230606 Startnotitie Woonvisie Baarn (gepresenteerd op 6 juni)
Tekst van het document
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn Startnotitie woonvisie 2023-2026 7 juni 2023
2
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
Inhoudsopgave 1. Inleiding
3
2. Uitgangspunten
4
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6
Het aantal Baarnaars nam toe, het aantal huishoudens groeide mee 4 Sterke verhuisrelaties met naastgelegen en grote gemeenten 6 Actuele aanbod en marktdruk in Baarn 9 Demografische ontwikkeling op korte en lange termijn 10 Voornamelijk behoefte aan appartementen en nultredenwoningen in gemeente Baarn 11 Plancapaciteit 12
3. Kernthema’s woonvisie 3.1 3.2 3.3 3.4
13
Balans woningvoorraad Verduurzaming Wonen en zorg Leefbaarheid
13 20 21 22
4. Verdieping wonen en zorg
24
4.1 4.2 4.3 4.4
Het Nederlandse zorgstelsel Wet langdurige zorg (Wlz) intramuraal (verblijf in instelling) Wet langdurige zorg (Wlz) extramuraal (VPT, MPT, PGB) Extramurale zorg vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning
24 25 26 27
Bijlage A: Verslag marktpartijen
31
Bijlage B: Verslag zorgpartijen en corporaties
34
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
1. Inleiding Naar een actuele woonvisie voor Baarn De woningmarkt is sterk in beweging. Van een woningmarkt die in 2016 nog herstellende was van een economische crisis, naar een oververhitte markt met nauwelijks beschikbaar aanbod en hoge prijzen, naar een snel kantelende koopwoningenmarkt met aanhoudende schaarste aan betaalbare woningen anno 2023. Voor steeds meer mensen is het ingewikkeld een passende woning te vinden. Vooral huishoudens met lage- en middeninkomens hebben het lastig. De komende jaren is daarnaast sprake van een dubbele vergrijzing, verdere extramuralisering van zorg en een toenemende zorgvraag vanuit andere zorgbehoevenden en specifieke doelgroepen. Dit alles brengt grote uitdagingen met zich mee. Het Rijk trekt de regie over volkshuisvesting de laatste tijd daarom meer naar zich toe en heeft een ambitieuze Woon- en Bouwagenda opgesteld. Dit heeft uitgemond in een regionale woondeal met afspraken over het bouwen van woningen en de betaalbaarheid daarvan. Bij de uitvoering zorgen actuele ontwikkelingen zoals de hoge inflatie, stijgende bouwkosten en hypotheekrentes voor grote onzekerheid op de woningmarkt en de uitvoering van woonambities. Het is daarom essentieel om op lokaal niveau een duidelijk en actueel kader te hebben waarmee de woonopgaven waar de gemeente Baarn voor staat aangepakt kunnen worden.
Deze startnotitie voor de woonvisie gaat verder dan het beschrijven van de opgaven en ambities die de gemeente heeft op het gebied van alleen wonen (aantal woningen, segmenten, type locaties, transformatieopgaven bestaande voorraad, duurzaamheid, etc.). Het visiedocument gaat nadrukkelijk in op het thema zorg. Hoe gaat de gemeente bijvoorbeeld de groeiende groep ouderen faciliteren in hun (toekomstige) woon-, welzijn- en zorgbehoeften? En hoe zorgt de gemeente voor voldoende geschikte woningen voor mensen die uitstromen uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang, statushouders en dak- en thuislozen? Positie van de startnotitie in het proces van het komen tot een nieuwe woonvisie Voor u ligt de startnotitie voor de woonvisie. Hiermee willen we de gemeenteraad graag in een vroeg stadium betrekken bij de totstandkoming van de nieuwe woonvisie. Het is nadrukkelijk nog geen beleid, dat zal landen in de nieuwe woonvisie zelf. Wel willen we de gemeenteraad, aan de hand van de startnotitie, input uit sessies met belanghebbenden en voorafgaand aan het daadwerkelijke schrijfproces van de woonvisie, uitnodigen richting en prioriteiten mee te geven. In de startnotitie zetten we daarom alle al beschikbare informatie, inzichten en discussiepunten op een rij en doen we een voorzet voor de hoofdstukindeling van de woonvisie.
Deze is bedoeld als ‘kapstok’ waarlangs we de woonvisie invulling geven. Ieder hoofdstuk heeft haar eigen thema. Per thema benoemen we alvast belangrijke probleemstellingen en eerste doelstellingen en ambities.
Beleidskeuzes In de blauwe boxjes staan telkens, per thema, raadsvoorstellen en keuzerichtingen opgenomen. Deze komen voort uit de input die opgehaald is tijdens de twee stakeholderbijeenkomsten in april en mei met woningcorporaties, huurdersverenigingen, seniorenverenigingen, zorg- en welzijnsorganisatie, makelaars, ontwikkelaars en de gemeente zelf. Vragen daarbij waarvoor we graag met de gemeenteraad in gesprek gaan: onderschrijft u deze richting? Waarom wel of juist niet? Welke aandachtpunten wilt u ons mogelijk meegeven voor de woonvisie per thema?
3
4
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
2. Uitgangspunten In dit hoofdstuk brengen we beknopt een aantal belangrijke uitgangspunten van de woningmarkt in de gemeente Baarn in beeld. We schetsen de historische demografische ontwikkelingen en zoomen in op de bestaande woningvoorraad. Hierna kijken we vooruit. Eerst tonen we de verwachte huishoudensontwikkeling. Vervolgens vertalen we de inzichten naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de komende tien tot twintig jaar. Dit vormt een gedegen basis voor de woonvisie.
2.1
Het aantal Baarnaars nam toe, het aantal huishoudens groeide mee
De gemeente Baarn telde op 1 januari 2022 circa 25.000 inwoners, verdeeld over zo’n 11.160 huishoudens (CBS, 2023). Onderstaande figuur toont de historische huishoudensontwikkeling (linkeras) en de historische ontwikkeling van het aantal inwoners (rechteras). De afgelopen tien jaar groeide de bevolking gestaag: met 3% tussen 2012 en 2022. Sinds 2014 groeit het aantal huishoudens mee met de bevolkingstoename, nadat tussen 2012 en 2014 sprake was van een forse dip in huishoudensaantallen. Tussen 2014 en 2022 steeg het aantal huishoudens in de gemeente mee met de bevolkingsgroei.
Figuur 1: Inwoners en huishoudensontwikkeling Gemeente Baarn 11.500
25.200
11.300
25.000 24.800
11.100
24.600
10.900
24.400
10.700
24.200
10.500 10.300
24.000 2012
2013
2014
2015
2016
Huishoudens (linkeras)
2017
2018
2019
2020
2021
2022
23.800
Bevolking (rechteras)
Bron: CBS (2023), bewerking Stec Groep (2023).
De bevolking vergrijst: sterke groei in het aantal 65- tot 80-jarigen Er is sprake van vergrijzing onder Baarnaars. Het aantal ouderen steeg de afgelopen jaren fors. Tussen 2012 en 2022 nam het aantal 65- tot 80-jarigen toe met 30% (ruim 1.030 inwoners). Het aantal 80plussers steeg in dezelfde periode met 15% (ruim 220 inwoners). Met de toename in het aantal ouderen groeit het aantal alleenstaanden in Baarn. Zie de figuur op de volgende pagina (rechts). Gelijktijdig is sprake van ontgroening: er is een dalende trend in het aantal jonge mensen. Het aantal inwoners in de categorieën huishoudens tot 25 jaar, huishoudens tussen de 25 en 45 jaar en huishoudens tussen de 45 en 65 jaar daalden allen met zo’n 4% in de afgelopen tien jaar. Zie de figuur (links) op de volgende pagina.
5
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
Figuur 2: Bevolkingsontwikkeling naar leeftijdsklassen (links) en huishoudensontwikkeling naar samenstelling (rechts) in de gemeente Baarn, 2012-2022 4.500 4.300
100%
4.100
75%
3.900 3.700
50%
3.500
25% 0%
3.300 2012
Tot 25 jaar
2014
25 tot 45 jaar
2016
45 tot 65 jaar
2018
65 tot 80 jaar
2020
2022
3.100
80 jaar of ouder
Bron: CBS (2023), bewerking Stec Groep (2023).
2012
2014
Alleenstaanden
2016 Stellen
2018
2020 Gezinnen
De bevolkingsgroei was vooral het resultaat van binnenlandse migratie De bevolkingstoename komt voornamelijk door relatief veel inkomende verhuizingen. De afgelopen jaren was sprake van een positief migratiesaldo, zowel vanuit het buitenland als vanuit elders binnen Nederland. Daar tegenover staat een natuurlijke krimp. Jaarlijks sterven er meer personen dan dat er geboren worden in Baarn. Zie onderstaande figuur.
Figuur 3: Demografiemodel gemeente Baarn, 2012-2021 250 200 150 100
50
0
-50
-100 -150 -200
2012
2013
2014
Buitenlandse migratie (saldo)
2015
2016
Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte) Bron: CBS (2023, cijfers 2012-2021), bewerking Stec Groep (2023).
2017
2018
2019
2020
Binnenlandse verhuizingen (saldo) Totaal personen
2021
2022
6
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
2.2
Sterke verhuisrelaties met naastgelegen en grote gemeenten
De gemeente Baarn kent sterke verhuisrelaties met buurgemeenten. Slechts circa 50% van de verhuizingen vinden plaats binnen de gemeente, iets minder dan gemiddeld in Nederland. Een relatief groot deel van de inkomende verhuizingen is afkomstig uit een naastgelegen gemeente. Vooral de instroom uit Soest (6%), Hilversum en Amersfoort (beide 4%) is relatief groot. Daarnaast zien we aanzienlijke verhuisbewegingen uit Amsterdam en Utrecht (eveneens 4%). Uitgaande verhuizers komen vaak in buurgemeenten terecht. Het aandeel mensen dat vertrekt Soest of Amersfoort is iets groter dan het aandeel dat vanuit die gemeenten settlet in Baarn. Vanuit Hilversum en Utrecht is het aandeel instromers juist iets groter dan de uitstroom. Figuur 4: Top herkomstgemeenten verhuisde personen naar Baarn 2012-2022
Bron: CBS (2023), cijfers 2012-2022 op basis van beschikbare gegevens CBS, bewerking Stec Groep (2023). Jongeren trekken weg, jonge gezinnen stromen in Onderstaande figuur toont de leeftijdsopbouw van in- en uitstromende personen. Er was de afgelopen jaren sprake van een netto uitstroom van jongeren tussen de 15 en 30 jaar. Tegelijkertijd was het saldo positief voor de leeftijdsgroep 30 tot 45 jaar. Het feit dat het migratiesaldo van kinderen tot 15 jaar positief was duidt op een netto instroom van jonge gezinnen naar de gemeente Baarn.
Figuur 5: In- en uitstroom en migratiesaldo naar leeftijd in Baarn, 2012-2022 6000 4000 2000 0 -2000 -4000 -6000
0 -15 jaar
15 - 30 jaar
Gevestigd in gemeente
30 - 45 jaar
45 - 60 jaar
60 - 75 jaar
Vetrokken uit gemeente
> 75 jaar Saldo
Bron: CBS (2023, cijfers 2012-2022), bewerking Stec Groep (2023).Woningvoorraad in Baarn kenmerkt zich met name door grondgebonden koopwoningen
7
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
Relatief veel eengezinswoningen De woningvoorraad van Baarn bestaat in totaal uit circa 11.770 woningen. Meer dan de helft van de woningvoorraad is daarvan een eengezinskoopwoning (52%). Dit ligt net wat hoger dan het landelijke aandeel (50%). Daarentegen staan er juist relatief weinig sociale huur appartementen in de gemeente. Waar in Nederland 20% van de woningvoorraad uit sociale huur appartementen bestaat, is dit in Baarn 18%. Opvallend is dat het aandeel koop appartementen in Baarn hoger ligt dan in de rest van het land. Dit bedraagt 11% ten opzichte van 9%.
Figuur 6: Woningen naar type (links), eigendom, Baarn (buitenring), Nederland (binnen)1 3%3%
Koop egw
4%5%
18% 20%
13% 12%
31%
Koop mgw 50% 52%
Sociale huur
SH mgw VSH egw
9%
Vrije sector
6%
63%
VSH mgw
11%
Koop
SH egw
Bron: CBS (2023), LMW (2020), bewerking Stec Groep (2023).
Relatief veel dure woningen in Baarn Als we de WOZ-waarden van koopwoningen gaan vergelijken valt op dat het merendeel van ieder woningtype, behalve appartementen, in de categorie van meer dan €405.000 terecht komt. De woningtypes vrijstaand huis en 2-onder-1 kap vallen hier op met respectievelijk 94% en 87% van de voorraad boven de €405.000. Figuur 8: Verdeling WOZ-waarden koopwoningen in de gemeente Baarn in 2023. 1%
3% 2%
Vrijstaand 2-onder-1 kap
6%
94% 87%
7%
Rijwoning
26%
Appartement
9% 0%
tot € 175.000
13% 10%
50%
24% 58% 20%
€ 175.000 tot € 225.000
30%
40%
50%
€ 225.000 tot € 355.000
5% 60%
70%
€ 355.000 tot € 405.000
80%
15% 90%
meer dan € 405.000
Bron: Gemeente Baarn (2023), BAG (2023), bewerking Stec Groep (2023). WOZ-waarden hebben peildatum 1-1-2022.
Circa 60% van alle woningen in Baarn zijn naoorlogs (tot 1990) Bijna 60% van de woningen in Baarn zijn gebouwd tussen 1945 en 1990. Dit aandeel ligt hoger dan gemiddeld in Nederland. Doorgaans worden woningen uit deze bouwperioden minder aantrekkelijk 1
100%
In deze figuur staan de volgende afkortingen: egw en mgw staat voor eengezinswoningen en meergezinswoningen. SH, VSH staan voor sociale huur en vrije sector huur.
8
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
gevonden dan woningen van eerdere of latere bouw, en zijn zij kwalitatief en energetisch gezien minder. Verder valt op dat vergeleken met Nederland in Baarn relatief minder woningen zijn gebouwd in de periode na 2000 (9% om 16%). Zie onderstaande figuur. Figuur 9: Woningvoorraad naar bouwjaar Baarn (buitenste ring) en Nederland (binnenste ring)
7%
4% 9%
5% 7%
Voor 1945
26%
19%
1945-1970 1971-1990
11%
1991-2000
24%
26%
2001-2010
30%
Na 2010
32%
Bron: VNG Realisatie (2022), bewerking Stec Groep (2023).
Verduurzamingsslag mogelijk in bestaande voorraad De meeste woningen in de gemeente Baarn zijn geclassificeerd met energielabel ‘C’. Een behoorlijk aandeel heeft een label C of lager. Het aandeel woningen met energielabel ‘F’ of ‘G’ is 13%. De meeste woningen in de gemeente Baarn zijn geclassificeerd met energielabel ‘C’. Tegelijkertijd heeft circa een derde van de woningvoorraad energielabel ‘A’ of ‘B’. Let op: de classificering is gebaseerd op de best beschikbare informatie per woning: als er een vastgesteld label beschikbaar is dan is dat label gehanteerd (bron: RVO), anders is een voorlopig label toegekend op basis van bouwjaar en woningtype.
Figuur 7: Woningvoorraad naar energielabels in Baarn* 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
A B C
19%
16%
26%
14%
10%
7%
6%
D E F
G Bron: BAG (2023), bewerking Stec Groep (2023). *Op basis van 80% van de woningvoorraad in Baarn. Van circa 54% van de woningen is het energielabel bekend (bron: RVO). Door een voorlopig label toe te kennen op basis van bouwjaar en woningtype stijgt dit percentage naar 80%. Voor de resterende 20% is het woningtype of bouwjaar onbekend.
9
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
2.3
Actuele aanbod en marktdruk in Baarn
Op korte termijn is met name de actuele marktdruk een goede indicator om te zien in welke segmenten zich krapte (of juist ontspanning) voordoet op de bestaande woningmarkt. Dit geeft inzichten in welk type woningen op het moment behoefte aan is. Wees er echter van bewust dat dit beeld kan afwijken van de kwalitatieve behoefte op (middel)lange termijn. Toekomstige demografische en economische ontwikkelingen spelen in de markdruk immers nog geen rol. Het betreft slechts een momentopname. Vooral hoge druk in het betaalbare segment, in de huur Het aandeel aangeboden woningen boven de €405.000 ligt op 58%. Dat betekent dat de marktdruk zich met name voordoet in het betaalbare segment. Daarnaast zien we dat er geen appartementen aangeboden worden in het sociale huur segment en het middeldure huur segment.
Tabel 1: Huidig aanbod te huur en verhuurde appartementen in Baarn Prijsklassen (€)
Te huur
Te huur (%)
verhuurd afgelopen jaar
verhuurd afgelopen jaar (%)
Totaal (#)
Totaal aandeel (%)
Aanbod/trans actieratio*(%)
Tot € 175.000
0
0%
6
100%
6
1%
0%
€ 175.001 - 225.000
4
57%
3
43%
7
2%
133%
€ 225.001 - 355.000
53
49%
56
51%
108
25%
95%
€ 355.001 - 405.000
21
42%
29
58%
63
12%
72%
Vanaf € 405.001
102
41%
149
59%
257
58%
68%
Sociale huur
0
0%
0
0
0
0%
0%
0
0%
0
0
0
0%
0%
1
11%
0
89%
0
2%
13%
(< € 808) Middeldure huur (€ 808 - € 1.000) Dure huur (> € 1.000)
Bron: Funda.nl (april 2023).
10
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
2.4
Demografische ontwikkeling op korte en lange termijn
Primos 2022 is richtinggevend De meest recente Primos prognose (2022) is richtinggevend bij het ramen van de toekomstige woningbehoefte. In onderstaande figuur zetten we deze prognose af tegen de vorige Primos uit 2021 en de meest recente CBS huishoudensprognose (2022). Demografische prognoses zijn omgeven met onzekerheid. Zo loopt de verwachte huishoudensontwikkeling op basis van Primos 2022 en de CBS prognose sterk uiteen. Deze prognoses zijn een puntschatting binnen een zekere bandbreedte. Vooral migratie is een onzekere factor. Gezien de historische ontwikkeling (met relatief veel instromende migratie) taxeren wij de Primos uit 2022 als reëel vertrekpunt voor de analyse van de huishoudensontwikkeling. Primos 2022 gaat uit van +840 huishoudens in de periode 2023-2043. Kijkend naar de komende tien jaar (t/m 2033) gaat het om circa +340 huishoudens. De komende 5 jaar (t/m 2028) gaat het om circa +160 huishoudens.
Figuur 8: Demografische huishoudensontwikkeling Baarn, historisch en prognose 12.200 12.000 11.800 11.600 11.400 11.200 11.000 10.800 10.600 10.400 10.200
2013
2015
2017
Historisch (CBS)
2019
2021
2023
Primos 2022
2025
2027
2029
Primos 2021
2031
2033
2035
2037
2039
2041
2043
CBS Regionale huishoudensprognose 2022
Bron: CBS (2023), CBS PEARL (2022), PRIMOS (2021 & 2022), bewerking Stec Groep (2023).
11
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
Sterke groei van het aantal alleenstaanden en stellen vanaf 75 jaar Vooral het aantal oudere alleenstaanden en stellen stijgt de komende twintig jaar sterk. Het aantal gezinnen neemt verder toe. Het aantal jonge huishoudens (tot 35 jaar) daalt naar verwachting juist aanzienlijk. Zie onderstaand figuur. We richten ons op de ontwikkeling van enkele specifieke doelgroepen. Wat valt op? • In 2043 is het aantal 75-plushuishoudens gegroeid met circa 40%. • Krimp onder jonge huishoudens is de verwachting.
Tabel 2: Huishoudensontwikkeling gemeente Baarn 2023 - 2043 Ontw. Ontw. Huishoudens Doelgroep 2023 hh. ’23 hh. ’23 – 2028 ‘28 2033 ‘33
Ontw.
hh. 2043
’23 – ‘43
Alleenstaanden <25 jaar
160
+30
+19%
-20
-11%
0
0%
Alleenstaanden 25-35 jaar
500
+50
+10%
-10
-2%
+40
+8%
Stellen <35 jaar
330
-30
-9%
-30
-10%
-60
-18%
Gezinnen
3.560
+90
+3%
+240
+7%
+330
+9%
Alleenstaanden & stellen 3555 jaar
1.270
+70
+6%
+150
+11%
+220
+17%
Alleenstaanden & stellen 5575 jaar
3.220
-270
-8%
-250
-8%
-520
-16%
Alleenstaanden & stellen 75+
2.070
+420
+20%
+400
+16%
+820
+40%
Overig
30
0
0%
0
0%
+10
+33%
Totaal
11.150
+360
+3%
+480
+4%
+840
+8%
Bron: PRIMOS (2022), bewerking Stec Groep (2023)
2.5 Voornamelijk behoefte aan appartementen en nultredenwoningen in gemeente Baarn De hiervoor beschreven demografische ontwikkelingen, de stand van de bestaande woningvoorraad en het actuele woningtekort vertalen we naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de komende tien jaar. We zien dat er met name behoefte ontstaat aan appartementen/nultredenwoningen in alle segmenten. Hier is duidelijk het effect van de vergrijzing terug te zien en het feit dat Baarn al een sterk grondgebonden voorraad heeft. zien we een behoefte in de andere levensloopbestendige segmenten zoals vrijesectorhuur en koop. De marktdruk van reguliere grondgebonden woningen is mede afhankelijk van het wel of niet doorstromen van ouderen.
12
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
Figuur 1: Uitbreidingsbehoefte Baarn 2022 – 2032 op basis van doorstroommodel
Bron: PRIMOS (2023), WoON2013, WoON2015, WoON2018. Bewerking Stec Groep (2023). Cijfers afgerond op vijftallen.
2.6
Plancapaciteit
Over de afgelopen drie jaar zijn er 136 woningen gerealiseerd in Baarn. Dat zijn circa 45 woningen per jaar. Als je dit cijfer afzet tegen de huishoudensontwikkeling van Baarn, zowel historisch gezien als in de prognoses, zien we dat dit te weinig is. Tot 2028 neemt het totaal aantal huishoudens in Baarn met 380 huishoudens toe. Als je van 45 woningen per jaar uitgaat kom je op een tekort uit van 155 woningen in 2028. Het is daarom van belang om de plancapaciteit nauwlettend te bewaken en waar mogelijk op te schroeven. In de onderstaande tabel staat de huidige plancapaciteit van Baarn weergegeven. Onder harde plannen verstaan we woningbouwprojecten waarvoor een vergunning is verleend of waarvan het bestemmingsplan is vastgesteld. Onder zachte plannen verstaan we potentiële woningbouwlocaties en projecten waarvoor een voorontwerp of principebesluit is vastgesteld. Overige zachte plannen refereren naar schetsplannen. Onttrekkingen refereren naar sloop en gerealiseerd, en in uitvoering refereert naar de bouw. Tabel 3: Plancapaciteit Baarn peildatum april 2023
Aantal woningen
Gerealiseerd of in uitvoering 2019-2022
Onttrekkingen (overwegend ten behoeve van verdichting)
Harde plannen (binnen circa 2 jaar te realiseren)
Zachte plannen (binnen circa 5 jaar te realiseren)
Overige zachte plannen (op langere termijn)
181
43
240
663-685
94
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
3. Kernthema’s woonvisie
In dit hoofdstuk benoemen we de belangrijkste kernthema’s voor de woonvisie. In de paragraven hierna werken we deze thema’s uit: • Balans woningvoorraad (betaalbaarheid, beschikbaarheid, woningbouw en -programmering, segmenten) • Wonen en zorg (randvoorwaarden voor zorg- en ondersteuning thuis, bijzondere doelgroepen) • Leefbaarheid (verbetering fysieke leefomgeving, inzicht lokale opgave leefbaarheid, kernniveau, woonzorgvoorzieningen) • Verduurzaming (maatregelen laten aansluiten bij verduuzamingsopgaven, opgaven in de bestaande voorraad)
3.1
Balans woningvoorraad
De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad is zeer bepalend voor de algehele woonkwaliteit, zo in Baarn. Het overgrote deel van de woningvoorraad die u nodig heeft over tien of twintig jaar staat er nu immers al. Een kwalitatief goede woningvoorraad draagt bij aan de aantrekkelijkheid van uw wijken en maakt deze aantrekkelijk voor bestaande en nieuwe inwoners. In dit hoofdstuk lichten we onze visie toe en benoemen we te maken beleidskeuzes. 3.1.1 Betaalbaarheid: sturen op realisatie betaalbare nieuwbouw We zien dat: door stijgende huizenprijzen en de aangescherpte hypotheekeisen het voor steeds meer starters moeilijker is om een woning te kopen en financiële hulp van ouders is lang niet altijd mogelijk. Door gebrek aan doorstroming op de woningmarkt komen er daarnaast weinig woningen beschikbaar voor de startende doelgroep. Statistisch gezien stijgt de woningvoorraad in Baarn minder hard dan in de rest van Nederland. Dit vereist maatregelen, speciaal gericht op het op gang brengen van doorstroming. We zetten in op: betaalbare (marktconforme) woningen via verschillende wegen. Kleinere woningen in een laag prijssegment, betaalbare conceptbouw, rug-aan-rug-woningen, XS-woningen en alternatieve concepten in het betaalbare segment zijn hiervan voorbeelden. Een gedifferentieerd (koop)programma is noodzakelijk om onder andere starters betere kansen te bieden op de woningmarkt.
We zetten daarom waar dat haalbaar is in op woningen tot circa € 250.000, maar staren ons daar niet blind op. in het segment tot de NHG-grens zien we namelijk krapte op de woningmarkt en voelen we de noodzaak meer kansen te bieden. We zien hiernaast ruimte om in samenwerking met woningcorporaties sociale huurwoningen uit te ponden en vervolgens als betaalbare koopwoning aan te bieden aan starters. Hierdoor kunnen we vanuit de bestaande voorraad het aanbod aan betaalbare koopwoningen vergroten. We willen echter zeker een sociale huurwoningvoorraad van 30% behouden. Hiermee voldoen we aan het landelijke streven om de sociale huurwoningvoorraad in Nederland voldoende beschikbaar en verspreid te houden en voorzien we in voldoende woningen voor huishoudens met een laag inkomen. Dit betekent dat het uitponden van sociale huurwoningen zorgt voor een opgave aan sociale huur in de nieuwbouw. In deze nieuwbouw kan een groter accent gelegd worden op levensloopgeschikte woningen.
13
14
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
Beleidskeuzes: balans in de woningvoorraad Dat doen we door: • Het opnemen van percentages woningbouwcategorieën in bestemmingsplannen met een doelgroepenverordening. • Op inbreidingslocaties te zorgen voor verdichting en efficiënt grondgebruik en daar kleinere woningen toevoegen. • Situationeel grondbeleid te voeren, waarin we soms actieve grondexploitaties voeren, met het accent op betaalbare woningen. We streven naar 70% betaalbare woningen en minimaal 30% sociale woningen. • Afspraken te maken over het bouwtempo. Dat doen we samen met: • Projectontwikkelaars • Makelaars • Woningcorporaties
3.1.2 Betaalbaarheid: beleidsinstrumenten en financieringsconstructies voor starters en middeninkomens We zien dat: de hoge betaalbaarheidseisen projecten onder druk zetten, met name door hoge bouwkosten. Grexen kunnen niet worden ‘rond gerekend’. Dit heeft tot gevolg dat een volledig bouwproject stil kan komen te liggen. Daarnaast signaleren woningmarktpartners dat bouwkosten oplopen door de lange doorlooptijd van besluitvorming rond plannen door de gemeente. Dit zet de haalbaarheid verder onder druk. Het belang van daadkracht en uitvoerbaarheid van plannen staan daarom centraal in deze woonvisie. Het aantal mogelijke toepasbare instrumenten op de koopwoningmarkt is groot. We maken hierin onderscheid tussen beleidsinstrumenten en betaal-/financieringsconstructies We zetten in op: juridische en planologische instrumenten die bijdragen aan de realisatie van betaalbaarheid van koopwoningen voor starters en middeninkomens. Samengevat bieden beleidsinstrumenten de volgende kansen: Instrument 1. Zelfbewoningsplicht 2. Antispeculatiebeding 3. Opkoopbescherming 4. Huisvestingsvergunning 5. Restricties in bestemmingsplan 6. Woningsplitsen 7. Sociale koopwoning
A. Kwalitatieve verplichting B. Kettingbeding C. Huisvestingsverordening Bron: Stec Groep 2023
Rol gemeente?
Betaalbaarheid
Beschikbaar maken
Beschikbaar houden
15
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
Daarnaast onderscheiden we betaal- en financieringsconstructies, die we verkennen: Constructie
Betaalbaarheid
KoopGarant
++
Betaalbaar
Financieel risico
Investeringslast
houden
gemeente
gemeente
Gebaseerd op waardeontwikkel
++
Revolverend
Ambtelijke inzet
Eigen investering
Ja, zowel object
Redelijk fors
en garantstelling
als kasstroom
Gebaseerd op
Garantstelling
Ja, kasstroom en
waardeontwikkel
(achtergestelde
optioneel object
ing
lening?)
Zeer beperkt
Allen vordering
Enkel via
op balans
kasstroom,
ing
Koop-Smarter
2
KoopStart
++
+
++
-
Beperkt
Zeer beperkt
object niet Duokoop
Gemeentelijke
+
++
+/-
+
erfpacht
Gemeente niet,
Geen
Doorverkoop met
wel voor
Duokoop
woonconsument
mogelijk
Gebaseerd op
Hoge
inkomstenontwik
voorinvestering
Niet
Via kasstroom
Fors
keling Starterslening
+
-
Gebaseerd op
Fonds voor
Ja, kasstroom
Beperkt, enkel in
inkomstenontwik
lening opstellen
(rente)
aanzet daarna
keling
via SVn
Bron: Stec Groep 2023
Beleidskeuzes: betaalbare nieuwbouw Dat doen we door: • Een schaarsteonderzoek uit te voeren, en op basis daarvan een huisvestingsverordening op te stellen. • Keuzes te maken over de inzet van het beschikbare instrumentarium, met het doel de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen in Baarn meer de borgen, in de nieuwbouw en de bestaande voorraad. We stellen voor maximaal in te zetten op beschermen van de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. De precieze inzet van instrumentarium hangt af van de resultaten van het schaarsteonderzoek. Zelfbewoningsplicht, een antispeculatiebeding, opkoopbescherming en woningsplitsen behoren tot de kern van het pakket.
Dat doen we samen met: • Projectontwikkelaars • Makelaars • Woningcorporaties
2
Momenteel vindt doorontwikkeling van dit arrangement plaats, als gevolg van koppeling van erfpachtcanon aan inflatie. Met de oplopende inflatie is het arrangement (tijdelijk) van de markt gehaald.
16
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
3.1.3 Betaalbaarheid: passende en diverse woningvoorraad met flexibele schil We zien dat: de uitbreidingsbehoefte van Baarn zich met name bevindt in het betaalbare segment van de koopwoningmarkt. We zien daarnaast mogelijkheden om vanuit de huurwoningmarkt te voorzien in de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. Met name middenhuurwoningen kunnen een vraag vanuit doelgroepen bedienen die nu vaak tussen wal en schip belanden: ze hebben niet voldoende middelden om een ‘reguliere’ vrijesectorwoning te kopen of huren, maar hebben een te hoog inkomen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Het middenhuursegment biedt in veel gevallen een mooie tussenstap in de woon carrière van deze huishoudens. Daarnaast is er een groep woningzoekenden die bewust inzet op flexibiliteit en flexwoningen. Bijvoorbeeld in verband met onzekerheid over en/of tijdelijkheid van werk of als tussenoplossing na het verbreken van een relatie. Voor een deel van de doelgroepen is dit segment dus een tussenstap, voor andere doelgroepen zoals migranten in verschillende vormen, is het een eerste opstap naar een reguliere woning op termijn. We zetten in op: meer middenhuurwoningen als flexibele schil. Deels voor huishoudens voor wie middenhuur hun primaire woonwens is, maar als tijdelijke oplossing voor huishoudens die uiteindelijk in een koopwoning willen wonen.
Hiermee vormt dit segment samen met sociale huur en betaalbare koop een belangrijk onderdeel in het betaalbaar maken én houden van de woningvoorraad. We zien in dit segment een rol voor woningcorporaties. Doordat vrije sector huurwoningen steeds duurder worden aangeboden (vaak wel € 1.200 tot € 1.500 per maand en zelfs hoger) zijn deze woningen voor middeninkomens al moeilijk bereikbaar. Samen met woningcorporaties kunnen we ervoor zorgen dat voldoende woningen in het segment tot € 1.000 per maand worden aangeboden. Door middel van de inkomsten die woningcorporaties hierdoor ontvangen, kunnen zij ervoor zorgen dat een ander deel van hun bezit goedkoper kan worden aangeboden voor de lagere inkomens.
Beleidskeuzes: passende en diverse woningvoorraad met flexibele schil Dat doen we door: • Ons te richten op de segmenten sociale huur, middenhuur en betaalbare koop om zo woningen betaalbaar te maken en betaalbaar te houden. Hiermee willen we (jonge) doelgroepen een kans bieden om te wonen in onze gemeente. • Actiever te oriënteren naar de mogelijkheden rondom flexwonen in Baarn. Omdat locaties voor de langere termijn schaars zijn in Baarn, overwegen we een flexcarrousel, waarin flexibele woningen voor kortere termijnen ergens kunnen staan (bijvoorbeeld op toekomstige ontwikkellocaties, en daarna weer verplaatst kunnen worden. Dat doen we samen met: • Woningcorporaties
Voor het borgen van middenhuur onderscheiden we de volgende instrumenten: Instrument 1. Middenhuur via bestemmingsplan 2. Middenhuur via huisvestingsverordening
Rol gemeente?
Betaalbaarheid
Beschikbaar maken
Beschikbaar houden
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
3. Middenhuur via anterieure overeenkomst 4. Middenhuur via privaatrechtelijke afspraken bij grondverkoop 5. Middenhuur via prestatieafspraken 6. Grondprijsbeleid voor middenhuur Bron: Stec Groep 2023
3.1.4 Beschikbaarheid: behoud woonwagens en standplaatsen Het Europees Hof voor de Rechten van de Mens heeft in een zaak geoordeeld dat woonwagenbewoners een minderheidsgroep vormen met een eigen culturele identiteit die bescherming van de overheid verdient. Dit betekent onder andere dat de afbouw van het aantal standplaatsen niet is toegestaan zolang er behoefte is aan standplaatsen. In 2018 heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken een beleidskader Gemeentelijk Woonwagen- en standplaatsenbeleid uitgebracht. Kern van het beleid is dat woonwagenbewoners die in onze gemeente gevestigd zijn een reële kans op een standplaats moeten krijgen. Op dit moment zijn er in Baarn 15 standplaatsen, op de Bisschopswaai en het Zuiderlicht. Wij vinden het huidige aantal standplaatsen op dit moment voldoende om te voorzien in de lokale behoefte, op basis van ervaringen uit het verleden. In overeenstemming met het landelijke beleidskader wordt de behoefte voor het aantal standplaats in kaart gebracht. Hierbij zoeken we regionale en provinciale afstemming. De eerste stap is dat we inzicht krijgen of er zo’n lokale behoefte is. Onder lokale behoefte verstaan we: mensen die tot de doelgroep woonwagenbewoners behoren en afkomstig zijn uit de gemeente Baarn, volgens het afstammingsbeginsel. We gaan de lokale behoefte in kaart brengen.
Afhankelijk van de behoefte wordt er overwogen of het aantal standplaatsen moet worden uitgebreid.
Beleidskeuzes: behoud woonwagens en standsplaatsen Dat doen we door: • Reële kansen te bieden voor standsplaatsen • Lokale behoefte regelmatig in beeld te brengen Dat doen we samen met: • Provincie Utrecht • Woningcorporaties
3.1.5 Beschikbaarheid: doorstroming in de gouden driehoek van de woningmarkt We zien dat: in Baarn de woningprijzen de afgelopen jaren fors gestegen zijn. Lang niet ieder huishouden kan (op korte termijn) in een passende woning wonen. De betaal- en beschikbaarheid van woningen staat onder druk. De keuzeruimte op de woningmarkt wordt steeds beperkter, voor starters en middeninkomens in het bijzonder. Deze doelgroepen hebben doorgaans een sterke voorkeur voor een eigen koopwoning, maar doordat zij nog niet of nauwelijks vermogen hebben kunnen opbouwen is hun (eigen) budget
17
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
doorgaans beperkt. Het goedkope tot middeldure segment is voor hen vaak nog binnen bereik, maar juist dit segment is nauwelijks vertegenwoordigd in Baarn. In deze paragraaf lichten we onze visie op dit probleem toe. We bieden hier weer beleidskeuzes.
Gouden driehoek van de Baarnse woningmarkt
Bron: Stec Groep 2023
Doorstroming in de gouden driehoek van de woningmarkt Door de opbouw van de regionale woningvoorraad is een woningmarkt ontstaan die doorstroming bemoeilijkt. Door de aanhoudende prijsstijgingen op de koopmarkt wordt dit alleen maar moeilijker, voor met name starters (samenhangend met regels rondom hypotheekverlening, en ondanks de lage rente). Er zit een gapend en groeiend gat tussen (betaalbare) sociale huur en de alsmaar duurdere koopmarkt. Huishoudens met een middeninkomen (tussen circa € 40.000 en € 55.000) zitten klem en outsiders komen er niet meer tussen. Zoomen we in op de doorstroming van middeninkomens dan speelt de uitwisseling tussen sociale huur, middenhuur en betaalbare koop een sleutelrol. We focussen hier op de gouden driehoek van de woningmarkt. In onderstaand figuur is de gouden driehoek weergegeven. Idealiter is de driehoek gesloten en kan doorstroming tussen de segmenten soepel verlopen. In de huidige praktijk is dit veelal niet het geval. Van sociale huur naar koopwoning betekent vaak een grote sprong in de woonlasten en is voor minder huishoudens te overbruggen. Een oplossing voor deze huishoudens ligt in een middenhuurwoning of een betaalbare koopwoning.
18
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
Daarnaast verdient een deel van de huishoudens te veel voor een sociale huurwoning of kan hier, door wachtlijsten, niet in terecht. Middenhuur (van € 808,06 tot € 1.000) is voor deze huishoudens veelal een alternatief, daarom is dit is een belangrijk segment om te vergroten en te behouden. Middenhuur zal voor veel huishoudens een tussenstap zijn naar een koopwoning. Uiteindelijk is hier een betaalbare koopwoning een belangrijke voorwaarde om te kunnen kopen en vervolgens binnen de koop door te kunnen stromen, naar een (middel)dure koopwoning bijvoorbeeld.
We zien dat: het relatief beperkte beschikbare aanbod van betaalbare woningen (koop en huur) samenhangt met de beperkte doorstroom(mogelijkheden) van/voor ouderen. Doorstroming van ouderen in een reguliere grondgebonden woning naar aantrekkelijke nultredenwoningen, kan helpen de groep (koop)starters te laten in- en doorstromen. Het toevoegen van geschikte en aantrekkelijke woningen voor ouderen aan de bestaande voorraad, brengt verhuisketens op gang. Wanneer deze verhuisketens op gang komen, kunnen diverse typen huishoudens beter in hun huisvestingswensen en -eisen voorzien. We zetten in op: bouwen voor doorstroming, om de kansen op de woningmarkt voor woningenzoekenden in Baarn (en Baarnse ‘terugkeerders’, zoals jongeren die na de studie elders weer een gezin willen vormen in Baarn) te vergroten. Hiermee komen we bovendien tegemoet aan de veranderende woonwensen van de vergrijzende bevolking. Bij een deel van nieuwbouw van levensloopbestendige sociale huurwoningen geven we voorrang aan ouderen die doorstromen uit een woning in het bezit van de woningcorporaties. Zo ontstaan tegelijkertijd doorstroomkansen voor andere doelgroepen, waaronder starters. Ter verduidelijking: het toevoegen van een nultredenwoning voor ouderen kan tot wel vijf verhuisbewegingen betekenen.
Het toevoegen van een starterswoning zorgt gemiddeld voor slechts één verhuisbeweging, waardoor de woningmarkt ‘op slot’ blijft. Minder huishoudens kunnen dan hun gewenste stap op de woningmarkt maken.
We zien echter dat veel ouderen, ondanks dat hun huidige woning niet meer voldoet, alsnog de stap naar een levensloopgeschikte woning niet maken. Een belangrijke reden die hierin genoemd wordt is dat zij op zien tegen het verhuizen. Om die reden zetten we nadrukkelijk in op het faciliteren van deze doorstroming. Voorbeelden en initiatieven uit Baarn Een mooi voorbeeld van doorstroming op de woningmarkt is een woningbouwproject op het voormalige terrein van de openbare basisschool ’t Geerke in Baarn. Van de 39 woningen zijn iets meer dan 30 toegewezen aan starters, jonge mensen die in Baarn wonen en voor het eerst een woning gaan kopen. zijn er in het plan woningen voor senioren gerealiseerd waardoor dit plan voorziet in kwalitatief hoogwaardige woningen die goed in de omgeving passen en tevens voorziet in een maatschappelijke behoefte. Dit is een voorbeeld uit de praktijk van hoe projectontwikkelaars niet altijd projecten zo commercieel mogelijk hoeven in te vullen. Door dit niet te doen dragen ontwikkelaars bij aan zowel de betaalbaarheid als de beschikbaarheid. Een vergelijkbaar voorbeeld is het experiment van Eemland Wonen met De Loef in Baarn. Tien van de 28 appartementen in de Loef zijn met voorrang aangeboden aan
19
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
senioren die een eengezinswoning van Eemland Wonen achterlieten. Op die manier heeft de corporatie ervoor gezorgd dat er woningen werden vrijgespeeld voor gezinnen. Om de doorstroming op gang te krijgen is er toen afgesproken dat de verhuizende senioren hun oude huur zouden behouden, als die lager is dan het normaal voor de Loef geldende huurtarief. Een andere manier van aanpak om de doorstroom te bevorderen komt tot zijn recht in het plan Uphill in Baarn. Na aanleiding van onze sessies met stakeholders zijn we tot de conclusie gekomen dat dit zowel een aantrekkelijk als succesvol project is geweest voor ouderen, ondanks het relatief klein woonoppervlak per appartement. De reden hierachter is de locatie van Uphill. De nabijheid van voorzieningen en het station is de doorslaggevende factor geweest voor ouderen. De les die hieruit getrokken kan worden is dat ouderen in Baarn bereid zijn om hun grote grondgebonden woning in te ruilen voor een kleiner appartement, mits de behoefte naar andere zaken wordt vervuld.
Beleidskeuzes: doorstroming in de gouden driehoek van de woningmarkt Dat doen we door: • Aantrekkelijke woningen voor ouderen toe te voegen aan de bestaande voorraad, focus leggen op levensloopgeschikte woningen. • Ruimte te bieden aan de verhuiscoach om vervolgstappen te zetten na aanleiding van gesprekken met ouderen. • Waar mogelijk splitsen faciliteren zodat grote woningen benut kunnen worden voor kleinschalige zorginitiatieven en collectief particulier opdrachtgeverschap. Dit doen we samen met: • Woningcorporaties • Verhuiscoaches • Projectontwikkelaars • Makelaars
3.2
Verduurzaming
We zien dat: er een forse opgave ligt om de woningvoorraad verder te verduurzamen. Deze opgave beslaat een groot deel van de bestaande voorraad. Veel van deze woningen zijn in bezit van particulieren. 3.2.1 Toekomstbestendigheid: verduurzaming van de voorraad stimuleren en waar nodig faciliteren We zetten in op: faciliteren van verduurzaming. De gemeente is zelf geen eigenaar van woningen. We richten ons daarom op informeren en stimuleren van eigenaren. We doen hiervoor een beroep op het investeringsvermogen van de woningcorporaties (vraaggestuurd) en faciliteren actief de mogelijkheden voor woningeigenaren en huurders in de particuliere sector. We zetten in lijn met het nationale beleidsprogramma ‘versnelling verduurzaming gebouwde omgeving’ in op een gebiedsgerichte en een individuele aanpak. Het is van belang om startwijken aan te wijzen waarmee we aan de slag kunnen gaan met verduurzamen. Op individueel niveau kunnen we bewoners van een particuliere huur- of koopwoning helpen met het aanvragen van landelijke subsidies voor isolatie, warmtepompen en zonneboilers en adviseren we over brede financieringsmogelijkheden voor bijvoorbeeld zonnepanelen en elektrisch koken vanuit het Nationaal Warmtefonds. Voor ons als gemeente ligt hier met name een rol in het voldoende informeren en faciliteren van haar bewoners.
Daarnaast doen we een oproep aan woningmarktpartijen dat verduurzaming niet altijd terug verdiend hoeft te worden. In de sociale huur doen we nogmaals een beroep op de woningcorporaties. Zij hebben in de landelijke prestatieafspraken afgesproken dat voor
20
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
2030 alle woningen met een energielabel E, F en G worden uitgefaseerd. Daarnaast biedt het afschaffen van de verhuurdersheffing hen ruimte om te investeren in verduurzaming.
Beleidskeuzes: verduurzaming Dat doen we door: • Een wijkgerichte aanpak op te zetten • De uitvoering te monitoren en naar mogelijkheden te zoeken om te versnellen • Individuele woningeigenaren te ondersteunen bij het verlagen van hun energievraag door de bestaande energiecoaches en aanvragen te doen in het kader van het Nationaal Isolatieprogramma Dat doen we met: • Woningcorporaties • Woningeigenaren • Woningmarktpartijen
3.3
Wonen en zorg
3.3.1 Behoefte levensloopbestendig wonen deels oplossen in de bestaande voorraad We zien dat: het aantal oudere huishoudens in de gemeente de komende jaren sterk toeneemt. Steeds meer mensen worden oud in hun huidige woning. Enerzijds omdat dit hun wens is en anderzijds omdat de landelijke overheid stuurt op het scheiden van wonen en zorg, en het zo lang mogelijk ontvangen van zorg in een zelfstandige woning. Dit hoeft overigens niet de huidige woning te zijn, maar kan een geschikte woning zijn waar ouderen op tijd naar toe verhuizen. Wij verwachten dat het accent hierbij steeds meer verschuift naar de context waarin de woning zich bevindt, bij voorkeur een ‘woonleefcirkel’ met vitale en minder vitale bewoners. We denken daarom meer vanuit deze woonleefcirkels, waarin ouderen zich prettig voelen, bewoners elkaar ondersteunen in de niet-medische zorg en de medisch noodzakelijke zorg zo efficiënt mogelijk kan worden verleend. Omdat we dit niet alleen met nieuwbouw kunnen realiseren, zullen we zeker kansen moeten benutten in de bestaande woningvoorraad die zich rondom de bestaande zorgpunten bevindt. Hiervoor is het noodzakelijk dat woningen in de bestaande voorraad beter passen bij de behoefte van oudere huishoudens.
Ondanks dat we de laatste jaren al fors inzetten op levensloopbestendig wonen (meer dan de helft van de nieuwbouw is nultreden), bestaat een groot deel van de woningvoorraad nog uit reguliere niet-levensloopbestendige grondgebonden koopwoningen. Daarnaast liggen er in Baarn veel kansen om woningen te splitsen. Door woningen te splitsen omzeil je de beperking van schaarse ruimte én investeer je tegelijkertijd in een gemengde woonleefcirkel. Het clusteren van zorgbehoevende groepen brengt financiële voordelen met zich mee. Bovendien gaat het de eenzaamheid tegen waar de ouderen doelgroep vaak mee te maken krijgt. We zetten in op: voldoende geschikte woningen voor zelfstandig wonende huishoudens met afnemende mobiliteit of een zorgbehoefte. De huidige woningvoorraad voorziet onvoldoende in de wensen van deze zorgbehoevenden. Levensloopbestendige nieuwbouw kan een deel van deze behoefte invullen, maar naar verwachting niet aan alle. Daarnaast geldt dat enkel door middel van nieuwbouw tegemoetkomen aan deze doelgroep, kan zorgen voor kwetsbaarheden in bepaalde delen van de bestaande woningvoorraad. Om die redenen willen we het aanpassen van bestaande woningen (blijven) faciliteren. Het gaat in dit geval om eenvoudige voorzieningen zoals wandbeugels bij toilet en douche, een extra trapleuning of het verlagen van de drempels.
21
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
De afweging is echter een financiële kwestie. De maatschappelijke kosten door gemeentelijke uitgaven vanuit het Wmo zijn veelal lager bij levensloopgeschikte woningen. De kosten van deze uitgaven kunnen dus beperkt worden wanneer wordt ingezet op levensloopgeschikt wonen, door middel van het bijbouwen van dit woningtype en het faciliteren van doorstroming. Tegelijkertijd zijn de kosten van levensloopgeschikte woningen wel duurder in de grondexploitatie. We zetten de overweging uiteen: • Het aanpasbaar maken van bestaande woningen voor mensen met een mobiliteitsbeperking kan door een traplift aan te brengen, sanitaire aanpassingen te doen of een lager aanrechtblad aan te brengen. TNO classificeert een woning als ‘aanpasbaar’ als deze aanpassingen mogelijk zijn met een budget tot € 10.000. Dit zijn vaak kosten voor de gemeente in het (Wmo-)budget. • Levensloopbestendige nieuwbouwwoningen (in groepsverband) zijn ingericht op zo lang mogelijk thuis blijven wonen. Dit gaat eenzaamheid tegen (wat naar schatting circa € 3.000 aan zorgkosten bespaart per jaar) en bespaart Wmo-kosten (naar schatting € 750 per jaar per woning). Over een tienjaarsperiode bespaart dit circa € 37.500. Samen met de besparing van circa € 10.000 (voor aanpassing van een reguliere woning) bespaart u in totaal zo’n € 47.500.
• Levensloopbestendige nieuwbouw heeft aan de andere kant nadelen als het gaat om de grondexploitatie. Alhoewel een levensloopgeschikte woning per vierkante meter vaak een hogere VON-opbrengst heeft, is de grondopbrengst toch vaak lager dan bij een reguliere woning. Bijvoorbeeld omdat grondgebonden levensloopgeschikte bouw minder intensief grondgebruik mogelijk maakt of omdat de bruto-netto-verhouding in het vloeroppervlak ongunstiger is.
Beleidskeuzes: behoefte levensloopbestendig wonen deels oplossen in de bestaande voorraad en deels in nieuwbouw Dat doen we door: • Op hiervoor geschikte plekken in Baarn alleen levensloopgeschikte woningen toe te voegen • In te zetten op woningsplitsen waar dit kan (zonder ongewenste neveneffecten) • Het clusteren van zorgfaciliteiten en zorgbehoevende doelgroepen • Bestaande woningen aan te passen zodat ze levensloopgeschikt zijn Dat doen we samen met: • Woningcorporaties • projectontwikkelaars • Woningeigenaren
3.4
Leefbaarheid
We zien dat: de leefbaarheid in bepaalde wijken onder druk komt te staan, door eenzijdige doelgroepen in een wijk. In vergelijking tot veel andere gemeenten is de leefbaarheid in Baarn zeer bovengemiddeld, maar in onze gemeente is het belangrijk om aandacht aan leefbaarheid en welzijn te besteden. We signaleren dat met een bevolking met steeds meer eenpersoonshuishoudens en ouderen eenzaamheid een steeds groter probleem wordt. Dit en andere problemen zijn van invloed op het leef- en woongenot van onze inwoners, zeker voor bepaalde doelgroepen zoals ouderen, zorgbehoevenden en gezinnen met (kleine) kinderen. 3.4.1 Welzijn en leefbaarheid vergroten door middel van integrale ketensamenwerkingen We zetten in op: verbeteren van de leefbaarheid en het welzijn door een betere balans te maken in de verdeling van huur- en koopwoningen. We nemen de opgave voor wonen en zorg integraal mee in de
22
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
leefomgeving. Het gaat niet alleen om levensloopgeschikte woningen, maar een toegankelijke omgeving, maatschappelijke voorzieningen en ruimte voor ontmoetingen. Een inclusieve samenleving is daarbij het doel. Dit doen we in samenwerking met maatschappelijke organisaties, waarbij we bestaande en verwachte tweedelingen in de samenleving tegengaan. We zetten hiervoor leefcirkels in: gebieden met een fysieke en sociale infrastructuur gericht op het voorkomen en/of uitstellen van een zorgvraag. Samenwerking met onze inwoners en maatschappelijke organisaties is hierbij cruciaal. Het is van belang dat inwoners eigenaarschap voelen over het probleem. Daarom is het noodzakelijk om te investeren in het samenwerkingsnetwerk binnen de keten en de samenwerking te borgen en te formaliseren. Hierdoor kan je projecten definiëren en eigenaren aanwijzen.
Beleidskeuzes: welzijn en leefbaarheid vergroten Dat doen we door: • Een samenwerkingsnetwerk op te stellen waarin de samenwerking is geborgd en geformaliseerd. • Een betere balans te maken in de mix van betaalbare en duur(dere) huur- en koopwoningen binnen onze gemeente Dat doen we met: • Zorgpartijen • Maatschappelijke organisaties • Inwoners
23
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
4. Verdieping wonen en zorg In dit hoofdstuk gaan we dieper in op wonen en zorg.
4.1
Het Nederlandse zorgstelsel
Het Nederlandse zorgstelsel legt de basis voor de zorg in Nederland en biedt daarmee het kader waarnaar overheden en zorgaanbieders handelen. Het zorgstelsel is gebaseerd op de principes: toegang tot zorg voor iedereen, solidariteit via een voor iedereen verplichte zorgverzekering en een goede kwaliteit van zorg. Dit wordt geregeld via de vier stelselwetten: de Zorgverzekeringswet (Zvw), de Wet langdurige zorg (Wlz), de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (Wmo2015) en de Jeugdwet. 3 Onderstaande figuur toont de stelselwetten Wlz en Wmo en geeft een samenvatting van de uitkomsten. De paragrafen hierna gaan dieper op deze uitkomsten in. We gaan in de onderstaande paragrafen in op zorg vanuit de 1) Wlz intramuraal, 2) Wlz extramuraal.
Figuur 9: Analyse stelselwetten Wlz en Wmo met samenvatting voor de gemeente Baarn 4
Bron: Primos2022, CBS (2022, cijfers 2021), bewerking Stec Groep (2023). Intramuraal = alle personen die verblijven binnen een instelling. Extramuraal: alle personen die met een VPT, MPT (of PGB) zorg ‘thuis’ ontvangen.
3 Er raken andere wetten aan het zorgstelsel zoals de Wet verplichte GGZ, Mededingingswet, Participatiewet als de Kwaliteitswet zorginstellingen. 4 Over deze cijfers loopt afstemming met Sinfoore die een regionale zorganalyse opstelt. Mogelijk worden de cijfers uiteindelijk in een bandbreedte weer gegeven.
24
25
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
4.2
Wet langdurige zorg (Wlz) intramuraal (verblijf in instelling)
Onder intramurale zorg wordt 24-uurs zorg verstaan voor cliënten die in een (zorg-)instelling wonen of verblijven. Het wordt geregeld op basis van zorg in natura (het zorgkantoor contracteert zorgaanbieders) of een persoonsgebonden budget (de cliënt koopt zelf de zorg in).
Indicatie (toekomstig) intrumuraal zorggebruik Wlz op basis van daadwerkelijk zorggebruik Om een uitspraak te kunnen doen over de ontwikkeling van de zorgvraag in relatie tot de ontwikkeling van de bevolking baseren we ons op gegevens over het daadwerkelijke zorggebruik. Onze aanpak is dus beleidsarm. We gaan als volgt te werk: • Allereerst bepalen we per leeftijdsklasse het huidige gebruik van zorg. Dit doen we aan de hand van de registraties in zorginstellingen (afkomstig van onder andere het Zorgkantoor), CBS en de omvang van de (intramurale) bevolking per leeftijdsklasse in gemeente op basis van Primos2022. • Vervolgens gebruiken we de verwachte ontwikkeling van de intramurale bevolking tot 2033 volgens Primos2022 om de toekomstige zorgbehoefte per leeftijdsklasse te bepalen. Daarbij gaan we er vanuit dat het aandeel zorgindicaties per type per leeftijdsklasse gelijk blijft ten opzichte van het huidig gebruik. Veranderingen in het aantal cliënten zullen in deze behoefteraming dus alleen door demografische ontwikkelingen in de intramurale bevolking optreden. • In de raming is gekozen voor een doorkijk van tien jaar. Hierdoor kunt u vroegtijdig inspelen op lange termijnontwikkelingen. We kijken bewust niet verder dan 10 jaar, vanwege een toenemende marge in de onzekerheid: hoe langer de tijdspanne, des te onzekerder de cijfers zijn.
Het is noodzakelijk om de woon-zorgbehoefte voortdurend te blijven monitoren.
Circa 2.740 intramurale Wlz-cliënten in 2023 in de gemeente Baarn Onderstaande tabel toont het aantal personen in Baarn met een Wlz-indicatie die in een instelling wonen. Onder hen zijn relatief veel ouderen: van alle intramurale cliënten is bijna 70% ouder dan 55 jaar en circa 51% ouder dan 75 jaar. Het merendeel van cliënten (circa tweederde) heeft intramurale zorg nodig vanwege een psychogeriatrische aandoening of een verstandelijke handicap. het aandeel somatische cliënten (circa 19%) is relatief hoog. Tabel 4: Intramurale cliënten Baarn in 2023, naar leeftijd (links) en type zorgbehoefte (rechts) 1% Leeftijdsgroep
Aantal 2023
Somatisch (145)
Aandeel 2023
intramuraal 0-15
15
1%
intramuraal 15-25
60
5%
intramuraal 25-35
115
11%
intramuraal 35-45
95
9%
intramuraal 45-55
110
10%
intramuraal 55-65
210
19%
Psychogeriatrisch (250)
13%
Psychiatrisch (110)
43%
23%
11%
10%
Lichamelijk gehandicapt (115)
Verstandelijk gehandicapt (470)
Zintuiglijk gehandicapt (10)
26
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
intramuraal 65-75
185
17%
intramuraal 75-85
130
12%
intramuraal 85+
175
16%
1.095
100%
Totaal
Bron: Primos (2022), CBS (2023, cijfers 2022), bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen (optelsom kan daarom afwijken) en hele procenten. In de rechterfiguur is tussen haakjes is het aantal cliënten per zorgbehoefte opgenomen.
Prognose: aantal intramurale Wlz-cliënten groeit naar verwachting met 445 personen tot 2033 Op basis van de Primos neemt het totale aantal intramurale zorgcliënten in Baarn toe. Als we vervolgens een onderscheid maken naar leeftijdsgroepen valt op dat het aantal cliënten in de leeftijdsgroep 25-35 juist afneemt. Daartegenover staat vooral een flinke stijging van 65-plussers met een intramurale zorgbehoefte. Wanneer we deze zorgbehoefte uitsplitsen naar het type zorg zien we dat met name de psychogeriatrische zorgbehoefte toeneemt. Dit is het type zorgbehoefte dat grotendeels bij ouderen voorkomt. Tabel 5: Intramurale cliënten Baarn in 2033, naar leeftijd (links) en type zorgbehoefte (rechts) Leeftijdsgroep
Aantal 2033
Aandeel 2033
Ontwikkeling 2023-2033
intramuraal 0-15
10
1%
-5
intramuraal 15-25
40
3%
-15
intramuraal 25-35
105
9%
-10
intramuraal 35-45
110
9%
+15
intramuraal 45-55
95
8%
-15
intramuraal 55-65
155
13%
-55
intramuraal 65-75
205
17%
+25
intramuraal 75-85
200
17%
+70
intramuraal 85+
275
23%
+100
1.195
100%
+100
Totaal
1%
Somatisch (195) Psychogeriatrisch (350)
17% 34%
Psychiatrisch (100) 29% 10%
8%
Lichamelijk gehandicapt (125) Verstandelijk gehandicapt (410) Zintuiglijk gehandicapt (10)
Bron: Primos (2022), CBS (2023, cijfers 2022), bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen (optelsom kan daarom afwijken) en hele procenten. In de rechterfiguur is tussen haakjes is het aantal cliënten per zorgbehoefte opgenomen.
Uitgesplitst naar type zorg neemt naar verwachting vooral het aantal intramurale cliënten met een psychogeriatrische of somatische aandoening toe. Somatische en psychogeriatrische zorgbehoeftigen behoren relatief vaak tot de oudere bevolking. De verwachte ontwikkeling in de zorg ligt daarmee in lijn met de verwachte demografische ontwikkelingen in Baarn.
4.3
Wet langdurige zorg (Wlz) extramuraal (VPT, MPT, PGB)
Personen met een Wlz indicatie ontvangen zorg niet altijd binnen een instelling. De begeleiding, verzorging en/of behandeling kan thuis (extramuraal) geleverd worden. Zo kunnen cliënten thuis blijven wonen. ‘Thuis’ betekent een (al dan niet aangepaste) eigen woning, een aanleunwoning of een geclusterde woning die de geïndiceerde zelfstandig huurt of eigenaar van is. Extramurale zorg vanuit de Wlz wordt geregeld via een volledig pakket thuis (vpt), modulair pakket thuis (mpt) of een persoonsgebonden budget (pgb). Personen die hun zorg volledig zelf wil regelen doen dat via
27
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
een Persoonsgebonden budget (pgb), mits zorg verantwoord en doeltreffend kan worden verleend. wordt gekeken of de kosten voor zorg aan huis niet hoger uitvallen dan bij verblijf in een instelling. Naar verwachting ontvangt circa 10% van groei Wlz-cliënten zorg aan huis Op basis van ons Woonzorg-model verwachten we dat circa 10% van de toename in WIz-cliënten de komende tien jaar thuis Wlz zorg zullen ontvangen. Dit zijn circa 60 extra personen. Zie onderstaande tabel. Tabel 6: Aandeel Wlz zorg in een instelling en thuis in de gemeente Baarn
2023
2033
Ontwikkeling
In een instelling
2.365
2.745
+380
Zorg thuis
380
440
+60
Totaal
2.745
3.190
+445
Bron: Primos (2022), CBS (2023, cijfers 2022), bewerking Stec Groep (2023).
In de toekomst mogelijk sterke(-re) toename in gebruik VPT, MPT en PGB. De groei van het aantal cliënten met een Wlz-indicatie is de afgelopen jaren vooral buiten de traditionele intramurale instellingen opgevangen. Zorgaanbieders verwachten dat deze uitstroom fors kan toenemen de aankomende jaren, mits de zorg hier op aansluit. Deze verschuiving hangt samen met de veranderende (woon-)voorkeuren van cliënten, en het feit dat ouderen steeds vaker thuis blijven wonen en zorg thuis ontvangen. Daarnaast is in het Integraal Zorg Akkoord ‘de juiste zorg op de juiste plaats’ opgenomen als uitgangspunt. Daarbij staat de zorgbehoefte voorop, niet de indicatie. Mogelijk dat hierdoor een verandering optreed in het gebruik van zorg. Houd deze ontwikkelingen scherp in het oog.
4.4 Extramurale zorg vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning De Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo,2015) regelt hulp en ondersteuning zodat mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen blijven wonen en kunnen deelnemen in de maatschappij. Twee soorten voorzieningen worden onderscheiden vanuit de Wmo: algemene voorzieningen en maatwerkvoorzieningen. Deze paragraaf is specifiek gericht op maatwerkvoorzieningen die tegemoetkomen aan individuele behoeften. Toelichting op methodiek voor het in beeld brengen van de extramurale Wmo-zorgbehoefte Om het huidige en toekomstige aantal huishoudens met minimaal één Wmo-cliënt te bepalen, gebruiken we de meest recente cijfers over extramuraal zorggebruik van het CBS en de Primos (2022). We gaan als volgt te werk: • CBS-gegevens dienen als basis voor het aantal Wmo-cliënten per leeftijdsgroep. Het CBS maakt tevens onderscheid naar typen maatwerkarrangementen. het totaal aantal huishoudens in de gemeente met tenminste één Wmo2015-cliënt is bekend bij het CBS. • Het aantal huishoudens per leeftijdsgroep benaderen we op basis van de verhouding tussen leeftijdsgroepen in de Primos. Deze verhouding confronteren we met de totalen op basis van CBS om te bepalen hoeveel huishoudens minimaal één Wmo-cliënt hebben.
• De CBS-gegevens over het aantal Wmo-cliënten per leeftijdsgroep in de gemeente Baarn zijn gebaseerd op zorg die in natura is geleverd. Huishoudens die via een persoonsgebonden budget (pgb) zelfstandig Wmo zorg regelen zijn niet in deze cijfers opgenomen.
28
Startnotitie voor de Woonvisie van Baarn
Circa 1.895 huishoudens ontvangen Wmo-zorg Anno 2023 ontvangen circa 1.895 huishoudens in Baarn zorg vanuit de Wmo, circa 17% van alle Baarnse huishoudens. Voor 45 huishoudens wordt verblijf en opvang geregeld via de Wmo. Deze cliënten worden elders intramuraal opgevangen, maar via de Wmo in plaats van de WIz. In de overige gevallen gaat het om extramurale Wmo-zorg. De zorgbehoefte bevindt zich vooral in de categorie hulpmiddelen en diensten. wordt relatief veel hulp geboden bij het huishouden. Het aantal voorzieningen waarvan gebruik wordt gemaakt is groter dan het aantal huishoudens dat Wmo-zorg ontvangt. Dit komt omdat personen gebruik kunnen maken van meer dan één voorziening binnen de Wmo. Tabel 7: Wmo-huishoudens in Baarn 2023, naar leeftijd (links) en type zorgbehoefte (rechts) Leeftijdsgroep
Aantal 2023
Aandeel 2023
Wmo 15-25
20
1%
Wmo 25-35
100
5%
Wmo 35-45
140
8%
Wmo 45-55
215
11%
Wmo 55-65
240
13%
Wmo 65-75
215
11%
Wmo 75-85
520
27%
Wmo 85+
450
24%
Totaal
1.895
100%
Ondersteuning thuis (275)
11%
56%
31%
Hulp bij het huishouden (765) Verblijf en opvang (45)
2%
Hulpmiddelen en diensten (1390)
Bron: Primos (2021, 2022), CBS (2023, cijfers 2021). bewerking Stec Groep (2023). Afgerond op vijftallen (optelsom kan daarom afwijken) en hele procenten. In de rechterfiguur is tussen haakjes is het aantal cliënten per zorgbehoefte opgenomen. Omdat personen meer voorzieningen tegelijkertijd kunnen gebruiken telt het totaal aantal niet op tot het aantal dat vermeld is in de tabel.
Verblijf en opvang Binnen de zorg wordt ‘verblijf en opvang’ gefinancierd vanuit de Wmo. Het gaat daarbij om personen die tijdelijke opvang nodig hebben zoals logeeropvang of de opvang van dak en thuislozen. Deze personen hebben geen WLZ indicatie voor intramurale zorg en worden daardoor aangemerkt als extramurale cliënten. Op basis van de aard van de opvang kan echter wel worden gesproken over intramurale opvang. Alleen personen die 24-uurs toezicht nodig hebben (toezicht op medicatie- en therapie) vallen vanaf 2024 nog onder verantwoordelijkheid van de centrumgemeente. Zie het tekstkader ‘ontwikkelingen verblijf en opvang binnen Wmo2015 vragen om monitoring’ op de volgende pagina. Zorg aan jongeren onder de 18 jaar wordt gefinancierd vanuit de jeugdzorg, met uitzondering van hulpmiddelen en aanpassingen aan woningen. Deze worden vanuit de Wmo gefinancierd. de zorg aan ouders van deze jongeren (ondersteuning bij opvoeding en opgroeien) komt uit de Wmo. Zorgvragen van jeugd zijn veelal gerelateerd aan factoren als armoede, gebrek aan regie of sociale ongelijkheid. Het aantal kwetsbare huishoudens kan daarmee een indicator vormen voor het gebruik van jeugdzorg.