338939 Ontwerpbestemmingsplan Tolweg 2 4 en 6 bijlage B Toelichting

TOELICHTING BESTEMMINGSPLAN

TOLWEG 2, 4 en 6 BAARN

COLOFON TOELICHTING ONTWERP BESTEMMINGSPLAN TOLWEG 2, 4 EN 6 BAARN

IBAN: NL84 RABO 0308 1446 51 Btw-nr.: NL001665107B28 KvK nr. : 65329732 P/A Korenbloemstraat 30 8012 XS Zwolle

Opdrachtgever Opdrachtnemer

Domus Vastgoedontwikkeling BV Bureau voor Planvorming & Advies | Zwolle

Opgesteld door Datum Versie

T. Melenhorst 2 april 2021 ontwerp Bestemmingsplan_concept

IMRO:

NL.IMRO.0308.Tolweg2BaarnON01

Inhoud 1. Aanleiding en doel.................................................... 4 1.1 Aanleiding voor het project .......................................................................................................4 1.2 Ligging van het plangebied ........................................................................................................4 1.3 Geldende planologische situatie ................................................................................................5 2. Beschrijving van het project ..................................... 6 2.1 Huidige situatie .........................................................................................................................6 2.2 Toekomstige situatie .................................................................................................................7 2.3 Conclusie................................................................................................................................. 11 3. Beleidskader ........................................................... 12 3.1 Algemeen ................................................................................................................................ 12 3.2 Rijksbeleid ...............................................................................................................................

12 3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte ............................................................................ 12 3.2.2 Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (Barro) ..................................................... 12 3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) ..................................................................................... 12 3.3 Provinciaal beleid .................................................................................................................... 14 3.4 Gemeentelijk beleid ................................................................................................................ 14 4. Ruimtelijke en milieukundige aspecten .................. 20 4.1 Algemeen ................................................................................................................................ 20 4.2 Bodem .................................................................................................................................... 20 4.3 Geluid ..................................................................................................................................... 20 4.4 Luchtkwaliteit..........................................................................................................................

22 4.5 Externe veiligheid .................................................................................................................... 23 4.6 Bedrijven en milieuzonering .................................................................................................... 27 4.7 Ecologie .................................................................................................................................. 31 4.8 Water ...................................................................................................................................... 33 4.9 Archeologie en cultuurhistorie ................................................................................................ 34 4.10 Asbest ................................................................................................................................... 36 4.11 M.e.r-beoordeling ................................................................................................................. 36 4.12 Verkeer en parkeren.............................................................................................................. 37 4.13 Conclusie ............................................................................................................................... 40 5. Uitvoerbaarheid .....................................................

41 5.1 Economische uitvoerbaarheid ................................................................................................. 41 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid .......................................................................................... 41

2

6. Toelichting op de regels ......................................... 42 6.1 Inleiding .................................................................................................................................. 42 6.2 Opzet regels ............................................................................................................................ 42 6.2.1 Inleidende regels .............................................................................................................. 42 6.2.2 Bestemmingsregels .......................................................................................................... 42 6.2.3 Algemene regels ............................................................................................................... 43 6.2.4 Overgangs- en slotregels................................................................................................... 43 6.3 Nadere toelichting op de regels ............................................................................................... 43 Bijlagen ...................................................................... 45 Bijlage 1. Bodemonderzoek ........................................................................................................... 45 Bijlage 2. Akoestisch onderzoek ....................................................................................................

45 Bijlage 3. Beoordeling milieukundige aspecten RUD ...................................................................... 45 Bijlage 4. Onderzoek bedrijvigheid omgeving ................................................................................ 45 Bijlage 5. Ecologisch onderzoek (quickscan) .................................................................................. 45 Bijlage 5a. Memo actualisatie ecologische quickscan..................................................................... 45 Bijlage 6. Vleermuizenonderzoek .................................................................................................. 45 Bijlage 6a. Ontheffing vleermuizen................................................................................................ 45 Bijlage 7. AERIUS-berekening ........................................................................................................ 45 Bijlage 8. Archeologisch onderzoek ............................................................................................... 45 Bijlage 9a. Asbestinventarisatie Tolweg 2 ...................................................................................... 45 Bijlage 9b. Asbestinvenrarisatie Tolweg 6 ......................................................................................

45 Bijlage 10 Verkeerskundige varianten............................................................................................ 45 Bijlage 11. Marktonderzoek .......................................................................................................... 45 Bijlage 12. Consultatieverslag ........................................................................................................ 45

3

1. Aanleiding en doel 1.1 Aanleiding voor het project Op bedrijventerrein De Drie Eiken staan aan de Tolweg 2, 4 en 6 drie panden met de bestemming ‘Bedrijventerrein’. De panden zijn al langere tijd niet goed verhuurbaar en staan daardoor al langere tijd gedeeltelijk leeg. Op dit moment is de Tolweg 2-4-6 een anonieme plek in Baarn. Het mist uitstraling en oogt kil en koud. Het gebied is onvoldoende aangesloten op de groenstructuren en kwaliteiten uit de omgeving en heeft alle potentie om als nieuwe entree, de ‘schakel’ tussen bedrijvigheid en wonen in Baarn te worden. Deze ‘schakel’ is gevonden in woningbouw in de vorm van drie appartementengebouwen. Herontwikkeling van de bestaande bebouwing blijkt financieel en bouwkundig niet haalbaar. Daarom is ervoor gekozen om op basis van sloop en vervangende nieuwbouw woningbouw mogelijk te maken. De Raad heeft de locatie eerder al aangewezen als geschikte locatie voor transformatie naar woningbouw. Op basis van de geldende bestemming is de gewenste woningbouw niet mogelijk. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is onderliggend bestemmingsplan opgesteld. Hierin wordt de bouw van circa 120 woningen juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. Het bestemmingsplan ‘Tolweg 2-6 Baarn’ bestaat uit een verbeelding, regels en onderliggende toelichting. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven.

In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.2 Ligging van het plangebied Het plangebied aan de Tolweg ligt in het noordoosten van Baarn op bedrijventerrein De Drie Eiken. Het plangebied is opgedeeld in 2 kavels: Kavel 1 met de nummer Tolweg 2-4 en Kavel 2 met Tolweg nummer 6. Op onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied weergegeven.

6 2-4

Ligging plangebied Het pand aan de Tolweg 2-4 heeft twee lagen met een plat dak. Het pand aan de Tolweg 6 is aanmerkelijk kleiner dan het naastgelegen pand en heeft eveneens twee lagen en een plat dak. Beide

4

panden liggen verdiept ten opzichte van de zuidelijk gelegen Bisschopsweg. Via De Geerenweg en de Bisschopsweg is de A1 goed en snel bereikbaar voor autoverkeer. Ten noorden van de locatie zijn bedrijven gevestigd en ten zuidwesten bevinden zich voornamelijk woningen. Direct grenzend aan de zuidkant van het plangebied, aan de Bisschopsweg, ligt aan een benzineverkooppunt zonder lpgvulpunt.

1.3 Geldende planologische situatie Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan ‘De Drie Eiken’ (vastgesteld 25-09-2013). Binnen dit bestemmingsplan kent de locatie de bestemming ‘Bedrijventerrein’ (met de functieaanduiding bedrijf tot en met categorie 3.1) en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’. Ook heeft de locatie de functieaanduidingen ‘vrijwaringszone dijk 1’ en ‘vrijwaringszone dijk 2’. Eén voor de regionale kering en één voor de gemeentelijke kering. Op onderstaande afbeelding is de globale ligging van het plangebied binnen het huidige bestemmingsplan weergegeven.

Onderliggend plan voorziet in woningbouw. Binnen het huidige bestemmingsplan is woningbouw niet mogelijk. Daarom dient het bestemmingsplan conform artikel 3.1 Wro en artikel 3.1 Bro. gewijzigd te worden.

5

2. Beschrijving van het project 2.1 Huidige situatie In deze paragraaf wordt aan de hand van een aantal aspecten de huidige ruimtelijke en functionele situatie beschreven. In de volgende paragraaf wordt een toelichting gegeven op de nieuwe invulling van het plangebied. Gebruik en inrichting Het plangebied bestaat uit twee bedrijfsgebouwen, een parkeerterrein en groen. Op onderstaande afbeeldingen is een impressie van het terrein gegeven.

Huidige situatie plangebied. Links Tolweg 2-4, rechts Tolweg 6. De bedrijfsbebouwing staat grotendeels leeg en bleek de afgelopen jaren moeilijk verhuurbaar. Het gebied ligt verdiept ten opzichte van de omgeving en wordt omzoomd met (openbaar) groen. Omgeving Het plangebied maakt onderdeel uit van het bestaande bedrijventerrein De Drie Eiken. Schuin tegenover de locatie, aan de Baarnsedijk, bevinden zich bedrijven. Langs de Bisschopsweg bevinden zich kantoren. Daarachter liggen sportvelden. Aan de achterzijde (oostkant van het plangebied) aan de Eemweg ligt een tankstation. Ten zuidwesten en ten zuidoosten bevinden zicht bestaande woonwijken. Op de volgende afbeelding zijn de bestaande functies in de omgeving weergegeven. Sportvelden Bedrijven Bedrijven

Wonen

Wonen

Tankstation Wonen

Omliggende functies.

6

Links: bestaande drijven. Rechts het tankstation aan de Eemweg. Het plangebied en omgeving kennen een gedateerde uitstraling in de vorm van een gedateerd kantooren bedrijfsgebouw en een monotoon grasveld. Desondanks is er sprake van een behoorlijke hoeveelheid groen in de omgeving wat als een kwaliteit benut kan worden. Op de volgende afbeelding is dat weergegeven.

Bestaande situatie met groene omzooming.

2.2 Toekomstige situatie Het plan voorziet de wijziging van een bedrijfsbestemming in een woonbestemming op basis van sloop en vervangende nieuwbouw in de vorm van drie appartementengebouwen. De appartementen liggen aan de rand van een bedrijventerrein. De ruimtelijke en functionele inrichting van het plangebied is van belang voor het realiseren van een goed woon- en leefklimaat van de bewoners van de appartementen enerzijds, en van het goed blijven functioneren van de huidige bedrijven anderzijds. Wonen en werken moeten in goede harmonie plaats vinden.

7

Verkaveling Op dit moment is de Tolweg 2-4-6 een anonieme plek in Baarn. Het mist uitstraling en oogt kil en koud. Het gebied is onvoldoende aangesloten op de groenstructuren en kwaliteiten uit de omgeving en heeft alle potentie om als nieuwe entree, de schakel tussen bedrijvigheid en wonen in Baarn te worden. Op het kavel worden drie appartementengebouwen gerealiseerd die plaats bieden aan circa 120 woningen in diverse segmenten. Op de volgende afbeelding is een impressie van de verkaveling en de relatie met de groene omgeving weergegeven.

Impressie verkaveling en relatie met de omgeving. Bron: Mix architectuur.

8

Uitgangspunten bij de verkaveling zijn: -

Vergroening en verduurzaming als rode draad door het plan Ruimte voor sociale en betaalbare huur en koop Betere aansluiting op de groenstructuren in de directe omgeving Parkeren in groen ingepaste parkeervoorzieningen Meer sociale controle, levendigheid en meer verbinding door verbeterde aansluiting met Baarn Verbinden van wonen, werken en beleven

De gebouwen staan vrij in het landschap en geven door de schaal en expressie een kwaliteitsimpuls aan de locatie en de groene entree van Baarn. De gebouwen vormen een samenhangend ensemble met een uitnodigend en open karakter richting de omgeving. Groene randen versterken en integraal opnemen in de ontwikkeling van de locatie. De ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer vindt plaats via de Tolweg. Aan de zuidoostzijde wordt een langzaam verkeer ruimte gerealiseerd. Hierdoor ontstaat een veilige en functionele aansluiting op het bestaande ontsluitingsnetwerk. Op de volgende afbeeldingen is de ruimtelijk inpassing van het plan weergegeven.

Stedenbouwkundige opzet plangebied en relatie met de omgeving. Bron: Mix architectuur.

9

Positionering van de gebouwen ten opzichte van de groene omgeving. Bron: Mix architectuur. Architectuur De gebouwen bestaan uit verschillende lagen en hebben een kap. De verschijningsvorm van de woongebouwen wordt afgestemd op de omgeving. Door het gebruik van duurzame materialen ontstaat een verbinding met het landschap. Op de volgende afbeelding is een impressie van het plan weergegeven.

Impressie bebouwing Bron: Mix architectuur.

10

Buitenruimte en parkeren De ontsluiting van het plangebied vindt voor auto’s aan de zijde van de Tolweg plaats. Voor langzaam verkeer wordt aan de zuidzijde een langzaam verkeer route gerealiseerd. De omgeving van de bebouwing wordt opgewaardeerd om een goede en sociaal veilige woonomgeving te realiseren. Daarbij wordt aansluiting gevonden bij de bestaande groene omgeving. Parkeren wordt op maaiveld in het groen mogelijk gemaakt. Om het blik uit het zicht te houden worden de parkeerplaatsen overdekt en afgeschermd door pergola’s die een groene uitstraling hebben. Op de volgende afbeeldingen is daar een impressie van gegeven.

Impressie parkeeroplossing. Bron: Mix architectuur. Doelgroep Voor Baarn geldt de noodzaak om doorstroming op de woningmarkt te faciliteren. Er is meer ruimte nodig voor jongeren, starters, young professionals en sociale woningbouw. In het segment sociale- en middeldure huur is een tekort en de vraag neemt toe. Daarom voorziet onderliggend plan voornamelijk in de toevoeging van deze woningtypes.

2.3 Conclusie Onderliggend bestemmingsplan maakt het mogelijk om in de vorm van drie appartementengebouwen bestaande bedrijfsbebouwing te vervangen door een woonfunctie. De drie woongebouwen worden zodanig ten opzichte van elkaar gepositioneerd dat ze zijn afgestemd op en bijdragen aan het versterken van de groene omgeving. Wonen en het naastgelegen ‘werken’ worden op een goede wijze op elkaar afgestemd. Het woningbouwprogramma sluit aan op het provinciale en gemeentelijke beleid. Dat is in het volgende hoofdstuk onderbouwd.

11

3. Beleidskader 3.1 Algemeen In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het geldende ruimtelijke beleid. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in (relevant) Rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid.

3.2 Rijksbeleid 3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld en geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteitsaanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vindt zijn doorwerking in de provinciale Omgevingsvisie waar het gaat om complexe vraagstukken tussen de provincie en het Rijk. Dit vertaalt zich uiteindelijk in gemeentelijke plannen.

3.2.2 Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (Barro) De juridische borging van de nationale belangen uit de SVIR vindt plaats in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 22 augustus 2011 vastgesteld (en aangevuld op 28 augustus 2012) en heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Onderliggend plan maakt geen onderdeel uit van de nationale ruimtelijke hoofdstructuur, waardoor de Barro niet van toepassing is.

3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft regels waar concrete ruimtelijke projecten aan moeten voldoen. Zo is in het Bro de ladder voor duurzame verstedelijking verankerd. De ladder voor duurzame verstedelijking is gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder moet alleen worden doorlopen als er (in navolging van de artikelen 1.1.1 en 3.1.6 van de Bro) sprake is van een ontwikkeling in een bestaand stedelijk gebied of een stedelijke ontwikkeling. In de Bro worden deze begrippen als volgt gedefinieerd: Bestaand stedelijk gebied Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Stedelijke ontwikkeling Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

12

De ladder is op 1 juli 2017 gewijzigd, waarmee ruimtelijke besluiten moeten worden gemotiveerd op basis van de volgende punten: 1. Beschrijving dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte; 2. Beschrijving in hoeverre binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien, door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Toets aan de ladder Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwplannen geldt dat er sprake is van een stedelijke ontwikkeling vanaf de realisatie van 12 woningen. Onderliggend plan betreft met de realisatie van 120 woningen een stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt daarom een motivering op basis van de ladder gegeven. Art. 3.1.6 lid 2 Bro formuleert dit als volgt: ‘De toelichting bij een (bestemmings)plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien’.

Onderbouwing behoeft en locatie De behoefte aan onderliggend plan volgt uit provinciaal beleid en gemeentelijk beleid. In de Provinciale Ruimtelijke structuurvisie is opgenomen dat Baarn een binnenstedelijke woningbouwopgave heeft voor 775 woningen tot 2023. Onderliggend plan geeft hier invulling aan. In de gemeentelijke Visie Wonen (2019, geactualiseerde versie) is opgenomen dat Baarn inzet op betaalbaarheid, voldoende sociale voorraad, meer middeldure huur en aandacht voor bijzondere doelgroepen. Vanuit de Visie Wonen is in Baarn in 2025 behoefte aan circa 3.000 sociale huurwoningen moeten zijn. Deze doelstelling zou op basis van de analyses overeind moeten blijven, zij het dat realisatie op langere termijn haalbaar is (rond circa 2025). Deze opgave wordt mede gevoed doordat mensen in een kwetsbare positie langer zelfstandig wonen en vaak zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Anno 2019 zijn er in Baarn circa 2.775 sociale huurwoningen, waarvan ruim 90% van Eemland Wonen. Er is volgens onderzoek vanuit de lokale behoefte (naast de sociale huur) aanvullend behoefte aan middenhuur tot € 950 (50 tot 100 woningen extra tot 2030). Doelstelling is het borgen dat nieuwbouw in de categorieën sociale huur, middenhuur en sociale koop duurzaam beschikbaar blijven voor de doelgroepen waarvoor deze woningen zijn gerealiseerd. Met onderliggend plan wordt hier invullig aan gegeven.

De locatie Tolweg is in de Visie Wonen expliciet benoemd. Marktonderzoek In het kader van onderliggend plan heeft een marktonderzoek plaatsgevonden waaruit naar voren komt welke doelgroep bediend zou kunnen worden. Het marktonderzoek is als bijlage 11 van deze toelichting opgenomen. Uit het onderzoek komt naar voren dat er diverse kansrijke doelgroepen zijn die met dit plan bediend kunnen worden: jonge alleenstaanden tot 35 jaar, stellen tot 35 jaar, alleenstaanden en stellen van 35 tot 55 jaar en 55- en 75 plussers.

13

Verder blijkt dat het aantal huishoudens in Baarn tot 2023 met 120 huishoudens toeneemt. Dat komt neer op cica 25 huishoudens per jaar. Uit het onderzoek blijkt dat met name vanuit een jongere doelgroep marktvraag naar appartementen is, mede door de relatief sterke verhuisgeneigdheid van deze groep. De mix tussen huur en koop is bepalend voor de snelheid waarmee de markt wordt bediend. Daarnaast wordt aangegeven dat het project voor Baarn relatief groot is. Conclusie Met het gedifferentieerde programma wordt aangesloten bij de regionale woningbehoefte. Hiermee wordt aansluiting gevonden bij provinciaal, regionaal en gemeentelijk (woon)beleid.

3.3 Provinciaal beleid Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Ruimtelijke verordening Op 4 februari 2013 hebben Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) vastgesteld. Baarn maakt in de PRS deel uit van de regio Amersfoort. Deze regio maakt op haar beurt deel uit van de Noordvleugel Utrecht. Er is sprake van een hoge verstedelijkingsdruk, die ook de komende jaren nog sterk groeit. In de Regio Amersfoort wordt gezocht naar ruimte voor 16.390 woningen. In de Provinciale Ruimtelijke structuurvisie is opgenomen dat Baarn een binnenstedelijke woningbouwopgave heeft voor 775 woningen tot 2023. Onderliggend plan geeft hier invulling aan. Gericht wordt op de realisatie van ten minste twee derde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. De provincie stimuleert dat overheden en marktpartijen zich gezamenlijk inspannen om de binnenstedelijke opgave te realiseren. De ontwikkeling in het plangebied past binnen dit beleid. Daarnaast is in de structuurvisie opgenomen dat de provincie ondersteunt bij vernieuwing, transformatie en herbestemming op pand- en gebiedsniveau (Provinciale Aanpak Kantoren Transformatie).

De provincie definieert transformatie als ‘Het aanpakken van een (werk)locatie waarbij de functie verandert, bijvoorbeeld van bedrijventerrein naar wonen’. Ook dit is in lijn met onderliggend plan. De provincie heeft op 4 februari 2013 ook de 'Provinciale Ruimtelijke Verordening' (PRV) vastgesteld. De PRV bevat regels voor gemeenten. De gemeenten moeten deze regels in acht nemen bij het opstellen van nieuwe ruimtelijke plannen. De regels zijn nodig om het provinciale ruimtelijke beleid te kunnen realiseren. De Verordening wijst het plangebied aan als 'stedelijk gebied'. Hier is verdere verstedelijking toegestaan. Het bestemmingsplan voorziet in sloop en vervangende nieuwbouw in een bestaand stedelijk gebied. Dit past binnen de uitgangspunten van de verordening.

3.4 Gemeentelijk beleid Toekomstvisie en structuurvisie Baarn in 2030 (2013) In de toekomstvisie/structuurvisie kijkt Baarn vooruit richting 2030 (wensbeeld). Ten aanzien van een aantal relevante thema’s worden in de toekomstvisie/structuurvisie uitspraken gedaan. De gemeente wil sturing geven aan het woningbouw- en herstructureringsprogramma. Dit moet bijdragen aan de gewenste en meer evenwichtige bevolkingsontwikkeling voor Baarn. Ingezet wordt op nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied op transformatielocaties (onder meer van vrijvallende schoollocaties en bedrijfslocaties). De Drie Eiken wordt in dt kader expliciet benoemd: In sommige opzichten zijn de bestaande bedrijventerreinen De Noordschil en De Drie Eiken verouderd en kunnen

14

efficiënter worden ingericht. Onderzocht zal worden hoe deze terreinen op een creatieve en duurzame wijze kunnen worden geherstructureerd en geïntensiveerd. Zodoende kan leegstand worden tegengegaan en uitbreidingsruimte worden geboden aan bedrijven die nog willen groeien. Op de vrijgekomen ruimte kunnen ook, indien (vanwege de zonering) mogelijk, woonwerkunits worden gebouwd. Onderliggend plan geeft hier invulling aan. In de toekomstvisie/structuurvisie wordt aangegeven dat er een evenwichtige opbouw van de bevolking noodzakelijk is om het voorzieningenniveau en de kwaliteit van de woonmilieus op peil te houden. Om dit te bereiken zet de gemeente in op de volgende thema’s: -

Kwaliteit van wonen en woonomgeving; Inzet voor jonge huishoudens op de woningmarkt; senioren; wonen met zorg.

Onderliggend plan geeft hier middels een gevarieerd woningbouwprogramma, voortvloeiend uit een marktanalyse (zei bijlage 9), invulling aan. Nota Ruimtelijke kwaliteit Baarn De Nota Ruimtelijke Kwaliteit Baarn is op 26 februari 2014 door de gemeenteraad van Baarn vastgesteld. De nota verwoordt ambities en biedt inspiratie voor ontwikkelende partijen, particulieren die (bouw)plannen hebben en voor de gemeente zelf. Deze nota vervangt de Welstandsnota uit 2004 maar heeft een bredere opzet. Het gaat daarbij niet alleen om de beoordeling van gebouwen maar om het totale beeld en de samenhang binnen een (openbaar) gebied. Binnen de nota wordt Baarn ingedeeld in verschillende gebieden. Onderliggend plangebied ligt binnen deelgebied C6 (Noordschil). Zie onderstaande afbeelding.

Gebiedsindeling Nota Ruimtelijke Kwaliteit Baarn.

15

Ten aanzien van dit deelgebied zijn de volgende aandachtspunten en ambities benoemd die bij planvorming ter hand genomen moeten worden: Gebouwen -

Neem de bestaande en beoogde omgeving als referentiepunt voor alle bouwwerken; Zorg dat bouwkundige toevoegingen of aanpassingen passen in de stedenbouwkundige structuur en aansluiten op de typologie, de detaillering en het materiaalgebruik; Richt de representatieve zijde van gebouwen naar de openbare weg; Geef de panden een individuele uitstraling.

Percelen -

Bewaar de openheid: voorkom erfscheidingen aan de straat, en plaats geen ondergeschikte bouwwerken vóór de voorgevel zoals carports, stallingen en dergelijk; Streef naar eenduidigheid en samenhang op de percelen.

Openbare ruimte -

Besef dat de openbare ruimte het gezicht is van de bedrijven; Behoud het groen en de bomen in de openbare ruimte; zij geven status; Zorg voor een efficiënte en functionele indeling, met bijzondere aandacht voor parkeren, zowel in de openbare ruimte (‘vollopen’) als op de percelen (rommelige uitstraling) Kies per terrein voor eenduidig materiaalgebruik.

Het ruimtelijk streefbeeld is in dit deelgebied als volgt: -

Gebouwen met representatieve zijde op de weg/straat gericht; Open voorterreinen, geen opslag; Individuele uitstraling panden; Efficiënte indeling openbare ruimte met voldoende parkeeroplossingen; Eenduidig materiaalgebruik openbare ruimte per terrein of deelgebied; Eenduidig omgaan met reclame-uitingen.

Voor zover bovenstaande aandachtspunten en ruimtelijke streefbeelden van belang zijn voor woningbouw, wordt hier rekening mee gehouden in onderliggend plan. Visie Wonen (2019, geactualiseerde versie) De Visie Wonen geeft richting aan actuele woningmarktopgaven in Baarn. De geactualiseerde Visie Wonen bouwt voort op de Visie Wonen uit 2016. Met name in de middencategorie huur en koop is aanvulling gewenst, zodat jongeren en gezinnen met kinderen niet noodgedwongen de gemeente verlaten. Tot 2025 is behoefte aan 3.000 sociale huurwoningen in Baarn in 2025, waarbij een toename van 50 – 100 woningen in de middenhuur nodig zijn en 150 woningen in de goedkope koop. De locatie aan de Tolweg wordt expliciet benoemd als locatie om hier invulling aan te geven. Maar ook de verduurzaming en energietransitie verdienen meer en meer aandacht. Aanvullend hierop zien we vraag ontstaan naar nieuwe woonvormen. Dan gaat het om de wijze waarop we samenleven, onder de titel ‘participatiewijken’. En het gaat om woonconcepten als tiny houses,

16

mantelzorgwoningen, etc. Deze punten komen terug in de verdere doorontwikkeling van de Baarnse woningmarktaanpak. In aanvulling op het coalitieakkoord heeft de raad van de gemeente Baarn in het najaar 2018 de motie Vervolg Raad op Pad Wonen voor Twintigers vastgesteld. Daarin is gevraagd om expliciet in het woonbeleid in te gaan op het instrumentarium om de mogelijkheden voor jongeren tot 30 jaar op de woningmarkt betere kansen te geven; door doorstroming of gerichte toewijzing. Waaraan geeft de gemeente de komende jaren prioriteit? De inzet voor de komende jaren zijn te vertalen naar de volgende opgaven: •

•

•

Opgave 1: toevoegen van woningen voor jonge huishoudens die zich willen vestigen in Baarn, met aandacht voor het rustige en ruimtelijke woonmilieu waar zij in Baarn voor kiezen. Dit moet niet alleen op nieuwbouwlocaties als Baarnsche Zoom, maar ook in andere meer groene woonmilieus door toevoeging van middenhuur tot € 950 en koop tot € 300.000. Daarmee vullen we het gat tussen huur en koop, en maken we doorstroming op de woningmarkt makkelijker mogelijk. Opgave 2: faciliteren van een betere benutting van het bestaande vastgoed in de gemeente: door a) splitsen van grote woningen, b) toepassen van het afwegingskader transformatie kantoorpanden. Opgave 3: Inzet op realisatie van woningen, door prioriteit te geven aan woningbouwprojecten die op korte termijn gerealiseerd kunnen worden.

Wat gaat de gemeente daar voor doen? Relevant voor onderliggend plan zijn de volgende zaken: • •

Bij nieuwbouw op grotere locaties (vanaf 10 woningen) zetten we in op een gedifferentieerd woningbouwprogramma, passend bij de schaal van de locatie; Ongeveer de helft van de jonge huishoudens tot 30 jaar wil een huurwoning, de andere helft een koopwoning. o In de sociale huur komt door doorstroming aanbod beschikbaar, al is veel aanbod relatief groot en beperkt passend voor jonge huishoudens. Dit vraagt een omslag naar meer toegankelijke en kleinere woningen, in trek bij zowel doorstromende ouderen (die woningen voor jonge huishoudens achterlaten) als bij jonge huishoudens. o Met name in de goedkope koopsector is er onvoldoende aanbod. Goedkopere koopwoningen zijn in de gespannen woningmarkt van Baarn moeilijk goedkoop te houden. Om nieuwbouwwoningen niet alleen bij eerste verkoop betaalbaar te hebben voor jonge huishoudens, maar ook bij doorverkoop, zetten we in op ontwerpen met een marktconformer prijs-kwaliteitverhouding. Een concept als skinny-houses voldoet hieraan, en nemen we derhalve op in onze programmering en afspraken met ontwikkelende partijen. o Wij ondersteunen het initiatief van Eemland Wonen van Meerstemmig Bouwen in Baarn, waarbij zij met jongeren een planontwikkeling opstarten aansluitend bij hun wensen.

17

o

•

Wij willen met Eemland Wonen afspraken maken om de labeling van woningen voor starters vooralsnog te handhaven en nu niet uit te breiden. Immers uitbreiding van labeling ten gunste van starters zou de ook gewenste doorstroming belemmeren. Om voldoende woningbouwruimte te hebben en ook woningen te realiseren met een grootte die past bij de wens van jonge huishoudens zien we kansen bij splitsing van villa’s of transformatie kantoren, en eventueel verplaatsing van bedrijven uit de bebouwde kom. Wij werken hier aan mee vanuit het principe ‘ja, mits’; passend binnen het ruimtelijk afwegingskader van de geldende structuurvisie (bijvoorbeeld ten aanzien van verdichting).

Relatie met initiatief Zoals hiervoor wordt beschreven ligt een groot deel van de opgave bij het realiseren van passende woonvormen, differentiatie in het woningbouwprogramma, doorstroming van diverse doelgroepen en woningen in het midden- en sociale segment. Met onderliggend plan, dat ruimte biedt aan 120 woningen, wordt hier op kwalitatieve en kwantitatieve wijze invulling aan gegeven. Het programma bestaat voor een groot deel uit sociale woningen die invulling geven aan de behoefte van 50-100 extra sociale huurwoningen tot 2025. Dit komt de behoefte en doorstroming ten goede. Daarnaast betreft de ontwikkeling de transformatie van een kantoor/bedrijfslocatie, wat aansluit op één van de specifieke doelstellingen van de Visie Wonen. Behoefteraming bedrijventerreinen en kantoren (2019) In 2019 heeft de raad van de gemeente Baarn de ‘Behoefteraming bedrijventerreinen en kantoren‘ (STEC, d.d. 6 maart 2019) vastgesteld. In januari 2018 heeft de gemeenteraad de Economische Uitvoeringsagenda 2018-2020 vastgesteld. Als onderdeel van de Economische Uitvoeringsagenda 2018-2020 wenst de gemeente Baarn inzicht te krijgen in de behoefte aan werklocaties. Medio 2018 is opdracht gegeven aan onderzoeksbureau STEC om de behoefteraming op te stellen.

Op basis van een marktverkenning waarbij veel aandacht is besteed aan het afstemmen met het Baarnse bedrijfsleven is een prognose gemaakt van de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen en kantoren tot en met 2030. STEC heeft 5 aanbevelingen gegeven: a. Maak een strategische toekomstvisie voor uw bestaande werklocaties; b. Zet in op herstructurering van bedrijventerrein Noordschil in samenhang met de uitbreiding van het terrein; c. Wees terughoudend met niet-bedrijfsruimtefuncties op uw bestaande bedrijventerreinen; d. Hanteer een kwalitatief afwegingskader voor transformatie van kantoren; e. Jaarlijks monitoren van uw bedrijfsruimte- en kantorenmarkt. Ten aanzien van de strategische toekomstvisie voor bestaande werklocaties, waaronder de Drie Eiken waar onderliggend plangebied onder valt, is aandacht in de behoeftenraming bedrijventerreinen. In de rapportage is opgenomen dat de gemeente voor de locatie van onderliggend plangebied (Tolweg 2-6) reeds medewerking heeft verleend aan transformatie van 7000 m2 kantoorruimte. Onderliggend plan geeft hier op basis van een marktbehoefte invulling aan. Daarmee wordt direct invulling gegeven aan het onder ‘d‘ genoemde punt: Hanteer een kwalitatief afwegingskader voor transformatie van kantoren‘. Er dient een sterke koppeling te worden gemaakt met het gemeentelijk beleid en visie vanuit wonen.

Binnen dit afwegingskader wordt gekeken naar kwalitatieve aspecten om vervolgens in 18

te zoomen op de geschiktheid voor wonen. De laatste stap in het afwegingskader is de koppeling met de gemeentelijke huisvestingswensen: worden in de plannen woningen gerealiseerd die aansluiten bij de woonvisie van de gemeente? Als alle afwegingscriteria als passen worden beoordeeld leidt dit tot een positief advies voor het transformatie-initiatief. Zoals uit de beschrijving van het plan en de onderbouwing van de doelgrep blijkt, is de koppeling tussen een kwalitatieve en kwantitatieve opgave in onderliggend plan gemaakt. Hiermee wordt invulling gegeven aan het beleid.

19

4. Ruimtelijke en milieukundige aspecten 4.1 Algemeen Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat moet worden ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan. In dat kader dient te kunnen worden aangetoond dat de wijziging van het bestemmingsplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij wordt onder meer het toekomstige gebruik afgezet tegen ruimtelijke en milieukundige omstandigheden ter plaatse en in de omgeving. In dit hoofdstuk vindt deze toets, waar nodig en mogelijk op basis van specialistisch onderzoek, plaats.

4.2 Bodem Beleidskader Bij de ontwikkeling van een ruimtelijk plan en/of bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Voor een bestemming zoals wonen, gelden andere normen dan voor bijvoorbeeld de bestemming bedrijven. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit als gevolg van aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bovendien mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet (bijvoorbeeld graafwerkzaamheden). Dit is het zogenaamde stand still-beginsel. Analyse In het kader van onderliggend plan heeft een vooronderzoek conform NEN 57252, een verkennend bodemonderzoek volgens NEN 57401 en een verkennend bodemonderzoek naar asbest volgens NEN 5707 plaatsgevonden. Het doel van het bodemonderzoek was het verkrijgen van een beeld van de milieu hygiënische kwaliteit van de bodem Het onderzoek is opgenomen als bijlage 1. In de grond rondom het pand is hooguit een lichte verontreiniging met minerale olie aangetoond. In het grondwater is een lichte verontreiniging met een naftaleen aangetoond. Het betreft overschrijdingen van de achtergrondwaarde en streefwaarden.

Er is geen aanleiding deze verontreiniging te relateren aan de bedrijfsactiviteiten (autohandel) op de locatie. De aanwezige lichte verontreiniging vormt geen belemmering voor het gebruik van de locatie voor woningbouw. Conclusie Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de planvorming.

4.3 Geluid Beleidskader Geluidsoverlast kan worden veroorzaakt door industrielawaai, railverkeerslawaai, wegverkeerslawaai en luchtverkeerslawaai. De Wet geluidhinder en de Luchtvaartwet kennen grenswaarden voor geluid. Bepaalde geluidgevoelige objecten mogen alleen worden toegelaten als zij geen ontoelaatbare geluidsbelasting ondervinden. Daartoe moeten op grond van artikel 3.3.1 Besluit ruimtelijke ordening zones in het bestemmingsplan worden opgenomen rond geluidbronnen. Het bestemmingsplan moet de ligging en de afmetingen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen gelegen binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein als bedoeld in de Wet geluidhinder aangeven. Als een bepaalde bestemming en/of een bepaalde

20

geluidsbron niet in de Wet geluidhinder of Luchtvaartwet is geregeld, moet in het kader van de goede ruimtelijke ordening toch een akoestische afweging gemaakt worden. De Wet geluidhinder geeft mogelijkheden om een hogere waarde vast te stellen voor wegverkeer, railverkeer en industrielawaai. Analyse In het kader van onderliggend plan heeft akoestisch onderzoek plaatsgevonden naar wegverkeerslawaai. Spoorwegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtverkeerslawaai zijn voor onderliggend plan niet relevant. Het plangebied ligt binnen de invloedssfeer van de Rijksweg A1, de Eemweg en de Geerenweg. Voor een goede ruimtelijke inpassing zijn de wegen met een 30 km/uurregime (Tolstraat en Bestevaerweg) ook in het akoestisch onderzoek meegenomen. Doel van het onderzoek is het bepalen van de geluidsbelastingen afkomstig van het wegverkeerslawaai op de nieuw te bouwen appartementen voor de toekomstige situatie. Deze mag niet meer bedragen dat de voorkeursgrenswaarde. Het onderzoek is uitgevoerd binnen de wettelijke kaders van de Wet geluidhinder en is opgenomen als bijlage 2. Uit de resultaten van het akoestisch onderzoek blijkt dat de te verwachten geluidsbelastingen op de gevels van de binnen het plangebied geprojecteerde geluidgevoelige ruimten als gevel van de gezoneerde wegen 57 dB of minder bedraagt. Hierbij is de aftrek ex. artikel 110-g van de Wet geluidhinder reeds meegenomen.

Hieruit blijkt dat de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van het wegverkeer op de nabijgelegen zoneplichtige wegen met maximaal 9 dB wordt overschreden. Deze wegen vormen derhalve volgens de Wet geluidhinder, indien er geen voorzieningen worden getroffen, een belemmering voor het geprojecteerde bouwplan. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het de vraag of een overdrachtsmaatregel in de vorm van het plaatsen van geluidsschermen ter plaatse van de betreffende wegen wenselijk wordt geacht. Gezien de relatief beperkte omvang van het nieuwbouwplan kunnen de financiële consequenties hiervan de haalbaarheid van het project tevens in gevaar brengen. Voorgaand is reeds aangegeven dat ter plaatse van een groot aantal geluidsgevoelige ruimten de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van het wegverkeerlawaai wordt overschreden. Omdat het aanbrengen van bronmaatregelen en maatregelen in de overdracht om financiële en stedenbouwkundige redenen niet wenselijk is, wordt voorgesteld om bij de gemeente Baarn voor de betreffende woningen c.q. appartementen hogere waarden aan te vragen. Om medewerking te kunnen verlenen aan het opstarten van een dergelijke procedure, zal de gemeente mogelijk randvoorwaarden stellen. Deze zullen in ieder geval bestaan uit het aanbrengen van geluidwerende voorzieningen aan de gevels op een zodanig wijze, dat er een binnenniveau van 33 dB kan worden geborgd.

De optredende gecumuleerde geluidbelasting varieert per woning c.q. appartement en bedraagt maximaal 63 dB. Conclusie Indien de geluidbelastingen niet tot de voorkeurswaarde kan worden verlaagd en hogere waarden moeten worden vastgesteld, zoals in het onderhavige geval, dan dient bij de aanvraag 21

omgevingsvergunning een aanvullend akoestisch onderzoek naar de geluidwerende kwaliteit van de gevels te worden toegevoegd waarop een hogere grenswaarde is vastgesteld. Hierbij dient te worden aangetoond dat de karakteristieke geluidswering Ga,k van de uitwendige scheidingsconstructies (gevels en daken) ter plaatse van geluidsgevoelige ruimten voldoet aan de hiervoor gestelde grenswaarden uit het Bouwbesluit. De geluidswering van deze uitwendige scheidingsconstructies dienen ten minste gelijk te zijn aan het verschil tussen de cumulatieve geluidsbelasting zoals opgenomen in tabel 5.1 op de gevels (of een dakvlak) en de grenswaarde voor het geluidsniveau in geluidsgevoelige ruimten van 33 dB, zoals vermeld in afd. 3.1 van het Bouwbesluit. De karakteristieke geluidswering Ga,k dient in alle situaties ten minste 20 dB te bedragen.

4.4 Luchtkwaliteit Beleidskader Op 15 november 2007 is de nieuwe Wet Milieubeheer in werking getreden. In deze wet is ook de regeling voor luchtkwaliteit opgenomen. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling, ondanks overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit. De Wet Milieubeheer voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als: -

er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt; een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL; een project ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Analyse Op grond van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer volgt dat een voorgenomen ontwikkeling vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit inpasbaar is indien in ieder geval aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan: 1. Er worden geen grenswaarden voor de luchtkwaliteit overschreden: 2. Er treedt geen verslechtering van de luchtkwaliteit op, of er vindt per saldo een verbetering van de luchtkwaliteit plaats door compenserende maatregelen; 3. De voorgenomen ontwikkeling draagt niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging; 4. De voorgenomen ontwikkeling is onderdeel van het Nationaal samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL). Onderliggend plan voorziet in een wijziging van de bestemming naar 120 woningen. Het plan draagt daardoor in niet betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Uit analyse van RUD blijkt tevens dat er geen overschrijding van grenswaarden voor luchtkwaliteit plaatsvindt. Zie bijlage 3. Conclusie Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor het plan.

22

4.5 Externe veiligheid Beleidskader Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van een ongeval in de directe omgeving waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en ondergrondse buisleidingen. De aan deze activiteiten verbonden risico’s moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven. Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en voor ondergrondse buisleidingen in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Op 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) in werking getreden welke het wettelijk kader voor transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen geeft. Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang: - Het plaatsgebonden risico (PR) richt zich als maat voor het risico vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen vooral op de basisveiligheid voor personen in de omgeving van die activiteiten. Aan het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR wordt “vertaald” als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijv. woningen) mogen liggen.

- Het groepsrisico (GR) is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbare aantal personen, de z.g. oriënterende waarde (OW). In het Bevi, het Bevb en het Btev wordt de verantwoordingsplicht voor het bevoegd gezag ten aanzien van de acceptatie van het groepsrisico vanwege inrichtingen wettelijk geregeld. Deze verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR, ook als de OW niet wordt overschreden. Analyse De Omgevingsdienst Utrecht (RUD) heeft in het kader van beoogde woningbouwontwikkeling op bedrijventerrein De Drie Eiken in opdracht van de gemeente Baarn een milieukundige analyse uitgevoerd en advies uitgebracht. Dit advies is als bijlage 3 van deze toelichting opgenomen. Onderdeel van het advies betreft het aspect externe veiligheid. Middels de risicokaart kan worden beoordeeld of een locatie nabij een risicoveroorzakend object is gelegen. Op de volgende afbeelding is een uitsnede uit de risicokaart opgenomen. Daarbinnen is het plangebied globaal aangeduid met een cirkel.

23

Uitsnede risicokaart. Tankstation Aan de Eemweg 25 is een tankstation gevestigd. Vanwege de verkoop van LPG viel dit tankstation onder de werkingssfeer van het Bevi. In onderstaande figuur is het invloedsgebied van het tankstation vanaf het vulpunt weergegeven. Inmiddels is het vulpunt opgeheven, waardoor de risicocontour is opgeheven en geen invloed meer heeft op het plan.

Invloedsgebied tankstation. Transport gevaarlijke stoffen via de weg

24

Binnen de gemeente Baarn is een route voor het transport van gevaarlijke stoffen vastgesteld. In onderstaande afbeelding is middels een rode lijn de vastgestelde route weergegeven.

Route transport vervoer van gevaarlijke stoffen. Bij het tankstation aan de Drakenburgerweg wordt geen LPG meer verkocht. Het tankstation aan de Eemweg 25 wordt via de Bisschopweg bevoorraad met benzine (LF2). Dit geeft milieukundig geen belemmering voor het plangebied vanwege het groepsrisico. Over de Rijksweg A1 vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. In de Regeling basisnet is per wegvaknummer aangegeven met hoeveel transport aan gevaarlijke stoffen. In onderstaande afbeelding zijn de wegvaknummers nabij Baarn aangegeven.

Wegvaknummers

25

In de Regeling basisnet is aangegeven dat voor wegvak U91 moet worden gehouden met een hoeveelheid van 4000 transporten GF3 (brandbaar gas zoals LPG) per jaar. In tabel 4-2 van de Handleiding risicoanalyse transporten staat vermeld dat voor stofcategorie GF3 rekening moet worden gehouden met een invloedsgebied van 355 meter, gemeten vanuit het hart van de weg. Voor de A1 is een tracébesluit genomen. Rijkswaterstaat heeft de A1 tussen knooppunt Eemnes en de afslag Bunschoten-Spakenburg verbreed van 2 x 2 naar 2 x 4 rijstroken. Op www.rijkswaterstaat.nl zijn visualisaties opgenomen van deze verbredingen. De A1 is aan de zuidzijde met 4,6 meter verbreed. Het invloedsgebied van de A1 komt hierdoor 2,3 meter zuidelijker te liggen omdat het invloedsgebied wordt gemeten vanuit het hart van de weg. Daarmee komt het plangebied niet binnen het invloedsgebied van de A1 te liggen (zie bijlage 3). Buisleidingen Indien een plangebied in het invloedsgebied ligt van een buisleiding moet rekening worden gehouden met risico’s vanwege deze buisleiding. Ten behoeve van het geldende bestemmingsplan De Drie Eiken is het invloedsgebied berekend. Het invloedsgebied van leiding W-500-01 ligt gedeeltelijk over de Tolweg 2-12. De ligging van het invloedsgebied is in onderstaande figuur weergegeven.

Voor het bestemmingsplan De Drie Eiken is een berekening gemaakt met behulp van Carola, versie 1.0.0.51, parameterbestand 1.2. Uit de berekening volgt dat de buisleiding W-500-01 geen PR 10-6/jaar contour heeft. Hiermee is er geen belemmering vanwege het plaatsgebonden risico.

Leiding W-500-01. Conclusie Vanuit het kader van externe veiligheid is ten aanzien van transport van gevaarlijke stoffen en buisleidingen geen beperking.

26

4.6 Bedrijven en milieuzonering Beleidskader Indien een ontwikkeling of bestemmingsplanwijziging de realisatie van een milieugevoelige functie mogelijk maakt (in dit geval wonen), dient gekeken te worden of er zich in de omgeving van de ontwikkeling bedrijven bevinden die vanuit oogpunt van hun functie hinder ondervinden van het plan of andersom. De VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering (2009)’ biedt inzicht in de afstanden die gelden tussen bedrijven en milieugevoelige functies. De richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. De richtafstanden ten opzichte van een rustige woonwijk kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandsstap worden verlaagd indien sprake is van omgevingstype gemengd gebied. Dit geldt niet voor het aspect ‘gevaar’. De VNG-publicatie omschrijft een gemengd gebied als: Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels horeca en kleine bedrijven. De richtafstandenlijst van de VNG brochure "Bedrijven en milieuzonering" gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden of zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden.

Naast de geadviseerde milieuzonering voor bedrijven op basis van de VNG 'brochure Bedrijven en milieuzonering‘, kunnen er ook nog afstandscriteria uit specifieke milieuwetgeving gelden. Denk hierbij aan de Wet milieubeheer, de agrarische geurwetgeving (Wgv) of de veiligheidsregelgeving (Bevi/Revi). Deze wetgeving geldt uiteindelijk als toetsingskader voor de toegestane milieueffecten. Ook deze afstandscriteria worden meegenomen bij de beoordeling van de gewenste ontwikkelingen. Analyse Het voornemen is om middels het onderhavige bestemmingsplan een deel van het huidige bedrijventerrein De Drie Eiken te herontwikkelen met woningbouw. Het plangebied grenst aan het overige deel van het bedrijventerrein De Drie Eiken en woonbebouwing in de bebouwde kom van Baarn. Aan de noordwestzijde zijn verschillende bedrijven gesitueerd. Aan de zuidoostzijde is een tankstation aanwezig. Aan de overzijde van de Bisschopsweg en De Geerenweg bevinden zich bestaande woonwijken. Tevens is een gebouw van de vogelvereniging, een voetbalvereniging en een kringloopcentrum op korte afstand van het plangebied aanwezig en is de afrit van de Rijksweg A1 op circa 270 meter gesitueerd. Gelet op deze verschillende functies in de omgeving van het plangebied, wordt het plangebied als ‘gemengd gebied’ aangemerkt.

Aanwezige bedrijven In de onderstaande tabel zijn de aanwezige bedrijven in de directe omgeving van het plangebied met SBI-code en milieucategorie weergegeven. Tevens is de richtafstand tot het omgevingstype ‘gemengd gebied’ weergegeven.

27

Uit bovenstaande tabel komt naar voren dat geen enkel bedrijf de grens van het plangebied overschrijdt. Geconcludeerd wordt dat geen van de omliggende bedrijven als gevolg van het onderhavige plan wordt beperkt in de bedrijfsvoering. Tevens is met de thans aanwezige bedrijven een goed woon- en leefklimaat in het plangebied geborgd. Bij de Regionale Uitvoeringsdienst Utrecht (RUD) is opgevraagd in hoeverre bij deze bedrijven opslag van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Gelet op de bedrijfsactiviteiten die in de omgeving plaatsvinden is hierbij met name Tolweg 15 en Baarnsche Dijk 1 relevant. Voor Baarnsche Dijk 1 is bij de RUD een melding in het kader van het Besluit opslag- en transportbedrijven milieubeheer (vervallen per 1 januari 2008) aanwezig. Uit deze melding kan worden opgemaakt dat er geen (hoeveelheden) gevaarlijke stoffen worden opgeslagen die er toe leiden dat rekening gehouden moet worden met een afstandsnorm tot woningen. Voor Tolweg 15 is geen informatie bij de RUD bekend. Ook voor overige nabijgelegen bedrijven geldt dat er geen milieuvergunning is verleend. De bedrijven vallen onder het Activiteitenbesluit.

28

Voor opslag van (hoeveelheden) gevaarlijke stoffen in de omgeving van het plangebied, die een beperking zouden kunnen vormen voor woningbouw in het plangebied, is een omgevingsvergunning milieu noodzakelijk. Aangezien uit de informatie van de RUD naar voren komt dat er geen milieuvergunningen zijn verleend voor de betreffende bedrijven en er ook geen aanvragen zijn ingediend, kan er van uit worden gegaan dat eventuele aanwezigheid van opslag van gevaarlijke stoffen bij nabijgelegen bedrijven, geen belemmering vormt voor de voorgenomen woningbouw in het plangebied. Mogelijkheden bestemmingsplan Naast de daadwerkelijk aanwezige bedrijven is relevant wat het bestemmingsplan in de omgeving van het plangebied toestaat. Binnen de bestemming ‘Bedrijventerrein’ zijn bedrijven tot en met categorie 3.1 toegestaan. Op de meeste percelen aan de Baarnsche Dijk en Tolweg 15 zijn tevens bedrijven tot en met categorie 3.2 toegestaan. Door de Regionale Uitvoeringsdienst (RUD) Utrecht is een advies (bijlage 3) opgesteld met betrekking tot milieu- en omgevingsfactoren in relatie tot het voorgenomen plan. In dit advies zijn de VNGrichtafstanden inzichtelijk gemaakt met betrekking tot de in de directe omgeving op grond van het bestemmingsplan toegestane bedrijven. In onderstaande tabel is aangegeven welke richtafstanden van toepassing zijn.

29

Op de onderstaande afbeelding zijn de genoemde richtafstanden als contouren weergegeven op de verbeelding van het bestemmingsplan.

De richtafstanden die gelden voor het aspect gevaar (rode en gele contour) zijn voor een groot deel gelegen over het plangebied. De teruggeschaalde richtafstanden (blauwe en lichtblauwe contour) die gelden in gemengd gebied voor de overige aspecten (geluid, geur en stof) reiken tot een klein deel in het plangebied. Het voornemen is om woningbouw te realiseren binnen de richtafstanden voor gevaar en binnen de terugeschaalde richtafstanden voor de overige aspecten. Op grond van het bestemmingsplan kunnen de bedrijven hun activiteiten uitbreiden danwel kunnen andere bedrijven zich vestigen welke zich niet goed verhouden tot woningen. Omdat de feitelijk aanwezige bedrijven geen belemmering vormen, ligt het voor de hand om met het toestaan van woningbouw binnen het plangebied, de bedrijfsbestemming terug te schalen. Indien de nabijgelegen percelen ten noorden van het plangebied waar thans categorie 3.1 en categorie 3.2 bedrijven zijn toegestaan, worden teruggeschaald naar maximaal categorie 2 respectievelijk categorie 3.1 bedrijven, wordt voldaan aan de richtafstanden. Op die wijze is een goed woon- en leefklimaat ook in de toekomst gewaarborgd. Conclusie De locatie wordt aangemerkt als gemengd gebied. De huidige bedrijfsactiviteiten in de omgeving van het plangebied vormen geen belemmering voor de voorgenomen woningbouw in het plangebied.

Uit informatie van de RUD Utrecht komt naar voren dat er daarnaast geen (hoeveelheden) opslag van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, dat een belemmering zou kunnen vormen voor de voorgenomen woningbouw. Om ook in de toekomst een goed woon- en leefklimaat te borgen, dienen de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt voor de bedrijfspercelen in de nabijheid van het plangebied met één bedrijfscategorie te worden teruggeschaald.

30

4.7 Ecologie Beleidskader In ruimtelijke plannen moet worden aangetoond hoe de ontwikkelingen die hierin mogelijk worden gemaakt zich verhouden met de wet- en regelgeving op het gebied van gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is de bescherming van gebieden, soorten en houtopstanden geregeld in de Wet natuurbescherming. Op het gebied van gebiedsbescherming regelt de wet de bescherming van zes verschillende soorten natuurgebieden: het natuurnetwerk Nederland, bijzondere provinciale natuurgebieden, bijzondere provinciale landschappen, nationale parken, bijzondere nationale natuurgebieden en Natura 2000-gebieden. Bij activiteiten of ontwikkelingen die kunnen leiden tot negatieve effecten op instandhoudingsdoelen voor een van deze gebieden moet een vergunning worden aangevraagd. Analyse Soortbescherming In het kader van onderliggend plan is een quickscan flora en fauna uitgevoerd om inzicht te krijgen in eventuele negatieve effecten van het plan op beschermde natuurwaarden. Het onderzoek is opgenomen als bijlage 5. Het uitgevoerde ecologische onderzoek dateert uit 2018. Daarom heeft er een herijking van het onderzoek plaatsgevonden. De quickscan betreft een kort onderzoek op basis van een beknopt bronnenonderzoek en een veldbezoek, waarbij een deskundige een inschatting maakt van de mogelijke aanwezigheid van beschermde soorten.