848765 Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 bijlage 3 Advies Instrumentenkoffer
Tekst van het document
Advies Betaalbaarheidsinstrumenten gemeente Baarn Stec Groep aan gemeente Baarn 3 augustus 2023
2
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
Inhoudsopgave 1.
2.
Inleiding
3
1.1 1.2
3 4
Conclusies en adviezen 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7
3.
4.
Aanleiding Leeswijzer
Advies 1: stel nieuwe regelingen vast via uw huisvestingsverordening om betaalbaarheid te borgen Advies 2: voer (meer) regie op nieuwbouw Advies 3: richt een vereveningsfonds op Advies 4: zet het antispeculatiebeding in bij alle relevante overeenkomsten Advies 5: overweeg financieringsconstructies ter bevordering van betaalbaarheid Overzicht maatregelen betaalbaarheid Aanvullend: Ondersteun uw beleid met gerichte samenwerking met woningmarktpartners
5 5 7 7 8 8 9 10
Typen afwegingen bij inzet instrumenten
12
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
12 13 13 13 16
Beoogd resultaat Type ontwikkeling Eigendomspositie Effectieve instrumenten voor de opgave Inzet, uitvoering en samenwerking
Overzicht van instrumenten en hoe deze te gebruiken
18
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5
18 21 25 29 35
Planologische beleidsinstrumenten Vergunnen op grond van huisvestingsverordening Contractuele verplichtingen en overeenkomsten Koop- en financieringsconstructies Grondprijsbeleid
Bijlage 1 Wijzigingen in wet- en regelgeving 1.1 1.2 1.3
Wet versterking regie op de volkshuisvesting Omgevingswet Huisvestingswet
37 37 38 39
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
1. Inleiding 1.1 Aanleiding Betaalbaarheid in Baarn sterk onder druk De betaalbaarheid van woningen staat onder druk. In Baarn is de beschikbaarheid van woningen beperkt en dit doet zich met name in het betaalbare en middeldure segment voor, zowel in de huur als in de koop. Wat ‘betaalbaar’ is, verschilt daarbij per huishouden, en per (type) woning. Gemeente Baarn dient onder de huidige marktomstandigheden meer aandacht te schenken aan de betaalbaarheid van woningen voor haar inwoners. De gemeente zoekt naar mogelijkheden die bijdragen aan het beschikbaar maken én houden van woningen binnen de gemeente. Schaarsteonderzoek geeft hierbij een basisinzicht in betaalbaarheidsgrenzen in de koop: wat is met welk inkomen – en daarmee welke hypotheek – te betalen? En geeft inzicht in de beschikbaarheid van deze woningen binnen de huidige woningvoorraad van Baarn: tot welke prijsklasse en in welke gebieden doet schaarste aan betaalbare woningen zich dan voor? Het schaarsteonderzoek laat zien dat koopwoningen tot € 405.000 schaars zijn in de wijk ‘BaarnNoord, Eemdal, en Eemland’ en in de rest van de gemeente Baarn tot € 500.000 1. In de sociale en middeldure huur zijn in delen van Baarn tekorten. In voorliggend advies geven we inzicht in instrumenten die de gemeente kan inzetten om deze tekorten niet (nog) verder op te laten lopen en tekorten in het middensegment te verminderen.
Nieuwbouw moet gericht zijn op betaalbaar aanbod en specifieke doelgroepen (starters, doorstromers, mantelzorgers, arbeidsmigranten, statushouders en urgenten). Dit wordt bevestigd door de beoogde Wet versterken regie op de volkshuisvesting. Hiermee speelt betaalbaarheid een grote rol: streven is 30% sociaal bij nieuwbouw plus nog eens 40% in het middensegment . Onder dit betaalbare segment vallen de sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen (vanaf de liberalisatiegrens tot een maximum van € 1.000 per maand) en betaalbare koopwoningen tot € 355.000. Vanuit maatschappelijk oogpunt speelt in Baarn het behoud van woningen in het betaalbare segment minstens net zo goed. Kwetsbare doelgroepen en doelgroepen die simpelweg nauwelijks meer aan bod komen op de woningmarkt kunnen zo langjarig toegang krijgen tot het betaalbare segment. Om woningen betaalbaar te houden kan de gemeente gebruik maken van instrumenten uit de ‘betaalbaarheid-gereedschapkist’, die de laatste jaren op wettelijke grondslag beschikbaar zijn gekomen. Hiermee kan de gemeente blijvend sturen op betaalbare nieuwbouw, en het behouden van betaalbare woningen via opkoopbescherming, het voorkomen van het uitbouwen van een betaalbare woning en door specifieke (meer compacte) bouwvormen te hanteren.
Meer grip op het instrumentarium nodig Met de woningbouwopgave en verwachte wijzigingen in wet- en regelgeving wil Baarn een helder advies op het instrumentarium om woningen betaalbaar te maken en te houden. Welke instrumenten zijn effectief, aansluitend op de woningmarkt van Baarn? En welke instrumenten zijn daarbij doelmatig? En biedt dit voldoende mogelijkheden of zijn alternatieve maatregelen nodig? Om deze vragen te beantwoorden geven we een advies over instrumentarium met praktische handvatten met transparante afwegingen om in te grijpen. Zo zorgt de gemeente voor betaalbare en beschikbare woningen. 1
Alle genoemde prijsgrenzen in dit rapport zijn prijspeil 2023
3
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
Transparante afwegingen met no-regret maatregelen Voorliggend rapport geeft daarom een advies op maat met antwoord op: • Wat kunt u als gemeente Baarn altijd doen, in geval van nieuwbouw? • Wat is afhankelijk van een specifieke situatie, bijvoorbeeld wel of geen gemeentelijk grondeigendom? • Welke instrumenten zet u in om bestaande woningen betaalbaar te maken, en welke gevolgen heeft dit voor rechten van eigenaren? • Hoe staan de instrumenten in verband met gestage huishoudensgroei die Baarn de afgelopen jaren doormaakte en de verwachtte toekomstige groei? • Wat betekenen recente wijzigingen en wet- en regelgeving voor (de toepassing van) het instrumentarium?
1.2 Leeswijzer In hoofdstuk 2 staan afwegingen op maat voor de gemeente Baarn. We geven in dit hoofdstuk advies over maatregelen die u altijd kunt inzetten en maatregelen die u extra in kunt zetten om de betaal- en beschikbaarheid te bevorderen binnen de Baarnse woningmarkt en is gekoppeld aan het woningmarktonderzoek en schaarsteonderzoek dat we voor u opstelden. In hoofdstuk 3 lichten we de afwegingen die u aanvullend kunt maken toe. . Het hoofdstuk biedt inzicht in de effectiviteit van instrumenten per situatie.. In de bijlagen vindt u achtergrondinformatie. Bijlage 1 gaat in op de impact van wijzigingen in wet- en regelgeving. Bijlage 2 is een verdieping op de instrumenten uit hoofdstuk 3.
4
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
2. Conclusies en adviezen 2.1 Advies 1: stel nieuwe regelingen vast via uw huisvestingsverordening om betaalbaarheid te borgen Vul uw huisvestingsverordening aan De huisvestingsverordening biedt een kapstok voor vergunningsstelsels die kunnen worden ingezet. Zoals onttrekken/omzetten, samenvoegen, opkoopbescherming, regulering toeristische verhuur, splitsen, en voorrang eigen inwoners. Momenteel beschikt u over een huisvestingsverordening (2022). Hierin is enkel voorrang voor bepaalde doelgroepen binnen sociale/betaalbare woningbouw geregeld. We adviseren u de verordening aan te vullen. Voer in een vergunningsplicht in voor het onttrekken, omzetten en samenvoegen van woonruimte Gezien de schaarste in de gemeente is het onttrekken, omzetten en samenvoegen van woonruimten vergunningplichtig te maken: • Onttrekken en omzetten: dit is een vergunningsplicht voor het slopen van woningen of het (deels) gebruiken van woningen voor andere doeleinden. • Het vergunningplichtig maken van het samenvoegen van woningen beperkt (of voorkomt) het samenvoegen van twee of meerdere woningen naar één woning. Met beide maatregelen wordt voorkomen dat de bestaande woningvoorraad krimpt en de beschikbaarheid verder afneemt. Voer opkoopbescherming in om uw betaalbare koopwoningvoorraad te beschermen We adviseren om opkoopbescherming in te voeren.
Hiermee voorkomt u dat bestaande koopwoningen worden opgekocht om vervolgens voor een (hoge) huursom te worden verhuurd. Dit heeft als groot voordeel dat inwoners van Baarn daadwerkelijk eigenaar én bewoner van een (enigszins) betaalbare woning zijn en dat dit niet enkel is voorbehouden aan de meest welvarende huishoudens in de gemeente. De opkoopbescherming is toepasbaar op de bestaande voorraad, maar is in feite een verhuurverbod voor woningen tot een bepaalde WOZ-waarde 2. Opkoopbescherming voegt geen nieuwe betaalbare woningen toe. Een nadeel dat zich kan voordoen is dat niet meer woningen worden gecreëerd maar een verschuiving plaats vindt van huur naar koop. Betaalbare nieuwbouw – met zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding – blijft zeker nodig. Een vereiste voor de invoering van opkoopbescherming is dat schaarste wordt aangetoond in gebieden binnen de gemeente. Dit is in Baarn het geval, zie hiervoor het schaarsteonderzoek 2023. Via de huisvestingsverordening kan dit worden ingevoerd. Hiermee wordt voorkomen dat de gemeente betaalbare koopwoningen uit de voorraad onttrekt en dat (duur) wordt verhuurd. Vervolgens moet er gehandhaafd worden op basis van deze verordening.
Gezien de betaalbaarheidsopgave en het feit dat opkoopbescherming geen nieuwe betaalbare woningen toevoegt, zal zeker fors moeten worden ingezet op het beschermen van betaalbaarheid in de bestaande voorraad.
2
Voor de duur van vier jaar na aankoop van de woning. In Baarn betreft dit woningen met een WOZ-waarde tot € 405.000 in de wijk ‘Baarn-Noord, Eemdal, en Eemland’ en in de rest van gemeente Baarn tot € 500.000.
5
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
Overweeg toewijzing met voorrang voor eigen inwoners in te voeren Het met voorrang toewijzen van woningen aan inwoners van eigen gemeente is eveneens een mogelijkheid om via de huisvestingsverordening te regelen. Via deze regeling kunnen 50% van de huurwoningen worden toegewezen aan eigen inwoners. Op dit moment vinden 48% van alle verhuisbewegingen in Baarn binnen de gemeente plaats. Dit wil zeggen dat met invoering van dit instrument 2% meer (corporatie)huurwoningen kunnen worden toegewezen aan inwoners van Baarn. Dit verschil lijkt beperkt maar met de invoering van het instrument voorkomt u dat het aandeel binnengemeentelijke toewijzen van (sociale) huur verder terugloopt. We adviseren daarom dit aandeel goed te blijven monitoren en daarbij – op termijn – te (her)overwegen in hoeverre inzet van het instrument succesvol, doeltreffend en doelmatig is (gebleken). Inperking van toeristische verhuur in de huursector levert onvoldoende betaalbare woningen op Ook het inperken van toeristische verhuur en splitsen kan via een huisvestingsverordening mogelijk worden gemaakt. We adviseren echter om beiden niet op te nemen in uw huisvestingsverordening: • Toeristische verhuur: Inperken van toeristische verhuur van reguliere woonruimten via huisvestingsverordening maakt verhuren van een woning voor toerisme vergunningplichtig.
Dit kan in verschillende gradaties (van een registratieplicht tot een volledig verbod op toeristische verhuur). Op basis van een globale scan in gemeente Baarn, lijkt toeristische verhuur in de bestaande woningvoorraad zich nauwelijks voor te doen. Dit instrument draagt daarmee in Baarn nauwelijks bij het aan het beschikbaar houden van betaalbare woningen. • Via een huisvestingsverordening kan splitsen van woningen vergunningplichtig worden gesteld waarbij een gemeente eisen kan opstellen waaraan de te splitsen woning en/of de uiteindelijke woningen moeten voldoen. We adviseren u deze vergunningsplicht juist niet op te nemen. Door splitsen vergunningplichtig te stellen worden mogelijke splitsingsinitiatieven ingeperkt. Dit terwijl splitsen mogelijk juist tot extra woningaanbod kan leiden. We adviseren om splitsen in de gemeente Baarn juist te bevorderen. In Baarn zijn veel grote dure huizen die (in potentie) juist goed te splitsen zijn en daarmee perfect kunnen worden omgezet naar kleinere en meer betaalbare woningen. Bijvoorbeeld woongemeenschappen van ouderen.
Nieuwe wetgeving vraagt mogelijk om heroverweging instrument ‘voorrang voor eigen inwoners’ Het geven van voorrang aan eigen inwoners is nu wettelijk binnen het huursegment mogelijk. Een wetsvoorstel dat momenteel voorligt maakt dit ook mogelijk voor koopwoningen tot de NHGgrens. Het is maar de vraag in hoeverre deze beoogde regeling op steun kan rekenen in beide Kamers én in hoeverre dit juridisch stand kan houden. Mocht de regelgeving toch in werking treden, dan is dit een moment om het instrument nog eens tegen het licht te houden. Een andere wettelijke verandering doet zich voor bij inwerkingtreding van de Wet versterken regie volkshuisvesting (Wvrv). Dit maakt een huisvestingsverordening met urgentieregeling verplicht voor alle gemeenten (per 1 januari 2026). Met deze regeling wordt een volgorde opgenomen waarin doelgroepen gedefinieerd staan die met voorrang een woning krijgen toegewezen. Kwetsbare doelgroepen op de woningmarkt krijgen daarmee extra aandacht. Focus ligt hierbij op woningen voor ‘urgenten’ zoals uitstromers van zorginstellingen, mantelzorgers, slachtoffers van huiselijk geweld en ex-gedetineerden (zie voor de gehele lijst met ‘urgenten’ de Wvrv). Dit heeft ook gevolgen voor andere aandachtsgroepen voor betaalbare woningen zoals starters, doorstromers, arbeidsmigranten en statushouders. Deze urgentievolgorde is per 1 januari 2026 verplicht.
6
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
2.2 Advies 2: voer (meer) regie op nieuwbouw De Baarnse woningbouwopgave biedt kansen voor het creëren van een betaalbaar segment. Baarn wil én moet (op basis van nieuwe wetgeving) met nieuwbouw voldoende betaalbare woningen realiseren en betaalbaar houden. De koopmarkt in Baarn is nauwelijks bereikbaar voor lage- en middeninkomens (zie onder andere de Woonvisie). We adviseren u een proactieve aanpak te hanteren zolang de nieuwbouwopgave speelt. Zet steviger in op privaatrechtelijke afspraken bij particulier grondeigendom. De urgentie voor een betaalbare woningvoorraad namelijk gezien de schaarste groot. Vooral als toegewerkt wordt naar het streven van 30% sociaal en 40% middenhuur bij nieuwbouw onder de Wvrv. Er zijn veel sturingsmogelijkheden als de grond in eigendom is van de gemeente, als onderdeel van een situationeel grondbeleid. Deze sturing is in het geval van geen-eigendom een stuk beperkter. Gemeentelijk eigendom biedt bij uitstek de mogelijkheid om aanvullende eisen te stellen bovenop de sturingsmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt.
Regie op de woningbouwopgave Om meer regie op de woningbouwopgave te hebben, is het van belang om als gemeente Baarn te overwegen wanneer, en voor welke doelstellingen u eigen grondbezit wilt hebben (een voorbeeld van een woningbouwontwikkeling op grond van actief grondbeleid is Baarnse Zoom). Dit betekent dat de gemeente proactief gronden moet verwerven (bijvoorbeeld via de Wet voorkeursrecht gemeenten). Dat is een passende manier om meer zeggenschap te hebben in het realiseren van de betaal- en beschikbaarheidsopgave bij nieuwbouw, gecombineerd met het borgen van de fasering van de uitvoering. Het is vervolgens uiteraard van belang dat je als gemeente bij verkoop ook voldoet aan de (straks vermoedelijk wettelijke) richtlijn: 30% sociaal en 40% betaalbaar. Bij particulier grondeigendom zijn bestemmingsplanrestricties en aanvullende eisen mogelijk, maar komen deze in de praktijk moeizamer tot stand. 3
2.3 Advies 3: richt een vereveningsfonds op We adviseren u een vereveningsfonds op te richten. Met een vereveningsfonds zorgt u er voor dat naast duurdere woningen betaalbare woningen worden ontwikkeld. Momenteel kent u een mandjes-systematiek waarbij een vorm van ‘verevenen’ onvoldoende is geborgd. Steeds meer gemeenten werken met een vereveningsfonds. We zien dit als een passend instrument voor gemeente Baarn, juist omdat het waardeverschil tussen goedkope en dure woningen in uw gemeente zo fors is. U organiseert verevening in uw Nota Grondbeleid. Met een vereveningsfonds dat bijdraagt aan het realiseren van betaalbare woningen borgt u dat vraag en aanbod op termijn met elkaar in balans zijn en er structureel betaalbare woningen (die wettelijk verplicht worden) worden toegevoegd aan uw woningvoorraad. Nieuwbouw die leidt tot een uitbreiding van de duurdere woningvoorraad wordt gecompenseerd, in geval van kleinschalige projecten. Juist de kleinschaligheid van een groot deel van de nieuwbouwtoevoegingen maakt 3
Mogelijk is de anterieure overeenkomst strijdig met het principe dat de overheid geen instrumenten mag inzetten waartoe zij niet bevoegd is (‘détournement de pouvoir’ ofwel de tweewegenleer). Op dit moment ontbreekt jurisprudentie over de vraag of aanvullende afspraken in anterieure overeenkomsten opgenomen mogen worden (die niet publiekrechtelijk geborgd zijn). Het ministerie gaat er vanuit dat de anterieure overeenkomst deze mogelijkheden gewoon biedt. We raden aan volgens deze richtlijn te opereren en anterieure overeenkomsten te verrijken met aanvullende afspraken. De ervaring is dat woningmarktpartners hierin meegaan.
7
8
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
het in de praktijk lastig om op alle locaties na rato te bouwen in de segmenten betaalbaarmiddelduur-duur. Met een vereveningsfonds kan het niet bouwen van betaalbare en middeldure woningen financieel gecompenseerd worden in een vereveningsfonds. Hiermee ontstaat flexibiliteit omdat nieuwbouw van betaalbare woningen niet direct binnen hetzelfde project moet worden gerealiseerd maar bijvoorbeeld ook elders – met een bijdragen vanuit dit fonds – op grotere schaal kan worden gerealiseerd. Hiermee kan bijvoorbeeld meer massa worden gemaakt waardoor bouwkosten lager zijn. Het vereveningsfonds draagt er vooral ook aan bij dat (relatief) de onrendabele ontwikkeling van betaalbare woningen, rendabel kan worden gerealiseerd. We raden aan dit specifiek te bepalen en niet te onderschatten hoe groot de prijsverschillen tussen betaalbaar en duur in uw gemeente zijn. De vereveningsbijdrage per bouwtitel hangt samen met de getaxeerde waarde van de woning. We raden aan te werken met een vereveningsbijdrage voor sociale huur en een vereveningsbijdrage voor middeldure woningen tot de NHG grens, (of een of een huurwaarde tot € 1.021,02- per maand (prijspeil 2023). Het vereveningsfonds kan als volgt worden ingesteld: 1 Inrichten van het fonds door regels te stellen wanneer er geld in het fonds gaat en wanneer geld uit het fonds. 2 De regeling wordt opgenomen in de Nota Grondbeleid.
3 Vaststelling van deze regeling door de raad. Ook andere gemeenten maken steeds meer gebruik van vereveningsarrangementen. Naar schatting zo’n 40 tot 50 gemeenten hebben dergelijke arrangementen en we verwachten dat dit de komende jaren zeer snel zal toenemen en de standaard gaat worden. Er zijn zowel publiekrechtelijke arrangementen als privaatrechtelijke arrangementen in dit soort verevening. We raden echter aan voor een publiekrechtelijke variant te gaan, en daarbij eisen te stellen aan het benutten van de opgebouwde rechten (onder andere over de benuttingstermijn).
2.4 Advies 4: zet het antispeculatiebeding in bij alle relevante overeenkomsten Zowel in uitgiftecontracten als in anterieure overeenkomsten liggen er koppelkansen met de invoering van een antispeculatiebeding. Via een anterieure overeenkomst kan de gemeente Baarn bijvoorbeeld kiezen voor de zelfbewoningsplicht (met een termijn van vier jaar of langer) of een antispeculatiebeding. Afspraken met ontwikkelaars worden dan dus gemaakt over het opnemen van zelfbewoningsplicht en/of antispeculatiebeding in de koopovereenkomst(en) van de woning(en). Het tegelijkertijd opnemen van beide instrumenten verbreedt de reikwijdte van de beschikbaarheid van woningen, en is een no-regret maatregel bij alle nieuwbouw. We adviseren u ook een boetebeding te koppelen aan de zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding 4. .
2.5 Advies 5: overweeg financieringsconstructies ter bevordering van betaalbaarheid De sturingsmogelijkheden op betaalbaar en beschikbaar houden van bestaande woningen zijn minder waterdicht. Rondom betaalbaarheid speelt de starterslening een grote rol, zo ook in Baarn. Met de starterslening wordt de aanvrager (één huishouden) geholpen bij de aanschaf van een eerste woning. Nadeel van de starterslening is dat de woning niet langjarig in het betaalbare segment blijft behouden. Daarmee wordt dus slechts één huishouden geholpen. Na doorverkoop vervalt het effect van de maatregel. Bij deze eerste doorverkoop ontstijgt de woning (ceteris paribus) het middeldure segment. 4
Wanneer de toekomstige woningeigenaar niet voldoet aan de verplichtingen, dan moet de eigenaar een boete betalen aan de gemeente (bijvoorbeeld 10% van de aankoopsom). Bij een antispeculatiebeding speelt dit als de woning binnen de gestelde termijn doorverkocht wordt. Bij een zelfbewoningsplicht speelt dit als de eigenaar zelf niet in de woning woont. Handhaving is dan vereist.
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
Verder adviseren we u om de verschillende financieringsconstructies regelmatig te beschouwen. Economische ontwikkelingen (bijvoorbeeld de rentestand) hebben een forse impact op financieringsconstructies zoals Koopgarant of KoopStart. Op basis van huidige rentestanden is het niet interessant om een dergelijke regeling op te tuigen. Het blijven volgen van ontwikkelingen rondom deze financieringsconstructies geven u blijvend inzicht in de werking en effectiviteit van deze instrumenten. U kunt dan gegrond besluiten nemen over het al dan niet verlengen of optuigen van de starters- of stimuleringslening, en overwegingen maken rondom de inzet van meer ingrijpende maatregelen zoals de KoopGarant of de KoopStart.
2.6 Overzicht maatregelen betaalbaarheid Met deze adviezen komen we op de volgende pagina tot de twee matrices, met transparante afwegingen voor Baarn. Links in de tabel staan no-regret maatregelen, deze instrumenten kunt u in Baarn zeker invoeren, ongeacht de situatie. Rechts staan maatregelen die u aanvullend kunt overwegen (eventueel bij veranderende situaties op uw woningmarkt).
Tabel 1: No-regret maatregelen, en aanvullende overwegingen
Nieuwbouw Bestaande bouw
Situatie
Eigendom
5
No-regret
Bij nut en noodzaak extra overwegen
•
Regie bij nieuwbouw
•
•
Vereveningsfonds
•
Zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding
Aanvullende eisen en afspraken opnemen in anterieure overeenkomst met ontwikkelende partijen.
•
•
Voldoen aan 30-40-30 regeling voor betaalbare nieuwbouw
Prestatieafspraken over niet-DAEBinvesteringen door corporatie (middenhuur).
•
Huisvestingsverordening met in ieder geval een vergunningsplicht voor onttrekken, omzetten en samenvoegen van woonruimte en in specifieke gebieden opkoopbescherming, plus het met voorrang toewijzen aan eigen inwoners.
•
Bestemmingsplanrestricties: percentages woningbouwcategorieën
•
Doelgroepenverordening 5: dit bevordert gelijke kansen en toegang tot huisvesting voor specifieke groepen om in aanmerking te komen voor bepaalde woningen of huurprijsregelingen.
•
Starters- en stimuleringslening. Bij starterslening: vooral bij compacte woningen interessant om verkoop met veel overwaarde te voorkomen
Bron: Stec Groep, 2023. * Doelgroepenverordening is nog tot 1 januari 2024 (ingangsdatum Omgevingswet) nodig voor het instrument percentages woningbouwcategorieën in het bestemmingsplan. Daarna is een doelgroepenverordening niet meer nodig, maar kunnen categorieën prijssegmenten direct worden opgenomen in het bestemmingsplan (Omgevingsplan per 1 januari 2024) De doelgroepenverordening heeft betrekking op het direct sturen van welk type woningen moet worden gebouwd in een bepaald gebied.
9
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
2.7 Aanvullend: Ondersteun uw beleid met gerichte samenwerking met woningmarktpartners Het is van belang dat u naast de inzet van instrumentarium ook consequent de focus houdt op betaalbaarheid en beschikbaarheid in de samenwerking met woningmarktpartners. Dit heeft verschillende aspecten dit in dit advies aan de orde komen. Prestatieafspraken basis om betaalbaarheid en beschikbaarheid te verbeteren Allereerst benadrukken we de meerwaarde van het benutten van de prestatieafspraken met de woningcorporaties die in uw gemeente actief zijn. De prestatieafspraken zijn een jaarlijkse en vierjarige cyclus waarin woningcorporatie(s), gemeente en huurdersorganisatie(s) overleggen en afspraken met elkaar maken over de plannen voor het woningbeleid zijn voor het komende jaar. Bijvoorbeeld over nieuwbouw van sociale huurwoningen en middenhuurwoningen, toewijzing van woningen, het al dan niet uitponden van woningen of het gebruiken van arrangementen voor betaalbare koop (zoals de koopgarant). Het is belangrijk om de afspraken met woningcorporaties volgens de SMART-methode te maken, zodat de doelen écht behaald worden, door deze Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch en Tijdgebonden te maken. Door dit consistent en jaarlijks op tijd te doen, wordt het voor zowel de gemeente als de corporatie makkelijker deze ook daadwerkelijk te behalen.
Voorrang specifieke beroepsgroepen via prestatieafspraken Middels prestatieafspraken is het mogelijk om als corporatie inwoners (en bijbehorende huishoudens) met een specifiek beroep met voorrang een sociale huurwoning toe te wijzen. Ook bij betaalbare nieuwbouwwoningen (koop en huur) kunnen gemeenten voorrang geven aan bepaalde beroepsgroepen. Belangrijk bij beiden is dat het gaat om beroepen met een bepaalde maatschappelijke urgentie. Voorbeelden hiervan zijn leraren, brandweerlieden, politieagenten en zorgverleners. Dit geldt dan ongeacht of deze persoon uit de eigen gemeente komt. Jaarlijks kunnen er een X-aantal woningen beschikbaar worden gesteld aan deze specifieke beroepsgroepen. Gemeente Baarn beschikt momenteel al over een voorrangsregeling (Huisvestingsverordening Baarn, 2022), hierin is met name voorrang geregeld voor urgenten. In de verordening is een aantal verschillende doelgroepen als urgent benoemd, o.a. mantelzorgers.
De prestatieafspraken vinden een duidelijke basis in de gemeentelijke woonvisie. Vanuit dat perspectief is het belangrijk dat (bij de actualisering van) de woonvisie betaalbaarheid en beschikbaarheid een stevig onderdeel zijn, zodat deze thema’s een duidelijker en meer concrete rol in de prestatieafspraken kunnen spelen. Daarnaast werken gemeenten in de praktijk ook vaak op een informele manier samen met corporaties. Zo kan er aandacht zijn voor het bekendheid geven aan de beschikbaarheid van een betaalbare huurwoningen in een bepaalde kern of buurt, voordat deze op het platform komen 6. Ook kunnen bepaalde complexen voor starters worden gelabeld. Afspraken over bouwproductie borgen met bouwplichten Uw gemeente werkt overwegend met faciliterend grondbeleid. We signaleren dat gemeenten in actief en faciliterend beleid beter kunnen borgen dat de afgesproken woningbouwproductie niet alleen planologisch geborgd is (door deze vast te leggen in het bestemmingsplan en een omgevingsvergunning te verlenen), maar dat er ook een tijdstermijn voor de uitvoering aan 6
Een dergelijke informele werkwijze kunt u overigens ook met private marktpartijen afspreken
10
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
verbonden wordt. Uit onderzoek blijkt dat slechts een deel van de gemeenten deze tijdstermijn contractueel vastlegt. Tegelijkertijd liepen de afgelopen jaren het aandeel harde plannen dat niet gerealiseerd werd in veel gemeenten op. We raden u dan ook aan standaard de tijdstermijn in het contract te borgen. Dit is in de praktijk zeer effectief.
Vergroot effectiviteit van uw contracten door passende bouwplichten In onderzoek van ons bureau in opdracht van het Rijk concluderen we dat vooral kleine en middelgrote gemeenten het beschikbare instrumentarium rond bouwplichten en uitvoeringstermijnen beter kan gebruiken. Gemeenten die hier gebruik van maken en bindende afspraken in de Anterieure overeenkomst vastleggen hebben in de praktijk nauwelijks problemen met het uitblijven van de bouwproductie van harde plannen. Zie de volgende LINK voor meer informatie hierover en welke instrumenten in welke specifieke situatie in te zetten zijn.
11
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
3. Typen afwegingen bij inzet instrumenten
Er zijn drie typen afwegingen om de betaal- en beschikbaarheid van woningen te verbeteren. We behandelen ze per paragraaf.
3.1 Beoogd resultaat Allereerst is het belangrijk om het doel voor ogen te hebben. Dus voor welk probleem zoekt u een oplossing? Vier type doelstellingen bij betaalbaarheidsinstrumenten onderscheiden we:
Tabel 2: Doelen om te behalen bij de inzet van instrumenten Resultaat
Toelichting
Betaalbaar maken
het creëren en bouwen van betaalbare woningen
Betaalbaar houden
het behouden van woningen in het betaalbare segment
Beschikbaar maken
duurdere woningen beschikbaar maken in het betaalbare segment
Beschikbaar houden
beschikbaar gemaakte woningen ook beschikbaar houden in het betaalbare segment
Tabel 3: Instrument naar doelstelling en mate van effectiviteit
Bron: Stec Groep, 2023.
Toelichting Effectief
Minder effectief
Niet effectief
12
13
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
3.2 Type ontwikkeling De volgende afweging gaat over de type ontwikkeling. Belangrijke vragen hierbij zijn: • Gaat het om nieuwbouw of bestaande bouw? • Wat zijn de verplichte betaalbaarheidseisen waaraan (nieuwe) ontwikkelingen moet voldoen? • Wat speelt er momenteel nog meer in het gebied? Zijn er koppelkansen met andere opgaven, zoals duurzaamheid en zorg?
3.3 Eigendomspositie Vervolgens is het van belang de eigendomspositie binnen de ontwikkeling in kaart te brengen. De eigendomspositie bepaalt bij wet wat kan en niet kan. Onderscheid maken we tussen eigendomsposities binnen nieuw- en bestaande bouw. De sturingsmogelijkheden hieronder zijn vanuit het oogpunt van de gemeente.
Tabel 4: Eigendomsposities bij nieuw- en bestaande bouw Situatie
Eigendom van
Type
Nieuwbouw
Particulier
Grondeigendom
Via anterieure overeenkomsten
Gemeente
Grondeigendom
Extra eisen bovenop bestemmingsplan
Particulier
Volledig eigendom
Paraplubestemmingsplan
Erfpacht
Afhankelijk van afkoopregeling canon
Volledig complex
Paraplubestemmingsplan
Gespikkeld bezit
Paraplubestemmingsplan
Volledig eigendom
Extra eisen bovenop bestemmingsplan
Bestaande bouw
Woningcorporatie
Gemeente
Sturing
Toelichting
Bron: Stec Groep, 2023.
3.4 Effectieve instrumenten voor de opgave In de beslisbomen op de volgende pagina’s staat een vertaling van de instrumenten naar situatie en eigendomspositie.
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
Figuur 1: Betaalbaar maken
Bron: Stec Groep, 2023.
Figuur 2: Betaalbaar houden
Bron: Stec Groep, 2023.
14
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
Figuur 3: Beschikbaar maken
Bron: Stec Groep, 2023.
Figuur 4: Beschikbaar houden
Bron: Stec Groep, 2023.
15
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
3.5 Inzet, uitvoering en samenwerking Als bepaald is welk(e) instrument(en) effectief zijn voor de specifieke ontwikkeling is het belangrijk te beoordelen of het instrument haalbaar is. Hoe verhouden de voordelen en gewenste neveneffecten zich tot de nadelen en ongewenste neveneffecten? In de beschrijving van de instrumenten (vanaf pagina 18) komen deze effecten telkens terug. Met name de instrumenten gekoppeld aan de huisvestingsverordening en vergunningenstelsels vragen wat dat betreft aandacht. Immers: voor deze instrumenten dient iedere vier jaar door middel van schaarsteonderzoek aangetoond te worden of het instrument nog nodig is. Daarnaast geldt dat vergunningstelsels vragen om actieve handhaving. Houd er dus rekening mee dat wanneer u dit type instrument gebruikt, het vraagt om meer menskracht op het vlak van wonen in de gemeente. Per instrument staat telkens benoemd wat er nodig is. Vragen die hierbij gelden: • Kosten: wat kost het instrument vanuit financieel, juridisch en capaciteitsoogpunt? • Uitvoering: wie staat aan het roer en wie voert het uit? • Partners: wie bij de uitvoering actief betrekken? Zie bijlage 2 voor de inzet in kosten uitvoering en interessante partners per instrument. 3.5.1 Verdiepend: instrumenten ook in combinatie effectief In de praktijk zien we dat combinaties van instrumenten een versterkend effect hebben.
Het gaat om de onderstaande combinaties.
Figuur 5: Versterkende combinaties van instrumenten
Bron: Stec Groep, 2023.
Passende combinaties voor Baarn? • Combinatie 1: Voor de gemeente Baarn is deze combinatie tussen anterieure overeenkomst en contractuele verplichtingen interessant. De gemeente zet al een zelfbewoningsplicht in voor drie jaar. Aanvullend kan daarbij een antispeculatiebeding opgenomen worden. • Combinatie 2: Bij nieuwbouw kunnen percentages woningbouwcategorieën opgenomen om betaalbaarheid publiekrechtelijk vast te leggen. • Combinatie 3: Gemeente Baarn heeft geen huisvestingsverordening, wel een doelgroepenverordening. De huisvestingsverordening wordt naar alle waarschijnlijkheid
16
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
•
verplicht per 2024. Hierop voorsorteren is wenselijk, waar mogelijk in regionaal verband. De huisvestingsverordening is een kapstok voor toekomstige instrumenten, zoals in de voorgaande paragrafen benoemd. De doelgroepenverordening is een instrument om direct te sturen op de nieuwbouwprogrammering in een bepaald gebied. Dit instrument is gekoppeld aan de Wro en vervalt met de inwerkingtreding van de Omgevingswet, dan kunnen gewenste woningtypen (typen, prijssegmenten) direct in het bestemmingsplan (omgevingsplan) worden opgenomen. Combinatie 4: Een interessante combinatie voor de gemeente Baarn. Er is significant schaarste in Baarn (zie het schaarsteonderzoek) voor met name de koopsector. Een dergelijke combinatie van maatregelen kan bijdragen aan het voorkomen van verdere onttrekking van betaalbare koopwoningen in de woningvoorraad.
17
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
4. Overzicht van instrumenten en hoe deze te gebruiken 4.1 Planologische beleidsinstrumenten Restricties uit- en opbouwmogelijkheden in het bestemmingsplan In het bestemmingsplan kan een gemeente restricties stellen aan de uit- en opbouwmogelijkheden woningen. Bestemmingsplan-technisch is geregeld dat de woningeigenaar geen uitbouwen en/of erkers kan aanbrengen. Ook kunnen de bebouwingsgrenzen en bouwhoogtes worden beperkt. Hierdoor blijft de uitbreidingsmogelijkheid van het woonoppervlak en de daarmee gepaard gaande waardestijging van een woning beperkt. Dit voorkomt een snelle ontstijging van het lage en middensegment door realisatie van een uit- of aanbouw.
Toepassing
Toelichting
Situatie
Nieuwbouw Bestaande bouw
Aan het roer
Gemeente (uitvoering: ook gemeente)
Alternatief
•
Sturen op maximale woonoppervlakten in bestemmingsplan.
•
Slimme ontwerpkeuzes, zoals rug-aan-rug woningen of kwadrantwoningen.
Impact
Toelichting
Juridisch
Vaststellen (paraplu)bestemmingsplan vereist. Procedure duurt minimaal 20 weken.
Financieel
Gemiddelde besteding tussen € 10.000 en € 20.000 voor opstellen (paraplu)bestemmingsplan.
Capaciteit
Opstellen, controleren en vaststellen (paraplu)bestemmingsplan. Inzet lager bij uitbesteding aan externen. Na vaststelling inzet nodig voor beoordeling principeverzoeken en aanvragen omgevingsvergunning.
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten en ongewenste neveneffecten
•
•
Betaalbare koopwoningen worden langer in het segment behouden. Het instrument voorkomt dat de woningen een snelle
Staat noodzakelijke aanpassing van woning in de weg bij veranderende woonvraag, zoals gezinsuitbreiding.
18
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
prijsstijging doormaken door uitbreiden van het woonoppervlak.
•
In de bestaande voorraad is deze maatregel beperkt mogelijk omdat bestemmingsplanwijziging nodig is (wat kan leiden tot planschade).
•
Sturingsmogelijkheid ontbreekt in beginsel voor vergunningsvrije maatregelen in het bestemmingsplan.
Percentages woningbouwcategorieën vastleggen in het bestemmingsplan De gemeente kan in het bestemmingsplan percentages per woningbouwcategorie verankeren. Allereerst wordt de onderbouwing voor het bedienen of beschermen van specifieke doelgroepen in de gemeentelijke woonvisie vastgesteld. Vervolgens worden de geldigheid van de woningbouwcategorieën bepaald door een definiëring in de doelgroepenverordening. De categorieën bestaan uit sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, particulier opdrachtgeverschap en geliberaliseerde woningen voor middenhuur. De precieze definiëring van deze categorieën kan de gemeente zelf formuleren. De doelgroepenverordening regelt verder onder andere de doelgroepen en de prijzen en bevat daarmee een toelichting op het woningbouwprogramma. Tot slot worden de gewenste percentages per categorie verankerd in het bestemmingsplan.
Toepassing
Toelichting
Situatie
Nieuwbouw Bestaande bouw
Aan het roer
Gemeente (uitvoering: ook gemeente)
Alternatief
Vereveningsfonds als alternatief of aanvulling.
Impact
Toelichting
Juridisch
•
Op- en vaststellen doelgroepenverordening. Vereist tijd als gemeente deze nog niet heeft, anders herzien.
•
Vaststellen (paraplu)bestemmingsplan vereist. Procedure duurt ongeveer 20 weken.
Financieel
Gemiddelde besteding tussen € 10.000 en € 20.000 voor opstellen bestemmingsplan en extra kosten voor opstellen van de doelgroepenverordening.
Capaciteit
Opstellen, controleren en vaststellen van de doelgroepenverordening en het bestemmingsplan. Inzet lager bij uitbesteding van beide aan externen. Na vaststelling inzet nodig voor beoordeling principeverzoeken en aanvragen omgevingsvergunning bij afwijken van het bestemmingsplan.
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten
19
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
• •
Verplicht aandeel betaalbare woningen wordt aangewezen in het gebied. Geeft gemeente een middel om (nieuwe) woningen voor lage en middensegment beschikbaar te houden. Moet minimaal xaantal jaar zo beschikbaar blijven (ter aanvulling op bepalingen in het bestemmingsplan).
•
•
Kan voor vertraging in het woningbouwproces zorgen wanneer de exploitatie niet uit kan bij nieuwe ontwikkelingen. Optuigen doelgroepenverordening is vereist en kost tijd en geld. Dit geld ook voor het op- en vaststellen van het bestemmingsplan.
Vereveningsfonds Een vereveningsfonds is een fonds waar opbrengsten van betaalbare en niet-betaalbare woningen worden verevend bij nieuwe ontwikkelingen. Daarnaast belandt er een heffing in het fonds door de verplichtingen die voortvloeien uit het niet realiseren van sociale woningen in een bepaald programma. Deze ontvangen heffing wordt benut door woningcorporaties om extra sociale huur in andere plannen te realiseren. Een vereveningsfonds is vaak in een gemeentelijke verordening geregeld. Belangrijke randvoorwaarden om een vereveningsfonds goed te laten werken zijn 1) dat het bedrag dat in het fonds landt aan moet sluiten bij het prijspeil waarin de woningen worden gerealiseerd, 2) dat er voldoende locaties beschikbaar moeten zijn waar sociale huurwoningen gerealiseerd kunnen worden en 3) dat de opgebouwde fondsen daadwerkelijk ingezet worden.
Toepassing
Toelichting
Situatie
Nieuwbouw Bestaande bouw
Aan het roer
Gemeente (uitvoering: woningcorporatie)
Alternatief
•
Vereveningsarrangement gericht op ontwikkelaars.
•
Verevenen tussen twee plannen van dezelfde ontwikkelaar in dezelfde kern.
Impact
Toelichting
Juridisch
Opstellen van een verordening en een anterieure overeenkomst per project tussen gemeente en ontwikkelaar.
Financieel
Instandhouding van het fonds en overzicht houden van de gelden in het fonds, en dat er geschikte projecten zijn waar opgebouwde gelden in het fonds weer voor gebruikt worden. Programmeringsvraagstuk dat er in de gemeente jaar op jaar projecten met betaalbare woningen moeten zijn.
Capaciteit
Het optuigen van een verordening duurt enkele weken tot maanden. De inzet per anterieure overeenkomt is afhankelijk van het proces en de verstandshouding tussen gemeente en initiatiefnemer.
Voordelen
Nadelen en ongewenste neveneffecten
20
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
•
Regie op uitvoering en administratie over het fonds en de ontwikkelingen van sociale huurwoningen.
•
Er kan een kloof ontstaan tussen de prijs van het afkopen en de marktwaarde van de woningen bij opgaande markt.
4.2 Vergunnen op grond van huisvestingsverordening Huisvestingsvergunning en toewijzing eigen inwoners Het aanwijzen van woonruimte waarvoor een huisvestingsvergunning moet worden aangevraagd is geregeld in de huisvestingsverordening. Zonder deze vergunning mag de woonruimte niet voor bewoning gebruikt worden. Het doel van de huisvestingsvergunning is verdringing op de woningmarkt voorkomen zodat mensen met lagere inkomens daadwerkelijk in sociale woningen kunnen wonen. Toelating of toewijzing kan op basis van economische of maatschappelijke binding met de woonplaats (werkt of studeert in plaats of gemeente, mantelzorger, maatschappelijke beroepen) of op basis van passendheid en urgentie (inkomen, omvang huishouden, medische indicatie et cetera). Woningcorporaties dragen zorg voor deze toewijzing op basis van de prestatieafspraken. Op dit moment beschikt ongeveer de helft van de gemeenten over een Huisvestingsvergunning (zie bijlage 1 voor verwachte wijzigingen in de Huisvestingswet).
Toepassing
Toelichting
Situatie
Nieuwbouw Bestaande bouw
Aan het roer
Gemeente (uitvoering: woningcorporaties)
Alternatief
Gemeenten en corporaties kunnen afspraken maken zonder een grondslag in de huisvestingsverordening. Denk aan een anterieure overeenkomst of prestatieafspraken. Let op: als de Huisvestingswet 2014 wordt herzien is een huisvestingsverordening noodzakelijk.
Impact
Toelichting
Juridisch
Eenmalig opstellen van een huisvestings-verordening. Afspraken rondom informele informatievoorziening kunnen worden opgenomen in de anterieure overeenkomst
Financieel
Schaarsteonderzoek gemiddeld tussen € 5.000 en € 10.000 en huisvestingsverordening gemiddeld € 20.000.
Capaciteit
Opstellen huisvestingsverordening duurt enkele weken tot maanden. Inzet afhankelijk van het wel of niet uitbesteden aan externen. Bij uitbesteding gemiddeld 50 uur verspreid over een halfjaar. De inzet per anterieure overeenkomst is afhankelijk van het proces en de verstandshouding tussen gemeente en initiatiefnemer.
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten
21
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
• • • • •
Urgente en cruciale gevallen bedienen. Scheefwonden voorkomen. Doorstroming in (sociale) huur- en koop segment stimuleren. Sturen op passende woonruimte. Handhaving door gemeente mogelijk door grondslag in huisvestingsverordening.
• •
Niet direct invloed op kwaliteit en kwantiteit van de woningen. Borging noodzakelijk. Voor sociale koop: zowel een doelgroepen- als huisvestingsverordening nodig. Ook formele afspraken tussen gemeente en corporatie vastleggen in een huisvestingsverordening.
Opkoopbescherming De opkoopbescherming is een verhuurverbod door de gemeente voor bijvoorbeeld de duur van vier jaar (of langer) na aankoop van een woning. Er kan afgeweken worden van dit verbod door het college van burgemeester en wethouders. Deze uitzonderingen zijn bepaald door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening. Denk aan: verhuur aan familie; verhuur van woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand; tijdelijk verhuur van gedeelten van woningen. De opkoopbescherming geldt vaak in afgebakende gebieden binnen een gemeente en reikt tot een bepaalde WOZ-waarde. Houd hierbij rekening met het ander relevant beleid zoals het Parapluplan Wonen.
Toepassing
Toelichting
Situatie
Nieuwbouw Bestaande bouw
Aan het roer
Gemeente (uitvoering: ook gemeente)
Alternatief
•
Regeling rondom opkoopbescherming wordt geregeld als kwalitatieve verplichting.
•
Mogelijk in combinatie met zelfbewonings-plicht en/ of antispeculatiebeding.
Impact
Toelichting
Juridisch
Een motivering met onderzoeksresultaten die de noodzaak van het instrument schetsen en een motivering dat het instrument noodzakelijk, geschikt en proportioneel is om het probleem te bestrijden.
Financieel
Ongeveer € 50.000 per jaar, waarbij schaarste onderzoek gemiddeld tussen € 5.000 en € 10.000 kost en het opstellen van een huisvestingsverordening gemiddeld € 20.000.
Capaciteit
Opzet van het instrument verschilt per gemeente. Gemiddeld wordt er 1,5 jaar gerekend. Denk aan de uitvoering van een schaarsteonderzoek, het opstellen van motivering, definitieve besluitvorming gemeenteraad, aanpassing legesverordening, verlenen van vergunning en handhaving op basis van meldingen.
22
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten
•
•
•
Opkoopbescherming maakt verhuur binnen bepaalde periode onmogelijk en voorkomt verdere transformatie van bestaande koop- naar huurwoningen Gebiedsgericht in te zetten
•
•
Afhankelijk van de lokale omstandigheden kan het nadelig zijn dat het aantal koopwoningen in de bestaande voorraad toeneemt ten koste van (verdere) afname van het aantal (vrije sector) huurwoningen. De bouw van woningen kan achterblijven. Er is nu voor (veelal particuliere) investeerders geen mogelijkheid om rendement te realiseren ter financiering van de (nodige) bouw van woonruimte. Kans op ‘waterbedeffect’, oftewel een overloop naar andere gebieden. Hierop mag niet op voorhand geanticipeerd worden.
Voorraadvergunning Woningsplitsen is het (planologisch) splitsen van een bestaande woning in twee of meer nieuwe (zelfstandige) woningen. Als gemeente kan je bij woningnood splitsing stimuleren, maar als het al voldoende of zelfs te veel opgepakt wordt door de markt, kan reguleren van woningsplitsen gewenst zijn. Lees in de Handreiking woningsplitsing (bron: Stec Groep in opdracht van de provincie Gelderland) meer over de voor- en nadelen en ongewenste neveneffecten, bestaande instrumenten en voorbeelden over het stimuleren en reguleren van woningsplitsen.
Toepassing
Splitsen stimuleren
Splitsen reguleren
Situatie
Nieuwbouw
Nieuwbouw
Bestaande bouw
Bestaande bouw
Aan het roer
Gemeente (uitvoering: ook gemeente)
Gemeente (uitvoering: ook gemeente)
Alternatief
•
Kruimelvergunningen mogelijk maken.
•
Regelen in (paraplu)bestemmingsplan wonen.
•
Splitsingseisen laten vieren
•
Huisvestingsverordening.
•
Soepele omgevingsvergunningprocedures.
•
Opnemen verhuurdersvergunning in APV.
•
Soepele parkeernomen.
•
Verhuurdersvergunning onder Wet goed verhuurderschap.
23
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
Stimuleren van woningsplitsen
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten
• •
•
•
•
Meer woonruimte beschikbaar. Kleinere woningen passen in huidige markt vaak beter bij de kleiner wordende huishoudens. Bij een overschot aan woningen in dure segmenten kan splitsen de overschotten reduceren en bijdragen aan een beter betaalbare woningvoorraad. Splitsen kan sociale componenten hebben. Bijvoorbeeld senioren die bij hun kinderen in een gesplitst huis wonen.
•
•
Mogelijkheid op overschrijding van geldende parkeernormen door intensivering. Bij splitsen naar woningen met een te klein gebruiksoppervlak bestaat kans op laagwaardige woningen. Risico op illegale of ongewenste verhuur.
Reguleren van woningsplitsen
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten
•
•
Grip houden op de markt om leefbaarheidsissues te voorkomen en kwaliteit van woningen te borgen.
•
Door deze toegenomen grip op de markt wordt marktwerking beïnvloed. Het kan investeringen en aanpassingen van woningen ontmoedigen en particulier initiatief tegenwerken. Het gaat het creëren van woningen tegen.
24
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
4.3 Contractuele verplichtingen en overeenkomsten Zelfbewoningsplicht De zelfbewoningsplicht verplicht kopers van een huis er zelf te wonen. De gemeente legt deze zelfbewoningsplicht vast in een kettingbeding of een exploitatieplan. Voor een nader te bepalen periode na de verkoop moet de woning worden bewoond door de eigenaar. Periodes van drie tot vijtien jaar zijn algemeen geaccepteerd, maar onbepaalde tijd is mogelijk. Onbepaalde tijd brengt wel een risico met zich mee. Namelijk dat de afspraken niet worden nagekomen als de woning vaker verkocht wordt. Bij doorverkoop binnen de gestelde termijn blijft de afspraak geldig voor de nieuwe eigenaar totdat de volledige termijn is verstreken (kettingbeding). Gemeente dient hierop te handhaven.
Toepassing
Toelichting
Situatie
Nieuwbouw Bestaande bouw
Aan het roer
Gemeente (uitvoering: ook gemeente)
Alternatief
Mogelijk in combinatie met opkoopbescherming en een antispeculatiebeding. Hierdoor mag een woning binnen een bepaalde termijn niet verkocht of verhuurd worden.
Impact
Toelichting
Juridisch
Vaststellen van de zelfbewoningsplicht in een koopcontract, in combinatie met boetebeding. Bij gemeentelijke gronden is de inzet juridisch minder groot omdat het beleid rondom de zelfbewoningsplicht vaak al is opgenomen in de woonvisie.
Financieel
Investering voor uitvoering van onderhandelingen en het opstellen van anterieure overeenkomsten.
Capaciteit
Juridische expertise over eigendomsrecht is noodzakelijk. Samenwerking tussen expertises wonen, grondzaken en recht. Voorwaarden opnemen bij grondverkoop in anterieure overeenkomst. Vervolgens contractbeheer en handhaving. Denk aan een inzet van gemiddeld twee dagen per week (afhankelijk van hoeveelheid nieuwbouwplannen).
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten
•
•
Het behoud van koopwoningen stimuleren door verhandeling van de woning (als beleggings- of speculatieproduct) onaantrekkelijk te maken.
•
Vooral op korte termijn effectief, tenzij geldigheid voor langdurige periode of onbepaalde tijd is vastgelegd. Monitoring en handhaving op de uitvoering (illegale verhuur) nodig.
25
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
Antispeculatiebeding Bij een antispeculatiebeding mag de woning binnen een bepaalde periode na eerste verkoop niet worden verhandeld. Deze beperkte overdraagbaarheid voorkomt speculatieve handel. Er zijn uitzonderingen voor situaties zoals echtscheidingen, overlijden of onteigening. Het antispeculatiebeding wordt vastgesteld in een kettingbeding. De termijn hiervoor is korter dan de zelfbewoningsplicht, maar ook hier geldt dat een periode van circa drie tot tien jaar algemeen geaccepteerd is. Langer is mogelijk.
Toepassing
Toelichting
Situatie
Nieuwbouw Bestaande bouw
Aan het roer
Gemeente (uitvoering: ook gemeente)
Alternatief
Mogelijk in combinatie met opkoopbescherming en een antispeculatiebeding. Hierdoor mag een woning binnen een bepaalde termijn niet verkocht of verhuurd worden.
Impact
Toelichting
Juridisch
Opleggen verplichting en handhaving gaat via privaatrechtelijke weg, in combinatie met een boetebeding. Last onder dwangsom (publiekrechtelijke maatregel) niet mogelijk.
Financieel
Weinig inzet en kosten bij de gemeente, omdat bij uitgifte van eigen grond al contracten opgesteld moeten worden. Kosten zijn afhankelijk van het aantal projecten waarop het wordt toegepast.
Capaciteit
Juridische expertise over eigendomsrecht is noodzakelijk. Samenwerking tussen expertises wonen, grondzaken en recht. Voorwaarden opnemen bij grondverkoop in anterieure overeenkomst. Vervolgens contractbeheer en handhaving. Denk aan een inzet van gemiddeld twee dagen per week (afhankelijk van hoeveelheid nieuwbouwplannen).
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten
•
•
Het behoud van koopwoningen stimuleren door verhandeling van de woning (als beleggings- of speculatieproduct) onaantrekkelijk te maken.
• • •
Alleen op korte en middellange termijn effectief. Kan nadelig zijn voor de verkoopbaarheid van de woning voor de ontwikkelaar. Zegt niets over bewonen of verhuren. Monitoring en handhaving op de uitvoering (doorverkoop).
26
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
Anterieure overeenkomst Een anterieure overeenkomst wordt afgesloten voorafgaand aan gebiedsontwikkeling. Gronden zijn in eigendom van de gemeente. De overeenkomst is privaatrechtelijk van aard en wordt gesloten op basis van vrijwilligheid. Het biedt daardoor veel flexibiliteit om afspraken op maat te maken.
Toepassing
Toelichting
Situatie
Nieuwbouw Bestaande bouw
Aan het roer
Gemeente en marktpartijen (uitvoering door derden zoals ontwikkelaars, handhaving door gemeente).
Alternatief
Exploitatieplan. Gemeenten en marktpartijen geven hier vaak niet de voorkeur aan (zie kader hieronder).
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten
• •
•
Snel op maat voor de situatie. Te maken met andere private en/of publieke organisaties.
Niet openbaar en daarmee lastiger te controleren.
Beperkt inzetbaar: het exploitatieplan In heel enkele gevallen stelt een gemeente een exploitatieplan op. In het exploitatieplan staat een berekening van de exploitatiebijdrage die de grondeigenaar moet betalen. Dit is een publiekrechtelijk instrument waarvoor de Regeling plankosten exploitatieplan geldt. Het opnemen van afspraken in een exploitatieplan is beperkt (vergeleken met een anterieure overeenkomst) omdat bovenwettelijke eisen niet mogen worden opgenomen. Als een gemeente met één of meerdere grondeigenaren in een plangebied geen anterieure overeenkomst heeft kunnen sluiten, dan moet de gemeente een exploitatieplan opstellen (artikel 6.12 Wro). Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet is er geen exploitatieplan meer. Het Informatiepunt Leefomgeving (IPLO) zegt over de wijzigingen met de Omgevingswet: “Er is geen exploitatieplan meer. Publiekrechtelijk kostenverhaal is geïntegreerd in het omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Ook de plicht tot jaarlijkse actualisering van de cijfers is vervallen. De term grondexploitatie wordt niet meer gebruikt. De term grondexploitatie-kosten is vervangen door kosten die gemaakt zijn voor werken, werkzaamheden en maatregelen.” 7
7
Website IPLO, geraadpleegd op 10-01-2023, ‘Kostenverhaal gebiedsontwikkeling: wat verandert er?’.
27
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
Prestatieafspraken Prestatieafspraken zijn een middel waarmee de gemeente afspraken kan maken met de corporatie en de huurdersbelangenvereniging over de bestaande voorraad en nieuwbouw van betaalbare woningen. De gemeente kan hierbij ook beleggers betrekken of men hen prestatieafspraken maken. Door de privaatrechtelijke sfeer zijn de afspraken relatief vormvrij.
Impact
Toelichting
Juridisch
Verplicht op basis van de Woningwet.
Financieel
Bijkomende kosten zijn beperkt aangezien prestatieafspraken sowieso moeten worden opgesteld. Het traject om tot prestatieafspraken te komen kost naar schatting 0,25 fte.
Capaciteit
Vereist een gedeelde inzet in capaciteit, waarbij rekening moet worden gehouden met terugkerende overleggen en tussentijdse contactmomenten tussen deelnemende partijen.
28
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
4.4 Koop- en financieringsconstructies KoopGarant Bij KoopGarant biedt de verkopende partij een woning aan met korting op de marktwaarde. In ruil voor de korting en de terugkoopgarantie vraagt de verkoper een deel van de toegenomen waarde van het huis. In principe is het arrangement ontwikkeld voor corporaties, maar gemeenten of provincies kunnen gebruik maken van de KoopGarant. De koper en verkoper delen in de waardeontwikkeling bij verkoop. Dit proces vindt herhaaldelijk plaats zodat de woning steeds weer als middeldure koopwoning wordt aangeboden. Een zelfbewoningsplicht zorgt ervoor dat de woning niet wordt verhuurd.
Toepassing
Toelichting
Situatie
Nieuwbouw Bestaande bouw
Aan het roer
Bij uitvoering door woningcorporaties (van oudsher) en projectontwikkelaars. Gemeente Ede werkt momenteel aan een opzet van een gemeentelijke KoopGarantregeling. Dit is een interessant voorbeeld voor u.
Alternatief
•
Starterslening.
•
Net als bij KoopStart de woning eenmalig in het arrangement aan bieden en met de revenuen van het arrangement weer nieuwe woningen verwerven.
Impact
Toelichting
Juridisch
Opname van doelgroepen voor middeldure koopwoningen in een doelgroepenverordening.
Financieel
De oprichting van een gemeentelijk KoopGarantfonds om woningen op te kopen drukt op investeringscapaciteit en vraagt om ambtelijke capaciteit. Het is mogelijk om uit te besteden aan Stichting Opmaat, hier zitten kosten aan verbonden. Het is mogelijk dat de gemeente anterieur met ontwikkelaars afspreekt dat ze woningen tegen een bepaalde prijs aan de gemeente overdraagt die de woning vervolgens met een KoopGarantregeling aan de bewoner levert. Zo heeft de gemeente alleen de transactiekosten.
Capaciteit
Capaciteit voor het oprichten van een gemeentelijk KoopGarantfonds. Tijd en mensen voor andere zaken zoals 1) het maken van afspraken met ontwikkelaars en corporaties, 2) monitoring en handhaving van een kwalitatieve verplichting met betrekking tot de zelfbewoningsplicht en 3) een goede validatie van taxatierapporten om onenigheid over waardeontwikkeling te voorkomen.
Zie de voor- en nadelen en ongewenste neveneffecten op de volgende pagina.
29
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten
•
•
•
•
• • •
Vanwege de terugkoopgarantie mogelijk om de woningen voor het middeldure koopsegment beschikbaar of betaalbaar te houden. Met een zelfbewoningsplicht worden particuliere beleggers uitgesloten wat bijdraagt aan woningbezit voor de doelgroep. Het KoopGarantfonds geeft gemeenten de mogelijkheid om voorwaarden te stellen aal de toewijzing van woningen aan specifieke doelgroepen waardoor de doorstroming wordt gewaarborgd. Als eigenaar van de grond behoudt een gemeente zeggenschap. De koper van de woning bouwt vermogen op door aflossing en waardeontwikkeling. Remmende werking bij potentiële negatieve waardeontwikkeling voor de koper.
• •
•
Gemeente moet zelf een fonds oprichten voor de KoopGarantwoningen. Dit drukt op de financiële capaciteit (m.u.v. de constructie zoals benoemd staat bij ‘juridische impact’). Gemeente moet de woningen langjarig kunnen terugkopen. De transactiewaarde is gebaseerd op taxatierapporten wat onenigheid kan geven bij de bepaling van de waardeontwikkeling. Erfpachtconstructies vragen veel expertise en capaciteit van de gemeente.
30
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
KoopSmarter KoopSmarter is een mogelijk toekomstig alternatief voor KoopGarant en KoopStart. De werking is vergelijkbaar, maar dit instrument is specifiek bedoeld voor overheden die koopstarters de kans willen geven een woning aan te kopen en daarnaast willen komen tot een arrangement waarin deze inkomsten worden ingezet voor volgende starters. Ontwikkelaars kunnen dit instrument inzetten. KoopSmarter kent de terugkoopverplichting als optie en is zit er dus niet standaard in.
Toepassing
Toelichting
Situatie
Nieuwbouw Bestaande bouw
Aan het roer
Gemeente (uitvoering: ook gemeente)
Alternatief
•
KoopGarant.
•
Starterslening.
•
Net als bij KoopStart de woning eenmalig in het arrangement aan bieden en met de revenuen van het arrangement weer nieuwe woningen verwerven.
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten
Dezelfde voordelen en gewenste neveneffecten als bij KoopGarant, met aanvullend:
•
•
•
• •
Betrokken overheid hoeft minder voor te financieren omdat met garantstellingen gewerkt kan worden. Verschillende overheden en ook marktpartijen kunnen gezamenlijk participeren in het arrangement. De stichting plaatst het arrangement op enige afstand van de politiek. Voor de koper een gunstigere waardeontwikkeling dan bij KoopGarant.
•
•
Een gemeente geeft een garantstelling af over de volledige lening voor de investering. van de stichting van het nieuwbouwproject De kans dat de garantstelling moet worden aangesproken is in de huidige markt niet groot. De oprichting van een gemeentelijk arrangement kost tijd.
KoopSmarter staat on hold Momenteel stijgt de rente fors. Dit heeft in tegenstelling tot KoopGarant impact op de betaalbaarheid. Indien de canon niet voor langere periode vaststaat kan het maandelijkse bedrag voor bewoners fors omhoog schieten. Om die reden is het arrangement voorlopig on hold gezet. Er wordt daarom gezocht naar oplossingen of varianten voor deze constructie. Onzeker is of de KoopSmarter (in de huidige vorm) blijft bestaan.
31
Advies Betaalbaarheids-instrumenten gemeente Baarn
KoopStart De KoopStart-regeling heeft een vergelijkbare opzet als de KoopGarant-regeling en de KoopSmarter. Een woning kan voor een lagere prijs dan de marktwaarde worden aangekocht. Het verschil met KoopGarant is dat de terugkoopgarantie in beginsel niet van toepassing is. Met KoopStart geeft de verkopende partij een koperkorting tot 50% op de getaxeerde marktwaarde. Voor corporaties is dit vastgesteld op 33,3%. Bij doorverkoop tegen marktwaarde vindt afrekening plaats. Enerzijds bestaat het uit de koperskorting en anderzijds uit het aandeel van de ontwikkelaar of corporatie in de waardeontwikkeling. Dit aandeel is de waardeontwikkeling maal het percentage van de korting.