3.1 - Bijlage 4 - PVA - Concept Taxatierapport Singel 1 Baarle-Nassau

TAXATIERAPPORT

Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau KIN Makelaars Breda Dennis Cruijssen RT Korte Ploegstraat 19, 4818EM te Breda Tel: 0765221221 | Email: dennis@kinmakelaars.nl

Opdrachtgever ABG Dhr. J. Dijkstra Raadhuisplein 1 5121JX Rijen

Dossier:

Waardepeildatum 17 april 2025

Rapportdatum 19 mei 2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker Dossiernummer: VMS taxatienummer:

99825541

Complex:

Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Adres:

Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Eigenaar:

Gemeente Baarle-Nassau

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Perceeloppervlakte:

6.555 m²

Energielabel:

A+

Object Type object:

Eigen gebruik

Oorspronkelijk bouwjaar: Monument:

1952 Door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument

Totaal BVO m² of stuks:

2.622

Totaal VVO m² of stuks:

2.384

Verhouding VVO / BVO:

1:1,10

Parkeerplaatsen binnen en buiten:

-

Marktwaarde per m²:

€ 1.133

Waardering

Kengetallen

Opdrachtgever:

ABG

Contactpersoon:

Dhr. J. Dijkstra

Doel taxatie: Uitvoerend taxateur: Waardepeildatum:

Verkoop Dennis Cruijssen RT

Markt/herz. huur:

€ 261.880

Netto markt/herz. huur:

€ 223.966

Exploitatielasten % markt/herz. huur:

14,48 %

Exploitatiekosten incl. eventuele canon:

€ 37.914

donderdag 17 april 2025

Marktwaarde kosten koper:

€ 2.700.013

BAR | Kap. markt/herz. huur kk:

9,70 % | 10,3

Object beoordeling

Locatie beoordeling

Score

Bouwkundige staat:

Goed

Ligging:

Redelijk

Onderhoud buiten:

Goed

Bereikbaarheid:

Redelijk

Onderhoud binnen:

Goed

Parkeren op openbare weg:

Parkeren (op eigen terrein):

Score

Niet van toepassing

Functionaliteit:

Goed

Object score:

Goed

Gebruik beoordeling Alternatieve aanwendbaarheid:

Score Niet van toepassing

Goed

Locatie beoordeling:

Redelijk

Markt beoordeling

Score

Courantheid verkoop:

Matig

Courantheid verhuur:

Redelijk

Het object is per 17-04-2025 getaxeerd op:

EUR 2.700.000 Marktwaarde kosten koper

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 2 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

INHOUD TAXATIERAPPORT I

Rapport samenvatting

A

Opdracht

B

Taxatie

C

SWOT-analyse en beoordeling

D

Juridisch

E

Locatie

F

Object

G

Gebruik

H

Onderbouwing

I

Algemene uitgangspunten

J

Waardebegrippen en definities

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 3 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

A

OPDRACHT

A.1 OPDRACHTGEVER Opdrachtgever:

ABG

Ter attentie van:

Dhr. J. Dijkstra

Adres:

Raadhuisplein 1, 5121JX te Rijen

Telefoonnummer:

088-3821314

E-mailadres opdrachtgever:

JobDijkstra@abg.nl

A.2 OPDRACHTNEMER EN UITVOEREND TAXATEUR Naam organisatie:

KIN Makelaars Breda

Uitvoerend taxateur:

Dennis Cruijssen RT

Adres:

Korte Ploegstraat 19, 4818EM te Breda

Telefoonnummer:

0765221221

E-mailadres:

dennis@kinmakelaars.nl

Lid van / aangesloten bij:

NRVT VastgoedCert NVM Business

Ingeschreven in het register onder nummer:

Nederlands Register Vastgoed Taxateurs: RT384426286 VastgoedCert Kamer Bedrijfsmatig vastgoed: V824499264 NVM 600268

Specialisatie / deskundigheid & educatie:

Commercieel Vastgoed

A.3 TWEEDE TAXATEUR Naam organisatie:

KIN Makelaars

Tweede taxateur:

Knud Nelissen RMT-RT

Adres:

Hoofdstraat 27, 5121JA te Rijen

Telefoonnummer:

0161-244 844

E-mailadres:

knud@kinmakelaars.nl

Lid van / aangesloten bij:

NVM Business BIV Erkend Vastgoedmakelaar (Belgie)

Ingeschreven in het register onder nummer:

Kamer Wonen/MKB: RMT07.121.2033 Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed: BV02.901.5.1724

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 4 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

A.4 VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE OPDRACHTVERSTREKKING Opdrachtdatum:

woensdag 9 april 2025

Toelichting opdrachtverstrekking Op 9 april 2025 is door taxateur een opdracht ontvangen welke door taxateur op die dag geaccepteerd is. Tussen het verzenden van de opdracht en het feitelijk uitbrengen van de taxatie zijn geen wijzigingen gedaan op de opdracht. De opdrachtbrief is als bijlage aangehecht aan de rapportage. (EVS 4.3 en 4.5.2)

Opdrachtvoorwaarden Er is niet afgeweken van de opdrachtvoorwaarden zoals die zijn bijgevoegd aan deze taxatie. De taxateurs van KIN Makelaars BV vallen onder de werking van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Voor meer informatie, zie: www.fiu-nederland.nl. Publicatie van het taxatierapport of het ter beschikking stellen aan anderen dan de opdrachtgever(s) van het rapport dient te allen tijde de schriftelijke instemming te hebben van KIN Makelaars BV. KIN Makelaars BV is tevens niet aansprakelijk voor schade die het gevolg is van gebruik (door derden) van het door KIN Makelaars BV opgestelde rapport voor andere doelen dan waarvoor deze zijn opgesteld. KIN Makelaars BV aanvaardt met inachtneming van het voorgaande ten aanzien van de inhoud van het rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever(s). Elke verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid voor niet originele rapporten wordt door ons nadrukkelijk uitgesloten. KIN Makelaars BV zal het rapport niet ter beschikking stellen aan derden, tenzij zulks geschiedt op verzoek van de opdrachtgever dan wel met goedkeuring van de opdrachtgever op een verzoek van KIN Makelaars BV Het aan derden ter beschikking stellen van het rapport doet niet af aan het feit dat wij jegens derden geen aansprakelijkheid aanvaarden.

Dossiervorming Relevante correspondentie, inspectiegegevens, broninformatie, (concept)rapportages en overige aan de taxatie opdracht gerelateerde relevante gegevens zullen in het taxatiedossier bewaard worden.

Interne kwaliteitsborging De kwaliteit van de taxatie wordt geborgd door het 4-ogen principe. Taxateur heeft het rapport door een onafhankelijk gecertificeerd taxateur laten beoordelen, of onderhavige taxatie is door twee taxateurs uitgevoerd.

Roulatie Conform het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT is het de taxateur(s), sinds 1 januari 2016, niet toegestaan de taxatie van een specifiek object meer dan zes achtereenvolgende jaren uit te voeren. Tevens geldt voor KIN makelaars BV een maximum van negen achtereenvolgende jaren. Dhr. D. Cruijssen en Dhr. K. Nelissen zijn sinds 1 januari 2016 voor het 1e jaar als taxateur betrokken bij de taxatie van het object. KIN makelaars BV is sinds 1 januari 2016 voor het 1e jaar betrokken bij de taxatie van het object. De taxatie valt voor zowel KIN makelaars BV als de taxateur(s) binnen de gestelde criteria.

Onafhankelijkheid Wij hebben vastgesteld geen conflicterende belangen te hebben bij de uitvoering van de taxatie. De taxateur heeft op geen enkele wijze directe of indirecte betrokkenheid met de opdrachtgever en of het getaxeerde en is ten minste een jaar niet betrokken geweest bij een eventuele transactie, bemiddeling, beheer of financiering waarin het getaxeerde object een rol speelde. De taxateur heeft geen financiële belangen in het object of de opdrachtgever. De taxateur heeft geen bedreigingen kunnen identificeren voor het objectief en onafhankelijk uitvoeren van deze taxatie. Het treffen van additionele maatregelen is derhalve niet noodzakelijk. Het taxatiebedrijf heeft geen financiële voordelen uit de taxatieopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxatiehonorarium. Het honorarium van de taxateurs is niet afhankelijk van de uitkomst van de taxatie. Taxateur eerbiedigt het 25% omzetprincipe uit §8.3 Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT.

Educatie en routine (Verklaring marktkennis en ervaring) KIN Makelaars BV bevestigt dat de taxateur beschikt over lokale en sectorale kennis van de specifieke markt en permanente educatie volgt om taxaties vakbekwaam te kunnen uitvoeren. Op basis hiervan acht KIN Makelaars BV zich gekwalificeerd om deze taxatie met voldoende kennis van zaken voor het omschreven doel uit te voeren.

Plausibiliteit Bij alle professionele taxatiediensten (zowel de volledige taxatie, hertaxatie als markttechnische update) dient de geregistreerde taxateur ervoor te zorgen dat zijn taxatiewerkzaamheden alvorens het taxatierapport wordt uitgebracht worden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is daarbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in het Reglement gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen (EVS) is uitgevoerd. De controlerend taxateur legt een verklaring af dat hij de plausibiliteitstoets heeft uitgevoerd, welke verklaring bij dit taxatierapport als bijlage is gevoegd. De controlerend taxateur ondertekent het taxatierapport niet en is alleen verantwoordelijk voor de plausibiliteitstoets.

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 5 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Taxatiestandaarden Deze taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met: - het actuele reglement Kamers NRVT. - het actuele reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT. - het actuele reglement Definities NRVT. - de actuele versie praktijkhandreiking Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed Op deze taxatie zijn ook de meeste actuele European Valuation Standards (EVS) en / of International Valuation Standards (IVS) van toepassing. Ingeval strijdigheid tussen genoemde standaarden prevaleren de richtlijnen van de EVS. De taxateur is op de hoogte van de inhoud van deze taxatierichtlijnen en heeft gehandeld overeenkomstig deze richtlijnen.

Tuchtrecht Taxateur verklaart dat hij zich onderwerpt aan de tuchtrechtspraak van de NVM en het NRVT.

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 6 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

B

TAXATIE

B.1 ALGEMEEN Objectomschrijving Een vrijstaand gebouw, in gebruik als gemeentehuis met kantoorruimten (drie lagen), buitenterrein/erf en ondergrond. Adres:

Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

VMS-taxatienummer:

99825541

Type eigendom:

Eigendom

Waardepeildatum:

donderdag 17 april 2025

Type taxatie:

Volledige taxatie

Keuze waardering:

NAR-waarde

B.2 DOEL VAN DE TAXATIE Doel:

Verkoop

Toelichting doel van de taxatie De taxatie wordt uitgevoerd ter verkrijging van inzicht in de marktwaarde ten behoeve van een verkoopbeslissing. De getaxeerde waarde betreft die in huidige staat, "As is", op basis van vigerend bestemmingsplan.

B.3 WAARDERING & BASIS VAN DE WAARDE Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Valuta:

Alle bedragen zijn in euro’s (€) tenzij anders is aangegeven.

HET OBJECT IS PER 17 APRIL 2025 GETAXEERD OP

Marktwaarde kosten koper (Afgerond)

EUR 2.700.000 Zegge: twee miljoen zevenhonderdduizend euro

Handtekening uitvoerend taxateur:

Handtekening tweede taxateur:

__________________________________________ Dennis Cruijssen RT

__________________________________________ Knud Nelissen RMT-RT

Datum en plaats: | Breda

Datum en plaats: 23 januari 2024 | Rijen

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 7 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

B.4 INSPECTIE Datum opname en inspectie:

donderdag 17 april 2025

Mate van inspectie:

Inpandige en externe inspectie

Inspectie uitgevoerd door:

Dennis Cruijssen RT en K. Nelissen RT

Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) De opname en inspectie is uitgevoerd door taxateur Dennis Cruijssen RT en Knud Nelissen RT. Hierna genoemd 'taxateur'. De taxateur heeft de locatie feitelijk opgenomen zonder belemmeringen.

B.5 UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten Voor deze taxatie is taxateur van de volgende uitgangspunten uitgegaan: • Op het object zijn op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever geen andere beperkende rechten en/of erfdienstbaarheden van toepassing behoudens die vermeld zullen worden in het rapport en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n). Als uitgangspunt geldt dat dat eventuele privaat- en publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op het kadastrale uittreksel actueel en volledig zijn; • De vigerende bestemming van het taxatieobject is conform opgave van opdrachtgever in overeenstemming met het huidige gebruik. Bij de waardering geldt als uitgangspunt dat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onherroepelijk aanwezig zijn, in werking zijn en daarbij geldend zijn. Controle hiervan kan in het kader van deze taxatie niet plaatsvinden; • In het kader van deze taxatie wordt geen onderzoek uitgevoerd naar de gesteldheid van de bodem en/of het grondwater. Uitgegaan wordt van informatie verstrekt door opdrachtgever en informatie uit openbare bronnen. Als uitgangspunt geldt dat de gesteldheid van de grond, het grondwater, en de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige gebruik; • Ten behoeve van de waardering vormt taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object.

Dit gebeurt op basis van een visuele (steekproefsgewijze) inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen en/of de technische installaties. Als uitgangspunt geldt dat bij de beoordeling van de onderhoudstoestand de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal staan. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud wordt uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen); • Op het getaxeerde zijn conform mondelinge opgave van de eigenaar alle nutsvoorzieningen, waaronder tenminste gas-, water-, elektra-, en rioolaansluiting aanwezig. Deze nutsvoorzieningen hebben een voldoende capaciteit voor het huidige gebruik van het object; • Indien het object beschikt over een energielabel of vergelijkbaar certificaat houdt taxateur bij het vaststellen van de waarde rekening met de aspecten van duurzaamheid. De beoordeling van deze aspecten geschiedt slechts globaal.

Indien opdrachtgever meer inzicht wil hebben in de duurzaamheid van het gebouw, dan dient hiertoe nader extern onderzoek verricht te worden; • De gehanteerde metrage benadert de werkelijke metrage. Er zijn geen gecertificeerde meetstaten conform NEN 2580 verstrekt door opdrachtgever. Wel zijn, voor zover beschikbaar, door opdrachtgever plattegronden of bouwtekeningen ter beschikking gesteld. Aan de hand van deze bouwtekeningen heeft taxateur zo goed als mogelijk de oppervlakten ingeschat; • Alle roerende zaken in het taxatieobject, waaronder inventaris van bedrijfsruimte(n) en/of kantoorruimte(n), zijn door taxateur bij de waardering van dit vastgoedobject niet mee-gewaardeerd; • De taxatie is samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens. Taxateur heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waarde oordeel af te geven; • Het object wordt gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandigheden op inspectiedatum. • Eventuele ontwikkelpotentie die buiten het vigerend bestemmingsplan valt of waarvoor ten tijde van taxatie geen benodigde toestemming dan wel vergunningverlening van toepassing is, is niet meegenomen in de waardering.

Bijzondere uitgangspunten Er zijn in deze waardering geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd.

Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden Geen. Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de onder "opdrachtgever" beschreven opdrachtgevers. De opdrachtegever(s) mag/mogen het taxatierapport uitsluiten gebruiken voor het in paragraaf doel van de taxatie genoemde doel van de taxatie. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doe val de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van het taxatierapport. Voorts is iedere aansprakelijkheid beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder onze beroepsaansprakelijkheids verzekering wordt uitbetaald en iedere aanspraak op ons wegens schadevergoeding vervalt na verloop van één jaar na beëindiging van de opdracht.

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 8 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

B.6 NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering De taxatie is gebaseerd op de inkomstenbenadering en de comparatieve methode. De gehanteerde rekentechniek betreft de Bruto/Netto aanvangsrendement methode ofwel BAR/NAR. Door te gaan rekenen met marktconforme huurprijzen is de taxateur van mening dat op deze wijze tot een realistische marktwaarde kan worden gekomen.

Aanpassingen op conceptrapportage Geen.

Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Tussen de waardepeildatum en datum taxatierapport hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan of zijn er geen wezenlijke veranderingen geweest die van invloed (kunnen) zijn op de waarde van het getaxeerde object.

Taxatie onnauwkeurigheid Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: • Onzekere marktomstandigheden, bijvoorbeeld economische gevolgen voortvloeiende uit het Oekraïne conflict, volatiele energiemarkt, inflatie etc.; • Gebrekkige informatievoorziening door de opdrachtgever; • Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; • Algemene taxatie onnauwkeurigheid.

B.7 EERDERE TAXATIES Toelichting eerdere taxaties Voor taxateurs is onderhavige taxatie de eerste taxatie van betreffend object.

B.8 OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN

B.9

Soort informatie

Ingezien

Datum

Bron / opmerking

Huurlijst

N.v.t.

Huurovereenkomsten

N.v.t.

Sideletters / allonges

N.v.t.

Eigendomsbewijs

Ja

Erfpacht gegevens

N.v.t.

16-04-2025

Openbaar/Kadaster.

Splitsingsakte

N.v.t.

Kadastrale gegevens

Ja

16-04-2025

Openbaar/Kadaster.

Milieu-informatie overheid

Ja

16-04-2025

Openbaar/omgevingdienst.

Milieuvergunning

N.v.t.

Omgevingsplan

Ja

16-04-2025

Openbaar.

Omgevingsvergunning

Nee

Gebruiksvergunning

Nee

Locatie kwaliteit winkels

Nee

Plattegronden

Nee

12-03-2025

Eigenaar.

Meetcertificaat

Nee

Bouwkosten

N.v.t.

Gegevens VVE

N.v.t.

Eigenaarslasten

Nee

Onderhoudsprognose

Nee

Inspectierapporten

Nee

Asbestonderzoek

Nee

Bodemonderzoek

Nee

Energielabel

Ja

16-04-2025

label A. Ep-Online.

Overige gegevens

Nee

GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK Gehanteerde taxatiemethodiek BAR/NAR en comparatieve methode.

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 9 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

C

SWOT-ANALYSE EN BEOORDELING

C.1 SWOT ANALYSE Sterktes

Zwaktes

Moderne uitstraling en monumentale uitstraling. Goed geschikt voor deelverhuur Afwerkingsniveau. Faciliteiten. Liftinstallatie.

In bepaalde mate gecompartimenteerd. Groot gedeelte van perceel (Sint Annaplein) is bestemd voor verkeer en natuur (graspartij/park en parkeerplaatsen). Geen 'eigen' parkeerplaatsen.

Kansen

Bedreigingen

Gelegen op centrumlocatie. Attentiewaarde. Voorzieningenniveau in de nabijheid.

Afstand tot andere plaatsen in combinatie met de beschikbaarheid van OV kijkend naar de oppervlakte kantoorfunctie.

C.2 BEOORDELING Courantheid verhuur:

Redelijk

Verhuurbaarheid Het betreft hier een goede locatie op hoek met goede passantenstromen en een object dat een goede attentiewaarde en uitstraling heeft. De oppervlakte aan kantoorruimte is gezien de grootte van de vestigingsplaats fors, ook gezien de afwezigheid van een NS station en afstand naar de wat grotere steden. Het object is wel goed in te zetten voor deelverhuur. Kijkend naar de huidige bestemming zou hiervoor echter wel ruimte gemaakt moeten worden. De courantheid voor verhuur wordt derhalve als redelijk in geschat.

Verhuurtijd (maanden):

12 maand(en)

Courantheid verkoop:

Matig

Verkoopbaarheid Het object is gelegen op een goede locatie in Baarle-Nasssau met een goede attentiewaarde en uitstraling. Ook bij verkoop is de oppervlakte van het object gezien de grootte van de vestigingsplaats fors. Ook de afstand van de wat grotere plaatsen en het ontbreken van een NS station kan de verkoopbaarheid in de weg zitten. Bij verkoop ligt de noodzaak tot een wijziging/verruiming van de bestemming voor de hand. Ook is kadastrale splitsing denkbaar zijn wat de verkoopbaarheid zal bevorderen, mede gezien het grote gedeelte van het perceel (Sint Annaplein) dat voor verkeer en natuur bestemd is. De courantheid voor verkoop in huidige staat en bestemming wordt derhalve als matig beoordeeld.

Verkooptijd (maanden):

18 maand(en)

Courantheid algemeen:

Redelijk

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 10 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

D

JURIDISCH

D.1 PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Eigenaar:

Gemeente Baarle-Nassau

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Kadastrale percelen Gemeente

Gemeentecode Kadaster

Sectie

Perceelnum mer

BLE01

C

2751

Baarle-Nassau Totaal

Oppervlakte (m²) 6.555

Eigenaar Gemeente Baarle-Nassau

6.555

Aantekeningen kadastraal object Gemeentewet: Aanwijzing gemeentelijk monument (voorbescherming, aanwijzing, afschrift) Er zijn verder geen bijzondere beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster en in de Landelijke Voorziening WKPB (Wet Kenbaarheid Publiekrechtelijke Beperkingen).

Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen Voor zover waarneembaar voor de taxateur en/of beperkte titelrecherche zijn er geen significante bezwarende bepalingen of erfdienstbaarheden gebleken, anders dan een juridische vastlegging van de feitelijke situatie, die mogelijk van invloed zouden kunnen zijn op de waardeontwikkeling. De taxateur heeft geen titelonderzoek naar eventueel andere aanwezige beperkte zakelijke rechten, kwalitatieve bepalingen en/of kettingbedingen gedaan.

Voldoet de VVE aan de wet verbetering functioneren VVE's

N.v.t.

VVE en invloed op de waardering Niet van toepassing.

D.2 PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Gebruik conform omgevingsplan:

Ja

Omgevingsplan Het bestemmingsplan is genaamd: Dorpen. Status: deels onherroepelijk in werking. Vastgesteld: 11-04-2012. Vigerende bestemming: Centrum. Functieaanduiding: Specifieke vorm van maatschappelijk - gemeentehuis. Voor een uitgebreide beschrijving verwijzen wij naar bijgevoegde bestemmingsinformatie. De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. detailhandel zowel op de begane grond als op de eerste verdieping; b. dienstverlening zowel op de begane grond als op de eerste verdieping; c. kantoren; d. horeca categorie 1 en 2 uitsluitend op de begane grond, met uitzondering van hotels, pensions en bed and breakfastvoorzieningen (verblijfshoreca), welke ook op de verdieping zijn toegestaan; e. bedrijven die zijn genoemd in de als bijlage opgenomen Lijst van bedrijfsactiviteiten onder de categorieën 1 en 2 uitsluitend op de begane grond; f. maatschappelijke en religieuze voorzieningen; g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - kerk', een kerk; h. ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt', tevens een supermarkt; i. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - gemeentehuis', een gemeentehuis; j. ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' een fietsenstalling ten dienste van het gemeentehuis; k. ter plaatse van de aanduiding 'seksinrichting', een seksinrichting en een sekswinkel is toegestaan; l.

ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang', een onderdoorgang; m. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - zonnescherm', zonneschermen; n. ter plaatse van de aanduiding 'sport', tevens sportvoorzieningen; o. wonen, waarbij ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' het aangegeven aantal wooneenheden is toegestaan, met in achtneming van het bepaalde in artikel 9.5.2; met daaraan ondergeschikt p. binnen- en buitenterrassen ten dienste van een horecavoorziening zoals bepaald in sub d; met de daarbij behorende: q. tuinen, erven en terreinen; r. parkeervoorzieningen; s. groenvoorzieningen; t. voorzieningen van algemeen nut; u. paden; v. water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 11 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Monument:

Door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument

Gemeentewet: Aanwijzing gemeentelijk monument (voorbescherming, aanwijzing, afschrift) Is ontleend aan object met BAG identificatie: 0744010000001756 Betrokken bestuursorgaan Gemeente Baarle-Nassau.

Voorkeursrecht gemeenten:

Nee

Vestigingseisen Geen.

Fiscale aspecten De opstal is ouder dan 10 jaar, waardoor de herzieningstermijn mogelijk is gepasseerd en een toekomstige levering mogelijk in de overdrachts-belastingsfeer zal plaatsvinden.

Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Er zijn geen bijzondere bepalingen bekend.

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 12 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

E

LOCATIE

E.1 LOCATIEOVERZICHT

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 13 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

E.2 LOCATIE INFORMATIE Omschrijving locatie, stand en ligging:

Redelijk

Gelegen in het centrum van Baarle-Nassau aan voorzijde op semi hoeklocatie en aan achterzijde aan parkplein gesitueerd. Goede stand en betreedbaar vanuit openbare weg.

Omgeving en belendingen

Belendingen bestaan uit diverse commerciële objecten waaronder horeca, detailhandel en woningen.

Toelichting bereikbaarheid:

Redelijk

Goede bereikbaarheid vanwege ligging in dorpskern. Goede ontsluiting naar uitvalwegen. Wel grotere afstand (20 km - 27 km) tot centrum grotere plaatsen.

Beschikbaarheid openbaar vervoer Enkel met busvervoer. Bushalte op circa 350 meter. NS station op circa 20 kilometer.

Voorzieningen Alle voorzieningen in de nabijheid.

Parkeren op openbare weg:

Goed

Blauwe zone aan Sint Annaplein.

Verwachte ontwikkelingen in de directe omgeving

Er zijn geen ontwikkelingen bekend die de waarde negatief beïnvloeden.

Locatiescore:

Redelijk

Gezien de afstand tot de wat grotere plaatsen en de afwezigheid van een NS station is gezien de grootte van het object de ligging niet optimaal. Resumerend een redelijke locatie voor objecten zoals onderhavig.

Walkscore:

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

85

Pagina: - 14 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

F

OBJECT

F.1 OBJECTINFORMATIE Objectomschrijving Een vrijstaand gebouw, in gebruik als gemeentehuis met kantoorruimten (drie lagen), buitenterrein/erf en ondergrond.

Indeling Kelder: Opslag. Archief. Containerruimte. Bergruimte. BEGANE GROND/SOUTERRAIN: Entree via achter en voorzijde. Ontvangst/receptie. Raadzaal/trouwzaal. Diverse kantoorruimtes. Kantine/keuken Vaste trapopgangen naar verdieping. Sanitaire groepen. EERSTE VERDIEPING Diverse kantoorruimten. Sanitaire groepen. Pantry's. TWEEDE VERDIEPING Diverse kantoorruimten Sanitaire groep Technische ruimte

Terrein Afgesloten buitenruimte met aanplanting en verharding. Sint Annaplein met park/groenvoorziening en parkeerplaatsen.

Bouwjaar:

1952

Bouwaard, materialen en constructie BOUWKUNDIG: Oude gedeelte met houten kozijnen, glas-in-lood, en aluminium voorzetramen, gemetselde gevels, trapgevels, klokkentoren. Zadeldak met pannen gedekt, houten spanten. Systeemplafonds. Betonnen en houten vloeren. Nieuwe gedeelte (2008) Gedeeltelijk plat dak met bitumineuze en grond dakbedekking en schuine vlakken voorzien van zink. Betonnen verdiepingsvloeren. Gemetselde gevels met aluminium kozijnen en HR++ beglazing. INSTALLATIES: Gekoeld middels watergestuurde installatie, verwarmd en voorzien van warmwater middel warmtepomp. Warmte afgifte middels vloerverwarming en radiatoren. Voorzien van LED verlichting, personenliftinstallatie, netwerkaansluitingen, deels voorzien van screens, alarminstallatie.

Bouwkundige staat:

Goed

Staat van onderhoud buiten:

Goed

Staat van onderhoud binnen:

Goed

Toelichting onderhoud Geen bijzonderheden. Voor zover visueel waarneembaar op peil.

Vastgoed Taxatiewijzer:

2024

Normonderhoud type:

kt 03 HK - Klassieke (monumentale) kantoorvilla, gevel(s) in metselwerk, HK

Parkeren (op eigen terrein):

Niet van toepassing

Toelichting parkeren Het gedeelte 'Sint Annaplein' is voor openbaar gebruik. Op eigen terrein is geen aan het object verbonden parkeergelegenheid.

Functionaliteit:

Goed

Toelichting functionaliteit Goed functioneel.

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 15 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

F.2 OPPERVLAKTE Overzicht ruimtetypes commercieel IPD-type

Ruimtetype(s)

Status

BVO m²

VVO m² of stuks

Kelder - Archief/Opslag/Bergruimte

Eigenaar gebruiker

303,60

276,00

303,60

276,00

Bedrijfsruimte Subtotaal BG Kantoren

Eigenaar gebruiker

1.488,30

1.353,00

VD1 Kantoren

Eigenaar gebruiker

638,00

580,00

VD2 Kantoren

Eigenaar gebruiker

192,50

175,00

2.318,80

2.108,00

2.622,40

2.384,00

Kantoor

Subtotaal

Totaal

F.3 RENOVATIE Laatste renovatie In 2008 is het nieuwe gedeelte aangebouwd.

F.4 MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten Er is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van stoffen of materialen in de bodem (grond, grondwater of waterbodem), noch naar materialen in of aan gebouwen, zoals in het bijzonder (verborgen) asbest en/of asbesthoudende materialen, die ingevolge de thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, respectievelijk naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde zouden kunnen beïnvloeden, tenzij anders is vermeld. Bij de inspectie van het pand is globaal gekeken of er materialen zijn gebruikt, die naar de huidige inzichten en maatstaven een gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid van de gebruikers, zoals in het bijzonder asbest en asbesthoudende materialen. Voor zover met het blote oog waarneembaar zijn deze materialen niet toegepast. Gezien het bouwjaar van oorspronkelijke gedeelte kan de aanwezigheid van asbesthoudende materialen echter niet uitgesloten worden. In de redelijke omgeving van het getaxeerde zijn in de loop der jaren (historische/verkennende) bodemonderzoeken en saneringen uitgevoerd. Zie bijgevoegde bodemrapportage.

Voor het onderhavige perceel en object zijn thans geen gegevens bekend omtrent (mogelijk) uitgevoerde bodemonderzoeken en/of rapportages waaruit blijkt dat er sprake is van ernstige milieuhygiënische risico's. Er zijn geen aantekeningen bekend dat er sprake zou zijn van urgente ernstige bodemverontreiniging. Met een eventuele opstal- en/of bodemverontreiniging is derhalve geen rekening gehouden.

Object beoordeling Resumerend een in goede staat verkerend goed functioneel object.

Object score:

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Goed

Pagina: - 16 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

G

GEBRUIK

G.1 GEBRUIK VAN HET OBJECT Huidig gebruik In gebruik als gemeentehuis.

Voorgenomen gebruik Zoals huidig gebruik.

G.2 ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Alternatieve aanwendbaarheid:

Niet van toepassing

Optimale aanwending (scenario analyse) Gezien de bestemming is thans enkel het gebruik als gemeentehuis mogelijk. Los hiervan ligt het gebruik met name als kantoorobject voor de hand. Dit gebruik resulteert thans in de meest gunstige waarde.

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 17 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

H

ONDERBOUWING

H.1

MARKTVISIE Marktbeeld Uit navraag onder NVM Business-leden blijkt dat het aanbod van kwalitatieve kantoorpanden, vooral in het topsegment en in grotere oppervlaktes (> 200 m²), schaars blijft. Met name in de Randstad overtreft de vraag naar hoogwaardige kantoorruimtes het aanbod, wat resulteert in een verdringingsmarkt. Hierdoor worden huurders met kortlopende contracten soms vervangen door huurders die bereid zijn een langer contract af te sluiten tegen een hogere prijs. Toch zijn de NVM Business-leden iets positiever over de kantorenmarkt dan vorig jaar. De vraag naar kantoorruimtes in het middensegment (>200 m²) lijkt licht toe te nemen, wat een positieve trend laat zien in deze categorie. Na een zwak derde kwartaal is de vraag naar kantoorruimte in het vierde kwartaal van 2024 flink gestegen. In totaal werd 307.000 m² kantoorruimte opgenomen, een stijging van 78% ten opzichte van het vorige kwartaal. Vergeleken met het vierde kwartaal van 2023 was er een toename van 30%. Een hoge opname in het laatste kwartaal is overigens niet ongebruikelijk; ook in 2019, 2021 en 2022 werd meer dan 300.000 m² geregistreerd. De grootste stijging in Q4 vond plaats bij kleinere kantoorruimtes tot 1.000 m². Daarnaast werden ook veel meters opgenomen in de categorie tussen de 2.000 en 5.000 m².

De totale opname voor 2024 kwam uit op 1,025 miljoen m², 18% meer dan in 2023 en vergelijkbaar met het niveau van 2022. In het vierde kwartaal daalde de mediane huurprijs voor kantoorruimte met € 6 naar € 130 per m². Over heel 2024 bleef het niveau stabiel rond € 132 per m², iets hoger dan € 130 in 2023. Vergeleken met vóór de coronapandemie (2019) is er slechts een toename van 4%. Echter, door de inflatie van circa 23% sinds 2019 is de reële huurprijs per saldo gedaald. De koopprijzen voor kantoren stabiliseerden in Q4 2024 rond € 1.360 per m², wat aangeeft dat de koopmarkt weinig dynamisch was in deze periode.

Verwachtingen indices commercieel Periode 1

Periode 2

Periode 3

Periode 4

Periode 5

Periode 6

Periode 7

Periode 8

Periode 9

Periode 10

Inflatie verwachting

3,00%

2,40%

2,20%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Kosten verwachting

3,75%

3,00%

2,75%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

Markthuur verwachting

1,00%

1,00%

1,00%

1,00%

1,00%

1,00%

1,00%

1,00%

1,00%

1,00%

Marktsituatie In Noord-Brabant is het aanbod na een jarenlange daling, heel licht gestegen in 2024. De opname van kantoorruimte laat sinds 2022 een dalende trend zien. De transactieprijzen huur zijn van 2023 naar 2024 gestegen van € 121,- naar € 132,- per m² (mediaan). De koopprijzen zijn gemiddeld gestegen van € 1.555,- naar €1.579,- per m² (VON, mediaan). In een straal van 15 kilometer worden 2 kantoorobjecten te huur aangeboden met een oppervlakte vanaf 1.500 m². Er wordt hier geen koopaanbod waargenomen. In een straal van 15 km is het afgelopen jaar 1 kantoorobject verhuurd, 2.480 m² na 208 dagen. In deze oppervlakte categorie worden geen kooptransacties waargenomen binnen deze straal. Vanaf 250 m² VVO is onderstaande van toepassing: Verhuurd: - gemiddelde tijd aangeboden: 507 dagen. - gemiddelde huurprijs/m²: €126,-/m². In deze omgeving zijn de afgelopen 2 jaar 2 objecten verkocht. Gemiddeld na anderhalf jaar.

H.2

HUURREFERENTIES EN OVERZICHT RUIMTES EN MARKTHUUR Algemene toelichting op de huurreferenties De referenties geven een realistisch beeld van de huurprijzen en het marktniveau in de omgeving voor vergelijkbare kantoorobjecten. De vermelde huurprijzen per m2 zijn inclusief de eventueel aanwezige secundaire ruimten. De onderlinge verschillen worden mede veroorzaakt door de oppervlakten (kleinere ruimten doorgaans duurder, per vierkante meter), afwerkingsniveau en locaties. De huurreferenties bevinden zich alle in de redelijke omgeving van het getaxeerde. De referenties laten vierkante meterhuurprijzen zien in de bandbreedte van € 120,- tot en met 153,-. De markthuurwaarde per vierkante meter van het getaxeerde valt onder deze bandbreedte. Dit is goed te verklaren wegens de oppervlakte, het niet aanwezig zijn van eigen parkeerplaatsen en de minder centraal gelegen locatie.

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 18 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Huurreferenties commercieel Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD-type

Totaal m² of stuks

Huuropbrengst Aanvangshuur p/j p/j/m² of stuk

9-4-2024

Burgemeester Burgerslaan 40

Rosmalen

Kantoor

2.406

€ 334.985

€ 139

5-2-2024

De Vest 1A(A)

Valkenswaard

Kantoor

1.371

€ 165.000

€ 120

19-1-2024

Spoorlaan 446

Tilburg

Kantoor

2.645

€ 405.000

€ 153

4-4-2023

Wethouder van Eschstraat 44

Oss

Kantoor

1.355

€ 170.295

€ 126

Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 4 1 - Referentie Type: huurtransactie | Burgemeester Burgerslaan 40 - 5245 NH Rosmalen Transactiedatum:

09-04-2024

Aanvangshuur:

€ 334.985

Huuropbrengst per jaar:

€ 334.985

Straat:

Burgemeester Burgerslaan 40

Aanvangshuur per jaar m²:

€ 139,23

Plaats:

Rosmalen

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 139,23

IPD-type:

Kantoor

Einddatum contract:

01-01-2030

Sub IPD Type:

Kantoor

Looptijd contract in jr:

5,5833333

Bouwjaar:

1996

BTW belast:

Ja

Energielabel:

A+

Parkeerplaatsen: Totaal m² of stuks:

2.406

Bron:

NVM

2 - Referentie Type: huurtransactie | De Vest 1A(A) - 5555 XL Valkenswaard Transactiedatum:

05-02-2024

Aanvangshuur:

€ 165.000

Straat:

De Vest 1A(A)

Huuropbrengst per jaar:

€ 165.000

Plaats:

Valkenswaard

Aanvangshuur per jaar m²:

€ 120,35

IPD-type:

Kantoor

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 120,35

Sub IPD Type:

Kantoor

Einddatum contract:

05-06-2032

Bouwjaar:

2008

Looptijd contract in jr:

8,3333333

Parkeerplaatsen:

45

BTW belast:

Nee

Totaal m² of stuks:

1.371

Energielabel:

A

Bron:

NVM

3 - Referentie Type: huurtransactie | Spoorlaan 446 - 5038 CH Tilburg Transactiedatum:

19-01-2024

Aanvangshuur:

€ 405.000

Straat:

Spoorlaan 446

Huuropbrengst per jaar:

€ 405.000

Plaats:

Tilburg

Aanvangshuur per jaar m²:

€ 153,12

IPD-type:

Kantoor

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 153,12

Sub IPD Type:

Kantoor

Einddatum contract:

01-04-2034

Bouwjaar:

1987

Looptijd contract in jr:

10

Parkeerplaatsen:

74

BTW belast:

Nee

Totaal m² of stuks:

2.645

Energielabel:

C

Bron:

NVM

4 - Referentie Type: huurtransactie | Wethouder van Eschstraat 44 - 5342 AT Oss Transactiedatum:

04-04-2023

Aanvangshuur:

€ 170.295

Huuropbrengst per jaar:

€ 170.295

Straat:

Wethouder van Eschstraat 44

Aanvangshuur per jaar m²:

€ 125,68

Plaats:

Oss

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 125,68

IPD-type:

Kantoor

Einddatum contract:

01-08-2031

Sub IPD Type:

Kantoor

Looptijd contract in jr:

8

Bouwjaar:

1996

BTW belast:

Nee

Parkeerplaatsen:

25

Energielabel:

Onbekend

Totaal m² of stuks:

1.355

Bron:

NVM

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 19 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Overzicht ruimtetypes IPD-type

Ruimtetype(s)

BVO m²

VVO m²

Markt/herz. huur per m²

Markt/herz. huur per jr

% van totaal

Kelder - Archief/Opslag/Bergruimte

304

276

€ 60,00

€ 16.560

6,3 %

Subtotaal of gemiddelde

304

276

€ 60,00

€ 16.560

6,3 %

BG Kantoren

1.488

1.353

€ 115,00

€ 155.595

59,4 %

VD1 Kantoren

638

580

€ 120,00

€ 69.600

26,6 %

VD2 Kantoren

193

175

€ 115,00

€ 20.125

7,7 %

2.319

2.108

€ 116,38

€ 245.320

93,7 %

2.622

2.384

€ 261.880

100,0 %

Bedrijfsruimte

Kantoor

Subtotaal of gemiddelde

Totaal

Verklaring gehanteerde markthuur De markthuur is afgeleid uit de beschikbare referenties waarbij rekening is gehouden met de vloeroppervlakte, het afwerkingsniveau, de kwaliteit van gebruikte materialen, eventueel aangebrachte bijzondere voorzieningen, de ligging en representatie van het registergoed. Kijkend naar de referenties en de eigenschappen van het getaxeerde, waaronder ligging in kleinere plaats, oppervlakte van het getaxeerde en afwezigheid van eigen parkeerplaatsen, wordt een gemiddelde markthuur per vierkante meter van € 110,- en een marktwaarde van € 1.094,-/m² realistisch geacht.

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 20 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

H.3

KOOPREFERENTIES EN ONDERBOUWING YIELDS Algemene toelichting op de beleggings- of koopreferenties De verkoopreferenties hebben betrekking op kantoorobjecten in de redelijke omgeving/regio van het getaxeerde. De vermelde oppervlakten zijn inclusief de eventueel aanwezige secundaire ruimten. De onderlinge verschillen worden veroorzaakt door een verschil in oppervlakten, afwerking en specifieke situering. Drie van de gehanteerde koopreferenties zijn vrij van huur en gebruik verkocht. De markthuur is ingeschat o.a. op basis van de verschillende ruimte typen in het betreffend object en marktkennis. De weergegeven BAR betreft derhalve een, zo goed als mogelijk ingeschatte, theoretische BAR. De koopreferenties laten transactiewaarden per vierkante meter zien van € 827,- tot en met € 1.532,-. De getaxeerde marktwaarde per vierkante meter van onderhavig object valt binnen deze bandbreedte. De referenties laten (ingeschatte) BAR-en zien van 9,2% tot en met 11,5%. De ingeschatte BAR van het getaxeerde valt binnen deze bandbreedte.

Koopreferenties commercieel Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD-type

VVO (m²) / stuks

BAR

Koopsom kk

Koopsom per stuks/m²

01-1-2025

Charles Stulemeijerweg 5

Tilburg

Kantoor

1.242

11,46%

€ 1.200.000

€ 966,18

05-12-2024

Bredaseweg 170

Etten-Leur

Kantoor

3.459

-

€ 5.300.000

€ 1.532,23

19-3-2024

de Waal 18

Best

Kantoor

3.097

11,13%

€ 2.561.000

€ 826,93

09-2-2024

Raadhuisstraat 9

Moergestel

Kantoor

1.281

9,2%

€ 1.250.000

€ 975,80

06-10-2023

Ridderplein 7

Gemert

Kantoor

1.662

10,55%

€ 1.895.000

€ 1.140,19

08-8-2023

Lidwinastraat 57

Vught

Kantoor

1.364

-

€ 1.150.000

€ 843,11

Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 6 Referentie type: koop | Adres: Charles Stulemeijerweg 5 - 5026 RS Tilburg Transactiedatum:

01-01-2025

Koopsom kk:

€ 1.200.000

Adres:

Charles Stulemeijerweg 5

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 966,18

Plaats:

Tilburg

BAR:

11,46%

IPD-type:

Kantoor

Perceeloppervlak:

0

Subtype:

Kantoor

Eigendom:

Bouwjaar:

1990

Energielabel:

Parkeerplaatsen

36

VVO (m²) / stuks:

1.242

Bron:

NVM

C

Referentie type: koop | Adres: de Waal 18 - 5684 PH Best Transactiedatum:

19-03-2024

Koopsom kk:

€ 2.561.000

Adres:

de Waal 18

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 826,93

Plaats:

Best

BAR:

11,13%

IPD-type:

Kantoor

Perceeloppervlak:

3.287

Subtype:

Kantoor

Eigendom:

Bouwjaar:

2000

Energielabel:

Parkeerplaatsen

55

VVO (m²) / stuks:

3.097

Bron:

NVM

A+

Referentie type: koop | Adres: Bredaseweg 170 - 4872 LA Etten-Leur Transactiedatum:

05-12-2024

Koopsom kk:

€ 5.300.000

Adres:

Bredaseweg 170

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 1.532,23

Plaats:

Etten-Leur

Perceeloppervlak:

4.114

IPD-type:

Kantoor

Eigendom:

Subtype:

Kantoor

Energielabel:

Bouwjaar:

2011

Parkeerplaatsen

88

VVO (m²) / stuks:

3.459

Bron:

NVM

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

A+

Pagina: - 21 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Referentie type: koop | Adres: Ridderplein 7 - 5421 CV Gemert Transactiedatum:

06-10-2023

Koopsom kk:

€ 1.895.000

Adres:

Ridderplein 7

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 1.140,19

Plaats:

Gemert

BAR:

10,55%

IPD-type:

Kantoor

Perceeloppervlak:

1.462

Subtype:

Kantoor

Eigendom:

Bouwjaar:

1992

Energielabel:

VVO (m²) / stuks:

1.662

Bron:

NVM

A

Referentie type: koop | Adres: Lidwinastraat 57 - 5262 EN Vught Transactiedatum:

08-08-2023

Koopsom kk:

€ 1.150.000

Adres:

Lidwinastraat 57

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 843,11

Plaats:

Vught

Perceeloppervlak:

1.085

IPD-type:

Kantoor

Eigendom:

Vol eigendom

Subtype:

Kantoor

Energielabel:

E

Bouwjaar:

1939

VVO (m²) / stuks:

1.364

Bron:

NVM

Referentie type: koop | Adres: Raadhuisstraat 9 - 5066 AP Moergestel Transactiedatum:

09-02-2024

Koopsom kk:

€ 1.250.000

Adres:

Raadhuisstraat 9

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 975,80

Plaats:

Moergestel

BAR:

9,2%

IPD-type:

Kantoor

Perceeloppervlak:

0

Subtype:

Kantoor

Eigendom:

Bouwjaar:

1997

Energielabel:

Parkeerplaatsen

11

VVO (m²) / stuks:

1.281

Bron:

NVM

E

Gebruikte input- en berekende outputyields Input yield

Yield

Output yield / factor

Yield / factor

Disconteringsvoet

8,00 %

BAR theoretische huur kk (excl. overige waarde)

9,70 %

NAR vrij op naam

7,50 %

BAR markt/herz. huur kk (excl. overige waarde)

9,70 %

Exit yield

8,00 %

BAR theoretische huur kk (incl. overige waarde)

9,70 %

BAR markt/herz. huur kk (incl. overige waarde)

9,70 %

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 22 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Verklaring gehanteerde rendementen Het gehanteerd rendement is deels gebaseerd op recente transacties die hebben plaatsgevonden op min of meer vergelijkbare locaties en van min of meer vergelijkbaar vastgoed. De gerealiseerde transacties dienen echter zorgvuldig geïnterpreteerd te worden. Het gehanteerde rendement is derhalve altijd een combinatie van (gepubliceerde) gerealiseerde transacties, de marktkennis van de taxateur en het gepubliceerde) aanbod van koopobjecten. NAR en disconteringsvoet Om de waarde te kunnen bepalen is gebruik gemaakt van de NAR methode. Bij de waardering wordt de netto huurwaarde (huuropbrengst minus exploitatiekosten) gekapitaliseerd tegen een netto aanvangsrendement. Het netto aanvangsrendement wordt sterk bepaald door het rendement wat een belegger bij aanvang zou willen hebben op zijn geïnvesteerd vermogen. Dit kan per entiteit/persoon verschillen. Dit rendement stoelt op een beoordeling van de markt, de locatie en de onroerende zaak en reflecteert risico en opbrengsten bij investering in de onroerende zaak. Op deze wijze wordt een maximaal investeringsbedrag herleid dat vervolgens nog wordt gecorrigeerd voor transactiekosten als overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht en eventuele kapitaalscorrecties.

Het door ons bepaalde netto aanvangsrendement is als volgt opgebouwd: - rentepercentage van staatsleningen (10 jaars) - Sector opslag - Risico* opslag - Totaal NAR (*soort object, ouderdom object, voorzieningen, gebruiksmogelijkheden object, omvang object, leegstand, type vastgoed, locatie en dergelijke). Dit rendement stoelt op een beoordeling van de markt, de locatie en de onroerende zaak en reflecteert risico en opbrengsten bij investering in de onroerende zaak. Op deze wijze wordt een maximaal investeringsbedrag herleid dat vervolgens nog wordt gecorrigeerd voor transactiekosten als overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht en eventuele kapitaalscorrecties. Gelet op de kenmerken en staat van het onderhavige getaxeerde registergoed alsmede de door ons gewaardeerde markthuur, komen wij tot het vermelde bruto aanvangsrendement (BAR). Het door de taxateur gehanteerde netto aanvangsrendement wordt tevens door de volgende afwegingen realistisch en marktconform geacht: - Ligging; - Afwerking/ staat van onderhoud; - Marktontwikkelingen; - Bestemming. Disconteringsvoet De disconteringsvoet is het percentage waarmee cash flows uit de toekomst contant wordt gemaakt naar heden (prijspeil). Indien van toepassing wordt het verschil in huuropbrengst en markthuur contant gemaakt middels deze disconteringsvoet.

H.4

ONDERBOUWING CORRECTIES Geen.

Bijzondere waardecomponenten Niet van toepassing.

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 23 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

I

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1

2

3 4 5

6 7

8 9

10

Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/ zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken.

Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. Wij hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport.

Milieu 1 2 3 4

5 6 7

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/ of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf <Milieu= onverminderd van toepassing. Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/ of de volksgezondheid.

Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij ervan uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.

Eigendom 1

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd.

2

Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/ of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/ of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de van toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we ervan uitgegaan dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door ons vastgestelde waarde. Voorts zijn we ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde. Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.

3 4

5

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 24 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Publiekrechtelijk 1

Indien de taxateurs onderzoek hebben verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in ons waardeoordeel betrokken.

2

In het geval dat er geen onderzoek is verricht zijn wij er bij de waardering van uitgegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder omgevingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en vestigings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden beïnvloeden.

Huurrecht 1

2 3 4 5

6 7 8 9 10

11

Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. De waardering is uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en). Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de eventueel niet getekende huurcontracten ongewijzigd zijn voortgezet en dat huurpenningen, bankgaranties, optiebeschikkingen e.d. kunnen worden overgedragen aan een verkrijger. Indien er geen huurcontract(en) is/zijn verstrekt, maar uitsluitend een huurlijst met essentialia, zijn wij uitgegaan van een standaard ROZ-contract van 5 + 5 jaar, waarbij geen waarde beïnvloedende bijzondere bepalingen zijn opgenomen. Bij woningen gaan wij uit van een huurtermijn van 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd. Bij de waardering is uitgegaan van de verstrekte informatie inzake de BTW-aftrek en dat er geen wijzigingen van gebruik hebben plaatsgevonden. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen achterstand in huur of andere betalingsverplichtingen zijn.

Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de eventueel door huurder(s) betaalde waarborgsom(men) geen onderdeel uitmaken van de waarde van het getaxeerde en dat partijen deze verrekenen bij een eventuele overdracht van de onroerende zaak. Indien het object in gebruik is op grond van een huurovereenkomst met een dochter- of een moedermaatschappij van de huurster is die overeenkomst bij deze waardering buiten beschouwing gelaten. In het geval van zogenoemde 7:290 BW bedrijfsruimte hebben wij indicatie gegeven van de eventueel nader vast te stellen huurprijs op grond van artikel 7:303 BW. De in artikel 7:303 BW bedoelde nadere huurprijs dient volgens een specifieke, in de wetgeving omschreven methode te worden vastgesteld. Er is op voorhand niet met zekerheid iets te zeggen over de mogelijke uitkomst van een in de wet bedoeld huurprijs. Onze opgave is dan ook niet meer dan indicatief. Niet van toepassing voor woningen. In de waardering is ervan uitgegaan dat de wooneenheden marktconform zijn verhuurd en gerealiseerd binnen de geldende weten regelgeving.

Voordelen 1

Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook.

2

Bij de waardering zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten.

Plaatselijke voorschriften Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en –eisen.

Fiscale wetgeving 1

In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting. Wij wijzen erop dat wij niet competent zijn als fiscalist. Wij adviseren in voorkomende gevallen een fiscaal adviseur te raadplegen betreffende de fiscaliteiten die samenhangen met het getaxeerde vastgoed.

2

Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW), tenzij het wooncomplexen betreft of anders vermeld en er wordt van uitgegaan dat bij verhuur en verkoop de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is, tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt.

3

De vastgestelde waarden zijn <kosten koper= tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder <kosten koper= verstaan wij de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens levering van de onroerende zaak, evenals de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster.

Toekomstige wetgeving Bij de uitvoering van de taxatie hebben wij geen rekening gehouden met mogelijke toekomstige wijzigingen in de bestaande wetgeving.

Rechten van derden Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden zijn anders dan in dit rapport genoemd.

Waarde op: 17-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Dennis Cruijssen RT

Pagina: - 25 - van 43 | Printdatum: 19-05-2025

Taxatierapport Singel 1, 5111CC Baarle-Nassau

Tijd 1

Een taxatie is tijdafhankelijk: de waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum;

2

Gebeurtenissen na de inspectiedatum maar vóór de waardepeildatum worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) altijd verwerkt in de waardering;

3

Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt, die van substantiële invloed is op de waardering, zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport;

4

Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten.

Aansprakelijkheid 1

Dit rapport is bestemd voor het in aanhef genoemde doel, uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever. Deze taxatie zal uitsluitend voor interne doeleinden worden gebruikt en zal zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de opdrachtnemer niet worden gepubliceerd. Wel behoudt de opdrachtgever zich het recht voor de taxatie desgewenst te delen met controlerende en/of regulerende instanties, zoals accountants en De Nederlandsche Bank. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming.

2

Wij hebben alle informatie en gegevens voor zover mogelijk gecontroleerd en betrokken bij de waardering. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens die wij in het kader van de taxatie hebben verkregen volledig en correct zijn, ongeacht of deze door de opdrachtgever dan wel door derden zijn verstrekt, tenzij wij uitdrukkelijk anders vermelden. Wij hebben dit rapport met zorg samengesteld, doch aanvaarden wij geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan ons verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest.