Bijlage 1 - Nota van uitgangspunten

Indien wonen onderdeel uitmaakt van de herontwikkeling gelden de volgende uitgangspunten als leidraad: • • • • •

nadruk op betaalbaarheid; realisatie van levensloopbestendige woningen; woningtypologieën passend bij een centrumlocatie; zorgvuldige inpassing in de openbare ruimte en bijdrage aan de verblijfs-, en gebruikskwaliteit; een realistische en onderbouwde benadering van de parkeerimpact.

Bij toevoeging van wonen als nieuwe functie is aandacht voor sociale huur een belangrijk aandachtspunt. Voor nieuwe woningontwikkelingen geldt de 30‑40‑30‑verdeling (sociaal – betaalbaar middensegment – vrije sector) als richtlijn. Inschrijvende partijen worden gevraagd deze verdeling toe te passen of gemotiveerd toe te lichten waarom hiervan wordt afgeweken, met aandacht voor de locatie, het programma en de haalbaarheid. Indien sociale huurwoningen onderdeel uitmaken van het voorstel van de inschrijvende partij wordt eerst contact gezocht met de lokale woningbouwcorporatie (Leystromen) over beheer en verhuur. Zorgwoningen worden door de gemeente gezien als een kansrijke optie vanwege de nabijheid van voorzieningen en dienstverlening. Daarbij wordt onderkend dat residentiële waarde en 26

markthaalbaarheid aandachtspunten kunnen zijn. Inschrijvende partijen worden uitgenodigd om bij voorstellen voor wonen een zorgvuldige afweging te maken tussen maatschappelijke meerwaarde, ruimtelijke haalbaarheid en marktrealisme, binnen de kaders van de regionale en gemeentelijke woonafspraken.

5.9 Technische uitgangspunten Bij de herontwikkeling van het gemeentehuis gelden de onderstaande technische uitgangspunten als kader voor ontwerp, uitvoering en exploitatie. Deze uitgangspunten zijn bedoeld om een veilig, toekomstbestendig en flexibel gebouw te realiseren, passend bij de mogelijke functiewijzigingen en eigendomsscenario’s. Inschrijvende partijen zijn vrij om te bepalen of zij de centrale sturing van de installaties handhaven, of dat de installaties ontvlecht worden tot apart aanstuurbare gebouwdelen. Conditie en onderhoud Inschrijvende partijen houden bij de herontwikkeling rekening met het realiseren en behouden van passende conditieniveaus conform NEN 2767 voor zowel bouwkundige onderdelen als installaties. De gekozen ambitie dient aan te sluiten bij het beoogde gebruik, de levensduur van het gebouw en het toekomstig onderhoud, waarbij rekening wordt gehouden met de uitgangspunten uit het geldende MJOP. Brandveiligheid en toegankelijkheid Het ontwerp en de uitvoering voldoen aan de brandveiligheids‑ en toegankelijkheidseisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Dit omvat onder meer: • • • •

Logische en goed bereikbare vluchtroutes; Passende brand‑ en rookcompartimentering; Voorzieningen ten behoeve van bedrijfshulpverlening (BHV); Toegankelijkheid voor alle gebruikers, inclusief mindervaliden.

Bij functiewijzigingen dienen deze aspecten integraal te worden herbeoordeeld. Ventilatie en binnenklimaat De ventilatie‑ en luchtkwaliteitsvoorzieningen worden afgestemd op de toekomstige gebruiksfuncties van het gebouw. Het binnenklimaat dient te voldoen aan de geldende normen voor gezondheid, comfort en energie‑efficiëntie, passend bij een combinatie van publieksfuncties, kantoren en eventueel andere functies. Inschrijvende partijen onderbouwen hoe zij een gezond en comfortabel binnenklimaat borgen. ICT en digitale voorzieningen De ICT‑infrastructuur wordt ingericht op hybride werken en digitale dienstverlening. Daarbij wordt rekening gehouden met: • • •

Voldoende datacapaciteit en redundantie; Flexibiliteit bij functiewijzigingen of interne herindeling; Veilige en toekomstbestendige inrichting van netwerk‑ en servervoorzieningen.

27

Installaties, bemetering en regeltechniek Bij de herontwikkeling wordt uitgegaan van: • • •

Duidelijke en functionele bemetering van installaties, afgestemd op het gebruik en eventuele splitsing van ruimte en functies; Moderne en inzichtelijke regel‑ en beheertechniek voor monitoring, energiebeheer en optimalisatie van prestaties; Transparantie in energie‑ en gebruiksgegevens, passend bij duurzaam en efficiënt beheer.

Gemeenschappelijke of zelfstandige installatie(s) Inschrijvende partijen zijn vrij om te bepalen of zij de centrale sturing van de technische installaties handhaven, dan wel kiezen voor het ontvlechten van de installaties tot afzonderlijk en zelfstandig aanstuurbare gebouwdelen. Op basis van het technische ontwerp en het gekozen eigendomsscenario zijn er verschillende varianten voor het inrichten van het beheer en onderhoud van de installaties: VvE‑scenario (gedeelde installaties): Bij gedeeltelijke verkoop van het gebouw blijven de gezamenlijke installaties en voorzieningen gehandhaafd. Het beheer, onderhoud en de exploitatie hiervan worden ondergebracht in een Vereniging van Eigenaren (VvE), waarin de gezamenlijke verantwoordelijkheden, kostenverdeling en besluitvorming worden vastgelegd. Ontvlechtingsscenario (technisch zelfstandige delen): Bij gedeeltelijke verkoop van het gebouw worden de installaties technisch ontvlochten tot zelfstandig functionerende en aanstuurbare gebouwonderdelen. Iedere eigenaar is afzonderlijk verantwoordelijk voor het beheer, onderhoud en gebruik van het eigen installatiedeel. Huurscenario (verkoop en terug huur): Bij volledige verkoop van het gebouw en gedeeltelijke terug huur van de bestuurszetel en publieksfuncties worden heldere afspraken gemaakt over de verantwoordelijkheidsverdeling tussen eigenaar en gebruiker.

Deze afspraken hebben betrekking op beheer, onderhoud en exploitatie van installaties en voorzieningen, inclusief duidelijke bemetering van verbruik Installaties gedurende de herontwikkeling. Als toegelicht in hoofdstuk 5.13 moeten de bestuurszetel en publieksbalies gedurende de volledige herontwikkeling operationeel in het gebouw blijven. Dat betekent dat de technische installaties, waaronder ICT‑voorzieningen (data, telefonie, netwerk en beveiliging), klimaatinstallaties en essentiële elektrotechnische installaties, in het operationele bouwdeel continu in werking moeten blijven. De herontwikkeling wordt daarom gefaseerd uitgevoerd, met tijdelijke voorzieningen, omleggingen en waar nodig redundantie, zodat de bedrijfsvoering en dienstverlening niet worden onderbroken.

28

5.10 Eigendomssituatie Ontwikkelende partijen werken binnen de herontwikkeling twee eigendomsmodellen uit en leveren voor beide varianten een voorstel aan als onderdeel van hun visie. De gemeente hecht waarde aan een stabiele en toekomstbestendige huisvesting van de bestuurszetel, maar staat open voor verschillende vormen van marktbetrokkenheid. Beide eigendomssituaties worden richtinggevend meegegeven; het is aan ontwikkelende partijen om te onderbouwen hoe hun voorstellen bijdragen aan een haalbare, uitvoerbare en duurzame invulling van het gebouw. Gemeente behoud eigendom van bestuurszetel In het eerste model blijft de gemeente eigenaar van het deel waarin de bestuurszetel wordt gehuisvest, terwijl overige gebouwdelen volledig of gedeeltelijk kunnen worden verkocht aan een marktpartij voor nieuwe functies. Indien centrale aansturing van de gebouwdelen behouden blijft, houden ontwikkelende partijen rekening met de mogelijkheid dat een Vereniging van Eigenaren ontstaat, waarin afspraken worden gemaakt over gemeenschappelijke voorzieningen, installaties, brandcompartimentering en toegangssystemen.

Indien het mogelijk is om de gebouwdelen volledig te splitsen, wordt van partijen verwacht dat zij de technische en financiële consequenties van splitsing inzichtelijk maken, waaronder eventuele ontvlechting van installaties en ICT‑infrastructuur wanneer het deel met de bestuurszetel zelfstandig moet functioneren. Binnen dit model blijven de onderhoudslasten voor de bestuurszetel en de publieksfuncties bij de gemeente, terwijl lasten van overige bouwdelen afhankelijk van het voorgestelde model verschuiven naar de marktpartij. Volledig verkopen en gedeeltelijk terug huren In het tweede model wordt het volledige gebouw verkocht aan een marktpartij, waarna de gemeente de bestuurszetel terug huurt via een ‘sale‑and‑lease‑backconstructie’. Ontwikkelende partijen onderbouwen hierbij hoe zij omgaan met de overdracht van vastgoedrisico’s, onderhoud, investeringen en exploitatie, en hoe een langjarige huursituatie wordt geborgd. Voordelen van dit model zijn onder meer directe verkoopopbrengst, overdracht van technische en financiële risico’s en een duidelijke rolverdeling tussen eigenaar en huurder. Tegelijkertijd wordt verwacht dat partijen aandacht besteden aan lange-termijn-huur, indexatie, waarborging van publieke belangen en flexibiliteit voor toekomstige aanpassingen.

Dit vraagt om heldere contractuele afspraken over onder meer looptijd, servicekwaliteit, onderhoudsniveaus, beveiliging, toegang en aanpasbaarheid. Ontwikkelende partijen tonen in hun visie aan hoe beide modellen financieel, juridisch en technisch worden uitgewerkt en welke variant in hun ogen het meest haalbaar en passend is binnen de ambities van de gemeente.

29

5.11 Financiële uitgangspunten De financiële kaders voor de herontwikkeling van het gemeentehuis bepalen in belangrijke mate de haalbaarheid van het toekomstige programma. Indien gemeentelijke investeringen noodzakelijk zijn, zijn deze uitsluitend gericht op de huisvesting van de bestuurszetel en publieksfuncties; investeringen en risico’s voor het overige plangebied worden door de uitvoerende marktpartij gedragen. De eigendomsvarianten die in overweging worden genomen zijn toegelicht in sectie 5.10 Eigendomssituatie. Eventuele aanpassingen aan de huisvesting van de bestuurszetel en publieksfuncties zijn onderdeel van de uitvraag aan de marktpartijen, inclusief ontwerp - in samenspraak met de gebruikers - en uitvoering. De financiering van de bestuurszetel kan op verschillende manieren worden ingericht, waaronder: •

• •

•

Meefinancieren binnen de totale (her)ontwikkeling, waarbij de marktpartij investeert in de verbouwing van de bestuurszetel in ruil voor een lagere koopprijs of exploitatievergoeding. Volledige gemeentelijke financiering van de bestuurszetel en publieksfuncties binnen beschikbare kredietruimte, met behoud van eigendom. Design–Build–Finance–Maintain–Operate‑constructies (DBFMO), waarbij ontwerp, realisatie, financiering en onderhoud door de markt worden verzorgd tegen een vaste jaarlijkse vergoeding. Huur volgens een totale verkoop en gedeeltelijke terug huur, waarbij de gemeente investeringspieken vermijdt, maar structurele huurlasten draagt.

De markt wordt gevraagd mee te denken over de meest geschikte financieringsmogelijkheid voor de herontwikkeling van het gemeentehuis in Baarle-Nassau. Mogelijk komen er nog aanvullende varianten naar voren tijdens de aanbestedingsprocedure. Bij aanvang van de gunningsfase zullen de exacte kaders worden vastgesteld. Tijdelijke verhuur van leegstaande delen van het gebouw blijft mogelijk zolang de herontwikkeling loopt, om financiële risico’s te beperken en exploitatieverlies te minimaliseren.

5.12 Juridische uitgangspunten De herontwikkeling van het gemeentehuis wordt juridisch vormgegeven binnen de kaders van het Omgevingsrecht en de aanbestedingswetgeving. Voor het realiseren van functies die niet passen binnen de vigerende bestemmingsomschrijving is een BOPA‑procedure (Buitenplanse Omgevingsplan Afwijking) noodzakelijk. Deze procedure biedt de ruimte om af te wijken van het vigerende Omgevingsplan (Dorpen - Centrum), maar biedt ook een risico vanwege eisen aan onderbouwing, onderzoeken en participatie. Omdat het gebouw een gemeentelijk monument is, is er een cultuurhistorisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten hiervan geven bindend richting aan ontwerpkeuzes, toegestane ingrepen en de omgang met waardevolle elementen binnen het gebouw. De gemeente heeft reeds bestuurlijk vastgesteld dat de opgave via een aanbestedingsprocedure in de markt wordt gezet. Deze aanbestedingsprocedure bestaat concreet uit twee procedures: prijsvraagprocedure en onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging (hierna onderhandelingsprocedure). 30

Door middel van de prijsvraagprocedure worden partijen geselecteerd op basis van hun ideeën/ oplossingen om deel te mogen nemen aan de onderhandelingsprocedure. De prijsvraagprocedure is een procedure waarbij de te bereiken doelstellingen worden omschreven. De markt wordt gevraagd om ideeën/oplossingen op hoofdlijnen in te dienen. De ideeën/oplossingen worden anoniem beoordeeld door een onafhankelijke jury. De jury maakt een rangorde van de ideeën/oplossingen. De prijsvraagprocedure eindigt na de bepaling van de rangorde en het toekennen van de prijs. De prijs is in dit geval; deelname aan de onderhandelingsprocedure. De onderhandelingsprocedure is een vervolg op de prijsvraagprocedure waarin de ideeën/oplossingen worden omgezet naar een inschrijving, die bestaat o.a. uit schetsontwerp op onderdelen en een uitvoeringsvisie en een prijscomponent. De onderhandelingsprocedure is een redelijk vrij in te richten procedure. De inschrijving wordt door een beoordelingscommissie beoordeeld op basis van de beste prijs-kwaliteitverhouding. Uit een eerdere gehouden marktoriëntatie is gebleken dat de ideeën over de nieuwe invulling erg uiteenlopen en breed georiënteerd zijn. Om de creativiteit van de markt optimaal te benutten, lijkt de prijsvraagprocedure het meest passend.

Bij (gedeeltelijke) verkoop van het gebouw moet het proces voldoen aan het Didam‑arrest, wat betekent dat de selectie van een koper moet plaatsvinden volgens objectieve, toetsbare en non‑discriminatoire criteria. Door middel van de hiervoor benoemde procedures wordt daaraan voldaan. Indien delen van het gebouw in verschillende eigendomssferen komen, kan een Vereniging van Eigenaren (VvE) noodzakelijk zijn. Hiervoor worden ter zijnetijd juridische afspraken vastgelegd.

5.13 Planning en procesgerichte uitgangspunten De herontwikkeling van het gemeentehuis wordt procesmatig ingericht met het doel om de doorlooptijd te beperken, leegstand te minimaliseren en de continuïteit van de gemeentelijke dienstverlening te waarborgen. De ambtelijke organisatie verlaat het gebouw naar verwachting medio 2027, waarna zo snel mogelijk met de transformatie kan worden gestart om onbenutte meters en extra exploitatiekosten te voorkomen. De planning van de marktbenadering, besluitvorming en uitvoering wordt hierop afgestemd, zodat de overgangsperiode tussen vertrek van de ambtelijke organisatie en start van de werkzaamheden / verkoop van het gebouw(deel) zo kort mogelijk blijft. De bestuurszetel en publieksbalies moeten gedurende de volledige herontwikkeling operationeel in het gebouw blijven. Dit betekent dat werkzaamheden gefaseerd moeten worden uitgevoerd, waarbij delen van het gebouw tijdelijk worden afgesloten of verplaatst. Ontwikkelende partijen moeten in hun planvorming rekening houden met een veilige, functionele en goed toegankelijke werkomgeving tijdens de bouw. Alternatieve routing in het gebouw, tijdelijke huisvesting van publieksfuncties of tijdelijke voorzieningen maken onderdeel uit van de uitvoeringsstrategie.

31

6. Bijlagen Bijlage 1. Bijlage 2. Bijlage 3. Bijlage 4. Bijlage 4.1 Bijlage 4.2 Bijlage 4.3 Bijlage 5. Bijlage 6. Bijlage 6.1 Bijlage 7. Bijlage 8. Bijlage 9. Bijlage 10. Bijlage 10.1 Bijlage 11.

MJOP 20j Rapport 5009648.6 NEN2767 Gemeentehuis Baarle-Nassau Energielabel A+ 807035300_5111CC_1 BN_Masterplan Centrum Baarle 2021 Bijlage 4.1 Voorlopig Ontwerp (Niet definitief) 1831-04-S01-D-SIT-01 Bijlage 4.2 Voorlopig Ontwerp (Niet definitief) 1831-04-S01-D-SIT-02 Bijlage 4.3 Voorlopig Ontwerp (Niet definitief) 1831-04-S01-D-SIT-03 Cultuurhistorisch onderzoek NOG NIET BESCHIKBAAR BN_Nota Parkeernormen 2011 BN_Nota Parkeernormen bijlage Centrumgebied Baarle-Nassau Strategie-duurzaamheid_Baarle-Nassau 2024-0617.006-V3.0_Handreiking_Duurzaam_Bouwen Omgevingsvisie ABG gemeenten_Baarle-Nassau_vastgesteld Regionale SRBT woondeal d.d. 9 maart 2023 Addendum SRBT woondeal d.d. 30 januari 2026 Omgevingsprogramma Wonen Baarle-Nassau oktober 2024 (1091166)

32