3.3 - Bijlage 1 - TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22i Maaijkant 2 Toelichting

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22i Maaijkant 2

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22i Maaijkant 2

Inhoudsopgave

Toelichting

2 2i Maaijkant 2" (ontwerp)

3

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 2

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22i Maaijkant 2

Toelichting

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22i Maaijkant 2" (ontwerp) 3

Motivering wijzigen omgevingsplan (TAM-IMRO)

Maaijkant 2 te Ulicoten

Colofon

Planlocatie:

Maaijkant 2, 5113 BC te Ulicoten

Datum:

08-07-2025, 13-11-2025, 24-11-2025, 29-11-2025, 03-12-2025, 05-12-2025

Opgesteld door:

Van Dun Advies BV Raadhuisstraat 32 5126CJ Gilze T. 013 519 94 58 Postel 8 5711ET Someren T. 0493 745 015 Heijtmorgen 10 5375AN Reek T. 0486 450 160 E. info@vandunadvies.nl I. www.vandunadvies.nl

Kenmerk:

TvW/03150.005

Pagina 2 van 55

Inhoudsopgave 1. Inleiding ........................................................................................................... 6 1.1.

Inleiding & aanduiding projectgebied................................................................ 6

1.2.

Wijzigen van het omgevingsplan ...................................................................... 6

1.3.

Leeswijzer ...................................................................................................... 6

2. Huidige en toekomstige situatie ...................................................................... 8 2.1.

Huidige situatie – ruimtelijk en functioneel ........................................................ 8

2.2.

Toekomstige situatie ....................................................................................... 8

2.2.1. 2.3.

Ruimtelijke uitstraling en inpassing in omgeving ......................................... 9

Participatie .................................................................................................... 10

2.3.1. 2.3.2.

Vooroverleg ........................................................................................... 10 Omgevingsdialoog .................................................................................. 10

3. Visie en beleid op locatie ................................................................................ 11 3.1.

Provinciaal beleid ........................................................................................... 11

3.1.1. 3.1.2. 3.2.

Gemeentelijk beleid ....................................................................................... 18

3.2.1. 3.2.2. 3.3.

Omgevingsvisie Noord-Brabant ................................................................ 11 Omgevingsverordening Noord-Brabant ..................................................... 12 Omgevingsvisie Baarle-Nassau 2019......................................................... 19 Omgevingsvisie Baarle-Nassau 2025......................................................... 19

Ontwikkelingsrichting ..................................................................................... 20

3.3.1. 3.3.2. 3.3.3. 3.3.4. 3.3.5. 3.3.6.

Ligging plangebied.................................................................................. 20 Bebouwingsconcentratie Maaijkant ........................................................... 20 Ontwikkelingsrichting voor Ulicoten-Noord en ligging in het landschap ........ 20 Beschrijving van het initiatief ................................................................... 20 Toetsing initiatief aan ontwikkelingsrichting .............................................. 21 Conclusie ............................................................................................... 21

4. Toetsing aan het omgevingsplan ................................................................... 22 5. Aspecten fysieke leefomgeving en milieu ...................................................... 25 5.1.

M.e.r.-beoordeling ......................................................................................... 25

5.2.

Ladder voor duurzame verstedelijking ............................................................. 25

5.3.

Duurzaamheid & gezondheid .......................................................................... 26

5.3.1. Duurzaamheid ........................................................................................ 26 5.3.1.1. Endotoxinen ........................................................................................... 26 5.3.1.1.1. Onderzoek veehouderij en gezondheid omwonenden ............................. 27 5.3.1.1.2. Handelingsperspectieven veehouderij en volksgezondheid toetsing ......... 28 5.4.

Verkeersgeneratie, - afwikkeling & parkeren .................................................... 29

5.4.1. 5.4.2. 5.5.

Verkeer.................................................................................................. 29 Parkeren ................................................................................................ 29

Natuur .......................................................................................................... 29 Pagina 3 van 55

5.5.1. 5.5.2. 5.5.2.1. 5.5.2.2.

Gebiedsbescherming ............................................................................... 29 Soortenbescherming ............................................................................... 30 Quickscan flora en fauna ......................................................................... 31 Nader onderzoek vleermuizen .................................................................. 32

5.6.

Activiteiten en milieuzonering ......................................................................... 32

5.7.

Luchtkwaliteit ................................................................................................ 33

5.7.1. 5.7.2.

Toetsing normen luchtkwaliteit ................................................................ 34 Woon- en leefklimaat .............................................................................. 34

5.8.

Geluid ........................................................................................................... 36

5.9.

Geur ............................................................................................................. 37

5.10.

Spuitzones .................................................................................................... 37

5.11.

Omgevingsveiligheid ...................................................................................... 38

5.11.1. 5.11.2. 5.11.3. 5.12.

Beleid .................................................................................................... 38 Toetsing aan beleid ................................................................................ 39 Ontplofbare oorlogsresten ....................................................................... 40

Archeologie, cultuurhistorie en landschap ........................................................ 41

5.12.1. Archeologie ............................................................................................ 41 5.12.1.1. Uitgevoerd onderzoek.......................................................................... 41 5.12.2. Cultuurhistorie en landschap .................................................................... 42 5.13.

Bodem .......................................................................................................... 43

5.14.

Weging van waterbelang ................................................................................ 44

5.14.1. Waterrelevant beleid ............................................................................... 44 5.14.1.1. Provinciaal waterbeleid ........................................................................ 45 5.14.1.2. Beleid Waterschap Brabantse Delta ...................................................... 45 5.14.1.3. Gemeentelijk waterbeleid.................................................................... 46 5.14.2. Bestaande waterhuishoudkundige situatie................................................. 46 5.14.3. Beoogde waterhuishoudkundige situatie ................................................... 47 5.15.

Technische infrastructuur ............................................................................... 48

5.15.1. 5.15.2. 5.15.3. 5.16.

Ondergrondse leidingen .......................................................................... 49 Hoogspanningslijnen ............................................................................... 49 Radarverstoringsgebied ........................................................................... 50

Volksgezondheid ............................................................................................ 50

5.16.1. 5.16.2. 5.16.3. 5.16.4.

Spuitzones ............................................................................................. 50 Endotoxinen ........................................................................................... 50 Geitenhouderijen .................................................................................... 50 Conclusie ............................................................................................... 50

6. Uitvoerbaarheid ............................................................................................. 51 6.1.1. 6.1.2. 6.2.

Economische uitvoerbaarheid .................................................................. 51 Kostenverhaal ........................................................................................ 51

Maatschappelijke uitvoerbaarheid.................................................................... 51

6.2.1. 6.2.2.

Overlegpartners...................................................................................... 51 Zienswijzen ............................................................................................ 52

Pagina 4 van 55

7. Evenwichtige toedeling van functies aan locaties .......................................... 53 8. Bijlagen .......................................................................................................... 54 8.1.

Bijlage 1: Landschappelijk inpassingsplan ........................................................ 54

8.2.

Bijlage 2: Berekening omgevingskwaliteit......................................................... 54

8.3.

Bijlage 3: AERIUS-berekening bouw- en gebruiksfase ....................................... 54

8.4.

Bijlage 4: Invoergegevens AERIUS-berekening ................................................. 54

8.5.

Bijlage 5: Flora en fauna onderzoek ................................................................ 54

8.6.

Bijlage 6: Akoestisch onderzoek ...................................................................... 54

8.7.

Bijlage 7: Onderzoek woon- en leefklimaat....................................................... 54

8.8.

Bijlage 8: Archeologisch onderzoek ................................................................. 54

8.9.

Bijlage 9: Nader onderzoek flora- en fauna ...................................................... 54

8.10.

Bijlage 10: Programma van Eisen (PvE) ........................................................... 54

8.11.

Bijlage 11: Brief omgevingsdialoog .................................................................. 54

Pagina 5 van 55

1. Inleiding

In dit hoofdstuk komen de inleiding, de aanleiding voor het opstellen van een Omgevingsplan en de procedure aan bod. Daarnaast is in dit hoofdstuk een leeswijzer opgenomen. 1.1. Inleiding & aanduiding projectgebied Initiatiefnemer is eigenaar van de voormalige agrarische bedrijfslocatie aan de Maaijkant 2 te Ulicoten. Het voornemen is om de agrarische functie op locatie te wijzigen naar een woonfunctie, waarbij de voormalige agrarische bedrijfswoning in gebruik wordt genomen als ‘burgerwoning’. Gezien de ligging van de planlocatie, in een bebouwingscluster, is bij initiatiefnemer de wens ontstaan om ter plaatse van de voormalige agrarische bedrijfslocatie een twee woningen middels de maatwerkregeling te ontwikkelen. De benodigde maatwerktitels voor dit initiatief wenst initiatiefnemer te realiseren middels de provinciale regeling maatwerk omgevingskwaliteit. Voor het beoogde initiatief is een principeverzoek ingediend. Middels een principebesluit heeft de gemeente Baarle-Nassau positief besloten over het gewenste initiatief. In het principebesluit is opgenomen om in principe planologische medewerking te verlenen aan de functiewijziging van agrarisch naar wonen, het omzetten van de bedrijfswoning naar een burgerwoning en het mogelijk maken van twee nieuwe woningen op het voormalige agrarische bouwperceel.

Doordat er een positief standpunt is ingenomen door de gemeente Baarle-Nassau, heeft dit geleid tot verdere uitwerking van het plan. Omdat de voorgenomen ontwikkeling niet binnen het geldende ruimtelijke plan past, wordt een TAM-omgevingsplan opgesteld. In onderhavige toelichting wordt onderbouwd dat sprake is van een evenwichtige toedeling aan functies om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. 1.2. Wijzigen van het omgevingsplan Voor het gewenste initiatief wordt een wijziging van het Omgevingsplan voorbereid. Een wijziging van het Omgevingsplan wordt voorbereid op het moment dat bijvoorbeeld gelijktijdig met het initiatief een aanpassing van de regels nodig is voor de verkleining van bouw- of gebruiksregels. Dit kan namelijk niet met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa). Het wijzigen van het Omgevingsplan valt onder de werking van artikel 16.30, lid 1 van de Omgevingswet. Dit betekent dat de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Awb van toepassing is. Dit houdt in dat het ontwerp-omgevingsplan gedurende 6 weken voor iedereen ter inzage wordt gelegd. Tijdens deze periode van 6 weken kan een ieder zienswijzen kenbaar maken. Nadat het ontwerp-omgevingsplan ter inzage heeft gelegen, moet de gemeente beslissen over de vaststelling van het omgevingsplan. Hierbij worden eventuele zienswijzen in acht genomen.

Nadat het omgevingsplan is vastgesteld, wordt het opnieuw 6 weken ter inzage gelegd. Binnen deze 6 weken kan een ieder die tijdig een zienswijze kenbaar heeft gemaakt bij het ontwerp en belanghebbenden beroep indienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als er geen beroep wordt ingesteld, dan is het omgevingsplan daags na afloop van de beroepsperiode onherroepelijk. Zodra het omgevingsplan in werking is getreden kunnen de benodigde omgevingsvergunningen voor het beoogde initiatief worden aangevraagd. 1.3. Leeswijzer In deze ruimtelijke onderbouwing is in het eerste hoofdstuk een inleiding op het initiatief gegeven, waarin de aanleiding van de omgevingsplanactiviteit is beschreven. Hoofdstuk 2 omvat een beschrijving van de huidige situatie waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als functionele aspecten aan de orde komen. Vervolgens wordt de functionele ontwikkeling, ruimtelijke uitstraling en inpassing van de toekomstige situatie beschreven. Tot slot wordt ingegaan op de resultaten van de omgevingstafel, het vooroverleg en het participatietraject.

Pagina 6 van 55

In hoofdstuk 3 wordt het geldende beleid uiteengezet waarbij gemotiveerd wordt op welke wijze de ontwikkeling past binnen de geldende kaders en visie/doelen voor het gebied. Daarna wordt in hoofdstuk 4 het voorgenomen plan getoetst aan het geldende omgevingsplan en worden de strijdigheden met het omgevingsplan in beeld gebracht. In hoofdstuk 5 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. Hiermee wordt de evenwichtige toedeling van functies aan locaties getoetst. Hoofdstuk 6 bevat de financiële haalbaarheid van het initiatief waarna in hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de planologische afweging van het initiatief.

Pagina 7 van 55

2. Huidige en toekomstige situatie

In dit hoofdstuk worden de bestaande en beoogde situatie beschreven. Hierin komt naar voren welke veranderingen er plaatsvinden binnen de planlocatie. 2.1. Huidige situatie – ruimtelijk en functioneel De planlocatie is gelegen in het buitengebied van Ulicoten, gemeente Baarle-Nassau, en is kadastraal bekend als gemeente Baarle-Nassau, sectie M, nummer 237. De planlocatie heeft een grootte van circa 11.729 m2. Op de planlocatie is een voormalig agrarisch bedrijf aanwezig. Op locatie is een voormalige agrarische bedrijfswoning aanwezig. Daarnaast is op locatie in totaal circa 2.449 m2 aan overtollige bebouwing (voormalige agrarische bedrijfsbebouwing) aanwezig. De planlocatie is gelegen ten noordoosten van het dorp Ulicoten. Op een afstand van bijna 2 km ligt de Nederlands-Belgische grens. De omgeving wordt gekenmerkt door agrarische bedrijvigheid. De omgeving Maaijkant betreft een gemengd landelijk gebied. Ter plaatse van het plangebied is in de huidige situatie sprake van een voormalige agrarische bedrijfslocatie. Op de locatie zijn nog een aantal agrarische bedrijfsgebouwen aanwezig. Het oostelijke gedeelte van de planlocatie wordt gebruikt ten behoeve van landbouwdoeleinden. In afbeelding 1 is de ligging van de planlocatie weergegeven. Met name aan de randen en in het buitengebied van het dorp zijn diversen agrarische bedrijven te vinden.

In het buitengebied van Ulicoten worden echter steeds meer nieuwe functies gecreëerd. Zo bijvoorbeeld ook aan de Maaijkant tegen de kern van Ulicoten. Hier zijn namelijk meerdere Ruimtevoor-Ruimtewoningen planologisch mogelijk gemaakt.

Afbeelding 1: Ligging plangebied

Op de locatie zelf is in het verleden een pluimveebedrijf actief geweest. Dit bederijf is echter gestopt en alle milieutoestemmingen zijn in het verleden reeds ingetrokken. Gelet op de huidige ligging van de locatie nabij meerdere burgerwoningen, de strengere wet- en regelgeving omtrent het houden van dieren en de vele investeringen die nodig zijn om de bedrijfsbebouwing te moderniseren is het voor initiatiefnemer onmogelijk om een volwaardig agrarisch bedrijf te exploiteren. Derhalve is initiatiefnemer op zoek naar een andere invulling van zijn perceel. 2.2. Toekomstige situatie Zoals reeds in de aanleiding is weergegeven, is initiatiefnemer voornemens om de voormalige agrarische bedrijfslocatie te wijzigen naar een woonfunctie. De agrarische bedrijfswoning zal in de beoogde situatie worden gebruikt als burgerwoning. Daarnaast heeft initiatiefnemer de wens om op de planlocatie een tweetal woningen te realiseren middels de provinciale maatwerkregeling. De gewenste maatwerkwoningen zullen gerealiseerd worden ten zuiden van de bestaande voormalige agrarische bedrijfswoning. Voor de functiewijziging van de planlocatie zullen alle overtollige voormalige agrarische bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Middels de regeling maatwerk omgevingskwaliteit van de provincie is initiatiefnemer voornemens bouwtitel(s) te creëren door de sloop van de overtollige bebouwing.

In afbeelding 2 is de beoogde situatie weergegeven.

Pagina 8 van 55

Afbeelding 2: Beoogde situatie

De perceelsgrenzen zullen worden omringd door groen door de aanleg van een struweelsingel met inheemse beplanting. Verder zal aan de achterzijde van het perceel een wandelpad worden aangelegd om het gehele landschap beter te kunnen ervaren. Dit wandelpad zal begeleid worden door bestaande en nieuwe bomen. Hiermee wordt geacht om het eigen karakter van het landschap te versterken. De beoogde ruimtelijke situering sluit daarom aan bij de omgeving waarbinnen de planlocatie is gelegen.

2.2.1. Ruimtelijke uitstraling en inpassing in omgeving

Door de sloop van de bedrijfsbebouwing en het realiseren van de woningen met daaraan gekoppeld een hoogwaardige vorm van landschappelijke inpassing, wordt er landschappelijke meerwaarde gecreëerd. In de beoogde situatie worden de perceelsgrenzen groen omzoomd door middel van een struweelsingel met inheemse beplanting. Deze groensingel wordt aangelegd ten gunste van foerageerfuncties voor vogels. Ook bieden ze een habitat voor talrijke plantensoorten, insecten, vogels, kleine zoogdieren en amfibieën. Ook insecteneters zoals vleermuizen zullen hiervan profiteren. Dit alles zorgt voor een verhoging van de biodiversiteit in het landschap. De struweelsingel sluit aan op de vroegere kavelgrensbeplantingen en de erven in de omgeving. Bovendien sluit het aan op de wens van de gemeente van groene inpassingen bij nieuwe ontwikkelingen. Ook is de openheid van belang voor de gemeente. Achter de percelen zal het landschap open blijven. Dit is te ervaren door een aan te leggen wandelpad rondom het plangebied. Dit wandelpad zal begeleid worden door bestaande en nieuwe bomen. Bomen bieden leefruimte en voedsel voor een groot aantal organismen, waaronder vogels, insecten, schimmels en epifyten (planten die op andere planten groeien). Ze creëren verticale lagen in ecosystemen, wat de diversiteit van habitats verhoogt. Dit alles zorgt voor een verhoging van de biodiversiteit in het landschap.

Ook zal het wandelpad begeleid worden door een kruiden- en faunarijk grasland. Door de diversiteit aan plantensoorten in kruiden- en bloemrijke graslanden biedt het een breed scala aan habitats voor

Pagina 9 van 55

verschillende dieren, zoals insecten, vogels en kleine zoogdieren. Dit draagt bij aan een verhoogde biodiversiteit in het ecosysteem. Dit grasland sluit aan bij het achterliggende open landschap. Deze nieuwe groenstructuren in het landschap versterken het eigen karakter van het gebied en verkleinen de ruimtelijke schaal van de locatie zelf. Kleinschalige elementen zoals deze hagen op erfen perceelsgrenzen versterken deze kleinschaligheid, en zorgen voor het besloten karakter dat aansluit op het omliggende landschap. Gezien voorgaand worden diverse landschapselementen aangeplant welke zorgen voor een versterking van het landschapsbeeld en welke zorgen voor een kwaliteitsverbetering van het landschap. Door deze landschapsversterkende maatregelen wordt bovendien de ruimtelijke vormgeving van de gebouwen verzacht en geheel of gedeeltelijk aan het zicht onttrokken. Het landschappelijk inpassingsplan sluit aan op de landschappelijke kenmerken van de omgeving en het sluit aan op de Omgevingsvisie van de gemeente Baarle-Nassau. 2.3. Participatie Voorafgaand aan het indienen van onderhavige ruimtelijke motivering is overleg gevoerd met de gemeente Baarle-Nassau. Onderhavig initiatief is in eerste instantie beknopt beschreven waarna de gemeente een positief standpunt heeft ingenomen op onderhavige ontwikkeling. Verder is het initiatief besproken met de omwonenden.

2.3.1. Vooroverleg

Op basis van het concept TAM-IMRO-plan is overleg gevoerd met de gebruikelijke overlegpartners, te weten het waterschap en de provincie Noord-Brabant. De ontvangen reacties zijn beoordeeld en, waar nodig, verwerkt in het voorliggende plan. Het waterschap heeft een positief advies uitgebracht. Daarbij is aangegeven dat er geen toename van verharding optreedt en dat het, gezien de ligging van het perceel, goed mogelijk wordt geacht om het hemelwater van de nieuwe woningen op eigen terrein te infiltreren in plaats van dit af te voeren naar de omliggende B-wateren. Deze wens sluit aan bij de uitgangspunten van het plan; bij de verdere uitwerking zal infiltratie als voorkeursroute worden toegepast. De provincie Noord-Brabant heeft eveneens gereageerd op het conceptplan. De provincie gaf aan dat in de conceptversie de rekenmodule voor maatwerk omgevingskwaliteit ontbrak; deze module is inmiddels toegevoegd als bijlage bij de toelichting. Daarnaast werd opgemerkt dat de beschrijving van de bebouwingsconcentratie nog beperkt was. Dit is aangevuld door het opnemen van een uitgebreide ontwikkelingsrichting in paragraaf 3.3, waarmee het provinciaal beleid en artikel 5.12–5.77 beter worden onderbouwd. Tot slot merkte de provincie op dat een landschapsanalyse ontbrak.

In reactie hierop is het landschappelijk inpassingsplan, inclusief analyse, als bijlage bij zowel de regels als de toelichting opgenomen.

2.3.2. Omgevingsdialoog

Voor de beoogde planontwikkeling heeft een omgevingsdialoog met omwonenden plaatsgevonden. Het doel hiervan is dat de initiatiefnemer de plannen kenbaar maakt aan de directe buurtbewoners. Dit geeft hen de gelegenheid om opmerkingen te maken waarmee, waar mogelijk, rekening kan worden gehouden in de verdere uitwerking. De initiatiefnemer heeft een bezoek gebracht aan de locaties Maaijkant 2a, 2b, 4, 6, 7 en 9, waarbij de brief zoals weergegeven in bijlage 11 is voorgelegd. Tijdens deze bezoeken heeft de initiatiefnemer toelichting gegeven op de beoogde ontwikkeling, te weten de functieverandering van de locatie ten behoeve van de woonfunctie, waarbij naast het omzetten van de bedrijfswoning naar een burgerwoning twee bouwvolumes worden toegevoegd. De brief, zoals opgenomen in bijlage 11, is bij de omwonenden achtergelaten. Hierop zijn geen inhoudelijke reacties ontvangen. De bezochte omwonenden hebben de initiatiefnemer bedankt voor de informatie, de brief ondertekend en hem succes gewenst met de verdere ontwikkeling. De gevoerde omgevingsdialoog heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

Pagina 10 van 55

3. Visie en beleid op locatie

In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het initiatief toegelicht. Er wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds beleid van hogere overheden waar lagere overheden rekening mee moeten houden, doch gemotiveerd van kunnen afwijken en anderzijds instructieregels van hogere overheden in omgevingsverordeningen en het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). Het initiatief wordt getoetst aan het provinciaal en gemeentelijk beleid. Gezien het initiatief dusdanig klein van aard is dat het geen invloed heeft op nationaal beleid, wordt dit beleidskader niet beschreven. 3.1. Provinciaal beleid Het geldende ruimtelijke beleid van de provincie Noord-Brabant is omschreven in de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening Noord-Brabant.

3.1.1. Omgevingsvisie Noord-Brabant

De provincie Noord-Brabant heeft op 14 december 2018 de omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. De omgevingsvisie vindt zijn legitimatie in de Omgevingswet. Vanzelfsprekend staan de achterliggende doelen van de Omgevingswet dan ook centraal in de positiebepaling van de Brabantse Omgevingsvisie. Onder het motto ‘eenvoudig beter’, doelt de Omgevingswet op meer inzichtelijkheid, en een grotere voorspelbaarheid en gebruiksgemak van het Omgevingsrecht. Ook beoogt de wet meer bestuurlijke afwegingsruimte en een meer samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving in beleid, besluitvorming en regelgeving. Het doel van de omgevingsvisie is om de kwaliteit van de leefomgeving voor alle Brabanders te verbeteren. In de visie is voor verschillende programma’s de ambitie geformuleerd hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit moet zien. Daarbij zijn mobiliserende tussendoelen gesteld voor 2030 om het einddoel te kunnen bereiken. De uitwerking in programma’s is een opgave die de visie volgt en die in opeenvolgende bestuursperiodes de opdracht en ruimte geeft om dat met eigen accenten in te vullen. Het belangrijkste programma dat hier een rol speelt is ‘Werken aan de slimme netwerkstad’. Het Brabantse doel voor 2050 in dit programma is:

‘Het stedelijk netwerk van Brabant functioneert als één samenhangend duurzaam en concurrerend netwerk van steden en dorpen als onderdeel van de Noordwest-Europese metropool. Brabant kenmerkt zich door een sterke sociale cohesie, een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem en een uitstekende (digitale) infrastructuur.’ Het tussendoel voor 2030 in dit programma is:

‘Brabantse partijen werken aan de transformatie van het bestaand bebouwd gebied van Brabant. Ondersteund door de digitale ontwikkelingen zijn er belangrijke stappen gezet in de richting van een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem. Bewoners uit alle geledingen van de bevolking voelen zich verbonden met hun omgeving en met elkaar doordat zij meedenken en meedoen aan de veranderingen in hun omgeving.’ Brabant doet het goed. Om top kennis- en innovatieregio te blijven en deze positie te versterken is het nodig dat Brabant zich sterker inzet voor een toekomstbestendig woon-, leef- en vestigingsklimaat met een robuust mobiliteitssysteem. Binnen het netwerk zullen de verschillen toenemen. In en rond de grote steden is er een relatief hoge dynamiek: de economie en de bevolking van de stedelijke regio’s groeit. Andere delen van Brabant, met name de grensregio’s, krijgen te maken met krimp. De verschillen vragen om maatwerk: enerzijds zorgdragen voor de vitaliteit van krimpgebieden en de aanhaking hiervan op het centrale stedelijke netwerk en anderzijds het ondersteunen en versterken van het centrale stedelijke netwerk. Daarnaast is het van belang de laagdynamische gebieden die rust, ruimte, cultuurhistorie en natuur bieden te koesteren.

Om de doelen te bereiken wordt ingezet op een samenhangende ruimtelijke koers waarin stad, land en mobiliteit met elkaar worden verbonden. Uitbreiding van het bestaande stedelijk gebied in steden en dorpen is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. De

Pagina 11 van 55

komende 10 jaar ligt er namelijk nog een forse woningbouwopgave, maar daarna loopt deze in omvang af. Dit betekent dat er de komende 10 jaar interessante kansen liggen om de kwaliteit van het stedelijk gebied op orde te brengen en de leegstand aan te pakken. Zowel op nationaal niveau als op provinciaal niveau is er op dit moment sprake van een woningtekort. De bevolkings- en woningbehoefteprognose geeft daarbij richting aan de gewenste toename van de woningvoorraad tot 2040. Volgens de provinciale prognosecijfers wordt er in de gemeente BaarleNassau een toename van 145 woningen gewenst geacht. Met de beoogde ontwikkeling wordt een voormalige bedrijfswoning omgezet naar een woonfunctie en worden er twee extra wooneenheden gerealiseerd. De ontwikkeling is daarom wenselijk vanuit een concrete marktvraag.

3.1.2. Omgevingsverordening Noord-Brabant

De Omgevingsverordening (Ov) betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De Ov is opgesteld vanuit een doelgroepenbenadering. Dit is ook het systeem dat de Omgevingswet, en de daaronder liggende wetgeving, hanteert. Dit betekent dat de regels in de Ov zijn gegroepeerd in hoofdstukken waarbij de doelgroep van de regel, de zogenaamde normadressaat, leidend is. Regels waar gemeenten bij vaststelling van een omgevingsplan rekening mee moeten houden zijn opgenomen in hoofdstuk 5. Deze regels zijn in de vorm van instructieregels opgenomen waarbij de verschillende niveaus zijn opgedeeld in meerdere afdelingen. Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies zoals deze zijn opgenomen in paragraaf 5.1.2. Voor het overige dient getoetst te worden aan de regels die van toepassing zijn op het werkingsgebied waarin het plangebied ligt. In dit geval ligt het plangebied in de werkingsgebieden ‘Attentiezone stiltegebied’, ‘Landelijk gebied’, ‘Beperking grootschalige logistiek’ en ‘Stalderingsgebied’, zie afbeelding 3.

Afbeelding 3: Uitsnede omgevingsverordening Noord-Brabant, locatie met zwarte cirkel weergegeven

In artikel 5.56a zijn aanvullende regels opgenomen ten aanzien van ‘grootschalige logistiek’ opgenomen. Aangezien de beoogde ontwikkelingen geen betrekking hebben op een logistieke functie is het artikel niet van toepassing op het initiatief.

Pagina 12 van 55

In artikel 5.66 zijn aanvullende regels ten aanzien van ‘stalderen’ opgenomen. Aangezien de beoogde ontwikkelingen geen betrekking hebben op stalderen is het artikel niet van toepassing op het initiatief. De artikelen 5.14 (maatwerk met als doel omgevingskwaliteit), 5.29 (externe werking stiltegebied) en 5.77 (wonen) zijn wel van toepassing. Hierna wordt achtereenvolgens aan de relevante artikelen van de Ov getoetst. Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 5.1.2) Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: ▪ zorgvuldig ruimtegebruik; ▪ toepassing van de lagenbenadering; ▪ meerwaardecreatie. Deze aspecten zijn in de Ov nader uitgewerkt in de artikel 5.8 t/m 5.10. Daarnaast geldt voor ontwikkelingen in het landelijk gebied ook dat er sprake moet zijn van kwaliteitsverbetering (zie artikel 5.11). Deze artikelen worden hieronder nader toegelicht. Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 5.8) Conform artikel 5.8 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat in beginsel gebruik wordt gemaakt van een bestaand ruimtebeslag. Een bestaand ruimtebeslag ligt binnen het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’ of een bestaand bouwperceel.

Wanneer er sprake is van een stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan artikel 5.129g, onder 2 van het Bkl (ladder voor duurzame verstedelijking). Alle gebouwen, bijbehorende bouwwerken en ander permanente voorzieningen dienen te worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. Het initiatief betreft het herontwikkelen van een voormalige agrarische bedrijfslocatie. De bedrijfswoning zal worden herontwikkeld in een woonfunctie en op het een gedeelte waar de voormalige bedrijfsgebouwen zijn gelegen, worden twee woningen toegevoegd in het kader van de provinciale regeling maatwerk met als doel omgevingskwaliteit. Het bouwvlak wordt met het initiatief niet uitgebreid. Het ruimtebeslag neemt dus niet toe in de beoogde situatie. Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. Bovendien is artikel 5.8 niet van toepassing voor ontwikkelingen die gericht zijn op het creëren van maatwerk met als doel omgevingskwaliteit, zie artikel 5.14 lid 5. Toepassing van de lagenbenadering (artikel 5.9) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op verschillende lagen. Hierbij dient onderzocht te worden wat de effecten zijn op: ▪ de ondergrond ▪ de netwerklaag ▪ de bovenste laag Met het effect op de ondergrond worden o.a. de aspecten bodem, grondwater en archeologische waarden bedoeld.

De netwerklaag omvat aspecten zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. In de beschouwing van de bovenste laag dienen aspecten zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu aan bod te komen. Hierbij dient te worden gekeken naar het verleden, heden en toekomst. De beoogde ontwikkeling mag geen negatieve effecten hebben op de waarden in de omgeving en dient ook in de toekomst geen beperkingen op te leveren voor de omgeving. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in hoofdstuk 5 van deze toelichting.

Pagina 13 van 55

Meerwaardecreatie (artikel 5.10) Het aspect meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Het biedt de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren, waardoor er meerwaarde ontstaat. Daarnaast ontstaat een bijdrage aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. In dit TAM-omgevingsplan wordt meerwaarde gecreëerd door het planologisch onmogelijk maken voor het exploiteren van een veehouderij. Hierdoor vindt een afname plaats van emissies waardoor het algehele leefmilieu in de omgeving wordt verbeterd. Verder wordt er meerwaarde gecreëerd door het mogelijk van twee nieuwe woningen in combinatie met de aanleg van landschappelijke inpassing. Ten slotte wordt er gebruik gemaakt van herbruik van functie, de bestaande bedrijfswoning wordt namelijk omgezet in een burgerwoning. Kwaliteitsverbetering (artikel 5.11) Een omgevingsplan in landelijk gebied moet gepaard gaan met een fysieke verbetering van het landschap. Daarnaast moet worden aangetoond hoe deze fysieke verbetering financieel, juridisch en feitelijk wordt verzekerd. Een verbetering kan o.a.

bestaan uit een landschappelijke inpassing, behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, het slopen van bebouwing of aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. Deze vormen van kwaliteitsverbetering moeten worden geborgd in het omgevingsplan. Over de exacte invulling van de kwaliteitsverbetering zijn in het regionaal ruimtelijk overleg tussen gemeenten en provincie afspraken gemaakt. Binnen de gemeente Baarle-Nassau is ‘Afsprakenkader Kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant’ van toepassing. Hierin is de ontwikkeling van de bedrijfswoning naar een burgerwoning aangemerkt als een categorie 2 ontwikkeling wat betekent dat de kwaliteitsverbetering plaatsvindt in de vorm van landschappelijke inpassingsmaatregelen. De beoogde ontwikkeling binnen het plangebied kan aangemerkt worden als een categorie 2 ontwikkeling aangezien de huidige agrarische bedrijfsfunctie wordt omgezet in een woonfunctie, waarbij de voormalige bedrijfswoning wordt omgezet in een burgerwoning. De ontwikkeling bestaande uit de realisatie van een tweetal woningen valt onder de regeling ‘maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ waarvoor geldt dat artikel 5.11 uit de omgevingsverordening niet van toepassing is.

De aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing wordt feitelijk en juridisch verzekerd middels de opname van een voorwaardelijke verplichting in de regels van het TAM-omgevingsplan. De beoogde ontwikkeling is derhalve in overeenstemming met artikel 5.11 van de Ov. Ontwikkelingsrichting (artikel 5.12) De planlocatie ligt binnen de bebouwingsconcentratie Maaijkant. De Omgevingsvisie van Baarle-Nassau geeft voor dit gebied als ontwikkelingsrichting dat vrijkomende agrarische erven zorgvuldig worden getransformeerd. Overtollige, niet-waardevolle bebouwing wordt gesloopt, nieuwe functies sluiten aan op de bestaande erfinrichting en schaal, verstening neemt af en landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten zoals de openheid, zichtlijnen en de historische lijnen langs Maaijkant en Hondseindsebaan blijven herkenbaar en worden versterkt. Het initiatief past in deze koers. De voormalige agrarische bedrijfswoning wordt omgezet naar burgerwoning en er worden twee woningen toegevoegd binnen de bestaande erfstructuur. Overtollige agrarische bebouwing verdwijnt en de erfinrichting wordt landschappelijk ingepast, zodat de buurtschapsstructuur behouden blijft en het buitengebied niet extra verhardt. Daarmee sluit de ontwikkeling aan op de gebiedsgerichte uitgangspunten voor het buitengebied en specifiek voor de bebouwingsconcentratie Maaijkant.

De ontwikkeling levert aantoonbare kwaliteitsverbetering op zoals bedoeld in artikel 5.11. Sanering van verouderde stallen, afname van verharding, uitvoering van het landschappelijk inpassingsplan en toepassing van niet-uitlogende materialen. Deze onderdelen worden planologisch geborgd met

Pagina 14 van 55

voorwaardelijke verplichtingen (sloop, landschappelijke inpassing, waterberging, bodemonderzoek) zodat kwaliteit ook in de uitvoering is verzekerd. Daarmee wordt invulling gegeven aan de vraag hoe de omgevingskwaliteit in het gebied wordt versterkt en op welke wijze sloop van overtollige bebouwing plaatsvindt. Artikel 5.14 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit Voor de realisatie van twee woningen aan de Maaijkant te Ulicoten wordt getoetst aan artikel 5.14. Hierna zal getoetst worden aan de voorwaarden uit dit artikel.

Lid 1 Een omgevingsplan kan voor een concreet initiatief een bouw- of gebruiksactiviteit mogelijk maken als: a. dat aantoonbaar bijdraagt aan het fysiek versterken van omgevingskwaliteit, zoals de sloop van bebouwing, de aanleg van natuur en bos, groenblauwe dooradering, het behoud of herstel van cultuurhistorische waarden en kenmerken, het terugdringen van emissie van milieuhinderlijke stoffen of de verbetering van het woon- en leefklimaat, doordat die bouw- of gebruiksactiviteit daarvoor de middelen genereert; Voor de realisatie van twee woningen op het perceel van het voormalig agrarisch bedrijf aan de Maaijkant 2 te Ulicoten worden de voormalige bedrijfsgebouwen gesloopt en zal de gehele locatie landschappelijk ingepast worden. In het kader van het versterken van de fysieke omgevingskwaliteit is een berekening opgesteld. Deze berekening is opgenomen in bijlage 2.

b. de realisering van de onder a. bedoelde versterking van omgevingskwaliteit niet op een andere wijze is verzekerd;

Initiatiefnemer is voornemens het perceel landbouwgrond te herontwikkelen ten behoeve de realisatie van twee woningen. De realisering van de onder a bedoelde versterking van omgevingskwaliteit is niet op een andere wijze verzekerd.

c. de onder a. bedoelde versterking van omgevingskwaliteit bijdraagt aan algemene belangen en juridisch is geborgd;

De beoogde versterking van omgevingskwaliteit leidt tot een aanzienlijke bijdrage aan algemene belangen zoals de aanleg van natuur. De aanleg en instandhouding hiervan wordt geborgd in de regels van het omgevingsplan. Derhalve wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling door meerwaardecreatie aanzienlijk bijdraagt aan algemene belangen.

d. de bouw- of gebruiksactiviteit door meerwaardecreatie bijdraagt aan algemene belangen zoals energietransitie, klimaat, circulariteit en verduurzaming;

Voor de nieuw te bouwen woningen geldt sinds 1 juli 2018 een aardgasverbod. Dit betekent dat de woningen niet op het aardgas mogen worden aangesloten. De woningen worden derhalve voorzien van toekomstbestendige energievoorzieningen, waarbij ook voor isolatie van de woningen rekening wordt gehouden met de meest recente technieken.

e. zowel de activiteit als de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 5.12; In artikel 5.12 staat het volgende beschreven:

Artikel 5.12 Ontwikkelingsrichting Lid 1 Een omgevingsplan dat de uitbreiding mogelijk maakt van een bestaande activiteit of dat een nieuwe functie of activiteit toedeelt in Landelijk gebied, bevat een onderbouwing dat die ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Een ontwikkelingsrichting wordt opgesteld met toepassing van de basisprincipes, bedoeld in Paragraaf 5.1.2, en gaat in ieder geval in op de volgende aspecten: a. welke activiteiten en functies vanuit een gebiedsgerichte benadering passen in de omgeving; b. welke effecten de ontwikkeling van die activiteiten en functies heeft op andere aspecten, waaronder een veilige en gezonde leefomgeving, de te beschermen waarden, bedoeld

Pagina 15 van 55

c. d.

in Afdeling 5.2, mobiliteit, agrarische ontwikkeling, stedelijke ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; op welke wijze de omgevingskwaliteit in het gebied versterkt kan worden, mede gericht op de toepassing van artikel 5.11 Kwaliteitsverbetering landschap; en op welke wijze de sloop van leegstaande of overtollige bebouwing wordt gerealiseerd.

Lid 2 Bij het opstellen van een ontwikkelingsrichting worden deskundigen betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit, onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is.

De beoogde ontwikkeling betreft, zoals eerder vermeld, het omzetten van de agrarische functie naar een woonfunctie. Daarnaast worden ter plaatse van de voormalige bedrijfsgebouwen twee nieuwe woningen gerealiseerd. Het buitengebied ontwikkelt zich richting een gemengde plattelandseconomie: de landbouw blijft leidend, maar er is ruimte voor passende nietagrarische functies en voor hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing. In dit plan wordt verouderde bebouwing gesloopt om kwaliteit terug te geven aan het erf en zo de realisatie van twee woningen mogelijk te maken. Daarmee wordt leegstand en verpaupering voorkomen en levert het initiatief een concrete bijdrage aan een vitaal, gemengd platteland. De Omgevingsvisie Baarle-Nassau wijst het gebied Maaijkant aan als bebouwingsconcentratie. Binnen zo’n concentratie is kleinschalige woningtoevoeging in het buitengebied mogelijk, mits deze aantoonbaar bijdraagt aan de omgevingskwaliteit (o.a. sloop van overtollige bebouwing, zorgvuldige landschappelijke inpassing, behoud van openheid en historische structuren). Het initiatief voldoet aan deze voorwaarden. Overtollige stallen worden gesloopt, verharding neemt af en de nieuwe woningen worden binnen de bestaande erfstructuur landschappelijk ingepast.

Daarmee past de ontwikkeling binnen de ontwikkelingsrichting voor dit gebied en is zij beleidsmatig in lijn met de Omgevingsvisie voor de bebouwingsconcentratie Maaijkant.

f.

is onderbouwd dat de activiteit volhoudbaar is naar de toekomst, vanuit duurzaamheid en economisch oogpunt;

De beoogde ontwikkeling is volhoudbaar naar de toekomst. Op locatie vindt een functiewijziging plaats naar wonen, waardoor een versterking van de omgevingskwaliteit ontstaat. Indien uw gemeente besluit medewerking te verlenen aan onderhavig initiatief zal in het op te stellen omgevingsplan uitgebreid worden getoetst en onderbouwd dat de activiteit volhoudbaar is naar de toekomst, bezien vanuit duurzaamheid en economisch oogpunt.

g. zowel de activiteit als de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de uitgangspunten, belangen en doelen die deze verordening beoogt te beschermen; en Middels onderhavige motivering wordt aangetoond dat de beoogde ontwikkeling past binnen de uitgangspunten, belangen en doelen die de verordening beoogt te beschermen.

h. bij de uitwerking van het plan deskundigen worden betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit, onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is. Bij de uitwerking van onderhavig plan worden deskundigen op het gebied van omgevingskwaliteit van de provincie betrokken.

Lid 3 In aanvulling op het eerste lid worden bij de hierna genoemde gevallen tenminste de volgende aspecten in acht genomen: a. als de activiteit de toevoeging van een woning betreft: 1. wordt de woning gerealiseerd op een passende locatie; 2. staat de omvang van de fysieke tegenprestatie gericht op het versterken van omgevingskwaliteit in verhouding tot de tegenprestatie voor een ruimte-voorruimtekavel; en 3. is in overleg met de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte onderzocht of de ontwikkeling van een ruimte-voor-ruimtekavel tot de mogelijkheden behoort;

Pagina 16 van 55

Deze regeling maakt het mogelijk om een woning toe te voegen op een geschikte locatie in het buitengebied. Dit gebeurt op basis van een fysieke tegenprestatie die gericht is op het versterken van de omgevingskwaliteit. Voorbeelden van dergelijke tegenprestaties zijn het slopen van voormalige bedrijfsgebouwen, het saneren van erfverharding en de aanleg van natuur. In bijlage 2 is een berekening opgenomen waarin het initiatief is getoetst aan de regeling Maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant. Uit deze berekening blijkt dat in totaal 2.683 m² aan overtollige agrarische bedrijfsbebouwing in combinatie met 200 m2 voormalige agrarische voorzieningen wordt gesloopt. Hiervan is 250 m² nodig voor de omzetting van de voormalige agrarische bedrijfswoning naar een reguliere burgerwoning. De overige 2.433 m² aan voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, het saneren van 2.683 m2 aan asbestdaken en het saneren van 684,5 m2 aan verharding wordt ingezet voor de realisatie van twee ruimte-voor-ruimtewoningen. Om deze woningen mogelijk te maken, moet een totale waarde van €250.000,- aan fysieke tegenprestaties worden geleverd. De sloop van de overtollige bebouwing, het verwijderen van verharding, het saneren van asbestdaken en de aanleg en instandhouding van landschappelijke inpassing vertegenwoordigen samen een waarde van €115.303,-.

Samen met de sloop van asbesthoudende daken en het toevoegen van landschapselementen wordt een totaal bedrag van €125.566,- behaald. Dit bedrag komt niet overeen met het bedrag dat benodigd is voor twee woonkavels (€250.000,-). Het resterende bedrag, namelijk €124.434,- dient te worden gestort in een gemeentelijk fonds. De gehele berekening is als bijlage 2 bijgevoegd.

Lid 4 Er is sprake van een passende locatie voor de toevoeging van een woning als: a. de ontwikkeling in een bebouwingsconcentratie ligt; b. de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied, Bebouwd gebied of een bebouwingsconcentratie; of c. de woning inpandig wordt gerealiseerd binnen karakteristieke bebouwing.

Als naar de definitie van een bebouwingsconcentratie zoals opgenomen in de Omgevingsverordening Noord Brabant wordt gekeken, is de locatie gelegen in een bebouwingconcentratie. Een bebouwingsconcentratie betreft namelijk een ‘kernrandzone, bebouwingslint of bebouwingscluster’. De planlocatie is gelegen in een bebouwingscluster. Een bebouwingscluster is een vlakvormige verzameling van gebouwen in het landelijk gebied. Aan de Maaijkant is ter plaatse van de planlocatie een vlakvormige verzameling van gebouwen aanwezig. Geconcludeerd wordt ter plaatse van de Maaijkant 2 sprake is van een bebouwingscluster. Externe werking Stiltegebied (artikel 5.29) Omdat de locatie is gelegen binnen de aanduiding ‘Attentiezone stiltegebied’, dient te worden getoetst aan artikel 5.29. Onderstaand wordt getoetst aan de voorwaarde.

Een omgevingsplan ter plaatse van ‘Attentiezone stiltegebied’; a. houdt bij een eventwichtige toedeling van activiteiten en functies rekening met het behoud van de stilte en rust in het daarbinnen gelegen Stiltegebied; b. Stelt als aanvaardbare geluidbelasting vanwege het houden van een evenement een grenswaarde van 50 dB(A) LAeg, 24 uur, op 1,5m hoogte, op de grens van het Stiltegebied. De ontwikkeling zal een positieve uitwerking hebben voor het ter plaatse aanwezige stiltegebied. De planologische mogelijkheden voor het exploiteren van een agrarisch bedrijf worden opgeheven. De toekomstige woonfuncties hebben een lagere geluidsbelasting dan agrarische bedrijfsactiviteiten, waardoor de ontwikkeling een positieve bijdrage levert in het kader van geluid. Wonen (artikel 5.77) Voor wat betreft de herontwikkeling van de bedrijfswoning aan de Maaijkant 2 te Ulicoten naar een woonfunctie, wordt hierna getoetst aan de voorwaarden uit artikel 5.77 van de Omgevingsverordening.

Lid 1 Een omgevingsplan ter plaatse van Landelijk gebied:

Pagina 17 van 55

a. bepaalt dat een toename van het aantal woningen is verboden;

Op locatie is in de huidige situatie één bedrijfswoning aanwezig, welke in de beoogde situatie wordt herontwikkeld ten behoeve van een woonfunctie. Naast de herontwikkeling van de bestaande woning worden er twee woningen toegevoegd, op grond van artikel 5.14 van de omgevingsverordening, zie lid 2.

b. bepaalt dat zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen en andere niet

voor bewoning bestemde gebouwen is uitgesloten;

Middels onderhavig TAM-omgevingsplan worden twee extra woningen mogelijk gemaakt. In lid 2 zal worden aangetoond dat dit mogelijk is op basis van artikel 5.14.

Lid 2 In afwijking van het eerste lid, onder a, is een toename van het aantal burgerwoningen mogelijk als dit past binnen de ontwikkelingsrichting van een gebied, bedoeld in Artikel 5.12, en in de volgende gevallen: a. de woningen worden gerealiseerd met toepassing van Artikel 5.14 of Afdeling 5.5;

De beoogde woningen, welke gerealiseerd worden ter plaatse van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, worden met toepassing van artikel 5.14 mogelijk gemaakt. Hiervoor is getoetst aan de van toepassing zijnde voorwaarden voor de beoogde ontwikkeling uit artikel 5.14. Hieruit blijkt dat er kan worden voldaan aan voornoemd artikel.

b. het de omzetting van een voormalige bedrijfswoning naar burgerwoning betreft en is verzekerd dat: 1. er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt; en De ontwikkeling leidt niet tot splitsing in meerdere woonfuncties.

2. overtollige bebouwing wordt gesloopt.

Zoals reeds uiteen is gezet wordt de overtollige bebouwing met het initiatief gesaneerd. Dit wordt als voorwaardelijke verplichting vastgelegd in de regels van het TAMomgevingsplan.

Conclusie In deze paragraaf is de beoogde ontwikkeling getoetst aan de regels zoals gesteld in de Omgevingsverordening Noord-Brabant. Zoals blijkt uit deze toelichting kan worden voldaan aan de voorwaarden die gelden voor de beoogde ontwikkeling. “Het (resterende) bedrag van de tegenprestatie, conform artikel 5.14 van de Omgevingsverordening Noord-Brabant, ter hoogte van € 124.434 wordt gestort in het gemeentelijke Landschapsfonds van Baarle-Nassau. De inzet van dit fonds is specifiek gericht op het versterken van de omgevingskwaliteit binnen de gemeente. De middelen ter hoogte van € 124.434 worden ingezet bij de realisatie van natuur. De realisatie van natuur betreft de aanleg van natte ecologische verbindingszones (EVZ’s). In dit kader wordt samengewerkt met waterschap Brabantse Delta, waarmee een samenwerkingsovereenkomst is gesloten. De middelen worden ingezet voor afwaardering van gronden en natuuraanleg langs beken. Het gaat daarbij om EVZ Schouwloop, EVZ Huisvennenloop en EVZ Reutsche Loop. De besteding van de middelen dient binnen vijf jaar na storting gerealiseerd te zijn. Jaarlijks wordt de projectenlijst die aan het gemeentelijke Landschapsfonds is gekoppeld geactualiseerd. Tevens wordt jaarlijks aan de provincie verslag uitgebracht over de voortgang, besteding en doelbinding van de middelen, conform de daarvoor geldende provinciale richtlijnen.” 3.2.

Gemeentelijk beleid Het gemeentelijk beleid is omschreven in de gemeentelijke Omgevingsvisie Baarle-Nassau en het ontwerp omgevingsvisie.

Pagina 18 van 55

3.2.1. Omgevingsvisie Baarle-Nassau 2019

De gemeente Baarle-Nassau heeft op 26-06-2019 een Omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingsvisie is opgesteld om richting te geven aan ruimtelijke ontwikkelingen. Baarle-Nassau is de kleinste gemeente in Noord-Brabant, maar wel een van de meest bijzondere. De gemeente erkent dat het buitengebied in transitie is. De landbouw verliest haar dominante rol, terwijl recreatie, toerisme en wonen een grotere plaats innemen. Vrijkomende agrarische bebouwing (VAB's) biedt ruimte voor nieuwe functies, waaronder woningbouw. De gemeente stelt dat daarnaast de schaalvergroting in de landbouw leidt tot het verdwijnen van bedrijven. Voor veel agrarische locaties is de toekomst als boerderij niet meer vanzelfsprekend, zoals binnen het plangebied. Herontwikkeling van deze locaties draagt bij aan een duurzamer ruimtegebruik en voorkomt daarnaast leegstand en verloedering. In de visie wordt expliciet aangegeven dat het saneren van agrarische bedrijven gepaard kan gaan met woningbouw, bijvoorbeeld via de ruimte-voor-ruimte regeling of de nieuwe maatwerkregeling. Dit stimuleert het opheffen van ongewenste bebouwing en draagt bij aan een kwalitatief betere leefomgeving. De gemeente Baarle-Nassau ziet woningbouw als een speerpunt in haar ontwikkeling. Woningbouwprojecten worden actief ondersteund en zijn opgenomen in de ruimtelijke visie van de gemeente.

Nieuwe ontwikkelingen dienen landschappelijk goed ingepast te worden en moeten bijdragen aan een duurzame leefomgeving. Dit sluit aan bij de gemeentelijke ambitie om ruimtelijke kwaliteit te waarborgen. Het saneren van een voormalig agrarisch bedrijf en de herontwikkeling voor woningbouw past binnen de ruimtelijke en economische visie van de gemeente. Het sluit aan bij de trends in het buitengebied, de wens om agrarische leegstand te voorkomen en de behoefte aan woningbouw. Daarnaast draagt het bij aan een kwalitatief beter landschap en leefomgeving.

3.2.2. Omgevingsvisie Baarle-Nassau 2025

Zowel het gemeentelijke beleid voor het buitengebied als de ontwikkelingsrichting voor bebouwingsconcentraties zijn vastgelegd in de Omgevingsvisie van Baarle-Nassau. Deze visie is op 1507-2025 in werking getreden. De visie stuurt op compacte buurtschappen en het voorkomen van extra verstening. Bij functieverandering is het uitgangspunt dat overtollige of niet-cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt gesloopt of herontwikkeld, nieuwe ontwikkelingen zorgvuldig in het landschap worden ingepast en open plekken en doorzichten in het agrarisch landschap behouden blijven. Ook vraagt de visie om het tegengaan van aaneengesloten lintbebouwing en om behoud van reliëf en historische structuren. Nieuwe functies in het landelijk gebied moeten passen bij de gebiedsgerichte ontwikkelingsrichting en bij de evenwichtige toedeling van functies die de gemeente voor ogen heeft. De planlocatie valt binnen de bebouwingsconcentratie Ulicoten-Noord (Chaamseweg–Hazenberg, Kleine Maaijen en Maaijkant). Dit gebied kent nog een primair agrarisch karakter met veel (voormalige) agrarische bebouwing en daarmee een reëel leegstandsrisico. De Omgevingsvisie ziet hier kansen voor kwaliteitsverbetering door sloop van overtollige bebouwing, voor ecologische versterking (o.a. langs het Groot Vergoor) en voor behoud van zichtlijnen op de kerk van Ulicoten en beeldbepalende boerderijen.

De ontwikkelingsrichting vraagt om zorgvuldige landschappelijke inpassing en architectonische samenhang, nieuwe invullingen zijn daarmee vooral aan de orde waar zij aantoonbaar bijdragen aan de omgevingskwaliteit. Binnen bebouwingsconcentraties is het hergebruik van vrijkomende agrarische locaties en het toevoegen van woningen in principe mogelijk, mits dit past bij de gebiedskenmerken. Voor categorie2-concentraties (zoals Ulicoten-Noord) geldt dat zij verder van de kern liggen en een lagere dichtheid hebben, maar nog steeds ruimte bieden voor woningontwikkeling als tegelijkertijd de ruimtelijke kwaliteit verbetert. Functiewijzigingen en herontwikkelingen vinden bij voorkeur binnen de aangewezen bebouwingsconcentraties plaats. Het initiatief op Maaijkant 2 sluit hierbij aan. Overtollige agrarische bebouwing wordt gesloopt en de verharding neemt af. De nieuwe woningen worden binnen de bestaande bebouwingsstructuur gerealiseerd en landschappelijk ingepast, waarbij openheid en doorzichten behouden blijven. Daarmee

Pagina 19 van 55

wordt voldaan aan de gebiedsgerichte uitgangspunten van de Omgevingsvisie en aan de ontwikkelingsrichting voor de bebouwingsconcentratie Ulicoten-Noord. 3.3. Ontwikkelingsrichting Onderstaand wordt de ontwikkelingsrichting voor de locatie Maaijkant 2 beschreven

3.3.1. Ligging plangebied

Het plangebied van de Maaijkant 2 ligt ten noorden van Ulicoten, binnen het deelgebied ChaamsewegHazenberg, Kleine Maaijen en Maaijkant. De omgeving van Ulicoten is een groot gebied gekenmerkt door kleinschalige kampontginningen. De bebouwing ligt verspreid waarbij de percelen over het algemeen zijn omrand met beplanting. Het reliëf in het gebied is ontstaan door het eeuwenlang ophogen van akkers. Ondanks de schaalvergroting in het landschap vanwege de landbouw in het gebied is in veel gevallen de kleinschalige opbouw en het besloten karakter nog herkenbaar. Het gebied ten noorden van Ulicoten is door de gemeente Baarle-Nassau in de Omgevingvisie aangemerkt als bebouwingsconcentratie, zie paragraaf 3.2.2. Hiervoor zijn een aantal criteria opgenomen waar een gebied aan moet voldoen om van een bebouwingsconcentratie te kunnen spreken. Er moet sprake zijn van een clustering van minimaal circa 15 bouwblokken met geringe onderlinge afstand. Verder moet sprake zijn van een herkenbare ruimtelijke en functionele samenhang waarbij de bebouwingsstructuur historisch zo gegroeid is.

3.3.2. Bebouwingsconcentratie Maaijkant

Maaijkant is een weg gelegen binnen de bebouwingsconcentratie. Deze bebouwingsconcentratie omvat grofweg het gebied ‘Ulicoten-Noord’ bestaande uit de bebouwing langs de wegen. De bebouwing is door de tijd heen ontstaan vanaf de wegen Chaamseweg-Hazenberg en Maaijkant. Hoewel de bebouwing verspreid ligt, is sprake van ruimtelijke samenhang en liggen er meer dan 15 bouwblokken rondom de wegenstructuur. De bouwpercelen liggen in 3 verbonden kleine clusters en linten die samen als een bebouwingconcentratie worden gezien. Oorspronkelijk is het gebied met name in gebruik voor de agrarische functie, het was voorheen een landbouwontwikkelingsgebied. Het aandeel veehouderijen neemt in de laatste jaren echter gestaag af. Er zijn veel gebouwen die leeg (kunnen) komen te staan wanneer de agrarische functie verder afneemt. Vanuit de gemeentelijke Omgevingsvisie (zie paragraaf 3.2.1 en 3.2.2) wordt dit gebied gezien met mogelijkheden voor sloop van overtollige bebouwing en kwaliteitsverbetering bijvoorbeeld door het versterken van ecologische verbindingszones, behoud van zichtlijnen en karakteristieke bebouwing.