883944 Actualisatie plan maatschappelijk vastgoed bijlage 1 Plan Maatschappelijk Vastgoed gemeente Baarn AANGEPASTE VERSIE NAV AANGENOMEN AMENDEMENT
Tekst van het document
Plan Maatschappelijk Vastgoed Gemeente Baarn ‘Aan de slag!’ 1
april 2024
IN HOU D 1 Inleiding ................................................................................................................... 3 1.1
Aanleiding ............................................................................................. 4
1.2
Doel ..................................................................................................... 4
1.3
Scope ................................................................................................... 4
1.4
Opzet en aanpak plan ............................................................................ 5
1.5
Management samenvatting .................................................................... 5
1.6
Uitvoeringsagenda verduurzaming en onderhoud .................................... 5
Opzet analyse........................................................................................ 7
2.2
Welzijn, ontmoeting, educatie, kunst en cultuur....................................... 8
2.3
Sport .................................................................................................. 10
2.4
Huisvesting voor publieke dienstverlening ............................................. 11
2.5
Wonen................................................................................................ 12
2.6
Overig................................................................................................. 13
Eigenaarslasten totale portefeuille ........................................................ 15
3.2
Eigenaarslasten per beleidscategorie..................................................... 16
4.1 Beleidsopgaven en visies .............................................................................. 18 Baarn vitaal ......................................................................................... 18
4.3
Levendig centrum ................................................................................ 19
4.4
Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 en Omgevingsvisie ................... 19
4.5
Economie en bedrijvigheid ................................................................... 20
Onderhoud en vervanging .................................................................... 21
4.8
Verduurzaming .................................................................................... 22
5.1
Intro ................................................................................................... 24
5.2
Vastgoed opgaven en uitgangspunten ................................................... 24
5.3
Mogelijke Koerswijziging ten opzichte van eerder vastgesteld beleid ....... 25
6.1
Status ................................................................................................. 28
6.2
Het Gemeentehuis ............................................................................... 28
6.3
Nutsgebouw........................................................................................ 28
6.4
Eemnesserweg 15-17 ........................................................................... 29
6.5
Poorthuis ............................................................................................ 29
6.6
Hoofdstraat 1 ...................................................................................... 30
6.7
Overig................................................................................................. 30
6.8
Financieel overzicht betrokken accommodaties ..................................... 31
6.9.
Status organisaties............................................................................... 31
7 Scenario’s .............................................................................................................. 32
4 Gemeentelijke beleidsopgaven ................................................................................ 17
4.2
4.7
6 Status betrokken accommodaties............................................................................. 27
3 Financiën................................................................................................................ 14 3.1
Kunst en cultuurvisie............................................................................ 21
5 Uitgangspunten en dilemma’s .................................................................................. 23
2 Analyse vastgoedportefeuille per functie .................................................................... 6 2.1
4.6
2
7.1
Opzet scenariostudie ........................................................................... 33
7.2
Vasthouden aan eerder gemaakte keuzes .............................................. 33
7.3
Meebewegen met recente ontwikkelingen ............................................ 33
7.4
Een grote stap vooruit.......................................................................... 34
7.5
Meebewegen en anticiperen op een grote stap vooruit .......................... 34
1 INLEIDING
3
1.1
AA NLEIDING
1.2
DOE L
De gemeente Baarn gebruikt het maatschappelijke vastgoed om haar wettelijke verplichtingen te vervullen en sociale en maatschappelijke doelen na te streven. De gemeente legt dit gebruik vast in beleid. In 2021 heeft de gemeenteraad het huidige Plan Maatschappelijk Vastgoed (‘PMV’) vastgesteld. Onderdeel van dit PMV was het plan om 'De Kroon’ te realiseren, (het samenvoegen van bibliotheek en theater) en het verbouwen van Hoofdstraat 1 om dienst te doen als een centrum voor ontmoeting (‘Brinkhuis’) voor verschillende maatschappelijke organisaties. In februari 2023 heeft de gemeenteraad het plan ‘De Kroon’ verworpen. Doordat de bibliotheek niet verhuisde kwam de Hoofdstraat 1 niet vrij voor het vestigen van de maatschappelijke organisaties. De gemeenteraad heeft het college opdracht gegeven om het PMV te actualiseren en effectieve oplossingen te presenteren voor de ontstane problematiek. Dit staat beschreven in de motie ‘Theater en bibliotheek’ van 22 februari 2023.
Doel van het PMV is om:
Parallel aan deze actualisatie wordt onderzoek en/of besluitvorming verricht naar de toekomst van theater de Speeldoos, Wintertuin en wordt een Kunst- en Cultuurvisie uitgewerkt. Tevens wordt al het maatschappelijk vastgoed onderworpen aan een nul meting om het Meerjarig Onderhoudsplan (‘MJOP’) te actualiseren en aan een duurzaamheidsscan. Deze parallelle ontwikkelingen zijn niet allen gelijktijdig gereed om te verwerken in dit PMV. Het college kiest er echter voor dit PMV wel aan de raad voor te leggen omdat het college vaart wil maken en keuzes wil maken om de maatschappelijke organisaties duidelijkheid te geven, vrijgekomen panden te vullen en planvorming voor woningen niet wil vertragen.
Dit plan schetst de ruimtelijke, programmatische, technische en financiële kaders voor de gemeentelijke portefeuille maatschappelijk vastgoed. De horizon van dit plan strekt zich uit over twee bestuursperioden tot circa 2028-2030, waardoor een helder inzicht wordt geboden in de onderhouds- en duurzaamheidsopgaven. Gezien de onvoorspelbaarheid van maatschappelijke ontwikkelingen is een langere termijn niet praktisch. We zullen dit PMV tussen 2028 en 2030 actualiseren om het af te stemmen op de dan geldende omstandigheden en behoeften. Parallel aan dit PMV heeft de gemeenteraad in november 2021 ook het nieuwe (geldige) Integraal Huisvestingsplan (IHP) voor het onderwijs behandeld. Om die reden wordt onderwijshuisvesting in dit plan niet meegenomen. De inrichting van ambtelijke organisatie op het gebied van beheer en onderhoud, samenwerkingen met andere gemeentes en financieringsmodellen vallen net als de Speeldoos, Wintertuin, Kunst- en Cultuurvisie buiten de scope van dit plan.
•
• • • •
1.3
De hierboven beschreven onderzoeken Speeldoos, Wintertuin, Kunst- en Cultuurvisie, nul-meting en duurzaamheidsscan zullen later (verwachting najaar 2024) worden toegevoegd aan dit plan als deze gereed zijn.
4
Inzicht te geven in de wijze waarop vastgoed een rol kan spelen bij het realiseren van wettelijke, sociale en maatschappelijke doelstellingen, zie hoofdstuk 4; Inzicht te geven in de financiële opgave die daarbij hoort; Een duurzame en beheersbare vastgoedportefeuille te realiseren; Ontwikkelrichtingen te schetsen waarin de gemeenteraad kan prioriteren; Duidelijkheid te geven over de ambities van de gemeente aan gebruikers, initiatiefnemers en andere belanghebbenden. SC OPE
1.4
•
OPZET E N AAN PA K PLAN
Dit plan hanteert, net zoals de notitie Maatschappelijk Vastgoed uit 2019, een integrale benadering van maatschappelijk vastgoed. Hierbij wordt benadrukt dat maatschappelijk vastgoed ondersteunend is aan beleidsdoelen en eigendom geen doel op zich vormt. De inhoudelijke en financiële analyse van de huidige vastgoedportefeuille wordt gepresenteerd in hoofdstukken 2 en 3. Vervolgens belicht hoofdstuk 4 de belangrijkste beleidsopgaven waarbij maatschappelijk vastgoed een rol kan spelen. De uitgangspunten voor het plan worden uiteengezet in hoofdstukken 5 en 6. Daarna schetst hoofdstuk 7 mogelijke ontwikkelrichtingen voor de portefeuille, inclusief de inhoudelijke en procesmatige gevolgen. Bij de totstandkoming van dit plan is er naar gestreefd zoveel mogelijk gebruik te maken van inzichten van gebruikers, initiatiefnemers en andere belanghebbenden. 1.5
• • • • •
MANAG EME NT SAMEN VAT TIN G
Het PMV, bestaande uit 39 pagina’s, bevat een reeks geactualiseerde feitelijke gegevens, voornamelijk gepresenteerd in de hoofdstukken 1 tot en met 3. Belangrijke aanpassingen zijn doorgevoerd in de secties 4.5, 4.6, 4.7, evenals in de gehele hoofdstukken 5, 6, en 7.
1.6
•
U IT VOER ING SAG EN DA VER DU UR ZA MING EN ONDERH OU D
Zoals aangegeven in paragraaf 1.1. zal er opvolgend aan dit PMV een uitvoeringsagenda gemaakt worden om de verduurzamingsambitie en actualisatie van MJOP uit te voeren. We maken voor de verduurzamingsambities gebruik van diverse subsidies of regelingen (DUMAVA/CDOKE). In de uitvoeringsagenda van het MJOP zal ook de horizon van het betreffende pand meegenomen worden. De uitvoeringsagenda wordt in de tweede helft van 2024 verwacht.
Hieronder bieden we een overzicht van de bijgewerkte beleidslijnen en de specifieke acties die op korte termijn worden ondernomen, betreffende diverse locaties en de relevante paragrafen. •
We zetten het Nutsgebouw in als plek voor de maatschappelijke organisaties tot 2030 en zullen hiervoor het Nutsgebouw een opfrisbeurt geven wat €100.000 zal gaan kosten, zie paragraaf 6.3; We geven uitvoering aan het eerdere besluit om de Eemnesserweg 15-17 te verkopen, zie paragraaf 6.4; We zetten de planvorming voor het Poorthuis voort, waarbij de voorkant bestemd is als school en de achterkant voor wonen, zie paragraaf 6.5; De toekomst van Hoofdstraat 1 zal met een brede blik worden bekeken waarbij de financiële haalbaarheid een rol speelt, zie paragraaf 6.6; We doen een investering van €30.000 in de Kinderboederij Cantonspark om de samenwerking met Amerpoort te continueren, zie paragraaf 6.7; We kiezen de route ‘meebewegen en een grote stap vooruit’. We willen niet stil staan en organisaties, huurders en andere betrokken duidelijkheid geven. Tegelijkertijd sluiten we onze ogen niet voor toekomstige ontwikkelingen, zie paragraaf 7.5.
We stellen kaders voor de verduurzaming van het maatschappelijke vastgoed, zie paragraaf 4.7; We stappen af van het beleid om organisaties via categorieën structureel wel of geen hulp te geven bij de huisvesting en zullen niet meer via huur verkapt subsidie verlenen, zie paragraaf 5.2;
5
2 ANALYSE VASTGOEDPORTEFEUILLE PER FUNCTIE
6
2.1
OPZET AN ALYSE
Dit hoofdstuk dient als beschrijving van de huidige gemeentelijke vastgoedportefeuille. Om een overzicht te geven van de gemeentelijke vastgoedportefeuille is deze onderverdeeld in de onderstaande vijf categorieën: • • • •
•
Panden voor welzijn, ontmoeting, educatie, kunst en cultuur; Sportaccommodaties voor bewegingsonderwijs en verenigingssporten; Huisvesting voor publieke dienstverlening; Wonen: deze portefeuille dient geen rol bij het realiseren van wettelijke verplichtingen of sociaalmaatschappelijke doelstellingen. De woningen zijn in bezit vanwege de relatie met een ander object of omdat ze in nog te ontwikkelen gebieden staan; Overig: Vastgoed met een monumentale status of publieke functie, dat geen sociaal beleidsdoel dient, niet courant (onverkoopbaar) is en/of dat de gemeente in stand wil houden.
Welzijn, Ontmoeting, Educatie, Kunst en cultuur
Sport
Maatschappelijk vastgoed
Wonen
Op de volgende bladzijden volgt per categorie: • • • •
Publieke dienstverlening
Een overzicht van de panden en de spreiding binnen de gemeente; Een functionele analyse van het gebruik en de bezetting; De technische staat zal worden bevestigd in de nulmeting zoals besproken in hoofdstuk 1.1; Een analyse van de verhouding tussen eigendom, exploitatie en organisatie van activiteiten.
Overig
7
2.2
W ELZIJN , ONT MOETING, E DUCAT IE , KUN ST EN CU LTUU R Bouwjaar
Oppervlak pand
Naam
Adres
Theater De Speeldoos*
Rembrandtlaan 35
1971
1835 m2
Poorthuis/RTV Eemland**
Kerkstraat 28
1895
1300 m2
Bibliotheek/HKB
Hoofdstraat 1
1972
1710 m2
De Leuning/FGBB (VVE)***
Oranjestraat 8
1992
522 m2
Nutsgebouw
Burg. Penstraat 6
1876
380 m2
Pit Baarn/Vlucht. werk(VVE)
Eemnesserweg 15 - 17
1983
240 m2
Speeltuingebouw Oosterkwartier
Dahliastraat 16
*****2008
447 m2
NatuurMilieuEducatie
De Geerenweg 8
1962
115 m2
Koetshuis / muziekschool Baarn
Stationsweg 43/45
1880
112 m2
Atelier Langs Jan
Stationsweg 41
1900
110 m2
De Furs****
Slotlaan 4/4a Lage Vuursche
1979
400 m2
*Theater De Speeldoos wordt zoals eerder aangegeven in een ander onderzoek behandeld; **Het Poorthuis is genoemd als locatie in het IHP voor Onderwijs. Een klein deel zal gebruikt worden als onderwijslocatie. De rest van de locatie zal voor andere doeleinden worden gebruikt (wonen); *** Het gebouw aan de Oranjestraat 8 (De Leuning/FGBB) is recent behandeld in een ander raadsvoorstel; **** Buiten kaart 1. ***** Conform basisregistratie adressen en gebouwen Kaart 1: Kaart vastgoedposities welzijn, ontmoeting, educatie, kunst en cultuur. Tabel 1: Overzicht vastgoedposities in welzijn, educatie, kunst en cultuur
8
• • •
• •
Gemeente is, op twee appartementen in een vereniging van eigenaren (‘VVE’)-panden na (De Leuning en Wegwijs), volledig eigenaar; Het vastgoed aan de Hoofdstraat 1 (Bibliotheek), Poorthuis en Penstraat 6 (Nutsgebouw) zijn beide in verouderde staat; De kavels van de locaties Hoofdstraat 1 (Bibliotheek) en Penstraat 6 (Nutsgebouw) zijn aan de achterkant met elkaar verbonden middels een open ruimte; Daarnaast bestaat de portefeuille uit nog zes kleine, monofunctionele panden van gemiddeld 250 m2, zie tabel pagina 8; De exploitatie en programmering gebeurt door derden, met subsidie vanuit gemeente.
9
2.3
SPORT
Naam
Adres
Bouwjaar
Oppervlak
Zwembad / Sporthal De Trits
Borgesiuslaan, Goeman 2
1976/1993
6774 m2
Baarns Bosbad
Bosbadlaan 4
1956
13 m2
Gymlokaal De Spoorslag
Spoorstraat 5
1980
649 m2
Gymlokaal De Driesprong
Begoniastraat 4
1967
406
Kaart 2: Map vastgoedposities sport.
Tabel 2: Overzicht vastgoedposities Sport. •
• • •
•
In 2019 is onderzoek gedaan naar Zwembad en sporthal De Trits. Het gebruik en de technische staat zijn goed en het pand kan met de juiste investeringen naar verwachting nog tot 2040 mee; Het Bosbad is een buitenbad en is van mei tot september open; De twee gymzalen worden zowel voor bewegingsonderwijs als voor verenigingssport gebruikt; De bezetting van de sportaccommodaties is redelijk tot goed.
•
•
10
Uit het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs blijkt dat er in Baarn een overschot is aan ruimte voor bewegingsonderwijs; Gemeente is eigenaar van de panden, stichting De Trits exploiteert alle panden, behalve het Bosbad, dat door een aparte stichting wordt geëxploiteerd; Gymzaal De Driesprong is verouderd, de nulmeting zoals besproken in paragraaf 1.1 zal dit bevestigen.
2.4
HU ISVESTING VOOR PUB LIE KE DIE N ST VER LE NING
Naam
Adres
Bouwjaar
Oppervlak
Gemeentehuis
Stationsweg 18/Laanstraat 1
1993/1908
4900 m2
Gemeentewerf
Oude Amsterdamsestraatweg 4
2014
959 m2
Schaftruimte Ter Eem
De Geerenweg 2
1979
32 m2
Schaftruimte Cantonspark
Cantonspark
1907
122 m2
Tabel 3: Overzicht vastgoedposities Publieke dienstverlening.
Kaart 3: Map vastgoedposities Publieke Dienstverlening. •
•
11
Onder andere de corona pandemie heeft voor een daling van het gebruik van het gemeentehuis gezorgd. Medewerkers werken door technische innovaties meer en vaker thuis. De gemeente speelt hier op in door het gemeentehuis in te zetten voor project ‘integrale toegang’ en de vrijgekomen ruimte te gebruiken voor andere voorzieningen en gebruikers zoals Pit Baarn, Vluchtelingenwerk en Omthuis; Gemeente is exploitant van alle panden behalve De Geerenweg (Schaftruimte Ter Eem), dat door SRO beheerd wordt.
2.5
W ON EN
Naam
Adres
Bouwjaar
Oppervlak
Woning
Bosbadlaan 2
1978
138 m2
2 Woningen
Drakenburgerweg 23
1963
220 m2
8 Flatwoningen
Hoofdstraat 3 – 17
1972
480 m2
Woning
Penstraat, Burgemeester 4
1909
82 m2
Woning (bij koetshuis)
Stationsweg 43
1880
100 m2
Kaart 4: Map vastgoedposities Wonen.
Tabel 4: Overzicht vastgoedposities Wonen.
• • •
• De gemeente bezit in totaal 13 woningen; De 8 woningen boven de Bibliotheek aan de Hoofdstraat 1 zijn, net als het pand eronder, technisch verouderd; De woning bij het Koetshuis is onlosmakelijk onderdeel van een beleidsaccommodatie en technisch redelijk tot goed;
• • •
12
De woning bij het Bosbad kan bij leegkomen een andere functie krijgen of afgestoten worden; De gemeente verhuurt de woningen aan de Hoofdstraat 1, het Koetshuis, en het Bosbad rechtsreeks aan particulieren; De woning op de Burgemeester Penstraat is in leegstandsbeheer bij Camelot en wordt tijdelijk gebruikt als opvang voor vluchtelingen; De woningen aan de Drakenburgerweg staan op de planning om te worden gesloopt, met als doel ruimte te creëren voor toekomstige planontwikkelingen (Baarnhuis).
2.6
OVER IG
Naam
Adres
Bouwjaar
Oppervlak
Begraafplaats
Wijkamplaan 71
1919
258
Gemeentetoren Pauluskerk
Brink 2
1500
145
Tennishuisje Cantonspark
Cantonspark
1906
6
Kinderboerderij Canton
Piet Heinlaan 13
2008
70
Muziekkoepel en kleedkamers
Stationsweg 39
1959
100
Volière
Stationsweg 41
1995
20
Wintertuin
Heemskerklaan 25
1915
720
Brandweerkazerne
Plataanlaan 2
1993
1205
Overkapping fietsenstalling
Oranjepark
1985
36
Muziektent
De Brink
1981
42
Bloemenstal
De Brink
1985
4
Ruimte Oosterstraat
Oosterstraat 175b
1978
45
Berging sportpark Ter Eem
Geerenweg, De 8
1973
24
Figuur 5: Map vastgoedposities overig.
Tabel 5: Overzicht vastgoedposities overig.
• •
•
Totaal 13 panden, ca 2600 m2 aan zeer divers bezit; De technische staat van de panden is redelijk tot goed. Op het gebied van duurzaamheid ligt er een grote opgave. Dit zal verder in de duurzaamheidsparagraaf worden toegelicht.
•
13
De kinderboerderij Canton is verhuurd aan stichting Amerpoort, een zorgorganisatie die dagopvang biedt voor mensen met een verstandelijke beperking; De gemeenteraad is in maart 2024 ingelicht middels een raadsinformatiebrief over de opvolging van de motie over de toekomst van de Wintertuin
3 FINANCIËN
14
3.1
verkocht worden). Tegenover deze lasten staan huurinkomsten (in 2023 €870.516,92), eigen gebruik (gemeentehuis) of maatschappelijke opbrengsten (niet in geld uit te drukken).
E IGE NAAR SLASTEN TOTA LE PORTE FE UILLE
De gemeente staat voor de taak van het beheer van een aanzienlijk aantal verouderde panden. De eigenaarslasten omvatten verschillende aspecten die van invloed zijn op de financiële verplichtingen van de gemeente met betrekking tot het vastgoedbeheer.
EIGENAARLASTEN PER JAAR
De kapitaallasten belopen een bedrag van € 616.891,00 per jaar en vertegenwoordigen de kosten die voortvloeien uit de financiering van investeringen in het vastgoed, zoals bouw, renovatie en verbeteringsprojecten. Hieronder vallen bijvoorbeeld rentelasten en afschrijvingen op leningen die zijn aangegaan voor de aankoop of ontwikkeling van vastgoedobjecten.
€ 109.206 ; 7% € 118.811 ; 7%
Daarnaast worden jaarlijks € 781.805,00 toegewezen aan onderhoudskosten. Dit budget is bedoeld voor regulier onderhoud, reparaties en renovaties om de kwaliteit en levensduur van het vastgoed te waarborgen en waar nodig te verbeteren.
€ 616.891 ; 38%
Verder omvatten de eigenaarslasten € 118.811,00 aan belastingen, heffingen en verzekeringen die noodzakelijk zijn voor de wettelijke en financiële aspecten van het vastgoedbeheer, inclusief bijvoorbeeld onroerendezaakbelastingen, lokale heffingen en verzekeringspremies.
€ 781.805 ; 48%
Tot slot wordt € 109.206,00 gereserveerd voor gas, elektriciteit en waterverbruik, en essentiële nutsvoorzieningen die nodig zijn voor het functioneren van de vastgoedobjecten binnen de portefeuille. Deze lasten vallen strikt genomen onder gebruikerslasten maar omdat gebruik en eigendom veelal samenvallen vormt dit hier een uitzondering. Deze cijfers bieden inzicht in de financiële verantwoordelijkheden die de gemeente draagt met betrekking tot het onderhoud en beheer van haar vastgoedportfolio, en zijn overzichtelijk weergegeven in grafiek 1. Tot aan 2030 blijven de kapitaallasten voor de bestaande portefeuille stabiel (indien er geen panden
Kapitaallasten
Onderhoudskosten (MJOP)
Belastingen/heffingen/verzekeringen
Gas/elec/water
Grafiek 1: Eigenaarslasten Totale Portefeuille.
15
E IGE NAAR SLASTEN PER B ELEIDSCATE GORIE
EIGENAARSLASTEN PER BELEIDSCATEGORIE PER JAAR Belasting/heffingen/verzekeringen
Gas/elec/water
€ 319.787
Voor de meeste exploitanten van de Welzijns- en Sportpanden factureert de gemeente huur. Deze kosten, evenals een deel van de exploitatie- en programmalasten, worden gecompenseerd door exploitatiesubsidies die deze partijen van de gemeente ontvangen; Gebruikers van de woningen en exploitanten van panden in de categorie ‘Overig’ betalen huur aan de gemeente om de eigenaarslasten te dekken.
WEL Z IJN
WO NE N
HUISVE ST IN G
Grafiek 2: Eigenaarslaten per Beleidscategorieën.
16
€ 14.032 € 1.751
€ 24.629
€€ 12.724 € 18.919 € 9.094
€SPO R T
€ 104.016 € 45.602 € 98.361
€ 235.666
•
Onderhoudskosten (MJOP)
€ 7.929 € 15.158 €-
•
Kapitaallasten
€ 632.959
Splitsing van de eigenaarslasten per categorie biedt inzicht in de variërende financiële verplichtingen binnen de verschillende sectoren. Opvallend is bijvoorbeeld de relatief beperkte kapitaallasten voor de deelportefeuilles van sport, woningen en overige vastgoedcategorieën. Opvallend zijn de hogere onderhoudskosten voor de deelportefeuille overig, die vooral bestaat uit verouderd vastgoed. Deze opvallende kenmerken corresponderen met het feit dat veel vastgoed verouderd is, dit geeft immers lage kapitaallasten en hoge onderhoudslasten. Dit benadrukt de diversiteit in financiële uitdagingen waarmee de gemeente wordt geconfronteerd bij het beheren en onderhouden van haar vastgoedportefeuille.
€ 36.809 € 24.177 € 25.100
3.2
OVERIG
4 GEMEENTELIJKE BELEIDSOPGAVEN
17
De drie pijlers vormen de maatschappelijke basis van Baarn. De aandacht gaat de komende jaren uit naar het vinden van een balans tussen deze drie pijlers. Het maatschappelijk vastgoed van de gemeente staat vooral ten dienste van de pijlers vitaliteit en basisvoorzieningen.
4.1 BE LEIDSOPGA VEN E N VISIES In dit hoofdstuk wordt een analyse gegeven van enkele beleidsopgaven van de gemeente Baarn en wordt besproken hoe de bijbehorende visies een opgave geven voor de portefeuille van het maatschappelijk vastgoed. Hierbij wordt nader ingegaan op de invloeden en consequenties die deze beleidsopgaven hebben op het bestaande maatschappelijk vastgoed. 4.2
BA ARN VITAA L
Binnen het sociaal domein werkt de gemeente vanuit drie pijlers (beleidsnota Baarn vitaal):
Pijler Basisvoorzieningen De toegang tot hulp en ondersteuning is goed vindbaar, laagdrempelig en nabij. Inwoners en hun kinderen kunnen gebruik maken van bijvoorbeeld onderwijs, gezondheidszorg en vervoer. De ondersteuning is kortdurend en wordt geboden in de vorm van informatie, advies en een warme overdracht naar professionals. De afweging voor ondersteuning wordt gemaakt door te kijken naar wat iemand wél zelf kan. Daarnaast wordt gekeken of de omgeving of vrijwilligers een bijdrage kunnen leveren.
Pijler Vitaliteit
Pijler Toegang tot zorg
Voor het grootste deel van de inwoners is een sterke sociale basis genoeg om goed mee te draaien in de maatschappij. De gemeente stimuleert daarom inwoners om goed voor zichzelf én voor elkaar te zorgen. Preventie is hierbij een sleutelwoord. Inwoners kunnen gebruik maken van algemene voorzieningen dichtbij huis, zoals de huisarts en apotheek. Daarnaast zijn goede voorzieningen voor sport, cultuur, recreatie en ontmoeting in de buurt beschikbaar.
Als eigen kracht en basisvoorzieningen niet genoeg zijn, kan langdurige (specialistische) zorg worden ingezet. De gemeente is verantwoordelijk voor het organiseren van een sociaal vangnet. Dit geldt zowel voor de Wet Maatschappelijke ondersteuning (Wmo), de Wet op de Jeugdzorg en de Participatiewet. Het Lokaal Team speelt hierin een belangrijke rol, maar ook de samenwerking met zorgaanbieders, uitvoeringspartners, welzijnsinstellingen en het onderwijs dragen hieraan bij.
18
Opgave voor het PMV: •
•
•
4.3
Opgave voor het PMV: •
Huisvesting PIT Baarn/GGD-JGD. Nu gevestigd in gemeentelijke panden aan de Eemnesserweg en Oranjestraat. PIT Baarn zal zich gedeeltelijk gaan vestigen in het gemeentehuis aan de Stationsweg. Een aantal activiteiten blijven op de Oranjestraat waar ook de GGD-JGD zich zal vestigen vanaf zomer 2024; Huisvesting Bibliotheek, gevestigd aan de Hoofdstraat 1 in een verouderd gebouw. Historische Kring Baarn is hier ook gevestigd. Er is enige overmaat in het gebouw aanwezig deze kan efficiënter benut worden; Huisvesting van diverse maatschappelijke organisaties. In Baarn zijn tal van maatschappelijke initiatieven die het gemeentebeleid ondersteunen, weinig of geen subsidie ontvangen en afhankelijk zijn van de gemeente voor huisvesting. Er is op korte termijn een dringende behoefte aan passende huisvesting voor deze organisaties.
• •
Het project ‘Kunst tegen leegstand’ koppelt kunstenaars aan leegstaande winkelruimte; Een aantal culturele organisaties heeft een uitgesproken wens voor een cultureel ontmoetingspunt in het centrum; Rol gemeentehuis als ontmoetingsplek of in een nieuw te vormen cultureel centrum met als doel om een laagdrempelige cultuur- en educatievoorziening te creëren.
4.4 VOLKSHU ISVESTINGSPROG RAMMA OMG E VINGSVISIE
2023 -2027
EN
In het Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 staat omschreven dat de gemeente Baarn streeft naar een optimale woonsituatie voor al haar inwoners, ongeacht leeftijd of inkomensniveau. De ambitie is dat iedereen, van jong tot oud en met diverse inkomens, comfortabel kan wonen en actief kan deelnemen aan de samenleving. Echter, door de krapte op de woningmarkt, de toenemende vergrijzing en het groeiend aantal eenpersoonshuishoudens, wordt het steeds uitdagender voor veel mensen om een geschikte woning te vinden. Deze uitdagingen vormen de basis voor het vernieuwde Volkshuisvestingsprogramma voor Baarn tot en met 2027.
LE VE N DIG C ENT RU M
In de Visieschets “Op weg naar een levendig centrum,” opgesteld door de Gouden Driehoek bestaande uit de gemeente, vastgoedeigenaren en ondernemers wordt een gezamenlijke visie gepresenteerd. Deze visie benadrukt de noodzaak van diverse maatregelen die tot doel hebben het centrum te transformeren tot een dynamische locatie waar een gevarieerd scala aan functies wordt aangeboden. Het beoogde resultaat is een centrum waarin inwoners samenkomen, boodschappen doen, winkelen en recreëren. Binnen deze visie wordt specifiek de rol van kunst en cultuur benadrukt als een onmisbare component om dit doel te bereiken. Deze inzichten worden tevens meegenomen in het kader van het PMV, waarbij het streven is naar een inclusief en levendig gemeenschapscentrum.
Het programma richt zich op vier centrale thema’s: •
•
19
Toekomstbestendige woningvoorraad: Duurzaamheid en levensloopbestendigheid staan centraal in het upgraden van de bestaande woningvoorraad; Beschikbaarheid, betaalbaarheid en nieuwbouw: Om de schaarste aan betaalbare woningen aan te pakken, worden beleidsregels en instrumenten ingezet voor zowel nieuwbouwprojecten als bestaande woningen, met speciale aandacht voor lage- en middeninkomens.
•
•
Omgevingsvisie is een document waarin het beleid in hoofdlijnen wordt geschetst voor de opgaven waar Baarn voor staat. De Omgevingsvisie zal het centrale visiedocument vormen voor de fysieke leefomgeving voor Baarn. Ook levert de Omgevingsvisie een belangrijk deel van de onderbouwing van het omgevingsplan. In het omgevingsplan worden de juridische kaders waarbinnen ontwikkelingen plaats kunnen vinden vastgelegd. Op onderdelen kan het PMV een bijdrage hebben in realisatie van de omgevingsvisie, maar dat zal bij een toekomstige actualisatie nadat de omgevingsvisie is vastgesteld specifieker bepaald kunnen worden.
Wonen, zorg en welzijn: Gezien de groeiende vergrijzing en de toenemende zorgbehoefte, bevordert de gemeente Baarn nieuwe woonzorginitiatieven en regionale samenwerking; Leefbare woonomgeving: Om het hoofd te bieden aan eenzaamheid en het behouden van leefbaarheid, stimuleert de gemeente Baarn betrokkenheid tussen bewoners in verschillende wijken.
Het doel van het Volkshuisvestingsprogramma is het creëren van meer passende woningen voor alle inwoners van Baarn, met specifieke aandacht voor de lage- en middeninkomens. Het programma pakt uitdagingen aan op het gebied van betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid, zorg en leefbaarheid, ter bevordering van nieuwbouw, herontwikkeling en een inclusieve woonomgeving.
4.5
Baarn ligt centraal tussen Amsterdam, Utrecht en Amersfoort. De A1 en A27 en de aanwezigheid van een NS-station met een directe verbinding naar deze steden, maakt Baarn uitstekend bereikbaar. Het is dus niet vreemd dat Baarn bijzonder in trek is bij ondernemers die op zoek zijn naar een bedrijfslocatie die goed bereikbaar is en meer is dan alleen maar een pand om in te werken.
Deze inzichten worden ook meegenomen in het kader van het PMV, waarbij het streven is naar een optimale woonsituatie voor al haar inwoners. Opgave voor het PMV: • • •
EC ONOMIE EN BE DR IJVIGHE ID
Poorthuis: gedeeltelijke verkoop (exclusief deel St. Aloysius basisschool) voor de bouw van 5-10 ( bij voorkeur sociale) huurwoningen; Eemnesserweg 15-17: verkoop voor transformatie naar (sociale) huurwoningen; Drakenburgerweg: verkoop en na sloop realisatie nieuwe (sociale) huurof zorgwoningen.
Baarn is:
Omgevingsvisie:
▪
Door centrale ligging uitstekend bereikbaar;
▪
Hoge concentratie zakelijke dienstverlening;
▪
Ondernemersvriendelijk.
De Drie Eiken:
In 2022 is "de Staat van Baarn" door de gemeenteraad vastgesteld als de eerste fase in het maken van de nieuwe omgevingsvisie. Een omgevingsvisie is een integrale lange termijnvisie van de gemeenteraad voor de hele fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie is te zien als de opvolger van de structuurvisie onder de voormalige Wet ruimtelijke ordening die in 2013 is vastgesteld. De
De Drie Eiken is een gemengd bedrijventerreinen van 10 hectare, direct langs de A1 gelegen. Deze vestigingslocatie is ruim opgezet in een groene omgeving in de nabijheid van het centrum en horeca- en vergaderfaciliteiten. Ook per openbaar vervoer is De Drie Eiken bereikbaar. De Drie Eiken kent een mix van kantoren, bedrijfspanden, bedrijfsverzamelgebouwen, bedrijfsunits en garagebedrijven. De
20
panden op het terrein zijn merendeels van goede kwaliteit. De afgelopen jaren zijn een aantal kantoren en bedrijfspanden gerenoveerd en verduurzaamd.
4.7
4.7.1 ONDERHOUD
De Noordschil:
Het huidig MJOP (Meerjarig Onderhoudsplan) is verouderd mede vanwege de gestegen prijsniveaus en omdat het onderhoud vaak transformeert tot een investeringsaspect vanwege de gerichte overgang naar duurzaamheidsinitiatieven. In dit kader wordt een gedegen actualisatie van het MJOP, inclusief een geïntegreerde verduurzamingsopgave, opgesteld. Deze aanpassingen en toevoegingen vormen een integraal onderdeel van het vernieuwde PMV, waarbij de gemeente Baarn streeft naar een toekomstbestendig en duurzaam beheer van het maatschappelijk vastgoed. Zoals aangekondigd in de aanleiding (1.1.) vindt er op dit moment een inventarisatie voor een vernieuwd MJOP plaats en een duurzaamheidsscan. Deze zal niet tijdig gereed zijn om verwerkt te worden in deze actualisatie maar zal naar verwachting in het najaar van 2024 naar de raad gebracht worden.
Bedrijventerrein de Noordschil bevindt zich aan de noordwest zijde van Baarn bij de A1 en de N221. Van oorsprong een terrein voor industrie en nijverheid, is de Noordschil steeds meer een gemengd bedrijventerrein geworden, dat ook onderdak biedt aan dienstverlenende bedrijven en perifere detailhandel. Ook hier zijn de laatste jaren diverse nieuwe panden en bedrijfsunits bijgekomen en oude panden opgeknapt. Door transformatie is een kwaliteitsverbetering opgetreden. In de uitbreiding van de woonwijk Baarnse Zoom is ook een uitbreiding van het bedrijventerrein de Noordschil opgenomen. Stationsgebied: Direct ten noorden van het NS-station Baarn ligt het kantorengebied Sophia Wolde. In een parkachtige omgeving bevinden zich moderne kantoren en vrijstaande kantoorvilla’s.
4.7.2 VERVANGING De vastgoedportefeuille kent een aantal technisch verouderde panden die voor 2030 investeringen in renovatie of nieuwbouw noodzakelijk maken. De huidige structurele kapitaallasten van deze panden zijn zichtbaar in onderstaande tabel. Het lijkt onwaarschijnlijk dat bij een vervanging de kapitaallasten op eenzelfde niveau blijven.
Het PMV heeft momenteel geen opgave voor het domein economie & bedrijvigheid. 4.6
ON DE RHOUD EN VE RVANG ING
KU NST EN C U LTU UR VISIE
De gemeente Baarn werkt aan een nieuwe Kunst- en Cultuurvisie. In deze visie worden de uitgangspunten van het kunst- en cultuurbeleid geformuleerd en vastgelegd. Deze visie zal – samen met het scenario-onderzoek voor de exploitatie voor 10, 20 en 40 jaar – uitgangspunten bieden voor de ontwikkeling van De Speeldoos.
-
Gymzaal Driesprong Hoofdstraat 1 ’t Poorthuis Nutsgebouw
€ 0,€ 32.286,€ 22.154,€0
NB. Rond 2040 is er een grote investeringsopgave in de vastgoedportefeuille, met name vanwege de opgave bij sport (zwembad/sporthal/gymzaal).
21
4.8
VER DUUR ZA MING
4.8.1
AMBITIE
o
De gemeente Baarn heeft een voorbeeldrol. Door ons gemeentelijk vastgoed te verduurzamen, willen wij de inwoners laten zien welke mogelijkheden er zijn en wat het kan opleveren. Het is onze ambitie om met ons gemeentelijk vastgoed 55% minder broeikasgassen uit te stoten in 2030, ten opzichte van 2022. Ook heeft al ons niet-beschermde vastgoed dan minstens energielabel A. Per beschermd object wordt bepaald of deze ambitie realistisch is. Uiterlijk in 2050 is onze vastgoedportefeuille aardgasvrij en het gebruik ervan CO2-neutraal. 4.8.2 UITVOERINGSPROGRAMMA VASTGOED’
'VERDUURZAMING
GEMEENTELIJK
Verduurzaming is niet eerder een prominent onderdeel van het Plan Maatschappelijk Vastgoed (PMV) geweest. In het PMV van 2021 is de verduurzamingsopgave een klein onderdeel, dit komt niet overeen met de grootte van de opgave. Voor de verduurzaming van gemeentelijk vastgoed is daarom een herziening nodig. In het uitvoeringsprogramma ‘Verduurzaming gemeentelijk vastgoed’ wordt de verduurzamingsopgave uitgewerkt met een routekaart, verduurzamingskeuzes en financiële onderbouwing. Het uitvoeringsprogramma wordt in de tweede helft van 2024 verwacht. 4.8.3
•
•
UITGANGSPUNTEN UITVOERINGSPROGRAMMA
Dit PMV dient als kade stellend document voor het uitvoeringsprogramma ‘Verduurzaming gemeentelijk vastgoed’. De volgende uitgangspunten worden gehanteerd: •
•
Een beslismatrix, zoals een beslisboom of afwegingstabel, wordt gebruikt voor het maken van een integrale afweging. Van de beslismatrix zijn de volgende factoren in elk geval onderdeel;
•
22
Eigenaarschap van het object – Gebouwen die in eigendom zijn van de gemeente versneld verduurzamen door voorbeeldrol en verantwoordelijkheid; o Belang van het object – Strategisch of niet-strategisch vastgoed; o Business case – Er zal een strategische afweging worden gemaakt tussen panden met netto een positieve business case bijdrage en panden met netto een negatieve business case bijdrage; o Terugverdientijd – snel terugverdienende maatregelen versus lang terugverdienende maatregelen; o Wettelijke verplichtingen – Voldoen hieraan; o Onderhoud en renovatie – Koppelkansen en logische momenten benutten bij onderhoud, renovatie of vervanging van gebouwen of installaties; o Rol in de wijk – Er wordt zoveel mogelijk gezocht naar koppelkansen met ontwikkelingen in de wijk, bijvoorbeeld met de warmtevisie; o Duurzaamheid – Toekomstbestendig, meeste besparing van energie en CO2, techniek neutrale afweging. De verduurzamingsopgave van ons gemeentelijk vastgoed wordt als één omvattende casus benaderd. Financiële besparingen die voortvloeien uit duurzaamheidsinvesteringen worden gebruikt voor de financiering van duurzaamheidsmaatregelen in andere gemeentelijke gebouwen; Gebruik maken van logische momenten en (grootschalig) onderhoud om koppelkansen met verduurzamingsmaatregelen te benutten.
Bij vervanging wordt gekozen voor een duurzamer alternatief; Wanneer we een pand verduurzamen, dan doen we het in één keer goed. Dit kan een gunstig effect hebben op de business case door snellere besparing en eenmalige investeringen. Ook zorgt dit voor minder overlast voor gebruikers en omwonenden; Bij een (verwachte) verkoop of sloop van gemeentelijk vastgoed verduurzamen we niet.
5 UITGANGSPUNTEN EN DILEMMA’S
23
5.1
Inhoudelijke opgave per deelcategorie:
INT RO
Hoofdstuk 5 staat in het teken van de strategische richting en de beslissingen die ons wachten met betrekking tot de gemeentelijke portefeuille van het maatschappelijk vastgoed. Voordat we deze richting en de daaruit voortvloeiende dilemma’s bespreken, is het van belang om de context en de huidige staat van de vastgoedportefeuille in ogenschouw te nemen. Dit omvat een kort overzicht van de inhoudelijke opgaven per deelcategorie en de financiële uitdagingen die we tot het jaar 2030 tegemoet treden.
• •
•
Met deze achtergrond stellen we in de navolgende paragrafen van dit hoofdstuk een koerswijziging voor ten opzichte van eerder vastgesteld beleid met de daaraan verbonden dilemma’s. Met deze koerswijziging dienen bestuurlijke prioriteiten te worden aangegeven. Hiervoor doen we afsluitend een keuze voorstel. 5.2
• •
VA STG OE D OPG AVEN E N U ITGA NGSPUNTE N
De deelportefeuille gericht op welzijn, ontmoeting, kunst en cultuur staat voor vervangingsuitdagingen, zie paragraaf 2.2; De ontwikkeling van de sportportefeuille is beperkt en heeft geen impact op de opgave binnen de portefeuille gericht op welzijn, ontmoeting, kunst en cultuur, zie paragraaf 2.3; Mogelijk kan het gemeentehuis vanuit de portefeuille publieke huisvesting een rol spelen bij de opgave binnen de portefeuille gericht op welzijn, ontmoeting, kunst en cultuur, zie paragraaf 2.4; De opgave voor de deelportefeuille woningen ligt in het afstoten wanneer mogelijk, zie paragraaf 2.5; De categorie “Overig” handhaaft haar positie zolang het gebruik voldoende is en de exploitatie binnen de vastgestelde kaders blijft, zie paragraaf 2.6;
Financiële opgave
Zoals uiteengezet in de voorgaande hoofdstukken, zijn er binnen de portefeuille verschillende deel categorieën met elk hun unieke vraagstukken en uitdagingen. De welzijnssector, kunst en cultuur, en de sportportefeuille kennen allen hun eigen dynamiek en vereisen een specifieke aanpak. Daarnaast is de publieke huisvesting en de categorie woningen onderhevig aan een evaluatieproces met betrekking tot behoud of afstoting. De categorie ‘Overig’ vraagt om een behoedzame benadering, waarbij gebruik en exploitatie nauwlettend worden bewaakt.
De huidige vastgoedportefeuille kent een financiële opgave tot aan het jaar 2030 op basis van het bestaande meerjarig onderhouds- en investeringsplan. In 2021 heeft de gemeenteraad 900.000 EUR aan de onderhoudsvoorziening toegevoegd onder voorwaarde dat bij een verkoop van vastgoed dit terug vloeit naar de algemene middelen. Deze afspraak komen wij na en wij verwachten eind 2024 een eerste deel terug naar de algemene middelen toe te voegen door een eerste verkoop. In een later stadium (2024-2025) zal het resterende deel worden overgeboekt.
In het kort hebben we tot nu toe de navolgende maatschappelijk vastgoed opgave per deelcategorie met bijbehorende financiële opgave beschreven. De financiële opgave die hiermee gepaard gaat, wordt ondersteund door een meerjarig onderhouds- en investeringsplan (MJOP).
In het geval van een meerwaarde bij de verkoop van de niet strategische panden, streven we ernaar deze laten terugvloeien naar de algemene reserve en te bestemmen voor eenmalige investeringen ten behoeve van de verduurzaming van het vastgoed.
24
5.3 MOG E LIJKE KOER SW IJZIG ING TEN OPZICHTE VAN EER DE R VA STGE STE LD BE LE ID
2.
Eigendom van maatschappelijk vastgoed
In eerder vastgoedbeleid zijn de volgende onderwerpen aangestipt: 1.
Het maatschappelijk vastgoed van de gemeente volgt op de aanwezige maatschappelijke voorzieningen, die op hun beurt voortvloeien uit maatschappelijke ontwikkelingen. Niet alle maatschappelijke voorzieningen leiden noodzakelijkerwijs tot maatschappelijk vastgoed, tenzij het gaat om wettelijk verplichte huisvesting, zoals bijvoorbeeld onderwijshuisvesting. In de aanpak van maatschappelijke voorzieningen legt de gemeente minder nadruk op eigendom en richt zij zich meer op het uitoefenen van publiekrechtelijke sturing, zoals bijvoorbeeld via het bestemmingsplan.
Rol gemeente bij huisvesting organisaties/programma
De categorisering maatschappelijk en culturele organisaties blijft gehandhaafd, zoals beschreven in het Plan Maatschappelijk Vastgoed dat vastgesteld is op 24 november 2021, blijft gehandhaafd, met dien verstande dat de categorisering minimaal 1x per raadsperiode geactualiseerd wordt. Ook wordt voorgesteld om beleid te ontwikkelen waarbij maatschappelijke organisaties voor structurele huisvesting een marktconforme huur betalen en voor financiële ondersteuning subsidies aanvragen. Dit betekent dat de keuze om financiële steun, zoals een lagere huur, te verstrekken niet langer bij de beleidsmedewerker vastgoed ligt. In plaats daarvan wordt deze verantwoordelijkheid voor het afgeven van subsidies overgedragen aan de beleidsterreinen die de werkzaamheden inhoudelijk kunnen toetsen. Door deze aanpak wordt het proces van financiële ondersteuning nauwer afgestemd op de specifieke inhoudelijke behoeften van de organisaties, waarbij subsidies bijvoorbeeld worden verleend door het betrokken beleidsterrein. Hierdoor wordt het beleid meer gericht op de concrete maatschappelijke impact en minder op vastgoedoverwegingen. Een uitzondering hierop kan zijn voor tijdelijke huur. Het college kan besluiten op individuele basis af te wijken van dit beleid op basis van zwaarwegende argumenten. Hierbij kunnen we denken aan spoed- of overmacht situaties.
We zullen lopende contracten respecteren en dit beleid geleidelijk middels natuurlijk verloop of aan het einde/verlening van huurtermijnen effectueren. Deze wijziging verkleint tevens het risico om in strijd met wet- en regelgeving te handelen (Wet Markt en Overheid en Staatsteun). Bij deze nieuwe huurafspraken zal een heldere kostenverdeling worden gemaakt waarin duidelijk is welke kosten bij huurder en bij verhuurder liggen.
Dilemma: Er is een aantal zaken die het bestemmingsplan niet kan regelen, zoals de specifieke gebruiker, de huurprijs- en de beschikbaarheid. Het risico van deze beleidslijn is dan ook dat er voor sommige, onrendabele, maatschappelijke functies geen ruimte is. Beheersmaatregel: Mogelijke beheersmaatregel kan zijn om of door eigendom, of door afspraken met particuliere eigenaren de beschikbaarheid van ruimten te garanderen. Op dit moment is er geen inzicht in hoeverre particuliere eigenaren een rol willen of kunnen spelen in het huisvesten van maatschappelijk programma en zodoende is dus op dit momenteel niet aan de orde. 3.
De pandenlijst
Bij de vaststelling van het PMV in 2021 is een pandenlijst bijgevoegd. We voegen de lijst toe onderaan dit PMV. We blijven deze lijst volgen met de notitie dat we het Nutsgebouw niet voor 2030 zullen verkopen. Hierover bij hoofdstuk 6.3 meer. Dilemma: De als de te verkopen locaties zijn binnen het gemeentelijk vastgoed de enige beschikbare locaties die als overloop kunnen dienen bij ruimtebehoefte. Afstoten van al deze locaties kan in de toekomst tot problemen leiden.
25
Beheersmaatregel: onderverdeling strategisch/niet-strategisch opnieuw bepalen, niet alleen vanuit huidig gebruik, maar ook vanuit toekomstige gebruikswaarde. Derhalve wordt gekozen om het Nutsgebouw als strategisch vastgoed te benoemen om de opgave op de diverse maatschappelijke organisaties te huisvesten. Dit wordt verder beschreven in hoofdstuk 6. 4.
Multifunctionaliteit
Een deel van het maatschappelijk vastgoed in Baarn is monofunctioneel en toe aan programmatische vernieuwing. Het streven is om hierin een hogere bezettingsgraad en een clustering van activiteiten te realiseren zodat het gebruik van accommodaties zo efficiënt mogelijk is. Ook kan dit leiden tot een grotere synergie tussen verschillende functies onderling. Een goed voorbeeld hiervoor is het idee van een Brinkhuis aan de Hoofdstraat 1, waarbij een mogelijke combinatie wordt overwogen van de locaties Hoofdstraat 1 en het Nutsgebouw. Dilemma: Hoewel multifunctionaliteit de efficiënte benutting van beschikbare ruimte bevordert, brengt het clusteren van functies ook enkele nadelen met zich mee, zoals verminderde identiteit, minder eigenaarschap en een toename van overleg. Bovendien zijn kleinere, monofunctionele voorzieningen vaak flexibeler in gebruik dan grotere voorzieningen, zoals winkels of ateliers. Beheersmaatregel: Clustering kan alleen in daarvoor geschikte gebouwen, die op de goede locatie staan en met medebeslissing van betrokken instanties. Dit vergt voorwerk en analyse. Bij het accommoderen van de diverse voorzieningen moet telkens worden afgewogen of dit op wijkniveau moet of dat dit beter kan plaatsvinden vanuit een centrale plaats.
26
6 STATUS BETROKKEN ACCOMMODATIES
27
6.1
Financieel:
STAT US
Zoals eerder beschreven in hoofdstuk 5, bevindt de voornaamste en acute inhoudelijke uitdaging voor het vastgoedplan zich met name binnen de deelportefeuille Welzijn, Educatie, Ontmoeting, en Kunst en Cultuur. Vijf specifieke panden spelen een cruciale rol bij het aanpakken van deze uitdaging. De overige accommodaties zijn om verschillende redenen, zoals gebruik, omvang of locatie, niet van significant belang in dit kader. Vanzelfsprekend is de Speeldoos een onderdeel van het vastgoed in de portefeuille Kunst en Cultuur. Zoals aangegeven in hoofdstuk 1.1 zal de Speeldoos buiten de scope van het onderzoek vallen. 6.2
De financiële gevolgen van de veranderingen in het gemeentehuis zijn opgenomen in verder uitgewerkt in het plan Integrale Toegang, opgenomen in het Meerjarig Investeringsplan (MIP) en zodoende in de begroting. 6.3
N UT SGEB OUW
Het monumentale pand, met een oppervlakte van ongeveer 380 m2, is opgedeeld in drie delen: de begane grond, de eerste verdieping, en een woning die momenteel wordt beheerd door een beheerder en bewoond door Oekraïense vluchtelingen. Daarnaast staat er ook nog een tweetal woonunits op het terrein voor de opvang van vluchtelingen uit Oekraïne. Het Nutsgebouw is geschikt voor de huisvesting van de diverse maatschappelijke organisaties.
HET GEMEEN TEHU IS
Het gemeentehuis bestaat uit twee delen: het oude deel (circa 1500 m2), momenteel in gebruik door het bestuur, en het nieuwe deel (circa 3400 m2), dat fungeert als publieksbalie, gemeentelijk kantoor, en huisvesting voor het lokale team. Binnen de gemeentelijke organisatie koestert men de ambitie om het gemeentehuis meer toegankelijk te maken als het 'Huis voor de inwoner'. De gemeente heeft deze ambitie verder uitgewerkt in het plan Integrale Toegang waarin staat omschreven dat o.a. PIT Baarn, Vluchtelingenwerk en mogelijk Omthuis naar het gemeentehuis gaat verhuizen.
De bezettingsgraad van het Nutsgebouw is momenteel laag. Tijdspad: De gemeente kiest ervoor om het Nutsgebouw (Burgemeester Penstraat 4 en 6) als niet strategisch te blijven bestempelen maar(nog) niet te verkopen en in ieder geval tot 2030 te gebruiken om diverse maatschappelijke organisaties tijdelijk te huisvestingen. Daarna zal uitvoering worden gegeven aan het besluit om het Nutsgebouw te verkopen. De gemeente zal de tijd tot de zomer gebruiken voor noodzakelijk onderhoud / opfrisbeurt van het Nutsgebouw. Hierbij kan men denken aan het brandveilig (voor toekomstig intensiever gebruik) maken van het gebouw, schilderwerk, vervangen versleten onderdelen en de hygiëne (wc’s, keuken etc.) aanpakken. Bij het Nutsgebouw zal afgeweken worden van het beleid om marktconforme huurprijzen te vragen omdat het een tijdelijke situatie is met sterk wisselende huurders waardoor de gemeentelijke administratieve last meer kost dan de huur oplevert. Het Nutsgebouw zal geen vervanger zijn voor het Brinkhuis maar een plek voor ontheemde organisaties of organisaties die een start
Tijdspad: Het gemeentehuis zal vanaf medio april 2024 verbouwd worden om ruimte te bieden aan het Plan Integrale toegang. PIT Baarn wil als deelnemer in dit plan rond de zomer van 2024 verhuisd zijn. Opvolgend op het plan Integrale toegang (nieuwe deel gemeentehuis) zal de gemeente zich richten op de verbouwing van het oude deel van het gemeentehuis.
28
willen maken en daarvoor ruimte nodig hebben. De gemeente steunt het idee om het gebouw te laten beheren en gebruiken door de verschillende organisaties.
6.5
Het pand aan de Kerkstraat 28 is ongeveer 1300 m2 groot en bestaat uit een begane grond en een eerste verdieping. Diverse organisaties maken momenteel gebruik van dit pand, waaronder de basisschool St Aloysius , Eemland1, Lokaal 0, en Frontaal Kunst. De gemeente heeft het pand gedurende enkele jaren op basisniveau onderhouden in afwachting van sloop. De organisaties krijgen uiterlijk tot 1 januari 2025 om te vertrekken waarna het Poorthuis gesloopt zal worden. Een gedeelte wordt beschikbaar gesteld aan de basisschool St. Aloysius., het overige wordt beschikbaar voor een andere bestemming. De gemeente heeft hiervoor nog geen definitieve bestemming gekozen maar heeft een voorkeur voor woningbouw.
Financieel: De opfrisbeurt van het Nutsgebouw en het gereed maken voor tijdelijk gebruik van diverse maatschappelijke organisaties een worden naar schatting geraamd op ongeveer € 100.000. De financiële dekking vindt plaats vanuit de verkoop van Bosbadlaan 2 en Oosterstraat 175b. 6.4
POORTHU IS
E EMNESSE RWEG 15-17
Het pand aan de Eemnesserweg 15-17 is 240 m2 groot en huisvest een aantal functies van PIT Baarn, Vluchtelingenwerk, de rechtswinkel en medewerkers van Welzijn Baarn. De ruimte is de begane grond en onderdeel van een appartementencomplex. De gemeente is eigenaar van de begane grond, Omthuis is eigenaar van de overige appartementen in het complex. De twee eigenaren vormen samen een VVE. Door het plan Integrale Toegang zullen de diverse organisaties Q2/Q3 2024 verhuisd zijn naar het gemeentehuis. Het gebouw is zodoende naar verwachting in Q4 2024/Q1 2025 beschikbaar voor de verkoop.
Bij verkoop wordt verwacht dat het Poorthuis mogelijk een opbrengst van 1,3 miljoen euro zal genereren, gebaseerd op de taxatie uit 2018. Hoewel de taxatie vijf jaar geleden is uitgevoerd, gaan we ervan uit dat de huidige marktprijzen vergelijkbaar of mogelijk zelfs hoger zijn. Deze taxatie is gedaan op het gehele terrein van het Poorthuis, inclusief stuk dat wij niet verkopen omdat dit bestemd is voor de uitbreiding van basisschool St. Aloysius. Een verkoop met voorwaarde tot verplichte sociale woningbouw kan een waarde drukkend effect hebben.
Tijdspad:
Tijdspad:
Na het vertrek van de diverse huurorganisaties, naar verwachting eind 2024, heeft de gemeente het voornemen om de locatie Eemnesserweg 15-17 te verkopen. Het heeft de voorkeur dat de woningen worden toegevoegd aan de woningvoorraad.
Tot 1 januari 2025 wordt het Poorthuis mogelijk gebruikt door maatschappelijke organisaties. In 2024 ligt de focus op een Flora- en Fauna-onderzoek (dat reeds is gestart) en andere voorbereidende werkzaamheden voor de sloop, waarbij tevens wordt begonnen met de planvorming om het omgevingsplan te wijzigen naar wonen met als doel sociale woningbouw mogelijk te maken. De gemeente zal zich inzetten om onnodige leegstand te voorkomen.
Financieel: De verwachting is dat de verkoop van de Eemnesserweg voor het einde van het jaar 2024/begin 2025 zal plaatsvinden, waarbij de waarde in 2021 is vastgesteld op 500.000 euro. Een lokale makelaar heeft in februari 2024 aangegeven dat deze waarde nog steeds reëel is.
Financieel: In 2018 is de geschatte verkoopopbrengst op €1,3 miljoen vastgesteld.
29
6.6
Hoofdstraat 1. In 2025 starten we met het proces om met alle stakeholders (inwoners, organisaties, huurders) tot een centrum voor ontmoeting en cultuur te komen (inclusief of exclusief de bibliotheek). De uitkomsten van de Kunst- en cultuurvisie vormen belangrijke pijlers in dit proces.
H OOFDSTRAA T 1
Het betreffende gebouw, gelegen aan de Brink in het centrum van Baarn, beslaat ongeveer 1700 m2 en bestaat uit een begane grond die volledig in gebruik is als bibliotheek, en een kelder die wordt benut door de bibliotheek, de Historische Kring Baarn (HKB) en de Speelotheek. Daarnaast omvatten de eerste en tweede verdieping van het pand acht woningen (Hoofdstraat 3-17).
6.7
Kinderboederij Cantonspark:
Mogelijke nieuwe bestemmingen: •
•
OVER IG
De kinderboerderij in het Cantonspark wordt indirect verhuurd aan Amerpoort, een zorgorganisatie die dagopvang biedt voor mensen met een verstandelijke beperking. Amerpoort heeft behoefte aan extra ruimte en wens daardoor een kleine uitbouw (serre). Voor de geplande renovatie van de kinderboerderij is een begroting van 30.000 euro opgesteld.
Maatschappelijke ruimte (MV): initiatiefnemers willen een cultuurcafé voorzien van een ontmoetingsruimte met een leestafel, opnamemogelijkheden, en een expositieruimte; Voortzetting van bibliotheekbestemming;
Tijdspad:
De Leuning:
Door het vinden van een alternatieve locatie (Nutsgebouw) voor de maatschappelijke organisaties als tijdelijke locatie voor de maatschappelijke organisaties heeft de gemeente ruimte gecreëerd om op zoek te gaan naar een definitieve bestemming vanaf 2030 voor de Hoofdstraat 1. De gemeente zal breder kijken dan alleen Hoofdstraat 1 en zal kijken naar omliggende panden voor een bredere ontwikkeling. Een van de elementen waarmee de gemeente rekening houdt is de vernieuwing of eventuele verplaatsing van bibliotheek. Momenteel is er een reserve van 3,5 miljoen euro beschikbaar voor eventuele planaanpassingen aan de Hoofdstraat 1. Deze reservering oorspronkelijk is ontstaan vanuit het plan "De Kroon". Er zal ook op korte termijn noodzakelijk onderhoud moeten worden uitgevoerd, zoals het vervangen van wc's en repareren van trappen.
De Leuning ondergaat momenteel een verbouwing om dienst te doen als gecombineerde huisvesting voor zowel de (met name senioren) activiteiten van Pit Baarn en de GGD (JGD). Dit is in een separaat raadsvoorstel (februari 2024) behandeld. De verhuizing zal Q2/Q3 2024 afgerond zijn. Financiële dekking komt voort uit lagere bijdrage aan de GGD. De Furs, Lage Vuursche: Dorpshuis de Furs heeft op 1 februari 2023 besloten te stoppen en zodoende is het pand weer in handen van de gemeente gekomen. Voor een toekomstig gebruik van het voormalige dorpshuis zijn diverse ideeën, het vestigen van een (tijdelijke) school, het maken van woning in combinatie met een kleiner dorpshuis of een multifunctioneel gebouw. De gemeente onderzoekt samen met de gemeenschap in Lage Vuursche de mogelijkheden.
Bij een mogelijke herontwikkeling zullen de financiële mogelijkheden van de gemeente meespelen. De huidige gebruikers (Bibliotheek, Historische Kring, SpeelO-theek etc.) kunnen tot de ontwikkeling gebruik blijven maken van de
30
Oosterstraat 175b / Bosbadlaan 2:
6.9.
De ruimte op de Oosterstraat 175b zal conform eerdere besluitvorming worden verkocht. De Bosbadlaan 2 zal verkocht worden wanneer deze leeg komt.
Een aantal panden zal worden verkocht terwijl een aantal organisaties verplaats worden. De gemeente heeft de ambitie om zoveel mogelijk organisaties een geschikte plek in Baan te geven of te ondersteunen bij de zoektocht naar een geschikte plek.
Drakenburgerweg
•
Dit pand staat op de nominatie tot verkoop. Planvorming is in een gevorderd stadium en zal geen invloed op dit PMV hebben. Alle overige panden welke in de bijlage Strategisch en Niet Strategisch Vastgoed staan vermeld en hier niet worden genoemd geldt dat ze worden meegenomen in het regulier onderhoud en in de duurzaamheidsopgave.
• •
6.8
FINANC IEE L OVE RZICHT BET ROKKE N ACC OMMODAT IES
Omdat de verschillende betaalstromen verwarrend kunnen zijn staat hieronder een overzicht. • • •
In dit plan vragen wij een krediet van €100.000 om het Nutsgebouw klaar te maken voor gebruik; De verkoop van het Nutsgebouw stellen we in ieder geval tot 2030 uit waardoor deze inkomsten (800.000 EUR begroot in 2021) later binnen komen;
• • • • • •
We vragen ook 30.000 euro krediet voor de verbouwing van de kinderboerderij in het Cantonspark;
•
De dekking van deze 100.000 euro en 30.000 euro zal worden gehaald uit de verkoop van de Oosterstraat 175b en Bosbadlaan 2 en een hogere huur betaald door Amerpoort. De resterende verkoopopbrengst zal terugvloeien naar de algemene reserve. De kans is aanwezig dat de gemeenteraad in een later stadium gevraagd zal worden om uit deze algemene reserve een bedrag te halen voor een potentieel tekort in de onderhoudsvoorziening, zoals beschreven in paragraaf 4.5.1.
31
STAT US OR GAN ISA TIE S
Lokaal O, Het Rode kruis, Theaterhuis Marc van Driel, Dam- en schaakvereniging en anderen zullen hun plek vinden in het Nutsgebouw. Er vinden gesprekken plaats om zoveel mogelijk anderen de kans te geven medegebruiker van het pand te worden Frontaal kunst krijgt vanuit de gemeente ondersteuning in de zoektocht naar een nieuwe plek. Er zijn reeds diverse gesprekken geweest Eemland 1 kan na januari 2025 niet gevestigd blijven op de huidige locatie. Een nieuwe locatie is afhankelijk van de ontwikkelingen van de omroep en mogelijke kaders die de rijksoverheid vanaf 2026 zal schetsen Bibliotheek blijft voorlopig in Hoofdstraat 1 Historische Kring blijft voorlopig in Hoofdstraat 1 Vluchtelingenwerk verhuist van de Eemnesserweg 15-17 naar gemeentehuis PIT Baarn blijft op Oranjestraat 8 én verhuist naar gemeentehuis Omthuis heeft de intentie om te verhuizen naar het gemeentehuis De gemeenschap in Lage Vuursche is met de gemeente in gesprek over een toekomstige gemeenschappelijke plek op locatie van de Furs GGD verhuist naar Oranjestraat 8
7 SCENARIO’S
32
7.1
OPZET SCE NARIOSTU D IE
7.2
In de voorgaande hoofdstukken zijn de uitdagingen binnen de gemeentelijke portefeuille geïdentificeerd, samen met de richtlijnen voor mogelijke ontwikkelingen. Dit hoofdstuk analyseert de potentiële ontwikkelingsrichtingen van de gemeentelijke vastgoedportefeuille op het gebied van welzijn, educatie, ontmoeting en kunst en cultuur aan de hand van drie scenario's:
VA STH OU DEN A AN E ER DER G EMAA KTE KEU ZE S
Op basis van het vastgestelde beleid in 2019/2021 worden Het Poorthuis, het Nutsgebouw en de Eemnesserweg 15 afgestoten. De Hoofdstraat 1 en een deel van het gemeentehuis blijven beschikbaar voor de huisvestingsopgave van het sociaal domein. Beleidsmatige gevolgen:
1. Vasthouden aan eerder gemaakt keuzes
Door het verkopen van bovengenoemde 3 panden en het niet beschikbaar komen van hoofdstraat 1 voor de maatschappelijke organisaties is er geen ruimte meer binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille om de maatschappelijke opgave te vervullen. De financiële uitwerking van scenario 1 is van alle scenario’s de meest gunstige maar verschraalt de mogelijkheid tot ontplooiing van maatschappelijke initiatieven.
2. Meebewegen met recente ontwikkelingen
7.3
MEE BEWEG EN MET RECE NTE ON TW IKKELIN GEN
Actuele ontwikkelingen geven aanleiding tot een heroverweging van eerder gemaakte beslissingen:
3. Een grote stap vooruit denken
Elk scenario schetst de ontwikkelingsrichting van de vastgoedportefeuille en belicht de consequenties voor de eerder genoemde beleidsuitdagingen, de financiën en de procesmatige aspecten. Het uitgangspunt in elk scenario is een duurzame portefeuille met efficiënt ruimtegebruik.