477242 Zienswijze fusie woningcorporatie Eemland Wonen en Woningstichting Leusden bijlage 1 Concept fusie-effectrapportage EW-WSL
Tekst van het document
Fusiecorporatie Eemland Wonen en Woningstichting Leusden: Goed en betaalbaar wonen, voor huidige en toekomstige generaties. Met hart en hoofd, van stenen voor mensen.
We gaan het doen!
Fusie effectrapportage opgesteld conform de vereisten van de Woningwet en het BTIV, t.b.v. het te doorlopen proces met de huurdersorganisaties, de gemeenten en de Autoriteit woningcorporaties.
Fusie-effectrapportage Eemland Wonen en Woningstichting Leusden Versie 12 juli 2022 1
Deze Fusie-effectrapportage is opgesteld conform de richtlijnen van de Woningwet en het BTIV en is bedoeld voor de Huurdersorganisaties (voor hun zienswijze op de fusie en instemming met de fusie), voor de gemeenten (voor hun zienswijze op de fusie) en voor de Autoriteit woningcorporaties (als onderdeel van de beoordeling voor de goedkeuring van de fusie). Deze Fusie-effectrapportage is opgesteld medio 2022 onder de op dit moment geldende wet- en regelgeving. Het is de verwachting dat er belangrijke wijzigingen komen in de wet- en regelgeving. Met name de verwachte afschaffing van de verhuurdersheffing en de daarmee samenhangende extra inzet van de sector zullen ook voor de fusiecorporatie gevolgen hebben. Omdat daar op dit moment nog geen zekerheid over is kunnen we daar niet op vooruitlopen. Wel zeggen wij toe dat we de extra inzet die straks uit de afschaffing van de verhuurdersheffing voortvloeit ná afstemming met de lokale partners waar we ook de prestatieafspraken mee maken (huurdersorganisaties en gemeenten) vaststellen.
Datum 12 juli 2022
Opdrachtgever Bestuur Woningstichting Leusden (Johan Westra) en Bestuur Eemland Wonen (François Claessens)
Onderzoeksteam De Beleidscommissie, Michael van der Velden, Jonas van Leeuwen
Referentie BW13/069e.concept fusie-effectrapportage ew-wsl
Dataclassificatie I - Publiek
bezoekadres postadres
Maliebaan 16 Postbus 85198
3581 CN Utrecht 3508 AD Utrecht
telefoon website
+31 30 236 30 30 www.aef.nl
2
/
Samenvatting van de kern Waarom een fusie? Woningstichting Leusden (hierna: WSL) en Eemland Wonen (hierna: EW) zijn beide corporaties (toegelaten instelling in de zin van de Woningwet) die sterk geworteld zijn in en toegewijd zijn aan Leusden en Baarn en omgeving. Zij staan voor dezelfde opgave (volkshuisvesting), hebben eenzelfde missie en functioneren in veel dezelfde typen regionale en lokale netwerken. Beide corporaties zijn financieel robuust. De organisaties zijn relatief klein en ervaren de kwetsbaarheid van de beperkte organisatorische schaal. Samen is er meer omvang om efficiënt de vereiste bedrijfsfuncties op professioneel niveau te organiseren. WSL en EW zoeken een oplossing voor de te kwetsbare organisaties en hebben zich daarvoor in beginsel breed georiënteerd. Die oriëntatie heeft uiteindelijk geleid tot een meerwaardeverkenning van EW en WSL. In de kern gaat het erom dat de corporaties afzonderlijk te klein worden om te kunnen blijven voldoen aan de eisen die aan de organisaties worden gesteld. Het gaat dan met name om het tegen aanvaardbare kosten: 1. 2.
Op peil houden van goede dienstverlening aan klanten Het voldoen aan de wettelijke eisen die aan de bedrijfsvoering worden gesteld (control,
3.
risicomanagement, compliance, externe rapportage en verantwoording) Op peil houden van de investeringen: nieuwbouw, verduurzaming, onderhoud en renovatie
4.
Zijn van een aantrekkelijke werkgever tegen de context van structurele krapte op de arbeidsmarkt.
Samengaan van deze corporaties maakt door schaalvoordelen meer middelen vrij voor volkshuisvesting. Samen kan er dus meer dan de optelsom van de afzonderlijke corporaties. Eendracht en samenwerking tussen organisaties zijn noodzakelijk om mensen die dat nodig hebben een betaalbare en goede woning te kunnen bieden in een leefbare buurt. Dat geldt breed maatschappelijk (corporaties, gemeenten, huurdersorganisaties, welzijn, zorg, etc.) en dat geldt sectoraal (corporaties). Daarom is het goed dat WSL en EW elkaar nu gevonden hebben en de handen ineenslaan. In deze rapportage leest u meer over de voorgenomen fusie tussen Woningstichting Leusden en Eemland Wonen. Er wordt uitgebreid ingegaan op de lokale verankering, het beleid van de fusiecorporatie, de investeringen en de financiële continuïteit. De fusiecorporatie wil de huurders ook zekerheden bieden. Deze hebben wij samengevat in zeven zekerheden. Ze geven ons allen houvast en laten zien wat we belangrijk vinden. De zeven zekerheden zijn op de volgende pagina toegelicht, het zijn: 1. Zekerheid 1: De fusiecorporatie streeft naar goede dienstverlening en hoge klanttevredenheid 2. Zekerheid 2: In Baarn en in Leusden kunnen huurders terecht bij een bemenst kantoor 3. Zekerheid 3: We zoeken zoveel mogelijk de samenwerking op en stimuleren participatie 4. Zekerheid 4: De fusiecorporatie biedt extra investeringscapaciteit 5.
Zekerheid 5: We versterken de organisatie tegen aanvaardbare kosten 6. Zekerheid 6: Toekomstig beleid is (gemiddeld genomen) voor de huurders gunstiger dan voor de fusie 7. Zekerheid 7: We garanderen het nakomen van de bestaande afspraken. De afgelopen periode hebben we in nauw overleg met onze medewerkers en de huurdersorganisaties gewerkt aan het fusievoorstel. Wij hebben vertrouwen dat dit voor beide corporaties de juiste weg is. Zomer 2022, Johan Westra en François Claessens 3
De zeven zekerheden van de fusiecorporatie Zekerheid 1: De fusiecorporatie streeft naar goede dienstverlening en hoge klanttevredenheid. De fusiecorporatie heeft als ambitie om te investeren in haar digitale dienstverlening, naast fysieke en telefonische dienstverlening die altijd blijft. Zo is zij voor iedere huurder bereikbaar en klantgericht, met aandacht voor verschillende doelgroepen. De klantwaardering wordt jaarlijks gemeten en scoort bovengemiddeld en de fusiecorporatie treedt in overleg met de huurdersorganisaties om te bezien waar verbetering gewenst is. Zekerheid 2: In Baarn en in Leusden kunnen huurders terecht bij een bemenst kantoor. Lokale verankering is een belangrijk speerpunt van beide corporaties. De fusiecorporatie wil daarom in zowel Baarn als Leusden een bemenste vestiging behouden zodat zij benaderbaar en bereikbaar is voor huurders en lokale stakeholders. Zij vindt het belangrijk dat huurders zelf kunnen bepalen op welke manier zij contact hebben en wil garanderen dat medewerkers goede diensten kunnen leveren. Leusden en Baarn hebben een kantoor. Zekerheid 3: We zoeken zoveel mogelijk de samenwerking op en stimuleren participatie. De fusiecorporatie staat voor participatie van huurders, gemeenten en andere lokale belanghouders bij beleid en beheer.
De fusiecorporatie werkt actief als netwerkorganisatie samen met andere lokale organisaties aan de kwaliteit van het wonen en de woonomgeving. We zetten in op participatie door samen met huurders aan ideeën te werken om hun directe woonomgeving nog beter te maken. Zekerheid 4: De fusiecorporatie biedt extra investeringscapaciteit. De financiële positie van beide corporaties los geeft de mogelijkheid dat de fusiecorporatie de voorgenomen volkshuisvestelijke ambities kan realiseren. Samen, onder vlag van een nieuwe fusiecorporatie, kunnen meer investeringen worden gedaan want door de fusie is structureel €600.000 per jaar beschikbaar. Dit is nodig, aangezien in Nederland de opgaven in volkshuisvesting, wonen en energietransitie groter zijn dan dat corporaties aan kunnen. Over de extra investeringen maken wij graag aanvullende prestatieafspraken (corporatie, huurdersvertegenwoordiging, gemeenten). Een eerlijke verdeling tussen de beide gemeenten is natuurlijk het uitgangspunt want de beide gemeenten zijn voor de fusiecorporatie even belangrijk Zekerheid 5: We versterken de organisatie tegen aanvaardbare kosten. De kwetsbaarheid van de te kleine organisatie wordt opgeheven, want door dubbele functies in de overhead (management en ondersteuning) kunnen we de organisatie door interne verschuivingen met structureel 5 medewerkers versterken.
Daarmee borgen we dat de corporatie aan de wettelijke eisen voldoet en dat er nu en in de toekomst goed volkshuisvestelijk gepresteerd blijft worden (beschikbaarheid, betaalbaarheid, dienstverlening, kwaliteit/duurzaamheid, leefbaarheid). Daarnaast kan de sterkere organisatie meer kansen creëren dan dat wij alleen kunnen. Door te fuseren ontstaat er meer ruimte om kennisgebieden en capaciteit van medewerkers uit te breiden met dat wat nodig is om onze taken goed te doen. Zekerheid 6: Toekomstig beleid is (gemiddeld genomen) voor de huurders gunstiger dan voor de fusie. De fusiecorporatie heeft het beleid geharmoniseerd met behoud van de voordelen van beide kanten. Dat betekent dat het beleid er (gemiddeld genomen) vooral nog beter op wordt en niet slechter. Zie hiervoor de samenvattende tabel op pagina 18. Met de huurdersorganisaties worden procesafspraken gemaakt om het beleid na fusie nader in te vullen. In goed overleg met de huurdersorganisaties maken we het beleid dus nog concreter. Zekerheid 7: We garanderen het nakomen van de bestaande afspraken. De toekomstige fusiecorporatie garandeert dat alle bestaande afspraken van de afzonderlijke corporaties worden nagekomen. De fusiecorporatie tornt dus niet aan wat de afzonderlijke corporaties met hun stakeholders afgesproken hebben.
Aanvullende ambities gaan niet ten koste van dat wat al is afgesproken en vastgelegd, bijvoorbeeld in de huidige prestatieafspraken. De huidige prestatieafspraken worden dus gegarandeerd. 4
/ Inhoud /
Samenvatting van de kern
3
/1
Voorgenomen fusie EW-WSL
6
1.1
Context en inleiding
6
1.2 1.3
De Fusie-effectrapportage Leeswijzer
6 6
/2
Fusie-effect lokale binding
7
2.1
De ziel en rolopvatting van de fusiecorporatie
7
2.2 2.3
De missie en gewenste identiteit Organisatie en governance
9 11
2.4 2.5
Participatie huurders en gemeenten Constatering
12 13
/3
Fusie-effect volkshuisvestelijke prestaties
14
3.1
Volkshuisvestingsbeleid en dienstverlening huurders
14
3.2 3.3
Investeringsvoornemens na fusie Prestatieafspraken huurdersorganisaties, gemeenten
18 20
3.4
Constatering
21
/4
Fusie-effect financiële continuïteit en -draagkracht
22
4.1
Financieel beleid van de fusiecorporatie
22
4.2 4.3
Financiële continuïteit en -draagkracht van de fusiecorporatie Waarderingsgrondslagen en financiële rekenparameters
23 25
4.4
Constatering
26
/5
Concluderend: fusie-effecten
27
5.1 5.2
De kern Voor huurders en (toekomstige) woningzoekenden
27 27
5.3 5.4
Voor gemeenten, de samenleving Voor de organisaties van Eemland Wonen en Woningstichting Leusden
28 28
/6
Bijlagen
29
6.1
Bijlage 1: Beleidsvergelijking en detail
29
6.2 6.3
Bijlage 2: Juridisch kader voor de beoordeling van de fusie Bijlage 3: Risicoanalyse fusie
29 31
5
/ 1 Voorgenomen fusie EW-WSL 1.1
Context en inleiding Stichting Eemland Wonen en de Woningstichting Leusden zijn voornemens te gaan fuseren. In het kader van de fusieverkenning wordt aan de gemeenten waar de corporaties actief zijn en aan de huurdersorganisaties om een zienswijze gevraagd. De huurdersorganisatie wordt op grond van de Woningwet ook om instemming gevraagd. Eemland Wonen beheert ongeveer 2.600 woningen en daarnaast op kleine schaal ook garages, carports, bedrijfsruimten en winkelpanden. Veruit het grootste deel van het bezit staat in de gemeente Baarn. Een deel van het bezit staat in de gemeente Bunschoten. Bij EW werken ongeveer 28 medewerkers (ca. 23 fte). Woningstichting Leusden beheert ongeveer 2.700 woningen en daarnaast op kleine schaal ook garages, bedrijfsruimten en winkelpanden. Al het bezit staat in de gemeente Leusden. Bij WSL werken ongeveer 32 medewerkers (ca. 26 fte). Financieel gezien staan de twee corporaties er goed voor en op de lokale woningmarkten is er heel veel vraag. In de huidige situatie is het voor beide corporaties financieel gezien (weliswaar met stijgende druk op de organisatie) mogelijk om de komende jaren zelfstandig te blijven opereren. Tegelijk behoren EW en WSL tot de categorie kleinere woningcorporaties en dat maakt de organisaties kwetsbaar. Dit is mede waarom de corporaties elkaar hebben gevonden.
Met het voornemen om te fuseren willen de corporaties de organisatiekracht en bouwproductie vergroten. Dit is noodzakelijk om met de juiste mensen (capaciteit en kwaliteit) en de gewenste investeringen de lokale volkshuisvestelijke opgaven ook in de toekomst goed te kunnen realiseren.
1.2
De Fusie-effectrapportage Deze Fusie-effectrapportage bevat alle relevante informatie die nodig is om de volkshuisvestelijke effecten van de fusie te kunnen beoordelen en is vormgegeven volgens de eisen die de Woningwet en het BTIV (Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting) aan de Fusie-effectrapportage stelt. Het hiertoe geldende juridische kader is in bijlage 2 opgenomen. Dit document ondersteunt de verzoeken die op basis van de van de Woningwet, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (hierna: Btiv) en de Wet op het overleg huurders verhuurder (hierna: Overlegwet) worden gedaan: −
Aanvraag zienswijze gemeenten door middel van een fusie-effectrapportage
−
Aanvraag zienswijze huurdersorganisaties en instemming met de fusie door middel van een fusieeffectrapportage
−
1.3
Aanvraag goedkeuring fusie bij de minister (voor deze de Autoriteit woningcorporaties).
Leeswijzer De hoofdstukken 2, 3 en 4 bevatten aan het begin van iedere paragraaf een samenvattend kader zodat de lezer direct ziet wat de kern van het verhaal is. Deze hoofdstukken eindigen met een paragraaf waarin een overkoepelende constatering is opgenomen. In hoofdstuk 5 is een algehele conclusie over de fusieeffecten opgenomen. Hoofdstuk 6 bevat bijlagen: een separate bijlage met de beleidsvergelijking en detail (Bijlage 1) en het geldende juridische kader voor de beoordeling van deze fusie (Bijlage 2). 6
/ 2 Fusie-effect lokale binding Gevraagd op grond van Artikel 96, lid 2, Btiv: Een overzicht van de organisatorische en bestuurlijke structuur van de verkrijgende toegelaten instelling,
−
waaruit blijkt dat er een lokaal aanspreekpunt zal zijn in die gemeenten waar de verkrijgende toegelaten instelling 100 of meer woongelegenheden in bezit heeft, en Een uiteenzetting over de gevolgen van de met die fusie gepaard gaande schaalvergroting op de
−
samenwerking met de gemeenten waar de verkrijgende toegelaten instelling haar vestigingsplaats zal hebben en die waar zij feitelijk werkzaam zal zijn.
2.1
De ziel en rolopvatting van de fusiecorporatie Samenvattend Wij zijn …… een ambitieuze woningcorporatie, toegelaten instelling in de zin van de Woningwet, een stichting. Actief in de gemeenten Leusden, Baarn, Bunschoten/Spakenburg, Soest en Eemnes. Wij doen …… wat van een goede sociale woningverhuurder mag worden verwacht, de basis van onze dienstverlening ligt hoog, wij hebben oog voor de doelgroepen waar wij voor zijn, wij investeren veel, we zijn actief in de wijken en de netwerken en de kwaliteit van onze woningen wordt door onze huurders bovengemiddeld goed gewaardeerd. Met verhoogde energie …… (bovenop op wat wij doen) zetten wij alles op alles om: 1.
Veel woningen te verduurzamen waar dat ook tot lagere woonlasten, en daarmee betaalbaarder wonen, voor de huurder leidt. Wij vinden dit extra belangrijk in deze tijd van hoge inflatie en stijgende energielasten.
2.
De leefbaarheid in en rond onze complexen goed te houden zodat al onze huurders een ongestoord woongenot hebben en zodat wij met vroegsignalering en direct response voorkomen dat bewoners in (sociale of financiële) woonproblemen komen.
3.
Veel meer extra sociale huurwoningen kunnen realiseren dan dat wij tot op heden gepland en begroot hebben. Wij vinden dit extra belangrijk in deze tijd van wooncrisis.
Op een manier …… waarbij wij in onze dienstverlening oog hebben voor de behoefte van elk individu, onze klanten veel betrekken en invloed geven en waarbij wij samen met partners ons best doen voor de belangen van onze doelgroepen.
De fusiecorporatie voelt zich voor de genoemde gemeenten in de breedte verantwoordelijk voor de volkshuisvestelijke vraagstukken. Zij voelt zich verantwoordelijk voor het bieden en realiseren van voldoende betaalbare (huur)woningen, die kwalitatief goed en duurzaam zijn. Zij voelt zich (mede-) verantwoordelijk voor een goed leefklimaat in de wijken waar haar woningen staan en in haar complexen. En – samen met de inzet van de juiste netwerkpartners – ook voor het welbevinden en de kwaliteit van leven van haar meest kwetsbare bewoners, de bewoners die (tijdelijk of permanent) extra ondersteuning nodig hebben. Zij gaat respectvol met alle klanten en klantvragen om. De dienstverlening is toegankelijk 7
en geënt op de wensen en mogelijkheden van de individuele klant. Wij zijn van de stenen en wij werken voor de mensen. Wij zorgen voor de volkshuisvesting en wij zorgen graag dat onze samenwerking met de netwerkpartners er ook toe leidt dat de benodigde zorg voor de extra kwetsbare bewoners op gang komt. Die brede rolopvatting kan de fusiecorporatie niet in haar eentje waarmaken. Vraagstukken hangen vaak van meerdere onderdelen samen en in wijken zijn vaak integrale oplossingen nodig. Daarom werkt de fusiecorporatie in open verbinding met de lokale samenleving en met de huurders(organisaties). De fusiecorporatie werkt in elke kern actief als netwerkorganisatie samen met andere lokale organisaties aan de kwaliteit van het wonen en de woonomgeving. En de fusiecorporatie werkt actief met haar huurders samen. Zij staat in open contact met huurders zodat de corporatie weet wat de behoeften zijn en zodat de huurders ook als partners in het werken aan goed wonen en een prettige woonomgeving worden betrokken en ingezet. Die natuurlijke houding van samenwerking zit ook in de eigen organisatie. In de organisatie is veel kennis en capaciteit beschikbaar. De collega’s zetten deze in onderlinge afstemming in voor de volkshuisvestelijke vraagstukken die er in de kernen en wijken liggen. De maatschappelijke vragen en de klantvragen zijn leidend voor de organisatie.
Medewerkers hebben veel beslisruimte om zelfstandig te werken en ruimte om te ontwikkelen en leren. Er is binnen kaders en processen een hoge mate van zelfstandigheid en zelfuitvoering van teams en van vakvolwassen professionals. Er heerst daarbij een oplossingsgerichte cultuur. Het zo goed als mogelijk oplossen van de maatschappelijke- en de klantvraagstukken staat voorop. De fusiecorporatie werkt graag procesgericht, ook daarom kijken de collega’s ook over de grenzen van hun afdeling of functieprofiel heen. Voor het uitvoeren van de taken van de corporatie wordt ook samengewerkt met partners (leveranciers en maatschappelijke organisaties). De benodigde kennis, competenties en capaciteit kan ook van leveranciers betrokken worden. Niet alles hoeft de corporatie zelf in huis te hebben. Er kunnen verschillende redenen zijn waardoor er ook structureel met leveranciers wordt samengewerkt. Dat komt in elke bedrijfsdiscipline voor (bedrijfsvoering, vastgoed, beheer, staf). Het werken met een dergelijke schil vergroot de wendbaarheid en de slagkracht van de fusiecorporatie. Op deze wijze wil de fusiecorporatie de lokaal sterk gewortelde en lerende organisatie zijn die in allianties met huurders en organisaties de wendbaarheid en slagkracht heeft die nodig is voor de lokale volkshuisvestelijke opgaven. Met ziel en zakelijkheid, van stenen voor mensen.
Met deze bezieling vult de corporatie haar verantwoordelijkheid en rol in. De corporatie is daarbij ook realistisch. De bedrijfsvoering voldoet aan de daartoe gestelde (financiële) normen, eisen, benchmarks en ratio’s (zoals de ICR en de LTV) en aan de relevante wet- en regelgeving (zoals de huurruimte die jaarlijks door de regering wordt vastgesteld of bijvoorbeeld de privacywetgeving). De corporatie kan jaarlijks veel in vastgoed in de wijken investeren maar de middelen en de mogelijkheden zijn niet oneindig. Daarnaast heeft de fusiecorporatie ook de verantwoordelijkheid voor de generaties na ons. Financiële continuïteit is daarom ook een randvoorwaarde. Handelen als woningcorporatie, meten als een belegger. Dat is wat we bedoelen met ‘met hart en hoofd’.
8
2.2
De missie en gewenste identiteit Samenvattend De missie van de fusiecorporatie is: Met hart en hoofd, van stenen voor mensen. De gewenste identiteit geeft inkleuring aan de missie en bestaat uit de volgende punten: 1.
Van de middelgrote en kleinere kernen. De organisatie is lokaal verankerd in de gemeenten Baarn en Leusden, is er ook voor Bunschoten-Spakenburg, Soest, Eemnes, en is expliciet níet van de stad.
2.
Benaderbaar en bereikbaar voor de omgeving. Een open houding naar klanten en maatschappelijke partners, ook in de dienstverlening.
3.
Korte lijnen en persoonlijke contacten. De fusiecorporatie kent de woningen die zij in bezit heeft goed en voor huurders is persoonlijk contact altijd mogelijk.
4.
Binnen de primaire doelgroep is oog voor bijzondere aandachtsgroepen. Iedereen die, conform inkomensgrenzen, niet zelfstandig in een woonruimte kan voorzien behoort tot de primaire doelgroep. Er is aanvullend beleid voor o.a. ouderen, starters, mensen met een beperking.
5.
Er zijn ook andere doelgroepen voor de fusiecorporatie. Middeninkomens zijn de secundaire doelgroep, zoals ook in regeringsbeleid wordt aangegeven.
6.
De dienstverlening is goed en toegankelijk voor iedereen. Voor iedereen is passende dienstverlening: telefonisch en op locatie, maar ook digitaal via o.a. het klantportaal.
7.
Als netwerkorganisatie verbonden in (lokale) netwerken. De organisatie is gericht op het vormen van strategisch slimme samenwerkingen. Zij kan haar rol niet in haar eentje waarmaken.
De fusiecorporatie wil een goede en betrokken volkshuisvester zijn voor huidige huurders en voor woningzoekenden. Dit ziet zij als een hoofdzaak. Dat laat zich vertalen naar de volgende missie. De missie van de fusiecorporatie: Met hart en hoofd, van stenen voor mensen De fusiecorporatie is er voor mensen die nu en in de toekomst aangewezen zijn op betaalbaar wonen in de gemeenten Leusden, Baarn en omgeving (Bunschoten-Spakenburg, Eemnes, Soest). Zij richt zich primair op de sociale huisvesting van iedereen die, conform de landelijk geldende inkomensgrenzen, niet zelfstandig in een eigen woonruimte kan voorzien. Onze dienstverlening is goed toegankelijk voor al onze (potentiële) klanten, geënt op de woonvragen en de mogelijkheden van de individuele klant. Samen met huurders, (lokale) maatschappelijke partners en de medewerkers wordt gewerkt aan leefbare buurten en wijken. De corporatie investeert daarbij in duurzame woningen. Medewerkers groeien in de continu ontwikkelende organisatie. De fusiecorporatie is een lokaal gewortelde volkshuisvester. Zij is lokaal in verbinding met huurders, woningzoekenden, wijkbewoners en maatschappelijke partners. De corporatie heeft een brede rolopvatting en is daarom actief in de lokale netwerken en in de buurten en wijken. Zij maakt het verschil voor de mensen die niet zelfstandig kunnen voorzien in een betaalbare woning.
Dat doet de corporatie door het bieden van een divers aanbod aan woonmogelijkheden en met toegankelijke dienstverlening. Waar nodig biedt de corporatie maatwerk. De fusiecorporatie heeft oog voor de persoonlijke woonsituatie van haar huurders, is zichtbaar in de buurt en goed bereikbaar. De organisatie doet er alles aan om een prettige omgeving te creëren voor de klant, zij is van het huis én van het thuis. Om haar opgaven te realiseren werkt de fusiecorporatie in elke kern samen met (keten)partners. Zij neemt daarin haar verantwoordelijkheid en doet wat nodig is binnen het kerngebied. Om dit te kunnen doen zet de fusiecorporatie in op lange termijn-relaties. De organisatie is professioneel, is toekomstgericht en werkt met passie en een maatschappelijk hart. Zij is wendbaar en krachtig om nieuwe ontwikkelingen snel te implementeren en om de stem van de (toekomstige) huurder te vertalen in de dagelijks praktijk. 9
De identiteit geeft inkleuring aan deze missie: De gewenste identiteit beschrijft hoe en wat de fusiecorporatie wil zijn. Het is een ambitie. Op punten voldoen de huidige organisaties daar in meer en mindere mate aan. De ambitie van de fusiecorporatie gaat bewust verder dan de situatie van voor fusie. De ambitie drukt uit waar de corporatie naartoe wil. 1. Van de middelgrote en kleinere kernen. Lokale verankering is een belangrijk speerpunt van de fusiecorporatie. De organisatie is er voor de middelgrote gemeenten Baarn, Leusden, BunschotenSpakenburg, Soest, Eemnes, en de daarin gelegen dorpskernen. Zij begrijpt de dynamiek en woonbehoefte in kleine en middelgrote gemeenten goed en zet zich in voor voldoende beschikbare en betaalbare woningen in deze gemeenten. De fusiecorporatie is dan ook expliciet níet van de stad. 2. Benaderbaar en bereikbaar voor de omgeving. De fusiecorporatie heeft een open houding naar haar klanten en haar maatschappelijke partners en draagt deze houding ook uit in haar dienstverlening. De fusiecorporatie is benaderbaar en bereikbaar voor haar externe omgeving. Zij reageert actief op vragen van buitenaf en wordt hierop herkend én erkend. De dienstverlening is eerlijk, professioneel, transparant en zo min mogelijk bureaucratisch. 3. Korte lijnen en persoonlijke contacten. Klanten bepalen zelf op welke manier zij contact hebben met de fusiecorporatie.
De dienstverlening is erop ingericht om de huurder verder te helpen. Huurders en woningzoekenden kunnen verwachten dat de communicatie vanuit medewerkers gelijkwaardig wordt ingestoken en waardevrij is. De fusiecorporatie kent de woningen die zij in bezit heeft goed, zet in op langdurige relaties met huurders en kent veel van haar huurders daardoor persoonlijk. Klanten kunnen altijd persoonlijk contact hebben met de fusiecorporatie, er zijn korte lijnen. Medewerkers hebben voldoende regelruimte om goede diensten te leveren (‘zelfuitvoering’). Het contact met de huurders en woningzoekenden is persoonlijk als dat nodig/gewenst is en digitaal waar het kan en voor wie dat wil. Ook is er ruimte voor huurders om via het klantportaal zaken zelf in gang te zetten, denk aan een reparatieverzoek, huuropzegging of administratieve wijzigingen. 4. Binnen de primaire doelgroep is oog voor bijzondere aandachtsgroepen. Tot de primaire doelgroep behoort iedereen die, conform de landelijk geldende inkomensgrenzen, niet zelfstandig in zijn/haar woonruimte kan voorzien. Er is daarnaast aanvullend beleid voor bijzondere aandachtsgroepen binnen de primaire doelgroep. Dat aanvullende beleid wordt samen met gemeenten en maatschappelijke partners vormgegeven. De fusiecorporatie is een netwerkorganisatie die als ketenpartner voor de sociale huisvesting haar verantwoordelijkheid invult.
Voorbeelden van bijzondere aandachtsgroepen zijn: ouderen, starters, mensen met een beperking en mensen met specifieke sociale omstandigheden. 5. Er zijn ook andere doelgroepen voor de fusiecorporatie. Naast de primaire doelgroep richt de fusiecorporatie zich op middeninkomens als secundaire doelgroep, zoals ook in het regeringsbeleid wordt aangegeven. Dit zijn mensen die maximaal 1,5x modaal verdienen en woonlasten tussen 700 en 1.000 euro per maand kunnen dragen. De fusiecorporatie is terughoudend ten aanzien van bedrijfsonroerend goed (BOG/MOG) en het zorgonroerend goed (ZOG) bezit. BOG/MOG/ZOG dient situationeel beoordeeld te worden. Tot slot is de fusiecorporatie er in principe niet voor de hogere inkomens (hoger dan 1,5x modaal). 6. De dienstverlening is goed en toegankelijk voor iedereen. Digitalisering biedt kansen voor de dienstverlening van de fusiecorporatie. Het zorgt ervoor dat de fusiecorporatie haar klanten makkelijk kan bereiken. Daarnaast kunnen huurders via digitale kanalen meer zaken zelf regelen. Dit biedt medewerkers de kans om meer tijd te besteden aan persoonlijk contact. De nieuwe corporatie wil de komende jaren forse stappen maken om meer processen te digitaliseren. Tegelijkertijd is de kloof tussen jongeren en ouderen een aandachtspunt als het gaat om digitale vaardigheden.
Mede daarom garandeert de fusiecorporatie altijd naast digitale dienstverlening ook de mogelijkheid voor de klant 10
om op kantoor of telefonisch geholpen te worden. In de kernen waar de corporatie veel woningen bezit (Leusden en Baarn) is er de mogelijkheid voor dienstverlening op locatie, voor alle klanten. 7. Als netwerkorganisatie verbonden in (lokale) netwerken. De fusiecorporatie is goed geworteld in de lokaal en de regionaal aanwezige netwerken en wil lokaal en regionaal haar verantwoordelijkheid als goed netwerkpartner invullen. Zij is gericht op het vormen van strategisch slimme samenwerkingen waarin iedere partij vanuit haar eigen expertisegebied bijdraagt. Er wordt geïnvesteerd in goede contacten (op operationeel, tactisch en indien nodig ook strategisch niveau). Er wordt gewerkt aan gemeenschappelijke procesafspraken en procedures. Een open en reflectieve houding en goede relationele vaardigheden zijn voorwaarden voor succesvolle samenwerking. De fusiecorporatie is duidelijk ten aanzien van wat partners van de corporatie mogen verwachten (van stenen, voor mensen). Voor sommige opgaven (bijvoorbeeld verduurzaming) zijn er partners die meer kennis en kunde in huis hebben. De corporatie gaat dan niet ‘zelf opnieuw het wiel uitvinden’, maar zoekt de samenwerking op. Er zijn georganiseerde netwerken en verbanden zoals de huurdersorganisatie(s), de ondernemingsraad en het SWEV-verband (Samenwerkende Woningcorporaties Eemland en Gelderse Vallei).
Ook is de fusiecorporatie verbonden door meer (in)formele contacten tussen klanten, werknemers en andere partijen in het werkveld.
2.3
Organisatie en governance1 Samenvattend De fusiecorporatie heeft een centrale backoffice met de afdelingen Wonen, Vastgoed, Bedrijfsvoering en Bestuursstaf. Daarnaast zijn er in Leusden en in Baarn Rayon-teams lokaal gevestigd (front office).
De fusiecorporatie wordt ingericht op basis van de volgende uitgangspunten: 1.
De missie, de gewenste identiteit en de volkshuisvestelijke opgaven zijn leidend voor de vormgeving van de organisatie.
2.
De corporatie is sterk lokaal geworteld, goed lokaal aanwezig en ook sterk digitaal aanwezig. Dit betekent dat de corporatie toegankelijk is en blijft voor alle huurders (telefonisch, digitaal, op kantoor en waar nodig bij de mensen thuis). Ook houdt dit in dat er goede lokale contacten zijn met gemeente, zorg, welzijn, politie, e.d.. Zowel vanuit de frontoffice als vanuit de backoffice.
3.
Het streven is een platte organisatie met korte lijnen en waar mogelijk zelforganiserende teams c.q. zelfstandige professionals.
4.
De backoffice is professioneel georganiseerd en faciliteert op efficiënte wijze de frontoffice. De indeling is als volgt: a.
Wonen: de lokale kantoren, de leefbaarheidsprofessionals KCC (Klant Contact Centrum) en digitale dienstverlening.
b.
Vastgoed: planmatig onderhoud, toezicht, projectvoorbereiding, projectleiding, projectontwikkeling, projectevaluatie, bedrijfsbureau, vastgoeddata, energielabels en acquisitie.
c.
Bedrijfsvoering: financieel beheer, financieel beleid en de daaruit voortvloeiende treasury, fiscaal, P&C-cyclus, rapportages (maand, tertiaal, jaarrekening, externe verantwoording), bedrijfs- en
d. 5. 6.
salarisadministratie, incasso, ICT, digitalisering (werkprocessen), business intelligence en facilitair. Bestuursstaf met Control, bestuurssecretaris, secretariaat, beleid.
De fusiecorporatie wordt bestuurd door een eenhoofdig bestuur De RvC kent een oneven aantal en in de regel2 tussen de 5 en 7 leden. 2 c.q. 3 leden zitten op een zetel waar het voordrachtsrecht van de huurdersorganisaties op van toepassing is.
De vormgeving en invulling van de governance is conform de Governancecode de gezamenlijke verantwoordelijkheid van RvC en Bestuur. Deze paragraaf wordt uiteindelijk gedragen door RvC en Bestuur. Tot dat moment heeft dit de status van ‘discussiestuk’. 2 In overgangsfases kunnen hier andere keuzes in gemaakt worden. 1
11
7. 8.
Voor bestuur en RvC zijn er profielschetsen De medezeggenschap wordt van belangrijke meerwaarde gezien voor de kwaliteit van het beleid en het beheer. Hier wordt invulling aangegeven in overleg met de ondernemingsraden en de huurdersorganisaties.
Figuur 1: Organisatie fusiecorporatie (eindmodel)
Het is mogelijk dat de gefaseerde implementatie van de huidige situatie naar de nieuwe gefuseerde situatie om tijdelijke tussenmaatregelen vraagt. Het eindmodel is zoals in figuur 1.
2.4
Participatie huurders en gemeenten Samenvattend De fusiecorporatie betrekt huurders en gemeenten graag bij haar volkshuisvestelijk beleid. In de prestatieafspraken wil zij samen ambities formuleren voor de nieuwe organisatie.
Eemland Wonen en Woningstichting Leusden zijn lokaal gewortelde woningcorporaties. Zij voelen zich (mede-) verantwoordelijk voor het bieden en realiseren van voldoende betaalbare (huur)woningen, die kwalitatief goed en duurzaam zijn. Samen met huurders, gemeenten, (lokale) maatschappelijke partners en de medewerkers wordt gewerkt aan leefbare buurten en wijken. De fusiecorporatie hecht hier dan ook veel waarde aan: lokaal dichtbij en samen met elkaar. Vraagstukken gaan vaak over meer dan één onderwerp, bijvoorbeeld wonen en zorg, en in wijken zijn vaak integrale oplossingen nodig waarbij partners vanuit verschillende expertises samenwerken. Daarom werkt de fusiecorporatie in open verbinding met de lokale samenleving en met de huurders. De fusiecorporatie werkt in elke kern actief als netwerkorganisatie samen met andere lokale organisaties aan de kwaliteit van het wonen en de woonomgeving. En de fusiecorporatie werkt actief met haar huurders samen. Zij staat in 12
open contact met huurders zodat de corporatie weet wat de behoeften zijn en zodat de huurders ook als partners in het werken aan goed wonen en een prettige woonomgeving worden betrokken en ingezet. De prestatieafspraken met gemeenten en huurdersorganisaties ziet de fusiecorporatie als een belangrijk middel om samen ambities te formuleren. Zij zoekt hiervoor actief het gesprek op om tot gezamenlijke afspraken te komen. De fusiecorporatie zorgt dat zij in nauw contact staat met de huurdersorganisaties zodat men beide kanten op tijdig en goed geïnformeerd wordt. De huurdersorganisaties worden zodanig ondersteund dat de capaciteit en kwaliteit van hun organisatie is geborgd. De wijze waarop de fusiecorporatie de huurdersparticipatie invult gaat verder dan alleen een goede relatie met de huurdersorganisaties. De fusiecorporatie investeert in het betrekken van huurders en woningzoekenden bij het beleid en bij het beheer. Dat gebeurt bij voorbeeld bij projectmatige onderhoudswerkzaamheden en bij leefbaarheidsactiviteiten. Het gebeurt ook bij de dienstverlening rond verhuur. De fusiecorporatie streeft ernaar om de visie van huurders en woningzoekenden te betrekken bij de wijze waarop zij haar dienstverlening uitvoert. De fusiecorporatie zet daar verschillende methoden voor in.
Denk hierbij aan themabijeenkomsten, informatieavonden, wijkavonden, klantonderzoeken, klantenpanels, et cetera.
2.5
Constatering Uit het bovenstaande is de constatering gerechtvaardigd dat de lokale binding en de participatie ook na de fusie goed geborgd is.
13
/ 3 Fusie-effect volkshuisvestelijke prestaties Gevraagd op grond van Artikel 96, lid 2, Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv): −
De prestaties op het terrein van de volkshuisvesting, inhoudende een uiteenzetting over de wijze waarop de verkrijgende toegelaten instelling toepassing zal geven aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeente(n) waar zij feitelijk werkzaam is.
Gevraagd op grond van Artikel 96, lid 2, Btiv: −
De ambities, prestatieafspraken en concrete investeringsvoornemens van de gefuseerde instelling, die zijn afgezet tegen de situatie van voor de fusie.
De ambities en het beleid van de fusiecorporatie voor de portefeuille zijn geschetst in de onderstaande paragrafen.
3.1
Volkshuisvestingsbeleid en dienstverlening huurders Samenvattend De huurders en de gemeenten mogen van de fusiecorporatie een goed volkshuisvestelijk beleid verwachten. De uitgangspunten van het beleid na fusie zijn in dit hoofdstuk en in de bijlage ‘Beleidsvergelijking’ vastgelegd. Het beleid van de fusiecorporatie is op verschillende thema’s beschreven en er zijn procesafspraken met de huurdersorganisaties opgenomen om het beleid nader in te vullen. De procesafspraken zijn in de tekst hieronder vet gemaakt. Voor de huurders van beide corporaties is het beleid na fusie over het geheel gezien beter dan de situatie voor de fusie. Een vergelijking van de situatie voor en na de fusie is in een tabel weergegeven in paragraaf 5.1.9.
De vergelijking van het beleid en een voorstel voor het beleid na fusie is uitgevoerd op de volgende onderdelen: 1.
Wensportefeuille/Strategisch Voorraadbeleid (SVB), verkoop, nieuwbouw
2.
Duurzaamheidsbeleid
3.
Leefbaarheidsbeleid en participatie
4.
Huurprijsbeleid
5.
Dienstverlening en toewijzingsbeleid
6.
Onderhoudsbeleid
7.
Financieel beleid
8.
VVE beleid
Hierna volgt het voorstel voor beleid na fusie. Dit is mede opgesteld op basis van overleg met de huurdersorganisaties van EW en WSL in het kader van het fusieproces. Eerdere inbreng vanuit de huurdersorganisaties nemen we mee bij het verder uitwerken van het beleid na fusie, zoals de inbreng vanuit de themagroepen duurzaamheid, ZAV, middeninkomens, strategische voorraad.
14
Een gedetailleerde vergelijking van het beleid van Eemland Wonen en Woningstichting Leusden is opgenomen als separate bijlage bij de fusie-effectrapportage.
3.1.1 Doel-/Wensportefeuille, verkoop, nieuwbouw Eemland Wonen en Woningstichting Leusden zitten in dezelfde regionale woningmarkt. De uitdagingen zijn dan ook vergelijkbaar. De toekomstige fusiecorporatie heeft in zowel Leusden als Baarn te maken met vergrijzing en ontgroening. De prognose van beide gemeenten is een lichte bevolkingsgroei. De druk op de woningvoorraad groeit en woningzoekenden komen maar moeilijk aan woonruimte. De prijzen van koopwoningen zijn sterk gestegen en de vraag naar huurwoningen mede daardoor ook. De wachttijden voor het vinden van een sociale huurwoningen verschillen licht van elkaar, echter het blijft lang. De doorstroming binnen de voorraad sociale huurwoningen is beperkt. Doelgroep De toekomstige fusiecorporatie bedient met haar huurwoningvoorraad primair de sociale doelgroep. Dit zijn mensen met een laag inkomen of mensen die niet zelf in staat zijn om voor huisvesting te zorgen. Voor middeninkomens wordt het gat tussen de huur- en de koopmarkt steeds groter door de stijgende koopprijzen. De fusiecorporatie rekent daarom de middeninkomens die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning mede tot hun doelgroep. We willen dat de omvang van de voorraad voor de primaire doelgroep tenminste gelijk blijft. We onderzoeken hoe we – met dit in gedachten – het aanbod voor de middeninkomens kunnen vergroten.
De toekomstige fusiecorporatie streeft er naar om woningen te bouwen die qua woningindeling flexibel kunnen worden ingezet voor verschillende doelgroepen (ouderen, starters, zorgdoelgroepen, e.d.). Lokale realisatievragen m.b.t. zorgvastgoed horen in eerste instantie bij zorginstellingen en/of andere partijen die daartoe de expertise hebben. Wel behandelt de fusiecorporatie vragen over de ontwikkeling en exploitatie van het zorgvastgoed met een open houding. Lokale realisatievragen m.b.t. zorgvastgoed horen bij zorginstellingen en/of andere partijen die daartoe de expertise hebben. Wel behandelt de fusiecorporatie vragen over de ontwikkeling en exploitatie van het zorgvastgoed met een open houding. Doel-/Wensportefeuille De fusiecorporatie legt haar prioriteit bij de daadwerkelijke realisatie van nieuwbouwwoningen en bij verduurzaming van woningen in de gemeenten waar zij voornamelijk actief is. Daarnaast zet zij in op betaalbaarheid van haar huurwoningen. De fusiecorporatie betrekt de huurdersorganisaties bij de beleidskeuzes voor de nieuwe doelportefeuille, zoals nieuwbouw, verduurzaming en huurbeleid. De toekomstige fusiecorporatie sluit tenminste aan bij de huidige ambities in de woonvisies en de prestatieafspraken van Eemland Wonen en Woningstichting Leusden. Het startpunt is samenvoeging van de portefeuilles van de twee corporaties.
Dit betekent bijvoorbeeld dat tenminste 70% van de vrijkomende woningen voor primaire doelgroep. Daar waar mogelijk (bijvoorbeeld door een mogelijke vermindering of afschaffing van de verhuurderheffing) doet de fusiecorporatie meer dan nu is vastgelegd in bijvoorbeeld prestatieafspraken, te beginnen bij de bouw van nieuwe woningen. Verkoop De fusieorganisatie heeft een bescheiden verkoopportefeuille. De verkoop is er primair op gericht om middelen te generen om blijvend te kunnen voorzien in kwalitatief goede betaalbare huurwoningen. Het aantal verkopen wordt vanuit de prestatieafspraken vastgesteld. Bij het opstellen van het nieuwe verkoopbeleid van de fusiecorporatie betrekken we de huurdersorganisaties. 15
Huurders van de fusieorganisatie en middeninkomens hebben een voorrangspositie ten opzichte van de reguliere koper. De verkoopprijs voor deze groep is op basis van taxatiewaarde. De fusiecorporatie behoudt koopgarant als instrument. De precieze invulling van instrumenten zoals koopgarant krijgt een plek in het nieuwe verkoopbeleid. Nieuwbouw De fusieorganisatie zal minimaal de nieuwbouwplanning van de beide organisaties uitvoeren. Hiermee groeit de sociale voorraad van Eemland Wonen naar ca. 3000 woningen in 2025 en in Leusden naar ca. 3075 in 2030. Daarvan zijn zo’n 265 woningen opgenomen in realistische plannen en 650 woningen staan in de begroting. We onderzoeken de mogelijkheden om daar bovenop extra nieuwbouw te realiseren. Voor extra locaties doen wij een beroep op de gemeenten. De fusieorganisatie zal voornamelijk toegankelijke en duurzame woningen toevoegen. In nieuwe buurten is er aandacht voor differentiatie in het woningbouwprogramma om op deze manier ook leefbare wijken te creëren.
3.1.2 Duurzaamheidsbeleid De fusiecorporatie heeft als grote lijn voor verduurzaming: tot 2030 alle woningen isoleren en zonnepanelen plaatsen (exclusief verkoop, VvE en sloop). Dit betekent in 2030 minimaal label C (energieindex beter dan 1,8) en gemiddeld Label A (nu vergelijkbaar met energie-index 1,0). Daarmee voldoet de fusiecorporatie aan de wettelijke vereisten. De fusiecorporatie zet versnelt in op het aanpassen van de slechtste labels. De fusiecorporatie wil actief in gesprek met haar huurders en met lokale deskundige partijen. Onder anderen over de invloed van verduurzaming op woonlasten en hoe huurders zelf duurzame keuzes kunnen maken. De huurdersorganisaties zijn uiteraard ook onderdeel van deze gesprekken.
3.1.3 Leefbaarheidsbeleid en participatie De fusiecorporatie werkt goed samen met alle nodige partners in de wijk zoals de gemeente en welzijn, huurders, politie, zorgorganisaties en maatschappelijke instanties. Omdat dat lokaal maatwerk is, behoudt de fusiecorporatie deze manier van werken. We investeren actief in het duurzame netwerk met onze huurders. Op deze manier weten we wat er speelt. Wij werken actief samen met huurders aan ideeën om hun directe woonomgeving nog leuker en mooier te maken. We geloven in de integrale aanpak van de leefbaarheid van kwetsbare wijken en buurten, samen met lokale partners. We zien onszelf in het sociale domein als betrouwbare en toegankelijke netwerkpartner. We zijn de partner die voorziet in betaalbare huurwoningen. En we bewegen flexibel naar wat er nodig is voor de huurder en de directe woonomgeving om fijn te kunnen wonen.
3.1.4 Huurprijsbeleid Het concreet uitwerken van het huurprijsbeleid is onderdeel van het gesprek over de doel/wensportefeuille en komt ook terug in de prestatieafspraken. Huuraanpassing De fusiecorporatie volgt de uitgangspunten van het Sociaal Huurakkoord en de rijksregelgeving voor inkomensafhankelijke huurverhoging. Streefhuurbeleid De toekomstige fusiecorporatie richt zich op de aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens. Met de streefhuur garandeert zij de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. Bij het huurprijsbeleid 16
voor middeninkomens houdt de corporatie oog voor de woonlasten en betaalbaarheid van deze doelgroep.
3.1.5 Dienstverlening en toewijzingsbeleid Klantvisie De klantvisie van de fusiecorporatie is sterk bepaald door het lokale karakter. Dit betekent dat er in zowel Leusden als Baarn een lokale vestiging blijft. Huurders en woningzoekenden kunnen de corporatie goed bereiken. Medewerkers van de fusiecorporatie zijn klantgericht en ook realistisch. De fusiecorporatie heeft als ambitie om te investeren in haar digitale dienstverlening. Er komt een klantportaal voor de fusiecorporatie. Daarnaast is er de mogelijkheid voor dienstverlening op locatie en telefonische dienstverlening die altijd blijft. KWH Het streven is een KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) label dat aansluit bij het Aedes benchmark niveau voor een corporatie van vergelijkbare omvang en kenmerken. De fusiecorporatie wil samen met de huurdersorganisaties bepalen op welke onderwerpen de klanttevredenheid minimaal geborgd moet blijven en waarop we willen verbeteren, zoals bijvoorbeeld de klachtenafhandeling. De enquête die onder huurders is uitgezet in het kader van de fusie helpt om daar prioriteit in te bepalen. De fusiecorporatie werkt op basis van de inbreng van de huurdersorganisaties hiervoor een plan van aanpak uit. Bereikbaarheid Openingstijden kantoren: Inloop ma t/m vr 09.00-12.30 uur Op afspraak ma t/m vr 12.30-17.00 uur Telefonisch bereikbaar ma t/m vr 09.00-17.00 uur.
Er is daarnaast ook altijd goede digitale dienstverlening (Whatsapp/chat) mogelijk, dat kan tijdens werkdagen tussen 09.00 – 17.00 uur. Buiten deze tijden wordt de telefoon doorgeschakeld voor spoed reparaties naar een externe partij. Via het klantportaal kunnen huurders nagenoeg alle diensten zelf regelen. We treden in overleg met de huurdersorganisaties bij het opstellen van de uitgangspunten voor de dienstverlening. Toewijzing De fusiecorporatie blijft de woningen verhuren via WoningNet Eemvallei. Harmonisatie van de spelregels voor woonruimteverdeling is nu voor groot deel regionaal georganiseerd. De corporatie voert haar toewijzingsbeleid uit binnen de regels zoals afgesproken met de gemeenten. Doorstroomprojecten zoals “van groot naar fijn/beter” blijven bestaan in de fusiecorporatie. De fusiecorporatie gaat er voor pleiten dat toewijzing met lokale binding ook in gemeente Leusden vorm kan krijgen.
3.1.6 Onderhoudsbeleid Het onderhoudsbeleid van de twee corporaties is zeer vergelijkbaar. Dit geldt voor de werkwijze MJOB waarbij gewerkt wordt met conditiemeting NEN 2767. Als ook voor het beleid voor mutatieonderhoud. Met de fusie wordt het beleid samengevoegd, waarbij het uitgangspunt is om het beste van beide kanten te behouden. Daar waar een directe relatie is met de klantbeleving betrekken we de huurdersorganisaties bij het bepalen van de uitgangspunten van beleid en inrichting van processen. Reparatieonderhoud Er zitten verschillen in de wijze waarop de corporaties reparatieverzoeken verwerken en uitvoeren. Wel werken beide corporaties met een basiskwaliteit. De klant heeft de mogelijkheid om een reparatieverzoek 17
op ieder moment van de dag zelf in gang te zetten. Wij zorgen ervoor dat de klantvraag vlot en kundig wordt opgevolgd. Samen met onze vaste aannemers die wij aansturen op kwaliteit en snelheid. Mutatieonderhoud Wanneer een huurwoning opgezegd wordt, wordt er onderhoud gepleegd om de woning weer goed te kunnen doorverhuren. Er wordt gewerkt met een voor- en eindinspectie. Ook het onderhoud wordt uitgevoerd door vaste aannemers. We hanteren daarbij de basiskwaliteit en APK (veiligheidscheck). Serviceabonnement Op termijn bieden we alle huurders van de fusiecorporatie de mogelijkheid om een serviceabonnement af te sluiten, zolang het kostendekkend is en blijft.
3.1.7 Financieel beleid Het financieel beleid is zo opgesteld dat de fusiecorporatie haar vermogen optimaal kan inzetten om volkshuisvestelijke opgaven te realiseren. De fusiecorporatie voldoet te allen tijde ten minste aan de kengetallen die vanuit wet- en regelgeving worden opgelegd voor solvabiliteit, Loan to Value (LTV) en de Interest Coverage Ratio (ICR). De fusiecorporatie zal ook nog (interne) signaalwaarden vaststellen.
3.1.8 VVE beleid Momenteel hebben de beide corporaties een kleine 300 woningen in VvE’s zitten. Het VvE beheer besteden we op termijn geheel uit.
3.1.9 Vergelijking beleid voor en na fusie Het schema hieronder laat per beleidsthema zien of het niveau gelijk blijft dan wel of de huurders erop vooruitgaan ten opzichte van de huidige situatie. Schema 1.: Kwaliteit van het beleid ná de fusie ten opzichte van vóór de fusie
Kwaliteit van het beleid ná de fusie in relatie tot vóór de fusie Beleidsonderdeel:
Eemland Wonen
Ws Leusden
Wensportefeuille, SVB, nieuwbouw, verkoop
+
+
Duurzaamheidsbeleid
+
=/+
Leefbaarheidsbeleid en participatie
+
+
Huurprijsbeleid
=
=
Dienstverlening en toewijzingsbeleid
+
+
Onderhoudsbeleid
=
=
Financieel beleid
=
=
VVE-Beleid
=
=/+
Legenda: + betekent dat het beleid erop vooruit gaat, = betekent dat het beleid op hetzelfde niveau blijft ten opzichte van de huidige situatie binnen de afzonderlijke corporaties.
3.2
Investeringsvoornemens na fusie Samenvattend We maken afspraken over de investeringsvoornemens na fusie. Door de fusie ontstaat ook meer investeringscapaciteit. Samen met de huurdersorganisaties bepalen we op welke volkshuisvestelijke opgaven we extra willen inzetten, naast de geplande investeringen. 18
In overleg gaan over de prioriteiten Alle opgaven van de corporatie zoals nieuwbouw, verduurzaming, huren laag houden, leefbaarheid, onderhoud zijn belangrijk. De rijksoverheid, de provincie (via de Woondeal) en gemeenten stellen in hun woonbeleid prioriteiten ten aan zien van deze opgaven. Tegelijkertijd is het woonbeleid van de overheid regelmatig onderhevig aan veranderingen. In deze bewegende omgeving is het belangrijk om keuzes te maken. De fusiecorporatie wil daarom met de huurdersorganisaties en gemeenten het gesprek aangaan over waar we de prioritering willen leggen. We streven naar een zo optimaal mogelijke aanwending van ons volkshuisvestelijke vermogen. Investeringsvoornemens na fusie De geplande investeringen van beide organisaties blijven onverminderd door gaan. Dat is een aanzienlijke ambitie. In onderstaand schema zijn de investeringsvoornemens van de fusiecorporatie opgenomen. De tabel is gemaakt op basis van de huidige MJIB’s (Meer Jaren Investerings Begrotingen). Het is een optelsom van de huidige twee begrotingen, hierin zijn nog geen nieuw beleid en extra investeringen meegenomen. Deze tabel garandeert dat de bestaande investeringsvoornemens worden gerespecteerd (zekerheid 7). Schema 2.: Investeringsvoornemens fusiecorporatie (o.b.v. huidige MJIB’s 2022 e.v.)
Investeringsvoornemens o.b.v. MJIB’s 2022-2031 (prijspeil 2022)
Totaal (mln €)
Nieuwbouw, herstructurering
234
Verduurzaming
36
Renovatie
-
Planmatig en niet planmatig onderhoud
117
Totaal
387
Gemiddeld per jaar (o.b.v. MJIB’s 2022 en onder voorbehoud)
43
De bestaande investeringsprogramma’s van de beide corporaties worden op deze wijze in de fusiecorporatie opgenomen. In het verloop van de tijd ontstaat er wellicht nieuwe mogelijkheden en/of verplichtingen. Bijvoorbeeld rond de extra inzet die de corporaties moeten plegen ter compensatie van de verhuurdersheffing. De keuzes die daarin gemaakt kunnen worden zullen ingebracht worden in het overleg rond de prestatieafspraken (fusiecorporatie, huurdersorganisaties, gemeenten). Extra inzet t.g.v. de fusie De fusie brengt voordelen met zich mee van circa €1 miljoen per jaar (zie paragraaf 4.2.5). Het deel van dat voordeel dat samenhangt met de personeelsformatie (circa 40%, €400.000 p/j) wordt gebruikt om de organisatie te versterken. Dat is immers een belangrijke aanleiding voor de fusie. Het deel dat overblijft (circa 60%, €600.000 p/j) kan gebruikt worden voor volkshuisvestelijke inzet. Als dat volledig in vastgoed wordt geïnvesteerd dat ontstaat er direct een extra investeringscapaciteit van (eenmalig) €16 miljoen (prijspeil 2022)3. Deze extra volkshuisvestelijke investeringscapaciteit kunnen we bijvoorbeeld inzetten voor de prioriteiten die uit de uitkomsten van de bewoners enquête volgen4. Uit de enquête blijkt dat de huurders in zowel Leusden als Baarn graag prioriteit zien voor: 1. Onderhoud en reparaties
Voor extra inzet op leefbaarheid of betaalbaarheid moet gerekend worden vanuit het beschikbare jaarbedrag. De beide huurdersorganisaties hebben in juni 2022 een enquête gedaan onder de huurders. De vragen betroffen de fusie en de gewenste prioriteiten van de mogelijke fusiecorporatie. 3 4
19
2. 3.
Bereikbaarheid van de corporatie Verduurzaming en woonlasten/betaalbaarheid
4.
Meer woningen voor jongeren en voor ouderen.
Als we de bewoners-enquête zouden volgen dan resulteert daar bijvoorbeeld een volgende verdeling van de extra mogelijkheden voor: Extra inzet naar Bijvoorbeeld % van de extra mogelijkheden door de fusie (dit is een voorbeeld, hier volgt overleg over) a.
Onderhoud en reparaties
b. c.
Bereikbaarheid van de corporatie Meer woningen voor jong en oud
d.
Verduurzaming en betaalbaarheid
30 % 20 % 25 % 25 %
In overleg met de huurdersorganisaties bepaalt de fusiecorporatie de prioritering van de extra investeringscapaciteit. In voorgaande paragraaf zijn de procesafspraken opgenomen die hierover zijn gemaakt.
3.3
Prestatieafspraken huurdersorganisaties, gemeenten Samenvattend Bestaande prestatieafspraken houden we hoe dan ook in stand. Daarnaast maakt de fusiecorporatie nieuwe prestatieafspraken met de gemeenten waar zij actief is en de huurdersorganisaties. Hierbij wordt onderzocht wat er extra kan vanwege de voordelen van de fusie. En wellicht komen daar gaandeweg de tijd ook de ontwikkelingen rond de verhuurdersheffing bij.
Beide organisaties hebben een lange traditie van goede samenwerking met de huurdersorganisatie en de gemeente. In de onderhandelingen kan het stevig op de inhoud zijn, maar ook altijd respectvol en vriendelijk naar elkaar. Deze sfeer willen we behouden. De bestaande prestatieafspraken houden we hoe dan ook in stand, de uitvoering wordt onverminderd gegarandeerd. In Leusden zijn prestatieafspraken ondertekend voor het jaar 2022 en in Baarn zijn meerjarige afspraken t/m 2023 en jaarafspraken voor 2022. In Baarn is ieder jaar ruimte in de jaarafspraken aanvullende aandachtspunten te benoemen. De fusiecorporatie zal in beide gemeenten aparte afspraken maken. We onderzoeken daarbij welke extra kansen, om de volkshuisvestelijke opgaven op te pakken, ontstaan vanwege de voordelen van de fusiecorporatie. Dit kunnen en willen we niet alleen doen. We werken graag nauw samen met de huurdersorganisaties en gemeenten. Overigens maken we ook met de gemeente Bunschoten-Spakenburg prestatieafspraken, en willen we dit ook doen met de gemeente Eemnes. We verwachten dat door de schaalvergroting ook ruimte ontstaat om binnen de huurdersorganisatie van de fusiecorporatie de capaciteit en kwaliteit te verbeteren. Er zijn twee keer zoveel huurders en dat kan de bezetting van de huurdersorganisatie ten goede komen. Bovendien wordt hier ook de kennis en kunde gedeeld met elkaar.
We hopen daarmee een goede en sterke partner te krijgen om afspraken mee te maken maar ook gedurende het hele jaar mee samen te werken.
20
3.4
Constatering Uit bovenstaande komt naar voren dat de fusiecorporatie haar rol goed kan vervullen ten aanzien van de volkshuisvestelijke opgaven in – en het volkshuisvestelijke beleid van – de gemeenten Baarn en Leusden. Op sommige onderdelen kan zij zelfs een extra bijdrage leveren ten opzichte van de situatie waarin de individuele corporaties zich nu bevinden.
21
/ 4 Fusie-effect financiële continuïteit en draagkracht Gevraagd op grond van Artikel 96, lid 2, Btiv: −
Onderbouwing financiële continuïteit van de verkrijgende toegelaten instelling, inhoudende een uiteenzetting over de financiële gevolgen van de in verband met die fusie verwachte wijzigingen in het beleid van de fuserende toegelaten instelling
−
De financiële draagkracht van de verkrijgende toegelaten instelling, waarvoor de volgende bescheiden noodzakelijk zijn: - Een uiteenzetting over de verschillen in waarderingsgrondslagen van de fusiepartners en/of de beleidswijzigingen ten gevolge van de fusie van substantiële financiële betekenis zijn. In geval de waarderingsgrondslagen niet sterk verschillen en/of de beleidswijzigingen niet van substantiële financiële betekenis zijn, kan volstaan worden met een door de besturen van de fusiepartners expliciete verklaring - In geval de waarderingsgrondslagen sterk verschillen of de beleidswijzigingen van substantiële financiële betekenis zijn of als het een fusie betreft met een corporatie die volgens de laatste financiële beoordeling door de Autoriteit woningcorporaties niet als financieel gezond wordt aangemerkt.
4.1
Financieel beleid van de fusiecorporatie Samenvattend De fusiecorporatie volgt in haar financieel beleid de voorschriften vanuit wet- en regelgeving. In de financiële meerjarenraming is de gezamenlijke portefeuille van EW en WSL opgenomen en financiële ruimte voor extra investeringen die nog worden ingevuld samen met de huurdersorganisaties.
De kaders voor het financieel beleid van de fusiecorporatie worden bepaald door twee instanties die toezien op de financiële positie van woningcorporaties. Dit zijn de Autoriteit woningcorporaties (Aw), toezichthouder op grond van de Woningwet en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), het fonds dat leningen borgt van financiers aan woningcorporaties die deelnemer zijn van WSW. Het financieel beleid van de fusiecorporatie sluit aan bij hetgeen dat is voorgeschreven vanuit wet- en regelgeving. Aw en WSW publiceren hiertoe jaarlijks de ‘Leidraad Economische Parameters Dpi’. Dit betekent dat de fusiecorporatie te allen tijde ten minste voldoet aan de kengetallen die vanuit wet- en regelgeving worden opgelegd. Bijvoorbeeld ICR en LTV. Als onderdeel van haar financieel beleid heeft de fusiecorporatie in haar financiële meerjarenraming de portefeuille van WSL en EW samengevoegd. De kengetallen en de meerjarenraming vormen de basis voor de beoordeling van de financiële continuïteit en -draagkracht van de fusieorganisatie, zoals in paragraaf 4.2 weergegeven.
22
4.2
Financiële continuïteit en -draagkracht van de fusiecorporatie Samenvattend Het beeld van de financiële continuïteit en -draagkracht is samen te vatten als: 1.
Door de fusie ontstaat er een financieel solide woningcorporatie.
2.
Een corporatie met een laag risicoprofiel.
3.
De fusie geeft mogelijkheden voor structurele versterking (ad. jaarlijks circa €400.000) van de organisatie (de belangrijkste aanleiding voor de fusie).
4.
De fusie geeft daar bovenop mogelijkheden voor (eenmalig) extra investeringen in de omvang van circa €16 miljoen (of circa €600.000 structureel per jaar).
Voor de beoordeling van de financiële continuïteit en de risico’s is onder meer een extern onderzoek verricht. De bevindingen daarvan zijn in dit hoofdstuk samengevat. Deze worden tevens ingebracht bij WSW en Aw in het kader van hun goedkeurende bevoegdheden bij fusie van woningcorporaties. En het is onderdeel van de Fusie-effectrapportage die beschikbaar wordt gesteld aan de huurdersorganisaties en de gemeenten. De beoordeling van de financiële continuïteit en risico’s is derhalve vijfledig: (1) Eemland Wonen en Woningstichting Leusden beoordelen dit zelf (management, controllers, besturen, OR’en en Auditcommissies van de RvC’s en RvC’s), (2) de externe onderzoeker beoordeelt dit, (3) WSW kijkt ernaar, (4) Aw kijkt ernaar en (5) huurdersorganisaties en gemeenten kijken ernaar. Bureau Finance Ideas heeft onder aansturing en begeleiding van de bestuurders en de gezamenlijke Auditcommissies onafhankelijk onderzoek gedaan naar de financiële risico’s in de afzonderlijke corporaties en naar de financiële robuustheid van de fusiecorporaties. De financiële analyses zijn gebaseerd op een optelsom van de huidige meerjaren investeringsplannen van de afzonderlijke corporaties. Er zijn dus geen nieuwe investeringsambities ingerekend. In de financiële analyses is de geprognosticeerde fusiesynergie ingerekend.