Verbeelding ontwerp bestemmingsplan Schootsenhoek 6 te Castelre

Bestemmingsplan “Schootsenhoek 6 te Castelré” Planstatus: Datum: Plan identificatie:

ontwerp 2022-02-15 NL.IMRO.0744.BPSchootsenhoek6-ON01

III Schoenmakers III Ruimtelijke ontwikkeling

Colofon

Titel:

Bestemmingsplan “Schootsenhoek 6 te Castelré”

Ontwerp: Molenzicht 2 4881 BW Zundert Tel: 076-5990340 www.schoenmakersarchitectuur.nl Projectnummer:

150870

Rapportnummer

150870.01

Datum:

15 februari 2022

Status:

ontwerp

Bestemmingsplan toelichting 150870

Pagina 2 van 44

III Schoenmakers III Ruimtelijke ontwikkeling

Toelichting 3

III Schoenmakers III Ruimtelijke ontwikkeling

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding ................................................................................................................................. 5 1.1 Aanleiding .............................................................................................................................................. 5 1.2 Ligging en begrenzing van de planlocatie .............................................................................................. 5 1.3 Vigerende bestemmingsplannen ........................................................................................................... 6 1.4 Leeswijzer .............................................................................................................................................. 6 Hoofdstuk 2 Bestaande situatie .................................................................................................................. 7 2.1. Algemeen ............................................................................................................................................... 7 2.2 Ontstaansgeschiedenis .......................................................................................................................... 7 2.3 Ruimtelijk structuur ...............................................................................................................................

8 Hoofdstuk 3 Toekomstige situatie ............................................................................................................ 10 3.1 Algemeen ............................................................................................................................................. 10 3.2 Ruimtelijke structuur ........................................................................................................................... 10 3.3 Functionele structuur .......................................................................................................................... 10 3.4 Verkeer en parkeren ............................................................................................................................ 10 Hoofdstuk 4 Beleidskader......................................................................................................................... 12 4.1 Algemeen ............................................................................................................................................. 12 4.2 Beleid Europees en rijksniveau ............................................................................................................ 12 4.3 Beleid provinciaal niveau .....................................................................................................................

13 4.4 Beleid gemeentelijk niveau ................................................................................................................. 21 Hoofdstuk 5 Relevante (milieu)aspecten .................................................................................................. 25 5.1 Algemeen ............................................................................................................................................. 25 5.2 Bodem ................................................................................................................................................. 25 5.3 Water ................................................................................................................................................... 25 5.4 Cultuurhistorie en archeologie ............................................................................................................ 27 5.5 Ecologie ............................................................................................................................................... 29 5.6 Wegverkeerslawaai ............................................................................................................................. 29 5.7 Bedrijven en milieuzonering ................................................................................................................

31 5.8 Externe veiligheid ................................................................................................................................ 33 5.9 Kabels en leidingen .............................................................................................................................. 34 5.10 Luchtkwaliteit ...................................................................................................................................... 34 5.11 Toetsing besluit milieueffecten rapportage ........................................................................................ 34 Hoofdstuk 6 Juridische aspecten .............................................................................................................. 35 6.1 Algemeen ............................................................................................................................................. 35 6.2 De bestemmingen ............................................................................................................................... 35 Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid ................................................................................................................... 36 7.1 Economische uitvoerbaarheid .............................................................................................................

36 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ...................................................................................................... 36 Bijlagen Bijlage 1 Brief positief besluit principeverzoek, gemeente Baarle-Nassau, 16 augustus 2012 Bijlage 2 Landschappelijke inpassing Bijlage 3 Advies monumentencommissie; Beschrijving Schootsenhoek 6, 30 december 2009 door E.M. Dolne kunsthistoricus Bijlage 4 Ecologisch Quickscan Castelré Schootsenhoek 6, Buro Maerlant, 22 december 2015 Bijlage 5 Akoestisch onderzoek, Kraaij Akoestisch Adviesbureau, 16 december 2015 Bijlage 6 Vooroverlegreacties Bijlage 7 Verslaglegging omgevingsdialoog Bestemmingsplan toelichting 150870

Pagina 4 van 44

III Schoenmakers III Ruimtelijke ontwikkeling

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

In het vigerende bestemmingsplan Buitengebied 2008 heeft de locatie Schootsenhoek 6 de bestemming ‘Bedrijf’ en is in de regels specifiek benoemd voor horeca. Het horecabedrijf, Café De Zwaan, is op de locatie al enige tijd beëindigd en wordt niet voortgezet. Het voornemen is om de bestemming te wijzigen naar de bestemming ‘Wonen’ en het cultuurhistorisch waardevolle gebouw te splitsen in twee woningen. Op 14 augustus 2012 is het principeverzoek door het college behandeld. Het college heeft besloten in principe medewerking te willen verlenen aan het initiatief. De brief van 16 augustus 2012 is als bijlage bijgevoegd aan onderhavig plan. Naast de bestemmingswijziging en woningsplitsing heeft initiatiefnemer het voornemen om binnen één woning (Schootsenhoek 6) een meergeneratiewoning mogelijk te maken, zodat deze door een familielid kan worden bewoond. Binnen de gemeente Baarle-Nassau is daar nog geen vastgesteld beleid voor, echter is deze mogelijkheid wel binnen de bestemmingsplannen in de gemeente Gilze-Rijen aanwezig. In het kader van de ABG organisatie is er voor gekozen om deze afwijkingsmogelijkheid binnen voorliggend bestemmingsplan op te nemen.

Om de bedrijfsbestemming om te zetten naar twee woonbestemmingen is in het bestemmingsplan Buitengebied 2008 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de vigerende bestemming ‘Bedrijf’ te wijzigen naar de bestemming ‘Wonen’ en de bebouwing in twee woningen te splitsen. Omdat onder andere het aantal vierkante meters dat de initiatiefnemer aan bijgebouwen wilt behouden groter is dan 200 m² en de inhoud van een woning groter is dan toegestaan, kan er geen gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid. Daarom is er mede voor gekozen om het bestemmingsplan Buitengebied 2008 partieel te herzien middels voorliggend bestemmingsplan. 1.2

Ligging en begrenzing van de planlocatie

De planlocatie ligt aan de Schootsenhoek, in de (bijna) enclave Castelré van de gemeente Baarle- Nassau. Het perceel is bij de gemeente kadastraal bekend onder de kadastrale gemeente BLE, sectie N, onder het nummer 0225 en 0226. In figuur 1 en 2 is de planlocatie weergegeven.

Figuur 1: Luchtfoto met daarop de planlocatie

Bestemmingsplan toelichting 150870

Pagina 5 van 44

III Schoenmakers III Ruimtelijke ontwikkeling

Figuur 2: Luchtfoto met daarop de planlocatie

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

De planlocatie Schootsenhoek 6 te Castelré ligt in het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2008’ van de gemeente Baarle-Nassau. Op 16 juli 2009 is het bestemmingsplan vastgesteld en op 19 oktober 2011 onherroepelijk geworden na uitspraak van de Raad van State. 1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige situatie van de planlocatie. De toekomstige situatie wordt behandeld in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 van de toelichting wordt het vigerende beleid op Europees, Rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau beschreven dat voor ontwikkeling van de planlocatie relevant is. Hoofdstuk 5 beschrijft vervolgens de uitgangspunten en randvoorwaarden, die van belang zijn voor de ontwikkeling van de planlocatie. Hierbij worden onder andere de gevolgen van de ontwikkeling op het gebied van water, natuur, luchtkwaliteit, archeologie en bodem beschreven. In hoofdstuk 6 en hoofdstuk 7 wordt respectievelijk de juridische aspecten en de uitvoerbaarheid beschreven.

Bestemmingsplan toelichting 150870

Pagina 6 van 44

III Schoenmakers III Ruimtelijke ontwikkeling

Hoofdstuk 2 2.1.

Bestaande situatie

Algemeen

Dit hoofdstuk gaat in op de bestaande situatie van de planlocatie en de omgeving. Tevens wordt eerst ingegaan op de ontstaansgeschiedenis van deze plek. 2.2

Ontstaansgeschiedenis

Ontstaansgeschiedenis landschap De bodem van Baarle-Nassau is in het begin van het Pleistoceen gevormd door rivierafzettingen van de Rijn, Maas en Schelde. Deze afzettingen bestonden uit een combinatie van klei, zand en leem. Gedurende de ijstijden zijn over deze laag dekzanden neergelegd. Op de dekzandrug zijn de eerste nederzettingen ontstaan, die de gronden rondom de nederzettingen in cultuur hebben gebracht. Door menselijke invloeden is het natuurlijk reliëf vergroot door eeuwenlange ophoging van de oude dorpsakkers met potstalmest. In de vroege middeleeuwen (9e / 10e eeuw), toen de nederzettingen op het grote dekzandplateau lagen, bestond de vegetatie van het gebied nog voornamelijk uit loofbos. In de periode van de 10e tot de 12e eeuw trad er een aantal veranderingen op die tot een heel ander landschap in de late middeleeuwen leidden. De bewoning verplaatste zich gedeeltelijk naar de beekdalranden, waardoor de beekdalen gedeeltelijk werden ontgonnen. De bosvegetatie maakte geleidelijk plaats voor een heidevegetatie, plaatselijk afgewisseld met akkercomplexen. In het begin van de 19e eeuw had Baarle-Nassau een gevarieerd landschap met een duidelijke en functionele structuur: akkercomplexen rond Baarle-Nassau, Ulicoten en Castelré, een krans van nederzettingen en boscomplexen daaromheen en daarachter de natte open heidegebieden.

Het geheel werd doorsneden door beken met een besloten kleinschalig landschapsbeeld (weiden met houtwallen). Het landschap bestond uit ontgonnen cultuurlanden, beekdalen, en een groot oppervlak aan heidevelden. Vanaf 1850 brak de periode van de moderne heideontginningen aan, waarbij op grote schaal heide werd bebost en in cultuur gebracht Dankzij de uitvinding van de kunstmest werd ook weer het bos ontgonnen; dit keer tot cultuurland. Toch is vrij veel bos onontgonnen gebleven. Een vergelijking van de kaart van Baarle-Nassau van het begin van de 19e eeuw met de huidige topografische kaart laat zien dat er nog veel elementen van de oorspronkelijke structuur aanwezig zijn, maar dat vooral de heldere opbouw, de aantrekkelijkheid en herkenbaarheid van het landschap minder zijn, doordat de verschillen tussen de landschapstypen zijn vervaagd. De heide werd ontgonnen, de akkers werden deels als weidegrond gebruikt en grootschalige landbouwmethoden deden veel kleinere landschapselementen verdwijnen (bosjes, houtwallen, vennen). Occupatiepatroon Baarle is een goed voorbeeld van een zogenaamd kerkakker- of tiendakkerdorp. Dit bestaat een aantal kleine buurtschappen gegroepeerd rond een centraal gelegen parochiekerk. Vanaf de eerste krans van buurtschappen ontspringen enkele beeklopen. Tussen de twee kransen liggen grote complexen van oude akkergronden.

Naast de bebouwing in beide kransen is verspreid over het gebied een aantal kleine nederzettingen ontstaan, doordat opkomende adel en kloosters een woest stuk grond ver buiten het dorp aankochten en daarop een boerderij plaatsten van waaruit het land werd bewerkt. Deze hoeven werden in latere tijden veelal opgedeeld en verkneuterd tot meerdere boerderijtjes die tot een gehucht aaneen-klonterden; de zogenaamde hoeve- en akkergehuchten. De planlocatie ligt in de bijna enclave Castelré, een gebied dat vrijwel geheel omsloten door Belgisch gebied en slechts over een breedte van 200 meter aan de rest van Nederland vast zit. Castelré ligt op een zandige hoogte tussen de lager gelegen stroomdalen van de drie grensriviertjes; het Merkske in het noorden, de Hollandse Loop in het zuiden en de Mark in het westen. De bewoning van Castelré is in twee plaatsen geconcentreerd. Het Groeske is de oudste kern. Zuidelijk daarvan ligt de Schootsenhoek, die van jongere datum is. De planlocatie ligt aan de Schootsenhoek.

Bestemmingsplan toelichting 150870

Pagina 7 van 44

III Schoenmakers III Ruimtelijke ontwikkeling

2.3

Ruimtelijk structuur

De ruimtelijke structuur van de planlocatie wordt hoofdzakelijk bepaald door het hoofdgebouw (het winkelpand, maalderij en de bedrijfswoning) dat direct aan de Schootsenhoek is gesitueerd. Het hoofdgebouw bestaat uit een bouwlaag met kap, waarbij de hoek uit een kopgevel van twee bouwlagen bestaat. Schuin achter en evenwijdig aan het hoofdgebouw staat het bijgebouw waar het voormalige café was gevestigd met daarachter en aan de zijkant een tuin. Het bijgebouw is opgebouwd uit één bouwlaag met een lage schuine kap. Voorheen stond achter op het perceel een dubbele garage en een schutterij. Beide gebouwen zijn reeds gesloopt. Aan de voorzijde en achterzijde van het bijgebouw is het perceel ingericht voor parkeren. In figuur 3 is de bestaande bebouwing schematisch weergegeven. In figuur 4 zijn foto’s van de planlocatie weergegeven.

Figuur 3: Plattegrond bestaande situatie

Bestemmingsplan toelichting 150870

Pagina 8 van 44

III Schoenmakers III Ruimtelijke ontwikkeling

Figuur 4: Foto’s bestaande situatie (bron: google maps)

Bestemmingsplan toelichting 150870

Pagina 9 van 44

III Schoenmakers III Ruimtelijke ontwikkeling

Hoofdstuk 3 3.1

Toekomstige situatie

Algemeen

De initiatiefnemer is voornemens om de locatie van het voormalige Café De Zwaan een nieuwe functie te geven. De bestaande bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning, het overige deel van het gebouw, waar het voormalige winkelpand was gevestigd, wordt tevens omgezet naar een burgerwoning. Het voormalige café (apart gebouw aan zuidzijde) wordt in gebruik genomen als bijgebouw behorende bij de twee burgerwoningen. Daarnaast is de initiatiefnemer voornemens binnen de woning op huisnummer 6 een meergeneratiewoning te realiseren, waarbij het bijwoongedeelte bewoond kan worden door een familielid. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke en functionele opzet van de toekomstige situatie. 3.2

Ruimtelijke structuur

De ruimtelijke structuur van de planlocatie verandert in hoofdzaak niet. Het hoofdgebouw wordt gesplitst in twee woningen waarbij de buitenzijde zoveel mogelijk in oorspronkelijk staat wordt behouden. Voorheen is de dubbele garage 50 m² en de schutterij 240 m² gesloopt. Daarnaast wordt er 75 m² van het voormalige café gesloopt. In totaal wordt er 365 m² aan overtollige bebouwing gesloopt. Er blijft in totaal circa 300 m² aan bijgebouwen behouden. 3.3

Functionele structuur

De bedrijfsbestemming wordt gewijzigd in een woonbestemming. Binnen de woonbestemming zijn twee woningen aanwezig. Na splitsing heeft de woning waar het winkelgedeelte gevestigd was (Schootsenhoek 6) een inhoud van circa 1.512 m³ en het andere gedeelte (Schootsenhoek 6a) 814 m³. Bij het bouwkundig splitsen van de woningen is rekening gehouden met de bestaande dragende constructie van het pand. Zodat er geen grote constructieve verandering plaats hoeven te vinden die gevolgen hebben voor de cultuurhistorische waarde van het pand. Binnen de woning aan de Schootsenhoek 6 is (ondergeschikte) woonruimte aanwezig voor een inwonend familielid (meergeneratiewoning). Bij vaststelling van voorliggend bestemmingsplan zal voor de meergeneratiewoning een omgevingsvergunning worden aangevraagd. 3.4

Verkeer en parkeren

Beide woningen worden direct door de Schootsenhoek ontsloten. Het parkeren wordt op eigen terrein gerealiseerd.

Bestemmingsplan toelichting 150870

Pagina 10 van 44

III Schoenmakers III Ruimtelijke ontwikkeling

Figuur 5: Nieuwe situatie

Bestemmingsplan toelichting 150870

Pagina 11 van 44

III Schoenmakers III Ruimtelijke ontwikkeling

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader

Algemeen

Bij het opstellen van een bestemmingsplan worden de beleidskaders van het rijk, provincie en gemeente uiteengezet. In het onderhavige bestemmingsplan is het relevante ruimtelijke beleid voor de planlocatie opgenomen. 4.2

Beleid Europees en rijksniveau

4.2.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Voor een aanpak die Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig maakt, moet het roer in het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid om. In 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de agenda landschap, de agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. Het Rijk laat de verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal over aan provincies. Daarnaast wordt (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. De veranderde behoefte aan wonen en werken legt daarbij een extra druk op een markt waar de totale vraag afneemt: kwaliteit voor kwantiteit. De ambitie is dat in 2040 de woon- en werklocaties in steden en dorpen aansluiten op de (kwalitatieve) vraag en dat locaties voor transformaties en herstructurering zoveel mogelijk worden benut. In het SVIR zijn 13 nationale belangen opgenomen, hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken.

Het Rijk zal bestemmingsplannen niet (tijdens de vaststellingsprocedure) toetsen op een correcte doorwerking van nationale ruimtelijke belangen. Wel zal het Rijk door middel van systeem- of themagerichte onderzoeken achteraf nagaan of bestemmingsplannen aan nationale wet- en regelgeving voldoen. In de planlocatie zijn geen nationale belangen in het geding. Het nationale ruimtelijke beleid heeft geen consequentie voor de planlocatie. 4.2.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. In het Barro wordt een aantal projecten, die van Rijksbelang zijn, met name genoemd en met behulp van digitale kaartbestanden exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen. In het Barro zijn zes projecten beschreven: ▪ Mainport ontwikkeling Rotterdam ▪ Kustfundament ▪ grote rivieren ▪ Waddenzee en Waddengebied ▪ Defensie ▪ Erfgoederen van uitzonderlijk universele waarde. Inmiddels is het aantal projecten uitgebreid met: ▪ Rijksvaarwegen ▪ Hoofdwegen en landelijke spoorwegen

Bestemmingsplan toelichting 150870

Pagina 12 van 44

III Schoenmakers III Ruimtelijke ontwikkeling

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Elektriciteitsvoorziening; Ecologische hoofdstructuur Primaire waterkeringen buiten het kustfundament IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte) Veiligheid rond Rijksvaarwegen Verstedelijking in het IJsselmeer Toekomstige rivierverruiming van de Maastakken.

In de planlocatie zijn geen nationale belangen in het geding. Het nationale ruimtelijke beleid heeft geen consequentie voor de planlocatie. 4.2.3

Nota Mensen, Wensen, Wonen

Het rijksbeleid voor wonen maakt een duidelijke omslag door. Van kwantiteit naar kwaliteit, van huisvesten naar wonen en van volkshuisvestings- naar woonbeleid. In het beleid ten aanzien van het wonen in de 21e eeuw zal dan ook kwaliteit en keuzevrijheid centraal dienen te staan. Deze beide zaken geven aan dat de burger duidelijk centraal komt te staan. In de Nota wordt geconstateerd dat er vraag is naar ruime en groene woonmilieus, omdat mensen ruim en groen willen wonen. Dit moet, waar mogelijk, worden gehonoreerd, zonder daarbij natuurwaarden en ruimtelijke kwaliteiten te schaden of de sociale cohesie aan te tasten. Uitgaande van een gedifferentieerde en samenhangende gebiedsgerichte aanpak, onder provinciale regie, wordt het mogelijk om, met oog voor lokale omstandigheden lokale initiatieven en ter verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het landelijk gebied op beperkte schaal de behoefte aan landelijke woonmilieus in te vullen. 4.3

Beleid provinciaal niveau

4.3.1

Structuurvisie Ruimtelijke Ordening Noord-Brabant

De Provinciale Staten hebben op 19 maart 2014 de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (SVRO) – partiële herziening 2014 voor de provincie Noord-Brabant vastgesteld. De SVRO geeft aan welke ambities de provincie heeft en hoe zij deze wil realiseren. In de SVRO geeft de provincie aan hoe zij omgaat met de ruimtelijke opgave voor de periode tot 2025, met een doorkijk naar 2040. De provincie heeft als sturingsfilosofie ‘samenwerken aan kwaliteit’: samen met andere overheden, marktpartijen en maatschappelijke organisaties vormgeven aan een duurzame ruimtelijke ontwikkeling van Noord-Brabant. Daarbij respecteert de provincie ieders rol. De provincie onderscheidt de volgende vijf rollen: 1. Ontwikkelen De provincie focust in haar ontwikkelingsgerichte rol op een aantal thematische opgaven en op een aantal gebieden. In gebieden waar sprake is van grote ruimtelijke dynamiek, botsende belangen en waar de ontwikkelingen een (inter)provinciale impact hebben, kiest de provincie voor een actieve rol. 2. Ordenen De provincie wil de duurzame ruimtelijke ontwikkeling van Noord-Brabant ordenen in robuuste ruimtelijke structuren. Dit zijn de groenblauwe-, de agrarische-, de stedelijke- en de infrastructuur. 3. Beschermen De provincie wil belangrijke en onvervangbare waarden beschermen.

Voor de Ecologische Hoofdstructuur, de cultuur- en aardkundige waarden en de bescherming van de kernkwaliteiten in de nationale landschappen in Noord-Brabant stelt de provincie een beschermingsregiem op. 4. Regionaal samenwerken De provincie kiest voor regionale samenwerking en afstemming in vier regio’s. De provincie stimuleert de samenwerking tussen de gemeenten, Rijk en waterschappen in deze regio’s en legt afspraken vast in een strategische regionale agenda.

Bestemmingsplan toelichting 150870

Pagina 13 van 44

III Schoenmakers III Ruimtelijke ontwikkeling

5. Stimuleren Bij ruimtelijke ontwikkelingen gaat het niet alleen om de vraag waar welke ontwikkelingen gewenst zijn. Het gaat daarbij ook om de balans tussen de verschillende belangen, functies en kwaliteiten in een gebied. De provincie wil dat ontwikkelingen bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van Noord-Brabant. Uit figuur 6 blijkt dat de planlocatie in het ‘landelijke gebied, gemengd landelijk gebied’ ligt.

Figuur 6: Uitsnede Structuurkaart, Structuurvisie Ruimtelijke Ordening Noord-Brabant

Het landelijk gebied ligt buiten de groenblauwe structuur en de stedelijke structuur zoals steden, dorpen en bedrijventerreinen. Het landelijk gebied biedt een multifunctionele gebruiksruimte voor land- en tuinbouw, natuur, water, recreatie, toerisme en kleinschalige stedelijke functies. De provincie wil het volgende bereiken in het landelijke gebied: 1. ruimte voor een breed georiënteerde plattelandseconomie; 2. ruimte voor agrarische ontwikkeling; 3. versterking van het landschap. Binnen het landelijk gebied onderscheidt de provincie twee perspectieven: 1. gemend landelijk gebied; 2. accent agrarisch ontwikkeling. De provincie beschouwt het hele landelijk gebied als een gebied waarbinnen een mening van functies aanwezig is. De mate van menging varieert daarbij van de gebieden waarbinnen meerdere functies in evenwicht naast elkaar bestaan tot gebieden waar de land- en tuinbouw de dominante functie is. Door het beëindigen van bedrijfsvoeringen komen er bedrijfslocaties vrij. Het gemengd landelijk gebied is een veelzijdige gebruiksruimte. Ontwikkelingen, zoals wonen, werken, (historische) landgoederen, recreatie en toerisme, passen qua aard, schaal en functie bij de omgeving en houden rekening met de omgevingskwaliteiten. De ontwikkeling van functies is in beginsel alleen mogelijk op vrijkomende locaties.

Er wordt rekening gehouden met (ontwikkelingsmogelijkheden van) omliggende bestaande functies, zoals volwaardige agrarische bedrijven, recreatiebedrijven of woonfuncties.

Bestemmingsplan toelichting 150870

Pagina 14 van 44

III Schoenmakers III Ruimtelijke ontwikkeling

De wijziging van de bedrijfsbestemming naar een woonbestemming op de planlocatie Schootsenhoek 6 past binnen het beleidskader van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening van de provincie Noord-Brabant. Het is een vrijkomende bedrijfslocatie, waarbij de voorgenomen ontwikkeling past qua aard en schaal in de omgeving. 4.3.2

Omgevingsvisie Noord-Brabant 2018

Op 14 december 2018 stelde Provinciale Staten van Noord-Brabant de Brabantse Omgevingsvisie vast. De omgevingsvisie is opgesteld volgens de uitgangspunten van de nieuwe Omgevingswet, welke in 2021 in werking zal treden. De Brabantse Omgevingsvisie beschrijft de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Er wordt vanuit meerdere invalshoeken gekeken naar een ontwikkeling door de provincie: ▪ Een 'diepe' manier van kijken: niet alleen kijken naar effecten op de bovenste laag in het hier en nu, maar de dynamiek en randvoorwaarden betrekken die de onderste lagen meegeven. Kijken op verschillende schaalniveaus en actief benutten van de factor tijd. Hierbij ook kijken naar het verleden, de geschiedenis van de lagen op een plek. ▪ Een 'ronde' manier van kijken: niet sectoraal kijken, maar combineren van opgaven en kansen zodat ontwikkelingen optimaal bijdragen aan een circulair, sterk en sociaal Brabant, waarin alle Brabanders zich prettig voelen. Kijken vanuit een gebiedsgerichte insteek, naar een balans tussen people, planet en profit. ▪ Een 'brede' manier van kijken: niet kijken vanuit één gezichtspunt, maar het betrekken van veel partijen, met al hun gezichtspunten, meningen, wensen, ideeën en belangen. In de omgevingsvisie is één basisopgave benoemd: het werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit.

Daarnaast zijn er vier hoofdopgaven benoemd: ▪ werken aan de Brabantse energietransitie; ▪ werken aan een klimaatproof Brabant; ▪ werken aan Brabant als slimme netwerkstad; ▪ werken aan een concurrerende, duurzame economie. De omgevingsvisie gaat over de hele fysieke leefomgeving, heeft een integraal karakter en bevat geen sectorale beleidsdoelen. Concrete doelen voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit staan nog in de bestaande plannen van de provincie, bijvoorbeeld in de Structuurvisie ruimtelijke ordening en het provinciale verkeers- en vervoersplan. De kwaliteit van de omgeving voor mens en natuur staat onder druk in verschillende delen van het landelijk gebied door meerdere factoren. Er is er sprake van een toenemende leegstand en bevolkingskrimp. Dat leidt tot economische, sociaal-culturele en ecologische schade. Er is extra aandacht voor een steeds verder toenemende leegstand doordat boeren stoppen, de leegkomende gebouwen verpauperen of een bron voor criminaliteit zijn. De sociale cohesie komt in het gedrang in het landelijk gebied. De bebouwing op de planlocatie wordt herbestemd naar de bestemming ‘Wonen’. Dit geeft de voorkeur boven ontwikkelingen op uitbreidingslocaties. 4.3.3

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

In 2022 treedt de Omgevingswet in werking. Deze wet vervangt 26 wetten en verschillende regelsystemen op nationaal niveau. Vanwege de Omgevingswet moet ook de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. Hierin worden de bestaande verordeningen over de fysieke leefomgeving samengevoegd tot één Interim omgevingsverordening. Dit zijn de: - Provinciale milieuverordening, gebaseerd op artikel 1.2 Wet milieubeheer; - Verordening natuurbescherming, gebaseerd op diverse artikelen uit de Wet natuurbescherming; - Verordening Ontgrondingen, gebaseerd op artikel 5, tweede lid, en artikel 7, tweede lid, Ontgrondingenwet; - Verordening Ruimte, gebaseerd op artikel 4.1 Wet ruimtelijke ordening; - Verordening Water, gebaseerd op diverse artikelen in de Waterwet;

Bestemmingsplan toelichting 150870

Pagina 15 van 44

III Schoenmakers III Ruimtelijke ontwikkeling

-

Verordening wegen, gebaseerd op artikel 57 Wegenwet en artikel 2a Wegenverkeerswet.

De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie. Er heeft daarom ook geen expliciete afweging plaatsgevonden of de inzet van de verordening voor een bepaald onderwerp gecontinueerd moet worden. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd. Deze beleidsneutrale omzetting betekent overigens niet dat er helemaal geen wijzigingen ten opzichte van de huidige verordeningen zijn verwerkt. Op hoofdlijnen gaat het om: - een meer gebruiksvriendelijke opbouw met regels die per gebruikersgroep (burgers en bedrijven, gemeenten, waterschap) bij elkaar staan en minder losse bijlagen; - aanpassingen waardoor de regels straks beter passen in het systeem van de omgevingswet, bijvoorbeeld voor de grondwaterbeschermingsgebieden; - aanpassingen vanwege de vastgestelde omgevingsvisie, zoals de nieuwe manier van samenwerken en meer inzet op omgevingskwaliteit. Het ontwerp van de Interim omgevingsverordening is in april vastgesteld. De Provinciale Staten heeft de Interim omgevingsverordening op 25 oktober 2019 vastgesteld. In figuur 7 is de uitsnede van de kaart behorende bij de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant weergegeven voor de planlocatie Schootsenhoek 6.

Uit figuur 7 blijkt dat de planlocatie is gelegen in het ‘Landelijk gebied’ met daarbij de aanduiding ‘Gemengd landelijk gebied’. Over de locatie liggen tevens de aanduidingen ‘Stalderingsgebied’ en ‘beperkingen veehouderij’.

Figuur 7: Uitsneden kaarten behorende bij Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Landelijk gebied - Gemengd landelijk gebied Een bestemmingsplan gelegen binnen de afdeling ‘Vitaal platteland’ zijn de ontwikkelingsmogelijkheden geschetst voor het Landelijk gebied. In het landelijk gebied stimuleert de provincie het mengen van functies voor een sterke plattelandseconomie. Hierbij is vooral de ontwikkeling van landbouw van belang, naast andere vormen van bedrijvigheid, natuur, landschap, recreatie en wonen. Het landelijk gebied omvat een onderverdeling in de subzones ‘Gemengd landelijk gebied’ en ‘Groenblauwe mantel’. In veel gevallen bestaan er voor beide zones gelijke ontwikkelingsmogelijkheden. In die gevallen wordt gesproken over ‘Landelijk gebied’. Alleen als het nodig is onderscheid te maken, wordt in de betreffende regel gesproken over de subzones.

Bestemmingsplan toelichting 150870

Pagina 16 van 44

III Schoenmakers III Ruimtelijke ontwikkeling

Een bestemmingsplan gelegen in gemengd landelijk gebied onderscheidt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening gebieden waar een gemengde plattelandseconomie en/of een in hoofdzaak agrarische economie wordt nagestreeft met daarbij passende bestemmingen. Hierbij is vooral de ontwikkeling van landbouw van belang, naast andere vormen van bedrijvigheid, natuur, landschap, recreatie en wonen. Bij het aanwijzen van de bestemmingen dient de bestemming een uitwerking te zijn van de voorgenomen ontwikkeling en het te voeren ruimtelijk beleid voor dat gebied en dient tevens bij te dragen aan de ruimtelijke kwaliteit als bedoelt in Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Op de planlocatie Schootsenhoek 6 is het voornemen de bedrijfsbestemming te herbestemmen naar een woonbestemming. In artikel 3.68 zijn specifieke regels opgenomen voor wonen in landelijk gebied. In artikel 3.69 zijn onder andere regels opgenomen voor het splitsen in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Hieronder zijn artikel 3.68 en 3.69 weergegeven. Artikel 3.68 wonen in landelijk gebied Lid 1. Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied bepaalt dat: a. alleen bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen zijn toegestaan; b. zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen en andere niet voor bewoning bestemde gebouwen is uitgesloten. Lid 2.

Een bestemmingsplan kan bij een bestaande woning de vestiging van een andere functie toelaten, als: a. dit past binnen de voorwaarden die voor die functie zijn opgenomen in deze paragraaf; b. in geval nieuwe bebouwing wordt opgericht, er elders feitelijk en juridisch een gelijkwaardige oppervlakte aan gebouwen is gesloopt. Artikel 3.69 afwijkende regels (burger)woningen In afwijking van artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied kan een bestemmingsplan voorzien in: a. de bouw van een woning ter vervanging van een bestaande woning binnen het bouwperceel, als is verzekerd dat: 1. de bestaande woning feitelijk wordt opgeheven; 2. overtollige bebouwing wordt gesloopt. b. de vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing als dat bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing. c. in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning, als is verzekerd dat: 1. er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt; 2. overtollige bebouwing wordt gesloopt. Binnen de structuur ‘gemengd landelijk gebied’ is het mogelijk om een voormalige bedrijfswoning in gebruik te nemen als burgerwoning, mits er geen splitsing plaatsvindt in meerdere woonfuncties. Het gebouw op de planlocatie Schootsenhoek 6 is een cultuurhistorisch waardevol gebouw. Splitsing in meerdere woonfuncties is daarom wel toegestaan op deze locatie.

Daarnaast dien de overtollige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Het oppervlak dat aan overtollige bebouwing dient te worden gesloopt is in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant niet begrensd. Aanduiding: cultuurhistorisch waardevol gebied De provincie wil de onvervangbare waarden beschermen. Ontwikkelingen binnen het cultuurhistorisch waardevol gebied zijn enkel mogelijk als zij de wezenlijke kenmerken en waarden het gebied niet aantasten. Binnen bestemmingsplannen dient een beschermde regeling te worden opgenomen. De woning is door monumentencommissie aangemerkt als cultuurhistorisch waardevolle bebouwing (advies monumentencommissie; Beschrijving Schootsenhoek 6, 30 december 2009 door E.M. Dolne kunsthistoricus, bijgevoegd in de afzonderlijke bijlage), mits de volgende aanpassingspunten uitgevoerd worden: 1. het herstellen van de grote poort in de frontgevel; 2. het vervangen van de kunststof kozijnen door geschikte nieuwe vensters; 3. het aanbrengen van de houten deuren op de begane grond van het hoofdlichaam in de middelste deurpoort.

Bestemmingsplan toelichting 150870

Pagina 17 van 44

III Schoenmakers III Ruimtelijke ontwikkeling

Binnen de beoogde ontwikkeling wordt geen nieuwe bebouwing gerealiseerd, er is reeds 290 m² aan overtollige bebouwing (garage en schutterij) gesloopt. Daarnaast wordt er 75 m² van het voormalige café gesloopt. In totaal wordt er 365 m² aan overtollige bebouwing gesloopt. Op de locatie blijft er 300 m² aan bijbehorende bouwwerken over. In de regels van onderhavig bestemmingsplan wordt de sloop van de overtollige bebouwing gewaarborgd door middel van een voorwaardelijke verplichting. Daar waar mogelijk is aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2008’ van de gemeente Baarle-Nassau. Aanduiding: Norm wateroverlast buiten stedelijk gebied Binnen de aanduiding ‘Norm wateroverlast buiten stedelijk gebied’ moeten bij provinciale verordening met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop de regionale wateren moeten zijn ingericht, normen worden gesteld met betrekking tot de gemiddelde overstromingskans per jaar uit oppervlaktewateren van daarbij aan te wijzen gebieden. De verharding op de planlocatie neemt af, wat een positief effect heeft op het infiltratiecapaciteit van de planlocatie. Aanduiding: Stalderingsgebied Binnen de aanduiding "Stalderingsgebied" gelden extra randvoorwaarden aan ontwikkeling van veehouderijen.

Deze voorwaarden geven sturing aan het voorkomen van een verdere regionale concentratie van vee en richten zich daarnaast op het tegengaan van (verdere) leegstand. Vanwege deze extra randvoorwaarden is een toename van de oppervlakte dierenverblijf binnen een bouwperceel alleen mogelijk als er elders dierenverblijven verdwijnen; het zogenaamde stalderen. De aanduiding heeft verder geen betrekking op het voorliggende initiatief. Aanduiding: Beperkingen veehouderij De regels binnen het gebied ‘beperkingen veehouderij’ gelden voor alle veehouderijen. Doel van de aanduiding is om een verdere intensivering vanwege ontwikkelingen in de veehouderij in de aangeduide gebieden tegen e gaan. Binnen het gebied wordt een uitzondering gemaakt voor grondgebonden veehouderijen, de voorwaarden die hieraan worden gesteld zijn voor alle veehouderijen gelijk. De planlocatie betreft geen veehouderij. De aanduiding heeft verder geen betrekking op het voorliggende initiatief. Geconcludeerd wordt dat de wijziging van de bedrijfsbestemming aan de Schootsenhoek 6 naar een woonbestemming en het splitsen van het cultuurhistorisch waardevolle pand in meerdere woonfuncties past binnen het provinciale beleidskader van de Interim omgevingsverordening.

Algemene regels, Bevordering ruimtelijke kwaliteit Artikel 3.5 zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit De provincie wil de omgevingskwaliteit van Brabant bevorderen, in combinatie met een veilige en gezonde leefomgeving. Bij omgevingskwaliteit gaat het om de kwaliteit van een plek of gebied, die bepaald wordt door een goed samenspel van herkomstwaarde, belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde. Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met: a. zorgvuldig ruimtegebruik; b. de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering; c. meerwaardecreatie; Artikel 3.6 zorgvuldig ruimtegebruik: Een plan moet een verantwoording bevatten dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving, waaronder in ieder geval een goede landschappelijke inpasbaarheid en toepassing is gegeven aan het principe zorgvuldig ruimtegebruik.

Bestemmingsplan toelichting 150870

Pagina 18 van 44

III Schoenmakers III Ruimtelijke ontwikkeling

Doel van zorgvuldig ruimtegebruik is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Het optimaal benutten van de bestaande bebouwde omgeving draagt bij aan het behoud van de openheid en kwaliteit van het buitengebied en aan hergebruik van leegkomende of bebouwingslocaties in zowel stedelijk als landelijk gebied. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in: ▪ dat een ruimtelijke ontwikkeling in beginsel plaatsvind binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, tenzij in de verordening uitdrukkelijk anders is bepaald; ▪ ingeval van stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking); ▪ een bestemmingsplan buiten bestaand stedelijk gebied bepaalt dat gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen binnen het bouwperceel worden opgericht en daarbinnen worden geconcentreerd. De beoogde ontwikkeling op de locatie Schootsenhoek 6 te Castelré draagt bij aan de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit, er vinden geen onevenredige effecten plaats. De bedrijfsbestemming wordt gewijzigd naar de bestemming ‘Wonen’. Door de bestemmingswijziging van bedrijf (horeca) naar wonen nemen de verkeersbewegingen op de planlocatie af. Artikel 3.7 toepassing van de lagenbenadering De lagenbenadering omvat de effecten op: a.

de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; b. de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. c. de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. In hoofdstuk 5 ‘Relevante (milieu)aspecten’ worden effecten op bovenstaande waarden beschreven. Hieruit blijkt dat de relevante waarden op de planlocatie en het gebied niet worden aangetast. Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering van het landschap Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling in het landelijk gebied mogelijk maakt, bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. De toelichting bij een bestemmingsplan bevat een motivering: a. van de wijze waarop de bedoelde verbetering financieel, juridisch en feitelijk is geborgd; b. dat de verbetering past binnen de hoofdlijnen van het te voeren ruimtelijk beleid voor dat gebied. De bedoelde verbetering kan mede betreffen: a. de landschappelijke inpassing van bebouwing, voor zover expliciet vereist op grond van deze verordening; b.

het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; c. activiteiten, gericht op behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen; d. het wegnemen van verharding; e. het slopen van bebouwing; f. een fysieke bijdrage aan de realisering van de het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones; g. het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. De uitvoering van kwaliteitsverbetering van het landschap heeft regio West-Brabant vastgelegd in het ‘Afsprakenkader Kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant’. Deze notitie geeft aan hoe de gemeenten in de regio West-Brabant naast de toepassing van artikel 3.1 van de Verordening ruimte, ook toepassing geven aan artikel 3.2 van de Verordening ruimte De notitie biedt: ▪ een eenduidig beleidskader voor de West-Brabantse gemeenten met instemming van de provincie NoordBrabant; ▪ de mogelijkheid tot maatwerk voor gemeenten blijft mogelijk om de ‘couleur locale’ te behouden, niet alles wordt dicht getimmerd; ▪ een eenduidige regionale methodiek;

Bestemmingsplan toelichting 150870

Pagina 19 van 44

III Schoenmakers III Ruimtelijke ontwikkeling

▪

duidelijkheid over hoe de rood-met-groen koppeling kan worden opgenomen in te ontwikkelen bestemmingsplannen in overeenstemming met de Verordening Ruimte.

In de notitie zijn een drietal categorieën opgesteld: ▪ Categorie 1: Ruimtelijke ontwikkelingen met nauwelijks tot geen landschappelijke invloed en waarbij geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap wordt geëist. ▪ Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen met weinig landschappelijke invloed, dan wel ruimtelijke ontwikkelingen die van nature aan het buitengebied zijn gebonden, of plaatsvinden in hiervoor aangewezen gebieden. De kwaliteitsverbetering vindt plaats in de vorm van landschappelijke inpassingsmaatregelen. Deze categorie is niet limitatief. ▪ Categorie 3: Ruimtelijke ontwikkelingen welke niet tot categorie 1 of 2 behoren. De kwaliteitsverbetering wordt berekend op basis van de bestemmingswinst. Categorie In de notitie zijn drie categorieën opgenomen, waaronder een ruimtelijke ontwikkeling geschaard kan worden. De planlocatie valt gedeeltelijk in categorie 1 (cultuurhistorisch waardevolle bebouwing) en gedeeltelijk in categorie 3. Berekening kwaliteitsverbetering van het landschap Bij een wijziging van een niet-agrarische bedrijfsbestemming naar een woonbestemming geldt een basisinspanning (bijdrage) van 20% van de waardevermeerdering. Het huidige bestemmingsvlak heeft een oppervlakte van circa 2.292 m². Het huidige bestemmingsvlak wordt gedeeltelijk omgezet naar ‘Wonen’. Dit komt neer op een basisinspanning van € 15.071,50, zie tabel 1.

Het resterende bedrag van € 8.356,81 wordt in het gemeentelijke fonds voor kwaliteitsverbetering gestort. Tabel 1: berekening kwaliteitsverbetering

Landschappelijke inpassing De landschappelijke inpassing wordt geborgd door een voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan. In de bijlage is het landschapsplan toegevoegd aan onderhavig plan. Hierin wordt het beleidskader kwaliteitsverbetering van het landschap beschreven. Daarnaast wordt een motivatie gegeven van de landschappelijke inpassing. Doordat landschappelijke inpassing plaatsvindt op de planlocatie en het overige bedrag van € 8.356,81 in het groenfonds wordt gestort, voldoet de beoogde ruimtelijke ontwikkeling aan de voorwaarde kwaliteitsverbetering van het landschap. Het plan is hierdoor niet in strijd met de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

Bestemmingsplan toelichting 150870

Pagina 20 van 44

III Schoenmakers III Ruimtelijke ontwikkeling

4.4

Beleid gemeentelijk niveau

4.4.1

Bestemmingsplan Buitengebied 2008

Op de planlocatie Schootsenhoek 6 te Castelré is het bestemmingsplan Buitengebied 2008 van kracht. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 16 juli 2009 door de gemeenteraad van Baarle-Nassau en onherroepelijk geworden op 19 oktober 2011 na uitspraak van de Raad van State. De locatie Schootsenhoek 6 is in het voorgestane bestemmingsplan bestemd met de bestemming ‘Bedrijf’. In de Staat van bedrijven is de aard van het bedrijf voor de locatie Schootsenhoek 6 specifiek opgenomen als ‘Horeca’ met een oppervlakte aan bedrijfsgebouwen van 1.051 m². In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming te wijzingen naar de bestemming ‘Wonen’ en de bebouwing in twee woningen te splitsen (artikel 10.4.2). Omdat het oppervlak aan bijgebouwen dat behouden wordt groter is dan 200 m², namelijk 300 m² en de inhoud van één woning groter is dan is toegestaan, kan er geen gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid. De voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid wordt echter wel aangehouden als toetsingskader voor het onderhavig bestemmingsplan.

Figuur 8: Uitsnede plankaart, Bestemmingsplan Buitengebied 2008, gemeente Baarle-Nassau

Artikel 10.4.2 Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming ‘Bedrijf’ wijzigen in de bestemming ‘Wonen’ ten behoeve van de vestiging van een burgerwoning. Aan toepassing van deze bevoegdheid zijn de volgende voorwaarden verbonden: a. uit voorafgaand onderzoek dient te zijn gebleken dat er geen belemmeringen zijn met betrekking tot de afstemmingsaspecten bedoeld in artikel 23, lid 23.3; In artikel 23, lid 23.3 is opgenomen dat een bestemmingsplan redelijkerwijs uitvoerbaar moet zijn en getoetst moet worden aan de relevante milieuaspecten. In voorliggend bestemmingsplan wordt het initiatief in hoofdstuk 5 aan de relevante milieuaspecten getoetst. b. de wijziging is uitsluitend gericht op het beëindigen van het bedrijf en het omzetten van de voormalige bedrijfswoning in een burgerwoning; De bedrijfsmatige activiteiten op de locatie zijn al geruime tijd beëindigd. Het initiatief is gericht op het wijzigen van de bedrijfswoning naar een burgerwoning, waarbij de woning

Bestemmingsplan toelichting 150870

Pagina 21 van 44

III Schoenmakers III Ruimtelijke ontwikkeling

gesplitst wordt. Dit is binnen de wijzigingsbevoegdheid (artikel 10.4.2) mogelijk die als toetsingskader wordt aangehouden in voorliggend bestemmingsplan. c. indien het bestemmingsvlak ‘Bedrijf’ is gelegen in een op verbeelding 3 weergegeven verwevingsgebied en de locatie in het verwevingsgebied volgens de als bijlage achter deze regels ingevoegde “Handleiding duurzame locaties en duurzame projectlocaties voor intensieve veehouderij” is aan te merken als een duurzame locatie intensieve veehouderij, kan de bevoegdheid niet worden toegepast; De locatie betreft geen veehouderij en is niet aangemerkt als duurzame locatie intensieve veehouderij. d. er dient sprake te zijn van een zorgvuldige landschappelijke inpassing; Er wordt voorzien in een landschappelijke inpassing, in paragraaf 4.4.3 wordt de kwaliteitsverbetering van het landschap aan bod. In bijlage 2 is het volledige landschapsplan opgenomen. e. indien de bebouwing tevens is bestemd tot ‘Waarde - cultuurhistorie’ mag de functiewijziging geen onevenredige aantasting van de cultuurhistorische waarden tot gevolg hebben. Voor zover het geen monument betreft in het kader van de Monumentenwet 1988 of de gemeentelijke monumentenverordening wordt hieromtrent advies gevraagd aan een ter zake deskundige commissie of instantie; In 2009 is er advies aan de monumentencommissie gevraagd.

Door de monumentencommissie is aangegeven dat na het doorvoeren van enkele aanpassingen de bebouwing is aan te merken als cultuurhistorisch waardevol pand. De volgende aanpassingen zijn daarvoor nodig; • herstellen van de grote poort in de voorgevel; • kunstofkozijnen worden vervangen door geschikte houten vensters; • het aanbrengen van de houten deuren op de begane grond van het hoofdlichaam in de middelste poort. Deze aanpassingen zijn door middel van een voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan geborgd. De aanduiding ‘cultuurhistorie’ is op de verbeelding opgenomen. f. de bevoegdheid kan uitsluitend worden toegepast als sprake is van een afbraak van overtollige bedrijfsbebouwing. Daarbij geldt dat de benodigde afbraak in voldoende mate moet zijn zeker gesteld; De dubbele garage 50 m² en de schutterij 240 m² is reeds gesloopt. Daarnaast wordt er 75 m² van het voormalige café gesloopt. In totaal wordt er 365 m² aan overtollige bebouwing gesloopt. Er blijft in totaal 300 m² aan voormalige bedrijfsbebouwing behouden. Dit is in het bestemmingsplan zeker gesteld door het opnemen van een voorwaardelijke verplichting. g.

de bebouwde oppervlakte van de vrijstaand bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 80m² per woning; indien sprake is van amovering van voormalige bedrijfsgebouwen kan een bebouwde oppervlakte aan vrijstaande bijgebouwen worden toegestaan van 80m² vermeerderd met 20% van de bebouwde oppervlakte van de geamoveerde gebouwen tot een totaal maximum bebouwde oppervlakte van 200 m²; Uitgaande van twee woningen na de woningsplitsing, mag er 160 m² ( 2 x 80 m²) behouden blijven. Uitgaande dat er totaal 365 m² aan voormalige bedrijfsbebouwing gesloopt wordt, mag er 233 m² aan voormalige bedrijfsbebouwing worden behouden (20% van 365 m² is 73 m²; 160 m² + 75 m² = 233 m²) in het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2008’ is deze regel echter gemaximaliseerd op 200 m², maar daarbij wordt uitgegaan van één woning. In dit geval gaat het om twee woningen. Dit betekent bij de gewenste 300 m² een overschrijding van 67 m². Door de gemeente Baarle-Nassau is op 16 augustus 2012 besloten om aan afwijking van de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid in principemedewerking te verlenen aan een herziening van het bestemmingsplan, waarbij een grotere oppervlakte aan bedrijfsbebouwing behouden kan blijven (brief, positief besluit principeverzoek, gemeente Baarle-Nassau, 16 augustus 2012, bijlage 1).

Dit heeft in de regels een doorvertaling gekregen dat er per woning maximaal 150 m² aan bijbehorende bouwwerken aanwezig mag zijn. h. de oppervlakte van het te wijzigen bestemmingsvlak mag niet vergroot worden en dient verkleind te worden voor zover dat voor een doelmatige inrichting en gebruik van de hergebruiksfunctie mogelijk is met dien verstande dat de oppervlakte nooit meer mag bedragen dan 0,5 ha;

Bestemmingsplan toelichting 150870

Pagina 22 van 44

III Schoenmakers III Ruimtelijke ontwikkeling

i. j.

Het oppervlak van het bestemmingsvlak is in de bestaande situatie 2.292 m², deze wordt verkleind naar een oppervlakte van 2.151 m². het aantal woningen mag niet worden vermeerderd; Zie punt J. in afwijking van het bepaalde onder i. is splitsing toegestaan met dien verstande dat: 1. woningsplitsing uitsluitend is toegestaan bij voormalige boerderijgebouwen met een inhoud van minimaal 800 m³ (inclusief aanbouwen); In de brief, positief besluit principeverzoek, gemeente Baarle-Nassau, 16 augustus 2012 (bijlage 1) is door de gemeente aangegeven dat naast voormalige boerderij gebouwen ook cultuurhistorisch waardevolle bebouwing in aanmerking komt voor woningsplitsing. Daarnaast is ook in de wijzigingsbevoegdheid binnen de bestemming Wonen in het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2008’ (artikel 18.4.1) opgenomen dat bebouwing met de aanduiding ‘cultuurhistorie’ in aanmerking komen voor woningsplitsing. 2. de voormalige boerderij mag worden gesplitst in maximaal 2 woningen; De bebouwing wordt gesplitst naar 2 woningen. 3. de beide woningen na splitsing een inhoud dienen te hebben van minimaal 400 m³ en maximaal 1.000m³ (inclusief aanbouwen); De woningen hebben een maximale inhoud van 1.512 m³ en 814 m³. Bij het bouwkundig splitsen van de woningen is rekening gehouden met de bestaande dragende constructie van het pand.

Zodat er geen grote constructieve verandering plaats hoeven te vinden die gevolgen hebben voor de cultuurhistorische waarde van het pand. Aan het maximum van 1.000 m³ per woning kan dus niet worden voldaan. Vandaar dat er voor gekozen is om het bestemmingsplan partieel te herzien. 4. per woning een vrijstaand bijgebouw van max. 80 m² mag worden opgericht. De voormalige bedrijfsgebouwen dienen, voor zover de toegestane oppervlakte aan vrijstaande bijgebouwen wordt overschreden, te worden geamoveerd, tenzij ze beschikken over cultuurhistorische waarde. In gevallen waar mogelijk sprake is van aanwezige cultuurhistorische waarde raadplegen burgemeester en wethouders een ter zake deskundige commissie of instantie, alvorens te besluiten; Er wordt één voormalig bedrijfsgebouw van circa 300 m² behouden, zie voor verdere uitleg punt g. 5. de splitsing mag geen belemmeringen opleveren voor de omliggende agrarische bedrijven. In hoofdstuk 5, paragraaf 5.7 is de uitvoerbaarheid op het gebied van bedrijven en milieuzonering getoetst. Hieruit blijkt dat door uitvoering van het initiatief, geen omliggende agrarische bedrijven in hun bedrijfsvoering worden beperkt.

Om voorliggend om de bestemmingswijziging en woningsplitsing juridisch-planologisch mogelijk te maken is een herziening van het vigerende bestemmingsplan noodzakelijk. Middels een principebesluit d.d. 16 augustus 2012 is door de gemeente Baarle-Nassau aangegeven medewerking te willen verlenen aan het initiatief. Omdat naast de twee woningen, binnen de woning aan de Schootsenhoek nummer 6 één extra woonruimte aanwezig is die door een familielid wordt bewoond, is in de regels van het voorliggend bestemmingsplan een afwijking opgenomen voor het gebruik van het hoofdgebouw als een meergeneratiewoning. De meergeneratiewoning is binnen de gemeente Gilze-Rijen in meerdere bestemmingsplannen opgenomen. Momenteel is dit nog geen beleid in de gemeente Baarle-Nassau, maar in het kader van de ABG organisatie een aanleiding om dit in voorliggende situatie toe te passen. Artikel 3.5.5 Meergeneratiewoning Het bevoegd gezag is bevoegd bij omgevingsvergunning voor gebruik af te wijken van het bepaalde in artikel 3.1 en toestaan dat een hoofdgebouw wordt gebruikt als meergeneratiewoning met inachtneming van het volgende: a. tussen hoofdbewoner en inwoner/inwoonster bestaat een familieverband; De hoofdbewoner en inwoonster zijn familie van elkaar, broer en zus. b.

er blijft sprake van één woning (hoofdgebouw) met één huisnummer; Er is sprake van één woning/hoofdgebouw met één huisnummer, betreft Schootsenhoek 6. c. er is sprake van één (bestaande) hoofdingang met een gezamenlijke verkeersader waarmee de beide wooneenheden direct te benaderen zijn (niet via een verblijfsgebied van de een naar de ander);

Bestemmingsplan toelichting 150870

Pagina 23 van 44

III Schoenmakers III Ruimtelijke ontwikkeling

Er is een bestaande hoofdingang aan de voorzijde van de woning. Vanuit een gezamenlijke hal is zowel de hoofdwoning als meergeneratiewoning te betreden. d. beide woonruimten dienen te voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit; Beide woonruimten voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. e. gezamenlijke energie meters / watermeter / ontsluiting(en) naar de openbare weg/ rioolaansluiting; Er is een gezamenlijk energiemeter, watermeter en ontsluiting naar de openbare weg en een rioolaansluiting. f. gezamenlijke berging / garage; Er is een gezamenlijke berging naast de woningen aanwezig. g. realisering binnen de bestaande bouwmassa, danwel binnen de uitbreidingsmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt; Het bijwoongedeelte is geheel binnen de bestaande bouwmassa van de woning gelegen. h. geen intern fysiek scheiding (of compartimentering) door middel van een scheidingsmuur zonder deuren tussen de twee woongedeelten; Beide woningen zijn vanuit dezelfde hoofdingang te betreden. Er is geen sprake van interne fysiek scheiding zonder deuren tussen de woongedeelten. i. onderscheid in hoofdwoongedeelte en bijwoongedeelte; Het bijwoongedeelte (circa. 80 m² excl. overkapping circa 16,70 m²) is duidelijk ondergeschikt in grootte aan het hoofdwoongedeelte (135,80 m² gemeten op de begane grond). j.

bijwoongedeelte moet voorzien zijn van een slaapkamer en badkamer op de begane grond; Er is binnen het bijwoongedeelte voorzien in een slaapkamer en badkamer op de begane grond. k. maximale vloeroppervlakte bijwoongedeelte 65 m²; Het maximale vloeroppervlak van het bijwoongedeelte bedraagt circa. 80 m² excl. overkapping van circa 16,70 m². Omdat het een bestaande situatie betreft, is er voor gekozen om dit oppervlak in de regels van voorliggend bestemmingsplan te verhogen naar 100 m². l. geen privaatrechtelijke splitsing. Eigendom dient van één eigenaar te blijven, danwel van een gezamenlijk eigenaarschap; Het gehele pand is in bezit van de initiatiefnemer die tevens de hoofdbewoner is. m. parkeren op eigen terrein; Het parkeren vindt plaats op eigen terrein, er is voldoende ruimte op het terrein om in de parkeerbehoefte te voorzien. n. de omgevingsvergunning vervalt indien de reden voor het instandhouden van de omgevingsvergunning niet meer aanwezig is. Binnen één jaar na het vervallen van de omgevingsvergunning dienen alle aanpassingen welke gedaan zijn uit een oogpunt van de meergeneratiewoning verwijderd te zijn. Bovenstaande regel wordt in acht genomen.

Bestemmingsplan toelichting 150870

Pagina 24 van 44