Bijlage 1. Toelichting Boschoven 24

Crijns Rentmeesters BV Witvrouwenbergweg 12 5711 CN Someren T: 0493 – 47 17 77

BESTEMMINGSPLAN BOSCHOVEN 24 BAARLE-NASSAU NL.IMRO.0744.BPBoschoven24-VG01 TOELICHTING

Crijns Rentmeesters bv Vastgesteld januari 2023

E: info@crijns-rentmeesters.nl I: www.crijns-rentmeesters.nl

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

PLANGEGEVENS Naam plan

Boschoven 24 Baarle-Nassau

Imro nummer

NL.IMRO.0744.BPBoschoven24-VG01

Contactpersoon

Bianca Göertz

Concept

24 juni 2021

Voorontwerp

4 maart 2022

ontwerp

1 augustus 2022

Vastgesteld

Januari 2023

Crijns Rentmeesters bv

2

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING ....................................................................................................................6

1.1

Aanleiding.............................................................................................................................. 6

1.2

Relatie .................................................................................................................................... 6

1.3

Ligging ................................................................................................................................... 6

1.4

Begrenzing ............................................................................................................................ 7

1.5

Vigerend bestemmingsplan ................................................................................................. 7

1.6

Leeswijzer .............................................................................................................................. 8

2.

PLANBESCHRIJVING ..................................................................................................9

2.1

Ontstaansgeschiedenis ....................................................................................................... 9

2.2

Omgeving van het plangebied........................................................................................... 11

2.3

Huidige situatie plangebied ............................................................................................... 11

2.4

Beoogde situatie ................................................................................................................. 13 2.4.1

Inleiding...................................................................................................................................13

2.4.2

Recreatieve nevenactiviteit bij wonen .....................................................................................13

2.4.3

Behoud cultuurhistorisch waardevolle schuur .........................................................................15

2.4.4

Sloop .......................................................................................................................................17

2.4.5

Landschappelijke inpassing ....................................................................................................18

2.4.6

Ontsluiting en parkeren ...........................................................................................................19

3.

BELEIDSKADER ........................................................................................................20

3.1

Rijksbeleid ........................................................................................................................... 20

3.2

3.3

4. 4.1

4.2

3.1.1

Nationale omgevingsvisie .......................................................................................................20

3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking ....................................................................................20

Provinciaal beleid ............................................................................................................... 21 3.2.1

Brabantse omgevingsvisie ......................................................................................................21

3.2.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant .......................................................................22

Gemeentelijk beleid ............................................................................................................ 26 3.3.1

Omgevingsvisie .......................................................................................................................26

3.3.2

Visie vrijetijdseconomie gemeente Baarle-Nassau .................................................................27

MILIEU- EN PLANOLOGISCHE ASPECTEN .............................................................29 Bodemkwaliteit ................................................................................................................... 29 4.1.1

Beleidskader ...........................................................................................................................29

4.1.2

Toets .......................................................................................................................................29

Water .................................................................................................................................... 30

Crijns Rentmeesters bv

3

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

4.3

4.4

4.5

4.6

4.7

4.8

4.9

4.2.1

Beleidskader ...........................................................................................................................30

4.2.2

Toets .......................................................................................................................................33

Cultuurhistorie .................................................................................................................... 34 4.3.1

Beleidskader ...........................................................................................................................34

4.3.2

Toets .......................................................................................................................................36

Archeologie ......................................................................................................................... 38 4.4.1

Beleidskader ...........................................................................................................................38

4.4.2

Toets .......................................................................................................................................40

Natuur .................................................................................................................................. 40 4.5.1

Beleidskader ...........................................................................................................................40

4.5.2

Toets .......................................................................................................................................41

Geluid ................................................................................................................................... 43 4.6.1

Beleidskader ...........................................................................................................................43

4.6.2

Toets .......................................................................................................................................44

Geur...................................................................................................................................... 45 4.7.1

Beleidskader ...........................................................................................................................45

4.7.2

Toets .......................................................................................................................................46

Gezondheid ......................................................................................................................... 49 4.8.1

Beleidskader ...........................................................................................................................49

4.8.2

Toets .......................................................................................................................................50

Bedrijven en milieuzonering .............................................................................................. 51 4.9.1

Beleidskader ...........................................................................................................................51

4.9.2

Toets .......................................................................................................................................52

4.10 Externe veiligheid ............................................................................................................... 53 4.10.1 Beleidskader ...........................................................................................................................53 4.10.2 Toets .......................................................................................................................................54

4.11 Luchtkwaliteit ...................................................................................................................... 55 4.11.1 Beleidskader ...........................................................................................................................55 4.11.2 Toets .......................................................................................................................................55

4.12 MER ...................................................................................................................................... 57 4.12.1 Inleiding...................................................................................................................................57 4.12.2 Beleidskader ...........................................................................................................................57 4.12.3 Toets .......................................................................................................................................58

5.

JURIDISCHE VORMGEVING......................................................................................59

5.1

Inleiding ............................................................................................................................... 59

5.2

Algemene toelichting verbeelding .................................................................................... 59

5.3

Algemene toelichting regels .............................................................................................. 59

5.4

Toelichting op de bestemmingen ..................................................................................... 59 5.4.1

Agrarisch .................................................................................................................................59

Crijns Rentmeesters bv

4

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

5.4.2

Groen – Landschappelijke inpassing ......................................................................................59

5.4.3

Wonen.....................................................................................................................................60

5.4.4

Waarde - Archeologie .............................................................................................................60

5.4.5

Waarde - Cultuurhistorie .........................................................................................................60

6.

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ......................................................................61

7.

PROCEDURE..............................................................................................................62

7.1

Wettelijke procedure .......................................................................................................... 62

7.2

Omgevingsdialoog ............................................................................................................. 62

7.3

Overleg................................................................................................................................. 62

7.4

7.3.1

Inleiding...................................................................................................................................62

7.3.2

Provincie Noord-Brabant .........................................................................................................63

7.3.3

Waterschap Brabantse Delta ..................................................................................................63

Zienswijzen .......................................................................................................................... 63

BIJLAGEN: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Visie bebouwingsconcentratie Bronnenbestand bvb Flora en fauna onderzoek Bodemonderzoek Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Cultuurhistorische waardenstelling Behoud en herstelplan cultuurhistorisch waardevolle schuur Vooroverlegreactie provincie Noord-Brabant Vooroverlegreactie waterschap Brabantse Delta Stikstofonderzoek

Crijns Rentmeesters bv

5

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding

Dit bestemmingsplan is opgesteld voor eigenaren van het plangebied gelegen aan Boschoven 24 te Baarle-Nassau. Op deze locatie is een agrarisch bedrijf gevestigd. Deze locatie wordt herbestemd naar een woonbestemming met een recreatief nachtverblijf als nevenfunctie binnen bestaande bebouwing. Daarbij worden in een cultuurhistorisch waardevolle schuur twee woningen gerealiseerd ter behoud van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. De ontwikkeling past niet binnen het huidige bestemmingsplan. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Baarle-Nassau heeft in vergadering van 5 januari in principe medewerking verleend aan deze ontwikkeling, waarna dit bestemmingsplan is opgesteld. In deze toelichting is aangetoond dat de beoogde herbestemming past binnen de gestelde voorwaarden, het beleidskader en dat met deze ontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

1.2

Relatie

Dit bestemmingsplan is opgesteld in samenhang met herbestemming van locatie aan de overzijde van de Boschoven, de locatie aan Boshoven 35-37. Op deze locatie is een agrarisch bedrijf gevestigd bestaande uit een intensieve veehouderij, een agrarisch technisch hulpbedrijf en graszodenkwekerij. Deze locatie wordt herbestemd naar een woonbestemming met een graszodenkwekerij en een akkerbouwtak, ondergeschikt aan de woonbestemming. De bedrijfswoning aan Boshoven 37 wordt hierbij herbestemd naar een woonbestemming en er wordt daarnaast één woning met een kleine loods voor de graszodenkwekerij en te behouden akkerbouwtak toegevoegd. Deze woning wordt ontwikkeld door toepassing van de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit. Met deze twee bestemmingsplanprocedures worden twee intensieve veehouderij, in eigendom van één initiatiefnemer gesaneerd. Deze veehouderij zijn in elkaars directe nabijheid gelegen. De gemeentegrenzen tussen Baarle-Nassau en Alphen-Chaam is echter door de weg Boshoven/Boschoven gelegen, waarmee in beide gemeente een bestemmingsplanprocedure noodzakelijk is.

1.3

Ligging

Het plangebied is gelegen aan Boschoven 24 te Baarle-Nassau. Het plangebied is gelegen ten noorden van de kern Baarle-Nassau, binnen de bebouwingsconcentratie ‘Boschoven’. Navolgende figuur betreft een topografische kaart met daarop de ligging van het plangebied aangeduid.

Crijns Rentmeesters bv

6

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

Plangebied

Figuur 1: Topografische kaart met de ligging van het plangebied ten opzichte van de kern Baarle-Nassau aangeduid

1.4

Begrenzing

Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Baarle-Nassau, sectie L, nummer 311 (gedeeltelijk). Het plangebied heeft een oppervlakte van 5.423 m². Navolgende figuur geeft een overzicht van de kadastrale situatie, waarbinnen het plangebied is aangeduid.

Plangebied

Figuur 2: Kadastrale kaart waarop de ligging van het plangebied is aangeduid

1.5

Vigerend bestemmingsplan

Binnen het plangebied is het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2008’ van de gemeente Baarle-Nassau het vigerende bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 16 juli 2009 en is onherroepe-

Crijns Rentmeesters bv

7

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

lijk. Het plangebied is bestemd als ‘Agrarisch, Agrarisch bedrijf’ met de aanduiding ‘intensieve veehouderij’. Het plangebied is aangeduid als ‘verwevingsgebied’. De gronden aansluitend aan deze agrarische bedrijfsbestemming zijn bestemd als Agrarisch. Navolgende figuur geeft een uitsnede van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2008’ voor het plangebied.

Plangebied

Figuur 3: Uitsnede bestemmingsplan ‘Buitengebied 2008’ voor het plangebied

1.6

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 van deze toelichting is de planbeschrijving opgenomen. In hoofdstuk 3 wordt deze herbestemming getoetst aan het beleidskader. In hoofdstuk 4 wordt de herbestemming getoetst aan de milieu- en planologische aspecten bij deze herbestemming. In hoofdstuk 5 vindt de juridische planbeschrijving plaats. In hoofdstuk 6 wordt de uitvoerbaarheid van het plan toegelicht, waarna in hoofdstuk 7 de procedure voor deze bestemmingsplanherziening wordt omschreven.

Crijns Rentmeesters bv

8

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

2.

PLANBESCHRIJVING

2.1

Ontstaansgeschiedenis

De gemeente Baarle-Nassau is gelegen op een uitgestrekt hoger gelegen dekzandplateau. Dit plateau vormt de scheiding tussen het stroomgebied van De Donge en dat van de Mark. Op één van de hoogste punten van het dekzandplateau, waar talrijke stroompjes ontstaan, is in de 10e eeuw BaarleNassau ontstaan. Baarle-Nassau betreft een kerkakker- of tiendakkerdorp, ontstaan uit enkele kleine buurtschappen gegroepeerd rond een centraal gelegen parochiekerk. In Baarle zijn twee kransen van zulke buurtschappen en gehuchten te onderscheiden. De eerste krans wordt gevormd door Loveren, Hoogbraak, Boschoven, Nijhoven, Reth, Schaluinen en Tommel, de tweede krans uit Gorpeind, Eikelenbosch, Hoogeind, Heesboom, Reuth, Liefkenshoek, Veldbraak, Keizershoek, Heikant, Voske en Driehuizen. Het plangebied is gelegen binnen de eerste krans, in Boschoven. Binnen deze krans liggen grote complexen van oorspronkelijk gemeenschappelijk gebruikte akkergronden. Tussen de eerste en tweede krans liggen de van oorsprong kleinere individueel gebruikte kampontginningen. Daar weer buiten waren de woeste, onontgonnen gronden gelegen. Heel lang zijn dit natuurlijke bossen geweest maar door het steeds intensiever begrazen door vee en de kap van hout verdween het bos geleidelijk en maakte plaats voor open heide.

Naast de bebouwing in beide kransen rond Baarle is verspreid door het gebied een aantal kleine nederzettingen ontstaan. Na de middeleeuwen werd de ontginning minder dynamisch. Aan de rand van de middeleeuwse cultuurlanden ontstonden kleine individuele ontginningen. Verder trad er in deze periode een schaalverkleining op in de kampenlandschappen en raakte het bezit van de eerst gemeenschappelijke akkercomplexen versnipperd. Rond 1840 had Baarle-Nassau een gevarieerd landschap met een duidelijke en functionele structuur. Navolgende figuur geeft een beeld van de ligging van de gronden rondom Baarle-Nassau in 1850, waarop de ligging van het plangebied is aangeduid. Het plangebied was in deze tijd al ontgonnen.

Plangebied

Figuur 4: Uitsnede historische atlas, waarop de ligging van het plangebied is aangeduid

Crijns Rentmeesters bv

9

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

Vanaf de tweede helft van de 19e eeuw brak de periode van de moderne heideontginningen aan, waarbij op grote schaal heide in cultuur werd gebracht en bebost. Dit veranderde met de komst van de kunstmest en de groei van de bevolking. Daardoor werd het bos weer ontgonnen, nu tot landbouwgrond. Desondanks is in Baarle-Nassau nog veel bos behouden gebleven. Het plangebied was in 1950 al binnen de bebouwingsconcentratie, destijds ‘Baarle-Boschoven gelegen. Navolgende figuur geeft een uitsnede uit de historische atlas uit 1950 waarop de ligging van het plangebied is aangeduid.

Plangebied

Figuur 5: Uitsnede uit de historische atlas uit circa 1950 waarop de ligging van het plangebied is aangeduid

De nieuwe landbouwgronden kernmerken zich door een rationele opzet met lange lijnen. Schaalvergroting in de landbouw heeft geleid tot steeds grotere percelen, de ontwatering werd verbeterd en de verschillen tussen grasland en akker verdwenen. De meeste gronden worden tegenwoordig ingezet voor de (grondgebonden) veehouderij. De bebouwingsconcentratie Boschoven is echter nog in het landschap herkenbaar. Navolgende figuur geeft een uitsnede van de bebouwingsconcentratie Boschoven in de huidige situatie.

Plangebied

Figuur 6: Uitsnede topografische kaart met de bebouwingsconcentratie Boschoven, waarop de ligging van het plangebied is aangeduid

Crijns Rentmeesters bv

10

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

2.2

Omgeving van het plangebied

Het plangebied is gelegen binnen de historische bebouwingsconcentratie Boschoven. Deze bebouwingsconcentratie bestaat uit een wisselend bebouwingsbeeld met woningen en (agrarische) bedrijven. Vooral aan de zuidzijde is het lint Boschoven intensief bebouwd. Navolgende luchtfoto geeft een beeld van de bebouwingsconcentratie Boschoven in de huidige situatie.

Plangebied

Figuur 7: Uitsnede bebouwingsconcentratie Boschoven in de huidige situatie, waarop de ligging van het plangebied is aangeduid

De nadere karakterisering van de bebouwingsconcentratie is toegelicht in de visie op de bebouwingsconcentratie Boschoven. Deze visie is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.

2.3

Huidige situatie plangebied

Binnen het plangebied is een agrarisch bedrijf aanwezig met een bestemmingsvlak van circa 1,9 hectare. Aan de voorzijde van het perceel is de bedrijfswoning aan Boschoven 24 met aanpandige mantelzorgwoning gelegen, direct aan de Boschoven. Direct ten westen hiervan is een cultuurhistorische waardevolle schuur gelegen. Daarachter zijn de stallen voor de veehouderij gelegen. Dit betreft twee stallen, haaks op de Boschoven gelegen, met een gezamenlijke omvang van circa 850 m². Navolgende figuur geeft een luchtfoto van het plangebied in de huidige situatie weer.

Crijns Rentmeesters bv

11

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

Figuur 8: Luchtfoto met het bedrijf binnen het plangebied aan Boschoven 24

Figuur 9: Foto van de woning aan Boschoven 24, vanaf Boschoven

Figuur 10: Foto van de cultuurhistorisch waardevolle schuur bij Boschoven 24, vanaf Boschoven

Crijns Rentmeesters bv

12

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

Binnen het plangebied was een vergunning aanwezig voor het houden van melkvee met bijbehorend jongvee. Inmiddels wordt geen vee meer gehouden en zijn de stallen niet meer in gebruik voor het houden van vee. Het plangebied wordt herontwikkeld in samenhang met de herbestemming van de locatie aan Boshoven 35-37, waar tevens een intensieve veehouderij gevestigd is.

2.4

Beoogde situatie

2.4.1

Inleiding

Binnen het plangebied wordt het agrarisch bedrijf herbestemd naar een woonbestemming. De bedrijfswoning aan Boschoven 24 krijgt een woonbestemming. Binnen de aanpandige voormalige mantelzorgwoning bij deze (bedrijfs)woning wordt een recreatief nachtverblijf gerealiseerd als nevenfunctie bij de woning aan Boschoven 24, tot een omvang van maximaal 150 m2 voor realisatie van kortdurig recreatief verblijf. De woning heeft een totale oppervlakte van circa 278 m². Bij de woning is een cultuurhistorisch waardevolle schuur aanwezig met een omvang van circa 370 m². Binnen de cultuurhistorisch waardevolle schuur binnen het plangebied worden twee woningen gerealiseerd ter behoud van de cultuurhistorische waarden van dit pand. Met dit bestemmingsplan wordt behoud van de schuur en instandhouding van de cultuurhistorische waarden geborgd. De voormalige agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en de woonbestemming wordt landschappelijk ingepast.

2.4.2

Recreatieve nevenactiviteit bij wonen

2.4.2.1

Afwijkingsbevoegdheid in vigerend bestemmingsplan

Binnen het plangebied is een voormalige mantelzorgwoning aanwezig binnen het pand aan Boschoven 24. Beoogd wordt om deze voormalige mantelzorgwoning te hergebruiken als recreatief nachtverblijf voor kleinschalig logeren. In het vigerende bestemmingsplan is een afwijkingsbevoegdheid voor kleinschalig logeren opgenomen. Deze afwijkingsmogelijkheid is hierna opgenomen. “Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 18.3.1 en 18.3.2 teneinde een verblijfsrecreatief medegebruik in de vorm van Bed and Breakfast toe te staan op een bestemmingsvlak doch uitsluitend indien die activiteit wordt uitgeoefend op de wijze als hieronder begrepen: a.

de ontheffingsbevoegdheid kan niet worden toegepast ten behoeve van Bed and Breakfast in vrijstaande bijgebouwen;

b.

de woonfunctie dient zowel visueel als qua aard primair te blijven en de activiteit mag niet leiden tot verstoring van het woongenot ter plaatse en in de directe omgeving. Ook dient de ruimtelijke uitstraling in overeenstemming te zijn met de woonfunctie;

c.

de oppervlakte aan bebouwing welke wordt aangewend voor de Bed and Breakfast mag per bestemmingsvlak niet meer dan 40% van het oppervlak aan gebouwen bedragen met dien verstande dat het maximale oppervlakte niet meer mag bedragen dan 150 m²;’

d.

de activiteit mag niet leiden tot onevenredige publieksaantrekkende werking;

Crijns Rentmeesters bv

13

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

e.

de activiteit mag geen nadelige invloed hebben op de verkeersafwikkeling en op de parkeerbalans. Dit betekent onder meer dat binnen het bestemmingsvlak ‘Wonen’ moet worden voorzien in de voor de activiteit benodigde parkeerruimte;

f.

het verblijfsrecreatief medegebruik is uitsluitend toegestaan indien dit wordt geëxploiteerd door de bewoner van de woning;

g.

burgemeester en wethouders trekken de ontheffing in, indien de bestemming van het bestemmingsvlak wordt gewijzigd in een andere bestemming.”

Hierna wordt de realisatie van het recreatief nachtverblijf getoetst aan de afwijkingsvoorwaarden. 2.4.2.2

Toets aan afwijkingsbevoegdheid

Niet in vrijstaande bijgebouwen Verblijfsrecreatief medegebruik is niet toegestaan in vrijstaande bijgebouwen. De als recreatief nachtverblijf her te gebruiken bebouwing betreft een aangebouwd gebouw met een omvang van 150 m² en twee bouwlagen met kap. Dit gebouw is aan de woning Boschoven 24 gelegen. Visuele ondergeschiktheid. De woonfunctie dient zowel visueel als qua aard primair te blijven en de activiteit mag niet leiden tot verstoring van het woongenot ter plaatse en in de directe omgeving. Ook dient de ruimtelijke uitstraling in overeenstemming te zijn met de woonfunctie. Het gebouw dat wordt hergebruikt als recreatief nachtverblijf is visueel ondergeschikt aan de bedrijfswoning. Het betreft één gebouw dat in goede staat verkeert. Met hergebruik van de voormalige bedrijfswoning voor de beoogde functie blijft het gebouw benut en in goede staat behouden in de toekomst. Navolgende figuur geeft een beeld van het gebouw met aan de linkerzijde van de foto de woning aan Boschoven 24 en aan de rechterzijde het her te gebruiken gedeelte van het gebouw voor recreatief nachtverblijf.

Woning

Te bestemmen

Boschoven 24

recreatief nachtverblijf

Figuur 11: Beeld van woning aan Boschoven 24 met aanpandig recreatief nachtverblijf

Omvang van het recreatief nachtverblijf De oppervlakte aan bebouwing welke wordt aangewend voor de Bed and Breakfast mag per bestemmingsvlak niet meer dan 40% van het oppervlak aan gebouwen bedragen met een maximale

Crijns Rentmeesters bv

14

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

omvang van 150 m². Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Niet meer dan 150 m² grondoppervlak wordt aangewend voor kleinschalig logeren. Dit bijgebouw bestaat uit een omvang van 150 m² op de begane grond met daarbij een eerste bouwlaag met kap. Het verblijf wordt gebruik als vakantiewoning voor kortdurend verblijf. Geen onevenredige publieksaantrekkende werking De activiteit mag niet leiden tot onevenredige publieksaantrekkende werking. Dit is niet het geval. De activiteit is kleinschalig en onderschikt. Er is geen sprake van een onevenredige publieksaantrekkende werking. Parkeerruimte en verkeersafwikkeling Parkeren vindt plaats op eigen terrein. Binnen het bestemmingsvlak is voorzien in de voor de activiteit benodigde parkeerruimte. Het perceel biedt hiervoor ruimschoots de ruimte. Deze herbestemming heeft geen nadelige invloed op de verkeersafwikkeling en op de parkeerbalans. Exploitatie door eigenaar Het verblijfsrecreatief medegebruik is uitsluitend toegestaan indien dit wordt geëxploiteerd door de bewoner van de woning. Dit is het geval. Het gebruik van het gebouw voor kleinschalige logeren is gekoppeld aan de woonbestemming aan Boschoven 24. Deze woning wordt bewoond door de eigenaar van het gehele pand. Daarnaast is permanente bewoning van het recreatief nachtverblijf niet mogelijk en uitgesloten in de regels van het bestemmingsplan.

2.4.3

Behoud cultuurhistorisch waardevolle schuur

2.4.3.1

Cultuurhistorische waardenstelling

Binnen het plangebied is een cultuurhistorisch waardevolle schuur aanwezig uit de periode 19361942. De redengevende omschrijving, opgesteld door Monumentenhuis Brabant b.v. met datum 11 augustus 2021 is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. De waardering van deze schuur uit dit rapport is hierna opgenomen. In de schuur worden twee woningen gerealiseerd. “Cultuurhistorische waarden De vrijstaande landbouwschuur is van hoge cultuurhistorische waarde als uitdrukking van de sociaal economische en agrarische ontwikkeling van Baarle-Nassau en het gehucht of buurtschap Boschoven in het bijzonder. Ook typologisch is de schuur van belang, omdat dit type schuren van oudsher niet streekeigen is, maar in de loop van de eerste helft van de twintigste eeuw meerdere typologieën werden toegepast. Architectonische- en kunsthistorische waarden Het object is van architectuurhistorische waarde vanwege de hoofdvorm, detaillering, materialisering en de traditioneel ambachtelijke bouwwijze. Tevens is de landbouwschuur van waarde vanwege de grotendeels oorspronkelijke gebint- en spantconstructie uit de bouwperiode. Situationele en ensemble waarden Het object heeft situationele waarde vanwege de ligging op het sinds 1832 onveranderde, perceel en vanwege de ligging ten opzichte van de bijbehorende langgevelboerderij als onderdeel

Crijns Rentmeesters bv

15

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

van de oorspronkelijke erfinrichting. De schuur en langgevelboerderij vormen samen een waardevol ensemble. Gaaf en herkenbaarheid Het object is van belang vanwege de relatief hoge gaafheid van het exterieur, zowel met betrekking tot de hoofvorm als detaillering. Het metselwerk en ook het voegwerk is nog voor een zeer groot deel authentiek. De wijzigingen met betrekking tot de voor- en linkerzijgevel doen geen afbreuk aan de cultuurhistorische waarde, omdat de wijzigingen een waardevolle uitdrukking zijn een veranderende bedrijfsvoering. Aan de achtergevel hebben zich wijzigingen voorgedaan die de gaafheid hebben aangetast, maar die grotendeels reversibel. De herkenbaarheid van het object als landbouwschuur uit het tweede kwart van de twintigste eeuw met middeldeel en stallen in de zijbeuken is hoog. Zeldzaamheid De typologie van de schuur komt in het buurtschap Boschoven meer voor, zij het dan als onderdeel van andere typologieën, zoals een kop-hals-romp boerderij. Voorbeelden daarvan zijn Boschoven 18, Boschoven 20, Boschoven 26, Boschoven 28. Er is dan ook sprake van enige absolute zeldzaamheidswaarde op lokaal niveau. Vanwege de cultuurhistorische, architectonische en situationele en ensemblewaarden in relatie tot de gaafheid en herkenbaarheid is tevens sprake van relatieve zeldzaamheid op lokaal niveau.” 2.4.3.2

Bestemming van de boerderij

Binnen het plangebied is sprake van sloop van stallen die relatief diep op het achtererf gelegen zijn. In samenhang met sloop wordt nieuw ‘rood’ toegestaan binnen bestaande bebouwing. Hiervoor wordt het woonerf in de breedte uitgebreid en aan de achterzijde fors verkleind. In de Omgevingsvisie van de gemeente Baarle-Nassau staat hierover: “Bij bedrijfsbeëindiging en sloop van stallen heeft hergebruik van het erf de voorkeur boven het inrichten van nieuwe erven. Dit om zo veel mogelijk doorzicht vanaf de straat naar het omliggende landschap te behouden, lintbebouwing tegen te gaan en de buurtschappen compact te houden. Wanneer sprake is van een karakteristiek boerderijgebouw kan worden bezien of woningsplitsing een optie is. Dit voorkomt de bouw van een nieuwe woning (verstening) en kan een goede functie en dus economische basis leggen onder opknappen en behouden van het gebouw. In dat licht kan van een karakteristiek bijgebouw ook overwogen worden deze na verbouw te hergebruiken als woning. Wanneer splitsing of hergebruik niet aan de orde zijn, kan het landschap versterkt worden door nieuwe kavels te situeren op of net tegen het oorspronkelijke erf.” Het plangebied is gelegen aan de zuidzijde van de Boschoven. Ten zuiden van het plangebied is de rondweg van Baarle-Nassau gelegen. Er wordt geen nieuwe verstening toegevoegd aansluitend aan het erf.

Met deze herbestemming kan karakteristieke cultuurhistorisch waardevolle bebouwing behouden blijven en worden hergebruikt.

Crijns Rentmeesters bv

16

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

2.4.4

Sloop

In samenhang met deze herbestemming worden op twee locaties per saldo een omvang van circa 3.000 m² aan varkenstallen en een loods gesloopt. Binnen het plangebied aan Boschoven 24 wordt een omvang van 890 m² aan stallen gesloopt. Navolgende figuren geeft een beeld van de te slopen bebouwing binnen het plangebied. Omzetten naar Wonen Bedrijfswoning naar burgerwoning

Toevoegen Bed & Breakfast 150 m2

Toevoegen twee woningen in cultuurhistorisch waardevolle schuur Figuur 12: Beeld met te slopen bebouwing en herbestemmingen binnen het plangebied

Figuur 13 : Kaart met te slopen bebouwing binnen het plangebied

De sloop van deze bebouwing is als voorwaardelijke verplichting verankerd in de regels van dit bestemmingsplan.

Crijns Rentmeesters bv

17

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

2.4.5

Landschappelijke inpassing

2.4.5.1

Inleiding

Een voorwaarde voor herbestemming is de realisatie van een goede landschappelijk inpassing. Voor realisatie van deze landschappelijke inpassing dient rekening gehouden te worden met het accentgebied waarbinnen een plangebied gelegen is. Het ruimtelijk vertrekpunt voor deze herbestemming is het landschapstype oude besloten zandontginning. 2.4.5.2

Oude besloten zandontginning

Het plangebied is gelegen binnen een oude besloten zandontginning nabij Baarle-Nassau. De oude landschappen zijn die delen van Baarle-Nassau die al voor 1840 ontgonnen zijn. Deze ontginningen bestaan uit de oude bouwlanden, aangevuld met de oude kampontginningen. Ze zijn door hun ruimtelijke opbouw en hun dichtheid aan bebouwing nog steeds herkenbaar. 2.4.5.3

Landschappelijk inpassing van het erf

Het plangebied is gelegen binnen een oude bebouwingsconcentratie. Er is sprake van een compacte bebouwing direct aan de Boschoven. De westelijke perceelsgrens wordt ingepast middels een middelhoge geschoren haag. Het plangebied wordt ingepast door realisatie van een houtwal aan de achterzijde van het perceel. Hiermee wordt het zicht op de rondweg van Baarle-Nassau doorbroken en wordt de bebouwingsconcentratie duurzaam ingepast.

Figuur 14: Beeld met landschappelijke inpassing binnen het plangebied

Crijns Rentmeesters bv

18

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

De aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing maakt als kwalitatieve verplichting onderdeel uit van de regels van dit bestemmingsplan.

2.4.6

Ontsluiting en parkeren

2.4.6.1

Ontsluiting

De te her te bestemmen woning en het aanpandig gelegen recreatief nachtverblijf zijn beiden middels een separate inrit ontsloten aan Boschoven. Deze ontsluiting blijft ongewijzigd behouden. Voor de te bestemmen woningen binnen de cultuurhistorisch waardevolle schuur wordt een inrit toegevoegd ten oosten van deze schuur. Navolgende figuur geeft een beeld van de bebouwing ten opzichte van de weg Boschoven.

Figuur 15: Straatbeeld vanaf Boschoven nabij het plangebied met aan de rechterzijde van de foto het plangebied aan Boschoven 24

De toevoeging van de ontsluiting voor de twee woningen in de cultuurhistorisch waardevolle schuur leidt niet tot een verkeersonveilige situatie. Met deze herbestemming verdwijnt het verkeer dat afkomstig is van de agrarische bedrijfsvoering binnen het perceel. Er is een geringe toename van personenautoverkeer door toevoeging van twee woningen en bestemming van de verblijfsrecreatieve activiteit. Bij het verlaten van het plangebied gaat het personenautoverkeer echter direct op in het heersende verkeersbeeld. 2.4.6.2

Parkeren

Er is geen sprake van openbare parkeergelegenheden in de nabije omgeving. Het parkeren dient binnen het plangebied plaats te vinden. Er wordt binnen het plangebied parkeerruimte gerealiseerd voor het parkeren van tenminste twee auto’s, exclusief garage bij de woningen aan Boschoven 24 en de twee toe te voegen woningen binnen de cultuurhistorisch waardevolle schuur. Daarnaast wordt bij de realisatie van het recreatief nachtverblijf voorzien in parkeerruimte voor tenminste vier auto’s op eigen terrein. Het plangebied biedt hiervoor de ruimte. De regels voor aanleg en instandhouding van voldoende parkeerplaatsen zijn verankerd in de regels van dit bestemmingsplan.

Crijns Rentmeesters bv

19

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

3.

BELEIDSKADER

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale omgevingsvisie

3.1.1.1

Beleidskader

Het Rijk heeft de Nationale Omgevingsvisie opgesteld voor de fysieke leefomgeving. De fysieke leefomgeving is een gedeelde verantwoordelijkheid van gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale politiek-bestuurlijke aandacht. De nationale belangen zijn in veel gevallen sectoraal. De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten. Deze vier integrale prioriteiten betreffen: -

Klimaat & Energie: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;

-

Duurzame economie: duurzaam economisch groeipotentieel;

-

Stad & Regio: sterke en gezonde steden en regio’s;

-

Landelijk gebied: toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

In deze vier prioriteiten komen complexe, omvangrijke en dringende opgaven samen, die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Politieke en maatschappelijke keuzes zijn vooral daar nodig, om op deze prioriteiten voortgang te boeken op een manier die draagvlak heeft en bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving. Centraal in te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen. Om aan dit afwegingsproces richting te geven worden drie afwegingsprincipes gehanteerd. Deze zijn: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. 3.1.1.2

Toets

Deze herbestemming heeft geen betrekking op de geformuleerde nationale belangen. Hiervoor is deze ontwikkeling te kleinschalig. Op microniveau past deze ontwikkeling binnen de integrale prioriteit ‘landelijk gebied’. Binnen het plangebied wordt een agrarische bedrijfslocatie herbestemd naar een toekomst bestendige functie. Daarbij wordt cultuurhistorisch waardevolle bebouwing hergebruikt en alle overtollige bebouwing gesloopt.

3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

3.1.2.1

Beleidskader

De Ladder voor duurzame verstedelijking beoogt stedelijke functies zoveel mogelijk te concentreren in het bestaand stedelijk gebied, en om extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in het buitengebied in beginsel te voorkomen. De doelstelling van de ladder beoogt een ruimtelijke scheiding tussen stedelijke functies en buitengebied-gebonden functies. Op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro is het ver-

Crijns Rentmeesters bv

20

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

plicht om in het geval dat een ruimtelijk plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, in de toelichting de zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking op te nemen. Het uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van over-programmering en de negatieve ruimtelijke gevolgen van leegstand. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor realisatie van woningen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. 3.1.2.2

Toets

Bij herbestemming van het plangebied neemt de bedrijfsbebouwing af met een omvang van circa 850 m². In samenhang hiermee worden twee nieuwe woningen toegevoegd binnen bestaande bebouwing ter behoud van deze bebouwing in de toekomst. Het realiseren van recreatief nachtverblijf binnen bestaande bebouwing is kleinschalig en ondergeschikt binnen woonbestemming. De ontwikkeling is niet ladderplichtig.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Brabantse omgevingsvisie

3.2.1.1

Beleidskader

De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de periode tot 2050. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaat-proof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Brabantse Omgevingsvisie geeft aan hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien. En waar Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De visie noemt hiervoor een vijftal hoofdopgaven: 1. De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant. 2. Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moet er minder energie worden gebruikt en meer duurzame energie worden opgewekt. 3. Slimme netwerkstad: de manier waarop men zich verplaatst verandert en dit stelt andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor het netwerk van steden en dorpen. 4. Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering is er sprake van meer extremen in temperatuur en neerslag. Hier moet mee worden omgegaan. 5. Concurrerende, duurzame economie: Noord-Brabant wil top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij de omslag naar een circulaire economie nodig is en digitalisering steeds belangrijker wordt.

Crijns Rentmeesters bv

21

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

3.2.1.2

Toets

De Brabantse Omgevingsvisie wordt uitgewerkt in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. In deze Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vindt een vertaalslag van de hoofdopgaven in concreet bindende regels plaats. De ontwikkeling wordt in navolgende paragraaf getoetst aan deze verordening.

3.2.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

3.2.2.1

Inleiding

De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een planologische verordening waarin eisen gesteld worden aan op te stellen ruimtelijke plannen en vormt een direct toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. In deze interim omgevingsverordening zijn de bestaande regels over de fysieke leefomgeving waar mogelijk in één verordening onder gebracht. In navolgende subparagrafen wordt ingegaan op de aanduidingen van het plangebied in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant en wordt de herbestemming getoetst aan de regels van deze verordening. 3.2.2.2

Beleidskader

Aanduiding plangebied Het plangebied is aangeduid als gelegen binnen het Landelijk gebied en hierbinnen in het Gemengd landelijk gebied. Navolgende figuur geeft een uitsnede van basiskaart voor het landelijk gebied uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant waarop de ligging van het plangebied is aangeduid.

Plangebied

Figuur 16: Uitsnede basiskaart voor het landelijke gebied uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant waarop de ligging van het plangebied is aangeduid

Afdeling 3.1 Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit Inleiding In afdeling 3.1 Algemeen van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn een aantal algemene instructieregels opgenomen aan gemeenten, waaronder regels voor bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. Naast bescherming van de ruimtelijke kwaliteit wil de provincie Noord-Brabant ontwikke-

Crijns Rentmeesters bv

22

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

lingsruimte bieden in het buitengebied, mits een ontwikkeling bijdraagt aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het doel hierbij is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebruiken. Tevens wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren. Indien uitbreiding van het stedelijk gebied ten koste gaat van het buitengebied, stelt de provincie als voorwaarde dat de uitbreiding gepaard gaat met een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit elders in het buitengebied: de 'rood-met-groen-koppeling'. Een bestemmingsplan geeft bij de evenwichtige toedeling van functies invulling aan een goede omgevingskwaliteit, met een veilige, gezonde leefomgeving. Dit is in een aantal aspecten nader uitgewerkt. Zorgvuldig ruimtegebruik. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat nieuwvestiging mogelijk is op grond van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant of indien er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding op grond van deze verordening is toegestaan.

Onder bestaand ruimtebeslag wordt daarbij verstaan het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’ of een bestaand bouwperceel. Bij een stedelijke ontwikkeling dient hierbij toepassing te worden gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering. De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De lagenbenadering omvat de effecten op: 

De ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden;



De netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer;



De bovenste laag, zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu.

Meerwaardecreatie. Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: 

De mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat;



De bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.



De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, kan deel uitmaken van de meerwaardecreatie.

Artikel 3.9 Kwaliteitverbetering van het landschap Vanuit het bereiken van een goede omgevingskwaliteit geldt in Brabant sinds 2014 de regeling Kwaliteitsverbetering landschap. Een bestemmingsplan dat een ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk

Crijns Rentmeesters bv

23

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

gebied voorziet daartoe in een regeling. Over de wijze van invulling van de kwaliteitsverbetering zijn in het regionaal ruimtelijk overleg tussen gemeenten en provincie Noord-Brabant afspraken gemaakt. Een bestemmingsplan buiten bestaand stedelijk gebied dient gepaard te gaan met een fysieke verbetering van het landschap. Daarnaast dient te worden aangetoond hoe deze fysieke verbetering ook financieel, juridisch en feitelijk wordt verzekerd. Dit bestaat binnen het plangebied door realisatie van een landschappelijke inpassing, behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, wegnemen van verharding of het slopen van bebouwing. Afdeling 3.6 Vitaal platteland In afdeling 3.6 in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn instructieregels opgenomen aan gemeenten voor het Landelijk gebied. Het Landelijk gebied kent een onderverdeling in de subzones ‘Gemengd landelijk gebied’ en ‘Groenblauwe mantel’. Wanneer er gelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn voor beide zones, wordt gesproken over Landelijk gebied. Alleen als het nodig is onderscheid te maken, wordt gesproken over ‘Gemengd landelijk gebied’ of ‘Groenblauwe mantel’. Regels voor wonen in landelijk gebied In artikel 3.68 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is opgenomen dat in het landelijk gebied alleen bestaande burger- en bedrijfswoningen zijn toegestaan.

In artikel 3.69 zijn afwijkingsregels voor de regels in artikel 3.68 opgenomen. In artikel 3.69 sub 2 is opgenomen dat de vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing mogelijk is als dit bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing. 3.2.2.3

Toets

Afdeling 3.1 Algemeen Zorgvuldig ruimtegebruik. Deze ontwikkeling past binnen het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Alle overtollige bebouwing wordt gesloopt. Per saldo wordt het bestemmingsvlak flink verkleind. De waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering. De toetsing van de effecten is per onderwerp toegelicht uiteengezet in deze toelichting. Hieruit volgt dat het voornemen ruimtelijk en milieuhygiënisch aanvaardbaar is en past binnen de lagenbenadering. Meerwaardecreatie. Met dit plan kan een veehouderij gelegen binnen een bebouwingsconcentratie worden gesaneerd. De meerwaardecreatie blijkt daarnaast uit behoud van cultuurhistorische bebouwing binnen het plangebied. Dit plan voldoet aan de provinciale zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit. Artikel 3.9 Kwaliteitverbetering van het landschap Binnen de gemeente Baarle-Nassau is het afsprakenkader van de regio West-Brabant van toepassing. Op 18 december 2014 is de notitie ‘Afsprakenkader Kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant’ vastgesteld. Hierin worden ontwikkelingen in drie verschillende categorieën omschreven. Dit betreft de navolgende categorieën: 

Categorie 1 wordt omschreven als een ontwikkeling met nauwelijks tot geen landschappelijke invloed op haar omgeving.

Crijns Rentmeesters bv

24

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting



Categorie 2 is een ontwikkeling die beperkte invloed heeft op het landschap of van nature aan het buitengebied is gebonden. Hierbij wordt de kwaliteitsverbetering vormgegeven door te voorzien in enkel een goede landschappelijke inpassing.



Categorie 3 zijn ontwikkelingen welke met name mogelijk worden gemaakt middels een wijzigingsplan of een bestemmingsplanherziening tenzij vermeld in een andere categorie.

Deze herbestemming betreft een categorie 2-ontwikkeling. Met deze ontwikkeling blijft een cultuurhistorisch waardevolle schuur behouden. Behoud van cultuurhistorische waarden is verankerd in dit bestemmingsplan. Er wordt een omvang van circa 850 m² aan bebouwing gesloopt en het bestemmingsvlak wordt verkleind. Het plangebied wordt zorgvuldig landschappelijk ingepast. De sloop van deze overtollige bebouwing en de aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing wordt feitelijk en juridisch verzekerd middels de opname van een voorwaardelijke bepaling in de regels van het bestemmingsplan. Afdeling 3.6 Vitaal platteland Het plangebied is gelegen binnen het Gemengd landelijk gebied. De sanering van de intensieve veehouderijtak en herbestemming van het plangebied naar wonen met ondergeschikt recreatieve nevenfunctie is mogelijk binnen deze structuur. Artikel 3.69 Afwijkende regels voor wonen In artikel 3.69 lid 3 zijn regels opgenomen voor het in gebruik nemen van een bedrijfswoning als burgerwoning. Hiervan is sprake van herbestemming van de bedrijfswoning aan Boschoven 24 bij sanering van de intensieve veehouderij op deze locatie. Er wordt voldaan aan de voorwaarden dat geen splitsing in meerdere woonfuncties binnen dit gebouw plaatsvindt en dat overtollige bebouwing wordt gesloopt.

Daarnaast vindt op grond van artikel 3.69 lid 2 de vestiging van twee wooneenheden binnen een cultuurhistorische waardevolle schuur plaats ter herstel en behoud van deze bebouwing. De vrijstaande landbouwschuur is van hoge cultuurhistorische waarde als uitdrukking van de sociaal economische en agrarische ontwikkeling van Baarle-Nassau en het gehucht Boschoven. Het pand is van belang vanwege de relatief hoge gaafheid van het exterieur. Dit betreft zowel de hoofdvorm als de detaillering. Het metselwerk en het voegwerk is nog grotendeels authentiek. Daarbij is het cultuurhistorisch waardevol omdat de boerderij en de schuur op het perceel gezamenlijk een waardevol ensemble vormen. Het perceel waarop de bebouwing gelegen is, is sinds 1832 onveranderd gebleven. Dit is in deze toelichting nader verantwoord in paragraaf 2.4.3 en in de bijlage met redengevende omschrijving die als bijlage bij deze toelichting behoort. De cultuurhistorische waarden van het pand worden op de verbeelding en in de regels bij dit bestemmingsplan beschermd door opname van de dubbelbestemming ‘Waarde – Cultuurhistorie’. Door herbestemming van het plangebied wordt de bedrijfsfunctie aan het perceel onttrokken. De cultuurhistorisch waardevolle schuur is te groot voor behoud van het pand als regulier bijgebouw bij een woonbestemming.

De kosten voor behoud van het pand zijn dusdanig hoog dat het pand hiermee niet behouden blijft. Door het bestemmen van het pand naar twee woonbestemmingen kan het pand wel duurzaam behouden blijven en in stand gehouden worden. Verbouw van de schuur naar twee woningen geschiedt met in acht name van de cultuurhistorische waardenstelling. Dit is als voorwaardelijke verplichting gebord in de regels van dit bestemmingsplan. De kosten voor verbouw en instandhouding

Crijns Rentmeesters bv

25

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

zijn dusdanig hoog dat slechts de realisatie van twee woningen binnen dit pand mogelijk is. Dit hangt met name ook samen met de grote inhoud van het pand. Het behoud en herstelplan waarin hiervoor een specificatie is opgenomen, opgesteld door Bouwkunst architecten, behoort als bijlage bij deze toelichting. 3.2.2.4

Conclusie

De beoogde herbestemming past binnen de regels uit de Interim omgevingsverordening NoordBrabant.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Omgevingsvisie

3.3.1.1

Inleiding

De gemeente Baarle-Nassau heeft op 26 juni 2019 de Omgevingsvisie Baarle-Nassau vastgesteld. De omgevingsvisie bevat de gemeentedekkende ruimtelijke visie op de gemeente Baarle-Nassau. De gemeente Baarle-Nassau kiest voor een omgevingsvisie die uitnodigend is en tegelijkertijd duidelijk is over wat waar kan. 3.3.1.2

Beleidskader

Toekomstbeeld De gemeente Baarle-Nassau heeft in de Omgevingsvisie het toekomstbeeld voor de gemeente Baarle-Nassau opgenomen. Dit betreft de navolgende visie: “In 2030 fungeert de bestuurlijk zelfstandige gemeente Baarle-Nassau als slagvaardige lokale overheid die in nauwe verbinding met haar inwoners staat. De gemeente kent een evenwichtige bevolkingssamenstelling, heeft een sterk voorzieningenniveau en biedt een uitstekende dienstverlening aan burgers en ondernemers tegen acceptabele kosten. De unieke verwevenheid met onze zustergemeente Baarle-Hertog is verder uitgebouwd, waarbij we door middel van een toekomstbestendige, passende vorm de enclavesituatie besturen. Baarle-Nassau vormt samen met Baarle-Hertog het centrum voor innovatieve samenwerking tussen Nederland en België. We zijn een belangrijke bestuurlijke partner in de stedelijke driehoek Breda–Tilburg–Turnhout. Samen met inwoners, ondernemers, maatschappelijke partners en andere overheden is de gemeente in staat om te anticiperen op toekomstige vraagstukken. Hierdoor is én blijft het prettig en veilig wonen, werken en leven in Baarle-Nassau, Ulicoten en Castelre.” De toekomstvisie uit de Omgevingsvisie is de basis voor de ruimtelijke vertaling in deze omgevingsvisie. Dit wordt uitgewerkt in verschillende thema’s en voor de deelgebieden die binnen de gemeente Baarle-Nassau te onderscheiden zijn.

Visiekaart Navolgende figuur geeft een beeld van de visiekaart uit de Omgevingsvisie, waarop het plangebied is aangeduid als gelegen in een ‘Oud landschap’, ten noorden van de randweg.

Crijns Rentmeesters bv

26

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

Plangebied

Figuur 17: Uitsnede Omgevingsvisie gemeente Baarle-Nassau waarop de ligging van het plangebied is aangeduid

3.3.1.3

Toets

Het plangebied wordt herbestemd in samenhang met sanering van de veehouderij binnen het plangebied. Een passende herbestemming dient gerealiseerd te worden. Met deze herbestemming vindt een afname van bebouwing plaats en de resterende overblijvende bebouwing wordt hergebruikt. Met inrichting van het plangebied wordt aangesloten bij de typering ‘Oude landschappen’. Deze ontwikkeling past binnen de structuurvisie.

3.3.2

Visie vrijetijdseconomie gemeente Baarle-Nassau

3.3.2.1

Inleiding

De gemeente Baarle-Nassau heeft op 23 mei 2018 de Visie vrijetijdseconomie gemeente BaarleNassau vastgesteld. Het doel van deze visie is het geven van een kwaliteitsimpuls aan de vrijetijdseconomie van de gemeente Baarle-Nassau, die leidt op termijn tot een gezond, vraaggericht, toekomstbestendig én onderscheidend aanbod. 3.3.2.2

Beleidskader

De visie vrijetijdseconomie is een analyse van vraag en aanbod opgenomen voor zeven doelgroepen/typen recreatietypen (elk met een eigen kleur: geel, lime, groen, aqua, paars, blauw en rood) en hoe dit in de huidige situatie is ingevuld binnen de gemeente Baarle-Nassau. De conclusie van dit onderzoek is dat er twee kansrijke ontwikkelrichtingen voor Baarle-Nassau zijn geconstateerd. Dit betreffen voor de korte termijn: verbinden & versterken en voor de langere termijn: ontwikkelen & transformeren.

Crijns Rentmeesters bv

27

Boschoven 24 Baarle-Nassau - Toelichting

De ontwikkelrichting ‘Verbinden & versterken’ zet in op de versterking van het huidige profiel door vooral de consistentie van het huidige aanbod te verbeteren, de identiteit beleefbaar te maken en samenwerking. In algemene zin ligt de focus niet zozeer op de brede Regio (met de steden Tilburg en Breda) of meer buitenlandse gasten, maar vooral op de huidige toerist en de dagjesmensen uit de eigen streek. In leefstijltermen staan de groepen groen, lime, aqua en geel centraal waarbij de ontwikkelrichting van horeca-aanbod voor geel en aqua vooral belangrijk is. Ook is er te weinig dagrecreatief aanbod om een totaalbeleving voor toeristen en recreanten aan te bieden. De ontwikkelrichting ‘Ontwikkelen & transformeren’ is een ambitieuzere richting, omdat die wat verder af ligt van het huidige profiel. In deze ontwikkelrichting staan de leefstijlen rood, paars en blauw centraal. In deze richting ligt de focus op de doorontwikkeling van het verblijf met meer (toeristische) nieuwe verhuurconcepten voor toeristen die naar Noord-Brabant komen. Ook de buitenlandse gast is een kans op beter op in te spelen. En hier ligt de scope juist wel op de dagjesbezoeker uit Tilburg en Breda. Voor hen is er nauwelijks aantrekkelijke en eigentijdse retail en horeca.

Deze segmenten zullen zich dus veel meer innovatief moeten ontwikkelen om zo de toeristische identiteit van Baarle voor een breed spectrum aan groepen aantrekkelijk te maken. 3.3.2.3

Toets

De realisatie van het recreatief nachtverblijf en herbestemming van de cultuurhistorisch waardevolle schuur past binnen het recreatietype ‘aqua’. De aqua-bezoeker komt in eerste instantie voor de regio en oriënteert zich daarna pas op de voorzieningen. Cultuur(historie) en natuur zijn hun leidmotieven. De aqua toerist is gericht op duurzaamheid en het verhaal van de streek, de streekproducten en de gebruiken en historie. worden graag geïnspireerd door een streekmarkt, cultureel evenement, natuurtocht. Aqua is in zekere zin traditioneel, houdt van kleinschalige voorzieningen zoals een Bed and Breakfast of een klein hotel of boerencamping. De ontwikkelingen binnen het plangebied sluiten aan bij de ambities uit de visie.