230831 Contouren van het volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 (851907)

Woonvisie: bouwen aan Baarn

een vorm van toezicht aanwezig is of begeleiding nabij en goed bereikbaar. Door de overgang van beschermd wonen naar beschermd thuis wonen zullen meer mensen uit de intramurale zorg binnen de reguliere woningvoorraad landen.

5.2 Wat is onze visie? Faciliteren en stimuleren van geclusterde woonzorgvormen voor senioren en zorgbehoevenden Voor iedereen een passende woning bieden, ook senioren en andere mensen met een (extramurale) zorgvraag. Het stimuleren en faciliteren van gedifferentieerde woonzorgvormen is een belangrijk doel van de woonvisie. Het gaat om initiatieven van ontwikkelaars, ook het mogelijk maken van kleinschalige initiatieven van particulieren. We sluiten hierbij aan bij de trends, mogelijke ontwikkelingen, kansen die zich voordoen. We overwegen verschillende huisvestingsconcepten zoals een hofje met woningen die geschikt zijn voor alle levensfasen, inclusief een gedeelde tuin waar senioren en jongere bewoners samenleven, elkaar ondersteunen en zorgdragen voor elkaar. Een alternatief is een groepering van woningen in een voormalig schoolgebouw of een omgevormd groot landhuis waar in senioren hun eigen privéruimte hebben met keuken en badkamer. Hierin komt een gemeenschappelijke keuken en woonkamer waarbij bewoners de zorg en ondersteuning zelf efficiënt regelen. Denk bijvoorbeeld aan een geclusterde woongemeenschap waar zorg- en ontmoetingsfaciliteiten centraal zijn geplaatst, met inbegrip van zorgwoningen voor senioren die continue zorg nodig hebben.

Omringd door deze faciliteiten zijn dit woningen voor een gevarieerde mix van bewoners, variërend van senioren die nog zelfstandig kunnen wonen tot senioren die meer intensieve zorg nodig hebben. We maken daarbij goed gebruik van alle goede ervaringen die wij en anderen al hebben opgedaan, in nauwe samenwerking met onze woningen zorgpartners Inzetten op voldoende geschikte woningen voor zorgbehoevende Voor mensen met GGZ-problematieken zetten we in op woonmogelijkheden in leefbare wijken. We hebben daarbij aandacht voor goede ambulante begeleiding (zorg aan huis). Op deze wijze dragen we bij aan het voorkomen van een opname en kunnen mensen waar dat mogelijk is eerder uitstromen naar een eigen woning. Samen met onze regiogemeenten vinden we het belangrijk om voldoende zorg geschikte woningen te hebben. Het regionaal afstemmen van zorgwoningen is noodzakelijk, omdat in de zorg niet naar gemeentegrenzen gekeken wordt. Om op regionaal niveau een goed evenwicht te vinden in de realisatie van voldoende en kwalitatief goede zorgwoningen, zoeken we actief de samenwerking op met onze regiogemeenten Gedeelde zorgplicht voor de gemeente en zorgverzekeraars Het medisch domein en het sociaal domein moeten sterker verbonden worden, zodat de inwoners van Baarn eerder en beter geholpen worden.

Het in samenhang organiseren van het geheel van deze zorgvoorzieningen, is belangrijker dan het kostenbewust inkopen van de afzonderlijke delen. Om op regionaal niveau een goed evenwicht te vinden in de realisatie van voldoende en kwalitatief goede zorgwoningen, zoeken we actief de samenwerking op met onze regiogemeenten en zorgverzekeraars.

31

Woonvisie: bouwen aan Baarn

5.3 Wat gaan we doen?

Het doel van onderstaande maatregelen is om een inclusieve en zorggerichte woonomgeving te bieden, waarin inwoners van Baarn in elke levensfase kunnen rekenen. Door te focussen op geschikte woningtoevoeging, woningsplitsing, clustering van zorgfaciliteiten, aanpassing van bestaande woningen en regionale samenwerking met zorgverzekeraars, streven we naar een gemeente waarin iedereen veilig en comfortabel kan wonen, ongeacht zorgbehoeften. Woningen splitsen Door te focussen op woningsplitsing, vergroten we de beschikbaarheid van levensloopbestendige woningen. Wanneer we spreken over woningsplitsen verwachten een woonruimte van minimaal 80 m², met een parkeervoorziening en zonder ongewenste neveneffecten voor omwonenden. Zorgfaciliteiten clusteren Daarnaast erkennen we het belang van het clusteren van zorgfaciliteiten en zorgbehoevende doelgroepen. Door deze clustering kunnen we een omgeving creëren die geschikt is voor zorgverlening en ondersteuning, waardoor de levenskwaliteit van zorgbehoevenden wordt verbeterd. Investeren in renovaties en aanpassingen Om de bestaande woningen aan te passen en levensloopbestendig te maken investeren we in renovaties en aanpassingen. Op die manier kunnen bewoners langer in hun vertrouwde omgeving blijven wonen, zelfs als hun behoeften veranderen. De levenskwaliteit wordt verhoogd en het draagt bij aan het creëren van een inclusieve gemeenschap.

Randvoorwaarde hiervoor is dat we blijven bijbouwen. Als we dat niet doen ontstaat er een belemmering van de doorstroming door deze maatregelen. De openbare ruimte inrichten op ontmoeten en levensloopgeschikt maken Nauw verwant met het wonen is natuurlijk de woonomgeving en de toegankelijkheid van voorzieningen en de mogelijkheden elkaar te ontmoeten in de openbare ruimte (bijvoorbeeld rollator-vriendelijke stoepen, voldoende bankjes in de omgeving. Dit is een belangrijk thema in de Omgevingsvisie van Baarn en houdt direct verband met de aantrekkelijkheid van onze gemeente. Ook hierin treden we samen op met onze partners bij zorgpartijen en woningcorporatie. Regionale aanpak Daarnaast realiseren we dat het aanpakken van zorggerichte woningen en voorzieningen niet beperkt blijft tot onze gemeente alleen. Daarom streven we naar samenwerking op regionaal niveau en werken we aan een gezamenlijk regionaal inzicht in de plannen en ambities van alle zorgpartijen. Dit doen gericht en in nauwe samenwerking met de regio en de provincie. We willen een gedeelde zorgplicht en een gezamenlijk inkoopkader vaststellen met zorgverzekeraars. Door deze samenwerking bundelen we de middelen en expertise om een hoogwaardige zorginfrastructuur te realiseren en te waarborgen.

Daarom verkennen als regio of we de inkoop van zorg kunnen integreren op basis van een wettelijk vastgestelde gedeelde zorgplicht en een gedeeld inkoopkader. In het inkoopkader staat beschreven hoe zorg in samenhang ingekocht wordt, met specifieke aandacht voor inwoners met domein overstijgende gezondheidsproblemen. De samenwerking tussen gemeente en zorgverzekeraar is niet meer vrijblijvend, maar kent een verplicht karakter.

32

Woonvisie: bouwen aan Baarn

Met wie gaan we dit doen? • Inwoners van Baarn • Zorgpartijen • Woningcorporaties • Maatschappelijke organisaties

33

Woonvisie: bouwen aan Baarn

34

Woonvisie: bouwen aan Baarn

6. Leefbare woonomgeving 6.1 Wat zien we? Ondanks hoge kwaliteit van leven toch werk aan de winkel Het is heerlijk wonen in Baarn, de leefbaarheid in Baarn is sterk bovengemiddeld. Toch is het belangrijk om voortdurende aandacht te besteden aan het welzijn en de leefbaarheid van iedereen in onze gemeente. Er zijn steeds meer eenpersoonshuishoudens en senioren. We hebben daarom aandacht voor het tegen gaan van eenzaamheid. Plekken om elkaar te ontmoeten maken het wonen in Baarn nog fijner, vooral voor specifieke doelgroepen zoals senioren, mensen die zorg nodig hebben en gezinnen met (jonge) kinderen.

6.2 Wat is onze visie? Balans in de woonomgeving We zetten in op het verbeteren van de leefbaarheid en het welzijn van de bewoners door een betere balans te maken in de verdeling van huur- en koopwoningen. We nemen de opgave voor wonen en zorg integraal mee in de leefomgeving. Dit zijn woningen die geschikt zijn voor alle levensfasen die zorgen voor een inclusieve omgeving, gemeenschapsvoorzieningen en gelegenheden voor sociale interactie. Het bewaren en bewaken van de leefbaarheid (goede combinatie van voorzieningen, biodiversiteit, natuur, klimaat, rust, ruimte, dierenwelzijn en toerisme) zijn het uitgangspunt. Een inclusieve samenleving is daarbij het doel. Dit doen we in samenwerking met maatschappelijke organisaties, waarbij we bestaande en verwachte tweedelingen in de samenleving tegengaan. Participatie stimuleren en faciliteren De gemeente Baarn vindt het belangrijk om de woningmarktdoelen evenwichtig af te stemmen met onze eigen bewoners. Dit betekent een balans tussen overheidsverantwoordelijken en zelfregulering. In samenwerking met onze inwoners ontwikkelen we diverse participatievormen in lijn met de identiteit en tradities van onze gemeenschap. Deze woonvisie is een uitnodiging aan partijen om met ons aan de slag te gaan om het wonen in Baarn aangenaam te laten zijn.

Belangrijk is daarbij het gevoel voor eigenheid en betrokkenheid bij de eigen dorp en gemeente als geheel. We vinden het als gemeente daarom belangrijk om initiatieven van inwoners en anderen zo veel als mogelijk te faciliteren. Tegelijkertijd willen we duidelijkheid geven over de wijze waarop we met welke partij willen omgaan. Dat kan per thema of situatie verschillen, maar begint met een open en faciliterende houding van de gemeente. Ketensamenwerkingen binnen de gemeente Om de leefbaarheid te waarborgen zetten we in op geclusterde woonvormen: gebieden met een fysieke en sociale infrastructuur gericht op het voorkomen en/of uitstellen van een zorgvraag. Samenwerking met onze inwoners en maatschappelijke organisaties is hierbij cruciaal. Het is van belang dat inwoners eigenaarschap voelen over het probleem. Daarom is het noodzakelijk om te investeren in het samenwerkingsnetwerk binnen de keten en de samenwerking te borgen en te formaliseren. Hierdoor kan je projecten definiëren en eigenaren aanwijzen.

35

Woonvisie: bouwen aan Baarn

Woonwagens en standplaatsen Het Europees Hof voor de Rechten van de Mens heeft in een zaak geoordeeld dat woonwagenbewoners een minderheidsgroep vormen met een eigen culturele identiteit die bescherming van de overheid verdient. Dit betekent dat afbouw van het aantal standplaatsen niet is toegestaan zolang er behoefte aan is. In 2018 heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken een beleidskader Gemeentelijk Woonwagen- en standplaatsenbeleid uitgebracht. Kern van het beleid is dat woonwagenbewoners die in onze gemeente gevestigd zijn een reële kans op een standplaats krijgen. Op dit moment zijn er in Baarn 24 standplaatsen, waarvan 17 standplaatsen met woonwagen. De standplaatsen bevinden zich in Zuiderlicht en Bisschopswaai. Voor Zuiderlicht staan er momenteel zestien mensen op de wachtlijst, voor de locatie Bisschopswaai zijn dit er dertien. In overeenstemming met het landelijke beleidskader wordt de behoefte voor het aantal standplaats in kaart gebracht. Hierbij zoeken we regionale en provinciale afstemming. De eerste stap is dat we inzicht krijgen of er zo’n lokale behoefte is. Onder lokale behoefte verstaan we: mensen die tot de doelgroep woonwagenbewoners behoren en afkomstig zijn uit de gemeente Baarn, volgens het afstammingsbeginsel. We gaan de lokale behoefte in kaart brengen.

Afhankelijk van de behoefte wordt er overwogen of het aantal standplaatsen moet worden uitgebreid.

6.3 Wat gaan we doen? Samenwerking is van essentieel belang om de woonomgeving van Baarn nog meer te verbeteren. We gaan een (keten)samenwerkingsnetwerk opstellen waarin de samenwerking tussen verschillende partijen is geborgd en geformaliseerd. Door samen te werken met maatschappelijke organisaties, inwoners en andere betrokkenen realiseren we onze gezamenlijke doelen voor de leefbaarheid: gericht op zowel de woningen als de woonomgeving. Streven naar een betere balans in de woningvoorraad Een gezonde woningvoorraad bestaat uit een gebalanceerde mix tussen betaalbare en duurdere huur- en koopwoningen. Een dergelijke voorraad draagt bij aan sociale cohesie en diversiteit. Door verschillende soorten woningen aan te bieden, kunnen mensen met uiteenlopende achtergronden, levensfasen en inkomensniveaus in de gemeente wonen. Dit zorgt voor een gevarieerde en inclusieve gemeenschap, waarin mensen elkaar ondersteunen. Met het oog op de toenemende zorg voor senioren willen we in Baarn een omgeving faciliteren waar naar elkaar wordt omgekeken. Een systeem van dragers en vragers kan alleen ontstaan wanneer er voldoende woningen zijn die passen bij verschillende groepen. Standplaatsen Het aanbod van standplaatsen blijven we faciliteren. We gaan reële kansen bieden voor standplaatsen in Baarn. Dit doen we door de lokale behoefte van standplaatsen regelmatig in beeld te brengen.

36

Woonvisie: bouwen aan Baarn

37

Woonvisie: bouwen aan Baarn

Bijlage 1 begrippenlijst Betaalbare woningen Huurwoningen met een kale huur tot circa € 1.000 (sociale huur en midden huur) en koopwoningen tot € 355.000 (prijspeil 2023). (Buiten) bestaand stedelijk gebied (BSG) Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Doorstromers Huishoudens die een andere woning betrekken en daarbij hun huidige woning vrijmaken. Extramuraal Een term die gebruikt wordt binnen de Wet langdurige zorg. Extramuraal betekend zorg op een locatie, dit kan ‘thuis’ zijn of in een (geclusterde) woonvorm waarbij de huisarts zelf nog de behandeling uitvoert. Grondgebonden woningen Een grondgebonden woning is een woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau waarvan 1 van de woonlagen aansluit op het maaiveld. Grondgebonden woningen hebben meestal een op de grond gelegen tuin en/of erf. Intramuraal Intramuraal is een term die gebruikt wordt binnen de Wet langdurige zorg. Intramuraal betekend opgenomen in een woonzorg locatie waarbij zowel verzorging als zorg door bijvoorbeeld een arts of seniorengeneeskundige intern door de zorgaanbieder georganiseerd wordt. Een voorbeeld van intramurale zorg is Porta Silva.

Levensloopbestendige woning Levensloopbestendige woningen zijn zelfstandige woningen die geschikt is (of eenvoudig geschikt te maken) voor bewoning tot op hoge leeftijd, ook in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten van bewoners. Een levensloopbestendige woning voldoet aan de eisen van Woonkeur. Levensloopbestendige woning volgens Woonkeur Een levensloopbestendige woning voldoet aan de eisen van Woonkeur. Het aanbod wordt volgens de eisen van Woonkeur onderscheiden in drie klassen. Deze klassen geven de mate van toegankelijkheid van de woning aan voor mensen met de hierboven genoemde mobiliteitsbeperking, te weten: • Nultredenwoning. Bij deze woning is de entree zonder traptrede(n) te bereiken. De primaire vertrekken (hoofdslaapkamer, woonkamer, keuken, toilet en badkamer) zijn eveneens zonder traplopen te bereiken. Dit type woning is geschikt voor bewoners die gebruik maken van een wandelstok (mobiliteitsklasse A); • Nultredenwoning met voldoende bewegingsruimte en zonder obstakels binnenshuis om met een rollator te kunnen manoeuvreren (mobiliteitsklasse B- en B+). • Nultredenwoning met voldoende bewegingsruimte en zonder obstakels binnenshuis om met een rolstoel te kunnen manoeuvreren (mobiliteitsklasse C).

38

Woonvisie: bouwen aan Baarn

Middenhuur Een huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder j van het Besluit ruimtelijke ordening. Middeninkomen Tot de middeninkomens worden alle huishoudens met een (gezamenlijk) belastbaar jaarinkomen tussen € 45.000 en € 56.000 gerekend. MPT Modulair zorgpakket thuis. PGB Persoonsgebonden budget voor zorg. Sociale huur Een huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder d van het Besluit ruimtelijke ordening. Senioren Huishoudens met één of meer personen in de AOW-leeftijd. Starters Huishoudens die een woning betrekken en daarvoor niet zelfstandig woonden. voor bieden van vrijwilligerswerk, een hogere sociale economische status of anders. VPT Volledige zorgpakket thuis Vrijesectorhuurwoning Of geliberaliseerde huurwoning. Huurwoning met een huurprijs boven de liberalisatiegrens van € 808,06 per maand (prijspeil 2023).

39

Woonvisie: bouwen aan Baarn

Bijlage 2 verslagen Verslag sessie marktpartijen 12 april 2023 Aanwezigen Bart Becker, Guus Vries, Michael Tramper, Kees Rigter, Marissa van Rossum, Onno Bierman, Patricia van Berkum, Arthur Brilman, Bas van Dijen, Mark van de Boom, Arie de Leeuw, Rein Kroon, Esther Geuting en Saïd Ibrahim. Belangrijkste boodschap om bij de nieuwe woonvisie op te letten • Behoefte aan kleinere stadswoningen • Belang van daadkracht en uitvoerbaarheid van woonvisie onderstrepen • Flexibiliteit inbouwen voor gemeente en voor marktpartijen • Speelruimte voor de gemeente zodat je kan schakelen als dat nodig is. • Mate van flexibiliteit uit huidige woonvisie vasthouden: werken met bandbreedtes • De starters bedienen en jonge mensen in Baarn behouden + aantrekken • Directe lijnen naar de gemeente hebben, vast aanspreekpunt zodat je sneller en makkelijker kan schakelen. • Er is een groot tekort aan huurwoningen (sociaal, middelduur), actief beleid op het vullen van tekorten • Het is belangrijk om jongeren in Baarn aan een woning te helpen • Aandacht voor bevordering van doorstroming in de woningmarkt: nieuwe woningen moeten aantrekkelijk genoeg zijn om doorstroming te weeg te brengen • De vertaalslag van de woonvisie naar de uitvoering is praktisch vaak een belemmering, de ambitie in de woonvisie moet voor de uitvoering praktisch genoeg en haalbaar zijn.

• Het schort in Baarn het meest aan snelheid en tekort aan woningen aan middenhuur. • Aandacht voor leefbaarheid in buurten en wijken in Baarn, er wordt steeds meer beroep gedaan op het informele sociale netwerk, eenzaamheid is in toenemende mate een probleem, hoe gaan we hier mee om? Input naar aanleiding van de gegeven presentatie • Kies per locatie welke thema’s haalbaar zijn en wat de speerpunten zijn. Niet alles hoeft een 10 te zijn. • Stop met bovenwettelijke eisen die voortvloeien uit ambities van de raad: dit kost veel onderhandelingstijd, in is daarna landelijk beleid • Er is meer menskracht nodig binnen de gemeente: capaciteit, daadkracht, bemensing, bestuurlijk lef en locaties • Ambtenaar gaat soms op de stoel zitten van de ontwikkelaar, dit is volgens marktpartijen niet wenselijk • Er liggen veel kansen in inbreiding en transformeren in Baarn • Projectontwikkelaars signaleren dat bouwkosten oplopen door het uitstellen van plannen door de gemeente. Dit brengt de haalbaarheid in gevaar • Statistisch gezien stijgt de woningvoorraad in Baarn minder hard dan in de rest van Nederland, terwijl de behoefte er sterk is. • Moeten er in iedere gemeente evenveel betaalbare woningen zijn? In Baarn is de samenstelling van de voorraad zo gegroeid, dat kan je alleen bijsturen, niet geheel gelijk trekken met het gemiddelde in Nederland.

• Het aandeel dure woningen blokkeert de doorstroming in Baarn • Het gat tussen de huur en de koop is in Baarn groter dan gemiddeld • De gemeente moet streven naar betaalbare woningen bij het verkopen van de grond.

40

Woonvisie: bouwen aan Baarn

• • • • • •

• • • • • • •

• • • • •

Er zijn voorbeelden van projectontwikkelaars die niet automatisch het meest commerciële invullen. Projectlocatie het Geerke. Het is lastig om inbreidingslocaties te vinden. Stapelen en dichtheid verhogen, maar een hoog aandeel sociaal stuit in Baarn regelmatig op weerstand uit de buurt, waardoor het planproces vertraagd. In het document “de staat van Baarn” staan voorschriften hoe we het hier moeten inrichten: dat is niet altijd uitvoerbaar. We hebben nog maar 1 uitbreidingslocatie, Baarnse Zoom. Bij Baarnse Zoom is gezegd dat het moet passen bij Baarn. Baarn heeft te weinig expansie om te voldoen aan de vraag naar woningen, er moet gekeken worden naar uitbreiden buiten de rode contouren. Het Roosterbos bij het zwembad is een voorbeeld van een mooie locatie. De prijs hangt samen met het woonprogramma en de grootte van woningen. We kunnen appartementen bouwen met minder meters. Je ziet dat ouderen nu hun huis niet te koop durven te zetten omdat ze bang zijn om geen appartement in de stad te kunnen krijgen. De plek is op het moment minder belangrijk als het er maar is. Ik zie aan Uphill dat het binnen paar dagen verkocht vanwege de plek. Veel ouderen kiezen op een gegeven moment voor 40 meter omdat het lekker dichtbij is.

De consequenties van keuzes in de woonvisie moeten goed doordacht en in beleid doorgetrokken: bijvoorbeeld goedkoper wonen, betekent lagere parkeernorm et cetera. In het nieuwe coalitieakkoord is wat gezegd over de parkeernormen dat het wat losser kan Habion is volop bezig met nieuwe concepten, in Baarn. Een ander mooi voorbeeld is een nieuwe vorm van samen-wonen met zorg in Hilversum met 150 bewoners in een gebouw. Als we dat in Baarn zouden willen realiseren gaat dat wat lastiger vanwege de omvang. Habion wilt meer inzetten op sociale huurwoningen. Grote locaties zijn schaars in Baarn, dat zijn juist de locaties die we nodig hebben om de doorstroming te bevorderen. aandacht besteden aan hoe krijg je de huidige woningen geschikt voor levensbestendig wonen? Het is belangrijk om een goed gesprek te voeren met de inwoners van Baarn over de verwachtingen die ze hebben en stellen bij woningen. Voor ouderen is het netwerk eromheen cruciaal, kinderen gaan het gesprek wel aan. Je moet kijken waar die belemmering zit, maar dat is wel intensief. In de ideale situatie is dat mensen rond hun 55ste al nadenken in wat voor woning ze oud willen worden.

Waar lopen mensen tegenaan bij verduurzaming van de woning? Hoe kan de gemeente helpen bij verduurzaming? • In principe zijn er veel mensen die de verduurzaming van hun woning kunnen betalen, maar toch doen zij het niet. Reden is: het levert minder op dan dat het kost. Daarnaast speelt gebruik aan aannemers een rol. • Groot gedeelte van de wijken in Baarn zijn beschermd dorpsgezicht, daar mag je niet zomaar verduurzamen met zonnepanelen of ingrepen die het aangezicht beïnvloeden. • De gemeente moet soepeler omgaan met die normen maar wel binnen bepaalde kaders zodat er geen wildgroei ontstaat. • Uitdaging zit in het collectief organiseren van verduurzamen. Denk aan straten en wijken die hierin samenwerken. • De gemeente zou kunnen helpen door middel van bijvoorbeeld pakketten aan te bieden. Aannemer, maatregelen, prijs en dergelijke in één arrangement zodat het voor inwoners behapbaar is.

41

Woonvisie: bouwen aan Baarn

• •

•

We moeten rekening houden met de leeftijd van de wooneigenaren, die vragen zich af als ik ga investeren, hoe lang heb ik daar nog profijt van? Zowel het terugverdienen als het grotere plaatje zijn van belang in deze discussie. We moeten uiteindelijk verduurzamen, maar particulieren moeten het kunnen terug verdienen als we ze willen stimuleren om dit te doen. Creatieve oplossing: afhankelijk van het energielabel een lager tarief OZB.

Waar zit in uw ogen de grootste nieuwbouwbehoefte? Hoe kijkt u aan tegen vernieuwende woonconcepten in Baarn? • Zet in op nieuwbouwen voor eigen inwoners. Benut het instrumentarium dat hiervoor beschikbaar is. • We lopen tegen regels aan om woningen aan te bieden aan iedereen zonder dat we lokale inwoners voortrekken. • Starters en senioren vormen de belangrijkste doelgroepen voor nieuwbouw. • We zien veel behoefte aan gelijkvloerse 3 kamer appartementen • We zien veel behoefte aan levensloopbestendige grondgebonden woningen waar een tuintje bij zit, rond de 6 ton.

Overige punten waar aandacht voor moet zijn in de woonvisie? • Initiatieven faciliteren van gelijkgestemde ouderen willen met elkaar in een woongroep wonen. • Splitsen van oudere woningen zoals grotere villa’s mogelijk maken • Liever stimuleren dan reguleren • Meer aandacht voor flexwonen in Baarn • De koppeling tussen stedenbouw en welstand gaat vaak mis. • Het consequent doordenken van beleid is van belang. • De opgave in het huisvesten van allerlei urgente doelgroepen. Is het helpend of versmallend om dit op te nemen in de woonvisie? We zien de prognoses en de behoefte en tegelijkertijd is er een dynamiek gaande waar we nauwelijks op kunnen anticiperen. Hoe gaan we om met het huisvesten van alle aandachtsgroepen bij elkaar, welke groep heeft dan de prioriteit? • Waar ligt de prioriteit als gemeente? Het is heel makkelijk om de bestaande bewoners te passeren t.o.v. de urgente doelgroepen. Bij de raad moet de urgentie dadelijk worden hoe ze verder willen. Een hele mooie visie is niks waard als de raad er niks mee doet.

42

Woonvisie: bouwen aan Baarn

Verslag sessie zorgpartijen en corporaties 24 april 2023 Aanwezigen Freya Aurik, Maris van Rossum, Karin van Zinderen, Ruud Boom, Claartje Broeren, Arnout Siegelaar, Bas van de Boom, Anneke van de Veen, Sander Konings, Rein Kroon, Esther Geuting en Saïd Ibrahim Belangrijkste boodschap vooraf aan de presentatie • Samenwerking staat bovenaan bij komen tot voldoende woonzorgwoningen. Er staan echter heel veel dingen in de weg om een goede samenwerking te stand te brengen. Als Baarn is het belangrijk om de komende jaren samenwerkingen en woonproducten samen uit te proberen. Is het niks, dan weer door. • Er is geen simpele match tussen vraag en aanbod van vastgoed. De integraliteit van het vraagstuk wonen&zorg samen met andere beleidsthema’s is een belangrijk punt dat we in het oog moeten houden. • Het allerbelangrijkste is om ketensamenwerkingen te bewerkstelligen, niet alleen tussen corporaties maar met de gemeente. • Niet over mensen praten maar met mensen praten. We hebben jarenlang de ouderenzorg gemedicaliseerd. Naar de toekomst is dat niet vol te houden. De vanzelfsprekendheid van ‘ik heb iets nodig en de zorg levert dit’ gaan we gezien de cijfers niet meer vol kunnen houden.

Dan wordt de vraag wat is echt noodzakelijk? En wat kunnen we doen om zelfredzaamheid te bevorderen? • Vanuit onze organisatie zitten mensen in de cliënten commissie, zo krijgen we zoveel input vanuit cliënten over de zorg. Intramuraal wordt afgeschaft terwijl wij graag willen dat de woning en de woonzorg voor de ouderen centraal staat. • Elke keer erop hameren dat het programma van eisen zodanig ingesteld moet zijn dat de senioren van Baarn zich daar wel bij voelen. Er moet intramuraal voldoende plekken zijn. • Als we de woningen zien die nu voor senioren in Baarn gebouwd worden dan is dat met één slaapkamer. Uit de praktijk hebben we gemerkt dat één slaapkamer te weinig is. voor mantelzorg of eventueel logees. Ten tweede, als je niet meer kan verhuizen dan zou je kunnen verbouwen. Bijvoorbeeld van de garage een slaapkamer te maken, maar dat is heel moeilijk om hiervoor een omgevingsvergunning te krijgen. • De sleutel zit in samenwerking met de gemeente, met woningcorporatie, met zorgpartijen maar zeker met inwoners. Laten we niet uit praktische belemmeringen of bezwaren kijken maar vanuit kansen. • Ik zit hier om de doorstroming te bevorderen. Hier in Baarn is daar wel animo voor. Als je naar Baarn kijkt zie je dat alleen maar alleenstaande ouderen in grote huizen zitten.

Stimuleren van de doorstroming moet hoogste prioriteit krijgen, bied dus nieuwbouw die doorstroming bevordert, bouw dus levensloopgeschikt. • De snelheid waarmee we aan de slag gaan is een belangrijke factor voor de woonvisie. Laten we dan wat verder gaan dan de traditionele Baarnse benadering en meer verdichten. Woningen waar we dicht(er) bij elkaar wonen waar we kunnen zorgen voor elkaar en leven voor elkaar. • In Nederland moeten we zuinig zijn op de verpleegplekken die we hebben en dat we die inzetten voor de doelgroepen die deze het hardst nodig hebben. We moeten zuinig zijn op die plekken en goed voor oog houden dat de groei naar zware zorg in Baarn uitkomt op ongeveer 200 plekken. Deze plekken gaan er echter niet komen. De doelgroepen in de verpleeghuizen gaan nog eens verdubbelen en die mensen komen thuis te wonen in wat voor vorm dan . Laten we daar zuinig op zijn. Opmerkingen tijdens/na de presentatie • We ervaren de cijfers in de werkelijkheid zo. Dit is herkenbaar.

43

Woonvisie: bouwen aan Baarn

• •

•

•

• • •

•

• •

•

• •

•

•

•

Ik heb eerder plaatjes gezien waarbij Baarn afgezet werd tegen andere gemeenten waarbij Baarn opvallend meer ouderen heeft dan andere gemeenten. Dit blijkt uit deze cijfers. Een belangrijke element dat we allemaal wel herkennen is naast de voorkeur en het gedrag is dat straks het element noodzaak erbij komt en dan dus de urgentie rondom wonen en zorg groter wordt. We moeten zoeken naar een scala aan nieuwe woonvormen in de bestaande voorraad en in nieuwbouw. Dat is een meervoudig complexe vraag. Enerzijds kan je woonvormen in tijdelijke staat aanpassen, men kan kiezen voor woonvormen door het mixen van de doelgroep en dat daarin makkelijker de gemeenschap de zorg kan dragen. Een breed spectrum aan woonvormen waar mensen naar elkaar om kijken is nodig. Wanneer je de mix vorm kleinschaliger terugbrengt wordt het makkelijker te realiseren. Zowel de woonvorm als de gemeenschap moet op elkaar afgestemd zijn zodat het makkelijker aangepast kan worden aan toekomstige woonzorgvormen. Kangoeroe woningen kunnen interessant zijn. Er valt veel te winnen in Baarn qua woningsplitsen, niet alleen in nieuwbouw want er is weinig tot geen grond. Er moet meer aandacht zijn voor inbreiden en verdichten en wat hoger bouwen dan de kerktoren. We hebben goede ervaringen met verhuiscoaches: deze gaan met je kijken naar opties die er liggen en daarna anders zoeken naar een ander woonhuis.

Ik vind bij dit soort dingen moet je zoveel mogelijk dingen naast elkaar doen: niet een oplossing voor alles, net zoals die kangoeroe woningen voor een deel zou dit een oplossing zijn en voor een deel niet. De homogene groep ouderen bestaat niet, ze hebben over het algemeen verschillende wensen en voorkeuren. Ik schrik nog wel eens dat mensen denken dat de plekken voor het oprapen liggen en sommige mensen hebben geen idee dat de urgentie heel groot is tot dat ze het zelf meemaken. Ik denk dat het heel goed is om het bewustzijn te vergroten Als het gaat om de infrastructuur van Baarn denk ik dat het goed georganiseerd is. Het is belangrijk om focus te leggen op de belangrijkste dingen, zodat niet alle inspanningen van ketenpartners versnipperen. Bijvoorbeeld doorstroomproject de Loef, als je een succesvol experiment hebt gehad moet je daarna massa maken. Als we het belangrijk vinden dat we de doorstroom ondersteunen en faciliteren moeten we haar de ruimte bieden om vervolgstappen te zetten, en dus overwegend levensloopgeschikt bouwen, en de bestaande voorraad geschikt maken, en doorstroming stimuleren met de instrumenten uit de huisvestingsverordening. Ik denk dat we ontzettend realistisch moeten zijn en niet al te veel moeten mikken op de maakbaarheid van dat we alle vraag op maat zouden kunnen beantwoorden.

Het is al 5 over twaalf, het is tijd om compromissen te sluiten en concreet aan de slag te gaan op bouwlocaties. Uitgangspunt: bouw je voor oud dan bouw je nooit fout. Laten we zuinig zijn op de verpleeghuisplekken die we hebben. Laten we realistisch zijn over hoe we op maat kunnen werken en hoe we dan aan de slag gaan. Als je over 5 jaar niet vast wilt lopen dan moet je nu al aan de slag. Omdat we met nieuwbouw alleen niet ver genoeg kunt komen moeten we voorkomen dat mensen in de knel raken terwijl ze wonen in een ongeschikte woning terwijl ze wel de beperking hebben. Er is een hele range aan oplossingen die niet per sé met bouw te maken hebben waarvan ik wil oproepen om die zo snel mogelijk aan te pakken. Het is voor inwoners nog onoverzichtelijk wat de urgentie is. Dit wordt onvoldoende gevoeld. Het is vaak te laat wanneer je het wel gaat voelen want dan kunnen we de benodigde zorg niet leveren. Moeten we experimenteren of moeten we massa maken? Er zijn al ontzettend veel beproefde initiatieven in het land. Leen vooral waar het goed werkt. Als gemeente moet je in die zin vooraan staan en duidelijk zijn over zowel het plan als de uitvoering. Uit onze cijfers blijkt dat de capaciteit in Baarn vrij groot is terwijl er wachtlijsten zijn. Theoretisch is er aan verpleeghuisplekken voldoende in Baarn.

44

Woonvisie: bouwen aan Baarn

•

• •

•

•

•

Wat wij zien intramuraal: wat nu binnenkomt is nu niet meer thuiswaardig. We nemen geen mensen aan die nog thuis kunnen blijven. Het zijn allemaal mensen die hoog in indicaties zitten, hoge zorgvraag hebben en te maken hebben met zwaar overbelastte mantelzorg. We hebben het afgelopen jaar eigenlijk de omslag gemaakt met steeds minder mensen opnemen met een lage indicatie naar meer mensen met een hoge indicatie opnemen. Een belangrijk onderbelicht element is dat de zorgvraag verminderd wanneer je het minder individueel maakt. Je streeft in principe naar geclusterde woonzorgvormen waar mensen extramuraal veel met elkaar kunnen opvangen met focus op welzijn in plaats van alles medicaliseren. Dit kan met bijvoorbeeld een gezamenlijke tuin of ontmoetingsplaatsen. Er zijn mensen die vanuit eenzaamheid intramuraal willen gaan wonen. Wat je nu ziet is dat de zorg zich dan iets terug trekt en dat welzijn dan moet instappen maar dat daar geen capaciteit voor is om op te vangen. Maar het kan informeler, via allerlei verenigingen. Elders zijn er initiatieven dat verenigingen worden vrijgesteld van huur, in ruil voor het opvangen van ouderen die daar zitten voorzien worden van koffie en thee door de vereniging. Dan hebben we het over biljart, scouting et cetera. Zo bouw je een gemeenschap die vrijgesteld is van financiële belasting en daarvoor welzijnsdiensten levert.

Ik ken verschillende mensen die zeggen ik zit hier alleen en heb niemand nodig. Als er wel zorg nodig is dan doen ze niet open. Ik vind het nogal wat om dat allemaal voor elkaar te krijgen, zeker voor mensen die alleen zijn en gehandicapt zijn, zij gaan echt niet de drempel over om naar een buurthuis te gaan. Als we niks doen dan blijven mensen wonen waar ze nu wonen en dan moet je zelf de zorg regelen. Dan komt het aan op familie, vrienden of buren. Vanuit die gedachten is alles wat we doen een stap in de goede richting. Zorgen voor elkaar een stap in de goede richting. We delen allemaal de diversiteit maar we moeten meters maken, dat zit in verschillende dingen.

Wat zijn we vergeten te noemen? • Als je kijkt naar aanbod en vraag zou het jammer zijn als je alleen maar kijkt naar Baarn. De relatie tussen Soest en Baarn is zo sterk dat je vanuit een regionale overweging wilt kijken? Zeker voor intramurale plekken. • Dat gevoel van negativiteit moet weg, er moet naar buiten worden gebracht dat we doorgang op de geslaagde wegen en niet elkaar inpraten dat het niet op te lossen is. Massa maken in plaats van terugvallen op experimenteren. • De sleutel zit in de samenwerking: VPT, MPT organiseren etc wordt dan een stuk concreter. • Geclusterde vormen waar je personeel efficiënter kan inzetten zijn nodig. Daarvoor heb je samenwerking nodig tussen vastgoedpartijen, woningcorporaties en zorgorganisaties. • We zitten in Baarn in een ontwikkeltraject in de vorm van een keten, daar komen 64 woonzorgplekken voor de zware doelgroepen. Deels intramuraal en deels extramuraal. Aanvullend daarop kijken we hoe we zorgmedewerkers gaan huisvesten. Daarvoor doen we eerst een pilot, In Utrecht doen ze dit al, er liggen dus goede voorbeelden. • Het Meeanderproject hier is een oud ziekenhuis op een prachtige locatie wat omgebouwd zou kunnen worden daar liggen heel veel kansen en kunnen we elkaar misschien goed in vinden.

Hoe kijkt u aan tegen geclusterde woonvormen/leefcirkels? Wat is nodig om ouderen- met of zonder zorgbehoefte – te verleiden naar een geclusterde woonvorm/leefcirkels? Wat kan de gemeente volgens u doen om meer ouderen geschikt “thuis” te laten wonen? Thuis kan de huidige woning zijn, maar een nieuwe zelfstandige woning. • Wat ik merk is dat in het welzijn, omkijken naar elkaar, heel veel te winnen is. Het is tegelijkertijd intensief om te onderhouden. Om dit in goede banen te leiden zonder dat er ruzies ontstaan. Vraagt veel van mensen die er wonen maar van de organisaties daaromheen. Het is moeilijk en lastig maar het kan niet anders. • Je zit vaak met subsidieaanvragen of gewoon vergunningen en dat duurt bij Baarn erg lang. Soms krijg je al geen subsidie voordat het is gebeurd. Je moet eerst al gehandicapt zijn voordat je eindelijk al kan gaan verbouwen en aanpassen. Anders heb je het al niet nodig. Je

45

Woonvisie: bouwen aan Baarn

•

zit zelf vooruit te kijken maar dan krijg je niks, zodra je beneden moet wonen is het al te laat en dan kan je het zelf al niet meer aanpassen. We hebben eerder gesproken met project Silverein Zandvoort, Leger Des Heils . Er missen vandaag een aantal partijen aan tafel door afmeldingen, daardoor worden een aantal initiatieven niet benoemd.

Waar zit in uw ogen de grootste nieuwbouwbehoefte? Hoe kijkt u aan tegen vernieuwende woonconcepten? • Levensloopvriendelijk is een hele generieke term, laten we kijken naar woonvormen waar mensen met dementie terecht kunnen. Dat vraagt om ontmoetingsruimtes. • De Albert Heijn, arts, apotheek – de drie A’s – zijn belangrijk, maar dat die komen steeds vaker bij je. Het gaat vooral over het ontmoeten en clusteren van zorg zodat je daar efficiënt in kan werken. • Nog even over de ruimte die in Baarn beschikbaar is: we moeten de hoogte in Baarn. De ongeschreven regel van de hoogte van de kerktoren als maatgevend moet losgelaten worden. • Het dementiële beeld wordt onderdeel van het straatbeeld. Kennis daarover moet fors omhoog geschroefd worden. Ik denk dat we gezamenlijk moeten optrekken om te zorgen dat er sprake is van een brede kennisdeling. • Het is een luxe dat er een keuze is maar als we niet kiezen dan hebben we helemaal geen luxe meer. De urgentie moet breder gevoeld worden. We zullen met elkaar moeten kijken naar de haalbaarheid van alles. Het belonen van vrijwilligerswerk zou een goed antwoord zijn daarop. Als gemeenschap daar aan gaan denken. Wat wilt u ons nog meer meegeven? • We hebben het heel erg over samenwerken, daarbij valt of staat het bij de details of die samenwerking in de keten gaat werken.

Samenwerken in een netwerk is deels gezond verstand gebruiken en het eigenaarschap voelen over het probleem en over je eigen schaduw heen stappen. Het nemen van regie is lastig om antwoord op te vinden in de praktijk. Misschien zou ik dat terug willen zien in de woonvisie: dat je gaat investering in het samenwerkingsnetwerk binnen de keten om ervoor te zorgen dat je dit samen gaat doen. • Intramurale locaties kunnen gebruikt worden door niet bewoners, over de schutting kijken waar nodig. • Mijn ervaring is om de samenwerking te borgen en te formaliseren. In een aantal gemeentes (Bunschoten en Rheden) sluiten we akkoorden voor wonen en zorg tot 2040. Het maakt niet uit welke manier je kiest als je maar zorgt dat het geborgd wordt tussen partners, dan kan je projecten definiëren en eigenaren aanwijzen.

46

Woonvisie: bouwen aan Baarn

Verslag reflectiesessie marktpartijen 14 augustus Aanwezigen Kees Rigter, Guus Vries, Arie de Leeuw, Arthur Brilman, Marieke Pouw, Mark van de Boom, Rein Kroon, Esther Geuting en Saïd Ibrahim. Opmerkingen • Wat gaat er veranderen door deze woonvisie? Nog zoekend naar het praktische aspect. Bijvoorbeeld inzetten op gemixte wijken. Nieuw beleid ook graag toepassen op BaarnscheZoom. • We kunnen een mooie visie hebben maar als we de grond en mogelijkheden niet hebben dan gebeurt er niks. Pleidooi voor stevigere besluiten op dat vlak. • Er zijn veel kleinere initiatieven die geen doorgang vinden in Baarn. Op basis van deze presentatie lijkt het alsof er meer regels komen waardoor het naar mijn inziens nog meer gaat wringen. • Als we dit gaan toepassen wat verwachten we dan realistisch gezien voor niet passende plannen die al in de pijpleiding zitten? • Niet passende plannen zullen hoogstwaarschijnlijk op de achtergrond treden (reactie Stec Groep). • Geef passende plannen houvast vanuit het ambtelijke apparaat: anders krijgt het ambtelijke apparaat het gewoon weg rustiger wanneer we niet passende plannen aan de kant schuiven. • Oproep: geef iets in ruil voor passende plannen, • Hoe werkt het dan met de afwegingscriteria? Ga je de plannen daar op scoren? Het scoren van plannen wordt geregeld in het uitvoeringsprogramma (reactie Stec Groep).

• Hoe zit het met dat segment schaarste tot 3/4/5 ton? • Gaan we tot de juridische grenzen die het instrumentarium biedt of zit daar nog ruimte? Hoe ver ben je vrij in de formulering? Hoe creatief kun je daar in zijn en waar loop je tegen aan? • Aanbod: samen met makelaars om de tafel zitten bij het creëren van beleid zoals bijvoorbeeld anti-speculatiebeding. Hiermee voorkom je mazen in de spelregels en krijg je inzichten vanuit een praktisch oogpunt. • Oproep bij tenderen (zoals bij Baarnsche Zoom): duidelijk communiceren waar je punten op kan scoren tijdens biedingen voor grond, laat geld niet de doorslaggevende factor zijn maar wat het beste past. • Wellicht een idee om bijvoorbeeld een (ander) vereveningsfonds te gebruiken voor een verloren winkelstraat in Baarn. Zo transformeren we retail naar wonen. • Toevoegen in visie: verdichten waar mogelijk en passend. • Indruk dat er meer feedback is bij deze ronde van de woonvisie en dat het er ook beter uitziet dan voorheen. • In de beleidsafweging meenemen dat de gemeente ook meer snelheid moet maken in planologisch proces. Stec voegt suggesties toe.

47

Woonvisie: bouwen aan Baarn

Verslag reflectiesessie zorgpartijen 14 augustus Aanwezigen Brigitte Crooymans, Joop van Woudenberg, Arnout Siegelaar, Onno Bierman, Bas van de Boom, Anneke van de Veen, Arienne Weggemans, Marieke Pouw, Rein Kroon, Esther Geuting en Saïd Ibrahim. Toekomstbestendige voorraad • Mensen moeten ook bewust worden gemaakt van de subsidiemogelijkheden. • Energiecoaches waren geweldig voor ons in de wijk. Beschikbaarheid, betaalbaarheid en nieuwbouw • In de woonvisie moet ook naar voren komen dat er niet één product gerealiseerd moet worden maar er moet voor iedereen wat tussen zitten, ongeacht het inkomen. • Bij de instrumenten zou ook bijvoorbeeld een grijslening tussen passen die een oplossing zou kunnen zijn voor mensen die in een groot huis wonen. • Oproep: denk ook aan andere consumptiepatronen, verschillen in inkomens leiden ook tot verschillen in uitgaves. Wonen, zorg en welzijn • Meer aandacht vragen voor de inrichting van de openbare ruimte zodat die fysiek en sociaal veilig is. Zowel de woning als de woonomgeving is belangrijk voor zorg en welzijn. Oproep: nadrukkelijk benoemen in de woonvisie. • Men heeft vaak de neiging om economische voorzieningen te centreren. Langer zelfstandig wonen pleit voor het meer mengen van economische functies, laten we dit ook stimuleren.

• De bestaande zorgvoorzieningen komen in het stuk niet voor: weten we wat daar mee gebeurt? Speelt de gemeente daar een rol in? Of is dat iets wat geheel buiten het zicht van de woonvisie blijft? • Er zijn veel voorbeelden van geclusterde zorgfaciliteiten: Hilversum, Breda en Den Haag. We hoeven niet vanaf 0 te beginnen, wat is er allemaal al en waar kunnen wij op aansluiten? Als je bij Baarn kijkt zou ik beginnen bij het gebied van ziekenhuis. Inzetten dat daar de zorg en het wonen geclusterd wordt. • Elders clusteren dan bovengenoemde locatie vraagt om een gerichte herstructurering van de overheid. • Zowel in marktsegment als in segment aandacht hebben voor lichte tot zware zorg. Het gaat ook om het hele spectrum van mogelijke ingrepen. Hoe zorg je dat er voor de verschillende niveaus behoefte is aan zorg? Leefbare woonomgeving • Openbaar vervoer moet ook aandacht krijgen van de gemeente voor senioren, het is op het moment niet in orde. • Ontwerpen voor ontmoeten, de bankjes, de woonomgeving graag in dit hoofdstuk benoemen. Algemene opmerkingen • De hoofdlijnen van het volkshuisvestingsprogramma zijn heel goed en vallen in de smaak. • Waar de visie om vraagt is hoe wat waar, wanneer en door wie? Hoe krijgen we dit voor elkaar en wie ga je hierbij betrekken? • Alle zaken die je nu al kan doen, moet je nu ook al doen.

Bijvoorbeeld voor het neerzetten van extra bankjes in de openbare ruimte heb je nog geen heldere woonvisie of uitvoeringsprogramma nodig. • Wat kan je doen tegen zaken die niet per sé om een vastgoedoplossing vragen? Zoals bijvoorbeeld bewustwording bij mensen. Hoe kan je er voor zorgen dat de zorgkwestie meer gaat spelen bij mensen? Dat ze hier zelf verantwoordelijk voor zijn.

48

Woonvisie: bouwen aan Baarn

• •

Het culturele en de gedragscomponent ontbreekt nog enigszins in de woonvisie. Is de gemeente Baarn in staat om nieuwe plannen ook te faciliteren? Hoe zorg je er voor dat je niet tegen andere regels loopt? De bezorgdheid zit vooral bij de uitvoering.

49

Woonvisie: bouwen aan Baarn

Colofon Datum: 15 augustus 2023 Projectnummer: 22.384 Opdrachtgever: Gemeente Baarn Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Esther Geuting & Saïd Ibrahim Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

50

Schaarsteonderzoek Baarn Stec Groep aan gemeente Baarn 8 augustus 2023

2

Schaarste-onderzoek Baarn

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

2.

Conclusies en advies

4

2.1 2.2

4

3.

Overal in gemeente woningschaarste in betaalbare huur- en koopsegment In wijk ‘Baarn-Noord, Eemdal, en Eemland’ is schaarste tot € 405.000, in de rest van gemeente Baarn tot € 500.000

Analyse schaarste 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Te weinig passende woningen voor lage- en middeninkomens in Baarn op basis van woningvoorraad Dynamiek op de koopwoningmarkt is hoog in het betaalbare en hoog segment Druk op de sociale huurwoningmarkt neemt toe Het aantal Baarnaars nam toe, het aantal huishoudens groeide mee Sterke verhuisrelaties met naastgelegen en grote gemeenten Verwachte huishoudenstoename vergoot woningdruk

Bijlage: Analyses op wijkniveau

5

6 6 12 14 15 16 18

19

Schaarste-onderzoek Baarn

1. Inleiding Aanleiding Gemeente Baarn overweegt betaalbare woningen te beschermen middels verschillende instrumenten. Deze instrumenten worden opgenomen in een huisvestingsverordening. Het vaststellen van een huisvestingsverordening kan wanneer er sprake is van schaarste of leefbaarheidsproblematiek. Op basis van een onderbouwing van schaarste binnen de gemeente kan de huisvestingsverordening worden aangepast. In de huisvestingsverordening worden vervolgens instrumenten opgenomen als een vergunningsplicht voor het omzetten of onttrekken van (schaarse) woningen, het invoeren van opkoopbescherming of het met voorrang toewijzen van woningen. In dit rapport analyseren we de mogelijke schaarste binnen de woningmarkt van Baarn. We bepalen in hoeverre er sprake is van schaarste, en indien hier sprake van is, tot welke prijsklasse deze schaarste zich voordoet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt per wijken zodat de gemeente mogelijke instrumenten gericht kan inzetten.

Leeswijzer In dit rapport treft u de belangrijkste conclusies op een rij. Hierbij krijgt u inzicht in de belangrijkste indicatoren die relevant zijn om (de mate van) schaarste te bepalen. In hoofdstuk 3 gaan we dieper op deze indicatoren in. In de bijlage leest u een toelichting op wijkniveau.

3

Schaarste-onderzoek Baarn

4

2. Conclusies en advies 2.1 Overal in gemeente woningschaarste in betaalbare huuren koopsegment De woningmarkt- en verhuisdynamiek in de gemeente Baarn duiden op woningschaarste in het betaalbare huur- en koopsegment. Dit blijkt uit de beperkte passende woningvoorraad voor lage inkomens, sterk gestegen transactieprijzen op de koopwoningmarkt, toegenomen wachttijden en aantal reacties op de sociale huurwoningmarkt, en een toenemende demografische druk door verwachte huishoudensgroei in de toekomst. De combinatie van deze bevindingen zorgt ervoor dat huishoudens met een laag- of middeninkomen moeilijk de woningmarkt kunnen betreden en/of doorstromen naar een voor hen passende woning.

Tabel 1: Conclusie woningschaarste gemeente Baarn Aspect

Bevindingen

Passende woningvoorraad

•

De groep lage inkomens zonder passend toewijzen is in de gemeente Baarn relatief klein vergeleken met de rest van de provincie Utrecht en Nederland.

•

De bestaande woningvoorraad sluit onvoldoende aan op de mogelijkheden voor lage- en middeninkomens. Rekening houdend met passende huurprijzen en WOZ-waarden voor deze doelgroep, zijn er onvoldoende woningen voor huishoudens met een laag- en middeninkomen. De woningvoorraad die past bij lage inkomens zonder passend toewijzen bestaat uit 47% van de omvang van deze inkomensgroep.

•

De gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen (€ 590.500) in de gemeente Baarn ligt hoger dan het regionale gemiddelde.

•

94% van de koopwoningen in Baarn heeft een WOZ-waarde van boven de € 355.000, de landelijke grens voor betaalbare woningen.

•

25% van de aangeboden of verkochte woningen in de gemeente Baarn had het afgelopen jaar een vraagprijs tot € 355.000. 44% van het aantal aangeboden en verkochte woningen vond plaats in de categorie € 355.000 tot € 700.000. De woningen van boven de € 700.000, maakten 31% van de aangeboden en verkochte woningen uit.

•

In vergelijking met de regio is de marktdynamiek op de koopwoningmarkt relatief hoog tot € 355.000. In het dure segment (> € 700.000), worden de woningen relatief iets minder snel verkocht.

•

De gemiddelde transactieprijs in de gehele gemeente lag het afgelopen jaar op circa € 502.000. Dit is een stijging van 31% in vijf jaar.

•

Het aantal reacties per mutatie is met gestegen van 143 naar 192 (+35%) voor sociale huurwoningen. Dit duidt op een toenemende druk op de huurwoningmarkt.

•

De wachttijd voor huurwoningen is in de afgelopen jaren sterk toegenomen met 66%.

(3.1)

Dynamiek koopwoningmarkt (3.2)

Dynamiek sociale huurwoningmarkt (3.3)

Taxatie schaarste

Schaarste-onderzoek Baarn

Demografische ontwikkelingen

•

De gemeente Baarn kent al voor langere tijd een positief migratiesaldo (zowel binnenlands als buitenlands). Dit kan de concurrentie en dus de schaarste op de woningmarkt vergroten.

•

Het aantal huishoudens neemt naar verwachting toe in de aankomende jaren. De doelgroep met een leeftijd boven de 75 jaar neemt het sterkst toe.

•

Met name het aantal huishoudens met een laag inkomen neemt nog toe. Dit komt door de verdere vergrijzing. Dit zet mogelijk de betaalbaarheid van de woningvoorraad verder onder druk.

(3.4 t/m 3.6)

2.2 In wijk ‘Baarn-Noord, Eemdal, en Eemland’ is schaarste tot € 405.000, in de rest van gemeente Baarn tot € 500.000 Op basis van de analyses blijkt dat huishoudens met een laag- en middeninkomen zeer lastig aan een woning komen in gemeente Baarn. De woningvoorraad die past bij hun inkomen is kleiner dan de omvang van de doelgroep. Daarnaast blijkt dat huishoudens met een middeninkomen moeite hebben om te starten of door te stromen op de woningmarkt. Dit komt door de sterk gestegen koopwoningprijzen. Aanvullend op de woningsegmenten voor huishoudens met laagen middeninkomen blijkt dat er schaarste is in het koopsegment tot een hogere WOZ-waarde. De mate van schaarste is gebaseerd op basis van de indicatoren die de dynamiek op de koopwoningmarkt duiden. Op basis van dit schaarsteonderzoek concluderen we dat voor de wijk ‘Baarn-Noord, Eemdal en Eemland’ schaarste aan woningen optreed voor woningen met een WOZ-waarde tot € 405.000 (dit is gelijk aan de huidige NHG-grens 2023). Voor de rest van de gemeente Baarn is schaarste aan woningen tot in ieder geval de categorie woningen met een WOZ-waarde van € 500.000 (zie de bijlage bij dit rapport).

5

Schaarste-onderzoek Baarn

3. Analyse schaarste De analyses in dit hoofdstuk worden op gemeenteniveau gepresenteerd, waar de vergelijking wordt gemaakt met regionale, provinciale en landelijke cijfers. De bijlagen bevatten dezelfde analyses op wijkniveau, hier verwijzen we regelmatig naar in de analyse. In dit hoofdstuk staat de uitwerking van de meest relevante woningschaarste-indicatoren. Dit zijn: • Het aantal huishoudens per inkomensgroep en hun huur- en koopmogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad. • De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in de bestaande voorraad. • De recente markt- en verhuisdynamiek op de Baarnse woningmarkt. • Een vooruitblik naar de verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens, doelgroepen en de impact hiervan op de druk van de woningmarkt.

3.1 Te weinig passende woningen voor lage- en middeninkomens in Baarn op basis van woningvoorraad Bepaling inkomensgrenzen op basis van toewijzingsregels sociale huurwoningen De inkomensgrenzen in dit schaarsteonderzoek zijn gekozen op basis van de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Deze regels zijn per 1 januari 2022 aangepast en in 2023 geïndexeerd. Hieronder de geldende regels per inkomensgroep inclusief bijbehorende inkomensgrenzen: • Lage inkomens met passend toewijzen: bij 95% van de woningen die corporaties toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de grens voor huurtoeslag (passend toewijzen) moet de kale huur onder de zogenoemde aftoppingsgrens liggen. Voor eenpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 25.475 en voor meerpersoonshuishoudens een inkomensgrens van € 34.575. De inkomensgrens voor ouderen ligt lager (€ 25.075 / € 33.800). • Lage inkomens zonder passend toewijzen: Deze huishoudensgroep behoort tot de doelgroep van de sociale huur. In principe moeten corporaties vanaf 2022 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep (lage inkomens). 7,5% mag vrij worden toegewezen. Indien hierover afspraken zijn gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisatie mogen corporaties tot maximaal 15% vrij toewijzen en dus 85% aan de doelgroep.

Eenpersoonshuishoudens in de doelgroep van sociale huur mogen maximaal een inkomen van € 44.035 hebben en meerpersoonshuishoudens een inkomen van maximaal € 48.625. Voor deze doelgroep geldt dat ze niet een passende woning voor huurtoeslag toegewezen hoeven te krijgen. • Middeninkomens: er is geen vaste inkomensgrens voor middeninkomens. In dit onderzoek gaan we uit van een maximaal inkomen van € 56.329 per huishouden. Deze is voor 2023 met hetzelfde percentage geïndexeerd als voor lage inkomens zonder passend toewijzen (+8,02%). • Hoge inkomens: alle huishoudens met een inkomen boven de € 56.329 per huishouden behoren in dit onderzoek tot de hoge inkomens.

6

Schaarste-onderzoek Baarn

Toewijzen van woningen in 2023 Voor het toewijzen van huurwoningen door corporaties zijn er regels. Deze hebben twee doelen: 1) Het toewijzen van woningen aan de doelgroep Woningcorporaties moeten hun vrijkomende sociale huurwoningen (huurprijs tot €808,06, ook wel DAEB-woningen genoemd) toewijzen aan hun doelgroepen: • De woningcorporatie moet jaarlijks ten minste 85% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan mensen met een inkomen onder de DAEB-inkomensgrens. Voor eenpersoonshuishoudens is deze grens € 44.035. Voor meerpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 48.625. • Daarnaast mogen corporaties 7,5% van de vrijkomende woningen vrij toewijzen, dus ook aan mensen met een inkomen boven de DAEB-inkomensgrens. Lokaal bestaat de mogelijkheid om de vrije toewijzingsruimte te verruimen naar 15% indien woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeenten daar prestatieafspraken over hebben gemaakt. 2) Een huur die past bij het inkomen De huur van de huurwoning moet passen bij het inkomen van de huurder: dit heet passend toewijzen. Dit voorkomt dat huishoudens een te hoge huur krijgen toegewezen die ze niet kunnen betalen. Voor huishoudens met een inkomen tot de grens van passend toewijzend geldt: bij ten minste 95% van de woningen waarvoor huurtoeslag kan worden gekregen, moet de huur onder de voor dat huishouden geldende aftoppingsgrens liggen.

In 2023 zijn de aftoppingsgrenzen: € 647,19 voor huishoudens van één of twee personen en €693,60 voor huishoudens van drie of meer personen. De passendheidsnorm geldt dus voor huishoudens met een inkomen tot de inkomensgrens voor passend toewijzen. Voor geliberaliseerde huurwoningen met een huurprijs boven de €808,06 en voor woningen waarvoor geen huurtoeslag mogelijk is geldt passend toewijzen niet.

Figuur 1: Woning toewijzen in 2023: een huur die past bij het inkomen

Bron: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

7

8

Schaarste-onderzoek Baarn

Relatief meer huishoudens met hoge inkomens dan laag- of middeninkomens in de gemeente Baarn Onderstaande tabel geeft de omvang van inkomensgroepen in Baarn weer. Deze is afgezet tegen de omvang van dezelfde groepen in zowel de provincie als in Nederland. Het valt op dat er in Baarn veel hoge inkomens (47,3%) zijn. Het aandeel midden inkomens ligt hoger dan het provinciale (45%) en landelijke (47%) gemiddelde.

Tabel 2: Huishoudens naar inkomensgroepen Inkomensgroep

Gemeente Baarn

1 Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 25.475 / € 34.575)

(18%)

2 Lage inkomens zonder passend toewijzen

2.930

(€ 25.475 / € 34.575 tot € 44.035 / € 48.625)

(26,3%)

2.005

3 Middeninkomens (€ 44.035 / € 48.625 tot € 56.239)

(8,4%)

4 Hoge inkomens (€ 56.239+)

5.280

935

Utrecht

Nederland

166.785 (27%)

2.493.800 (31%)

108.610 (18%)

1.291.400 (16%)

336.610 (55%)

4.225.500 (53%)

612.005 (100%)

8.010.700 (100%)

(47,3%) Totaal

11.150 (100%)

Bron: Lokale Monitor Wonen (31 december 2020), WoOn2021, bewerking Stec Groep (2023).

Hypotheekmogelijkheden per inkomensgroep Onderstaande tabel geeft een overzicht van de hypotheekmogelijkheden voor modale inkomens per rentecategorie. Hypotheekrente

Modaal (€ 40.000)

Modaal en half modaal (€ 40.000 + € 20.000)

2x modaal (€ 40.000 + € 40.000)

1%

€ 192.000

€ 303.000

€ 446.000

2%

€ 176.000

€ 277.000

€ 406.000

3%

€ 174.000

€ 273.000

€ 395.000

4%

€ 168.000

€ 262.000

€ 384.000

5%

€ 158.000

€ 251.000

€ 366.000

Bepaling betaalbare woningvoorraad op basis van huurprijzen en WOZ-waarden Om te beoordelen welke inkomensgroepen het aanbod in de gemeente Baarn mogelijk beperkt is, is eerst de betaalbare prijscategorieën in de huur en koop vastgesteld. Er wordt wat betreft koopwoningen met de WOZ-waarde gerekend (peildatum: 1 januari 2022). In de huidige markt overstijgen de transactieprijzen deze WOZ-waarde vaak ruim. Op de lange termijn (met naar waarschijnlijkheid een meer ontspannen markt) geeft deze WOZ-waarde echter een redelijke

Schaarste-onderzoek Baarn

indicatie voor de passende koopwoningvoorraad. Verderop wordt de invloed van de huidige woningmarkt op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen behandeld. Voor lage inkomens met passend toewijzen zonder eigen middelen (anders kosten koper) zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 150.000 1 en een huurwoning tot circa € 725 betaalbaar (kale huur, uitgaande van een huurquote van 25%). In de praktijk heeft deze doelgroep recht op toewijzing van een sociale huurwoning tot de aftoppingsgrens (€ 647,19 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 693,60 voor meerpersoonshuishoudens). Voor lage inkomens zonder passend toewijzen met een inkomen tot maximaal € 48.625 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 210.000 bereikbaar op basis van hypotheekmogelijkheden. Een betaalbare huurprijs voor deze groep loopt van € 725 tot € 1.015. Aansluitend bij de toewijzingsregels van sociale huurwoningen vormt het hoogste sociale huursegment van de aftoppingsgrens (€ 647,19 / € 693,60) tot de liberalisatiegrens (€ 808,06) een geschikte huurcategorie. Voor middeninkomens met een inkomen tot maximaal € 56.239 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 245.000 bereikbaar en huurwoningen van € 1.015 tot € 1.180.

Dit laatste komt overeen met woningen die vaak als middenhuur worden getypeerd, namelijk vanaf de liberalisatiegrens (€ 808,60) tot € 1.050. Overige woningen met een hogere huurprijs (meer dan € 1.180) of woningwaarde (meer dan € 245.000) zijn enkel bereikbaar voor hoge inkomens (of lagere inkomens met voldoende middelen). Gegevens van deze huurcategorie zijn beschikbaar met de ondergrens € 1.050. Te weinig passende woningen in Baarn voor lage en middeninkomens Onderstaande tabel bevat betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep en geeft een indicatie van de omvang van de woningvoorraad per prijsklasse. Hieruit blijkt dat een klein deel van de woningvoorraad bereikbaar is voor de lage inkomens zonder passend toewijzen als de middeninkomens. Voor de groep met een laag inkomen zonder passend toewijzen (2.930 huishoudens) zijn in totaal circa 1.365 woningen (47%) passend op basis van de huurprijs of WOZ-waarde. Daarmee zijn er onvoldoende woningen om lage inkomens passend toewijzen te kunnen voorzien. Dit is een eerste indicatie van woningschaarste voor lage inkomens. Voor middeninkomens zijn er te weinig woningen op basis van huur en WOZ-prijs (53%). Zie tabel op de volgende pagina.