230601 Herontwikkeling Schoolstraat Pasveer Locatie (794840)
Tekst van het document
inlichtingen bij
Matthijs Herngreen
Aan de raadsleden en steunfractieleden van de gemeente Baarn
doorkiesnummer uw kenmerk ons kenmerk
datum portefeuillehouder(s) onderwerp
770848 / 794840
1 juni 2023 Wethouder Veldhuizen Herontwikkeling Schoolstraat Pasveer Locatie
Geachte leden van de raad en steunfractieleden, Op 26 januari 2023 heeft het college uw raad geïnformeerd over de ontwikkelingen aan de Schoolstraat 53 Locatie Pasveer met een RIB. De ontwikkelaar heeft daarna in samenwerking met de gemeente de plannen besproken met de buurt. Dit proces heeft geresulteerd in een aantal volumestudies (zie bijlagen 1, 2 en 3). Tijdens vier participatiesessies met de omgeving is input verzameld en samen gewerkt aan verschillende inrichtingsvoorstellen waarbij het bestaande volume uitgangspunt is. Tijdens deze sessies zijn 3 varianten besproken: 1. een drietal appartementencomplexen met drie bouwlagen met een kap met ca 42 eenheden; 2. een mix van grondgebonden woningen (één bouwlaag en een kap) en een appartementencomplex van 9 eenheden; 3. levensloopbestendige grondgebonden woningen (één bouwlaag en een kap). Ten aanzien van de verdere uitwerking merken wij het volgende op. 1.1. De ruimtelijke randvoorwaarden zijn uitgangspunt. Vertrekpunt voor de beoordeling van de herontwikkeling zijn de huidige planologische bouwmogelijkheden. Verder zijn er stedenbouwkundige randvoorwaarden benoemd (bijlage 4). De bestaande bebouwing aan kantoren en bedrijfshallen beslaat ca 4600 m2 bruto vloeroppervlak (bvo). De hoogte is doorgaans 6,5 meter.
Variant 1 (bijlage 1) voor de herontwikkeling bestaat uit 3 gestapelde blokken van 3 lagen met een kap met elk een footprint van ca 500 m2 en een hoogte van ca 11 meter. Het bvo is ruim 5300 m2. Variant 2 (bijlage 2) bestaat voornamelijk uit grondgebonden woningen (tweekappers en geschakeld) van één laag en een kap en een blok gestapelde bouw van 3
Stationsweg 18 Postbus 1003 3740 BA Baarn t (035) 548 16 11 e gemeente@baarn.nl I Voor ons privacybeleid zie www.baarn.nl Bank Nederlandse Gemeenten NL28BNGH0285000594. Bij beantwoording graag datum en kenmerk brief vermelden
lagen (9 meter hoog). Het bvo is ca 4000 m2. Variant 3 (bijlage 3) bestaat geheel uit grondgebonden woningen (tweekappers en geschakeld) van één laag met een kap. Het bvo is ca 3500 m2. Variant 1 is in totaliteit veel meer dan de huidige planologische bouwmogelijkheden qua oppervlak en hoogte en is onwenselijk. De varianten 2 en 3 worden als basisopzet betrokken in de verdere planvorming. Zij passen qua oppervlak en hoogtes binnen de huidige planologische bouwmogelijkheden en voldoen aan het stedenbouwkundig wensbeeld. Het verblijfsgebied is autoluw dankzij de parkeergarage (weinig blik op de straat of in de kleine voortuinen). De woningtypes sluiten aan bij de omgeving qua architectuur en formaat. Aandacht vragen nog wel de hoogte van het appartementencomplex (9 meter ten opzichte van 6,5 meter bestaand), het groen in het openbaar gebied en de soort verharding in verband met klimaatadaptatie. 1.2. De planvorming kan worden geoptimaliseerd zodat deze meer voldoet aan de Woonvisie. De ontwikkelaar beoogt woningen te ontwikkelen tussen de 385.000 en 750.000 euro. Dit sluit echter onvoldoende aan bij de Woonvisie van de gemeente (bijlage 5). Daarin is bepaald dat het aanbod bij transformaties met meer dan 10 woningen moet worden verdeeld over verschillende 'mandjes'.
Op basis van de voorliggende opties gaan wij ervan uit dat door planoptimalisatie met meer differentiatie in woonoppervlak en met behulp van 'binnenplanse verevening' (verleggen van opbrengsten van een woningtype naar een ander duurder woningtype) een prijsvariatie van ca 250.000 tot 800.000 euro (prijsniveau 2023) mogelijk is. Over deze variatie in het aanbod zullen in een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar afspraken worden gemaakt alvorens het bestemmingsplan aan de raad wordt aangeboden. Daarbij zal in de overeenkomst de prijsindex van het CBS als grondslag voor de eventueel benodigde toekomstige prijsaanpassing worden gehanteerd. 1.3. Levensloopbestendige woningen op deze locatie sluiten aan bij de Toekomst- en Structuurvisie Baarn. Het aanbod sluit aan bij het overzicht van potentiële inbreidingslocaties zoals opgenomen in bijlage 1 van de Toekomst- en Structuurvisie Baarn (bijlage 6, pagina 99). Punt 15 van deze bijlage betreft de locatie aan de Schoolstraat. Deze locatie leent zich - zo staat in het overzicht - gelet op de nabijheid van het centrum met voorzieningen 'het best voor appartementen voor senioren'. Uit onderzoek van RIGO (RIGO https://woonwensen-senioren.nl/beoordeling-naar-woonbeeld/) blijkt evenwel dat ouderen een grondgebonden woning met buitenruimte als wensbeeld prefereren.
De locatie is compact en leent zich door de nabijheid van de voorzieningen en de relatief kleine buitenruimtes voor het beoogde programma. 1.4. De doorstroming mede ten gunste van starters wordt bevorderd. Uit informatie van de provincie (bijlage 7) en de Stecgroep (bijlage 8) blijkt dat nieuwbouw in dit segment de doorstroming bevordert waarvan ook starters gaan profiteren omdat nieuwbouw slechts voor 50% wordt bezet door doorstromers.
Stationsweg 18 Postbus 1003 3740 BA Baarn t (035) 548 16 11 e gemeente@baarn.nl I Voor ons privacybeleid zie www.baarn.nl Bank Nederlandse Gemeenten NL28BNGH0285000594. Bij beantwoording graag datum en kenmerk brief vermelden
1.5. De aandachtspunten en ideeën van de omgeving helpen de planvorming. De ontwikkelingsopties zijn door de ontwikkelaar in samenwerking met de gemeente besproken met de buurt om aandachtspunten en ideeën te inventariseren. De rapportage over de buurtbijeenkomsten is bijgevoegd (bijlage 9). Desalniettemin wijzen wij er op dat plannen nooit helemaal aan ieders wensen voldoen. De voorliggende opties worden deze zomer uitgewerkt tot een ontwerpbestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan wordt dit najaar ter visie gelegd. Na het behandelen van eventuele zienswijzen leggen wij het definitieve bestemmingsplan ter vaststelling voor aan uw raad. De omwonenden zijn schriftelijk geïnformeerd over de voortgang van de herontwikkeling. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Baarn,
drs. C.E. Creveld gemeentesecretaris
M.A. Röell burgemeester
Bijlagen: 1,2 en 3. Varianten 1,2 en 3 transformatie 4. Stedenbouwkundig wensbeeld 5. Woonvisie Baarn 6. Toekomst en Structuurvisie Baarn 7. Rapport Provincie over doorstroming op de woningmarkt. 8. Rapport Stecgroep 9. Rapportage buurtbijeenkomsten
Stationsweg 18 Postbus 1003 3740 BA Baarn t (035) 548 16 11 e gemeente@baarn.nl I Voor ons privacybeleid zie www.baarn.nl Bank Nederlandse Gemeenten NL28BNGH0285000594. Bij beantwoording graag datum en kenmerk brief vermelden
Schoolstraat 53 Locatie Pasveer Variant 2 Mix Gestapeld en Grondgebonden
at
a str em
254m²
E
153m³
183m²
s aa
h ias
of
El
F
139m² A2
161m²
toegang parkeergarage
A2
A1
131m² A1
87m²
afval containers en pakket-punt
74m² B
127m²
A2
B
185m²
A2
B B
112m²
167m²
A2 A2
206m²
N
A2
in- uitrit parkeergarage
218m²
A2
A1
A2
115m²
A2
189m² 148m²
A1
210m²
A1 A1
195m²
A1
toegang langzaamverkeer
198m²
181m²
A1
150m²
A2 A2
151m² 211m²
toegang parkeergarage
t
o
ho
Sc
7 pp
raa lst
N
EEMSTRAAT & SCHOOLSTRAAT, nieuwbouw woningbouw te Baarn
SO - massa studie
0
5
Datum: 11.04.2023 Schaal: 1:500 Formaat: A3
10
2797-SO-01
in- uitrit
Vogelvlucht vanaf de Schoolstraat
N
EEMSTRAAT & SCHOOLSTRAAT, nieuwbouw woningbouw te Baarn 0
5
Datum: 11.04.2023 Schaal: Formaat: A3
10
2797-SO-02
SO - massa studie 3D 1
Beeld vanaf de Schoolstraat
N
EEMSTRAAT & SCHOOLSTRAAT, nieuwbouw woningbouw te Baarn
SO - massa studie 3D 2/3 en refentiebeelden
0
5
Datum: 11.04.2023 Schaal: -
Refetentie beelden
Formaat: A3
10
2797-SO-02
Vogelvlucht binnenterrein
Locatie Pasveer Schoolstraat H
B
r
i
n
o
o
k
d
s
t
r
a
a
t
t
a
a
r
t
s
m
e
a
a
t
E
f
C
a
h
o
o
l
s
t
r
a
a
t
l i a a F
M a
l v
a s
a
s
t r
E
a a
t
Ruimtelijke kwaliteit is het uitgangspunt. Het versterken ervan is daaraan gekoppeld. De gemeente heeft t.a.v. toekomstige plannen ingezet op vergroening van de gemeente, ter bevordering van de klimaatadaptatie. Het bevorderen van een aangenaam verblijfsgebied voor huidige en toekomstige bewoners is de achterliggende gedachte. Aansluiting met de bestaande omgeving en de relatie versterken, is het andere uitgangspunt. De samenhang van de invulling van de locatie aan de Schoolstraat dient evenwichtig te zijn, waarbij de locatiespecifieke eigenschappen de aanzet geven, te komen tot een aannemelijk plan. Die locatiespecifieke eigenschappen zijn te vinden in o.a. de bestaande architectuur en de ingerichte openbare ruimte. Deze uitgangspunten met de organische groei van het centrum t.a.v. de lommerijke straten zoals de Faas Eliaslaan, de Cantonlaan, zijn bepalende structurerende elementen. Neem daarbij enkele aansluitende waardevolle bebouwing aan de Eemstraat, en ziedaar de aanknopingspunten om te komen tot een samenhangend verhaal.
l a
c
s
S
a
n
K a p e l s t r a a t
B
o
s
s
t
r
Plangebied
n
t
o
n
l
a
a
n
HUIDIGE SITUATIE schaal 1:1000 16 september 2021
1
Locatie Pasveer Schoolstraat
e
K a p e l s t r a a t
E
a
r
t
s
m
t
a
Lossere setting van de bebouwing bevorderd de openheid en transparantie. Verminderd verhard oppervlak bijvoorbeeld d.m.v. halfverharding en grote groene openbare verblijfsgebieden.
h
o
o
l
s
t
r
a
a
t
l a
c
s
S
a
n
invloedsfeer van de Faas Eliaslaan
t
E
a a
F
a
a
s
t r a s l v M a
De genoemde uitgangspunten zijn de onderleggers voor het stedenbouwkundig wensbeeld: • Samenhang brengen en relatie versterken met de bestaande omgeving, een dergelijke ontwikkeling staat niet op zichzelf. • Openheid, door een oplossing te zoeken in een “lossere” setting, wordt dit bevorderd. • Vergroenen, zoveel mogelijk het bestaande groen (o.a. de haag aan Schoolstraat) meenemen in de planvorming en waar mogelijk uitbreiden. • Verhouding verhard oppervlak t.a.v. onverhard in evenwicht brengen, door het onverharde of halfverharde oppervlak te laten prevaleren boven het verharde deel. Dit leidt tot een vriendelijk groen en minder versteend verblijfs- en leefruimte en bevorderd de woonkwaliteit. • De benadering van een groene ruimte waar de bouwblokken een onderdeel van zijn, biedt de nieuwe ontwikkeling transparantie in de bestaande omgeving, en werkt relatieversterkend. • Het parkeren in het openbaar gebied zoeveel mogelijk inpakken in het groen, het parkeren op eigen terrein geschiedt achter de voorgevel.
l i a
Stedenbouwkundig wensbeeld
schaal 1:1000
Hagen ter begeleiding van de ontsluitingen, de sfeer meenemend van de Faas Eliaslaan en omhaging van de individuele kavels Relatie versterken met de omgeving Groene bomenrijke verblijfsgebieden Restruimtes gebruiken t.b.v. parkeren en bergingen
STEDENBOUWKUNDIG WENSBEELD 16 september 2021
2
Locatie Pasveer Schoolstraat
Analyse van de varianten. • Totale indruk van variant 1a is een versteende aanblik, met een typologie bestaande uit enkele twee-onder-eenkapwoningen aan de schoolstraat, een enkele rijtjesblok met 3 woningen, 1 appartementenblok en voor het overige een 13-tal patiowoningen.De patiowoningen hebben grote woonoppervlaktes, die de bouwpercelen vullen. Het gevolg hiervan is dat buitenruimtes per perceel minimaal worden. • Daarnaast is de geringe diepte van de tuinen t.a.v. de bestaande bebouwing een aandachtspunt. Als het gaat om met respect omgaan met de bestaande omgeving is hier een grotere afstand gewenst. • Dit in z’n geheel toont een sterk verdicht plan waarbij auto’s veelal een parkeerplek krijgen in de voortuin, met als gevolg veel “blik” in het straatbeeld en waardoor het straatbeeld niet veel fraaier op wordt. • De openbare ruimte toont veel verharding met parkeerplaatsen. De voorgestelde verdichting komt de openheid ook niet ten goede. • Groen ontbreekt niet , echter door de slechts bomen in verharding te plaatsen is niet de oplossing. De bestaande haag aan de Schoolstraat wordt niet meegenomen in de planvorming. Een gemis is dit, immers aan de gemeentelijke vereiste om vergroening van het straatbeeld te versterken, wordt niet tegemoet gekomen.
Door de begeleiding van de groene haag aan het begin van de Schoolstraat aan de zijde van de FaasEliaslaan mee te nemen en dit door te zetten en mee te nemen in de ontwikkeling zou het straatbeeld vriendelijker maken en daardoor het groen kunnen versterken.
schaal 1:1000
16 september 2021
3
Locatie Pasveer Schoolstraat
Wat geldt voor variant 1a geldt ook voor deze variant. • Totale indruk van variant 1b is tevens een versteende aanblik, met een typologie bestaande uit enkele twee-onder-eenkapwoningen aan de schoolstraat, een enkele rijtjesblok met 3 woningen, 1 appartementenblok en voor het overige een 13-tal patiowoningen.De patiowoningen hebben grote woonoppervlaktes, die de bouwpercelen vullen. Het gevolg hiervan is dat buitenruimtes per perceel minimaal worden. • Daarnaast is de geringe diepte van de tuinen t.a.v. de bestaande bebouwing een aandachtspunt. Als het gaat om met respect omgaan met de bestaande omgeving is hier een grotere afstand gewenst. • Dit in z’n geheel toont een sterk verdicht plan waarbij auto’s veelal een parkeerplek krijgen in de voortuin, met als gevolg veel “blik” in het straatbeeld en waardoor het straatbeeld niet veel fraaier op wordt. • De openbare ruimte toont veel verharding met parkeerplaatsen. De voorgestelde verdichting komt de openheid ook niet ten goede. • Groen ontbreekt niet , echter door de slechts bomen in verharding te plaatsen is niet de oplossing. De bestaande haag aan de Schoolstraat wordt niet meegenomen in de planvorming. Een gemis is dit, immers aan de gemeentelijke vereiste om vergroening van het straatbeeld te versterken, wordt niet tegemoet gekomen.
Door de begeleiding van de groene haag aan het begin van de Schoolstraat aan de zijde van de Faas Eliaslaan mee te nemen en dit door te zetten en mee te nemen in de ontwikkeling zou het straatbeeld vriendelijker maken en daardoor het groen kunnen versterken.
schaal 1:1000
Samenvattend Uiteraard is in dit proces een verkenning gaande om te komen tot een samenhangend geheel. Wat opvalt is dat geen gebaar is gemaakt naar de verkenning daterende uit december 2019. De keuze van de woningtypologie bepaalt vervolgens het uiteindelijke beeld. Dit is voor een dergelijke locatie een ongelukkige keuze. Daar waar visie uitmondt in een bebouwingsbeeld welke de samenhang verduidelijkt, wordt met deze beide varianten de onderliggende wonigplattegronden teveel als uitgangspunt genomen. Hierdoor bieden beide varianten niet de gewenste uitkomsten ten aanzien van het stedenbouwkundig wensbeeld.
16 september 2021
4
Visie Wonen 2019, een actualisatie Gemeente Baarn
25 september 2019 Definitief
DATUM
25 september 2019
TITEL
Visie Wonen 2019, een actualisatie
ONDERTITEL
OPDRACHTGEVER
Gemeente Baarn
AUTEUR(S)
Bram Klouwen
PROJECTNUMMER
308.114
STATUS
Definitief
Inhoud 1
Inleiding
1
2
Visie Wonen op hoofdlijnen
3
3
Actuele opgaven en inzet bij de Visie Wonen 3.1 Inzet voor een evenwichtige bevolkingsopbouw 3.2 Inzet voor toegankelijk en comfortabel wonen in Baarn 3.3 Inzet voor verduurzaming van woningen 3.4 Inzet voor sociale huur en tussen huur en koop 3.5 Inzet voor alternatieve woonvormen
5 5 7 9 10 11
4
Uitvoeringsprogramma 4.1 Activiteitenoverzicht 4.2 Afwegingskader woningbouw 4.3 Onderwerpen prestatieafspraken
14 14 16 18
Bijlagen:
308.114 | Visie Wonen 2019, een actualisatie
19
1 In 2016 heeft de gemeente Baarn haar Visie Wonen vastgesteld. In deze visie beschrijft de gemeente haar gewenste perspectief voor wonen in 2040 in Baarn, Lage Vuursche en Eembrugge; waar het goed wonen is in een landschappelijke en groene omgeving. Dit perspectief kent vier opgaven: De gemeente wil het evenwicht in de bevolkingspiramide versterken. Zij wil dat 65-plussers toegankelijk comfortabel en nabij voorzieningen kunnen wonen. Verduurzaming van woningen is nodig om de uitstoot van CO 2 te beperken. Een vierde opgave zit in het kunnen bieden van voldoende sociale huurwoningen en het segment tussen huren en kopen. Inmiddels zijn we verder in de tijd. De woningmarkt is ten opzichte van 2016 verder aangetrokken. De druk op de woningmarkt in en rond Baarn is groot. Woningzoekers hebben het daardoor in 2019 wellicht nog moeilijker dan in 2016. De gemeente Baarn herijkt daarom haar Visie Wonen. Zo wil zij grip houden op actuele vraagstukken en kansen. Deze herijking heeft vorm gekregen via een actuele lokale woningmarktverkenning.
Coalitieakkoord: duurzaam en Ondernemend vooruit De geactualiseerde Visie Wonen bouwt voort op de Visie Wonen uit 2016. Wel is met name in de middencategorie huur en koop aanvulling gewenst, zodat jongeren en gezinnen met kinderen niet noodgedwongen de gemeente verlaten. Maar ook de verduurzaming en energietransitie verdienen meer en meer aandacht. Aanvullend hierop zien we vraag ontstaan naar nieuwe woonvormen. Dan gaat het als tiny houses, mantelzorgwoningen, etc. Deze punten komen terug in de verdere doorontwikkeling van de Baarnse woningmarktaanpak. In aanvulling op het coalitieakkoord heeft de raad van de gemeente Baarn in het najaar 2018 de motie Vervolg Raad op Pad Wonen voor Twintigers vastgesteld. Daarin is gevraagd om expliciet in het woonbeleid in te gaan op het instrumentarium om de mogelijkheden voor jongeren tot 30 jaar op de woningmarkt betere kansen te geven; door doorstroming of gerichte toewijzing.
Keuzes op basis van goede onderbouwing Om afgewogen keuzes te kunnen maken, heeft de gemeente Baarn ter voorbereiding op de actualisatie een woningmarktonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek geeft inzicht in de woningbehoefteontwikkeling; zowel kwantitatief als kwalitatief. Hoeveel huishoudens komen in aanmerking voor een sociale huurwoning? Voldoet het aanbod voor hen? Hoe is de behoefte aan middenhuur, en aan goedkope koop? Welke behoefte is er aan specifieke (innovatieve) woonconcepten als tiny-houses, knarrenhofjes, coöperatief wonen, autarkisch wonen, etc.?
Vooral aandacht voor de uitvoering De Visie Wonen 2016 vormt de basis voor de nieuwe visie. Dit uitgangspunt zorgt voor continuïteit en biedt zo de gelegenheid om bestaande inzichten te verdiepen en te concretiseren en nieuwe inzichten vanuit de woningmarkt hieraan te verbinden. Van daaruit gaan we in deze actuele Visie Wonen vooral in op de uitvoering van het beleid. Hoe kunnen we nog scherper stappen zetten in het realiseren van de ambitie uit de Visie Wonen. De Visie Wonen heeft daarom vooral het karakter van een uitvoerings- en woningbouwprogramma. Dat betekent minder ver vooruit kijken, en meer kijken naar wat tot 2024 aan activiteiten nodig is om actuele opgaven aan te pakken. Daarbij zoeken we slimme combinatie van maatregelen om onze doelen te
308.114 | Visie Wonen 2019, een actualisatie
1
bereiken. In grote lijnen hebben wij bij de uitwerking van de Visie Wonen als volgt rekening gehouden met de ontwikkeling van de Baarnsche Zoom: circa 500 woningen in onder andere de categorieën sociale huur (circa 105 woningen), middenhuur (circa 60 woningen) en sociale koop (deel van 104 betaalbare koopwoningen).
308.114 | Visie Wonen 2019, een actualisatie
2
2 De Visie Wonen bouwt voort op de eerdere visie uit 2016. Daarin stonden vier ambities centraal: het werken aan een evenwichtiger bevolkingsopbouw, een toegankelijker en comfortabeler woningvoorraad, verduurzaming van die woningvoorraad en ruimte voor het segment tussen huren en kopen (middenhuur en goedkope koop). Deze vier ambities staan nog overeind. Wel hebben we deze iets aangescherpt, passend bij de huidige tijd. Een vijfde ambitie is toegevoegd: het ruimte bieden aan alternatieve woonwensen. In dit hoofdstuk beschrijven we deze ambities. In de volgende hoofdstukken werken we dit uit naar concrete opgaven en instrumenten.
Evenwicht in de bevolkingspiramide Door veranderende bevolkingssamenstelling, met minder jongeren en meer ouderen, staat de variatie in het voorzieningenaanbod onder druk. Met name voorzieningen voor jeugd en jongeren (scholen, verenigingen) hebben hier potentieel last van. De gemeente wil dan ook blijven inzetten op het versterken van het evenwicht in de bevolkingspiramide door meer kansen te bieden aan jongeren en gezinnen met kinderen. Daarmee sluit de visie aan op de motie Wonen voor Twintigers. Het Baarnse woonmilieu is hiervoor passend. Het woningaanbod is echter nu nog te beperkt. Toevoegingen zijn gewenst om bevolkingsomvang en opbouw op peil te houden.
Toegankelijk comfortabel wonen Tegelijkertijd heeft Baarn een relatief groot aantal inwoners van 65 jaar en ouder. De meeste ouderen zijn lang(er) gezond en participeren actief in de samenleving. Bovendien zijn zij doorgaans gehecht aan de woning waarin zij wonen. Laat onverlet dat een deel van de 65-plussers aanpassing aan de woning, een andere woning of omgeving wensen; vaak makkelijker toegankelijk, comfortabel en nabij voorzieningen. Hieraan besteden we preventief aandacht in de bestaande woningvoorraad en door nieuwbouw ten behoeve van doorstroming. Een deel van de ouderen krijgt te maken met een zorgvraag. Doorgaans blijven zij ook (langer) zelfstandig thuis wonen. Dit geldt daarnaast ook voor andere groepen die een zorgbehoefte hebben, zoals mensen met een verstandelijke beperking of psychiatrische aandoening (GGZ). Voor mensen die zelfstandig thuis wonen, met een behoefte aan zorg en ondersteuning, willen we enerzijds zorg aan huis beter mogelijk maken, anderzijds ook ruimte bieden voor nieuwe woonconcepten met zorg nabij.
Verduurzaming van woningen De Baarnse woningvoorraad is doorgaans van hoogwaardige kwaliteit. Er liggen desalniettemin opgaven om de voorraad meer toekomstbestendig te maken. Belangrijk daarbij is de verduurzaming van woningen. Hiermee wil de gemeente klimaatdoelen bereiken (minder uitstoot CO2) en er zorg voor dragen dat de afhankelijkheid van energie afneemt. Dit leidt uiteindelijk tot besparing op de totale woonlasten van huishoudens. De gemeente ziet de verduurzaming primair als verantwoordelijkheid van huiseigenaren zelf; inwoners en verhuurders. Waar nodig ondersteunt de gemeente dit door informatievoorziening.
Ruimte in sociale huur en tussen huur en koop Baarn kent twee gezichten. Enerzijds zijn er de wijken met relatief veel (sociale) huurwoningen, anderzijds wijken met vooral grote duurdere woningen. We zien een structureel tekort aan sociale huurwoningen.
308.114 | Visie Wonen 2019, een actualisatie
3
Tegelijkertijd zien we tekorten in de middenhuur en goedkopere koopsector (zie vervolg). Om verschillende inkomensgroepen reële kansen te bieden om in Baarn te (blijven) wonen, willen we een gevarieerde opbouw van de betaalbare huur- en koopvoorraad. Wij dagen de corporaties die Baarn tot hun werkgebied mogen rekenen uit om mee te helpen aan het invullen van deze opgaven. Dit kan door nieuwbouw, maar ook door een herschikking in de bestaande woningvoorraad mede om in wijken meer variatie te krijgen. Te denken is aan omzetten van sociale huur naar middenhuur of betaalbare koop, en toevoeging van nieuwe sociale huurwoningen.
Kansen voor het verwezenlijken van alternatieve woonwensen Bij al de geschetste ontwikkelingen voor Baarn zijn de meer traditionele woonwensen leidend: een huis met een tuintje, of een appartement met ruim balkon. Tegelijkertijd zien we op dit moment dat mensen kiezen voor andere woonvormen: meer collectief in hofjes, minder groot passend bij de leefstijl en om het wonen betaalbaar te houden, duurzamer. Wij willen in Baarn ook ruimte geven aan het verwezenlijken van deze alternatieve woonwensen. Woningbouwlocaties bieden hier ruimte voor.
308.114 | Visie Wonen 2019, een actualisatie
4
3 De ambities uit de Visie Wonen hebben continu de aandacht van de gemeente. Andere tijden leiden daarbij wel tot andere accenten in de aanpak om deze ambities waar te maken. In een woningmarktanalyse heeft de gemeente Baarn de actuele stand van zaken rond de ambities opgemaakt en vastgesteld aan welke opgaven nu prioriteit gegeven moet worden. In dit hoofdstuk beschrijven we de inzet van de gemeente voor de komende periode, tot 2024. Welke accenten plaatsen we bij de woningmarktaanpak en welk instrumentarium zetten we daarvoor in.
3.1 Inzet voor een evenwichtige bevolkingsopbouw Wat speelt er Een belangrijk doel is het toewerken naar een evenwichtiger bevolkingsopbouw. De gemeente Baarn telt door de jaren een vrij stabiel aantal inwoners. Baarn is de afgelopen jaren niet dichter naar het regionale gemiddelde toe gegaan. De verschillen blijven ongeveer gelijk. Toch liggen er kansen voor Baarn. Als we kijken naar de huishoudens die zich de afgelopen jaren in de gemeente Baarn vestigden, zijn hieronder relatief veel jonge huishoudens tot 30 jaar. Makelaars zien dat jonge gezinnen kiezen voor Baarn vanwege het rustige groene woonmilieu en de goede bereikbaarheid op de as Amsterdam-Amersfoort. Er zijn daardoor kansen om toe te werken naar een evenwichtiger bevolkingsopbouw. Voldoende passende nieuwbouw is hierbij het belangrijkste middel. Vanuit de wens van de woningzoeker is dit ook haalbaar. Dit vraagt blijvende inzet op toevoegen van woningen, passend bij deze vraag. Meest kansrijk is het daarbij in te zetten op de kwaliteiten van Baarn: rust en ruimte. Daaraan doen woningzoekers slechts beperkt concessies. De gemeente Baarn heeft als ambitie om tussen 2016 en 2030 circa 1.000 woningen aan de voorraad te willen toevoegen. Sinds 2016 tot en met 2018 zijn hiervan circa 150 woningen gerealiseerd.
Om de ambitie van 1.000 woningen te bereiken zouden tot 2030 nog 850 woningen moeten worden toegevoegd: ruim 75 woningen per jaar. Dit vraagt een verhoging van de productie. Hiervoor zijn de afgelopen periode belangrijke stappen gezet door plannen in voorbereiding te nemen. De gemeente heeft daartoe in haar woningbouwplanning ruimte gevonden voor circa 1.000 tot 1.050 woningen. Ruim 330 woningen zijn reeds in procedure. Om de ambitie te behalen zal er dan geen verdere planuitval mogen zijn.
308.114 | Visie Wonen 2019, een actualisatie
5
Waaraan geven we prioriteit De inzet voor de komende jaren vertalen we vanuit de analyses naar de volgende opgaven: Opgave 1: toevoegen van woningen voor jonge huishoudens die zich willen vestigen in Baarn, met aandacht voor het rustige en ruimtelijke woonmilieu waar zij in Baarn voor kiezen. Dit moet niet alleen op nieuwbouwlocaties als Baarnsche Zoom, maar ook in andere meer groene woonmilieus door toevoeging van middenhuur 950 Daarmee vullen we het gat tussen huur en koop, en maken we doorstroming op de woningmarkt makkelijker mogelijk. Opgave 2: faciliteren van een betere benutting van het bestaande vastgoed in de gemeente: door a) splitsen van grote woningen, b) toepassen van het afwegingskader transformatie kantoorpanden. Opgave 3: Inzet op realisatie van woningen, door prioriteit te geven aan woningbouwprojecten die op korte termijn gerealiseerd kunnen worden.
Wat gaan we daarvoor doen Bij nieuwbouw op grotere locaties (vanaf 10 woningen) zetten we in op een gedifferentieerd woningbouwprogramma, passend bij de schaal van de locatie. Om woningen voor jonge huishoudens toegankelijk te maken, zijn alternatieve financieringsvormen gewenst. Enerzijds gaat het om de inzet van verkoopvormen als Koopgarant of Koopstart, waardoor woningen op termijn beschikbaar blijven als betaalbare woning. Anderzijds gaat het om de inzet van bijvoorbeeld de starterslening waardoor de financierbaarheid van woningen verbetert. Ongeveer de helft van de jonge huishoudens tot 30 jaar wil een huurwoning, de andere helft een koopwoning. o In de sociale huur komt door doorstroming aanbod beschikbaar, al is veel aanbod relatief groot en beperkt passend voor jonge huishoudens. Dit vraagt een omslag naar meer toegankelijke en kleinere woningen, in trek bij zowel doorstromende ouderen (die woningen voor jonge huishoudens achterlaten) als bij jonge huishoudens. o Met name in de goedkope koopsector is er onvoldoende aanbod. Goedkopere koopwoningen zijn in de gespannen woningmarkt van Baarn moeilijk goedkoop te houden. Om nieuwbouwwoningen niet alleen bij eerste verkoop betaalbaar te hebben voor jonge huishoudens, maar ook bij doorverkoop, zetten we in op ontwerpen met een marktconformer prijs-kwaliteitverhouding.
Een concept als skinny-houses voldoet hieraan, en nemen we derhalve op in onze programmering en afspraken met ontwikkelende partijen. o Wij ondersteunen het initiatief van Eemland Wonen van Meerstemmig Bouwen in Baarn, waarbij zij met jongeren een planontwikkeling opstarten aansluitend bij hun wensen. o Wij willen met Eemland Wonen afspraken maken om de labeling van woningen voor starters vooralsnog te handhaven en nu niet uit te breiden. Immers uitbreiding van labeling ten gunste van starters zou de ook gewenste doorstroming belemmeren. Om voldoende woningbouwruimte te hebben en ook woningen te realiseren met een grootte die kantoren, en eventueel verplaatsing van bedrijven uit de bebouwde kom. Wij werken hier aan mee passend binnen het ruimtelijk afwegingskader van de geldende structuurvisie (bijvoorbeeld ten aanzien van verdichting). Om voldoende tempo te hebben in de planrealisatie werken we met een beknopt kwalitatief afwegingskader gericht op prioriteit voor snel te realiseren woningbouwlocaties. Hierdoor kunnen we prioriteit geven bij de ambtelijke inzet voor plannen met maatschappelijke meerwaarde. In hoofdstuk 4 is dit uitgewerkt.
308.114 | Visie Wonen 2019, een actualisatie
6
3.2 Inzet voor toegankelijk en comfortabel wonen in Baarn Wat speelt er De bevolking wordt steeds ouder. Het grootste deel van de ouder wordende bevolking blijft wonen in hun vertrouwde woning, ook als zij een zorgvraag krijgen. Op latere leeftijd wordt daarbij de toegankelijkheid van de woning belangrijker. Tegelijkertijd is er een groep ouderen die wil verhuizen, blijkend uit een groeiende vraag naar toegankelijke woningen, vooral van doorstromers in Baarn. Uit het onderzoek naar de behoefte aan thuis wonen met zorg (bijlage bij deze Visie Wonen), blijkt dat de meeste 65-plushuishoudens in een reguliere woning wonen, ruim 3.000 van de bijna 3.800; 80%. Uit de woningmarktanalyse blijkt dat er tot Toegankelijke woning 2025 een tekort is aan ruim 200 toegankelijke In een toegankelijke woning zijn alle primaire huurwoningen (circa 150 sociaal en 50 vertrekken als woonkamer, keuken, badkamer en een slaapkamer zonder traplopen bereikbaar. Het gaat dan middelduur) en ruim 100 toegankelijke bijvoorbeeld om appartementen (met lift) of koopwoningen is; vooral appartementen. De bungalows. Deze woningen zijn geschikt voor bewoning vraag van ouderen naar toegankelijke door ouderen (met mogelijk functiebeperkingen), maar niet uitsluitend. Ook andere leeftijdsgroepen (bijvoorwoningen richt zich in hoofdzaak op locaties beeld jonge stellen) kiezen voor een dergelijke woning.
rond het centrum van Baarn. Als we de ontwikkeling doortrekken naar de toekomst zou het tekort aan toegankelijke woningen verder oplopen. Een deel van de groep die zich richt op Geclusterd wonen toegankelijke woning wil in een beschutte Het gezamenlijk kenmerk van de geclusterde woonvormen is dat ze een zekere mate van beschutting en woonomgeving wonen. Dat blijkt uit een gemeenschap bieden. In de Visie Wonen gaat het om: behoefte aan geclusterde woonvormen. Deze - geclusterd wonen met zorg nabij: appartementen of vraag betreft zowel mensen die (nog) geen seniorenwoningen in de nabijheid van een zorgzorgvraag hebben, als mensen die al wel instelling, waaronder aanleunwoningen; - geclusterd wonen zonder zorg: seniorenwoningen, behoefte aan zorg in de nabijheid. Uit het hofjeswoningen etc. die niet in de directe nabijheid onderzoek huisvestingsopgave wonen en zorg van een zorginstelling liggen. blijkt tot 2028 een gewenste toevoeging van ongeveer 100 à 200 woningen. Het tekort aan geclusterd wonen voor ouderen ligt voor ongeveer de helft in de sociale huur (45 tot 110 woningen tekort in 2028). Dit is onderdeel van het tekort aan toegankelijke woningen. Naast ouderen wonen ook andere mensen met een zorgvraag zelfstandig, mede als gevolg van veranderende regelgeving.
We voorzien een uitstroom uit Beschermd Wonen (mensen met een psychiatrische achtergrond) en een woonvraag van kwetsbare jongeren (waaronder uitstroom uit de jeugdzorg met verblijf) van jaarlijks circa 10 huishoudens. Zij hebben bijna allemaal behoefte aan een betaalbare woning. Veel van de genoemde kwetsbare doelgroepen hebben een inkomen op of net boven bijstandsniveau en kunnen zonder hulp van huurtoeslag hun maandelijkse woonlasten niet opbrengen. Een woning m 500 is voor hen het maximaal haalbare.
308.114 | Visie Wonen 2019, een actualisatie
7
Waaraan geven we prioriteit De inzet voor de komende jaren vertalen we vanuit de analyses naar de volgende opgaven: Opgave 4: Bestaande woningvoorraad kwalitatief beter laten aansluiten bij de veranderende woonwensen gericht op het langer zelfstandig kunnen wonen van ouderen en andere huishoudens met een (intensieve) zorgvraag. Opgave 5: Toevoegen van woonvormen voor ouderen en mensen met een zorgvraag: o Voor de reguliere huisvestingsvraag inzetten op meer toegankelijke huur- en koopwoningen. Bij locaties nabij voorzieningen geldt als wens levensloopgeschiktheid. o toegankelijke woningen geclusterd wonen op locaties nabij voorzieningen, waarbij tot 2025 de opgave minimaal 25 sociale huurwoningen betreft en na 2025 dergelijke woonzorgontwikkelingen op centrumlocaties de voorkeur hebben. o ten behoeve van de uitstroom uit Beschermd Wonen en Jeugdzorg jaarlijks circa 10 (zeer) betaalbare sociale huurwoningen.
Wat gaan we daarvoor doen Bij nieuwbouw op centrale locaties in de kern zetten we in op de realisatie van levensloopgeschikte woningen, waar alle primaire voorzieningen zonder traplopen bereikbaar zijn. Een deel van deze locaties wordt benut voor geclusterde woonvormen Potentiële woningbouwlocaties voor invulling voor mensen die een meer beschutte woonomgeving wonen met zorg: Gasontvangstation 5-10 wensen of nodig hebben. Ook dan blijven aanvullende Zusterflat /terrein Meander PM initiatieven nodig. Pasveer/Eemstraat 10-15 In dit verband kan het voorkomen dat een gebouw Pasveer/Schoolstraat 20 beter geschikt wordt voor wonen met zorg door in de plint (gezondheids)voorzieningen aan te brengen. Wij staan hier als gemeente in beginsel positief tegenover. We zetten in op informatievoorziening over de mogelijkheden van prettig langer thuis wonen. Hierbij onderzoeken we de meerwaarde van inzet van een blijverslening of verzilverlening vanuit de SVN. In voorkomende gevallen kan langer thuis wonen ondersteund worden door de mogelijkheid om mantelzorgunits bij de woning te plaatsen. Wij overwegen de inzet van de verhuiscoach te continueren. Voor mensen die uitstromen uit Beschermd Wonen of uit de Jeugdzorg met verblijf is het belangrijk dat er in de gemeente aanbod is van (zeer) goedkope sociale huurwoningen, (prijspeil 2019).
Bovendien is begeleiding van deze doelgroepen (en hun omgeving) wenselijk. Een en het lokaal team gemaakt moeten worden. Dat er dergelijke afspraken zijn, geeft omwonenden de zekerheid dat er goed omgegaan wordt met eventuele signalen van overlast en draagt daarmee bij aan draagvlak en tolerantie in de buurt. De samenwerking rond wonen en zorg vraagt inzet van woon- en zorgaanbieders. Om hier verder richting aan te geven, werken we een strategische uitvoeringsagenda wonen en zorg uit, waar voornoemde punten in terug komen.
308.114 | Visie Wonen 2019, een actualisatie
8
3.3 Inzet voor verduurzaming van woningen Wat speelt er Zuinig energieverbruik is nodig om verantwoord met het klimaat om te gaan. Het aan de woning gebonden energieverbruik heeft hierin een belangrijke rol. Een energiezuinige woning en woonomgeving belasten de omgeving minder. De gemeente Baarn werkt aan haar programma duurzaamheid. Dit programma wordt in 2019-2020 verder geconcretiseerd. Een van de onderdelen hierin is de noodzakelijke energietransitie binnen de bestaande woningvoorraad. In 2050 zullen alle woningen een aardgasloze warmtevoorziening moeten hebben. Om dat te halen zijn nu reeds stappen nodig richting een alternatieve warmtevoorziening. Dit pakken we op in regionaal verband, vanuit de regionale energiestrategie en uiterlijk in 2021 in een lokale transitievisie warmte, die een wijkgerichte uitwerking krijgt. Naast alternatieve warmtevoorziening is een energiezuinige woningvoorraad van belang. Wij maken met de corporaties afspraken over het tempo van de verduurzaming, gericht op geen woningen slechter dan label C in 2030. In de particuliere sector (bij woningbezitters) is de opgave minstens zo complex, en vraagt het een behoorlijke inspanning om individuen hierin mee te krijgen. Naast de energietransitie speelt ook de klimaatadaptatie een belangrijke rol.
Een goed ingerichte ruimte helpt bij het omgaan met klimaatveranderingen als toenemende hitte en meer wateroverlast. Ook dit vraagt in woongebieden aandacht.
Waaraan geven we prioriteit De inzet voor de komende jaren vertalen we vanuit de analyses naar de volgende opgaven: Opgave 6: Inzet op energietransitie binnen de bestaande woningvoorraad gericht op verduurzaming van de woningvoorraad tegen aanvaardbare kosten, via een combinatie van collectieve maatregelen (bijvoorbeeld een warmtenet) en individuele maatregelen (bijvoorbeeld warmtepompen en isolatie). Dit vraagt bovendien dat mensen meer bewust zijn van de noodzaak van verduurzaming van hun woning. Opgave 7: Inrichting van een klimaatbestendige woon- en leefomgeving.
Wat gaan we daarvoor doen Bij nieuwbouw willen we verduurzaming structureel een plek geven, zowel vanuit de energietransitie als vanuit klimaatadaptatie. Om initiatiefnemers van woningbouwprojecten hier duidelijkheid over te geven nemen we wensen (dwingender bij eigen grondposities) ten aanzien van duurzaam bouwen op in het afwegingskader woningbouw. Daarbij betrekken we ervaringen vanuit de regio. Voor de bestaande wijken zetten we in op operatie Steenbreek, gericht op het vergroenen van de openbare ruimte; ter vermindering van wateroverlast, verdroging en hittestress. Daarbij geven we voorlichting over een klimaatrobuuste tuin en leefomgeving. Ook geven we subsidie voor groene daken en afkoppelen van hemelwater. We zetten in op voorlichting over energetische verbeteringen van (particuliere) woningen, gericht op informatie over regelgeving en techniek, subsidies en financiering. Hierbij zetten we bijvoorbeeld in op advies over verduurzamingsmaatregelen per woningtype en zorgen we voor een toegankelijk, onafhankelijk en deskundig energieloket. Hierbij leggen we ook verbindingen met de informatievoorziening rond preventieve woningaanpassing (zie vorige paragraaf). We onderzoeken mogelijkheden om minima te ondersteunen bij de verduurzaming van hun woning, huur of koop.
We treden als gemeente op als regisseur om kennis en uitvoerende partijen bij elkaar te brengen, bijvoorbeeld door de ondersteuning van lokale energiecoöperaties of initiatieven als een postcoderoos.
308.114 | Visie Wonen 2019, een actualisatie
9
Vanuit de energietransitievisie warmte zal in 2021 duidelijk moeten zijn welke wijken we willen aanpakken voor 2030, om deze aardgasloos te maken. Daarbij zoeken we samenwerking met netbeheerders en woningeigenaren in de wijk, waaronder de corporatie om gelijktijdig de bestaande woningvoorraad en woonomgeving in die wijk aan te pakken.
3.4 Inzet voor sociale huur en tussen huur en koop Wat speelt er
potentiële lokale vraag en aanbod in de gemeente
Vanuit de Visie Wonen 2016 zouden in Baarn 2018-2025 Baarn in 2020 circa 3.000 sociale huurwoningen moeten zijn. Deze Sociale huur doelstelling zou op basis van de analyses Middenhuur overeind moeten blijven, zij het dat Koop tot 150 realisatie op langere termijn haalbaar is Koop 150-200 (rond circa 2025). Deze opgave wordt Koop 200-250 mede gevoed doordat mensen in een kwetsbare positie langer zelfstandig Koop 250-300 wonen en vaak zijn aangewezen op een Koop 300-400 sociale huurwoning. Anno 2019 zijn er in Koop 400+ Baarn circa 2.775 sociale huurwoningen, 0 200 400 600 800 1.000 1.200 waarvan ruim 90% van Eemland Wonen. Er is volgens het onderzoek vanuit de Potentieel aanbod Potentiële vraag lokale behoefte (naast de sociale huur) aanvullend behoefte aan middenhuur 950 (50 tot 100 woningen extra tot 2030). Bij koopwoningen is er voor de lokale vraag voldoende aanbod. Wij willen met deze Visie Wonen aansluiten bij de wettelijke grens in het Besluit Ruimtelijke Ordening Voor deze behoefte aan middenhuur en betaalbare koopwoningen biedt Baarnsche Zoom een kans. De vraag naar appartementen betreft ook een doorstroomvraag van ouderen. Om de doorstroming op gang te brengen, vraagt inzet van aanvullend instrumentarium, zoals de inzet van de verhuiscoach of huurgewenning.
Waaraan geven we prioriteit De inzet voor de komende jaren vertalen we vanuit de analyses naar de volgende opgave: Opgave 8: toevoegen van sociale huurwoningen, gericht op 3.000 woningen richting 2025. Deze opgave in samenhang zien met de wens voor meer middenhuur (+50 tot 100 woningen tot 2030) en sociale koop (+150 woningen conform Besluit ruimtelijke ordening), en middelduur (tot 00.000). Opgave 9: Borgen dat nieuwbouw in de categorieën sociale huur, middenhuur en sociale koop duurzaam beschikbaar blijven voor de doelgroepen waarvoor deze woningen zijn gerealiseerd.
Wat gaan we daarvoor doen Eerder noemden we al de inzet voor gedifferentieerde wijken, en de inzet voor goedkope koop, zodat deze woningen duurzaam beschikbaar blijven voor de doelgroep. Naast specifieke woonvormen en financieringsconstructies zetten we ook gericht juridisch instrumentarium in. Daarbij gaat het om voorwaarden in tenders bij uitgifte van eigen grond, afspraken in anterieure overeenkomsten en een
308.114 | Visie Wonen 2019, een actualisatie
10
samenhangende inzet van het publiekrechtelijke instrumentarium van enerzijds de doelgroepenverordening en anderzijds de verankering hiervan in het benoemen van de financieringscategorieën (sociale huur, middenhuur en sociale koop) in bestemmingsplannen. Wij richten ons hiermee
Potentiële woningbouwlocaties voor invulling met sociale huur: Baarnsche Zoom 105 Gasontvangstation 5-10 Troelstralaan PM Kemphaanstraat PM Tolweg 35-55 Let op: de gewenste toevoeging van circa 225 sociale huurwoningen om te voorzien in de behoefte betreft een netto-toevoeging. Binnen lopende plannen en potentiële locaties is nu ruimte voor circa 200 sociale huurwoningen. Als door verkoop, sloop of liberalisatie woningen aan de bestaande sociale huurvoorraad onttrokken worden, zal dit elders gecompenseerd moeten worden om de ambitie uit deze Visie Wonen waar te kunnen maken.
55.000 (in de verordening nader vast te stellen), die anders tussen de wal en het schip terecht komen. We willen zo borgen dat woningen die op basis van een bestemmingsplan voor bepaalde doelgroepen ook voor die doelgroepen behouden blijven. Het gaat daarbij om doelgroepen voor de sociale huur, Potentiële woningbouwlocaties voor invulling met 950 middenhuur: 200.000). Wij stellen daarbij een termijn vast Tolweg PM Baarnsche Zoom ca 60 voor behoud van deze woningen voor de betreffende doelgroep.Bij sociale huur en Potentiële woningbouwlocaties voor invulling met middenhuur is deze termijn conform het Bro sociale koop: Nieuw Baarnstraat +3 ten minste 10 jaar, bij sociale koop maximaal 10 Baarnsche Zoom (deel van) +104 jaar. Over de ontwikkeling van de sociale huur in onze gemeente maken we prestatieafspraken met de lokaal werkzame corporaties. Daarbij gaan we specifiek in op de voorraadontwikkeling in relatie tot de doelstelling van 3.000 sociale huurwoningen in 2025. We zullen ons, naast sociale huur en sociale koop, ook richten op middeldure koop tussen om zo jonge gezinnen meer ruimte te geven in Baarn.
3.5 Inzet voor alternatieve woonvormen Wat speelt er Tot slot is er een groeiende behoefte aan alternatieve woonvormen. Ruim 400 inwoners van Baarn hebben kenbaar gemaakt belangstelling voor een dergelijke woonvorm. Het meest populair onder deze buitenruimte. Doorgaans gaat het zowel om belangstelling in de huur- als in de koopsector. Locaties nabij het centrum zijn in trek, vanwege gewenste nabijheid van supermarkt en winkels.
Waaraan geven we prioriteit De inzet voor de komende jaren vertalen we vanuit de analyses naar de volgende opgave: Opgave 10: Stimuleren en faciliteren ontwikkeling van specifieke alternatieve woonvormen met een breed maatschappelijk belang.
Wat gaan we daarvoor doen Wij geven ruimte aan alternatieve woonvormen. In overeenkomsten met ontwikkelende partijen nemen we hiervoor bewust ruimte op. Daarbij kan het gaan om hofjes wonen, skinny-houses.
308.114 | Visie Wonen 2019, een actualisatie
11
Voorwaarde is wel dat de woonvorm niet één enkele individu moet aanspreken, maar een bredere vraag vanuit de markt bedient. Een specifieke woonvorm betreft ook het Potentiële woningbouwlocaties voor invulling alternatieve woonvormen: wonen in een woonwagen. De woonwagens in Baarnsche Zoom de gemeente Baarn zijn in het bezit / beheer Zusterflat / terrein Meander van corporatie Gooi en Omstreken. Zij houden ook een wachtlijst bij. Op basis van vergelijking met andere gemeenten en op basis van de wachtlijst voorzien we geen urgente uitbreidingsbehoefte aan standplaatsen.
308.114 | Visie Wonen 2019, een actualisatie
12
evenwicht bevolkingspiramide
308.114 | Visie Wonen 2019, een actualisatie
10. stimuleren en faciliteren alternatieve woonvormen
alternatieve woonvormen
9. Duurzaam behouden woningen in genoemde segmenten
8. toevoegen socale huur, middenhuur en goedkope koop
sociale huur, middenhuur, goedkope koop
7. inzet klimaatbestendige woon- en leefomgeving
6. Inzet voor energietransitie
verduurzaming van woningen
5. toevoegen wonen met zorg
4. aanpassen bestaande woningen
wonen en zorg
3. prioriteit voor realisatie woningen
2. betere benutting bestaande voorraad
1. toevoegen woningen jonge huishoudens
Skinny houses, ruimte voor hofjeswonen
Nieuwbouw sociaal: +225 woningen Nieuwb. middenhuur: +50-100 woningen Via juridisch instrumentarium (privaat- en publiekrecht) inzet voor sociale huur, middenhuur, sociale koop borgen Kleiner bouwen (skinny, tiny)
integreren in afwegingskader woningbouw
Wensen en eisen duurzaam bouwen
Appartementen met lift (bij voorzieningen) Geclusterde woonvormen zonder zorg en met zorg nabij
Herschikken sociale huur en middenhuur, mits door nieuwbouw voldoende sociaal is.
Informatievoorziening en verleiding tot verduurzaming, o.a. via advisering per woningtype en inzet van een energieloket Uitwerken wijkgerichte aanpak aardgasloos / alternatieve warmtevoorziening
Gelegenheid voor plaatsen mantelzorgwoning Informatievoorziening toekomstbestendig maken woningen Aanbod zeer betaalbare huurwoningen tbv uitstroom uit beschermd wonen en jeugdzorg
Prestatieafspraken sociaal Prestatieafspraken middenhuur
Inzet duurzaamheidslening Operatie steenbreek en subsidie groene daken en afkoppelen hemelwater Faciliteren lokale initiatieven, als het samen aanbesteden van energiemaatregelen
Inzet verhuiscoach Onderzoek inzet blijvers-/ verzilverlening Meewerken aan voorzieningen in de plint Begeleiding bij integratie zorgdoelgroepen Strategische uitvoeringsagenda Wonen en Zorg
Inzet starterslening
Binnen bestemmings-/ omgevingsplan mogelijkheden transformatie kantoren of splitsing grotere woningen Begeleiden bedrijven naar nieuwe plekken
Kans Koopgarant / Koopstart Gemengd bouwen
Maatregelen overig
Maatregelen bestaande voorraad
Maatregelen nieuwbouw
4 De Visie Wonen willen we ten uitvoer brengen via een uitvoeringsprogramma. Dit programma vormt de leidraad bij de activiteiten die de gemeente oppakt. Tweejaarlijks monitort en actualiseert de gemeente het programma. Daarbij gaat zij na in welke mate de gestelde doelen zijn bereikt en of actuele ontwikkelingen vragen om bijstelling van de uitvoering, gericht op het bereiken van de doelen. Het uitvoeringsprogramma valt in een aantal delen uiteen. In de eerste plaats gaat het om een overzicht van activiteiten, inclusief een prioriteitstelling. Daarbij besteden we ook aandacht aan de monitoring. In de tweede plaats gaat het om een afwegingskader woningbouw. In de derde plaats hebben we de bouwstenen voor de prestatieafspraken vanuit deze Visie Wonen benoemd.
4.1 Activiteitenoverzicht In de onderstaande schema beschrijven we de maatregelen die nodig zijn om de doelen uit deze woonvisie te realiseren. Per maatregel is een prioriteitstelling aangegeven, en is aangegeven welke partijen een rol spelen en wie trekker is. Overigens nemen we maatregelen met betrekking tot de woningbouwdifferentiatie per project niet op in dit activiteitenoverzicht. Dit vindt u terug in het afwegingskader.
Partners
Prioriteit
Trekker / initiatief
Prioriteitstelling: I. Op korte termijn oppakken (komende 2 jaar) II. Op langere termijn oppakken D. Doorlopend of terugkerend Betrokken partijen G= Gemeente C= Woningcorporatie B= Bewoners (belangenorganisaties) W= Welzijns- en zorgaanbieders M= Marktpartijen, projectontwikkelaars
G
M, C
D.
B, M
G
I.
G
M
D.
Evenwichtige bevolkingspiramide Ondersteunen woningbouwinitiatieven, conform het afwegingskader, gericht op realisatie circa 850 woningen tot 2030. leegkomende kantoren (volgens afwegingskader transformatie kantoren), bedrijfsverplaatsingen, of splitsen van grote woningen. Inzet starterslening bij nieuwbouw
308.114 | Visie Wonen 2019, een actualisatie
Trekker / initiatief
Partners
Prioriteit
G, (W, C)
G, M
II.
B
G
D.
G
W, C, B
D.
Toegankelijk en comfortabel wonen Realiseren geclusterde woonvormen zonder zorg en met zorg nabij bij voorkeur nabij centrumvoorzieningen. Gelegenheid bieden voor bijplaatsen mantelzorgunits bij woningen informatievoorziening over preventief toegankelijk wonen en tijdige woningaanpassing. Met aandacht voor leningen, subsidiemogelijkheden, regelgeving en techniek. Mogelijk vanuit continueren inzet verhuiscoach (in samenhang met voorlichting over energetische verbetering). Onderzoek over inzet blijverslening / verzilverlening in aanvulling op informatievoorziening Aandacht voor integratie van zorgdoelgroepen in de wijken, met aandacht voor voorkomen woonoverlast Opstellen strategische uitvoeringsagenda wonen en zorg
G
I.
G
W, C
I.
G
B, M, W, Z, C
I.
G
M, C
I.
G
B, M
D.
G
B, M, C
I.
Verduurzaming van de voorraad Integreren wensen en eisen ten aanzien van duurzaam bouwen in het afwegingskader woningbouw Informatievoorziening over energetische verbetering van bestaande woningen, gericht op particulieren. Met aandacht voor subsidiemogelijkheden, regelgeving en techniek. (in samenhang met voorlichting over preventieve woningaanpassing) Uitwerken plan van aanpak programma verduurzaming, met aandacht voor energietransitie en klimaatadaptatie. Inzet duurzaamheidslening Inzet van operatie Steenbreek en subsidie voor groene daken en afkoppelen van hemelwater Faciliteren van initiatieven gericht op verduurzaming, zoals energiecoöperaties
G
D.
G
D.
B
G
D.
G
C, M
I.
C
G, B
D.
B
G, M
D.
Sociale huur, middenhuur en sociale koop Inzet van instrumentarium voor borgen woningen in sociale huur, middenhuur en sociale koop, onder meer via het opstellen van een doelgroepenverordening; verankeren toepassing in bestemmingsplannen. Prestatieafspraken over sociale huur en middenhuur
Alternatieve woonvormen Ruimte bieden aan alternatieve woonvormen
Monitoring en actualisatie Na twee jaar kijkt de gemeente terug of en in welke mate met de uitvoering ook de doelen uit de Visie Wonen bereikt zijn. Daarbij gaat zij in het bijzonder in op actuele ontwikkelingen, met de vraag of dit noodzaakt tot bijstelling van voorgenomen activiteiten. Op grond van deze monitoring actualiseert de gemeente het activiteitenoverzicht en de prioriteitstelling.
308.114 | Visie Wonen 2019, een actualisatie
15
4.2 Afwegingskader woningbouw De gemeente toetst vanuit deze Visie Wonen woningbouwplannen aan het afwegingskader woningbouw.
Voldoende woningen: 850 woningen tot 2030 In dit afwegingskader is het vertrekpunt toevoeging van circa 850 woningen tot 2030. Dit aantal woningen vraagt een forse inspanning om te realiseren. De praktijk laat zien dat bij veel plannen enige vertraging optreedt. Daarom zullen we enerzijds voldoende planologische ruimte voor nieuwbouw moeten hebben, gericht op continuïteit in woningbouw de komende tien jaar. Daartoe willen we minimaal 1.000 woningen in de planning hebben. Hiermee houden we rekening met de potentiële planuitval of vertraging in planontwikkeling door de veelheid aan kleinere en soms ook complexere locaties. Ook biedt dit nog enige gelegenheid voor sturing op de gewenste kwalitatieve ontwikkeling van woningbouw, aansluitend bij de verschillende mogelijkheden per locatie. Anderzijds zullen we onze inzet moeten richten op die plannen die voor de korte termijn gerealiseerd kunnen worden.
Uitgaande van de volgende bekende planlocaties halen we de gewenste toevoegingen net (aantallen zijn indicatief): Lopende plannen (in uitvoering of vergund) 324 woningen Baarnsche Zoom ruim 500 woningen Marechausseeterrein PM Laanstraat 30-40 woningen Ericastraat 30 woningen Zandvoortweg 60 / Nolenslaan 24 woningen Pasveer Schoolstraat 20 woningen Amalialaan 39 18 woningen Pasveer - Eemstraat 10-15 woningen Troelstralaan PM Kemphaanstraat PM Poorthuys 5-10 woningen Gasontvangstation 5-10 woningen Zandvoortweg 63 5-10 woningen Heemstralaan 2-4/Boskamp 5-10 woningen Nieuwstraat 5 9 woningen Oosterstraat 42-46 6-8 woningen Boemerang/ Eemnesserweg 58-60 6 woningen Zandvoortweg 11 3 woningen Cantonlaan 17 2-5 woningen Garage Pegtol/ Wibautstraat 0 woningen (saldo) Diverse transformaties kantoorpanden > 20 woningen Zusterflat / terrein Meander PM Roosterbos PM Torenlaan PM Met deze locaties is voorzien in toevoeging van 1.000 tot 1.050 woningen, waarvan 324 zeker.
De juiste woningen: kwalitatief afwegingskader Naast locaties gaat het ook om de kwalitatieve invulling van de locaties. Vanuit de Visie Wonen geven we een aantal maatschappelijke kaders mee waar woningbouw in moet voorzien. In grote lijnen hebben we
308.114 | Visie Wonen 2019, een actualisatie
16
hierbij als volgt rekening gehouden met de ontwikkeling van Baarnsche Zoom: circa 500 woningen in onder andere de volgende categorieën sociale huur (105 woningen), middenhuur (circa 60), sociale koop (deel van 104 goedkope koop). We willen binnen deze kaders initiatiefnemers de ruimte geven om het eigen plan tot ontwikkeling te brengen. Daar werken we aan mee als een initiatiefnemer aantoonbaar bijdraagt aan één van de genoemde maatschappelijke segmenten, door minimaal 30% van het programma in een of meerdere van de volgende segmenten te realiseren (dit passen we toe op plannen van minimaal 10 woningen): richting 2025 per saldo toevoeging van circa 225 woningen, waarvan een deel als geclusterd wonen voor ouderen (zie hierna). toevoeging van circa 100 woningen tot 2030 Voldoende middenhuur: toevoeging van circa 150 woningen tot 2030 Voldoende sociale koop: Voldoende middeldure koop: toevoeging van circa 190 woningen tot 2030 Tot 2025 is toevoeging van minimaal 25 geclusterde woonvormen Aanbod geclusterde gewenst als onderdeel van het nieuwbouwprogramma in de sociale woonzorgvormen: Voldoende sociale huur:
huur. Over periode 2025 tot 2030 op locaties nabij voorzieningen kansen benutten voor de aanvullende vraag die ontstaat.
Op basis van de huidige planinventarisaties zien we vooral een tekort aan plannen bij geclusterde woonzorgvormen, en passende locaties hiervoor. Planontwikkelingen die hierin voorzien, verdienen daarom prioriteit. Als op enig moment (op basis van jaarlijkse monitoring) blijkt dat in voldoende mate wordt voorzien in een van deze segmenten, dan vervalt deze optie voor een initiatiefnemer en resteren de andere segmenten om maatschappelijk aan bij te dragen. In de volgende illustratie is dit schematisch weergegeven, met een fictief voorbeeld waarin het mandje middenhuur volledig vol is, en alleen nog gekozen kan worden uit de andere segmenten.
Indienen plan
Plantoetsing afwegingkader woningbouw en kwalitatief afwegingskader structuurvisie Samen >= 30%
Sociale huur
Middenhuur
308.114 | Visie Wonen 2019, een actualisatie
Sociale koop
Koop 200300.000
Geclusterd wonen
Alternatieve woonvorm
17
Samengevat: We wegen woningbouwplannen als volgt af: Ruimtelijke opzet Duurzaamheid Voor jonge huishoudens Sociale huur door toegelaten instelling Middenhuur 950 Woonzorg Alternatieve woonvormen
Criteria Passend binnen het kwalitatief afwegingskader van de gemeentelijke structuurvisie Passend binnen nader te bepalen eisen rond duurzaam bouwen ro) En middeldure koop tussen 300.000 Netto toevoeging circa 225 woningen tot 2025 +50 à 100 woningen tot 2030 Geclusterde woonvormen, deels zonder zorg, deels met zorg nabij; met gedeelde voorzieningen. Skinny- / friendshouses Meerstemmig bouwen Hofjes, met gemeenschappelijk gebruik van ruimten
4.3 Onderwerpen prestatieafspraken Op basis van deze woonvisie willen we met de corporaties en hun huurdersorganisaties, prestatieafspraken maken over in elk geval de volgende onderwerpen: 1. Toevoegen van per saldo 225 sociale huurwoningen gericht op een omvang van de sociale huurvoorraad van 3.000 sociale huurwoningen in 2025 (DAEB-woningen van een toegelaten inst . Met afspraken over nieuwbouw en over herschikking richting middenhuur binnen dit aantal gewenste sociale huurwoningen. 2. Tot 2025 bijdragen aan de behoefte aan geclusterd wonen van minimaal 25 woningen (onderdeel van de +225 uit het vorige punt), voor de behoefte na 2025 bij voorkeur in te vullen op locaties nabij het centrum (bijvoorbeeld door transformatie binnen de bestaande portefeuille). 3. In bestaande sociale huur minder grote woningen en meer kleinere woningen die levensloopgeschikt zijn; passend bij de woonwens van jonge huishoudens en van ouderen. Hiertoe nadere afspraken maken over rol gemeente bij initiatief Meerstemmig bouwen. 4. Labelen van woningen voor starters vooralsnog niet verder uitbouwen, in verband met behoud van voldoende mogelijkheden voor doorstromers. Jaarlijks 10 woningen beschikbaar ten behoeve van de uitstroom uit beschermd wonen en jeugdzorg met verblijf. 400 à 500 is daarbij voor deze doelgroepen het maximaal haalbare. 5.
Informatievoorziening richting huurders over (preventief) toegankelijk maken en verduurzaming van de woning. Als blijkt dat blijven wonen in de huidige woning niet mogelijk is, ondersteuning bij doorstroming (bijvoorbeeld door het continueren van de verhuiscoach). 6. Begeleiden integratie van zorgdoelgroepen vanuit de VG- en GGZ-zorg, met aandacht voor voorkomen van woonoverlast. 7. Verduurzamen bestaande woningvoorraad tot een niveau dat in 2030 geen sociale huurwoningen zijn met een label slechter dan C. Afstemmen verduurzaming van de voorraad op de gemeentelijke transitievisie warmte (wijkgerichte aanpak).
308.114 | Visie Wonen 2019, een actualisatie
18
1. 2. 3.
Marktanalyse Wonen in Baarn, dd. 29 maart 2019 Gespreksnotitie Wonen in Baarn, dd. 2 april 2019 Onderzoek huisvestingsopgave wonen en zorg, dd 20 juni 2019
308.114 | Visie Wonen 2019, een actualisatie
19
Toekomstvisie en Structuurvisie “Baarn in 2030” 10 juli 2013
1
2
COLOFON Interactief proces De Toekomstvisie / Structuurvisie Baarn in 2030 is tot stand gekomen in een interactief proces. Vertegenwoordigers uit diverse maatschappelijke geledingen en inwoners zijn in de zogenaamde denktank uitvoerig betrokken bij het opstellen van de visie. Deze denktank heeft een belangrijke inhoudelijke bijdrage geleverd aan de Toekomstvisie / Structuurvisie. In de denktank hebben namens maatschappelijke geledingen deelgenomen: • De heer R. Beneder, Jongerengroep • De heer M. Brandts, Projectontwikkeling en Onroerendgoed • De heer J. Hartholt, Groeneveld / Recreatiesector • De heer H.J. van der Heide, Stichting Mooi Baarn • De heer H. Helwegen, Baarns Ondernemersnetwerk • De heer G.W. Hogeveen, Winkeliersvereniging Baarn centrum • De heer A. Mascini, Historische Kring Baerne • De heer F. Meerveld, Stichting Welzijn Baarn • Mevrouw N. Salakory en de heer C. Karaman, Stichting Allochtonenraad Baarn • De heer M. Veldhuijsen, Stichting Vorstelijk Baarn • De heer M. Verhoek, Stichting Ondernemers Noordschil • De heer V. van der Wardt, Horecabranche De volgende inwoners van Baarn hebben in de denktank zitting gehad: • Mevrouw K.M. Alberts • Mevrouw S. Boermans • De heer R. ter Bogt • Mevrouw E. Bruynesteyn • De heer A. Diekmeijer • Mevrouw M. van Empel • De heer G.E. de Jong • Mevrouw I. van Kaam • De heer P. Koffrie * • De heer E. Ploeg • De heer M.