338939 Ontwerpbestemmingsplan Tolweg 2 4 en 6 bijlage B Toelichting

De resultaten van het onderzoek zijn als volgt: -

-

-

Sloop van het kan pand kan leiden tot aantasting of vernieling van vaste, jaarrond beschermde rust- of verblijfplaatsen vleermuizen. Nader onderzoek naar deze soortgroep is noodzakelijk omdat de ingrepen kunnen leiden tot negatieve effecten op de functionele leefomgeving. Het eventueel verwijderen van opgaande beplanting (bomen, struiken, bodembedekkers) kan tijdens het broedseizoen leiden tot vernieling van nesten van algemene broedvogels. Ook kunnen de werkzaamheden door geluid of trillingen broedgevallen verstoren. Voer dergelijke werkzaamheden daarom buiten het broedseizoen uit of begin buiten het broedseizoen zodat broedgevallen zich niet zullen vestigen. Het broedseizoen is geen vaste periode maar voor de meeste soorten is de periode half maart - half augustus een goede indicatie. Echter, uitsluitend van belang is of broedgevallen aanwezig zijn. Bezette nesten mogen nooit aangetast of vernield worden, wees daarom ook alert buiten de periode 15 maart - 15 augustus en stel werkzaamheden zo nodig uit. Effecten op overige beschermde soorten zijn uitgesloten omdat er geen aanwijzingen zijn dat dergelijke soorten binnen invloedssfeer van de werkzaamheden voorkomen.

De ontwikkelingen voortvloeiend uit de bestemmingsplanwijziging leiden niet tot tijdelijke of permanente effecten op doelstellingen of kernkwaliteiten van beschermde natuurgebieden (Natura 2000 en Natuurnatuurnetwerk Nederland).

Het uitgevoerde onderzoek dateert uit 2018. Daarom heeft in maart 2021 een actualisatie van het ecologische onderzoek plaatsgevonden. Deze actualisatie is in de vorm van een memo als bijlage 5a opgenomen. Daaruit blijkt het volgende.

31

De situatie binnen en in de directe omgeving van het plangebied is nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van mei 2018. De bebouwing is nog steeds geschikt voor vleermuizen. Omdat in 2019 daadwerkelijk verblijfplaatsen zijn aangetroffen is hiervoor ontheffing aangevraagd en verkregen. Er dient bij de sloop- en nieuwbouwwerkzaamheden conform de ontheffingsvoorschriften gewerkt te worden. Wel dient t.z.t. verlenging van de ontheffingstermijn te worden aangevraagd aangezien de werkzaamheden niet voor het verstrijken van de ontheffingstermijn afgerond zullen zijn. Het plangebied is in de tussentijd niet geschikt geraakt voor andere beschermde soorten. Er hebben geen beleidswijzigingen plaatsgevonden waardoor voorheen onbeschermde of vrijgestelde soorten die mogelijk binnen het plangebied voorkomen nu wel beschermd zijn. Het raadplegen van de NDFF en andere verspreidingsgegevens heeft geen resultaten van beschermde soorten binnen een straal van een kilometer rond het plangebied opgeleverd behalve algemene broedvogels waarvan het nest uitsluitend tijdens de broedperiode beschermd is. Het uitvoeren van nader onderzoek naar beschermde soorten is niet aan de orde. In mei 2019 heeft de Raad van State geoordeeld dat het PAS niet voldeed.

Sindsdien is voor veel projecten een stikstofberekening nodig om te bepalen of de ontwikkelingen tijdens de aanleg- en gebruiksfase leiden tot een toename > 0,005 mol/hectare/jaar op stikstofgevoelige habitattypen binnen Natura 2000-gebieden. Gezien de grote afstand (ruim 12 kilometer) tussen plangebied en stikstofgevoelige habitattypen lijkt een meetbare toename en daarmee significant effect op Natura 2000-gebieden op voorhand uitgesloten. Desondanks is een stikstofberekening uitgevoerd in de AERIUS Calculator om te bepalen of er inderdaad geen sprake is van mogelijke effecten op Natura 2000-gebieden door stikstofuitstoot. De uitkomsten worden in deze paragraaf beschouwd. Vervolgonderzoek vleermuizen Op basis van het onderzoek uit 2018 heeft aanvullend vleermuizenonderzoek plaatsgevonden (zie bijlage 6). Tijdens de onderzoeken zijn er 2 soorten vleermuizen waargenomen: - Gewone dwergvleermuis; - Laatvlieger. Sloop van het bedrijfspand aan de Tolweg 4 leidt tot verstoring of vernieling van vaste, jaarrond beschermde verblijfplaatsen van deze vleermuizen. De ingreep leidt tot overtreding van de Wet natuurbescherming, een ontheffing is nodig. Deze ontheffing is aangevraagd en in augustus 2019 verleend, zie bijlage 6a.

Gebiedsbescherming In het kader van de gebiedsbescherming is een stikstofberekening uitgevoerd om te bepalen of er sprake is van een toename in stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen en leefgebieden van soorten in Natura 2000-gebieden ten gevolge van onderliggend plan. Het gaat om mogelijke effecten tijdens de aanlegfase (door diverse werktuigen die tijdens de werkzaamheden op locatie ingezet worden, evenals verkeersbewegingen voor aan- en afvoer van materialen, materieel en werkverkeer van personeel) en de gebruiksfase. Bij de gebruiksfase wordt zowel gekeken naar een mogelijke toename van de verkeersbewegingen naar de locatie als naar de eventuele stikstof uitstoot van de nieuwe woningen. Het onderzoek is opgenomen als bijlage 7 van deze toelichting. De AERIUS-berekening vertoont met de ingevoerde waarden geen toename > 0,00 mol/ha/jaar in depositie op stikstofgevoelige 32

habitattypen en leefgebieden binnen Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen. Effecten op instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebieden als gevolg van toegenomen stikstofdepositie tijdens de aanlegfase en gebruiksfase zijn uitgesloten. Ten aanzien van stikstof zijn geen vervolgstappen nodig. Conclusie Op basis van het uitgevoerde ecologische onderzoek blijkt dat het plan geen effect heeft op gebiedsbescherming. Wel op vleermuizen. In het kader van dit plan is een ontheffing aangevraagd en afgegeven in het kader van de Wet natuurbescherming. Daarnaast dienen de in het onderzoek benoemde maatregelen genomen te worden ten einde de vleermuizen een nieuwe huisvestingsplaats te kunnen bieden.

4.8 Water Beleidskader Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Analyse In het kader van voorliggend plan is een watertoets uitgevoerd waaruit blijkt dat er geen waterschapsbelang wordt geraakt. In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven. desondanks speelt water een rol vanwege aanwezige waterkeringen. De vrijwaringszone- dijk 1 binnen het plangebied is een beschermingszone B behorende bij de regionale kering. Hieronder weergegeven.

33

De dubbelbestemming Waterstaat- Waterkering betreft een gemeentelijke kering. Vrijwaringszone – dijk 2 behoort ook bij deze gemeentelijke kering. Omdat de sloop en vervangende nieuwbouw invloed kunnen hebben op het aspect water gezien de bestaande waterstaatkundige bestemming in het geldende bestemmingsplan, heeft desondanks afstemming met Waterschap Vallei en Veluwe plaatsgevonden. Uit het overleg met het waterschap komt verder het volgende naar voren. Aandachtspunt bij de planuitwerking zijn de maaiveldhoogte en peil van de woontorens. Het gebouw dat nu aan de noordoost kant staat heeft een hoger peil dan de gebouwen tegen De Geerenweg. Het plangebied ligt in buitendijks gebied. Als een maaiveldhoogte van 1.10+ wordt gehanteerd geldt een niveau dat is gebaseerd op een maatgevend hoogwater op de Eem van NAP +1,13 meter voor een herhalingsperiode van 1250 jaar. Hier dient rekening mee gehouden te worden. Bij parkeren op maaiveld wordt in overweging gegeven om het parkeerterrein zo mogelijk te vergroenen met bijvoorbeeld grasbetonstenen. Verder wordt de toepassing van groene gevels of groen/blauwe daken in overweging gegeven. Ondergronds parkeren is op basis van de regels in dit bestemmingsplan mogelijk, maar alleen indien dit geen negatief effect heeft op het waterstaatkundige aspect.

Bij de aanvraag omgevingsvergunning dient daar aan te worden getoetst op basis van een concreet bouwplan. Naast het plangebied ligt een watergang. Deze watergang is in onderhoud bij de gemeente. Ook de ‘waterkering’ is in beheer en onderhoud van de gemeente. Voor de ruimtelijke kwaliteit wordt in overweging meegegeven om een alternatief voor de damwand te realiseren. Voor deze zaken is afstemming nodig met de gemeente. Die afstemming vindt in een later stadium plaats. Conclusie Bij de verdere planuitwerking wordt rekening gehouden met voorgaand advies ten aanzien van het aspect ‘water’.

4.9 Archeologie en cultuurhistorie Beleidskader In de Wet op de archeologische monumentenzorg (een wijziging van de Monumentenwet 1988) stellen Rijk en provincie dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Analyse De locatie kent de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Voor bouwwerken met een oppervlakte van meer dan 100 m² moet, alvorens een Omgevingsvergunning wordt verleend, door de aanvrager een rapport worden overgelegd waarin, naar het oordeel van het bevoegd gezag: 34

-

de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld; in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd.

Ten behoeve van onderliggend plan worden de grond geroerd op meer dan 100 m². Daarom heeft een archeologisch onderzoek plaatsgevonden. De resultaten zijn als bijlage 8 opgenomen en zijn als volgt. Op basis van de resultaten van het archeologisch onderzoek is de hoge archeologische verwachting uit eerder bureauonderzoek van Weerheijm en Klerks (2013) bevestigd. Uit de boringen blijkt dat het plangebied op een dekzandrug ligt, die in oostelijke richting overgaat in een met veen gevulde laagte. De top van het dekzand vormt binnen het plangebied het archeologisch relevante niveau. Deze bevindt zich op een diepte tussen 45 en 440 cm –Mv (0,13 en -3,9 m –NAP). Verder kunnen ook in het veen archeologische resten worden. Deze kunnen bijvoorbeeld bestaan uit afvaldumps of resten van rituele deposities. Het veen is aangetroffen op een diepte van 15-235 (0,53 m +NAP tot 1,85 m -NAP). Er zijn in de top van het dekzand op verschillende plekken sporen van bodemvorming aanwezig. Dit wijst er in ieder geval op dat daar archeologisch gezien de bodem intact is gebleven. Op plaatsen waar geen sporen van bodemvorming aanwezig zijn, is dit vermoedelijk het gevolg van een wat lagere landschappelijke ligging in het voormalige dekzandlandschap, waardoor bodemvorming niet heeft op kunnen treden. Duidelijke sporen van vergraving in de top van het dekzand zijn namelijk niet aanwezig.

Wel is vastgesteld dat met name het zuidelijk en oostelijk deel van het plangebied aanzienlijk zijn opgehoogd. In die gebieden is een ophooglaag met een dikte van 110-320 cm vastgesteld. Vermoedelijk is de laag aangebracht in de jaren ’70 van de 20e eeuw, toen het plangebied is heringericht. In het kader van de toekomstige herontwikkeling wordt geadviseerd om vervolgonderzoek in het gebied uit te laten voeren (inventariserend veldonderzoek, karterende/waarderende fase). •

•

•

In het westelijk deel van het plangebied, op de plaats waar de dekzandrug ligt, kan dit onderzoek het beste worden uitgevoerd in de vorm van proefsleuven. De zone waarvoor dit geldt, staat aangeduid in bijlage 3 van het archeologisch onderzoek. Binnen deze zone bevindt het dekzand zich binnen 50-150 cm -Mv. Afhankelijk van de diepte van de voorgenomen graafwerkzaamheden in het oostelijk deel van het plangebied, kan tevens overwogen worden, de karterende/waarderende fase door middel van (mechanische) boringen uit te voeren. Hier bevindt het dekzand zich namelijk dieper dan in het westen van het plangebied (dekzand > 200 cm -Mv). Hierbij kan dan zonder hinder van puin of fysieke beperking het archeologisch relevante dekzand (en veen) worden bemonsterd en doorzocht op de aanwezigheid van archeologische indicatoren. Ook kan in meer detail naar het aanwezige veen gekeken worden. Deze laatste methodiek is met name te overwegen, wanneer voor de meest oostelijke urban villa geen diepreikende graafwerkzaamheden (> 200 cm -Mv) plaats zullen vinden en er uitsluitend verstoring door heien plaatsvindt. Indien echter ook hier dieper ontgraven wordt, adviseert Transect b.v. ook hier een proefsleuvenonderzoek uit te voeren. Mocht tot slot besloten worden alvorens dit vervolgonderzoek de bebouwing te slopen, kan dit in ieder geval tot maaiveld plaatsvinden.

Wanneer echter ook de oude funderingen worden weggehaald, wordt geadviseerd dit onder archeologische begeleiding uit te laten voeren. 35

Alvorens een proefsleuvenonderzoek of een archeologische begeleiding plaats kan vinden, zal een Programma van Eisen (PVE) moeten worden opgesteld waarin de randvoorwaarden van het onderzoek staan benoemd. Dit document moet op voorhand van het onderzoek zijn beoordeeld en goedgekeurd door de bevoegde overheid, in deze de gemeente Baarn. Conclusie Bij de verdere planontwikkeling wordt rekening gehouden met de resultaten van het uitgevoerde onderzoek. Op grond van de resultaten van het rapport en het advies zal het bevoegd gezag (de gemeente Baarn) een selectiebesluit nemen over de daadwerkelijke omgang met eventueel aanwezige archeologische waarden binnen het plangebied.

4.10 Asbest Beleidskader Voor aanvang van werkzaamheden dient een bouwwerk/bouwkundige eenheid van voor 1994 geïnventariseerd te worden of op de aanwezigheid van asbesthoudende materialen. Asbesthoudende materialen dienen (voor aanvang van renovatie of sloop) conform het vigerende wettelijke certificatieschema voor asbest verwijderen te worden verwijderd en afgevoerd. Analyse In het kader van onderliggend plan heeft in de panden aan de Tolweg 2-4 en Baarn een asbestinventarisatie plaatsgevonden. Voorafgaand aan het veldwerkonderzoek is er een deskresearch uitgevoerd. De onderzoeksresultaten zijn als bijlagen 9a en 9b opgenomen. Bij het asbestinventarisatie onderzoek zijn geen asbesthoudende materialen/toepassingen aangetroffen in het kantoorpanden aan de Tolweg 2, 4 en 6 in Baarn. Conclusie Het aspect asbest is geen beperkende factor bij de planontwikkeling.

4.11 M.e.r-beoordeling Beleidskader Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. De wijziging van het Besluit m.e.r. volgt uit de implementatie van artikel 1, vierde lid, onder a en b, van Richtlijn 2014/52/EU van de Europese Unie. De artikelen 7.16 tot en met 7.20a van de Wet milieubeheer (Wm) zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing, waarbij het niet uitmaakt of het een activiteit betreft boven of onder de D-drempel. In het gewijzigde Besluit m.e.r. is de procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling beschreven. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, dienen de volgende stappen genomen te worden. 1. De initiatiefnemer stelt een aanmeldingsnotitie op. 2. Het bevoegd gezag neemt binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden. 3. De initiatiefnemer voegt het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag (Artikel 7.28 Wet milieubeheer). Vormvrije m.e.r-beoordeling

36

Het besluit tot het verlenen van een omgevingsvergunning heeft betrekking op activiteiten die voorkomen op de D-lijst (D11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen) uit het Besluit m.e.r. Voor deze activiteit zijn drempelwaarden opgenomen voor de omvang het stedelijke ontwikkelingsproject. Deze drempelwaarden betreffen stedelijke ontwikkelingsprojecten met een omvang van: -

een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied dat 2.000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

De oppervlakte van de voorgenomen activiteit blijft onder de drempelwaarden van 100 hectare en het bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m². De voorgenomen activiteit voorziet niet in het bouwen van 2.000 of meer woningen. Conclusie De voorgenomen activiteit blijft onder de genoemde drempelwaarden voor stedelijke ontwikkelingsprojecten die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r. Er zijn geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu en daarom hoeft geen milieueffectrapport te worden opgesteld. In het kader van het bestemmingsplan wordt een aanmeldnotitie MER opgesteld. In artikel 7.16 Wm is beschreven waar een aanmeldingsnotitie aan moet voldoen. In de aanmeldnotitie worden de voorgenomen activiteiten en de waarschijnlijke gevolgen van de activiteit voor het milieu beschreven. De gevolgen zijn niet negatief. Het college van B&W zal, gelijktijdig met het in procedure brengen van het ontwerpbestemmingsplan, besluiten om geen milieueffectrapportage op te stellen voor onderliggend plan.

4.12 Verkeer en parkeren Beleidskader In het kader van ruimtelijke plannen dient te worden aangetoond dat het plan niet leidt tot ongewenste situaties ten aanzien van verkeer en parkeren. Om de parkeerbehoefte te bepalen wordt doorgaans gebruik gemaakt van de parkeerkengetallen van het CROW. Het CROW hanteert op basis van het woningtype en type wijk de te verachten parkeerbehoefte. Analyse Verkeer Omdat het plangebied onderdeel uit maakt van een bedrijventerrein is het van belang om de ontsluiting van de nieuwe woonfunctie en de bestaande bedrijvigheid goed op elkaar af te stemmen. Daarom heeft onderzoek plaatsgevonden naar de ontsluitingsmogelijkheden van het voorziene plan. Het onderzoek is als bijlage 10 opgenomen. De Tolweg is in de huidige situatie een weg op een bedrijventerrein die de aanliggende bedrijvigheid en de bedrijven gelegen aan de uitlopers van deze weg en aan de Baarnsche Dijk ontsluit. De Tolweg sluit aan de westzijde aan op De Geerenweg en aan de (zuid)oostzijde op de Bisschopsweg. De aansluiting op de Bisschopsweg is in de avond- en nachtperiode afgesloten voor verkeer en op die momenten is de toegang vanaf De Geerenweg de enige toegang naar het gebied.

37

De Tolweg is voorzien van een elementenverharding en de breedte van de weg varieert enigszins, maar bedraagt minimaal 7,5 meter. Op de Tolweg is een maximum snelheid van 30 km/uur van kracht. De weg is aan beide zijden voorzien van vrijliggende voorzieningen voor voetgangers in de vorm van een verhoogd gelegen trottoir. Aparte voorzieningen voor (brom)fietsverkeer zijn niet aanwezig; er is dan ook sprake van een gemengde verkeersafwikkeling op de Tolweg. Parkeren vindt overwegend plaats op de rijbaan, waarbij in een beperkt aantal situatie gemarkeerde parkeervakken op de weg zijn aangebracht. In 2019 is op de Tolweg en op de omliggende wegen een mechanische verkeerstelling uitgevoerd die inzicht geeft in het gebruik van de wegen. Omdat de tellingen reeds in 2019 hebben plaatsgevonden zijn de effecten van de Covid 19 pandemie, die mogelijk heeft geleid tot lagere intensiteiten op de wegen in dit gebied, hierin niet verdisconteerd. Aangenomen mag worden dat de resultaten van de tellingen daarmee als worst case kunnen worden beschouwd. De verkeersgeneratie is in figuur 1 van bijage 10 in beeld gebracht. Daarnaast is op basis van het voorziene programma van 109 woningen de voorziene verkeersgeneratie ten gevolge van deze woningen in beeld gebracht. Het plangebied genereert op etmaalbasis circa 600 motorvoertuigbewegingen.

Omdat de verkeersgeneratie van de huidige voorzieningen hierop in mindering moet worden gebracht, is er nauwelijks sprake van een toename van de verkeersintensiteit op de Tolweg. Hierbij moet ook nog worden bedacht dat het verkeerspatroon tussen huidige bedrijfsmatige bestemmingen en de toekomstige woningen totaal verschillend is. Daar waar de huidige voorzieningen overwegend in de ochtendspits verkeer aantrekken en in de avondspits verkeer genereren, is dat bij woningbouw precies omgekeerd. Het verkeerspatroon verandert daardoor. De exacte effecten hiervan zijn nog niet bepaald, maar gezien de beperkte verschillen in aantallen voertuigen worden geen problemen in de verkeersafwikkeling verwacht indien het plangebied op de Tolweg wordt ontsloten. In alle andere gevallen betekent een ontsluiting een toename van de verkeersdruk op de betreffende locatie. Conclusie Uit de variantenstudie kan worden geconcludeerd dat het ontsluiten op de Tolweg de voorkeur heeft. Vooral omdat deze ontsluiting eenvoudig en verkeersveilig realiseerbaar is, maar ook omdat op deze wijze het nieuwe verkeer zich maximaal verdeelt over de bestaande wegen, waardoor er nauwelijks sprake is van extra druk op het wegennet.

Weliswaar voorzien de varianten 1 en 2 niet in het scheiden van bedrijfsgerelateerd en woninggebonden verkeer, maar de nadelen van de overige varianten zijn zo groot dat dit niet opweegt tegen het scheiden van genoemde verkeerssoorten. Daarnaast wordt het scheiden van verkeerssoorten verkeerskundig gezien ook niet nodig geacht, vanwege het type bedrijvigheid dat zich op het terrein bevindt. Hier is geen sprake van zware industrie. Het aantal vrachtverkeersbewegingen is beperkt en, hoewel niet noodzakelijk, wordt een solitaire ontsluiting voor langzaam verkeer aan de zuidzijde van het plangebied voorzien waardoor deze kwetsbare verkeersdeelnemers geen gebruik hoeven te maken van de Tolweg. In alle varianten waar solitair wordt ontsloten, neemt de druk op de betreffende locaties op de al drukke wegen rondom het gebied extra toe. Daarnaast is de realiseerbaarheid van deze aansluitingen vanwege de hogere functie van de wegen waarop wordt aangesloten complexer en kostbaarder. Dit nog afgezien van eventueel aan te kopen gronden en benodigde medewerking van derden.

38

Parkeren Het woningbouwprogramma bestaat uit maximaal 120 appartementen. In de regels van het bestemmingsplan is opgenomen dat het plan moet voldoen aan de Nota Parkeernomen 2014-2019 of diens opvolger. Daaruit volgt een gemiddelde parkeernorm voor de appartementen van 1,6 parkeerplaatsen per appartement en zodoende behoefte aan 192 parkeerplaatsen. De exacte uitwerking van deze parkeeropgave is nog niet gemaakt, maar gezien de omvang van het plangebied en de regelingen in het bestemmingsplan die de realisatie van parkeerplaatsen op basis van de actueel parkeerbeleid verplicht, is op dit moment voldoende aannemelijk dat het plan op basis van het aspect parkeren uitvoerbaar is. Uitgangspunt bij de verdere uitwerking is dat de parkeerplaatsen halfverdiept ‘in het groen‘ gerealiseerd worden tussen de gebouwen. Daarbij worden een soort pergola’s gerealiseerd die het zicht op het blik ontsnemen en bijdragen aan een groene invulling van het plangebied. Op de volgende afbeeldingen is een impressie van de parkeeroplossing gegeven.

Impressie halfverdiept parkeren.

Impressie ‘groen‘ parkeren. 39

Conclusie Op basis van voorgaande is voldoende aannemelijk dat het plan op basis van het aspect parkeren uitvoerbaar is.

4.13 Conclusie Ruimtelijke en milieutechnische aspecten vormen op voorhand geen beperking voor onderliggend bestemmingsplan.

40

5. Uitvoerbaarheid 5.1 Economische uitvoerbaarheid Indien sprake is van een of meerdere aangewezen bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, (hierna ‘een aangewezen bouwplan’), in combinatie met een bestemmingsplan, wijzigingsplan, projectuitvoeringsbesluit of omgevingsvergunning is de afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (Grondexploitatiewet) van toepassing. Dit houdt in dat de gemeenteraad een exploitatieplan dient vast te stellen tenzij middels gemeentelijke gronduitgifte dan wel, of in combinatie met, een anterieure overeenkomst de kosten in de grondexploitatie anderszins verzekerd zijn en, indien noodzakelijk, er afspraken zijn gemaakt over een tijdvak, fasering en locatie-eisen. Met de ontwikkelaar wordt een anterieure overeenkomst gesloten, waardoor er geen exploitatieplan vastgesteld hoeft te worden en de economische uitvoerbaarheid van het project verzekerd is.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Op diverse momenten heeft voor de herontwikkeling van de bedrijfsgebouwen aan de Tolweg 2, 4 en 6 in Baarn een consultatie met buurtbewoners en ondernemers van het bedrijventerrein De Drie Eiken plaatsgevonden. Hiervan is verslag uitgebracht. Het verslag is als bijlage 12 opgenomen. Met de input van omwonenden en omliggende bedrijven is en wordt bij de planvorming zoveel mogelijk rekening gehouden.

41

6. Toelichting op de regels 6.1 Inleiding In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het bestemmingsplan: de verbeelding (plankaart) en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is. Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. De toelichting vormt de verantwoording voor de gemaakte keuzen voor de inrichting van het plangebied en de toekenning van de bestemmingen. Dit bestemmingsplan is opgesteld aan de hand van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken: • • • •

Hoofdstuk 1 Inleidende regels; Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels; Hoofdstuk 3 Algemene regels; Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

6.2 Opzet regels In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) is verplicht. De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid. Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

6.2.1 Inleidende regels Hoofdstuk 1 bevat regels die gelden voor het gehele plangebied en bestaat uit: artikel 1 Begrippen: In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen. artikel 2 Wijze van meten: Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

6.2.2 Bestemmingsregels Hoofdstuk 2 bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de verbeelding is de bestemming aangegeven.

42

Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in onder meer: • • • •

bestemmingsomschrijving bouw- en gebruiksregels afwijken van bouw en gebruiksregels wijzigingsbevoegdheid

In paragraaf 7.3 worden de verschillende bestemmingen toegelicht.

6.2.3 Algemene regels Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels bestaan uit de Anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels en overige regels.

6.2.4 Overgangs- en slotregels In hoofdstuk 4 staan de overgangs- en slotregels. In artikel 11 is het overgangsrecht beschreven. Hierin wordt aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. De inhoud van deze regels is overgenomen uit de standaardregels uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Artikel 12 geeft de officiële benaming van dit bestemmingsplan weer.

6.3 Nadere toelichting op de regels Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de in dit bestemmingsplan voorkomende regels behandeld. Artikel 3. Wonen - Woongebouw De voor 'Wonen - Woongebouw' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in gestapelde vorm in een woongebouw met daarbij behorende inpandige bergingen. Tevens maakt deze regel een nietopenbare, half-verdiepte gebouwde parkeervoorziening (uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen – parkeergarage) mogelijk. Binnen de bestemming zijn ook tuinen, erven, terreinen, wegen, paden, overige parkeervoorzieningen, water en groenvoorzieningen mogelijk. Er is in deze regel een maximum aantal woonlagen opgenomen.

Artikel 4. Waarde – Archeologie De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. 43

Artikel 5. Waterstaat - Waterkering De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming, ophoging, verbreding en verbetering van het doelmatig en veilig functioneren van de waterkering met de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

44

Bijlagen Bijlage 1. Bodemonderzoek Bijlage 2. Akoestisch onderzoek Bijlage 3. Beoordeling milieukundige aspecten RUD Bijlage 4. Onderzoek bedrijvigheid omgeving Bijlage 5. Ecologisch onderzoek (quickscan) Bijlage 5a. Memo actualisatie ecologische quickscan Bijlage 6. Vleermuizenonderzoek Bijlage 6a. Ontheffing vleermuizen Bijlage 7. AERIUS-berekening Bijlage 8. Archeologisch onderzoek Bijlage 9a. Asbestinventarisatie Tolweg 2 Bijlage 9b. Asbestinvenrarisatie Tolweg 6 Bijlage 10 Verkeerskundige varianten Bijlage 11. Marktonderzoek Bijlage 12. Consultatieverslag

45

Postadres: Korenbloemstraat 30, 8012 XS Zwolle | info@bureaupena.nl | www.bureaupena.nl