230831 Contouren van het volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 (851907)
Tekst van het document
inlichtingen bij
Rein Kroon
Aan de raadsleden en steunfractieleden van de gemeente Baarn
doorkiesnummer uw kenmerk ons kenmerk
848810 / 851907
datum
31 augustus 2023
portefeuillehouder(s) onderwerp
Wethouder Veldhuizen Contouren van het volkshuisvestingsprogramma 2023-2027
Geachte leden van de raad en steunfractieleden, Met deze raadsinformatiebrief betrekken we u, als gemeenteraad, bij de contouren van het toekomstige Volkshuisvestingsprogramma. Vanwege uw grote betrokkenheid bij het onderwerp wonen hebben we in overleg met de griffie voor de constructie gekozen van inbreng ophalen met een RIB voordat het document door het college is vastgesteld. Deze RIB en de bijgevoegde documenten leggen we aan u voor zodat we suggesties mee kunnen nemen om uiteindelijk te komen tot een volkshuisvestingsprogramma. De suggesties mogen gaan over het programma als de mogelijke instrumenten. De input wordt gebruikt om te komen tot een eindvoorstel, dat aan u wordt voorgelegd voor besluitvorming. Dit betekent dat het college op dit moment geen standpunt heeft ingenomen over de Contouren van het Volkshuisvestingsprogramma. In de Collegeagenda is opgenomen dat de Woonvisie wordt vernieuwd. Vanwege de invoering van de Omgevingswet moet elke gemeente vanaf 2026 een volkshuisvestingsprogramma hebben. Dit programma vervangt de Woonvisie en wordt na vaststelling door de gemeenteraad, één op één overgenomen als programmaonderdeel van de Omgevingsvisie. Voor het zomerreces zijn er met stakeholders bijeenkomsten geweest in samenspraak met het onderzoeksbureau STEC (www.stec.nl) over de woningmarkt in de gemeente Baarn.
Nu de documenten in de eindfase komen willen we graag van de stakeholders en van uw raad nog (aanvullende) suggesties en opmerkingen vernemen. Het Volkshuisvestingsprogramma bestaat uit verschillende onderdelen. Het gaat om traditionele onderwerpen zoals: woningbouw en programmering als bijdrage aan de landelijke bouwopgave. Ook moet het volkshuisvestelijke programma voorzien in voldoende bouwmogelijkheden en voldoende betaalbare woningbouw (2/3 betaalbaar -sociale huur, middenhuur en koop tot € 355.000).
Stationsweg 18 Postbus 1003 3740 BA Baarn t (035) 548 16 11 e gemeente@baarn.nl I Voor ons privacybeleid zie www.baarn.nl Bank Nederlandse Gemeenten NL28BNGH0285000594. Bij beantwoording graag datum en kenmerk brief vermelden
Daarnaast zal de huidige woningvoorraad moeten worden verduurzaamd en levensloopbestendig worden gemaakt. Om de woningvoorraad bij te sturen voor de lage- en middeninkomens zullen regels en instrumenten worden ingesteld. Hoofdstuk 5 heeft betrekking op het onderdeel wonen met zorg en welzijn. Dit Volkshuisvestingsprogramma maakt verbinding met zorg en ondersteuning door de randvoorwaarden voor 'goed wonen met zorg en ondersteuning' te waarborgen. Daarnaast is sprake van een toenemende intramurale en extramurale zorgbehoefte in de gemeente. De leefbare woonomgeving komt onder druk te staan door toename van het aantal ouderen en eenpersoonshuishoudens in combinatie met eenzaamheid. In de bijlagen treft u het document Contouren van het Volkshuisvestingsprogramma 2023-2027, het Schaarste-onderzoek Baarn en het Advies betaalbaarheidsinstrumenten gemeente Baarn aan. Het Schaarste onderzoek is de grondslag om straks te komen tot een nieuwe Huisvestingsverordening en het instellen van eventuele regulerende instrumenten. Indien u het wenst kan STEC op 6 september a.s. een toelichting geven op het Concept Volkshuisvestingsprogramma en het Concept advies betaalbaarheidsinstrumenten. Graag vernemen wij van u de opinie over deze documenten. Hiermee geeft u ons richting om te komen tot een definitief volkshuisvestingsprogramma en het instellen van regulerende instrumenten.
Afhankelijk van de keuze van specifieke instrumenten zullen nog aanvullende besluiten nodig zijn over capaciteit en budget.
Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Baarn,
J. Ridder locosecretaris
Stationsweg 18 Postbus 1003 3740 BA Baarn t (035) 548 16 11 e gemeente@baarn.nl I Voor ons privacybeleid zie www.baarn.nl Bank Nederlandse Gemeenten NL28BNGH0285000594. Bij beantwoording graag datum en kenmerk brief vermelden
M. Eijbaard locoburgemeester
Bijlagen: 1. Concept Contouren van het volkshuisvestingsprogramma 2023- 2027 2. Concept Schaarste onderzoek Baarn 3. Concept Advies betaalbaarheidsinstrumenten gemeente Baarn
3
Woonvisie: bouwen aan Baarn Contouren volkshuisvestingsprogramma 2023-2027 15 augustus 2023
2
Woonvisie: bouwen aan Baarn
Inhoudsopgave Voorwoord
3
Woonvisie in één oogopslag
4
1.
Inleiding
5
1.1 1.2 1.3
5 5 6
2.
3.
4.
5.
6.
Ambities uit Woonvisie zijn een stip op de horizon… .. en tot stand gekomen in een gedragen proces Leeswijzer
De kracht van Baarn
7
2.1 2.2 2.3
Wonen in het groen dicht bij de stad Identiteit en cultuurhistorie Demografie van Baarn
7 7 9
Toekomstbestendige voorraad
13
3.1 3.2 3.3
13 14 16
Wat zien we? Wat is onze visie? Wat gaan we doen?
Beschikbaarheid, betaalbaarheid en nieuwbouw
19
4.1 4.2 4.3
19 21 23
Wat zien we? Wat is onze visie? Wat gaan we doen?
Wonen, zorg en welzijn
28
5.1 5.2 5.3
28 31 32
Wat zien we? Wat is onze visie? Wat gaan we doen?
Leefbare woonomgeving
35
6.1 6.2 6.3
35 35 36
Wat zien we? Wat is onze visie? Wat gaan we doen?
Bijlage 1 Begrippenlijst
38
Woonvisie: bouwen aan Baarn
Voorwoord Maximaal 1 pagina Mark Veldhuizen vragen voor een voorwoord
3
4
Woonvisie: bouwen aan Baarn
Woonvisie in één oogopslag Betekenisvol wonen en leven in gemeente Baarn Onze ambitie is dat het in Baarn goed wonen is voor al onze inwoners, voor zowel jong als oud, of je nu een laag, midden of hoog inkomen hebt. We maken de realisatie van woonwensen en woningbehoeften van onze inwoners zoveel mogelijk binnen de gemeentegrenzen mogelijk. We vinden het belangrijk dat mensen zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen en mee kunnen doen in de samenleving. Tot de kern: vier belangrijke thema’s voor de toekomst van gemeente Baarn Toekomstbestendigheid, beschikbaarheid, betaalbaarheid en nieuwbouw, wonen-zorg-welzijn en leefbaarheid zijn de vier thema’s die centraal staan in de Woonvisie die nu voor u ligt. Deze Woonvisie biedt alvast een goede basis voor het Volkshuisvestingsprogramma dat per 1 januari 2026 voor iedere gemeente verplicht 1 is. Per thema zijn uitgangspunten geformuleerd. Deze vormen de rode draad in de Woonvisie. Een samenvatting hiervan staat in de figuur hieronder.
Figuur 1: Samenvatting thema’s en uitgangspunten Woonvisie Op welke thema’s zetten we in?
Wat willen we bereiken?
Toekomstbestendig e voorraad
Beschikbaarheid, betaalbaarheid en nieuwbouw
Wonen, zorg en welzijn
Leefbare woonomgeving
• Verduurzaming particuliere voorraad
• Doorstroming bevorderen
• Faciliteren van (nieuwe) woonzorginitiatieven
• Woongenot behouden en vergroten
• Aanpasbaarheid en geschiktheid • Klimaatadaptatie
• Oplossingen voor starters- en middeninkomens bieden • Creatieve woonoplossingen faciliteren • Huisvesting bijzondere doelgroepen • Versnellen nieuwbouw
1
Bij inwerkingtrede van de Wet versterken regie volkshuisvesting.
• Organiseren zorg en welzijn in de woonomgeving • Regionale afstemming over wonen, zorg en welzijn
• Inzetten op meer gemixte wijken • Behoud aantrekkelijke groene omgevingen en voorzieningenniveaus
5
Woonvisie: bouwen aan Baarn
1. Inleiding 1.1 Ambities uit Woonvisie zijn een stip op de horizon… De populariteit van Baarn leidt tot een aanzienlijke woningdruk en we ervaren een hoge instroom van buiten de regio. Voor individuen van elders is Baarn aantrekkelijk door de werkgelegenheid, voorzieningen en, aantrekkingskracht van onze gemeenschap. Deze vaak financieel welgestelde nieuwkomers verhogen de druk op beschikbare woningen en verleggen de grenzen van betaalbaarheid. De woonvisie in Baarn speelt een essentiële rol bij het aanpakken van de urgente uitdagingen van betaalbaarheid en beschikbaarheid van huisvesting. Daarnaast zijn de thema’s duurzaamheid, zorg en leefbaarheid belangrijk. Met een actuele woonvisie kunnen concrete maatregelen worden genomen om de beschikbaarheid van betaalbare woningen te vergroten. Het stimuleren van nieuwbouw, herontwikkeling en een inclusieve woonomgeving draagt bij aan het creëren van een diverse en veerkrachtige gemeenschap in Baarn. Woonvisie dient als uitgangspunt en stip aan de horizon voor Baarn tot en met 2027. Het vormt de basis voor: • afspraken tussen gemeente en andere belanghebbenden (denk aan prestatieafspraken); • keuzes en uitvoering; • uitvoeringsprogramma en/of woningbouwprogramma. Hiermee geven we uitvoering aan het woonbeleid zoals het in deze woonvisie staat.
Wel formuleren we alvast eerste aandachtspunten voor de uitvoering en met wie we wat gaan oppakken.
1.2 .. en tot stand gekomen in een gedragen proces De Woonvisie is tot stand gekomen door een participatief proces en een documentenanalyse van bestaand beleid. Ook zijn er analyses gemaakt van de bestaande voorraad, de woonbehoefte en de behoefte aan zorg.
Figuur 2: Gevolgde processtappen februari – september Startgesprekken en analyse
Opstellen startnotitie
Stakeholdersessies
Bespreken met College van B&W en gemeenteraad
Opstellen conceptvisie
Reflectieronde
Vrijgeven voor inspraak en vaststelling
Bron: Stec Groep, 2023.
Woonvisie is integraal en overstijgend De Woonvisie werkt in tandem met andere beleidsdocumenten en reikt ver. De woonzorgopgave gaat namelijk niet alleen over het bouwen van de juiste woningen. Het beschikbaar maken van bestaande woningen via doorstroming en de ambities om bestaande woningen en woongebieden toekomstbestendig, leefbaar en duurzaam te maken zijn cruciaal. Dit vraagt om een integrale benadering en verbinding met andere beleidsterreinen zoals welzijn, duurzaamheid, ruimtelijk domein, mobiliteit, economie. Onderstaand figuur laat de verschillende raakvlakken met andere thema’s zien.
Afronding
Woonvisie: bouwen aan Baarn
Figuur 3: Reikwijdte Woonvisie gemeente Baarn
Leefbaarheid
Duurzaamheid
Programma Volkshuisvesting Economie en Wonen, zorg en mobiliteit welzijn Bron: Stec Groep, 2023.
Van woorden naar daden Om de ambities in de Woonvisie tot uitvoering te brengen, zijn we afhankelijk van bovenstaande integraliteit. In deze woonvisie is afgebakend wie aan zet is om een actie op te pakken. Hiermee zorgen we voor een integrale visie die in samenwerking de doelstellingen bereikt en daarmee de basis voor de uitvoering legt. Deze visie gaan we als gemeente werkelijkheid maken. Dit doen we in samenwerking met onze woningcorporatie Omthuis en zorgpartijen Amaris, Domus Magnus, Leger des Heills en Silverein. Daarnaast doen we dit met ontwikkelaars, bouwbedrijven en makelaars. De haalbaarheid van onze ambities hangt mede af van rijksbeleid zoals het beschikbaar stellen van rijksmiddelen en subsidies.
1.3 Leeswijzer De Woonvisie begint met een compacte profielschets van Baarn (hoofdstuk 2). Vervolgens leest u over de hoofdthema’s van de woonvisie. Dit zijn: • Toekomstbestendige voorraad (hoofdstuk 3) • Beschikbaarheid, betaalbaarheid en nieuwbouw (hoofdstuk 4) • Wonen, zorg en welzijn (hoofdstuk 5) • Leefbare woonomgeving (hoofdstuk 6) Per hoofdstuk beantwoorden we steeds de volgende vragen: wat zien we, wat is onze visie en wat gaan we doen? In de bijlage 1 vindt u een begrippenlijst. Bijlage 2 bevat de verslagen van de gesprekken met de belanghebbenden in Baarn . Beschikbaarheid en betaalbaarheid zijn belangrijke thema’s in Baarn. Aanvullend aan de woonvisie is er daarom een verdieping op woning-schaarste en beschikbaar instrumentarium uitgevoerd. Deze zijn nauw verbonden met de woonvisie: de verdieping op woning-schaarste toont de noodzaak voor het inzetten van instrumenten. In het document over beschikbaar instrumentarium staan de instrumenten en de werking daarvan uitgebreid toegelicht.
6
Woonvisie: bouwen aan Baarn
2. De kracht van Baarn 2.1 Wonen in het groen dicht bij de stad De gemeente Baarn telt per 1 januari 2023 ongeveer 25.000 inwoners, verdeeld over een twee kernen: Baarn en Lage Vuursche. Daarnaast onderscheiden we vijf wijken op basis van CBS gegevens: Baarn, Baarn-Noord, P.H.W. Park, Buitengebied en Lage Vuursche. Baarn is gelegen in een prachtige omgeving, omringd door groen en natuur. Het is gelegen in het hart van Nederland en wordt begrensd door verschillende naburige gemeenten Hilversum en Amersfoort. Baarn is onderdeel van de regio Amersfoort. Tegelijkertijd is Baarn op hogere schaal onderdeel van de invloedsfeer van de Metropoolregio Utrecht. Deze (grotere) regio biedt een breed scala aan werkgelegenheid in verschillende sectoren, een bloeiend ecosysteem voor ondernemerschap en start-ups, en een rijk cultureel aanbod met musea, theaters en festivals. Daarnaast profiteert de regio van uitstekende internationale connectiviteit via Schiphol Airport en biedt het hoogwaardig onderwijs en onderzoeksmogelijkheden dankzij de aanwezigheid van gerenommeerde universiteiten en onderzoeksinstellingen. Ondanks het grote aanbod aan groen en natuur in Baarn, is de stad nooit ver weg.
Figuur 4: Dorpen en wijken in de gemeente Baarn
Bron: Stec Groep, 2023.
2.2 Identiteit en cultuurhistorie De gemeente Baarn heeft een rijke ontstaansgeschiedenis. Uit deze historie vloeien waarden die we willen koesteren. Geografische kenmerken, zoals het hoogteverschil en de gevarieerde landschappen, zijn buitengewoon. En nog steeds goed te ervaren! Verspreid over de gemeente zijn er culturele schatten die belangrijk zijn voor de identiteit en de beleving van onze gemeente. We waarderen ze zeer: oude bomenlanen, een historisch stratenpatroon en tuinen, parken en
7
Woonvisie: bouwen aan Baarn
bossen in Franse Barok- en Engelse landschapstijl. Er zijn veel monumenten: van gebouwen tot aan landschappelijke parels. Baarn kent drie beschermde dorpsgezichten: zoals Lage Vuursche, de oude villaparken en arbeiderswijk het Rode Dorp. We zijn verbonden met onze historie en willen deze in de beleidskeuzes rond het wonen laten doorklinken. Immers: de cultuurhistorie en het landschap zijn belangrijk in de sociale cohesie onder de inwoners, die zich verbonden voelen met gemeente Baarn en hun regio. De economische waarde van erfgoed is wetenschappelijk onderbouwd. De rol ervan op lokaal niveau wordt over het algemeen erkend en gewaardeerd, zowel voor de gemeenschap als voor de bezoekers. Binnen deze context zoeken we naar oplossingen voor actuele uitdagingen in de woningmarkt. Bijvoorbeeld op het vlak van zorg, betaalbaarheid en duurzaamheid. Met behoud van het karakter van Baarn is het zeker mogelijk ervoor te zorgen dat alle inwoners onafhankelijk van leeftijd en inkomen op een passende manier in Baarn kunnen wonen. Dat betekent dat we in deze visie ook meer inzetten op gebruik van de beschikbare ruimte, en verdichten waar we kunnen. Alleen zo kunnen we als gemeente ruimte bieden aan de woonwensen en -eisen van al onze inwoners.
Identiteit van Baarn Gelegen in een groen en lommerrijk gebied heeft de gemeente Baarn een identiteit die zich kenmerkt door verschillende aspecten. Uit gesprekken met en een enquête onder inwoners en belanghebbenden is gebleken dat er brede consensus bestaat over negen begrippen die de identiteit van Baarn vormen. Hoewel de meningen verschillen over de volgorde van belangrijkheid zijn de volgende kenmerken algemeen geaccepteerd: •
• • • • •
•
•
•
Groen: Baarn kenmerkt zich door zijn weelderige groene omgeving, met veel bijzondere monumenten, historische lanen en parken, evenals natuurgebieden en een bosrijk landschap. Rust: de gemeente straalt een gevoel van rust en ruimte uit, dat wordt gewaardeerd door zowel inwoners als belanghebbenden. Centraal: Baarn heeft een centrale ligging, waardoor het gemakkelijk bereikbaar is en goede verbindingen heeft met Utrecht, Amsterdam en Amersfoort. Voorzieningen: de gemeente biedt diverse voorzieningen en heeft een aantrekkelijk centrum waar mensen kunnen winkelen, ontspannen en elkaar ontmoeten. Monumentaal: Baarn heeft veel bijzondere monumenten die de historische waarde van de gemeente benadrukken. Actief: inwoners van Baarn zijn actief en ondernemend, wat blijkt uit de vele activiteiten en evenementen die worden georganiseerd, evenals het goed functioneren van verenigingen. Behoudend: zowel bewoners als belanghebbenden beschouwen de gemeente over het algemeen als behoudend, waarbij de nadruk ligt op het behouden van de karakteristieke kenmerken en de historische waarde van Baarn. Vorstelijk: hoewel het begrip vorstelijk nog geen gedeeld kenmerk van de identiteit is, wordt het door de meeste mensen als wenselijk beschouwd om het als overkoepelend kenmerk te omarmen. Bewoners en belanghebbenden zien graag dat het begrip "Vorstelijk Baarn" meer betekenis krijgt.
Allure: het dorpse karakter van Baarn, gecombineerd met een vleugje allure, wordt door inwoners en belanghebbenden gewaardeerd en gezien als een belangrijk kenmerk van de identiteit.
Een deel van de inwoners vind het behoudende karakter van Baarn prettig. Een ander deel daarentegen ziet graag modernere ontwikkelingen en progressievere besluiten.
8
9
Woonvisie: bouwen aan Baarn
2.3 Demografie van Baarn In deze paragraaf brengen we beknopt een aantal demografische uitgangspunten voor de gemeente Baarn in beeld. We schetsen de historische demografische ontwikkelingen. Daarna kijken we vooruit. Dit vormt de basis voor de komende hoofdstukken en voor de woonvisie in zijn geheel. Het aantal Baarnaars nam toe, het aantal huishoudens groeide mee De gemeente Baarn telde op 1 januari 2022 circa 25.000 inwoners, verdeeld over zo’n 11.160 huishoudens (CBS, 2023). Onderstaande figuur toont de historische huishoudensontwikkeling (linkeras) en de historische ontwikkeling van het aantal inwoners (rechteras). De afgelopen tien jaar groeide de bevolking gestaag: met 3% tussen 2012 en 2022. Sinds 2014 groeit het aantal huishoudens op hoofdlijn mee met de bevolkingstoename, i waarbij het accent steeds meer komt te liggen op eenpersoonshuishoudens.
Figuur 5: Inwoners en huishoudensontwikkeling gemeente Baarn 11.500
26.000
11.400
25.800
11.300
25.600
11.200
25.400
11.100
25.200
11.000
25.000
10.900
24.800
10.800
24.600
10.700
24.400
10.600
24.200
10.500
24.000 2012
2013
2014
2015
2016
Huishoudens (linkeras)
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Bevolking (rechteras)
Bron: CBS (2023), bewerking Stec Groep (2023).
De bevolking vergrijst: sterke groei in het aantal 65- tot 80-jarigen Er is sprake van vergrijzing onder Baarnaars. Het aantal senioren steeg de afgelopen jaren fors. Tussen 2012 en 2022 nam het aantal 65- tot 80-jarigen toe met 30% (ruim 1.030 inwoners). Het aantal 80-plussers steeg in dezelfde periode met 15% (ruim 220 inwoners). Met de toename in het aantal senioren groeit het aantal alleenstaanden in Baarn. Zie figuur op de volgende pagina (rechts). Gelijktijdig is er een dalende trend in het aantal jonge mensen in Baarn. Het aantal inwoners in de categorieën huishoudens tot 25 jaar, huishoudens tussen de 25 en 45 jaar en huishoudens tussen de 45 en 65 jaar daalden allen met zo’n 4% in de afgelopen tien jaar. Zie figuur op de volgende pagina (links).
10
Woonvisie: bouwen aan Baarn
Figuur 6: Bevolkingsontwikkeling naar leeftijdsklassen (links) en huishoudensontwikkeling naar samenstelling (rechts) in de gemeente Baarn, 20122022 8.000
4.500
6.000
4.300
4.000
4.100
2.000
3.900 3.700
0
3.500 3.300
Tot 25 jaar
25 tot 45 jaar
45 tot 65 jaar
65 tot 80 jaar
3.100 2012
80 jaar of ouder
2014
Alleenstaanden
2016
2018
Stellen
2020 Gezinnen
Bron: CBS (2023), bewerking Stec Groep (2023).
De bevolkingsgroei was vooral het resultaat van binnenlandse migratie De bevolkingstoename komt door relatief veel inkomende verhuizingen. De afgelopen jaren was sprake van een positief migratiesaldo, zowel vanuit het buitenland als binnen Nederland. Daar tegenover staat een natuurlijke krimp. Jaarlijks sterven er meer personen dan dat er geboren worden in Baarn. Zie onderstaande figuur.
Figuur 7: Demografiemodel Baarn, 2012-2021 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Buitenlandse migratie (saldo)
Binnenlandse verhuizingen (saldo)
Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)
Totaal personen
2021
Bron: CBS (2023, cijfers 2012-2021), bewerking Stec Groep (2023).
Jongeren trekken weg, jonge gezinnen stromen in Onderstaande figuur toont de leeftijdsopbouw van in- en uitstromende personen. Er was de afgelopen jaren sprake van een netto uitstroom van jongeren tussen de 15 en 30 jaar. Tegelijkertijd was het saldo positief voor de leeftijdsgroep 30 tot 45 jaar. Het feit dat het migratiesaldo van kinderen tot 15 jaar positief was duidt op een netto instroom van jonge gezinnen naar de gemeente Baarn, terwijl jongeren die uit huis gaan dit wat vaker buiten Baarn
2022
11
Woonvisie: bouwen aan Baarn
doen. Soms vanwege studie of werk elders, maar ook omdat er weinig voor hen betaalbare woningen zijn.
Figuur 8: Bevolkingsontwikkeling naar leeftijdsklasse, 2012-2022 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 -1.000 -2.000 -3.000 -4.000 -5.000 -6.000 0 -15 jaar
15 - 30 jaar
30 - 45 jaar
Gevestigd in gemeente
45 - 60 jaar
60 - 75 jaar
Vetrokken uit gemeente
Bron: CBS (2023, cijfers 2012-2022), bewerking Stec Groep (2023).
Saldo
> 75 jaar
Woonvisie: bouwen aan Baarn
12
13
Woonvisie: bouwen aan Baarn
3. Toekomstbestendige voorraad In dit hoofdstuk verkennen we de belangrijke stappen en strategieën die kunnen worden genomen om de Baarnse wijken en buurten waar dat nodig is, aan te passen in duurzame en zorgvriendelijke omgevingen. Dit is naar de toekomst toe nodig, als gevolg van de klimaatdoelen en de energietransitie die in volle gang is. We zullen de bestaande woningen hard nodig hebben om geschikt te maken voor het ontvangen van zorg. De bestaande woningvoorraad is een belangrijk thema in de woonvisie 90% van de toekomstige woningvoorraad staat er al! We richten ons op het opzetten van een wijkgerichte aanpak voor verduurzamen en het monitoren van de uitvoering en het versnellen van duurzaamheidsslagen. Daarnaast zullen we bespreken hoe individuele woningeigenaren worden ondersteund bij het verlagen van hun energievraag en hoe woningen worden aangepast om te voldoen aan zorgbehoeften. Door deze integrale benadering streven we naar een toekomst waarin wijken energie-efficiënt, duurzaam en inclusief en geschikt zijn voor alle inwoners, ongeacht leeftijd of zorgbehoeften.
3.1 Wat zien we? Verduurzamingsslag mogelijk in bestaande voorraad De meeste woningen in Baarn zijn geclassificeerd met energielabel C. Een behoorlijk aandeel heeft een label C of lager. Het aandeel woningen met energielabel F of G is 13% Tegelijkertijd heeft circa een derde van de woningvoorraad energielabel A of B. Het provinciale gemiddelde 2 van het aantal woningen met het energielabel E, F of G ligt in Utrecht op 13%. Voor de gemeente Baarn komt dit percentage uit op 23%. In dat opzicht wijkt Baarn af van de rest van de provincie. Relatief gezien staat Baarn voor een grotere opgave dan de rest van de provincie.
Figuur 9: Woningvoorraad naar energielabels in Baarn 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
A B C
19%
16%
26%
14%
10%
7%
6%
D E F G
Bron: BAG (2023), bewerking Stec Groep (2023). *Op basis van 80% van de woningvoorraad in Baarn. Van circa 54% van de woningen is het energielabel bekend (bron: RVO). Door een voorlopig label toe te kennen op basis van bouwjaar en woningtype stijgt dit percentage naar 80%. Voor de resterende 20% is het woningtype of bouwjaar onbekend.
2
Bron: Staat van Utrecht (3e kwartaal, 2022)
14
Woonvisie: bouwen aan Baarn
Corporaties hebben meest duurzame woningvoorraad, grootste opgave ligt in het particuliere huursegment en koopsegment Wanneer we inzoomen op het eigendom zien we dat driekwart van de corporatiewoningen een energielabel A, B of C heeft. We zien dat in de koopvoorraad en de particuliere huurvoorraad juist de energielabels D, E, F en G vaker voorkomen.
Figuur 10: Woningvoorraad naar energielabels en segment Huur corporatie Huur particulier Koop Totaal 0%
10%
20%
30% A
B
40%
50%
C
E
D
60% F
70%
80%
90%
100%
G
Bron: Gemeente Baarn (2023), BAG (2022), bewerking Stec Groep (2023). WOZ-waarden hebben peildatum 1-1-2022. *Op basis van 80% van de woningvoorraad in Baarn. Van circa 54% van de woningen is het energielabel bekend (bron: RVO). Door een voorlopig label toe te kennen op basis van bouwjaar en woningtype stijgt dit percentage naar 80%. Voor de resterende 20% is het woningtype of bouwjaar onbekend.
Circa 95% van de woningvoorraad geschikt of geschikt te maken voor mindervaliden In de gemeente is circa 6% van de woningen geschikt om te bewonen met een fysieke beperking. Ruim 89% is geschikt te maken, bijvoorbeeld door middel van een traplift en/of het verlagen van drempels. De kosten om een woning geschikt te maken bedraagt over het algemeen een investering van € 10.000 per woning.
Figuur 11: Woningvoorraad naar aanpasbaarheid Huur corporatie Huur particulier Koop Totaal 0%
10%
20%
Geschikt
30%
40%
Potentieel geschikt
50%
60%
70%
Niet geschikt
80%
90%
100%
Mix
Bron: Gemeente Baarn (2023), BAG (2022), bewerking Stec Groep (2023).
3.2 Wat is onze visie? Bestaande woningvoorraad kan woonkwaliteit versterken De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad is zeer belangrijk voor de gehele woonkwaliteit in de gemeente Baarn. In de bestaande woningvoorraad is de grootste slag te slaan. Circa 90% van de benodigde woningen tot 2040 is al aanwezig in de bestaande voorraad. We zorgen daarom in de bestaande woningvoorraad voor voldoende spreiding, differentiatie en balans door er voor te zorgen dat er voldoende geschikte woningen zijn voor iedere doelgroep, verspreid over de hele gemeente. We stimuleren inwoners om eigen regie te nemen op de leefbaarheid en sociale cohesie in de wijk.
Woonvisie: bouwen aan Baarn
Verduurzaming, aanpassing en nieuwbouw We zetten in op versterking van de bestaande woningvoorraad door verduurzaming, aanpassing, renovatie, transformatie, en sloop en nieuwbouw. We willen voorkomen dat bestaande woningen op termijn niet meer voldoen aan de kwalitatieve behoefte van onze inwoners. Woningen moeten passend, duurzaam en levensloopbestendig zijn. We erkennen dat we als gemeente een beperkte rol hebben: het grootste deel van de voorraad is in particuliere handen. Gezamenlijk met onze woon- en zorgpartners als inwoners met particulier bezit streven we naar kwalitatief goede woningen. De gemeente heeft een informerende en stimulerende aanjagersrol. In onze woningvoorraad liggen enorme koppelkansen met de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente. We gaan voor een duurzaam woonklimaat en willen verduurzaming aantrekkelijk maken voor alle segmenten van de woningmarkt, voor zowel eigenaar-bewoners en corporaties alsook huurders. Nieuwbouw houden we rekening met demografische trends We willen voldoende geschikte woningen voor huishoudens met afnemende mobiliteit of zorgbehoefte. We lossen de behoefte aan levensloopbestendig wonen deels in de bestaande voorraad op en deels door levensloopbestendige nieuwbouw.
Juist vanwege de omvangrijke vergrijzing in combinatie met de beperkte doorstroming die er de laatste jaren in Baarn was, vinden we het belangrijk om woningen op geschikte locaties (bijvoorbeeld nabij voorzieningen) levensloopbestendig te maken en nieuw toe te voegen. Zo kunnen we binnen de bestaande woningvoorraad meer verhuisbewegingen mogelijk maken en kunnen meer mensen kiezen voor een woning die past bij hun huisvestingswensen en -eisen.
15
Woonvisie: bouwen aan Baarn
3.3 Wat gaan we doen?
Voor een toekomstbestendige woningvoorraad zijn er verschillende strategieën nodig om de energievraag te verminderen en duurzaamheid te bevorderen. In de eerste plaats zetten we in op een wijkgerichte aanpak van de verduurzaming. Door deze aanpak kunnen specifieke wijken of buurten worden aangepakt om energie-efficiëntie te verbeteren en duurzame oplossingen te implementeren. Bundelen van krachten in een wijkgerichte aanpak De eerste stap is het opzetten van een duidelijk plan samen met alle belanghebbenden binnen onze gemeente zoals woningcorporatie, energiecoöperaties en buurtcomités. Per wijk stellen we duurzaamheidsdoelstellingen vast en stellen we een actieplan op. Door samen te werken in de keten kunnen we krachten bundelen en vergroten we de impact op de verduurzaming en de energietransitie. Voortgang monitoren Het is belangrijk de uitvoering goed te monitoren zodat we voortgang en resultaten in de gaten houden. Als gemeente faciliteren we deze aanpak bij het in beeld brengen van financieringsopties voor verduurzaming van het Rijk (Nationaal Isolatieprogramma), en proberen we eventuele technische en juridische belemmeringen op te lossen. Ondersteuning bieden waar nodig Een belangrijk aspect van de wijkgerichte aanpak is het ondersteunen van individuele woningeigenaren bij het verlagen van hun energievraag. Dit wordt bereikt door energiecoaches in te zetten.
We hebben hier goede ervaringen mee. Indien nodig breiden we de capaciteit hiervoor uit. Deze coaches adviseren woningeigenaren over energiebesparende maatregelen, zoals isolatie, efficiënte verwarmingssystemen en energiezuinige apparaten. Daarnaast helpen ze woningeigenaren bij het indienen van aanvragen in het kader van het Nationaal Isolatieprogramma, dat subsidies en ondersteuning biedt voor isolatiemaatregelen. Door individuele woningeigenaren te betrekken en te ondersteunen, kunnen grote stappen worden gezet om de energievraag te verlagen en duurzaamheid te bevorderen. Aanpasbaarheid belangrijk onderdeel van een toekomstbestendige woningvoorraad Daarnaast is het belangrijk om de wijkgerichte aanpak te benaderen vanuit het oogpunt van zorg en toegankelijkheid. Het aanpasbaar maken van woningen voor zorgdoeleinden is een essentieel onderdeel van een duurzame en inclusieve wijk. Door woningen op geschikte locaties (bijvoorbeeld nabij voorzieningen) aan te passen aan de behoeften van mensen met fysieke beperkingen, senioren of mensen met een zorgvraag, kunnen zij langer zelfstandig thuis blijven wonen en de druk op zorginstellingen verminderen. Door zorggeschikte woningen te bundelen kan de verlening van zorg efficiënter zijn. Dit is belangrijk om in de toekomst onze inwoners de zorg te bieden waar men behoefte aan heeft.
Integraliteit In de wijkgerichte aanpak ondersteunen we woningeigenaren bij het verkrijgen van advies en financiering voor het aanpassen van hun woning. Het kan gaan over het installeren van hulpmiddelen zoals beugels en leuningen, het aanpassen van de badkamer en keuken voor rolstoeltoegankelijkheid, en technologische oplossingen zoals slimme sensoren en communicatiesystemen om de veiligheid en het welzijn van bewoners te waarborgen.
16
Woonvisie: bouwen aan Baarn
Het integreren van zorgdoeleinden in de wijkgerichte aanpak biedt een inclusieve leefomgeving waarin mensen van alle leeftijden en met verschillende zorgbehoeften kunnen blijven wonen en deelnemen aan de gemeenschap. We streven naar het vervullen van zowel milieu-als bewonersbehoeften door de wijkgerichte benadering. Hierin komen energie-efficiëntie, duurzaamheid en zorgdoeleinden samen. Met wie gaan we dit doen? • Inwoners van Baarn • Woningcorporatie Omthuis • Zorgorganisaties Amaris, Domus Magnus, Leger des Heils en Silverein. • Energiecoaches • Energiecoöperaties • Bewonerscomités. Samen met deze partijen gaan we uitvoering geven aan deze hoofdlijnen. Alleen zo maken we onze ambities waar.
17
Woonvisie: bouwen aan Baarn
18
19
Woonvisie: bouwen aan Baarn
4. Beschikbaarheid, betaalbaarheid en nieuwbouw Baarn is een gemeente die trots is op haar eigen inwoners. We merken dat inwoners met een laag of middeninkomen het vaak moeilijk is om een andere woning te vinden. Dit geldt in het bijzonder voor starters op de woningmarkt en woonurgenten. We vinden het essentieel dat al onze inwoners de mogelijkheid hebben om op een passende manier in onze gemeente te wonen. Uit de gesprekken met belanghebbenden in het proces van het opstellen van de woonvisie, werd het belang van die onderwerpen duidelijk. Het koesteren van onze starters en het faciliteren van urgente woonwensen is van groot belang, ook met het oog op de vergrijzing.
4.1 Wat zien we? Koopmarkt nauwelijks bereikbaar voor lage- en middeninkomens De woningvoorraad in Baarn bestaat uit veel ruime grondgebonden woningen. Bovendien zijn de woningprijzen de afgelopen jaren, fors gestegen. Hierdoor staat de betaal- en beschikbaarheid van de woningen onder druk. Starters en middeninkomens zitten in de knel. Deze doelgroepen hebben in Baarn een voorkeur voor koop, maar doordat zij nog niet of nauwelijks vermogen hebben opgebouwd, is hun (eigen) budget beperkt. Bovendien zorgen de gestegen inflatie en hypotheekrente voor minder koopkracht en lagere financieringsmogelijkheden. Het betaalbare segment (goedkoop en middelduur) is vaak nog binnen bereik, maar juist dit segment is (mede door de hoge vraag) nauwelijks beschikbaar in Baarn. Voor de koopwoningvoorraad geldt dat er in de hele gemeente Baarn schaarste heerst tot het prijssegment van € 500.000.
Figuur 12: Koopwoningvoorraad naar WOZ-waarde Gemeente Baarn
17%
14%
Wijk Baarn
19%
12%
Wijk Baarn-Noord, Eemdal en Eemland
16%
19%
8% 2% 9%
8%
Wijk P.H.W. park Wijk Buitengebied
9%
Wijk Lage Vuursche
4%3% 0%
tot € 175.000 € 405.00 tot € 500.000
23% 17%
12% 13%
13%
16%
72% 68%
17% 20%
38%
35%
19%
10%
33%
26% 30%
€ 175.000 tot € 225.000 € 500.000 tot € 600.000
Bron: WOZ-register gemeente Baarn, bewerking Stec Groep (2023).
40%
48% 50%
60%
70%
€ 225.000 tot € 355.000 Meer dan € 600.000
80%
90%
100%
€ 355.000 tot € 405.000
20
Woonvisie: bouwen aan Baarn
Totaal aantal actief woningzoekenden bijna verdubbeld Tussen 2020 en 2022 is het aantal actief woningzoekenden (die bekend zijn bij Omthuis als zoekend in Baarn, inclusief woonachtigen buiten Baarn) bijna verdubbeld in het sociale huurwoningsegment. Gegevens van de woningcorporatie laten zien dat er in 2020 circa 3.790 actief woningzoekenden waren op zoek naar een woning in Baarn. In 2022 zijn dit er 6.790, dat is een toename van circa 80%. De groep woningzoekenden met een middeninkomen het meest toegenomen. Waar dit er in 2020 nog maar 70 waren, zijn het er in 2022 circa 350 geworden. Dit is een toename van 394%. Aantal reacties per publicatie flink toegenomen De reacties per publicatie in de gemeente Baarn laten zien dat er een flink toename is, dit geldt voor bijna iedere klasse van subsidiabele huur. Waar in 2019 3 circa 90 mensen reageerden per publicatie van een woning met een hoge aftoppingsgrens, zijn dat in 2023 ruim 380 mensen. Alleen de categorie van boven de liberalisatiegrens laat een afname zien vanaf 2021. Deze cijfers laten een toenemende druk zien op de sociale huurwoningmarkt over de afgelopen vier jaar.
Figuur 13: Ontwikkeling aantal reacties per publicatie naar klasse corporatiehuur in Baarn, 2019-2023 400 300 200 100 0 2019
2020
2021
Kwaliteitskortingsgrens Hoge aftoppingsgrens Boven liberalisatiesgrens
2022
2023
Lage aftoppingsgrens Liberalisatiegrens
Bron: Omthuis (2023), bewerking Stec Groep (2023). *2023: dit betreft de periode tot juni 2023.
Wachttijd in de sociale huur met 66% toegenomen sinds 2019 De wachttijd is een belangrijke indicator voor krapte op de (sociale) huurwoningmarkt. De wachttijd wordt geteld vanaf het moment van inschrijven tot het verkrijgen van een woning. Uit gegevens blijkt dat de wachttijd in de gemeente met 66% is toegenomen ten opzichte van 2019. Waar woningzoekenden in 2019 5 jaar en 10 maanden moesten wachten, is dat in 2023 ongeveer 9 jaar en 7 maanden.
Figuur 14: Gemiddelde wachttijd in jaren, 2019-2023 10 9 8 7 6 5 2019
2020
2021
2022
2023
Bron: Omthuis (2023), bewerking Stec Groep (2023). 3
De periodes van de analyses (actief woningzoekende & reacties per publicatie) verschillen vanwege beperkte beschikbaarheid aan
data. Daarnaast was 2019 het eerste jaar dat woningen werden aangeboden via Woningnet. Daardoor is dit jaar minder representatief dan de andere jaren.
Woonvisie: bouwen aan Baarn
4.2 Wat is onze visie? Focus op eigen inwoners We zien dat starters (dus de lage tot middeninkomens tot maximaal € 45.000 - € 56.000 ) het moeilijk hebben om de Baarnse woningmarkt te betreden. Baarn wil een gemeente zijn voor al haar inwoners, of je nou een laag of hoog inkomen hebt. We vinden het belangrijk dat studenten die terug willen naar de gemeente. waarin zij zijn opgegroeid, dit kunnen doen. Het is juist belangrijk om jonge huishoudens te koesteren en te faciliteren, met het oog op de dubbele vergrijzing. Hiervoor is het noodzakelijk om het gat te dichten van het beschikbare aanbod dat ligt tussen sociale woningen en koopwoningen. Daarom streven we naar inzet op het middeldure segment in Baarn om de betaalbaarheid en beschikbaarheid te bevorderen. Daarnaast streven we er naar om dit zo lokaal mogelijk te houden door het te borgen in de wet. Dit doen we aan de hand van het hiervoor beschikbare instrumentarium dat op een doelmatige manier door onze gemeente is te gebruiken. Rekening houden met de haalbaarheid voor marktpartijen Situaties waarin gemeenten en marktpartijen tegenover elkaar staan zijn frequent. Om dit in onze gemeente te voorkomen streven wij naar goed contact met marktpartijen. Dit behelst duidelijkheid verschaffen over plannen en tegelijkertijd het inzetten van ons instrumentarium.
Instrumenten zoals een vereveningsfonds, huisvestingsverordening, situationeel grondbeleid en een antispeculatiebeding op nieuwbouwwoningen. Dit biedt een heldere basis voor ontwikkelaars en daardoor ook een vermindering van transactiekosten. We streven naar korte lijnen tussen de marktpartijen en de gemeente. Een divers woningaanbod We streven naar een gevarieerd aanbod van woningen dat voldoet aan de woonvoorkeuren en behoeften van diverse doelgroepen. Wonen in Baarn betekent dat je kunt genieten van een groene, rustige en gezonde omgeving. Om dit te realiseren, is het belangrijk om voldoende woningen te hebben die aansluiten bij de vraag. We streven naar woningen die geschikt zijn voor alle leeftijdsgroepen en doelgroepen in onze gemeente, voor nu als in de toekomst. We denken aan geschikte woningen voor jongeren, gezinnen, senioren, alleenstaanden en groepen met specifieke wooneisen. Hiervoor is een divers, flexibel en kwalitatief woningaanbod nodig, waarbij we rekening houden met betaalbaarheid, zorg en de toegankelijkheid van voorzieningen. We moedigen eigen wooninitiatieven aan en staan open voor nieuwe, unieke en creatieve woonvormen.
Figuur 15: Gouden driehoek van de woningmarkt
Bron: Stec Groep (2023).
21
Woonvisie: bouwen aan Baarn
Doorstroming in de gouden driehoek van de woningmarkt Door de opbouw van de woningvoorraad is een woningmarkt ontstaan die doorstroming bemoeilijkt. Door de sterke prijsstijgingen op de koopmarkt is dit voor starters de afgelopen jaren nog moeilijker geworden. Er zit een gat tussen (betaalbare) sociale huur en steeds duurder geworden koopmarkt. Huishoudens met een middeninkomen (tussen circa € 45.000 en € 56.000) zitten klem en outsiders (huishoudens die nog geen koopwoning hebben) komen er niet tussen. Zoomen we in op de doorstroming van middeninkomens dan speelt de uitwisseling tussen sociale huur, middenhuur en betaalbare koop een sleutelrol. We focussen hier op de gouden driehoek van de woningmarkt. Idealiter is de driehoek gesloten en kan doorstroming tussen de segmenten soepel verlopen. In de praktijk is dit niet het geval. Van sociale huur naar koopwoning betekent een grote sprong in de woonlasten en is voor minder huishoudens te overbruggen. Een oplossing voor deze huishoudens ligt in een middenhuurwoning of een betaalbare koopwoning. Daarnaast verdient een deel van de huishoudens te veel voor een sociale huurwoning of kan hier, door wachtlijsten, niet in terecht. Middenhuur (van € 808 tot € 1.000) is voor deze huishoudens veelal een alternatief, daarom is dit is een belangrijk segment om te vergroten en te behouden.
We richten ons op passende nieuwbouw Het is van belang dat we in lijn met de woningbehoefte en de op te stellen omgevingsvisie komen tot meer woningbouw voor onze inwoners. We verwachten dat de woningmarktdruk op onze gemeente groot blijft. We kunnen echter niet eindeloos nieuw bouwen, vanwege het belang van behoud van beschermde landschappen en het karakter van de bestaande bebouwing in onze gemeente. Er is een gebrek aan toekomstige bouwlocaties. Als gemeente proberen we daarom bestaande locaties te versnellen en nodigen we uit woningen toe te voegen binnen bestaand ruimtebeslag (binnen de gewenste prijssegmenten en woningtypen). We streven ernaar de bouwproductie te verhogen door initiatiefnemers helderheid te geven over nieuwe toekomstige locaties, om daarmee de bouwproductie te verhogen. Ook verkennen we of de proceduretijd van het planologisch proces kunnen verkennen. De keuzes die we hierin maken vormen de basis voor de afwegingen die we maken over ons grondbeleid en hoe we omgaan met initiatieven voor nieuwbouw. Onder de huidige omstandigheden blijven we een situationele grondbeleidstrategie voeren: we zijn soms actief, soms faciliterend, afhankelijk van locatie, en belang van de gemeente. Daarbij vormt niet het directe verdienvermogen van de grondexploitatie het criterium, maar veel meer: de bredere maatschappelijke toegevoegde waarde van de ontwikkellocaties.
We hebben aandacht voor bouwtempo We onderstrepen het belang van een voorspoedige uitvoering van bestaande en nieuwe plannen. Een hoger tempo in de planvorming- planontwikkeling en de bouw zelf vraagt om nieuwe oplossingen betaalbare woningen te maken zonder (te veel) aan kwaliteit in te boeten. Daarom richten we ons in alle plannen voor woningbouw in de eerste plaats zoveel mogelijk op het voorzien in het toevoegen van sociale woningen en middeldure huurwoningen die we blijvend beschikbaar houden worden voor onze eigen inwoners. In de tweede plaats willen we overwegend voorzien in de behoefte aan levensloopbestendige woningen in alle prijssegmenten om de doorstroming in de bestaande woningvoorraad te bevorderen. Kwalitatief is het belangrijk om in te zetten op transformatie locaties en andere inbreidingslocaties dicht bij voorzieningen en met voldoende capaciteit voor bijvoorbeeld parkeren. Daarnaast zullen we ook komen tot uitbreidingslocaties, uiteraard in balans met landschappelijke inpassing. Het is belangrijk om in de kwalitatieve programmering van uitleglocaties overwegend
22
Woonvisie: bouwen aan Baarn
in te zetten op woningtypen die optimaal doorstroming van Baarnaars bevorderen en niet zozeer veel huishoudens van buiten trekken. Dit kan door bijvoorbeeld vooral levensloopbestendige woningen en betaalbare woningen toe te voegen, zoals middenhuur. Omdat onze capaciteit als kleine gemeente beperkt is, richten we ons vooral op plannen die zich op deze segmenten richten, en waarvan we ook zien dat deze kansrijk zijn om op korte middellange termijn tot uitvoering te komen.
4.3 Wat gaan we doen?
We richten ons in de eerste plaats op het verhogen van de woningbouwproductie in Baarn. Hard uitgangspunt daarbij is dat we in de nieuwbouwprogrammering extra inzetten op de segmenten sociale huur, middenhuur en betaalbare koop, aansluitend op de landelijke uitgangspunten (30% sociaal en 40% betaalbaar tot € 355.000 (prijspeil 2023). Dit uitgangspunt brengen we in alle plannen in waarvoor nog geen harde afspraken zijn vastgelegd. Daarbij borgen we dat deze woningen betaalbaar blijven, door hiervoor bruikbare instrumenten waar we als gemeente over kunnen beschikken in te zetten. Inzetten van instrumentarium Daarnaast zullen we zorgvuldige keuzes maken met betrekking tot het beschikbare instrumentarium, gericht op zowel de nieuwbouw als de bestaande voorraad. Op basis van het verdiepende schaarste-onderzoek zetten wij in op onderstaande instrumenten: 1 Huisvestingsverordening Het aanwijzen van woonruimte waarvoor een huisvestingsvergunning moet worden aangevraagd is geregeld in de huisvestingsverordening. Zonder deze vergunning mag de woonruimte niet voor bewoning gebruikt worden. Het doel van de huisvestingsvergunning is om verdringing op de woningmarkt te voorkomen zodat mensen met lagere inkomens daadwerkelijk in sociale woningen kunnen wonen.
Toelating of toewijzing kan op basis van economische of maatschappelijke binding met de woonplaats (werkt of studeert in plaats of gemeente, mantelzorger, maatschappelijke beroepen) of op basis van passendheid en urgentie (inkomen, omvang huishouden, medische indicatie et cetera). 2 Zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding De zelfbewoningsplicht verplicht kopers van een huis er zelf in te gaan wonen. Voor een nader te bepalen periode na de verkoop moet de woning worden bewoond door de eigenaar. Dit beperkt de invloed van beleggers op de woningvoorraad. Bij een antispeculatiebeding mag de woning binnen een bepaalde periode na de eerste verkoop niet worden verhandeld. Deze beperkte overdraagbaarheid voorkomt speculatieve handel. Er zijn uitzonderingen voor situaties zoals echtscheidingen, overlijden of onteigening. 3 Vereveningsfonds Een verveningsfonds is een fonds waar opbrengsten van betaalbare en niet-betaalbare woningen worden verevend bij nieuwe ontwikkelingen. Daarnaast belandt er een heffing in het fonds door verplichtingen die voortvloeien uit het niet realiseren van sociale woningen in een bepaald programma. De ontvangen heffingen worden benut door woningcorporaties om extra sociale huur in andere plannen te realiseren. 4 Voorrang toewijzen aan eigen inwoners
23
Woonvisie: bouwen aan Baarn
Het met voorrang toewijzen van woningen aan inwoners van eigen gemeente is eveneens een mogelijk via de huisvestingsverordening. Via deze regeling kunnen 50% van de huurwoningen worden toegewezen aan eigen inwoners. 5 Opkoopbescherming De opkoopbescherming is een verhuurverbod door de gemeente voor de duur van vier jaar na aankoop van een woning 4. Afwijking van dit verbod kan na instemming van het college van burgemeester en wethouders. Deze uitzonderingen zijn bepaald in de huisvestingsverordening. Denk hierbij aan: verhuur aan bloedverwanten/familie; verhuur van woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand; tijdelijk verhuur van gedeelten van woningen. 6 Ontrekken, omzetten en samenvoegen Ontrekken en omzetten ziet op een vergunningsplicht voor het slopen van woningen of voor het (deels) gebruiken van woningen voor andere doeleinden. Een vergunningplicht instellen voor het samenvoegen van woningen beperkt (of voorkomt) het samenvoegen van twee of meerdere woningen naar één woning. Met beide maatregelen wordt voorkomen dat de bestaande woningvoorraad inkrimpt (en daarmee de beschikbaarheid). 7 Situationeel grondbeleid Voor meer regie op de woningbouwopgave zetten we als gemeente in op situationeel grondbeleid.
In het situationeel grondbeleid maken we als gemeente afwegingen over de doelstellingen en situaties waarin wij als gemeente actief of faciliterend grondbeleid willen voeren. Een belangrijke afweging hierbij gaat over de risico’s die we in de gebiedsontwikkeling kunnen en willen lopen versus het belang van het toevoegen van meer betaalbare woningen in Baarn. De afweging die we hierover maken verschilt per casus. Meer dan in het verleden verwerven we proactief grond zodat we meer zeggenschap krijgen in het realiseren van de betaalbare woningen, gecombineerd met het borgen van de fasering van de uitvoering. 8 Bouwtempo Tot slot maken we afspraken over het bouwtempo. We zorgen ervoor dat de bouw van woningen volgens een gestaag tempo verloopt zodat we de vraag naar woningen kunnen bijbenen om op deze manier zo snel mogelijk betaalbare woningen te realiseren. We nemen bindende afspraken op over het bouwtempo op in de anterieure overeenkomst 5 of in het uitgiftecontract (in geval van actief grondbeleid). Met wie gaan we dit doen? • Projectontwikkelaars • Makelaars • Woningcorporaties zoals Omthuis • Bouwbedrijven
We werken met een afwegingskader voor nieuwbouwplannen We werken met een transparant afwegingskader dat voor alle initiatiefnemers helder is, zodat iedereen weet waar hij aan toe is. 4
In lijn met ander relevant beleid zoals bijvoorbeeld het parapluplan wonen en parkeren. Zie ook handreiking van Rijksdienst voor Ondernemend Nederland over het versnellen van de woningbouw: https://www.rvo.nl/onderwerpen/expertteam-woningbouw/gebiedsontwikkeling-versnellen 5
24
Woonvisie: bouwen aan Baarn
Afwegingskader voor nieuwbouwplannen In het afwegingskader voor nieuwbouwplannen spelen de volgende criteria een belangrijke rol:
Criterium 1: kwantitatieve woningbehoefte (harde eis) We brengen in beeld hoe de plannen voor nieuwbouw in al vastgestelde bestemmingsplannen zich verhouden tot de toekomstige woningbehoefte. Wanneer er tekorten zijn, bieden we initiatiefnemers mogelijkheden om nieuwe plannen in te dienen. Vervolgens kijken we naar de volgende kwalitatieve uitgangspunten: Criterium 2: kwalitatieve woningbehoefte naar woningtype (harde eis) Op basis van de huishoudensontwikkeling in vergelijking met de bestaande woningvoorraad blijkt vooral een behoefte aan goedkope en middeldure woningen, en een behoefte aan levensloopgeschikte woningen in alle prijssegmenten. Voor alle woningen die we toevoegen geldt dat we deze blijvend behouden willen houden voor de betreffende segmenten. Criterium 3: geïntegreerde mobiliteitsoplossingen en mobiliteit (heel belangrijk) Een project moet voldoen aan de geldende parkeernorm in de wijk / voor de doelgroep, in lijn met het parapluplan wonen en mobiliteit. Een project wordt ook beter gewaardeerd als er groene oplossingen worden gevonden, zoals laadpalen, ondergronds parkeren en deelauto's. Criterium 4: bestaand stedelijk gebied (BSG) (heel belangrijk) Van belang is te weten of een plan binnen of buiten bestaand stedelijk gebied (BSG) ligt. We hebben de voorkeur voor inbreiding, boven uitbreiding.
Ook vinden we transformatielocaties in sloop-nieuwbouw interessant, in lijn met de beoogde toekomstige ruimtelijke kwaliteit. Criterium 5: in de nabijheid van voorzieningen, in het bijzonder voor senioren (heel belangrijk) Voorzieningen als winkels, de huisarts/apotheek, openbaar vervoer moeten voor iedereen binnen een niet al te grote tijdsafstand bereikbaar zijn. Voor 75+-ers is dit belang het grootst, omdat zij vaker te maken hebben met verminderde mobiliteit. We geven hierbij voorrang aan levensloopbestendige woningen. Criterium 6: vernieuwende woonconcepten voor jongeren en senioren (heel belangrijk) We vinden het aantrekkelijk wanneer er onderscheidende, vernieuwende en betaalbare woonconcepten worden toegevoegd in Baarn. Bijvoorbeeld voor kleinschalige woongemeenschappen en woonconcepten voor senioren of betaalbare startersconcepten. Als gezinswoningen worden toegevoegd zal dit relatief sterker leiden tot een instroom van huishoudens uit de (grotere) regio terwijl we vooral de toegankelijkheid voor jongere en oudere huishoudens uit onze gemeente willen verbeteren. Dit afwegingskader wordt als onderdeel van het uitvoeringsprogramma nog nader uitgewerkt, zodat de weging van de verschillende criteria voor eenieder helder wordt.
Daarnaast: focus op snelheid en uitvoeringskracht We richten ons zoveel mogelijk op de kansrijke plannen waarmee we als gemeente tempo in de uitvoering kunnen maken. Hier willen we onze gemeentelijke capaciteit ook zoveel mogelijk op richten. Duidelijkheid en duidelijke criteria waaraan plannen moeten voldoen zorgen voor meer sturing en dus meer snelheid. Aanvullend borgen we ook het bouwtempo door dit contractueel
25
Woonvisie: bouwen aan Baarn
vast te leggen bij de uitgifte of in anterieure overeenkomsten. We gaan als gemeente ons werkwijze aansluiten op onze ambitie om met een kortere doorlooptijd meer woningen te bouwen waar we in Baarn behoefte aan hebben. Met dit doel kijken we naar aanpakken zoals de ‘100-dagen-aanpak’ en streven we waar mogelijk naar de zogenaamde ‘parallelle planning’. Dit zijn nieuwe doch bewezen werkwijzen waarmee we door een heldere aanpak en goede samenwerking de doorlooptijd van planprocessen flink kunnen verkorten. Ook blijken in de praktijk meer plannen de eindstreep te halen, doordat we heel duidelijk zijn in wat we wel wenselijk vinden en niet wenselijk vinden. 6
6
Zie https://stec.nl/expertise/woningbouw-versnellen/ voor paper over versnellen en parallelle programmering
26
Woonvisie: bouwen aan Baarn
27
28
Woonvisie: bouwen aan Baarn
5. Wonen, zorg en welzijn 5.1 Wat zien we? Dubbele vergrijzing leidt tot groeiende zorgvraag, Rijksbeleid gericht op ‘langer thuis’ Er is sprake van een dubbele vergrijzing. Het aantal senioren groeit niet alleen maar onze senioren worden ook steeds ouder. Doordat het beleid vanuit het Rijk gericht is op ‘langer thuis’ worden steeds meer mensen oud in een zelfstandige woning. Hierdoor ontstaat een grotere vraag naar levensloopbestendige woningen in de nabijheid van voorzieningen, ondersteuning, mantelzorg en dagbesteding. Prognose: aantal intramurale Wlz-cliënten groeit naar verwachting met 445 personen tot 2033 Onder intramurale zorg wordt 24-uurs zorg verstaan voor cliënten die in een (zorg-)instelling wonen of verblijven. Het wordt geregeld op basis van zorg in natura (het zorgkantoor contracteert zorgaanbieders) of een persoonsgebonden budget (de cliënt koopt zelf de zorg in). Op basis van de Primos neemt het totale aantal intramurale zorgcliënten in Baarn toe. Als we vervolgens een onderscheid maken naar leeftijdsgroepen valt op dat het aantal cliënten in de leeftijdsgroep 25-35 jaar juist afneemt. Daartegenover staat vooral een flinke stijging van 65plussers met een intramurale zorgbehoefte. Wanneer we deze zorgbehoefte uitsplitsen naar het type zorg zien we dat met name de psychogeriatrische zorgbehoefte toeneemt.
Dit is het type zorgbehoefte dat grotendeels bij senioren voorkomt.
Figuur 16: Intramurale cliënten in Baarn 2033, naar leeftijd (links) en type zorgbehoefte (rechts) Leeftijdsgroep Intramuraal 0-15
Aantal 2033 10
Aandeel 2033 1%
Ontwikkeling 2023-2033* -5
Intramuraal 15-25
40
3%
-15
Intramuraal 25-35
105
9%
-10
Intramuraal 35-45
110
9%
+15
Intramuraal 45-55
95
8%
-15
Intramuraal 55-65
155
13%
-55
Iintramuraal 65-75
205
17%
+25
Intramuraal 75-85
200
17%
+70
Intramuraal 85+
275
23%
+100
1.195
100%
+100
Totaal
Somatisch (195) 1% Psychogeriatrisch (350) 17% Psychiatrisch (100)
34% 29% 10%
8%
Lichamelijk gehandicapt (125) Verstandelijk gehandicapt (410) Zintuiglijk gehandicapt (10)
Bron: Primos (2022), CBS (2023, cijfers 2022), bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen.*Cijfers refereren naar aantal personen.
Woonvisie: bouwen aan Baarn
Uitgesplitst naar type zorg neemt vooral het aantal intramurale cliënten met een psychogeriatrische of somatische aandoening toe. Somatische en psychogeriatrische zorgbehoeftigen behoren vaak tot de oudere bevolking. De verwachte ontwikkeling in de zorg ligt daarmee in lijn met de verwachte demografische ontwikkelingen in Baarn. Voor de bovenstaande analyses is de grondslag waarop de Wlz-indicatie gebaseerd is als uitgangspunt genomen 7.
Vergelijking behoefte intramurale zorg voor senioren in onderzoek Sinfore In het regionale onderzoek en bijbehorende online dashboard (Wonen en Zorg 2040) dat door Sinfore is opgesteld zijn de zorgprofielen leidend voor de raming van de zorgbehoefte. Daarbij is in het onderzoek van Sinfore specifiek gekeken naar de ontwikkeling van de behoefte die ontstaat door de vergrijzing in het zorgprofiel Verpleging en Verzorging (VV). Naar de toekomst toe verwachten we een toename van circa 63% (Sinfore) tot 70% (Stec Groep), het gaat dan tot 2040 om een toename van circa 200 tot circa 250 plekken. In de vorm van VV Zorgprofielen 4 tot en met 8) 8. Beide onderzoeken laten een sterke toename van de zorgbehoefte zien die ontstaat door de vergrijzing, waarbij op basis van de meest recente raming door Stec een grotere toename verwacht zal worden voor de periode tot 2040. Nog belangrijker dan de prognose van de toekomstige behoefte aan zorg is de manier waarop we als gemeente met zorgpartijen en corporaties komen tot ketensamenwerking. Gezamenlijk doel is minder de medicaliseren en meer te komen tot een aantrekkelijke zorggeschikte omgeving, waar mensen in staat zijn zo lang mogelijk zelfstandig te wonen, uitgaande van wat wel kan.
In de toekomst mogelijk sterke(-re) toename in gebruik VPT, MPT en PGB. Personen met een Wlz indicatie ontvangen de zorg niet altijd binnen een instelling. De begeleiding, verzorging en/of behandeling kan thuis (extramuraal) geleverd worden. Zo kunnen cliënten thuis blijven wonen. ‘Thuis’ betekent een (al dan niet aangepaste) eigen woning, een aanleunwoning of een geclusterde woning die de geïndiceerde zelfstandig huurt of eigenaar van is. Extramurale zorg vanuit de Wlz wordt geregeld via een volledig pakket thuis (VPT), modulair pakket thuis (MPT) of een persoonsgebonden budget (PGB). De groei van het aantal cliënten met een Wlz-indicatie is de afgelopen jaren vooral buiten de traditionele intramurale instellingen opgevangen. Zorgaanbieders verwachten dat deze uitstroom fors toeneemt de aankomende jaren, mits de zorg hier op aansluit. Deze verschuiving hangt samen met de veranderende (woon-)voorkeuren van cliënten en het feit dat senioren steeds vaker 7
Met de term grondslag wordt de formele reden bedoeld waarom de cliënt een Wlz-indicatie heeft gekregen. Naast de grondslag hanteert men binnen het Wlz stelsel verschillende zorgprofielen. In een zorgprofiel staat welke zorg iemand nodig heeft. De zorgprofielen zijn ingedeeld in zes sectoren: verpleging en verzorging (VV), verstandelijk gehandicapt (VG), licht verstandelijk gehandicapt (LVG), lichamelijk gehandicapt (LG), Zintuigelijk gehandicapt (ZGaud en ZGvis) en geestelijke gezondheidszorg (GGZ B en GGZ Wonen). De zorgprofielen specifiek voor senioren vallen onder sector Verpleging en Verzorging (VV). De Somatische en Psychogeriatrische zorg sluiten aan op de zorgprofielen 4 t/m 8. 8 Een vergelijking tussen beide onderzoeken is niet één op één goed te maken vanwege het verschil in uitgangspunten en definiëring. Getracht is de uitkomsten zo goed mogelijk vergelijkbaar te maken.
29
30
Woonvisie: bouwen aan Baarn
thuis blijven wonen en zorg thuis ontvangen. Daarnaast is in het Integraal Zorg Akkoord ‘de juiste zorg op de juiste plaats’ opgenomen als uitgangspunt. Daarbij staat de zorgbehoefte voorop, niet de indicatie. Mogelijk dat hierdoor een verandering optreedt in het gebruik van zorg waarop wij als gemeente op moeten anticiperen. Extramurale zorg vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning De Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo, 2015) regelt hulp en ondersteuning zodat mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen blijven wonen en kunnen deelnemen in de maatschappij. Twee soorten voorzieningen worden onderscheiden vanuit de Wmo: algemene voorzieningen en maatwerk-voorzieningen. Onderstaande analyse is specifiek gericht op maatwerkvoorzieningen die tegemoetkomen aan individuele behoeften. Wmo-cliënten groeit met +235 huishoudens tot 2033 De verwachting is dat het aantal huishoudens dat Wmo-zorg ontvangt in Baarn tot 2033 toeneemt met circa 235 huishoudens, tot een totaal van circa 2.130 huishoudens in 2033. Dit is een toename van 12%. Vooral het aandeel 75- en 85-plussers groeit daarbij sterk. Zie onderstaande tabel.
Figuur 17: Wmo-cliënten in Baarn 2033, naar leeftijd (links) en type zorgbehoefte (rechts) Leeftijdsgroep
Aantal 2033
Aandeel 2033
Ontwikkeling 2023-2033*
Wmo 15-25
20
1%
+5
Wmo 25-35
110
5%
+5
Wmo 35-45
150
8%
+10
Wmo 45-55
195
9%
-20
Wmo 55-65
210
10%
-35
Wmo 65-75
230
11%
+15
Wmo 75-85
585
27%
+65
Wmo 85+
635
29%
+180
2.130
100%
+235
Totaal
Ondersteuning thuis (295) 10%
Hulp bij het huishouden (885) 32%
56% 2%
Verblijf en opvang (50)
Hulpmiddelen en diensten (1570)
Bron: Primos (2021, 2022), CBS (2023, cijfers 2021). bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen. Omdat personen meer voorzieningen tegelijkertijd kunnen gebruiken telt het totaal aantal niet op tot het aantal dat vermeld is in de tabel. *Cijfers refereren naar aantal personen.
Ontwikkelingen in verblijf en opvang binnen de Wmo vragen om monitoring Verblijf en opvang bestaat uit beschermd wonen, maatschappelijke opvang en spoedopvang. Momenteel zijn er twee ontwikkelingen gaande binnen verblijf en opvang uit de Wmo: • De Wlz-migratie. • De overgang van beschermd wonen naar beschermd thuis. De Wlz-migratie is de overheveling van de Wmo beschermd wonen (BW) naar de Wlz per 2021 voor mensen die langdurig aangewezen zijn op 24-uurszorg nodig. Personen die in de BW blijven hebben daarmee perspectief op doorstroming naar een vorm van zelfstandig wonen. Dit maakt dat het aantal personen met ‘verblijf en opvang’ uit de Wmo kleiner wordt ( het Rijk zegt 23% van de BW-populatie). De overgang van beschermd wonen naar beschermd thuis wonen houdt in dat mensen in hun eigen woning blijven wonen en de benodigde zorg thuis ontvangen. Dit kan bijvoorbeeld doordat