335970 Huisvestingsverordening Baarn 2022 bijlage 2 Onderzoek
Tekst van het document
RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl
EINDRAPPORT
Twee jaar WoningNet Eemvallei Evaluatie van de regionale woonruimteverdeling
RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl
EINDRAPPORT
Twee jaar WoningNet Eemvallei Evaluatie van de regionale woonruimteverdeling
Opdrachtgever Samenwerkende woningcorporaties Eemvallei
Contactpersoon Mw. M. Boumans, de Alliantie
Projectnummer P34890
Datum 31 mei 2017
Auteurs Steven Kromhout, steven.kromhout@rigo.nl Geert van der Wilt, geert.vander.wilt@rigo.nl Sjoerd Zeelenberg
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aanspra kelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
Inhoud Inleiding
1
Doel en scope
1
Onderzoeksvragen
2
Opzet en uitvoering
2
Inhoud en leeswijzer
3
Het regionale verdeelsysteem
4
Deelnemers en andere aanbieders
4
Het verdeelsysteem ontleed
5
Overgangsregeling
7
Woonruimteverdeling in cijfers
8
Woningzoekenden
8
Woningen
9
Toewijzingen
12
Urgentie en bijzondere toewijzingen
14
Slaagkansen
16
Zoektijd en inschrijftijd
17
Weigeringen
21
Regionale verhuisdynamiek
23
Regionaal zoekgedrag
23
Verhuisstromen
24
Overgangsregeling
25
Effectverkenning
26
Ervaringen
29
Corporaties aan het woord
29
Gemeenten aan het woord
31
Woningzoekenden aan het woord
32
Klachtencommissie
35
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
Bijlage 1
Conclusies
36
Beoogde doelstellingen
36
Het regionale verdeelsysteem
36
Functioneren van het systeem
37
Ervaringen van corporaties, gemeenten en woningzoekenden
38
Doelstellingen gehaald?
39
Reflectie op basis van ervaringen elders
40
Aandachtspunten voor de toekomst
44
Huurklassen en inkomensgroepen
45
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
Inleiding Sociale huurwoningen in de regio Eemvallei worden inmiddels ruim twee jaar verdeeld via een regionaal verdeelsysteem. In 2017 is het tijd om de balans op te maken. Dat doen de corporaties samen met de gemeenten aan de hand van deze evaluatie. Dit hoofdstuk is gewijd aan de achtergrond en opzet van de evaluatie. 24 november 2014 is een belangrijke dag voor de woningzoekenden in de regio Eemvallei – en voor de samenwerkende corporaties en gemeenten. Die dag gaat het nieuwe regionale woonruimteverdeelsysteem ‘live’, met een druk op de knop door burgemeester Cnossen, voorzitter van het Bestuurlijk Overleg Ruimte en Wonen (BORW) in de Regio Amersfoort. De komst van het regionale verdeelsysteem is lang voorbereid. WoningNet Eemvallei betekent een behoorlijke verandering. 8 samenwerkende corporaties bieden vanaf dat moment in 7 gemeenten hun woningen via één systeem aan. Hiertoe sloten de corporaties en gemeenten in maart 2014 een convenant 1. In dat convenant zijn afspraken gemaakt over zaken als rolverdeling, samenwerking, inschrijvingen, klachtencommissie, rapportage en kosten.
Screenshot www.leusderkrant.nl
Ook is afgesproken dat de corporaties twee jaar na ingangsdatum van het systeem een evaluatie opleveren. De evaluatie is op verzoek van de corporaties uitgevoerd door RIGO Research en Advies, met onderliggend rapport als resultaat.
Doel en scope Volgens het convenant is afgesproken dat deze evaluatie gaat over de werking en effecten van de regionale woonruimteverdeling. Dat betekent ten eerste dat deze evaluatie zich beperkt tot de woonruimteverdeling en niet ingaat op andere instrumenten van het woonbeleid, zoals huur- en voorraadbeleid. Ten tweede is deze evaluatie gericht op de afspraken op regionaal niveau en niet op de lokale invulling daarvan, die per gemeente kan verschillen, of de landelijke wet- en regelgeving. Het doel van deze evaluatie is tweeledig. In de eerste plaats willen de corporaties een gedegen en feitelijk beeld van het functioneren van het systeem. In het convenant is afgespro-
1
Convenant Woonruimteverdeling Regio Amersfoort, ondertekend d.d. 3 maart 2014. Als gevolg van de komst van de nieuwe Huisvestingswet (van kracht per 1 januari 2015) is het convenant aangepast en opnieuw vastgesteld d.d. 16 september 2015.
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
1
ken dat in de evaluatie ten minste aandacht wordt besteed aan de ontwikkelingen in de verhuisstromen, slaagkansen en zoektijden (ook per gemeente), de werking van de overgangsregeling en de mogelijkheden tot verdere harmonisering van regelgeving. In de tweede plaats moet duidelijk worden in hoeverre het regionale systeem aansluit bij de geformuleerde doelstellingen van de regionalisering. Die laten zich als volgt samenvatten 2: Een betere dienstverlening voor woningzoekenden. Denk dan aan meer keuzem ogelijkheden en beter inzicht in de regionale markt. Meer eenduidigheid en transparantie voor woningzoekenden. Waaronder ook rechtseenduidigheid (dat was per gemeente verschillend). Meer bruikbare marktinformatie, doordat deze minder versnipperd is. Het betrekken van Nijkerk bij de regio. Lokaal maatwerk blijft mogelijk, ook om mogelijke ongewenste verdringingseffecten tegen te gaan. Schaalvergroting leidt tot efficiency en minder kosten voor corporaties, woningzoekenden en gemeenten 3.
Onderzoeksvragen Voor deze evaluatie zijn eind 2016 de volgende zeven onderzoeksvragen geformuleerd: Wat werd beoogd met het regionale systeem? Hoe ziet de regionale woonruimteverdeling in Eemvallei eruit? En wat is veranderd sinds de start in 2014? Hoe heeft het regionale verdeelsysteem de afgelopen jaren gefunctioneerd? Hoe ervaren corporaties, gemeenten en woningzoekenden het nieuwe verdeelsysteem? In hoeverre zijn de beoogde doelen gehaald? Hoe verhouden de uitkomsten zich tot de woonruimteverde ling elders in het land? Welke mogelijkheden voor harmonisatie of ideeën voor de toekomst zijn er?
Opzet en uitvoering De evaluatie is gebaseerd op drie onderdelen. Het belangrijkste onderdeel is de data -analyse, die RIGO heeft uitgevoerd aan de hand van WoningNet-gegevens over verhuringen, reacties en woningzoekenden 4. Door middel van twee groepsgesprekken met corporaties en gemeenten en een enquête onder actief woningzoekenden hebben we de ervaringen met en meningen over het nieuwe systeem opgehaald. Ook hebben we contact gehad met de klachtencommissie. Voor de komst van het regionale verdeelsysteem was er een lappendeken van verschillende lokale systemen. Elk met hun eigen regels en inschrijvingen. Dat maakt het onmogeli jk om over een langere periode terug te kijken aan de hand van cijfers. We zouden appels met peren gaan vergelijken. De evaluatie heeft daarom betrekking op de periode november 2014
2
Deze zijn benoemd in het BORW van 4 maart 2014, bij de ondertekening van het convenant.
3
Niet onderzocht in het kader van deze evaluatie.
4
De uitkomsten die we presenteren kunnen licht afwijken van cijfers die in periodieke managementrapportages staan, als gevolg van afwijkende definities en selecties en latere administratieve wijzigingen.
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
2
tot februari 2017: ruim twee volle kalenderjaren. Waar mogelijk wordt bij het beantwoorden van de onderzoeksvragen de situatie van voor november 20 14 in kwalitatieve zin betrokken. Bij de uitvoering van deze evaluatie is RIGO begeleid door een begeleidingsgroep 5. De corporaties hechten veel waarde aan betrokkenheid en het op ee n juiste manier informeren van stakeholders over dit onderwerp, en dan in het bijzonder gemeente(raden) en huurdersvertegenwoordigingen. Mede daarom is in april 2016 een brede – en goed bezochte – informatieavond georganiseerd om de eerste ervaringen met h et nieuwe systeem te delen. De vragen en opmerkingen die daar aan de orde zijn gekomen, zijn zoveel mogelijk meegenomen in de opzet van deze evaluatie.
Inhoud en leeswijzer De evaluatie van de regionale woonruimteverdeling in de regio Eemvallei bestaat ui t vier onderdelen: In hoofdstuk 2 beschrijven we het regionale verdeelsysteem en de daaraan gekoppelde overgangsregeling. In hoofdstuk 3 kijken we, aan de hand van de belangrijkste cijfers over de woonruimteverdeling in de afgelopen jaren, wie via WoningN et Eemvallei naar huurwoningen zoekt, welke woningen zijn aangeboden, aan wie die zijn toegewezen en wat de wachttijden en slaagkansen van woningzoekenden zijn. In hoofdstuk 4 besteden we vervolgens aandacht aan de regionale verhuisdynamiek en de rol die de overgangsregeling daarbij speelt. De corporaties, gemeenten en woningzoekenden komen aan het woord in hoofdstuk 5, waarin we kijken naar de ervaringen van deze betrokkenen met het regionale woonruimteverdeelsysteem. Deze rapportage sluit af met een concluderend hoofdstuk waarin de onderzoeksvragen beantwoord worden, waarin we de uitkomsten plaatsen in het licht van de woonruimteverdeling elders in het land en waarin we aandachtspunten voor het vervolg benoemen.
5
Bestaande uit: Monique Boumans, Sonja van Beek (de Alliantie), Piet jan Prinsen Geerligs (Het Gooi en Omstreken), Saskia Waciuri (Woningstichting Nijkerk), Carolien Drupsteen (Regio Amersfoort), Wouter van den Bedem (gemeente Leusden), Adriaan Sleeuwenhoek (gemeente Amersfoort), Lieselotte Zengerink, Stefan Gradisen (Portaal), Jolanda Aartssen (gemeente Woudenberg) en Monique Brewster (Woningstichting Leusden).
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
3
Het regionale verdeelsysteem Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van het regionale verdeelsysteem. We gaan in op diverse aanbieders, de regels (en tussentijdse wijzigingen) en de overgangsregelin g. De afgelopen jaren is door de gemeenten in de Regio Amersfoort 6 in regionaal verband het gemeentelijk woon- en huisvestingsbeleid afgestemd. Onderdeel hiervan was de komst van het regionale woonruimteverdeelsysteem WoningNet Regio Eemvallei , eind 2014. Dit regionale verdeelsysteem verving de lokale (of subregionale) woonruimteverdeelsystemen die er voorheen waren.
Deelnemers en andere aanbieders WoningNet Regio Eemvallei omvat het werkgebied van acht verhuurders in zeven gemeenten: de Alliantie, Het Gooi en Omstreken, Omnia Wonen, Portaal, SBBS, Vallei Wonen, Woningstichting Leusden en Woningstichting Nijkerk. In figuur 2-1 is te zien in welke gemeenten deze verhuurders actief zijn. Deze acht verhuurders vormen de deelnemers aan het samenwerkingsverband Wonen Eemvallei: zij dragen zorg voor de uitvoering van de woonruimteverdeling in de betreffende gemeenten en hebben de eenmalige kosten voor het opzetten en inrichten van het systeem op zich genomen. figuur 2-1 WoningNet Regio Eemvallei: 7 gemeenten en 8 deelnemende verhuurders
6
De Regio Amersfoort is het bestuurlijk samenwerkingsverband van de gemeenten Amersfoort, Baarn, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Soest, Woudenberg (provincie Utrecht) en Nijkerk en Barneveld (provi ncie Gelderland).
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
4
Naast de deelnemers aan het samenwerkingsverband Wonen Eemvallei zijn er ook andere aanbieders die (tegen betaling) gebruikmaken van WoningNet Eemvallei. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen afnemers en adverteerders. Afnemers hebben een eigen aansluiting op het systeem, waarmee ze hun woningen zelf via WoningNet Regio Eemvallei kunnen aanbieden; Adverteerders kunnen hun woningen aanmelden bij WoningNet, die ze vervolgens op de website plaatst en na afloop van de reactietermijn een kandidatenlijst aanlevert. Tot nu toe maken één afnemer (Woonzorg Nederland) en dertien adverteerders 7 gebruik van WoningNet Regio Eemvallei.
Het verdeelsysteem ontleed Met de komst van WoningNet Regio Eemvallei zijn alle afzonderlijke registers van woningzoekenden samengevoegd tot één register en is er één plek gekomen waarop al het woni ngaanbod en alle informatie over de woonruimteverdeling in de regio te vinden is: www.woningneteemvallei.nl. Behalve verschillende registers met woningzoekenden was er voor de start van WoningNet Regio Eemvallei ook sprake van een grote diversiteit aan toewijzingsregels. In het Convenant Woonruimteverdeling Regio Amersfoort is een aantal afspraken over de uitvoering van de regionale woonruimteverdeling vastgelegd. Daarnaast hebben alle gemeenten in de regio anno 2017 een Huisvestingsverordening. Echter, alleen de gemeenten Amersfoort en Eemnes hebben hierin toewijzingsregels met betrekking tot sociale huurwoningen opgenomen – en dan in het bijzonder voorrangsbepalingen voor mensen met binding. De andere gemeenten gebruiken de verordening voor de urgentieregelingen. We onderscheiden vier soorten toewijzingsregels: toelatingscriteria, passendheidscriteria, volgordecriteria en voorrangscriteria. Deze worden hieronder toegelicht. Toelatingscriteria Toelatingscriteria (bindingseisen) hebben betrekking op de vraag wie in aanmerking komt voor een sociale huurwoning.
Voor de start van WoningNet Regio Eemvallei hanteerden de Utrechtse gemeenten in de Regio Amersfoort een provinciale bindingseis waaraan woningzo ekenden moesten voldoen om in aanmerking te kunnen komen voor een sociale huurwoning. De Gelderse gemeente Nijkerk hanteerde een lokale bindingseis, die inhield dat alleen woningzoekenden met binding met Nijkerk, Scherpenzeel of Barneveld in aanmerking kwa men voor een sociale huurwoning in Nijkerk. Sinds 1 juli 2015 in de regio Eemvallei geen provinciale bindingseisen meer gesteld, vanwege de nieuwe Huisvestingswet. Alleen de gemeenten Amersfoort en Eemnes hebben voorrangsbepalingen voor mensen met (lokale of regionale) binding in hun huisvestingsverordening opgenomen. Het opnemen van dergelijke bepalingen in de huisvestingsverordening betekent
7
Actys Wonen (voor Driestar BV), Amaris Zorggroep, Beweging 3.0, Eemland Wonen, Huurwel BV, Mitros, MVGM, Nijzoon BV, REBO Vastgoedmanagement, Stadsherstel Midden -Nederland, Stichting de Goede Woning, Woonstede en Zorg- en wooncentrum De Haven.
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
5
overigens niet automatisch dat er ook daadwerkelijk van de bepaling gebruik wordt gemaakt. Passendheidscriteria Passendheidscriteria hebben betrekking op de vraag welke woning past bij welke woningzoekende. Er zijn drie soorten passendheidscriteria: Huurinkomensnormen, die bepalen of het inkomen past bij de huurprijs; Woningbezettingsnormen, die bepalen of het huish ouden past bij de grootte van de woning; Doelgroeplabels, die woningen reserveren voor specifieke groepen, zoals jongeren, ouderen of minder validen. In alle gemeenten wordt een maximum inkomensgrens gehanteerd waaraan woningzoekenden moeten voldoen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning (met een huurprijs tot de liberalisatiegrens). Als gevolg van de passendheidsnorm uit de Woningwet gelden per 1 januari 2016 striktere inkomensnormen en komt de huurtoeslagdoelgroep alleen nog in aanmerking voor woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen 8. Daarnaast worden ook woningbezettingsnormen en doelgroeplabels (voor bijvoorbeeld jongeren of ouderen) gehanteerd. Het gebruik hiervan verschilt per gemeente 9. Volgordecriteria Volgordecriteria bepalen aan welke woningzoekende een huurwoning het eerste wordt aangeboden. Voor de start van WoningNet Regio Eemvallei gebruikten de meeste gemeenten inschrijfduur als volgordecriterium.
Uitzonderingen hierop waren Soest, waar alle woningen werden verloot, en Nijkerk, waar voor doorstromers de woonduur gold, voor starters de leeftijd en voor vestigers de reisafstand. Omwille van de transparantie en eenduidigheid is bij de start van WoningNet Regio Eemvallei gekozen voor de volgordecriteria inschrijfduur en/of loting voor de hele regio. Het gebruik hiervan verschilt per gemeente: in Soest worden nog steeds alle vrijkomende verloot, in Amersfoort, Nijkerk en Leusden wordt een klein deel verloot en in de overige gemeenten worden alle woningen op basis van inschrijfduur toegewezen. Voorrangscriteria Voorrangscriteria vormen een aanvulling op de volgordecriteria en maken het mogelijk dat voor sommige woningzoekenden uitzonderingen worden gemaakt op de algemene toewijzingsregels. Het kan daarbij gaan om woningzoekenden die door een acute, zeer uitzonderlijke en dringende omstandigheid snel een (nieuwe) huurwoning nodig hebben. De urgentieregelingen in de regio Eemvallei hebben een lokaal karakter en zijn dus per gemeente anders. De regelingen zijn vastgelegd in de huisvestingsverordeningen van de gemeenten.
8
Zie bijlage 1 voor een overzicht van de huurprijsklassen en inkomensgrenzen.
9
Voor een volledig en actueel overzicht van de spelregels per gemeente verwijzen we naar de website van WoningNet Regio Eemvallei.
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
6
Overgangsregeling Sinds de start van het regionale verdeelsysteem geldt een overgangsregeling. Deze heeft als doel om in de aanvangsperiode eventuele waterbedeffecten als gevolg van harmonisatie van regels te verminderen. De overgangsregeling heeft betrekking op de inschrijvingen van woningzoekenden. Uitgangspunt is dat de lokale woningzoekenden niet achtergesteld worden ten opzichte van woningzoekenden uit de regio. De overgangsregeling is geldig tot 24 november 2017, tenzij op enig moment aanleiding ontstaat de regeling aan te passen. De overgangsregeling luidt als volgt: 1.
Van de bij de voorgangers van WoningNet Regio Eemvallei ingeschreven woningzoekenden blijft de inschrijfduur in het nieuwe systeem gehandhaafd.
2.
Bij het reageren op een woning in de ‘eigen gemeente’ 10 krijgen deze ingeschreven woningzoekenden een bonus van 3 jaar inschrijftijd. a.
3.
Stonden woningzoekenden in meerdere gemeenten ingeschreven, dan konden zij aangeven in welke gemeente zij de overgangsregeling wilden gebruiken.
Dubbele inschrijvingen worden samengevoegd.
De overgangsregeling bevatte ook een tweede onderdeel, dat betrekking had op de gemeenten Soest en Nijkerk. Voor beide geldt dat zij in het vorige (lokale) syst eem niet met inschrijfduur werkten. Daarnaast speelde de kwestie dat Nijkerk in de provincie Gelderland ligt en woningzoekenden uit de Utrechtse gemeenten niet in aanmerking kwamen voor de sociale huurwoningen in Nijkerk. Dit deel van de overgangsregeling luidde als volgt: 4.
In de gemeenten Nijkerk en Soest geldt voor de duur van de overgangsregeling dat ten minste 30% van de sociale huurwoningen aan woningzoekenden uit de eigen gemeente wordt toegewezen.
5.
Bovendien is voor de gemeente Nijkerk in het eerste j aar van het systeem een zogenaamd ‘klaphekje’ van toepassing: woningzoekenden uit Nijkerk hebben wel toegang tot sociale huurwoningen in de Utrechtse gemeenten die onderdeel zijn van WoningNet Regio Eemvallei, maar andersom is dat niet mogelijk 11.
Dit onderdeel (nummers 4 & 5) is per juli 2015 komen te vervallen als gevolg van de komst van de Huisvestingswet.
10
De gemeente waar zij voordien als woningzoekende stonden ingeschreven.
11
Alleen woningzoekenden met binding met Nijkerk, Scherpenzeel of Barneveld kwamen in aanmerking voor de sociale huurwoningen in Nijkerk.
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
7
Woonruimteverdeling in cijfers Wie zijn op zoek naar een sociale huurwoning via WoningNet Regio Eemvallei, welke woningen werden aangeboden en aan wie zijn die toegewezen? Dit hoofdstuk bevat de belangrijkste cijfers over de regionale woonruimteverdeling in de afgelopen jaren.
Woningzoekenden Op 1 januari 2017 stonden 30.454 woningzoekenden ingeschreven bij WoningNet Regio Eemvallei. Dit aantal ligt hoger dan begin 2016 (29.105) maar lager dan begin 2015 (33.934). In tabel 3-1 zijn de kenmerken van de woningzoekenden te zien. Bijna de helft van de ingeschreven woningzoekenden is jonger dan 35 jaar en ruim een kwart 55 jaar of ouder. De meeste woningzoekenden willen met 1 of 2 personen verhuizen. Qua inkome n behoort driekwart van de ingeschreven woningzoekenden tot de primaire doelgroep (zie bijlage 1). De meerderheid van de woningzoekenden woont in Amersfoort; 17% komt van buiten de regio. tabel 3-1 Kenmerken van ingeschreven en actief woningzoekenden
Ingeschreven op 1 januari 2017
Actief in 2016
jonger dan 25 jaar
5.058
17%
2.725
25%
25 tot 35 jaar
8.288
27%
3.714
33%
35 tot 45 jaar
4.446
15%
1.754
16%
45 tot 55 jaar
4.077
13%
1.353
12%
55 tot 65 jaar
3.432
11%
765
7%
65 jaar en ouder
5.153
17%
787
7%
1 persoon
18977
62%
6376
57%
2 personen
7324
24%
2552
23%
3 personen
2323
8%
1266
11%
4 personen
1187
4%
559
5%
5 of meer personen
643
2%
345
3%
primaire doelgroep
22.612
74%
7.820
70%
secundaire doelgroep
5.133
17%
2.650
24%
geen doelgroep
2.709
9%
628
6%
Amersfoort
17.127
56%
5.473
49%
Bunschoten
784
3%
232
2%
Eemnes
354
1%
102
1%
Leusden
2.597
9%
607
5%
Nijkerk
1.911
6%
899
8%
Soest
1.809
6%
1.131
10%
Woudenberg
657
2%
215
2%
Buiten de regio
5.150
17%
2.422
22%
Totaal
30.454
100%
11.098
100%
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
8
Ruim één op de drie ingeschreven woningzoekenden reageert actief op advertenties. In 2016 hebben 11.098 woningzoekenden op één of meer advertenties gereageerd. In 2015 lag het aantal actief woningzoekenden nog op 9.630. In vergelijking met de ingeschreven woningzoekenden komen bij de actief woningzoekenden relatief veel jongeren tot 35 jaar voor en weinig ouderen vanaf 55 jaar (zie tabel 3-1). Ook huishoudens met 3 of meer personen of die tot de secundaire doelgroep behoren zijn relatief vaak actief. Woningzoekenden uit Amersfoort en Leusden komen in verhouding minder voor bij de actief woningzoekenden dan bij de ingeschreven woningzoekenden.
Woningen In tabel 3-2 is per gemeente te zien hoeveel woningen de afgelopen jaren zijn verhuurd via WoningNet Regio Eemvallei (incl. nieuwbouw en bemiddeling). Het systeem is in november 2014 van start gegaan. In 2016 zijn 160 woningen meer verhuurd dan in 2015. Ruim de helft van het aanbod is te vinden in Amersfoort en slechts 1% in Eemnes. tabel 3-2 Aantal verhuringen per jaar, WoningNet Regio Eemvallei
2014
2015
2016
Amersfoort
39
58%
886
55%
978
55%
Bunschoten
3
4%
87
5%
46
3%
Eemnes
1
1%
29
2%
26
1%
Leusden
5
7%
158
10%
185
10%
Nijkerk
12
18%
180
11%
189
11%
Soest
7
10%
228
14%
280
16%
Woudenberg
0
0%
45
3%
69
4%
Totaal
67
100%
1.613
100%
1.773
100%
Ongeveer een kwart van de verhuurde woningen zijn eengezinswoningen. Het grootste deel van het aanbod bestaat dus uit diverse soorten appartementen: vooral galerijwoningen, portiekwoningen en etagewoningen. De samenstelling verschilt sterk per gemeente ( figuur 3-1) figuur 3-1 Verhuringen naar woningtype, per gemeente , november 2014-februari 2017
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
15% 32%
36%
22% 68%
8%
25%
30%
40% 38%
Kamer
65%
28%
21%
Maisonnette
20%
Galerijwoning
25%
13% 23%
8% 3%
54% 29%
12% 48%
27%
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
Portiekwoning
18%
33% 15%
26%
Etagewoning Eengezinswoning
9
f i g u u r 3 - 2 V e r h u r i n g e n n a a r a a n t a l k a m e r s , p e r g e m e e n t e 12
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
3% 26%
35%
1% 22%
50%
7% 20%
39%
3% 15%
43%
3%
1%
28%
37%
31%
4% 12%
46%
29%
3% 26%
35%
5 of meer kamers 4 kamers 3 kamers
33%
28%
34%
29%
37%
31%
38%
10%
4%
33%
2 kamers
4%
1 kamers
De gemiddelde verhuurde corporatiewoning in de regio telt drie kamers. In Bunschoten geldt dit voor maar liefst de helft van het aanbod. Woningen met één kamer worden bijna alleen in Leusden en Amersfoort aangeboden. In Soest bestaat een rel atief groot deel van het aanbod uit vierkamerwoningen. In figuur 3-3 is het aanbod in 2015 en 2016 uitgesplitst naar huurprijsklassen (zie bijlage 1). Het gaat hier om de huurprijzen waarmee de woningen zijn aangeboden. In sommige gevallen kan de huurprijs waarvoor de woning uiteindelijk is verhuurd daarvan afwijken 13. In 2016 zijn meer woningen aangeboden onder de eerste aftoppingsgrens (€ 586, prijspeil 2016) en minder woningen boven de tweede aftoppingsgrens (€ 628) dan in 2015. De lagere huurprijzen zijn het gevolg van de nieuwe regels voor woningcorporaties met betrekking tot passend toewijzen die in 2016 in werking zijn getreden. figuur 3-3 Verhuringen naar huurprijsklasse in advertentie, in 2015 en 2016
5% 7%
tot kwaliteitskortingsgrens
33%
tot 1e aftoppingsgrens
44%
14% 14%
tot 2e aftoppingsgrens
2015 2016
48%
tot huurtoeslaggrens
36% 0% 0%
vrije sector
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
12
Tenzij anders vermeld hebben alle cijfers betrekking op de periode november 2014-februari 2017.
13
Bij de Alliantie (in beide jaren) en Portaal en Vallei Wonen (sinds 2016) kunnen woningzoekenden uit de primaire doelgroep korting krijgen, waardoor de huurprijzen die zij betalen als ze de woning gaan huren lager liggen.
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
10
figuur 3-4 Verhuringen naar huurprijsklasse in huurcontract , per gemeente, 2016
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
19%
20% 12%
41%
12%
18%
12%
14%
19%
52%
50%
7% 15%
9% 29%
17%
14% tot huurtoeslaggrens
13%
65%
65%
68% 62%
62%
tot 1e aftoppingsgrens
46% 3%
20%
16%
4%
tot 2e aftoppingsgrens
tot kwaliteitskortingsgrens
10%
7%
In figuur 3-4 zijn per gemeente de huurprijsklassen te zien van woningen die in 2016 zijn verhuurd. Anders dan in figuur 3-3 zijn hier de huurprijzen afgebeeld die bij verhuring in het huurcontract zijn vastgelegd. Hieruit blijkt dat 69% van de woningen verhuurd is met een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens. In Bunschoten zijn in 2016 relatief veel woningen boven de tweede aftoppingsgrens verhuurd 14. Bij de start van WoningNet Regio Eemvallei hebben de corporaties met de gemeenten afspraken gemaakt over de modellen die zij gebruiken voor het verdelen van hun woningen. Op regionaal niveau is ruim twee derde van de woningen aangeboden via het aanbodmodel, een kwart is verloot en 8% is via directe bemiddeling verhuurd (zie 3.4). De verhouding verschilt sterk per gemeente. In Soest worden alle woningen via het lotingmodel aangeboden. In Amersfoort, Nijkerk en Leusden wordt een klein deel van het aanbod verloot. In de overige gemeenten worden alle geadverteerde woningen via het aanbodmodel verhuurd. figuur 3-5 Verhuringen naar model, per gemeente
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
14
3% 16%
81%
20%
80%
10%
20%
14%
5%
15%
9%
75%
8% 25%
90%
90%
6%
71%
94%
Bemiddeling 68%
Loting
Aanbodmodel 1%
Dit wordt deels verklaard door de 9 nieuwbouwwoningen die in 2016 in Bunschoten zijn verhuurd. Laten we die buiten beschouwing, dan bedraagt het percentage boven de 2 e aftoppingsgrens 27%.
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
11
Toewijzingen Aan wie zijn de woningen toegewezen? Net als bij de woningzoekenden vormen jonge huishoudens tussen de 25 en 35 jaar de grootste groep. Dat geldt niet alleen voor de hele regio, maar ook voor elke gemeente. Tussen de gemeenten zijn wel duidelijke verschillen te zien (figuur 3-6). Jongeren tot 25 jaar zijn het meest aan bod gekomen in Leusden. In Nijkerk hebben relatief veel ouderen vanaf 55 jaar een woning gevonden. figuur 3-6 Geslaagde woningzoekenden naar leeftijd, per gemeente (woning)
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
14% 13% 13%
18%
15% 5% 17% 24%
14% 5% 15%
15%
16%
10% 10% 12%
18% 12% 7%
33%
29%
26% 10%
10%
7%
18%
15%
10%
6% 10% 10%
11%
12%
15%
16%
32%
25%
15%
21%
27% 44%
15%
12%
65 jaar en ouder
17%
55 tot 65 jaar 45 tot 55 jaar
38% 31%
18%
14%
35 tot 45 jaar
25 tot 35 jaar jonger dan 25 jaar
Zes van de tien woningen zijn verhuurd aan alleenstaanden; in Leusden en Woudenberg zelfs twee op de drie. Eenoudergezinnen vormen met 20% de op één na grootste groep. Dit aandeel varieert van 13% in Leusden tot 27% in Eemnes. 9% van de woningen is verhuurd aan gezinnen met kinderen, terwijl zij 11% van de actief woningzoekenden vormen. figuur 3-7 Geslaagde woningzoekenden naar huishoudensamenstelling, per gemeente (woning)
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
10%
5%
22%
20%
27%
11%
15%
7%
9%
7% 13%
11%
9%
8%
9%
15%
17%
16%
20%
21%
16%
14%
11%
13% gezin met kinderen
58%
55%
61%
66%
54%
57%
65%
eenoudergezin 59%
stel zonder kinderen alleenstaande
Veruit de meeste woningen zijn verhuurd aan de primaire doelgroep: woningzoekenden die qua inkomen recht hebben op huurtoeslag. Dit percentage verschilt per gemeente, van 77% in Bunschoten en Nijkerk tot 93% in Eemnes. In alle gemeenten is minder dan 4% verhuurd aan woningzoekenden die niet tot de doelgroep van woningcorporaties (met ee n inkomen van meer dan €35.739) behoren.
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
12
figuur 3-8 Geslaagde woningzoekenden naar inkomen, per gemeente (woning)
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2%
3%
16%
20%
82%
77%
0% 7%
93%
1%
4%
20%
19%
79%
77%
2% 10%
89%
1%
2%
19%
16%
80%
82%
geen doelgroep secundaire doelgroep primaire doelgroep
Passend toewijzen Sinds 2016 zijn woningcorporaties verplicht om bij de toewijzing van woningen aan de primaire doelgroep ten minste 95% van deze groep te huisvesten in een woning tot de betreffende aftoppingsgrens voor huurtoeslag. Om te kunnen voldoen aan deze norm hebben de corporaties hun huur- en/of toewijzingsbeleid aangepast. Bij de meeste corporaties mogen woningzoekenden uit de primaire doelgroep alleen nog reageren op woningen onder de aftoppingsgrenzen 15. Tegelijkertijd bieden zij meer woningen in dat segment aan. De Alliantie, Portaal en Vallei Wonen hanteren een tweehurenbeleid, waarbij huurders uit de primaire doelgroep ook kunnen reageren op woningen boven de aftoppingsgrenzen en vervolgens een korting kunnen krijgen zodat de woning toch passend wordt verhuurd. In figuur 3-9 is voor de verhuringen in 2016 te zien in welke huurklassen de geslaagde woningzoekenden uit de diverse inkomensgroepen gehuisvest zijn (zie bijlage 1 voor de huur en inkomensgrenzen). Hiervoor zijn de huurprijzen gebruikt die uiteindelijk in de huurcontracten zijn opgenomen. Op basis van de cijfers van WoningNet heeft 93% van de geslaagden uit de primaire doelgroep een woning tot de tweede aftoppingsgrens gekregen. figuur 3-9 Verhuringen naar huurprijs (woning) per inkomensgroep, 2016
primaire doelgroep
9%
70%
15% 7% tot kwaliteitskortingsgrens
secundaire doelgroep 1%
34%
13%
tot 1e aftoppingsgrens
51%
tot 2e aftoppingsgrens geen doelgroep
16% 0%
15
11% 20%
tot huurtoeslaggrens
73% 40%
60%
80%
100%
€586 voor 1- en 2-persoonshuishoudens; €628 voor 3- of meer persoonshuishoudens, prijspeil 2016.
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
13
Voor een- en tweepersoonshuishoudens zijn alleen woningen onder de eerste aftoppingsgrens passend. Als we daar rekening mee houden, dan heeft in totaal 91% van de primaire doelgroep in 2016 een passende woning gekregen. Hierbij moet worden opgemerkt dat niet alle woningcorporaties de gecontroleerde inkomensgegevens van geslaa gde woningzoekenden consequent terugkoppelen aan WoningNet. Daardoor kunnen de WoningNet-cijfers verschillen met de gegevens in de primaire systemen van woningcorporaties, die gebruikt worden voor de verantwoording in de jaarverslagen. Om te voldoen aan de passendheidstoets hoeven corporaties de 95%-norm overigens niet per gemeente te halen, maar voor al hun verhuringen (aan de primaire doelgroep) samen. In figuur 3-10 is per huurklasse te zien aan welke inkomensgroep de verhuurde woningen in 2016 zijn toegewezen. Tot de tweede aftoppingsgrens zijn veruit de meeste woningen aan de primaire doelgroep verhuurd. Duurdere woningen zijn vooral aan woningzoekenden uit de secundaire doelgroep toegewezen. figuur 3-10 Verhuringen naar inkomen (woningzoekende), per huurklasse, 2016
tot kwaliteitskortingsgrens
98%
tot 1e aftoppingsgrens
2%
89%
10% 1%
primaire doelgroep
secundaire doelgroep tot 2e aftoppingsgrens
80%
tot huurtoeslaggrens
32% 0%
20%
18% 2%
57% 40%
60%
geen doelgroep
11% 80%
100%
Urgentie en bijzondere toewijzingen Zoals eerder getoond worden de meeste woningen aangeboden in advertenties (‘media’) en toegewezen volgens het aanbodmodel of via loting. Als woningzoeken den met urgentie op deze woningen reageren, krijgen ze voorrang op reguliere woningzoekenden. In de meeste gemeenten geldt dat alleen in het aanbodmodel. In Soest en Amersfoort geldt dat (ook) voor loting. Daarnaast worden ook via bemiddeling woningen aan de reguliere toewijzing onttrokken. In figuur 3-11 is per gemeente te zien hoe de verhuringen aan reguliere woningzoekenden, urgent woningzoekenden en bemiddelingen zich tot elkaar verhouden. In totaal komt twee derde van de woningen in de regio bij reguliere woningzoekenden terecht. In Woudenberg is die groep het meest aan bod gekomen. In Amersfoort worden weinig woningen bemiddeld, maar juist veel woningen aan urgenten verhuurd. In de figuur zijn vergunninghouders (asielzoekers met een verb lijfsvergunning) als aparte categorie afgebeeld, omdat deze groep zowel bij urgenten als bemiddelingen voorkomt . In Amersfoort kunnen vergunninghouders met urgentie reageren op advertenties. In alle andere gemeenten wordt deze groep via directe bemiddeling gehuisvest. In totaal is de afgelopen jaren 8% van de woningen aan vergunninghouders verhuurd.
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
14
figuur 3-11 Verhuringen met urgentie of via bemiddeling, per gemeente
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2%
32% 8%
2%
0%
11%
4%
2%
22%
31%
3% 9%
8% 10%
18%
17%
0% 8% 6%
3%
23%
7%
8%
10%
Overig bemiddeling
78%
77% 59%
59%
73%
59%
85%
Overig urgent (media)
66%
Vergunninghouder
Regulier
In tabel 3-3 en tabel 3-4 zijn de redenen van verhuringen met urgentie en via bemiddeling te zien, exclusief de verhuringen aan vergunninghouders. De meeste urgent woningzoekenden die een woning hebben gevonden, hadden urgentie om een sociale reden 16. Daarnaast zijn veel voorkomende redenen voor urgentie: een ‘individueel traject’ en sloop/nieuwbouw 17. Amersfoort is momenteel de enige gemeente met stadsvernieuwing. Redenen voor bemiddeling zijn onder meer woningruil en het toepassen van de hardheidsclausule. tabel 3-3 Verhuringen via aanbodmodel of loting met urgentie, per gemeente naar urgentier e d e n ( e x c l . v e r g u n n i n g h o u d e r s ) , p e r g e m e e n t e 18
Amersfoort
Bunschoten
Eemnes
Leusden
Nijkerk
Soest
Woudenberg
Regio
Sociaal
244
29
2
7
30
88
10
410
Medisch
30
2
0
1
0
9
0
42
Financieel
20
0
0
2
0
1
0
23
Geweld/bedreiging
4
0
1
0
0
0
0
5
Hardheidsclausule
0
0
0
1
0
0
0
1
Reclassering
12
0
0
0
0
0
0
12
Sloop/nieuwbouw
136
0
0
0
0
0
0
136
Individueel traject
171
0
14
0
1
3
0
189
Dakloosheid ouder met m.j. kinderen
1
0
0
0
0
0
0
1
Uitstroom maatsch. instelling
19
0
0
0
0
1
0
20
Totaal
637
31
17
11
31
102
10
839
16
Denk bijvoorbeeld aan een echtscheiding waarbij kleine kinderen betrokken zijn.
17
De huidige urgentieregelingen verschillen per gemeente. De evaluatie van deze regelingen maakt geen deel uit van dit onderzoek en zal in een apart traject worden uitgevoerd.
18
De registratie van urgentieredenen kan overigens per gemeente verschillen.
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
15
tabel 3-4 Verhuringen via bemiddeling naar toewijzingscategorie (excl. vergunninghouders), per gemeente
Amersfoort
Bunschoten
Eemnes
Leusden
Nijkerk
Soest
Woudenberg
Regio
Woningruil
6
2
0
0
8
1
0
17
Besluit klachtencommissie
0
0
0
0
0
1
0
1
Dak-of thuisloze
1
0
0
0
0
0
0
1
Laatste kans beleid
0
0
0
1
0
1
0
2
Woongroep
12
0
0
1
0
1
0
14
Alternatief aanbod na gemaakte fout
7
0
0
30 19
2
4
0
43
Fokusproject of WMO-er
7
0
0
4
0
1
0
12
Hardheidsclausule
9
1
0
4
6
1
0
21
Onbekend
2
0
0
0
0
1
0
3
Totaal
44
3
0
40
16
11
0
114
Slaagkansen Het begrip slaagkans wordt gebruikt voor de verhouding tussen het aantal toewijzingen en het aantal actief woningzoekenden binnen een groep woningzoekenden. In 2016 zijn in totaal 1.559 woningen via advertenties verhuurd (‘media’) en waren er 11.098 woningzoekenden die op minstens één woning reageerden, dus de slaagkans was 14%. Met andere woorden: 14% van de actief woningzoekenden is erin geslaagd een woning te vinden. Dat is minder dan in 2015 (16%). De daling van de slaagkans is het gevolg van het feit dat het aantal actief woningzoekenden sterker is gestegen dan het aantal verhuringen. In tabel 3-5 zijn de slaagkansen voor verschillende groepen woningzoekenden te zien. De slaagkansen hangen duidelijk samen met de leeftijd: oudere woningzoekenden hebben een hogere slaagkans dan jongere. Dit wordt deels veroorzaakt door het zoekgedrag: naarmate woningzoekenden ouder zijn, wachten zij langer met actief reageren dan jongeren. Daarnaast valt op dat woningzoekenden uit de primaire en secundaire doelgroep een veel hogere slaagkans hebben dan woningzoekenden die qua inkomen niet tot de doelgroep van woningcorporaties behoren.
19
Dit betreft de toewijzing van een nieuwbouwproject dat niet goed was geadverteerd.
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
16
tabel 3-5 Toewijzingen, actief woningzoekenden en slaagkansen in 2015 en 2016, naar kenmerken woningzoekenden
Toewijzingen (media)
Actief woningzoekenden
Slaagkansen
2015
2016
2015
2016
2015
2016
jonger dan 25 jaar
217
197
2.300
2.725
9%
7%
25 tot 35 jaar
458
531
3.178
3.714
14%
14%
35 tot 45 jaar
280
237
1.635
1.754
17%
14%
45 tot 55 jaar
182
192
1.178
1.353
15%
14%
55 tot 65 jaar
171
188
636
765
27%
25%
65 jaar en ouder
255
223
703
787
36%
28%
1 persoon
900
912
5.130
6.376
18%
14%
2 personen
362
346
2.382
2.552
15%
14%
3 personen
181
185
1.214
1.266
15%
15%
4 personen
83
76
583
559
14%
14%
5 of meer personen
37
49
321
345
12%
14%
primaire doelgroep
1.335
1.207
6.892
7.820
19%
15%
secundaire doelgroep
207
324
2.066
2.650
10%
12%
geen doelgroep
21
37
672
628
3%
6%
Amersfoort
805
868
4.888
5.473
16%
16%
Bunschoten
57
38
266
232
21%
16%
Eemnes
23
13
92
102
25%
13%
Leusden
113
95
559
607
20%
16%
Nijkerk
142
105
836
899
17%
12%
Soest
140
148
958
1.131
15%
13%
Woudenberg
29
38
160
215
18%
18%
Buiten de regio
250
261
1.858
2.422
13%
11%
1.559
1.566
9.630
11.098
16%
14%
Totaal
Zoektijd en inschrijftijd Hoe lang duurt het voordat woningzoekenden een woning kunnen vinden? Die vraag kan worden beantwoord met behulp van verschillende indicatoren. In het convenant is afgesproken om bij deze evaluatie in elk geval de zoektijd in beeld te brengen. Daarnaast kijken we ook naar de inschrijftijd. De zoektijd is de periode tussen de eerste reactie van een woningzoekende en de ingangsdatum van het huurcontract. De zoektijd geeft aan hoe lang deze woningzoekende actief op advertenties gereageerd heeft, voordat hij of zij een woning vond. Omdat WoningNet Regio Eemvallei pas twee jaar bestaat, is de zoektijd nog relatief laag. De inschrijftijd is de periode tussen het moment waarop een woningzoekende zich heeft ingeschreven (bij WoningNet Regio Eemvallei of haar voorgangers) en de ingangsdatum van het huurcontract. De inschrijftijd geeft aan hoe lang deze woningzoekende ingeschreven heeft gestaan, voordat hij of zij een woning vond.
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
17
figuur 3-12 Ontwikkeling gemiddelde zoektijd en inschrijftijd (excl. urgenten) in jaren, per kwartaal
6,0 5,0
4,0 3,0
zoektijd
2,0
inschrijftijd
1,0 0,0
In figuur 3-12 is de ontwikkeling van de gemiddelde zoektijd en inschrijftijd per kwartaal afgebeeld, exclusief verhuringen aan urgenten. In ieder kwartaal is de zoektijd veel korter dan de inschrijftijd. Daarvoor zijn meerdere redenen. Ten eerste zijn niet alle ingeschreven woningzoekenden actief op zoek naar woningen (zie 3.1). Sommigen schrijven zich uit voorzorg in, om alvast inschrijftijd op te bouwen. Hierdoor is hun inschrijftijd als ze uiteindelijk een woning gaan zoeken veel langer dan hun zoektijd. In de tweede plaats spelen ook administratieve verschillen een belangrijke rol bij het grote verschil tussen zoektijd en inschrijftijd. De zoektijd is bepaald op basis van de eerste reactie van woningzoekenden via WoningNet Regio Eemvallei en is daarom eind 2014 op nul begonnen. De inschrijftijd is daarentegen bepaald op basis van de inschrijfdatum van woningzoekenden bij WoningNet Regio Eemvallei of de lokale systemen die daaraan voorafgingen. Uit figuur 3-12 blijkt dat de gemiddelden van zowel de zoektijd als de inschrijftijd langzaam oplopen. Bij de zoektijd zegt dit nog weinig, omdat die op nul is begonnen. Op basis van de inschrijftijd kunnen we wél concluderen dat de periode dat woningzoekenden ingeschreven staan , gemiddeld genomen is gestegen. In figuur 3-12 zijn per gemeente de gemiddelde zoektijd en inschrijftijd in 2016 te zien.
De verschillen in zoektijd zijn klein. In Leusden is de gemiddelde inschrijftijd bij verhuring het hoogst, terwijl de geslaagde woningzoekenden in Soest relatief kort ingeschreven stonden. figuur 3-13 Gemiddelde zoektijd en inschrijftijd (excl. urgenten) in jaren , per gemeente , 2016
7,0
6,2
5,7
5,5
6,0
5,2
5,0
4,7
4,6
4,0
4,0 3,0
1,0
zoektijd
1,7
2,0 0,7
0,8
0,7
0,6
0,8
0,7
0,6
0,7
inschrijftijd
0,0
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
18
Binnen de gemiddelde inschrijftijd is sprake van een behoorlijke spreiding (figuur 3-14). 29% van de geslaagde woningzoekenden had een inschrijftijd van minder dan een jaar. Tegelijkertijd had 9% een inschrijftijd van 10 jaar of meer. Soest valt wederom op: meer dan de helft van de woningen zijn daar verhuurd aan woningzoekenden met een inschrijftijd tot één jaar. figuur 3-14 Verhuringen (excl. urgenten) naar inschrijftijd , per gemeente (woning)
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2%
3%
14%
28%
9%
3% 25%
34% 40%
36%
17%
23%
4% 13%
23%
15%
14%
22%
29%
27%
18%
33%
29%
21%
16% 17%
21%
54% 31%
10 jaar of meer 5 tot 10 jaar
18%
11%
24%
9%
28%
22% 12%
6%
29%
20%
3 tot 5 jaar
1 tot 3 jaar tot 1 jaar
De korte inschrijftijden in Soest zijn mede het gevolg van het feit dat bijna alle woningen in Soest worden verloot. Bij toewijzing via loting speelt de inschrijftijd geen rol. Hierdoor is de spreiding van de inschrijftijden bij loting een afspiegeling van de inschrijftijden van de actief woningzoekenden die op lotingwoningen reageren ( figuur 3-15). Woningzoekenden die via loting een woning hebben gevonden, stonden gemiddeld 1,8 jaar ingeschreven. Bij het aanbodmodel was het gemiddelde 5,7 jaar. figuur 3-15 Verhuringen (excl. urgenten) naar inschrijftijd per model
50%
46% 41%
40%
32%
30% 20%
16%
13%
10%
17%
15%
Aanbodmodel
13%
Loting
7% 1%
0%
In het aanbodmodel worden woningen in principe aangeboden aan de kandidaat met de langste inschrijftijd, tenzij een woningzoekende met urgentie heeft gereageerd 20. Woningzoekenden die gebruikmaken van de overgangsregeling, hebben drie jaar extra inschrijftijd als ze reageren op woningen in een gemeente waar ze al voor de invoering van het regionale
20
Bij het analyseren van de wachttijden laten we verhuringen aan urgenten buiten beschouwing.
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
19
systeem ingeschreven stonden. De optelsom van de inschrijftijd en de extra ‘overgangstijd’ noemen we hier de inschrijftijd inclusief overgangsregeling. In 2016 bedroeg de gemiddelde inschrijftijd inclusief overgangsregeling bij verhuringen in het aanbodmodel 7,9 jaar. Daarmee is de inschrijftijd inclusief overgangsregeling licht gestegen ten opzichte van 2015 (7,7 jaar). In figuur 3-16 zijn de gemiddelde inschrijftijd en overgangstijd (over de hele periode gemeten) per gemeente te zien. In Amersfoort is de inschrijftijd inclusief overgangsregeling met 8,5 jaar het langst. Dit wordt mede veroorzaakt door het feit dat veel woningen in Amersfoort zijn toegewezen aan woningzoekenden die gebruikmaakten van de overgangsregeling. In Eemnes en Woudenberg is de gemiddelde inschrijftijd inclusief overgangsregeling (6,1 jaar) relatief laag. De inschrijftijd zonder overgangstijd is het laagst in Bunschoten. figuur 3-16 Gemiddelde inschrijftijd en overgangstijd in het aanbodmodel (excl. urgenten) in jaren, per gemeente
10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0
8,5
7,9
6,6
2,4
1,8
6,1
2,1
7,8 6,5 1,9
1,4
6,1
2,1
1,6
totaal
6,1
4,7
4,5
6,1
4,6
5,7
4,6
overgangstijd
inschrijftijd
De gemiddelde inschrijftijd inclusief overgangsregeling varieert niet alleen per gemeente maar hangt ook samen met de kenmerken van de woningen (zie figuur 3-17). Vooral de woninggrootte lijkt van invloed. De inschrijftijd inclusief overgangsregeling is voor grote woningen met bijna 11 jaar veel langer dan voor kleinere woningen. figuur 3-17 Gemiddelde inschrijftijd en overgangstijd in het aanbodmodel (excl. urgenten) in jaren, naar woningkenmerken
12,0 10,0 8,2 8,0
10,6
2,4
2,3
7,3 6,1
6,0
10,8
6,8
2,1
2,4
2,4
2,0 8,4
4,0 2,0
4,9
7,2 2,0
8,0 2,2
8,6
2,2
7,3 1,7
8,3
6,1 4,1
totaal overgangstijd
4,4
5,2
5,8
6,4
5,7
inschrijftijd
0,0 1 2 3 4 ≥ 5 ≤ €409 €409 - €586 - €628 - > €710 kamers kamers kamers kamers ka mers €586 €628 €710 aantal kamers
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
huurklasse
20
Ook tussen groepen woningzoekenden zien we verschillen in inschrijftijd inclusief overgangsregeling (figuur 3-18). Jongeren tot 25 jaar en ouderen vanaf 55 jaar hebben bij acceptatie een relatief korte inschrijftijd inclusief overgangsregeling in vergelijking met woningzoekenden tussen 25 en 55 jaar. Daarnaast zien we dat de gemiddelde inschrijftijd inclusief overgangsregeling van geslaagde woningzoekenden hoger is naarmate de omvang van het huishouden groter is. Gezien de relatief lange inschrijftijd die nodig is voor een grote woning is dat niet verbazingwekkend. figuur 3-18 Gemiddelde inschrijftijd en overgangstijd in het aanbodmodel (excl. urgenten) in jaren, naar kenmerken woningzoekenden
12,0 10,0 8,0 6,0
9,0 2,5
6,6
2,4
9,3 8,4
2,2
6,7
5,6 2,5
1,8
7,3
9,9
9,8
10,0
2,3
2,4
2,4
2,1
2,1
totaal
1,5
4,0 2,0
9,8
6,5
7,4
7,1
4,1
4,0
<25 jaar
25-35 35-45 45-55 55-65 jaar jaar jaar jaar
5,0
5,2
6,4
7,6
7,4
7,6
overgangstijd
inschrijftijd
0,0
leeftijd
≥65 1 pers. 2 pers. 3 pers. 4 pers. ≥ 5 ja a r pers . personen
Weigeringen Bij de toewijzing van woningen via WoningNet Eemvallei hebben woningzoekenden de mogelijkheid om een aangeboden woning te weigeren. Ook kunnen kandidaten geweigerd worden door de corporatie als zij niet aan de voorwaarden voldoen. De afgelopen jaren heeft 29% van de ca. 12.500 aanbiedingen tot een verhuring (acceptatie) geleid. Bijna de helft van de aanbiedingen is niet geaccepteerd door de woningzoekenden, ofwel omdat de kandidaat niet (tijdig) gereageerd heeft op de aanbieding (22%), ofwel omdat de kandidaat de woning geweigerd heeft (2 6%). De reden die het meest genoemd wordt om te weigeren is dat de kandidaat nog niet wil verhuizen. Ook komt het geregeld voor dat een kandidaat al een andere woning heeft geaccepteerd. Bij 16% van de aanbiedingen is de kandidaat geweigerd door de corporatie. In de meeste gevallen bleek de kandidaat bij controle niet aan alle voorwaarden uit de advertentie te voldoen. Van 7% van de aanbiedingen is niet duidelijk waarom deze geweigerd zijn. De mate waarin aanbiedingen geaccepteerd of geweigerd zijn, verschilt per geme ente (zie figuur 3-19). In Amersfoort leidde een kwart van de aanbiedingen tot een verhuring, terwijl in Soest bijna de helft van de aanbiedingen werd geaccepteerd.
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
21
figuur 3-19 Aanbiedingen die geaccepteerd of geweigerd zijn, naar type, per gemeente
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
7%
17%
1%
23%
6% 10% 25%
26% 25% 25%
23% 24%
24%
34%
4% 37%
4% 11%
8%
9% 10%
25% 31%
28%
7%
10% 10%
16%
29%
26%
24%
22%
27%
29%
overige weigering
13%
21% 14%
weigering corporatie weigering kandidaat
48%
36%
31%
geen reactie kandidaat acceptatie
Als gevolg van de weigeringen worden woningen lang niet altijd verhuurd aan de kandidaat die na de volgordebepaling op nummer 1 staat. De afgelopen jaren zijn geadverteerde woningen uiteindelijk aan gemiddeld de vierde kandidaat verhuurd. Bij woningen die verloot zijn, komen weigeringen minder vaak voor dan bij woningen die via het aanbodmodel zijn toegewezen: lotingwoningen werden gemiddeld door de tweede kandidaat geaccepteerd. Dit patroon kennen we ook uit evaluaties in andere gebieden. Bij loting worden woningen vooral verhuurd aan kandidaten met een korte inschrijftijd, die nog weinig kans maken in het aanbodmodel. Voor deze woningzoekenden is een aanbieding vaak letterlijk een lot uit de loterij, waardoor zij niet snel zullen weigeren. In het aanbodmodel komen vooral woningzoekenden aan bod die veel wachttijd hebben opgebouwd. Wanneer zij een woning weigeren, maken ze snel weer kans op een volgende aanbieding. Zij kunnen het zich dus permitteren om kritisch te zijn. In figuur 3-20 zijn de gemiddelden per gemeente te zien. In Amersfoort wordt, zowel bij loting als in het aanbodmodel, het meest geweigerd. figuur 3-20 Gemiddelde rangordenummer van geslaagde woningzoekenden (excl. nieuwsbouw), per gemeente en model
5,0
4,5 4,1
4,0
3,9
4,2
3,9
4,3
3,2
3,0
2,7
2,7
2,1 2,0
1,0
2,2
2,3 Aanbodmodel Loting
0,0
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
22
Regionale verhuisdynamiek Door de regionalisering van de woonruimteverdeling kunnen woningzoekenden makkelijker in andere gemeenten zoeken. In hoeverre maken zij hiervan gebruik en verhuizen ze naar een andere gemeente? En welke rol speelt de overgangsregeling daarb ij?
Regionaal zoekgedrag Via WoningNet Regio Eemvallei kunnen woningzoekenden in elke gemeente zoeken. Hierdoor is het eenvoudiger geworden voor woningzoekenden om te reageren op woningen die in een andere gemeente staan dan in hun huidige woongemeente. In tabel 4-1 zijn de reacties van woningzoekenden in de afgelopen jaren uitgesplitst naar herkomst (gemeente waar de woningzoekende vandaan komt) en bestemming (gemeent e waar de verhuurde woning staat). Zo is bijvoorbeeld te zien dat woningzoekenden uit Leusden 100 keer gereageerd hebben op woningen in Eemnes. tabel 4-1 Reacties naar woongemeente van de woningzoekende (herk omst) en gemeente van de woning (bestemming)
Bestemming (woning) Herkomst (woningzoekende)
Amersfoort
Bunschoten
Eemnes
Leusden
Nijkerk
Soest
Woudenberg
Regio
Amersfoort
191.532
2.550
1.289
10.445
7.081
20.361
2.612
235.870
Bunschoten
3.652
2.004
112
298
492
705
96
7.359
Eemnes
736
47
737
84
67
266
29
1.966
Leusden
10.637
155
100
6.172
827
2.116
567
20.574
Nijkerk
10.287
381
143
915
15.246
1.574
314
28.860
Soest
15.899
333
377
1.131
951
29.646
440
48.777
Woudenberg
2.157
48
22
565
189
480
1.564
5.025
Buiten de regio
49.813
1.335
1.214
4.033
5.255
22.234
1.908
85.792
Totaal
284.713
6.853
3.994
23.643
30.108
77.382
7.530
434.223
Meer dan de helft van alle reacties is afkomstig van woningzoekenden uit Amersfoort. De meeste daarvan zijn uitgebracht op woningen in Amersfoort zelf, maar ook in andere gemeenten gaat het om grote aantallen. Alleen in Nijkerk en Soest overtreft het aanta l reacties van lokale woningzoekenden het aantal reacties uit Amersfoort. Andersom hebben ook veel woningzoekenden uit andere gemeenten gereageerd op woningen in Amersfoort. Woningzoekenden uit Bunschoten, Leusden en Woudenberg hebben vaker gereageerd op w oningen in Amersfoort dan op woningen in hun eigen gemeente. In figuur 4-1 is te zien dat alleen in Amersfoort en Nijkerk de meerderheid van de reacties afkomstig is van lokale woningzoekenden. In Bunschoten, Eemnes, Leusden en Woudenberg komt meer dan de helft van de reacties uit andere regiogemeenten. Een op de vijf reacties is afkomstig van woningzoekenden van buiten de regio. De meeste daarvan zijn gericht op Amersfoort. Procentueel komen in Eemnes (30%) en Soest (29%) de meeste reacties van buiten de regio.
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
23
figuur 4-1 Reacties naar herkomst, per gemeente (woning)
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
17%
19%
30%
17%
17%
29%
25%
15%
23%
32% 51%
33%
57% 51%
54%
67% 18%
buiten de regio
57%
51% 29%
20%
38%
26%
overig regio
binnen de gemeente 21%
Verhuisstromen Zoals we hierboven hebben gezien, maken veel woningzoekenden gebruik van de mogelijkheden die het regionale systeem biedt om in een andere gemeente op woningen te reageren. Maar in hoeverre leidt dit ook tot verhuisstromen tussen gemeenten? Om die vraag te beantwoorden kijken we in tabel 4-2 opnieuw naar de herkomst en de bestemming van woningzoekenden; dit keer bij de verhuringen. tabel 4-2 Geslaagde woningzoekenden naar gemeente van de woningzoekende (herkomst) en gemeente van de woning (bestemming)
Bestemming (woning) Herkomst (woningzoekende)
Amersfoort
Bunschoten
Eemnes
Leusden
Nijkerk
Soest
Woudenberg
Regio
Amersfoort
1.556
13
10
102
57
85
28
1.851
Bunschoten
7
96
0
2
3
4
0
112
Eemnes
5
1
35
0
0
1
0
42
Leusden
44
1
0
189
7
9
4
254
Nijkerk
26
1
1
1
260
5
1
295
Soest
35
2
1
7
2
274
4
325
Woudenberg
9
0
0
2
1
2
68
82
Buiten de regio
344
29
11
58
67
170
26
705
2.026
143
58
361
397
550
131
3.666
Totaal
Ondanks de regionalisering van het systeem en het zoekgedrag zijn in elke gemeente de meeste woningen aan lokale woningzoekenden verhuurd. Dit is ook terug te zien in figuur 4-2. In totaal is 68% van de verhuurde woningen in de regio toegewezen aan woningzoekenden die binnen de gemeenten zijn verhuisd. Daarnaast is 13% verhuurd aan woningzoekenden uit een andere gemeente binnen de regio en 19% aan woningzoekende n van buiten de regio. De meeste woningzoekenden van buiten de regio zijn afkomstig uit Utrecht (87) of Zeist (51). Daarnaast is een deel van de instroom afkomstig uit asielzoekerscentra in de rest van het land.
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
24
In Leusden zijn relatief veel woningen verhuurd aan woningzoekenden uit andere regiogemeenten (32%, voornamelijk uit Amersfoort). Soest kent de grootste instroom van buiten de regio (31%). We zien geen duidelijk verschil tussen de gemeenten die voorrang voor woningzoekenden met lokale binding hebben opgenomen in de huisvestingsverordening (Amersfoort en Eemnes) en de gemeenten die dat niet hebben gedaan. figuur 4-2 Geslaagde woningzoekenden naar herkomst, per gemeente (woning)
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
17% 6%
20%
19%
16%
13%
21%
32%
17%
31%
20%
18%
19% 13%
19%
28% buiten de regio
77%
67%
60%
52%
68%
65% 50%
52%
overig regio binnen de gemeente
Overgangsregeling Bij de regionalisering van het verdeelsysteem is een overgangsregeling ingesteld voor woningzoekenden die al ingeschreven stonden in de voorgaande, lokale systemen. De regeling houdt kortgezegd in dat deze woningzoekenden gebruik kunnen maken van drie jaar ext ra inschrijfduur wanneer ze reageren op woningen in de gemeente waarvoor ze al ingeschreven stonden. De regeling was vooral bedoeld om te voorkomen dat lokale woningzoekenden verdrongen zouden worden door woningzoekenden uit andere gemeenten. Volgens de hu idige afspraken loopt de regeling eind 2017 af (drie jaar na de start). Het aantal woningzoekenden dat aanspraak kan maken op de overgangsregeling is de afgelopen jaren gedaald. Begin 2017 staan nog 18.208 woningzoekenden ingeschreven (60%) die dit jaar gebruik kunnen maken van de overgangsregeling. Twee jaar eerder waren dat er nog 30.136 (89%). Van de actief woningzoekenden in 2016 kon 44% aanspraak maken op de overgangsregeling; in 2015 was dit nog 60%. In veruit de meeste gevallen (ca. 80%) geldt de extra drie jaar inschrijfduur op grond van de overgangsregeling voor Amersfoort. In 2016 werd bij 36% van alle verhuringen in de regio gebruikgemaakt van de overgangsregeling (figuur 4-3). In 2015 was dit nog bij 54% van de verhuringen het geval. Het gebruik van de overgangsregeling neemt dus af. Deze afname is het grootst in Eemnes.
In Amersfoort en Woudenberg werd in 2016 nog relatief veel gebruikgemaakt van de overgan gsregeling (45%).
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
25
figuur 4-3 Percentage van de geslaagde woningzoekenden die gebruik hebben gemaakt van de overgangsregeling
70%
64%
62%
62%
60% 50%
45%
40%
63%
58%
36%
30% 20%
45%
42%
37%
54%
53%
19%
36% 2015 2016
10% 0%
Effectverkenning Om meer inzicht te geven in het effect van de overgangsregeli ng is een effectverkenning uitgevoerd. Doel van deze verkenning was om inzichtelijk te maken wat het effect zou zijn van een eventuele beëindiging van de huidige overgangsregeling. Daarvoor hebben we een simulatie uitgevoerd op basis van WoningNet-cijfers over de reacties en toewijzingen in 2016. Hierbij ging het om de vraag: aan welke woningzoekenden zouden de woningen in 2016 zijn toegewezen als de overgangsregeling er niet was geweest? De effectverkenning heeft alleen betrekking op woningen die in het a anbodmodel zijn toegewezen, zonder urgentie. De overgangsregeling heeft immers geen effect op directe bemiddeling, loting en de voorrang voor urgenten. Deze toewijzingen blijven hetzelfde, ongeacht de vraag of de overgangsregeling blijft bestaan of wordt b eëindigd. In totaal zijn 798 woningen die in 2016 zijn verhuurd meegenomen in de effectverkenning. De effectverkenning bestond uit drie stappen: Eerst hebben we per geadverteerde woning vastgesteld welke woningzoekenden in 2016 na de rangordebepaling daadwerkelijk op de eerste plaats terecht zijn gekomen, op basis van de inschrijftijd inclusief overgangsregeling. In tabel 4-3 zijn de uitkomsten te zien, uitgesplitst naar de woongemeente van de woningzoekenden (herkomst) en de gemeente van de woning (bestemming).
Vervolgens is gesimuleerd welke woningzoekenden zonder de overgangsregeling op de eerste plaats terecht zouden zijn gekomen, op basis van hun inschrijfduur. Deze uitkomsten, naar herkomst en bestemming, staan in tabel 4-4. Ten slotte vergelijken we de resultaten van beide scenario's. In tabel 4-5 is per gemeente te zien welke verschillen er optreden in de herkomst van woningzoekenden die op de eerste plaats komen. De tabellen met de uitkomsten kunnen als volgt worden gelezen. In tabel 4-3 is te zien dat in 2016 4 woningzoekenden uit Bunschoten op de eerste plaats zijn gekomen bij een woning in Amersfoort. Uit tabel 4-4 blijkt dat zonder de overgangsregeling 3 woningzoekenden uit Bunschoten op de eerste plaats zouden zijn gekomen bij een woning in Amersfoort. Dat betekent dat zonder overgangsregeling 1 wonin gzoekende uit Bunschoten minder een woning in Amersfoort zou hebben gekregen, zoals te zien in tabel 4-5.
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
26
tabel 4-3 Werkelijke toewijzingen in 2016
Bestemming (woning) Herkomst (woningzoekende)
Amersfoort
Bunschoten
Eemnes
Leusden
Nijkerk
Soest
Woudenberg
Regio
Amersfoort
368
7
5
45
35
1
24
485
Bunschoten
4
6
1
2
3
1
17
Eemnes
7
7
Leusden
11
68
3
Nijkerk
4
Soest
14
5
Woudenberg
2
1
Buiten de regio
60
3
2
21
14
Totaal
463
16
15
142
110
1
83
55
59 1
20 10
13
2
12
114
4
48
798
tabel 4-4 Gesimuleerde toewijzingen (zonder overgangsregeling) in 2016
Bestemming (woning) Herkomst (woningzoekende)
Amersfoort
Bunschoten
Eemnes
Leusden
Nijkerk
Soest
Woudenberg
Regio
Amersfoort
371
11
6
84
69
1
27
569
Bunschoten
3
2
2
2
3
1
13
Eemnes
1
1
Leusden
13
28
4
Nijkerk
9
2
22
Soest
16
Woudenberg
2
Buiten de regio
49
3
4
21
12
Totaal
463
16
15
142
110
2
2
47 33
4
1
1
23 7
10
2
11
102
4
48
798
tabel 4-5 Verschillen tussen gesimuleerde en werkelijke toewijzingen, 2016
Bestemming (woning) Herkomst (woningzoekende)
Amersfoort
Bunschoten
Eemnes
Leusden
Nijkerk
Soest
Woudenberg
Regio
Amersfoort
3
4
1
39
34
0
3
84
Bunschoten
-1
-4
1
0
0
0
0
-4
Eemnes
0
0
-6
0
0
0
0
-6
Leusden
2
0
0
-40
1
0
1
-36
Nijkerk
5
0
0
2
-33
0
0
-26
Soest
2
0
2
-1
0
0
0
3
Woudenberg
0
0
0
0
0
0
-3
-3
Buiten de regio
-11
0
2
0
-2
0
-1
-12
0
0
0
0
0
0
0
0
Totaal
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
27
De uitkomsten van de effectverkenning laten zien dat een eventuele beëindiging van de overgangsregeling vooral gevolgen heeft voor de verhuisstromen van Amersfoort naar Leusden en Nijkerk. Zonder de overgangsregeling zouden in Leusden en Nijkerk in 2016 me er woningzoekenden uit Amersfoort en minder lokale woningzoekenden een woning toegewezen hebben gekregen.
Eindrapport Twee jaar WoningNet Eemvallei
28
Ervaringen Hoe ervaren corporaties en gemeenten van het regionale systeem en wat vinden woningzoekenden ervan? In dit hoofdstuk laten we hen aan het woord. In het kader van de evaluatie van WoningNet Regio Eemvallei is in twee gespreksronden gesproken met medewerkers van corporaties en gemeenten. Het doel van deze gesprekken was om de ervaringen met het regionale verdeelsysteem inzichtelijk te maken. Wat gaat er goed, wat kan er beter en hoe beoordelen de corporaties en gemeenten de werking van en met WoningNet Eemvallei? Daarnaast hebben actief woningzoekenden via een digitale vragenlijst de mogelijkheid gekregen om hun ervaring met en mening over het regionale woonruimteverdeelsysteem te geven en is contact opgenomen met de klachtencommissie om in beeld te brengen in hoeverre er klachten zijn (geweest) over het nieuwe systeem. Dit hoofdstuk geeft een impressie van de twee gesprekken, de vragenlijst onder woningzoekenden en het contact met de klachtencommissie.
Corporaties aan het woord Op dinsdag 28 februari 2017 is gesproken met medewerkers van de SWEV en de volgende corporaties: de Alliantie, Portaal, Gooi en Omstreken, Vallei Wonen, Woningstichting Leusden en Woningstichting Nijkerk. Ervaringen Alle corporaties die bij het gesprek aanwezig waren zijn het er over eens dat het nieuwe, regionale woonruimteverdeelsysteem een vooruitgang is ten opzichte van de oude situatie met meerdere lokale verdeelsystemen. Voor de Alliantie, die in 4 van de 7 gemeenten bezit heeft, is het een verbetering dat er niet meer met meerdere systemen naast elkaar gewerkt hoeft te worden, maar dat alles is ondergebracht in één systeem. Dat maakt het werk een stuk makkelijker. Woningstichting Nijkerk geeft aan dat de rapportages met managementinformatie die uit het systeem komen sterk verbeterd zijn ten opzichte van de oude situatie. Voor de corporaties in Eemnes, Bunschoten, Nijkerk en Woudenberg, waar voor de komst van het regionale woonruimteverdeelsysteem nog niet veel digitaal gebeurde, is het een grote sprong voorwaarts. Dat vertaalt zich vooral in een versnelling van het verhuurproces, waardoor woningen tussen het moment van huuropzegging en nieuwe verhuring minder lang leegstaan. Desondanks worden nog steeds veel woningen geweigerd. De versnelling in het verhuurproces heeft ook nadelen, zo geven de corporaties aan.
Woningzoekenden krijgen nu na elke stap in het proces een e -mail, waarin de stappen worden toegelicht en eventueel vereiste documenten worden benoemd. De ervaring van de corporaties is dat er zo veel e-mails worden verstuurd dat woningzoekenden niet meer de moeite nemen om ze goed te lezen maar meteen doorklikken. Met als gevolg dat de stappen in het verhuurproces zich voor de woningzoekenden te snel opvolgen, benodigde documenten niet verzameld zijn en woningzoekenden er uiteindelijk nog maar weinig van snappen. Ook de invoering van het passend toewijzen per 1 januari 2016, iets meer dan een jaar na de start van het regionale woonruimteverdeelsysteem, heeft het er volgens de corporaties voor veel woningzoekenden niet makkelijker op gemaakt.