kostenverhaalregels voor kostenverhaalsgebied De Munterij worden ingericht. Er kan: • Een gemotiveerd kostenplafond worden opgenomen. • Een maximumbedrag per activiteit worden opgenomen uitgaande van een reële insteek (in de uitwerkingen met de scenario’s “100/100” en “75/90”). • Een verhouding in grondopbrengsten worden opgenomen (geen verplichting).

2.1.7

Waardevermeerderingstoets en kostenbijdragen De waardevermeerderingstoets hoeft pas uitgevoerd te worden op het moment van aanvragen van beschikkingen. Rekenkundig en voor het bieden van extra inzicht is het echter interessant door te rekenen hoe die toets eruit zou zien indien die op dit moment (bij het besluit tot wijziging van het omgevingsplan) al uitgevoerd wordt voor alle eigenaren. Om een en ander op zo eenvoudig mogelijke wijze inzichtelijk te maken, is daarbij uitgegaan van het 100/100-scenario. Het betreft een niet noodzakelijke berekening die hier slechts voor het inzicht is toegevoegd. Het illustreert de werking en methodiek van de berekening. Als uitgegaan wordt van het ingerichte programmascenario, de aangehouden opbrengsten per activiteit en de berekende maximale bijdragen per type activiteit ontstaan onderstaande berekende kostenbijdragen per eigenaar. Hierbij wordt het ingerichte programmascenario (tabel B.1.2) vermenigvuldigd met de berekende maximale bijdragen per type activiteit (tabel B.1.12). Ook de Rijksbijdrage is hier dus in verwerkt, die was al verwerkt in het aangehouden kostenplafond waaruit de maximale bijdragen per activiteit zijn berekend. Tabel B.1.14 Voorlopige bruto kostenbijdragen per eigenaar

15 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Om de waardevermeerderingstoets te kunnen uitvoeren, is het nodig ook de aftrekbare kosten te kennen op de uitgeefbare delen in het plangebied. Dit zijn de kosten voor de waarde van grond en opstal, de sloopkosten, de saneringskosten en kosten voor grondwerk. Hiervoor geldt het volgende. Waarde grond en opstallen • De waarde van de gronden en opstallen van eigenaar A, B en de gemeente is al aan de orde gekomen. Bij het bepalen van het kostenplafond is daarvan voor eigenaren A en B 20% opgenomen. 80% is dus gerelateerd aan het uitgeefbaar gebied. Dit betekent waarden van respectievelijk EUR 1.400.000 en EUR 800.000 voor het uitgeefbaar gebied. De gemeente zelf heeft een kavel van 10.000 m² uitgeefbaar. Dit betekent met de complexwaarde van EUR 100/m² een waarde van EUR 1.000.000. • Voor de eigenaren C en D is nog geen waarde aan de orde gekomen. Voor C geldt de complexwaarde van EUR 100/m² waarmee een waarde van EUR 1.000.000 ontstaat. Voor eigenaar D geldt dat de huidige waarde op basis van het aanwezige schoolgebouw hoger is dan de complexwaarde. Op basis van de meest recente WOZ-waardering geldt een waarde van EUR 3.000.000. Sloopkosten • De sloopkosten van eigenaar A zijn al aan de orde gekomen. 20% daarvan is opgenomen ter bepaling van kostenplafond. De overige 80% (EUR 200.000) wordt betrokken in de waardevermeerderingstoets.

• Voor eigenaar D wordt ervan uitgegaan dat het schoolgebouw behouden kan blijven en getransformeerd kan worden naar woningbouw. Hiervoor zijn dan ook geen sloopkosten opgenomen. Saneren • Ook hier geldt dat voor eigenaar A een gedeelte van de saneringskosten al is opgenomen ter bepaling van het kostenplafond. Dit betreft 20%. De overige 80% (EUR 600.000) is opgenomen in het kader van de waardevermeerderingstoets. • Ook de eigendom van eigenaar C is naar verwachting echter vervuild. De gemeente rekent hier met dezelfde eenheidsprijs als bij eigenaar A; EUR 75/m². Hierdoor ontstaat een totaalbedrag voor eigenaar C van EUR 750.000. Grondwerkzaamheden • Tot slot wordt rekening gehouden met het uitvoeren van grondwerkzaamheden op de verschillende uitgeefbare delen. Hiervoor geldt dezelfde eenheidsprijs van EUR 7,50/m² als eerder aangehouden voor de openbare delen. Bij eigenaar D is als uitgangspunt gehanteerd dat het schoolgebouw behouden blijft. Hier hoeven dus geen grondwerkzaamheden plaats te vinden. • Voor de eigenaren A en B geldt uiteraard weer dat van die eigendommen voor 80% kosten zijn opgenomen (tweemaal EUR 60.000). • Voor de eigenaren C en de gemeente geldt een berekening voor het uitgeefbare oppervlak van 10.000 m². Dit betekent tweemaal een bedrag van EUR 75.000. Hiermee ontstaat onderstaande berekening van de waardevermeerderingstoets per eigenaar.

Tabel B.1.15 Voorlopige kostenbijdragen per eigenaar als gevolg van de waardevermeerderingstoets

16 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

De volgende aandachtspunten zijn hierbij van belang. • De bedragen als zichtbaar in bovenstaande tabel wijken licht af van de nominale bedragen als bij de uitgangspunten geformuleerd. Dit hangt samen met de ook bij de eerdere berekeningen aangehouden fasering en de effecten daarvan. 3 • De bruto kostenbijdragen ontstaan door de berekende bijdragen per activiteit uit het 100/100-scenario (zie tabel B.1.12) te vermenigvuldigen met het aangenomen programma per eigenaar. • De vraag of deze bedragen ook in rekening kunnen worden gebracht, hangt af van het resultaat van de zogeheten waardevermeerderingstoets (artikel 13.15, tweede lid, onder b en artikel 13.18, derde lid, Omgevingswet en artikel 8.18 Omgevingsbesluit). Daarbij wordt de waarde van de grond op basis van het toekomstig te realiseren programma vergeleken met de waarde van diezelfde uitgeefbare grond als optelling van de waarde van grond en opstal voor dat gedeelte (het uitgeefbare deel) en de kosten die zijn gemaakt om de gronden in uitgeefbare staat te krijgen door eventuele sloopwerkzaamheden, grondwerkzaamheden en saneringswerkzaamheden, ook hier alleen voor het uitgeefbare deel. Deze componenten zijn hiervoor toegelicht. • Te zien is dat bij de eigenaren A en D de waardevermeerdering kleiner is dan de berekende bijdrage. De resulterende bijdrage is dan afgetopt tot het niveau van de waardevermeerdering.

2.1.8

Financieel resultaat per eigenaar Het extra inzicht kan, naar aanleiding van het voorgaande, nog meer uitgebreid worden door de financiële resultaten per eigenaar door te rekenen uitgaande van de hiervoor gepresenteerde cijfers. Ook hier geldt dat dit slechts theorie is en geen noodzakelijke berekening in het kader van de kostenverhaalregels. Het illustreert wel goed de rekenkundige werking van een en ander. Uitgaande van de voorgaande cijfers presenteert onderstaande tabel de financiële resultaten per eigenaar. Tabel B.1.16 Voorlopige financiële resultaten per eigenaar

Hierbij gelden onderstaande opmerkingen: • De opbrengsten per eigenaar bestaan uit de te realiseren grondopbrengsten op basis van het te realiseren programma en de bijbehorende grondopbrengsten per bouwactiviteit én uit de verkoop van het openbaar gebied conform de daaraan gerelateerde inbrengwaarde voor de component grond en opstal. • De kosten bestaan per eigenaar uit verschillende componenten 3

Daarbij is overigens zichtbaar dat ook de component “Waarde grond en opstal uitgeefbaar gebied” van de inbrengwaarde is gefaseerd. Die component is juist pas nodig op het moment van uitvoeren van de waardevermeerderingstoets; bij het verlenen van de beschikking. De op dat moment actuele waarde is dan uitgangspunt. Conform artikel 8.16 Omgevingsbesluit dient bij de waardevermeerderingstoets ook vergeleken te worden met op dat moment actuele grondopbrengsten. Op deze wijze worden actuele grondopbrengsten vergeleken met actuele waarden voor de component grond en opstal. In het rekenmodel, zowel in het model met als zonder tijdvak, is hier rekening mee gehouden door deze component van de inbrengwaarden ook te faseren in de tijd uitgaande van een daarbij ingeschat marktconform indexpercentage.

17 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

•

- Allereerst geldt bij iedere eigenaar de inbrengwaarde van de grond en opstallen als kostenpost, zowel voor het uitgeefbare als openbare deel. De werkelijke boekwaarde bij een eigenaar van die componenten kan overigens anders zijn, maar die doen voor de vergelijking hier niet ter zake. - Vervolgens realiseert iedere eigenaar de kosten die samenhangen met de ontwikkeling van het eigen eigendom. Dit betreft de kosten voor sloop, saneren en grondwerkzaamheden voor zover dit het uitgeefbaar gebied op dit eigendom betreft. De eerder gepresenteerde verdeling tussen openbaar en uitgeefbaar gebied is hier weer van toepassing. Nog eens wordt hier benoemd dat werkzaamheden voor sloop, saneren en grondwerk op één kavel in de praktijk niet gesplitst zullen worden over de gemeente en de betreffende eigenaar. Dit betekent een latere verrekening. Voor de werking van de rekensystematiek is de theoretische verdeling hier wel doorgevoerd. Tot slot geldt uiteraard nog de kostenbijdrage die aan de gemeente moet worden gedaan.

In hoofdstuk 4 van deze bijlage wordt nog stilgestaan bij het gemeentelijk resultaat als publiekrechtelijke instantie.

2.1.9

Financiële bijdragen Op basis van artikel 13.23 Omgevingswet wenst de gemeente, naast het kostenverhaal, ook de verplichting tot het doen van een financiële bijdrage in het omgevingsplan op te nemen. Voor de genoemde recreatievoorziening geldt daarbij het volgende. Tabel B.1.17 Financiële bijdrage recreatievoorziening

Het percentage van 15% betreft de mate van profijt dat de Munterij heeft van de te realiseren recreatievoorziening. Zoals eerder gemeld is realisatie van de recreatievoorziening niet randvoorwaardelijk om plangebied De Munterij te kunnen ontwikkelen; er is geen causaal verband. De bijdrage voor de compensatie van het tekort aan sociale huurwoningen kan opgenomen worden omdat de gemeente hierover een regel in het omgevingsplan opneemt en voor de vereveningslocatie een tekort verwacht wordt. De regel die de gemeente opneemt houdt in dat op de eigendommen van eigenaren A, D en die van de gemeente sociale huurwoningen moeten komen. Respectievelijk 10, 40 en 22. Het compensatiebedrag is bepaald op een bedrag van EUR 36.000 per niet gerealiseerde sociale huurwoning. Dit is het verschil tussen de gemiddelde grondwaarde van een vrije sector woning en een sociale huurwoning. Uitgaande van het ingerichte scenario wordt 25% sociale huurwoningen gerealiseerd. Bij 30% hadden dit er 86 moeten zijn. Dit betekent een totaal compensatiebedrag van EUR 504.000.

18 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Tabel B.1.18 Financiële bijdrage sociale huurwoningen

2.1.10

Berekening financiële bijdragen In de gepresenteerde berekeningen in het model zonder tijdvak is tot nu geen rekening gehouden met het in rekening brengen van financiële bijdragen voor de recreatievoorziening en voor het tekort aan gerealiseerde sociale huurwoningen; er is alleen ingegaan op het kostenverhaal. De totaal berekende financiële bijdrage is: Tabel B.1.19 Financiële bijdrage totaal

Op dezelfde wijze als waarop de kosten over de verschillende activiteiten zijn verdeeld, kan ook de financiële bijdrage over de verschillende activiteiten worden verdeeld. Dit leidt tot onderstaande tabel. Tabel B.1.20 Financiële bijdrage per activiteit

De vraag is vervolgens of deze bijdragen ook in rekening kunnen worden gebracht bij de verschillende eigenaren. Dit wordt in het model zonder tijdvak bepaald door de werking van artikel 13.23, derde lid, onder b Omgevingswet. Dit artikel maximeert het bedrag dat aan financiële bijdrage kan worden gevraagd. Om de werking van artikel 13.23, derde lid, onder b Omgevingswet te illustreren is onderstaande tabel ingericht. Ook hier is weer, net als bij het uitvoeren van de waardevermeerderingstoetsen in

19 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

paragraaf 2.1.7, uitgegaan van de situatie dat alle eigenaren op het moment van vaststellen van het omgevingsplan de beschikking zouden aanvragen en die zou worden verleend op basis van de dan geldende cijfers. De werking van de berekening wordt hiermee goed geïllustreerd. Tabel B.1.21 Gevraagde versus maximale financiële bijdrage

Hierbij gelden onderstaande opmerkingen: • De gewenste financiële bijdrage is berekend door de bijdrage per activiteit uit tabel B.1.20 te vermenigvuldigen met het programma per eigenaar. • De waardevermeerderingstoets is per eigenaar berekend in tabel B.1.15. • In die tabel is ook de kostenverhaalsbijdrage per eigenaar zichtbaar. • Het verschil daartussen bepaalt de maximale financiële bijdrage die in rekening kan worden gebracht. • Dit kan vervolgens vergeleken worden met de gewenste financiële bijdrage. • Voor eigenaar A en D geldt dat daar geen ruimte meer is voor het in rekening brengen van een financiële bijdrage. • Voor de overige eigenaren geldt dat de gewenste financiële bijdrage volledig in rekening kan worden gebracht.

2.2

Moment beschikking in jaar 2

2.2.1

De Munterij zonder tijdvak in jaar 2 In de vorige paragraaf zijn rekenvoorbeelden uitgewerkt uitgaande van de situatie bij eerste opname van de regels in het omgevingsplan. Twee jaar later hebben zich ten opzichte van die situatie onderstaande ontwikkelingen voorgedaan. Deze ontwikkelingen verwerkt de gemeente ook in een actualisatie van de (kostenverhaal)regels voor gebied De Munterij: • Ten behoeve van het verbreden van de weg is een meer gedetailleerd profiel bekend geworden. Hieruit blijkt dat bij eigenaar A geen 2.000 m² zoals eerder aangehouden van de kavel nodig is, maar 3.000 m². • Dit leidt er in ieder geval toe dat het programmascenario waarmee gerekend was op de eigendom van eigenaar A niet op die wijze gerealiseerd kan worden. Door de afname van het uitgeefbaar gebied geldt uiteraard een aanpassing van dit scenario waarbij met minder te realiseren woningen op deze kavel gerekend wordt. Voor de gewenste verevening voor de sociale huurwoningen houdt de gemeente in de geactualiseerde regels wel vast aan het vastgelegde aantal sociale huurwoningen op deze kavel. • Eigenaar A vraagt in jaar 2 een beschikking aan (na actualisatie van de regels). • Een gedeelte van de werkzaamheden voor het bouwrijp maken is inmiddels uitgevoerd. Hiermee is een oppervlakte van 20.000 m² gemoeid.

De gerealiseerde kosten blijken nog niet zoveel af te wijken van het normbedrag waarmee was gerekend. Die zijn EUR 40/m² waar een norm van EUR 45/m² was gehanteerd. Voor de nog te realiseren werkzaamheden wordt veiligheidshalve nog gerekend met de eerder aangehouden norm voor bouw- en woonrijp maken van EUR 100/m². De eenheidsprijzen zijn, waar van toepassing, geïndexeerd. Hierbij is gerekend met de werkelijke indexcijfers over de periode van 2 jaar. • Voor het overige gelden geen gewijzigde inzichten ten opzichte van de situatie in het jaar bij opname van de regels in het omgevingsplan.

20 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Onderstaande figuur geeft een weergave. Figuur B.1.4 Plangebied De Munterij in jaar 2

Voor het eerder ingerichte programmascenario betekent dit het volgende aangepaste scenario, waarbij het aantal woningen van eigenaar A is bijgesteld van 80 naar 72 woningen. De programma’s van de andere eigenaren zijn ongewijzigd. Tabel B.1.22 Scenario programma De Munterij jaar 2

2.2.2

Maximumbedrag kostenverhaal Naar aanleiding van de ontwikkelingen zoals toegelicht in de vorige paragraaf heeft de gemeente volgens dezelfde methodiek als toegelicht in paragraaf 2.1.3 een nieuwe opstelling gemaakt van de verwachte kosten. De gemeente wil op die manier inzicht hebben in de vraag of het opgenomen kostenplafond nog reëel is of dat dit bijgesteld moet worden. Onderstaande tabel presenteert de nieuw ingerichte begroting.

21 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Tabel B.1.23 Raming kosten jaar 2

Hierbij gelden onderstaande opmerkingen: • Bij het bepalen van het kostenplafond dient nog rekening gehouden te worden met de ontvangen Rijksbijdrage voor de verbreding van de weg tussen de kavels van eigenaren A en B. Die bijdrage behelst EUR 1.030.200 (al bij omgevingsplan ontvangen bijdrage van EUR 1.000.000 inclusief rentetoerekening). Dit betekent dat niet wordt uitgegaan van het bedrag van EUR 9.773.742, maar van EUR 8.743.542 als kostenplafond. • De eerder aangehouden normbedragen zijn, voor de volledigheid, waar van toepassing geïndexeerd. Hierbij is gerekend met de werkelijke indexcijfers over de periode van twee jaar. In dit geval zijn daarvoor de oorspronkelijk gehanteerde percentages bij het vaststellen van het omgevingsplan aangenomen. • In de periode van twee jaar zijn ook kosten gerealiseerd, die in de boekwaarde zijn verwerkt. Bovendien zijn de gerealiseerde kosten, indien van toepassing, ook tussentijds geïndexeerd (tussen jaar 0 en 2). • Uiteraard gelden inmiddels ook rentelasten over gerealiseerde kosten. Van belang is te onderkennen dat dit specifiek ook geldt voor de plankosten die conform hoofdstuk 13 van de Omgevingsregeling gelijk als boekwaarden te gelden. • De plankostenscan is opnieuw ingevuld aan de hand van de meest recente gegevens. Hieruit is een nieuw bedrag gevolgd.

• Zoals in de casus opgenomen zijn de kosten voor het bouwrijp maken, voor zover gerealiseerd, lager dan oorspronkelijk begroot. Dit behelst een afname van EUR 45,00/m² naar EUR 40,00/m² (EUR 41,51/m² geïndexeerd). Dit leidt tot lagere kosten. • Een tegengesteld effect doet zich echter voor doordat er meer openbaar gebied ingericht moet worden. Dit heeft betrekking op de toename van het openbaar gebied bij eigenaar A van 2.000 m² naar 3.000 m². Voor de posten bouw- en woonrijp maken betekent dit per saldo extra kosten. • Bekend is inmiddels dus dat op de kavel van eigenaar A extra openbaar gebied gerealiseerd moet worden dan eerder aangenomen. De gemeente neemt deze wetenschap mee bij het inrichten van de nieuwe kostenopstelling. Dit betekent dat van de posten “waarde grond en opstal”, “sloop”, “saneren” en “grondwerkzaamheden” niet 20% van deze kosten op de kavel van eigenaar A is opgenomen, maar 30%.

22 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Naar aanleiding van de nieuwe doorrekening constateert de gemeente dat het verstandig is het oorspronkelijk aangehouden kostenplafond naar boven bij te stellen in een herziening van de kostenverhaalregels en doet dit dus ook.

2.2.3

Maximum te verhalen kosten per activiteit Door de toename van het kostenplafond en doordat duidelijk is geworden dat op de kavel van eigenaar A realisatie van minder programma mogelijk is door toename van het openbaar gebied, heeft de gemeente een nieuwe berekening uitgevoerd van het maximaal te verhalen bedrag per activiteit. De berekening kent dezelfde achtergronden als toegelicht in paragraaf 2.1.5. Voor de volledigheid zijn, net als in die paragraaf, de beide daar in beeld gebrachte ideeën uitgewerkt. Dit leidt tot onderstaande tabellen waarbij de eerder aangehouden opbrengsten zijn geïndexeerd, welke indexering is meegenomen in de verdeling van de kosten over de opbrengsten. Tabel B.1.24 Maximale bijdragen per activiteit 100/100 scenario jaar 24

4

Let op, de hier gepresenteerde kosten van EUR 8.841.058 zijn naar jaar 2 contant gemaakte kosten waar het benoemde kostenbedrag van EUR 8.743.542 onder tabel B.1.23 een nominaal bedrag op prijspeil jaar 2 is.

23 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Tabel B.1.25 Maximale bijdragen per activiteit 75/90 scenario jaar 2

Als gevolg van de gepresenteerde ontwikkelingen zijn de maximale bijdragen per bouwactiviteit via deze berekening toegenomen ten opzichte van de situatie bij vaststelling van het omgevingsplan. De gemeente neemt dit mee bij de herziening van de kostenverhaalregels.

2.2.4

Waardevermeerderingstoets en kostenbijdragen Net als toegelicht in paragraaf 2.1.7 geldt ook bij de berekeningen in jaar 2 dat de waardevermeerderingstoets en het mede aan de hand daarvan berekenen van kostenbijdragen geen onderdelen zijn van het omgevingsplan. De waardevermeerderingstoets vindt pas plaats op het moment dat een beschikking wordt afgegeven. In de casus is aangenomen dat in jaar 2 alleen eigenaar A een beschikking zal aanvragen na herziening van de (kostenverhaal)regels door de gemeente in dat jaar. Voor de volledigheid en voor het inzicht is dit, net als in paragraaf 2.1.7, ook nu doorgerekend voor iedere eigenaar in jaar 2 uitgaande van het nieuw ingerichte programmascenario, het nieuwe kostenplafond, de nieuw berekende maximale bijdragen per activiteit en de geïndexeerde uitgangspunten voor de grondwaarden. Ook hier is een en ander alleen doorgerekend voor het 100/100-scenario. De methodiek en opzet is verder uiteraard gelijk aan de berekening als toegelicht in paragraaf 2.1.7. Onderstaande tabellen presenteren de resultaten. Tabel B.1.26 Voorlopige bruto kostenbijdragen per eigenaar jaar 2

24 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Tabel B.1.27 Voorlopige kostenbijdragen per eigenaar als gevolg van de waardevermeerderingstoets jaar 2

Hierbij gelden onderstaande opmerkingen: • De bruto bijdragen ontstaan door de eerder gepresenteerde maximale bijdragen per activiteit te vermenigvuldigen met het aangehouden programma per eigenaar. • Eigenaar A kent nu een lagere bruto bijdrage dan berekend bij het vaststellen van het omgevingsplan. Dit komt met name door de lagere grondopbrengsten waardoor de waardevermeerderingstoets tot een lagere maximale bijdrage leidt. • Voor de aftrek van de inbrengwaarde samenhangend met het uitgeefbaar gebied geldt dat de verhouding bij eigenaar A tussen het openbaar en uitgeefbaar gebied is gewijzigd, hetgeen effect heeft op de in aftrek te nemen inbrengwaarde. • Voor de eigenaren A en D geldt, net als bij de berekening bij het vaststellen van het omgevingsplan, de impact van de waardevermeerderingstoetsen waardoor niet alle toegerekende kosten kunnen worden verhaald. Voor eigenaar A geldt dat het bedrag van EUR 850.684 wordt opgenomen in de beschikking die deze eigenaar in dit jaar aanvraagt.

2.2.5

Financieel resultaat per eigenaar Tot slot is ook hier het extra inzicht uitgebreid door presentatie van de financiële resultaten per eigenaar zoals die zouden ontstaan naar aanleiding van de nieuw aangehouden uitgangspunten. Ook hier geldt dat de opzet van de berekening verder gelijk is aan de opzet zoals toegelicht in paragraaf 2.1.8. Onderstaande tabel presenteert de resultaten. Tabel B.1.28 Financiële resultaten per eigenaar jaar 2

In relatie tot de tabel in paragraaf 2.1.8 gelden daarbij nog onderstaande opmerkingen: • Onderstaande tabel presenteert de vergelijking van de financiële resultaten per eigenaar zoals berekend in paragraaf 2.1.8 en zoals berekend met de uitgangspunten als aangehouden in jaar 2.

25 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Tabel B.1.29 Vergelijking theoretische financiële resultaten per eigenaar

•

•

Te zien is dat eigenaar A geen slechter resultaat kent in de vergelijking. Dit resultaat was al EUR 0 zoals berekend bij het moment van vaststellen van het omgevingsplan. Dit is het gevolg van de waardevermeerderingstoets in beide gevallen. Voor de overige eigenaren geldt dat het resultaat in de vergelijking verslechtert.

2.3

Moment tussentijdse afrekening in jaar 7

2.3.1

De Munterij zonder tijdvak in jaar 7 Ten opzichte van de situatie in jaar 2 hebben zich tot jaar 7 onderstaande ontwikkelingen voorgedaan. • Eigenaar A heeft in jaar 2 de beschikking ontvangen en zal in jaar 7 om een tussentijdse afrekening vragen. • Onverwacht en gemotiveerd door de naastgelegen ontwikkeling op de kavel van eigenaar A is ook eigenaar B tot ontwikkeling overgegaan. Op de kavel zijn detailhandelsvoorzieningen gerealiseerd, meer dan waarmee gerekend was in het aangehouden programmascenario in jaar 2. • De ontwikkelingen op de eigendommen van eigenaren A en B zijn daarmee gerealiseerd. Dit heeft geleid tot onderstaand nieuw aangehouden programmascenario (waarbij voor eigenaren A en B geen sprake meer is van een scenario, maar van werkelijk gerealiseerd programma). Tabel B.1.30 (Scenario) programma De Munterij jaar 7

•

•

De gerealiseerde kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn verder toegenomen nu een nog groter deel van het plangebied bouw- en woonrijp is gemaakt. Het gerealiseerde bedrag per m² is voor zowel bouw- als woonrijp lager dan waarmee bij vaststelling van het omgevingsplan rekening was gehouden. Er was uitgegaan van een m²-prijs voor bouwrijp maken van EUR 45/m² respectievelijk woonrijp maken van EUR 55/m². De werkelijk gerealiseerde m²-prijs voor bouwrijp maken blijkt EUR 40/m² (ongeïndexeerd) te zijn voor een gebied van 29.000 m². Voor woonrijp maken betreft dit EUR 50/m² (ongeïndexeerd) voor een gebied van 17.792 m². De eenheidsprijzen zijn, waar van toepassing, geïndexeerd. Hierbij is gerekend met de werkelijke indexcijfers over de periode van zeven jaar. Voor het overige gelden in jaar 7 geen nieuwe inzichten ten opzichte van de situatie bij vaststelling van de situatie in jaar 2.

26 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Onderstaande figuur geeft een weergave van de situatie. Figuur B.1.5 Plangebied De Munterij in jaar 7

2.3.2

Uitwerkingen rekenvoorbeelden jaar 7 In het onderstaande volgen nog enkele interessante inzichten in relatie tot het bepalen van de tussentijdse afrekening voor eigenaar A in jaar 7. Aan de hand van de verschillen tussen jaar 2 en jaar 7 zoals die zijn toegelicht treden ook hier weer interessante effecten in uitkomsten op zoals berekend in jaar 2 en jaar 7. Die effecten en de cijfermatige uitwerking ervan zijn modelmatig hetzelfde als de effecten die zijn toegelicht in de vergelijking van resultaten bij eerste opname van de regels in het omgevingsplan en in jaar 2. Om die reden worden die effecten hier niet nog eens toegelicht. Daarvoor wordt verwezen naar de behandeling van die resultaten als eerder opgenomen. Uiteraard geldt dat in onderstaande getallen overal rekening is gehouden met nog eens vijf jaar indexering (tegen het oorspronkelijk gehanteerde percentage als aanname van de werkelijkheid over die vijf jaar) en toevoeging van rentelasten (ook hier tegen het oorspronkelijk vastgestelde percentage als aanname van de werkelijke rentepercentages over de betreffende jaren).

2.3.3

Maximumbedrag kostenverhaal Onderstaande tabel toont opnieuw de aangehouden kosten, nu in jaar 7 en de vergelijking met de aangehouden kosten in jaar 2.

27 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Tabel B.1.31 Raming kosten jaar 7 in vergelijking met jaar 2

Hierbij gelden onderstaande opmerkingen: • Bij het bepalen van het kostenplafond moet nog rekening worden gehouden met de ontvangen Rijksbijdrage. Die bijdrage is EUR 1.137.424 (al bij omgevingsplan ontvangen bijdrage van EUR 1.000.000 inclusief rentetoerekening). Dit betekent dat niet wordt uitgegaan van het bedrag van EUR 10.676.467 maar van EUR 9.539.043 als kostenplafond. • Voor het bepalen van de plankosten en kosten voor voorbereiding en toezicht geldt dat de plankostenscan opnieuw is ingevuld aan de hand van de actuele gegevens van De Munterij in jaar 7. • In absolute zin geldt dat de kosten zijn toegenomen. • Dit wordt echter alleen veroorzaakt door de toegevoegde rentelasten van EUR 409.741 en indexering. Wordt van deze effecten geabstraheerd dan gelden lagere kosten door de in de casus opgenomen verder afgenomen kosten voor het bouw- en woonrijp maken.

2.3.4

Tussentijdse afrekening eigenaar A Via dezelfde stappen als toegelicht in de paragrafen 2.1.7 en 2.2.4 kan nu de bijdrage per eigenaar worden berekend uitgaande van de situatie in jaar 7. Hier is dit alleen in de 100/100-variant gedaan. De ontwikkelingen als toegelicht in paragraaf 2.3.1 zijn hierin uiteraard meegenomen. Dit leidt tot onderstaande berekende kostenbijdragen.

28 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Tabel B.1.32 Maximale bijdragen per activiteit 100/100 scenario jaar 7

Tabel B.1.33 Theoretische bruto kostenbijdragen per eigenaar jaar 7

Tabel B.1.34 Theoretische kostenbijdragen als gevolg van de waardevermeerderingstoets per eigenaar jaar 7

Te zien is dat hiermee in de beschikking van eigenaar A in jaar 7 een bedrag van EUR 937.792 zou zijn opgenomen. In jaar 2 is echter een bedrag van EUR 850.684 in rekening gebracht. Door de beschikking in jaar 7 contant te maken naar jaar 2, kan de vergelijking worden gemaakt of terugbetaling aan eigenaar A aan de orde is. Dit leidt tot onderstaande berekening.

29 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

Tabel B.1.35 Terugbetalingsregeling

Dit betekent dat geen teruggave gedaan hoeft te worden.

30 | Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet | Bijlage Rekenvoorbeelden

3

Rekenvoorbeelden De Munterij met tijdvak

3.1

Moment omgevingsplan

3.1.1

De Munterij met tijdvak bij omgevingsplan In het vorige hoofdstuk is een uitgebreide toelichting opgenomen op de kenmerken van plangebied De Munterij. De genoemde kenmerken met betrekking tot de huidige situatie gelden nog steeds. Om de rekenvoorbeelden niet onnodig complex te maken is als uitgangspunt aangehouden dat bij het inrichten van rekenvoorbeelden in het model met tijdvak van dezelfde onderliggende gegevens gebruik wordt gemaakt. De gemeente kiest nu echter bij de ontwikkeling van dit gebied voor het model met tijdvak. Overwegingen daarbij zijn de volgende: • Het gebied is al jarenlang een doorn in het oog van de gemeente en de gemeenteraad. De gemeenteraad heeft aangegeven het gebied nu binnen afzienbare tijd getransformeerd te willen hebben. • Vanuit die wens heeft de gemeente de behoefte tot het voeren van regie. • Met name de doelstelling met betrekking tot de gemengde woon-/werksituatie is een belangrijk item in aansluiting op de kwaliteit van de omringende wijken. In lijn daarmee heeft de gemeente dan ook een gedetailleerd programma van eisen vastgesteld met daarin ook een blauwdruk van het gewenste programma. Daarin is, onder andere, op kavelniveau vastgelegd waar de sociale huurwoningen, de koopwoningen én de middeldure huurwoningen moeten komen.

• Waar in de situatie zonder tijdvak sprake was van slechts één bekend initiatief van eigenaar A, is nu ook duidelijk dat eigenaar C tot ontwikkeling over wil gaan. Met hem wordt zelfs een anterieure overeenkomst gesloten. Ook van de andere eigenaren is bekend dat zij op termijn tot ontwikkeling over willen gaan, maar er is nog niet bekend wanneer. De gemeente schat in ergens binnen vijf en acht jaar vanaf nu en wenst, rekening houdend met de overige initiatieven en afrondende werkzaamheden na het uitvoeren van de bouwactiviteiten daarom een tijdvak van tien jaar vast te leggen voor deze ontwikkeling. • Tot slot voorziet de gemeente een bepaalde fasering in het gebied. Dit hangt onder andere samen met de beoogde verbreding van de route tussen de kavels van eigenaren A en B en nader onderzoek heeft aangetoond dat bij realisatie van de ontwikkelingen op de eigendommen van eigenaren A en B verdere ontwikkeling alleen mogelijk is als de eerder genoemde rotonde is aangelegd. Om deze fasering te kunnen vastleggen heeft de gemeente deelgebieden ingericht. Onderstaande figuur presenteert deze deelgebieden. Let op, dit betreft nog niet de fasering. Figuur B.2.1 Deelgebieden De Munterij