221117 Resultaten onderzoeken Definitief Ontwerp De Kroon en svz aanbestedingsprocedure (559122)
Tekst van het document
De kosten daarvan, bovenop de huidige € 11.889.907,-- (afgerond €11.890.000,--) als gerapporteerd in onderzoek 1, zijn als volgt: VARIANT 1: Gasloos Extra investering Dak Grote Zaal €00.000 Wanden Grote Zaal €00.000 Dak backstage €00.000 Warmtepomp17 op het dak €000.000 Buitenruimte €000.000 Subtotaal extra investering €745.000 Advieskosten extra investeringen (10%) €74.500 Subtotaal extra investering incl. advieskosten €849.500 Definitief Ontwerp conform Onderzoek 1 €11.890.000 TOTAAL stichtingskosten €12.709.500 Figuur 5. Variant om huidig ontwerp licht aan te passen met het toevoegen van ontbrekende onderdelen (afgeronde getallen)
VARIANT 1 minus onderhoudsbudget Totaal stichtingskosten Onderhoudsbudget Benodigd krediet
Extra investering €12.709.500 €360.000 €12.349.500
Figuur 6. Benodigd krediet voor variant 1 (afgeronde getallen)
OPTIES
Extra investering (excl. 10% advieskosten) 11
OPTIONEEL: Grijswatercircuit OPTIONEEL: Sedumdak12 OPTIONEEL: Duurzame mobiliteit
€00.000 €00.000 €0.000 per paal
Figuur 7. Extra opties voor variant 1 met additionele kosten
221116/Baar-01/2.2.3
13
16-11-2022
4.2 Variant 2 Een tweede variant is om het gebouw als duurzaamheidskatalysator voor de buurt te gebruiken. Naast het plegen van benodigd onderhoud en het aanpakken van de buitenruimte kan er daarbij gekozen worden om laadpalen te realiseren die ook voor de buurt toegankelijk zijn, het gebouw te laten voldoen aan ENG 16 en een WKO19 te realiseren waarbij deze WKO19 eventueel ook door nabij liggende panden gebruikt kan worden. VARIANT 2: Gasloos & ENG & WKO Extra investering Dak Grote Zaal €00.000 Wanden Grote Zaal €00.000 Dak backstage €00.000 ENG16 met WKO19 €0.000.000 Grijswatercircuit11 €00.000 Sedumdak12 €00.000 Duurzame mobiliteit €00.000* Buitenruimte €000.000 Subtotaal extra investering €1.953.000 Advieskosten extra investeringen (10%) €195.300 TOTAAL investering incl. advieskosten € 2.148.500 Definitief Ontwerp conform Onderzoek 1 €11.890.000 TOTAAL stichtingskosten €14.083.300 Figuur 8. Variant om huidig ontwerp aan te passen met het toevoegen van ontbrekende onderdelen (afgeronde getallen)
* 10 laadpalen als uitgangspunt.
VARIANT 2 minus onderhoudsbudget Totaal stichtingskosten Onderhoudsbudget Benodigd krediet
Extra investering €14.083.300 €360.000 €13.678.300
Figuur 9. Benodigd krediet voor variant 2 (afgeronde getallen)
4.3
Circulariteit
Wanneer de gemeente er voor kiest om een hoge mate van circulariteit aan het ontwerp toe te voegen zorgt dit voor €750.000 tot €1.400.000 aan additionele kosten. Voor variant 1 betekent dit een totaal aan stichtingskosten van €13,5 miljoen tot €14,1 miljoen. Voor variant 2 betekent dit een totaal aan stichtingskosten van €14,8 miljoen tot €15,5 miljoen.
221116/Baar-01/2.2.3
14
16-11-2022
Memo Aan
:
, gemeente Baarn
C.c.
:
Van
:
Betreft
: Parkeeropgave theater, De Speeldoos
Datum
: 26 oktober 2022
Kenmerk
: M07731-M2-E2
, Mobycon
Berekening parkeeropgave We berekenen eerst de extra te verwachten parkeervraag als gevolg van de ontwikkeling, we voeren deze berekening uit op basis van de uitgangspunten uit de ‘Nota Parkeernormen 2014 – 2019 Gemeente Baarn’ (Hierna ‘Nota’). In de bijlage is de volledige berekening + uitgangspunten bijgevoegd. Onderstaande tabel laat het ruimtelijke programma zien met daarachter de functies uit de beleidsregeling die het meest bij deze functies aansluiten. Functie programma
Functie berekening
Aantal
Norm
Per
Theater (toekomstig)
Theater (87% bez.)
1.942
9,6
Bibliotheek
Bibliotheek (97% bez.)
1.235
1,2
Theater (huidige situatie)
Theater (87% bez.)
-1.878
9,6
100 m2 bvo 100 m2 bvo 100 m2 bvo
Parkeervraag 186 15 -180
Tabel 1: Normatieve parkeervraag per functie.
De normatieve parkeervraag per functie is in deze situatie niet relevant, deze biedt enkel de basis voor de parkeerbalans. In de parkeerbalans passen we dubbelgebruik toe, een theater genereert namelijk op andere momenten parkeervraag dan een bibliotheek. Onderstaande tabel vat de resultaten van de parkeerbalans uit bijlage 1 samen. De parkeeropgave bedraagt 21 parkeerplaatsen, waarvan 19 voor bezoekers en 2 voor personeel.
1
Functie programma Parkeervraag toekomstige functies Parkeervraag huidige functie. Toename parkeervraag
Werkdag -ochtend
Werkdag -middag
Werkdag -avond
Werkdag -nacht
Koopavond
Zaterdag -middag
Zaterdag -avond
Zondagmiddag
14
58
184
0
180
87
199
86
9
45
162
0
162
72
180
72
5
13
22
0
18
15
19
14
Tabel 2: Berekening parkeeropgave doormiddel van dubbelgebruik en salderen.
Maximaal acceptabele parkeerdruk Het parkeerbeleid stelt niets over de maximaal acceptabele parkeerdruk in de omgeving. Bij het beoordelen van de bezetting van de parkeerplaatsen in de openbare ruimte gaan we daarom uit van de richtlijnen van het CROW1. Voor kort parkeren en verspreid liggende voorzieningen geldt dat de maximaal wenselijke parkeerdruk 80% bedraagt. Bij lang parkeren met geconcentreerd liggende voorzieningen is dit 90%. Wanneer de parkeerdruk de maximaal wenselijke parkeerdruk overschrijdt, ontstaat er een sterke toename in zoekverkeer. Zie onderstaande tabel. Betekenis parkeerdruk
Kort parkeren en verspreid liggende parkeervoorzieningen
Geen parkeerprobleem, < 80% voldoende parkeercapaciteit Beginnend parkeerprobleem, ≧ 80% - < 100% meer zoekverkeer Parkeerprobleem, ≧ 100% te weinig capaciteit Tabel 3. Maximale parkeerdruk bij kort en lang parkeren.
Lang parkeren en geconcentreerd liggende parkeervoorzieningen < 90% ≧ 90% - < 100% ≧ 100%
Bij kortparkeren kan worden gedacht aan een parkeerduur van circa 30 minuten tijdens een bezoek aan de supermarkt. Lang parkeren is doorgaans meer een parkeerduur van een dagdeel voor bijvoorbeeld visite of een bezoek aan de supermarkt. Daarnaast is er sprake van een geconcentreerd liggende parkeervoorziening. Bij verspreid liggende parkeervoorzieningen kan bijvoorbeeld worden gedacht aan straatparkeren in een woonwijk. Gezien de kenmerken zien we het als realistisch om van een parkeerdruk van 90% uit te gaan. Toetsing parkeerdruk Tabel 4 laat de gemeten parkeerdruk zien binnen het vooraf gecommuniceerde onderzoeksgebied (zie figuur 1). Omdat dit gebied ook straatparkeerplaatsen in het omliggende gebied kent, waarbij dus sprake is van verspreid liggende parkeervoorzieningen, gaan we uit van 80%.
1 CROW-publicatie ‘parkeren en ruimtelijke ordening’ (paragraaf 2.1.3, pagina 38).
2
Figuur 1. Onderzoeksgebied
We zien dat deze op alle momenten ver onder de maximaal acceptabele 80% valt. De kolom ‘moment’ vertaald de telmomenten naar de momenten die het CROW hanteert.
372
Bezetting (huidig) 152
% (huidig) 41%
Zaterdagochtend
372
249
67%
13:45
Zaterdagmiddag
372
243
65%
zaterdag 17 september 2022
17:45
Zaterdagmiddag
372
162
44%
zaterdag 17 september 2022
21:30
Zaterdagavond
372
231
62%
donderdag 29 september 2022
05:45
Werkdagochtend
372
138
37%
donderdag 29 september 2022
09:45
Werkdagochtend
372
112
30%
donderdag 29 september 2022
13:45
Werkdagmiddag
372
102
27%
donderdag 29 september 2022
17:45
Werkdagmiddag
372
128
34%
donderdag 29 september 2022
21:30
Werkdagavond
372
225
60%
Teldag
Tijd
Moment
Capaciteit
zaterdag 17 september 2022
05:45
Zaterdagochtend
zaterdag 17 september 2022
09:45
zaterdag 17 september 2022
Tabel 4: Huidige parkeerdruk.
Als we de berekende parkeervraag toevoegen aan de bovenstaande telmomenten Moment
Capaciteit
Zaterdagochtend
372
Bezetting (huidig) 152
Toename 5
Bezetting (toekomst.) 157
% (toekomst) 42%
Zaterdagochtend
372
249
5
254
68%
Zaterdagmiddag
372
243
14
257
69%
3
Zaterdagmiddag
372
162
14
176
47%
Zaterdagavond
372
231
17
248
67%
Werkdagochtend
372
138
5
143
38%
Werkdagochtend
372
112
5
117
31%
Werkdagmiddag
372
102
12
114
31%
Werkdagmiddag
372
128
12
140
38%
Werkdagavond
372
225
21
246
66%
Tabel 5: Parkeerdruk na ontwikkeling.
Parkeerdruk parkeerterrein theater huidig Binnen de openbare ruimte is op alle momenten voldoende restcapaciteit om de extra parkeervraag van het theater op te vangen. Echter, in de praktijk zullen mensen zo dicht mogelijk bij het theater parkeren, waardoor de parkeerdruk in de omliggende straten zal oplopen en in de overige straten niet. Het meest wenselijk is dat bezoekers op het eigen parkeerterrein kunnen parkeren, daarom benaderen we deze apart. In onderstaande tabel zien we dat, wanneer er alleen kan worden geparkeerd op het parkeerterrein van het theater, de parkeerdruk één keer de 90% overstijgt. Dit moment is de zaterdagavond, hier stijgt de parkeerdruk naar 113% in de toekomstige situatie. Dit betekent dat er in de toekomst op de zaterdagavond een tekort van 97 – (86 * 0,9) = 19,6, afgerond 20 parkeerplaatsen.
Zaterdagochtend
86
Bezetting (huidig) 4
Zaterdagochtend
86
8
9%
5
13
15%
Zaterdagmiddag
86
3
3%
14
17
20%
Zaterdagmiddag
86
8
9%
14
22
26%
Zaterdagavond
86
80
93%
17
97
113%
Werkdagochtend
86
2
2%
5
7
8%
Werkdagochtend
86
4
5%
5
9
10%
Werkdagmiddag
86
4
5%
12
16
19%
Werkdagmiddag
86
4
5%
12
16
19%
Werkdagavond
86
34
40%
21
55
64%
Moment
Capaciteit
% (huidig) 5%
5
Bezetting (toekomst.) 9
% (toekomst) 10%
Toename
Tabel 4: Huidige en toekomstige parkeerdruk indien alleen op het parkeerterrein kan worden geparkeerd.
Parkeerdruk parkeerterrein Theater na aanpassing Tabel 4 laat de toekomstige parkeerdruk zien waarbij we uitgaan van het huidige parkeerterrein. In het principevoorstel zijn echter slechts 75 parkeerplaatsen opgenomen. Daarnaast wordt er rekening gehouden met het parkeren van een vrachtwagen waardoor 4 parkeerplaatsen op sommige momenten niet beschikbaar zijn. Hiermee bedraagt de minimale capaciteit van het parkeerterrein 71 parkeerplaatsen. Onderstaande tabel laat de parkeerdruk zien waarbij we uitgaan van een parkeercapaciteit van 71 plaatsen.
4
Capaciteit toekomstig
Bezetting (huidig)
% (huidig)
Toename
Bezetting (toekomst.)
% (toekomst)
Zaterdagochtend
71
4
6%
5
9
13%
Zaterdagochtend
71
8
11%
5
13
18%
Zaterdagmiddag
71
3
4%
14
17
24%
Zaterdagmiddag
71
8
11%
14
22
31%
Zaterdagavond
71
80
113%
17
97
137%
Werkdagochtend
71
2
3%
5
7
10%
Werkdagochtend
71
4
6%
5
9
13%
Werkdagmiddag
71
4
6%
12
16
23%
Werkdagmiddag
71
4
6%
12
16
23%
Werkdagavond
71
34
48%
21
55
77%
Moment
Tabel 5: Huidige en toekomstige parkeerdruk indien alleen op het parkeerterrein kan worden geparkeerd, ervan uitgaande dat op het parkeerterrein 71 parkeerplaatsen beschikbaar zijn.
We zien dat de parkeerdruk op de zaterdagavond ook hier de 90% overschrijdt. De parkeerdruk in de toekomstige situatie bedraagt 137%. Dit betekent dat er sprake is van een tekort van 97 – (71 * 0,9) = 33,1, afgerond 34 plaatsen. Onderstaande tabel laat de parkeerdruk in het onderzoeksgebied zien exclusief het parkeerterrein bij het theater, deze bedraagt 53%. Wanneer we de 34 parkeerplaatsen hieraan toevoegen stijgt deze naar 65%. Binnen het gehele onderzoeksgebied is de maximaal acceptabele parkeerdruk 80%. Er is dus voldoende restcapaciteit om het tekort op het parkeerterrein op te vangen. Moment Zaterdagavond
Capaciteit
Bezetting (huidig)
% (huidig)
Toename
Bezetting (toekomst.)
% (toekomst)
286
151
53%
34
185
65%
Tabel 6: Huidige en toekomstige parkeerdruk zaterdagavond onderzoeksgebied exclusief parkeerterrein theater.
Advies parkeerregulering Verkeerskundig gezien is er op het parkeerterrein bij het theater alleen sprake van een parkeeroverschot tijdens de zaterdagavond, er is dan een tekort van 20 parkeerplaatsen ten opzichte van de in theorie maximaal acceptabele 90%. Als we uitgaan van het minimaal beoogde aantal parkeerplaatsen van 71, ontstaat er een tekort van 34 plaatsen. Als we kijken naar het gehele onderzoeksgebied bedraagt de maximaal acceptabele parkeerdruk 80%. De parkeerdruk bedraagt op de zaterdagavond 53%, na toevoegen van de 34 parkeerplaatsen bedraagt deze 65%. Er is dus voldoende restcapaciteit om het overschot tijdens het piekmoment van de zaterdagavond op te vangen. We adviseren dan ook om geen maatregelen te nemen met betrekking tot het invoeren van parkeerregulering of andere flankerende maatregelen te treffen.
5
Bijlage 1: Parkeerberekening Uitgangspunten beleid Het beleid van de gemeente, de ‘Nota Parkeernormen 2014 – 2019 Gemeente Baarn’ (hierna ‘Nota), stelt de kaders van de berekening. We gaan uit van de volgende uitgangspunten: • De parkeernormen zijn gebaseerd op CROW-publicatie 317. Hier is de maximumnorm gehanteerd gereduceerd met 15%. • De ontwikkeling ligt in de stedelijke zone ‘rest bebouwde kom’ (zie onderstaande figuur); • Het parkeerbeleid biedt geen uitgangspunten met betrekking tot afronden, we ronden de parkeeropgave naar boven af. • Er mag dubbelgebruik worden toegepast. Daarnaast wordt er uitsluitend uitgegaan van de toename in parkeervraag, de parkeervraag van huidige functies mag dus worden gesaldeerd.
Vaststellen oppervlakten Er is een meting uitgevoerd waarbij de oppervlakte in M2 BVO voor de huidige situatie in kaart is gebracht, deze bedraagt 1.878 m2 BVO. We weten daarnaast dat de toekomstige situatie 3.177,14 m2 BVO bedraagt. Op basis van de ruimtestaat maken we op dat circa 60% van de oppervlakte bestemd is voor het theater en 40% voor de bibliotheek. Hiermee komen we uit op 1.942,35 m2 BVO theater en 1.234,78 m2 BVO bibliotheek. Programma en normatieve parkeervraag Onderstaande tabel laat het ruimtelijke programma zien met daarachter de functies uit de beleidsregel die het meest bij deze functies aansluiten. Functie programma
Functie berekening
Aantal
Norm
Per
Theater (toekomstig)
Theater (87% bez.)
1.942
9,6
Bibliotheek
Bibliotheek (97% bez.)
1.235
1,2
Theater (huidige situatie)
Theater (87% bez.)
-1.878
9,6
100 m2 bvo 100 m2 bvo 100 m2 bvo
Parkeervraag 186 15 -180
Tabel 7: Normatieve parkeervraag per functie.
6
Parkeerbalans Functie programma Theater
Bibliotheek* Parkeervraag toekomstige functie Theater Parkeervraag huidige functie Toename parkeervraag
Werkdag -ochtend
Werkdag -middag
Werkdag -avond
Werkdag -nacht
Koopavond
Zaterdag -middag
Zaterdagavond
Zondagmiddag
5%
25%
90%
0%
90%
40%
100%
40%
9
47
168
0
168
75
186
75
30%
70%
100%
0%
70%
75%
70%**
70%**
4
10
15
0
10
11
10
10
14
57
183
0
179
86
197
85
5%
25%
90%
0%
90%
40%
100%
40%
9
45
162
0
162
72
180
72
9
45
162
0
162
72
180
72
5
12
21
0
17
14
17
13
Tabel 8: Berekening parkeeropgave doormiddel van dubbelgebruik. *Aanwezigheidspercentages gebaseerd op CROW-publicatie 182. **aanwezigheidspercentage werkdagmiddag gehanteerd.
7
Onderzoeken DO De Kroon Presentatie gemeenteraad 9 november 2022
Inhoud presentatie
• Conclusies onderzoeken op hoofdlijnen • Vraagstelling onderzoeken DO • Relatie met Plan Maatschappelijk Vastgoed 2021 Bijlage 1: Resultaten onderzoeken DO De Kroon Bijlage 2: Achtergrondinformatie
Conclusies onderzoeken op hoofdlijnen Onderzoek 1:
Onderzoek 2:
• Ontwerp is volledig en realistisch
• Extra onderhoud bouwkundige schil grote zaal en backstage
• Meerwerk/meerkosten/prijsstijgingen kunnen nooit volledig worden uitgesloten; het gaat erom hierop te anticiperen • Realistische raming DO: € 11,9 mln. • Waarvan € 180.000 te dekken uit reserve groot onderhoud
• De geluidsisolatie tussen de zalen is in huidige plan geborgd • Parkeerdrukonderzoek uitgevoerd en kosten herinrichting parkeerterrein en toegangsweg bepaald • Duurzaamheidsambities kunnen hoger dan BENG, zoals: • Grote zaal gasloos • Toepassen WKO (ENG) • Groen dak, grijswater circuit, laadpalen • Menukaart van maatregelen; totale investering: • Variant ‘Gasloos’: € 12,7 mln. (meerkosten € 0,8 mln.) • Variant ‘Energieneutraal’: € 14,1 mln. (meerkosten € 2,2 mln.) • Eisen aan circulariteit (meerkosten € 0,75 mln. tot € 1,4 mln.)
3
Vraagstelling onderzoeken DO In het coalitieakkoord is afgesproken dat er twee onderzoeken zullen worden uitgevoerd: “Het eerste onderzoek moet duidelijk maken of het definitief ontwerp voor de vernieuwbouw volledig en realistisch is en of meerwerk achteraf kan worden uitgesloten. Wanneer blijkt dat het definitief ontwerp niet volledig is en meerwerk kan worden verwacht, zal het besluit van december 2020 worden heroverwogen, waarbij in ieder geval wordt meegenomen of een alternatief plan op de Brink haalbaar is.” Het tweede onderzoek betreft een raming voor de onderdelen die nu geen deel uitmaken van de huidige aanbesteding voor vernieuwbouw van de Speeldoos, zoals het noodzakelijke onderhoud voor de grote zaal, de duurzaamheidsmaatregelen en de geluidsisolatie tussen de zalen. Zo wordt in geval van heroverweging van het besluit een correcte vergelijking met een alternatief plan mogelijk.”
• De vraag of het ontwerp realistisch is, kan worden bezien in het licht van de vooraf gestelde kaders en het beschikbare budget voor de realisatie.
• ‘Meerwerk’ betreft kosten die buiten een initiële begroting vallen en die dus vooraf niet inzichtelijk waren. Dit kan nooit volledig worden uitgesloten. • In feite gaat het om de vraag of het Definitief Ontwerp kwalitatief voldoet aan de vastgestelde kaders en of de kostenraming juist, compleet en plausibel is.
“De coalitiepartijen accepteren dat het oorspronkelijke besluit intact blijft als de aanbesteding – met inachtneming van de bovengenoemde randvoorwaarden - binnen het budget van € 9,8 miljoen blijft.” (Bron: coalitieakkoord 2022-2026 ‘Samen Baarn’) 4