3.7 - Bijlage 1 - TAM Omgevingsplan Grens 32

TAM-OMGEVINGSPLAN HOOFDSTUK 22A, GRENS 32 BAARLE NASSAU GEMEENTE BAARLE-NASSAU

ORDITO.NL

TAM-OMGEVINGSPLAN HOOFDSTUK 22A, GRENS 32 BAARLE NASSAU GEMEENTE BAARLE-NASSAU Datum

februari 2025

Auteur(s)

Ordito b.v.

Ordito b.v.

E

info@ordito.nl

Postbus 94

T

0161 801 022

5126 ZH

I

www.ordito.nl

Gilze

KVK

54811554

MOTIVERING

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding Ligging van het plangebied Het omgevingsplan Leeswijzer

3 3 5 6

2.

Wijziging van de fysieke leefomgeving

7

2.1 2.2 2.3 2.4

Bestaande situatie Toekomstige situatie Landschappelijk inpassingsplan Verkeer en parkeren

7 9 17 17

3.

Beleidskader

19

3.1 3.2 3.3

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

19 20 26

4.

Bescherming van gezondheid en milieu

29

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Geluid Bodemkwaliteit Luchtkwaliteit Geur Bedrijven en milieuzonering

29 33 34 35 37

5.

Bescherming van de waterbelangen

41

6.

Waarborgen van de veiligheid

45

7. Bescherming van de landschappelijke- en stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed 46 8.

Natuurbescherming

54

9. Behouden van de staat en werking van infrastructuur en voorzieningen

57

10.

Milieueffectrapportage

58

11.

Uitvoerbaarheid

59

11.1 11.2

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

59 59

12.

Juridische toelichting

60

12.1 12.2 12.2

Algemeen Regels Verbeelding

60 60 61

Bijlagen Bijlage 1 Ontwikkelingsrichting Bijlage 2 Vooronderzoek bodem Bijlage 3 Geluidonderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 4 Stikstofberekening Bijlage 5 Quikscan natuurwetgeving Bijlage 6 Geuronderzoek Bijlage 7 Archeologisch onderzoek Bijlage 8 Selectiebesluit Archeologie Bijlage 9 Quick scan houtopstanden Bijlage 10 Weging Waterbelangen Bijlage 11 Toelichting exploitatieregels

TAM- Omgevingsplan Grens 32, Baarle-Nassau

|3

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding

Ten zuiden van de kern Baarle-Nassau, in het buitengebied en tegen de Belgische grens ligt de voormalige Markthal aan de Grens 32 (het plangebied). Voorheen werden hier (voornamelijk op zondag) markten georganiseerd. Deze activiteiten zijn beëindigd in april 2023. Het plangebied aan de Grens 32 biedt op basis van het vigerende bestemmingsplan de mogelijkheid tot het vestigen van een supermarkt of andersoortige vormen van detailhandel. Een dergelijke functie wordt in het buitengebied én omgeving Grens door de gemeente als ongewenst gezien. De gemeente zet met een herontwikkeling van het plangebied in op een waardevolle transformatie binnen de kaders van het buitengebied. Belangrijke kaders voor de herontwikkeling zijn beperking van de detailhandel, woningbouw als prioriteit en landschappelijke en ecologische versterking. Gezien de ligging in het buitengebied kan er in dit gebied geen grootschalige stedelijke ontwikkeling plaatsvinden. Er is echter ruimte voor een kleinschalige woningbouwontwikkeling, waarbij maximaal 12 woningen kunnen worden gerealiseerd, inclusief de reeds toegestane (bedrijfs)woning op het perceel. Het geldende omgevingsplan van rechtswege biedt geen mogelijkheid om op deze locatie rechtstreeks woningbouw te realiseren. Om woningbouw op de locatie Grens 32 mogelijk te maken wordt het omgevingsplan gewijzigd.

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied aan Grens 32 ligt in het buitengebied van Baarle-Nassau, binnen de gelijknamige gemeente, specifiek in kadastrale sectie I. Dit gebied omvat drie kadastrale percelen: nummers 571, 646 en 647, die gezamenlijk een totale omvang hebben van 27.960 m². Het plangebied ligt op circa 4,6 kilometer ten zuiden van het centrum van Baarle-Nassau nabij het grensgebied Nederland- België. De Belgisch – Nederlandse grens bevindt zich op circa 120 meter ten zuiden van het plangebied. Aan de noordzijde ligt op circa 220 meter een Belgische enclave. De Grens is een provinciale weg (N260) en ligt aan de oostzijde van het plangebied. Aan de westzijde van het plangebied ligt een strook bomen met aangrenzend het ‘Bels Lijntje’, ooit een spoorlijn, thans een fietspad. Aan de zuidwestelijke zijde bevindt zich het voormalige grensstation van Baarle- Nassau met de voormalige dienstwoningen. In het voormalig grensstation zit nu horecabedrijf en een bedrijf met detailhandel. Rondom het stationsgebied is een bebouwingscluster ontstaan met hoofdzakelijk woningen.

Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|4

Figuur 1 Ligging (plangebied rode pijl)

Burgerwoningen Plangebied voormalige markthal

Voormalig grensstation thans horeca en detailhandel

België

Figuur 22 Luchtfoto (plangebied rood omlijnd)

Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|5

1.3

Het omgevingsplan

Het plangebied maakt onderdeel uit van het tijdelijk omgevingsplan van de gemeente BaarleNassau, zoals in werking getreden op 1 januari 2024. Het tijdelijke omgevingsplan bestaat uit de Bruidsschat, alle ruimtelijke gemeentelijke regels en bestemmingsplannen. Op basis van het tijdelijke omgevingsplan geldt ter plaatse het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2008, herziening 1b’, onherroepelijk op 6 november 2013. Daarnaast geldt het voorbereidingsbesluit ‘Grens 32 te BaarleNassau’ vastgesteld op 20 december 2023. Het plangebied met perceelnummers 571, 646 en 647 heeft een totale oppervlakte van 27.960 m2. Het grootste deel van perceel 571 is bestemd als Verkeer met de aanduiding “parkeren”. Op het zuidelijk deel van perceel 571 geldt de enkelbestemming ‘Bedrijf’, nader aangeduid in de staat van bedrijven als detailhandel en ondergeschikte horeca. De maximaal toegestane oppervlakte voor bedrijfsgebouwen betreft 3.351 m2. Dit is een maatwerkbestemming voor de ter plaatse gevestigde Markthal. Echter biedt de bestemming ook de mogelijkheid tot het vestigen van een supermarkt of andersoortige vormen van detailhandel. Op perceel 646 geldt eveneens de bestemming ‘Bedrijf’, met de aanduiding (ob) = ‘onbebouwd’. In tegenstelling tot het andere perceel is perceel 646 onbebouwd. Beide percelen zijn wel aan elkaar gekoppeld. Perceel 647 functioneert als in- en uitrit met de bestemming Verkeer.

Figuur3: Bestemmingsplan met perceelnummers (plangebied rood omlijnd)

Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|6

Figuur 4: Digitale versie Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2008, herziening 1b’ (plangebied rood omlijnd)

1.4

Leeswijzer

Deze motivering is opgebouwd uit verschillende hoofdstukken. Hoofdstuk 2 bevat de bestaande situatie, de toekomstige situatie en de landschappelijke inpassing. In hoofdstuk 3 wordt het Rijks-, provinciaal-, en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 t/m 10 wordt het planvoornemen getoetst aan de relevante aspecten in het kader van gezondheid en milieu. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid worden in hoofdstuk 11 beschreven. Tot slot wordt in hoofdstuk 12 afgesloten met de juridische toelichting.

Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|7

2.

WIJZIGING VAN DE FYSIEKE LEEFOMGEVING

2.1

Bestaande situatie

Het plangebied Grens 32 ligt aan de provinciale weg N260 in het buitengebied van Baarle-Nassau nabij de Belgische grens. Het plangebied bestaat uit ‘De Markthal’ en omliggende gronden. Het plangebied bestaat uit drie percelen (571, 646 en 647) met een totale oppervlakte van circa 27.960 m². Aan de westzijde van het plangebied ligt de voormalige spoorlijn tussen Tilburg en Turnhout het “Bels lijntje”. Thans is het traject een fietspad. Langs deze voormalige spoorlijn is met de oprichting van een grensstation een bebouwingsconcentratie ontstaan. Onder de bebouwing valt het voormalig grensstation Baarle- Nassau & Weelde, de voormalige dienstwoningen en de markthal. De bebouwingsconcentratie is ontstaan met de oprichting van het grensstation, net na 1900. De eerste woningen in het gebied waren de dienstwoningen, nu de woningen aan de Grensweg. In dezelfde periode zijn ook de eerste woningen in de Belgische enclave aan de N260 gebouwd. Rondom het grensgebied hebben tot ca. 1950 alleen aan de Belgische zijde wat ontwikkelingen plaatsgevonden. Daarna is ook de bebouwing rondom de kruising Eindegoorweg/Grens in BaarleNassau toegenomen. Vervolgens neemt de bebouwing systematisch toe. Op Nederlands grondgebied met o.a. de bouw van de Markthal, maar ook met diverse nieuwe woningen langs de N260.

Op Belgische grondgebied, zowel in de enclave als aan Belgische zijde, wordt er meer gebouwd dan aan Nederlandse zijde. Deze trend zet zich vanaf 1980 door met de ontwikkeling van Weelde-Statie. Op Nederlandse grondgebied worden voornamelijk woningen toegevoegd aan de westzijde van de N260. De laatste 20 jaar zijn de ontwikkelingen in Baarle-Nassau beperkt door strenger beleid ten aanzien van bouwen in het buitengebied. Het plangebied met de markthal heeft een industrieel verleden. De realisatie van de markthal stamt uit 1952. Destijds was er een schoenenfabriek in gevestigd. Sinds 1984 is de markthal in gebruik als vrije markt in verband met de verkoop van diverse goederen, en het bakken en verkopen van patates frites en visproducten. In het begin was de markthal meerdere dagen geopend, later alleen nog maar op zondag waarbij ook op het parkeerterrein marktkramen en/of verkoopwagens werden geplaatst. De markthal is sinds april 2023 niet meer in gebruik en vinden er geen activiteiten meer plaats op het terrein. De markthal betreft een half ingegraven opstal met een kelder en een bedrijfswoning. De omvang van dit gebouw is ongeveer 70 bij 45 meter, met een vloeroppervlakte van circa 3.150 m². An de noordwestzijde van het gebouw bevindt zich een kleine opslag in de vorm van opgestapelde containers met een oppervlakte van circa 170 m².

Ten oosten van de bebouwing bevindt zich een verharde binnenplaats met voormalige marktkramen. De oppervlakte van deze verharde binnenplaats bedraagt circa 1.100 m2. De overige gronden bestaan uit een onverharde parkeerplaats met een totale oppervlakte van circa 6.500 m2. Deze voormalige parkeerplaats is inmiddels begroeid en overwoekerd door verschillende planten en bomen. Aan de westzijde van het plangebied ligt een bosschage met veel hoge bomen.

Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|8

Figuur 5: Bestaande situatie (plangebied rood omlijnd)

Figuur 6: voormalige bedrijfswoning met Markthal (rechts), Opslag (links)

Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|9

Figuur 7: Verharde Marktplaats (links), onverharde parkeerterrein (rechts)

2.2

Quick scan houtopstanden

In het plangebied staan bomen. Voor het plangebied is daarom op 20 december 2024 een quick scan houtopstanden uitgevoerd (opgenomen als bijlage). Op basis van aanwezige begroeiing is het terrein opgedeeld in zeven verschillende vakken, zie onderstaande afbeelding.

Kenmerken vakken Vak 1 In dit vak staan ongeveer 180 bomen met een stamdiameter groter dan 25 cm. Het gaat voornamelijk om zomereiken (Quercus robur) en enkele Amerikaanse eiken (Quercus rubra). De gemiddelde conditie van de bomen is voldoende en de bomen hebben een goede toekomstverwachting.

Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|10

De gemeente Baarle-Nassau eist in de vervolgfase het uitvoeren van een nadere BomenEffectAnalyse (BEA) voor de bomen in vak 1, waarin de effecten op de bomen en eventuele compensatiemaatregelen worden onderzocht. Vak 2 In dit vak staan vijf Amerikaanse eiken (Quercus rubra) met een diameter tot ongeveer 70 cm. Verder bestaat het vak uit spontane opslag van Amerikaanse eiken met een stamdiameter van minder 15 cm. De gemiddelde conditie van de bomen is voldoende en de bomen hebben gemiddeld een goede toekomstverwachting. De gemeente Baarle-Nassau eist in de vervolgfase het uitvoeren van een nadere BomenEffectAnalyse (BEA) voor de bomen in vak 2, waarin de effecten op de bomen en eventuele compensatiemaatregelen worden onderzocht. Vak 3 Het gaat om een oude, verwaarloosde coniferenhaag van reuzenlevensboom (Thuja plicata. De conditie van de bomen is gemiddeld voldoende en de bomen hebben een goede toekomstverwachting. Ze staan echter dicht op elkaar, waardoor in de toekomst mogelijk exemplaren verdrongen worden en uitvallen. De gemeente Baarle-Nassau heeft aangegeven dat de bomen in vak 3 in principe gekapt mogen worden. Vak 4 Hier staat een solitaire zomereik (Quercus robur) met een stamdiameter van ongeveer 70 cm. De conditie van de boom is voldoende en de boom heeft een goede toekomstverwachting.

De gemeente Baarle-Nassau heeft aangegeven dat de boom in vak 4 in principe behouden moet blijven. Vak 5 In dit vak staan rijen bomen waarin ongeveer vijftig ruwe berken (Betula pendula). Deze hebben een stamdiameter van ongeveer 25 cm tot 40 cm. Daartussen staan ongeveer dertig sierkersen (Prunus spec.) met een gemiddelde stamdiameter van ongeveer 20 cm. De gemiddelde conditie van de bomen is voldoende en de bomen hebben een goede toekomstverwachting. De gemeente Baarle-Nassau heeft aangegeven dat de bomen in vak 5 in principe zonder vergunning gekapt mogen worden. Vak 6 Dit vak kenmerkt zich als een bosstrook. Er staan hier vijf zomereiken, twee grove dennen (Pinus sylvestris), ongeveer tien valse acacia’s (Robinia pseudoacacia), acht ruwe berken, een appel (Malus spec.), een Hollandse linde (Tilia x europaea) en een wilg (Salix spec.). Al deze bomen hebben een stamdiameter van circa 25 cm tot 50 cm. De gemiddelde conditie van de bomen is voldoende en de bomen hebben gemiddeld een goede toekomstverwachting. Alleen de Hollandse linde heeft een onvoldoende conditie. De gemeente Baarle-Nassau heeft aangegeven dat de boom in vak 6 in principe behouden moet blijven, mede vanwege het feit dat het onderdeel is van het Natuur Netwerk Brabant.

Vak 7 Dit vak betreft een ommuurde, voormalige tuin met veel opslag van hazelaar (Corylus avellana), schietwilg (Salix alba) en ruwe berk met een stamdiameter van minder dan 10 cm. Hier staan ook enkele sierkersen (Prunus spec.) met ook een stamdiameter kleiner dan 10 cm. Verder staat aan de

Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|11

buitenrand een haag van Leylandcipressen (Cupressocyparis x leylandii). In de tuin staan twee Californische cipressen met een stamdiameter van ongeveer 35 cm en nog twee buiten de tuin met een stamdiameter van ongeveer 20 cm. De gemiddelde conditie van de bomen is voldoende en de meeste bomen en struiken hebben een goede toekomstverwachting. De gemeente Baarle-Nassau heeft aangegeven dat de bomen in vak 7 grotendeels gekapt mogen worden.

Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|12

2.3

Toekomstige situatie

Ontwikkelingsrichting Voor de omgeving van het plangebied aan de grens 32 heeft de gemeente Baarle- Nassau een ontwikkelingsrichting opgesteld. De volledige ontwikkelingsrichting is opgenomen als bijlage bij deze motivering (Ontwikkelingsrichting omgeving Grens 32 Gemeente Baarle- Nassau d.d. 4 november 2024). Ruimtelijke analyse Het plangebied Grens 32 ligt in een bijzondere omgeving, het grensgebied. Ruim 150 meter ten zuiden van het plangebied ligt de Belgische grens. Ruim 120 m ten noorden van het plangebied ligt ook de Belgische grens, hier bevindt zich een Belgische enclave. Ondanks dat het plangebied is gelegen in het buitengebied, kenmerkt het gebied zich door veel bebouwing. De bebouwing is in eerste instantie ontstaan door het oprichten van het grensstation. De eerste woningen in de omgeving, aan de Grensweg, waren dienstwoningen. Door de jaren heen is het aantal woningen steeds verder uitgebreid. Eerst met bebouwing langs de N260, voornamelijk op Belgisch grondgebied, maar later ook op Nederlands grondgebied. Uiteindelijk is er aan de Belgische zijde een woonkern ontstaan, nu bekend als Weelde-Statie. Op Nederlands grondgebied zijn buiten de Markthal en het grensstation, beperkt andere functies dan wonen te vinden. Het Bels lijntje heeft naast een recreatieve functie ook landschappelijk en qua natuurwaarden een belangrijke functie.

Het aantal (grondgebonden) woningen op Nederlands grondgebied rondom de Grens bedraagt ca 30. Deze woningen zijn verdeeld over de Grensweg, langs de Grens (N260) en een aantal aan de insteekweg (ook Grens) naar de Markthal. Daarnaast zijn er bij het klooster (Grens 23) 32 woningen toegestaan. Ten noorden van de Belgische enclave (rondom Eindegoorweg/Zevenhuizenbaan) liggen ook nog ca. 20 woningen. Hier is sprake van enige functiemenging met enkele (agrarische) bedrijfsfuncties en recreatiefuncties.

Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|13

Op Belgisch grondgebied is een grotere diversiteit aan functies. Door de jaren heen heeft Weeldestatie zich vanaf de N119 voornamelijk in oostelijke richting ontwikkeld tot een dorp. Het dorp bestaat uit ca. 300 woningen. Daarnaast zijn er diverse functies als een kerk, basisschool, fitnesscentrum en enkele winkels restaurants cafetaria’s. Daarnaast zijn er net buiten Weelde-Statie nog enkele andere functies zoals het bedrijventerrein en enkele agrarische bedrijven. Concluderend kan er worden gesproken over een grensoverschrijdend dorp. Baarle-Nassau Grens aan Nederlandse zijde, Weelde-Statie aan Belgische zijde. De ontwikkeling van dit dorp is begonnen bij het realiseren van het grensstation Baarle Grens en Weelde Station. Later heeft de ontwikkeling van dit dorp zich steeds verder voortgezet, maar uiteindelijk vooral aan Belgische zijde. Ruimtelijke visie Qua ontwikkeling is het Nederlandse deel sinds de jaren 80 “achtergebleven” bij het Belgische deel. In het Belgische deel lijkt de ruimte voor toekomstige uitbreiding beperkt, omdat de daarvoor aangewezen gebieden inmiddels grotendeels zijn ingevuld. Het lijkt daardoor niet onlogisch dat er ook op Nederlands grondegebied ruimte wordt geboden voor nieuwe ontwikkelingen. Nu er een grootschalige functie, de Markthal, op het punt staat te verdwijnen kan dit worden opgevuld met een andere functie.

Kijkend naar de omgeving is de meest voor de hand liggende functie wonen. Door de ligging aan de provinciale weg is er sprake van een goede ontsluiting. Daarnaast zijn er veel functies in de directe nabijheid te vinden. Hiervoor moet dan vooral naar Weelde-Statie worden gekeken aangezien de kern van Baarle-Nassau op ca. 5 km afstand ligt. De verbinding naar Baarle-Nassau is echter wel goed, omdat het één weg betreft (de N260) die rechtstreeks naar het centrum van Baarle-Nassau leidt. Ook is er een directe fietsverbinding (Bels lijntje) en de buslijn 460. Deze buslijn zorgt voor een goede verbinding met het openbaar vervoer naar zowel Baarle-Nassau als Turnhout. De ontwikkeling van een nieuwe detailhandelsfunctie op deze locatie is in de basis niet wenselijk. Het vigerende bestemmingsplan voor de locatie Grens 32 bevat de mogelijkheid voor detailhandel en ondergeschikte horeca, met een groot oppervlak aan bedrijfsgebouwen (3.351 m2). Dit betekent dat supermarkten, kledingwinkels, drogisterijen enz. op dit moment zijn toegestaan. Een dergelijke functie wordt in dit gebied als ongewenst gezien. Er wordt ingezet op behoud van consumentenverzorging binnen de kern van Baarle-Nassau, om het centrum van Baarle-Nassau aantrekkelijk te houden als winkelgebied. De aanwezigheid van supermarkten in het dorp speelt hierbij een centrale rol.

In het buitengebied worden daarom geen bestemmingen opgenomen ten behoeve van detailhandel in de vorm van supermarkten. Mogelijk zou een toekomstige invulling met perifere detailhandel wél wenselijk zijn. Daarbij doelen we op detailhandel volgens een formule die vanwege de aard en of omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor uitstalling, zoals verkoop van auto’s en caravans, tuininrichtingsartikelen en woninginrichtingsartikelen. Deze functie zou passend kunnen zijn op deze locatie. Maar ook deze functie kan een intensief gebruik van de locatie betekenen. Dit is wellicht minder passend in de overwegend aanwezige woonfunctie van het gebied. Een andere passende functie zou een bedrijfstype met een lage milieucategorie (1 of 2) kunnen zijn. Dit zijn bedrijven met een lage milieubelasting en daarom passend in het buitengebied. De locatie is goed ontsloten en leent zich dus voor bepaalde typen bedrijvigheid. Gezien de beschikbare ruimte en de beschikbare oppervlakte bebouwing is de vraag of een bedrijf dat zich hier wil vestigen, ook daadwerkelijk in dit profiel past. Statische opslag behoort tot de mogelijkheden, maar de vraag is of dit wegens economische redenen haalbaar is.

Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|14

Gezien deze conclusies is het meest voor de hand liggende scenario een woningbouwontwikkeling. Hiermee kan een deel van de woningbehoefte worden ingevuld en kan er aansluiting worden gezocht bij de omgeving. Bij de ontwikkeling van het plangebied kan ook naar het aangrenzende Bels Lijntje worden gekeken. Hier kan een groene overgang worden gecreëerd zodat het gebied wordt voorzien van een kwaliteitsimpuls. Indien het ontwikkelen van woningen niet wenselijk of haalbaar blijkt kan er eventueel worden gekeken naar een andere op deze locatie passende functie. Zoals eerder benoemd kan dan worden gekeken naar een bedrijfstype met een lage milieucategorie, die veel ruimte en een goede ontsluiting nodig heeft. Woningbouwontwikkeling Gezien de ligging in het buitengebied en de geldende regels omtrent de ladder voor duurzame verstedelijking, kan er in dit gebied geen grootschalige stedelijke ontwikkeling plaatsvinden. Er is echter ruimte voor een kleinschalige woningbouwontwikkeling, waarbij maximaal 12 woningen kunnen worden gerealiseerd, inclusief de reeds toegestane woning op het perceel. Vanwege de ligging in het buitengebied en het landelijke karakter, is de realisatie van vrijstaande woningen voor de hand liggend. Dit type woning past goed bij de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten van de omgeving, waar rust, ruimte en natuur centraal staan.

De beschikbare ruimte is vrij groot, waardoor er met de realisatie van 12 woningen percelen van 1.000 tot 1.500 m2 gerealiseerd kunnen worden. Hierin wordt rekening gehouden met toegangswegen, landschappelijke inpassing, waterberging en andere groenvoorzieningen. Landschappelijke inpassing Bij de herontwikkeling blijft het behoud van het landschap centraal staan. De ligging nabij het Bels Lijntje, een belangrijke recreatieve en ecologische verbinding, biedt mogelijkheden om de groene infrastructuur in het gebied te versterken. Het aanplanten van houtwallen en het creëren van een groene overgang rond de woningen zijn concrete maatregelen om de omgevingskwaliteit te verbeteren en de natuurwaarden te beschermen. Concept verkaveling Er is een conceptverkaveling uitgewerkt, ter verbeelding van de mogelijke stedenbouwkundige opzet van de locatie Grens 32. Het gaat om 12 vrijstaande woningen. Er wordt gebruik gemaakt van de bestaande toegangsweg op perceel 647 richting de provinciale weg. De woning het dichtst bij de provinciale weg is in de voorgevelrooilijn van de naastgelegen woningen geprojecteerd. De overige woningen worden met de voorgevel naar de weg gepositioneerd. In het midden is ruimte gereserveerd voor waterberging en groenvoorzieningen. Tevens zijn er langsparkeerplaatsen voorzien in de openbare ruimte.

De gronden waar het huidige gebouw van de Markthal staat zijn buiten de verkaveling gehouden. Dit heeft te maken met de richtafstand tot de functies die in het voormalige grensgebouw zitten gevestigd. De nadere invulling van dit deel wordt nog onderzocht. Zeker is wel dat de huidige bebouwing en voorzieningen worden gesloopt/gesaneerd. Het noordwestdeel betreft NNB, de gronden grenzend aan het Bels Lijntje. Deze gronden worden afgewaardeerd naar Natuur en daar waar mogelijk wordt de groenstructuur versterkt. Conclusie ontwikkelingsrichting Grens De herontwikkeling van Grens 32, waar voorheen de Markthal was gevestigd, biedt een kans om een waardevolle transformatie te realiseren binnen de kaders van het buitengebied van Baarle-

Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|15

Nassau. Gezien de ligging in het buitengebied kan er in dit gebied geen grootschalige stedelijke ontwikkeling plaatsvinden. Er is echter ruimte voor een kleinschalige woningbouwontwikkeling, waarbij maximaal 12 woningen kunnen worden gerealiseerd, inclusief de reeds toegestane woning op het perceel. Deze ontwikkeling sluit aan op de behoefte aan zorgvuldig geplande woningbouw in het buitengebied en respecteert de landelijke en landschappelijke kenmerken van het gebied. Belangrijke kaders voor de Herontwikkeling •

•

•

Beperking van detailhandel: Detailhandel, zoals supermarkten en andere vergelijkbare commerciële functies, blijft ongewenst voor deze locatie om de aantrekkelijkheid van het winkelcentrum in Baarle-Nassau te waarborgen. De bestaande mogelijkheden in het bestemmingsplan, waaronder detailhandel en horeca, moeten worden herzien ten gunste van een meer passende invulling met woningbouw. Woningbouw als prioriteit: Binnen de mogelijkheden van het buitengebied en de beperkingen van kleinschalige ontwikkelingen, is het meest voor de hand liggend dat het perceel wordt herontwikkeld voor een woningbouwproject met 12 vrijstaande woningen. Deze ontwikkeling voldoet aan de eisen van een niet-stedelijke ontwikkeling en draagt bij aan de invulling van de woningbehoefte in de regio. Bovendien sluit het goed aan op de reeds bestaande woonfuncties in de omgeving, met name aan de Belgische zijde in Weelde-Statie Landschappelijke en ecologische versterking: Bij de herontwikkeling blijft het behoud van het landschap centraal staan. De ligging nabij het Bels Lijntje, een belangrijke recreatieve en ecologische verbinding, biedt mogelijkheden om de groene infrastructuur in het gebied te versterken. Het aanplanten van houtwallen en het creëren van een groene overgang rond de woningen zijn concrete maatregelen om de omgevingskwaliteit te verbeteren en de natuurwaarden te beschermen.

Planvoornemen Grens 32 Het planvoornemen betreft een herontwikkeling van het terrein ten behoeve van woningbouw. Ondanks dat het plangebied is gelegen in het buitengebied kenmerkt het ligt gebied zich door veel bebouwing. De meeste bebouwing rondom het plangebied betreft woningen. De gemeente BaarleNassau vindt het daarom logisch en passend om het plangebied te transformeren naar woningbouw. In eerste instantie wordt alle bestaande bedrijfsbebouwing in het plangebied gesloopt. Dit betreft de markthal en opslag. Op de plaats van de huidige parkeerplaats is ruimte voor de ontwikkeling van maximaal 12 woningen. Het voornemen gaat uit van 12 vrijstaande woningen op percelen met een oppervlakte variërend van 1.000 tot 1.500 m2. Voor de 12 woningen geldt een maximale goothoogte van 7 meter en een maximale bouwhoogte van 11 meter. De inhoud per woning bedraagt maximaal 1.000 m3. De minimale afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt 3 meter, de minimale afstand tot de achterste perceelsgrenzen bedraagt 8 meter en minimaal 5 meter afstand tot de voorste perceelsgrenzen. De gronden waar het huidige gebouw van de Markthal staat zijn buiten de verkaveling gehouden. Dit heeft te maken met de richtafstand tot de functies die in het voormalige grensgebouw zijn gevestigd. De nadere invulling van dit deel wordt nog onderzocht.

Voor de ontsluiting wordt gebruik gemaakt van de bestaande toegangsweg op perceel 647 richting de provinciale weg. De woning het dichtst bij de provinciale weg is in de voorgevelrooilijn van de naastgelegen woningen geprojecteerd. De overige woningen worden met de voorgevel naar de weg

Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|16

gepositioneerd. In het midden is ruimte gereserveerd voor waterberging en groenvoorzieningen. Tevens zijn er langsparkeerplaatsen voorzien in de openbare ruimte. Het noordwestelijk deel betreft Natuurnetwerk Brabant (NNB), de gronden grenzend aan het Bels Lijntje. Deze NNB-gronden worden voorzien van de functie Natuur waarbij de ecologische en natuurwaarden worden versterkt.

Figuur 8: verbeelding Grens 32 Baarle-Nassau

Bomen De bestaande bomen in het plangebied zijn door middel van een quick scan houtopstanden nader in beeld gebracht (zie paragraaf 2.2.). Hieruit komen de volgende conclusies: • Uitvoeren BEA in vervolgfase voor vakken 1 en 2, waarin de effecten op de bomen en eventuele compensatiemaatregelen worden onderzocht; • Behouden bomen in vakken 4 en 6; • Mogelijkheid tot kappen bomen in vakken 3, 5 en 7. In de planregels is hiervoor een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|17

Figuur 9: impressie mogelijke uitwerking

2.4

Landschappelijk inpassingsplan

Om aan te sluiten bij het omliggende landschap, zal het plangebied landschappelijk worden ingepast. Dit is als een voorwaardelijke verplichting geborgd in de planregels van dit TAM Omgevingsplan.

2.5

Verkeer en parkeren

Verkeer Het plangebied wordt ontsloten door de provinciale weg Grens. De verkeersgeneratie van de toekomstige situatie is in onderstaande tabel weergegeven. Hiervoor is gebruik gemaakt van de CROW-publicatie 744 ‘Parkeerkencijfers 2024’. Verkeersgeneratie huidige situatie Functie Verkeersgeneratie volgens Crow Grote supermarkt: 135,3 per 100 m2 bvo bvo 3.351 m2 Bedrijfswoning 8,6 mvt/etmaal Totaal

Maximale verkeersgeneratie 135,3 x 31,50 m2 bvo= 4.261,95 mvt/etmaal 8,4 mvt x 1 woning= 8,4 4.270,55 motorvoertuigen

Verkeersgeneratie nieuwe situatie Functie Verkeersgeneratie volgens Crow Vrijstaande woning 8,6 mvt/etmaal Totaal

Maximale verkeersgeneratie 8,6 mvt x 11 woningen= 94,6 94,6 motorvoertuigen

In de toekomstige situatie is er een forse afname in de verkeersgeneratie, namelijk een afname van 4.175,95 mvt/etmaal. Parkeren Ruimtelijke functies trekken een bepaalde hoeveelheid autoverkeer aan en daarmee ook een bepaalde parkeerbehoefte. Het aantal aan te leggen parkeerplaatsen is afhankelijk van de

Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|18

voorzieningen en de parkeernormen die bij de betreffende ontwikkeling hoort. Hiervoor is gebruik gemaakt van de ‘Nota Parkeernormen 2011’. Voor de parkeernorm is uitgegaan van het gebied ‘Overig gemeente Baarle-Nassau’; het gebied buiten het centrum van Baarle-Nassau. Parkeerbehoefte nieuwe situatie Functie Parkeernorm Woning > 100 m2 2,00 pp/woning Totaal (afgerond)

Parkeerbehoefte 2,00 pp x 12 woning = 24,00 parkeerplaatsen 24 parkeerplaatsen

De parkeerbehoefte van de beoogde woningen bedraagt afgerond 24 parkeerplaatsen. Het parkeren zal op eigen terrein plaatsvinden. Hiervoor is voldoende ruimte aanwezig. In de planregels van dit TAM-IMRO plan zijn beoordelingsregels voor het parkeren opgenomen om te garanderen dat er voldoende parkeergelegenheid beschikbaar moet zijn. Een omgevingsvergunning wordt pas verleend wanneer er sprake is van voldoende parkeergelegenheid overeenkomstig de geldende parkeernormen.

Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|19

3.

BELEIDSKADER

3.1

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 werd de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is volledig geïntegreerd in deze visie. De NOVI biedt een duurzaam perspectief op de leefomgeving en stelt het Rijk in staat om effectief in te spelen op de aanzienlijke uitdagingen waarmee het wordt geconfronteerd. Diverse trends en ontwikkelingen beïnvloeden de leefomgeving, waaronder veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. Hoewel dit kansen biedt, vereist het ook zorgvuldige keuzes, gezien de beperkte ruimte, zowel boven- als ondergronds. Het combineren van deze uitdagingen vergt een nieuwe benadering, gebaseerd op samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar mogelijk. Tegelijkertijd laat de ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Aangezien de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid grotendeels bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, is regionale besluitvorming in veel gevallen het meest geschikt. De NOVI initieert een proces waarmee keuzes voor de leefomgeving efficiënter en effectiever kunnen worden gemaakt.

Met een toekomstgericht perspectief op 2050 schetst de NOVI de langetermijnvisie. Het Rijk beoogt te sturen en richting te geven aan nationale belangen, die samenkomen in vier prioriteiten: • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • Duurzaam economisch groeipotentieel; • Sterke en gezonde steden en regio's; • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Vanwege het nationale karakter van de NOVI en de beperkte schaal van het onderhavige planvoornemen, heeft het voornemen nauwelijks raakvlakken met dit nationale kader. Er zijn geen nationale belangen in het geding bij het onderhavige planvoornemen. Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een BOPA. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een BOPA geweigerd wordt als: 1. De activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; 2. De omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan; 3. De omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert.

De hoofdonderwerpen waarvoor het Bkl instructieregels bevat zijn: • Waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2)

Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|20

• • • • • •

•

Beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3) Beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), Waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; Het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8).

Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In voorliggende motivering wordt nader, wanneer van toepassing, ingegaan op de bovengenoemde hoofdonderwerpen uit het Bkl. Conclusie De activiteit past binnen de doelstellingen en het beleid van de het Rijk.

3.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Noord-Brabant De Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultuur erfgoed en water. De wet regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. In december 2018 is de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. Deze Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De Omgevingsvisie geeft antwoord op de vraag hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien en waar Noord-Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie bestaat uit een basisopgave en vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn. De basisopgave is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. De vier hoofdopgaven komen voort vanuit de basisopgaven. Het gaat om de volgende hoofdopgaven: • Hoofdopgave I: werken aan de Brabantse energietransitie • Hoofdopgave II: werken aan een klimaatproof Brabant • Hoofdopgave III: werken aan de slimme netwerkstad • Hoofdopgave IV: werken aan een concurrerende, duurzame economie Om de doelen voortkomend uit de hoofdopgaven te bereiken zet de provincie Noord-Brabant in op een samenhangende ruimtelijke koers.

Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|21

Omgevingsverordening Noord-Brabant De Omgevingsverordening Noord-Brabant, zoals in werking getreden vanaf 1 januari 2024, is een uitvoeringsinstrument van de provincie om haar doelen te realiseren. In de Omgevingsverordening vertaalt de provincie kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op het omgevingsplan. De instructieregels uit deze hoofdstukken zijn ook van toepassing op een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit bepaalt de wet dat de instructieregels uit deze verordening gelden als beoordelingsregels voor de vergunningverlening. Het plangebied valt volgens de Omgevingsverordening Noord-Brabant onder de volgende gebieden: • Basiskaart Stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant: o Landelijk gebied o Beperking grootschalige logistiek •

Rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur, water en wegen: o Geen attentiezone waterhuishouding o Beperkingen veehouderij o Diep grondwaterlichaam

•

Instructieregels gemeenten: natuur en stiltegebieden en Basiskaart Stedelijk gebied, Landelijk gebied en Natuur Netwerk Brabant: o Natuur Netwerk Brabant o Attentiezone waterhuishouding

•

Instructieregels gemeenten: specifieke ontwikkelingen o Beperkingen veehouderij o Stalderingsgebied

•

Instructieregels voor waterschappen: watersystemen- veiligheid en -berging: o Norm wateroverlast buiten stedelijk gebied

•

Instructieregels gemeenten, waterschappen en Gedeputeerde Staten: Infrastructuur: o Attentiezone geluid provinciale weg

Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|22

Uitsnede Basiskaart Omgevingsverordening provincie Noord- Brabant (plangebied rood omlijnd)

Voor het planvoornemen zijn de volgende instructieregels c.q. beoordelingsregels van toepassing: 5.56 Afwijkende regels stedelijke ontwikkeling Lid 1 In afwijking van Artikel 5.55, eerste lid, aanhef, kan een omgevingsplan voorzien in een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen, ter plaatse van Landelijk gebied als: a. binnen Stedelijk gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is De voorgestelde ontwikkeling betreft de realisatie van 12 vrijstaande woningen op ruime kavels van 900 m² tot 2.300 m². Dit ruimtebeslag is niet haalbaar binnen het bestaande stedelijk gebied van Baarle-Nassau vanwege fysieke en kwalitatieve beperkingen. Het Stedelijk gebied heeft een concentratie van functies die het behoud van een vitaal centrum vereisen. De gemeentelijke omgevingsvisie benadrukt het belang van het behoud van een compacte kern, waar transformatie en hergebruik prioriteit hebben boven uitbreidingen. Echter, binnen het stedelijk gebied is onvoldoende ruimte om een dergelijke woonontwikkeling te realiseren zonder afbreuk te doen aan de bestaande structuur en leefkwaliteit. De locatie Grens 32 bevindt zich in een grensoverschrijdend dorp waar transformatie naar woningbouw de kwaliteit van het gebied versterkt zonder druk te zetten op het centrum van Baarle-Nassau.

Dit sluit aan bij de provinciale doelstelling om duurzame herontwikkeling in het buitengebied te stimuleren wanneer inbreidingsopties onvoldoende zijn.

Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|23

Daarnaast sluit deze ontwikkeling aan bij de provinciale doelstelling om duurzame herontwikkeling in het buitengebied te faciliteren, mits er geen alternatieven binnen het stedelijk gebied beschikbaar zijn. Het plan draagt bij aan de woningbehoefte zonder het centrum van Baarle-Nassau onnodig te belasten. b.

transformatie van cultuurhistorisch waardevol of ander geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort; De Markthal, die centraal staat in de voorgestelde herontwikkeling, heeft geen status als cultuurhistorisch waardevol object. Het gebouw is verouderd en niet geschikt voor herbestemming naar hedendaagse gebruiksdoelen zoals woningen of moderne bedrijvigheid. In de omgeving zijn weinig geschikte cultuurhistorische waardevolle of leegstaande locaties die in aanmerking komen voor woningbouw. Daarnaast is in het nabij gelegen klooster de woonfunctie al mogelijk gemaakt. Daarom zet de gemeente in op transformatie van de locatie die bijdraagt aan ruimtelijke kwaliteit. Dit biedt de kans om deze locatie te revitaliseren op een manier die aansluit bij de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteiten van de omgeving. c. dit past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 5.12; De ontwikkelingsrichting is bijgevoegd in bijlage 1 van het omgevingsplan. Uit de ontwikkelingsrichting voor Grens 32 blijkt dat het gebied functioneert als een grensoverschrijdend dorp, waarbij een kleinschalige woningbouwontwikkeling past binnen de ruimtelijke en landschappelijke structuren. De locatie bevindt zich op een plek waar de huidige bestemming detailhandel ongewenst is en de gemeente inzet op woningbouw als een betere ruimtelijke invulling.

Dit sluit aan bij de gemeentelijke omgevingsvisie, waarin het belang van goed ingepaste woningbouw in het buitengebied wordt benadrukt. d. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in Afdeling 7.2; Deze ontwikkeling is in lijn met de regionale afspraken over woningbouw in het buitengebied. De kleinschalige aard van de ontwikkeling (12 woningen) maakt het passend binnen de gemeentelijke en provinciale woningbouwprogrammering. Bovendien is deze woningbouwontwikkeling besproken met de provincie, die akkoord is gegaan met het plan, mits het voldoet aan de provinciale omgevingsverordening. Dit bevestigt dat het plan voldoet aan de beleidsmatige kaders en regionale woningbouwafspraken. e.

de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting is afgestemd op de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving, waaronder de met deze verordening te beschermen en te ontwikkelen waarden; en De voorgestelde ontwikkeling op Grens 32 draagt bij aan een kwalitatieve versterking van de ruimtelijke structuur en het landschap. De landschappelijke inpassing ligt nog niet vast, maar moet zorgvuldig worden afgestemd op zowel de bestaande bebouwing als het omliggende landschap en voldoet aan de uitgangspunten van de Brabantse Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De locatie maakt deel uit van een grensoverschrijdend dorp met een ruimtelijke structuur die aan de Belgische zijde een hogere bebouwingsdichtheid kent dan aan de Nederlandse zijde. De geplande ontwikkeling sluit hierop aan door een geleidelijke overgang te creëren tussen de bebouwde omgeving en het omliggende landschap. Dit voorkomt ongecontroleerde verstedelijking en draagt bij aan een evenwichtige ruimtelijke ontwikkeling. Een belangrijk uitgangspunt binnen de Omgevingsverordening Noord-Brabant is het respecteren en versterken van landschappelijke kwaliteiten. De ontwikkeling wordt daarom ingepast met oog voor

Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|24

de bestaande structuren, zoals het Bels Lijntje en de omliggende natuur. Dit wordt gerealiseerd door middel van landschappelijke versterking, waaronder de aanleg van houtwallen, waterberging en groene buffers. Dit draagt niet alleen bij aan een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit, maar ook aan de ecologische en hydrologische robuustheid van het gebied, in lijn met de provinciale doelstellingen op het gebied van klimaatadaptatie en biodiversiteit. Daarnaast sluit de ontwikkeling aan bij de basisprincipes uit de Omgevingsvisie ‘De Kwaliteit van Brabant’, waarin wordt ingezet op het behoud en de verbetering van omgevingskwaliteit door middel van zorgvuldig ruimtegebruik en een evenwichtige afstemming tussen bebouwing en landschap. De herontwikkeling van Grens 32 draagt hieraan bij door geen versnippering te veroorzaken, maar juist een samenhangende en goed ingepaste uitbreiding te realiseren. Tot slot is in het plan rekening gehouden met de cultuurhistorische waarden in het gebied. De bebouwing wordt zodanig gesitueerd en vormgegeven dat deze aansluit op de bestaande bebouwingsstructuur en de historische karakteristieken van het gebied respecteert. Door deze integrale benadering draagt de ontwikkeling bij aan een duurzame en hoogwaardige inrichting van de omgeving, conform de eisen van de Omgevingsverordening Noord-Brabant. f.

de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting houdt rekening met een duurzame afronding van het Stedelijk gebied. De locatie Grens 32 vormt een overgangsgebied tussen de bestaande bebouwing en het open landschap. De herontwikkeling draagt bij aan een logische en duurzame afronding van het bebouwde gebied, zonder verdere verspreiding van bebouwing in het buitengebied. Door een zorgvuldige stedenbouwkundige opzet met aandacht voor groeninpassing sluit de ontwikkeling aan op het bestaande landschap en de infrastructuur. De nieuwe bebouwing wordt op een wijze gepositioneerd die de ruimtelijke samenhang versterkt en verrommeling voorkomt. Daarnaast vormt de herontwikkeling een natuurlijke afronding van de grensoverschrijdende bebouwingsconcentratie. De bebouwing wordt zodanig ingepast dat er een vloeiende overgang ontstaat tussen het stedelijk gebied en het omliggende landschap, waardoor de ruimtelijke kwaliteit van het grensgebied wordt gewaarborgd. Lid 2 Het eerste lid is van overeenkomstige toepassing op een planmatige ontwikkeling ten behoeve van een samenhangende stedelijke structuur, die voorziet in de reguliere opvang van de woon- of werkbehoefte van een kern maar die vanwege de omvang niet als stedelijke ontwikkeling wordt aangemerkt.

Het eerste lid is van overeenkomstige toepassing op een planmatige ontwikkeling ten behoeve van een samenhangende stedelijke structuur, die voorziet in de reguliere opvang van de woon- of werkbehoefte van een kern, maar die vanwege de omvang niet als stedelijke ontwikkeling wordt aangemerkt. De voorgestelde ontwikkeling betreft 11 nieuwe woningen en de omzetting van één bedrijfswoning naar een burgerwoning. Volgens vaste jurisprudentie wordt een dergelijke ontwikkeling niet als stedelijke ontwikkeling aangemerkt. Deze woningen sluiten aan op de bestaande bebouwingsstructuur en voorzien in de woningbouw behoefte van Baarle-Nassau. Het plan draagt bij aan de samenhang van de bebouwingsstructuur en voorziet in een duurzame invulling die is afgestemd op de ruimtelijke context.

Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|25

Conclusie toetsing 5.56 De herontwikkeling van Grens 32 voldoet aan alle criteria van Artikel 5.56 van de Omgevingsverordening Noord-Brabant. Het plan: • past binnen de regionale en gemeentelijke woningbouwopgave, • versterkt de ruimtelijke kwaliteit en voorkomt verrommeling, • is afgestemd op de landschappelijke en stedenbouwkundige structuren, • draagt bij aan een duurzame afronding van het bebouwde gebied. Deze woningbouwontwikkeling is zorgvuldig afgewogen en sluit volledig aan op de beleidsmatige kaders van zowel de provincie Noord-Brabant als de gemeente Baarle-Nassau. Natuur Netwerk Brabant Het provinciale ruimtelijke beleid voor het NNB is vastgelegd in paragraaf 5.2.5. van de Omgevingsverordening van de Provincie Noord-Brabant. De instructieregels bevatten de kern voor de bescherming van het Natuur Netwerk Brabant (NNB). Bij het opstellen van een omgevingsplan zijn gemeenten verplicht aansluiting te zoeken bij de wezenlijke ecologische kenmerken en waarden die in het natuurbeheerplan zijn beschreven. Deze waarden en kenmerken zijn per gebied vastgelegd in een beheertypenkaart en in een ambitiekaart. Beide kaarten vormen de kern van het natuurbeheerplan. De beheertypenkaart brengt in beeld wat de actuele situatie is. De ambitiekaart geeft de gewenste eindsituatie (ambitie) aan.

Zolang er geen sprake is van een significante aantasting, is er vanwege het NNB geen grond om de activiteit tegen te houden. Wel wordt de activiteit uiteraard nog getoetst aan ander beleid of regelgeving. Naast behoud en ontwikkeling van ecologische waarden en kenmerken streeft de provincie binnen het NNB ook behoud na van cultuurhistorische waarden en andere wezenlijke kenmerken zoals rust en stilte. Op provinciaal niveau zijn de cultuurhistorische waarden en kenmerken vastgelegd op de Cultuurhistorische waardenkaart van Noord-Brabant. In hoofdstuk 8 van deze motivering komt Natuurbescherming aan bod en wordt getoetst aan het NNB. Attentiezone geluid provinciale weg (artikel 5.27) Het plangebied is daarnaast gelegen binnen de attentiezone geluid van de provinciale weg. Een omgevingsplan ter plaatse de Attentiezone geluid provinciale weg laat alleen geluidgevoelige gebouwen toe met een geluidsbelasting tussen de 55 dB L den en 60dB Lden als is geborgd dat ten minste bij één geluidgevoelige ruimte een geluidluwe zijde aanwezig is met ten minste één te openen deel. Voor de herontwikkeling naar 12 woningen aan de Grens 32 is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is nader toegelicht in paragraaf 4.1. Kwaliteitsverbetering landschap (artikel 5.11) Een ontwikkeling in ‘Landelijk gebied’ moet gepaard gaan met een fysieke verbetering van het landschap.

Een verbetering kan o.a. bestaan uit een landschappelijke inpassing, behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, het slopen van bebouwing of aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. Voor het bepalen van de kwaliteitsverbetering moet tevens uitgegaan worden van de afspraken in regionaal verband met het Hart van Brabant. Voor het bepalen van de kwaliteitsverbetering wordt aangesloten bij het afsprakenkader kwaliteitsverbetering West-Brabant. Hierin wordt onderscheidt gemaakt tussen een drietal categorieën: Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|26

•

•

•

Categorie 1: Ruimtelijke ontwikkelingen waarvoor geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap is vereist (geen landschappelijke inpassing en evenmin ruimtelijke kwaliteitsverbetering vereist). Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen waarop de regels inzake kwaliteitsverbetering van toepassing zijn, maar waarbij het gaat om ontwikkelingen die een (zeer) beperkte invloed op het landschap hebben (alleen landschappelijke inpassing vereist). Categorie 3: Ruimtelijke ontwikkeling waarop de regels inzake kwaliteitsverbetering van toepassing zijn en waarbij sprake is van een (substantiële) invloed op het landschap (zowel landschappelijke inpassing als ruimtelijke kwaliteitsverbetering vereist).

De herontwikkeling van de locatie Grens 32 ten behoeve van 12 woningen kan gezien worden als een categorie 3 ontwikkeling waarmee de ontwikkeling landschappelijk wordt ingepast en er een ruimtelijk kwaliteitsverbetering plaats vindt. Conform de regeling moet 1% van de uitgifteprijs worden besteed aan kwaliteitsverbetering, omdat het een stedelijke uitbreiding betreft. De uitwerking van deze basisinspanning gaat opgenomen en gemotiveerd worden bij vaststelling van het omgevingsplan. Bij de herontwikkeling blijft het behoud van het landschap centraal staan. De ligging nabij het Bels Lijntje, een belangrijke recreatieve en ecologische verbinding, biedt mogelijkheden om de groene infrastructuur in het gebied te versterken. Het aanplanten van houtwallen en het creëren van een groene overgang rond de woningen zijn concrete maatregelen om de omgevingskwaliteit te verbeteren en de natuurwaarden te beschermen. De landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering van het landschap zijn geborgd als een voorwaardelijke verplichting in de planregels van dit TAM Omgevingsplan. Conclusie Het planvoornemen past binnen de doelstelling en het beleid van de provincie.

3.3

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie De gemeenteraad van de gemeente Baarle-Nassau heeft op 26 juni 2019 de omgevingsvisie vastgesteld. De omgevingsvisie geeft aan wat de gemeente Baarle-Nassau de komende 20 jaar wil bereiken binnen de gemeentegrenzen. Voor de ontwikkeling zijn de onderstaande onderdelen uit de omgevingsvisie van toepassing. DNA buitengebied gemeente: “Buitengebied: van oudsher heeft Baarle een groot buitengebied. In dit buitengebied is er prachtige natuur, rust en ruimte, cultuurlandschappen en tevens is dit het thuis van onze agrarische sector. Je kunt er heerlijk fietsen, wandelen en al snel ben je in een andere wereld. In Baarle-Nassau bestaan er nog plaatsen waar je geen bebouwing om je heen ziet. Die rust en ruimte willen we behouden. We streven naar een goede balans tussen de belangen van de agrarische sector, bewoners, natuur, milieu en recreatie.” Thema goed wonen en bouwen: “In het buitengebied staan we in de aangewezen bebouwingsconcentraties toe dat er huizen en andere functies kunnen komen, indien deze in de plaats komen van agrarische bedrijfsbebouwing. Bouwen in het buitengebied moet bijdragen aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|27

leefbaarheid van het gebied. Hierbij toetsen we aan onze identiteit en de draagkracht van de omgeving. In de gebiedsgerichte uitwerking van deze omgevingsvisie is te vinden welke uitgangspunten en voorwaarden we hanteren in de verschillende bebouwingsconcentraties.” Thema Beleefbare en hoogwaardige economie “Het buitengebied van Baarle-Nassau blijft een mooi en gevarieerd landschap bieden en heeft ruimte voor uitbreiding van toeristische en recreatieve functies. Hierbij bewaren we wel de aandacht voor rust en ruimte in het gebied. Op gebied van recreatie realiseren we dit door kleinschalige, lokale initiatieven die passen bij onze identiteit. Er is ruimte voor nieuwe initiatieven, maar alleen als die initiatieven kwalitatief hoogwaardig en een aanvulling op het huidige aanbod zijn. We zien hier ook kansen voor initiatieven van agrariërs die op zoek zijn naar verbreding naar de vrijetijdssector. We moeten ervoor waken dat er geen overaanbod ontstaat, omdat dit verloedering en verdringing in de hand werkt. We zetten daarom in op het behoud en versterken van de kwaliteit en het moderniseren van het huidige aanbod. Hierbij hebben we ook oog voor verduurzaming”. Thema evenwichtig Buitengebied: “Een belangrijk doel is het tegengaan van verrommeling in het buitengebied.

We willen voorkomen dat ons landschap versnipperd raakt door ons te richten op doordachte en goed ingepaste ontwikkelingen. Om ervoor te zorgen dat alle ontwikkelingen, functies en activiteiten in lijn zijn met onze visie, hanteren we een afwegingskader met duidelijke en toetsbare randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden hebben we per gebied uitgewerkt en zijn in hoofdstuk 4 van de omgevingsvisie terug te vinden. Nieuwe ontwikkelingen en functies moeten landschappelijk worden ingepast, waarbij de haalbaarheid hiervan afhangt van het gebied, de functie en de bijdrage aan de omgevingskwaliteit.” Jonge landschappen In het buitengebied van Baarle-Nassau is naast de algemene doelen ook aandacht voor specifieke doelen gericht op het jonge landschap. Deze gebieden onderscheiden zich door hun grotere schaal, rechtlijnige ontginningen en beperkte bebouwing. Sommige, zoals de Bedafse heide, de Tommelsche heide en de Strumptsche heide, behouden een open karakter, terwijl andere juist een meer besloten karakter hebben door bosaanplant. Daarnaast is de herkenbaarheid van verschillende landschapstypen een cruciale kwaliteit in dit gebied. Deze diversiteit biedt niet alleen afwisseling, maar ook oriëntatiemogelijkheden en maakt het landschap leesbaar. Zo wordt de ontstaansgeschiedenis als het ware uit het landschap afgelezen.

Onderstaand staan de doelen van gemeente Baarle-Nassau voor het Jonge landschap: • De karakteristiek van de jonge ontginningslandschappen in stand houden en versterken, met name door de open jonge heideontginningen open te houden. • De meer besloten jonge ontginningen beiden in principe opnamecapaciteit voor nieuwe ontwikkelingen, waarbij bestaande bossen decor bieden en afscherming naar de omgeving. • Rond Baarle-Nassau Grens staat veel bebouwing waarvan de oorsprong deels voorkomt uit de douanevoorzieningen en het station. Het sluit aan op Weelde-Statie in België en samen vormen ze een grensoverschrijdend ‘dorpje’. Gezien de dichtheid aan bebouwing kunnen gepaste ontwikkelingen worden toegestaan, mits deze bebouwingsconcentratie niet steeds groter wordt en ontwikkelingen op een robuuste manier wordt ingepast in het landschap. Toetsing Het plangebied Grens 32 is gelegen binnen de bebouwingsconcentratie van het grensgebied. De huidige planologische mogelijkheden aan de Grens 32 sluiten niet aan op de Omgevingsvisie en

Motivering TAM- Omgevingsplan, Grens 32 Baarle-Nassau

|28

worden door de gemeente dan ook als ongewenst gezien. De locatie is gezien de ligging nabij Weelde- Statie geschikt voor een kleinschalige woningbouwontwikkeling. De belangrijkste landschappelijke kwaliteit van het buitengebied van Baarle-Nassau is de herkenbaarheid van de verschillende landschapstypen. De kenmerken van de landschapstypen zijn verschillend, zorgen voor afwisseling, maken oriëntatie mogelijk en maken het landschap leesbaar. Hierdoor is de ontstaansgeschiedenis als het ware uit het landschap af te lezen. Met het planvoornemen wordt ter plaatse de kwaliteit van het landschap verbetert en wordt het plangebied landschappelijk ingepast. Hierdoor zijn de landschappelijke karakteristieken gewaarborgd. Woonvisie 2018-2023 Baarle-Nassau In de woonvisie krijgen vijf thema’s de prioriteit in de gemeente Baarle-Nassau: • Identiteit van het wonen in Baarle-Nassau. Inzetten op het behoud en waar mogelijk versterken van de bruisende identiteit van de gemeente en de kernen. Bij woningbouwinitiatieven wordt aangesloten bij de kernwaarden van de gemeente: dorps karakter en een groene landschappelijke uitstraling. Bovendien wordt rekening gehouden met de schaal en het karakter van de kernen. • Demografie en de woningbehoefte. De provinciale prognoses worden als richtinggevend beschouwd, nadrukkelijk niet als maximum.

De gemeente streeft naar een woningvoorraad die kwantitatief en kwalitatief aansluit op de woonbehoeften van huidige en toekomstige inwoners. De focus ligt op de bestaande woningvoorraad, nieuwbouw is aanvullend. Desalniettemin wordt gestreefd naar een continue nieuwbouwproductie. - Met de focus op het bieden van een passend aanbod voor gezinnen (ruimere, dure koopwoningen). - Voldoende aanbod voor huishoudens met lagere en middeninkomens blijft een aandachtspunt, waaronder voor jongeren en/of starters. - Bij nieuwbouw op centrumlocaties wordt ingezet op toevoeging van levensloopgeschikte woningen, geschikt voor meerdere doelgroepen. - De gemeente zet in op het op peil houden van het bouwtempo en richt zich de komende jaren op ontwikkeling van de rest van Limfa en de locatie Maaijkant (Ulicoten). • Betaalbaar wonen. Hierbij zet de gemeente in op voldoende beschikbaar woningaanbod in de sociale huursector en een toereikend aanbod betaalbare koopwoningen. • Kwaliteit van de woningvoorraad. In de bestaande voorraad is structureel aandacht voor woningverduurzaming, zowel in de sociale huursector als in de particuliere huur en de koopsector. Nieuwbouw is in principe gasloos en gaat waar mogelijk verder dan het Bouwbesluit. • Wonen met zorg en welzijn. Met als ambitie dat er voor ouderen die willen verhuizen voldoende geschikte woningen beschikbaar zijn.

Toetsing De herontwikkeling van Grens 32, waar voorheen de Markthal was gevestigd, biedt een kans om een waardevolle transformatie te realiseren binnen de kaders van het buitengebied van BaarleNassau. Gezien de ligging in het buitengebied kan er in dit gebied geen grootschalige stedelijke ontwikkeling plaatsvinden. Er is echter ruimte voor een kleinschalige woningbouwontwikkeling, waarbij maximaal 12 woningen kunnen worden gerealiseerd, inclusief de reeds toegestane woning op het perceel. Deze ontwikkeling sluit aan op de behoefte aan zorgvuldig geplande woningbouw in het buitengebied, draagt bij aan de invulling van de woningbehoefte in de regio en respecteert de landelijke en landschappelijke kenmerken van het gebied.