Adviesrapport Stec Groep - Grondprijzen ABG gemeenten

Input ABGgemeenten grondprijzen 2021 Stec Groep aan werkorganisatie ABG-gemeenten

Erik de Leve, Marijn Gradussen en David van Doesburg 16 december 2020

2

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

Inhoudsopgave 1

Uw situatie 1.1 1.2 1.3

2

2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

3

3.2 3.3 3.4

4

Reken met grondprijzen koopwoningen van € 235 tot € 355 per m2 kavel ex btw......................................................................................... 4 Actuele VON-prijzen van € 2.400 tot € 4.250 per m2 GBO .................... 5 Stichtingskosten liggen tussen de € 1.286 en € 1.714 per m² BVO ...... 8 Reken met prijzen voor vrijesectorhuurwoningen van € 229 tot € 299 per m² kavel ....................................................................................... 9 Actuele beleggerswaarde van € 2.390 tot € 3.120 per m2 GBO ............ 9 Grondwaarde voor sociale huurwoningen laten stijgen met circa 2% ............................................................................................................ 10

Overige functies 3.1 3.1.1

4

Uw situatie en vragen .............................................................................. 3 Onze aanpak ............................................................................................. 3 Leeswijzer ................................................................................................. 3

Woningbouw 2.1

3

12

Bedrijventerreinen ................................................................................. 12 Uitgangspunten en ontwikkelingen relevante grondprijsparameters ............................................................................ 13 Geadviseerde grondprijs voor maatschappelijke functies zonder winstoogmerk tussen de € 85 en € 140 per m2 .................................... 17 Geadviseerde grondprijs voor maatschappelijke functies met winstoogmerk tussen de € 150 en € 204 per m2 .................................. 18 Zendmasten & overige nutsvoorzieningen.......................................... 19

Overige adviezen

21

Bijlage A: aanvullende data woningbouw

22

Bijlage B: referenties wonen

28

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

3

1 Uw situatie 1.1 Uw situatie en vragen U wilt beschikken over actuele en marktconforme grondprijzen voor 2021. U wilt hiervoor input vanuit een externe partij voor uw grondrijzen voor de nieuwe grondprijsnotitie. Met dit rapport geven we u advies. We maken een onderscheid naar de drie verschillende gemeenten. In dit rapport adviseren wij u op hoofdlijnen over actuele grondprijzen en mogelijke verbeterpunten voor uw grondprijzennotitie. U vroeg ons om inzicht in de actuele grondwaardes voor de volgende segmenten: • Woningbouw: o Appartement koop/huur o Tussenwoning koop/huur o Hoekwoning koop/huur o Tweekapper koop o Vrijstaand koop • Overige functies: o Bedrijventerreinen o Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk o Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk o Nutsvoorzieningen (o.a. zendmasten)

1.2 Onze aanpak Wij bespraken telefonisch de praktische zaken voor dit traject en maakten werkafspraken. We stemden af welke vastgoedsegmenten wij in beeld brengen. Dat zijn de vastgoedsegmenten geworden die hierboven in de vorige paragraaf zijn benoemd. Vervolgens hebben we per vastgoedsegment gekeken naar de relevante marktontwikkelingen. Daarnaast hebben we de marktwaarde (VON-prijs of beleggerswaarde) van de vastgoedsegmenten, de aanneemsom en stichtingskosten bepaald en adviseren we u over de te hanteren grondprijzen. Ook hebben we voor diverse functies gekeken naar grondprijzen van omliggende gemeenten.

1.3 Leeswijzer In de volgende hoofdstukken adviseren we u over de te hanteren grondprijzen in de ABG-gemeenten. Daarbij lichten we kort de trends en ontwikkelingen per vastgoedsegment toe. Wij doen dit achtereenvolgens voor woningbouw in hoofdstuk 2, commerciële functies (horeca en detailhandel) en maatschappelijke functies en zendmasten en overige nutsvoorzieningen in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 vindt u enkele van onze adviezen over uw grondprijsbeleid/-notities op hoofdlijnen. In de bijlagen vindt u de onderbouwing.

4

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

2 Woningbouw 2.1 Reken met grondprijzen koopwoningen van € 235 tot € 355 per m2 kavel ex btw In de onderstaande tabel zijn de huidige grondprijzen voor koopwoningen die u hanteert in 2020 in de ABG-gemeenten afgezet tegen de, door ons geadviseerde nieuwe grondprijzen voor 2021. De prijzen zijn uitgesplitst naar de verschillende woningtypen. De residuele grondwaarde voor grondgebonden woningen is uitgedrukt in een prijs per m² kavel, exclusief btw. Voor appartementen wordt de prijs uitgedrukt per m² BVO. De volledige en samenvattende tabel met daarin de residuele berekening staat in bijlage A1 t/m A3. Tabel 1: Geadviseerde residuele grondprijzen koopwoningen ABG-gemeenten Gemeenten

Woningtypen

Huidige prijs per m2 kavel

Geadviseerde residuele grondprijs per m2 kavel

Ontwikkeling

Appartement* Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Particuliere bouwkavels

€ 271 € 254 € 276 € 303 € 339 € 339

€ 300 € 270 € 285 € 300 € 335 € 335

111% 107% 103% 99% 99% 99%

Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Particuliere bouwkavels

€ 208 € 229 € 270 € 291 € 291

€ 235 € 250 € 285 € 295 € 295

114% 109% 106% 102% 102%

Appartement* Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Particuliere bouwkavels

€ 232 € 265 € 265 € 352 € 352 € 352

€ 300 € 305 € 300 € 355 € 350 € 350

130% 115% 112% 100% 100% 100%

Alphen-Chaam

Baarle-Nassau

Gilze en Rijen

Bron: Stec Groep (2020).* per m² BVO. Ons advies is afgerond op € 5.

De aangegeven grondwaarden zijn residueel berekend. De residuele waardeberekening geeft een beeld van de actuele marktwaarde van de grond. In het volgende kader staat de uitgewerkte residuele benadering als voorbeeld. Deze werkwijze voor bepaling van de residuele grondwaarde is toegepast voor koopwoningen en vrijesector huurwoningen. Voor sociale huurwoningen hebben we een comparatieve benadering toegepast. Dit is in paragraaf 2.7 is beschreven. De werkwijze voor koopwoningen is als volgt: uit de VON-prijs (opbrengsten) halen we de btw (21%) (delen door 1,21). Daarna trekken we nog de stichtingskosten (bouw- en bijkomende kosten exclusief btw, inclusief de BENG-opslag) van deze VON-prijs exclusief btw af. De waarde van de grond resteert: het residu of de residuele waarde, exclusief btw.

5

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

Figuur 1: Kader voorbeeldberekening residuele grondwaarde woningen (bedragen in €) VON-prijs

121.000

btw

-/-

inkomsten ontwikkelaar

21.000 100.000

stichtingskosten (excl. btw)

80.000

-/-

grondwaarde (excl. btw)

20.000

btw grond

4.200

grondwaarde (incl. btw)

24.200

In de volgende paragrafen geven wij weer hoe we komen tot de variabelen die nodig zijn voor dit grondprijsadvies.

2.2 Actuele VON-prijzen van € 2.400 tot € 4.250 per m2 GBO Op basis van de prijzen in de markt voor nieuwbouw, de bestaande markt (zowel de transactieprijzen als ) vinden we VON-prijzen voor nieuwbouwwoningen van € 2.400 tot € 4.250 per m² GBO actueel en marktconform. De gemiddelde transactieprijzen van de afgelopen 4 kwartalen voor de bestaande bouw liggen tussen de € 1.986 per m2 GBO en € 3.342 per m2 GBO (zie bijlage A4 t/m A6). De vraagprijzen van het huidige aanbod liggen tussen de € 1.920 per m2 GBO en € 4.033 per m2 GBO. In de bijlage (A7 t/m A9) staan de tabellen met de prijzen uitgesplitst naar woningtype en naar bouwjaar. De vraagprijzen van referentiewoningen en projecten liggen tussen de € 2.280 en € 3.304 voor nieuwbouw en voor relatief jonge woningen liggen deze tussen de € 2.564 en € 4.073 per m² GBO (zie bijlage B1). In de onderstaande tabel staan de verwachte marktconforme VON-prijzen per woningtype per gemeente die we gebruiken voor de residuele berekening. Tabel 2: Marktconforme VON-prijzen ABG-gemeenten Gemeenten

Woningtype

Grootte GBO

Kavel

VON-prijs Totaal

per m² GBO

Appartement* Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Particuliere bouwkavels

90 m² 110 m² 120 m² 145 m² 160 m² 160 m²

115 m² 135 m² 145 m² 350 m² 700 m² 700 m²

€ 281.250 € 269.500 € 303.000 € 458.925 € 665.600 € 665.600

€ 3.125 m² € 2.450 m² € 2.525 m² € 3.165 m² € 4.160 m² € 4.160 m²

Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Particuliere bouwkavels

110 m² 120 m² 145 m² 160 m² 160 m²

135 m² 145 m² 350 m² 700 m² 700 m²

€ 264.000 € 297.000 € 453.125 € 632.000 € 632.000

€ 2.400 m² € 2.475 m² € 3.125 m² € 3.950 m² € 3.950 m²

Appartement* Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Particuliere bouwkavels

90 m² 110 m² 120 m² 145 m² 160 m² 160 m²

115 m² 135 m² 145 m² 310 m² 700 m² 700 m²

€ 281.250 € 275.000 € 305.400 € 464.000 € 680.000 € 680.000

€ 3.125 m² € 2.500 m² € 2.545 m² € 3.200 m² € 4.250 m² € 4.250 m²

Alphen-Chaam

Baarle-Nassau

Gilze-Rijen

Bron: Stec Groep (2020). Bedragen in kolom in 5 zijn na berekening afgerond op € 5. Hierdoor kunnen verschillen in de afronding ontstaan.

6

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

1.

De referenties zijn afkomstig uit het huidige woningaanbod (Huizenzoeker en Funda) en gerealiseerde transactieprijzen van NVM over de periode Q4 2019 – Q4 2020. Het betreft hier zoals gezegd de bestaande voorraad. Op het gemiddelde vraagprijsniveau uit Huizenzoeker en het gemiddelde transactieprijsniveau (NVM) is een opslag gehanteerd om tot VON-prijzen voor nieuwbouw te komen: het aanbod en de transactiegegevens beslaan voor een groot deel woningen uit de bestaande bouw, waarvan een groot deel niet de (bouw)kwaliteit heeft van nieuwbouwwoningen. Door deze correctie vallen de VON-prijzen hoger uit dan de gemiddelde transactie-/ vraagprijzen van de bestaande bouw. Doorgaans ligt het prijsniveau per m² GBO van nieuwbouwwoningen 5 – 10% boven dat van de gemiddelde bestaande woningen (alle bouwperioden). Deze ‘nieuwbouw-opslag’ komt door kwaliteitsverschil met verouderde bestaande bouw. Deze opslag is doorgaans hoger voor appartementen (7 – 10%) en goedkopere grondgebonden woningen. Duurdere woningen worden doorgaans beter onderhouden, voldoen langer aan woontrends en worden vaker vernieuwd (badkamer, sanitair, keuken et cetera). Hiervoor hanteren we meer de onderkant van de opslagmarge (5 - 7%). Naast deze referentiebronnen is ook gekeken naar prijsniveaus van specifieke referentiewoningen en -projecten en deze zijn ook meegenomen voor de bepaling van ons prijsadvies.

Een overzicht van referentiewoningen vindt u in bijlage B1 & B2. We corrigeerden de uitkomsten (uit punt 1) handmatig om de uitspringers eruit te halen. Dit is gebaseerd op logische overgangen tussen prijsklassen en typen, verschil in kwaliteit tussen locaties en op marktgevoel en bureauexpertise. VON-prijzen zijn een indicatie van de aantrekkelijkheid van kernen en wijken. Uitgaande van dezelfde woning (naar type, grootte en perceel), zal de VON-prijs in een meer gewilde woonkern of wijk hoger liggen dan in een kern of wijk die iets minder gewild is.

2.

3.

4.

5.

6.

In onderstaande figuren geven we weer wat de ontwikkeling van de woningmarkt (het aanbod) in de drie ABG-gemeenten is geweest de afgelopen jaren. Zoals in geheel Nederland, is er sprake van een stijging van de vraagprijzen, zowel per m² als in totaal. Daarnaast is het beschikbare aanbod sterk in aantal afgenomen. Figuur 2: Gemiddelde vraagprijzen ABG-gemeenten 700000 600000 500000 400000

Alphen-Chaam

300000

Baarle-Nassau

200000

Gilze en Rijen

100000 Jan 2016 Mrt 2016 Mei 2016 Jul 2016 Sep 2016 Nov 2016 Jan 2017 Mrt 2017 Mei 2017 Jul 2017 Sep 2017 Nov 2017 Jan 2018 Mrt 2018 Mei 2018 Jul 2018 Sep 2018 Nov 2018 Jan 2019 Mrt 2019 Mei 2019 Jul 2019 Sep 2019 Nov 2019 Jan 2020 Mrt 2020 Mei 2020 Jul 2020 Sep 2020 Nov 2020

0

Bron: Huizenzoeker.nl

Jan 2016 Mrt 2016 Mei 2016 Jul 2016 Sep 2016 Nov 2016 Jan 2017 Mrt 2017 Mei 2017 Jul 2017 Sep 2017 Nov 2017 Jan 2018 Mrt 2018 Mei 2018 Jul 2018 Sep 2018 Nov 2018 Jan 2019 Mrt 2019 Mei 2019 Jul 2019 Sep 2019 Nov 2019 Jan 2020 Mrt 2020 Mei 2020 Jul 2020 Sep 2020 Nov 2020 Jan 2016 Mrt 2016 Mei 2016 Jul 2016 Sep 2016 Nov 2016 Jan 2017 Mrt 2017 Mei 2017 Jul 2017 Sep 2017 Nov 2017 Jan 2018 Mrt 2018 Mei 2018 Jul 2018 Sep 2018 Nov 2018 Jan 2019 Mrt 2019 Mei 2019 Jul 2019 Sep 2019 Nov 2019 Jan 2020 Mrt 2020 Mei 2020 Jul 2020 Sep 2020 Nov 2020 Jan 2016 Mrt 2016 Mei 2016 Jul 2016 Sep 2016 Nov 2016 Jan 2017 Mrt 2017 Mei 2017 Jul 2017 Sep 2017 Nov 2017 Jan 2018 Mrt 2018 Mei 2018 Jul 2018 Sep 2018 Nov 2018 Jan 2019 Mrt 2019 Mei 2019 Jul 2019 Sep 2019 Nov 2019 Jan 2020 Mrt 2020 Mei 2020 Jul 2020 Sep 2020 Nov 2020

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

400000

300000

200000

150

100

50

0

Bron: Huizenzoeker.nl

7

Figuur 3: Mediane vraagprijzen ABG-gemeenten 700000

600000

500000

Alphen-Chaam

Baarle-Nassau

100000 Gilze en Rijen

0

Bron: Huizenzoeker.nl

Figuur 4: Gemiddelde vraagprijs per m² GBO ABG-gemeenten

4000

3500

3000

2500

2000 Alphen-Chaam

1500 Baarle-Nassau

1000 Gilze en Rijen

500

0

Bron: Huizenzoeker.nl

Figuur 5: Aanbod koopwoningen ABG-gemeenten

250

200

Alphen-Chaam

Baarle-Nassau

Gilze en Rijen

8

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

2.3 Stichtingskosten liggen tussen de € 1.286 en € 1.714 per m² BVO In onderstaande tabel staan de stichtingskosten waar we mee gerekend hebben. Deze zijn afkomstig uit het bouwkostenkompas, aangescherpt met onze actuele en regionale marktervaring en gesprekken met bouwkostendeskundigen. Tabel 3: Uitgangspunten kosten woningen Woningtypen

Vormfactor

BVO

Bouwkosten per m² BVO

Appartement* Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Particuliere bouwkavels

78 % 76 % 76 % 75 % 75 % 75 %

115 m² 145 m² 158 m² 193 m² 213 m² 213 m²

€ 1.360 € 1.020 € 1.050 € 1.125 € 1.175 € 1.175

Bijkomende kosten a 26% per m² BVO € 355 € 265 € 275 € 295 € 305 € 305

Stichtingskosten per m² BVO

Totale stichtingskosten

€ 1.715 € 1.285 € 1.325 € 1.420 € 1.480 € 1.480

€ 197.700 € 186.200 € 209.200 € 274.100 € 315.300 € 315.300

Bron: Bouwkostenkompas (2020). bewerking Stec Groep (2020). Bedragen in kolom in 4, 5 en 6 zijn na berekening afgerond op € 5. In kolom 7 is afgerond op € 100 na berekening. Hierdoor kunnen door afronding verschillen ontstaan.

De bouw- en stichtingskosten zijn de afgelopen jaren door de hoogconjunctuur sterk gestegen. Onderstaande figuur toont de ontwikkeling van de bouw- en aanbestedingsindex. Ten opzichte van 2015 zijn de bouwkostenindex en de aanbestedingsindex met circa 22% gestegen (van januari 2015 tot november 2020). Wanneer de aanbestedingsindex – de feitelijke prijs waarvoor werk wordt aangenomen door bouwers – boven de bouwkostenindex ligt is er sprake van druk op de markt. De druk op de woningbouw versterkt de onderhandelingspositie van aannemers, waardoor de aanneemsommen en daarmee de totale stichtingskosten weer hoger liggen. Dit was het geval in de periode tussen juni 2016 en februari 2020. Nu ligt de aanbestedingsindex echter onder de bouwkostenindex, waardoor er ruimte is om te onderhandelen. Vanwege de onzekerheid in de vastgoedmarkt zijn partijen geneigd om werken aan te besteden tegen een lagere prijs. De verklaring voor het beperkt stijgen van de bouwkostenindex ligt in de (wereldwijde) verspreiding van en maatregelen tegen Covid-19. Figuur 6: Ontwikkeling bouwkosten en aanbestedingsindex jan 2015 – dec 2020 (2015 = 100) 125 120 115 110 Bouwkostenindex

105

Aanbestedingsindex

100 95 jul-20

okt-20

jan-20

apr-20

jul-19

okt-19

jan-19

apr-19

jul-18

okt-18

jan-18

apr-18

jul-17

okt-17

jan-17

apr-17

jul-16

okt-16

apr-16

okt-15

jan-16

jul-15

apr-15

jan-15

90

Bron: Bouwkostenindex.nl 2020, bewerking Stec Groep 2020

Bijkomende kosten zijn de kosten die niet onder de (kale) bouwkosten vallen. In de literatuur en werkwijze van verschillende bouwkostenspecialisten komen we verschillende berekeningswijzen tegen, wat naast de normale marges in gehanteerde opslagpercentages, in feite leidt tot andere percentages. We hebben de percentages die ten grondslag liggen aan de bijkomende kosten herijkt op basis van gesprekken met bouwkostendeskundigen. Naar aanleiding daarvan en op basis van onze eigen ervaring, zien we percentages voor de bijkomende kosten variërend van 24 tot 28%. De variatie is relatief groot: het effect

9

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

van componentenbouw of een andere innovatieve methodebesparing op bijvoorbeeld ontwerp of uitvoeringskosten kan groot zijn.

2.4 Reken met prijzen voor vrijesectorhuurwoningen van € 229 tot € 299 per m² kavel In de onderstaande tabel zijn de huidige grondprijzen voor vrijesector die u hanteert in de ABG-gemeenten afgezet tegen de, door ons, geadviseerde grondprijzen voor 2021. De prijzen zijn uitgesplitst naar woningtypen. De residuele grondwaarde per m2 is voor grondgebonden woningen uitgedrukt in een prijs per m² kavel. Voor appartementen wordt de prijs uitgedrukt per m² BVO. De volledige en samenvattende tabellen met de residuele berekening staan in bijlage A10 t/m A12. Tabel 4: Geadviseerde grondprijzen vrijesector huurwoningen ABG-gemeenten Gemeenten

Woningtypen

Huidige prijs per m2 kavel/BVO

Geadviseerde prijs per m2 kavel/BVO

Ontwikkeling

Appartement* Tussenwoning Hoekwoning

€ 271 € 254 € 276

€ 300 € 255 € 285

110%** 101% 103%

Baarle-Nassau

Tussenwoning Hoekwoning

€ 208 € 229

€ 230 € 230

110% 101%

Gilze en Rijen

Appartement* Tussenwoning Hoekwoning

€ 232 € 232 € 265

€ 260 € 255 € 285

112%** 111% 107%

Alphen-Chaam

Bron: Stec Groep (2020). Bedragen in kolom in 4 zijn na berekening afgerond op € 5. Hierdoor kunnen verschillen in de afronding ontstaan. ** deze afwijking is relatief groot vanwege het hanteren van een andere methodiek. Voorheen werd gerekend met een prijs per m² kavel, nu wordt gerekend met een prijs per m² bvo. Bij de uitgifte van appartementen adviseren we u rekening te houden met de stedebouwkundige inpassing van een appartementencomplex, o.a. de omvang van het mee te verkopen kavel.

2.5 Actuele beleggerswaarde van € 2.390 tot € 3.120 per m2 GBO In de onderstaande tabel staan de inputgegevens die gebruikt zijn voor de bepaling van de residuele grondwaardes voor de huurwoningen die niet behoren tot de gereguleerde markt. De stichtingskosten bij de vrijesector zijn hetzelfde doorberekend als bij de koopwoningen. Om de residuele grondwaardes te bepalen voor huurwoningen wordt een iets andere rekenmethode dan die voor koopwoningen toegepast. Met behulp van het BAR (Brutoaanvangsrendement) is de beleggerswaarde van de huurwoningen inzichtelijk gemaakt. Tabel 5: Marktconforme beleggerswaardes ABG-gemeenten Gemeente

Woningtype

Grootte

Rekenhuur

BAR

Beleggerswaarde

AlphenChaam

Appartement Tussenwoning Hoekwoning

GBO 90 m² 110 m² 120 m²

kavel 115 m² 120 m² 140 m²

per m² GBO € 12,75 € 9,75 € 10,25

Totaal € 1.148 € 1.072,5 € 1.230

4,9% 4,9% 4,9%

per m² GBO € 3.120 € 2.390 € 2.510

Totaal € 281.000 € 262.700 € 301.200

BaarleNassau

Tussenwoning Hoekwoning

110 m² 120 m²

120 m² 140 m²

€ 9,75 € 10,00

€ 1.072,5 € 1200

4,9% 4,9%

€ 2.390 € 2.450

€ 262.700 € 293.900

Gilze en Rijen

Appartement Tussenwoning Hoekwoning

90 m² 110 m² 120 m²

115 m² 120 m² 140 m²

€ 12,50 € 9,75 € 10,25

€ 1.125 € 1.072,5 € 1.230

4,9% 4,9% 4,9%

€ 3.060 € 2.390 € 2.510

€ 275.500 € 262.700 € 301.200

Bron: Stec Groep (2020). Bedragen in kolom 8 na berekening afgerond op € 5. In kolom 9 is afgerond op € 100 na berekening. Hierdoor kunnen door afronding verschillen ontstaan.

10

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

2.6 Grondwaarde voor sociale huurwoningen laten stijgen met circa 2% De huidige grondprijzen voor sociale huurwoningen in de ABG-gemeenten zijn gelijk. De prijzen verschillen als het gaat om de aanvullende prijs per m2. De prijs van € 20.000 kan per 2021 worden aangepast conform dan geldende prestatieafspraken. Tabel 6: Kavelprijs voor sociale huurwoningen huidig in ABG-gemeenten Gemeenten

Segment

Prijs

Geadviseerde prijs

Alphen-Chaam

Kavel t/m 120 m2 Aanvullende prijs per m2 indien kavel > 120 m2

€ 20.000 € 251 p/m2

€ 20.400 € 256 p/m2

Baarle-Nassau

Kavel t/m 120 m2 Aanvullende prijs per m2 indien kavel > 120 m2

€ 20.000 € 208 p/m2

€ 20.400 € 256 p/m2

Gilze en Rijen

Kavel t/m 120 m2 Aanvullende prijs per m2 indien kavel > 120 m2

€ 20.000 € 265 p/m2

€ 20.400 € 256 p/m2

Bron: ABG-gemeenten, bewerking Stec Groep (2020).

Op basis van de referentiegemeenten zit u met een vaste prijs van € 20.000 aan de onderkant van de markt. De gemiddelde prijs van de referentiegemeenten ligt op circa € 23.650. Gemiddeld stijgen de grondprijzen voor de sociale huur in Nederland van 2020 naar 2021 tussen de 0 en 2%. We adviseren u daarom de bovenkant van deze marge aan te nemen.

Tabel 7: Referenties grondprijzen (sociale) huursector andere gemeenten Gemeente Oosterhout, 2020

Tilburg 1, 2020

Segment Goedkope en middeldure huur sociale woningbouw Goedkope, middeldure en dure huur geen sociale woningbouw Sociaal-betaalbaar (tot 1e aftoppingsgrens)

Sociaal (tussen 2e aftoppingsgrens en liberalisatiegrens)

Breda, 2020

Sociale huur eengezinswoning Sociale huur meergezinswoning Huur tot liberalisatiegrens eengezinswoning Huur tot liberalisatiegrens meergezinswoning

Grond/BVO Grondquote tussen de 14% en 20.5% -

Grondprijsmethode Grondquote over de stichtingskosten Residuele grondprijsmethodiek

BTW Inclusief

Prijs -

Exclusief

-

Basisnorm is 70 m2 gbo voor 1 en 2 persoonshuishoudens en 85 m2 gbo voor meerpersoonshuishoudens Basisnorm is 70 m2 gbo voor 1 en 2 persoonshuishoudens en 85 m2 gbo voor meerpersoonshuishoudens -

Genormeerd residueel, conform Prestatieafspraken

Inclusief

€ 15.000

Genormeerd residueel, conform Prestatieafspraken

Inclusief

€ 22.500

Vaste grondprijs

Exclusief

21.309

-

Vaste grondprijs

Exclusief

18.265

-

Bandbreedte

Exclusief

-

Bandbreedte

Exclusief

€ 30.800 € 42.300 € 23.900 € 38.700

Bij het bepalen van de uiteindelijke grondprijs voor woningen spelen ook stapelingsfactoren, liggingsfactoren en groottefactoren een rol.

1

11

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

Dongen, 2020

Heusden, 2020

Best, 2019

Ggb woningen in de sociale sector (zowel huur als koop tot max. € 200.000 v.o.n.) Meergezinswoning

Per m2

Vaste grondprijs

Exclusief

€ 200

Max. woonopp. van 90 m2

Exclusief

€ 22.142

Eengezinswoning

Max. kavelgrote van 130 m2 en een max. woonopp. Van 90 m2. Van iedere woning groter dan dit opp. Een m2 prijs van 377 in rekening brengen Per m2

Vaste grondprijs per wooneenheid Vaste grondprijs per wooneenheid

Exclusief

€ 27.675

Residuele waarde, bandbreedte

Exclusief

€ 275 - € 350

Huurt tot € 710,68 en koop tot € 200.000 VON

12

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

3 Overige functies 3.1 Bedrijventerreinen Grondprijsadvies bedrijventerreinen 2021: kleine stijging ten opzichte van 2020 We geven per gemeente binnen de ABG-gemeenten een update van de grondprijzen voor de bedrijventerreinen. Voor Alphen-Chaam en Gilze en Rijen updaten we de grondprijs uit de bestaande grondprijsnota, voor Baarle-Nassau geven we een indicatieve grondprijs. In de bestaande nota is hier geen specifieke grondprijs voor opgenomen. UITGANGSPUNTEN VOOR BEREKENING VAN GRONDPRIJZEN Bij het berekenen van marktconforme grondprijzen hanteren we de volgende uitgangspunten: • De grondprijzen zijn berekend via de residuele methode, het residu tussen de commerciële waarde van het object en de bouw- en bijkomende kosten: • huurwaarde x vormfactor / bruto aanvangsrendement (BAR) – bouw- en bijkomende kosten • Prijzen zijn exclusief BTW. • Er is daarnaast gekeken naar vraag- en transactieprijzen op locaties met een vergelijkbaar profiel (comparatieve vergelijking, zie bijlage). • We hanteren het uitgangspunt Floor Space Index (FSI) = 1. Tabel 8: Grondprijsadvies bedrijventerreinen ABG-gemeenten 2021 Gemeente Alphen-Chaam (zichtlocatie) Alphen-Chaam (overige locatie) Baarle-Nassau (indicatief) Gilze en Rijen 2 Haansberg Gilze en Rijen (vliegende Vennen paarse strook – bedrijven)

Huur per m² per jaar € 30 - € 35 € 30 - € 35 € 30 - € 35 € 40 - € 50 € 40 - € 50

Vormfactor

BAR

0,95 0,90 0,90 0,95 0,95

6,4 - 6,9% 6,7 - 7,1% 6,7 - 7,1% 5,9 - 6,3% 5,8 - 6,2%

Bouw- en bijkomende kosten € 330 - € 370 € 330 - € 370 € 330 - € 370 € 500 - € 550 € 500 - € 550

Residueel per m² € 110 - € 115 € 100 - € 105 € 100 - € 105 € 140 - € 145 € 145 - € 150

Bron: Stec Groep, 2020

Verschil in grondprijzen tussen gemeenten kwalitatief verklaarbaar Het verschil in het grondprijsadvies voor de bedrijventerreinen tussen de gemeenten Alphen-Chaam en Baarle-Nassau enerzijds en Gilze en Rijen anderzijds, is kwalitatief verklaarbaar. Gezien de betere locatievoorwaarden die de bedrijventerreinen in Gilze en Rijen hebben – directe snelwegontsluiting en ligging nabij het stedelijk weefsel van Tilburg – maakt de terreinen een gunstige vestigingslocatie voor regionale bedrijvigheid. De ‘Paarse strook’ binnen Gilze en Rijen kent een enigszins hogere residuele grondprijs: dit met name door het hoogwaardig karakter van het terrein, zowel in uitstraling als in bedrijvigheid 3. Deze bevindingen vertalen zich dan ook in een hogere grondprijs in Gilze en Rijen, dan de gemeenten Alphen-Chaam en (indicatief) Baarle-Nassau, die beide qua locatiefactoren redelijk gelijk zijn aan elkaar. Deze gemeenten bedienen voornamelijk de lokale bedrijventerreinenmarkt, met bijbehorend verzorgingsgebied. Comparatief gezien is de lichte stijging van de grondprijzen ten opzichte van 2020 verklaarbaar. De grondprijzen in de ABG-gemeenten liggen laag in de bandbreedte binnen de directe regio. Hierbij moet wel rekening worden gehouden met de kwalitatieve kenmerken van de bedrijventerreinenvoorraad. 2 3

De strook woon-werkkavels op de Vliegende Venen is niet meegenomen in deze analyse Zie onder andere het vigerende bestemmingsplan Paarse Strook Oost

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

13

3.1.1 Uitgangspunten en ontwikkelingen relevante grondprijsparameters In deze paragraaf gaan we in op de belangrijkste uitgangspunten en de ontwikkeling van relevante grondprijsparameters, die uiteindelijk de grondprijs voor de bedrijventerreinen in de ABG-gemeenten bepalen. Ten eerste bakenen we het (primaire) type bedrijventerrein af in de ABG-gemeenten, conform de door de provincie en regio gebruikte werkmilieus. Hierbij gebruiken we ook de meest recente vraagaanbod confrontatie uit de provinciale bedrijventerreinenraming. Kwalitatief- en kwantitatief vraagprofiel en prognose In de provinciale ramingen vallen vrijwel alle bedrijventerreinen binnen de ABG-gemeenten binnen het werkmilieu ‘functioneel klein tot middelgroot’. 4 Alleen bedrijventerrein Haansberg /Aeroparc wordt geclassificeerd als een thematerrein met een eigen vraag. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste vraagkenmerken van het dominante werkmilieu ‘functioneel klein tot middelgrote werkmilieu’. Tabel 9: Kenmerken functioneel klein tot middelgroot werkmilieu Locatiefactor Type gebruikers Type locatie

Bereikbaarheid weg Bereikbaarheid multimodaal Bereikbaarheid OV en fiets

Energie Milieucategorie

Vereiste / toeliching B2B terreinen voor zowel MKB als meer grootschalige & hogere milieucategorie (HMC) bedrijvigheid • Werklocaties zonder (of weinig) menging met andere functies, zowel meer generieke locaties als locaties met een specifieke branchering. Dominant is de bedrijfsmatige insteek van de locatie, de interactie met bijvoorbeeld de consument ontbreekt grotendeels (in de vorm van dienstverlening, retail of anderszins). • Aan de rand van de stad of stedelijk gebied, bij snelweg of andere modaliteiten, zoals water en spoor. • Hierbij maken we onderscheid in (1) kleinschalige tot middelgrote locaties en (2) grootschalige locaties. 1. Kleinschalig tot middelgroot: locaties met overwegend bedrijven en vestigingsmogelijkheden tot 5.000 m2, al dan niet aangevuld met enkele grotere vestigers van een paar hectare Grootschalig: locaties met bedrijven en vestigingsmogelijkheden vanaf enkele hectares oplopend tot (ruim) meer dan 5 hectare, al dan niet aangevuld met enkele kleinschalige vestigers. Aan regionale vervoersas (N-weg), snelweg is pré • Multimodale ontsluiting is een belangrijke voorwaarde voor het faciliteren van circulaire activiteiten., ook op lokaal- en stadsniveau. • Toenemende behoefte aan goede OV-ontsluiting: minimaal buslijn met directe verbinding naar treinstation. • Bereikbaarheid per fiets is voor dit type werkmilieu een essentiële locatiefactor.

Werknemers zijn veelal in directe omgeving woonachtig. Energiebesparing en -opwekking speelt op dit type werkmilieu veelal op pand- en kavelniveau. Belangrijk om initiatieven te bundelen en te faciliteren, en samenwerking te stimuleren. • Vanaf categorie 3, oplopend tot 4/5 • Het belang van ruimte voor activiteiten in hogere milieucategorieën neemt toe als spil van de circulaire economie. Ook op lokaal-/stadsniveau blijft (het behoud van) ruimte voor dit type activiteiten cruciaal.

Marktvraag naar functioneel klein tot middelgroot werkmilieu Het functioneel klein tot middelgrote werkmilieu heeft vaak een lokaal tot subregionale reikwijdte. Afstemming en (kwalitatieve) programmering moet dan ook vooral op dat schaalniveau plaatsvinden. De vraag-aanbod confrontatie op regioniveau is dan ook indicatief; subregionaal kunnen er sterke verschillen bestaan. Binnen Noord-Brabant vallen Alphen-Chaam en Baarle-Nassau in de regio West-Brabant, Gilze-Rijen valt binnen de regio Midden-Brabant. Onderstaand figuur geeft dan ook voor beide regio’s de vraagaanbodraming tot en met 2030.

De grondprijzen voor bedrijventerrein Midden-Brabant Poort blijven in deze notitie buiten beschouwing. Het samenwerkingsverband Midden-Brabant Poort C.V. bepaalt deze prijzen.

4

14

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

Figuur 7: Aanbod-vraagconfrontatie t/m 2030 in West-Brabant (links) en Midden-Brabant (rechts) 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

70 60 50 40 30 20 10 0 Aanbod

Laag

Midden

Hoog

Aanbod

Laag

Midden

Hoog

Bron: Stec Groep: provinciale behoefteraming bedrijventerreinen en kantoren Noord-Brabant, 2018

KWALITATIEF TEKORT AAN WERKMILIEU FUNCTIONEEL KLEIN TOT MIDDELGROOT DREIGT Vanuit de provinciale ramingen blijkt (vooral in Midden-Brabant) een tekort aan bedrijventerreinruimte voor het functioneel klein tot middelgroot werkmilieu. Het merendeel van het aanbod in de regio WestBrabant is gelegen in Roosendaal en is gezien het schaalniveau waarop bedrijven in dit werkmilieu opereren (vaak 10-15 kilometer) geen alternatief voor de ABG-gemeenten. In de regio Midden-Brabant ontstaat op langere termijn een tekort aan hard planaanbod aan functionele kleine tot middelgrote werkmilieus. Zo bezien ligt er een opgave in de regio om te voorzien in functioneel bedrijventerrein voor kleinere en middelgrote bedrijven. Trends en ontwikkelingen functioneel klein tot middelgroot bedrijventerrein Binnen Noord-Brabant is er in de afgelopen jaren een krappere markt in bedrijfsruimte ontstaan. Het aanbod kende eind 2015 een sterke daling waarna het afgelopen jaar weer is gestabiliseerd. De opname van bedrijfsruimte in Noord-Brabant is de laatste jaren juist geleidelijk gestegen, zo ook in 2019. De vraag vanuit de markt is voornamelijk naar functioneel grootschalige bedrijventerreinen, vooral gedreven door de aantrekkelijkheid van de regio voor grootschalige logistiek.

De vraag naar het werkmilieu ‘functioneel klein tot middelgroot’ is vooral gedreven door lokale marktvraag en de doorgroei van lokale ondernemers. Het type werkmilieu is van onmisbaar belang voor lokale economieën. Binnen de ABG-gemeenten zijn er wel verschillen tussen de verschillende bedrijventerreinen en locatiefactoren. Zo heeft Broekakkers een direct snelwegontsluiting, wat het terrein interessant maakt voor regionaal opererende bedrijven. Bedrijventerrein Baarle-Nassau en Alphen hebben daarentegen een mindere externe ontsluiting en zijn meer lokaal gericht (met uitzondering van bedrijven zoals Drukkerij de Jong, die van oudsher op de locatie gevestigd zijn). Opname bedrijfsvastgoed stijgt gestaag door, opname droogt op De opname van bedrijfsvastgoed in de provincie Noord-Brabant stijgt sinds 2012 – in lijn met de landelijke ontwikkeling – onverminderd door, terwijl het aanbod van bedrijfsruimte sinds de piek in 2013 met circa 30% is afgenomen. De meeste dynamiek binnen de provincie is uiteraard in grootschalig vastgoed: dit is ook terug te zien in de gemeenten met de meeste opname. Al deze gemeenten hebben een aanzienlijk aandeel (XXL)-logistieke bedrijvigheid in de gemeente.

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

15

Figuur 8: Ontwikkeling aanbod en opname bedrijfsruimte in Noord-Brabant en landelijk

Bron: NVM, Commercieel vastgoed 2020

Ontwikkeling huurprijzen De landelijke huurprijzen van bedrijfsruimte, die al sinds 2014 een stijgende lijn vertonen, gingen ook in 2019 omhoog. De gemiddelde vierkante meterprijs voor nieuwbouw ligt (landelijk gezien) rond €58. Hiermee is de prijs over de jaren heen redelijk stabiel gebleven – ook in tijden van de economische crisis. De prijs voor bestaande bouw heeft veel fluctuatie meegemaakt. Eind 2019 lag de vierkante meterprijs van bestaand vastgoed landelijk gezien op circa €49. Hiermee is de gemiddelde huurprijs sinds 2013 met circa 25% gestegen. Dit is het gevolg van de toenemende schaarste aan geschikt aanbod in specifieke segmenten van de markt en het grotere aandeel nieuwbouw. Figuur 9: Ontwikkeling huurprijzen bedrijfsvastgoed in Nederland

Bron: NVM, Commercieel vastgoed 2020

Lokale verdieping huurprijzen De landelijke huurprijzen geven een indicatie van de huren, met name de stijging van de huurprijzen is relevant. Voor een goed grondprijsadvies is echter een lokaal beeld noodzakelijk, waarbij de gemiddelde huurprijs voor bedrijfsvastgoed per gemeente in beeld is gebracht. Hiervoor maken we gebruik van bronnen zoals Funda in Business, aangevuld met lokale bedrijfsmakelaars.

16

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

•

Alphen-Chaam: het aanbod van bedrijfsvastgoed in Alphen-Chaam is zeer beperkt. Slechts enkele bedrijfspanden worden aangeboden 5 De gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimte ligt rond €35 per m². Baarle-Nassau: er wordt slechts 1 bedrijfspand aangeboden in Baarle-Nassau. De huurprijs van dit pand is €35 per m². Gilze en Rijen: in Gilze en Rijen wordt meer bedrijfsvastgoed aangeboden, voornamelijk op de Broekakkers. De gemiddelde huurprijs van relevant bedrijfsvastgoed ligt tussen de €40 en €50 per m², afhankelijk van het type pand, ligging en leeftijd.

• •

Het Brutoaanvangsrendement (BAR) Het BAR voor bedrijfsruimte loopt medio 2020 uiteen van 4% voor eersteklas vastgoed op de beste plekken tot 9% voor vastgoed op minder aantrekkelijke logistieke locaties. Het gemiddelde BAR voor eersteklas logistiek vastgoed lag volgens Colliers eind 2019 rond de 4,5%. In West-Brabant wordt een BAR van circa 4,25% gehanteerd in de vastgoedrapportage van Savills (Q2 2020). De bedrijventerreinen in de ABG-gemeenten vallen niet in de categorie eersteklas vastgoed (hoewel er binnen de regio verschillen zijn). De locatiefactoren van de bedrijventerreinen in Gilze en Rijen dragen bij aan een gunstiger vestigingsklimaat voor bedrijven ‘van buitenaf’, waardoor het BAR in deze gemeente doorgaans lager ligt dan in Alphen-Chaam en Baarle Nassau. Hierdoor vinden we een BAR tussen 5,8% en 6,3% relevant voor de gemeente Gilze en Rijen. Voor Alphen-Chaam en Baarle Nassau ramen we het BAR op circa 6,4% tot 7,1% Tabel 10: Ontwikkeling BAR in Nederland V.o.n. in % Van 4,75 6,00

Beste locaties Overige locaties

Q2 2019 Tot 7,25 8,50

Van 4,25 5,75

Q2 2020 Tot 6,75 8,00

Bron: Cushman & Wakefield (2020), Industrial Real Estate Partners (2019), Bureauexpertise Stec Groep

Bouwkosten blijven stijgen De bouwkosten- en aanbestedingsindex zijn vanaf 2013 aan het stijgen. In 2016 is de aanbestedingsindex voor het eerst boven de bouwkostenindex uitgekomen. Dat verschil is in de jaren daarna nog groter geworden. Dit betekent dat er inmiddels al enkele jaren sprake is van opwaartse prijsdruk door volle orderportefeuilles bij bouwende partijen. Door de verspreiding van het coronavirus naar Nederland, is te zien dat de bouwkostenindex in het tweede kwartaal van 2020 weer boven de aanbestedingsindex is uitgestegen. Dit heeft tot gevolg dat het gunstiger wordt om te ontwikkelen, hoe lang dit aanhoudt is echter moeilijk in te schatten. Figuur 10: Ontwikkeling bouwkosten voor utiliteitsbouw (2007 = 100) 130

Bron: Bouwkostenkompas, 2020. 125 120 115 110 105 2016 2016 2016 2016 2017 2017 2017 2017 2018 2018 2018 2018 2019 2019 2019 2019 2020 2020 2020 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Aanbestedingsindex

5

Woon-werkpanden zijn niet meegenomen in onze analyse

Bouwkostenindex

17

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

De stichtingskosten (bouwkosten inclusief bijkomende kosten) van een bedrijfspand (opslagloods met kantoren) in Noord-Brabant bedraagt volgens Bouwkostenkompas momenteel zo’n € 550 per m2. Voor hoogwaardiger vastgoed ligt de prijs rond de € 640 per m2 en voor panden met een lager afwerkingsniveau € 520 per m2. Over de gehele bandbreedte heeft een stijging plaatsgevonden. We merken daarbij op dat we in de markt zien dat de door Bouwkostenkompas gehanteerde cijfers vaak aan de hoge kant zijn. Gerealiseerde bouwkosten neigen dan ook vaker naar de kosten die worden weergeven voor het lage afwerkingsniveau. Voor minder hoogwaardig bedrijfsvastgoed (een standaard zadeldakloods voor opslag) worden lagere bouwkosten per m² gerekend. De bouwkosten hiervan bedragen €260 - 320 per m². Tabel 11: bouwkosten relevant bedrijfsvastgoed in Noord-Brabant Type vastgoed Opslagloods (<5.000 m²) met kantoor

Indicatief beeld

Laag

Zadeldakloods Zonder kantoor

Basis

Hoog

€ 450

€ 490

€ 550

€260

€290

€ 320

Bron: Bouwkostenkompas, 2020. Afgerond op tientallen

Comparatieve analyse We geven een comparatief beeld van de gemiddelde residuele grondprijs op bedrijventerreinen in omliggende gemeenten. Hier zijn we een grondprijs van €130 tot 180 per m², afhankelijk van het type terrein, kwalitatieve voorwaarden op het terrein en de ligging ervan. Tabel 12: Comparatieve analyse grondprijs bedrijventerreinen Gemeente Oosterhout, 2020 Tilburg, 2020 Breda, 2020 Dongen, 2020 Heusden, 2020

Segment Differentiatie naar ligging, zicht en bereikbaarheid Zichtlocatie (hoogwaardig/logistiek) Geen zichtlocatie (binnenterrein/eerste schil) Gem. Van alle beschikbare kavels per 1-1-20

BTW Ex belasting

Grond/BVO -

Grondprijsmethode Taxatie

Prijs -

Ex BTW Ex BTW Ex BTW

Per m2 kavel Per m2 kavel Per m2 kavel

Residuele waarde Residuele waarde Vaste grondprijs

€ 158 € 144 € 179

Zichtlocatie Geen zichtlocatie Kantoren en bedrijven (minimum)

Ex BTW Ex BTW Ex BTW

Per m2 Per m2 Per m2 kavel of BVO

-

€ 150 € 130 € 148

Bron: Gemeentelijke websites, bewerking Stec Groep 2020

3.2 Geadviseerde grondprijs voor maatschappelijke functies zonder winstoogmerk tussen de € 85 en € 140 per m2 In de huidige grondprijzennotities van de ABG-gemeenten wordt aangegeven dat de gronden voor maatschappelijke doeleinden bestemd kunnen zijn voor niet-commerciële functies, zoals: Religieuze gebouwen Culturele, sociale en maatschappelijke gebouwen Onderwijs Gezondheid Sport- en vrijetijdsvoorzieningen.

18

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

De BVO- of kavelprijs wordt getaxeerd of residueel bepaald en de uiteindelijke vaststelling van de prijs vindt plaats door het college. Uit de referenties is af te lezen dat een gedeelte vaste grondprijzen hanteert voor diverse maatschappelijke functies. Wij geven het advies om een prijs te hanteren tussen de € 85 en € 140 per m² voor gebouwen zonder winstoogmerk. Tabel 13: Referenties grondprijzen maatschappelijke functies andere gemeenten Gemeente Oosterhout, 2020 Tilburg, 2020

Breda, 2020

Dongen, 2020 Heusden, 2020 Best, 2019

Segment Gronden bestemd voor religieuze, educatieve, medische, sport, culturele of sociale doeleinden Openbare en Bijzondere Gebouwen zonder winstoogmerk, verenigingen Sportterreinen, niet overdekte sportaccommodaties

BTW Ex belasting

Grond/BVO -

Grondprijsmethode Taxatie

Prijs -

Ex BTW

Grond voor gebouwde sport- en vrije tijdsvoorzieningen

Ex BTW

Per m2 terrein/BVO

Medische beroepen, maatschappelijk

Ex BTW

Per m2 BVO, met minimum aantal m² terrein

Onderwijs, gebouwde sport- en vrije tijdsvoorzieningen, cultureel, overig maatschappelijk Sportpark onbebouwd Middelbaar en hoger onderwijs niet-commercieel Religieuze, sociaal maatschappelijke gebouwen, onderwijs, sport gebouwen Voorzieningen van algemeen belang Maatschappelijke voorzieningen

Ex BTW, KK

Per m2 BVO

Deels residueel en deels eenheidsprijzen Deels residueel en deels eenheidsprijzen Deels residueel en deels eenheidsprijzen Deels residueel en deels eenheidsprijzen Vaste grondprijs

€ 120

Ex BTW

Per m2 BVO met minimum € 120 per m² uitgeefbaar terrein Per m2

Ex BTW, KK

Per m2 BVO Per m2 BVO

Vaste grondprijs Vaste grondprijs

€ 75 € 205

Ex BTW

Per m2

-

€ 85

Ex BTW

Per m2 kavel

Vaste grondprijs

€ 143

-

-

Residueel

-

€ 26,50

€ 60

€ 230 - € 330 € 180

Bron: Gemeentelijke websites, bewerking Stec Groep 2020

3.3 Geadviseerde grondprijs voor maatschappelijke functies met winstoogmerk tussen de € 150 en € 204 per m2 In het geval dat het gebruik voor een van de functies in par. 3.2 wel commercieel is, wordt in de ABGgemeenten de grondprijs bepaald zoals voor een kantoor. Net zoals bij kantoren is de prijs afhankelijk van variabelen. De BVO- of kavelprijs wordt getaxeerd of residueel bepaald en de uiteindelijke vaststelling van de prijs vindt plaats door het college. Veel andere gemeenten hanteren ook geen vaste prijs, maar gebruiken taxatie om de grondprijs vast te stellen. Van de referentiegemeenten hebben alleen Dongen en Heusden een vaste grondprijs voor commerciële voorzieningen.

19

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

Tabel 14: Referenties grondprijzen commerciële functies andere gemeenten Gemeente Oosterhout, 2020

Segment Detailhandel en horeca

Tilburg, 2020

Detailhandel en horeca

Breda, 2020 Dongen, 2020

Heusden, 2020 Best, 2019

BTW Exclusief de ter zake verschuldigde omzetbelasting. Exclusief BTW

Grond/BVO Per m2 BVO

Grondprijsmethode Taxatie

Prijs -

-

-

Detailhandel, horeca, overig commercieel vastgoed Commerciële medische voorzieningen, kinderdagverblijven, sport- en vrijetijdsvoorzieningen, nutsgebouwen Detailhandel en horeca

-

Per m2 BVO

Residuele waarde, afzonderlijke voorstellen na taxatie Taxatie

Exclusief BTW

Per m2

-

€ 150

-

-

-

Overige voorzieningen < 50 m2 Overige voorzieningen > 50 m2 Commerciële voorzieningen

-

Per m² VVO Per m² VVO -

Beslissen door college van B&W Vaste prijs Taxatie Residueel

-

€ 204 -

3.4 Zendmasten & overige nutsvoorzieningen Voor de bepaling van de grondprijs voor zendmasten gaan we uit van een langdurige overeenkomst voor de vestiging van een recht van opstal (voor 10 jaar of langer). Per provider (het is mogelijk meerdere providers gebruik te laten maken van één zendmast) kunt u een jaarlijkse retributie of huurprijs rekenen van € 5.000 tot € 6.000. Bij 2 units van één provider per zendmast, adviseren we u voor de tweede een tarief van 50% te rekenen van de jaarlijkse retributie (€ 2.500 tot € 3.000). We adviseren u de retributie jaarlijks te indexeren met de CPI van het CBS, waarbij de indexatie van de retributie echter nooit tot een daling van de jaarlijkse afdracht kan leiden: de retributie-indexatie bedraagt minimaal 0%. We baseren ons hiervoor op de grondprijsbrieven en nota’s van diverse gemeenten, zie tabel. In de tabellen staan ook de tarieven en berekeningsmethodieken die deze gemeenten hanteren. Tabel 15: referenties beleid en prijzen zendmasten en overige Nutsvoorzieningen andere gemeenten Gemeente Almere, 2020 Arnhem, 2020

Assen, 2020 Best, 2020

Breda, 2020

Beleid / prijs De huurprijzen voor zendmasten en apparaatskasten gelden als vergoeding voor het plaatsen van een zendmast met apparatuur op gemeentelijke grond of op/aan een gebouw. De genoemde prijzen gelden als ondergrens. Huurprijs zendmast/telecom: > € 4.000. Voor het plaatsen en in stand houden van zendmasten wordt door de gemeente Arnhem een afhankelijk recht van opstal gevestigd. Hiervoor geldt de navolgende grond- c.q. huurprijs: Retributie (tot 64 m²): € 5.000 per jaar Toeslag voor elke m² extra: € 100 p/m²/jaar Toeslag hoogte (van 40 m¹ tot 60 m¹): € 1.500 per jaar Toeslag hoogte per 10 m¹ boven 60 m¹: € 1.000 per 10 m¹ Toeslag extra provider: € 1.500 per provider / per jaar. Retributie recht van opstal € 3.151,-/jaar en Afkoop medegebruik andere providers in één zendmast: grondprijs € 525,-/jaar en vestiging recht van opstal 1576 per recht. De gemeente vestigt een recht van opstal voor een reclamemast of een zendmast (voor 15 jaar of langer), op maximaal een oppervlak van 100 m². De jaarlijkse retributie of huur bedraagt € 5.500 (prijspeil 2020). Indien een medegebruikrecht wordt verleend aan een derde, wordt de retributie verhoogd. Voor een extra unit van een of meer providers per zendmast, rekenen we met een tarief van € 3.000 per extra unit. Eenzelfde tarief geldt voor extra reclamemasten.

De retributie indexeren we jaarlijks met de CPI (van september) van het CBS. We baseren ons voor beide typen op de grondprijsbrieven en nota’s van verscheidene gemeenten. Tot de nutsvoorzieningen behoren de oprichting van traforuimten, gasverdeelstations, waterleidingstations, warmtewaterpompoen, warmtewateropwaardeerstation, cv-inrichtingen en wijkstations voor kabel- en telecommuniciatierichtingen. Uitgangspunt voor nutsvoorzieningen is dat de grond niet verkocht wordt, maar dat daar een zakelijk recht voor wordt gevestigd. Indien de grond toch wordt verkocht, dan geldt daarvoor een prijs van € 235,- per m² uitgeefbaar terrein excl. BTW. Hierin hanteert de gemeente een vaste grondprijs.

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

Buren, 2019

Heusden, 2020 Hollandse Kroon, 2020 Meppel, 2019

Oldebroek, 2019/2020

Oosterhout, 2020 Tilburg, 2020 Velsen, 2019

Zwartewaterland, 2020 Zwolle, 2020

Zuidplas, 2020

20

Vestiging van een recht van opstal, recht van erfpacht of het aangaan van een huurovereenkomst. De prijzen worden jaarlijks geïndexeerd met de door het CBS gepubliceerde consumentenprijsindex CPI. Wanneer een verzoek tot uitgifte in erfpacht, recht van opstal of verhuur in behandeling wordt genomen is de begeleidingsvergoeding éenmalig € 2.500. Jaarlijks is een toeslag van € 2.500 verschuldigd bij plaatsing van een extra antenne en/of bij medegebruik op een bestaande zendmast. Geen specifiek onderscheid naar type nutsvoorziening. Bij verkoop aan een nutsbedrijf voor nutsvoorzieningen geldt de gemiddelde grondprijs voor bouwkavels aan bedrijven (€ 148 tot € 244). Voor 2020 bedraagt de verkoopprijs € 197 per m². Hierbij wordt een vaste huurprijs gehanteerd van € 5.709 per jaar voor de huur van maximaal 30 m² grond. Indien een tweede provider gebruik maakt van dezelfde UMTS (zend) mast bedraagt de huurprijs € 8.754 per jaar. Voor het plaatsen van een zendmast of zendapparatuur wordt bij het aangaan van een overeenkomst voor het vestigen van een opstalrecht, een retributie in rekening gebracht van € 5.000,-, per jaar. Hierbij wordt uitgegaan van een contract van 20 jaar en een kavel van maximaal 100 m². Deze retributie wordt jaarlijks geïndexeerd en kan daarnaast eens in de vijf jaar worden herzien.

Voor elke volgende provider die door middel van een afhankelijk recht van opstal gebruik maakt van de zendmast is door de opstaller aan de gemeente een extra jaarlijkse retributie verschuldigd van € 500,-, kosten opstaller. De duur van de overeenkomst voor de vestiging van een recht van opstal is bepaald op 20 (twintig) jaar, tenzij er redenen zijn om hiervan af te wijken. Voor zendmasten voor commercieel gebruik wordt een recht van opstal gevestigd. Hiervoor geldt een jaarlijkse vergoeding van € 3.000 per gevestigd recht. Voor antennemasten voor niet-commercieel gebruik wordt eveneens een recht van opstal gevestigd. Hiervoor geldt een jaarlijkse vergoeding die 10% is van de jaarlijkse vergoeding voor commercieel gebruik. De jaarlijkse vergoedingen worden geïndexeerd op basis het cpi indexcijfer voor alle bestedingen van het cbs. Voor elke extra provider die gebruik maakt van de antennemast moet € 250 per jaar betaald worden voor niet-commerciële providers en € 1.000 per jaar voor commerciële providers. Voor zendmasten een basisretributie van € 6.500 (exclusief omzetbelasting) voor de eerste 64 m2. Voor transformatorstations, gasregulateurstations, glasvezelstations en overige (bebouwde) nutsvoorzieningen geldt, ongeacht de locatie, een grondprijs van € 120 per m2 (exclusief omzetbelasting).

€ 260 per m² uitgeefbaar terrein met een toeslag ter grootte van € 130 per m² voor de oppervlakte van een cirkel met een straal van 1/3 van de hoogte van de installatie met een minimum straal van 10 m¹ De locaties voor het plaatsen van bovengenoemde apparatuur worden uitgegeven in huur in combinatie met een huurafhankelijk recht van opstal. Voor een oppervlakte van max 40 m² en een masthoogte van max. 40 meter wordt een jaarlijkse retributie in rekening gebracht van € 5.500 per jaar. De hoogte van de retributie bij een grotere oppervlakte of masthoogte is maatwerk. Voor elke volgende provider die gebruikt maakt van de zendmast wordt de huursom verhoogd met € 1.500 per medegebruiker per jaar. De retributie wordt jaarlijks geïndexeerd en kan daarnaast eens in de vijf jaar worden herzien. Jaarlijks € 3.000,- recht van opstal, eventueel per gebruiker vermeerderd met een vergoeding van € 1.000,voor medegebruik. Voor het plaatsen van een zendmast of zendapparatuur op gemeentegrond door providers wordt een recht van opstal gevestigd. Wanneer (her-) ontwikkeling van de betreffende locatie te verwachten is, wordt overwogen om een huurovereenkomst te sluiten. Voor het plaatsen van een separate zendmast wordt in 2020 een retributie gerekend van € 6.000 per mast per jaar. De kosten voor het vestigen van het opstalrecht komen voor rekening van opstaller.

De retributie wordt jaarlijks geïndexeerd en kan daarnaast eens in de vijf jaar worden herzien. Voor elke volgende provider die door middel van een afhankelijk recht van opstal gebruik maakt van de zendmast, is door de opstaller aan de gemeente een extra retributie verschuldigd van € 500 per jaar, per toegevoegde provider en per mast (kosten voor opstaller). De duur van de overeenkomst is in principe vijftien jaar, tenzij er redenen zijn om hiervan af te wijken. Voor het plaatsen van apparatuur onder een hoogspanningsmast wordt een retributie van € 2.500 per jaar in rekening gebracht, kosten voor opstaller. De retributie wordt jaarlijks geïndexeerd en kan daarnaast eens in de vijf jaar worden herzien. De duur van de overeenkomst is in principe vijftien jaar tenzij er redenen zijn om hiervan af te wijken. Bij de bepaling van de locatie van zendmast c.q. zendapparatuur wordt rekening gehouden met het streven van de gemeente om meerdere providers gebruik te laten maken van dezelfde hoogspanningsmast. Minimaal € 5.500 per jaar en per extra gebruiker € 1.500.

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

21

4 Overige adviezen In deze paragraaf gaan we kort in op enkele opmerkingen op, adviezen voor of aanvullingen die u kunt doen aan uw grondprijsbeleid/-notities. •

• • • •

•

• • • •

•

• •

• • • •

Bepaal de grondprijzen voor sociale woningbouw ook residueel. U mag echter afwijken van marktconforme grondprijzen voor dit segment (DAEB-activiteit) op basis van Europese regelgeving. Zie de grondprijzen in de grondprijsbrief als onderkant van de marge Neem op dat binnen projecten de grondprijzen kunnen variëren vanwege ligging, verkaveling of locatie. Hiervoor kunt u aangeven dat dit kan variëren van bijvoorbeeld -5% tot +5%. Actualiseer de grondprijzen regelmatig, bij voorkeur ieder jaar. Hanteer in het geval van retributies of erfpacht canon een indexering (bijvoorbeeld op basis van het CPI van CBS of DNB), maar geef aan dat deze jaarlijkse indexering nooit negatief kan zijn (CPI kan namelijk wel negatief worden). Hanteer een staffeling voor de kavels die groter zijn dan de standaard. Nu hanteert u die al voor sommige grootteklassen, maar hier lijkt geen lijn in te zitten / de onderbouwing hiervoor ontbreekt. Hanteer voor onbebouwde terreinen (bijvoorbeeld sportvelden or recreatieterreinen) een significant lagere grondprijs (onder voorwaarde dat deze onbebouwd blijven) Hanteren de gemeenten ook erfpachtvoorwaarden, neem hier dan ook een verwijzing naar op Andere specifieke segmenten die de gemeente wil stimuleren zoals tiny houses kunt u ook opnemen in uw grondprijsbeleid Verwijs naar de voorwaarden voor de aankoop van reststroken (als u een reststrokenbeleid heeft).

Hanteer hiervoor een minimale totaalprijs. Hanteer ook een ‘aanvraagtarief’, zodat onzinnige aanvragen hierover worden verminderd. Hanteer ook voorwaarden wat betreft het gebruik van de aangekochte reststroken (mogen ze wel of niet bebouwd worden na aankoop? Geef ook aan dat iedere aanvraag altijd ter beoordeling van gemeente is (en dus ook afgewezen kan worden). In uw grondprijsnotities hanteert u de termen middeldure en dure huur (of net andere termen). Dit zijn huurprijscategorieën die per regio en gemeente kunnen verschillen. Bovendien heeft u in uw grondprijsnotities niet aangegeven wat de prijsgrenzen van deze categorieën zijn. Verwijs naar uw woonbeleid/woonvisie of benoemd de huurprijsgrenzen. Stelt u daarnaast nog aanvullende eisen aan middeldure huurwoningen? Bijvoorbeeld specifieke indexatie van de huurprijs, minimale exploitatietermijn et cetera. U maakt binnen de drie gemeenten nog onderscheid naar CPO en naar ‘pure CPO’. Trek dit gelijk voor alle drie de gemeenten. Geef aan dat u voor zeer specifieke plannen maatwerk hanteert. (bijvoorbeeld een wijk/project met zeer hoge stedenbouwkundige kwaliteit, extra duurzame woningen die niet terugverdient worden door bijvoorbeeld lagere energielasten oid).

Geef aan tot wanneer de grondprijsnotities ‘geldig’ zijn en dat in de tijd dat er nog geen nieuwe grondprijsnotities zijn deze versies blijven gelden (of dat er dan maatwerk wordt geleverd. Maak de koppeling met andere beleidsstukken zoals grondbeleid, woonbeleid, erfpachtbeleid, groen- en reststrokenbeleid. U kunt voor de volledigheid nog de 5 hoofdvormen van grondprijsbepaling uitleggen en aangeven waarom die niet gehanteerd worden. Of voor specifieke segmenten juist wel. Je maakt nu onderscheid naar rij- en hoekwoningen. Wijken de hoekwoningen significant af van de rijwoningen (inclusief hoekwoningen)… dus een groter kavel? Of noem de rijwoningen dan tussenwoningen.

22

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

Bijlage A: aanvullende data woningbouw Tabel A1: Residuele grondwaarde koopwoningen gemeente Alphen-Chaam Woningtype

Appartement* Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Particuliere bouwkavels

Grootte GBO 90 m² 110 m² 120 m² 145 m² 160 m² 160 m²

VON-prijs Kavel 115 m² 135 m² 145 m² 350 m² 700 m² 700 m²

Totaal € 281.250 € 269.500 € 303.000 € 458.925 € 665.600 € 665.600

Stichtingskosten per m² GBO 3.125 m² 2.450 m² 2.525 m² 3.165 m² 4.160 m² 4.160 m²

€ 197.723 € 186.198 € 209.219 € 274.050 € 315.302 € 315.302

Residuele grondwaarde excl btw totaal per m² kavel € 34.715 € 301 € 36.529 € 271 € 41.194 € 284 € 105.227 € 301 € 234.780 € 335 € 234.780 € 335

Bron: Stec Groep (2020).

Tabel A2: Residuele grondwaarde koopwoningen gemeente Baarle-Nassau Woningtype

Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Particuliere bouwkavels

Grootte GBO 110 m² 120 m² 145 m² 160 m² 160 m²

VON-prijs Kavel 135 m² 145 m² 350 m² 700 m² 700 m²

Totaal € 264.000 € 297.000 € 453.125 € 632.000 € 632.000

Stichtingskosten per m² GBO 2.400 m² 2.475 m² 3.125 m² 3.950 m² 3.950 m²

€ 186.198 € 209.219 € 274.050 € 315.302 € 315.302

Residuele grondwaarde excl btw totaal per m² kavel € 31.984 € 237 € 36.236 € 250 € 100.433 € 287 € 207.012 € 296 € 207.012 € 296

Bron: Stec Groep (2020).

Tabel A3: Residuele grondwaarde koopwoningen gemeente Gilze en Rijen Woningtype

Appartement* Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Particuliere bouwkavels Bron: Stec Groep (2020).

Grootte GBO 90 m² 110 m² 120 m² 145 m² 160 m² 160 m²

VON-prijs Kavel 115 m² 135 m² 145 m² 310 m² 700 m² 700 m²

Totaal € 281.250 € 275.000 € 305.400 € 464.000 € 680.000 € 680.000

Stichtingskosten per m² GBO 3.125 2.500 2.545 3.200 4.250 4.250 m²

€ 197.723 € 186.198 € 209.219 € 274.050 € 315.302 € 315.302

Residuele grondwaarde excl btw totaal per m² kavel € 34.715 € 301 € 41.075 € 304 € 43.178 € 298 € 109.421 € 353 € 246.681 € 352 € 246.681 € 352

23

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

Tabel A4: geaggregeerde data transacties in gemeente Alphen-Chaam (Q4 2019 – Q4 2020) Woningtype

Aantal transacties

Appartement Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaande woning Totaal

1 8 13 17 46 85

Mediane transactieprijs per m2 GBO (k.k.) € 3.342 € 2.108 € 1.986 € 2.478 € 2.981 € 2.588

Gemiddelde GBO

Gemiddeld kaveloppervlak

114 m² 114 m² 128 m² 136 m² 186 m² 160 m²

170 m² 259 m² 766 m² 4.041 m² 2.424 m²

Bron: NVM, medio november 2020

Tabel A5: geaggregeerde data transacties in gemeente Baarle-Nassau (Q4 2019 – Q4 2020) Woningtype

Aantal transacties

Appartement Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaande woning Totaal

1 4 5 5 17 32

Mediane transactieprijs per m2 GBO (k.k.) € 2.030 € 2.630 € 2.401 € 2.199 € 2.376 € 2.385

Gemiddelde GBO

Gemiddeld kaveloppervlak

82 m² 113 m² 118 m² 115 m² 220 m² 170 m²

142 m² 229 m² 795 m² 9.979 m² 5.656 m²

Bron: NVM, medio november 2020

Tabel A6: geaggregeerde data transacties in gemeente Gilze en Rijen (Q4 2019 – Q4 2020) Woningtype

Aantal transacties

Appartement Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaande woning Totaal

8 61 41 56 53 219

Bron: NVM, medio november 2020

Mediane transactieprijs per m2 GBO (k.k.) € 2.866 € 2.227 € 2.242 € 2.328 € 2.965 € 2.402

Gemiddelde GBO

Gemiddeld kaveloppervlak

79 m² 109 m² 118 m² 132 m² 175 m² 131 m²

. 151 m² 201 m² 336 m² 1983 m² 670 m²

24

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

Tabel A7: geaggregeerde data huidige aanbod koopwoningen, alle bouwperiodes in gemeente Alphen-Chaam Woningtype

Aantal in aanbod

Appartement Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Eindtotaal

2 5 1 10 46 64

Gemiddelde vraagprijs per m² GBO (k.k.) € 3.528 € 3.276 € 1.920 € 3.114 € 4.033 € 3.782

Gemiddelde GBO 84 m² 127 m² 112 m² 150 m² 209 m² 188 m²

Gemiddelde kaveloppervlak 201 m² 169 m² 339 m² 3.542 m² 2.740 m²

Bron: Huizenzoeker, medio november 2020, bewerking Stec Groep 2020

Tabel A8: geaggregeerde data huidige aanbod koopwoningen, alle bouwperiodes in gemeente Baarle-Nassau Woningtype

Aantal in aanbod

Appartement Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Eindtotaal

3 4 2 3 17 29

Gemiddelde vraagprijs per m² GBO (k.k.) € 2.783 € 2.424 € 2.629 € 2.529 € 3.457 € 3.092

Gemiddelde GBO 114 m² 106 m² 112 m² 120 m² 200 m² 164 m²

Gemiddelde kaveloppervlak 145 m² 194 m² 212 m² 4.565 m² 2.986 m²

Bron: Huizenzoeker, medio november 2020, bewerking Stec Groep 2020

Tabel A9: geaggregeerde data huidige aanbod koopwoningen, alle bouwperiodes in gemeente Gilze en Rijen Woningtype

Aantal in aanbod

Appartement Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Eindtotaal

5 14 10 23 23 75

Gemiddelde vraagprijs per m² GBO (k.k.) € 2.815 € 2.319 € 2.330 € 2.884 € 2.918 € 2.711

Bron: Huizenzoeker, medio november 2020, bewerking Stec Groep 2020

Gemiddelde GBO 92 m² 127 m² 115 m² 125 m² 215 m² 149 m²

Gemiddelde kaveloppervlak 162 m² 178 m² 287 m² 2.373 m² 932 m²

25

Input ABG- gemeenten grondprijzen 2021 20.318

Tabel A10: geaggregeerde data huidige aanbod huidige aanbod koopwoningen, naar bouwperiodes in gemeente Alphen-Chaam Bouwjaar

Aantal in aanbod

<2000 2000-2010 >2010 Onbekend Eindtotaal

16 3 5 40 64

Gemiddelde vraagprijs per m² GBO € 3264 € 4851 € 3614 € 3630 € 3782

Gemiddelde GBO 175 m² 248 m² 165 m² 191 m² 188 m²

Gemiddelde kaveloppervlak 3835 m² 4903 m² 311 m² 2420 m² 2740 m²

Bron: Huizenzoeker, medio november 2020, bewerking Stec Groep 2020

Tabel A11: geaggregeerde data huidige aanbod huidige aanbod koopwoningen, naar bouwperiodes in gemeente Baarle-Nassau Bouwjaar

Aantal in aanbod

<2000 2000-2010 >2010 Onbekend Eindtotaal

9 2 1 17 29

Gemiddelde vraagprijs per m² GBO € 3001 € 3687 € 3412 € 3051 € 3092

Gemiddelde GBO 127 m² 189 m² 233 m² 176 m² 164 m²

Gemiddelde kaveloppervlak 2580 m² 1061 m² 1417 m² 3684 m² 2986 m²

Bron: Huizenzoeker, medio november 2020, bewerking Stec Groep 2020

Tabel A12: geaggregeerde data huidige aanbod huidige aanbod koopwoningen, naar bouwperiodes in gemeente Gilze en Rijen Bouwjaar

Aantal in aanbod

<2000 2000-2010 >2010 Onbekend Eindtotaal

18 6 1 50 75

Gemiddelde vraagprijs per m² GBO € 2594 € 2946 € 2647 € 2726 € 2711

Bron: Huizenzoeker, medio november 2020, bewerking Stec Groep 2020