Document · PDF

231221 Concept Omgevingsprogramma Wonen

commissie Ruimte 9 januari 2024, gemeente BarendrechtBij agendapunt: Omgevingsprogramma Wonen (oriënterend)9.187 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

Versie:

21 december 2023 15:09

Status:

Concept

Bestuurlijk opdrachtgever:

Wethouder Lennart van der Linden

Cluster manager:

Gertjan Veneberg

Team manager:

Daniël Ratzon

Ambtelijk opdrachtgever:

Jurriën van den Berg

Programma Manager:

Bart Schrijnen

1 / 48

Leeswijzer Het Omgevingsprogramma Wonen (het woonprogramma) is een programma zoals bedoeld in de Omgevingswet. Het woonprogramma geeft uitvoering aan de woonvisie en is het plan van de gemeente Barendrecht om beter te voorzien in de woonbehoeften van huidige inwoners en de verwachte nieuwe instroom in de periode tot 2040. Het woonprogramma bestaat uit: 1. Woonopgave: De kwalitatieve en kwantitatieve beschrijving van de op te lossen woonbehoeften in de periode tot 2040. 2. Beleidsinstrumenten: De keuzes en voorgenomen activiteiten van de gemeente Barendrecht om de woonopgave aan te pakken. Ter informatie is tevens een bijlage toegevoegd over de ambtelijke organisatie van de uitvoering. Vier bronnen waren van grote invloed op de inhoud van dit woonprogramma, te weten de besprekingen van de woonvisie in de raad, de inspraak en reacties van bewoners en stakeholders op de woonvisie, opvolgende gesprekken met stakeholders en brede ambtelijke input. Twee opmerkingen: 

De gemeente Barendrecht moet nog een omgevingsvisie vaststellen. Na vaststelling van een omgevingsvisie zal dit woonprogramma indien nodig worden aangepast.



Onder de nog vast te stellen Wet versterking regie volkshuisvesting komt het begrip ‘woonvisie’ te vervallen in de Huisvestingswet. Hier voor in de plaats wordt een verplicht gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma opgenomen in de Omgevingswet. In plaats van te zijner tijd de woonvisie of het woonprogramma te herzien, worden beide kaders integraal bijgewerkt en samengevoegd tot één volkshuisvestingsprogramma. Vaststelling van dit volkshuisvestingsprogramma is aan de raad.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

2 / 48

Inhoud Leeswijzer......................................................................................................................... 1 1.

Woonopgave ............................................................................................................. 4 1.1

Woonvisie

1.2

Doelen

1.3

Beoogde resultaten

1.4

Samenvatting kwantitatieve woonopgave tot 2040

1.5

Toelichting per doelstelling

Beleidsinstrumenten ................................................................................................ 20 2.1

Programmamanagement

2.2

Afwegingskader voor woningontwikkellingen

2.3

Ruimteladder: Volgorde van ruimtegebruik

2.4

Lopende projecten

2.5

Woningprijscategorieën

2.6

Allocatie van doelgroepen

2.7

Vlekkenkaart

2.8

Toewijzing

2.9

Woningnet Barendrecht

2.10 Verordeningen en omgevingsplanregels

2.11 Prioriteitenlijst en woningbouwprognose

2.12 Samenwerking met corporaties

2.13 Samenwerking met marktpartijen

2.14 Financiële verevening sociale huur en middensegment

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

3 / 48

2.15 Levensloopbestendige bestaande voorraad

2.16 Tiny houses

2.17 Flexwonen

Bijlage: Ambtelijke organisatie van de uitvoering (ter informatie) ............................. 46 3.1

Verantwoordelijkheid

3.2

Overzicht van beleidsinstrumenten en uitvoerende teams

3.3

Rollen en capaciteit

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

4 / 48

1. Woonopgave De kwalitatieve en kwantitatieve beschrijving van de op te lossen woonbehoeften in de periode tot 2040.

1.1 Woonvisie Elke gemeente is wettelijk verplicht om een woonvisie op te stellen en deze elke vijf jaar te herzien. De woonvisie is in lijn met regionale afspraken over woningbouwaantallen en prestatieafspraken, en brengt focus aan voor uitvoeringsgericht beleid zoals dit woonprogramma. In mei 2023 is de Woonvisie 2023-2027 ‘Goed wonen in Barendrecht’ vastgesteld in de gemeenteraad. De woonvisie bevat de volgende vier thema’s: 1. Juiste toevoegingen (beschikbaarheid, betaalbaarheid): 

+3.600 woningen in 2021-2030, 30% sociaal (met name door De Stationstuinen);



Langdurig betaalbaar woningbouwprogramma;



Meer variatie, innovatieve woonvormen.

2. Toekomstbestendig wonen (duurzaamheid): 

De nieuwbouw is optimaal toekomst bestendig;



We pakken aanpassing van de bestaande voorraad voortvarend op.

3. Wonen en zorg, iedereen doet mee (bijzondere doelgroepen) 

Welzijn als randvoorwaarde voor geluk



Een passende woning voor iedereen



Bewustwording, zelfredzaamheid, passende ondersteuning

4. Regie in samenwerking 

Duidelijk afwegingskader



Blijvend in gesprek



Monitoring, evaluatie, actualisatie

In dit woonprogramma zijn deze thema’s uitgewerkt tot doelen, concrete beoogde resultaten en bijbehorend beleidsinstrumentarium.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

5 / 48

1.2 Doelen Het woonprogramma streeft naar de volgende zeven doelen. In paragraaf 1.5 Toelichting per doelstelling is de achtergrond van elk doel beschreven. Prioriteit

Doel

Taakstelling met grote

I. Verminderen tekort aan betaalbare woonruimte -

urgentie

Oplossen van de dringende Barendrechtse tekorten aan betaalbare woonruimte. Leveren van het Barendrechtse aandeel aan vermindering van de grote regionale en landelijke tekorten aan betaalbare woonruimte, waaronder ook de huisvesting van asielzoekers en statushouders.

Wettelijke randvoorwaarden II. Bijdragen aan toekomstbestendige leefomgeving - De in combinatie met lokale

aanpak van de woonopgaven laten bijdragen aan een

verbeterdoelen

toekomstbestendige leefomgeving, waaronder klimaatadaptatie, verduurzaming van de woningvoorraad en energievoorziening, het waarborgen en verduurzamen van bereikbaarheid, vergroten van biodiversiteit, en verbeteren van omgevingskwaliteit zoals luchtkwaliteit en geluid.

Lokale opgave

III. Vitaal dorp - Vitaal houden van Woongebied Oost en Woongebied West: het niveau en diversiteit van voorzieningen, maatschappelijk initiatief en investeringen. IV. Voorzien in woon(zorg)-behoeften van 55-plussers Voorzien in de veranderende woon(zorg)behoeften van een groeiende groep 55 tot 65-jarigen en senioren die nu al in Barendrecht woont en graag in Barendrecht oud wil worden. De onvervulde zorgbehoefte speelt met name bij senioren (65+).

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

6 / 48 V. Voorzien in specifieke woonzorgbehoeften - Voorzien in specifieke woonzorgbehoeften voor mensen in Barendrecht met een lichamelijke beperking, verstandelijke beperking of psychiatrische aandoening. VI. Diverse woningvoorraad - De totale woningvoorraad meer robuust maken voor variaties in woonbehoeften. VII. Intensiveren ruimtegebruik - Veel intensiever gebruiken van bestaande (woon)ruimte.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

7 / 48

1.3 Beoogde resultaten Aan de hand van de volgende beoogde resultaten wordt geverifieerd of de doelen worden gerealiseerd: #

Doel

Verifieerbaar resultaat tot 2040

Verminderen tekort aan



betaalbare woningen

Sturing op maximale voorrang voor Barendrechters in nieuwbouwwoningen en vrijkomende bestaanbare woningen.



Toevoeging van 3.600 woningen t/m 2030 waarvan 30% sociaal en 30% middensegment. Met deze woningen én leefomgeving (totale propositie) maximaal bedienen van onvervulde woonbehoeften van Barendrechters. Monitoren van afgegeven vergunningen, ingebruikname en verhuisbewegingen (BAG).



Nader te bepalen toevoeging voor oplossen van grote regionale en lokale resterende tekorten aan sociale huur en middensegment woningen voor de periode tot 2040 (duizenden).



Nader te bepalen toevoeging voor huisvesting van asielzoekers (tientallen) en statushouders (honderden).



Door de toevoegingen, een significante nader te bepalen afname van hoeveelheid spoedzoekers die niet bediend kunnen worden. Monitoren o.b.v. data corporaties. Uitwerken monitoring van spoedzoekers in vrije sector.



Betaalbaarheid bewaken van de bestaande voorraad. Te monitoren aan de hand van WOZ-waarden.



Bijdragen aan

Maatregelen gericht op verbetering en

toekomstbestendige

toekomstbestendig maken van leefomgeving.

leefomgeving

Wettelijke toetsing van projecten. En monitoren van investeringen in de genoemde maatregelen.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

8 / 48 3.



Vitaal dorp

Instroom van tenminste 2.000 starters en jonge gezinnen huishoudens in Woongebied Oost en Woongebied West. Behoud van jonge doelgroepen in Barendrecht. Monitoren via leeftijdsopbouw, nieuwe inschrijvingen en verhuisbewegingen BAG.



Variatie, aantallen en niveau detailhandel, horeca en maatschappelijke initiatieven. Monitoren aan de hand van regelmatig veldonderzoek, interviews en enquêtes.

Voorzien in woon(zorg)-



Toevoeging van enkele honderden tot enkele

behoeften van 55 tot 65-

duizenden levensloopbestendige woningen o.a. in De

jarigen en senioren

Stationstuinen, Zuidpolder, Woongebied Oost en Woongebied West. Monitoren van afgegeven vergunningen en ingebruikname. 

Toevoeging van enkele honderden 24-uur zorg woningen. Monitoren van afgegeven vergunningen en ingebruikname.



Levensloopbestendig maken van bestaande woningen binnen de ruimte die het Wmo-budget biedt. Monitoren van Wmo-subsidies.



Met ketenpartners regelmatig raadplegen van doelgroep en onderzoeken hun behoeften, aanbod en tekorten.

Voorzien in specifieke woonzorgbehoeften



Toevoeging van enkele tientallen woningen per doelgroep met specifieke woonzorgbehoeften. Monitoren van afgegeven vergunningen en ingebruikname. Met ketenpartners regelmatig onderzoeken van doelgroepen, hun behoeften, aanbod en tekorten.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

9 / 48 6.

Diverse woningvoorraad



Vooral toevoeging van middelgrote appartementen. Ook toevoegen van kleine studio’s en bijzondere woonvormen, onder andere voor gezinnen en generaties. Niet nog meer ‘standaard’ grondgebonden eengezinswoningen toevoegen. Op basis van BAG data monitoren van diversiteit van samenstelling woningvoorraad: gebruiksoppervlak en woningtype.

Intensiever gebruik van



bestaande woonruimte

Doorstroom van 55 tot 65-jarigen en senioren van grondgebonden eengezinswoningen naar (kleinere) appartementen. Beperken van afname aantal leden per huishouden in Woongebied Oost en West t.o.v. het Nederlandse gemiddelde. Op basis van BAG en CBS data monitoren van aantal personen per huishouden.

1.4 Samenvatting kwantitatieve woonopgave tot 2040 Samengevat staat Barendrecht voor de volgende kwantitatieve woonopgave: a. Toevoegen van 3.600 woningen t/m 2030, waarvan 3.500 in De Stationstuinen. b. Nader te bepalen toevoeging sociale huur en middensegment t/m 2040 (duizenden). c. Nader te bepalen toevoeging voor huisvesting van asielzoekers (tientallen). d. Nader te bepalen instroom van statushouders (honderden). e. Instroom van tenminste 2.000 starters en jonge gezinnen huishoudens in Woongebied Oost en West. Zo veel mogelijk in bestaande grondgebonden eengezinswoningen. En deels in nieuwbouw rond de Middenbaan. f. Doorstroom van evenzoveel 55 tot 65-jarigen en senioren van bestaande grondgebonden eengezinswoningen in Woongebied Oost en West naar lopende projecten (o.a. De Stationstuinen, Zuidpolder) en nieuwe projecten (met name in de buurt van de huidige woning). g. Nader te bepalen aantal bestaande woningen levensloopbestendig maken. h. Toevoeging van enkele honderden 24-uur zorg woningen. i.

Toevoeging van enkele tientallen woningen per doelgroep met specifieke woonzorgbehoeften.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

10 / 48

1.5 Toelichting per doelstelling 1.5.1 Bijdragen aan oplossen tekort betaalbare woningen Op 27 januari 2023 kwam het ‘Geactualiseerde Regioakkoord 2022 Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2021-2030’ tot stand. Als onderdeel van deze afspraken heeft Barendrecht zich gecommitteerd aan de realisatie van 3.600 woningen tot en met 2030, waarvan 1.200 sociale huurwoningen, 1.000 middeldure en 1.400 dure woningen. Met de realisatie van 3.500 woningen in De Stationstuinen wordt zo goed als voldaan aan deze afspraken. Op 14 maart 2023 bevestigt de Provincie Zuid-Holland de acceptatie van het bod, maar constateert zij ook een resterende opgave voor Barendrecht van ongeveer 1.300 sociale huurwoningen tot en met 2030. De resterende opgave voor de sociale huur is aangenomen als indicatief voor de omvang van de resterende tekorten in het middensegment. Voor deze resterende opgaven, de huisvesting van asielzoekers (tientallen), de instroom van statushouders (honderden), en voor de totale opgave na 2030 is nog geen duidelijkheid over de taakstellingen. Geen gemeente wordt aan het onmogelijke gehouden, maar bij elke herziening van het regioakkoord, lokale prestatieafspraken en alle andere onderhandelingen met medeoverheden en semioverheden, zullen deze tekorten een rol spelen.

Barendrecht zal naar vermogen een bijdrage moeten leveren aan het oplossen van de landelijke en regionale woningtekorten. Naast de nieuwbouwproductie, moet Barendrecht duidelijke keuzes maken om de bestaande voorraad structureel betaalbaar te houden. Individuele wensen om uitbreiding van woningen zijn begrijpelijk. Wanneer hier uitvoering aan wordt gegeven, ontstaan echter sterke precedenten waardoor significante aantallen woningen kunnen verschuiven van het betaalbare naar het dure segment.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

11 / 48

1.5.2 Bijdragen aan toekomstbestendige leefomgeving Vanuit bestaande en (naar verwachting) steeds strengere wetgeving en vanuit lokale doelstellingen, zal Barendrecht in het bestaande dorp oplossingen moeten vinden voor onder meer klimaatadaptatie, verduurzaming van de woningvoorraad en energievoorziening, het waarborgen en verduurzamen van bereikbaarheid, het vergroten van de biodiversiteit, en het verbeteren van omgevingskwaliteiten als luchtkwaliteit en geluid. Voor nieuwe projecten zal de brede bijdrage aan de toekomstbestendigheid van de leefomgeving steeds sterker als dwingende randvoorwaarde gelden. De uitvoerbaarheid en betaalbaarheid van deze stapeling hangt nauw samen met de mate waarin werk met werk gemaakt wordt. Er zijn simpelweg te veel ruimteclaims om deze allemaal naast elkaar een plek te geven en af te handelen. Integrale planvorming en nieuwe samenwerkingen zijn noodzakelijk. Het aanpakken van de tekorten op de woningmarkt kan daardoor niet los gezien worden van de brede aanpak voor verbetering en een toekomstbestendige leefomgeving.

Deze opgave, bijbehorende ruimteclaims en ruimtelijke keuzes worden in de nog op te stellen omgevingsvisie uitgewerkt.

1.5.3 Vitaal dorp Nederland vergrijst, maar Barendrecht vergrijst bovengemiddeld als geen actie wordt ondernomen. Dit komt door de wijze waarop het dorp is gegroeid en voor welke doelgroepen destijds is gebouwd. De bovengemiddelde vergrijzing leidt tot een ongewenste afname van draagvlak voor maatschappelijke activiteiten en voorzieningen. De oplossing hiervoor wordt gezocht bij nieuwe instroom van jonge doelgroepen in Woongebied Oost en Woongebied West. Vanaf de jaren ’70 van de vorige eeuw tot de jaren ’00 werden in weilanden dicht bij de stad met duizenden tegelijk vooral grondgebonden eengezinswoningen gebouwd. De naoorlogse generatie was groot, kreeg kinderen en kon in de stad niks vinden. Binnen een paar

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

12 / 48 decennia kregen de nieuwe inwoners van deze stadsuitleg (meer) kinderen, en ontstond een bruisend maatschappelijk leven met bijpassende voorzieningen. Zo ook in Barendrecht. Ondertussen, in het Barendrecht van nu, zijn veel kinderen het huis uit. De oorspronkelijke bewoners blijven wonen waar ze wonen, want er is veel hechting aan buurt en dorp, en weinig alternatieven. Met de uitstroom van kinderen naar studie of werk elders, maar zonder de nieuwe instroom van starters en jonge gezinnen, vergrijst de bevolkingsopbouw en krimpt het aantal inwoners. Door toename van het aantal ouderen zullen voorzieningen en activiteiten veranderen in aansluiting op hun behoeften. De krimp die gepaard gaat met vergrijzing leidt echter tegelijk tot een afname van het totale draakvlak voor voorzieningen en maatschappelijke activiteit. Deze ontwikkeling en bijbehorende effecten worden komend decennium zichtbaar in het bestaande dorp. Afbeelding: Bouwjaren van panden (bron: https://www.atlasleefomgeving.nl/bouwjaar-panden)

Er bestaat een duidelijke wens in Barendrecht voor een divers en hoogwaardig aanbod van voorzieningen en veel maatschappelijke activiteit. In de Omgevingsvisie 0.1 is het behoud van vitaliteit ook reeds vastgesteld als opgave. Door jonge huishoudens te laten instromen in de bestaande woongebieden kan de krimp in absolute aantallen worden tegengegaan, en kan de diversiteit in behoeften (en dus aanbod) blijven bestaan.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

13 / 48

Er zijn geen wetmatigheden die nauwkeurig voorschrijven wat voor leeftijdsopbouw leidt tot een vitaal dorp. Toch vinden we houvast in de data. Zo is in paragraaf 1.5.7 Intensiever gebruik van bestaande woonruimte een conservatief scenario doorgerekend waarbij er -zonder actie te ondernemen- in 2040 ongeveer 4.500 minder inwoners in Woongebied Oost en West wonen. Met een Nederlands gemiddelde van 2,19 personen per huishouden, leidt dat tot een opgave om circa 2.000 huishoudens toe te voegen. Een andere benadering is om de bovengemiddelde vergrijzing terug te brengen naar verhoudingen in lijn met het Nederlands gemiddelde. De behoefte aan voorzieningen (en daarmee het aanbod) volgt dan de landelijke trend, en blijft relatief divers. Ook met dat als ‘doel’ zal Barendrecht ongeveer 2.000 jonge huishoudens moeten toevoegen aan Woongebied Oost en Woongebied West. Zie onderstaande afbeelding over de leeftijdsopbouw in Barendrecht en Nederland: -

De ondervertegenwoordiging van 20 tot 40-jarigen in Barendrecht is nu ongeveer 2.600 personen. Dit is omgerekend tenminste 1.300 huishoudens.

Barendrecht heeft ook een oververtegenwoordiging in de leeftijd van 40-60 jaar, de senioren van ‘morgen’. Dit gaat om 1.700 mensen, tenminste 850 huishoudens.

De totale scheefte is daarmee +/- 2.150 huishoudens, conservatief afgerond op 2.000 toe te voegen jonge huishoudens om in de buurt te komen van het Nederlands gemiddelde.

Barendrecht heeft veel te bieden en ligt midden in het dagelijks stedelijke systeem van de Zuidvleugel. De vraagzijde zal niet het probleem zijn. Zonder interventie in het woningaanbod blijven de meeste huidige bewoners echter op hun plek. Met uitzondering van vrijkomende woningen door overlijden en een beperkt verloop, komt het grote contingent eengezinswoningen nauwelijks op de markt. Er kunnen geen nieuwe jonge huishoudens instromen. Het aandeel jonge doelgroepen neemt verder af, de scheefte neemt toe.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

14 / 48 Afbeelding: Leeftijdsopbouw, Barendrecht, 2023 (bron: https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/dashboardbevolking/regionaal/inwoners)

1.5.4 Voorzien in woon(zorg)behoeften van 55 tot 65-jarigen en senioren Ongeveer 20.000 Barendrechters zijn nu tussen de 40 en 70 jaar. Dit zijn 10.000+ huishoudens. Van hen staat vast dat hun woon(zorg)behoeften in de komende twee decennia flink gaan veranderen. Voor veel mensen zal in meer of mindere mate een mismatch met de huidige woning ontstaan. Met name bij senioren ontstaat een grotere zorgbehoefte. De omvang van de onvervulde behoefte aan 24-uur zorgwoningen voor ouderen is vrij goed te becijferen en reeds in 2022 in de Woonzorganalyse Barendrecht geraamd op 300 tot 400 huishoudens tot 2040. De omvang van de doelgroep met minder dwingende verhuismotieven is echter lastiger te kwantificeren. De aanleidingen zijn best voor te stellen, denk aan verminderde lichamelijke mobiliteit, meer aanspraak willen hebben, de huidige woning te groot vinden, of het woningonderhoud niet meer willen doen.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

15 / 48

Toch is nauwkeurig en breed onderzoek nodig om de onvervulde behoefte kwalitatief en kwantitatief beter te leren kennen (interviews, enquêtes, o.b.v. data van gemeente en markt), en te segmenteren binnen de totale doelgroep van 10.000+ huishoudens. Vervolgens kunnen goede alternatieven worden ontwikkeld, waaronder naar verwachting veel levensloopbestendige woningen. De meerwaarde van deze alternatieven ten opzichte van de huidige woningen moet evident zijn, Barendrechters zijn over het algemeen bijzonder content met hun huidige woningen en leefomgeving. Bij de planontwikkeling voor De Stationstuinen wordt aangestuurd op het toevoegen van woonpropositie specifiek voor 55 tot 65-jarigen en senioren uit Barendrecht. Gezien de omvang van deze toevoeging (orde grootte: honderden woningen), is hiermee echter niet de volledige Barendrechtse woonopgave voor 55 tot 65-jarigen en senioren opgelost. Bovendien moet rekening worden gehouden met een sterke voorkeur van mensen om in hun buurt te blijven wonen. Verhuizen naar De Stationstuinen zal segmenten in de doelgroep aanspreken. Maar voor veel 55 tot 65-jarigen en senioren moet de oplossing binnen de bestaande buurten worden gezocht. De intuïtie is dat dit gaat over enkele duizenden huishoudens in de periode tot 2040.

1.5.5 Voorzien in specifieke woonzorgbehoeften Op basis van de Woonzorganalyse Barendrecht uitgevoerd in 2022, zijn de woonzorg tekorten tot 2040 indicatief als volgt: -

100 plekken voor verstandelijk beperkten;

Mogelijk tientallen woningen voor uitstroom beschermd wonen, MO en Jeugdzorg.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

16 / 48

1.5.6 Diverse woningvoorraad Er staan ongeveer 19.750 woningen in Barendrecht. Hiervan is 73% een grondgebonden eengezinswoning. Dat is aanzienlijk meer dan het aandeel grondgebonden in Nederland als geheel (64%). Mede daardoor zijn in Barendrecht woningen gemiddeld groter dan gemiddeld in Nederland. Het aanbod is echter ook relatief eenzijdig. Zo is de bestaande voorraad onvoldoende levensloopbestendig of zodanig om te vormen. Tabel: Aantal woningen, woningtype en oppervlakte (bron: Voorraad woningen; gemiddeld oppervlak; woningtype, bouwjaarklasse, regio (cbs.nl), Woningvoorraad; woningtype op 1 januari, regio (cbs.nl))

Nederland

Barendrecht

Totaal woningen

8.125.229

19.750

Meergezinswoningen

2.965.440

5.390

Eengezinswoningen

5.159.789

14.360

Aandeel meergezinswoningen

36%

27%

Aandeel eengezinswoningen

64%

73%

Gemiddelde oppervlakte

120 m2

127 m2

Het toevoegen van nog meer ‘standaard rijtjeswoningen’ en andere veelvoorkomende typen grondgebonden eengezinswoningen, is in elk geval qua ruimtegebruik niet verstandig, en voegt daarnaast weinig meer gebruiksmogelijkheden toe ten opzichte van het reeds bestaande aanbod. In het perspectief van de schaarste aan woonruimte voor jongeren die het huis uit willen, de vergrijzing en de groei van het aantal kleine huishoudens in algemene zin, is het wel verstandig om in Barendrecht meer kleinere woningen toe te voegen. In Barendrecht zijn er bijvoorbeeld nauwelijks woningen kleiner dan 50 m2. Parallel hieraan bieden ook bijzondere grotere woonvormen een kans om te voorzien in onvervulde behoeften van bijvoorbeeld mantelzorgers, grotere gezinnen, meergeneratiegezinnen en of collectieven. Bij dergelijke concepten moet gezegd worden dat het vinden van aansluiting bij de vraag nauw luistert; om de haalbaarheid te bepalen is veel marktinzicht nodig.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

17 / 48

Tabel: Aantal woningen per woonoppervlakte in Barendrecht (bron: BAG 2023)

250+

417

240-250

220-230

230-240

187 95 118

210-200

399 249

200-210

190-200

180-190

170-180

635 542 484 578 471

160-170

140-150

130-140

120-130

110-120

100-110

80-90

90-100

70-80

60-70

50-60

325 481

40-50

30-40

0 34 31 136

20-30

10-20

2876 2442 2230 1817 1559 1362 949 918

150-160

3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

0-10

Aantal woningen

Aantal woningen per woonoppervlakte (bandbreedten)

Woonoppervlakte (m2)

Voor bepaling van toe te voegen aantallen, woonoppervlakte en typologie moet meer onderzoek plaatsvinden op het niveau van projecten. De intuïtie voor het toevoegen van meer diversiteit in woningoppervlakte en typologie is als volgt: Tabel: Toe te voegen diversiteit woningaanbod (bron: Gemeente Barendrecht)

Doelgroep

Woonproduct

Indicatieve toevoeging

Studenten, jong werkende

Studio’s, onzelfstandige kamers,

Tientallen tot enkele

singles

tussen 25 en 50 m2

honderden

55 tot 65-jarigen en

2, 3 en 4-kamer appartementen,

Honderden tot enkele

senioren, met beperkte

vanwege betaalbaarheid met een

duizenden

zorgbehoefte

zwaartepunt tussen 60 en 80 m2

Grotere gezinnen,

Ruimere woningen met gedeelde

mantelzorg, meer-

voorzieningen, schakelbare

generatiegezinnen,

woningen

Tientallen

collectieven

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

18 / 48

1.5.7 Intensiever gebruik van bestaande woonruimte In Barendrecht wonen nu nog relatief veel mensen per woning. Zoals aangegeven in de vorige paragraaf, zijn de woningen in Barendrecht gemiddeld groter dan in de rest van Nederland. Tegelijk heeft elke inwoner iets minder woonoppervlak dan gemiddeld. Deze datapunten passen bij het beeld van Barendrecht als dorp met een groot aandeel gezinnen, iets wat in de leeftijdsopbouw ook duidelijk aanwijsbaar is, en wat Barendrechters zullen herkennen. De voorspelbare, bovengemiddelde vergrijzing van Barendrecht zal sterke invloed hebben op het aantal inwoners. Van alle 11.500 kinderen en jongeren tot 20 jaar die nu in Barendrecht wonen, is over twee decennia een groot deel het huis uit. Zonder interventie blijven hun ouders veelal wonen waar ze wonen. Woningen komen alleen vrij door overlijdens en een beperkte uitstroom. Barendrecht vergrijst. Zelfs in een conservatief scenario leidt deze vergrijzing in 2040 tot ongeveer 4.500 minder inwoners. Tabel: Gebruik bestaande woonruimte (bron: CBS, Statine - Woningvoorraad; woningtype op 1 januari, regio (cbs.nl), Inwoners per gemeente (cbs.nl), Voorlopige bevolkingsaantallen per gemeente, 1-1-2023 (cbs.nl) )

Nederland

Barendrecht Woongebied Oost en West in 2040 in 2023

Conservatief

Basis

Totaal woningen

8.125.229

19.750

Oppervlakte per woning

120 m2

127 m2

17.811.291

48.812

44.275

39.738

Verschil t.o.v. 2023

~ 4.500 ↓ -9%

~ 9.000 ↓ -19%

Inwoners / woning

2,19

2,47

2,24

2,01

Woonoppervlakte /

55 m2

51 m2

57 m2 ↑ + 11%

63 m2 ↑ +24%

Inwoners

inwoner

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

19 / 48 Terwijl het inwoneraantal van Nederland komende decennia blijft groeien en de druk op de woningmarkt hoog blijft, zal wanneer niet wordt ingegrepen en bijvoorbeeld blijvend gestuurd wordt op ‘zo lang mogelijk thuis wonen’, tot 2040 sprake zijn van 9 tot 19% krimp in Woongebied Oost en Woongebied West. Naast de ongewenste effecten hiervan op voorzieningen en het maatschappelijk leven in brede zin, leidt deze situatie tot een tweede probleem: Als alles verder gelijk blijft (ceteris paribus) neemt onbedoeld het woonruimtegebruik per inwoner toe met 11 tot 24%. Hierdoor zullen elders meer grotere woningen gebouwd moeten worden om de ruimtebehoefte van gezinnen te accommoderen. Deze overmaat gaat direct ten koste van andere ruimteclaims. De maatschappij is op meerdere manieren significant duurder uit.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

20 / 48

2. Beleidsinstrumenten De keuzes en voorgenomen activiteiten van de gemeente Barendrecht om de woonopgaven aan te pakken.

2.1 Programmamanagement Het Omgevingsprogramma Wonen is uitvoeringsgericht beleid. De uitvoering gebeurt als een programma, ofwel een langjarige aanpak gericht op brede doelstellingen.

2.1.1 Rolbeschrijving Het programmamanagement omvat ten minste: -

De monitoring van de realisatie van de beoogde resultaten en doelen. Indien nodig de bijstelling van resultaten en doelen.

Het beheer van het overzicht van de beleidsinstrumenten zoals weergegeven in dit hoofdstuk;

Rapportage over de totstandkoming en uitkomsten van de verschillende beleidsinstrumenten, e.e.a. op basis van input van de diverse ambtelijk eigenaars;

Ambtelijke afstemming met het Management Team van het Cluster Leefomgeving, tenminste elk kwartaal;

Bestuurlijke afstemming en bestuurlijke besluitvorming over voortgang van de uitvoering als geheel, waaronder tenminste jaarlijks informeren van de raad hierover;

Bij bovenstaande betrekken van alle ambtelijke eigenaars van de afzonderlijke beleidsinstrumenten.

Het programmamanagement wordt uitgevoerd door een ambtelijk opdrachtgever, een programma manager en ondersteunende secretaris.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

21 / 48

2.1.2 Informatiepositie PM: -

Informatiebronnen per doel en resultaat; Per bron aangeven: Bestaande bron of benodigde aanvulling van informatie.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

22 / 48

2.2 Afwegingskader voor woningontwikkellingen Het afwegingskader van woningontwikkellingen dient om een initiatief te beoordelen op doelmatigheid en resultaatgerichtheid in lijn met dit woonprogramma.

Wanneer een initiatiefnemer voor een woningontwikkeling zich heeft gemeld voor een locatie, of de gemeente zelf actief een plan of gedetailleerde plankaders ontwikkelt voor een locatie, wordt als eerste het volgende onderzocht vanuit dit woonprogramma: a. Doelmatigheid – Maximalle bijdrage aan realisatie van doelen en resultaten zoals beschreven in paragraaf 1.2 Doelen en 1.3 Beoogde resultaten. b. Ruimteladder – Te overwegen alternatieve locaties voor deze doelgroepen conform de ruimteladder in dit woonprogramma, conform paragraaf 2.3 Ruimteladder: Volgorde van ruimtegebruik. c. Lopend project – Voor De Stationstuinen, Middenbaan en Zuidpolder, zie paragraaf 2.4 Lopende projecten: Aansluiting van de woningprogrammering van het project bij de focus van dit woonprogramma voor het betreffende project. d. Woningprijscategorieën – Bij nieuwbouw: verdeling van de woningen over de woningprijscategorieën. Bij bestaande bouw: Behoud van betaalbaarheid bestaande voorraad. Beide conform paragraaf 2.5 Woningprijscategorieën. Indien de beoogde verdeling niet haalbaar is, is paragraaf 2.14 Financiële verevening sociale huur en middensegment van toepassing. e. Doelgroepen op hoofdlijnen – Sturing op doorstroom van oudere doelgroepen en instroom van jongere doelgroepen door een specifieke koppeling van doelgroepen aan ruimte op de ruimteladder conform paragraaf 2.6 Allocatie van doelgroepen.

f. Vooronderzoek Vlekkenkaart – Inventarisatie van ruimtelijke uitgangsituatie zoals beschreven in paragraaf 2.7 Vlekkenkaart. g. Woningtoewijzing – Sturing op toewijzing van woningen op aangewezen categorieën conform paragraaf 2.8 Toewijzing. h. Verordeningen en omgevingsplanregels – Aansluiting bij (voorgenomen) verordeningen en omgevingsplanregels zoals beschreven in paragraaf 2.10 Verordeningen en omgevingsplanregels. i.

Prioriteit – Heeft de ontwikkeling van deze locatie voorrang? Zie paragraaf 2.11 Prioriteitenlijst en woningbouwprognose.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

23 / 48 En vervolgens: j.

Demografie - De demografie, bestaande woon(zorg)behoeften van bewoners en andere ruimtegebruikers in de omliggende buurten.

k. Doelgroepen en behoefte – Beoogde doelgroepen voor deze locatie, en hun woonen leefbehoeften. l.

Knelpunten - Bestaande knelpunten in de leefomgeving zoals deze door bewoners en andere ruimtegebruikers worden ervaren.

m. Propositie - Een passende totale woon- en leefpropositie gericht op de realisatie van de doelen van dit woonprogramma en de lokale knelpunten. n. Betrokkenheid - De door huurders, bewoners, gemeenteraad en andere belanghebbenden gewenste betrokkenheid en wijze van communicatie over een plan in hun omgeving. o. Ruimtelijke inpasbaarheid - Indicaties, randvoorwaarden en oplossingen voor bouwhoogte, beeldkwaliteit, privacy, bezonning en andere ruimtelijke inpassingvraagstukken. p. Milieuaspecten - Milieuaspecten en andere aanwezige randvoorwaarden voor gezond wonen en leven, de noodzakelijke en wenselijke verbeteringen in deze situatie die door een project gerealiseerd kunnen worden, inzicht in maatregelen om de situatie te verbeteren, inzicht in kosten en baten van maatregelen. q. Duurzame energie - Mogelijkheden voor (collectieve) duurzame energievoorzieningen van nieuwbouw, en verduurzamingsoplossingen voor bestaande woningen in particulier eigendom in de omgeving. r. Klimaat en natuur - Principeoplossingen voor klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit van openbare ruimte en vastgoed, en mede ten dienste van gezondheid, recreatieve mogelijkheden en aantrekkelijkheid van de woon- en leefomgeving, inzicht in de kosten en baten van principeoplossingen. s.

Bodem - Inzicht in de bodemgesteldheid en –kwaliteit, aansluiting van deze kwaliteit bij de beoogde functie, en eventuele maatregelen ter verbetering van de bodem. t. Bereikbaarheid - Varianten van bereikbaarheidsoplossingen waaronder oplossingen voor auto-parkeren en alternatieven voor autobereikbaarheid, inclusief inventarisatie van afhankelijkheden van derde partijen voor het realiseren van alternatieve bereikbaarheidsoplossingen. u. Verdichtingsprincipe - Principe voor verdichting: hergebruiken, optoppen, sloop/nieuwbouw of een combinatie.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

24 / 48 v. Bestaande bewoners - Een passend aanbod voor herhuisvesting van bestaande bewoners van woningcomplexen die eventueel worden aangemerkt voor sloop. w. Vastgoedprogramma - Het gewenste, noodzakelijke en maximaal haalbare nieuwe vastgoedprogramma van het project (typen, afmetingen, aantallen, levensloopbestendigheid), de kwalitatieve bijdrage aan het oplossen van de woonopgave cf. dit woonprogramma. x. Financiële haalbaarheid - Een indicatie van financiële haalbaarheid van het project, eventuele tekorten en mogelijkheden voor verevening. y. Derden - De mogelijke wijzen en benodigde processen van het betrekken van benodigde derden bij het project. z. Governance - Een structuur van verantwoordelijkheden en eigenaarschap van het project, als ook wijzen waarop dit publiekrechtelijk en privaatrechtelijk vastgelegd is of kan worden. aa. Planning - Een projectplanning op hoofdlijnen, inclusief samenloop met andere werkzaamheden in de omgeving, en een fasering gericht op huisvesting van huidige huurders van de betreffende complexen. bb. Risicomanagement – Een beeld van de belangrijkste risico’s, beheersing van risico’s en kosten daarvan. cc. Plankosten - Een indicatie van de hoogte en wijze van verrekenen van plankosten, leges en eventuele andere publiek rechtelijke kosten. dd.

Ontbrekend beleid - Een indicatie van eventuele benodigde herzieningen van publiekrechtelijk instrumentarium en privaatrechtelijke afspraken, waaronder verordeningen, omgevingsvisie, woonvisie, prestatieafspraken, regionale woningbouwafspraken, legesverordening, grondprijzen en verdeling van plankosten. ee. Slim werken - Ideeën over efficiëntie van de samenwerking en processen in algemene zin.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

25 / 48

2.3 Ruimteladder: Volgorde van ruimtegebruik Aan de hand van de Barendrechtse ruimteladder bepalen gemeente en initiatiefnemers waar ruimte gezocht moet worden om een nieuwe (vastgoed) ruimtevraag te accommoderen. De oplossing van de woonopgaven begint met ruimte. Ruimte is schaars. Op elke vierkante meter liggen ruimteclaims vanuit allerlei domeinen. Alles wat lijkt op ‘lege ruimte’ is vaak milieubelast, met risico’s voor gezondheid. Ook is veel ruimte nu en in de nabije toekomst hard nodig voor bijvoorbeeld energievoorziening of klimaatadaptie. Tegelijk leidt elke nieuwe ruimtelijke invulling op zichzelf weer tot nieuwe ruimteclaims. Bij wonen hoort bijvoorbeeld altijd een mobiliteitsbehoefte. Vrije ruimte bestaat niet meer. Ook niet in Barendrecht. Om met de beschikbare ruimte in Barendrecht zo efficiënt mogelijk om te gaan, gebruikt de gemeente Barendrecht een methode: De Barendrechtse ruimteladder. De ruimteladder geeft aan in welke volgorde op welke locatie ruimte gezocht moet worden voor het oplossen van (nieuwe) ruimtevragen voor vastgoed. De Barendrechtse ruimteladder is geïnspireerd op de Ladder voor Duurzame Verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (onder de oude Wet ruimtelijke ordening) en de Verordening ruimte van de Provincie Zuid-Holland.

Wanneer is vastgesteld dat een (vastgoed) ruimteclaim bijdraagt aan gemeentelijke doelstellingen, wordt in de hierna beschreven volgorde gezocht naar ruimte.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

26 / 48 1: Bijsturen in bestaande planvorming - De eerste trede op de ladder (lees: de als eerste af te wegen optie) is het bijsturen in actuele of voorgenomen planvorming. De samenwerking met de initiatiefnemer, scope, planning en financiën van het project moeten zich wel lenen voor bijsturing. 2: Optimalisatie van gebruik bestaand vastgoed - De voorkeur daarna ligt bij optimalisatie van het gebruik van wat er al is. In de bestaande woningvoorraad is bijvoorbeeld veel ruimte voor intensiever gebruik door doorstroom van 55 tot 65-jarigen en senioren. Dit leidt tot meer bewoners per woning. Voor het uitvoeren van optimalisatie zijn goede alternatieven nodig voor de huidige gebruikers. Dit heeft een nieuwe ruimteclaim tot gevolg, die dan opnieuw de ruimteladder moet doorlopen. 3: Transformatie van locaties met daarop incourant vastgoed - Als optimalisatie van het gebruik van bestaand vastgoed niet mogelijk is, dan wordt gekeken naar transformatie van locaties met incourant vastgoed zoals woningen en bedrijfsruimten. Voor dit vastgoed zijn er naar verwachting bij de eigenaar redenen om open te staan voor een alternatief. Optoppen en hergebruik zijn de eerste te onderzoeken opties. Sloop/nieuwbouw voor verdichting ligt voor de hand.

4: Invulling van onderbenutte ruimte in bestaand stedelijk gebied - Als transformatie van incourant vastgoed geen oplossing is, kijken we naar inzet van onderbenutte open ruimten binnen bestaand stedelijk gebied. 5: Transformatie van locaties met daarop courant vastgoed - Wanneer ook de restruimte op is, kijken we naar transformatie van functionele (woon)gebieden en bedrijventerreinen (mogelijk met behoud van bestaande bedrijfsfuncties / functiemenging), inclusief het oplossen van de bijbehorende implicaties voor huidige bewoners, gebruikers en eigenaars. Ook hier zal de nieuwe ontwikkeling veelal sloop/nieuwbouw en verdichting betreffen. 6: Dubbel grondgebruik - De stap na transformatie is het toepassen van dubbelgrondgebruik en hoog-stedelijke stapeling van functies. Denk hierbij aan bouwen boven infrastructuur, en combinaties van grootschalige bedrijfsruimten met parkeren of sport. 7. Dijken en buitengebied - Als er echt geen andere mogelijkheden zijn ruimteclaim te accommoderen, dan pas richten we onze blik op de dijken en het buitengebied.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

27 / 48 PM: Invoegen kaart van gebieden op de ruimteladder

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

28 / 48 Tabel: De Barendrechtse ruimteladder

Volgorde Waar ligt ‘oplossingsruimte’ 1

Bestaande plannen kunnen ontworpen of bijgestuurd worden ter vergroting van het oplossend vermogen voor de woonopgaven.

Optimalisatie van gebruik bestaande woonruimte. Meer mensen in de zelfde woningvoorraad.

Transformatie van locaties met minder courant of leegstaand vastgoed: veranderen van gebruik of sloop/nieuwbouw. Vaak nieuwbouw met stapeling van functies.

Invulling van enkele resterende onderbenutte open ruimten binnen bestaand stedelijk gebied.

Verdichting van bestaande, functionele (woon)gebieden door transformatie van locaties met daarop courant vastgoed: Verandering van gebruik, optoppen, sloop/nieuwbouw. Betreft bestaand vastgoed, dus bedrijfspanden, woningen en parkeerboxen. Gaat de hoogte in. Meestal herhuisvesting van huidige gebruikers nodig.

Dubbel grondgebruik door een stapeling van openbare ruimte, infrastructuur en vastgoed.

Verstedelijking langs de cultuurhistorisch waardevolle dijken en in het buitengebied.

In de tabel op de volgende pagina is de ruimteladder toegepast op gebieden en (typen) locaties in Barendrecht. De volgorde van de inzet van gebieden en locaties is leidend. De lijst met gebieden en locaties is niet limitatief.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

29 / 48 Tabel: Toepassing van ruimteladder

Volgorde Oplossingsruimte

Gebieden en locaties

Bestaande plannen

Lopende projecten met mogelijkheden voor bijstelling

bijstellen

op moment van opstellen woonprogramma:

Optimalisatie

De Stationstuinen

Middenbaan

Zuidpolder

Op volgorde: 1. Woongebied Oost 2. Woongebied West (wordt actueel in komend decennium)

Transformatie van

Op volgorde:

incourant vastgoed

1. Gemeentelijk vastgoed; 2. Corporatiebezit; 3. Bedrijventerreinen in particulier eigendom; 4. Mogelijk op ook particulier woningbezit.

Open ruimte invullen

Kooiwalweg

Transformatie van

Op volgorde:

courant vastgoed

1. Gemeentelijk vastgoed; 2. Corporatiebezit; 3. Bedrijventerreinen in particulier eigendom; 4. Mogelijk op ook particulier woningbezit.

Dubbel grondgebruik

Mogelijk op bedrijventerreinen, wellicht ook boven infrastructuur

Dijken en buitengebied Sporadisch een enkele woning gekoppeld aan ruimtelijke en landschappelijke verbetering

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

30 / 48

2.4 Lopende projecten Om op zo kort mogelijke termijn bij te dragen aan het oplossen van de verschillende woonopgaven, wordt bij lopende projecten actief (bij)gestuurd op de totale woonpropositie. Voor elk project worden alle publiek- en privaatrechtelijke afspraken, kaders en spelregels beoordeeld op sturingsmogelijkheden. De mogelijkheden die de governance van de afzonderlijke projecten biedt, worden maximaal ingezet om te sturen op de doelen van dit woonprogramma. In de volgende tabel is weergegeven bij welke lopende projecten op welke doelen wordt gestuurd. Tabel: Sturing op lopende projecten

Lopend project

Focus van sturing vanuit dit woonprogramma (verifieerbare resultaten tot 2040)

De Stationstuinen

Toevoeging van 3.500 woningen in “30-30-40” verhouding.

Maximale aansluiting van totale propositie op onvervulde woonbehoeften van Barendrechters.

Behoud van jonge doelgroepen in Barendrecht. Focus van de eerste ontwikkelingen op deze doelgroep.

Doorstroom van 55 tot 65-jarigen en senioren.

Toevoegen (als onderdeel van de 3.500 woningen) van 24-uur zorg woningen en significant aandeel levensloopbestendige woningen.

Vooral toevoeging van middelgrote appartementen. Ook toevoegen van kleine studio’s en bijzondere woonvormen voor gezinnen en generaties. Niet nog meer ‘standaard’ grondgebonden eengezinswoningen toevoegen.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

31 / 48 Middenbaan

Toevoeging van woningen in “30-30-40” verhouding, aan het gebied binnen de scope van de Ruimtelijke Kansenverkenning Centrumaanpak, gezien in de periode vanaf 2014 en inclusief het Waterschapsgebouw.

Nieuwbouw die vanaf heden nog wordt gerealiseerd vooral richten op jonge doelgroepen: starters die op kamers willen, jong werkenden singles en stellen, jonge gezinnen. Dit om deze doelgroepen voor Barendrecht te behouden en om het centrum vitaal te houden.

Geen grondgebonden eengezinswoningen. Meer variatie toevoegen op bestaande aanbod in Barendrecht.

Sterke samenloop met bereikbaarheidsopgave (autobezit, parkeren, alternatieven, regulering).

Zuidpolder

Maximale aansluiting van totale propositie op onvervulde woonbehoeften van Barendrechters.

Doorstroom van 55 tot 65-jarigen en senioren.

Toevoegen van bijzondere woonvormen. Niet nog meer ‘standaard’ grondgebonden eengezinswoningen toevoegen.

Toevoegen van levensloopbestendige woningen.

Toevoeging van enkele tientallen woningen per doelgroep met specifieke woonzorgbehoeften.

Maatregelen gericht op verbetering en toekomstbestendig maken van leefomgeving.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

32 / 48

2.5 Woningprijscategorieën Nieuwbouw dient 100% bij te dragen aan het oplossen van de woonopgaves. Om te garanderen dat voldoende sociale huur en middensegment woningen worden gebouwd, is elk project gehouden aan een vaste verdeling van woningprijscategorieën. Tegelijk dient de betaalbaarheid van de bestaande woningvoorraad niet af te nemen.

2.5.1 Nieuwbouw De afspraken over de woningprijscategorieën in het project De Stationstuinen zijn conform het ‘Geactualiseerde Regioakkoord 2022 Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2021-2030’. In het vastgestelde Ontwikkelkader van De Stationstuinen is de volgende verdeling aangehouden voor de woningprijscategorieën: Tabel: Verdeling woningprijscategorieën, conform Ontwikkelkader De Stationstuinen (14 februari 2022)

Woningprijs-

Verplicht aandeel van het totaal

categorie

Aanduiding in Ontwikkelkader van De Stationstuinen

Sociaal

Minimaal 30%

Sociale huur

Midden

Minimaal 60% minus aandeel sociaal Middeldure huur en koop

Duur

Minimaal 25%, maximaal 40%

Hoger segment

Deze verdeling is van toepassing op alle nieuwe woningbouwprojecten. Waar de realisatie van de sociale en middeldure woningen niet haalbaar is, wordt via financiële verevening door de initiatiefnemer van een project toch bijgedragen aan de realisatie van betaalbare woningen. Zie ook paragraaf 2.14 Financiële verevening sociale huur en middensegment. Voorbeelden van een dergelijke situatie zijn: -

De hoeveelheid sociale huurwoningen is voor een woningcorporatie te gering om in beheer te nemen.

Op een locatie prevaleert de sturing op realisatie van zo groot mogelijke ruimtelijke kwaliteit, boven het oplossen van de woonopgave.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

33 / 48

2.5.2 Bestaande bouw Voor bestaande bouw is het uitgangspunt dat de betaalbaarheid van de totale voorraad zo veel mogelijk gelijk blijft. Toevoeging van oppervlak aan woningen leidt tot verhoging van de waarde. Het toestaan van grotere woninguitbreidingen zoals optoppen, kent echter een sterke precedentwerking en leidt daardoor tot significante verslechtering van betaalbaarheid van grote hoeveelheden woningen in de bestaande voorraad. Buiten de mogelijkheden die landelijke regelgeving (zoals Bijlage II van Besluit omgevingsrecht PM: vervangen door de relevante Omgevingswet regelgeving) en geldende bestemmingsplannen hiervoor reeds bieden, werkt de gemeente daarom niet mee aan woninguitbreiding.

2.5.3 Afbakening van woningprijscategorieën De volgende categorieën voor woningprijzen gehanteerd. De bedragen zijn prijspeil 2023 en worden geïndexeerd conform wet- en regelgeving. Tabel: Afbakening van categorieën van woningprijzen

Huur of

Omschrijving

Woningprijs

koop Huur

Koop

Sociaal, Midden of Duur

Sociale huur

< € 808

Sociaal

Middeldure huur

€ 808 tot € 1.075

Midden

Dure huur

> € 1.075

Duur

Sociale koop (SvWrR)

< € 205.000

Sociaal

Betaalbare koop (lokale bovengrens) € 205.000 tot 355.000

Midden

Dure koop 1 (tot NHG)

€ 355.000 tot 405.000

Duur

Dure koop 2 (boven NHG)

> € 405.000

Duur

Het stabiliseren van woningprijscategorieën is lastig. Definities zijn continu in beweging en sluiten niet altijd aan bij lokale beleidsdoelen. Zo werkt het Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam aan een nieuwe bovengrens voor sociale koop, wordt landelijk gewerkt aan een nieuwe bovengrens voor betaalbare koop (mogelijk € 390.000) en is de NHG-grens in 2024 al weer opgehoogd naar € 435.000.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

34 / 48

2.6 Allocatie van doelgroepen Het op gang brengen van de doorstroom van 55 tot 65-jarigen en senioren is een belangrijke sleutel voor het realiseren van de doelen, waaronder de instroom van jongere doelgroepen. Vanuit die kerngedachte zijn de verschillende locaties op de ruimteladder gekoppeld aan doelgroepen.

2.6.1 Overzicht van doelgroepen #

Doelgroep

Huishouden

Segmenten

Starters

18-30 jaar

Op kamers, jong werkende singles

1 of 2 personen

of stellen

Jonge gezinnen

18-40 jarige ouder(s) met kind(eren)

55 tot 65-jarigen

55-65 jaar

1 of 2 personen 4

Senioren

65+ 1 of 2 personen

Met zorgbehoefte zorgtrede 6 Zonder zorgbehoefte t/m zorgtrede 5, met behoefte aan geclusterd wonen

Migranten

Variabel

Asielzoekers Statushouders EU-vluchtelingen Oekraïne EU-arbeidsmigranten

Mensen met een

1 persoon

lichamelijke beperking,

Met verstandelijke beperking Met lichamelijke beperking

verstandelijke beperking of psychiatrische aandoening

Met psychiatrische aandoening Uitstromers uit beschermd wonen

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

35 / 48

2.6.2 Doelgroepen per locatie De volgende tabel laat zien welke ruimte primair beschikbaar is voor welke doelgroepen. Oplossingsruimte cf.

Focus op gebieden en

ruimteladder

locaties

De Stationstuinen

Bestaande plannen bijstellen

Primaire doelgroepen

Starters *

Jonge gezinnen *

EU-arbeidsmigranten

Aanvullend:

Middenbaan

Zuidpolder

55 tot 65-jarigen

Senioren

Starters *

Jonge gezinnen *

55 tot 65-jarigen

Senioren

Mensen met een woonzorgbehoefte

Optimalisatie

1. Woongebied Oost

Starters *

2. Woongebied West

Jonge gezinnen *

Transformatie van

Gemeente vastgoed en

55 tot 65-jarigen

incourant vastgoed

corporatiebezit

Senioren

Open ruimte invullen

Zuidelijk Randpark,

Mogelijk asielzoekers.

Kooiwalweg 5

Transformatie van

Corporatiebezit

courant vastgoed 6

Dubbel grondgebruik

Mogelijk op

55 tot 65-jarigen

Senioren

N.t.b.

bedrijventerreinen. 7

Dijken en buitengebied Sporadische ontwikkelingen gekoppeld aan een

Geen sturing op doelgroepen. Sturing op ruimtelijke kwaliteit.

verbeterprogramma. * = inclusief statushouders

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

36 / 48

2.6.3 Locaties per doelgroep In de volgende tabel is per doelgroep aangegeven welke gebieden en locaties in aanmerking komen voor het oplossen van de woonopgave van de betreffende doelgroep. Tabel: Doelgroepen per locatie

Doelgroep

Segment

Oplossingsruimte op Gebieden en locaties ruimteladder

Starters

1. Bestaande plannen De Stationstuinen Middenbaan

Jonge gezinnen

1. Bestaande plannen De Stationstuinen Middenbaan 2. Optimalisatie

55 tot 65jarigen en senioren

Woongebieden Oost en West

1. Bestaande plannen De Stationstuinen 3. Transformatie incourant vastgoed

Woongebieden Oost en West

5. Transformatie courant vastgoed Migranten

Asielzoekers

4. Open ruimten invullen

Statushouders

Zie starters en jonge gezinnen

EU-vluchtelingen Oekraïne

1. Bestaande plannen De Stationstuinen

EUarbeidsmigranten

1. Bestaande plannen De Stationstuinen

Mensen met Verstandelijk een beperking Lichamelijk

2. Optimalisatie

Kooiwalweg

Woongebieden Oost en West

1. Bestaande plannen Zuidpolder Nader te bepalen

Nader te bepalen

Psychiatrisch

Nader te bepalen

Uitstroom beschermd wonen

1. Bestaande plannen De Stationstuinen 2. Optimalisatie

Woongebieden Oost en West

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

37 / 48

2.7 Vlekkenkaart De vlekkenkaart wordt het resultaat van een doorlopend proces met initiatiefnemers waaronder woningcorporaties om oplossingsruimte te vinden voor de woonopgave. De vlekkenkaart geeft inzicht in potentiële ontwikkellocaties in eigendom van gemeente, woningcorporaties, en locaties van particuliere initiatieven. Voor alle locaties op de vlekkenkaart wordt een inventarisatie uitgevoerd van belangrijke (ruimtelijke) randvoorwaarden, gewenste woningprijscategorieën en -typologieën, financiële haalbaarheid en mogelijkheden voor afdekking van eventuele tekorten met opbrengsten elders. Informatie over de locaties is in beginsel vertrouwelijk. Binnen wet- en regelgeving, en in overleg met initiatiefnemers, wordt zo veel mogelijk informatie openbaar gemaakt. In 2024 wordt de eerste vlekkenkaart gepubliceerd. De gemeente beoordeelt hiertoe haar eigen vastgoedlocaties, en benadert bekende en mogelijk nieuwe initiatiefnemers van woningontwikkelingen, waaronder de woningcorporaties. Per locatie worden tenminste de volgende datapunten geïnventariseerd: a. Afmetingen; b. Eigendom; c. Bestaande afspraken en gemeentelijke raakvlakken met eigenaar; d. Timing van beschikbaarheid; e. Ruimteclaims vanuit andere domeinen op de locatie; f. Bestaande ruimtelijke randvoorwaarden voor inpassing, waaronder dwingende milieuaspecten en belangen vanuit de omgeving; g.

Geschiktheid van locatie en omgeving voor specifieke woonbehoeften; h. Gewenste woningprijscategorieën, –typologieën en aantallen; i.

Ruimtelijk laadvermogen van locatie;

Effecten en tweede orde ruimteclaims van nieuw programma;

k. Indicatie van financiële haalbaarheid, mogelijke tekorten en mogelijkheden voor financiële verevening; l.

Bijdrage van ontwikkeling aan doelen en resultaten van dit woonprogramma.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

38 / 48

2.8 Toewijzing Nieuwe wettelijke mogelijkheden voor 50% lokale toewijzing worden in beginsel maximaal ingezet om de nijpende behoefte onder Barendrechtse starters op te lossen, om zo snel mogelijk de doorstroom van 55 tot 65-jarigen en senioren in gang te zetten vanuit grondgebonden eengezinswoningen en Woongebied Oost en Woongebied West. Barendrecht onderzoekt momenteel de mogelijkheden die de recent vastgestelde Huisvestingswet biedt, en wat er geregeld moet worden om die mogelijkheden te benutten. De nieuwe Huisvestingswet staat toe om bij ten hoogste 50% van aangewezen categorieën woonruimte voorrang te gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente. Hieronder vallen ook vitale beroepsgroepen. ‘Aangewezen categorieën woonruimte’ betreft categorieën binnen bestaande en nieuwe huurwoningen, maar ook nieuwbouw koopwoningen tot de NHG grens. De gemeente moet de schaarste aan woonruimte onderbouwen en afstemmen met de provincie. De ruimte wordt in beginsel gebruikt om de nijpende behoefte onder Barendrechtse starters en jonge gezinnen op te lossen, en om zo snel mogelijk de doorstroom van Barendrechtse 55 tot 65-jarigen en senioren op gang te brengen. Zie onderstaande tabel.

In 2024 wordt op basis van een woningbouwprognose de inzet van de “50%” nauwkeurig geoptimaliseerd om zo veel mogelijk impact te hebben, en de woonopgave op te lossen. Parallel zal de gemeente via privaatrechtelijke overeenkomsten met initiatiefnemers (Intentieovereenkomst, Samenwerkingsovereenkomst, Anterieure overeenkomst) sturen op voorrang voor Barendrechtse doelgroepen bij duurdere woningsegmenten.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

39 / 48 Tabel: Prioriteiten bij het benutten van de “50% toewijzingsruimte”

Prioriteit Doelgroep

Toewijzing in actuele projecten



De Stationstuinen;



Middenbaan;



Na doorstroom van 55 tot 65-jarigen en

Starters en jonge gezinnen

senioren: Vrijkomende grondgebonden eengezinswoningen in Woongebied Oost en Woongebied West toewijzen aan jonge gezinnen. 2

55 tot 65-jarigen en senioren



De Stationstuinen;



Zuidpolder;



Andere reeds lopende projecten zoals Vrouwenpolder.

2.9 Woningnet Barendrecht Het college heeft de voor- en nadelen beoordeeld van het oprichten van een systeem en bijbehorend online platform specifiek voor woningtoewijzing van woningen in de gemeente Barendrecht. De conclusie is dat dit niet zinvol is. Het gesprek met de raad volgt.

Zie ook paragraaf 2.8 Toewijzing.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

40 / 48

2.10 Verordeningen en omgevingsplanregels In 2024 wordt voor verschillende wonen-gerelateerde vraagstukken de wenselijkheid, het oplossend vermogen en de uitvoerbaarheid van publiekrechtelijke sturing via verordeningen en het omgevingsplan onderzocht. Huidige instrumenten worden geïnventariseerd en beoordeeld op werkzaamheid. Benodigde nieuwe verordeningen en omgevingsplanregels worden ingericht. Hierover wordt besluitvorming georganiseerd. Aanvullend op alle eerdere genoemde beleidsinstrumenten, betreft het te overwegen nieuwe publiekrechtelijke instrumentarium in elk geval de volgende woon-gerelateerde vraagstukken: -

Anti-speculatie / zelfbewoning: Voorkomen van prijsopdrijving door speculatie en verplichten van zelfbewoning.

Erfpacht: Voor reeds lopende projecten is erfpacht geen oplossing. Voor toekomstige initiatieven kan overwogen worden om erfpacht in te zetten om meer sturing te hebben op grondgebruik en over langere perioden opbrengsten te generen uit grond.

Functieverandering: Soepele randvoorwaarden voor bijvoorbeeld omvorming van garageboxen of lege kantoren naar woningen.

Kamerbewoning: Voorkomen van woningvorming voor kamerbewoning en/of woongroepen in bestaande bouw.

Uitponden: Behouden van voorraad sociale huurwoningen.

Woningvorming door splitsing: Met name relevant bij grotere woningen. Goede randvoorwaarden stellen.

Woningvorming door uitbouwen: Nader te bepalen doelstellingen en randvoorwaarden.

Woningsamenvoeging: Nader te bepalen doelstellingen.

Toeristische verhuur: Beperken van mogelijkheden voor toeristische verhuur.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

41 / 48

2.11 Prioriteitenlijst en woningbouwprognose In de prioriteitenlijst is af te lezen welke ontwikkellocaties prioriteit krijgen ten behoeve van de realisatie van gemeentelijke beleidsdoelen. Op basis van de prioriteitenlijst is tevens een actueel beeld te vormen over de verwachte woningbouwproductie. Op basis van onder meer de woonopgave, de inventarisatie van ontwikkellocaties, capaciteit en bestuurlijke urgenties wordt de ontwikkeling van woningbouwlocaties geprioriteerd. De locaties krijgen de volgende prioriteit: -

Start huidig jaar (t = 0);

Start eerstvolgend kalenderjaar (t + 1);

Start daaropvolgend kalenderjaar (t + 2);

Werkvoorraad van mogelijke ontwikkellocaties.

Per jaar wordt het planvolume inzichtelijk gemaakt en gekoppeld aan uitvoeringscapaciteit. Parallel hieraan wordt een inschatting gemaakt van het jaar van oplevering van elke ontwikkeling. Samen met de woningaantallen van de lopende projecten wordt de totale woningbouwprognose opgesteld. Dit is een belangrijke input voor de inschatting of de doelen van dit woonprogramma worden bereikt. Voor 2024 wordt tenminste de start voorzien van de volgende ontwikkeltrajecten: -

De Tweemaster (gemeentelijk vastgoed);

De Driesprong (gemeentelijk vastgoed);

Verschillende locaties in bezit van de woningcorporaties.

De start van ontwikkeltrajecten op locaties van de woningcorporaties is afhankelijk van het opzetten van een structurele samenwerking met de corporaties.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

42 / 48

2.12 Samenwerking met corporaties De gemeente ziet in de woningcorporaties kritieke partners voor samenwerking aan projecten gericht op vergroting van de doorstroom van 55 tot 65-jarigen en senioren, instroom van starters en jonge gezinnen, toevoeging van sociale en middeldure woningen, en het vitaal houden van de Woongebieden Oost en West. Vanwege de focus op sociale en middensegment doelgroepen, relaties met huurders, grondposities en anticyclische investeringsmogelijkheden is de samenwerking met (lokale) woningcorporaties van groot belang om de woonopgave op te lossen. In elk geval met Patrimonium en Wooncompas wordt in 2024 de haalbaarheid onderzocht van een nieuwe generatie projecten in de bestaande Woongebieden Oost en West. Het doel van deze projecten is om relevante woon(zorg) alternatieven te bieden aan 55 tot 65-jarigen en senioren, die nu wonen in grondgebonden eengezinswoningen in Woongebieden Oost en West. Wanneer zij doorstromen, ontstaat de mogelijkheid voor instroom van starters en jonge gezinnen in de woningvoorraad die daarvoor is gemaakt; het grote contingent grondgebonden eengezinswoningen. Hiertoe wordt nauwkeurig (lokaal) onderzoek gedaan naar de woon(zorg)-behoeften van de doelgroepen, hun huidige situatie, verwachtingen voor de toekomst en wensen. Inzichten hieruit dienen als input voor de planvorming.

Voor de benadering en mogelijke begeleiding van individuele huishoudens wordt de inzet van een doorstroommakelaar geprobeerd. De nieuwe generatie projecten zijn nadrukkelijk geen geïsoleerde vastgoedontwikkelingen. Altijd staat een integrale, en buurtgerichte aanpak centraal. Verdichten en verbeteren. Het proces met de corporaties start met het aangaan van intentieovereenkomsten voor haalbaarheidsonderzoeken, die overgaan in samenwerkingsovereenkomsten voor gebiedsen projectontwikkeling, en daaropvolgend projectgerichte anterieure overeenkomsten. Hiertoe wordt op alle niveaus overleg geïntensiveerd en geprofessionaliseerd. De mate waarin partijen elkaar aan de voorkant goed kunnen vinden op ambities, doelen en randvoorwaarden zal het tempo en de mogelijke impact bepalen.

CONCEPT Omgevingsprogramma Wonen Gemeente Barendrecht

43 / 48 Vanwege de stapeling van ruimtelijke opgaven en de complexe marktcondities, komt een brede selectie van onderwerpen aan de orde als onderdeel van het haalbaarheidsonderzoek en de planvorming, zie hiervoor de niet limitatieve lijsten in paragrafen 2.2 Afwegingskader voor woningontwikkellingen en 2.7 Vlekkenkaart.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13655733/1