848765 Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 bijlage 3 Advies Instrumentenkoffer
Tekst van het document
Toepassing
Toelichting
Situatie
Nieuwbouw Bestaande bouw
Aan het roer
Gemeente, corporaties en ontwikkelaars (uitvoering afhankelijk van de partij die het instrument inzet).
Alternatief
•
KoopGarant.
•
Starterslening.
Impact
Toelichting
Juridisch
Corporaties en ontwikkelaars hebben de leiding. Gemeente kan enkel afspraken maken met de ontwikkelaar of corporatie.
Financieel
Beperkt. In geval van een fonds met KoopStart kunnen middelen ingezet worden. Deze middelen zijn niet gekoppeld aan het object, maar aan de kasstroom.
Capaciteit
Beperkt, tenzij je als gemeente corporaties en ontwikkelaars stimuleert om woningen aan te bieden met KoopStart. Dit kan door middel van prestatieafspraken, afspraken bij gronduitgifte en/of anterieure overeenkomsten.
Zie de voor- en nadelen en ongewenste neveneffecten op de volgende pagina.
32
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
Voordelen en gewenste neveneffecten Nadelen en ongewenste neveneffecten •
•
•
•
•
•
•
Corporaties en ontwikkelaars hoeven alleen een vordering op te nemen op hun balans en worden zo niet beperkt in hun investeringscapaciteit. De koper van de woning bouwt vermogen op door aflossing en potentiële waardestijging. Koper heeft mogelijkheid om een relatief dure woning tegen een lage prijs te kopen. Remmende werking bij potentiële negatieve waardeontwikkeling voor de koper. Met een zelfbewoningsplicht worden particuliere beleggers uitgesloten en wordt bijgedragen aan woningbezit van de doelgroep. Corporaties en ontwikkelaars kunnen voorrang geven aan specifieke doelgroepen (zoals scheefhuurders). De koper van de woning bouwt vermogen op door aflossing en (potentiële) waardeontwikkeling.
•
•
•
Corporaties en ontwikkelaars hebben de leiding. Gemeente kan enkel afspraken maken met de ontwikkelaar of corporatie Alleen de eerste koper profiteert. Woning kan op de vrije markt verkocht worden aangezien er geen terugkoopverplichting is. Gemeenten hebben beperkt invloed op toewijzing van de woningen aan specifieke doelgroepen.
Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen Het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (ook wel Nationaal Koopfonds genoemd) is een rijksbijdrage van € 40 miljoen voor koopsubsidies via de KoopStart-regeling. Er zijn een aantal randvoorwaarden gesteld aan de toepasbaarheid van het fonds door de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Hugo de Jonge (bron: Financieel Dagblad, d.d. 07-022023): • De helft van de korting die een koper krijgt moet door gemeenten en ontwikkelaars worden opgebracht. • Het fonds moet zich richten op starters met een inkomen van anderhalf tot twee keer modaal. • De marktwaarde van de woning mag niet meer zijn dan € 355.000. • Alle alternatieven om een woning betaalbaar te houden, zijn uitgeput. • De laatste drie randvoorwaarden zouden een prijsopdrijvend effect moeten voorkomen.
33
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
Starterslening De Starterslening biedt starters op de koopwoningmarkt de mogelijkheid om het gat tussen hun maximale leencapaciteit en de prijs van de woning te overbruggen. Dit wordt mogelijk gemaakt door een aanvullende lening via SVn. De gemeente is hierbij financier en kan zelf voorwaarden verbinden aan de maximale leen- en/of aankoopbedragen, maar ook aan woningtypes, doelgroepen, wijken, et cetera.
Toepassing
Toelichting
Situatie
Nieuwbouw Bestaande bouw
Aan het roer
Gemeente (uitvoering: SVn voor handling, fondsbeheer door gemeente)
Alternatief
•
KoopGarant
•
KoopStart
Impact
Toelichting
Juridisch
Vaststellen verordening met voorwaarden. Vervolgens beheren van het fonds. Hieronder valt ook evaluatie en mogelijke aanpassingen in de verordening of het budget.
Financieel
Gemeente moet een budget beschikbaar stellen voor het fonds en de uitvoering van de lening via SVn. Beperkte kosten voor uitvoering. Eenmalige kosten voor deelname aan SVn en beheerskosten voor SVn via een renteopslag van 0,5%.
Capaciteit
Inschatten voor het opstellen en invoeren van het instrument is 100 uur. Het evalueren, budget verhogen en/of verordening aanpassen bedraagt vijf uur. Structureel kost het instrument circa vijf uur per week.
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten
•
• •
•
• •
•
•
Versterkt de positie van starters op de koopwoningmarkt ten opzichte van andere kopers en beleggers. Bevordert de doorstroming van starters die al zelfstandig wonen. Beperkt voor deel van de starters die vanuit het ouderlijk huis verhuist. De koper is in de eerste drie jaar geen rente of aflossing verschuldigd. De NHG is van toepassing en geldt als achtervang bij betalingsproblemen door waardedaling. Het prijsopdrijvend effect is beperkt omdat het een relatief klein deel van de markt omvat. De koper van de woning bouwt vermogen op door aflossing en (potentiële) waardeontwikkeling.
• •
•
•
Vraagt om een investering in een fonds. Het betaalrisico voor starters stijgt. De woonlasten worden relatief hoog. Dit verhoogt het terugbetaalrisico. Het default-percentage bij Startersleningen ligt hoger dan bij reguliere hypotheken. De financieringslasten zijn relatief hoog vanwege een hoger rentetarief. De lening gaat uit van inkomensstijging. In perioden van economische neergang is inkomensgroei niet vanzelfsprekend. Zonder leeftijdsrestrictie is de lening ook beschikbaar voor doelgroepen waarvoor inkomensgroei minder waarschijnlijk is. Zonder restricties op het type woning dat wordt gekocht kunnen starters een incourante woning kopen (betaalrisico).
34
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
4.5 Grondprijsbeleid Actief grondbeleid In het actief grondbeleid geeft de gemeente grond uit voor betaalbare woningbouw. Hierin is de maatschappelijk gewenste bestemming van de grond vastgelegd. Het actief grondbeleid is inclusief onteigende gronden en Wet voorkeursrecht Gemeente- gronden.
Toepassing
Toelichting
Situatie
Nieuwbouw Bestaande bouw
Aan het roer
Gemeente
Alternatief
Verhuur of erfpacht
Impact
Toelichting
Juridisch
Visie rondom actief grondbeleid nodig.
Financieel
Aankoop en verkoop alsook proces- en projectkosten vormen de grootste post.
Capaciteit
Vereist meer inzet van projectleiders door de actieve rol. Denk aan het maken van afspraken met bouwers, etc.
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten
• •
•
Grote vrijheid over programma en prijs. Eenvoudig zakelijke rechten en bedingen te vestigen.
• •
Risico’s over grondposities en grondopbrengsten. Onteigening en WvG is qua inzet en financiën vaak intensief en duur. Zijn er nog wel locaties beschikbaar?
35
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
Functioneel grondprijsbeleid Specifiek grondbeleid voor bijvoorbeeld middenhuur nodigt investeerders uit om tegen marktconforme voorwaarden te investeren. Het heeft betrekking op de prijzen van gronden in eigendom van de gemeente. De grondwaardes voor huurwoningen liggen doorgaans lager dan voor koopwoningen vanwege het prijsopdrijvende effect van fiscale voordelen die horen bij een koopwoning. De eigenaar van de huurwoning profiteert daar niet van. De beleggingswaarde van een huurwoning ligt zodoende lager dan die van een koopwoning, resulterend in een lagere residuele grondwaarde. Het grondprijsbeleid wordt vastgesteld in een grondprijsbrief of -nota.
Toepassing
Toelichting
Situatie
Nieuwbouw Bestaande bouw
Aan het roer
Gemeente
Alternatief
•
Verhuur of erfpacht.
•
Bedingen/beklemming met overige zakelijke rechten.
•
Subsidies of bijdragen (fondsen).
Impact
Toelichting
Juridisch
Vaststellen nota met categorieën en grondprijzen. Ook moet een anterieure overeenkomst opgesteld worden.
Financieel
Kosten capaciteit voor personeel grondzaken, vanaf ongeveer 0,5 fte bij het uitsluitend voeren van functioneel grondprijsbeleid. Afhankelijk van de omvang van de gemeente en het takenpakket van het grondbedrijf. De omvang van het grondbedrijf kan oplopen tot honderden fte’s bij grote gemeenten.
Capaciteit
Inzet afhankelijk van voortgang overleggen en mate van overeenstemming.
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten
• •
•
Marktconformer grondprijsbeleid. Betere onderbouwing van de grondprijzen.
• •
Meer rekenen en marktkennis nodig binnen de gemeente. Kan een breuk met voorgaand prijsbeleid betekenen. Kan meer fluctueren.
36
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
Bijlage 1 Wijzigingen in wet- en regelgeving 1.1 Wet versterking regie op de volkshuisvesting De Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) is als wetsvoorstel openbaar. Met de wet wil de overheid de regie op de volkshuisvesting herpakken. Kern van de Wvrv: meer grip op hoeveel, waar en voor wie er wordt gebouwd, dat er sneller gebouwd kan worden en dat kwetsbare mensen met urgentie een woning krijgen. De Wvrv en de aanpassing van bestaande wet- en regelgeving moeten (lokale) overheden hiervoor het mandaat én het instrumentarium geven. De Wvrv betekent een regieverschuiving van markt naar overheid, maar ook een forse verschuiving binnen overheidsland.
Figuur 6: Impact Wvrv op grofweg drie vlakken Toelichting Regie
Regie wordt herpakt door het wijzigen van bestuurlijke rollen en processen. Onder andere is er een toename in afstemmingsmomenten en ingrijpmogelijkheden door provincie en Rijk. De sturingsmogelijkheden nemen daardoor top-down fors toe. De bewegingsvrijheid van gemeenten wordt ingeperkt.
Inhoud
Betaalbaarheid wordt van nog groter belang. Gemeenten krijgen een instrumentarium aangereikt om betaalbaarheid van de woningvoorraad te reguleren. Gemeenten zijn verplicht om kwetsbare doelgroepen (evenredig) te verdelen en urgenten met voorrang te huisvesten.
Uitvoering
Regie en beslissen is steeds meer top-down, terwijl de meeste uitvoeringsopgaven en -taken nog steeds bij gemeenten liggen. Sterker nog: dit takenpakket wordt met het Wvrv in potentie nog groter. Zo is monitoring van het functioneren van volkshuisvesting verplicht voor gemeenten, net als het opstellen van een huisvestingsverordening met urgentieregeling en kaders voor lokale prestatieafspraken. Het opstellen van een volkshuisvestingsprogramma is verplicht op gemeentelijk, provinciaal en nationaal niveau én er moet op regionaal en provinciaal niveau afstemming worden gezocht.
Bron: Stec Groep, 2023. Lees ons visiedocument hier.
37
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
Figuur 7: Structuur Wvrv voor gemeenten
Bron: Ministerie van BZK, 2023. Bewerking Stec Groep.
1.2 Omgevingswet Ingangsdatum van de Omgevingswet is beoogd op 1 januari 2024. De wet heeft vooral impact op bestemmingsplanrestricties en de doelgroepenverordening. Bestemmingsplanrestricties Bij inwerkingtreding van de Omgevingswet worden alle geldige bestemmingsplannen van rechtswege overgezet naar één gezamenlijk plan: het Omgevingsplan. Bepaalde vergunningsverplichtingen uit het huidige stelsel kunnen bij de inwerkingtrede van de Omgevingswet vergunningsvrij worden. Voor de bestemmingsplanrestricties zoals in dit rapport staan genoemd, is een versoepeling waarschijnlijk niet van toepassing. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet krijgen gemeenten de ruimte het Omgevingsplan verder uit te werken en aan te scherpen. Als een activiteit niet is toegestaan op basis van het Omgevingsplan, dan zijn er verschillende afwijkingsmogelijkheden. Zo zijn er binnenplanse- en buitenplanse mogelijkheden waarvoor een vergunning moet worden verleend. Bij de Omgevingswet heet dit een vergunning ‘omgevingsplanactiviteit’. Een andere mogelijkheid is het opstellen van een nieuw Omgevingsplan. Doelgroepenverordening De Omgevingswet biedt bij de inwerkingtreding de mogelijkheid om bepalingen uit de doelgroepenverordening over te nemen in het Omgevingsplan.
Op welke manier de overname precies georganiseerd wordt is nog niet duidelijk, omdat er (beleids)ruimte is om dit als gemeente zelf vorm te geven. Verder dient een beleidsregel over te gaan in een Programma, denk aan een programma ‘volkshuisvesting’ (de nieuwe term voor de Woonvisie per 2024) of een programma ‘betaalbare woningen’. In dit programma kunnen gemeenten aangeven voor welke doelgroepen nieuwbouwwoningen in een bepaald gebied moeten worden gerealiseerd, bijvoorbeeld gekoppeld aan inkomenseisen. Het kan gaan om goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen, of (collectief) particulier opdrachtgeverschap. De gemeente kan een instandhoudingstermijn opnemen. Bijvoorbeeld een instandhoudingstermijn van 25 jaar. Op grond van de doelgroepenverordening kan niet geregeld worden of deze woning daadwerkelijk bewoond worden door mensen die tot de doelgroep behoren. Daar is de huisvestingsvergunning op grond van de Huisvestingswet voor bedoeld.
38
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
1.3 Huisvestingswet Een herziening van de Huisvestingswet is beoogd. Het wetsvoorstel hiervoor is openbaar. Bij inwerkingrede van de herziening hebben gemeenten meer mogelijkheden om eigen inwoners voorrang te geven (bij het kopen of huren van een huis) boven mensen die woonachtig zijn buiten de gemeente. Daarnaast kunnen gemeenten met de nieuwe wet woningen toewijzen aan mensen met een cruciaal beroep. De definitie van een cruciaal beroep wordt bepaald door de gemeente. Te denken valt aan: leraren, verpleegkundigen en politieagenten. Op basis van de huidige Huisvestingswet en de huisvestingsvergunning mogen gemeenten 50% van de beschikbare huurwoningen in de gemeente toewijzen op basis van een economische of maatschappelijke binding. Binnen die 50% mag de helft (dus 25%) worden toegewezen aan mensen met een lokale binding. Met inwerkingtreding van de nieuwe Huisvestingswet mogen gemeenten voor de gehele 50% bepalen hoe zij deze ruimte verdelen tussen mensen met een economische, maatschappelijke of een lokale binding. De gehele 50% zou dus ook toegewezen kunnen worden aan eigen inwoners van de gemeente (Bron: Rijksoverheid, 2022). Ook onderdeel van de herziening is de mogelijkheid om naast huurwoningen ook koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens toe te wijzen aan koopstarters.
In de doelgroepenverordening uit het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 1.1.1 lid e) moet de prijsgrens van sociale koopwoning staan. Deze is maximaal € 355.000 in 2023 zoals volgt uit de Crisis- en Herstelwet. Er geldt een instandhoudingstermijn van minimaal één en maximaal tien jaar voor een sociale koopwoning. Aanvullend op de doelgroepenverordening heeft een gemeente een huisvestingsverordening nodig om sociale koopwoningen toe te wijzen. Het opstellen van de huisvestingsverordening en het instrument van toewijzen vereist motivatie van noodzaak, subsidiariteit en proportionaliteit. Dit kan op basis van een schaarste- of leefbaarheidsgrondslag.
Colofon Datum: 3 augustus 2023 Projectnummer: 23.384 Opdrachtgever: Gemeente Baarn Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Esther Geuting, Saïd Ibrahim & Lukas Meuleman Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arhnem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl
39