630429 Nota van uitgangspunten herontwikkeling ziekenhuislocatie Molenweg Baarn bijlage 1 Nota van Randvoorwaarden en Uitgangspunten Aangepast nav amendementen

Programma

Alle inzenders onderschrijven een programma voor een medisch centrum bestaande uit eerste- en tweedelijns zorg. Als aanvullingen hierop worden genoemd geboortehuis (nader onderzoeken), revalidatie- en dagbesteding, kinderopvang, brasserie en een hospice. Ook zorgwoningen worden door alle partijen onderschreven. Dit in verschillende typen en van een lichte tot een zware zorgvraag intramuraal en extramuraal. Ook met name voor senioren met (nog) een lichte zorgvraag. Vrijwel alle partijen zien ook ruimte voor een zorghotel. Ook worden verblijf / wonen voor zorgverleners / keyworkers genoemd. Aanvullend worden ook genoemd: • Horeca • Meer (senioren)woningen • Wonen (onder meer voor grotere diversiteit aan doelgroepen) • Andere maatschappelijke functies (van andere locaties binnen Baarn) • Hospice De metrages die marktpartijen voor de verschillende programma-onderdelen aangeven lopen sterk uiteen. In de bijlage is dit in een tabel opgenomen. • Het programma voor een medisch centrum (polikliniek + eerstelijns) varieert van ca. 2.000 tot 6.000 m². • Alle marktpartijen nemen een vorm of combinaties van zorgwonen op met metrages variërend van ca. 4.500 m² tot zelfs 22.000 m² bvo. Hieronder vallen dan ook een verpleeghuis en seniorenwoningen. 27

• • • • •

Vijf partijen nemen ook een zorghotel 1500-2500 m² op. Enkele partijen noemen ook woningen voor zorgpersoneel (2600 m² - 6500 m²) Eén partij noemt wonen voor gezinnen (4.800 m²) Eén ander partij noemt betaalbare huur- en koopwoningen voor starters en ‘key workers’ + vrije sector koopappartementen voor ouderen uit Baarn (totaal 5.000 m²) Twee partijen zien ruimte voor een hospice (700-3.500 m²)

6.5.3

Herontwikkeling

De meeste partijen gaan ervan uit dat zij het casco van het gebouw grotendeels kunnen behouden. Voor enkelen is aanvullend onderzoek noodzakelijk of er nog meer kan worden hergebruikt. Een deelnemer geeft aan dat de afmetingen van het gebouw zich erg goed lenen voor woonzorgconcepten. Een ander noemt dat het souterrain kan worden gebruikt voor inpandige (fiets)bergingen of stallingsplaatsen. Vrijwel alle marktpartijen zijn voorstander om de voormalige zusterflat als bouwvolume toe te voegen. Dit niet per se in hetzelfde volume op dezelfde locatie. Een aantal ziet dit als goede mogelijkheid om het medisch centrum daar te realiseren en het medisch programma daar naartoe te verhuizen om het bestaande gebouw vervolgens te kunnen herontwikkelen. Anderen zien een invulling met betaalbare woningen voor mensen werkzaam in de zorg. Ook invulling met seniorenhuisvesting, woon-zorgwonen voor klanten met een specifieke zorgvraag, levensloopbestendige appartementencomplex voor senioren, duurdere en meer exclusieve vormen van wonen en zorg / seniorenhuisvesting worden genoemd. Alhoewel een aantal partijen noemt dat nog meer bouwvolume meer ruimte geeft voor hogere opbrengst van de locatie zijn de meesten geen voorstander van meer bouwvolume (boven het volume van het ziekenhuis en het zusterhuis) omdat juist het groene karakter van de locatie als grote kwaliteit wordt genoemd.

Zij zouden de huidige verharding willen verminderen, meer willen vergroenen en andere oplossingen voor het parkeren willen zoeken. Partijen die wel voorkeur hebben voor aanvullende bebouwing ter plaatse van de huidige verharding zouden dit willen invullen met een ‘kleinschalig appartementencomplex voor actieve senioren’, ‘woon-zorg-wonen voor klanten met een specifieke zorgvraag’, ‘wonen met zorg’ of ‘grondgebonden seniorenwoningen’. 6.5.4

Medisch programma

Een aantal ziet het medisch programma in nieuwbouw (eventueel op de locatie van de zusterflat) om zodoende deze functies te kunnen verplaatsen (om daarna het bestaande gebouw te kunnen herontwikkelen). Anderen denken het medisch programma, eventueel aangevuld met aanverwante zorgverleners, op de begane grond van de bestaande gebouwen, eventueel deels in het souterrain, of in de laagbouw te plaatsen. 6.5.5

Duurzaamheid

De marktpartijen hebben hoge ambities. Gebouwen dienen in ieder geval te voldoen aan hoge energielabels (A++). De gebouwen zullen zo veel als mogelijk worden hergebruikt (in ieder geval de betonstructuur). Voor nieuwbouw wordt enkele malen houtbouw genoemd. Sloopmaterialen worden zoveel als mogelijk hergebruikt. Daarnaast worden zonnepanelen, duurzame opwekking van warmte en koude, warmtepompen, groene daken genoemd. Daarnaast is er ook veel aandacht voor het terrein om de locatie klimaatadaptief (hittestress en watermanagement) en natuurinclusief te ontwikkelen. Diverse malen wordt duurzame mobiliteit (deelmobiliteit, elektrisch) genoemd. 28

7

Randvoorwaarden en Uitgangspunten voor de ontwikkeling

7.1 Inleiding Het Maarschalksbos en daarbinnen het ziekenhuis Meander Medisch Centrum hebben voor veel Baarnaren een bijzondere betekenis. Het Maarschalksbos is in 1920 geschonken door mejuffrouw Van IJsendijk aan de gemeente Baarn als publiek toegankelijke wandelplaats. In het ziekenhuis zijn vele Baarnaren behandeld of hebben zij hun familie of vrienden bezocht. Als gevolg van het beperkte gebruik en de verouderde staat zijn de exploitatiekosten hoog en is de technische kwaliteit onvoldoende. MeanderMC wil nog wel met een aantal poliklinieken in nieuwe, moderne huisvesting voor lange termijn op de locatie gevestigd blijven om de inwoners van Baarn te kunnen bedienen. Ook een aantal andere eerstelijns zorgverleners, waaronder huidige huurders, hebben aangegeven zich graag op de locatie in een modern Medisch Centrum te willen vestigen. De gemeente heeft aangegeven mee te willen werken aan de herontwikkeling van het complex. Door gebruik te maken van de bestaande structuur wordt tevens een bijdrage geleverd aan de circulaire ambitie van de gemeente. De gemeente wil zoveel mogelijk binnen de gemeentelijke nota Visie Wonen 2019 en de voorwaarden van de schenking uit 1920 en de wijzigingsovereenkomst uit 1965 blijven en het gebied als ‘groene long’ binnen de gemeente behouden. De gemeente heeft een voorkeur voor een gedeeltelijke invulling met zorg en wonen met zorg.

Op basis van een brede inventarisatie en de basis uitgangspunten van de gemeente Baarn en MeanderMC zijn in dit hoofdstuk de randvoorwaarden en uitgangspunten voor de herontwikkeling van de locatie geformuleerd. Op basis van de participatie en de reacties op de Ontwerp Nota van Randvoorwaarden en uitgangspunten wordt in de scope van de ontwikkeling (zie 5.1) voor aanvullende nieuwbouw afgezien van de locatie van het voormalige zusterhuis (cf. Aanvulling 1) en afgezien van meerdere volumes (cf. Aanvulling 2). Aanvullende nieuwbouw mag maximaal in één volume en maximaal de omvang van het voormalige zusterhuis (2.600 m² bvo) omvatten en uitsluitend op een plaats op huidige reeds verhard oppervlak (parkeerterreinen).

7.2 Visie op de locatie Met het ziekenhuis heeft de locatie decennialang een verzorgende functie voor alle Baarnaren gehad. Het Maarschalksbos heeft een functie als publiek toegankelijk wandelbos. Bij de herontwikkeling van de gebouwen wordt beoogd deze functies in een hedendaagse opzet te behouden en geschikt te maken voor de komende decennia. Het ziekenhuis in haar oude vorm met behandelingen en 24-uurs verzorging maakt daarbij plaats voor een andere vorm van zorg in combinatie met een brede mix van zorgwonen. Hiermee wordt voor Baarnaren ook in de toekomst op deze locatie hun zorg behouden. Door het opnemen van een aanzienlijk aantal zorgwoningen kan de gemeente voor een deel tegemoet komen aan de vraag naar zorgwoningen die door de vergrijzing nog aanzienlijk zal toenemen. Door op het terrein van het ziekenhuis de bestrating te verminderen en het gebied ook meer publiek toegankelijk te maken vormen het omliggende wandelbos en het ziekenhuisterrein meer één geheel. De omliggende wandelplaats (perceel K-1904) inclusief het hertenkamp valt buiten het plangebied en wordt niet gewijzigd. 29

De huidige constructies/gebouwen worden behouden en herontwikkeld. Dit past binnen de circulaire ambitie van de gemeente en het huidige bestemmingsplan. Daarnaast wil de gemeente medewerking verlenen aan het toevoegen van nieuwbouw op het terrein ten behoeve van een modern en eigentijds medisch centrum. Conform ‘aanvulling 1’ uit het plan van aanpak (zie artikel 5.1 Scope van de ontwikkeling) zou dit op de locatie van het voormalige zusterhuis kunnen worden gerealiseerd. Aangezien deze locatie tegen een aangrenzend kavel ligt en hier ook jonge bomen zijn geplant ziet de gemeente hiervan af en mag de nieuwbouw in één gebouw op een andere plaats, echter uitsluitend op de huidige parkeerterreinen, worden gerealiseerd, mits dit zorgvuldig kan worden ingepast. Het volume van de nieuwbouw mag maximaal de omvang van het voormalige zusterhuis (2.600 m² bvo) omvatten. Deze nieuwbouw past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Hiervoor dient alsdan een bestemmingsplanprocedure te worden doorlopen. Door een brede mix van doelgroepen en door het terrein meer toegankelijk en uitnodigend te maken krijgt het gebied een levendig karakter met een grote waarde voor de bewoners, medewerkers, omwonenden, bezoekers en alle Baarnaren.

De locatie moet plaats bieden aan een inclusieve samenleving met een levendige mix van ouderen en (jong) volwassenen, mensen met een zorgbehoefte, mensen met een beperking en gezonde mensen. De inrichting van de locatie zou (toevallige) ontmoetingen zoveel als mogelijk moeten stimuleren, onder meer om eenzaamheid bij ouderen en zorgbehoevenden tegen te gaan. Mensen zouden zich thuis moeten voelen op de locatie en onderdeel zijn van een community. De locatie zou expliciet geen ‘gated community’ moeten zijn, maar een ‘caring community’, juist de interactie met anderen binnen en buiten de community wordt gezien als een waardevolle verrijking voor velen waarvan hun leefwereld vaak wordt verkleind door hun zorgbehoefte of hun leeftijd.

7.3 Programma Voor de nieuwe functies op de locatie wordt een brede mix functies en doelgroepen van zorg en zorgwonen beoogd. In onderstaande tabel staan per functie indicatief de minimale en maximale metrages aangegeven. Het programma is twee varianten aangegeven. De basisvariant waarin uitsluitend het huidige volume wordt herontwikkeld en een aanvullende variant waarin nieuwbouw wordt toegevoegd. In de basisvariant is het maximale bruto vloeroppervlak gelijk aan het huidige bruto vloeroppervlak, 14.560 m². In de aanvullende variant is het maximale bruto vloeroppervlak 17.160 m² dat bestaat uit 14.560 m² bestaand volume en maximaal 2.600 m² nieuwbouw. In onderstaande tabel is voor beide varianten per programma-onderdeel het minimale en maximale bruto vloeroppervlak aangegeven.

30

Basis Binnen huidige gebouwvolume Totaal maximaal 14.560 m² bvo metrage min. - max.

Aanvullend Met toevoeging nieuwbouw (*) Totaal maximaal 17.160 m² bvo metrage min. - max.

2.500 - 3.500

2.500 - 4.500

0 - 3.000

0 - 3.500

Maatschappelijke voorzieningen

1.000 - 2.500

1.000 - 3.500

Zorgwonen in diverse zorgprofielen / doelgroepen - Intramuraal min. 1.000 m2 - Extramuraal - sociale huur min. 20% - middenhuur min. 15% - overig vrije sector huur/koop

5.500 - 11.000

6.500 - 14.000

Programma onderdeel Medische voorzieningen - poliklinieken - eerstelijns zorg Overige zorg - zorghotel - geboortehuis - hospice

(*) aanpassing bestemmingsplan noodzakelijk

metrages in m² bruto vloeroppervlak

Programma herontwikkeling Meander-locatie

7.3.1

Anderhalvelijns Medisch Centrum

Op de locatie is ruimte voor een Medisch Centrum met een breed aanbod aan anderhalvelijns zorg c.a. Hieronder wordt onder meer verstaan poliklinieken (MeanderMC), huisartsen, fysiotherapie, oefentherapie, apotheek, tandartsen, verloskundigen, thuiszorg, logopedie, diëtist, psychologen etc. Het Medisch Centrum dient in een ander (nieuw) gebouw of gebouwdeel dan de 24-uurs verblijfs-/ zorgfuncties te worden ondergebracht. Eventueel zou een (beperkt) zelfstandig deel nog wel bij de 24-uurs verblijfs-/zorgfuncties kunnen worden ondergebracht. Voor een volwaardig medisch centrum met een breed aanbod van eerste- en tweedelijns zorgverleners inclusief polikliniek is een vloeroppervlak van 3.000-3.500 m² wenselijk. Maximaal 2.600 m² bruto vloeroppervlak mag in nieuwbouw worden gerealiseerd. Eventueel meer programma zal in de huidige gebouwen moeten worden ondergebracht.

31

De activiteiten van MeanderMC dienen tijdens de herontwikkeling ‘ongestoord’ voortgezet te kunnen worden. Voor medewerkers, cliënten en begeleiders dient een veilige toegang altijd gegarandeerd te zijn en, gezien de medische activiteiten, dient overlast van verbouwingswerkzaamheden zoveel mogelijk beperkt te blijven. 7.3.2

Overige zorg

Naast een medisch centrum is er mogelijk plaats voor 24-uurs zorgfuncties. Te denken valt aan een zorghotel, geboortehuis of hospice. Omdat dit afhankelijk is van specifieke organisaties die deze functies moeten exploiteren is er geen minimum metrage opgenomen. 7.3.3

Maatschappelijke / overige voorzieningen

Naast de zorgfuncties zijn er diverse maatschappelijke en overige voorzieningen die in het plan passen om de locatie een nog breder aanbod te geven en daarmee ook een inclusiever karakter bieden. Mogelijke maatschappelijke functies zijn onder meer kinderopvang, zorgeducatie, dagrevalidatie, consultatiebureau en ontmoetingsruimte(n). Een deel van de maatschappelijke voorzieningen kan mogelijk in het souterrain worden ondergebracht. Daarnaast zijn beperkt enkele (overige) voorzieningen toegestaan die de andere functies op de locatie ondersteunen. Te denken valt o.a. aan kleine daghoreca voor medewerkers, bewoners en bezoekers van de locatie. Ook in de huidige situatie beschikt het ziekenhuis over een eigen restauratieve voorziening. 7.3.4

Zorgwonen

In het project wordt beoogd verschillende woonzorgconcepten met verschillende zorgprofielen/ zorgbehoeften met elkaar te combineren. Daardoor ontstaat schaalgrootte en kunnen zorgtaken en voorzieningen worden verdeeld over meer cliënten.

verpleeghuis ...

Afname zelfstandigheid

...

woonzorg complex

geclusterd wonen ...

wonen levensloop met bestendige mantelzorg woning

...

...

serviceflat woongroep

woonzorg woongroep onzelf- dementie verstandelijk standig gehandicapten wonen

...

ZORGWONEN

... woning

Extramurale zorg

Toename zorgbehoefte

Schema woonzorgconcepten

32

Intramurale zorg

Door de nabijheid van het Medisch Centrum en eventueel een zorghotel kan nog bredere zorg worden geboden. Ook kunnen bewoners met een toenemende zorgvraag binnen dezelfde omgeving blijven wonen en ‘doorgroeien’. Daarnaast kan de verdeling over de verschillende zorgprofielen flexibel worden aangepast aan de actuele behoefte op korte en lange termijn. In de langdurige zorg wordt onderscheid gemaakt tussen extramurale (zorg zonder verblijf) en intramurale zorg (zorg met verblijf). Extramurale zorg betreft de zorg aan cliënten die niet in een instelling verblijven. Het is zorg die de cliënt op afspraak bij de zorgaanbieder krijgt, of die de zorgaanbieder bij de cliënt aan huis levert. Dit betreft cliënten met zorgprofielen VV-1 t/m VV-3. Intramurale zorg betreft de zorg die cliënten ontvangen gedurende een onafgebroken verblijf in een instelling. Het gaat om zorg in een verpleeghuis of verzorgingshuis, instelling voor gehandicapten of instelling voor cliënten met dementie of langdurige psychische problemen. Hieronder vallen cliënten met zorgprofiel van VV-4 en hoger. Intramuraal wordt ook vaak aangeduid met Beschermd Wonen. Bij extramurale zorg wordt uitsluitend de zorg vergoed. De cliënt woont zelfstandig en de kosten voor de huisvesting worden door de cliënt zelf betaald.

De woning kan zich net als bewoners zonder zorgbehoefte in het sociale segment, middensegment en hoger segment bevinden. Bij intramurale zorg wordt zowel de zorg als de huisvesting en services vergoed. Wel betaalt de cliënt hiervoor een eigen bijdrage. Voor het bepalen van de hoogte van de eigen bijdrage telt onder meer een deel van het eigen vermogen extra mee. Door cliënten met verschillende zorgprofielen op één locatie te concentreren kan de zorg doelmatig worden ingezet en kunnen kosten worden bespaard en tegelijk betere zorg worden verleend. Van het programma zorgwonen wordt minimaal 1.000 m² als intramuraal gerealiseerd. Afhankelijk van de vraag van zorgorganisaties kan meer intramuraal zorgwonen worden gerealiseerd. In Baarn is onder andere behoefte aan woonvormen voor mensen met dementie. Het restant van het programma zorgwonen wordt als extramuraal uitgevoerd. Van het extramuraal zorgwoonprogramma wordt minimaal 20% sociale huur en minimaal 15% middenhuur van het aantal woningen. In de aanbesteding wordt er op gewezen dat bij selectie voorrang wordt gegeven aan marktpartijen die streven naar het realiseren van minimaal 30 % sociale huur van het totaal aantal woningen (met uitzondering van die woningen waar de regels van zorgfinanciering zich hiertegen verzetten).

7.4 Duurzaamheid De gemeente Baarn en MeanderMC hechten aan een duurzame herontwikkeling van de locatie. De gebouwen dienen zoveel als mogelijk circulair te worden hergebruikt, in het bijzonder de constructie. Van marktpartijen zal een visie over de duurzame herontwikkeling worden gevraagd. Deze dient de volgende elementen te bevatten: • energie; • circulair bouwen; • klimaatadaptie; • natuurinclusiviteit en biodiversiteit; • duurzame mobiliteit; 33

•

gezonde leefomgeving.

Deze visie op de duurzaamheid zal meewegen bij de beoordeling van de selectie. Plannen van marktpartijen zullen worden beoordeeld aan de hand van het ‘Afwegingskader Duurzame Woningbouw’ van de provincie Utrecht (februari 2023), waarbij voor deze herontwikkeling de ambitie gericht is op minimaal het label ‘zilver’.

7.5 Terrein Ook het terrein zou een belangrijke bijdrage aan de doelstellingen van de locatie kunnen leveren. Het terrein zou nog meer publiek toegankelijk moeten zijn en duidelijk verbonden met het omliggende wandelbos en het hertenkamp. Het terrein kent nu veel verharding voor parkeren. Dit zou een vriendelijker, natuurlijker karakter moeten krijgen en meer moeten uitnodigen tot ontmoeten en verblijven voor de (zorg)bewoners en omwonenden. Ook bijzondere elementen, zoals bijvoorbeeld een pluktuin, kunnen bijdragen aan de verblijfskwaliteit van het terrein. Naast het circulaire gebruik van het gebouw en duurzaam bouwen zou ook het terrein een meer natuurinclusief en klimaatadaptief karakter kunnen krijgen. Op het terrein zou een blijvende herinnering aan de schenkster, mejuffrouw Van IJsendijk, kunnen komen. Voor het Perceel Ziekenhuis dient een inrichtingsplan te worden opgesteld. De omliggende wandelplaats (perceel K-1904) inclusief het hertenkamp valt buiten het plangebied en wordt niet gewijzigd.

7.6 Parkeren en verkeer Verkeer: In de huidige situatie wordt het MeanderMC ontsloten via de Molenweg en de Ringlaan. Deze ontsluiting voldoet. Voor de toekomstige situatie worden vergelijkbare verkeersintensiteiten verwacht en worden geen knelpunten in de verkeersafwikkeling voorzien. Parkeren Bij de herontwikkeling zal moeten worden aangetoond dat wordt voldaan aan het geldende parkeerbeleid van de gemeente en het benodigd aantal parkeerplaatsen op eigen terrein realiseerbaar is. Deze Nota van uitgangspunten en randvoorwaarden beschrijft twee mogelijke ontwikkelingsrichtingen namelijk herontwikkeling binnen de bestaande gebouwen en de herontwikkeling met de toevoeging van een beperkt nieuwbouwprogramma. Voor beide programma’s is indicatief het aantal parkeerplaatsen berekend uitgaande van een gemiddelde toekomstige parkeernorm van 1,5 pp/100 m² bvo waarbij nog geen rekening is gehouden met mogelijk dubbelgebruik. Op basis hiervan komen we indicatief uit op: Bij herontwikkeling binnen de bestaande gebouwen Herontwikkeling met toevoeging van nieuwbouw een namelijk

14.560 x 1,5 /100=218 pp 17.162 x 1,5 /100= 257 pp

In de bestaande situatie zijn 279 parkeerplaatsen aanwezig. Dit betekent dat er voldoende mogelijkheden zijn om binnen de eerder genoemde randvoorwaarden van groen en verhardingen het parkeerprogramma voor de situatie zonder toevoeging van nieuwbouw op te lossen. Voor de situatie met wel een toevoeging van nieuwbouw is aanpassing van de parkeervoorziening noodzakelijk, eventueel d.m.v. een gebouwde of (half)ondergrondse parkeervoorziening.

34

Belangrijk is om in het vervolgtraject op basis van het daadwerkelijke programma een gedetailleerde parkeerbalans op te stellen. Gebruik van deelmobiliteit kan ook het benodigd aantal parkeerplaatsen beperken.

7.7 Gronduitgifte De grond is in erfpacht aan MeanderMC uitgegeven met een jaarlijkse canon. Erfpacht biedt de gemeente extra privaatrechtelijke mogelijkheden voor invloed op de locatie, naast de publiekrechtelijke mogelijkheden van een bestemmingsplan. De gemeente wil, mede gezien de schenkingsvoorwaarden, deze invloed ook in de toekomst behouden en daarom de grond niet verkopen. De huidige uitgifte op basis van een jaarlijkse canon biedt de erfpachtnemers weinig zekerheid. De gemeente zal de grond wederom in erfpacht uitgeven. Hierbij kiest zij voor uitgifte in erfpacht die eeuwigdurend wordt afgekocht. Dit is de meest gangbare vorm die momenteel ook in andere gemeenten wordt toegepast. Bij deze erfpachtvariant wordt de grondwaarde vastgesteld op basis waarvan de erfpacht bij uitgifte in één keer eeuwigdurend wordt afgekocht. De grondwaarde wordt niet op basis van het perceeloppervlak, maar op basis van het bruto vloeroppervlak bepaald. Hiermee behoudt de gemeente maximale grip op de locatie en ontvangt zij in één keer de volledige afkoopsom. Bij wijziging van het programma of functie op de locatie vindt een herberekening van de grondwaarde plaats. De erfpachtnemer kan dus niet meer volume toevoegen dan in de erfpachtovereenkomst is vastgelegd zonder toestemming van de gemeente en zonder daarover de afkoopsom van de erfpacht te voldoen.

35

8

Uitvoerbaarheid

8.1 Economische uitvoerbaarheid De grond binnen het plangebied is nu in erfpacht uitgegeven door de gemeente aan MeanderMC. De huidige opstallen zijn eigendom van MeanderMC. Na vaststelling van de Nota van uitgangspunten en randvoorwaarden zal de gemeente Baarn met MeanderMC een samenwerkingsovereenkomst afsluiten. Hierin zullen de nadere afspraken worden vastgelegd over de verdeling van plankosten en overige te verwachten kosten en opbrengsten. Nadat er een marktpartij is geselecteerd zal ook hier een anterieure overeenkomst mee worden opgesteld. Om de herontwikkeling van deze locatie mogelijk te maken dient met de marktpartij overeenstemming te worden bereikt over de wijziging van de omvang van het in erfpacht uitgegeven perceel, de bebouwingsmogelijkheden, afdracht van toekomstige economische meerwaarde en mogelijke planschade risico. Eventuele planschadekosten komen voor rekening van de markpartij. Na een akkoord wordt dit vastgelegd in een anterieure overeenkomst. De markpartij wordt verantwoordelijk waardoor de economische uitvoerbaarheid van het project gewaarborgd is. De opbrengst van de gronduitgifte zal door de gemeente deels weer in het gebied worden geïnvesteerd. De opbrengst van de verkoop van het gebouw zal Meander weer in de zorg investeren.

8.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Op basis van de consultatie met de diverse Baarnse doelgroepen wordt het in deze Nota van randvoorwaarden en uitgangspunten beschreven programma maatschappelijk als uitvoerbaar gezien. De Nota is, nadat het college van B&W van Baarn deze heeft vrijgegeven, voor inspraak ter visie gelegd. In deze periode hebben belanghebbenden hun zienswijze op de plannen kunnen geven. De zienswijzen en de reacties daarop zijn opgenomen als bijlage bij deze Nota. Op basis van de zienswijzen en de reactie hierop zijn aanpassingen en verduidelijkingen op de Ontwerp Nota (oktober 2022) doorgevoerd en is de voorliggende definitieve Nota van randvoorwaarden en uitgangspunten (januari 2023) opgesteld. Deze definitieve Nota zal door de gemeenteraad worden vastgesteld. Door deze vervolgstappen zal de uiteindelijke definitieve Nota van randvoorwaarden en uitgangspunten maatschappelijk uitvoerbaar zijn.

8.3 Technische uitvoerbaarheid Op basis van de reeds uitgevoerde onderzoeken en marktconsultatie voor de realisatie blijken dat er geen technische obstakels te zijn voor de uitvoerbaarheid van het plan. Wel dient nog nader te worden onderzocht hoe het bouwverkeer en bouwplaatsinrichting in relatie tot de kwetsbare ligging in het bos goed gewaarborgd kunnen worden. Door de uitvoerende marktpartij zal een BLVC-plan dienen te worden opgesteld waarin wordt aangegeven hoe de aspecten bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie tijdens de bouw worden gewaarborgd.

36

9

Vervolgtraject

9.1 Proces De Ontwerp Nota van Randvoorwaarden en Uitgangspunten is met raadpleging van omwonenden, huurders / geïnteresseerden, belangengroepen, bewoners en marktpartijen tot stand gekomen en is ter visie gelegd. Op basis hiervan zijn aanpassingen en verduidelijkingen in de Nota doorgevoerd. De aangepaste Nota van Randvoorwaarden en Uitgangspunten wordt ter bespreking en vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd. Op basis van de vastgestelde Nota kan de verkoopprocedure van de gebouwen plaatsvinden. De gemeente en MeanderMC zullen nog nader overleggen over de exacte invulling van de verkoopprocedure. Als onderdeel van de verkoopprocedure dienen kopers een plan/ontwerp voor de herontwikkeling van de locatie op te stellen.

9.2 Planologisch juridisch proces Het grootste deel van de randvoorwaarden en uitgangspunten zijn binnen het huidige bestemmingsplan te realiseren. Toevoeging van extra volume of toevoegen van (doelgroep)wonen past niet binnen het bestemmingsplan. Als de initiatiefnemer komt met voorstellen die afwijken van het vigerende bestemmingsplan maar in geest zijn met de randvoorwaarden en uitgangspunten is de gemeente bereid medewerking te verlenen aan planologische wijziging. Hiervoor dienen wel door de initiatiefnemer de publiekrechtelijke procedures te worden doorlopen en de benodigde onderzoeken te worden uitgevoerd.

9.3 Planning Onderstaand is de globale planning weergegeven. Onderdeel Ontwerp Nota ter visie + indiening zienswijzen Collegebesluit (incl. RIB) Ter visie leggen Reactie op zienswijzen Aangepaste Nota Bespreking + Vaststelling aangepaste Nota door de gemeenteraad Verkoopprocedure Beoordeling, besluitvorming en gunning Contractvorming Planvorming evt. bestemmingswijziging Omgevingsvergunning(en) Bouwvoorbereiding Uitvoering Oplevering

37

Doorlooptijd

Start

Eind

4 weken 5 weken 3 weken 6 weken (excl. vakantie) 20 weken (excl. vakantie) 10 weken n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b.

21-10-2022 18-11-2022 2-1-2023 23-1-2023

18-10-2022 17-11-2022 23-12-2022 20-1-2023 14-03-2023

10 • • • • •

38

Bijlagen Beantwoording zienswijzen (Reactienota Herontwikkeling Meanderlocatie, 21 februari 2023) Verslag 1ste informatieavond met omwonenden MeanderMC Samenvatting inventarisatie huurders / geïnteresseerden Samenvatting reacties marktconsultatie Rapportage consultatie Herontwikkeling MeanderMC (reacties inwoners, omwonenden en belangenorganisaties)

Reactienota Herontwikkeling Meanderlocatie, 21 februari 2023 In de periode van 28 oktober tot 24 november 2022 heeft de Ontwerp Nota van Randvoorwaarden en Uitgangspunten (NvRU) Meanderlocatie Baarn (versie oktober 2022) ter visie gelegen. Bewoners en belanghebbenden zijn daarbij uitgenodigd een reactie te geven op de voorgenomen plannen van de Gemeente die in samenwerking met Meander MC de herontwikkeling initieert. In deze reactienota zijn de ontvangen zienswijzen samengevat, gerubriceerd naar onderwerp, geanonimiseerd en geeft de gemeente een reactie op de zienswijzen. In totaal zijn er 22 zienswijzen ontvangen (genummerd van 1-22). Het merendeel heeft betrekking op schenkingsvoorwaarden tussen de gemeente en de schenkers van destijds. Deze afspraken liggen echter niet open voor inspraak. De verwijzing naar de betreffende ingediende zienswijze brief is opgenomen in de laatste kolom. nr

onderwerp

Zienswijze

Reactie

1

Algemeen

Diverse zienswijzen verwijzen naar schenkingsvoorwaarden op basis waarvan de gemeente eigenaar is geworden van de grond in relatie tot de herontwikkeling (bouw en verbouw).

De schenkingsvoorwaarden zijn privaatrechtelijke afspraken tussen schenker en de ontvanger van de schenking en hebben geen betrekking op de NvRU. De privaatrechtelijke schenkingsafspraken liggen niet ter inzage. Er is dus in formele zin geen koppeling tussen de schenkingsvoorwaarden en de zienswijzen.

Verwijzing zienswijze brief nr

Bij het opstellen van een Nota van Randvoorwaarden en Uitgangspunten (NvRU) voor de herontwikkeling van de Meanderlocatie heeft de gemeente een rol in het kader van het publiekrecht (ruimtelijke ordening en wijzigen van bestemmingen). In dit proces legt de gemeente de Ontwerp NvRU ter visie en vraagt belanghebbenden om hun zienswijze op deze plannen te geven. Dit is het onderdeel dat nu voorligt. Natuurlijk kunnen belanghebbenden wel hun mening geven over meer of minder bouwvolume of meer of minder groen echter in formele zin verwijzen naar schenkingsvoorwaarden staat hier dus los van. 2

Verandering van ziekenhuisfunctie door de jaren.

In de 60’er jaren is voor circa 1/3e deel van het wandelbos de bestemming gewijzigd naar een maatschappelijke bestemming en is het ziekenhuis gebouwd. De functie van een ziekenhuis is door de jaren echter flink gewijzigd. Een ziekenhuis uit de jaren 60, waaronder destijds ook de sanatoria vielen en waar patiënten lange tijd verbleven, is niet meer te vergelijken met een huidig ziekenhuis. Een ziekenhuis is tegenwoordig een verzamelgebouw voor gezondheidszorgfuncties. Daarin kunnen onder andere poliklinieken, behandelafdelingen en verpleegafdelingen gevestigd zijn, maar ook apotheek, huisartsen, revalidatie, fysiotherapie, psychologie, etc.

3

De schenking is in 1920 mede gedaan aan de inwoners van Baarn dus hebben inwoners inspraak in het toepassen / interpreteren van de schenkingsvoorwaarden.

4

Als erfgenaam en rechthebbende maak ik bezwaar tegen de in de nota van uitgangspunten beschreven voorstellen.

Nee, bij het toepassen en of interpreteren van de schenkingsvoorwaarden hebben bewoners geen rol. Alleen de (rechtsopvolgers van de) schenkster en de gemeente zijn hier partij in. Belanghebbenden (bv inwoners van Baarn) hebben wel inspraak bij het opstellen van de NvRU en een nieuw bestemmingsplan. Argumenten verwijzend naar de schenkingsakte en de akte van afstand vallen niet onder deze publiekrechtelijke mogelijkheid tot zienswijze. In het kader van het privaatrecht zal de gemeente rechtstreeks met de rechthebbende erfgenamen contact opnemen. Dit valt buiten de zienswijze en reactienota op de zienswijzen.

13, 14

5

Schenking in 1920

De schenking in 1920 is gedaan door mejuffrouw IJsendijk onder de voorwaarde dat het altijd een onbebouwd wandelbos moet blijven.

In 1965 zijn door de rechtsopvolgers van de schenkster de voorwaarden gewijzigd voor het perceel van het huidige ziekenhuis. Hierdoor is de bouw van het ziekenhuis mogelijk gemaakt.

2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 12, 16, 18

6

Gebouw slopen en gronden teruggeven aan de natuur

De huidige verharding en bebouwing, of in ieder geval de vrijkomende bebouwing, moet gesloopt worden en de gronden moeten worden teruggegeven aan de natuur omdat het gebouw zijn functie voor het ziekenhuis heeft verloren dan wel omdat niet voldoen aan de schenkingsvoorwaarden 1920. Men is tegen enige vorm van bebouwing in het gebied.

De gemeente en Meander zijn als eigenaren niet voornemens de gebouwen (geheel) te slopen en de gronden terug te geven aan de natuur. Het zou een vernietiging van maatschappelijke middelen betekenen. Mede gezien de beperkte en schaarse bouwmogelijkheden in Baarn. Als juridisch kader voor de huidige gebouwen geldt het vigerend bestemmingsplan. Met betrekking tot de strijdigheid met de schenkingsvoorwaarden zie ook antwoorden op punt 1 t/m 5 en 7 t/m 9.

2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 20, 21, 28

7

Akte van Afstand uit 1965

Ziekenhuis is destijds op oneigenlijke gronden en tegen de wens van de schenkster gebouwd. Door in 1965 met de rechthebbende erfgenamen een wijziging van de schenkingsvoorwaarden overeen te komen en hiervoor een afkoopsom te betalen is strijdig met de wens van de oorspronkelijke schenkster. Door in strijd met de bedoeling van de schenkster te handelen acteert de gemeente niet als een betrouwbare overheid.

Het ziekenhuis is op een juridisch correcte wijze gerealiseerd verwijzend naar de akte van Afstand (1965) opgesteld met de rechtsopvolgers van de schenkster. Dit is niet aan de orde omdat met de rechtsopvolgers bewust een wijziging van de voorwaarden uit 1920 is overeengekomen.

5, 12, 16,

De gemeente heeft nu en in het verleden als een betrouwbare overheid geacteerd. Zie ook het antwoord op punt 8.

7, 8, 20, 27

De nota geeft onvoldoende inzicht waarom Meander MC haar vastgoed wil afstoten. Aangegeven wordt dat het gebouw afgestoten wordt omdat het verouderd is. Is er voldoende onderhoud gepleegd?

Het besluit om het huidige ziekenhuis af te stoten ligt bij de eigenaar van het gebouw. In dit geval dus bij MeanderMC. Het gebouw verkeert in goede staat van onderhoud en Meander heeft de taak om het geschikt te houden voor zijn functie. Echter zijn de exploitatiekosten hiervan dermate hoog ten opzichte van het beperkte gebruik in de huidige situatie, dat het voor Meander onverantwoord wordt dit gebouw in eigen beheer te houden. Daarnaast loopt de erfpacht in 2025 af waardoor het logisch is dat partijen zich herbezinnen op hun vastgoed. De gemeente heeft uitgebreid de juridische lasten en lusten van de locatie/ontwikkeling onderzocht. Er bestaan geen ernstige financiële gevolgen. De gemeente is niet voornemens het pand over te nemen. In voorgestelde aanpak worden de huidige panden door Meander aan een nieuwe marktpartij verkocht en zal de gemeente met deze marktpartij een nieuwe erfpachtovereenkomst sluiten. De grondprijs in afhankelijk van de bestemming die de gemeente er aan geeft. Niet omgekeerd.

7

8

9

10

Initiatief en erfpacht van de grond

11

Ernstig zorgen over de financiële gevolgen van het overnemen van het pand door de gemeente

12

Het bedoelde initiatief is niet realiseerbaar vanwege een te hoge grondprijs voor de locatie.

21

8

12

13

Bestemmingsplan

Juridische gezien zijn er twee hoofdversies voor de ontwikkeling. Binnen de huidige contouren en de huidige bestemmingsplan blijven of teruggeven aan de natuur.

De NvRU sluit juist grotendeels aan bij het huidige bestemmingsplan. Voor de toevoeging van nieuwbouw in de vorm van een medisch cluster zal het bouwvlak in het bestemmingsplan moeten worden aangepast. Ook dit is mogelijk binnen de akte van afstand uit 1965. Teruggeven aan de natuur: zie antwoord op punt 6.

20

14 15

Programma

Gehele complex moet een zorg bestemming krijgen Er mag uitsluitend een ziekenhuis staan. Graag ziekenhuis behouden en anders teruggeven aan de natuur.

In de NvRU wordt een modern complex beschreven met functies gerelateerd aan de zorg. In de NvRU sluiten we hier grotendeels op aan met dien verstande dat een ziekenhuis uit de jaren 60 van de vorige eeuw anders georganiseerd is dan een huidig ziekenhuis. Zie hiervoor antwoord op punt 2. Teruggeven aan de natuur: zie de antwoorden op punt 6 In de NvRU is de doelgroep woonzorg voor ouderen bewust opgenomen omdat binnen Baarn hieraan grote behoefte is. De geschetste voorzieningen en mogelijkheden zijn inderdaad uitgangspunt bij de opgestelde NvRU.

1, 22 19

16

Woonzorgcentrum voor ouderen

17

Een geclusterde woonvorm met zorg nabij centrumvoorziening is een positieve ontwikkeling. Graag rekening houden met een levensloopgeschikte huisvesting. Dergelijke ontwikkelingen levert een aantoonbare kostenbesparing op.

1, 11, 18 11

We zijn voorstander van een actieve deelname van senioren aan het maatschappelijk gebeuren binnen een leefomgeving welke een afspiegeling is van het dagelijkse gebeuren. Concreet een invulling met wooneenheden voor jongeren, senioren en minder validen waarbij men samen gebruik kan maken van basis voorzieningen zoals fysio, kapper, hulp, bloemist en waar bewoners minder afhankelijk worden en waar zelfstandigheid, eigen verantwoordelijkheid, het zelf bepalen, diversiteit, wordt bevorderd. Om de diversiteit te bevorderen en stigmatisering te vermijden wonen in een levensloopgeschikte wooncomplex verschillende categorieën mensen bij en door elkaar heen. Ziek en gezond, ouder en jonger, welgesteld en minder daadkrachtig kunnen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen omdat de eerste voorzieningen en zorg in de buurt is. Nota is een redelijk compleet document waarin al vele aandachtspunten zijn meegenomen. Aanvullend zijn:

18

Op de begane grond zou een afgeslankte vorm van de polikliniek, een huisartsenpost, een centrale van de wijkverpleging of indien dit niet realiseerbaar is een vast zorgteam gevestigd kunnen worden.

20

21

22 23

Één hele verdieping zou kunnen worden ingericht voor mensen die lijden aan dementie. Eventuele achtergebleven partners kunnen inpandig blijven wonen in één van de appartementen elders in het complex. De zorgmedewerkers hebben hierdoor een stuk minder reistijd tussen de huisbezoeken en kunnen ze meer mensen bezoeken. Hierdoor zou (door het tekort aan zorgmedewerkers) de druk op deze groep wat kleiner kunnen worden.

Dit kan binnen het programma van de NvRU (Zorgwonen intramuraal) worden gerealiseerd. Definitieve invulling is afhankelijk van zorgaanbieders.

De gemeente zou moeten voorkomen dat dit complex alleen is weggelegd voor mensen met een dikke portemonnee.

Uitgangspunt is dat ook bewoners met minder vermogen verzorgd en of gehuisvest kunnen worden. In de NvRU is daarom ook voorzien in een deel sociale huur en middenhuur.

Op deze manier zou er een betere doorstroming op de woningmarkt komen en zouden ouderen weer een beschutte, veilige omgeving met meer sociale contacten hebben. Beschreven programma aan zorgwoningen is onvoldoende, er is meer nodig. Er is behoefte aan plaatsen voor dementie, vgh en ggz, begeleid wonen, deze worden niet ingevuld. Voorstel voor het NvRU: een energie neutraal gebouw van maximaal 3 bouwlagen, passend in de natuurlijke omgeving, waarbij geen uitbreiding van bebouwde oppervlakte is toegestaan, en waarbij teruggave van een groot deel van het parkeerterrein aan de natuur plaatsvindt. Het zusterhuis wordt niet teruggebouwd. In het gebouw alleen nietcommerciële zorgtaken en dagbehandeling en taken met algemene nutsfunctie voor inwoners van Baarn. Wij maken ons ernstig zorgen dat deze mooie functie van het wandelbos midden in het dorp ingeperkt zal worden door de herontwikkelingsplannen zoals beschreven in de nota inclusief alle nadelige gevolgen voor de omwonenden en ook voor de natuur.

19

Wonen op de locatie

De NvRU gaat juist in op de genoemde doelgroepen. De uiteindelijke invulling en uitwerking zal mede in samenwerking met de marktpartijen en zorgaanbieders worden bepaald. Dit kan worden gerealiseerd binnen het programma-onderdeel ‘medische voorzieningen’ in de NvRU (par. 7.3.1). Definitieve invulling is afhankelijk van zorgaanbieders.

1, 22

Dit is inderdaad een voordeel van het combineren van verschillende zorgprofielen zoals aangegeven in paragraaf 7.3.4. in de NvRU.

Klopt dit is een belangrijk uitgangspunt van de NvRU. Dit kan binnen het programma van de NvRU (Zorgwonen intramuraal) worden gerealiseerd. Definitieve invulling is afhankelijk van zorgaanbieders.

15

Zie beantwoording nr 28

17

Binnen de NvRU wordt onderscheid gemaakt in het wandelbosperceel en de het ziekenhuisperceel. Daarbij wordt aangegeven dat het wandelbos niet aangetast zal worden. De herontwikkeling van het ziekenhuis vindt alleen plaats op het perceel van het ziekenhuis. Verder wordt in de NvRU aangegeven dat op het ziekenhuisterrein geen groen (bomen en struiken) zal vervallen en dat bouwvolumes niet zullen toenemen ten opzichte van wat er nu staat en stond (zusterhuis). Het wandelbos wordt dus niet ingeperkt.

6, 10, 27

Bewoning mogelijk maken voor inwoners van Baarn met een zorgberoep is voorstelbaar

Dit is al opgenomen in paragraaf 7.3.5 van de NvRU

3

Bewoning mogelijk maken voor jongeren die zich inzetten voor zorgbehoevenden is een wassen neus. Handhaving is niet mogelijk. Om die reden onwenselijk.

Landelijk zijn er verschillende voorbeelden waarbij een dergelijke samenwerking tussen jongeren en ouderen goed werkt. Nader onderzoek naar handhaving van dergelijke woon-zorg concepten zal worden uitgevoerd. Resultaten worden teruggekoppeld bij definitieve besluitvorming.

3

24

25

26

Bouwvolume toevoegen en Inpassing in het groen

27

28

29

30

31

Geen toevoeging van extra volume of vermindering van volume

Bezwaren tegen iedere vorm van uitbreiding van functies die leiden tot een vorm van bewoning, al dan niet onder het mom van een polikliniek, omdat: Tegen de voorwaarden van de schenking en de wijzigingsovereenkomst ingaat, Om ecologische redenen, het bomenbeleid en gaat in tegen de groenvisie, Houdt onvoldoende rekening met duurzaamheid zoals zonnepanelen, waarbij omwonenden kunnen participeren, en klimaatadaptatie. Overgaan tot uitbreiding van functies, waaronder woningbouw, onder het mom van een polikliniek stuit op veel weerstand.

Gemeente heeft er in de NvRU juist voor gekozen om alleen wonen gekoppeld aan zorg toe te staan en dat alleen in de bestaande gebouwen. Hierdoor zal verslechtering van de genoemde duurzaamheidsaspecten niet optreden. Zie ook antwoord op punt 1.

12, 29

In de NvRU is geen woningbouw opgenomen. Wel zijn er meerdere woonzorg concepten beschreven die onder de bestemming Maatschappelijk vallen.

21, 27

Mocht er nieuwbouw worden toegevoegd dan maximaal de omvang van het voormalige zusterhuis. Nieuwbouw alleen op huidig parkeerterrein situeren zodat er geen groen hoeft te worden verwijderd.

Is zo ook opgenomen in de NvRU

22

Nieuwbouw niet bouwen op het deel waar het zusterhuis heeft gestaan en in 2008 nieuw is aangeplant omdat dit stuk mooi is begroeid. Nieuwbouw zo ver mogelijk vanaf de grens van het huidige wandelbos K1904 zodat nieuwe bebouwing minder opvalt voor wandelaars in het bos. Nieuwbouw dicht bij het bestaande gebouw situeren dus zoveel mogelijk op het lage deel van het parkeerterrein. Het parkeerterrein bij het hertenkamp, waar nu de tijdelijke wooneenheden voor de Oekraïners staan, niet bebouwen omdat dit dicht bij de wandelroute rondom het hertenkamp ligt. Zoveel mogelijk bestrating omzetten naar groen waardoor het wandelbos groter wordt Het bestaande gebouw een meer passende kleur geven (het huidige roze is niet passend in de omgeving). Groenvoorziening voor gebruikers van het complex moeten openbaar zijn en passend bij het omliggende groen

Is zo ook opgenomen in de NvRU

Voorgesteld wordt de hoogbouw te verlagen omdat het huidige volume erg massief is. Tevens het zo vervallen vloeroppervlak niet compenseren om zo het gebied weer meer tot een wandelgebied te maken.

Uitgangspunt is minimaal het behoud van het huidige bouwvolume. De huidige gebouwen worden omringd door veel bomen en zijn vanuit de omgeving nauwelijks waarneembaar. Rondom het perceel is nog ruim wandelgebied beschikbaar en op 600 meter afstand, aan de overkant van de Amsterdamseweg, begint het uitgestrekte bosgebied tussen Baarn, Hilversum en Lage Vuursche. Zie eerdere antwoorden op de punten 1 t/m 5 en 7 t/m 9.

3, 5

Binnen Baarn zijn slechts beperkt bouwlocaties beschikbaar. Daarom wordt op alle locaties de mogelijkheid van verdichting onderzocht. Zo ook op deze locatie . Vanuit dat oogpunt is het toevoegen van een beperkt volume wenselijk en inpasbaar. Ook vanwege praktische en logistieke redenen is het wenselijk om de medisch voorzieningen in nieuwbouw los van de overige functies te plaatsen. Tevens kunnen hierdoor in het huidige volume meer zorgwoningen en zorgfuncties worden gerealiseerd. Hier is veel behoefte aan in Baarn Om die reden is het volume van het zusterhuis dat hier voorheen stond opgenomen in de NvRU als maximaal toe te voegen m2 vloeroppervlak. Landschappelijk en stedenbouwkundig is een beperkt toe te voegen volume inpasbaar binnen de gestelde voorwaarden in de NvRU. Op pagina 7 van de NvRU staat vermeld dat het zusterhuis gesloopt is. Dit maakt echter niet uit voor wat betreft het formuleren van het gewenste programma. Binnen Baarn is behoefte aan bouwmogelijkheden, zie ook antwoord op punt 30

3, 15, 18, 28

Toe te voegen nieuwbouw volume (vergelijkbaar met het voormalige zusterhuis, zie scoop NvRU variant 1) niet uitvoeren omdat dit ingaat tegen de wensen van de schenking uit 1920. Geen nieuwbouw hooguit het handhaven van het bestaande.

In de NvRU wordt gesuggereerd dat het zusterhuis er nog staat en dat daardoor dit volume kan worden meegeteld in het gewenste programma.

Is zo ook opgenomen in de NvRU

Met betrekking tot het perceel van het ziekenhuis zal bij de nadere uitwerking het perceel zoveel mogelijk openbaar toegankelijk worden gemaakt. Verder zal bij verbouw en nieuwbouw van gebouwen deze op een verantwoorde wijze worden ingepast waarbij hinder voor omwonenden wordt beperkt en waarbij het groen wordt gerespecteerd.

De ruimte rondom de gebouwen blijft openbaar toegankelijk. In het vervolgtraject zal aandacht worden besteed aan het inpassen van de groenvoorziening.

3, 10, 21

10

Nieuwbouw is onnodig en onacceptabel want: • Het druist in tegen het circulaire beleid van de gemeente. • Staat haaks op het bestemmingsplan dat in 2013 is gewijzigd met een conserverend karakter. • Gaat in tegen de wens van de omwonenden omdat in het Maarschalksbos gestreefd wordt naar ecologisch beheer waarin de inheemse flora en fauna centraal staat. • Doet nog minder recht aan de wensen/nalatenschap van mejuffrouw Van IJsendijk.

Het circulair beleid bepaalt niet dat er geen nieuwbouw meer mogelijk is. Het opstellen van een NvRU is juist mede bedoeld om het bestemmingsplan te wijzigen. Verwijzen naar de strijdigheid met het huidige bestemmingsplan is voor de gemeente geen reden om onze NvRU aan te passen op dit punt. Volgens de NvRU zal de eventuele nieuwbouw alleen worden ingepast op huidig reeds verhard oppervlak (parkeerterreinen) om zodoende de impact op flora en fauna beperkt te houden. Zie ook antwoorden op punt 1 t/m 5 en 7 t/m 9.

32

De genoemde uitgebreide variant nr 2 waarin in de NvRU al afstand wordt genomen niet uitvoeren. Deze variant doe te veel afbreuk aan het wandelgebied.

3

33

Op de informatieavond voor omwonenden is aangegeven dat er niet in het bos gebouwd gaat worden. In de Nota wordt wel uitgegaan van bebouwing in het bos. De gemeente geeft valse voorlichting.

Gemeente heeft deze uitgebreide variant laten vervallen. Deze is, bij de huidige uitwerking, niet meer aan de orde. Er zal hoogstens één gebouw ten behoeve van medische voorzieningen met maximaal de omvang van het voormalige zusterhuis op de huidige parkeerterreinen worden gerealiseerd. Nee, in de informatiebijeenkomst en in het verslag wordt duidelijk aangegeven waar de gemeente de bebouwingsgrens legt, namelijk: de huidige gebouwen en de aanwezige verhardingen (het ziekenhuisterrein). Dit houdt in dat er niet in het omliggende perceel (het wandelbos) wordt gebouwd.

De gemeente zou alles in het werk moeten stellen het park te behouden. Er kan een parallel getrokken worden met het bijvoorbeeld de Pekingtuin, het Cantonspark en de Rusthoekweide. Het is voor iedereen met slechts een beetje gevoel duidelijk dat er niet in de parken het bos of de Rusthoekweide gebouwd moet worden.

In de NvRU wordt aangegeven dat er niet in het wandelbos gebouwd wordt. Alleen met betrekking tot het ziekenhuisterrein komen vlakken van de huidige opstallen en huidige verhardingen in aanmerking voor bouw en herbouw. Ook in de genoemde parken zijn gebouwen opgenomen die niet worden gesloopt omdat ze in een park staan.

5

De Nota van Randvoorwaarden en Uitgangspunten is in strijd met het vigerend bomenbeleid. Bestaande bomen moeten behouden blijven De nota geeft aan dat het ziekenhuis slechts 1/3 van het grondoppervlak beslaat. Dit is echter 50 % als de smalle randen langs de bestrating niet als bos betiteld worden.

Nee, de NvRU is niet in strijd met het bomenbeleid. Waardevolle bestaande bomen zullen behouden blijven. In de NvRU is aangegeven dat het ziekenhuis-perceel (K-1200) 23.150 m² groot is. Het totale gebied (het oorspronkelijke Maarschalksbos) is 68.855 m² groot. Derhalve is ziekenhuis-perceel circa 1/3e deel van het totale gebied. Dit zal ook het uitgangspunt bij de herontwikkeling zijn. Zie ook beantwoording 26.

5, 12

De NvRU gaat alleen over het ziekenhuisperceel. Het terrein langs dit perceel en de overige terreinen vallen buiten de NvRU. Het onderhoud en herstel van de natuur is binnen de gemeente vastgelegd in een meerjaren onderhoudsprogramma. Echter ook dit valt buiten de reikwijdte van deze NvRU.

15

Bij de uitwerking van de plannen zal ook een definitieve parkeerbalans worden opgesteld. Dan blijkt of de bestaande (overgebleven) parkeerplaatsen voldoen. Mocht in het uiteindelijke ontwerp meer kwaliteit worden bereikt (en indien dit financieel haalbaar is) met een gebouwde parkeergarage (al dan niet verdiept) dan is dit, mits goed ingepast, acceptabel. Dat klopt. In de NvRU wordt aangegeven dat de huidige ontsluiting geschikt is voor het gebruik als ziekenhuis en dat de ontsluiting naar verwachting ook geschikt is voor het toekomstige gebruik. Nu het gebouw maar deels gebruikt wordt zal de verkeersintensiteit lager liggen en dus vanuit de huidige situatie zal de intensiteit vergeleken met de toekomstige situatie toenemen. Echter bij ruimtelijk plannen wordt uitgegaan van het planologisch vergunde situatie.

3

In de NvRU wordt aangegeven dat de parkeerbalans nu nog niet te maken is omdat de precieze toekomstige functies nog niet bekend zijn. Vandaar dat de gemeente met een

10

34

Groen

35 36

37

Vermindering van de bestrating op het terrein van het ziekenhuis, waarmee het bosje weer meer het karakter van wandelgebied kan krijgen Liefst natuur langs en op de overige terreinen. De vorige onderhoudsactie/sanering heeft geleid tot een verwaarloosd en niet hersteld terrein

38

39

Parkeren en gebouwde parkeergarage

Geen gebouwde parkeergarage toevoegen omdat het in de regel lelijke gebouwen zijn en afbreuk doet aan het wandelbos.

40

Verkeersintensiteiten rond de ontsluiting zullen toenemen omdat het gebouw nu maar deels wordt gebruikt.

41

De gemeente hanteert een te lage parkeernorm.

5

5, 7

3

10

Mocht er een tekort aan parkeerplaatsen ontstaan dan alleen een parkeergarage bouwen onder de bestaande gebouwen. Geen parkeergarage als gebouw toevoegen.

Voor de definitieve parkeerberekening gebruik maken van de huidige parkeernota. 42

Participatie

Gemeente moet niet alleen de direct omwonenden bij de ontwikkeling betrekken maar ook uitbreiden tot bijvoorbeeld Eemnesserweg, Nachtegaallaan, Nachtegaalhof en Gaslaan.

43

Bebouwing is in strijd met het bestemmingsplan

44

de nota geeft een verkeerde en onvolledige voorstelling van zaken. Een burger die niet goed bekend is met de feiten en achtergronden zou kunnen denken dat de in de nota neergelegde randvoorwaarden, uitgangspunten en opties een juiste voorstelling van zaken geven. Dat is beslist niet het geval en daarmee wordt die burger op het verkeerde been gezet. Wij vinden dat niet alleen kwalijk, maar op deze manier wordt participatie één van de speerpunten van het huidige college ook een dode letter. Bebouwing is tegen de wil van burgers van Baarn, tegen de wil van omwonenden en tegen de wil van de schenkster in.

45

gemiddelde parkeernorm als aanname hanteert. Later in het traject zal een precieze parkeerberekening worden gemaakt. Vooralsnog gaan we ervan uit dat de nieuwe functies goed in te passen zijn voor wat betreft verkeersontsluiting en parkeren. Of het bouwen van een parkeergarage noodzakelijk is zal uit het verdere traject moeten blijken. Het bouwen van een garage onder een bestaand gebouw is echter een zeer dure oplossing en zal niet voor de hand liggen. Voor de parkeerberekening zal altijd gebruik worden gemaakt van de dan geldende parkeernota. De gemeente betrekt zeker meer inwoners van Baarn dan alleen de direct omwonenden. Bij de tot nu toe gehanteerde participatie is onderscheid gemaakt tussen de volgende benaderde doelgroepen: direct omwonenden (informatiebijeenkomst), huidige gebruikers (rechtstreeks contact), ondernemers en belangenorganisaties (rechtstreeks via de ondernemers- en belangenverenigingen), overige inwoners van Baarn via publicatie in gemeentebelangen en website. De huidige bestemming van het perceel is “maatschappelijk” en is bestemd voor maatschappelijke voorzieningen, zorgwoningen en woningen ten behoeve van personeel bij zorg- en medische voorzieningen. Mocht bij de verdere uitwerking van de plannen er een strijdigheid met het huidige bestemmingsplan zijn dan zal voorgenomen worden het bestemmingsplan (omgevingsplan) te wijzigen.

Bij het wijzigen van het bestemmingsplan (omgevingsplan) is ruimtelijke wetgeving van toepassing die zienswijzen, bezwaar en beroep voor belanghebbenden mogelijk maakt.

22

De NvRU geeft een correcte voorstelling van de situatie.

12

Met betrekking tot tegen de wil van burgers van Baarn blijkt dit niet uit de tot op heden gevolgde participatie. Met betrekking tot de omwonenden: ook vanuit deze groep is er slechts een beperkt aantal zienswijzen die zich tegen huidige bebouwing dan wel uitbreiding met een beperkte toevoeging richten. Met betrekking tot de wil van de schenkster verwijzen we naar eerder behandelde onderwerpen op dit punt. Zie de antwoorden op de vragen 1 t/m 5 en 7 t/m 9.

8, 12, 16

5

Verslag 1ste informatieavond met omwonenden MeanderMC door Bureau Brick 9-12-2021 Aanwezigen: 26 omwonenden Erwin Jansma - Wethouder gemeente Baarn Dietrich van Gorsel - Raad van Bestuur MeanderMC Richard Splinter - Vastgoedadviseur MeanderMC Albert Trip - Vastgoedontwikkeling MeanderMC Albert van ‘t Riet - Beleidsadviseur gemeente Baarn Twan Toonen - Projectleider gemeente Baarn Uitnodiging omwonenden: gebied omsloten door Wilhelminalaan, Nassaulaan en Eemnesserweg. Inleiding Gemeente Baarn en MeanderMC willen samen een plan maken voor het toekomstig gebruik van de huidige gebouwen en de locatie van het MeanderMC aan de Molenweg 2 in Baarn. Momenteel staan we aan de vooravond van het project. Er ligt nog geen plan. Het doel is juist om het komende half jaar een programma / visie voor de toekomstige invulling te maken. De omwonenden zijn belangrijke belanghebbenden en wordt daarom vroeg in het traject betrokken. Naast de omwonenden wordt komende periode ook gesproken met andere belanghebbenden. Dit zijn huidige huurders, belangenorganisaties, potentiële marktpartijen en inwoners van Baarn. Belanghebbenden worden geraadpleegd en gevraagd om mee te denken. Het uiteindelijke besluit wordt genomen door de gemeenteraad van Baarn. Het MeanderMC heeft de wens om op deze locatie, in een afgeslankte vorm, een poliklinische voorziening te realiseren.

Daarmee kan zij inwoners van Baarn en daarbuiten blijven voorzien van gezondheidszorg. Daarnaast wordt onderzocht of de zorgverleners die nu ruimte huren in het gebouw van MeanderMC, op de locatie kunnen blijven. Het MeanderMC ziet graag dat deze functies, in combinatie met andere (nieuwe) zorgdisciplines, worden ondergebracht in een cluster van medische voorzieningen met een breed aanbod aan zorgverleners. Naast deze invulling zijn er meer functies mogelijk. Om die invulling van deze bijzondere locatie te verkennen worden ideeën opgehaald bij belanghebbenden. Mede op basis van de ideeën die worden opgehaald wordt een concept Nota van Uitgangspunten en Randvoorwaarden (NvUR) opgesteld. Dit concept document wordt op de (nog op te zetten) projectwebsite geplaatst. Hierop kunnen de omwonenden reageren. De reacties worden verwerkt in een zogenaamde reactienota en kunnen tot aanpassing van de Nota van Uitgangspunten en Randvoorwaarden leiden. De definitieve Nota van Uitgangspunten en Randvoorwaarden wordt in bestuurlijke besluitvorming gebracht, zowel bij de gemeenteraad als de raad van bestuur van het MeanderMC. De vastgestelde nota is het begin van de volgende stap, het aanpassen van het bestemmingsplan als dat nodig blijkt.

Daarna wordt er een ontwikkelaar en of belegger geselecteerd die de gebouwen (her)ontwikkelt zoals is vastgelegd in de Nota van Uitgangspunten en Randvoorwaarden. Ook het eigendom van de gebouwen zal dan overgaan naar de geselecteerde ontwikkelaar/belegger. De grond blijft in eigendom van de gemeente en geeft die naar verwachting weer in erfpacht uit. Zie voor de uitwerking van de planning de presentatie in de bijlage.

Uitgangspunten: De ontwikkeling van de locatie van het MeanderMC aan de Molenweg kent twee belangrijke voorwaarden: 1. Er wordt niet gebouwd in het bos. Mogelijke herontwikkeling vindt alleen plaats op de huidig en in het verleden verharde en bebouwde terreindelen. Het wandelbos/park blijft altijd zijn functie behouden. Mogelijk zijn wel kwalitietsverbeteringen in het wandelbos/park mogelijk. 2. De invulling van de locatie is mede afhankelijk van de schenkingsvoorwaarden die gesteld zijn bij de schenking van de locatie aan de gemeente. Uitgangspunt is zoveel mogelijk aan te sluiten bij de afspraken uit 1965. Bij een sterk afwijkende nieuwe funktie zal er in overleg getreden worden met de erfgenamen. Het onderzoek naar de huidige erfgename loopt nog. Er wordt naar drie mogelijke varianten voor de transformatie van de locatie gekeken. 1. De basis variant gaat uit van het herontwikkelen van de huidige gebouwvolumen. 2. In de aanvullende variant wordt ook de inmiddels gesloopte zusterflat als bouwvolume meegenomen. 3. In aanvulling hierop wordt in de derde variant ook de bestaande verharding, dus de huidige parkeerplaatsen, meegenomen als mogelijkheid om te bebouwen. Ingebrachte ideeën tijdens de bijeenkomst: භ Wens voor meer bos, dus van het parkeerterrein weer bos maken.

භ Zorgfunctie behouden: Rugcentrum Baarn integreren, zorghotel maken, huisarts en tandarts houden en andere zorgfuncties toevoegen. Apotheek Plataan en de huisartsen van Plataan integreren in de plannen voor de Molenweg en op de locatie van Rugcentrum en huisartsen/apotheek nieuwe sociale woningbouw inbreien. භ Wens dat het gebouw een verdieping lager wordt, zodat het eigenlijk meer passend wordt in de omgeving. භ Zonnepanelen op het platte dak van het ziekenhuis waar omwonenden in kunnen participeren, zodat de huizen onder de bomen in het beschermde dorpsgezicht toch ook zonne-energie kunnen genereren/gebruiken. භ Überhaupt een energiepositief gebouw maken. භ Ruimte inbouwen voor zorg-educatie voor de basisscholen en middelbare scholen in de buurt. Zodat ook op de lange termijn de zorg als beroep aantrekkelijk blijft. Misschien ook een plek voor het Rode Kruis en reanimatiecursussen. භ Een verloskundigenpraktijk integreren met echo, een anderhalve lijnszorg met buckykamer en echografie. භ Een locatie van Bergman Clinics of een andere aanbieder van specialistische zorg die aansluit bij de bewoners: knieën, heupen etc. භ Santvoorde (zorgwonen) verplaatsen naar locatie Maarschalksbos en op locatie Santvoorde startersappartementen realiseren.

භ Als de medische functies in de gebouwen behouden blijven in afgeslankte vorm, dan lijkt het beste om ouderenzorg en zorghotel daarop te laten aansluiten. "Normale" woningbouw lijkt dan minder voor de hand te liggen.

භ

භ

භ භ

භ භ

In de toekomst zal er meer beroep gedaan worden op de zorg, dus het is verstandig om daar rekening mee te houden in het afslanken van de huidige functie. Blijf flexibel zodat de concentratie niet tot ruimtegebrek in de toekomst zal leiden. Het zou fijn zijn als de opgehaalde ideeën worden voorgelegd aan belanghebbenden per brief/mail en dat door belanghebbenden kan worden aangegeven wat het draagvlak is voor specifieke ideeën. Zo wordt ook voorkomen dat goede ideeën niet ondergesneeuwd raken door ideeën die harder geschreeuwd worden. Kijk vooral naar de massaliteiten en footprint van de huidige bebouwing en neem dat als uitgangspunt in de transformatie van de locatie. Behoefte om een kader te stellen voor hoeveel massa er straks komt, daar zit vaak de weerstand. Nu heel versteend. Wens om gebouw lager te maken en dan deel van verharding gebruiken om uit te bouwen. Begane grond inrichten voor medische functies zoals huisartsen etc. Daarboven woningen voor mensen die in de zorg werken, om deze beroepsgroep tegemoet te komen. MeanderMC in afgeslankte vorm behouden en de rest van de overgebleven ruimte teruggeven aan het bos, zoals in de schenkingsvoorwaarden wordt gesteld.