952742 VVGB Schoolstraat 53-53D Bijlage 02 Ruimtelijke onderbouwing

Gemeente Baarn

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof (perceel Schoolstraat 53) te Baarn

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof

Project:

Ruimtelijke onderbouwing Woningbouw Malvahof (perceel Schoolstraat 53) te Baarn

Opdrachtgever:

B&S Realestate B. V.

Opgesteld door:

VANDERMARKADVIES

Versie:

25 juni 2024

2

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Begrenzing plangebied 1.3 Geldende plannen en regelingen 1.4 Leeswijzer

4 4 4 5 6

Hoofdstuk 2

Bestaande situatie

7

Hoofdstuk 3 Nieuwe situatie 3.1 Stedenbouwkundige uitgangspunten 3.2. Keuze voor levensloopbestendige woningen 3.3. Beschrijving nieuwbouwplan

11 11 12 13

Hoofdstuk 4 Beleid en regelgeving 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Gemeentelijk beleid

19 19 21 22

Hoofdstuk 5 Haalbaarheidsaspecten 5.1 Water 5.2 Bodem 5.3 Flora en fauna 5.4 Bomen effect analyse (BEA) 5.5 Archeologie en cultuurhistorie 5.6 Geluid 5.7 Stikstofdepositie/ luchtkwaliteit 5.8 Bedrijven en milieuzoneringen 5.9 Externe veiligheid 5.10 Verkeer en parkeren 5.11 Onderzoek kabels, leidingen en telecommunicatie installaties 5.12 Duurzaamheid 5.13 Milieueffectrapportage / M.E.R.-(beoordelings)plicht

30 30 32 34 36 36 40 42 46 49 51 53 53 58

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Financiële uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

59 59 59

Hoofdstuk 7

60

Conclusie

Externe bijlagen bij deze ruimtelijke onderbouwing Bijlage 1 Bijlage 2.

DO Woningbouw Malvahof mei 2024 Stec notitie ‘Doorstroming van ouderen op de woningmarkt’

Bijlage 3. Bijlage 4

Adviesbrief Commissie voor ruimtelijke kwaliteit Resultaten digitale watertoets

Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7. Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10 Bijlage 11

Verkennend bodemonderzoek Aanvullend bodemonderzoek Asbestinventarisatie Quickscan Ecologie Verkennend onderzoek archeologie Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Onderzoek stikstofdepositie

Bijlage 12

Participatieverslag 3

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op het binnenterrein tussen de Eemstraat en de Schoolstraat bevinden zich de voormalige bedrijfsgebouwen van de firma Pasveer, een groothandel in technische installaties met een groot parkeerterrein. Deze locatie staat nu bekend als het Malvapark. In de loodsen zijn in de loop der tijden verschillende bedrijven gevestigd, waaronder een fysiotherapiepraktijk, een dagbesteding en een psychologiepraktijk. De locatie leent zich voor een transformatie van bedrijfsgebied naar woongebied. Omdat het niet mogelijk is om de bestaande bebouwing te benutten voor woningbouw, is het nodig deze bebouwing te slopen. Het bouwplan is strijdig met het bestemmingsplan Baarn Centrum. De gemeente Baarn heeft aangegeven positief te staan tegenover de voorgestelde functiewijziging en is bereid medewerking te verlenen. De beoogde ontwikkeling is aangevraagd onder de ‘oude ’regelgeving, waaronder Barro en Wet geluidhinder. Hiervoor dient een ruimtelijke onderbouwing te worden opgesteld. In die ruimtelijke onderbouwing moet dan aangegeven worden dat het gebruik van de betreffende panden voor woondoeleinden niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Dat betekent onder andere, dat aangetoond dient te worden, dat de beoogde functieverandering mogelijk is zonder strijdigheid met een aantal haalbaarheidsaspecten.

1.2

Begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Schoolstraat te Baarn. Op onderstaande afbeelding is de ligging van de locatie in groter verband aangegeven:

Afbeelding: Plangebied (gelegen binnen de rode cirkel)

4

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof Wanneer we wat meer inzoomen wordt het duidelijk om welk perceel het precies gaat:

Afbeelding: Plangebied (rood omlijnd)

1.3

Geldende plannen en regelingen

Het plangebied ligt in het op 29 september 2010 vastgestelde bestemmingsplan Baarn Centrum. Een uitsnede van de verbeelding is hieronder opgenomen:

Afbeelding: Uitsnede plankaart Baarn Centrum

5

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof Op deze uitsnede is te zien, dat er in het plangebied hoofdzakelijk twee bestemmingen voorkomen: Bedrijf (paars) en Maatschappelijk (bruin). Bestemming Bedrijf. Op basis van deze bestemming zijn ter plaatse bedrijven tot en met categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten toegestaan. Door middel van een specifieke aanduiding op de plankaart is ter plaatse ook een technische groothandel toegestaan, zijnde een bedrijf uit categorie 3.1 van voornoemde Staat van Bedrijfsactiviteiten. Voorts zijn alleen bestaande bedrijfswoningen als zodanig toegelaten. Bebouwing mag uitsluitend gerealiseerd worden binnen het op de kaart aangegeven bouwvlak met een maximale goothoogte van 8 meter en een maximale hoogte van 10 meter. Bestemming Maatschappelijk. Op basis van deze bestemming mogen op deze gronden maatschappelijke voorzieningen gerealiseerd worden. Bebouwing mag ook hier uitsluitend binnen het bouwvlak gerealiseerd worden, waarbij een maximale bouwhoogte van 6 meter aangehouden dient te worden. Daarnaast komen er aan de noordrand van het plangebied nog twee kleine stukken grond voor met een andere bestemming, te weten “Wonen” en “Gemengd-6”. Dit is het gevolg van kadastrale aanpassingen, die in het recente verleden plaatsgevonden hebben. De betreffende gronden zijn inmiddels in bezit bij de initiatiefnemer.

Voor een klein deel van de gronden aan de noordzijde van het plangebied (aangeduid met “plusjes”) is de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie” van kracht. In de regels is bepaald, dat voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 100 m² pas dan een reguliere bouwvergunning (thans omgevingsvergunning voor het bouwen geheten) mag worden verleend nadat door de aanvrager een rapport is overgelegd waarin, naar het oordeel van burgemeester en wethouders: • de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld; en • in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd. Op basis van deze bestemmingen mag het plangebied niet getransformeerd worden tot een woongebied. De gemeente heeft echter aangegeven positief te staan tegenover een dergelijke transformatie. Dit blijkt ook uit het feit, dat het gebied in de Woonvisie is aangegeven als toekomstig woongebied. Conclusie: Het bouwplan is strijdig met het bestemmingsplan Baarn Centrum. In deze ruimtelijke onderbouwing zal worden aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een 'goede ruimtelijke ordening'.

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is de bestaande situatie beschreven. In hoofdstuk 3 wordt de nieuwe situatie beschreven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 5 is de gewenste ontwikkeling getoetst aan de relevante milieuaspecten. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en de communicatie. In hoofdstuk 7 wordt op basis van de voorgaande hoofdstukken een conclusie getrokken.

6

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof

Hoofdstuk 2

Bestaande situatie

Het Malvapark wordt ontsloten vanaf de Schoolstraat. Alleen ter plaatse van de toegangsweg zijn de voormalige bedrijfsgebouwen (deels) zichtbaar. Voor de rest wordt het terrein langs de Schoolstraat visueel begrensd door een hoge groene haag en door de bestaande bebouwing op de percelen langs de Schoolstraat. Omdat het een binnenterrein betreft is er vanaf de andere zijden nauwelijks direct zicht mogelijk. Hoge groene hagen en terreinafscheidingen van bestaande omringende percelen zorgen voor een besloten ligging. Alleen vanaf de Eemstraat is tussen de nrs. 14 en 16 heel even de voormalige ingang van het bedrijfsgebouw te zien. Afbeelding: Globale situering plangebied in de directe omgeving

De foto’s geven een impressie van de bestaande situatie

De toegang vanaf de Schoolstraat tot het perceel. Rechts naast deze toegang bevindt zich de smalle voetgangersverbinding tussen de Schoolstraat en de Eemstraat. De groene haag langs een deel van de Schoolstraat is goed te zien.

De Hagen zijn vanaf de Faas Eliaslaan doorgezet tot de planlocatie, maar het Malvapark zelf is volledig verhard

7

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof

Zicht vanaf het perceel op de toegang vanaf de Schoolstraat

Een deel van de bedrijfsbebouwing

Bedrijfsbebouwing

De leegstaande loodsen met het onbebouwde voorterrein

Het voorterrein wordt begrensd door de percelen langs de Schoolstraat met een fraaie Esdoorn

Voormalige toegang vanaf de Schoolstraat tussen de nrs. 37 en 41

8

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof

Verscholen toegang tot Pasveer tussen Eemstraat 14 en 16

Terrein achter Eemstraat 16

Terrein achter Eemstraat 16

Zicht vanuit pand Pasveer op toegang tussen 14 en 16

Beperkte ruimte achter Pasveer tot percelen Eemstraat

Kruip door sluip door tussen pand Eemstraat en bedrijfspa nd

Ruimte tussen pand en pad tussen Schoolstraat en Eemstraat

Impressie achterzijde percelen Eemstraat

9

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof Op basis van een eerste verkenning uit 2019 en de foto impressies kan de bestaande situatie als volgt omschreven worden: Verscholen ligging plangebied • Het plangebied is gelegen op een binnenterrein, dat omsloten wordt door bebouwing en bijbehorende tuinen aan de Eemstraat, de Schoolstraat, en een voetgangersverbinding aan de oostzijde van het plangebied tussen de Schoolstraat en de Eemstraat; • Het plangebied wordt aan de zijde van de Schoolstraat aan het oog onttrokken door een groene haag. Uitsluitend ter plaatse van de hoofdentree vanaf de Schoolstraat wordt deze groene haag onderbroken; • De randen van het plangebied worden aan de zijde van de Eemstraat en de zijde van de eerder genoemde voetgangersverbinding door hagen omsloten; • Tussen het Malvapark en het Faas Eliashof is geen verbinding aanwezig, hoewel beide grenzen aan de voetgangersverbinding tussen de Schoolstraat en de Eemstraat. Schoolstraat • Aan het begin van de Schoolstraat (gerekend vanaf de Faas Eliaslaan) zijn groene hagen aanwezig als uitloper van de hagen langs de Faas Eliaslaan; • Langs het gedeelte van het Malvapark, dat grenst aan de Schoolstraat is een groene coniferenhaag aanwezig, die niet gebiedseigen is. Deze zorgt voor een aangename begrenzing; • Langs de rest van de Schoolstraat (richting centrum) komen geen hagen meer voor.

Dit gedeelte van de Schoolstraat biedt een sterk versteende indruk; • Langs de Schoolstraat bevinden zich vrijstaande woningen, dubbele woningen en een appartementencomplex. De bebouwing vormt geen samenhangend geheel door de grote variatie in bouwstijlen. Hierdoor biedt het geheel een rommelige indruk; • Door de aanwezigheid van (kleine) bedrijfjes op binnenterreinen wordt de woonkwaliteit in negatieve zin beïnvloed. Eemstraat • De Eemstraat is een doorgaande weg, waar het gemotoriseerde verkeer -ondanks verkeersremmende maatregelen- nadrukkelijk aanwezig is; • Langs deze weg staan een aantal fraaie panden op percelen, die vaak door beukenhagen omzoomd worden; • Het straatbeeld aan de zuidzijde van de Eemstraat vormt een samenhangend geheel. Dit in tegenstelling tot de noordzijde van de Eemstraat, waar de variatie in bebouwing zorgt voor een enigszins rommelige indruk. Het plangebied • •

Het plangebied is volledig verhard; Slechts aan de randen komt groen voor in de vorm van hagen.

10

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof

Hoofdstuk 3 3.1

Nieuwe situatie

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Uit de analyse van de bestaande situatie blijkt, dat het plangebied de overgang vormt van de groene sfeer, die kenmerkend is voor de Faas Eliaslaan (en omgeving) en de stenige sfeer, die we meer richting het centrum aantreffen.

Het is gewenst de nieuwe ontwikkeling een duidelijke signatuur te geven teneinde hier een samenhangend geheel te kunnen realiseren. De vraag doet zich dan voor welk gebied de belangrijkste inspiratiebron zou moeten vormen voor de nieuwe ontwikkeling. Uit de analyse van de bestaande situatie komt naar voren, dat de groene uitstraling van de Faas Eliaslaan en omgeving meer aanknopingspunten biedt dan het sterk versteende karakter van de Schoolstraat richting centrum. Daarom zal de sfeer van de Faas Eliaslaan en omgeving als inspiratiebron gebruikt worden voor de ontwikkeling van het plangebied. Dat betekent onder andere het volgende: • Het plangebied zal ten opzichte van de huidige situatie sterk vergroend moeten worden. Dat kan op zich natuurlijk gauw omdat het plangebied op dit moment voor 100% versteend is; • De vergroening dient tot uitdrukking te komen door het toepassen van groene hagen voor erfafscheidingen en het toevoegen van groen in de buitenruimte; • De bestaande hagen langs de randen van het plangebied dienen gerespecteerd te worden. De coniferenhaag kan vervangen worden door een meer gebiedseigen haag; • De architectuur van de nieuwe bebouwing dient geïnspireerd te worden op de bebouwing van de Faas Eliaslaan en omgeving, maar een eigentijdse vertaling behoort uitdrukkelijk tot de mogelijkheden.

Verder is uit eerdere overleggen met omwonenden duidelijk naar voren gekomen, dat er in de Schoolstraat nu al een tekort aan parkeerplaatsen is. De nieuwe ontwikkelingen mogen de parkeerdruk op de Schoolstraat en omgeving niet verhogen. Dit betekent: • De benodigde parkeerplaatsen ten behoeve van de nieuwe ontwikkelingen dienen binnen het plangebied opgevangen te worden; • Bezien dient te worden, of er in het plangebied nog parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden ten behoeve van de bestaande bewoners van de Schoolstraat en directe omgeving.

11

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof

3.2

Keuze voor levensloopbestendige woningen

B&S Realestate B.V. is van plan woningen te realiseren op de locatie Malvapark. Het gaat om 25 vrijstaande en geschakelde levensloopbestendige woningen, waarbij het bebouwde oppervlak van de hoofdgebouwen varieert tussen de circa 60 en 90 m 2. Door deze woningen levensloopbestendig te ontwerpen (waarbij de basisvoorzieningen op één niveau (nultreden) kunnen worden gerealiseerd) zullen de woningen inspelen op de groeiende vraag van ouderen en tegelijkertijd maatschappelijke noodzaak om langer zelfstandig te blijven wonen. Het biedt het relatief grote aandeel inwoners van 65 jaar en ouder de mogelijkheid makkelijker toegankelijk, comfortabel en nabij voorzieningen te wonen. De woningen die hiermee worden achtergelaten door deze doelgroep bevordert de doorstroming van gezinnen en zet vervolgens een verhuisketen in gang waarvan ook starters op de woningmarkt profiteren. Daarnaast voorziet het plan in beperkte mate in de behoefte aan sociale koop- of huurwoningen voor starters op de Baarnse woningmarkt. Bovendien zal bij de toewijzing in principe voorrang worden gegeven aan Baarnse woningzoekenden of woningzoekenden met economische binding met Baarn. De locatie Malvapark is bij uitstek geschikt voor de bouw van levensloopbestendige woningen voor senioren.

De dagelijkse voorzieningen zijn op loopafstand aanwezig, waardoor de toekomstige bewoners eenvoudig in hun dagelijkse behoeften kunnen voorzien. Door passende nieuwbouw te realiseren in de gemeente Baarn levert dit plan een significante bijdrage aan zowel het kwantitatieve aspect van de woningopgave als het kwalitatieve aspect hiervan. Het plan draagt bij aan zowel het vergroten van de bestaande woningvoorraad als het faciliteren van een meer efficiëntere en effectievere benutting van de woningvoorraad. Hiermee draagt dit plan bij aan het versterken van het evenwicht in de bevolkingspiramide. Bovendien zullen de woningen duurzaam worden gebouwd en hiermee bijdragen aan het bereiken van de klimaatdoelen. Het plan heeft hiermee een directe meerwaarde voor de inwoners van de gemeente Baarn.

12

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof

3.3

Beschrijving nieuwbouwplan

Voor het plangebied is door &WA Architecten een woningbouwplan ontwikkeld. Het DO (Definitief Ontwerp) van mei 2024 is opgenomen als externe Bijlage 1 bij deze ruimtelijke onderbouwing. Hieronder zal het plan kort omschreven worden: Omdat het plangebied vrijwel geheel omsloten wordt door (achterzijden van) woonpercelen kan het plangebied beschouwd worden als een intiem binnengebied. Gekozen is voor een ontwikkeling die aansluit bij de karakteristiek van het naastgelegen Faas Eliashof. Als ‘werktitel’ voor het nieuwe woningbouwplan is gekozen voor de naam ‘Malvahof’. Deze naam verwijst zowel naar het huidige Malvapark als het naastgelegen Faas Eliashof. De nieuwbouw krijgt een eigen karakter en bestaat uit kleinschalige woningbouw, gelegen aan een gezamenlijk erf. Langs de Schoolstraat zijn 2 dubbele woningen geprojecteerd, die de toegang tot het nieuwe woonbuurtje markeren. Langs deze toegangsweg naar het binnenterrein is nog een dubbele woning geprojecteerd, die de toegang tot het gezamenlijke binnenterrein begeleidt. Op het binnenterrein zijn verschillende typen woningen gesitueerd. 1 vrijstaande woning, 6 blokjes van 2 woningen, 1 blokje van 3 woningen en een bescheiden appartementsgebouw, dat 5 appartementen bevat. In totaal voorziet het plan dus in 25 nieuwe woningen.

Het woonbuurtje met 25 nieuwe woningen De woningen op het binnenterrein zijn alle georiënteerd op het gezamenlijke erf . De woningen hebben bescheiden buitenruimten, grenzend aan de achtertuinen van de omliggende bebouwing. Door subtiele verspringingen in de rooilijn kan een afwisselend straatbeeld worden gerealiseerd.

13

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof Wat direct opvalt is het ontbreken van openbare parkeerplaatsen op het maaiveld van het gezamenlijke erf. Alleen langs de toegangsweg naar de parkeerkelder is voorzien in enkele parkeerplaatsen op maaiveld (voor bezoekers). Er is bewust voor gekozen om het parkeren voor de toekomstige bewoners op te lossen in een parkeerkelder. Deze parkeerkelder is geheel verdiept, waardoor op maaiveld niveauverschillen voorkomen kunnen worden ten opzichte van de omliggende percelen. De parkeerkelder is toegankelijk vanaf de opening in de straatwand tussen de percelen op Schoolstraat 37 en Schoolstraat 41. Langs deze toegangsweg zijn nog enkele parkeerplaatsen op maaiveld voorzien. Op onderstaande afbeelding is aangegeven waar de parkeerkelder is gesitueerd. Te zien is dat een deel van de woningen op de parkeerkelder is gesitueerd, terwijl een deel er net naast is gesitueerd.

Situering parkeerkelder met toegang vanaf de Schoolstraat via bestaande opening in de straatwand.

Principe-doorsnede woningen op en naast de parkeerkelder

14

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof Omdat er op het dak van de parkeerkelder geen bomen geplaatst kunnen worden voorziet het plan in de aanplant van enkele bomen ‘net naast de parkeerkelder’ op markante plekken: Op de beide uiteinden van het binnenstraatje en op de twee wat ruimere plekken in de openbare ruimte. In vogelvlucht kan het woningbouwplan als volgt in beeld gebracht worden:

Impressie vanaf de zijde van de Schoolstraat De nieuwbouw bestaat overwegend uit één tot anderhalve bouwlaag met kap. Daarmee sluit de nieuwbouw qua massa aan bij de omringende bestaande bebouwing. Dit is ook te zien op de navolgende afbeelding.

Impressie vanaf de toegang tot de parkeerkelder

15

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof Op de onderstaande impressies is een beeld geschetst van de uiteindelijke binnenruimte van het Malvahof:

16

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof Het appartementengebouw stelt zich bescheiden op in de straatwand:

Het appartementengebouw, bestaande uit 2 bouwlagen, waarvan de bovenste bouwlaag zich in de kap bevindt Tenslotte nog een impressie van de entree voor het langzame verkeer vanaf de Schoolstraat:

Entree vanaf de Schoolstraat

17

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof De navolgende beelden geven een impressie van de architectuur:

Impressies architectuur van de verschillende woningtypen

18

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof

Hoofdstuk 4

Beleid en regelgeving

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als rijksstructuurvisie. De NOVI vervangt onder andere de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De NOVI is de langetermijnvisie voor een duurzame fysieke leefomgeving in Nederland. Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Nederland heeft een lange traditie van zich aanpassen. Deze opgaven worden benut om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de generaties na ons. De NOVI biedt een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken, om samen Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen. De NOVI heeft de maatschappelijke opgaven samengevat in 4 prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2.

Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Onder deze prioriteiten hangen 21 nationale belangen die het lokale, regionale en provinciale niveau overstijgen. Deze belangen hebben onder andere betrekking op het realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit, zorgt dragen voor een woningvoorraad die aansluit op woonbehoeften, het beperken van klimaatverandering, et cetera. De verantwoordelijkheid van het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen, waardoor inhoudelijke keuzes in veel gevallen ook het beste regionaal kunnen worden gemaakt. Met de NOVI wordt het proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Toetsing Het onderhavige initiatief betreft een ontwikkeling van beperkte omvang zonder strijdigheid met rijksbelangen. De ontwikkeling is passend binnen de NOVI. 4.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De juridische borging van de nationale belangen vindt plaats in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Een aantal regelingen is ‘getrapt’ vastgelegd. Voorgaande houdt in dat de provincies, gemeenten en hoogheemraadschappen verplicht zijn dit beleid nader uit te werken. In het Barro wordt een aantal projecten die van nationaal belang zijn genoemd en met behulp van digitale kaartbestanden exact ingekaderd. Aan elk soort project wordt een set regels gekoppeld waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen. Volgens de toelichting van de Rijksoverheid draagt het Barro bij aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang en “vermindering van de bestuurlijke drukte” De bedoeling is dat belemmeringen die de realisatie van de genoemde projecten zouden kunnen frustreren of vertragen door het Barro op voorhand onmogelijk worden gemaakt. Dat zal moeten leiden tot een versnelde uitvoering van die projecten. Het Barro brengt ook met zich mee dat gemeenten die een ruimtelijk plan opstellen dat raakt aan een belang van één van de 13 projecten in het Barro, nauwkeurig de regelgeving van het Barro moeten controleren. Het Barro vormt daarmee een dwingende checklist bij de opstelling van ruimtelijke plannen. Toetsing Het initiatief valt niet onder een van de projecten uit het Barro.

Door de gewenste ontwikkeling zal geen nationaal belang worden geschaad. Dit betekent, dat het relevante beleidskader wordt gevormd door provinciaal en vooral gemeentelijk beleid. 19

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof 4.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. Om gebruikers goed te kunnen ondersteunen bij de toepassing van de nieuwe Ladder heeft het Rijk een nieuwe handreiking opgesteld. Het nationale beleid vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Deze verplichte toetsing is vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro verwijst naar het Bro; geformuleerd is dat deze toetsing een procesvereiste is bij alle nieuwe ruimtelijke besluiten en plannen ten aanzien van bijvoorbeeld kantoorlocaties en woningbouwlocaties. Gemotiveerd dient te worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik. De kernbepaling van de Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro, luidt: 'De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling.

Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.' Om dit te onderbouwen dienen de volgende stappen te worden doorlopen: • er dient een beoordeling plaats te vinden door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een behoefte; • indien er een vraag is aangetoond, dient een beoordeling plaats te vinden door betrokken overheden of de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten. Indien het bestemmingsplan de ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, is een motivering benodigd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Stedelijke ontwikkeling Om aan deze verplichting uit het Bro te kunnen voldoen dient allereerst te worden nagegaan of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

In het Bro is het begrip stedelijke ontwikkeling als volgt vastgelegd: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie blijkt dat er in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling vanaf de realisatie van 12 woningen. Onderhavig initiatief betreft de bouw van 25 woningen, waardoor het doorlopen van de laddertoets noodzakelijk is. Beoordeeld dient te worden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een behoefte. In paragraaf 4.3.2 wordt dit aangetoond. De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied door een locatie voor herontwikkeling te benutten. Conclusie Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd, dat de nieuwe ontwikkeling voldoet aan de eisen, die de Ladder van Duurzame Verstedelijking stelt aan een nieuwe ontwikkeling.

20

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1

Omgevingsvisie en omgevingsverordening

De Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening van de provincie Utrecht is op 1 april 2021 in werking getreden. In de Omgevingsvisie wordt het volgende gesteld: De provincie Utrecht ligt midden in ons land en is een geliefde plek om te wonen, werken en recreëren. Naar verwachting wonen er over dertig jaar een kwart meer mensen in de provincie Utrecht dan nu. Hoe zorgen we als provincie dat iedereen prettig en gezond kan leven? Het is belangrijk om daar nu al over na te denken. In de Omgevingsvisie staat hoe wij willen dat de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie gaat over onze fysieke leefomgeving: dit is alles op, onder en boven de grond. Denk aan: woningen, bedrijven, fietspaden, wegen, rivieren, recreatieterreinen, natuurgebieden en landbouwgronden. Met de Omgevingsvisie geven we richting aan de toekomstige leefomgeving. In de Omgevingsverordening staan de regels die daarvoor nodig zijn. Ten aanzien van de grote bouwopgave voor woningen in de provincie wordt het volgende gesteld: De ruimte in onze provincie is beperkt terwijl de vraag naar ruimte groot is. Dat stelt de provincie Utrecht voor een grote uitdaging: hoe gaan we om met de groei van inwoners en bedrijven zonder dat dit ten koste gaat van een prettige en gezonde leefomgeving? We móeten keuzes maken. Daarom is ons uitgangspunt om waar mogelijk te kiezen voor slim combineren en concentreren.

Door te bouwen in bebouwd gebied (concentreren) zorgen we er juist voor dat er op andere plekken in de provincie ruimte overblijft voor andere zaken dan wonen. In de Omgevingsverordening worden handen en voeten gegeven aan de beleidsuitspraken. Daarin wordt onder andere gesteld dat de binnenstedelijke opgave kansen biedt om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Dit sluit aan bij de vraag naar vergroting van het draagvlak voor voorzieningen en het openbaar vervoer en het vermindert de druk op het landelijk gebied. Ook het verminderen van kantoren en het herstructureren van bedrijventerreinen vallen binnen deze binnenstedelijke opgave. Het accent ligt op revitalisering, intensivering en/of herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. De provincie stimuleert dat overheden en marktpartijen zich gezamenlijk inspannen om de binnenstedelijke opgave te realiseren. De beoogde ontwikkeling op het perceel Schoolstraat 53 draagt bij aan de woningbouwopgave in het stedelijke gebied en verhoogt de kwalitatieve woonomgeving. Conclusie: Het bouwplan past binnen de kaders van het provinciale beleid, zoals beschreven in de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening.

21

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof

4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1

Toekomstvisie/Structuurvisie Baarn in 2030

Op 10 juli 2013 heeft de gemeenteraad de Toekomstvisie / Structuurvisie Baarn in 2030 vastgesteld. In deze Toekomstvisie en de hieruit voortvloeiende Structuurvisie is aangegeven wat het wensbeeld is voor 2030 en hoe Baarn dit wensbeeld wil bereiken. De visie op Baarn in 2030, die bestaat uit een overkoepelend en samenhangend ideaalbeeld, is uitgewerkt in de volgende zes thema's: • Hoogwaardig wonen. • Levendig centrum met hoog voorzieningenniveau. • Groene en blauwe vertoefplekken. • Bestendige bedrijvigheid. • Sociale samenhang. • Bestuurlijke zelfstandigheid. Wonen in Baarn staat voor 'hoogwaardig wonen'. Dit is één van de kernidentiteiten waar Baarn op bouwt. De gemeente wil deze identiteit verder ontwikkelen, om Baarn zo ook voor komende generaties een prettig en leefbaar dorp te laten zijn. Naast de juiste woningen voor verschillende groepen, gaat het om een aantrekkelijke omgeving waar wonen, werken, spelen en recreëren hand in hand gaan. Om dit te bereiken zet de gemeente in op de volgende thema's • kwaliteit van wonen en woonomgeving. • inzet voor jonge huishoudens op de woningmarkt. • Senioren. • wonen met zorg. Op de structuurvisiekaart en de kaart ‘potentiële inbreidingslocaties’ zijn de locaties voor transformatie/ herstructurering naar woningbouw of vervangende nieuwbouw weergegeven (zie navolgende afbeelding).

Dit zijn de beoogde ontwikkelingslocaties voor de komende jaren met een doorkijk richting 2025. Op de Structuurvisiekaart is de locatie Malvapark als zodanig aangewezen als toekomstige herontwikkelingslocatie ten behoeve van wonen. Op de uitsnede is dit goed te zien:

Afbeelding: uitsnede Structuurvisiekaart, met het Malvapark in het midden van de afbeelding (binnen rode cirkel)

Toetsing en conclusie Het voornemen om de locatie Malvapark te transformeren tot een woonlocatie sluit aan bij het overzicht van potentiële inbreidingslocaties zoals opgenomen in de Toekomst- en Structuurvisie Baarn in 2030. 22

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof

In deze visie wordt aangegeven, dat deze locatie zich -gelet op de nabijheid van het centrum met voorzieningen- 'het best leent voor appartementen voor senioren'. Uit onderzoek van RIGO (RIGO https://woonwensen-senioren.nl/beoordeling-naar-woonbeeld/) blijkt evenwel dat ouderen een grondgebonden woning met buitenruimte als wensbeeld prefereren. Geconcludeerd kan dan ook worden, dat de bouw van levensloopbestendige grondgebonden woningen met relatief kleine buitenruimten op een locatie nabij de voorzieningen goed aansluit bij de beoogde doelgroep: senioren. Daarmee past de beoogde ontwikkeling op het perceel Schoolstraat 53 binnen de vigerende beleidskaders in Baarn, zoals verwoord en verbeeld in de Toekomstvisie/ Structuurvisie Baarn in 2030.

4.3.2

Visie Wonen 2019

De Visie Wonen 2019 is door de raad vastgesteld op 25 september 2019. Ambities De Visie Wonen bouwt voort op de eerdere visie uit 2016. Daarin stonden vier ambities centraal: het werken aan een evenwichtiger bevolkingsopbouw, een toegankelijker en comfortabeler woningvoorraad, verduurzaming van die woningvoorraad en ruimte voor het segment tussen huren en kopen (middenhuur en goedkope koop). Deze vier ambities staan nog overeind. Wel zijn ze iets aangescherpt, passend bij de huidige tijd. Daarnaast is er een vijfde ambitie is: het ruimte bieden aan alternatieve woonwensen. De 5 ambities worden hieronder beschreven: 1. Evenwicht in de bevolkingspiramide Door veranderende bevolkingssamenstelling, met minder jongeren en meer ouderen, staat de variatie in het voorzieningenaanbod onder druk. Met name voorzieningen voor jeugd en jongeren (scholen, verenigingen) hebben hier potentieel last van. De gemeente wil dan ook blijven inzetten op het versterken van het evenwicht in de bevolkingspiramide door meer kansen te bieden aan jongeren en gezinnen met kinderen. Daarmee sluit de visie aan op de motie Wonen voor Twintigers. Het Baarnse woonmilieu is hiervoor passend. Het woningaanbod is echter nu nog te beperkt. Toevoegingen zijn gewenst om bevolkingsomvang en –opbouw op peil te houden. 2.

Toegankelijk comfortabel wonen Tegelijkertijd heeft Baarn een relatief groot aantal inwoners van 65 jaar en ouder. De meeste ouderen zijn lang(er) gezond en participeren actief in de samenleving. Bovendien zijn zij doorgaans gehecht aan de woning waarin zij wonen. Laat onverlet dat een deel van de 65-plussers aanpassing aan de woning, een andere woning of omgeving wensen; vaak makkelijker toegankelijk, comfortabel en nabij voorzieningen. Hieraan wordt preventief aandacht besteed in de bestaande woningvoorraad en door nieuwbouw ten behoeve van doorstroming. Een deel van de ouderen krijgt te maken met een zorgvraag. Doorgaans blijven zij ook (langer) zelfstandig thuis wonen. Dit geldt daarnaast ook voor andere groepen die een zorgbehoefte hebben, zoals mensen met een verstandelijke beperking of psychiatrische aandoening (GGZ). Voor mensen die zelfstandig thuis wonen, met een behoefte aan zorg en ondersteuning, willen we enerzijds zorg aan huis beter mogelijk maken, anderzijds ook ruimte bieden voor nieuwe woonconcepten met zorg nabij. 3. Verduurzaming van woningen De Baarnse woningvoorraad is doorgaans van hoogwaardige kwaliteit. Er liggen desalniettemin opgaven om de voorraad meer toekomstbestendig te maken. Belangrijk daarbij is de verduurzaming van woningen.

Hiermee wil de gemeente klimaatdoelen bereiken (minder uitstoot CO2) en er zorg voor dragen dat de afhankelijkheid van energie afneemt. Dit leidt uiteindelijk tot besparing op de totale woonlasten van huishoudens. De gemeente ziet de verduurzaming primair als verantwoordelijkheid van huiseigenaren zelf; inwoners en verhuurders. Waar nodig ondersteunt de gemeente dit door informatievoorziening. 23

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof 4. Ruimte in sociale huur en tussen huur en koop Baarn kent twee gezichten. Enerzijds zijn er de wijken met relatief veel (sociale) huurwoningen, anderzijds wijken met vooral grote duurdere woningen. We zien een structureel tekort aan sociale huurwoningen. Tegelijkertijd zijn er tekorten in de middenhuur en goedkopere koopsector (zie vervolg). Om verschillende inkomensgroepen reële kansen te bieden om in Baarn te (blijven) wonen, is een gevarieerde opbouw van de betaalbare huur- en koopvoorraad gewenst. De corporaties die Baarn tot hun werkgebied mogen rekenen worden uitgedaagd om mee te helpen aan het invullen van deze opgaven. Dit kan door nieuwbouw, maar ook door een herschikking in de bestaande woningvoorraad mede om in wijken meer variatie te krijgen. Te denken is aan omzetten van sociale huur naar middenhuur of betaalbare koop, en toevoeging van nieuwe sociale huurwoningen. 5. Kansen voor het verwezenlijken van alternatieve woonwensen Bij al de geschetste ontwikkelingen voor Baarn zijn de meer traditionele woonwensen leidend: een huis met een tuintje, of een appartement met ruim balkon. Tegelijkertijd zien we op dit moment dat mensen kiezen voor andere woonvormen: meer collectief in hofjes, minder groot passend bij de leefstijl en om het wonen betaalbaar te houden, duurzamer.

Wij willen in Baarn ook ruimte geven aan het verwezenlijken van deze alternatieve woonwensen. Woningbouwlocaties bieden hier ruimte voor. Een 10-tal opgaven Door middel van een woningmarktanalyse heeft de gemeente Baarn de actuele stand van zaken rond de ambities opgemaakt en vastgesteld aan welke opgaven nu prioriteit gegeven moet worden. Dit heeft geleid tot het opstellen van een 10-tal opgaven: • Toevoegen van woningen voor jonge huishoudens die zich willen vestigen in Baarn, met aandacht voor het rustige en ruimtelijke woonmilieu waar zij in Baarn voor kiezen. Dit moet niet alleen op nieuwbouwlocaties als Baarnsche Zoom, maar ook in andere meer groene woonmilieus door toevoeging van middenhuur tot € 950 en koop tot € 300.000.

Daarmee vullen we het gat tussen huur en koop, en maken we doorstroming op de woningmarkt makkelijker mogelijk; • Faciliteren van een betere benutting van het bestaande vastgoed in de gemeente: door a) splitsen van grote woningen, b) toepassen van het afwegingskader transformatie kantoorpanden; • Inzet op realisatie van woningen, door prioriteit te geven aan woningbouwprojecten die op korte termijn gerealiseerd kunnen worden; Bestaande woningvoorraad kwalitatief beter laten aansluiten bij de veranderende woonwensen gericht op het langer zelfstandig kunnen wonen van ouderen en andere huishoudens met een (intensieve) zorgvraag; • Toevoegen van woonvormen voor ouderen en mensen met een zorgvraag: • Voor de reguliere huisvestingsvraag inzetten op meer toegankelijke huur - en koopwoningen. Bij locaties nabij voorzieningen geldt als wens levensloopgeschiktheid; • Als onderdeel van de vraag naar ‘toegankelijke woningen’ inspelen op de behoefte aan geclusterd wonen op locaties nabij voorzieningen, waarbij tot 2025 de opgave minimaal 25 sociale huurwoningen betreft en na 2025 dergelijke woonzorgontwikkelingen op centrumlocaties de voorkeur hebben; • Ten behoeve van de uitstroom uit Beschermd Wonen en Jeugdzorg jaarlijks circa 10 (zeer) betaalbare sociale huurwoningen.

• Inzet op energietransitie binnen de bestaande woningvoorraad gericht op verduurzaming van de woningvoorraad tegen aanvaardbare kosten, via een combinatie van collectieve maatregelen (bijvoorbeeld een warmtenet) en individuele maatregelen (bijvoorbeeld warmtepompen en isolatie). Dit vraagt bovendien dat mensen meer bewust zijn van de noodzaak van verduurzaming van hun woning; • Inrichting van een klimaatbestendige woon- en leefomgeving; • Toevoegen van sociale huurwoningen, gericht op 225 woningen richting 2025, waarvan een deel als geclusterd wonen voor ouderen. Deze opgave in samenhang zien met de wens voor meer middenhuur (+50 tot 100 woningen tot 2030) en sociale koop (+150 woningen tot € 200.000 conform Besluit ruimtelijke ordening), en middelduur (tot € 300.000);

24

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof • •

Borgen dat nieuwbouw in de categorieën sociale huur, middenhuur en sociale koop duurzaam beschikbaar blijven voor de doelgroepen waarvoor deze woningen zijn gerealiseerd; Stimuleren en faciliteren ontwikkeling van specifieke alternatieve woonvormen met een breed maatschappelijk belang.

Afwegingskader woningbouw De gemeente toetst vanuit deze Visie Wonen woningbouwplannen aan het afwegingskader woningbouw: Voldoende woningen In dit afwegingskader is het vertrekpunt toevoeging van circa 850 woningen tot 2030. Dit aantal woningen vraagt een forse inspanning om te realiseren. De praktijk laat zien dat bij veel plannen enige vertraging optreedt. Daarom zullen we enerzijds voldoende planologische ruimte voor nieuwbouw moeten hebben, gericht op continuïteit in woningbouw de komende tien jaar. Daartoe willen we minimaal 1.000 woningen in de planning hebben. Hiermee houden we rekening met de potentiële planuitval of vertraging in planontwikkeling door de veelheid aan kleinere en soms ook complexere locaties. Ook biedt dit nog enige gelegenheid voor sturing op de gewenste kwalitatieve ontwikkeling van woningbouw, aansluitend bij de verschillende mogelijkheden per locatie. Anderzijds zullen we onze inzet moeten richten op die plannen die voor de korte termijn gerealiseerd kunnen worden. De juiste woningen: kwalitatief afwegingskader Naast locaties gaat het ook om de kwalitatieve invulling van de locaties. Vanuit de Visie Wonen geven we een aantal maatschappelijke kaders mee waar woningbouw in moet voorzien.

Op basis van de huidige planinventarisaties zien we vooral een tekort aan plannen bij geclusterde woonzorgvormen, en passende locaties hiervoor. Planontwikkelingen die hierin voorzien, verdienen daarom prioriteit. Als op enig moment (op basis van jaarlijkse monitoring) blijkt dat in voldoende mate wordt voorzien in een van deze segmenten, dan vervalt deze optie voor een initiatiefnemer en resteren de andere segmenten om maatschappelijk aan bij te dragen.

25

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof

Samengevat worden woningbouwplannen als volgt afgewogen:

Toetsing en conclusie De transformatie speelt op de volgende punten in op de 10 opgaven: •

• • • • •

De ontwikkeling heeft oog voor de huisvesting van jonge huishoudens. Er kunnen 5 woningen van 355.000,00 (prijsniveau 2024 inclusief 1 parkeerplaats) worden gerealiseerd. Verder wordt de doorstroming voor woningzoekenden maximaal gefaciliteerd door bij de toewijzing in eerste instantie voorrang te geven aan woningzoekenden uit Baarn en woningzoekenden met een economische binding met Baarn. De ontwikkeling voorziet in de transformatie van bestaande bedrijfspanden naar wonen. Door de realisatie van levensloopbestendige woningen wordt geanticipeerd op het ontstaan van een zorgvraag. De nieuwe wijk is dicht bij de centrumvoorzieningen gesitueerd op loopafstand. Er wordt binnen de (financiële en ruimtelijke) mogelijkheden gestreefd naar een duurzame energievoorziening. Het plan wordt klimaatbestendig gebouwd.

Het is echter niet mogelijk meer (sociale) huurwoningen op deze locatie te realiseren. Hierover het volgende. De initiatiefnemer ontwikkelt een woningbouwplan voor 25 levensloopbestendige woningen. Op basis van het bovenstaande zou er voldaan moeten worden aan de ‘30%-eis’. Met andere woorden: van de 25 woningen zouden er minimaal 7,5 dus afgerond 8 moeten behoren tot één van de categorieën, die hierboven zijn benoemd. Het plan voorziet in 5 appartementen die behoren tot de aangegeven categorieën. Hierover kan het volgende opgemerkt worden: Vanwege de ligging en kenmerken van de locatie is transformatie naar woningbouw in combinatie met de gemeentelijk beleidsdoelstellingen op onder andere het gebied van mobiliteit, groen en wonen een complexe opgave. Zo is het vanuit stedenbouwkundig oogpunt, privacy en maatschappelijk draagvlak niet mogelijk gebleken om meer bouwvolume (met name in de hoogte) aan het woonprogramma toe te voegen. Om een betaalbaar aandeel in de vorm van woningen in het socialeen/ of middensegment onderdeel te laten zijn van deze ontwikkeling zou extra bouwvolume namelijk noodzakelijk zijn. Bij het opstellen van het VO (Voorlopig Ontwerp) -met onder meer een ondergrondse parkeerkelder-, is al gebleken dat het voldoen aan de 30%-eis financieel niet haalbaar is.

Het VO gaat uit van een volledig levensloopbestendig programma en voorziet daarmee (conform de Woonvisie 2019) in een grote vraag.

26

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof

Het vasthouden aan de door de gemeente (in de Woonvisie) gestelde prijscategorieën zal de uitvoering van het woningbouwplan verhinderen, waarmee op deze locatie geen levensloopbestendige woningen gerealiseerd kunnen worden, die een kwaliteitsimpuls voor de omgeving zouden opleveren. Daarbij kan wel opgemerkt worden dat het onderzoek van de Stec groep ‘Doorstroming van ouderen op de woningmarkt’ aantoont dat het toevoegen van dit type woningen zorgt voor doorstroming op de huizenmarkt (gemiddeld 4-5 verhuisbewegingen per woning). Het onderzoek van de Stec groep is als Externe Bijlage 2 aan deze ruimtelijke onderbouwing toegevoegd. Het voorgestelde type woningen sluit ook goed aan bij de wens voor alternatieve woonvormen zoals die in de Visie Wonen 2019 is aangegeven. Omdat een impasse dreigde is deze kwestie voorgelegd aan de gemeente. De gemeente heeft na afweging van de verschillende mogelijkheden de beoogde ontwikkeling geaccepteerd en daarbij is overwogen dat: • • • •

Het woningbouwplan aan de Schoolstraat een schoolvoorbeeld is van door alle fracties gewenste 'inbreiding'; Hiermee (vierentwintig is vijfentwintig geworden) (levensloopbestendige) woningen in het centrum van Baarn aan de woningvoorraad worden toegevoegd; Uitvoering van het woningbouwplan een flinke kwaliteitsimpuls voor dit perceel en de directe omgeving is; Het vasthouden aan de door de gemeente (in de Woonvisie) gestelde prijscategorieën uitvoering van het woningbouwplan zal verhinderen, waarmee een streep gezet worden door de hiervoor genoemde punten.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het bouwplan niet strijdig is met het beleid, zoals verwoord in de Visie Wonen.

4.3.3

Nota Ruimtelijke Kwaliteit Baarn

De Nota Ruimtelijke Kwaliteit Baarn is op 26 februari 2014 door de gemeenteraad van Baarn vastgesteld. De nota verwoordt ambities en biedt inspiratie voor ontwikkelende partijen, particulieren die (bouw)plannen hebben en voor de gemeente zelf. Deze nota vervangt de Welstandsnota uit 2004 maar heeft een bredere opzet. Het gaat daarbij niet alleen om de beoordeling van gebouwen maar om het totale beeld en de samenhang binnen een (openbaar) gebied. De "Nota Ruimtelijke Kwaliteit Baarn" kan worden onderscheiden in 3 delen, te weten inleiding, inspiratie en toetsingskader. Het zwaartepunt van de nota is gelegd bij het onderdeel inspiratie. Het plangebied is gelegen in gebied A1 ‘Baarn Centrum’, waarvoor als beeldbepalende ambitie 'conserverend' geldt. Het ruimtelijk streefbeeld voor dit gebied betreft: • Individuele vormgeving van woonhuizen, met variatie in kapvormen en architectonische uitwerking • Inrichting afstemmen op de ligging van het gebied in de schil van het centrum, functioneel en kwalitatief • Eenvoudige en éénduidige inrichting van de profielen • Groene voortuinen • Vriendelijke kavelranden (hagen/ lage muurtjes of open hekjes)

27

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof Om dit streefbeeld te bereiken gelden bij gebouwen, percelen en de openbare ruimte onderstaande aandachtspunten: Gebouwen  Stel de ambitie hoog; dit is een deel van Baarns visitekaartje;  Neem de bestaande en beoogde omgeving als referentiepunt voor alle aanpassingen en toevoegingen;  Ga door op de herkenbaarheid van individuele panden;  Zorg voor een evenwichtige opbouw in de gevelindeling; rust in de variatie;  Neem bestaande karakteristieke en historische details als uitgangspunt bij aanpassing van het gebouw;  Zorg dat bouwkundige toevoegingen of aanpassingen passen in de stedenbouwkundige structuur en aansluiten op de typologie, de detaillering en het materiaalgebruik , Percelen  Laat zoveel mogelijk groen toe in de voortuin; op straat is nauwelijks ruimte voor groen Laat verharding in de voortuin achterwege;  Houd de ruimte open, gebruik lage open erfscheidingen langs de straten met groen of lage open hekwerken. Openbare ruimte  Zorg voor een rustige en eenduidige vormgeving in bestrating en aansluitingen  Streef naar een zorgvuldige aansluiting van de materialisering van de openbare ruimte op de privé percelen Toetsing en conclusie Met het bouwplan is rekening gehouden met de voorwaarden uit de nota. Het plan is behandeld in de vergadering van de commissie voor ruimtelijke kwaliteit op 1 november 2023.

In grote lijnen kon de commissie instemmen met het plan. Een en ander is verwoord in de brief, die de commissie voor ruimtelijke kwaliteit naar aanleiding van de behandeling heeft opgesteld. Op 7 februari 2024 is het plan opnieuw besproken in de commissie ruimtelijke kwaliteit. De opmerkingen, die bij brief van 1 november waren gemaakt, bleken bijna allemaal naar tevredenheid verwerkt te zijn. Er kwamen op 7 februari vooral zaken naar voren, die betrekking hadden op het detailleringsniveau. Deze zijn bij een laatste aanpassingsslag verwerkt. Uiteindelijk heeft de commissie ruimtelijke kwaliteit bij brief van 4 juni 2024 aangegeven dat het plan voldoet aan de gemeentelijke beleidsregels over het uiterlijk van bouwwerken. Geconcludeerd wordt dat het bouwplan past binnen de kaders van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit Baarn. De 3 adviesbrieven zijn opgenomen als externe Bijlage 3 bij deze ruimtelijke onderbouwing.

28

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof

4.3.4

Convenant Duurzame woningbouw

Door de provincie Utrecht is een Convenant Duurzame Woningbouw opgesteld. Dit convenant is medeondertekend door de gemeente Baarn en vormt als zodanig het gemeentelijk beleid op het gebied van duurzame woningbouw. Dit convenant brengt de belangrijkste duurzaamheidsthema's samen en biedt een kader voor opdrachtgevende en opdrachtnemende partijen om de duurzaamheidsambities in de woningbouwopgave te integreren. De thema's waar dit convenant zich op richt zijn: circulariteit, energie, klimaatadaptatie, duurzame mobiliteit, natuurinclusiviteit en gezondheid. Uitgangspunt zijn de landelijke doelstellingen op het gebied van CO 2-reductie, circulariteit en de energietransitie. In het convenant zijn de afspraken, de intenties en het bijbehorend handelingsperspectief opgenomen. Om zoveel mogelijk gezamenlijk op te kunnen trekken, doet het convenant recht aan de verschillen in ambities van betrokken partijen. Die kunnen uiteenlopen van 'het halen van de wettelijk norm is al een uitdaging' tot aan 'de ambities moeten zo uitdagend mogelijk zijn en de lat moet hoog liggen'. Dit convenant doet zoveel mogelijk recht aan beide behoeften, daarom introduceren we één kader waarbinnen ruimte is voor de ambitieniveaus 'brons', 'zilver' en 'goud'. Brons ligt dicht tegen het wettelijk minimum aan, zilver stijgt daar ruim bovenuit en goud is echt een koplopersambitie.

Het convenant is nog heel "vers". Dit betekent, dat de verschillende ondertekenaars nog ruimte gegund wordt om in de praktijk te leren omgaan met de verschillende doelstellingen. De gemeente Baarn heeft op 4 juli 2023 het convenant op niveau zilver ondertekend en wil groeien naar goud in 2030. Dit houdt in dat bij nieuwe woningbouwprojecten wordt gestreefd naar, waar mogelijk, het halen van een ambitieniveau hoger dan wettelijk verplicht. Dit streven naar een hoger ambitieniveau vraagt van de initiatiefnemer een inspanningsverplichting met behoud van betaalbaarheid, volume en snelheid van de bouwopgave. Wanneer in deze context maatwerk nodig is, kan per indicator een passend ambitieniveau worden gekozen. Maatwerk in de specifieke situatie blijft daarmee mogelijk, naast het door de gemeente gekozen ambitieniveau. Er kan in overleg (in de evaluatie) met de stakeholders besloten worden om indicatoren naar boven of beneden bij te stellen zodat de opgave het beste aansluit bij de omstandigheden ter plekke. Een generieke aanscherping van een eis op de ene indicator kan het namelijk moeilijk (soms onmogelijk) maken de eis op een andere indicator te behalen.

29

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof

Hoofdstuk 5

Haalbaarheidsaspecten

5.1

Water

5.1.1

Wet- en regelgeving en beleid

Europese Kaderrichtlijn Water De Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) richt zich op de bescherming van water in alle wateren en stelt zich ten doel dat alle Europese wateren in 2015 een 'goede toestand' hebben en dat heel Europa duurzaam omgaat met water. Waterwet De Waterwet (2009) regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. De Waterwet helpt Rijk, waterschappen, gemeenten en provincies om wateroverlast, waterschaarste en waterverontreiniging tegen te gaan. Ook voorziet de wet in het toekennen van functies voor het gebruik van water zoals scheepvaart, drinkwatervoorziening, landbouw, industrie en recreatie. Het Nationaal Waterplan Het Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP2) geldt voor de planperiode 2016-2021 en heeft voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Provinciaal Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021 (BWM-plan) Op 7 december 2015 heeft de provincie het Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021 (BWM-plan) vastgesteld. Dit plan legt het beleid op basis van de provinciale wettelijke taken voor bodem, water en milieu vast voor de periode 2016-2021.

Het BWM-plan richt zich op vier belangrijke maatschappelijke opgaven: waterveiligheid en wateroverlast, schoon en voldoende oppervlaktewater, ondergrond en leefkwaliteit stedelijk gebied. Vanaf 2016 is al het bodem-, water en milieubeleid in één integraal plan opgenomen. De opgaven vanuit de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) maken deel uit van dit plan. De provincie heeft in het plan de volgende doelen geformuleerd:  Wij streven naar een robuust bodem- en watersysteem. Dit houdt in dat onder normale omstandigheden alle functies goed uitgevoerd kunnen worden en dat extreme situaties goed opgevangen kunnen worden.  Wij streven naar bodem-, water- en milieukwaliteiten die passend zijn voor de functie van een gebied.  Wij streven naar een duurzaam gebruik van de fysieke leefomgeving, zodat de mogelijkheden die het natuurlijk systeem ons biedt ook in de toekomst gebruikt kunnen worden.  Wij streven naar een gezonde leefomgeving, die een positieve bijdrage levert aan de economische en maatschappelijke ontwikkelingen in de regio. Om hierin een focus aan te brengen zijn vier prioriteiten benoemd: 1. Waterveiligheid en wateroverlast 2. Schoon en voldoende oppervlaktewater 3. Ondergrond 4. Leefkwaliteit stedelijk gebied

30

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof Waterschap Vallei en Veluwe Waterbeheerprogramma 2022-2027 Het Algemeen Bestuur van het waterschap heeft op november 2021 het Waterbeheerprogramma 2022-2027 vastgesteld. Het nieuwe waterbeheerprogramma draagt de titel 'Blauw Omgevingsprogramma (BOP)'. Het waterbeheerprogramma gaat uit van 5 hoofddoelen:  Gebiedsgericht: De vier deelgebieden van ons beheergebied staan centraal. We opereren meer vanuit de deelgebieden en minder vanuit centrale sturing.  Omgevingsbewust: Volledig in de geest van de Omgevingswet; een digitaal product en sturend vanuit de behoeftes van de omgeving.  Co-creërend: Het faciliteert de samenwerking met andere partijen en geeft vorm aan participatie via uitnodiging en uitgenodigd worden.  Verantwoordelijk: Het BOP streeft maximale, maatschappelijke meerwaarde na op basis van onze rollen en bevoegdheden, die passen bij de opgaven (presterend, samenwerkend, responsief en rechtmatig).  Adaptief: Voortschrijdend, responsief en flexibel, zodat kan worden ingespeeld op accentwijzigingen en veranderingen in de maatschappij. Gemeentelijk Water- en Rioleringsplan Soest-Baarn 2018-2022 Op 20 december 2017 heeft de gemeenteraad van Baarn het Gemeentelijk Water- en Rioleringsplan Soest-Baarn 2018-2022 vastgesteld.

Het plan heeft betrekking op alle gemeentelijke watertaken (afvalwater, hemelwater en grondwater), het stedelijk oppervlaktewater en de integratie met de leefomgeving. Het plan beschrijft de achtergronden, het beleid, het programma en de financiën. Ook komen de rollen van gemeente, waterschap, bewoners en bedrijven aan bod. Daarnaast houdt het plan rekening met recente ontwikkelingen en het pas afgeronde technische onderzoek Basiswaterketenplan. Doelstelling is het maken van een duurzaam en robuust watersysteem en rioleringsstelsel, zodat deze de effecten van de klimaatverandering kunnen opvangen. Dit gebeurt in samenhang met andere ingrepen in de (stedelijke) omgeving, waarbij de kansen worden benut en effectgericht word gewerkt. Nieuwe ontwikkelingen worden 'waterneutraal' ontworpen (geen extra afvoer van hemelwater). Het afvalwater wordt als bron van grondstoffen en energie gezien. Waar kansen zich voordoen, maken we het afvalwater onderdeel van de circulaire economie. Het grond- en oppervlaktewater-beleid richt zich op waterbestendig bouwen, zodat de natuurlijke waterhuishouding behouden blijft. Onder het motto wat groen is moet groen blijven probeert het gemeentebestuur het verharden van tuinen te beperken. Door de klimaatverandering zal hevige neerslag vaker voorkomen en nog heviger worden. Hierdoor neemt het risico op wateroverlast toe.

Bewoners en bedrijven zullen vaker hinder ondervinden, maar de gemeente wil de kans op overlast beperken en waterschade zoveel mogelijk voorkomen. De gemeente zet het beleid voort om vuil water en schoon hemelwater te scheiden. Het schone hemelwater wordt van de riolering afgekoppeld. Dit afkoppelen is duurzaam en nodig om de gemeente klimaatbestendig te maken. Voor nieuwbouw is de inzet om de ideale situatie steeds meer te benaderen op basis van de stand van de techniek. Dit vraagt om een vroegtijdige verbinding tussen disciplines als ruimtelijke ordening en stedelijk waterbeheer. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets). Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater). 31

Ruimtelijke onderbouwing woningbouw Malvahof 5.1.2

Watertoets

Voor de gewenste nieuwbouw op het perceel Schoolstraat 53 is op 6 oktober 2023 een watertoets uitgevoerd. Hieruit blijkt dat er geen belangen van het Waterschap in het geding zijn omdat het verharde oppervlak niet toeneemt en bestaande grondwaterstromen niet worden geblokkeerd of doorsneden. De watertoets is opgenomen als externe Bijlage 4 bij deze ruimtelijke onderbouwing. Momenteel wordt het hemelwater op het plangebied afgevoerd naar het gemengde riool in de Schoolstraat. In de nieuwe situatie zal er extra aandacht besteed worden aan de manier waarop het hemelwater binnen het plangebied geborgen kan worden alvorens het (vertraagd) afgevoerd wordt. Om het hemelwater vast te kunnen houden wordt op dit moment gedacht aan een combinatie van maatregelen: Waterpasserende verharding en berging op eigen erf door middel van infiltratiekratten. Daarbij wordt uiteraard uitgegaan van de gemeentelijke richtlijnen, die aangeven dat de capaciteit van de infiltratiekratten voldoende dient te zijn om 25 mm hemelwater per m2 verhard oppervlak te kunnen bergen. Er zijn voldoende mogelijkheden op het terrein om hieraan te kunnen voldoen. In het bouwplan zullen zo min mogelijk materialen worden toegepast, welke een verontreinigende werking hebben op hemelwater en/of grondwater. De woningen zullen aangesloten op de gemeentelijke riolering.