Bijlage 2 Rapport Woningmarktonderzoek
Tekst van het document
Rapport Woningmarktonderzoek gemeente Baarle-Nassau
0
Rapport Woningmarktonderzoek gemeente Baarle-Nassau
Opdrachtgever Gemeente Baarle-Nassau
Contactpersonen Marion Hoogveld Ellen Jansen
Datum 18-10-2021
Auteurs Marlies van der Vlugt (marlies.vander.vlugt@infact.eu) Johan van Iersel (johan.van.iersel@infact.eu)
1
Inhoudsopgave Samenvatting .............................................................................................................................3 1
Inleiding..............................................................................................................................8
2
Typering gemeentelijke woningmarkt............................................................................8 2.1
Inwoners .....................................................................................................................8
2.2
Huishoudens en woningvoorraad......................................................................... 10
2.3
Woonsituatie van huishoudens ............................................................................. 14
2.4
Spanning op de woningmarkt ............................................................................... 15
3
Demografische trends ..................................................................................................... 19
4
Verwachte demografische en economische ontwikkelingen ..................................... 24
5
4.1
Demografische ontwikkelingen ............................................................................. 24
4.2
Economische ontwikkelingen ................................................................................ 27
4.3
Ontwikkeling inkomensgroepen ........................................................................... 27
Ontwikkeling woningbehoefte ...................................................................................... 29
Bijlage 1 Cijfers per kern ......................................................................................................... 34
2
Samenvatting
Omvang, samenstelling en woonsituatie van de bevolking in de gemeente Baarle-Nassau Anno 2021 wonen er 6.900 inwoners en 3.045 huishoudens in de gemeente Baarle -Nassau. De gemeente is relatief sterk vergrijsd: circa 37% van de huishoudens is 65 jaar of ouder, ten opzichte van 28% in de subregio Breda en 27% in Nederland. Het aandeel eenpersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar is met 16% klein van omvang. De doelgroep tot € 40.024 bedraagt 41%, wat kleiner is dan in Nederland (45%) en in de subregio Breda (43%). Binnen de gemeente is de kern Baarle het meest vergrijsd en is de doelgroep tot € 40.024 het grootst. In Ulicoten wonen relatief veel gezinnen en huishoudens met een hoger inkomen. Van de 3.045 huishoudens in de gemeente Baarle-Nassau woont 59% in een grondgebonden koopwoning, wat hoger is dan landelijk (45%) en in de subregio Breda (49%). Ook wonen er relatief veel huishoudens op recreatieparken in de kern Baarle (circa 8% van de huishoudens). Van de huishoudens in de gemeente woont 25% in een huurwoning. Circa 15% woont in een particuliere huurwoning en 10% woont in een huurwoning van woningcorporatie Leystromen. De corporatiesector is hiermee klein van omvang . In Nederland woont 28% van de huishoudens in een corporatie huurwoning en in de subregio Breda 26%. De huurderspopulatie van Leystromen is sterk vergrijsd.
Circa 43% van de huurders is een één- of tweepersoonshuishouden van 65 jaar of ouder, terwijl dit landelijk voor 33% van de huurders in het corporatiebezit geldt. De aankomende generatie ouderen (tussen de 55 en 65 jaar) woont relatief vaak in een koopwoning (70%). Spanning op de woningmarkt In de afgelopen jaren is de spanning op de woningmarkt in de gemeente Baarle-Nassau toegenomen. De koopprijzen zijn gestegen en de zoektijd naar een sociale huurwoning in de gemeente is opgelopen naar ruim een jaar in 2020. Het gemiddeld aantal reacties op een sociale huurwoning in Baarle-Nassau lag in de periode 2018-2020 rond de 50 reacties per woning. Dit is lager dan in het totale werkgebied van Woning in Zicht (rondom Tilburg), waar het gemiddeld aantal reacties op 250 per woning lag. Ook in het werkgebied van Klik voor Wonen (rondom Breda) lag het gemiddeld aantal reacties met circa 400 per woning fors hoger. De spanning op de woningmarkt in de omliggende regio’s heeft zijn uitstraling op de woningmarkt in de gemeente Baarle -Nassau. Anno 2021 hebben vooral starters het lastig op de woningmarkt. Door prijsstijgingen is de koopsector voor hen moeilijker bereikbaar geworden. Ook in de kleine sociale huursector kunnen jongeren in Baarle-Nassau nauwelijks terecht.
Sociale huurwoningen die vrijkomen worden vaak met voorrangsregels verhuurd, bijvoorbeeld aan ouderen met een WMO verhuisverklaring. Voor een deel van de jongeren in Baarle-Nassau biedt de particuliere huursector uitkomst. 3
Voor de grote groep 65-plussers geldt dat zij steeds vaker in een ruime grondgebonden koopwoning wonen. Een deel van deze ouderen overweegt een verhuizing naar een meer geschikte woning. Deze ouderen voegen echter lang niet altijd de daad bij het woord. Dit deels om persoonlijke redenen en deels omdat er geen passend aanbod is. Bij passend aanbod kan worden gedacht aan (al dan niet geclusterde) appartementen – kleinschalig, passend binnen het woonmilieu van Baarle-Nassau – of bungalows/ hofjes (laag-bouwappartementen). Door de tekorten aan deze kleinere gelijkvloerse woningen aan te pakken, kunnen via doorstroming meer (grotere) grondgebonden koopwoningen worden vrijgemaakt, voor bijvoorbeeld jonge gezinnen. Banden met omliggende regio’s Door de unieke geografische ligging speelt de landsgrens in het dagelijks leven vermoedelijk een beperkte rol. Zeker voor buitenstaanders is het soms lastig te zien of een winkel in Nederland of in België ligt. Toch zijn de relaties voo r wat betreft de woningmarkt vrij beperkt. In het verleden zijn relatief veel Nederlanders aan de andere kant van de grens gaan wonen, maar deze aantallen zijn vrij stabiel. Hetzelfde geldt voor het aantal Belgen dat in Baarle-Nassau woont. Het aantal verhuizingen over de grens met België is beperkt, al zijn er wel wat Nederlanders die terugkeren naar eigen land (rond de 60 personen per jaar).
Het gaat hier om een diverse groep, die bestaat uit zowel jongere gezinnen als oudere bewoners (50 tot 65 jaar). Inwoners van 65 jaar of ouder verhuizen nauwelijks over de landsgrenzen heen (enkele personen per jaar). Ook voor wat betreft de arbeidsmarkt zijn de banden vrij beperkt. De situatie dat men in Baarle-Nassau woont, en in het buitenland / België werkt, komt nauwelijks voor. De omgekeerde situatie, dat men in het buitenland woont (of woonplaats onbekend) en in Baarle-Nassau werkt, komt vaker voor. Deze groep bestaat onder meer uit werknemers die in België wonen (zoals in Baarle -Hertog) en uit arbeidsmigranten (die in Nederland of België kunnen verblijven). De banden met de stedelijke regio’s rondom Tilburg en Breda zijn sterker. Veel inwoners van Baarle-Nassau werken in deze regio’s en Baarle-Nassau biedt voor veel mensen uit deze regio’s een aantrekkelijk woonklimaat (wat leidt tot positieve migratiesaldi). Daarnaast trekt Baarle-Nassau ook mensen uit de Randstad (met name uit de provincie Zuid-Holland), die hier rust, groen, ruimte en een aantrekkelijk voorzieningenaanbod vinden. In de afgelopen jaren trok Baarle-Nassau vooral (oudere) gezinnen met kinderen aan. Oudere kinderen, tussen pakweg 15 en 18 jaar, verhuisden met hun ouders mee.
Daar staat tegenover dat een deel van de jongeren tussen 18 en 25 jaar uit Baarle-Nassau vertrok, bijvoorbeeld vanwege werk of studie elders, of vanwege ontbrekend aanbod aan woningen of voorzieningen in de gemeente. Demografische ontwikkelingen In het verleden is het aantal woningen en huishoudens in de gemeente Baarle-Nassau beperkt toegenomen. Daarbij speelt een rol dat de provincie een verstedelijkingsbeleid 4
hanteerde, waarbij de (extra) groei voornamelijk in de grote steden werd geaccommodeerd. Dit soort trends uit het verleden klinken ook door in de toekomst, al ligt de jongste huishoudensprognose van de provincie (2020) voor de gemeente Baarle-Nassau hoger dan vorige edities (prognoses uit 2014 en 2017). Volgens de jongste provinciale prognose neemt het aantal huishoudens in de gemeente Baarle-Nassau toe van 3.045 huishoudens in 2021 tot 3.200 huishoudens in 2025. De toename van 155 huishoudens betreft vooral ouderen en eenoudergezinnen. Na 2025 stabiliseert het aantal huishoudens volgens de provinciale prognose om vervolgens geleidelijk af te nemen. Voor de omliggende regio’s wordt een (veel) grotere huishoudensgroei geprognosticeerd. In de subregio Breda wordt een huishoudensgroei van 10% verwacht in de periode 2021 tot 2035 (voor de stad Tilburg ligt dit aandeel rond de 16%) en in de regio Turnhout gaat men uit van een groei van circa 8%. D it maakt dat de stabilisatie en afname van het aantal huishoudens in de gemeente Baarle-Nassau vanaf 2025 onwaarschijnlijk is. De gemeente zal vermoedelijk een groter deel van de regionale groei gaan opvangen. Ook op dit moment kan het wenselijk zijn om meer specifieke aandachtsgroepen te huisvesten, zoals statushouders, spoedzoekers en mensen die uitstromen uit beschermd wonen of de maatschappelijke opvang.
Er liggen in Nederland en in de regio’s rondom Tilburg en Breda grote opgaven op het vlak van woningbouw. Als Baarle-Nassau daar een grotere bijdrage aan kan en wil leveren, dan zal er in de komende jaren in de gemeente meer instroom zijn vanuit de omliggende regio’s en de rest van het land. In deze studie is daarom een extra groeivariant opgesteld en is het effect van de extra huishoudensgroei op de ontwikkeling van de woningbehoefte verkend. Extra groei Bij de extra groeivariant is aangesloten op de aantallen zoals in de Regionale Investeringsagenda van de regio Breda (april 2021). In dit document hebben de regiogemeenten een voorstel gedaan aan het Rijk om een bijdrage te leveren aan onder andere de nationale woningbouwopgave (1 miljoen woningen erbij voor 2030). Indicatief gaat het voor de gemeente Baarle-Nassau om een bijdrage van 300 woningen voor de periode 2020 tot 2030 en nog eens 200 woningen in de periode van 2030 tot 2040. In de Regionale Investeringsagenda wordt niet aangegeven welke nieuwe/extra huishoudens worden gevormd/aangetrokken als er extra woningen worden toegevoegd in de regiogemeenten.
Voor de gemeente Baarle -Nassau is in deze studie de huidige leeftijdsspecifieke migratiepatronen doorgetrokken naar de toekomst: de gemeente is vooral aantrekkelijk voor (aankomende) gezinnen, die in de gemeente rust, groen, ruimte en een aantrekkelijk voorzieningenaanbod vinden. De ontwikkeling van de woningbehoefte op basis van de provinciale prognose en de extra groeivariant maakt duidelijk in welke richting de behoefte (en nieuwbouwprogrammering) moet worden bijgesteld bij een hogere of lagere huishoudensgroei. Beide prognoses bieden geen absolute waarheid, prognoses zijn altijd met bandbreedten omgeven.
5
Ontwikkeling woningbehoefte De woningbehoefteraming in deze studie is gebaseerd op aannamen over de toekomstige demografische en economische ontwikkelingen en het uitgangspunt van constante woonpatronen (gecorrigeerd voor generatie effecten van ouderen). Onder gedane aannamen neemt in de periode 2021 tot 2030 de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in de gemeente toe, met circa 230 woningen uitgaande van de extra groeivariant en 130 woningen uitgaande van de provinciale prognose. De behoefte aan koop- en huurappartementen neemt toe met tussen de 40 en 60 woningen in 2021 tot 2030. Ook na 2030 neemt uitgaande van de extra groeivariant de behoefte aan grondgebonden koopwoningen (beperkt) toe. De toename van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen ontstaat vooral omdat veel ouderen in deze woningen blijven wonen (en aanpassen), bij een nieuwe aanwas van gezinnen (deels afkomstig uit de regio, met name bij de extra groeivariant). Als men erin slaagt om ouderen vaker dan in het recente verleden te laten verhuizen – naar bungalows/hofjes/kleinschalige appartementen – dan kan de toename aan grondgebonden koopwoningen lager uitvallen. Er ontstaat dan meer behoefte aan specifiek voor ouderen geschikte woningen. Behoefte aan huurwoningen De behoefte aan (sociale) huurwoningen blijft onder gedane aannamen ongeveer constant van omvang in de periode 2021 tot 2030.
Hierbij geldt dat het uitgangspunt van constante woonpatronen bepalend is voor deze uitkomsten. De corporatiesector biedt op dit moment voor jongeren/starters nauwelijks mogelijkheid om een eerste start te maken aan de wooncarrière. Bij deze verkenning blijft dat zo. Ook is er geen rekening mee gehouden dat het aandeel sociale huurwo ningen ook regionaal gezien erg klein is. Dat betekent dat de gemeente maar een beperkte bijdrage kan leveren aan de regionale opgaven op het vlak van specifieke aandachtsgroepen, zoals spoedzoekers en mensen die uitstromen uit beschermd wonen of de maatschappelijke opvang. Als men wel een functie ziet voor de sociale huursector bij de startersproblematiek en als men een meer evenwichtige bijdrage wil leveren aan de regionale opgaven, zijn daarvoor meer sociale huurwoningen benodigd. Woningcorporatie Leystromen voorziet deels in deze extra behoefte aan sociale huurwoningen door in de komende jaren enkele tientallen sociale huurwoningen aan de voorraad toe te voegen. Het gaat om 24 sociale huurappartementen voor senioren en 7 sociale grondgebonden huurwoninge n. Rekening houdend met de verkoop van 1 á 2 huurwoningen per jaar komen er in de periode tot 2030 ongeveer 15 tot 20 woningen netto bij. Leystromen verhuurt geen woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens.
In de toekomst neemt de behoefte aan deze woningen beperkt toe, vooral afkomstig van ouderen (in een koopwoning) die op zoek zijn naar een huurwoning met een bepaalde woonkwaliteit. Ook jongere groepen oriënteren zich mogelijk vaker dan in het verleden
6
op dit segment, vanwege prijsstijgingen in de koopsector. Mogelijk kunnen andere aanbieders in deze behoefte voorzien. Opgaven per segment In onderstaande tabel staan de opgaven in de gemeente Baarle-Nassau per segment samengevat, op basis van zowel de actuele als de toekomstige situatie. Actuele marktspanning
grondgebonden koop De huidige markt is licht gespannen.
Toename behoefte 2021-2030 Opmerkingen/ nuanceringen extra provinciale groeivariant prognose 230 130 De toename van de 'eigen' behoefte kan deels worden opgevangen door in te zetten op doorstroming van ouderen, daar liggen belangrijke kansen / opgaven. Als de gemeente meer wil groeien zijn extra woningen benodigd.
koop appartementen Er zijn actuele tekorten.
30
25
Er zijn meer woningen benodigd indien ingezet wordt op doorstroming van ouderen.
grondgebonden huur De huidige markt is grotendeels in evenwicht.
15
-15
Het huidige aanbod is beperkt, als men een grotere rol wil spelen bij de opvang van aandachtsgroepen kan beperkte uitbreiding gewenst zijn.
huur appartementen
Er zijn actuele tekorten.
25
15
De toename van de behoefte (in de duurdere segmenten) valt groter uit als ingezet wordt op doorstroming van ouderen. Starters maken nu nauwelijks kans in de sociale sector, daarvoor kunnen extra (goedkope) woningen benodigd zijn.
onzelfstandig
Er wonen in Baarle Nassau relatief veel huishoudens 'onzelfstandig'.
-5
-25
Als de permanente bewoning van recreatieparken wordt tegengegaan, kan dat leiden tot een afname van het aantal onzelfstandig wonende huishoudens en een toename van de woningbehoefte.
totaal
De spanning op de markt is de afgelopen jaren wat toegenomen, maar blijft achter bij de regio's rondom Tilburg en Breda.
295
130
De provinciale prognose volgt de ontwikkelingen in de afgelopen jaren. Er is meer groei mogelijk als men (a) een grotere rol gaat spelen bij het huisvesten van aandachtsgroepen en starters en (b) een (groter) deel van de regionale uitbreidingsopgave op zich kan en wil nemen.
Bij de uitbreidingsopgave is het zaak om eerst te bepalen wat binnenstedelijk kan, ook om te voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Dit zullen vooral appartementen in de centrale kern zijn (Baarle), nabij voorzieningen. In Ulicoten kunnen mogelijk ook op kleine schaal appartementen worden toegevoegd, voor starters uit deze kern en voor ouderen die graag in hun vertrouwde omgeving willen blijven wonen. De extra woningen voor gezinnen afkomstig uit de regio kunnen zowel in Baarle als in Ulicoten worden toegevoegd (binnen- of buitenstedelijk). Omdat deze gezinnen van elders komen, hebben zij geen binding met een specifieke kern.
7
1
Inleiding
In dit rapport wordt inzicht geboden in de woonopgaven in de gemeente Baarle-Nassau, met onderscheid naar de drie kernen. De actuele en toekomstige situatie op de woningmarkt wordt belicht, met aandacht voor de relaties met België. In hoofdstuk 2 wordt een typering gegeven van de gemeentelijke woningmarkt, en in hoofdstuk 3 wordt ingegaan op demografische trends. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de verwachte demografische en economische ontwikkelingen en in hoofdstuk 5 worden de effecten daarvan op de ontwikkeling van de woningbehoefte aangegeven. Bij dit onderzoek is gebruik gemaakt van veel lokaal specifieke data, afkomstig van het CBS en aangeleverd door de gemeente Baarle-Nassau en woningcorporatie Leystromen. Deze data is geanalyseerd en heeft als input gediend voor het LokaalCombinatiemodel van In.Fact.Research. 1 Om schijnzekerheid te voorkomen zijn de meeste getallen in tabellen afgerond op vijf- of tientallen. 2
2
Typering gemeentelijke woningmarkt
2.1
Inwoners
Anno 2021 wonen er bijna 6.900 inwoners in de gemeente Baarle-Nassau, waarvan 5.680 inwoners in de kern Baarle, 1.090 in Ulicoten en 120 in Castelré. In figuur 1 staat de leeftijdsopbouw van de bevolking in de gemeente weergegeven, afgezet tegen de landelijke opbouw. De bevolking in Baarle-Nassau is relatief sterk vergrijsd: 27% van de inwoners is 65 jaar of ouder, ten opzichte van 20% in Nederland. In figuur 2 is de samenstelling van de inwoners naar leeftijd weergegeven in de Belgische buurgemeente Baarle-Hertog, de subregio Breda 3 en in het arrondissement Turnhout. In zowel de gemeente Baarle-Hertog als in de beide regio’s is 21% van de inwoners 65 jaar en ouder. Ook de aankomende generatie ouderen, de inwoners tussen 55 en 65 jaar, is met 16% groter dan landelijk en in de aangrenzende regio’s. De leeftijdsgroepen 15 tot 25 jaar, en 25 tot 45 jaar, zijn relatief klein van omvang. In totaal (de groep 15 tot 45 jaar) gaat het om 30%, ten opzichte van 37% landelijk, 36% in de subregio Breda en 3 4% in zowel de gemeente Baarle-Hertog als in de regio Turnhout.
1
Het LC-model staat in dit document toegelicht.
2
Door deze afronding kan het voorkomen dat de optelsom van de afgeronde aantallen niet exact klopt. Een voorbeeld: indien er in een tabel twee keer een waarde 7 staat, worden beide afgerond tot 10. Ook de optelsom van beide waarden (14) wordt echter afgrond op 10. 3 De gemeenten Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Drimmelen, Geertruidenberg, Zundert, Breda, Etten-Leur en Oosterhout. 8
figuur 1 Bevolkingsopbouw naar leeftijd in de gemeente Baarle-Nassau en Nederland, 2021 2,5%
Baarle-Nassau Nederland
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
96 jaar
100 jaar
92 jaar
88 jaar
84 jaar
80 jaar
76 jaar
72 jaar
68 jaar
64 jaar
60 jaar
56 jaar
52 jaar
48 jaar
44 jaar
40 jaar
36 jaar
32 jaar
28 jaar
24 jaar
20 jaar
16 jaar
8 jaar
12 jaar
4 jaar
0 jaar
0,0%
Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research
figuur 2 Samenstelling inwoners naar leeftijd in de gemeente Baarle-Nassau en in andere gebieden, 2021 100%
12%
80%
15% 16%
60%
10% 11%
8% 11%
9% 12%
9% 11%
75+
14%
14%
14%
15%
55 tot 65 jaar
13%
14%
14%
14%
45 tot 55 jaar
24%
25%
24%
24%
25 tot 45 jaar
11%
12%
12%
10%
18%
16%
15%
16%
13% 40%
21%
20%
9% 14%
0%
Baarle-Nassau Baarle-Hertog
Nederland
65 tot 75 jaar
15 tot 25 jaar 0 tot 15 jaar
subregio breda regio Turnhout
Bron: CBS, Statbel en FPB, bewerking In.Fact.Research
De unieke ligging van Baarle-Nassau maakt dat er wat meer personen met een Belgische nationaliteit in de gemeente wonen. In totaal gaat het om 3,5% van de inwoners (landelijk ligt dit aandeel op 0,2%). Het totaal aantal inwoners met een niet-Nederlandse nationaliteit in de gemeente Baarle-Nassau ligt met 6% onder het landelijke gemiddelde van 7%. Het komt vaker voor dat Nederlanders aan de andere kant van de grens wonen: in de Belgische buurgemeente Baarle-Hertog ligt het aandeel inwoners met de Nederlandse nationaliteit veel hoger. Het gaat om circa een derde van de inwoners van Baarle-Hertog (bron: NIS België). Er zijn geen statistieken beschikbaar over de samenstelling van deze groep Nederlanders. In de afgelopen tien jaar is de omvang van het aandeel en aantal inwoners met een Belgische nationaliteit in de gemeente Baarle-Nassau licht afgenomen (tabel 1), van 3,9% in
9
2010 (262 inwoners) tot 3,5% in 2020 (241 inwoners). Het aantal inwoners met een andere nationaliteit nam beperkt toe, met name het aantal inwoners met een Aziatische nationaliteit (+50 in 2010 tot 2020), en het aantal inwoners met een Midden - en Oost-Europese nationaliteit (+32 in 2010 tot 2020). tabel 1 Aantal inwoners met een niet-Nederlandse nationaliteit in de gemeente Baarle-Nassau Belgisch Midden- en Oost-Europese nationaliteit Overige Europese nationaliteit Aziatische nationaliteit Overige nationaliteit, staatloos of onbekend totaal
2010 262 44 22 8 26 362
2015 234 55 27 18 38 372
2020 241 76 33 58 32 440
Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research
2.2
Huishoudens en woningvoorraad
Huishoudens Anno 2021 wonen er in de gemeente Baarle-Nassau 3.045 huishoudens, waarvan 2.560 huishoudens in de kern Baarle, 430 in Ulicoten en 55 in Castelré. In tabel 18 in bijlage 1 staat de omvang en samenstelling van de huishoudens in de kernen weergegeven. Van de huishoudens in de gemeente heeft 36% een leeftijd van 65 jaar of ouder (38% in de kern Baarle, 27% in Ulicoten en 35% in Castelré), ten opzichte van 28% in de subregio Breda en 27% in Nederland (figuur 3). Het aandeel eenpersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar in de gemeente is met 16% gering (24% in de subregio Breda en 26% in Nederland). Het aandeel (eenouder-)gezinnen in de gemeente is met 32% ongeveer even groot als landelijk en in de subregio Breda (in de kern Baarle gaat het om 31%, in Ulicoten om 38% en in Castelré om 25%). figuur 3 Huishoudenssamenstelling naar leeftijd en type huishouden, 2021 100,0%
6%
7%
7%
eenoudergezin
80,0%
26%
26%
25%
gezin
60,0%
21%
15%
14%
13%
13%
16%
15%
21% 3%
23% 2%
subregio Breda
Nederland
65+ tweepersoons
40,0%
16%
20,0%
15%
0,0%
16% 0,3% Baarle-Nassau
65+ alleenstaand 23 tot 65 jaar tweepersoons 23 tot 65 jaar alleenstaand < 23 jaar
Bron: CBS, LC model In.Fact.Research
10
figuur 4 Huishoudenssamenstelling naar inkomensklasse, 2021 100% 80%
hogere inkomens 46%
49%
lage middeninkomens
60% 40% 20%
0%
hoge middeninkomens
43%
6% 5%
6% 5%
secundaire doelgroep
21%
21%
primaire doelgroep
14%
21%
24%
Baarle-Nassau
subregio Breda
Nederland
5% 5% 27%
Bron: LC model In.Fact.Research
Definitie inkomensgroepen, prijspeil 2021, aansluitend bij landelijk gehanteerde definities: ✓ Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen tot de grens waarop men in aanmerking komt voor huurtoeslag. ✓ Secundaire doelgroep: huishoudens die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag, met een belastbaar jaarinkomen tot € 40.024. ✓ Lage middeninkomens: een belastbaar jaarinkomen tussen € 40.024 en € 44.665. ✓ Hoge middeninkomens: een belastbaar jaarinkomen tussen € 44.665 en € 51.194. ✓ Hogere inkomens: een belastbaar jaarinkomen vanaf € 51.194.
In figuur 4 staat de omvang van vijf inkomensgroepen aangegeven, aansluitend bij landelijk gehanteerde definities. In de gemeente Baarle-Nassau behoort circa 14% van de huishoudens tot de primaire doelgroep (huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag, in bovenstaand kader staan de definities aangegeven). Circa 27% van de huishoudens behoort tot de secundaire doelgroep. De doelgroep tot € 40.024 (de doelgroep van de sociale huursector, prijspeil 2021) bedraagt daarmee 41%, wat kleiner is dan in Nederland (45%) en in de subregio Breda (43%). Het aantal hogere inkomens in de gemeente is relatief groot (49%), met name in Ulicoten en Castelré (in beide kernen rond de 57%). De doelgroep tot € 40.024 is het grootst in de kern Baarle (43%). Omvang en samenstelling bewoonde woningvoorraad Anno 2021 worden circa 2.705 woningen bewoond door een regulier huishouden. Dit aantal ligt lager dan het totaal aantal huishoudens dat in de gemeente woont (3.045). Circa 340 huishoudens wonen in onzelfstandige kamers of wooneenheden, zijn inwonend bij een ander huishouden, of wonen in een recreatiewoning. In Baarle-Nassau wonen veel huishoudens op recreatieparken, naar schatting in 230 woningen (bron: ge-
11
meente Baarle-Nassau). Eind 2018 heeft de gemeente haar beleid aangescherpt om permanente bewoning van recreatiewoningen tegen te gaan. 4 Deze huishoudens hebben dan wel een woning nodig in de reguliere woningvoorraad. In dit onderzoek worden de huishoudens die buiten de reguliere voorraad wonen aangeduid als onzelfstandig wonende huishoudens. Het gaat om circa 11% van het totaal aantal huishoudens in de gemeente Baarle-Nassau; dit is hoger dan het landelijk gemiddelde van 5,6%. Van de 3.045 huishoudens in de gemeente Baarle-Nassau woont 59% in een grondgebonden koopwoning (87% in Castelré, 74% in Ulicoten en 56% in Baarle -Nassau). Het aandeel van 59% is hoger dan landelijk (45%) en in de subregio Breda (49%). Het aandeel koopappartementen in de gemeente is met circa 5% gering (figuur 5). In tabel 19 in bijlage 1 staat de omvang en samenstelling van de woningvoorraad in de kernen weergegeven. Mede vanwege het hoge aandeel grondgebonden koopwoningen in de gemeente BaarleNassau ligt het aandeel goedkope koopwoningen met een geschatte verkoopwaarde tot € 250.000 met 22% lager dan in Nederland (29%) en in de subregio Breda (26%). Dit is weergegeven in figuur 6. Het aandeel dure koopwoningen van meer dan € 450.000 ligt met circa 30% hoger dan gemiddeld in Nederland en in de subregio Breda (beide 19%).
figuur 5 Samenstelling bewoonde woningvoorraad naar eigendom en woningtype, 2021 100%
80% 60%
11% 2% 8% 5% 10% 5%
5% 14%
6% 16%
13% 5% 5% 9%
12% 7% 4% 10%
onzelfstandig corporatie huur appartement corporatie huur grondgebonden particuliere huur appartement
particuliere huur grondgebonden
40% 59%
20%
49%
koop appartement
45%
koop grondgebonden
0% Baarle-Nassau
subregio Breda
Nederland
Bron: CBS, Leystromen, LC model In.Fact.Research
4
Bron: Beleidsnotitie permanente bewoning recreatieverblijven Baarle-Nassau, vastgesteld in 2005, gewijzigd in november 2018. 12
figuur 6 Samenstelling bewoonde koopvoorraad naar verkoopwaarde, 2021 100% 80%
30%
60%
19%
40%
30%
19%
19%
18%
17%
> € 450.000 € 350.000 tot € 450.000
37%
34%
22%
26%
29%
Baarle-Nassau
subregio Breda
Nederland
€ 250.000 tot € 350.000 < € 250.000
20% 0%
Bron: LC model In.Fact.Research
Circa 25% van de huishoudens in de gemeente Baarle-Nassau woont in een huurwoning (26% in de kern Baarle, 20% in Ulicoten en 9% in Castelré). Circa 10% woont in een huurwoning van woningcorporatie Leystromen en 15% woont in een particuliere huurwoning 5 (figuur 5). De corporatiesector is hiermee klein van omvang, in Nederland woont 28% van de huishoudens in een corporatie huurwoning en in de subr egio Breda 26%. Van het corporatiebezit in Baarle-Nassau heeft circa 73% van de woningen een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens van € 633 (prijspeil 2021, zie ook figuur 7). In Nederland ligt dit aandeel rond de 70% en in de subregio Breda rond de 66%. Er zijn geen corporatie huurwoningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens (€ 752). Binnen de particuliere huursector zijn deze woningen er wel, en wordt geschat op circa 42% van de particuliere huurvoorraad. figuur 7 Samenstelling bewoonde huurvoorraad naar huurprijs, 2021 100% 20%
24%
80% 22% 60% 20% 40% 9% 20% 0%
19%
18%
13% 8%
13% 8%
18%
21%
18%
17%
0% > € 900 10%
80%
16% € 752 - € 900
60%
€ 679 - € 752
40%
€ 633 - € 679 64% 53%
2% 6% 11%
> € 900
12%
11%
€ 752 - € 900 € 679 - € 752
54%
Nederland
€ 633 - € 679 € 442 - € 633
€ 442 - € 633
tot € 442 tot € 442 10%
0%
Baarle-Nassau subregio Breda
2% 7% 12%
20%
17% 11%
100% 23%
13%
Baarle-Nassau subregio Breda
particuliere huur
15% Nederland
corporatie huur
Bron: Leystromen, Lokale monitor wonen en LC model In.Fact.Research
5
Het gaat om huurwoningen van (institutionele) beleggers, maar ook om (recreatie)woningen die verhuurd worden door eigenaar-bewoners, aan familie of voor de commerciële verhuur. Domein beheer en Q-RO vastgoedbeheer verhuren samen 65 woningen in de gemeente Baarle-Nassau, voornamelijk grondgebonden woningen. 13
2.3
Woonsituatie van huishoudens
De woonsituatie van huishoudens hangt nauw samen met de levensfase en het inkomen. Jongeren (veelal nog alleenstaand) starten hun wooncarrière va ak in een huurwoning, maar naarmate men ouder wordt (en gaat samenwonen of een gezin vormt) weten velen een woning te kopen (zie ook figuur 8). Voor startende jongeren speelt de particuliere huursector vermoedelijk een belangrijke rol in de gemeente Baarle-Nassau. In de huursector van Leystromen wonen op dit moment niet meer dan 15 huurders van onder de 35 jaar (circa 5% van de huurders van Leystromen). Ook generatieverschillen spelen een rol in de woonsituatie van huishoudens: de aankomende generatie ouderen (tussen de 55 en 65 jaar) woont vaak in een koopwoning (70%), terwijl de huidige generatie ouderen nog wat vaker een woning huurt. Circa 23% van de huishoudens van 65 tot 75 jaar huurt een woning (onder 75-plusers 27%), terwijl dit aandeel onder 55 tot 65 jarigen op 17% ligt. figuur 8 Samenstelling van eigenaar-bewoners en huurders naar leeftijd in de gemeente BaarleNassau, 2021 500
eigenaar bewoners huurders particulier
400
huurders corporatie
300 200 100
85+
75 - 85 jaar
65 - 75 jaar
55 - 65 jaar
45 - 55 jaar
35 - 45 jaar
25 - 35 jaar
tot 25 jaar
0
Bron: LC model In.Fact.Research
De huurders van Leystromen De huurderspopulatie van de sociale huursector is relatief sterk vergrijsd (figuur 9). Circa 43% van de huurders is een één- of tweepersoonshuishouden van 65 jaar of ouder, terwijl dit landelijk voor 33% van de huurders in het corporatiebezit geldt (34% in de subregio Breda). Circa 62% van de huurders behoort tot de primaire doelgroep (figuur 10). Dit is meer dan in de subregio Breda en in Nederland (beiden 59%). Ongeveer een kwart van de huurders behoort tot de secundaire doelgroep. Circa 87% van de huurders heeft een inkomen tot € 40.024 (de primaire en secundaire doelgroep samen) en 13% heeft een hoger inkomen (woont goedkoop scheef ). Deze groep is minder groot dan landelijk en in de subregio Breda (beiden 18%).
14
figuur 9 Samenstelling van de huurders van Leystromen naar huishoudenstype, 2021 100%
17% 80%
13%
60%
13%
40%
30%
20% 0%
12%
13%
eenoudergezin
12%
12%
gezin
13%
12%
65+ tweepersoons
22%
21%
65+ alleenstaand
11%
10%
29%
30%
2%
2%
subregio Breda
Nederland
23 tot 65 jaar tweepersoons 23 tot 65 jaar alleenstaand
5%
22% 0% Baarle-Nassau
< 23 jaar
Bron: Leystromen en LC model In.Fact.Research
figuur 10 Samenstelling van de huurders van Leystromen naar inkomen, 2021 100% 80%
7% 2% 3%
25%
10% 4% 4%
10% 4% 4%
hogere inkomens
23%
23%
hoge middeninkomens
60%
lage middeninkomens secundaire doelgroep
40% 62%
59%
59%
Baarle-Nassau
subregio Breda
Nederland
primaire doelgroep
20% 0%
Bron: LC model In.Fact.Research
2.4
Spanning op de woningmarkt
Actueel tekort De provincie hanteert al sinds vele jaren het uitgangspunt dat er niet alleen gebouwd moet worden voor de voorspelde huishoudensgroei (hoofdstuk 3), maar ook om het huidige woningtekort in te lopen. Het is lastig om ‘het woningtekort’ exact te duiden. Voor het heden geldt echter dat breed gedeeld wordt dat er landelijk en in de gemeenten in de provincie Noord-Brabant tekorten zijn en dat de urgentie om de woningbouwproductie op te voeren hoog is. Vraagaanbod-verhoudingen Voor zicht op kwalitatieve fricties in de gemeente Baarle-Nassau kijken we naar de zogenoemde vraagaanbod-verhoudingen (tekorten en overschotten), op basis van geuite woonwensen. Hiervoor relateren we de woningvraag van doorstromers en starters aan het aanbod dat beschikbaar kan komen als gevolg van de voorgenomen verhuizingen (van doorstromers). In deze benadering wordt geen rekening gehouden met het feit dat
15
er vele barrières op de woningmarkt zijn, waardoor mensen hun wensen niet altijd kunnen realiseren. Mede om deze reden spreken we over theoretische vraagaanbod-verhoudingen. Voor de totale groep met een verhuiswens (de groep die zeker wil verhuizen óf die dit overweegt) is de markt voor grondgebonden huurwoningen ontspannen en is de totale vraag naar grondgebonden koopwoningen ongeveer gelijk aan het potentiële aanbod van doorstromers (figuur 11, links). Voor appartementen in zowel de koop- als huursector geldt dat er (veel) meer vraag is dan potentieel aanbod. De vraag naar appartementen is voor een belangrijk deel afkomstig van ouderen. Onder doorstromers is ongeveer twee derde van de vraag naar koop- en huurappartementen afkomstig van 65-plussers. Deze ouderen overwegen wel een verhuizing naar een kleinere en gelijkvloerse woning, maar voegen om uiteenlopende redenen lang niet altijd de daad bij het woord. Deze ouderen wonen vaak in een (ruime) grondgebonden (koop)woning. Het potentiële aanbod aan grondgebonden koopwoningen is voor bijna de helft afkomstig van oudere huishoudens (65+). Als deze groep afziet van een verhuizing naar een appartement komen er minder grondgebonden koopwoningen vrij en is er minder aanbod van grondgebonden koopwoningen op de markt beschikbaar.
In dat geval ontstaat er een potentieel tekort aan grondgebonden koopwoningen, en is de vraagdruk op appartementen kleiner. Dit beeld komt ook naar voren als de vraagaanbod-verhoudingen worden weergegeven voor alleen de groep met een zekere verhuiswens (figuur 11, rechts). Het gaat bij deze groep om huishoudens die zeker zijn over een voorgenomen verhuizing, of al actief woningzoekend zijn. figuur 11 Potentiele vraagaanbod-verhoudingen in de gemeente Baarle-Nassau naar eigendom en woningtype, op basis van de totale groep met een verhuiswens en de groep met een zekere verhuiswens 500
500
400
400
300
300 vraag
200
200 doorstromers
100
100
vraag starters
vraag starters vraag doorstromers potentieel aanbod
0
0 grondg.
app.
grondg.
koop
grondg.
app.
app.
grondg.
koop
huur
zekere verhuiswens
totale verhuiswens Bron: LC-model In.Fact.Research
16
huur
app.
Verdeling van sociale huurwoningen Leystromen verhuurt haar woningen via Woning in Zicht, een regionaal woningverdeelsysteem. Voor woningzoekenden betekent dit dat men op één platform kan reageren op het woningaanbod in het hele werkgebied van Woning in Zicht. In de gemeente Baarle-Nassau werden in 2020 in totaal 16 woningen verhuurd, waarvan 1 in de kern Ulicoten en 15 in de kern Baarle (tabel 2). Van deze 16 woningen werden 5 woningen via bemiddeling toegewezen, waarvan 2 aan statushouders (daarnaast ging het om woningruil, of is de woning toegewezen vanwege ‘geen passende reacties’). Het aantal regulier verhuurde woningen van 11 woningen in 2020 ligt lager dan het aantal van 21 regulier verhuurde woningen in 2019 en 13 in 2018. tabel 2 Ontwikkeling aantal verhuringen in de kernen in de gemeente Baarle-Nassau
2018 2019 2020 totaal
Baarle geadverteerd bemiddeld 11 2 20 2 10 5 41 9
Ulicoten geadverteerd bemiddeld 2 0 1 1 1 0 4 1
totaal gemeente geadverteerd bemiddeld 13 2 21 3 11 5 45 10
totaal 15 24 16 55
Bron: Woning in zicht, bewerking In.Fact.Research
Het gemiddeld aantal reacties op geadverteerde huurwoningen in de gemeente Baarle Nassau lag rond de 52 reacties in de periode 2018 t/m 2020 (tabel 3). Dit is lager dan het gemiddeld aantal reacties in het totale werkgebied, dat is opgelopen van 115 reacties in 2018 tot 248 reacties in 2020. De gemiddelde zoektijd in het werkgebied nam toe van 0,9 jaar in 2018 tot 1,2 jaar in 2020. Ook in de gemeente Baarle -Nassau lag de gemiddelde zoektijd in 2020 met 1,1 jaar hoger dan in 2019 en 2018, al is dit cijfer vanwege de kleine aantallen gevoelig voor uitschieters. De verhuurde woningen in de gemeente Baarle-Nassau in 2018 t/m 2020 bestonden voor ruim de helft uit grondgebonden woningen (24 van de 45 woningen). Daarnaast werden 19 appartementen met lift verhuurd, waarvan 11 aan oudere woningzoekenden met een WMO verhuisverklaring. Appartementen zonder lift zijn er weinig en ze komen ook weinig beschikbaar. In de periode 2018 t/m 2020 ging het om slechts 2 woningen. Hiervan werd 1 appartement als zorgwoning verhuurd. Het andere appartement werd regulier verhuurd en kreeg 228 reacties, fors meer dan het totale gemiddelde van 52 reacties per woning.
17
tabel 3 Ontwikkeling aantal verhuringen in de gemeente Baarle-Nassau en het werkgebied van Woning in Zicht naar enkele kenmerken, exclusief bemiddeling
gemeente Baarle-Nassau
2018 2019 2020 totaal
totaal werkgebied 2018 Woning in Zicht 2019 2020 totaal
aantal verhuringen 13 21 11 45
gem. inschrijfduur in jaren 4,2 5,5 7,4 5,5
gem. zoektijd in jaren 0,6 0,6 1,1 0,7
gem. aant. reacties per verhuurde woning 55 49 56 52
gem. aantal weigeringen 2,7 2,6 0,7 2,2
2.749 2.638 2.553 7.940
6,6 6,8 7,5 6,9
0,9 1,0 1,2 1,0
115 167 248 175
1,7 1,7 1,7 1,7
Bron: Woning in zicht, bewerking In.Fact.Research
In tabel 4 is de herkomst en bestemming van woningzoekenden aan w ie een woning is verhuurd weergegeven. In de periode 2018 t/m 2020 is 49% van de verhuurde woningen in Baarle-Nassau toegewezen aan woningzoekenden uit Baarle-Nassau. De andere helft is toegewezen aan woningzoekenden uit Tilburg (18%), het overige werkgebied van Woning in Zicht (16%) of aan woningzoekenden uit de rest van Nederland (18%). Ter referentie: in het werkgebied van Woning in Zicht (exclusief Tilburg) werd 51% van de woningen in een bepaalde gemeente toegewezen aan woningzoekenden die al in de gemeente woonden. In Tilburg ging het om 81%. Op basis van tabel 4 blijkt ook dat van de verhuurde woningen aan woningzoekenden uit Baarle-Nassau het om 22 woningen in Baarle-Nassau ging en om 26 huurwoningen in het overige werkgebied (waarvan 13 in Tilburg). Er is geen zicht op verhuringen aan woningzoekenden uit Baarle-Nassau buiten het werkgebied van Woning in Zicht. Een deel van de woningzoekenden in Baarle-Nassau oriënteert zich dus (ook) buiten de gemeente, waarbij het gaat om zowel jongere als oudere huishoudens. Dit heeft deels te maken met bijvoorbeeld het voorzieningenniveau en de werkgelegenheid in steden als Tilburg en Breda, maar mogelijk ook met ontbrekend woningaanbod in de gemeente Baarle-Nassau, met name voor jongeren/starters.
tabel 4 Herkomst en bestemming van woningzoekenden bij verhuring, naar leeftijd, in 2018 t/m 2020, exclusief bemiddeling herkomst tot 23 jaar bestemming is Baarle-Nassau Baarle-Nassau Tilburg 1 overig werkgebied overig Nederland en onbekend totaal 1
23-30 jaar
bestemming herkomst is Baarle-Nassau Baarle-Nassau Tilburg overig werkgebied totaal
23-30 jaar
tot 23 jaar 2 2
30-35 jaar 1 1 3
35-55 jaar 5 2 2
55-65 jaar 4 3
5
9
3 10
30-35 jaar 1 1
35-55 jaar 5 3 4 12
55-65 jaar 4 2 2 8
4 4
2
Bron: Woning in zicht, bewerking In.Fact.Research
18
65-75 jaar 4 1 1 4 10
75+ 8 1 1 10
totaal 22 8 7 8 45
perc. 49% 18% 16% 18% 100%
65-75 jaar 4 2 2 8
75+ 8 3 1 12
totaal 22 13 13 48
perc. 46% 27% 27% 100%
Prijsontwikkeling in de koopsector Het prijsniveau van koopwoningen in de gemeente Baarle-Nassau ligt boven het landelijke en provinciale gemiddelde (figuur 12). De verkoopprijs van bestaande woningen in de afgelopen drie jaar bedroeg gemiddeld € 316.000. Landelijk werden bestaande woningen voor gemiddeld € 310.000 verkocht. In de periode 2015 t/m 2020 zijn de prijzen van bestaande koopwoningen in Nederland met ongeveer 40% gestegen. Ook in de gemeente Baarle-Nassau stegen de verkoopprijzen van woningen, al was het wat minder sterk dan landelijk e n in de provincie. In totaal ging het om een prijsstijging van 27% in de periode 2015 t/m 2020. figuur 12 Ontwikkeling gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen van drie opeenvolgende jaren in de periode 2000 t/m 2020(6) € 350.000
€ 300.000 € 250.000 € 200.000
Baarle-Nassau Noord-Brabant
€ 150.000
Nederland 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
€ 100.000
Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research \
3
Demografische trends
Inwoners In de afgelopen vijf jaar nam het aantal inwoners in de gemeente Baarle-Nassau toe met gemiddeld 55 inwoners per jaar. Dit is vooral een gevolg van een positief saldo van vestiging en vertrek. Het saldo van natuurlijke ontwikkelingen was negatief. Sinds 2001 zijn er meer mensen overleden dan dat er baby’s zijn geboren, met een kleine uitzondering in 2008 (figuur 13). De verhuisbewegingen van en naar de gemeente Baarle-Nassau gaan vooral van en naar andere gemeenten in Nederland (ongeveer tussen de 250 en 350 personen per jaar , figuur 14). Immigratie en emigratie spelen een kleinere rol (tussen de 50 en 100 personen
6
In de figuur is het gemiddelde prijsniveau genomen van drie opeenvolgende jaren, om verschillen tussen de verhandelde woningen van jaar op jaar te dempen. 19
per jaar). De groei van het aantal inwoners in de gemeente in de afgelopen vijf jaar kwam vooral op conto van de binnenlandse migratie ( figuur 15). In 2020 was het buitenlands migratiesaldo negatief. Corona heeft daarbij ongetwijfeld een rol gespeeld. figuur 13 Ontwikkeling saldo geboorte en sterfte in de gemeente Baarle-Nassau 100
80 60 40 20 0
sterfte geboorte saldo
-20 -40
2020
2018
2016
2014
2012
2010
2008
2006
2004
2002
2000
1998
1996
1994
1992
1990
-60
Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research
figuur 14 Vestiging en vertrek, en immigratie en emigratie vanuit / naar de gemeente Baarle-Nassau 400 350 300 250
vestiging uit andere gemeente
200
vertrek naar andere gemeente
150
immigratie
100
emigratie
50
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
0
Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research
figuur 15 Ontwikkeling migratiesaldo in de gemeente Baarle-Nassau naar binnen- en buitenlandse migratie 200
binnenlands migratiesaldo
150
100
buitenlands migratiesaldo
50
totaal migratiesaldo
0 -50 -100
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
-150
Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research 20
In de periode 2017 t/m 2019 kwamen elk jaar rond de 80-90 mensen vanuit het buitenland in de gemeente Baarle-Nassau wonen. In tabel 5 staat de achtergrond van deze mensen weergegeven, naar nationaliteit en geboorteland. Deels gaat het om zogenoemde retourmigratie: de meerderheid van de immigranten heeft de Nederlandse nationaliteit, en eveneens ongeveer de helft is in Nederland geboren. In het geval van Baarle-Nassau kan het ook gaan om Nederlanders die voorheen in een Belgische enclave woonden en nu elders in de gemeente zijn gaan wonen. De instroom van mensen met een andere nationaliteit, waaronder de Belgische nationaliteit, was in het verleden beperkt van omvang (rond de 20 personen per jaar). Gegeven de geografische ligging is dit opvallend la ag, maar hoewel de afstanden klein zijn, is het toch een grote stap om over de grens te gaan wonen. Men krijgt dan immers bijvoorbeeld te maken met een ander pensioen- en belastingstelsel en verschillen in sociale voorzieningen (in België is de kinderopvang bijvoorbeeld gratis). Dat is ook een van de verklaringen voor het feit dat het aantal inwoners met een Belgische nationaliteit de afgelopen jaren nauwelijks is veranderd (en zelfs licht is gedaald, zie ook paragraaf 2.1). tabel 5 Ontwikkeling immigratie in de gemeente Baarle-Nassau naar nationaliteit en geboorteland
Nederlandse nationaliteit Overige nationaliteit totaal immigratie
2017 69 20 89
2018 64 17 81
2019 56 23 79
In Nederland geboren Elders in Europa geboren Elders in de wereld geboren totaal immigratie
2017 58 23 8 89
2018 50 24 7 81
2019 38 36 5 79
Bron: CBS
In figuur 16 staat het migratiesaldo naar leeftijdsgroep weergegeven. In de periode 2017 t/m 2019 was vooral het saldo van de leeftijdsgroepen 25 tot 40 jaar en 40 tot 65 jaar positief. Een deel van hen verhuisde als gezinshuishouden met kinderen: het saldo van 0 tot 15 jarigen was positief. Binnen de leeftijdsklasse van 15 tot 25 jaar zijn twee groepen te onderscheiden. Kinderen in de leeftijd van 15 tot 18 jaar verhuizen nog vaak met hun ouders mee. In de leeftijd van 18 tot 25 jaar gaan veel kinderen elders studeren, werken of wonen. In het migratiesaldo van de totale groep 15 tot 25 jarigen heffen deze stromen elkaar deels op (in 2018 en 2019). In eerdere jaren (2014 t/m 2016), was het saldo van de groep 15 tot 25 jaar negatief. Ook negatief in enkele jaren was het migratiesaldo van personen van 65 jaar of ouder, mogelijk vanwege het ontbreken van geschikt woningaanbod of (intramurale) voorzieningen. In figuur 17 staat het migratiesaldo naar regio aangegeven. Er zijn vooral relaties met Breda, overig Brabant en Zuid-Holland. Met buurgemeente Alphen-Chaam was het migratiesaldo in een aantal jaren negatief.
21
figuur 16 Ontwikkeling migratiesaldo in de gemeente Baarle-Nassau naar leeftijd 200 150
65+
100
40-65 jaar
50
25-40 jaar 15-25 jaar
0
0-15 jaar
-50 totaal migratiesaldo
-100
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
-150
Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research
figuur 17 Ontwikkeling migratiesaldo in de gemeente Baarle-Nassau naar regio 200
150
buitenland
100
overig Nederland Zuid-Holland
50
overig Brabant
0
Breda
-50
Alpen-Chaam
-100
totaal migratie
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
-150
Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research
In figuur 18 staan de pendelbewegingen (woon-werkverkeer) van en naar Baarle-Nassau weergegeven. Van de werkzame bevolking die in Baarle -Nassau woont, werkt 31% in de gemeente. Daarnaast werkt 14% in Breda, 10% in Tilburg en 7% in Alpen-Chaam (links in figuur 18). In de afgelopen jaren was dit een vrij constant patroon. Daarnaast ging 28% van het woon-werkverkeer naar overig Noord-Brabant en 10% naar overig Nederland. Slechts een enkeling van de werkzame bevolking die in Baarle-Nassau woont, werkt in het buitenland/ België. Uitgaande van het totaal aantal banen in de gemeente Baarle-Nassau wordt circa 31% ingevuld door iemand die ook in de gemeente woont (figuur 18, rechts). Circa 20% van het werk wordt verricht door inwoners van Alphen-Chaam, Breda of Tilburg. Daarnaast komt 28% van de werknemers uit overig Noord-Brabant en woont 17% in het buitenland of heeft een onbekende woonplaats. Bij deze laatste groep van 17% gaat het om circa 500 werknemers. Het is een diverse groep, die onder meer bestaat uit werknemers die in 22
België of een Belgische enclave wonen (zoals in Baarle-Hertog 7), of uit arbeidsmigranten. Volgens het PON stonden er in 2018 ongeveer 230 arbeidsmigranten bij werkgevers in Baarle-Nassau ingeschreven die in de BRP van de gemeente Baarle-Nassau niet voorkwamen. Het is onduidelijk waar deze werknemers wonen, mogelijk woont een deel net over de grens. figuur 18 Werkregio van werknemers die in Baarle-Nassau wonen (links) en woonregio van werknemers die in Baarle-Nassau werken (rechts), december 2019
0%
wonend in Baarle-Nassau, werkzaam in:
10%
werkzaam in Baarle-Nassau, wonend in:
31% 28%
Breda
14% 10%
31%
3%
Breda
Tilburg
Tilburg
Alphen-Chaam
Alphen-Chaam
overig Noord-Brabant 7%
Baarle-Nassau
17%
Baarle-Nassau
3%
28%
overig Nederland
7%
buitenland of onbekend
10%
overig Noord-Brabant
overig Nederland buitenland of onbekend
Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research
Huishoudens De ontwikkeling van het aantal inwoners bestaat uit de eenvoudige optelsom van geboorte, sterfte en de in- en uitstroom van mensen. De huishoudensvorming van deze inwoners kent meerdere invloedsferen, zoals individualisering, vergrijzing (intramuraal / extramuraal), het gebruik van de bestaande voorraad en de huisvesting van huishoudens buiten de reguliere voorraad. In de afgelopen jaren schommelde het aantal huishoudens, met name het aantal onzelfstandig wonende huishoudens. In de periode 2018 tot 2021 nam deze groep af met circa 90 huishoudens. Dit heeft vermoedelijk mede te maken met het aangescherpte beleid van de gemeente om permanente bewoning van recreatiewoningen tegen te gaan. Mogelijk heeft niet iedereen in de gemeente een andere geschikte woning kun nen vinden, waardoor ook het totaal aantal huishoudens in 2020 licht afnam.
7
In 2018 werkte 22 procent van de bevolking in Baarle-Hertog van 15 jaar of ouder in Nederland, zie ook www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2020/46/grenspendelaars-naar-nederland-wonen-vaak-vlak-over-de-grens. 23
4
Verwachte demografische en economische ontwikkelingen
4.1
Demografische ontwikkelingen
In figuur 19 is de toekomstige ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens weergegeven volgens drie edities van de provinciale prognose. In het verleden is het aantal woningen en huishoudens in de gemeente Baarle-Nassau beperkt toegenomen. Daarbij speelt een rol dat de provincie een verstedelijkingsbeleid hanteerde, waarbij de (extra) groei voornamelijk in de grote steden werd geaccommodeerd. Dit soort trends uit het verleden klinken ook door in de toekomst, al ligt de jongste huishoudensprognose van de provincie (2020) voor de gemeente Baarle-Nassau hoger dan vorige edities (prognoses uit 2014 en 2017). Volgens de jongste provinciale prognose neemt het aantal huishoudens in de gemeente Baarle-Nassau toe van 3.045 huishoudens in 2021 tot bijna 3.200 huishoudens in 2025. De toename van 155 huishoudens betreft vooral ouderen en eenoudergezinnen. Na 2025 stabiliseert het aantal huishoudens volgens de provinciale prognose om vervolgens geleidelijk af te nemen.
7.500
3.400
7.000
3.200
6.500
3.000
2.400
werkelijke ontwikkeling
2.200
prognose prov. 2020 prognose prov. 2017
Bron: CBS, prognoses provincie Noord-Brabant
De prognose van de provincie Noord-Brabant is beschikbaar op gemeentelijk niveau. Op basis van het micro-prognosemodel van In.Fact.Research is de prognose vertaald naar het niveau van de kernen in de gemeente Baarle-Nassau. Het aantal huishoudens zal tot 2025 in elke kern toenemen (tabel 6, en zie ook tabel 20 in bijlage 1).
24
2039
2036
2033
2030
2027
2024
2021
2018
2015
prognose prov. 2014 2012
2039
2036
2033
2030
2027
2024
2021
2018
2015
2012
2009
1.800
2006
4.000
2003
2.000
2000
4.500
2009
5.000
2.600
2006
5.500
2.800
2003
6.000
2000
huishoudens
inwoners
figuur 19 Ontwikkeling aantal inwoners en huishoudens in de gemeente Baarle-Nassau, werkelijk in 2000 tot 2021 en prognose tot 2040 volgens diverse edities van de provinciale prognose
tabel 6 Ontwikkeling aantal huishoudens in de kernen van de gemeente Baarle-Nassau in 2021 tot 2035 2021
2021-2025
2021-2030
2021-2035
Baarle
2.560
115
95
15
Ulicoten
430
30
35
30
Castelré
55
5
5
0
totaal
3.045
150
130
45
Bron: prognose provincie Noord-Brabant 2020 (gemeente) en micro-prognosemodel In.Fact.Research (kernen)
De door de provincie voor de gemeente Baarle-Nassau geprognosticeerde stabilisatie en afname van het aantal huishoudens op langere termijn wordt niet verwacht voor de omliggende regio’s. In de subregio Breda wordt een huishoudensgroei van 10% verwacht in de periode 2021 tot 2035 (voor de stad Tilburg ligt dit aandeel rond de 16%) en in de regio Turnhout gaat men uit van een groei van circa 8% (tabel 7). Dit maakt dat de stabilisatie en afname van het aantal huishoudens in de gemeente Baarle-Nassau vanaf 2025 onwaarschijnlijk is. De gemeente zal vermoedelijk een groter deel van de regionale groei gaan opvangen. Ook op dit moment kan het wenselijk zijn om meer specifieke aandachtsgroepen te huisvesten, zoals statushouders, spoedzoekers en mensen die uitstromen uit beschermd wonen of de maatschappelijke opvang. Er liggen in Nederland en in de regio’s rondom Tilburg en Breda grote opgaven op het vlak van woningbouw. Als Baarle-Nassau daar een grotere bijdrage aan kan en wil leveren, dan zal er in de komende jaren in de gemeente meer instroom zijn vanuit de omliggende regio’s en de rest van het land. In deze studie is daarom een extra groeivariant opgesteld en is het effect van de extra huishoudensgroei op de ontwikkeling van de woningbehoefte verkend. tabel 7 Prognose aantal huishoudens in de gemeente Baarle-Nassau, de subregio Breda en de regio Turnhout in 2021 tot 2035
Baarle-Nassau werkelijk 2021
3.045
subregio breda regio Turnhout 170.820
197.730
prognose 2021-2025
150
6.800
5.680
abs.
130
12.860
11.540
2021-2030 2021-2035
45
16.620
16.160
prognose 2021-2025
5%
4%
3%
perc.
2021-2030
4%
8%
6%
2021-2035
2%
10%
8%
Bron: CBS, prognose provincie Noord-Brabant, Statbel en FPB
Extra groei Bij de extra groeivariant is aangesloten op de aantallen zoals in de Regionale Investeringsagenda van de regio Breda (april 2021). In dit document hebben de regiogemeenten 25
een voorstel gedaan aan het Rijk om een bijdrage te leveren aan onder andere de nationale woningbouwopgave (1 miljoen woningen erbij voor 2030). Indicatief gaat het voor de gemeente Baarle-Nassau om een bijdrage van 300 woningen voor de periode 2020 tot 2030 en nog eens 200 woningen in de periode van 2030 tot 2040. In figuur 20 (links) staat de ontwikkeling van het aantal huishoudens volgens twee demografische varianten weergegeven: de provinciale prognose (afgekort als prov) en de extra groei variant (afgekort als eg). In figuur 20 staat ook de ontwikkeling van de huishoudenssamenstelling weergegeven (rechts). Op basis van de provinciale prognose neemt vooral het aantal ouderen en eenoudergezinnen toe. In de Regionale Investeringsagenda wordt niet aangegeven welke nieuwe/extra huishoudens worden gevormd/aangetrokken als er extra woningen worden toegevoegd in de regiogemeenten. In het geval van Baarle-Nassau zijn er we ervan uitgegaan dat de gemeente vooral aantrekkelijk blijft voor (aankomende) gezinnen, die hier rust, groen en ruimte vinden. Daarom hebben we de huidige leeftijdsspecifieke migratiepatronen doorgetrokken naar de toekomst. De nieuwe instroom van (vooral) gezinnen vindt niet op één moment plaats, maar over een meerjarige periode. De groep die in de beginjaren in Baarle-Nassau komt wonen, wordt gedurende de rest van de periode ook weer ouder.
Daardoor neemt bij deze variant niet alleen het aantal gezinnen sterker toe, maar ook het aantal ouderen (zij het in mindere mate). figuur 20 Ontwikkeling aantal huishoudens in de gemeente Baarle-Nassau volgens twee demografische varianten (links) en aantal huishoudens naar huishoudenstype in 2021 en 2030 (rechts) 3.800
1.000
3.600
2021
800
2030 prov
3.200
600
2030 eg
3.000
400
3.400
2.800
200
Bron: CBS, prognose provincie Noord-Brabant, In.Fact.Research
De ontwikkeling van de woningbehoefte op basis van de provinciale prognose en de extra groeivariant maakt duidelijk in welke richting de behoefte (en nieuwbouwprogrammering) moet worden bijgesteld bij een hogere of lagere huishoudensgroei. Beide prognoses bieden geen absolute waarheid, prognoses zijn altijd met bandbreedten omgeven.
26
eenoudergezin
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040
gezin
extra groei variant
2.000
65+ tweepersoons
2.200
0 65+ alleenstaand
prognose prov. 2020
23 tot 65 jaar tweepersoons
2.400
23 tot 65 jaar alleenstaand
werkelijke ontwikkeling
< 23 jaar
2.600
4.2
Economische ontwikkelingen
Demografische prognoses leveren inzicht in de ontwikkeling van het aantal huishoudens naar leeftijd en type. Voor de woningmarkt is het uiteraard ook van belang om zicht te hebben op de inkomens van deze huishoudens. Daarvoor moeten aannamen worden gedaan over de toekomstige ontwikkeling van de koopkracht. In het basisscenario gaan we uit van een gemiddelde groei van +0,4% per jaar, wat overeenkomt met de gemiddelde koopkrachtontwikkeling over de periode 2000 tot 2020 (met pieken en dalen, zie ook figuur 21). Daarnaast voeren we op gemeentelijk niveau enkele effectverkenningen uit om inzichtelijk te maken wat het effect is van een hogere of lagere koopkrachtontwikkeling op de samenstelling van de woningbehoefte en de omvang van de verschillende inkomensgroepen. In een negatief economisch scenario gaan we uit van een koopkrachtontwikkeling van -0,1% per jaar en in een positief economisch scenario gaan we uit van een koopkrachtontwikkeling van 0,9% per jaar. figuur 21 De ontwikkeling van de koopkracht in Nederland in de periode 2000 tot 2020 en de verwachtingen voor de toekomst 4,0 3,0
werkelijk
2,0 1,0
werkelijk, gemiddeld in 2000 tot 2020 positief scenario
0,0
basis scenario
-1,0
negatief scenario
-2,0
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040
-3,0
Bron: CPB, bewerking In.Fact.Research
4.3
Ontwikkeling inkomensgroepen
In tabel 8 is op basis van twee demografische varianten de ontwikkeling van de inkomensgroepen in de gemeente Baarle-Nassau weergegeven op basis van het economisch basisscenario. Tot 2025 neemt elke inkomensgroep in omvang toe, bij beide varianten. Na 2025 neemt met name de secundaire doelgroep toe, en daarmee ook de doelgroep tot € 40.024. Het gaat om een toename van 65 huishoudens in 2021 tot 2030 bij de provinciale prognose en 125 huishoudens uitgaande van de extra groeivariant. Bij een negatief economisch scenario is de doelgroep tot € 40.024 in de toekomst wat groter; bij een positief economisch scenario kleiner (zie ook tabel 9). In elke kern in de gemeente BaarleNassau neemt de doelgroep naar verwachting toe, waarbij geldt dat de toename voor
27
een groot deel bestaat uit alleenstaande ouderen (figuur 22), die vaak in een koopwoning wonen. Uitgaande van de extra groeivariant neemt ook het aantal hogere inkomens in de gemeente sterk toe (tabel 8). tabel 8 Ontwikkeling inkomensgroepen in de gemeente Baarle-Nassau volgens twee demografische varianten 2021
2021-2025
2021-2030
2021-2035
primaire
prov. progn.
435
10
-30
-65
doelgroep
extra groei
435
20
-5
-30
secundaire
prov. progn.
810
60
95
75
doelgroep
extra groei
810
75
130
140
lage
prov. progn.
165
20
20
15
middeninkomens extra groei
165
20
30
30
hoge
prov. progn.
135
10
20
25
middeninkomens extra groei
135
15
25
40
hogere
prov. progn.
1.490
45
25
-5
inkomens
extra groei
1.490
80
115
145
totaal
prov. progn.
3.045
150
130
45
huishoudens
extra groei
3.045
210
295
325
Bron: LC model In.Fact.Research
figuur 22 Samenstelling van de doelgroep tot € 40.024 naar huishoudenstype in de gemeente BaarleNassau in 2021 en 2030 volgens twee demografische varianten 1.600 1.400
eenoudergezin
120 85 240
150 75 245
160 80 255
600
380
460
475
400
85
70
75
23 tot 65 jaar alleenstaand
200
325 10 2021
300 10 2030 prov.
320 10
< 23 jaar
1.200 1.000 800
0
gezin 65+ tweepersoons 65+ alleenstaand
23 tot 65 jaar tweepersoons
2030 eg
Bron: LC model In.Fact.Research
tabel 9 Ontwikkeling inkomensgroepen in de gemeente Baarle-Nassau volgens de provinciale prognose en drie economische scenario’s 2021-2030 2021
negatief
basis
positief
primaire doelgroep
435
-5
-30
-50
secundaire doelgroep
810
120
95
70
lage middeninkomens
165
20
20
20
hoge middeninkomens
135
20
20
20
hogere inkomens
1.490
-20
25
75
totaal
3.045
130
130
130
Bron: LC model In.Fact.Research
28
5
Ontwikkeling woningbehoefte
In de toekomst moeten alle doelgroepen (naar leeftijd, huishoudenssamenstelling en inkomen) goed kunnen wonen. Om te bepalen welke woningen daarvoor benodigd zijn is een woningbehoefteraming uitgevoerd. Bij deze raming is in eerste instantie uitgegaan van constante woonpatronen. Dat betekent dat we ervan uitgaan dat een bepaald type huishouden (naar levensfase, samenstelling en inkomen) in de toekomst op soortgelijke wijze zou moeten kunnen wonen als op dit moment. Omdat de meeste huishoudens naar wens wonen is dit een heldere en goed te onderbouwen aanname. Voor ouderen geldt dat generatieverschillen een te grote rol spelen, zo is het (grondgebonden) eigenwoningbezit onder de nieuwe generatie ouderen hoger dan onder de huidige generatie. Bij de raming is om deze reden gecorrigeerd voor deze generatieverschillen. Daarnaast hebben we een variant doorgerekend waarin naast de huidige woonpatronen ook de woonwensen meewegen, wat met name aanvullende inzichten levert voor de groep ouderen. Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom en woningtype In tabel 10 staat de ontwikkeling van de woningbehoefte naar eigendom en woningtype weergegeven. Onder gedane aannamen neemt in de periode 2021 tot 2030 vooral de behoefte aan grondgebonden koopwoningen toe, met circa 230 woningen uitgaande van de extra groeivariant en 130 woningen uitgaande van de provinciale prognose.
Het gaat zowel om woningen in de kern Baarle als om woningen in Ulicoten (zie ook tabel 21 in bijlage 1). Bij een negatief economisch scenario is de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in de toekomst wat kleiner; bij een positief economisch scenario groter (zie ook tabel 11). De behoefte aan koop- en huurappartementen neemt toe met tussen de 40 en 60 woningen in 2021 tot 2030. tabel 10 Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom en woningtype in de gemeente Baarle-Nassau volgens twee demografische varianten 2021