1379926 Visie op voorziening en vastgoed bijlage 1 Visie op voorziening en vastgoed (1)

De projecten zetten we uit in 3 cohorten:

afstoten, clusteren of renoveren/nieuwbouwen. Het aanpakken vraagt om een

-

Cohort 1 (2026-2029)

zorgvuldig proces, omdat het sluiten van panden en/of voorzieningen impact heeft op

-

Cohort 2 (2030-2034)

gebruikers en inwoners. Het is mogelijk dat de politieke besluitvorming een andere

-

Cohort 3 (2035-2039)

volgorde voorstelt. Dit is geen obstakel, mits er keuzes worden gemaakt die tot besparingen leiden.

De panden in cohort 1 hebben de hoogste prioriteit. Deze projecten kunnen direct worden opgestart en dienen in de komende jaren te worden uitgevoerd. Voor de

Uitgangspunten prioritering

voorzieningen en gebouwen in cohort 2 en 3 geldt dat we deze tot (in ieder geval)

Bij de prioritering van projecten binnen de vastgoedportefeuille staan behapbaarheid

2029 blijven faciliteren en onderhouden.

en impact centraal. De gemeente kiest voor een realistische planning waarin projecten elkaar niet in de weg zitten en waarmee de organisatie voldoende ruimte behoudt om zorgvuldig strategische keuzes te maken. De volgende uitgangspunten bepalen de volgorde: -

Prioritering op basis van resultaten uit de beoordeling, zodat objectieve criteria leidend zijn voor de planning

-

Behapbaar tempo; een redelijk evenredige omvang van aantal projecten (en m2 BVO) door de jaren, om overbelasting van de organisatie te voorkomen.

-

Afstoten van gebouwen die niet afhankelijk zijn van de ontwikkeling van andere gebouwen

-

Samenvoegen van projecten die invloed op elkaar hebben, voor meer samenhang en efficiëntie in de uitvoering

45

02.07 Ontwikkelrichtingen

Prioritering

Cohort

Speeldoos

1

Hertenkamp

1

Woning bosbad

1

Burg. Penstraat 4

1

Nutsgebouw

1

Atelier Langs Jan

1

Volière

1

Brandweerkazerne

1

Bibliotheek /appartementen Hoofdstraat

1

Muziekschool

2

Woning muziekschool

2

en/of renovatie in samenhang met de bibliotheek. Doordat zowel de politiek als

De Driesprong

2

gebruikers verdeeld zijn over de toekomst is er een impasse. Vanuit vastgoedoptiek is

Furs

2

deze impasse zorgwekkend. Jarenlang gebrekkig onderhoud zorgt voor een theater

Wintertuin

2

wat op de grens zit van het toelaatbare.

NME de groene inval*

2

De bibliotheek is een functioneel pand maar is beperkt uitnodigend voor de

Appartementen

2

hernieuwde functie van de bibliotheek. Het pand heeft beperkingen in het gebruik van

Bloemenstal

2

de kelder (daglicht) waardoor de Historische Kring Baerne niet optimaal tot zijn recht

Muziekkoepel Brink

2

komt. De inrichting is gedateerd en sluit niet aan bij het takenpakket van de

Trits

3

hedendaagse bibliotheek.

Gemeentehuis

3

Het Nutsgebouw is een tijdelijke locatie voor een groot aantal maatschappelijke

Spoorslag

3

organisaties. De invulling is het afgelopen jaar een ongekend succes geworden. Het

PIT

3

pand blijkt functioneel voor de huidige invulling. Het Nutsgebouw is echter wel

Speeltuinvereniging

3

gedateerd en heeft een grote verduurzamingsslag nodig indien deze voor een

Gemeentewerf

3

langere termijn gebruikt gaat worden.

Werkruimte parkbeheerder

3

Voor alle deze panden is op korte termijn een besluit nodig om de voorzieningen

Begraafplaats

3

Muziekkoepel Pekingtuin

3

Bosbad

3

Kerktoren

3

In bovenstaand overzicht zijn de gebouwen ingedeeld in drie cohorten. De gebouwen die onderdeel zijn van cohort 1 geven we voor nu de meeste prioriteit. In deze paragraaf beschrijven we een mogelijke ontwikkelrichting voor deze gebouwen. Speeldoos – Bibliotheek (incl. woningen) – Nutsgebouw De gemeente Baarn is sinds enige tijd op zoek naar een nieuw gebouw voor theater, bibliotheek en voor de diverse maatschappelijke en culturele organisaties. Met enige inspanning worden de huidige verouderde locaties (Rembrandtlaan 35, Hoofdstraat 1, Burgemeester Penstraat 4-6) bruikbaar gehouden. De Speeldoos is een groot en verouderd pand in Baarn. Het pand drukt stevig op de onderhoudsbegroting. Het pand staat al vele jaren op de nominatie voor nieuwbouw

(gebruikers) toekomstperspectief te bieden. Realisatie termijn: onbekend

* afhankelijk van ontwikkeling van de strook bij de Geerenweg kan dit project nog verschoven worden naar cohort 1

46

Bosbad woning

Brandweerkazerne

De gemeente Baarn heeft niet als beleid om verhuurder van woningen te zijn. Er

Het pand aan de Plataanlaan heeft het bouwjaar 1973 en is in de jaren 90

kunnen uitzonderingen zijn voor strategisch vastgoed (woningen Hoofdstraat). Dit is

aangebouwd. Er is voor de brandweerkazerne de wens tot langdurige continuïteit van

niet het geval bij de woning bij het Bosbad. De gemeenteraad heeft in 2024 besloten

aanwezigheid in Baarn. Het gebouw heeft, vanwege de omvang en het veranderende

de woning te verkopen, wanneer het leeg komt te staan.

werk van de Brandweer een renovatie of nieuwbouwlocatie nodig. Ook zou de locatie

Realisatietermijn: onbekend

aan de Plataanlaan een geschikte plek kunnen zijn voor bijvoorbeeld woningbouw. Er zijn reeds gesprekken met de brandweer geweest en de brandweer staat open voor

Stationsstraat 41/Volière

een herontwikkeling. Hiervoor zijn veel varianten mogelijk, en het vraagt daarom om

Atelier Langs Jan maakt al vele jaren gebruik van Stationsstraat 41 en biedt door beleid

nader onderzoek. Voor de eventuele herontwikkeling zal de gemeenteraad betrokken

gesteunde activiteiten. Het gebruik is echter niet optimaal (in tijd).

worden door middel van een raadsvoorstel.

Het is geen gemeentelijk beleid om een Volière te hebben en ook het maatschappelijk

Realisatietermijn: onbekend

rendement lijkt beperkt. In Baarn zoekt de voorziening ‘plek voor jongeren’ een gebouw en hiervan lijkt het maatschappelijk rendement groter.

Hertenkamp

Het kan als een kans gezien worden om de Volière te slopen en te herbouwen als

De gemeente heeft geen beleid om een hertenkamp te ondersteunen in grond en

uitbreiding van Atelier Langs Jan. Het zou zodoende een combinatie van

vastgoed. Daarom zou deze voorziening afgestoten of gesloten moeten worden. Het

voorzieningen (plek voor jeugd en Atelier Langs Jan) voor jongeren in Baarn kunnen

college kan besluiten tot opzeggen overeenkomst met betrekking tot de hertenkamp.

worden. Het heeft een centrale ligging maar door gebrek aan directe buren een

De gemeenteraad is bij de behandeling van de begroting 2026 reeds betrokken.

beperkte kans op overlast. In plaats van de jeugd uit de Pekingtuin te sturen reikt de

Realisatietermijn: 2026

gemeente de hand en geeft men ruimte aan de jeugd. Deze ruimte heeft de potentie multifunctioneel te worden met ruimte voor meer initiatieven en een grotere zichtbaarheid van de gemeente. Het uitbreiden van de stationsstraat 41 is geen besparing. Het zal echter een beperkt effect hebben op de begroting. Dit komt omdat er de komende 5 jaar voor ongeveer €140.000 is begroot voor onderhoud en verduurzaming. Door dit onderhoud en verduurzaming te koppelen aan een kleine uitbreiding (lange afschrijftermijn) en een meer divers gebruik (o.a. jeugd) zijn er meer middelen om de voorziening in stand te houden. Om een dergelijke voorziening te bouwen zal de gemeenteraad een raadsvoorstel voorgelegd krijgen inclusief financiële onderbouwing. Realisatietermijn: 2026

47

03 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN 48

03

geen directe aanleiding voor krimp of groei van het voorzieningenaanbod van de

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

De analyse van de vastgoedportefeuille van gemeente Baarn laat zien dat strategische keuzes noodzakelijk zijn om te komen tot een toekomstbestendige en financieel

gemeente. -

aansluiten bij gemeentelijk beleid of de kerntaken van de gemeente. Zo heeft de

haalbare portefeuille. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste conclusies

gemeente boven de bibliotheek meerdere appartementen in bezit, een woning

gepresenteerd en concrete aanbevelingen geformuleerd.

bij het Bosbad, een woning van de muziekschoolhouder, een volière en een bloemenstal. Dit bezit heeft geen maatschappelijke functie, en het is daarom te

03.01 Conclusies

-

-

overwegen om dit op een andere wijze in te richten (overdragen aan de markt

De gemeente Baarn heeft, vergeleken met de benchmarkgemeenten Soest, Bunschoten, Eemnes, Putten en Zeist, een vergelijkbare omvang oppervlakte (m2

De gemeente heeft meerdere gebouwen in haar portefeuille die niet direct

door afstoot). -

De portefeuille kent verschillende ‘sleutelpanden’ die een grote omvang kennen

BVO) van maatschappelijke voorzieningen per 1.000 inwoners. Deze vergelijking

en daarmee met optimalisatie veel impact kunnen maken. Het theater,

geeft geen directe aanleiding voor krimp of groei van de omvang van de

gemeentehuis en de bibliotheek zijn samen 1/3de van het huidige aanbod (in

gemeentelijke portefeuille.

oppervlakte).

Vergeleken met dezelfde gemeenten heeft de gemeente Baarn een verouderde

-

Uit gesprekken met collega’s uit het sociale domein en het Raadsbesluit van

portefeuille. Ongeveer driekwart van de gebouwen heeft een bouwjaar voor 1985.

september 2024 (Jeugdagenda) blijkt dat er in de gemeente behoefte is aan een

De afgelopen jaren is er weinig in de portefeuille vernieuwd, zijn er weinig

voorziening voor jeugd.

vastgoedprojecten uitgevoerd en is er ook achterstallig onderhoud ontstaan.

-

De gemeente Baarn kent een grote actieve groep aan vrijwilligers. Deze vrijwilligers zetten zich in voor de inwoners van de gemeente door in gemeentelijke gebouwen onder andere ontmoeten en recreatie te faciliteren. Deze vrijwilligers vormen daarmee het hart van het maatschappelijke

03.02 Aanbevelingen -

gemeentehuis en de bibliotheek. -

te zetten), zorgt het ook voor afhankelijkheid. De vrijwilligers zetten zich niet in voor het onderhoud van het vastgoed, hiervoor ligt de verantwoordelijkheid bij de gemeente.

-

De gemeente Baarn kent een gematigde bevolkingsgroei. Waar bovengenoemde benchmarkgemeenten de komende jaren met 8-16% groeien, blijft de bevolkingsomvang in de gemeente Baarn (tevens in Zeist) tot 2050 nagenoeg gelijk. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de beschikbare ruimte in de

Vastgoed is geen doel op zich, maar een middel om gemeentelijke doelstellingen te realiseren. Sluit met het vastgoed daarom zoveel mogelijk aan bij gemeentelijk

voorzieningenaanbod van de gemeente. Hoewel dit zorgt voor een behapbare exploitatie van de voorziening (de gemeente hoeft hier immers geen fte voor in

Focus op de dossiers met de meeste impact: denk daarbij aan het theater, het

beleid. -

Vanuit de Wet Markt en Overheid zijn gemeenten verplicht om bij het verhuren van ruimten minimaal de integrale kosten door te rekenen (een kostprijsdekkende of marktconforme huur). Uitzondering is mogelijk wanneer hier een gedegen onderbouwing onder ligt. Meekomende voordelen van het toepassen van de kostprijsdekkende huur, is dat er ook meer transparantie is richting huurders. De onderhoudslasten zijn tevens onderdeel van de kostprijsdekkende huur, en kunnen daarom meerjarig worden meegenomen in de huurprijs (en kunnen

gemeente om woningen te realiseren. De bevolkingsprognose geeft daardoor 49

daarmee gedekt worden). Ook verduurzaming zorgt voor veranderingen in de kostprijsdekkende huur. -

De gemeente heeft een publieke taak, maar hoeft niet alles zelf te doen. Waar commerciële partijen voorzieningen even goed of beter kunnen realiseren en exploiteren, is het te overwegen om deze opties te ontdekken. Denk bijvoorbeeld aan sport, welzijn en recreatie. Door te focussen op de kerntaken en nietcommerciële voorzieningen, kan Baarn haar middelen en capaciteit gerichter inzetten.

-

Cluster voorzieningen daar waar mogelijk en wenselijk. Door gelijke of aansluitende functies samen te brengen, ontstaan levendige ontmoetingsplekken. En het maakt het voor inwoners mogelijk om op een laagdrempelige manier contact te zoeken met de gemeente of organisaties voor hulpbehoevenden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de bibliotheek en gemeentelijke- en welzijnsvoorzieningen. Of aan sport en onderwijs. Clustering levert naast inhoudelijke voordelen ook operationele voordelen, zoals bijvoorbeeld gedeelde facilitaire zaken.

-

Steek tijd in het op orde brengen van de vastgoedgegevens, financiële gegevens en het vastgoedbeleid. Dit vormt de basis voor het maken van strategie voor de korte en lange termijn. Op dit moment zijn bijvoorbeeld de financiële gegevens niet volledig inzichtelijk, wat sturing op de portefeuille bemoeilijkt.

50

04

BIJLAGE

Gebouwen buiten scope Gebouw

Reden buiten scope

Basisschool Montini (Noorderbreedte), Basisschool Gaspard de Coligny (Noorderbreedte)

Onderwijsgebouw

Poorthuis (tijdelijke school en parkeerplekken)

Onderwijsgebouw

Basisschool Aloysiusschool

Onderwijsgebouw

Basisschool Amalia Astroschool

Onderwijsgebouw

Basisschool Guido de Bres

Onderwijsgebouw

Basisschool Koningin Wilhelminaschool

Onderwijsgebouw

Basisschool Nieuwe Baarnsche School NBS

Onderwijsgebouw

Middelbare school Waldheim MAVO

Onderwijsgebouw

Middelbare school Baarnsch Lyceum

Onderwijsgebouw

Basisschool De Uitkijck

Onderwijsgebouw

Eemnesserweg 17

Staat te koop

Berging Oosterstraat

Staat te koop

Fietsenberging gemeentehuis

Berging/ klein gebouw

Opslag culturele vereniging

Berging/ klein gebouw

De Trits nutsvoorziening

Berging/ klein gebouw

Berging sportvelden Ter Eem

Sport

Dienstgebouw sportvelden Ter Eem

Sport

Kinderboerderij Cantonboerderij

Gebouw niet in bezit van de gemeente (alleen grond)

51

Gebouwen samengevoegd Object 1

Object 2

Nutsgebouw Burgemeester Penstraat 6

Nutsgebouw Burgemeester Penstraat 6A

De Trits sporthal

De Trits zwembad

Bibliotheek

Historische kring ‘Baerne’

Dorpshuis de Furs

Tandartspraktijk de Furs

Brandweerkazerne

Stalling brandweerkazerne

Gebouwen binnen scope Gebouw

Adres

Bouwjaar

GBO

De Trits Zwembad en Sporthal

Goeman Borgesiuslaan 2 & 2a

1976

5.428 + 241

Gemeentehuis

Stationsweg 18

1993

3.338

De Speeldoos

Rembrandtlaan 35

1971

1.864

Bibliotheek & Historische Kring "Baerne"

Hoofdstraat 1 & 1A

1972

1.319

Brandweerkazerne

Plataanlaan 2

1973/1993

1.205

Gymnastieklokaal "De Spoorslag"

Spoorstraat 5

1980

649

Wintertuin

Heemskerklaan 25

1915

628

PIT Baarn - JGD Baarn

Oranjestraat 8

1992

563

Speeltuinvereniging Oosterkwartier

Dahliastraat 16

2008

457

Gymnastieklokaal 'De Driesprong'

Begoniastraat 4

1967

406

Gemeentewerf

Oude Amsterdamsestraatweg 4

2017

301

Dorpshuis de Furs

Slotlaan 4 & 4A

1979

295

Nutsgebouw Burgemeester penstraat 6 & 6A

Burgemeester Penstraat 6 & 6A

1908

242

Woning Bosbad

Hilversumsestraatweg 2

2007

247

Werkruimte parkbeheerder

Faas Eliaslaan 49

1911

204

Burgemeester Penstraat 4

Burgemeester Penstraat 4

1909

197

Koetshuis - Muziekschool

Stationsweg 45

1880

184

Begraafplaats

Wijkamplaan 71

1971

117

NME gebouw "De groene inval"

de Geerenweg 8

1962

106

52

Kerktoren Pauluskerk

Brink 2A

1385

97

Appartement

Hoofdstraat 3

1972

88

Appartement

Hoofdstraat 5

1972

88

Appartement

Hoofdstraat 7

1972

88

Appartement

Hoofdstraat 9

1972

88

Appartement

Hoofdstraat 11

1972

88

Appartement

Hoofdstraat 13

1972

88

Appartement

Hoofdstraat 15

1972

88

Appartement

Hoofdstraat 17

1972

88

Woning muziekschool

Stationsweg 43

1880

88

Volière/Atelier Langs Jan

Stationsweg 41

1900

55

Hertenkamp

Eemnesserweg 85

1972

28

Muziekkoepel Pekingtuin

Stationsweg 39A

1959

25

Bosbad "de Vuursche"

Bosbadlaan 4

1956

13

Bloemenstal Brink

Brink 1

1985

4

Muziekkoepel Brink

Geen adres

53