740065 Bijlage 1 Ontwerpbestemmingsplan Stationstuinen 1ste fase

Bestemmingsplan De Stationstuinen 1ste fase te Barendrecht Gemeente Barendrecht Ontwerp

Bestemmingsplan De Stationstuinen 1ste fase te Barendrecht Gemeente Barendrecht Ontwerp

Rapportnummer:

P04926

IMRO-identificatienummer:

NL.IMRO.0489.BPBTO20220003-ON01

Datum:

1 maart 2023

Opdrachtgever:

Emborion Vastgoed BV

Projectteam BRO:

WdR, WBl, TSc, TAu

Concept:

1e concept: 14 januari 2022 2e concept: 22 juli 2022

Voorontwerp

1e voorontwerp 23 september 2022 2e voorontwerp 23 november 2022

Ontwerp:

15 februari 2023, 1 maart 2023

Vaststelling: Bron foto kaft:

Opdrachtgever

BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

Toelichting

Inhoudsopgave

pagina

1.INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

4 4 4 6 7

2.PLANBESCHRIJVING 2.1 De Stationstuinen 2.2 Ontwikkelkader De Stationstuinen 2.3 Stedenbouwkundig plan 2.4 Beeldkwaliteitsplan 2.5 Het bestemmingsplan De Stationstuinen 1ste fase

8 8 10 12 13 14

2.5.1 Het Ontwikkelkader 2.5.2 Het Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan

15 16

3.BELEIDSKADER 3.1 Rijksbeleid

18 18

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.2 Provinciaal beleid

18 18 24

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland 3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland 3.3 Gemeentelijk beleid

24 25 28

3.3.1 Gebiedsvisie De Stationstuinen 3.3.2 Ambitiedocument klimaatadaptatie

28 30

4.MILIEUEFFECTRAPPORTAGE 4.1 Inleiding en procedure 4.2 Het MER 4.3 Ingebrachte zienswijzen 4.4 Toetsingsadvies en aanbevelingen Commissie m.e.r.

33 33 35 44 45

5.OMGEVINGSASPECTEN 5.1 Verkeer en parkeren 5.2 Geluid

46 46 49

Inhoudsopgave

1

5.2.1 Toetsingskader 5.2.2 Onderzoek 5.2.3 Conclusie 5.3 Luchtkwaliteit

49 50 51 52

5.3.1 Toetsingskader 5.3.2 Onderzoek 5.3.3 Conclusie 5.4 Bedrijven en milieuzonering

52 52 53 53

5.4.1 Toetsingskader 5.4.2 Onderzoek 5.4.3 Conclusie 5.5 Kabels en leidingen 5.6 Externe veiligheid

53 54 54 54 54

5.6.1 Toetsingskader 5.6.2 Onderzoek 5.6.3 Conclusie 5.7 Ecologie

54 55 56 56

5.7.1 Toetsingskader 5.7.2 Onderzoek Natuur 5.7.3 Vervolgonderzoeken natuur 5.7.4 Onderzoek Stikstofdepositie 5.7.5 Conclusie 5.8 Bodem

56 57 58 59 60 60

5.8.1 Toetsingskader 5.8.2 Onderzoek 5.8.3 Conclusie 5.9 Water

60 60 61 61

5.9.1 Toetsingskader 5.9.2 Onderzoek 5.9.3 Conclusie 5.10 Archeologie

61 61 64 64

5.10.1 Toetsingskader 5.10.2 Onderzoek 5.10.3 Conclusie 5.11 Cultuurhistorie

64 64 65 66

5.11.1 Toetsingskader 5.11.2 Onderzoek 5.11.3 Conclusie

66 66 66

6.JURIDISCHE PLANOPZET 6.1 Inleiding 6.2 Plansystematiek 6.3 Bestemmingen

67 67 67 69

Inhoudsopgave

2

7.UITVOERBAARHEID 7.1 Economische uitvoerbaarheid 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

70 70 71

7.2.1 Vooroverleg 7.2.2 Vaststellingsprocedure

71 71

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Ontwikkelkader De Stationstuinen Bijlage 2: Stedenbouwkundig plan De Stationstuinen Bijlage 3: Beeldkwaliteitsplan De Stationstuinen Bijlage 4: Compensatieplan van bedrijventerrein naar woon-werkgebied Bijlage 5: Advies MRDH over compensatieplan Bijlage 6: Ambitiedocument klimaatadaptie De Stationstuinen Bijlage 7: Ladder woonfuncties De Stationstuinen 1ste fase Bijlage 8: Ladder niet-woonfuncties De Stationstuinen Barendrecht 1ste fase Bijlage 9: Akoestisch onderzoek De Stationstuinen 1ste fase Bijlage 10: Milieueffectrapport De Stationstuinen Bijlage 11: Analyse bedrijven en milieuzonering Bijlage 12: Memo externe veiligheid incl.

verantwoording groepsrisico Bijlage 13: Natuurtoets De Stationstuinen 1ste fase Bijlage 14: Nader onderzoek steenmarter en huismus De Stationstuinen 1ste fase Bijlage 15: Vleermuisonderzoek De Stationstuinen 1ste fase Bijlage 16: Stikstofonderzoek De Stationstuinen 1ste fase Bijlage 17: Verkennend bodemonderzoek Waders Milieu Bijlage 18: Fusering Peilgebieden De Stationstuinen Bijlage 19: Watertoets De Stationstuinen 1ste fase Bijlage 20: Archeologisch bureauonderzoek Bijlage 21: Nota vooroverleg Bijlage 22: Verkeersonderzoek De Stationstuinen Bijlage 23: Rapport Mobiliteitsmilieu Stationstuinen Bijlage 24: Akoestisch onderzoek MER Bijlage 25: Onderzoek luchtkwaliteit De Stationstuinen Bijlage 26: Eindnota Gezonde Publieke Ruimte De Stationstuinen Bijlage 27: Vooronderzoek Landbodem NEN 5727 Bijlage 28: Quickscan Ontplofbare oorlogsresten Bijlage 29: Quickscan Water Bijlage 30: Quickscan Ecologie Bijlage 31: Notitie Reikwijdte en Detailniveau Bijlage 32: Nota van Beantwoording NRD

Inhoudsopgave

3

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding De gemeente Barendrecht heeft op 15 december 2020 de gebiedsvisie voor De Stationstuinen vastgesteld. Deze visie gaat over de gebiedsontwikkeling die direct grenst aan de oostzijde van het treinstation Barendrecht. De Stationstuinen slaat een brug tussen het dorp Barendrecht, het agrofood-bedrijventerrein Dutch Fresh Port, het stadse leven in Rotterdam en het recreatielandschap van de Zuidpolder en rondom de Waal. Het heeft alle potentie om te transformeren naar een bruisende plek waar wonen, werken, leren en recreëren samenkomen. Met ruimte voor nieuwe woningen en een succesvol bedrijfsleven. Emborion Vastgoed BV is eigenaar van een groot deel van de gronden binnen De Stationstuinen. Onderhavig bestemmingsplan heeft betrekking op een deel van hun gronden met de bestemmingen ‘Gemengd’ en ‘Bedrijventerrein’ (zie ook figuur 1.2): de zogenaamde 1ste fase. Daarnaast betreft het gronden die in bezit zijn van de gemeente Barendrecht. De wens is om hier “versneld’ woningen te realiseren met daarnaast nog ruimte voor ‘werken’ en ‘voorzieningen’. Dit kan ook omdat het een gebied betreft dat (voor een groot deel) of braak ligt of onbebouwd is. Voor een deel van het plangebied is reeds een omgevingsvergunningsaanvraag gedaan om qua gebruik af te mogen wijken van het geldende bestemmingsplan (binnenplanse afwijking). Dit is de zogenaamde ‘afwijkingslocatie’.

Deze procedure staat de functie ‘wonen’ toe binnen de bestemming ‘Gemengd’, maar laat de geldende bestemming(sregels) ongemoeid en verandert ook niets aan de gebruiks- en bouwmogelijkheden binnen de bestemming ‘Bedrijventerrein’. Onderhavig bestemmingsplan is bedoeld om het stedenbouwkundig plan voor De Stationstuinen, voor zover gelegen binnen het plangebied, mogelijk te maken. Dit betekent dat de ‘afwijkingslocatie’ ook meegenomen wordt in dit bestemmingsplan. Alle gronden krijgen gebruiks- en bouwmogelijkheden conform het stedenbouwkundig plan. Voor het overige deel van De Stationstuinen zullen in een later stadium ruimtelijke procedures worden doorlopen. Dit kan een Omgevingsplan conform de nieuwe Omgevingswet, maar er kan ook nog gekozen worden voor een bestemmingsplan 2e fase nu de invoering van de Omgevingswet is uitgesteld tot 1 januari 2024. Dit bestemmingsplan voorziet dus in de herbestemming van de gronden ‘Gemengd’ en ‘Bedrijventerrein’. De tussenliggende bestemmingen ‘Verkeer’, ‘Water’ en ‘Groen’ worden ook meegenomen. Met dit nieuwe bestemmingsplan worden de gewenste functies in het plangebied mogelijk gemaakt en worden de nieuwe juridisch-planologische kaders aan het plangebied gegeven.

1.2 Plangebied De Stationstuinen zijn gelegen ten oosten van het spoor dat door Barendrecht loopt. De ligging en globale begrenzing van het plangebied is weergegeven in figuren 1.1 en 1.2.

Hoofdstuk 1

4

De locatie bestaat uit een noordelijk deel en een zuidelijk deel, dat middels de Spoorlaan wordt gescheiden van elkaar. Aan de westzijde vormt de straat Zuideinde globaal de plangrens. Ten oosten van het plangebied liggen nog de bestaande bedrijven op het bedrijventerrein. Kadastraal staat de locatie bekend als de gemeente Barendrecht, sectie D en perceelnummers 11162, 11163, 11164, 11165, 9706, 104, 12002, 11433, 11432, 11708, 9810, 11705, 10420, 11837, 10417, 11838, 11124, 11123, 11122, 12047, 12049 en 12051 (allen al dan niet gedeeltelijk). De oppervlakte van het terrein bedraagt circa 5 hectare. Voor de exacte begrenzing van dit bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding.

Figuur 1.1: Ligging plangebied

Figuur 1.2: Globale begrenzing plangebied Hoofdstuk 1

5

1.3 Vigerend bestemmingsplan Voor het plangebied is het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Barendrecht Noordoost’ (vastgesteld op 11 juni 2013) het geldende juridisch-planologische kader. Op de locatie geldt daarnaast het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Staandplaatsen en evenementen’ en het voorbereidingsbesluit ‘De Stationstuinen 2022’. Een uitsnede van de verbeelding van bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Barendrecht Noordoost’ is opgenomen in figuur 1.3. Op deze afbeelding is de begrenzing van het plangebied aangegeven met de rode omranding. In het geldende bestemmingsplan zijn binnen het plangebied de bestemmingen ‘Gemengd’, ‘Bedrijventerrein’, ‘Verkeer’, ‘Water’ en ‘Groen’ opgenomen. Om het stedenbouwkundig plan mogelijk te maken is een partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Barendrecht Noordoost’ noodzakelijk. Onderhavig bestemmingsplan geeft hier invulling aan.

Figuur 1.3: Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan met globale begrenzing plangebied (rood omrand).

Voorbereidingsbesluit Op 27 september 2022 heeft de gemeenteraad van Barendrecht voor de gronden van De Stationstuinen, waaronder onderhavige locatie, een voorbereidingsbesluit genomen. Dit voorbereidingsbesluit is bedoeld om ontwikkelingen die de gewenste woningbouwontwikkeling mogelijk kunnen belemmeren binnen het gebied te voorkomen. Dit bestemmingsplan vormt de eerste fase van deze gewenste ontwikkelingen.

Hoofdstuk 1

6

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving van het plan is opgenomen. In hoofdstuk 3 wordt het Rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die van belang zijn voor het voorliggende bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de juridische toelichting op de planopzet gegeven. In het laatste hoofdstuk komt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

Hoofdstuk 1

7

2.

PLANBESCHRIJVING 2.1 De Stationstuinen De Stationstuinen wordt een nieuw gemengd gebied met ruimte voor een grote hoeveelheid woningen maatschappelijke voorzieningen, onderwijs (al dan niet in de vorm van een campus), de mogelijkheid voor startups en ruimte voor research en development en experience. De Stationstuinen versterkt het dorp Barendrecht en de relatie met haar omgeving en de stad. Met deze ontwikkeling wordt bovendien bijgedragen aan het vitaal en krachtig houden van het bedrijvencluster op de grens van Barendrecht, Ridderkerk en Rotterdam. Dit cluster van agrofood gerelateerde bedrijven heeft zich verenigd tot Dutch Fresh Port, onderdeel van de Greenport West-Holland, waar ook het Westland onder valt. In het Koersdocument De Stationstuinen is in 2019 de ambitie voor het gebied vastgelegd. Tevens is De Stationstuinen door het Rijk aangewezen als een ‘versnellingslocatie’ binnen de Woondeals, de meerjarige integrale samenwerking tussen overheden en maatschappelijke partners. Het is daarmee een kerngebied voor de grote woningbouwopgave van Zuid-Holland. Dit geeft de visieontwikkeling een stevige impuls. De ligging van De Stationstuinen, binnenstedelijk en dichtbij het treinstation, maakt het tot een ideale ontwikkellocatie. De nabijheid van Barendrecht Centrum en haar voorzieningen versterkt de aantrekkingskracht.

Wat deze plek echt onderscheidt van andere locaties in de regio, is het aanwezige bedrijvencluster Dutch Fresh Port. Dit cluster van agrofood-bedrijven is een koploper op de wereldmarkt en is constant bezig met verbetering en vernieuwing van producten en diensten. Deze karakteristieken van het gebied zorgt ook voor de behoefte aan woonruimte voor werknemers, ruimte voor onderwijs, researchen development en ruimte voor ontmoeting en kennisuitwisseling. Kortom, een gebied met gevarieerd wonen en ontwikkelingen die zich richten op voedsel en gezondheid; de grote thema’s van deze wereld. Dit trekt studenten en docenten aan, onderzoekers, startups en ondersteunende partijen. Er is al serieuze interesse vanuit mbo-scholen en universiteiten voor vestiging of participatie in De Stationstuinen. Onderwijs als een unieke schakel tussen wonen en werken en tussen deze plek en de regio. Vers Proeftuin De Stationstuinen kunnen gezien worden als “Vers Proeftuin”. Proeftuin staat voor innovatie in een broedplaats zoals een campus en in nieuwe woonconcepten. Vers staat voor de ontwikkelingen en trends in gezonde leefstijlen en nieuwe voedselproducten. Van oudsher de kern van Barendrecht en ook nu de dagelijkse drive van aanwezige bedrijven. Het doel is om deze zaken te combineren in een gebied waarin mensen ook het bijzondere bedrijvencluster in hun achtertuin waarderen en hier trots op zijn.

Een gebied waar mensen de verse producten van de bedrijven kunnen beleven, maar mogelijk ook zelf kunnen verbouwen en plukken. De aanwezigheid van de bedrijven en een vorm van een campus biedt ook mogelijkheden en draagvlak voor horecafuncties en detailhandel waarin je de verse producten kunt kopen, proeven en beleven. Een mooie toevoeging voor iedereen die in De Stationstuinen komt wonen.

Hoofdstuk 2

8

Integratie van maatschappelijke vraagstukken De vraagstukken rond wonen en Dutch Fresh Port zijn door de gemeente aangewend om ook andere belangrijke thema’s op te pakken. Zaken die ook voor de Dutch Fresh Port bedrijven belangrijk zijn energie neutrale ontwikkelingen, duurzame mobiliteit, ruimte voor groen en water en goed onderwijs. Door deze maatschappelijke vraagstukken gezamenlijk op te pakken, wordt een duurzame leefomgeving gecreëerd, met oog voor mens en milieu. In deze gebiedsvisie wordt uitgegaan van de volgende 3 kernwaarden:  ‘Groen en bewust’: een goede opwekking en verdeling van energie;  ‘Gezond bereikbaar’: een duurzame mobiliteitsoplossing voor iedereen in het gebied;  ‘Plek voor iedereen’: het verzorgen van een aantrekkelijk woon-, werk- en opleidingsmilieu. Groen en Bewust staat voor een leefomgeving waarin de verharding tot een minimum wordt beperkt. Groen en water voeren de boventoon. De verblijfs- en recreatieruimte ligt voor de deur en dat heeft een positieve invloed op ieders gezondheid. Daarbij staan we voor duurzaam en verantwoord bouwen en zorgvuldig omgaan met energie en warmte. Gezond Bereikbaar gaat over mobiliteit. Het openbaar vervoer, met name het spoor, is de basis. Daarnaast wordt in het gebied voorrang gegeven aan fietsers en voetgangers. De Stationstuinen wordt autoluw; er is maar beperkt ruimte voor de auto.

We werken aan goede (parkeer)voorzieningen met deelmobiliteitsconcepten. Zoals deelauto’s, deelfietsen, nieuwe buslijn naar Ridderkerk. Bereikbaarheid staat uiteraard voorop, maar net even anders dan we gewend zijn in Barendrecht. Zo ontlasten we het omliggend wegennet en het milieu. Tot slot Plek voor Iedereen, want in De Stationstuinen komt een grote variatie aan maatschappelijke en commerciële functies en woningtypen die dit met recht een gemengd gebied maken. Alle thema’s worden in samenhang bekeken. Ze zijn gevat in een stevig ruimtelijk raamwerk waarin de doelen en uitgangspunten van de thema’s zijn verankerd. We houden voldoende flexibiliteit in de planvorming om markt gestuurd te ontwikkelen. Nieuw aanbod voor de woningvraag Barendrecht wil de komende jaren structureel betaalbare woningen toevoegen. Woonruimte waar jongeren in Barendrecht hun wooncarrière kunnen starten, spoedzoekers en statushouders een plek vinden en studenten een dynamische tijd kunnen hebben. De gemeente wil ruimte bieden voor gezinnen en voor ouderen om door te kunnen stromen naar een variatie aan woonvormen, van luxe tot mogelijk zorg(ondersteund) wonen. De Stationstuinen geeft daarmee een duidelijk antwoord op de actuele woningvraag. Uiteraard wordt ook ruimte geboden aan de behoefte aan gezinswoningen binnen de regio. De ruimte is echter beperkt en de behoefte aan aantallen woningen groot.

De Stationstuinen kiest daarom niet voor de standaard grondgebonden woning met voortuin en oprit, maar voor stedelijke grondgebonden woningen en een variatie aan woningtypen zoals appartementen, ook over meerdere lagen, lofts, portiekwoningen, stadshuizen en ruime dakappartementen. Hiermee geven we invulling aan de diverse woonwensen in een compact woonmilieu. De Stationstuinen onderscheidt zich door deze variatie aan woningtypen van ontwikkelingen in de regio. Volgens o.a. de woningcorporaties is op de woonmarkt overal behoefte aan en is vooral snel bouwen belangrijk. Hiermee komt een verhuisketen op gang die elders in de Barendrechtse woonmarkt weer mogelijkheden biedt. Dit wordt uitgewerkt samen met o.a. de woningcorporaties Havensteder, Wooncompas en Patrimonium.

Hoofdstuk 2

9

Stedelijk wonen Veel mensen streven naar een grondgebonden woning met ruime tuin en auto voor de deur. We moeten er echter aan wennen dat dit niet altijd meer mogelijk is. Voor mensen op latere leeftijd is een gezinswoning vaak te groot. Een levensloopbestendige woning met goede buitenruimte kan een veel betere oplossing zijn. Voor de starter is een gezinswoning veelal financieel niet haalbaar. Die heeft behoefte aan een goed alternatief: een dynamische omgeving en buitenruimte die ook gemeenschappelijk mag zijn. Tegelijkertijd zien we, zeker bij gezinnen met kinderen, veranderende woonwensen die voortkomen uit bijvoorbeeld de coronacrisis. Behoefte aan goede werkruimten thuis en ruimte om buiten te zijn en te wandelen. Inleveren op privé buitenruimte kan gecompenseerd worden door kwalitatieve buitenruimte. Zo ontstaat een duurzame woonomgeving met passend aanbod voor woningzoekenden. Vraag gestuurd De ontwikkeling van De Stationstuinen zal zich richten op vraag. Om dit te kunnen bereiken zal de gemeente heel goed naar de markt luisteren om de juiste, verrassende oplossing te bieden. De lange ontwikkelperiode van De Stationstuinen heeft voldoende flexibiliteit om de veranderende woonvraag te kunnen accommoderen. Gefaseerd De gemeente verwacht dat de ontwikkeling van De Stationstuinen circa 10 jaar duurt.

Het plan zal daarom in fasen tot stand komen, te beginnen bij het gebied rondom de hoofdentree van het treinstation. Vanuit daar kan het groeien langs de Spoorlaan en tot aan de Gebroken Meeldijk en langzaam naar de uitlopers van de afwijkingslocatie. Onderhavig bestemmingsplan betreft de eerste fase. Welke procedures gebruikt zullen worden voor de volgende fases is nu nog niet bekend. Dit hangt mede af van het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet. Tot slot De Stationstuinen is een prachtige ontwikkellocatie tegen het treinstation aan met de potentie om grote aantallen woningen te realiseren en een bijdrage te leveren aan de kracht van het aanwezige bedrijvencluster. De gemeente, woningcorporaties en partijen in het gebied zijn volop in gesprek en er is vertrouwen dat dit gebied binnenkort ook daadwerkelijk zijn eerste start kan maken. De eerste succesvolle tekenen zijn al zichtbaar in de vorm van initiatieven zoals Spring! Housing en Loods38 / Verse Grond als placemaking project.

2.2

Ontwikkelkader De Stationstuinen

De gebiedsvisie De Stationstuinen is nader uitgewerkt in een gemeentelijk ontwikkelkader voor de gehele Stationstuinen. Dit ontwikkelkader (d.d. 14 februari 2022) is opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting. Eerder is de Gebiedsvisie De Stationstuinen vastgesteld (zie paragraaf 3.3.1). Na de vaststelling van de gebiedsvisie heeft de gemeente de planvorming van De Stationstuinen in overleg met de verschillende marktpartijen verder opgepakt. Een van de resultaten is het Ontwikkelkader. In dit Ontwikkelkader komen de kernwaarden bij diverse thema’s terug. Ook staan in het Ontwikkelkader uitgangspunten ten aanzien van het programma. Verder worden adviezen en randvoorwaarden gegeven aan de

Hoofdstuk 2

10

ruimtelijke kwaliteit van de buitenruimte, mobiliteit, duurzaamheid, klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit en circulariteit. Er is in De Stationstuinen gekozen om niet met aantallen woningen of specifieke meters per functie te werken, maar met beschikbaar bouwoppervlak, in vierkante meters bebouwde ruimte (hierna: m 2 BVO). Dit heet het maximale laadvermogen van het gebied. Tot stand gekomen door enerzijds te kijken naar de stedenbouwkundige opzet van het gebied en de mogelijke bouwhoogte. Het totaal m2 BVO wordt benut voor een divers programma aan wonen, werken, voorzieningen en gebouwd (privé) parkeren. En anderzijds door te kijken naar de marktvraag voor wonen, werken, voorzieningen en het daarbij horende (gebouwd) parkeren. Marktvraag, ruimtelijke kwaliteit en laadvermogen zijn in dit programma op elkaar afgestemd. Voor het plangebied wordt uitgegaan van maximaal 517.000 m² bruto vloeroppervlak voor wonen, werken, voorzieningen en gebouwd parkeren (ook privé). De gemeente vindt het erg belangrijk dat De Stationstuinen een multifunctionele wijk wordt, met een goede woon-werkbalans. Daarom wordt als randvoorwaarde meegegeven, dat er in het totale Exploitatiegebied (alle gronden waar concreet een ontwikkeling wordt voorzien binnen plangebied in figuur 2.1) ten minste 67.500 m 2 BVO gereserveerd moet zijn voor voorzieningen en werken (waarvan minimaal 8.500 m 2 voorzieningen).

De resterende 449.500 m2 BVO worden benut voor woningen (ca. 3.500), uitbreiding van werken en/of voorzieningen en de parkeeroplossing voor het totale programma (wonen, werken, voorzieningen). Deze programmatische verdeling is gebaseerd op wat nodig is voor de realisatie van een goed functionerende wijk met voldoende voorzieningen, bestaande bedrijvigheid en de relatie met Dutch Fresh Port in het kader van breed ondernemerschap.

Figuur 2.1: Ruimtelijk casco uit het Ontwikkelkader met ontwikkelvelden (roodbruine gebieden (met en zonder arcering)

Hoofdstuk 2

11

De woonoppervlakte binnen het exploitatiegebied biedt ruimte voor ca. 3.500 woningen. Dit sluit aan bij de uitkomsten van het onderzoek naar de marktvraag in de regio groot Rotterdam. Het woonprogramma is onderverdeeld in drie segmenten (sociaal, middelduur, hoger segment):  Minimaal 60% van het totale woonaanbod bestaat uit betaalbare woningen waarvan minimaal 30% sociale huurwoningen;  Maximaal 40% van het totale woonaanbod bestaat uit woningen in het hogere segment. Uitgaande van het minimale aandeel hoger segment van 25% van het totaal mag de resterende 15% worden benut om het aandeel sociale huurwoningen of middeldure woningen uit te breiden. Bij deze verdeling horen de volgende prijscategorieën: Segment Sociaal Middelduur Hogere segment

Huurprijs 2021 < € 752,33 € 752,33 – € 1.000 > € 1.000

Segment Middelduur

Koopprijs 2021 < € 325.000 (NHGgrens) > € 325.000

Hogere segment

Voor de onderdelen ‘voorzieningen’ en ‘werken’ gelden de volgende randvoorwaarden/adviezen:  Voor De Stationstuinen geldt een minimum van 8.500 m² voor voorzieningen met een verdeling zoals opgenomen in het ontwikkelkader;  Advies: Het aanbod voorzieningen bestaat uit zorg, onderwijs (campus en primair), cultuur, horeca, sport en (niet-) dagelijkse detailhandel;  Voorzieningen en werken moeten het autoluwe karakter van de wijk waarborgen;  Het aanbod van voorzieningen dient organisch mee te groeien met de ontwikkeling van de wijk;  De m2’s BVO voor werken en voorzieningen tellen samen op tot ten minste 67.500 m2 BVO;  Advies: Nevenfuncties vanuit de AGF-sector genieten de voorkeur vanwege de relatie met Dutch Fresh Port.

2.3

Stedenbouwkundig plan

Er is voor een deel van de ontwikkelvelden uit het Ontwikkelingskader een VO stedenbouwkundig plan opgesteld. Deze is opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting. Hier wordt dan ook naar verwezen. Hierna worden enkele belangrijke kernwaarden beschreven: Stedelijk en dorps karakter De dichtheid in het gebied is verdeeld om een aantal intieme buurten te creëren met een dorpsgevoel en overlast van de randen te weren. Rondom het station is een hoog stedelijk milieu en stijgt de dichtheid, de hoogte en de hoeveelheid voorzieningen. De Stationstuinen worden ‘Stedelijk met een dorpskarakter’.

Hoofdstuk 2

12

Plek voor iedereen In De Stationstuinen is plek voor iedereen In het kerngebied wordt per blok een diversiteit aan vrije markt, midden en sociale huurwoningen gerealiseerd. In De Stationstuinen woont men samen bij elkaar in de buurt ongeacht je inkomen, maar met aandacht voor overeenkomsten in levensstijl. Groen en bewust Recreatie, ecologie en klimaatadaptatie vormen de ruggengraat van De Stationstuinen. De parkstructuur vormt een groene verbinding van sportcomplex de Bongerd naar het Waalbos. In de wijk vormt een (doorlopend) park de groene drager van het gebied en het middelpunt van het publieke leven. In de buurten heb je kleinere ‘pocketparks’ en autovrije straten met een hoge verblijfskwaliteit. Gezond bereikbaar De Stationstuinen werkt volgens het STOMP-principe waar de hiërarchie als volgt is: voetgangers, fietsers, openbaar vervoer, deelmobiliteit, privébezit auto’s. De parkeerbehoefte wordt gecentraliseerd in een aantal mobility-hubs waardoor de buurten autovrij kunnen zijn. In de kaart in figuur 2.2 is een de plankaart van het voorlopig ontwerp van De Stationstuinen opgenomen, zoals weergegeven in het stedenbouwkundig plan.

Figuur 2.2: Plankaart VO (zoals opgenomen in het stedenbouwkundig plan)

2.4 Beeldkwaliteitsplan Voor De Stationstuinen als geheel is ook een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze is als een bijlage bij deze toelichting gevoegd. Deze wordt in een aparte procedure als aanvulling op de Welstandsnota

Hoofdstuk 2

13

door de gemeenteraad vastgesteld. De nog aan te vragen omgevingsvergunning zal worden getoetst aan redelijke eisen van welstand zoals opgenomen in het beeldkwaliteitsplan. Alle ruimtelijk relevante aspecten uit het beeldkwaliteitsplan zijn in dit bestemmingsplan geborgd in de bouwregels (waar mag gebouwd worden, hoe hoog mag er gebouwd worden, etc.).

2.5 Het bestemmingsplan De Stationstuinen 1ste fase Het Ontwikkelkader, het Stedenbouwkundig plan en het Beeldkwaliteitsplan zijn opgesteld voor De Stationstuinen als geheel. De wens is om zo snel mogelijk een begin te maken met de bouw van woningen met daarnaast ruimte voor ‘werken’ en ‘voorzieningen’ te beginnen direct ten oosten van het station. Daarvoor is onderhavig bestemmingsplan in procedure gebracht. Deze omvat de afwijkingslocatie (rood) en de bestemmingsplan wijziging (groen) zoals te zien is op figuur 2.3. Daarbij is het uitgangspunt is dat het gebiedsdeel dat via dit bestemmingsplan gerealiseerd wordt, voldoet aan alle adviezen, randvoorwaarden en uitgangspunten uit het Ontwikkelkader, het Stedenbouwkundig plan en het Beeldkwaliteitsplan. Hieronder wordt dit nader uitgewerkt.

Figuur 2.3: Bebouwing en fasering in beeld

Hoofdstuk 2

14

2.5.1 Het Ontwikkelkader Wonen In het Ontwikkelkader zijn verschillende randvoorwaarden gegeven voor de woonfunctie. Deze randvoorwaarden hebben onder andere betrekking op de verdeling tussen woningtypen (betaalbare woningen en woningen in het hogere segment, huur- versus koopwoningen) qua grootte, typologie en prijs en passend bij de doelgroepen. In navolgend overzicht is het richtprogramma weergegeven. Met dit bestemmingsplan wordt het programma inclusief de afwijkingslocatie meegenomen. Het gaat dus in totaal om maximaal circa 155.000 m2 aan functies (inclusief parkeren). Met het bestemmingsplan worden in totaal maximaal 815 woningen mogelijk gemaakt. Zoals te zien is in de tabel worden verschillende soorten appartementen mogelijk gemaakt. De oppervlaktes van de appartementen variëren. Richtprogramma a. maximaal 815 woningen; b. detailhandel, niet zijnde supermarkt tot een maximum oppervlakte van 800 m2 bvo; c. supermarkt(en) al dan niet in combinatie met bezorgservices, met dien verstande dat de totale oppervlakte binnen de bestemming Gemengd maximaal 1.250 m2 bvo mag zijn; d. horeca in de categorieën 1 en 2 tot een maximum oppervlakte van 1.000 m2 bvo; e. kantoren en dienstverlening tot een maximum oppervlakte van 4.800 m2 bvo; f. overige niet-woonfuncties, welke niet genoemd zijn in 3.1 sub b, c en d tot maximaal 2.000 m2 bvo; g.

in aanvulling op het bepaalde in sub b t/m e is ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van gemengd - mobilityhub 1" een mobilityhub toegestaan met de volgende voorzieningen: 1. maximaal 5.000 m2 bvo niet-woonfuncties, waarvan maximaal 300 m2 bvo detailhandel (niet zijnde een supermarkt) 2. parkeervoorzieningen; 3. nutsvoorzieningen; h. in aanvulling op het bepaalde in sub b t/m e is ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van gemengd - mobilityhub 2" een mobilityhub toegestaan met de volgende voorzieningen: 1. maximaal 400 m2 bvo detailhandel; 2. een supermarkt als bedoeld onder c, met dien verstande dat de totale oppervlakte binnen de bestemming Gemengd maximaal 1.250 m2 bvo mag zijn; 3. parkeervoorzieningen; 4. nutsvoorzieningen; Voorzieningen en werken Voor voorzieningen wordt een verdeling tussen verschillende functies aangegeven voor het gehele gebied. Het richtprogramma laat zien dat hier aan voldaan wordt. Ruimtelijke kwaliteit Voor de ruimtelijke kwaliteit zijn in het Ontwikkelkader adviezen en randvoorwaarden gegeven, waaronder voor de openbare ruimte en de verblijfskwaliteit. Daarnaast is een advies gegeven over de stedenbouwkundige volumes.

Hoofdstuk 2

15

Verwezen wordt naar het Stedenbouwkundig plan en het Beeldkwaliteitsplan, die als bijlagen bij de toelichting zijn gevoegd. Daarnaast werkt de gemeente momenteel aan een voorlopig ontwerp inrichtingsplan, waarbij rekening wordt gehouden met voldoende speel- en verblijfsruimte. Ditzelfde geldt voor fietsenstallingen, ondergrondse containers en calamiteitenverkeer. Mobiliteit In het Ontwikkelkader is een aantal randvoorwaarden en adviezen geformuleerd met betrekking tot mobiliteit. Deze zijn veelal gericht op de totale gebiedsontwikkeling, zoals de locatie van mobiliteitshubs, loopafstand tot (collectieve) parkeervoorzieningen en deelmobiliteit. Dit bestemmingsplan is een van de eerste stappen in de ontwikkeling van De Stationstuinen. Een deel van de ontsluiting en infrastructuur van de wijk zal dan ook gerealiseerd worden. Dit zal wel in samenhang met de ontwikkelingen in de omgeving verricht worden. Er wordt voorzien in minimaal 1.080 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte wordt binnen het bestemmingsplan gerealiseerd. Uitgangspunten voor parkeren zijn:  Minimaal 15% en maximaal 30% van de maatgevende parkeerbehoefte worden privaat georganiseerd.  Minimaal 60% van het totale parkeeraanbod wordt gerealiseerd in mobiliteithubs en op het stationsdek;  Maximaal 15% van het totale parkeeraanbod wordt gerealiseerd op het maaiveld, indien ruimtelijk inpasbaar.

In de regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om de uitgangspunten voor het parkeren ook te borgen. Energie Rand voorwaardelijk wordt in het Ontwikkelkader gesteld dat voldaan moet worden aan vigerende wet- en regelgeving. Ook is de robuustheid en leveringszekerheid van het energiesysteem een randvoorwaarde, alsmede de toepassing van transformatoren in relatie tot gezondheid en vastgoed en openbare ruimte. Toepassing van WKO-systemen is een advies. De transformatoren en WKO-systemen worden geclusterd in de hubs. Hiermee wordt rekening gehouden in het stedenbouwkundig plan en waar mogelijk zal hier binnen het plan op geanticipeerd worden. Klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit Er worden in het Ontwikkelkader verschillende randvoorwaarden gesteld met betrekking tot dit onderwerp, alsmede een advies over het percentage schaduw. Bij de uitwerking van het plan zal hiermee zoveel mogelijk rekening worden gehouden. Er wordt tevens verwezen naar paragraaf 3.3.2 2.5.2 Het Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Dit bestemmingsplan is gericht op de eerste fase van de ontwikkeling van De Stationstuinen. Het is de plek bij de hoofdentree van het station en gelegen aan de Spoorlaan. Een deel vormt de eerste rand van het te ontwikkelen park.

Uitgangspunten daarbij zijn een sterke begeleiding van het stationsplein en de Spoorlaan en een meer open structuur richting het park.

Hoofdstuk 2

16

Het VO Stedenbouwkundig plan is een eerste uitwerking en krijgt nog een nadere invulling binnen de kaders van het Ontwikkelkader en Beeldkwaliteitsplan. Dit bestemmingsplan biedt voldoende ruimte voor deze nadere invulling. Er is gekozen om een aantal zaken, waarover het gesprek nog gaande is, niet direct mogelijk te maken in dit bestemmingsplan, maar via een afwijkingsmogelijkheid. Zo heeft de gemeente, in de vorm van onder andere het Kwaliteitsteam De Stationstuinen en het college van Burgemeester en Wethouders, de mogelijkheid om sturing te geven aan een aantal ruimtelijke aspecten in de uitwerking. Het gaat om bijvoorbeeld de positie van de toegestane hoogteaccenten en verhogingen van de basishoogte, met toepassing van een setback. Zaken die veel aandacht vragen en in dit stadium nog niet volledig vast te leggen zijn. Samen met initiatiefnemers en andere stakeholders kan de gemeente middels de afwijkingsmogelijkheid in de komende tijd tot een zorgvuldige ruimtelijke invulling komen die het gewenste programma van wonen, werken en voorzieningen een plek kan bieden. Met dit bestemmingsplan is dus een balans gezocht tussen direct mogelijk maken van de basis van het Stedenbouwkundig plan en via een afwijkingsmogelijkheid het mogelijk maken van de gewenste diversiteit in een dialoog met initiatiefnemers en stakeholders.

Hoofdstuk 2

17

3.

BELEIDSKADER In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het plan toegelicht en wordt het plan hieraan getoetst. Er is sprake van een doorwerking van beleid dat is vastgesteld op verschillende niveaus van bestuur.

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Met dit initiatief zijn geen nationale belangen gemoeid. Het Barro bevat geen kader stellende uitspraken voor het plangebied. Ook de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) heeft geen specifieke betekenis voor onderhavige ontwikkeling. Het gebied De Stationstuinen (waarbinnen dit in initiatief valt) is door het Rijk aangewezen als een versnellingslocatie binnen de Woondeal ‘Zuidelijke Randstad’. Met deze woondeal wordt gestreefd naar het versnellen van de woningbouwproductie, bijvoorbeeld doordat projecten onder voorwaarden onder de Crisis- en Herstelwet tijdelijk af kunnen wijken van bepaalde normen zodat tijdwinst kan worden geboekt. Met dit initiatief wordt invulling gegeven aan de versnelling van de woningbouwproductie. 3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt.

Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn.1 Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (Artikel 3.1.6 lid 2 Bro).

1

O.a. ABRS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319).

Hoofdstuk 3

18

Ladder woonfuncties De Ladder voor Duurzame Verstedelijking is doorlopen met dit plan. De ladderonderbouwing voor wonen is opgenomen in de bijlagen. Hierna worden de belangrijkste bevindingen beschreven. Voor de onderbouwing van de woonbehoefte is gekeken naar de afbakening van de relevante regio, om zo de behoefte in beeld te brengen. Hiervoor is gekeken naar de regionale woningmarkt, die gedefinieerd wordt op basis van verhuis-bewegingen. In dit behoefteonderzoek gaat het om het primaire verzorgingsgebied gemeente Barendrecht én de gemeente Rotterdam. Als secundair verzorgingsgebied wordt op hoofdlijnen gekeken naar de overige regio Rotterdam, aangezien op dit niveau afspraken worden gemaakt over de woningbouwprogramma’s. Het initiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente. Het initiatief De Stationstuinen, 1ste fase, waarbij maximaal 815 woningen worden gerealiseerd in een mix van grondgebonden woningen en gestapelde woningen in de vrije sector, het midden en sociaal segment, voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van woningen in De Stationstuinen 1ste fase onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden.

De woningbehoefte in Barendrecht en omliggende regio is immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van het initiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen. Bovendien heeft een gezonde woningmarkt 2% leegstand volgens het Planbureau voor de Leefomgeving. De gemeente Barendrecht had in 2021 een woningleegstand van 2%. Voor de onderbouwing via de Ladder is relevant of de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.  Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de volgende bestemmingen: ‘Gemengd’ en ‘Bedrijventerrein’. Dit betekent dat het plangebied een stedelijke functie heeft.  In de directe omgeving zijn stedelijke functies gelegen. Op de aangrenzende percelen zijn de bestemmingen ‘Maatschappelijk’ en ‘Wonen’ vigerend. Gezien het voorgaande is dus sprake van een ligging ‘binnen bestaand stedelijk gebied’ en is een verder motivering op dit punt niet nodig.

Gelet op het bovenstaande wordt de bouw van 815 woningen passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Ladder niet woonfuncties De Ladder voor Duurzame Verstedelijking is doorlopen met dit plan. De ladderonderbouwing voor niet woonfuncties is opgenomen in de bijlagen. Hierna worden de belangrijkste bevindingen beschreven.

Hoofdstuk 3

19

Ruimtelijk verzorgingsgebied Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Conclusie  Uit de handreiking bij de Ladder blijkt dat voor detailhandel de aard en omvang van het initiatief bepalend is voor het verzorgingsgebied. Het gebied waar de meeste bestedingen vandaan komen en dus in potentie ook de grootste omzeteffecten, wordt doorgaans als verzorgingsgebied gehanteerd. Dit onderzoek gaat uit van de gemeente Barendrecht als verzorgingsgebied voor detailhandel. Het verzorgingsgebied voor detailhandel is bepaald op basis van het KSO 2021. Hieruit blijkt dat 92% (exclusief online) van de inwoners zijn dagelijkse boodschappen in Barendrecht doet.  Als ruimtelijk verzorgingsgebied voor horeca is primair gemeente Barendrecht en secundair de gemeenten Rotterdam, Albrandswaard, Ridderkerk, Zwijndrecht en Hoeksche Waard aangehouden. Uit het KSO 2021 blijkt dat de gemeente Barendrecht voor horeca een koopkrachtbinding heeft van 55% en een toevloeiing van 34%.

Van deze toevloeiing is circa 25% afkomstig uit bovenstaande gemeenten.  Voor kantoren is als ruimtelijk verzorgingsgebied primair de gemeente Barendrecht aangehouden. Het primaire verzorgingsgebied is bepaald aan de hand van verhuisbewegingen van bedrijven naar de buurt van het initiatief (gebiedsafbakening: BT Handelscentrum & BT Dierenstein). In de periode april 2017 – november 2022 hebben er in totaal 64 bedrijfsverhuizingen plaatsgevonden in de gebiedsafbakening. 55% hiervan is afkomstig uit de gemeente Barendrecht. Het secundaire verzorgingsgebied is de gemeente Rotterdam. In de eerdergenoemde periode hebben er 11 verhuizingen vanuit Rotterdam plaatsgevonden naar het gebied.  Het verzorgingsgebied voor dienstverlening wordt globaal afgebakend door de reistijd die gebruikers bereid zijn af te leggen. Uitgangspunt voor De Stationstuinen 1ste fase voor de te realiseren dienstverlening is dat deze gericht is op de bewoners en gebruikers van bedrijven op het terrein (en de directe omgeving). Kwantitatieve behoefte aangetoond De behoefte bij een plan wordt bepaald door de confrontatie van de langetermijnprognose van de vraag, met het aanbod in de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien. Conclusie detailhandel: De beoogde ontwikkeling voorziet in een kwantitatieve behoefte.  Het detailhandelsaanbod functioneert op dit moment zeer goed in de gemeente Barendrecht.

Dat geldt zowel voor de dagelijkse als niet-dagelijkse sector. Richting 2030 neemt de bevolking in de gemeente Barendrecht nog toe en daardoor ook de besteding. Er ontstaat een distributieve uitbreidingsruimte van circa 5.900 m² wvo. Door de toevoeging van ca. 815 woningen stijgt het inwonertal verder waardoor er 6.500 m² wvo marktruimte ontstaat. Dit betekent dat er ook in de toekomst in kwantitatieve zin ruimte is voor uitbreiding van het aanbod. Op basis van het voorgaande voorziet het realiseren van een supermarkt duidelijk in een kwantitatieve behoefte.  Bij het realiseren van een moderne supermarkt past ook het toevoegen van overig dagelijks (en eventueel niet-dagelijks) aanbod. Er is in kwantitatieve zin voldoende behoefte voor uitbreiding van het aanbod, ook als we het huidige aanbod vergelijken met het benchmark. De toename van het aantal inwoners rechtvaardigt het toevoegen van detailhandelsaanbod.

Hoofdstuk 3

20



De beoogde toevoeging van circa 2.750 m² BVO dagelijks aanbod zorgt naar verwachting voor een toekomstige vloerproductiviteit van € 10.200 per m² wvo. Afhankelijk van de daadwerkelijk gerealiseerde binding is dit een afwijking van circa -3% ten opzichte van de huidige situatie. De omzet per m² blijft ruim boven het landelijk gemiddelde. Het omzeteffect is dus zeer beperkt en dus aanvaardbaar.

Conclusie horeca: De ontwikkeling voorziet in een kwantitatieve behoefte:  Het horeca-aanbod in Barendrecht functioneert op dit moment goed. Zowel in het primaire als secundaire verzorgingsgebied is voldoende marktruimte tot 2030 om 1.000 m² BVO horeca toe te voegen.  Door toevoeging van de horecazaken in combinatie met de andere voorzieningen is de kans op een hogere binding en meer toevloeiing, waardoor er nog meer marktruimte kan ontstaan. Conclusie kantoren en dienstverlening: Het initiatief om maximaal 4.800 m² kantoren/dienstverlening te realiseren binnen De Stationstuinen, 1ste fase voorziet in een kwantitatieve behoefte:  De werkgelegenheid in Barendrecht is de afgelopen jaren sterk gestegen met gemiddeld 1,5% per jaar. Op basis van de werkgelegenheidsraming is er een uitbreidingsvraag naar vierkante meters kantoren van ca. 7.000 m² in het lage scenario tot 20.800 m² in het hoge scenario tot 2030. Dit is behoorlijk in lijn met de raming van de STEC groep uit 2018 die voor de periode 2022-2030 voor Barendrecht uitgaat van een uitbreidingsvraag die ligt tussen 10.150 m² bvo en 23.400 m² bvo. Dit betekent dat er voldoende ruimte is voor het realiseren van maximaal 4.800 m² kantoorruimte in De Stationstuinen, 1ste fase Barendrecht.  Het aanbod onderschrijft de behoefte. De afgelopen jaren is er steeds minder aanbod in Barendrecht.

Het aanwezige aanbod is daarnaast ook incourant. De panden zijn oud en kennen een energielabel lager dan C. Het aantal panden dat langer dan één jaar leeg staat is 86%. Dit is vele malen hoger dan andere gemeenten en het landelijke gemiddelde. Dit maakt vernieuwing noodzakelijk.  Vanuit het benchmark is er behoefte aan publieke dienstverlening bij toename van het aantal woningen (en daarmee inwoners) in Barendrecht. Dit vertaalt zich in toevoegen van 6 dienstverleners, waarvan 4 ambachten en 2 publieke dienstverleners. Hierbij kan gedacht worden aan een schoonheidssalon, kledingreparatie, uitvaartondernemer, makelaardij, etc. Let op: het is zeer onwaarschijnlijk dat de volledige 4.800 m² door dienstverlening wordt ingevuld. Daarvoor is de toename van het aantal inwoners simpelweg niet toereikend. Echter is de 4.800 m² bedoeld voor kantoren én dienstverlening (zakelijk en publieksgericht). Kwalitatieve behoefte aangetoond Naast kwantitatieve aspecten, kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol spelen bij de beschrijving van de behoefte. De kwalitatieve behoefte volgt onder andere uit de planinformatie, de lokale vraag-aanbodstructuur, trends en ontwikkelingen en beleidskaders. Kortom: met kwalitatieve behoefte wordt de ‘meerwaarde’ van het plan bedoeld.

Conclusie detailhandel: De beoogde toevoeging van circa 1.500 m² BVO detailhandel niet zijnde supermarkt en circa 1.250 m² BVO supermarkt zijn vanuit kwalitatief oogpunt wenselijk, voor de consumentenverzorging, maar ook voor de structuur:  De beoogde ontwikkeling geeft invulling aan de hedendaagse consumentenbehoefte. Inwoners van Barendrecht, en specifiek de inwoners van de Stationstuinen, 1ste fase krijgen de beschikking over een aantrekkelijk, goed bereikbaar, modern en tevens toekomstbestendige winkelconcentratie die combinatiebezoeken bevorderd.

Hoofdstuk 3

21

 

Ten oosten van het spoor bevindt zich nog geen supermarkt. Toevoeging van een supermarkt in het gebied draagt bij aan de bestaande boodschappenstructuur. Met de ontwikkeling wordt ingespeeld op de duurzame ambities van de gemeente door intensivering van het stedelijk gebied rondom het station, het beperken van autobewegingen en het aantrekkelijker maken van het openbaar vervoer.

Conclusie horeca: De ontwikkeling voorziet in een kwalitatieve behoefte:  Het planinitiatief sluit goed aan bij de trends en ontwikkelingen. Horeca initiatieven die inspelen op de gebiedskwaliteiten, zoals het planinitiatief, hebben groeiperspectief. Horeca heeft een belangrijke rol in de foodbeleving, zeker in relatie tot de Dutch Fresh Port. Door de horeca te koppelen aan de kernkwaliteiten van het gebied (Dutch Fresh Port) wordt de beleving van het gebied verbeterd.  De Stationstuinen, 1ste fase moet een levendige, gevarieerde woon- en werkomgeving worden met een goede functiemix. Horeca is hierbij van belang om ‘placemaking’ te creëren. Er wordt een beeldbepalend, uitnodigend kerngebied gecreëerd. Door dit uitnodigende kerngebied is de verwachting dat er meer koopkrachtbinding ontstaat onder de inwoners van Barendrecht én dat de toevloeiing toe kan nemen. Hierdoor ontstaat nog meer marktruimte voor horeca.  De onderscheidende kernkwaliteiten van het plangebied ten opzichte van het overige aanbod in de gemeente maakt de horecalocatie complementair aan de overige horeca in de gemeente.  Het plangebied genereert deels zelf het draagvlak voor de horeca. Daarnaast trekt het deels nieuwe doelgroepen, met een ander bezoekmotief, zoals de Dutch Fresh Port. Ook andere bestemmingen in Barendrecht en de regio kunnen hiervan profiteren door middel van combinatiebezoeken.

Conclusie kantoren en dienstverlening: Het initiatief om maximaal 4.800 m² kantoren/dienstverlening te realiseren binnen De Stationstuinen 1ste fase voorziet in een kwalitatieve behoefte:  De dynamiek in Barendrecht ligt voornamelijk in de kleine metrages (<250 m²). Het initiatief is o.a. bedoeld voor kleine bureaus, ontwerppraktijken, startups, etc. Deze bedrijven hebben over het algemeen een minder grote ruimte nodig. De behoefte van deze bedrijven sluit naadloos aan op de dynamiek in Barendrecht.  De vraag op de kantorenmarkt richt zich steeds meer op de kwalitatief betere kantoren. Doordat er vaak geen passend courant aanbod meer beschikbaar is, is sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod. Hierdoor zal naar verwachting de kwalitatieve schaarste toenemen. De beoogde kantoren in De Stationstuinen 1ste fase zijn voor veel ruimtevragers een passend aanbod en dragen bij aan het oplossen van de mismatch tussen vraag en aanbod. Het initiatief De Stationstuinen speelt hierop in door moderne kantoorruimte te realiseren in een gemengd woon-werkmilieu en op een goed bereikbaar ov-knooppunt. Het initiatief bevindt zich op een zeer goed bereikbare locatie langs het spoor en de snelweg in Barendrecht. Ov-locaties zijn een gewilde locatie voor het realiseren van kantoren. De hedendaagse kantoorgebruiker hecht veel waarde aan bereikbaarheid.

Door de ligging van het station zijn Rotterdam en Dordrecht binnen aanzienlijke tijd te bereiken.  Vanaf 1 januari 2023 moet een kantoorpand minimaal energielabel C hebben om nog als kantoor gebruikt te mogen worden. Dit brengt hoge kosten met zich mee, aangezien 60% van de kantoren ouder is dan 20 jaar. De opgave van verduurzaming geldt voor 30 miljoen vierkante meter49. Dit kan ertoe leiden dat bedrijven op zoek moeten naar een nieuw pand en dat hierdoor de vraag naar courante panden stijgt.

Hoofdstuk 3

22







Kantoren worden meer een plek voor ontmoeten, vergaderen en creatieve processen (bijv. brainstorm). Door de verandering in gebruik zal de vraag naar flexibele kantoorruimte op de lange termijn toenemen. De Stationstuinen 1ste fase voorziet hierin door in te zetten op een breed palet aan kantoorgebruikers. Nederland is een zeer grote speler op het wereldtoneel als het gaat om exporteren van Agro en Food producten. De haven van Rotterdam speelt hierbij een grote rol. Het initiatief wordt gerealiseerd nabij de Dutch Fresh Port: het internationale knooppunt voor agro/vers/food logistiek. Barendrecht en daarmee De Stationstuinen liggen op ca. 20 minuten reistijd van de haven van Rotterdam. Het is wenselijk om de kantoorruimte in te zetten voor bedrijven die aansluiting vinden bij de AGF-sector. Hierdoor wordt er een cluster gevormd. Een cluster staat internationaal sterker, daarnaast kunnen er gezamenlijk makkelijker investeringen worden gedaan en worden samengewerkt. De dienstverlening in Barendrecht concentreert zich met name rondom het centrum van de stad. Het is hiermee onredelijk te veronderstellen dat inwoners van De Stationstuinen 1ste fase zullen uitwijken naar deze gebieden voor publieksgerichte dienstverlening. Het is wenselijk om sommige diensteverlening op korte afstand te hebben o.a. een kapper, schoonheidssalon en de reparatie van kleding en schoenen.

Conclusie overige niet-woonfuncties: Het beoogde programma realiseert ook overige voorzieningen. Het gaat dan bijvoorbeeld om gezondheidszorg, onderwijs, cultuur en sport. Planologisch is er al het een en ander toegestaan aan overige voorzieningen. Het toevoegen van deze voorzieningen past bij de ambities van Barendrecht en is van toegevoegde waarde voor het plangebied.  Levendige straten zijn van groot belang voor steden en straten. Een afwisseling van functies zorgt voor meer levendigheid met verschillende bezoekers, die mogelijk onderlinge kruisbestuiving of economische uitwisseling kunnen krijgen. De mix zorgt voor activiteit op verschillende momenten van de dag en voor economische weerbaarheid voor de verhuurder. Multifunctionele straten en wijken zorgen voor verschillende gebruikers en gebruiksmomenten gedurende de dag en de week. Voor het plangebied vraagt dat om het toevoegen van een diversiteit aan voorzieningen.  Gemeente Barendrecht vindt het erg belangrijk dat De Stationstuinen een multifunctionele wijk wordt met een goede woon-werkbalans. Barendrecht wil voorzien in een flexibel, passend en toekomstgericht voorzieningenaanbod om zo de aantrekkelijkheid van Barendrecht als woongemeente uit te bouwen. Het is dan ook belangrijk het voorzieningenaanbod af te stemmen op de huidige en toekomstige behoefte.

 Het toevoegen van overige voorzieningen in De Stationstuinen zorgt dus voor meer levendigheid en past bij de ambities van Barendrecht voor dit gebied. Maar ook op andere manieren is het van meerwaarde voor het gebied en de omgeving. - Er is een toenemende behoefte aan moderne, centraal gelegen, geclusterde gezondheidscentra waar zorgfuncties gehuisvest worden. Deze zorgfuncties zijn een aanvulling op het huidige zorgaanbod in Barendrecht. - In de Gebiedsvisie wordt de wens voor een campus uitgesproken voor MBO-, HBO- en WOonderwijsinstellingen. De campus is AGF gerelateerd en kent een sterke relatie met Dutch Fresh Port. Streven in De Stationstuinen is een intensieve samenwerking tussen ondernemers, kennisinstellingen en onderwijs (mbo/hbo/universitair) op het gebied van voeding en gezondheid. - Voor het basisonderwijs is behoefte aan een dependance van één van de huidige scholen in Barendrecht. Hierbij moet ook ruimte worden gereserveerd voor een kinderdagverblijf (KDV) en buitenschoolse opvang (BSO). Er gaan immers steeds meer kinderen naar de opvang door stijgende arbeidsparticipatie van ouders en verhoging van de kinderopvangtoeslag.

Hoofdstuk 3

23

-

-

Zet in op cultuurvoorzieningen met een wijkverzorgende functie. Denk hierbij aan bijvoorbeeld een buurthuis dat fungeert als ontmoetingsplek en waar verschillende culturele activiteiten georganiseerd kunnen worden. Barendrecht heeft een hoge dekking van sportvoorzieningen. Met een voetbal-, korfbal-, atletiek-, en tennisvereniging op korte afstand van De Stationstuinen is het niet wenselijk om hier grootschalige sportverenigingen te vestigen. Wel is het (zeer) wenselijk om sportfaciliteiten op kleinere schaal een plek te geven. Denk daarbij aan een fitness, dans- en of yogaschool. Dit sluit naadloos aan bij het thema gezondheid, een belangrijk element in het plan.

Geen onaanvaardbare leegstandseffecten Tot slot dient als onderdeel van de Ladder inzichtelijk te worden gemaakt dat het plan geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben, dat dit tot een onaanvaardbare situatie zal leiden uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. Conclusie: Het is niet te verwachten dat er onaanvaardbare effecten op het woon-, leef- en ondernemersklimaat optreden als gevolg van het planinitiatief. Per saldo heeft de ontwikkeling een positief effect op het woon-, leef- en ondernemersklimaat binnen Barendrecht en de nabije omgeving. Op basis van de analyses blijkt dat de leegstand in Barendrecht zeer beperkt is en het aanbod goed functioneert. Dit maakt dat het niet de verwachting is dat toevoeging van aanbod in De Stationstuinen 1ste fase leidt tot een toename van de leegstand. Zeker aangezien de behoefte voor de beoogde functies groeit door toename van het draagvlak (in het maximale scenario 3.500 woningen).

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Het provinciaal beleid is neergelegd in de Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland. De visie is op 20 februari 2019 door de Provinciale Staten vastgesteld en op 1 april 2019 in werking getreden en volgt daarmee de Visie Ruimte en Mobiliteit uit 2014 op. De Omgevingsvisie Zuid-Holland is het provinciaal beleidsplan van de fysieke leefomgeving. Hoofddoel van de Omgevingsvisie Zuid-Holland is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De sturingsfilosofie van de omgevingsvisie betreft:  ruimte bieden aan ontwikkelingen;  aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit;  allianties aangaan met maatschappelijke partners;  minder toetsen op regels en meer sturen op doelen. Doorwerking plangebied Met dit plan worden woningen mogelijk gemaakt binnen het bestaand stedelijk gebied. Er is geen sprake van uitbreiding van een kern. Het plan is lokaal van aard en is niet in strijd met de uitgangspunten van de Omgevingsvisie. Op de kwaliteitskaart van de Omgevingsvisie is aan de hand van kaartlagen gebied specifiek beleid weergegeven.

De kwaliteitskaart is opgebouwd uit vier lagen: de laag van de ondergrond, de laag van de cultuur- en natuurlandschappen, de laag van de stedelijke occupatie

Hoofdstuk 3

24

en de laag van de beleving. Voor alle vier de lagen zijn kenmerken benoemd en uitgewerkt in richtpunten. Voor het plangebied is vanwege het stedelijke karakter alleen de laag van de stedelijke occupatie relevant. Het plangebied ligt in 'steden en dorpen'. Ontwikkelingen in 'steden en dorpen' moeten bijdragen aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. De beoogde ontwikkeling past binnen de bepalingen van de kwaliteitskaart en de Omgevingsvisie. Bovendien krijgt de afwijkingslocatie een kwaliteitsimpuls. De beoogde ontwikkeling is in overeenstemming met de Omgevingsvisie. 3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland De Omgevingsverordening Zuid-Holland bevat concrete regels die bij de ruimtelijke ontwikkelingen in acht moeten worden genomen. In de Omgevingsverordening zijn de provinciale belangen uit de omgevingsvisie verder uitgewerkt in regels. Per 1 april 2019 is de verordening in werking getreden. Ladder voor duurzame verstedelijking Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stadsen dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Zie verder ook het Rijksbeleid onder het kopje ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Ruimtelijke kwaliteit In de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening is een van de speerpunten het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit.

In artikel 6.2.2 van de Omgevingsverordening zijn voorwaarden opgenomen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Binnen dit kwaliteitsbeleid onderscheidt de provincie in de Omgevingsverordening twee beschermingscategorieën. Hier zijn onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk.

Hoofdstuk 3

25

Figuur 3.1: Ligging van de bedrijfsbestemmingen en windmolens binnen Nieuw Reijerwaard t.o.v. plangebied

Doorwerking plangebied In de woondeal Zuidelijke Randstad (mei 2019) is tussen de gemeente en het rijk overeengekomen dat er tot 2040 voldoende bouwcapaciteit moet worden gecreëerd voor de bouwproductie van 230.000 woningen. Een en ander is gebaseerd op een onderzoek naar de marktvraag in de regio Groot-Rotterdam. De ontwikkeling van de Stationstuinen met een capaciteit van in totaal circa 3.500 woningen maakt onderdeel uit van deze woondeal. Deze bestemmingsplanherziening zal betrekking hebben op maximaal 815 woningen Gelet op de grote regionale woningbouwbehoefte en de (regionale) afspraken in de woondeal is in voldoende mate de behoefte voor de woningen aangetoond. Hiervoor kan ook verwezen worden naar paragraaf 3.1.2 ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. De woningen zullen in bestaand stedelijk gebied worden gebouwd, zodat ook sprake is van een duurzame ontwikkeling. Bedrijventerrein Nieuw-Reijerwaard (compensatielocatie bedrijven) Binnen de provincie Zuid-Holland geldt een kwantitatieve en kwalitatieve compensatieverplichting voor bedrijventerreinen die aan een transformatieopgave worden onderworpen. Bedrijven die in de bestaande situatie in het plangebied aanwezig zijn en worden onttrokken als gevolg van de ontwikkeling, moeten een plek krijgen elders in de relevante marktregio.