Bijlage 1 - Nota van uitgangspunten

Nota van Uitgangspunten Herontwikkeling gemeentehuis Baarle-Nassau Singel 1, Baarle-Nassau

Versie 1.0

12 Mei 2026

Inhoud 1.

Inleiding ..........................................................................................................................3 1.1 Aanleiding ......................................................................................................................3 1.2 De opgave ......................................................................................................................3 1.3 Doelstelling en resultaat .................................................................................................4 1.4 Leeswijzer ......................................................................................................................4

2.

Planlocatie ......................................................................................................................5 2.1 Locatie en gebouwkenmerken ........................................................................................5 2.2 Bestaande functies ........................................................................................................6 2.3 Monumentale/bouwhistorische waarden ........................................................................7 2.4 Staat van het gebouw .....................................................................................................7 2.5 Techniek & onderhoud ....................................................................................................7

3.

Omgeving ........................................................................................................................9 3.1 Locatie en toegankelijkheid ............................................................................................9 3.2 Relevante ruimtelijke ontwikkelingen ............................................................................ 10

4.

Vooronderzoek .............................................................................................................. 13 4.1 Scenariostudie ............................................................................................................. 13

5.

Kaders en uitgangspunten .............................................................................................. 14 5.1 Functioneel en ruimtelijk programma bestuurszetel ...................................................... 14 5.2 Crisisorganisatie .......................................................................................................... 17 5.3 Cultuurhistorische kaders ............................................................................................ 18 5.4 Mobiliteit...................................................................................................................... 19 5.5 Duurzaamheid en circulariteit ....................................................................................... 21 5.6 Ruimtelijke ontwikkeling (Omgevingsvisie)..................................................................... 22 5.7 Omgevingsplan en procedures...................................................................................... 24 5.8 Bestemming Wonen ..................................................................................................... 26 5.9 Technische uitgangspunten .......................................................................................... 27 5.10 Eigendomssituatie ......................................................................................................

29 5.11 Financiële uitgangspunten .......................................................................................... 30 5.12 Juridische uitgangspunten .......................................................................................... 30 5.13 Planning en procesgerichte uitgangspunten................................................................. 31

6.

Bijlagen ......................................................................................................................... 32

2

1. Inleiding 1.1 Aanleiding De gemeente Baarle‑Nassau werkt vanaf 1 januari 2016 samen met de gemeenten AlphenChaam en Gilze en Rijen in één ambtelijke organisatie: de ABG‑organisatie. Ondanks een centraal ambtelijk apparaat behouden de 3 gemeentes hun eigen bestuur, met een eigen gemeenteraad, college van B&W en baliefunctie. Tot op heden is de centrale ambtelijke organisatie verdeeld gehuisvest over voornamelijk twee van de drie gemeentehuizen. Medio 2027 zal de ABG-organisatie echter centraal gehuisvest worden op een nieuwe locatie in Gilze en Rijen. Dat betekent dat de ambtenaren die nu nog decentraal gehuisvest zijn in het gemeentehuis van Baarle-Nassau, medio 2027 zullen vertrekken naar het nieuwe kantoor. De bestuurszetel, bestaande uit de Burgemeester en wethouders, ondersteunende functies, griffie, de baliefunctie, de raadzaal en enkele flexibele werkplekken, zal gevestigd blijven op de bestaande locatie in Baarle-Nassau. Na vertrek van de ambtelijke organisatie komt een groot deel van het huidige gemeentekantoor in Baarle‑Nassau leeg te staan. Hierdoor ontstaat de urgente opgave om het gebouw opnieuw en toekomstbestendig te programmeren.

1.2 De opgave Het hedendaagse gemeentehuis van ca. 3330 m2 BVO is gedeeltelijk in 1953 gebouwd in de stijl van de Delftse School; In 1976 vond er een uitbereiding plaats in de stijl van de Bossche School en in 2008 werd het gebouw gerenoveerd en uitgebreid tot het huidige complex. Het gebouw heeft de status van gemeentelijk monument, wat niet alleen bijzondere cultuurhistorische kwaliteiten met zich meebrengt, maar ook specifieke randvoorwaarden voor herontwikkeling. De bestuurszetel blijft in Baarle‑Nassau en vraagt om een compacte, doelmatige en representatieve huisvesting. Tegelijkertijd is het gebouw te groot om enkel de bestuurszetel te huisvesten, waardoor een nieuwe invulling voor de overige ruimten noodzakelijk is. Om leegstand te voorkomen en de centrumfunctie te versterken, is het van belang om te onderzoeken welke aanvullende functies kansrijk zijn. Het gemeentehuis ligt midden in de historische kern van Baarle‑Nassau, een gebied dat zich kenmerkt door een mix van detailhandel, horeca, voorzieningen en wonen. De ambitie voor het centrum “is een verkeersveilig, aantrekkelijk en vitaal centrum met focus op toerisme, hoogwaardige voorzieningen en duurzaam ondernemen.” Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan vitaliteit, diversiteit en verblijfskwaliteit.

De bijzondere enclavestructuur van Baarle-Nassau beïnvloedt de ruimtelijke dynamiek en de betekenis van het gemeentehuis als centraal oriëntatiepunt. De herontwikkeling moet daarom niet alleen passen binnen het gebouw, maar ook binnen de bredere centrumstructuur en ligging van de gemeente. De toekomstige invulling van het gebouw vraagt om een zorgvuldige afweging van flexibiliteit voor marktpartijen enerzijds en het vastleggen van randvoorwaarden anderzijds. Binnen de technische kaders spelen de gedeelde installaties en het noodzakelijke onderhoud een belangrijke rol. Daarnaast is het van belang dat de toekomstige invulling financieel haalbaar is en bijdraagt aan een stabiele exploitatie van het gemeentelijk vastgoed. 3

Deze Nota van Uitgangspunten (NvU) vormt daarmee het fundament voor een marktuitvraag waarin ruimte wordt gegeven aan innovatieve, haalbare en centrumversterkende voorstellen. De NvU schetst het bredere kader rondom gebouw, omgeving, gebruik, monumentale aspecten, technische randvoorwaarden en financiële context. Marktpartijen worden uitgenodigd om binnen deze kaders hun visie te ontwikkelen die recht doet aan de kwaliteiten van het gebouw én de ambities van de gemeente Baarle‑Nassau.

1.3 Doelstelling en resultaat Het doel van deze NvU is een duidelijk kader te formuleren met minimale beperking van de creatieve ruimte aan de markt. Marktpartijen worden uitgenodigd om een integraal en creatief voorstel uit te werken voor de herontwikkeling van het gemeentehuis, inclusief de toekomstige huisvesting van de bestuurszetel. De minimale eisen voor de bestuurszetel worden toegelicht, samen met de belangrijkste ruimtelijke-, technische-, juridische- en eigendom gerelateerde randvoorwaarden. Het beoogde resultaat van de NvU is een helder en toetsbaar uitgangspunt dat de basis vormt voor een transparante, juridisch correcte en open marktuitvraag. Marktpartijen kunnen hiermee onder gelijkwaardige voorwaarden een voorstel ontwikkelen dat past binnen de ambities van de gemeente en dat bijdraagt aan een toekomstbestendige, haalbare en kwalitatief hoogwaardige invulling van het gemeentehuis.

1.4 Leeswijzer Deze Nota van Uitgangspunten vormt het kader voor de herontwikkeling van het gemeentehuis van Baarle‑Nassau. Het document beschrijft op hoofdlijnen: • • • • • •

Een afbakening van de planlocatie met bijbehorende ruimtelijke, functionele en beleidsmatige toelichting; De uitgangspunten, ambities en locatie specifieke aandachtspunten voor de herontwikkeling van het gebouw en de relatie met de omgeving; De functionele uitgangspunten voor de bestuurszetel en de gemeentelijke dienstverlening die op deze locatie gevestigd zullen blijven; Aanvullende kaders op het gebied van onder meer mobiliteit en parkeren, duurzaamheid, monumentale waarden en ruimtelijke ontwikkeling; De proces‑ en planningsuitgangspunten voor de verdere uitwerking en besluitvorming; een overzicht van de beleidsstukken en bijlagen die als fundering voor verdere uitwerking dienen.

Samen bieden deze onderdelen inschrijvende partijen inzicht in de context, de ambities en de randvoorwaarden waarbinnen zij hun visie en voorstel voor de herontwikkeling dienen te ontwikkelen.

4

2. Planlocatie 2.1 Locatie en gebouwkenmerken Het plangebied is gelegen in het centrum van Baarle-Nassau aan Singel 1. De locatie is onderdeel van het kadastraal perceel dat gekenmerkt wordt door gemeente Baarle-Nassau, Sectie C, nummer 2751. De oppervlakte van het totale perceel betreft 6.555 m2. Het perceel dat onderdeel is van de herontwikkeling zal na gunning van uitvoering kadastraal gesplitst worden om verkoop mogelijk te maken. De fysieke afbakening van het project volgt de logische grens tussen het gebouw (de gevel) en de openbare ruimte zoals aangegeven doormiddel van het rode kader in onderstaande afbeelding. Daarbij worden entrees, de fietsenstalling aan de noordzijde en de binnentuin aan de zuidzijde meegenomen als onderdeel van het gebouw. Indien partijen de aangrenzende buitenruimte willen betrekken bij het ontwerp voor bijvoorbeeld het plaatsen van een terras, dienen zij deze afwijking te onderbouwen volgens de uitgangspunten die beschreven staan in hoofdstuk 5.7. Een harde grens wordt getrokken bij het einde van het kadastrale perceel, en waar het voetgangerspad/de openbare weg begint, en/of vóór de eerste traptrede van het entree bij de hoofdingang van het gemeentehuis (Oostzijde). Een indicatieve grens is weergegeven met een blauwe lijn in onderstaande afbeelding.

Figuur 1. Planlocatie

Het complex omvat ca. 3.330 m² bruto vloeroppervlak (BVO) en ca. 2900 m2 netto vloeroppervlak (NVO), verdeeld over een monumentaal oudbouwdeel en een moderner nieuwbouwdeel. De totale footprint bedraagt ongeveer 1.450 m². Het BVO is als volgt verdeeld over de verdiepingen:

5

Kelder Begane grond 1e verdieping 2e verdieping Totaal BVO

370 m2 1.450 m2 911 m2 599 m2 3.330 m2

Tabel 1. BVO verdeling

2.2 Bestaande functies Het gemeentehuis van Baarle‑Nassau wordt momenteel gebruikt door zowel de bestuursfuncties van de gemeente Baarle-Nassau, als de ABG‑organisatie. De bestuursfuncties nemen bijna 900 m2 NVO in beslag en zijn voornamelijk gehuisvest in het oude monumentale deel (Oudbouw) en de entreehal (Nieuwbouw). De ABG‑organisatie gebruikt momenteel ca. 1.500 m2 NVO verdeeld over de begane grond, eerste en tweede verdieping van de nieuwbouw voor kantoorfuncties en ondersteunende ruimten zoals sanitair, opslag en kantinevoorzieningen. Technische ruimten worden gedeeld en zijn daarom niet meegenomen in deze cijfers. Algemene functies zoals afvalopslag en archief, welke in de kelder zitten, zijn in deze verdeling ook niet meegenomen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verdeling van het NVO. BESTUURSZETEL Entree Raadzaal Oudbouw

Sociaal domein en KCC

896,5 m2 Balies, inclusief entree e.d. Raad/trouwzaal (incl. pantry en garderobe). BG en 1e verdieping oudbouw gemeentehuis + gang en kantoor bestuursadviseurs. Spreekkamers en kantoor baliemedewerkers.

226,5 m 179 m2

2

448 m2

43 m2

ABG ORGANISATIE TECHNISCHE RUIMTEN (1E & 2E) KELDER (ALGEMENE RUIMTEN)

1510 m2 214 m2 315,5 m2

Totaal NVO

2936 m2

Tabel 2. NVO verdeling bestaande functies

Onder een deel van de nieuwbouw zit een kelder, deze bestaat uit onderstaande functies: Trafo Verkeersruimte L.b.k. Archief Centrale berging Warmtepomp Afvalopslag Papieropslag Verticale verkeersruimte Verticale verkeersruimte Lift schacht Totaal NVO Kelder

NVO 4,5 m2 32,5 m2 10,5 m2 118 m2 31,5 m2 42 m2 28,5 m2 19,5 m2 12 m2 11,5 m2 5 m2 315,5 m2

Tabel 3. NVO verdeling kelder

6

2.3 Monumentale/bouwhistorische waarden Het gemeentehuis van Baarle‑Nassau is in 1997 aangewezen als gemeentelijk monument, omdat het oudbouwdeel bijzondere cultuurhistorische, architectonische en bouwhistorische waarden vertegenwoordigt. De monumentale status heeft betrekking op de hoofdstructuur, het gevelbeeld en karakteristieke interieuronderdelen die bepalend zijn voor de historische uitstraling van het gebouw. Ondanks de verbouwing en uitbreiding in 2008 is de oorspronkelijke hoofdvorm en identiteit van het monumentale deel behouden gebleven en blijven deze leidend bij toekomstige aanpassingen.

2.4 Staat van het gebouw Ter beoordeling van de staat van het gebouw is het MJOP (Bijlage 1) en de NEN2767 werktuigbouwkundig (bijlage 2) uit 2022 bijgevoegd. Omdat deze documenten niet recentelijk zijn geactualiseerd is een evaluatie van de staat van het gebouw raadzaam voor inschrijvende partijen. Uit dit meerjarenonderhoudsplan (bijlage 1) blijkt dat tot 2030 geen grote werkzaamheden gepland zijn aan bouwkundige onderdelen en afwerkingen. Wel staan er enkele posten voor regulier onderhoud, reiniging en herstelwerkzaamheden op de planning. Voor de technische installaties geldt dat het planmatige onderhoud wordt uitgevoerd en er geen sprake is van acute technische tekortkomingen die het huidige gebruik in de weg staan. Tegelijkertijd laat het MJOP zien dat diverse installaties en installatie‑onderdelen zich in een fase van hun reguliere levenscyclus bevinden waarin op middellange termijn onderhoud, modernisering of vervanging noodzakelijk is. Dit geldt onder andere voor sanitair, luchtbehandeling, koude opwekking, warmte distributie, verlichting en beveiliging. De voorgenomen herontwikkeling van het gemeentehuis biedt een logisch moment om noodzakelijk onderhoud en vervanging te combineren met aanpassing, verduurzaming en optimalisatie van de technische installaties.

Indien inschrijvende partijen ingrepen voorzien die leiden tot functiewijziging, intensiever gebruik of technische ontvlechting van gebouwdelen, zullen aanvullende technische onderzoeken en berekeningen nodig zijn om vast te stellen in hoeverre de bestaande installaties kunnen worden aangepast of vervangen. Het uitvoeren van deze vervolgstappen behoort tot de verantwoordelijkheid van de inschrijvende partijen. De bestaande energieprestatie is met energielabel A+ (geldig tot 2032 – Bijlage 3) relatief goed, maar biedt in het kader van de herontwikkeling duidelijke kansen voor verdere verduurzaming en optimalisatie van het gebouw. De kaders en uitgangspunten m.b.t. duurzaamheid worden verder toegelicht in hoofdstuk 5.5.

2.5 Techniek & onderhoud Het gebouw beschikt over verschillende klimaatsystemen en technische voorzieningen die samen één geïntegreerd installatiesysteem vormen, hierdoor is een toekomstige technische ontvlechting complex. In onderstaande tekst wordt een beschrijving gegeven van de belangrijkste systemen. Benodigde aanvullende onderzoeken voor het vaststellen van alle technische randvoorwaarden voor de herontwikkeling behoort tot de verantwoordelijkheden van de inschrijvende marktpartijen.

7

Installatietype

Beschrijving huidige situatie

Verwarming:

In het nieuwbouwdeel (inclusief publieksbalie) wordt het klimaat geregeld middels een warmtepomp in combinatie met vloerverwarming en -koeling, de oudbouw is voorzien van een traditioneel cv-systeem met radiatoren. Beide gebouwdelen zijn technisch met elkaar verweven, waardoor het gebouw functioneert als één installatiecluster.

ICT-infrastructuur:

Ook de ICT-infrastructuur is verweven. Alle dataverbindingen komen samen in een centrale patchkast die in het nieuwbouwdeel is geplaatst.

Installatie algemeen

De staat van de installaties en diverse bouwkundige onderdelen is overwegend goed, maar er zijn signalen dat op termijn vervanging of modernisering nodig is—zeker gezien de leeftijd van de cv-installatie in de oudbouw en de vervangingscyclus van gebouw gebonden technische systemen. De recente transformatieopgave biedt tegelijk kansen om deze investeringen te koppelen aan verduurzaming en modernisering van het gebouw. Er is een open WKO aanwezig. Op dit moment niet volledig in balans.

Nuts voorzieningen

Het is niet bekend wat de huidige aansluitwaarde van het pand betreft. De aansluiting komt binnen in de hoofdmeterkast in het trappenhuis (A -1.02).

Brandveiligheidsinstallatie Het gebouw is voorzien van een gedeeltelijke brandmeldinstallatie. Energieprestatie

Energielabel A+ met geldigheid tot 2032.

Tabel 4. Toelichting installaties

8

3. Omgeving 3.1 Locatie en toegankelijkheid Het gemeentehuis van Baarle‑Nassau ligt centraal in de historische dorpskern. De directe omgeving bevat een levendige mix van detailhandel, horeca, maatschappelijke voorzieningen en woonfuncties. Direct nabij het gemeentehuis liggen belangrijke voorzieningen zoals verschillende typen horeca, winkels, de kerk, scholen en het cultureel centrum waardoor het gebouw nauw verbonden is met het dagelijks leven van de omgeving. Ontsluitingen en verkeer Door de unieke enclave structuur trekt Baarle-Nassau het hele jaar door grote groepen toeristen. Dit zorgt voor een constante stroom van auto’s, fietsers en wandelaars die zich vanuit het buitengebied naar de dorpskern bewegen. Hierdoor ontmoeten recreatief verkeer en lokaal verkeer elkaar dagelijks in het centrum en op de invalswegen. Het centrum is goed ontsloten voor gemotoriseerd verkeer via drie hoofdstructuren: 1.

2. 3.

De N260 vormt de belangrijkste noord zuid verbinding richting Gilze, Tilburg en de A58 richting Eindhoven, en sluit aan de zuidzijde aan op de Belgische N119 naar Turnhout. De N639 vormt een tweede noord-zuidverbinding. De N639 verbindt Baarle-Nassau met Chaam, Ulvenhout en Breda. En de A58 richting Rotterdam. De N260 en N639 vormen respectievelijk aan de oost- en noordkant een omleiding rond de dorpskern van Baarle-Nassau en Baarle-Hertog.

Gemotoriseerd verkeer •

•

• •

Er geldt een algeheel verbod op doorgaand vrachtverkeer zwaarder dan 3,5 ton in de kernen van Baarle-Nassau en Baarle-Hertog. Dit verbod dwingt zwaar verkeer gebruik te maken van de randweg (N260/N639). Alleen bestemmingsverkeer (laden en lossen) en landbouwvoertuigen zijn nog toegestaan in het centrum. Vrijwel de gehele bebouwde kom van Baarle-Nassau behoort tot een 30 km/uur-zone. Dit is een gezamenlijk initiatief van beide gemeenten om de verkeersveiligheid en leefbaarheid in de smalle straten van het enclavedorp te vergroten. In 2026 worden er extra maatregelen uitgevoerd, zoals verkeersplateaus, om deze snelheidslimiet nog beter af te dwingen. Het centrum is bereikbaar via diverse gemeentelijke wegen en kent een blauwe zone voor kort parkeren (maximaal 2 uur) op werkdagen en zaterdagen (09.00–18.00 uur). Voor lang parkeren kunnen bezoekers terecht op de parkeerterreinen net buiten de blauwe zone, zoals parkeerplaats de Loswal of Amalia van Solmstraat (Baarle-Hertog).

Langzaam verkeer Voor fietsers sluit het dorp aan op de nationale knooppuntennetwerken van zowel Nederland als België, welke hier naadloos in elkaar overgaan. De belangrijkste fietsverbinding is het Bels Lijntje, een route over een oude spoorlijn die Tilburg en Turnhout verbindt en dwars door het centrum van Baarle-Nassau loopt. Een populaire recreatieve route is de Enclaveroute, die fietsers door de 30 enclaves van Baarle-Hertog en Baarle-Nassau voert.

9

Baarle-Nassau en Baarle-Hertog werken aan de herinrichting van de openbare ruimte van het centrum. Voetgangers en fietsers krijgen bij de herinrichting specifiek aandacht. Openbaar vervoer Baarle-Nassau wordt bediend door zowel het Nederlandse als Belgisch busvervoer. De Nederlandse lijnen vormen een verbinding met Breda en Tilburg. De Belgische lijnen zorgen voor een verbinding met Hoogstraten en Turnhout.

3.2 Relevante ruimtelijke ontwikkelingen St. Annaplein Aangrenzend aan het gemeentehuis ligt het Sint‑Annaplein. In het Masterplan Centrum Baarle 2021 (Bijlage 4) is dit plein aangewezen als een van de kernlocaties binnen het centrum, waar ontmoeting, verblijf, evenementen en centrumfuncties samenkomen. Het plein heeft een rijke ontstaansgeschiedenis: tot ca. 1950 lag hier het akkerland van de familie Jansen, waar tot op enkele meters van de voormalige dorpspomp graan werd verbouwd. In de huidige situatie vormt het plein onderdeel van de groene kern van het dorp, met ruimte voor ontmoeting, ontspanning en evenementen.

Figuur 2. Sint Annaplein

Langs de randen van het plein bevinden zich parkeerplaatsen die onderdeel uitmaken van de blauwe zone. Het plein biedt zicht op de achterzijde en tevens hoofdentree van gemeentehuis (oostzijde) en wordt omringd door een mix van horeca en winkels, waaronder zowel lokale ondernemers als landelijke ketens (zoals Jumbo, Kruidvat en de Gezondheidswinkel). Elke dinsdag tussen 09.00 en 12.00 uur vindt op het Sint‑Annaplein de wekelijkse markt plaats. Daarnaast is het plein het decor voor diverse jaarlijks terugkerende evenementen, waaronder: • • • • • • •

Carnavalsoptocht – centrum Baarle Opening toeristisch seizoen – Singel / Sint‑Annaplein Koningsdag – Sint‑Annaplein (optioneel) Voorjaarskermis – Sint‑Annaplein Boal Muzikoal – Sint‑Annaplein Midsummernight – Sint‑Annaplein, Nieuwstraat en Singel Baarle Beach – Sint‑Annaplein 10

• • • •

Baarle Live – Sint‑Annaplein Hop over de Grens – Sint‑Annaplein Najaarskermis – Sint‑Annaplein Intocht Sinterklaas – ontvangst op het Sint‑Annaplein

Het masterplan centrum Baarle 2021 beschrijft plannen voor de ontwikkeling van het Sint‑Annaplein van een functioneel ingericht parkeerplein naar een groen parkplein met een duidelijke verblijfsfunctie. Parkeren blijft mogelijk, maar wordt gebundeld en landschappelijk ingepast, waardoor het centrale deel van het plein meer ruimte biedt voor verblijven, “om even te rusten, te spelen en te ontmoeten”. Het plein blijft geschikt voor de wekelijkse markt en voor incidentele evenementen en krijgt een flexibele inrichting die hierop inspeelt. De beoogde vergroening en inrichting dragen bij aan een prettige verblijfskwaliteit, klimaatadaptatie en veiligheid. Door samenhang in materialisatie, groenstructuur en inrichting wordt het Sint‑Annaplein nadrukkelijker onderdeel van het centrumgebied en versterkt het de relatie met omliggende winkel‑ en horecafuncties. De ligging direct naast het gemeentehuis maakt dat er bij de herontwikkeling van het gebouw rekening gehouden dient te worden met de parkachtige en verblijfsgerichte ontwikkelingen in de omgeving. De Singel en Sint Annastraat Aan de voorkant (westzijde) van het gemeentehuis ligt de Singel. De Singel vormt samen met het Kerkplein het centrale dorpsplein. In het Masterplan Centrum Baarle is vastgelegd dat dit gebied wordt ingericht als een verblijfsplein, waar voetgangers en bezoekers centraal staan en de auto te gast is.

De rijbaan en loopruimte komen op één niveau te liggen, wat zorgt voor een rustig en overzichtelijk plein. Er komt meer ruimte voor terrassen, wandelen en verblijven, gecombineerd met groen in de vorm van plantvakken en leibomen. Tegelijkertijd blijft de Singel bruikbaar voor dagelijkse centrumfuncties en evenementen. Een belangrijk onderdeel van de inrichting is het zichtbaar maken van de enclavesituatie: de grens tussen Nederland en België wordt duidelijk gemarkeerd in de bestrating, passend bij de hoogwaardige en ingetogen uitstraling van het plein. De Sint‑Annastraat ligt aan de noordkant van het gemeentehuis en is een kleine, nu nog doorlopende, straat binnen het centrum. Deze straat krijgt in het Masterplan een meer rustige en functionele rol, passend bij een verblijfsstraat. Doorgaand verkeer wordt beperkt en de straat blijft vooral bedoeld voor bestemmingsverkeer en langzaam verkeer. De inrichting is gericht op een veilige, overzichtelijke straat met goede looproutes richting de Singel en het Sint‑Annaplein. Waar mogelijk wordt ruimte benut voor vergroening en het verbeteren van de verblijfskwaliteit. De Singel en de Sint‑Annastraat worden herontwikkeld. De start van de uitvoering van deze herinrichting is gepland medio 2027. Voor dit project is reeds een voorlopig ontwerp vastgesteld, dat is opgenomen in bijlagen 4.1 tot en met 4.3. Dit ontwerp is nog niet definitief.

Met name voor de inrichting van de Singel (bijlage 4.2) geldt dat in de verdere uitwerking nog wijzigingen kunnen optreden. Om die reden worden geen rechten ontleend aan de bijgevoegde ontwerpen. De Rabobank (Singel 4) In het Masterplan Centrum Baarle wordt het voormalige Rabobankgebouw benoemd als een locatie met een relatief lage beeldkwaliteit en een duidelijke transformatiekans binnen het centrum. Het gebouw past volgens de plannen onvoldoende bij de gewenste dorpse schaal en uitstraling en een herontwikkeling wordt gezien als kans om de ruimtelijke kwaliteit en relatie 11

met de openbare ruimte te versterken. Inmiddels heeft Rabobank haar voormalige kantoor aan de Singel 4 in Baarle‑Nassau verkocht. De nieuwe eigenaar is voornemens om hier 36 koopappartementen en één commerciële ruimte ten behoeve van detailhandel of dag-horeca met parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren. Dit project bevind zich in de planvormingsfase.

Groen: Oranje: Paars: Blauw: Geel: Figuur 3. Relevante ruimtelijke ontwikkelingen

12

Sint Annaplein Sint Annastraat Rabobank (Singel 4) Singel Kerkplein

4. Vooronderzoek 4.1 Scenariostudie In 2023 heeft BBN een scenariostudie uitgevoerd om de ruimtelijke en financiële mogelijkheden voor de herontwikkeling van het gemeentehuis van Baarle‑Nassau te verkennen. Deze studie vormt een belangrijk fundament voor de NvU en schetst vier verschillende ontwikkelrichtingen, variërend van beperkte ingrepen tot een volledige transformatie. De gemeenteraad heeft hierop een vijfde scenario toegevoegd, waarin elementen uit de eerdere scenario’s worden gecombineerd. De scenariostudie is richtinggevend bedoeld; ze geeft inzicht in de bandbreedte van kansen en risico’s, maar legt geen harde kaders op. Dit laat marktpartijen de ruimte voor creatieve, integrale visies. De scenario’s dienen nadrukkelijk niet als vaststaand uitgangspunt of voorkeursrichting; zij worden enkel aangeboden ter inspiratie, zodat de markt de maximale ruimte krijgt om zelf te bepalen welke indeling, programmatische mix en ontwikkelstrategie het meest kansrijk is om de waarde van het gebouw te waarborgen of te vergroten. Marktpartijen worden gevraagd kritisch te kijken naar de gemeentelijke uitgangspunten en deze te combineren met de door hen voorgestelde functies, om zo tot een optimale en toekomstbestendige invulling van het pand te komen. De vier oorspronkelijke scenario’s van BBN zijn als volgt uitgewerkt. • • • •

Scenario 1 – Versterken huidig concept: minimale bouwkundige aanpassingen, behoud van het huidige gebruik, de gemeente blijft eigenaar en kantoorruimtes worden verhuurd. Scenario 2 – Veranderen concept: een gemengde invulling met kantoor-, retail‑ en horecafuncties; de bestuurszetel verhuist deels. Scenario 3 – Next Level / hotelconcept: verkoop van (delen van) het gebouw aan een marktpartij die een hotel ontwikkelt; de bestuurszetel blijft beperkt aanwezig. Scenario 4 – Complete reset: gedeeltelijke sloop (met name het middendeel), realisatie van ca. 13 woningen, behoud van de bestuurszetel in het monumentale deel en verkoop van overige gebouwonderdelen.

De gemeenteraad heeft aanvullend een vijfde scenario geïntroduceerd: een concept waarin wonen, horeca, commerciële functies en kantoren worden gecombineerd, waarbij de bestuurszetel in het gebouw blijft en een deel kan worden verkocht aan een marktpartij. Hiermee ontstaat een breed inzetbare ontwikkelingsrichting waarin flexibiliteit centraal staat. Op basis van de voorgestelde scenario’s is deze variant door de raad aangewezen als voorkeursscenario. Naar aanleiding van de scenariostudie kiest de gemeente ervoor om de invulling niet vast te leggen, maar ruimte te laten aan de markt. Door inschrijvers ruimte te geven voor nieuwe of aanvullende ideeën wordt ingezet op het maximaliseren van de waarde die met (gedeeltelijke) verkoop kan worden gerealiseerd. Natuurlijk dienen de ideeën van de markt te voldoen aan enkele kaders en uitgangspunten vanuit functionaliteit en beleid. Deze kaders en uitgangspunten worden in het volgende hoofdstuk uiteengezet.

13

5. Kaders en uitgangspunten 5.1 Functioneel en ruimtelijk programma bestuurszetel Parallel aan de scenariostudie is het functioneel en ruimtelijk programma voor de toekomstige bestuurszetel en publieksfunctie vastgesteld. De bestuurszetel en publieksfunctie blijven in Baarle-Nassau en moet toekomstbestendig worden gehuisvest in het bestaande gemeentehuis. De inschrijver bepaalt wat de meest geschikte plek in het gebouw is voor toepassing van deze functies. De volgende onderwerpen spelen een belangrijke rol in het beoordelen van de meest geschikte locatie of specifieke plek binnen deze locatie: • • • • • • • • • •

Toegankelijkheid * Zichtbaarheid en transparantie (raad/publieksfunctie) * Functionele inrichting Inpassing Programma van Eisen (PvE) Toekomstige flexibiliteit Residuele waarde Verkoopwaarde overige m2’s * Monumentale waarde Cultuurhistorie Duurzaamheid

Verschillende locaties en indelingen zullen verschillend scoren op alle onderdelen. De belangrijkste thema’s zijn gewaarmerkt met een ‘*’ en worden als zwaarwegend benoemd. Het programma van de bestuurszetel en publieksfuncties bestaat uit de volgende functies: 1. Kantoor burgemeester en wethouders Deze functies vragen om een rustige, representatieve ligging binnen het gebouw. Achter een beveiligde scheidingswand t.o.v. drukke publiekszones. Voldoende privacy en akoestisch hoogwaardige afscheidingen zijn belangrijk i.v.m. vertrouwelijke gesprekken. Nabijheid van de raadzaal is geen eis. 2. Kantoorruimtes: griffie, gemeentesecretaris, bestuurlijke ondersteuning, bestuursadviseur(s) en euroambtenaar De kantoren van deze functies zijn nabij de burgemeester en wethouders gesitueerd. 3. Flexkantoor en aanlandplekken Deze werkplekken ondersteunen flexibel en hybride werken. Zij liggen centraal binnen het kantoorgebied achter de beveiligde grens. Er zijn voldoende stroomvoorzieningen en nabijheid van overleg- en concentratieruimten. Flexplekken dienen volledig Arbo-conform te zijn ingericht voor gebruik langer dan 2 uur. Hierbij wordt uitgegaan van minimaal 7 m2 per werkplek. Aanlandplekken dienen te zijn ingericht voor gebruik korter dan 2 uur aansluitend. Deze plekken zijn niet voorzien van een monitor.

14

4. Overlegruimten Overleg- en aanlandruimten moeten goed bereikbaar zijn vanuit zowel het kantoor‑ als het publieksdeel. Er is behoefte aan verschillende groottes en een goede akoestische kwaliteit, zodat zowel interne als externe overleggen kunnen plaatsvinden. 5. Raadzaal + voorzieningen De raadzaal is een belangrijke publieke en bestuurlijke ruimte wat vraagt om goede toegankelijkheid en zichtbaarheid van binnen-, en van buitenaf. De ruimte mag multifunctioneel inzetbaar zijn, bijvoorbeeld voor overleggen of bijeenkomsten. Op dit moment wordt de raadzaal ook ingezet voor huwelijken. De volledige ruimte wordt ingezet voor ceremoniële huwelijken, en voor kleinere huwelijken of kosteloze huwelijken wordt de ruimte verkleind doormiddel van het gordijn ten midden van de raadzaal. In de nieuwe situatie kan de raadzaal hier opnieuw voor ingezet worden. Een andere optie is het aanwijzen van een andere ruimte voor huwelijken. Voor huwelijken is behoefte aan één of twee representatieve ruimte(n): • Een ruimte voor ceremoniële huwelijken (gemiddeld 40 personen); • Een kleinere ruimte voor administratieve en kosteloze huwelijken. De raadzaal mag als onderdeel van de bestuurszetel gerealiseerd worden met gereserveerd gebruik voor de gemeente Baarle-Nassau. Een alternatief is het realiseren van de raadzaal als onderdeel van de nieuwe functie in beheer van de inschrijvende partij.

Daarbij is gebruik door de gemeente op de momenten dat dit nodig is een voorwaarde (bij o.a. raadsvergaderingen en huwelijken). Aangrenzend aan de raadzaal dienen minimaal een pantry/keuken aanwezig te zijn in een aparte ruimte, vanwaar uit koffie/thee/anders verzorgd kan worden. Ook aansluitend dient een ruimte te zijn voor opslag van materialen en als garderobe. 6. Publieksbalies, receptie en wachtruimte De publiekszone vormt het visitekaartje van de gemeente. Deze zone dient goed toegankelijk te zijn en gemakkelijk vindbaar. De publieksbalie zit dicht bij de entree of heeft zijn eigen entree. De entreehal mag gedeeld worden met andere functies en/of gebruikers (bijvoorbeeld een hotelreceptie). De publieksbalies zelf zijn echter uitsluitend voor gemeentemedewerkers. Voor de veiligheid van de medewerkers dienen zowel de baliemedewerkers als de receptiemedewerker direct toegang te hebben tot de beveiligde kantooromgeving indien een onveilige situatie zich voordoet. Andere functies, zoals een hotelreceptie, kunnen in dezelfde ruimte worden gefaciliteerd met een aparte balie. De situering vraagt om: • • • •

een duidelijke scheiding tussen publiek en beveiligde werkgebieden met directe toegang voor balie-, en receptiemedewekers; een beveiligde kantoorruimte (ca. 9 m2) achter de balies voor KCC en Burgerzaken; een zittend balieconcept op gelijke hoogte met de klant; een ruime, multifunctionele wachtruimte die ook inzetbaar is voor raadsavonden, participatie en exposities, met een gastvrije uitstraling (koffie, thee en water).

15

7. Spreekkamers (publiek) Spreekkamers moeten vóór de beveiligde grens liggen, buiten de kantooromgeving. Zij moeten geschikt zijn voor vertrouwelijke gesprekken en incidenteel risicogesprekken. Een pré is het faciliteren van één grotere spreekkamer voor grotere groepen (tot ca. 10 personen). 8. Archiefruimte De archiefruimte moet gemakkelijk toegankelijk zijn voor medewerkers van de publieksfuncties. De ruimte voldoet aan de specifieke eisen voor archief vastgesteld in de archiefwet, gericht op het voorkomen van schade door brand, water, inbraak en klimaatbeïnvloeding. 9. Aanlandplek politie/BOA’s Deze ruimte ligt binnen de kantooromgeving en dient te zijn voorzien van 4 volwaardige werkplekken (ca. 7 m2 per werkplek). De ruimte dient afsluitbaar te zijn i.v.m. het bespreken van gevoelige informatie. 10. Bode ruimte De bode ruimte dient in de nabijheid van de raadzaal en publieksruimten te liggen. De ruimte is voorzien van 2 volwaardige werkplekken en 1 aanlandwerkplek. Daarnaast wordt er rekening gehouden met kastruimte. 11. Overige faciliteiten Ondersteunen het dagelijkse gebruik van het gebouw en dienen logisch over het gebouw te worden verdeeld. Dit betreft pantry’s, printervoorzieningen, een kolf- en gebedsruimte, algemene opslag en bij voorkeur een openbaar toilet welke toegankelijk is voor bezoekers van het gebouw.

Een uiteenzetting van de vierkante meters per functie is terug te vinden in onderstaande tabel (tabel 5). De optelling van deze functies komt neer op een ruimtebehoefte van ca. 1000 m2 BVO. De opgenomen ruimtebehoefte per functie geldt als indicatie, inschrijvende partijen mogen hiervan afwijken. Algemene voorzieningen zoals technische ruimten, sanitair en afvalopslag zijn hierin niet meegenomen.

16

Ruimte / functie Bestuurskantoor Werkruimte burgemeester Werkruimte wethouders Werkruimte gemeentesecretaris Werkruimte griffie Werkruimte ondersteuning Bestuursadviseur en euroambtenaar Kantoor algemeen Flexkantoor (6 personen) Aanlandplek politie/BOA Belcel Bode ruimte (incl. kast) Vergaderruimtes Overleg-/aanlandruimte 4p Overleg-/aanlandruimte 6p Overleg-/aanlandruimte 8-10p Raadzaal Voorzieningen raadzaal (garderobe en keuken) Publieksfuncties Publieksbalies Receptiebalie Beveiligde kantoorruimte voor KCC en Burgerzaken Spreekkamers (publiek) Entree + wachtruimte Archiefruimte Overige voorzieningen Pantry Lunch-, en ontmoetingsruimte (huiskamer) Algemene opslag EHBO/Gebeds-, en kolfruimte Printvoorzieningen

Aantal gebruikers per ruimte

Faciliteiten per ruimte Oppervlakte per Volwaardige aanland- vergadereenheid (m²) Totaal (m²) werkplek plek plek

Aantal ruimtes 1 1 1 2 3 2

1 3 1 1 1 1

30-40 20 24 22 29 14

40 60 24 22 29 14

1 1 1 2 3 2

6 4 1 3

1 1 2 1

42 28 4 20

42 28 8 20

6 4

4 6 8-10 60 -

1 1 1 1 1

10 15 20 160 20

10 15 20 160 20

3 1 1 2-4 -

1 1 1 3 1 1

24 10 8 8-12 100 10

24 10 8 30 100 10

12 -

2 1 1 1 1

4 30 20 10 8

8 30 20 10 8

Totaal benodigd NVO Circulatieruimte (20%) Indelingsverlies (10%) Totaal benodigd BVO

2

8 6 8 4 4

1 1 4 6 10

3 1 1 4

770 154 77 1001

Tabel 5. Programma van Eisen Bestuurszetel en Publieksfuncties

5.2 Crisisorganisatie Een aantal ruimtes en faciliteiten zijn vereist om aan de wettelijke taak van de gemeente tot het verzorgen van crisisbeheersing (bevolkingszorg) te kunnen blijven voldoen. Deze taak omvat o.a. het opvangen en verzorgen van getroffenen, informeren van het publiek en ondersteunen van hulpdiensten. Dit is momenteel op orde en aanwezig door de volgende maatregelen: 1. Een vergaderruimte: Een grote overlegruimte (of ruimte die ingezet kan worden als overlegruimte) die voldoet aan onderstaande uitgangspunten. Dit is nu de Enclavezaal. Hier moeten: • Minimaal 12-15 personen overleg kunnen hebben (t.b.v. gemeentelijk beleidsteam); • Digitale faciliteiten zoals een presentatie-, en vergaderscherm aanwezig zijn; • Minimale verstoring en prikkels van buitenaf zijn (niet op de BG en/of met ramen aan de straatkant). 2. Noodaansluitingen: Beschikbaarheid van ten minste 1 noodnetaansluitingen (NCVaansluitingen) en 1 noodnet-faxaansluiting. Deze aansluitingen liggen momenteel bij de receptie Baarle-Nassau. 3. Noodstroomvoorziening (aggregaat): Bij de bouw van het huidige kantoor is géén rekening gehouden met ruimte voor het plaatsen van een noodstroomvoorziening. Er is daarom later een noodstroom/krachtstroom aansluiting aangebracht aan de buitenkant van het gebouw nabij de personeelsingang. Hier kan een externe noodstroomvoorziening 17

aan gekoppeld worden, indien nodig. Het is minimaal nodig om deze aansluiting te behouden. Bij herontwikkeling is het plaatsen van een eigen noodstroomvoorziening een pré. Bij de indeling en het ontwerp van de nieuwe bestuurszetel en publieksfuncties is het van belang dat deze drie voorzieningen beschikbaar zijn/blijven indien een crisissituatie zich voordoet.

5.3 Cultuurhistorische kaders In april en mei 2026 is een cultuur- en bouwhistorisch onderzoek uitgevoerd door architect en architectuurhistoricus Leon Sebregts. De resultaten, inclusief een gedetailleerde waarde stelling van gebouwelementen, zijn opgenomen in Bijlage 5. Omdat deze uitkomsten niet tijdig konden worden opgenomen in de NvU, dienen inschrijvende partijen zelf de waarde stelling te raadplegen en deze aantoonbaar te verwerken in hun ontwerp. Van marktpartijen wordt verwacht dat zij bij hun uitwerking respectvol en zorgvuldig omgaan met alle waardevolle onderdelen binnen de beschreven waarde categorieën: • • • • •

Stedenbouwkundige waarden en ensemblewaarden; Cultuurhistorische en sociaal‑maatschappelijke waarden; Architectuurhistorische waarden; Waarden vanuit de gebruiksgeschiedenis; Bouwhistorische waarden.

Alle externe elementen met hoge bouwhistorische waarde dienen behouden te blijven. Dit betreft onder meer: • • • •

De oorspronkelijke hoofdopzet van de bouwvolumes; De gevelcompositie; Karakteristiek materiaalgebruik; Kenmerkende architectonische elementen en details.

Deze elementen vormen de dragers van de historische identiteit van het gebouw en zijn in de bijlage benoemd in een waardestelling die bij ontwerpkeuzes moet worden toegepast. Ook interne elementen met hoge waarde dienen zoveel mogelijk behouden te blijven, waaronder: • • •

Ruimtelijke structuren zoals vloeren, wanden, plafonds en kolomstructuren; Interieuronderdelen en afwerkingen die bijdragen aan de herkenbaarheid van het oorspronkelijke gebruik; Bijzondere bouwkundige of constructieve elementen die in de waardestelling zijn opgenomen.

Indien specifieke elementen aantoonbaar niet zijn te behouden vanwege functionele of technische noodzaak, mag gemotiveerd worden afgeweken bij akkoord van de gemeente. In zo’n geval wordt van marktpartijen verwacht dat zij duidelijk onderbouwen: • • •

Waarom behoud niet mogelijk is; Welke alternatieven zijn onderzocht; Welke maatregelen worden getroffen om de monumentale waarde elders te compenseren of zichtbaar te houden.

18

De aanbevelingen uit het bouwhistorisch onderzoek moeten zoveel mogelijk worden verwerkt in het plan. Van marktpartijen wordt verwacht dat zij deze aanbevelingen beoordelen en integreren in hun ontwerp. De gemeente acht het wenselijk dat monumentale onderdelen niet alleen behouden blijven, maar ook beleefbaar en betekenisvol worden geïntegreerd in het nieuwe gebruik. Ten slotte geldt dat nieuwe toevoegingen qua materiaalgebruik, schaal en detaillering moeten aansluiten bij de kwaliteit en verfijning van de oorspronkelijke bebouwing. Nieuwe delen hoeven niet historiserend te zijn, maar moeten wel in harmonie zijn met het monumentale karakter en mogen geen afbreuk doen aan zichtlijnen, hoofdstructuur of waardevolle onderdelen. Marktpartijen dienen in hun indiening aantoonbaar te maken hoe zij met deze uitgangspunten omgaan, hoe zij de waardestelling hebben toegepast en hoe hun ontwerp het monumentale karakter van het gebouw behoudt en versterkt.

5.4 Mobiliteit Mobiliteit, en in het bijzonder parkeren, vormt een randvoorwaarde voor de herontwikkeling van het gemeentehuis. Inschrijvende partijen baseren hun voorstel op het geldende parkeerbeleid van de gemeente Baarle‑Nassau, zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen 2011 (Bijlage 6 en 6.1). Auto parkeernormen De parkeervraag wordt bepaald op basis van de parkeernormen per functie zoals opgenomen in de Nota Parkeernormen 2011. Hierbij geldt: -

de parkeervraag wordt per functie afzonderlijk berekend; bij functiemenging worden de parkeervragen opgeteld; de Nota hanteert een bruto rekensystematiek (zonder aanwezigheidspercentages of tijdsdifferentiatie);

Voor het centrum van Baarle‑Nassau gelden specifieke normen per functie zoals opgenomen in Bijlage 1 van de Nota Parkeernormen 2011. Omdat het huidige gemeentehuis (kantoor met baliefunctie) niet over eigen parkeerplaatsen beschikt, wordt de bestaande parkeervraag volledig in het openbaar gebied opgevangen. Bij herontwikkeling mag deze parkeervraag volledig worden gesaldeerd. De huidige functie heeft een parkeervraag van 80 parkeerplaatsen (op basis van 3.330 m2 BVO en de geldende norm voor kantoren met baliefunctie van 2,4 parkeerplaatsen/100 m2 BVO). Dit betekent dat er geen parkeerplaatsen hoeven te worden gerealiseerd wanneer de nieuwe parkeervraag (opgeteld indien functievermenging van toepassing is) 80 parkeerplaatsen of lager is (inclusief bestuurszetel en publieksfuncties). Uitsluitend bij een toename van de parkeervraag door nieuwe functies, moet de extra parkeervraag worden opgelost. Het uitgangspunt is dat aanvullende parkeervraag op eigen terrein moet worden opgelost. Indien dit niet mogelijk is, geldt het vaste stappenplan uit de Nota Parkeernormen (onderdeel ‘4. Beoordeling en mogelijke ontheffing van de gemeentelijke parkeereis’, pagina 6 Nota Parkeernormen 2011). De laatst beschreven optie betreft het parkeerfonds. Dit is geen afkoopregeling en kan uitsluitend worden toegepast als laatste stap en onder voorwaarden.

Een voorwaarde om gebruik te maken van deze regeling is dat er vanuit de gemeente zicht moet zijn op de 19

mogelijkheid om desbetreffende parkeerplaatsen binnen afzienbare tijd en afstand te kunnen realiseren. Indien er geen mogelijkheden zijn om deze parkeerplaatsen elders te realiseren kan een aanvraag om gebruik te maken van dit fonds worden afgewezen. Voor nadere juridische en inhoudelijke informatie wordt verwezen naar de Nota Parkeernormen Baarle‑Nassau 2011 (Bijlage 6 en 6.1). Blauwe zone Rondom het gemeentehuis geldt een blauwe zone voor kort parkeren (maximaal 2 uur) op werkdagen en zaterdagen (09.00–18.00 uur). Voor de herontwikkeling gelden de volgende voorwaarden: -

Bij een invulling als gezondheidscentrum kunnen artsen en zorgverleners een ontheffing aanvragen; Bij horeca of detailhandel is geen ontheffing mogelijk en dienen medewerkers buiten de blauwe zone te parkeren; Tijdens de verbouwing kunnen aannemers tijdelijk ontheffing aanvragen voor bedrijfsvoertuigen ten behoeve van de bouwlogistiek.

Fietsparkeernormen Ontwikkelende partijen houden rekening met voldoende fietsparkeerplaatsen voor bezoekers en medewerkers. Er wordt voldaan aan de CROW-normen, zoals opgenomen in CROW-publicatie 744. Voor wat betreft de stedelijkheidsgraad en ligging gelden als uitgangspunt respectievelijk ‘weinig stedelijk’ en ‘centrum’. Bij het aanbod van fietsparkeerplaatsen dient rekening te worden gehouden met voldoende fietsparkeerplaatsen voor bezoekers. Het voorzien van laadvoorzieningen voor elektrische fietsen dient hierin meegenomen te worden als aandachtspunt, passend bij het toenemend gebruik van e‑bikes en de recreatieve functie van Baarle‑Nassau. Mobiliteitsplan Inschrijvende partijen zijn verantwoordelijk voor: -

Het correct berekenen van de parkeervraag op basis van de Nota Parkeernormen 2011; Het onderbouwen van het salderen van de bestaande parkeervraag (80 parkeerplaatsen); Het oplossen van eventuele extra parkeervraag conform het vastgestelde beleid.

Inschrijvende partijen stellen voor de nieuwe functies een integraal mobiliteitsplan op. Hierin worden autoverkeer, fietsverkeer, voetgangers, bevoorrading, laad‑ en losbewegingen en bezoekersstromen in samenhang beschouwd. Eventuele toekomstige ontwikkelingen in de verkeersstructuur rond het gemeentehuis kunnen hierbij worden betrokken. Desbetreffende ontwikkelingen worden beschreven in hoofdstuk 3.2 en bijbehorende bijlagen.

20

5.5 Duurzaamheid en circulariteit Basisvereisten (verplicht) Ontwikkelende partijen voldoen bij de herontwikkeling aan alle geldende duurzaamheidseisen conform Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL). Dit betreft onder meer de wettelijke normen voor energieprestatie, isolatie en installatietechniek. Deze eisen vormen het minimale kwaliteitsniveau voor alle nieuw te realiseren of te renoveren onderdelen van het gebouw. Ontwikkelende partijen houden hierbij rekening met de actuele energieprestatienormen en besteden expliciet aandacht aan de systematiek van de BENG‑normering. Voor bestaande gebouwen geldt bovendien dat bij verkoop en oplevering na renovatie een actueel energielabel wordt opgesteld. Daarnaast houden ontwikkelende partijen bij hun ontwerp rekening met de geldende ecologische randvoorwaarden. Wanneer sprake is van beschermde soorten, worden werkzaamheden uitgevoerd conform het geldende Soortenmanagementplan (SMP) en het bijbehorende ecologisch werkprotocol. Aanvullende wensen (niet verplicht, wel positief beoordeeld) Naast het voldoen aan de wettelijke vereisten wordt het gewaardeerd wanneer ontwikkelende partijen aanvullende duurzaamheidsmaatregelen opnemen die aansluiten bij de gemeentelijke duurzaamheidsstrategie (Bijlage 7). Het is een pré wanneer voorstellen bijdragen aan een toekomstbestendige, energiezuinige en circulaire ontwikkeling, bijvoorbeeld door: • • •

• •

het streven naar een energieneutraal gebouw en – waar haalbaar – een Nul‑op‑de‑Meter‑benadering, passend bij het monumentale karakter van het pand; het realiseren van een aardgasvrije ontwikkeling en het concreet uitwerken van de gekozen oplossingsrichting; het toepassen van hernieuwbare energieoplossingen en het beperken van piekbelasting, waarbij rekening wordt gehouden met de regionale situatie rondom netcongestie (bijvoorbeeld via energiemanagement, opslag of buffering); het vervangen van verouderde installaties door efficiëntere, duurzame alternatieven en het verbeteren van het binnenklimaat; het zoveel mogelijk hergebruiken van bestaande ruimtes en volumes.

Op het gebied van circulariteit sluit het voorstel bij voorkeur aan bij de gemeentelijke ambities voor circulair bouwen. Als leidraad kan de Handreiking Duurzaam Bouwen (Bijlage 8) worden gehanteerd. Het is een pré wanneer ontwikkelende partijen: • • •

het gebruik van primaire grondstoffen beperken; kiezen voor materialen met een lage milieubelasting (MPG); waar mogelijk hergebruikte, hernieuwbare of biobased materialen toepassen.

Ook voor de buitenruimte worden aanvullende maatregelen gewaardeerd. Ontwikkelende partijen kunnen voorstellen doen binnen de contouren van de planlocatie (sectie 2.1) die bijdragen aan vergroening, hittestressreductie en waterberging, met respect voor het bestaande karakter en de dorpse schaal van de locatie. Tot slot worden aanvullende voorstellen die de ecologische waarde van het gebouw en de directe omgeving vergroten positief beoordeeld. 21

De hierboven genoemde aanvullende maatregelen zijn geen verplicht kader, maar worden positief meegewogen bij de beoordeling van de plannen wanneer zij aantoonbaar bijdragen aan een duurzame, circulaire en toekomstbestendige herontwikkeling van het gemeentehuis.

5.6 Ruimtelijke ontwikkeling (Omgevingsvisie) Voor de herontwikkeling van het gemeentehuis gelden de uitgangspunten uit de Omgevingsvisie Baarle‑Nassau (Bijlage 9), met specifieke aandacht voor de rol en ontwikkeling van het centrum. Inschrijvende partijen zullen hun voorstellen ontwikkelen binnen dit beleidskader en aantonen hoe zij bijdragen aan het toekomstbeeld van Baarle‑Nassau: een dorpse, leefbare, duurzame en aantrekkelijke kern met een sterke openbare ruimte. Algemene uitgangspunten voor Baarle‑Nassau Inschrijvende partijen zullen bij hun plannen rekening houden met de volgende algemene uitgangspunten die gelden voor ruimtelijke ontwikkelingen in Baarle‑Nassau: • • • • • •

behoud en versterking van het dorpse en kleinschalige karakter, met respect voor de unieke enclavesituatie; zorgvuldig ruimtegebruik, waarbij herontwikkeling en transformatie de voorkeur hebben boven uitbreiding; bescherming en benutting van cultuurhistorische en landschappelijke waarden; realiseren van een duurzame en klimaatbestendige leefomgeving, met aandacht voor groen, waterberging en beperking van hittestress; bijdragen aan sociale samenhang en leefbaarheid, onder meer door het faciliteren van ontmoeting en maatschappelijke functies; streven naar een goede balans tussen bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefkwaliteit, waarbij voetgangers en fietsers een prominente positie innemen.

Deze uitgangspunten vormen het algemene beleidskader waarbinnen ook het centrum en specifiek het gemeentehuis zich moeten ontwikkelen. Uitgangspunten specifiek voor het centrum van Baarle‑Nassau Inschrijvende partijen zullen rekening houden met het feit dat het centrum van Baarle‑Nassau een streekverzorgende en toeristische functie vervult, in nauwe samenhang met Baarle‑Hertog. Voor het centrum gelden de volgende specifieke uitgangspunten: • • • • • • •

concentratie en versterking van centrumgerichte functies, zoals detailhandel, horeca, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen; behoud, versterking en beleefbaar maken van cultuurhistorische en stedenbouwkundige waarden, waaronder de enclavestructuur; ontwikkeling van een compact en goed beloopbaar centrum met korte afstanden tussen voorzieningen; versterking van de verblijfs‑ en ontmoetingskwaliteit van de openbare ruimte; ruimte voor functiemenging, mits dit bijdraagt aan de vitaliteit en leefbaarheid van het centrum; parkeren op loopafstand, waarbij parkeren ondergeschikt is aan de kwaliteit en inrichting van de openbare ruimte; bijdragen aan een aantrekkelijk, veilig en toekomstbestendig dorpshart.

22

Nieuwe ontwikkelingen in het centrum dienen aantoonbaar bij te dragen aan deze doelstellingen en het functioneren van het centrum als geheel te versterken. Masterplan Centrum Baarle Naast de Omgevingsvisie vormt het Masterplan Centrum Baarle (Bijlage 4) een belangrijk ruimtelijk‑stedenbouwkundig kader. Inschrijvende partijen zullen hun plannen afstemmen op de uitgangspunten uit dit masterplan, dat gericht is op de herinrichting en kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte in het centrum. De belangrijkste uitgangspunten uit het Masterplan zijn: • • • • • •

het centrum wordt ingericht als een verblijfsgericht gebied, waarin de auto te gast is; prioriteit voor voetgangers en fietsers, met veilige, overzichtelijke en logische loop‑ en fietsroutes; versterking van pleinen en straten (zoals de Singel en het Sint‑Annaplein) als plekken voor verblijf, ontmoeting en evenementen; vergroening van de openbare ruimte ter verbetering van leefkwaliteit, biodiversiteit en klimaatbestendigheid; een rustige, eenduidige en hoogwaardige materialisering, passend bij het dorpse karakter; het zichtbaar en beleefbaar maken van de enclavesituatie als onderscheidende kwaliteit van het centrum.

Inschrijvende partijen zullen aantonen hoe hun voorstel bijdraagt aan deze ruimtelijke ambities en hoe het gebouw zich verhoudt tot de omliggende openbare ruimte. Verblijfs‑ en gebruikskwaliteit Inschrijvende partijen zullen bijdragen aan het verbeteren van de verblijfs‑ en gebruikskwaliteit in het centrum van Baarle‑Nassau. Uitgangspunt hierbij is een compact, aantrekkelijk en goed beloopbaar centrum, waarin voetgangers en fietsers centraal staan en de auto ondergeschikt is. Ontwerpen dienen te voorzien in: • • • • •

overzichtelijke en verkeersveilige openbare ruimte; voldoende ruimte voor verblijf, groen en terrassen; een goede samenhang tussen gebouw en openbare ruimte; actieve plinten waar passend, met duidelijke entrees; logische looproutes en een heldere oriëntatie binnen het centrumgebied.

23

5.7 Omgevingsplan en procedures Bestemmingsplan ‘Dorpen’ Het vigerende bestemmingsplan voor de planlocatie is ‘Dorpen’ (incl. 1 herziening), met aangewezen enkelbestemming ‘Centrum’ en dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’. Figuur 4 geeft aan tot waar dit bestemmingsplan geldend is. De voor ‘Centrum’ aangewezen gronden zijn, aldus het Omgevingsloket, bestemd voor: a. b. c. d.

detailhandel zowel op de begane grond als op de eerste verdieping; dienstverlening zowel op de begane grond als op de eerste verdieping; kantoren; horeca categorie 1 en 2 uitsluitend op de begane grond, met uitzondering van hotels, pensions en bed and breakfast voorzieningen (verblijfshoreca), welke ook op de verdieping zijn toegestaan; e. bedrijven die zijn genoemd in de als bijlage opgenomen Lijst van bedrijfsactiviteiten onder de categorieën 1 en 2 uitsluitend op de begane grond; f. maatschappelijke en religieuze voorzieningen; g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - kerk', een kerk; h. ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt', tevens een supermarkt; i. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - gemeentehuis', een gemeentehuis; j. ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' een fietsenstalling ten dienste van het gemeentehuis; k. ter plaatse van de aanduiding 'seksinrichting', een seksinrichting en een sekswinkel is toegestaan; l. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang', een onderdoorgang; m. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - zonnescherm', zonneschermen; n. ter plaatse van de aanduiding 'sport', tevens sportvoorzieningen; o.

wonen, waarbij ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' het aangegeven aantal wooneenheden is toegestaan, met in achtneming van het bepaalde in artikel 9.5.2; met daaraan ondergeschikt p. binnen- en buitenterrassen ten dienste van een horecavoorziening zoals bepaald in sub d; met de daarbij behorende: q. r. s. t. u. v.

tuinen, erven en terreinen; parkeervoorzieningen; groenvoorzieningen; voorzieningen van algemeen nut; paden; water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Aanvullende regels die van toepassing zijn voor deze bestemming zijn terug te vinden via het Omgevingsloket.

24

Bestemmingsplan ‘Verkeer – verblijfsgebied’ Het gebied rondom het gemeentehuis heeft de bestemming ‘Verkeer – verblijfsgebied’. Gronden met deze bestemming zijn primair bedoeld voor een verblijfsgerichte inrichting van de openbare ruimte. Het gebruik is gericht op wegen en paden met een verblijfsfunctie, aangevuld met parkeren, groen, water, straatmeubilair en voorzieningen van algemeen nut. Binnen deze bestemming is ruimte voor langzaam verkeer, evenementen en – waar van toepassing – bijzondere functies zoals ecologische verbindingen. Ondergeschikt hieraan is het mogelijk om buitenterrassen ten behoeve van horeca toe te staan, mits de doorgang en verkeersveiligheid voor voetgangers gewaarborgd blijven. Indien inschrijvers wensen gebruik te maken van gronden met de bestemming Verkeer – verblijfsgebied, bijvoorbeeld voor het realiseren van een terras of een andere tijdelijke of permanente inrichting, zullen zij dit inhoudelijk en ruimtelijk onderbouwen. In deze toelichting dienen inschrijvers in ieder geval in te gaan op de volgende uitgangspunten: • • • • • • • •

de meerwaarde voor het gemeentehuis; de meerwaarde voor de openbare ruimte en het centrum; de inpassing in de verblijfsgerichte en openbare functie van het gebied, waarbij het publieke karakter van de ruimte behouden blijft; de borging van voldoende doorgang en verkeersveiligheid voor voetgangers, inclusief toegankelijkheid voor mindervaliden; de relatie met omliggende functies en de samenhang met de inrichting van de openbare ruimte (zoals de Singel en het Sint‑Annaplein); de ruimtelijke kwaliteit van de inrichting, waaronder maat, schaal en uitstraling; de effecten op parkeren, bevoorrading, evenementen en dagelijks gebruik van de openbare ruimte; de mate waarin de voorgestelde inrichting tijdelijk, flexibel of aanpasbaar is, passend bij het multifunctionele karakter van het gebied.

De gemeente zal voorstellen die gebruikmaken van het verkeer‑verblijfsgebied toetsen op basis van deze uitgangspunten en beoordelen of sprake is van aantoonbare meerwaarde voor zowel het gemeentehuis als de directe omgeving. Op basis daarvan wordt besloten of de voorgestelde aanpassingen buiten het initiële plangebied bij de uitvraag betrokken zal worden.

Figuur 4. Omgevingsplan planlocatie

25

Indien voorstellen afwijken van het geldende Omgevingsplan, dienen inschrijvende partijen er rekening mee te houden dat deze ruimtelijk‑juridisch mogelijk gemaakt moeten worden. Bij functiewijzigingen die afwijken van het bestemmingsplan ligt op basis van de huidige regelgeving een BOPA‑procedure (Buitenplanse Omgevingsplan‑afwijking) voor de hand. In het kader van deze procedure kunnen aanvullende onderzoeken noodzakelijk zijn, onder meer op het gebied van parkeren, verkeer, geluid en, indien van toepassing, andere milieu‑ of omgevingsaspecten. Inschrijvende partijen dienen deze consequenties en het risico dat het plan volgens de procedure niet haalbaar wordt geacht mee te nemen in hun voorstel en planning.

5.8 Bestemming Wonen De gemeente Baarle-Nassau maakt onderdeel uit van de SRBT woondeal (Bijlage 10 en 10.1) en onderschrijft daarmee de gezamenlijke regionale woningopgave. Binnen deze afspraken wordt gestuurd op een evenwichtige programmering van ca. 30% sociale huur, 40% betaalbaar middensegment en 30% vrije sector. Het Omgevingsprogramma Wonen (Bijlage 11) zet sterk in op het bedienen van specifieke doelgroepen, met name starters en senioren. Voor starters is betaalbaarheid een essentiële randvoorwaarde, terwijl voor senioren behoefte bestaat aan geschikte, toekomstbestendige woningen op een goed bereikbare locatie nabij voorzieningen. Vanuit beleidsmatig oogpunt kan woningbouw in en nabij het centrum bijdragen aan deze doelstellingen én aan de vitaliteit van het dorpshart. Tegelijkertijd wordt vanuit ruimtelijke ontwikkeling wonen ter plaatse van het gemeentehuis als een complexe opgave beschouwd. Dit hangt samen met het gebrek aan beschikbare parkeerplaatsen in de directe omgeving van het gebouw en de beperkte mogelijkheden om extra parkeercapaciteit te realiseren, mede gelet op het geldende parkeerbeleid en de inrichting van het centrum. De haalbaarheid van woningbouw dient daarom altijd te worden bezien in samenhang met de parkeeropgave en andere functies binnen het gebouw.