3.1 - Bijlage 4 - PVA - Concept Taxatierapport Singel 1 Baarle-Nassau

3

Voor zover door ons een herbouwwaarde wordt gerapporteerd, hebben wij geen gedetailleerde berekening gemaakt zodat de herbouwwaarde moet worden gezien als een globale schatting ter indicatie.

Beschikbare gegevens 1

De waardering is mede gebaseerd op de door de opdrachtgever of derde verstrekte gegevens/informatie.

2

De aangeleverde stukken zoals onder andere eigendomsbewijzen en huurcontracten worden globaal door ons gelezen. Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de waarde zouden kunnen beïnvloeden.

3

Wij gaan ervan uit dat wij alle relevante stukken met betrekking tot de onroerende zaak hebben ontvangen en dat zij correct en compleet zijn.

4

Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als vastgoedjurist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documenten.

5

Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt ervan uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn.

6

Voor de specificatie van oppervlakten van de onroerende zaak hanteren wij in de regel de aan ons aangeleverde gegevens dan wel gegevens die afkomstig zijn van plattegronden en/of huur-(overzichten)-contracten. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens volledig en correct zijn.

7

Door ons opgemeten oppervlakten zijn geen meetcertificaat op basis van NEN 2580 voor de specificatie van de oppervlakten van het gebouw, tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt.

8

Wij verrichten geen onderzoek naar de debiteurenstatus van (toekomstige) huurder(s) van de onroerende zaak. Evenmin verrichten wij onderzoek naar de kredietwaardigheid van de (toekomstige) huurder(s) en/of lopende en aangekondigde huurgeschillen.

Overige waarde bepalende factoren 1

Er wordt bij de taxatie verondersteld dat zich in, op of nabij de getaxeerde onroerende zaak geen schadelijke invloeden voor de gezondheid bevinden, zoals een elektromagnetisch veld, radon en/of legionellabacterie. Voor zover deze invloeden zich in de praktijk wel voordoen, wordt verondersteld dat deze geen kwantificeerbare invloed op de waarde zullen hebben.

2

Buiten deze taxatie blijven inventaris en/of branche-specifieke inrichtingen.

Copyright Niets uit deze taxatie mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming.

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 26 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

J

WAARDEBEGRIPPEN EN DEFINITIES Basis van de waarde In de taxatiebasis zijn de fundamentele veronderstellingen vastgelegd die de voorwaarden van de hypothetische transactie definiëren waarop de taxatie is gebaseerd. Iedere wijziging in de basis heeft waarschijnlijk een aanzienlijke invloed op de waarde. Onderstaand worden de gehanteerde taxatiebases nader gedefinieerd.

Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

Uitgangspunten: - Koper en verkoper handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; - De hypothetische verkoopperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; - De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; - Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; - Geen rekening is gehouden met koop- en verkoopkosten en zonder verrekening van gerelateerde belastingen; - Indien de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk is verhuurd, zal de koper, niet zijnde de huurder, de onroerende zaak aanvaarden onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Koper zal dan geen ontruiming bewerkstelligen.

Markthuur Markthuur is het geschatte bedrag waarvoor een object op de waardepeildatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.

Uitgangspunten: - De huurwaarde voor commercieel vastgoed is gebaseerd op marktvergelijkingen en huurvoorwaarden conform standaard ROZhuurcontract bij een huurtermijn van 5 + 5 jaar, met de gebruikelijke verdeling van onderhouds- en verzekeringskosten en een eventuele (gedeeltelijke) reductie op de huurwaarde voor verleende incentives bij het afsluiten van het huurcontract. Bij woningen is de huurtermijn 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd; - Huurder en verhuurder handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; - De hypothetische verhuurperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; - De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; - Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde.

Theoretische huur De theoretische huur is de jaarlijkse huuropbrengst verhoogd met de markthuur van de leegstaande verhuurbare ruimtes.

Marktwaarde per VHE (indicatief) (alleen van toepassing bij residentiele objecten) VHE staat voor 8verhuurbare eenheid9 en is een begrip dat voornamelijk financiers gebruiken. In het taxatierapport wordt de marktwaarde per verhuurbare eenheid weergegeven. Echter, het gaat hierbij om een indicatieve marktwaarde k.k. per verhuurbare eenheid en is slechts een opdeling voor interne administratieve doeleinden (bijvoorbeeld: bij aflossingen uit tussentijdse verkoop). In de taxatie is de taxateur uitgegaan van de definitie van de marktwaarde k.k. als zijnde één complex. Gerealiseerd dient te worden dat dit niet een som der delen betreft en dat een opsplitsing achteraf naar kleinere delen niet juist is. Deze indicatieve marktwaarde k.k. per verhuurbare eenheid dient dus uitsluitend als indicatief gezien te worden en hieraan kunnen verder geen rechten worden ontleend door de opdrachtgever of derden. De gehanteerde methodiek betreft een wegingsmethodiek om het fictieve deel van een unit te bepalen in de totale marktwaarde kosten koper van het complex: (markthuur unit + contracthuur unit)/ (markthuur complex + contracthuur complex) X de marktwaarde k.k. van het complex.

WWS-punten Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is een op punten gebaseerd systeem om de maximale (toegestane) huurprijs van een sociale huurwoning vast te stellen. Dit systeem wordt ook wel het puntensysteem of puntentelling genoemd. Het WWS heeft drie puntensystemen, waaronder een puntensysteem voor zelfstandige woonruimte en één voor onzelfstandige woonruimte (zoals kamerverhuur). Aan de hand van het aantal punten wordt er een maximaal redelijke huur voor de woonruimte vastgesteld. Deze huur wordt ook wel de puntentellinghuur genoemd. Deze huur wordt gebruikt om vervolgens te bepalen of de huur van de woonruimte boven of onder de liberalisatiegrens valt en of de woning dus wel of niet geliberaliseerd is.

Maximaal redelijke huur De maximaal redelijke huur is de maximale huurprijs van de woonruimte dat op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS), dat een op punten gebaseerd systeem is, wordt vastgesteld. Dit systeem wordt ook wel het puntensysteem of puntentelling genoemd. De maximaal redelijke huur wordt daarom ook wel de puntentellinghuur genoemd. Deze huur wordt gebruikt om vervolgens te bepalen of de woonruimte boven of onder de liberalisatiegrens valt en of de woning dus wel of niet geliberaliseerd is.

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 27 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Classificatie voor energieklassen Tabel voor energieklassen voor utiliteitsgebouwen De energieprestatie van het gebouw wordt vanaf 1 januari 2021 weergegeven in een BENG 2 primair fossiel energieverbruik per kWh/m² variërend van A+++++ tot en met G in de kleuren: Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A en zijn heldergroen, zeer onzuinige panden hebben een G en zijn felrood.

Energieklasse

Energielabel

BENG - 2 primair fossiel energieverbruik kWh/m² (EP-2 vanaf 1 januari 2021)

A+++++

Kleiner of gelijk aan 0

A++++

0 - 40

A+++

40 - 90

A++

90 - 140

A+

140 - 160

A

160 - 190

B

190 - 205

C

205 - 235

D

235 - 260

E

260 - 290

F

290 - 315

G

Groter dan 315

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 28 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Terminologie

Alfabetisch overzicht van de gebruikte terminologieën in het taxatierapport. Bijzonder uitgangspunt Een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de waardepeildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper het zou hanteren op de waardepeildatum. Gebruiksoppervlakte Het gebruiksoppervlak van een ruimte of van een groep van ruimten is het oppervlak, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Bij de bepaling van de GBO worden niet meegerekend: De oppervlakte van delen van vloeren, waarboven de netto hoogte kleiner is dan 1,5m, met uitzondering van vloeren onder trappen, hellingbanen e.d. • Een trapgat, liftschacht of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4m² • Een vrijstaande bouwconstructie, niet zijnde een trap, en een leidingschacht, indien de horizontale doorsnede daarvan groter is dan 0,5m², en een dragende (binnen)wand. Bij de bepaling van de grenslijn moet een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel uitspringend bouwdeel worden genegeerd, indien het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5m². Inspectie De bezichtiging en (daarop gebaseerde) beoordeling van het vastgoedobject ter plaatse.

Inspectiedatum De datum waarop het te taxeren vastgoedobject is geïnspecteerd. Bij een inspectie van meerdere dagen is de laatste dag van bezichtiging de inspectiedatum. Professionele taxatiedienst Het in overeenstemming met de daarvoor geldende (inter)nationale standaarden schatten van en rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten door de taxateur, aan welke schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen wordt ontleend en waarbij de taxateur zijn vakbekwaamheid aanwendt. Uitgangspunten Een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Dit betreffen feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op de taxatie met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeven te worden geverifieerd. Uitgangspunten worden normaal gesproken gehanteerd wanneer specifiek onderzoek niet is vereist om te bewijzen dat iets waar is. Vastgoedobject De grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken, daaronder begrepen het meest omvattende recht hierop (eigendomsrecht) alsmede de beperkte zakelijke rechten die hierop gevestigd kunnen zijn (zoals erfpacht, opstal en vruchtgebruik), alsmede appartementsrechten, een en ander in Nederland gelegen.

Waardepeildatum De datum waarop de taxatieopinie van toepassing is. De waardepeildatum omvat tevens de tijd waarop deze van toepassing is als de waarde van het type vastgoedobject aanzienlijk kan veranderen in de loop van één dag.

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 29 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Afkortingen Alfabetisch overzicht van de gebruikte afkortingen in het taxatierapport. BAR Bruto Aanvangs Rendement = bruto huuropbrengst / marktwaarde x 100% BVO De bruto vloeroppervlakte van een ruimte. B.V.O. of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. DCF Discounted Cash Flow = contante waarde toekomstige cash flows EVS European Valuation Standards 2025 GBO Gebruiksoppervlakte HABU Highest And Best Use IVS International Valuation Standards 2024 IVSC International Valuation Standards Committee NAR Netto Aanvangs Rendement = netto huurwaarde / marktwaarde v.o.n. x 100% RICS Royal Institution of Chartered Surveyors TEGoVA The European Group of Valuers Association VHE (alleen van toepassing bij residentiele objecten) Verhuurbare eenheid

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 30 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

BIJLAGEN FOTO'S

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 31 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 32 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 33 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 34 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 35 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 36 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 37 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 38 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

BIJLAGEN BELEGGING- OF KOOPREFERENTIES Algemene toelichting op de beleggings- of koopreferenties | Aantal referenties: 6 De verkoopreferenties hebben betrekking op kantoorobjecten in de redelijke omgeving/regio van het getaxeerde. De vermelde oppervlakten zijn inclusief de eventueel aanwezige secundaire ruimten. De onderlinge verschillen worden veroorzaakt door een verschil in oppervlakten, afwerking en specifieke situering. Drie van de gehanteerde koopreferenties zijn vrij van huur en gebruik verkocht. De markthuur is ingeschat o.a. op basis van de verschillende ruimte typen in het betreffend object en marktkennis. De weergegeven BAR betreft derhalve een, zo goed als mogelijk ingeschatte, theoretische BAR. De koopreferenties laten transactiewaarden per vierkante meter zien van € 827,- tot en met € 1.532,-. De getaxeerde marktwaarde per vierkante meter van onderhavig object valt binnen deze bandbreedte. De referenties laten (ingeschatte) BAR-en zien van 9,2% tot en met 11,5%. De ingeschatte BAR van het getaxeerde valt binnen deze bandbreedte.

Referentie type: koop | Adres: Charles Stulemeijerweg 5 - 5026 RS Tilburg Transactiedatum:

01-01-2025

Koopsom kk:

€ 1.200.000

Adres:

Charles Stulemeijerweg 5

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 966,18

Plaats:

Tilburg

BAR:

11,46%

IPD-type:

Kantoor

Perceeloppervlak:

0

Subtype:

Kantoor

Energielabel:

C

Bouwjaar:

1990

Parkeerplaatsen

36

VVO (m²) / stuks:

1.242

Bron:

NVM

Toelichting op deze referentie Verkooptransactie van een vrijstaand kantoorgebouw gelegen in de redelijke omgeving van het getaxeerde. Lager afwerkingsniveau, oudere bouwperiode en minder gunstige energetische eigenschappen dan getaxeerde. Hierdoor prijsverschil. OPPERVLAKTE begane grond: 420 m² eerste verdieping. : 388 m² tweede verdieping.: 414 m² derde verdieping. : 20 m² opslag totaal : 1242 m² VVO

Referentie type: koop | Adres: de Waal 18 - 5684 PH Best Transactiedatum:

19-03-2024

Koopsom kk:

€ 2.561.000

Adres:

de Waal 18

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 826,93

Plaats:

Best

BAR:

11,13%

IPD-type:

Kantoor

Perceeloppervlak:

3.287

Subtype:

Kantoor

Energielabel:

A+

Bouwjaar:

2000

Parkeerplaatsen

55

VVO (m²) / stuks:

3.097

Bron:

NVM

Toelichting op deze referentie Kooptransactie van een kantoorgebouw met eigen parkeerplaatsen. Eveneens gelegen in centrum van kleinere plaats in Brabant. Beschikt over meer oppervlakte en is couranter gelegen. Hierdoor prijsverschil. Geeft wel een indicatie van het markniveau in de redelijke omgeving.

Referentie type: koop | Adres: Bredaseweg 170 - 4872 LA Etten-Leur Transactiedatum:

05-12-2024

Koopsom kk:

€ 5.300.000

Adres:

Bredaseweg 170

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 1.532,23

Plaats:

Etten-Leur

Perceeloppervlak:

4.114

IPD-type:

Kantoor

Energielabel:

A+

Subtype:

Kantoor

Bouwjaar:

2011

Parkeerplaatsen

88

VVO (m²) / stuks:

3.459

Bron:

NVM

Toelichting op deze referentie Kooptransactie van een vrijstaand kantoorgebouw. Beschikt over meer oppervlakte, eigen parkeerplaatsen en een hoger opleverniveau. Ook couranter, centraler gelegen. Hierdoor prijsverschil. Geeft een indicatie van het marktniveau in de redelijk omgeving.

Referentie type: koop | Adres: Ridderplein 7 - 5421 CV Gemert

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 39 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Transactiedatum:

06-10-2023

Koopsom kk:

€ 1.895.000

Adres:

Ridderplein 7

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 1.140,19

Plaats:

Gemert

BAR:

10,55%

IPD-type:

Kantoor

Perceeloppervlak:

1.462

Subtype:

Kantoor

Energielabel:

A

Bouwjaar:

1992

VVO (m²) / stuks:

1.662

Bron:

NVM

Toelichting op deze referentie Kooptransactie van een kantoorgebouw met eigen parkeerplaatsen. Eveneens gelegen in centrum van kleinere plaats in Brabant en met gunstige energetische eigenschappen. Beschikt over minder oppervlakte. Hierdoor prijsverschil. Geeft een indicatie van het markniveau in de redelijke omgeving. Verdieping Oppervlakte Begane grond Kantoorruimte Ca. 646,28 m² 1e etage Kantoorruimte Ca. 574,64 m² 2e etage Kantoorruimte Ca. 441,22 m² Totaal Ca. 1.662,14 m²

Referentie type: koop | Adres: Lidwinastraat 57 - 5262 EN Vught Transactiedatum:

08-08-2023

Koopsom kk:

€ 1.150.000

Adres:

Lidwinastraat 57

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 843,11

Plaats:

Vught

Perceeloppervlak:

1.085

IPD-type:

Kantoor

Eigendom:

Vol eigendom

Subtype:

Kantoor

Energielabel:

E

Bouwjaar:

1939

VVO (m²) / stuks:

1.364

Bron:

NVM

Toelichting op deze referentie Kooptransactie van een (ouder) kantoorgebouw met eigen parkeerplaatsen. Eveneens gelegen in kleinere plaats in Brabant. Beschikt over minder oppervlakte. Hierdoor prijsverschil. Geeft een indicatie van het markniveau in de redelijke omgeving.

Referentie type: koop | Adres: Raadhuisstraat 9 - 5066 AP Moergestel Transactiedatum:

09-02-2024

Koopsom kk:

€ 1.250.000

Adres:

Raadhuisstraat 9

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 975,80

Plaats:

Moergestel

BAR:

9,2%

IPD-type:

Kantoor

Perceeloppervlak:

0

Subtype:

Kantoor

Energielabel:

E

Bouwjaar:

1997

Parkeerplaatsen

11

VVO (m²) / stuks:

1.281

Bron:

NVM

Toelichting op deze referentie Kooptransactie van een kantoorgebouw met eigen parkeerplaatsen. Eveneens gelegen in centrum van kleinere plaats in Brabant. Beschikt over minder oppervlakte en mindere energetische eigenschappen. Hierdoor prijsverschil. Geeft wel een indicatie van het markniveau in de redelijke omgeving. Oppervlakte Het Gebouw is groot totaal circa 1.408,58m2 BVO, bestaande uit: - Kantoorruimte begane grond 576,51m2 BVO - Kantoorruimte eerste verdieping 425,44m2 BVO - Archief tweede verdieping 406,63m2 BVO

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 40 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

BIJLAGEN HUURREFERENTIES Algemene toelichting op de huurreferenties | Aantal referenties: 4 De referenties geven een realistisch beeld van de huurprijzen en het marktniveau in de omgeving voor vergelijkbare kantoorobjecten. De vermelde huurprijzen per m2 zijn inclusief de eventueel aanwezige secundaire ruimten. De onderlinge verschillen worden mede veroorzaakt door de oppervlakten (kleinere ruimten doorgaans duurder, per vierkante meter), afwerkingsniveau en locaties. De huurreferenties bevinden zich alle in de redelijke omgeving van het getaxeerde. De referenties laten vierkante meterhuurprijzen zien in de bandbreedte van € 120,- tot en met 153,-. De markthuurwaarde per vierkante meter van het getaxeerde valt onder deze bandbreedte. Dit is goed te verklaren wegens de oppervlakte, het niet aanwezig zijn van eigen parkeerplaatsen en de minder centraal gelegen locatie.

Referentie type: huurtransactie | Burgemeester Burgerslaan 40 - 5245 NH Rosmalen Transactiedatum:

09-04-2024

Aanvangshuur:

€ 334.985

Straat:

Burgemeester Burgerslaan 40

Huuropbrengst per jaar:

€ 334.985

Plaats:

Rosmalen

Aanvangshuur per jaar m²:

€ 139,23

IPD-type:

Kantoor

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 139,23

Subtype:

Kantoor

Einddatum contract:

1-1-2030

Bouwjaar:

1996

Looptijd contract in jr:

5,5833333

BTW belast:

Ja

Energielabel:

A+

Parkeerplaatsen: Totaal m² of stuks:

2.406

Bron:

NVM

Toelichting op deze referentie Huurtransactie van kantoorruimte, onderdeel van een groter geheel. Ook verdeeld over verschillende lagen. Referentie is couranter gelegen (in directe nabijheid van A2). Met name hierdoor prijsverschil.

Referentie type: huurtransactie | De Vest 1A(A) - 5555 XL Valkenswaard Transactiedatum:

05-02-2024

Aanvangshuur:

€ 165.000

Straat:

De Vest 1A(A)

Huuropbrengst per jaar:

€ 165.000

Plaats:

Valkenswaard

Aanvangshuur per jaar m²:

€ 120,35

IPD-type:

Kantoor

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 120,35

Subtype:

Kantoor

Einddatum contract:

5-6-2032

Bouwjaar:

2008

Looptijd contract in jr:

8,3333333

Parkeerplaatsen:

45

BTW belast:

Nee

Totaal m² of stuks:

1.371

Energielabel:

A

Bron:

NVM

Toelichting op deze referentie Huurtransactie van kantoorruimte gelegen op de eerste en tweede verdieping. Personenliftinstallatie aanwezig. Vergelijkbare bouwperiode (gedeeltelijk). Ook gelegen in wat kleinere plaats in Brabant. Geeft een goede indicatie van het marktniveau.

Referentie type: huurtransactie | Wethouder van Eschstraat 44 - 5342 AT Oss Transactiedatum:

04-04-2023

Aanvangshuur:

€ 170.295

Straat:

Wethouder van Eschstraat 44

Huuropbrengst per jaar:

€ 170.295

Plaats:

Oss

Aanvangshuur per jaar m²:

€ 125,68

IPD-type:

Kantoor

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 125,68

Subtype:

Kantoor

Einddatum contract:

1-8-2031

Bouwjaar:

1996

Looptijd contract in jr:

8

Parkeerplaatsen:

25

BTW belast:

Nee

Totaal m² of stuks:

1.355

Energielabel:

Onbekend

Bron:

NVM

Toelichting op deze referentie Huurtransactie van een kantoorgebouw verdeeld over drie lagen. Personenliftinstallatie aanwezig. De referentie is couranter gelegen nabij centrum van Oss, met NS station op korte loopafstand. Ook is referentie voorzien van een eigen parkeerplaatsen. Getaxeerde beschikt over een hoger afwerkingsniveau, betere uitstraling en (grotendeels) recentere bouwperiode. Ook gekeken naar deze referentie vanwege de wat grotere oppervlakte en kantoorfunctie. De referentie geeft een indicatie van het huurmarktniveau voor grotere kantoorruimten in Brabant. Oppervlakte Begane grond : circa 455 m² Eerste verdieping : circa 450 m² Tweede verdieping : circa 450 m² Totaal : circa 1.355 m²

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 41 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Referentie type: huurtransactie | Spoorlaan 446 - 5038 CH Tilburg Transactiedatum:

19-01-2024

Aanvangshuur:

€ 405.000

Straat:

Spoorlaan 446

Huuropbrengst per jaar:

€ 405.000

Plaats:

Tilburg

Aanvangshuur per jaar m²:

€ 153,12

IPD-type:

Kantoor

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 153,12

Subtype:

Kantoor

Einddatum contract:

1-4-2034

Bouwjaar:

1987

Looptijd contract in jr:

10

Parkeerplaatsen:

74

BTW belast:

Nee

Totaal m² of stuks:

2.645

Energielabel:

C

Bron:

NVM

Toelichting op deze referentie Verhuurtransactie van kantoorruimte. Eveneens een grotere oppervlakte en verdeeld over meerdere lagen. De referentie is couranter gelegen in het centrum van Tilburg, met NS station in de directe nabijheid. Ook is referentie voorzien van een eigen parkeerterrein. Ook gekeken naar deze referentie vanwege de grotere oppervlakte en kantoorfunctie. De referentie geeft een indicatie van het huurmarktniveau voor grotere kantoorruimten in Brabant. OPPERVLAKTEN In het gebouw is ca. 2.645 m² v.v.o. kantoorruimte beschikbaar, verdeeld als volgt: - Begane grond: ca. 512,50 m² v.v.o.; - 1e Verdieping: ca. 756,09 m² v.v.o.; - 2e Verdieping: ca. 759,60 m² v.v.o.; - 3e Verdieping: ca. 616,24 m² v.v.o.

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 42 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

KIN Makelaars Breda Korte Ploegstraat 19 | Breda Email: dennis@kinmakelaars.nl | Tel: 0765221221

Taxatierapport samenvatting Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau Waarde op: 17-4-2025 | Taxateur: Dennis Cruijssen RT I - Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker

Locatie

Complex foto

Dossiernummer: VMS taxatienummer:

99825541

Complex:

Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Adres:

Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Eigenaar:

Gemeente Baarle-Nassau

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Perceeloppervlakte:

6.555 m²

Energielabel:

A+

Object Type object:

Eigen gebruik

Oorspronkelijk bouwjaar:

1952

Monument:

Door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument

Totaal BVO:

2.622 m²

VVO (m²):

2.384 m²

Verhouding VVO / BVO:

1:1,10

Waardering Opdrachtgever:

ABG

Contactpersoon:

Dhr. J. Dijkstra

Doel taxatie:

Verkoop

Taxateur:

Dennis Cruijssen RT

Waardepeildatum:

donderdag 17 april 2025

Marktwaarde per m²:

€ 1.133

Het object is per 17-04-2025 getaxeerd op:

EUR 2.700.000 Marktwaarde kosten koper

Kengetallen Markt/herz. huur:

€ 261.880

Theoretische huur:

€ 261.880

Netto markt/herz. huur:

€ 223.966

Correctie meer- en minderhuur:

-

Exploitatielasten % markt/herz. huur:

14,5 %

BAR | Kap. markt/herz. huur kk:

9,7 %

NAR rapportage Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau Waarde op: 17-4-2025 | Taxateur: Dennis Cruijssen RT Ruimtetype

VVO

Aantal

Kelder Archief/Opslag/Bergruimte

276

-

BG Kantoren

1.353

VD1 Kantoren

580

VD2 Kantoren Totaal

Huur/eh

Huur %

Huurwaarde

€ 60,00

6%

€ 16.560

-

€ 115,00

59%

€ 155.595

-

€ 120,00

27%

€ 69.600

175

-

€ 115,00

8%

€ 20.125

2.384

-

100%

€ 261.880

Exploitatiekosten

Kost/m²

Kost/%

Totaal vaste kosten

€ 4,13

3,8%

€ 9.851

Onderhoud

€ 10,12

9,2%

€ 24.135

Beheerkosten

€ 1,65

1,5%

€ 3.928

Overige kosten

-

0,0%

-

€ 15,90

14,5%

€ 37.914

Markt/reviewhuur kapitalisatie

Bruto huur

Netto huur

Bruto von rend

Netto von rend

Kap. factor von

€ 223.966

Markthuur

€ 261.880

€ 223.966

8,77%

7,50%

11,4

Markthuur eigenaar-gebruiker

€ 261.880

Operationele kosten Netto huurwaarde NAR % von Marktwaarde von voor correcties

7,50% € 2.986.214

Kengetallen

Contante waarde correcties Incentive

-

BAR kk markthuur

9,70%

IRR

7,51%

Achterstallig onderhoud

-

Renovaties

-

Gem. gewogen duur Contract opp.

Overige kosten

-

Marktwaarde kk per m²

Overige baten

-

Energie besparende maatregelen

-

Erfpacht / opstal

-

Totaal correcties

-

Marktwaarde von

€ 2.986.214

Verwervingskosten

€ 286.201

Marktwaarde kk

€ 2.700.013

Marktwaarde kk afgerond

€ 2.700.000

Disconteringsfactoren correcties

0,0 € 1.133

Disconteringsvoet

8,00%

Kadastrale gegevens Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau Waarde op: 17-4-2025 | Taxateur: Dennis Cruijssen RT Kadastrale percelen Plaats

Baarle-Nassau Totaal

Sectie

Kadastraal nummer

C

2751

Index

Grondwaarde per m²

-

Grondwaarde

% eigendom

-

100,00%

Erfpacht / opstal